Регистрация инвестором первичного права собственности
После принятия в далеком 2011 году постановления Пленума ВАС РФ №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» правоприменительная практика Росреестра и судебная практика пошли в прямо противоположных направлениях: Росреестр продолжил регистрировать первичное право собственности инвестора, а суды по искам инвестором о признании права собственности, как правило, высказывались, что выбран неверный способ защиты права, хотя и в этом вопросе не было стабильности – решения о признании права собственности также встречаются в судебной практике.
Конец 2021 года ознаменовался принятием весьма консервативной (и во многом бессмысленной) редакции изменений в ГК РФ по вопросам собственности и прав на недвижимое имущество. Применительно к анализируемой теме из этих изменений важным следует признать только один тезис: концепция единого объекта недвижимости (земля с улучшениями) не воспринята российским законодательством, а разрыв прав на земельный участок и прав на объект на нем регулируется через специальные правила о возникновении и движении права на земельный участок за объектом не нем.
В то же время для вопроса о регистрации первичного права собственности инвестора весьма интересным является принятие закона РФ от 06.12.2021 №408-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Этим законом вносятся изменения, направленные на упрощение процедуры регистрации прав на построенные объекты – при обращении в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод предлагается застройщику подавать помимо уже широко применяемого заявления на проведение кадастрового учета еще и заявление на регистрацию права собственности. В рамках этих процедур такой уполномоченный орган выполняет функции «единого окна» — после оформления разрешения на ввод сам уполномоченный орган сдает документы на кадастровый учет и регистрацию собственности застройщика. Но на этом законодатель не остановился – в рамках изменений прямо предусмотрено, что если при строительстве привлекались инвесторы и с ними подписан протокол о распределении результата инвестиций, то допускается возможность регистрации не просто права собственности застройщика, а регистрация первичного права собственности застройщика и инвесторов в согласованных ими размерах.
Какой же вывод можно сделать из предложенных изменений?
1. Законодатель полагает, что у инвестора возникает именно первичное право собственности.
С точки зрения экономики (в частности, существенной разницы в налоговых последствиях по НДС при первичном возникновении права и при реализации в рамках ДКП) и защиты интересов инвестора это обоснованно и разумно, однако с точки зрения классического подхода о непризнании за инвестиционным договором самостоятельных особенностей непоименованного договора со сведением исключительно к его смешанному характеру это явное противоречие выводам Пленума ВАС в постановлении №54.
2. Законодатель полагает, что вопрос с первичным регистрацией права собственности за инвестором и сейчас решен именно так.
Стоит обратить внимание, что предлагаемые нормы устанавливают лишь механизм «единого окна» при реализации прав на первичную регистрацию права собственности, т.е. законодатель исходит из того, что такое право, очевидно, у инвестора есть, а он регулирует лишь процедурные вопросы его регистрации.
3. Такой подход должен привезти к устранению странного дуализма между судебной и правоприменительной практикой.
Ситуация, когда одни и те же отношения принципиально по разному квалифицируются судами и Росреестром, что приводит к прямо противоположным выводам и результатам требовала принятия решения о применении единого подхода (при этом по большому счету он может быть любой из двух).
Рязанский застройщик о формировании городской среды, трендах и судьбе памятников архитектуры — Публикации — город Рязань на городском сайте RZN.info
Рязанский застройщик о формировании городской среды, трендах и судьбе памятников архитектуры
В России из-за очередной волны коронавируса снова отменяют развлекательные мероприятия, запрещают без qr-кодов посещать рестораны, бассейны и спортзалы.
Снова единственным местом, где человек чувствует себя в безопасности, становится его дом или квартира.
В России из-за очередной волны коронавируса снова отменяют развлекательные мероприятия, запрещают без qr-кодов посещать рестораны, бассейны и спортзалы. Снова единственным местом, где человек чувствует себя в безопасности, становится его дом или квартира.
После первого локдауна россияне пересмотрели свое отношение к загородной недвижимости, по-другому они стали выбирать квартиры. Мир перевернулся, как бы громко это не звучало.
За каким жильем будущее, когда закончится бум на загородную недвижимость, что делать со старыми домами в центре Рязани, готов ли бизнес развивать городскую инфраструктуру, — на вопросы РЗН. инфо ответил основатель девелоперской компании «МАРМАКС» Юрий Юров.
Тренд на долгие годы
— Наша первая с вами встреча прошла в коттеджном поселке. Как вы считаете, будущее за частными домами?
— Сейчас два тренда.
Второй тренд — люди в городах стали задумываться, что им нужны большие пространства, увеличенный метраж. И снова появился запрос на балконы и открытые террасы. Во многих городах сейчас ограничили свободу передвижения, поэтому стала востребована инфраструктура, которая расположена в шаговой доступности.
На мой взгляд, произошел титанический сдвиг в сознании. Даже когда история с коронавирусом закончится, то она останется в памяти людей, которым сейчас 25-40 лет. Они будут стараться себя обезопасить от повторения такой ситуации.
— Вы поменяли свое видение строительства загородного жилья с приходом коронавируса?
— Так совпало, что мы занимались строительством загородного жилья на протяжении пяти лет, поэтому у нас в идеологии компании кардинально ничего не поменялось. Мы понимали, что с возрастом люди хотят жить ближе к природе, при всей любви к мегаполисам и городской среде.
Это естественная потребность. Поэтому мы должны дать такую возможность, создавая качественное загородное жилье.
Жилье повышенной открытости
— Строительство в городской черте для вас отходит на второй план?
— У нас есть проекты, где мы предусмотрели большое количество открытых зон: террасы либо большие балконы. Эти идеи мы пока даже не анонсировали. Проектирование уже было на финише, когда началась пандемия. Коронавирус только подтвердил правильно выбранные решения.
Открытые пространства — это не дешевые решения, если делать их качественно. Многие застройщики поэтому от них уходили. Например, на протяжении долгих лет люди пытались застеклить балконы и лоджии.
В момент, когда начался коронавирус, мы работали над очень большим проектом, где у нас было много открытых пространств и террас, которые мы делали совместно с голландским архитектурным бюро и мы поняли, что попали в точку.
Памятникам- новую жизнь
— Вопрос, с которого хотела начать интервью: как вы оцениваете сегодняшний облик Рязани?
— Если Рязань сравнивать с другими городами, у нее есть свой облик, есть своя ДНК.
Мы в компании все перфекционисты. Смотрим на все критично. Нам хочется сделать лучше. У города есть исторический центр, хорошие объекты, которые надо сохранить. Я думаю, что застройщики это понимают, и мы придем к тому, что у города появится какое-то новое лицо, которое будет соответствовать нашему времени.
— Какая улица Рязани сейчас в наибольшей степени соответствует нашему времени?
— Это провокационный вопрос (улыбается).
— Если вернуться к деревянной Рязани, у нас остались улицы, на которых есть дома. Что с ними делать?
— У меня есть очень четкое понимание относительно исторического контекста. Мы изучали, как это происходит в развитых странах, как это происходит на сегодняшний день в Москве и как это должно произойти у нас.
Если мы говорим об исторической застройке, то часть ее должна остаться. Надо сохранить то, что можно сохранить и то, что представляет историческую ценность. Иногда из-за одного элемента на оконном проеме пытаются спасти или уберечь от сноса старый барак.
Надо очень четко отобрать объекты, представляющие культурно-историческую ценность. Это серьезные ресурсы. В первую очередь, это ресурсы федерального и муниципального бюджетов. Это чаще всего не инвестор. Второй момент. Чтобы историческая застройка жила и существовала, ей нужно придать новую жизнь. Она не может существовать как памятник. Люди должны этой ценностью пользоваться. Так не работает: мы сделали музей из этого дома и сюда сейчас все ходят по билетам.
— Как же тогда?
Способ только один — это реконструкция и придание новой жизни. В Москве достаточно давно запущена программа, по которой отдают памятник за один рубль. Инвестор его восстанавливает. Памятник получает жизнь, он становится офисом, рестораном, кафе. Чем угодно. Он начинает жить в новом контексте. Другого механизма в мире не придумано.
Есть и другая проблема. Не все инвесторы идут и берут себе такие объекты. Потому что объекты находятся, мягко говоря, не в очень хорошем состоянии.
Невозможно сохранить огромное количество объектов. Надо понять, что вот эти, например, пятьдесят зданий в центре города являются важными для сохранения истории и с этими пятьюдесятью зданиями работать.
С точки зрения привлечения инвесторов, это вопрос прозрачности игры. То есть инвесторы готовы прийти, если будет выгода.
— А вы готовы быть таким инвестором? Взять дом, реконструировать его. Хотя бы в теории
— На сегодняшний день не готовы. Мы готовы строить в исторической среде, вписываться в исторический контекст. Нам не безразлично, как будет выглядеть центр.
Мы категорически не хотели бы заниматься с нуля строительством зданий под старину. Нельзя строить старое сегодня, жить вчерашним днем. Каждое здание должно соответствовать своему времени, сегодняшним материалам и запросам. Но вписаться в исторический контекст это было бы интересно.
— И все же почему? Мы же опять возвращаемся к тому, что реконструкция — это в большей степени благотворительность
У нашей компании другой профиль.
Если бы мы занимались, предположим, ресторанами, то мы бы взялись. Есть же у нас достойные примеры. Ресторан «Парк», например. Это очень хороший пример.
— Только единичный
— Почему? Есть ликеро-водочный завод на улице Павлова. Объекту придали новую жизнь, и он снова востребован и красив.
Голландское доказательство
— Назовите главные ошибки рязанских застройщиков
— Должен быть единый план развития города. Сейчас власть этим занимается, а в 2000-х годах момент был упущен. Должна быть некая дорожная карта, как город будет развиваться. То есть не должно быть хаотичной застройки.
Рязань на сегодняшний день по высотности входит в топ-5 городов России. Конечно, ситуация не здоровая. Строим по 25 этажей, при этом нельзя, сказать, что остро не хватает земли. Плюс это не комфортно для жителей. Пройдет время, когда люди поживут в этих домах и все поймут. Голландцы уже давно доказали, что в подъезде должно быть не более 50-70 квартир.
— Это сколько этажей?
— Не важно, сколько этажей. Если у вас больше 70 квартир, то это сказывается на психо-эмоциональном состоянии. Раньше были стандартные девятиэтажки, четыре квартиры на этаже.
Смотрите: есть некое сообщество, с которым вы каждое утро здороваетесь. При таком количестве людей вы можете спросить «как дела» и поймете, чем живут эти люди. Присутствует некое добрососедство.
Как только вы заходите за цифру 50-70 квартир, у вас начинается высокая миграция в подъезде. Вы продолжаете у лифта здороваться, но в принципе, вам сложно завести с ними диалог. Вы теряете коммуникабельность. И востребованное добрососедство.
Дом начинается не с квартиры. А со двора, когда вы только начинаете подходить, вы видите знакомых людей, именно в этот момент вы оказываетесь дома, а не когда вы пересекли дверь квартиры или подъезда.
Для европейцев важна сомасштабность проекта. Это ощущение человека относительно зданий вокруг. Приведу пример.
Попадаете на улицу Почтовую, там здания в два-три этажа. Очень комфортно. Больше 50% занимает визуальный мир, остальные — земля и здания вокруг вас. Вы об этом не думаете, но вам крайне комфортно, потому что нет нависающих со всех сторон зданий. Если вы попадаете в район, где вокруг здания в 25 этажей и нет световых окон, то, конечно же, в этот момент не комфортно.
— То есть вы против «человейников»?
— Против. Однако высотное строительство — важны для города. В Европе четко руководствуются этим правилом. Должны быть высокие доминанты, это важный элемент современного города. Но здесь я не говорю про массовую застройку.
Незаметные частички комфорта
— То есть вы не считаете, что за высотками будущее?
— Есть две теории. Я считаю, что однозначно плотность застройки в центре города не должна быть низкой. Город считается эффективным, когда работает круглосуточно, когда все объекты проживают круглосуточную жизнь.
Когда утром все уехали из спальных районов, а вечером туда вернулись, соответственно город живет днем, а ночью он спит.
Есть такое понятие, как социальный контроль. Вы когда приезжаете в спальный район, идете по нему вечером, вам страшно. Испытывали когда-нибудь такое ощущение?
— Когда фонари не горят, особенно
— А когда идете по центру города, вам комфортно. Вокруг рестораны и кафе, горит свет. Вы находитесь в поле зрения других людей. Вы их видите, а они вас. И есть ощущение, что вы не одни. В спальном районе эта функция очень сильно уменьшается.
— Важно ли какая плитка рядом с домом, какое дерево посажено?
— Это все очень важно. Это и есть среда. В Рязани есть улицы, на которых хочется находиться, на которых вам комфортно. Среда формируется из разных мелочей. Например, провода на улице. Вы же даже не думаете об этом, что вам комфортно, потому что нет проводов.
Плитка — гиперважный элемент. Какая она, как уложена и как будет стареть.
Рязанские застройщики к этому только приходят.
— Опыт каких стран или городов вам кажется удачным в застройке?
— США с точки зрения жизни за городом. У Америки самый большой опыт в мире, который нужно использовать.
Мегаполисы — это Амстердам, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго. На Манхеттене самая дорогая недвижимость в мире. Там собирают лучших дизайнеров и архитекторов.
Для рязанских застройщиков основной вызов заключается в том, что они хотят построить современную архитектуру, наполнить ее передовыми технологиями, все сделать, как на том же Манхеттене, но при этом обеспечить стоимость жилья в тысячу долларов за квадратный метр.
Беседовала Наталья Смольянинова
Как увеличить доходность от инвестиций в новостройки — Российская газета
Застройщикам больше не интересно продавать дешево «на котловане». Разница в стоимости квадратного метра на старте строительства и готовой квартиры еще два года назад составляла до 30 процентов, сейчас около 10 процентов.
Чтобы сегодня зарабатывать на инвестициях в жилье, нужно стать более квалифицированным инвестором, говорят эксперты.
Инвестиции в жилую недвижимость всегда были популярным вариантом вложения средств в России, это позволяет сохранить «тело» капитала. В период договоров долевого участия старого формата (до перехода девелоперов на проектное финансирование и эскроу-счета) разница в стоимости жилья на стадии котлована и после введения в эксплуатацию достигала примерно трети. Но ситуация изменилась.
«В рамках «прежнего» 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». — Ред.) девелоперы могли предоставить на стадии котлована хороший дисконт, деньги частных инвесторов поступали в оборот и фактически замещали часть собственного капитала, а в девелоперских проектах он стоит не менее 20 процентов годовых», — говорит Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Когда средства частных инвесторов поступают на эскроу-счета, застройщики получают их в виде кредита с соответствующей процентной ставкой. Мотивации для существенной скидки на старте проекта у застройщика больше нет. В итоге целый пласт инвесторов просто «ушел» с рынка в поисках более доходных вариантов вложения капитала. «Доходность в 7-9 процентов годовых — это не предел мечтаний, а большую доходность на этом рынке сегодня получить сложно», — говорит Феликс Блинов.
Тем не менее возможности на «первичке» у инвесторов еще остаются. Да и покупать на старте строительства теперь безопасно. Дом будет достроен, даже если застройщику не удастся реализовать большую часть квартир, это сделают на деньги банка.
«Единственное, чем сейчас рискуют инвесторы при покупке жилья на первичном рынке, — это перенос сроков сдачи дома в эксплуатацию. Ежегодно 50-60 процентов новостроек столицы сдается в срок, остальные же по смещенному графику, с опозданием хотя бы на месяц», — говорит Ярослав Кобаладзе, руководитель агентства недвижимости kobaladze_realty.
Инвесторы уходят с рынка в поисках более доходных вариантов вложения капитала
Вкладываться в новостройки по-прежнему стоит, считает Юрий Лебедев, руководитель отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». Цены на квартиры в новостройках будут расти хотя бы потому, что уменьшается количество выдаваемых разрешений на строительство. На рынке спрос превышает предложение.
По словам эксперта, инвестировать лучше в студии или однокомнатные квартиры площадью 30-35 квадратных метров, а также в «двушки» площадью 45-55 квадратных метров. Важны видовые характеристики жилья.
Так, добавить прибыльности проекту могут такие факторы, как новый торговый центр рядом с новостройкой или новая станция метро.
«Будьте на шаг впереди и присмотрите инвестиционную квартиру в тех районах, где до 2025 года запустят МЦД-3 «Ленинградско-Казанский», МЦД-4 «Киевско-Горьковский» и МЦД-5 «Ярославско-Павелецкий». После сдачи линий Московских центральных диаметров недвижимость в этих районах вырастет в цене в несколько раз», — говорит Александр Патешман, независимый финансовый эксперт и инвестор.
Чтобы зарабатывать на перепродаже квартир, придется наращивать квалификацию. Нужно хорошо знать рынок, разбираться в многообразии проектов, будущих премьерах. По сути, инвестор в недвижимость становится схож с игроком на фондовом рынке. А там, если вложиться в акции без знания, они могут случайно вырасти и подорожать вместе с рынком на несколько процентов в год. Без аналитики и поддержки квалифицированных консультантов все это сводится к случайным заработкам.
Традиционно лидерами по количеству новых проектов жилой недвижимости являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Большой Сочи
«Первичный рынок захватывают частные инвесторы. К таким можно отнести и специалистов сферы недвижимости. Риелтор с хорошим доходом и сбережениями не пойдет в банк. Он купит квартиру в привлекательном для инвестирования жилом комплексе, а затем реализует ее намного дороже», — говорит Ярослав Кобаладзе.
Традиционно лидерами по количеству новых проектов жилой недвижимости являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург.
В последние годы этот перечень дополнил Сочи. В остальных регионах, наоборот, ситуация меняется не в лучшую сторону.
«По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за первую половину 2021-го в России обанкротился 91 застройщик. В регионах не всегда можно найти объект для инвестиционных вложений, потому что крупные девелоперы с осторожностью заходят в новые регионы, а местные застройщики — уходят с рынка», — говорит Феликс Блинов.
Сегодня в 17 регионах России строительство жилья застройщиками либо не ведется, либо находится на низких уровнях, отмечают в РАСК.
Большинство новых квартир — однокомнатные (доля 53 процента). В 11 регионах России доля однокомнатных квартир составляет более 60 процентов, лидер по числу маленьких квартир — Ленинградская область, здесь 75 процентов строящихся — однокомнатные.
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России предлагает использовать несколько стратегий для инвестирования в новостройки. По его словам, по-прежнему нужно входить в проект как можно раньше, становиться одним из первых покупателей и выбирать лучше объекты в ЖК.
Даже если в последующем средняя цена в проекте вырастет хотя бы на 10-15 процентов, то лучшие лоты подорожают сильнее, и доход будет выше.
Вторая стратегия — использовать в целях инвестирования длительные рассрочки, которые застройщики используют сегодня все чаще. Во многих случаях эти рассрочки беспроцентные. Инвестор получает возможность оплатить незначительную сумму за счет собственных средств, а в дальнейшем сделать переуступку прав по договору долевого участия (ДДУ) конечному покупателю.
«Например, вы оплатите на входе 30 процентов от цены квартиры. Даже если ее цена вырастет всего на 10 процентов, то эти 10 процентов доходности будут рассчитываться на вложенные 30 процентов от суммы. То есть доход инвестора в этом случае будет около 30 процентов годовых. Эта стратегия активно используется на зарубежных рынках и называется «флиппинг». Это вариант для продвинутых инвесторов, которые могут найти проекты с перспективой роста цены и в то же время с выгодными условиями по оплате самой сделки», — говорит Дмитрий Халин.
Кстати
Недвижимость в России по-прежнему остается «защитным» активом, считают эксперты. По данным РАСК, 24 миллиона россиян живут в городах, где вообще отсутствует строительство жилья застройщиками. «Возможно, в ближайшем будущем жилье не будет сильно дорожать, но точно и не обесценится», — резюмирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Как выбрать инвестиционную квартиру — База знаний BN.ru
Одни эксперты рекомендуют продавать инвестиционные квартиры на средних этапах строительства, другие – после завершения стройки. У каждой стратегии есть свои плюсы и минусы. Понятно, что ознакомиться с вариантами выбора инвестор должен еще до покупки.
Инвестиционные квартиры и посредники
На рынке присутствует ряд компаний, предлагающих частным инвесторам консалтинговые услуги. Дескать, инвестиции в строящуюся недвижимость – это всегда риск, а подбор конкретного объекта капиталовложений – это сложная многофакторная модель, в которой стоимость объекта играет далеко не главную роль…
Многие консультанты в рекламных целях обещают гражданам завышенную доходность.
Дело доходит до заявлений, будто инвестиции в жилую недвижимость могут приносить до 50% годовых. И если лет десять назад такие заверения еще находили доверчивых слушателей, то сегодня консультанты подобными обещаниями себя только компрометируют. К заявлениям представителей консалтинговых фирм прислушиваться можно, но и свою голову нужно иметь на плечах.
В экономически неблагополучные времена есть угроза, что деньги буквально застрянут в непродажной квартире. Чтобы этого не произошло, инвестору необходимо обращать внимание как минимум на два момента. Прежде всего – на транспортную доступность. А во вторую очередь на потенциальную конкуренцию.
Так, исходя из характеристик стройки (и количества нераспроданных аналогов на рынке) уже заранее можно сделать вывод, сколько подобных объектов будет выставлено на продажу параллельно с объектом инвестора. Чем их окажется больше, тем труднее будет продать инвестиционную квартиру.
От чего зависит цена объекта
Традиционно рост цен привязывается к этапам строительства.
На старте цены чаще всего минимальные. Таким образом застройщик привлекает внимание к объекту. А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение, привлекательность проекта становится принципиально другой, меняется и уровень цен.
Рост цен не прекращается и после завершения строительства. Поводами для удорожания служат оформление прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр. При растущей экономике страны причиной роста цен может служить и повышенный спрос.
Факторы, влияющие на повышение спроса, могут быть разные. Например, в проекте появилось кредитование от Сбербанка – лидера по ипотеке. Подобное событие, естественно, влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок начинает повышаться.
Резких движений девелоперы избегают, поскольку возникает риск перескочить определенную психологическую планку и застопорить продажи. Грамотный девелопер обычно повышает цены пошагово.
Прирост составляет 0,5-1,0% за один раз. Периодичность – примерно раз в месяц.
Когда конкурент – строитель
Если сам застройщик не распродал все квартиры, частному лицу продавать инвестиционный объект придется дешевле, чем у девелопера, минимум на 5 процентных пунктов. И тому есть три причины.
Во-первых, идти на снижение цены заставляет конкуренция с нераспроданными объектами застройщика.
Во-вторых, покупка непосредственно у девелопера сопряжена с меньшими рисками оказаться вовлеченным в мошенническую схему. И при прочих равных покупатель выберет квартиру застройщика.
В-третьих, при покупке у частного инвестора нового жильца могут ожидать дополнительные расходы на переоформление (смену субъекта права требования) договора с застройщиком.
С еще большим дисконтом придется продавать квартиру в новостройке заемщику ипотечного кредита.
Следующий вопрос, крайне важный для вас, – когда продавать объект.
Даже профессионалы рынка не могут прийти к единой точке зрения.
Одни утверждают, что, как правило, инвесторам выгоднее всего продавать жилье в середине строительства проекта. Дом возводится в среднем два года, и на рынок инвесторам советуют выводить квартиру через год, максимум полтора. Часто бывает, что застройщик к этому времени продает все квартиры в доме, а цены подрастают на 15-20%.
Другие считают, что квартиры надо перепродавать после того, как дом построен. Тогда наступает самый удобный момент вывести деньги и вложить в новый объект. При этом, в случае когда квартира продается для дальнейшего инвестирования, собственнику заранее следует определиться со следующим проектом, чтобы деньги не «зависли».
Вопрос о соседях
Не всем новоселам нравится, что их соседями оказываются частные инвесторы.
Типичная проблема – в большинстве случаев не спешащие продавать квартиру соседи-инвесторы жилье сдают. Обычно это жилье с отделкой класса эконом, возможно – от строителей. Жильцами такой квартиры становятся граждане с невысокими доходами, например, студенты или гости из бывших республик СССР.
С такими арендаторами не договориться о вложении дополнительных средств в развитие парадной или дома, а инвестору это особо и не нужно. При этом квартиры сдаются зачастую без соблюдения санитарных норм проживания, что влияет уже на имидж всего дома.
Жилье или коммерческая недвижимость?
Перед частным инвестором в недвижимость встает еще один вопрос. Физические лица чаще инвестируют в жилье и мало интересуются магазинами, офисами, объектами сферы услуг.
Ведь для того чтобы вложить средства в покупку жилья, необязательно иметь два высших образования, а тем более прибегать к помощи аудиторов и юристов. Какое бы жилье вы ни выбрали для инвестиций (за исключением элитного), его довольно легко можно оценить. Рассчитать доход, который впоследствии будет приносить сданная в аренду квартира, тоже, с определенной долей погрешности, можно самостоятельно.
Объекты коммерческой недвижимости более прибыльны с точки зрения инвестиций. Коммерческая недвижимость в жилом доме (встроенное помещение или переведенная в нежилой фонд квартира на первом этаже здания) приносит в разы больший доход, чем жилье.
Однако объективно оценить коммерческую недвижимость весьма трудно. Если для оценки квартиры достаточно определить среднюю цену квадратного метра в данном месте, то «комок» оценивается прежде всего исходя из размера будущего дохода. И это многим гражданам не по зубам.
Спасение Evergrande: как инвесторы пытаются заработать на проблемном застройщике
Что случилось
В понедельник, 4 октября, Гонконгская биржа приостановила торги акциями китайского гиганта недвижимости Evergrande, который балансирует на грани банкротства. Причиной послужила вероятная сделка, в рамках которой Evergrande продаст свой самый «дорогой» актив — «дочку» по управлению недвижимостью Evergrande Property Services Group. Торги ее акциями биржа также остановила.
Что это значит
Предстоящая сделка — это хороший знак для кредиторов и инвесторов компании. Evergrande распродает активы, чтобы рассчитаться с долгами. Ее обязательства — больше $300 млрд, и это самый большой в мире долг среди публичных девелоперов.
В том числе Evergrande 23 сентября так и не выплатила инвесторам проценты по долларовым облигациям ($83,5 млн) и должна сделать это в течение 30 дней, в противном случае компания допустит дефолт.
Зачем мне это знать
Детали
Реклама на Forbes
Капитализация Evergrande Property Services Group превышала $7 млрд до приостановки торгов. Больше 50% компании планирует купить конкурент Evergrande — девелопер Hopson Development, пишет Bloomberg со ссылкой на китайскую новостную платформу Cailian. Эта компания также приостановила торги своими акциями в ожидании крупной сделки, пишет FT. На прошлой неделе Evergrande продала часть доли в региональном китайском банке Shengjing Bank за $1,5 млрд.
Проблемы Evergrande вот уже которую неделю являются головной болью для инвесторов по всему миру. В середине сентября агентство S&P сообщило о высоком риске дефолта компании, после чего основные мировые индексы оказались в минусе, а американский рынок показал самое большое дневное падение с октября 2020 года, писал Bloomberg.
Держателями долга Evergrande являются крупные инвесткомпании со всего мира — UBS и HSBC, фонды Blackrock и Ashmore Group. Поэтому многие инвесторы воспринимают проблемы китайского застройщика как системный риск для всего рынка.
Для инвестора
Инвесторы положительно оценили новость о сделке: акции другой «дочки» Evergrande по производству электрокаров, Evergrande New Energy Auto, выросли на 29,1% — до 3,9 гонконгского доллара. Но хотя распродажа активов и даст Evergrande краткосрочное финансирование, рынки по-прежнему будут сомневаться в ее долгосрочных перспективах, сказал WSJ стратег UBS Asset Management Киран Ганеш.
Облигации Evergrande уже скупает фонд Marathon Asset Management. Для них интересна точка входа — 25 центов, а 30 центов — уже слишком дорого, сказал Bloomberg генеральный директор фонда Брюс Ричардс. По его словам, покупка долговых обязательств крупнейшего застройщика КНР по низким ценам открывает большие возможности для инвесторов. Долги компании реструктуризируют, так как с Evergrande «связано много рабочих мест, много поставщиков товаров и услуг и множество промышленных предприятий».
Владельцы долларовых облигаций компании в конечном счете могут получить прибыль, уверен он.
Однако тут не все так однозначно. Власти Китая оказывают помощь Evergrande, но не напрямую, пишет Bloomberg. К примеру, регуляторы облегчили получение ипотеки, за последние 10 дней Центральный банк Китая закачал на рынки около 790 млрд юаней ($123 млрд). В ходе реструктуризации деньги вернут в первую очередь застройщикам и покупателям жилья, а затем — владельцам облигаций в юанях, сказал Bloomberg Джеймс Фэн, сооснователь китайского фонда Poseidon Capital Group, специализирующегося на вложениях в проблемные активы. Зарубежным компаниям, которые владеют облигациями Evergrande через офшоры, помощь окажут в последнюю очередь. По его словам, скорее всего, они не получат ничего.
рентабельность, риски, как выбрать квартиру
Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка.
Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью. Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.
Что привлекает инвесторов в недвижимость. Преимущества
Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:
-
Возможность заработать на перепродаже;
-
Возможность защитить свой капитал от инфляции;
-
Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.
Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика.
Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.
Минусы данного вида инвестиций
К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.
Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.
В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности.
Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».
Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату. Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).
Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты
Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями.
Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.
Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:
-
Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;
-
Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);
-
Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).
Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию.
Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.
Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.
Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика
Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.
При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.
В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике.
Так, на сайте egrul.nalog.ru можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ. В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.
Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.
Идем на сайт kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства. В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.
Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.
Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки). В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:
-
Разрешение на строительство;
-
Проектная документация;
-
Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).
Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться
После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.
Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.
Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы.
В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.
В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт». Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.
С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму.
Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.
На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры. Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.
Заключение
Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход. Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок. Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.
Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.
Игорь Василенко
ИНВЕСТОР/РАЗРАБОТЧИК Определение | Law Insider
Связанный с
ИНВЕСТОР/РАЗРАБОТЧИКПервоначальный разработчик означает физическое или юридическое лицо, указанное как Первоначальный разработчик в уведомлении об исходном коде, требуемом Приложением A.
Инвестор означает Покупателя, любого получателя или правопреемника которому Покупатель уступает свои права по настоящему Соглашению в соответствии с Разделом 9 и который соглашается стать связанным положениями настоящего Соглашения, и любой правопреемник или его правопреемник, которому правопреемник или правопреемник уступает свои права по настоящему Соглашению в соответствии с Раздел 9, и кто соглашается соблюдать положения настоящего Соглашения.
Застройщик означает законного или бенефициарного владельца или владельцев участка или любой земли, предлагаемой для включения в предлагаемую застройку, включая держателя опциона или контракта на покупку, или другое лицо, имеющее осуществимый имущественный интерес в таком земля.
Управляющий Инвестор означает любое Лицо, которое является директором, должностным лицом или иным образом членом руководства Заемщика, любой из его Дочерних компаний или любой из его прямых или косвенных материнских компаний на Дату закрытия, сразу после вступления в силу Сделок. .
Стратегический инвестор означает корпорацию, товарищество или другое юридическое лицо, участвующее в одном или нескольких телекоммуникационных предприятиях, 80 или более процентов голосующих акций которых принадлежат лицу, имеющему рыночную капитализацию на момент время его первоначальной инвестиции в Компанию или в Разрешенное совместное предприятие с Компанией, превышающее 2 миллиарда долларов США.
Преподаватель означает любое лицо, нанятое колледжем или округом для ведения классной или преподавательской деятельности, или которое иным образом считается колледжем преподавателем.
Учредитель означает в отношении эмитента лицо, которое,
частный инвестор означает инвестора, не являющегося профессиональным инвестором;
Управляющий партнер означает KKR Management LLC, компанию с ограниченной ответственностью в штате Делавэр, в качестве генерального партнера Товарищества и любого правопреемника или разрешенного правопреемника, допущенного в Товарищество в качестве генерального партнера Товарищества, каждый в своем качестве генерального партнер Товарищества (за исключением случаев, когда контекст требует иного).
Управляющие инвесторы означает должностных лиц, директоров, сотрудников и других членов руководства или консультантов любой Материнской компании, Компании или любой из их соответствующих Дочерних компаний, или их супругов, членов семьи или родственников, или любого траста, товарищества или другое юридическое лицо, в интересах или бенефициарным владельцем которого (прямо или косвенно) является кто-либо из вышеперечисленных, или любой из их наследников, исполнителей, правопреемников и законных представителей, которые в любой момент фактически владеют или имеют право на приобретение, непосредственно или косвенно, Уставный капитал Компании, любой Ограниченной дочерней компании или любой Материнской компании.
Инвесторы означает Первоначальных инвесторов и любого правопреемника или правопреемника, который соглашается взять на себя обязательства по положениям настоящего Соглашения в соответствии с Разделом 9 настоящего Соглашения.
Арес имеет значение, указанное в преамбуле.
Торговый партнер означает юридическое лицо, которое зарегистрировалось в Комиссии для обмена данными посредством электронного обмена данными.
Brookfield означает Brookfield Asset Management Inc.;
Oaktree означает Oaktree Capital Management, LLC и ее Аффилированные лица, включая любые товарищества, отдельные счета или другие организации, управляемые Oaktree.
Члены Консорциума означает любого или всех членов Консорциума и в случае воссоздания Консорциума; он должен включать членов такого воссозданного Консорциума.]
Представитель Инвестора имеет значение, присвоенное этому термину в Разделе 2.
1(a).
Управляющий В отношении любой Ипотечной ссуды или Комбинации обслуживаемых ссуд, любой управляющий недвижимостью для соответствующей Заложенной недвижимости.
Член Консорциума означает компанию, указанную в Декларации (B) в качестве члена Консорциума;}
Основные инвесторы означает «основные инвесторы» согласно определению в Соглашении акционеров.
Компания по управлению активами/UTI AMC/AMC/Управляющий инвестициями означает UTI Asset Management Company Limited, зарегистрированную в соответствии с Законом о компаниях 1956 г. (1 от 1956 г.) [заменено Законом о компаниях 2013 г. (№ 18 от 2013 г.) ] и утвержден как таковой Советом по ценным бумагам и биржам Индии (SEBI) в соответствии с подположением (2) Положения 21, чтобы действовать в качестве инвестиционного менеджера по схемам взаимных фондов UTI.
Акционер означает (a) в отношении корпорации каждого держателя акций такой корпорации, (b) в отношении компании с ограниченной ответственностью или аналогичного юридического лица, каждого участника такой компании с ограниченной ответственностью или аналогичного юридического лица, ( c) в отношении партнерства каждый партнер такого партнерства, (d) в отношении любого юридического лица, описанного в пункте (a)(iv) определения «Сквозное юридическое лицо», владелец такого юридического лица, и (e ) в отношении траста, описанного в пункте (a)(v) определения «Сквозное юридическое лицо», его владельца.
Владелец Билета означает любое физическое лицо, владеющее, владеющее или использующее Билет, включая (помимо прочего) Покупателя Билета или любое лицо, которому Билет был выдан или передан;
TPG означает TPG Capital, L.P.
Операционное товарищество имеет значение, указанное в преамбуле.
Застройщики означает Oakwood Homes, LLC Colorado и любое Лицо, действующее на основании должным образом оформленной доверенности по форме, утвержденной городскими властями, предоставляющей полномочному поверенному полномочия действовать вместо или от имени Владелец или Владельцы, а также означает и включает любых и всех Владельцев Имущества.
Процесс землеустройства за 6 шагов
Ключевые выводы
Необработанный процесс освоения земли часто рассматривается как сложная инвестиционная стратегия, которую должны рассматривать только «эксперты». Хотя инвестирование в неосвоенные земли — это сложная стратегия, новичкам не обязательно избегать ее.
На самом деле, я бы сказал, что новые инвесторы могут успешно инвестировать в сырую землю, если они будут соблюдать должную осмотрительность и будут готовы к большей работе, чем обычно сопровождают традиционные стратегии выхода.По крайней мере, освоение необработанных земель включает в себя больше шагов.
В сфере недвижимости в качестве инвестора нет недостатка в возможностях. Индустрия недвижимости предлагает множество вариантов, которыми инвесторы могут воспользоваться, инвестируя в жилую, многоквартирную и коммерческую недвижимость. Одной из наиболее недоиспользуемых инвестиционных возможностей является инвестирование в сырую землю, и больше нет причин игнорировать ее.
Что такое разработка необработанных земель?
Необработанная застройка — это процесс покупки земельного участка с намерением либо застроить его и построить на нем, либо удерживать его для долгосрочной оценки.Инвестиции в необработанную землю имеют множество конфигураций, но, по сути, обеспечивают множество преимуществ по сравнению с другими типами инвестиций; будь то продажа собственности, сдача ее в аренду для получения пассивного дохода или просто получение прибыли, практически не выполняя никакой работы.
[ Вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]
Процесс освоения необработанных земель: как освоить землю за 6 шагов
Факт остается фактом: незастроенная недвижимость может приносить такой же стабильный денежный поток, как и любые другие инвестиционные возможности.
К счастью для инвесторов, необработанная земля является ограниченным ресурсом, что делает ее чрезвычайно ценной. Если вы покупаете землю в районе, который движется к развитию и росту, есть шанс, что ваша земля может стать еще дороже.
Инвесторы, желающие освоить необработанные земли, должны проявлять должную осмотрительность и тщательно изучать рынок, на который они планируют инвестировать. Лучший способ сделать это — обратить внимание на тенденции рынка.
Если вы сможете отслеживать циклическое движение рынка, вы лучше поймете, когда покупать.
Сначала вы должны изучить последние события на выбранном вами рынке. Если в последнее время в этом районе наблюдался всплеск девелоперских проектов, покупатели, вероятно, будут искать землю. Также разумно смотреть на рост на соседних рынках.
Теперь, когда у вас есть обзор необработанной земли как инвестиции, мы шаг за шагом рассмотрим процесс разработки необработанной земли:
Оценить его экономическую целесообразность
Определить цену предложения
Узнать, для чего предназначена земля
Защитите свое финансирование
Начать строительство в соответствии с законами о зонировании
Продажа земли/собственности
1.Экономическое обоснование
Первым шагом при инвестировании в необработанную землю является определение ее экономической целесообразности. Как и при любых инвестициях в недвижимость, очень важно определить желаемую отдачу от собственности, прежде чем начать.
Это важно, потому что это уменьшит неопределенность рынка и предоставит модель затрат на ваши инвестиции по сравнению с аспектом прибыли. Хотя цифры будут приблизительными, понимание осуществимости вашего проекта, включая предполагаемые затраты, доход и общую прибыль, поможет инвесторам добиться успеха.
2. Приобретение
Как только вы поймете, с какими расходами вы, вероятно, столкнетесь, включая то, что вы должны получить взамен, вы сможете лучше определить цену предложения. На этом этапе процесса инвесторам необходимо, чтобы подрядчики представили фактические предложения по проекту. Это не только предоставит ориентировочную стоимость проекта, включая суммы, которые вы, как ожидается, потратите, но и максимальную цену предложения.
3. Зонирование
Третий этап инвестирования в сырую землю касается, прежде всего, дизайна земли.По сути, это относится к тому, какой тип собственности должен быть построен на участке, в том числе с учетом местных норм зонирования.
В зависимости от типа недвижимости, которую вы хотите построить, или от того, как вы собираетесь представить недвижимость покупателям, зонирование будет играть важную роль в ваших дальнейших действиях. Кодексы зонирования по существу определяют, какие типы недвижимости — будь то односемейные, многоквартирные, кондоминиумы или коммерческие — могут быть построены на участке. Как инвестор, это может в конечном итоге помешать вашему инвестиционному подходу.Приступая к инвестированию в необработанную землю, жизненно важно понимать законы зонирования территории.
4. Финансирование
Как и все инвестиции в недвижимость, то, как вы собираетесь использовать собственность, будет определять тип получаемого вами финансирования. Один из аспектов, о котором инвесторы должны больше всего заботиться, — это соотношение кредита к стоимости (LTC). По сути, LTC — это сумма денег, которую кредитор предоставит для проекта, которая обычно зависит от типа строительства и использования имущества.
Хотя большинство кредиторов предоставляют только процент от общих затрат (обычно от 80 до 85 процентов), дома, занимаемые владельцами, имеют право на получение стандартного банковского финансирования.
5. Строительство
Предпоследний этап процесса освоения необработанных земель — строительство. В большинстве случаев это будет состоять из горизонтального развития — например, планировки дорог, бордюров и инженерных коммуникаций — и, в конечном итоге, строительства собственности с нуля. Инвесторы также должны знать об одном аспекте финансирования строительства.Вообще говоря, подрядчики будут получать оплату в виде приращений за выполненные обязанности, включая этапы проекта. Во многих случаях строительные кредиторы будут удерживать примерно 10 процентов строительной ссуды до завершения проекта.
[ Ознакомьтесь с нашим руководством о том, как начать строительство новой недвижимости на вашем земельном участке, чтобы узнать больше. ]
6.
МаркетингЗавершающим этапом процесса освоения земли является маркетинг.Здесь первый этап имеет решающее значение. Изучение района, рыночной цены и спроса на аренду окупится при определении вашей маркетинговой стратегии. Инвесторы также должны иметь маркетинговый план для привлечения покупателей к собственности. Это может включать в себя работу с риелтором, онлайн-листинги, MLS, рекламу в газетах и даже в социальных сетях.
Зачем покупать землю? 5 главных преимуществ земли под застройку
Привлекательность процесса освоения земли очевидна: покупка этого незастроенного актива не только обходится дешевле, чем застроенный участок, но и, как правило, с течением времени становится дешевле владеть им.Однако есть еще кое-что, что может понравиться: он предлагает потенциал оценки независимо от того, улучшена ли свободная область. Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость сопряжены с множеством рисков и выгод, необработанная земля является одним из наиболее надежных вложений.
Чтобы лучше понять привлекательность для инвесторов, вот пять основных преимуществ освоения необработанных земель:
Инвестиции в сырую землю обычно менее конкурентоспособны, чем в жилую недвижимость
Продавцы инвестиций в сырую землю могут с большей вероятностью финансировать
Покупная цена и затраты на содержание ниже при использовании необработанной земли
Потенциал роста может оставаться высоким даже при менее чем блестящих рыночных условиях
Существует бесчисленное множество возможностей для развития необработанных земель
1.Минус конкуренция
В отличие от обычных инвестиций в недвижимость, которые в настоящее время сталкиваются с более высокой конкуренцией на большинстве рынков, необработанная земля практически не имеет конкуренции. В большинстве случаев инвесторы ищут проверенную недвижимость, такую как жилая или коммерческая недвижимость, которая обеспечивает непосредственный источник дохода.
Если не оптимизировать для этого, неосвоенные земли, как правило, не будут приносить регулярный доход.
2. Возможность финансирования продавца
Инвестиции в сырую землю предоставляют владельцам больше возможностей для использования финансирования продавца.Поскольку традиционные кредиторы (т. е. крупные банки) часто более неохотно дают деньги взаймы на пустующую землю, вы, как землевладелец, должны выступать в роли банка. Если кто-то находится на рынке необработанной земли и не может получить кредит, вы можете одолжить ему капитал, но взимать с него более высокие процентные ставки. Это беспроигрышная ситуация для каждой вовлеченной стороны.
3. Недорогой
По сравнению с приобретением застроенной недвижимости покупка необработанной земли обходится относительно недорого. У него минимальные расходы на содержание, в том числе более низкие налоги на имущество и страховку, но расходы на техническое обслуживание скромны.На самом деле, техническое обслуживание незастроенной земли не требуется, так как свободный участок можно купить и удерживать до тех пор, пока темпы прироста стоимости не достигнут уровня, при котором его можно будет продать с прибылью.
Кроме того, неразвитые землевладельцы, как правило, очень заинтересованы в продаже, потому что они, как правило, являются отсутствующими владельцами и практически не имеют эмоциональной связи с собственностью. Тем не менее, правильная собственность может обеспечить огромный потенциал для инвесторов, имеющих в виду стратегию в отношении земли.
4. Потенциал признательности
Возможно, самым большим преимуществом инвестиций в сырую землю является потенциал ее роста.Даже во времена экономической нестабильности необработанная земля является твердым активом. Поскольку земля является таким дефицитным ресурсом, она всегда будет ценной, даже если рыночные условия будут жесткими. Сырая земля всегда будет нужна, независимо от того, имеет она экономическую ценность или нет. С другой стороны, если экономика процветает, существует более высокая вероятность того, что стоимость вашей земли повысится. Поскольку земля продолжает развиваться, становится все труднее найти свободную собственность.
Следовательно, оставшаяся незанятая земля становится скорее товаром, особенно в популярном районе.
5. Возможности развития
Как инвестор, привлекательность инвестирования в необработанную землю заключается в открывающихся возможностях. Помимо получения долгосрочной оценки, земля может быть преобразована в дополнительные возможности, такие как дом на одну семью, многоквартирный дом или кондоминиум. Хотя зонирование и строительные нормы и правила могут ограничивать возможности инвестора в зависимости от местоположения, необработанная земля предлагает инвесторам возможность выбирать и развивать свой собственный инвестиционный путь с нуля.
Как осваивать землю: 5 советов от профессионалов
Освоение необработанных земель не для слабонервных.Этот процесс может потребовать много времени и исследований, особенно по сравнению с традиционными инвестициями в жилье. Тем не менее, как я уже упоминал выше, правильная подготовка окупит инвестиции в сырую землю.
Прежде чем приступить к работе, прочтите следующие советы по освоению необработанных земель:
Научитесь рассчитывать затраты на хранение: Если вы совершаете переход от одной инвестиционной стратегии к другой, убедитесь, что вы понимаете разницу в затратах на содержание. Разрешения на строительство и зонирование требуют времени, а это означает, что может пройти некоторое время, прежде чем ваши инвестиции в необработанную землю начнут приносить собственный денежный поток.Убедитесь, что вы готовы к «промежуточным» этапам, точно рассчитав затраты на хранение, связанные с необработанной землей, особенно когда речь идет о погашении кредита.
Держите руку на пульсе рынка Пульс рынка: Самые сообразительные инвесторы будут знать, стоит ли и когда начинать освоение необработанных земель, и при правильном исследовании нет никаких причин, по которым вы не можете этого сделать. Проведите полный анализ рынка, прежде чем заключать сделку с необработанной землей, и отслеживайте условия с течением времени.
Это даже хорошая идея, чтобы обратить внимание на другие проекты землеустройства в этом районе.Таким образом, вы будете знать, когда начинать (или заканчивать) освоение земли.Понимание потенциальных рисков: Несмотря на множество преимуществ разработки необработанных земель, эта стратегия не лишена риска. Несколько наихудших сценариев могут произойти и действительно случаются. Например, вы можете начать проект разработки только для того, чтобы обнаружить, что он на самом деле находится в пойме. Единственный способ снизить потенциальные риски, подобные этому, — провести как можно больше исследований, прежде чем заключать сделку.Таким образом, вы будете готовы к любым препятствиям, с которыми столкнетесь.
Остерегайтесь проблем с зонированием, отнимающих много времени: В зависимости от ваших планов на землю может потребоваться ее повторное зонирование. Это требует изрядного количества документов и, в большинстве случаев: времени.
Лучший способ избежать этой выжидательной игры — спланировать, что вы хотите делать с недвижимостью, прежде чем вы ее купите. Это позволит вам принять взвешенное решение, либо взять на себя обязательства по процессу зонирования, либо перейти к другим инвестициям.Позвольте мне прояснить: изменение зон развития может быть очень прибыльным, если вы заранее отчитываетесь за этот процесс.Работа с профессионалами: Инвесторы в недвижимость не могут знать все или быть везде одновременно — как бы им этого ни хотелось. Когда дело доходит до проектов землеустройства, у вас должен быть надежный, квалифицированный набор профессионалов, которые помогут вашему проекту. Это относится ко всем, от строителей до подрядчиков и руководителей проектов.Для разработки необработанных земель требуется большая команда, поэтому убедитесь, что ваша команда настолько хороша, насколько это возможно.
Это даже хорошая идея, чтобы обратить внимание на другие проекты землеустройства в этом районе.Таким образом, вы будете знать, когда начинать (или заканчивать) освоение земли.
Лучший способ избежать этой выжидательной игры — спланировать, что вы хотите делать с недвижимостью, прежде чем вы ее купите. Это позволит вам принять взвешенное решение, либо взять на себя обязательства по процессу зонирования, либо перейти к другим инвестициям.Позвольте мне прояснить: изменение зон развития может быть очень прибыльным, если вы заранее отчитываетесь за этот процесс.5 важных факторов при разработке необработанных земель
Когда дело доходит до освоения необработанных земель, инвесторы, по сути, объединяют несколько инвестиционных стратегий в одну: покупка земли, строительство нового здания и аренда или продажа конечного продукта.
Сложность этого типа сделки потребует от инвесторов значительного планирования еще до того, как они приобретут недвижимость.Пусть это вас не пугает, так как есть способы систематизировать процесс и упростить навигацию. Инвестирующие в надежде подготовиться должны изучить следующие факторы, чтобы они точно знали, на что обращать внимание (и оценивать) при разработке необработанных земель:
Разрешения: Разрешения требуются практически для любого типа строительства, развития или реконструкции. При разработке необработанных земель крайне важно изучить разрешения, необходимые для этих проектов, а также предполагаемые затраты и сроки получения указанных разрешений.Многие инвесторы недооценивают количество времени, которое может занять выдача разрешений, и должны учитывать его при поиске и финансировании развития необработанных земель.
Зонирование: В зависимости от того, где находится земля, она, скорее всего, будет находиться в обозначенной зоне, будь то коммерческая или жилая.
В некоторых случаях земля может быть перезонирована, но важно добавить это в свой потенциальный график для данной сделки. Также важно отметить, находятся ли какие-либо потенциальные инвестиции в землю в пределах охраняемой зоны дикой природы, поймы, зоны с ограничениями на строительство и т. д.Строительный отдел: Существуют определенные требования к зданию, которые необходимо учитывать при планировании любого нового строительного проекта. Они часто регулируются городом или местностью, в которой расположен район, и могут повлиять на планы строительства здания. Не полагайтесь просто на других (например, на ваших строителей и подрядчиков) в соблюдении строительных норм и правил; ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что любой проект спланирован должным образом.
Вода: Вода и канализация являются двумя наиболее важными аспектами при планировании развития необработанных земель.Инвесторы должны определить, есть ли на участке существующие подключения или водопроводные и канализационные линии, и исходить из этого.
Во время этой части процесса вы должны изучить местные требования, поскольку существует несколько правил, касающихся установки и эксплуатации водопроводных сетей на объекте.Электричество: И последнее, но не менее важное: инвесторы должны учитывать мощность не только для будущего здания, но и для процесса строительства. Если к земле нет существующих линий электропередач, вам нужно будет связаться с местными коммунальными службами, чтобы начать процесс.Кроме того, не забудьте рассмотреть кабельные, телефонные и интернет-линии, поскольку они также являются важными аспектами освоения земли.
В некоторых случаях земля может быть перезонирована, но важно добавить это в свой потенциальный график для данной сделки. Также важно отметить, находятся ли какие-либо потенциальные инвестиции в землю в пределах охраняемой зоны дикой природы, поймы, зоны с ограничениями на строительство и т. д.
Во время этой части процесса вы должны изучить местные требования, поскольку существует несколько правил, касающихся установки и эксплуатации водопроводных сетей на объекте.[ Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости. ]
9 вещей, которые следует учитывать перед освоением земли
Дополнительные шаги, необходимые инвесторам для успешного освоения земли, не ограничиваются ее поиском и покупкой.
Есть несколько факторов, которые инвесторам необходимо учитывать каждый раз, когда они оценивают участок земли. Хотя сейчас это может показаться пугающим, со временем эти элементы станут второй натурой. А до тех пор — рассмотрите следующие вещи, которые следует учитывать перед освоением необработанных земель:
1. Инженерное дело: Важнейшим аспектом процесса освоения необработанных земель, особенно на начальном этапе, является проверка любых планов инженером. Некоторые инвесторы в недвижимость могут иметь опыт работы в этой области, но важно найти квалифицированного инженера для работы.Эти квалифицированные специалисты объединят все части плана развития собственности и определят его осуществимость. Это означает рассмотрение земляных работ, инженерных коммуникаций, инфраструктуры и других удобств. В некоторых случаях главный инженер может даже найти области для снижения затрат в общей разработке.
2. Знакомство с землей: Каждый раз, когда вы думаете о покупке или разработке участка необработанной земли, важно посетить это место.
Как и в случае с традиционной инвестиционной недвижимостью, пошаговое руководство может раскрыть аспекты земли, которые вы, возможно, не заметили.Прогулка по окрестностям может обнаружить скрытые удобства, уникальный ландшафт, проблемы с доступностью или даже существующие подключения к электросети. Эти неожиданности могут повлиять на покупную цену, процесс застройки и жизнеспособность земли. Всегда полезно прогуляться по окрестностям, чтобы убедиться, что вы найдете любые сюрпризы, как хорошие, так и плохие, которые могут возникнуть при покупке необработанной земли.3. Пространственное знание: Одним из наиболее важных столпов успешного освоения необработанных земель является пространственное знание.Приобретая необработанную землю, нужно понимать, как максимально увеличить ее использование и рентабельность. Это часто сводится к пониманию того, как лучше всего использовать участок, будь то жилой или коммерческий. При планировании планов развития помните о планировке, управлении штормами и транспортировке — это поможет вам оптимизировать условия для жизни и использования.
4. Задачи, роли и обязанности: При работе с жилой недвижимостью вам может сойти с рук команда из одного человека, но даже при идеальных сценариях это не так при разработке необработанных земель.Инвесторы должны рассчитывать на работу с несколькими другими профессионалами на протяжении всего процесса разработки. Потратьте время, чтобы найти подходящих людей для вашего проекта, стиля общения и бизнес-целей. Очертите и разделите обязанности по мере необходимости — правильное управление поможет вам уложиться в бюджет и вовремя.
5. Начните снаружи: Когда дело доходит до новых застроек, инвесторы должны буквально планировать снаружи внутрь. Это означает определение участков и строений до планирования специфики зданий.Делая это, вы можете сосредоточиться на сокращении объема необходимых земляных работ и выравнивания и даже воспользоваться преимуществом естественного расположения участка.
6. Улицы и дороги: В то время как улицы и транспорт являются критически важными элементами освоения земли, планирование этих элементов может отложиться на более поздние стадии процесса.
Это связано с тем, что застройщикам обычно необходимо в первую очередь сосредоточиться на максимальном использовании земли и пригодности для жизни (особенно в жилых комплексах).Идеальные места на улицах и дорогах, скорее всего, появятся, когда вы будете планировать остальную часть застройки, поэтому постарайтесь не сосредотачиваться сначала на этой задаче.7. Топография: Если есть что вынести из процесса освоения земли, то пусть это будет следующее: обратите внимание на особенности земли. Топография имеет решающее значение для понимания характеристик земли и разработки стратегии ее использования. Есть отличные ресурсы, чтобы наметить застройку и обойти географические элементы района.Используйте те, которые доступны вам и вашей команде, чтобы убедиться, что вы полностью учитываете топографию области, прежде чем покупать землю для застройки.
8. Будьте изобретательны: Разработка необработанных земель может стать отличной стратегией для инвесторов, которым нравится полная свобода творчества в проекте.
С разработками вы действительно начинаете с нуля на собственности. Хотя могут быть очевидные ограничения из-за бюджета, сроков или наличия земли, есть много возможностей для творчества при планировании новой постройки.Не бойтесь исследовать новые идеи или технологии в сфере недвижимости при планировании застройки, поскольку уникальные особенности могут действительно окупиться, когда вы, наконец, начнете продавать недвижимость.9. Продажа и аренда: Традиционные застройщики часто решают купить необработанную землю, построить на ней недвижимость, а затем продать сразу после завершения строительства. Эта стратегия позволяет застройщикам быстро получать прибыль от своего проекта, которая покрывает затраты на строительство.Тем не менее, застройщики также могут оставить свое новое строительство и сдать свою землю в аренду. Это обеспечивает долгосрочный поток доходов. Хотя разработчикам может потребоваться много времени, чтобы вернуть деньги, потраченные на строительство, в долгосрочной перспективе они могут получить большую прибыль.
Как и в случае с традиционной инвестиционной недвижимостью, пошаговое руководство может раскрыть аспекты земли, которые вы, возможно, не заметили.Прогулка по окрестностям может обнаружить скрытые удобства, уникальный ландшафт, проблемы с доступностью или даже существующие подключения к электросети. Эти неожиданности могут повлиять на покупную цену, процесс застройки и жизнеспособность земли. Всегда полезно прогуляться по окрестностям, чтобы убедиться, что вы найдете любые сюрпризы, как хорошие, так и плохие, которые могут возникнуть при покупке необработанной земли.
Это связано с тем, что застройщикам обычно необходимо в первую очередь сосредоточиться на максимальном использовании земли и пригодности для жизни (особенно в жилых комплексах).Идеальные места на улицах и дорогах, скорее всего, появятся, когда вы будете планировать остальную часть застройки, поэтому постарайтесь не сосредотачиваться сначала на этой задаче.
С разработками вы действительно начинаете с нуля на собственности. Хотя могут быть очевидные ограничения из-за бюджета, сроков или наличия земли, есть много возможностей для творчества при планировании новой постройки.Не бойтесь исследовать новые идеи или технологии в сфере недвижимости при планировании застройки, поскольку уникальные особенности могут действительно окупиться, когда вы, наконец, начнете продавать недвижимость.
Резюме
Если вы ищете выгодную стратегию инвестирования в недвижимость, возможно, пришло время изучить процесс разработки необработанных земель . Инвестиции в землю — отличный недорогой способ расширить свой портфель недвижимости.Следуйте шагам, описанным выше, если вы надеетесь добиться успеха в освоении необработанных земель. Не забывайте в значительной степени полагаться на исследования, когда вы отваживаетесь на эту инвестиционную стратегию. Всегда учитывайте, как область может измениться, и соответствующим образом развивайте свои инвестиции. Выделите себя среди конкурентов сегодня и добавьте в свой портфель необработанные инвестиции в землю.
Хотите узнать больше о самых прибыльных на сегодняшний день стратегиях в сфере недвижимости?
Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости раскрывает лучшие стратегии в сфере недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке.
Ведущий эксперт-инвестор Тан Меррилл, вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.
Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться стратегически инвестировать в современный рынок недвижимости!
Услуги для инвесторов и разработчиков | Соединенное Королевство
Наша команда разработчиков предоставляет следующие услуги:
Брокерские услуги по развитию
Наша команда анализирует и реализует возможности развития отеля.Команда имеет большой опыт в сделках с объектами недвижимости с потенциалом развития отеля, часто с различными планировочными назначениями. Мы работали над объектами, которые стали отелями Select Service, Midscale, Lifestyle, Upscale и Luxury
.Выбор оператора
Мы представляем разнообразную группу клиентов, от коммерческих застройщиков до владельцев отелей, стремящихся максимизировать стоимость своих активов.
Независимо от того, консультируете ли вы отель, являющийся частью схемы смешанного использования, или отдельный актив, наши навыки и способности в определении оптимального профессионального решения не имеют себе равных.
Мы ведем переговоры по профессиональной аренде, контрактам на управление отелями и соглашениям о франшизе, а также консультируем по вопросам структурирования совместных предприятий. Мы также помогаем структурировать арендную плату за землю.
Консультации по развитию
Большая часть данных, информации и анализа, необходимых для определения правильной формы, типа и размера разработки, хранится в нашей команде. Наш опыт основан на участии команды в предыдущих успешных проектах. Однако часто бывает необходимо провести более подробный и целенаправленный анализ, поэтому мы часто предоставляем индивидуальные исследовательские отчеты, чтобы помочь нашим клиентам принимать обоснованные решения.
Наша исследовательская служба гостиничного бизнеса работает над отчетами о стратегических исследованиях, помогая координировать консультационную работу по развитию отелей в странах Европы, Ближнего Востока и Африки.
Как мы можем помочь
Бренд Окружающая среда
Команда гордится тем, что имеет новейшее понимание требований бренда на всех ключевых рынках Европы. Это происходит благодаря регулярному взаимодействию с ведущими игроками и благодаря глобальной сети коллег, знакомящих нас с последними концепциями отелей со всего мира.От независимых инноваций в отелях до развития международных брендов — мы лидируем на рынке благодаря нашему пониманию их требований.
Варианты занятости
Мы сосредоточены на предоставлении нашим клиентам решений, которые адаптируются к их очень специфическим инвестиционным и профессиональным потребностям. Обычно наши ключевые соображения включают создание абсолютной ценности; снижение рисков развития, возможность ускорить продажу и обеспечить высокое качество гостиничного бренда.
Финансы развития
Успешное развитие требует стабильного, хорошо структурированного стека капитала, и, работая с нашей командой по рынкам гостиничного капитала и платформой консультирования по долговым обязательствам, мы поддерживаем клиента в обеспечении надлежащего долга и собственного капитала.
Стать успешным инвестором-разработчиком
Действовать и быстро принимать решения!
Первое и самое важное правило успешного инвестора — действовать и принимать решения быстро! Успешный инвестор проанализирует всю представленную ему информацию и быстро примет решение «да» или «нет». Термин «может быть» даже не придет им в голову, поскольку им нужно перейти к следующей возможности, прежде чем она тоже ускользнет.
Теперь, как начинающему инвестору, эта часть может быть не такой простой, так как даже при всей представленной надлежащей информации будет трудно отличить хорошую сделку от плохой или средней из-за отсутствия опыта.
На прошлой неделе мне представилась возможность застройки, которую рассматривал один из моих друзей, и недвижимость была почти на 40% дороже! Поскольку он новичок в мире разработки, он изначально видел сделку в другом свете. На самом деле количество домов, которое, по его мнению, он мог разместить на этом участке, было преувеличено продавцом.
На самом деле, эта недвижимость была предложена мне лично для продажи несколько месяцев назад по гораздо меньшей цене, чем ее розничная цена, с тем же планом развития, который никогда не пройдет через совет.
Конечно, даже опытные инвесторы и разработчики не всегда делают правильный выбор, однако количество правильных решений, которые они принимают, намного превышает количество неправильных, что и делает их успешными. В качестве первого инвестора всегда лучше попробовать небольшую застройку, может быть, 2 или 3 дома, прежде чем рисковать всем ради чего-то крупного.
Еще один хороший способ стать инвестором/разработчиком — присоединиться к группе единомышленников и создать совместное предприятие, которое должно снизить риск. Обратите внимание: если вы выберете этот вариант, убедитесь, что у фасилитаторов есть опыт, необходимый для достижения успеха.
Почему многим людям трудно и страшно действовать?
Одной из главных причин, сдерживающих многих потенциальных инвесторов, является страх, особенно страх принять неверное решение или потерпеть неудачу.
В настоящее время мы живем в мире неопределенности и непредсказуемости, и для большинства проще ничего не делать, чем вообще рисковать, и в конечном итоге они прокрастинируют и не уверены.
Однако, если ваше потенциальное состояние на пенсии кажется недостаточным, когда придет день, то отсутствие решения может привести к еще большему страху; не имея достаточно денег, чтобы жить после того, как вы перестали получать регулярный доход.
Как успешным инвесторам удается предпринимать решительные действия?
Успешные инвесторы будут следовать плану и точно знать, почему они вкладывают средства в недвижимость.Они разработают стратегию собственности, финансовую стратегию и стратегию защиты налогов и активов.
Группа поддержки, в которой вы нуждаетесь, чрезвычайно важна, и когда дело доходит до принятия решения об инвестировании, вам нужно будет поговорить со всеми ними.
Эти люди включают вашего бухгалтера, специалиста по финансовому планированию, страхового агента, управляющего недвижимостью, перевозчика, брокера по жилищному кредиту и, надеюсь, Total Investment Property Solutions, которые могут объединить всех этих людей.
Каждый раз, когда вам нужно принять инвестиционное решение, эта группа профессионалов поможет вам оценить ваш потенциальный проект и возможные последствия в свете ваших планов и целей.Инвестирование с помощью этой группы уберет эмоциональную сторону проекта и сделает результаты более стабильными.
Я всегда говорил, что когда ты начинаешь связывать и планировать свое будущее с успешными людьми, ты начинаешь меняться, сам того не осознавая, так как будешь собирать маленькие детали и вспоминать их каждый раз, когда действуешь. Вы также должны начать понимать процесс в более осведомленном свете.
Из всего этого можно извлечь уроки: сделайте домашнюю работу и окружите себя людьми, которые были там раньше и которые также дадут вам правильный совет в путешествии.
Если вы хотите сделать первый шаг в инвестировании в недвижимость, почему бы не позвонить нам сегодня, чтобы записаться на бесплатную встречу с одним из наших дружелюбных преподавателей недвижимости.
Проверьте репутацию разработчика, прежде чем инвестировать
Это было в 1977 году, когда Дхирубхай Амбани изменил правила игры. Осознав потенциал огромного среднего класса в стране, он вышел на биржу, чтобы привлечь капитал, и создал совершенно новый класс розничных инвесторов в Индии. Определенно, это была сила МАЛЕНЬКОГО, которая создала БОЛЬШУЮ — Уверенность.Правило остается в силе. Индийский средний класс вырос как никогда, как и возможности. Интересно, что ряд компаний, занимающихся недвижимостью, которые не в состоянии пройти через организованный путь финансирования первичного публичного предложения (IPO), начали по-своему приближаться к публике, и предлагаемый пряник — гарантия регулярной прибыли. на инвестиции. Но поскольку каждая компания не может быть Reliance, мелкий инвестор, который хочет заработать на буме недвижимости в Индии, должен сделать свою домашнюю работу по определению своей Reliance, прежде чем прыгать в волну.
На самом деле соблазн высокой отдачи от инвестиций в недвижимость привлек внимание всех сегментов инвесторов.
Хотя институциональные инвесторы и частные лица с высоким уровнем дохода смогли инвестировать через организованный маршрут, большому количеству розничных инвесторов трудно владеть частью собственности из-за стремительного роста цен.
Точно так же многие застройщики пытались использовать перспективы в секторе недвижимости, но им трудно привлечь капитал с помощью финансовых учреждений.Кроме того, не все компании, занимающиеся недвижимостью, имеют полномочия для привлечения финансирования на первичном и вторичном рынках и, таким образом, страдают от нехватки ликвидности при выполнении и продолжении своих проектных планов. Здесь лучший способ, который обнаружили многие начинающие строительные компании, — это привлечь розничных инвесторов.
Многие разработчики сегодня предлагают RoI (возврат инвестиций) в размере от 10 до 24% в год, чтобы заставить людей инвестировать в их проекты, а некоторые даже начали выдавать чеки. В основном это делается либо новыми разработчиками, у которых нет необходимого статуса для привлечения средств от состоятельных людей, либо разработчиками, которые быстро расширяются и нуждаются в привлечении средств от множества мелких розничных инвесторов.
Большинство этих проектов недвижимости относятся к сегменту торговых и офисных помещений. На вопрос о том, как человек может инвестировать в недвижимость, гарантированно приносящую регулярную прибыль, новый застройщик Khan Infrastructure отвечает: «Чтобы воспользоваться этим предложением, нужно инвестировать минимальную сумму в 18 миллионов рупий. Эта сумма должна быть полностью оплачена при бронировании объекта.» Ну, норма прибыли и сумма инвестиций различаются от разработчика к разработчику и от проекта к проекту, но достаточно прибыльны, чтобы привлечь розничного инвестора.
«Учитывая доход, который недвижимость смогла принести своим инвесторам, я всегда хотел бы вкладывать свои деньги в этот сектор. Это интересно, если разработчик гарантирует доходность в размере 10-24% в год, но тогда какова гарантия», — спрашивает Сунил Гоял, потенциальный инвестор. У отраслевых экспертов есть свое мнение о тренде.
«Инвестор должен дважды проверить репутацию застройщика, прежде чем инвестировать в проекты, которые гарантируют регулярную прибыль.
Прежде чем инвестировать в недвижимость, следует также проверить качество и статус прошлых проектов застройщика», — говорит Каушик Сенгупта, вице-президент по продажам и маркетингу Eros Group, добавляя: «Инвестор также должен поговорить как минимум с тремя-четырьмя разными объектами недвижимости. консультантов и замечают их позицию по тому или иному проекту.”
Конечно, существует совершенно новое поколение брокеров по недвижимости, которые начали заниматься проектами, связанными с возможностью гарантированного возврата. Говорит Санджай Капур из Balaji Properties: «Цены на недвижимость, гарантирующие определенный процент возврата инвестиций, обычно немного выше рыночных. Но тогда инвестор начинает получать доход даже во время строительства объекта».
Проталкивают эти сделки на рынке множество старых и новых брокеров. У авторитетных брокеров есть большая клиентура, которых привлекает перспектива регулярной прибыли.Новое поколение брокеров включает в себя профессионалов, таких как дипломированные бухгалтеры, инженеры и предприниматели — все они получают небольшую комиссию на стороне бума в сфере недвижимости.
«Но, — говорит предприниматель Самир Саксена, — мы приводим покупателя к брокеру. Но не отпускайте, пока не начнут регулярно приходить возвратные чеки». Эта поддержка вселяет уверенность в инвестора, который затем становится постоянным клиентом.
Ашок Наранг, консультант по инвестициям в недвижимость, рассказывает другую историю.«Завлекая мелкого инвестора гарантированной доходностью, девелопер получает деньги на старте проекта по ставке ниже той, которую дает банк.
Даже при доходности 12% деньги застройщика все равно дешевле, чем 18%, взимаемые банками. Но он дает только доход, гарантированный по сегодняшним ставкам. Если ставки повышаются после завершения проекта, выгоду получает застройщик, а не инвестор. Также есть соглашение, что если рынок падает, то инвестор должен платить застройщику больше.Интересы застройщика защищены, но инвестор вкладывает деньги сегодня по процентной ставке, основанной на сегодняшнем рынке. Однако на быстро развивающемся рынке значения в следующие два года, вероятно, будут намного выше», — говорит он./BuyingvsREITs-f3745e8ca25742fbba200fb8806b6b4b.jpeg)
Говорит Анудж Пури, председатель и региональный глава JLLMeghraj: «Отрасль заметно взрослеет благодаря краткосрочному мышлению и готовится к долгосрочным ставкам устойчивого развития недвижимости». Хотя вложение небольших сумм денег в новые разработки является вариантом, инвесторы должны учитывать долгосрочную ценность доходов, которые они получают сегодня.На самом деле, некоторые застройщики гарантируют возврат только в течение года с договоренностью о выкупе после этого периода. По словам Наранга, это худший вид инвестиций, на который может рассчитывать розничный инвестор.
5 ошибок при инвестировании, которые вы совершаете как девелопер
Илона | Dev Invests 📊Я помогаю разработчикам стать инвесторами
Когда вы только начинаете инвестировать, в начале довольно легко совершить инвестиционные ошибки.
К сожалению, начинающих инвесторов теряют деньги на инвестировании, потому что у них нет четких целей, определений рисков, стратегий.
Следовательно, они уступают почти любому другому классу активов с точки зрения доходности в краткосрочной или долгосрочной перспективе.
Как индивидуальный девелопер-инвестор, вы можете свести к минимуму свои инвестиционные риски и получать хорошие доходы от инвестиций, если будете избегать предсказуемых инвестиционных ошибок или учиться на них.
Какие ошибки совершают начинающие инвесторы?
🗒 Инвестирование без плана
Инвестирование без плана может привести к отклонению от вашего пути, где вы можете не получить никакой прибыли.
«Риск возникает из-за того, что вы не знаете, что делаете» — Уоррен Баффет
Например, одна из серьезных ошибок, которую вы можете совершить, заключается в том, чтобы инвестировать в акции или товары, вы не понимаете, какую прибыль вы можете получить в долгосрочной перспективе. или краткосрочные
Как разработчик-инвестор с сильными аналитическими и логическими способностями в фоновом режиме, вы должны проанализировать акции компании и компанию в целом с намерением владеть компанией, прежде чем инвестировать в нее
Когда это Когда дело доходит до выбора лучших акций компаний, вы должны учитывать различные показатели, которые инвесторы обычно используют для анализа компаний.
На основе своих обширных исследований и анализа я определил 10 наиболее эффективных и полезных показателей для инвестирования: выручка/продажи, рост прибыли, денежный поток, цена акций, чистая прибыль и многое другое.
Если вы хотите найти больше информации о моих 10 любимых показателях, которые я ищу, прежде чем инвестировать в акции, вы можете прочитать о них в моем следующем информационном бюллетене (+ бонусная шпаргалка о том, как разработчики могут экономить больше денег ежемесячно в 15 простых пути).
Помните, что не все акции, торгуемые на фондовом рынке, безопасны для инвестиций.
Не торгуйте, сначала учитесь, а потом инвестируйте.
Всегда определяйте свои цели и задачи, а также подходящие ориентиры для достижения лучших результатов.
💸 Инвестиции без диверсификации
Диверсификация является ключом к снижению риска при инвестировании.
Например, большинство инвесторов-разработчиков владеют огромными пакетами акций своих работодателей, но не более того.
Или они владеют другими акциями в той же отрасли, например в сфере технологий или информационных технологий.
В двух словах, чтобы снизить риск без ущерба для своей прибыли, вы должны инвестировать как минимум в 10-15 несвязанных инвестиций и диверсифицировать свой инвестиционный портфель в зависимости от распределения активов.
Распределение активов в основном представляет собой сочетание инвестиций в портфеле.
Он описывает пропорцию денежных средств, облигаций и акций, составляющих любой инвестиционный портфель и поддерживающих правильное распределение активов — наиболее важное решение, которое могут принять долгосрочные инвесторы.
Чтобы определить, какие факторы влияют на ваш инвестиционный портфель, прочитайте мою статью о личной инвестиционной стратегии для разработчиков.
Инвесторы часто теряют много денег, вкладывая все свои инвестиции в одно место.Диверсификация помогает минимизировать риск, поскольку прибыль от одного актива может нейтрализовать убытки от другого.
🏦 Не обращая внимания на административные сборы и налоги
Банковские и брокерские сборы могут составлять значительную часть ваших инвестиций и съедать ваши доходы. Например, если фонд возвращает 8 %, но у него есть административная комиссия в размере 2 %, ваша чистая прибыль составит 6 %
. И эти комиссии со временем будут увеличиваться до гораздо более значительного числа вместе с простыми и сложными процентами.
С другой стороны, каждый раз, когда вы покупаете/продаете/держите актив, ваш брокер или банк будет получать комиссию за проведение и исполнение сделки, поэтому вам следует торговать как можно меньше и найти брокера или банк , который предложит открыть и поддерживать ваш безопасный счет с низкими операционными сборами.
Если вы читали книгу Дэна Канемана «Думай быстро и медленно», вы знаете, что автоматизация инвестиций означает в первую очередь оплату себе и достижение усреднения долларовых затрат.Последнее означает инвестирование в рынок равных сумм в долларах через равные промежутки времени, при этом контролируя колебания рынка и покупая активы по разным ценам и в наилучшее время.
Кроме того, автоматизация инвестиций позволит вам избежать комиссий за заказы, поэтому вы будете платить один раз, чтобы настроить ежемесячный взнос.
Другой факт, что чем короче вы владеете активом, тем больше налогов вы тоже платите за него. Налоговая ставка на ваш доход зависит от страны вашего налогового резидентства. Чем больше ваш капитал, чем больше у вас страховых и недвижимых активов, тем меньше налогов вы будете платить за конкретный период.
🎯 Нацеленность на краткосрочную перспективу
Правда в том, что большинство начинающих инвесторов сосредотачиваются на вложениях в фондовый/товарный рынок на более короткий период, даже несмотря на то, что долгосрочные результаты инвестиций довольно постоянны.
Потому что чем дольше вы держите, например, акции, тем более стабильной будет ваша будущая прибыль. Фактически, для 1-летнего и 5-летнего периодов владения диапазон возможной доходности полностью предсказуем.
Сравним 1-летний и 5-летний рост индекса S&P 500:
Из-за обвала рынка в марте 2020 года индекс S&P 500 упал, но согласно графику выше индекс вырос до прежних показателей и продолжил свой рост.
Если вы хорошо оплачиваемый разработчик, скорее всего, вы ищете долгосрочную инвестицию. Вы знаете, что он, как правило, будет приносить стабильную и стабильную прибыль и большие прибыли с течением времени.
👉 Определите, к какому типу инвестора вы относитесь, и какой риск активами вы способны принять, и в какой пропорции: Пройдите тест на определение личности разработчика-инвестора !
По сравнению с чрезмерно сосредоточенными инвесторами в краткосрочной перспективе вы не будете бороться за хорошие результаты ежедневно или даже ежечасно, потому что вы хорошо зарабатываете и вам не нужно немедленно гнаться за большой прибылью.
Просто сосредоточьтесь на долгосрочной перспективе, и вы будете щедро вознаграждены в будущем.
📚 Непонимание финансового языка
Действительно, большой!
Несомненно, большинство разработчиков, как правило, хорошо образованные и профессиональные люди.
Тем не менее, немногим удобно понимать финансовые определения или выражения, когда речь идет о финансовой грамотности.
Если вы серьезно относитесь к своим инвестициям, необходимо стать финансово грамотным и использовать все возможности.Даже если вы не уверены в себе, гугление того, чего вы не понимаете, и задавание большого количества вопросов помогает — очень помогает!
«Нас не учили финансовой грамотности в школе. Требуется много работы и времени, чтобы изменить свое мышление и стать финансово грамотным». — Роберт Кийосаки
Убедитесь, что вы знаете всю финансовую терминологию, с которой сталкиваетесь во время своего инвестиционного исследования. Постарайтесь найти объяснение любой неизвестное слово самостоятельно, если вы все еще не уверены или у вас есть вопросы, не стесняйтесь получить консультацию у эксперта, которому вы доверяете.
💬 Заключение
Будьте гибкими и скромными, учитесь на ошибках. Прежде чем начать инвестировать, вы должны быть в состоянии объяснить, почему вы покупаете.
Ориентируйтесь на долгосрочную перспективу и игнорируйте краткосрочную волатильность, потому что долгосрочные инвестиции с низким уровнем риска могут впоследствии принести высокие дивиденды.
Поначалу вложить свои деньги довольно сложно! И тем не менее, жизненно важно изучить и применять его, поскольку одни только сбережения не могут помочь вам достичь всех ваших финансовых целей.
Отказ от ответственности: мнения авторов являются их собственными и никоим образом не являются финансовым советом. Ничто, опубликованное IlonaCodes, не является инвестиционной рекомендацией, и никакие данные или контент, опубликованные IlonaCodes, не должны использоваться для какой-либо инвестиционной деятельности.
Раскрытие партнерской информации: Как партнер Amazon, я могу получать комиссионные за соответствующие покупки на Amazon.com.
Фото Wiredsmart с Pexels
Ранее публиковалось по адресу https://ilonacodes.
com/блог/фатальные-ошибки-которых-разработчики-должны-избегать-при-инвестировании/
Теги
Похожие истории
Инвестиционная компания по недвижимости Лос-Анджелес
OSM Investment Company — девелопер, инвестор и владелец недвижимости из Лос-Анджелеса. Основанная в 1997 году первоначально с упором на многоквартирную жилую недвижимость, инвестиционная компания OSM превратилась в диверсифицированную фирму по недвижимости с большим штатом профессионалов и стратегически расширяющимся портфолио.
Инвестиционная компания OSM и ее дочерняя управляющая компания ISM Management Company владеют и управляют 42 объектами недвижимости, включая 35 жилых комплексов и семь коммерческих объектов, а также совместные инвестиции в четыре складских помещения и два бутик-отеля. У нас также есть расширяющийся портфель проблемных кредитов, выкупленных в финансовых учреждениях.
Инвестиционная стратегия:
Специалисты по недвижимости OSM Investment Company выявляют возможности для создания добавленной стоимости и извлекают выгоду из поиска инвестиционных возможностей у продавцов и брокеров, часто там, где на целевых субрынках ценность упускается из виду.
Наш инвестиционный подход и андеррайтинг наших проектов в сфере недвижимости могут быть использованы для получения прибыли выше рыночной. Затем опытная команда компании формулирует стратегию репозиционирования активов для повышения качества и конкурентоспособности актива. Наша цель состоит в том, чтобы создать ценность для наших инвесторов в наших инвестициях в многоквартирную, коммерческую, складскую и гостиничную недвижимость. Инвестиции, как правило, структурированы как синдикаты с инвестициями от институциональных инвесторов в акционерный капитал, аккредитованных индивидуальных инвесторов и долгового финансирования от различных признанных на национальном уровне кредиторов и агентств.
Критерии приобретения:
Инвестиционная компания OSM ищет недвижимость, которая выиграла бы от дальнейшего развития или реконструкции, реконструкции, репозиционирования, дополнительного капитала или более целенаправленного опыта управления недвижимостью.
Перспективные проекты включают доступные и традиционные многоквартирные дома, студенческое жилье, бутик-гостиничные проекты, коммерческие проекты и складские помещения. Инвестиционная компания OSM активно заинтересована в новых разработках, приобретениях, проблемных активах и совместных предприятиях в географических регионах с упором на Калифорнию.
Последние разработки
Последняя застройка квартир:
В начале 2016 года мы завершили сделку по приобретению апартаментов Tiara, расположенных в Шерман-Оукс. Стратегия репозиционирования этого актива была реализована вскоре после закрытия. На сегодняшний день примерно половина жилых единиц отремонтирована с использованием высококачественной современной отделки. Арендные ставки в отремонтированных квартирах почти на 50% выше, чем в неотремонтированных.
Последние коммерческие разработки:
В 2015 году компания приобрела два проблемных коммерческих объекта: промышленный офис площадью 22 000 квадратных футов в Сан-Маркосе и профессиональный офис площадью 17 000 квадратных футов в Модесто.
Мы ожидаем завершения реконструкции обоих объектов в начале 2017 года и вскоре после этого приступим к сдаче в аренду. Мы ожидаем высокого спроса со стороны потенциальных арендаторов на оба проекта.
Недавнее развитие отеля:
Строительство The Hotel Wilshire , бутик-отеля на 74 номера, было завершено в конце августа 2011 года, и отель начал свою работу 1 сентября 2011 года. Отель с современным дизайном был спроектирован так, чтобы привлекать как деловых людей, так и туристов. , хорошо оборудованные номера и центральное расположение в районе Миракл-Майл на бульваре Уилшир, рядом с Беверли-Хиллз, Западным Голливудом, Голливудом и Сенчури-Сити.Отель с сертификатом LEED был разработан как адаптивное повторное использование существующего вакантного медицинского офисного здания инвестиционной компанией OSM. Подробнее..
.
Добавить комментарий