Взять ипотеку без первого: Бывает ли ипотека без первоначального взноса — СберБанк

7 вариантов ипотеки без первоначального взноса

Первоначальный ипотечный взнос – это та сумма денег, которая требуется для получения банковского ипотечного кредита. Накопить получается не у всех, так как уровень зарплат по стране в целом и в Краснодаре в частности довольно невысокий, и собирать требуемую сумму пришлось бы долго.

Если есть собственное жильё

1. Ипотека под залог собственного жилья

Вариант для тех, кто, имея жильё, хочет купить квартиру другой площади, в другом районе, в новостройке, или ещё одну. В этом случае банки обычно могут выдать кредит до 80% стоимости имеющегося жилья (может и меньше, зависит от конкретной недвижимости и общих доходов заёмщика). Обе квартиры при этом будут считаться залоговыми и числиться банковской собственностью, так что даже сдача в аренду должна будет согласовываться.

Важно понимать, что банк предъявляет высокие требования к залоговым квартирам. Недвижимость должна быть расположена в том же населённом пункте, что и банк, не быть муниципальной, подлежащей сносу и капремонтам.

2. Ипотека под два кредита с залогом жилья

Если процентные ставки довольно высокие, а выданной банком суммы (максимум 80%) недостаточно для покупки новой квартиры, можно взять два кредита, в разных банках. При этом кредит за имеющуюся квартиру идёт как первоначальный взнос за новую. Большая сумма позволяет снизить проценты выплат, но нужно понимать, что в этом случае придётся выплачивать два ипотечных кредита двум банкам, соблюдая все графики выплат. С другой стороны, как только заём за одну из квартир будет погашен, она перестанет быть залоговым имуществом.

Если собственного жилья нет

3. Ипотека за счёт потребительского кредита

Вариант, если собственного жилья нет, и надо срочно решать проблему с первым ипотечным взносом. В Краснодаре подобные услуги предлагают самые разные банки, и обычно можно найти тот, который выдаст достаточную сумму потребительского кредита соответственно вашим доходам. Выданной суммы должно быть достаточно на уплату первого взноса по ипотеке, а общий ежемесячный ипотечный платеж не должен быть больше 45% от суммы, которая остаётся после гашения потребительского кредита. Кроме того, выдаваемый ипотечный заём может быть снижен, так как траты на потребительский кредит учитываются как минус от дохода. Учтите, что на потребительских кредитах ставки обычно выше, а чтобы снизить их, можно брать кредиты в разных банках.

4. Ипотека под залог недвижимости третьих лиц

Таким способом пользуются молодые семьи, чтобы разъехаться с родителями. У молодых людей может не быть своей недвижимости, но она есть у близких родственников, и если они согласны, под её залог можно получить ипотечный кредит. Оформить обычный кредит на людей старшего возраста обычно сложно, собирать на первоначальный взнос – долго, а такой вариант вполне допустим. Более того, некоторые банки готовы принимать под залог недвижимость не только близких родственников, но и друзей, что редко, но встречается.

Государственные программы

5. Материнский капитал

В данном случае деньги на первоначальный ипотечный взнос выдаёт не непосредственно банк, а Пенсионный фонд. Существуют банки и программы, которые готовы принимать материнский капитал в качестве первоначального взноса, но это не повсеместная практика. Использование материнского капитала имеет ряд особенностей: так, Пенсионный фонд нужно уведомить о выплате не ранее, чем за полгода (планируете получить капитал весной – пишите заявление осенью).

Если часть денег уже была использована, например, для обучения ребенка, оставшаяся часть не может пойти как первоначальный взнос, только для погашения уже действующего ипотечного кредита.

6. Ипотека для особых категорий населения (учителя и военные)

Во многих банках есть отдельные программы военной ипотеки, в которых в качестве первоначального взноса принимается жилищный сертификат. Молодым учителям предоставляется кредит, только если они работают в государственных или муниципальных учебных заведениях и им не более 35 лет.

Из плюсов таких программ – не нужно собирать деньги на первоначальный взнос, и при этом можно пользоваться стандартными условиями кредитования, без повышенных процентных ставок, и даже на льготных условиях. Но нужно быть осторожными, выбирая застройщика, который не разорится – даже среди тех, кто предоставляет возможность использовать военную ипотеку.

7. Ипотека для молодых семей

Молодые семьи часто не имеют высоких зарплат и собственного имущества, и накопить первоначальный взнос получается не у многих, а в то же время появляются и планируются дети, что ещё более отодвигает покупку собственного жилья. Многие банки предлагают программу ипотеки для молодой семьи, без первоначального взноса. На данный момент наиболее выгодные условия – у Сбербанка, но можно искать и другие варианты. При этом с появлением ребёнка молодой семье часто предлагают дополнительные компенсации и снижение ставок, более подробно нужно узнавать непосредственно в банковских организациях.

Как снизить процентные ставки в банке

1. Если у вас есть зарплатная карта в банке, который выдаёт ипотечный кредит, это может повлиять на условия и ставки.
2. Банки регулярно проводят акции по определённым условиям (например, льготные ставки для молодых семей). Стоить внимательно изучить предложения рынка, прежде чем обратиться к конкретному заимодателю.

Как взять ипотеку без первоначального взноса максимально безопасно

Выбирайте крупные, работающие несколько лет организации. В любом случае, это должны быть банки, а не конторы-однодневки. Проверяйте все документы с юристом, который специализируется на сделках с недвижимостью. Если есть возможность, стоит обратиться к кредитному брокеру, который сможет подобрать оптимальный вариант. На самом деле, переплата юристам и брокерам иногда может быть несущественна по сравнению с теми льготами и условиями, которые можно получить, досконально разбираясь в особенностях банковских программ ипотечного кредитования.

Ипотека с маленьким первым взносом: почему это опасно :: Новости :: РБК Инвестиции

Огромные переплаты, риск остаться без жилья и другие нюансы — разбираемся, каких ошибок ни в коем случае нельзя совершать и как избежать финансового рабства при получении ипотечного займа

Фото: Алексей Смышляев / ТАСС

В апреле 2020-го стартовала государственная программа льготной ипотеки на новостройки, рассчитанная до 1 ноября 2020 года. Ставка по кредитам в рамках программы может составлять до 6,5% и действовать весь срок кредитования, а первоначальный взнос должен составлять не менее 15%.

Для многих заемщиков последнее условие становится препятствием — поэтому они ищут обходные пути. Например, берут потребительский кредит для уплаты первого взноса или же ипотеку, не подпадающую под льготную госпрограмму, но предполагающую низкий первоначальный взнос или его отсутствие.

«Сегодня минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10%. Такие параметры кредитования доступны в ряде банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ВБРР, Металлинвестбанк. Данные параметры кредитования действуют только по базовым программам и не распространяются на ипотеку с господдержкой», — рассказала «РБК Инвестициям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Стремление поскорее купить собственное жилье без достаточного уровня благосостояния может обернуться кредитной кабалой. Особенно — если заемщик поведется на «ультравыгодное» предложение взять ипотеку с минимальным первым взносом. Выгода здесь мнимая, и опасны такие кредиты не только для заемщиков, но и для экономики в целом. Рассказываем почему.

Ипотека с маленьким первоначальным взносом рискованна, а заемщик в итоге переплачивает

Условия по ипотеке с низким первоначальным взносом могут оказаться далеко не такими выгодными, как кажутся на первый взгляд. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает.

Фото: Klaus Ohlenschlдger / ТАСС

«В ряде организаций, в том числе в Сбербанке и ВТБ, при первоначальном взносе менее 20% действует стандартная надбавка к ставке в размере 1%. Если же размер собственных средств составляет 20% и выше, заемщик может рассчитывать на более низкую ставку. Соответственно, при выборе банка следует оценить параметры конкретной программы и правильно рассчитать собственные финансовые возможности», — отметила Мария Литинецкая.

Низкий первый взнос еще и увеличивает срок кредита: это повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки. В итоге получается, что клиенты, у которых и так проблемы с деньгами, отдают банкам больше тех, кто заплатил высокий первоначальный взнос.

Еще один момент — поскольку ипотеку с маленьким первым взносом обычно желают взять люди с небольшими или нестабильными доходами, то банки проверяют их наиболее тщательно.

Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани» Дмитрий Лебедев заявил «РБК Инвестициям», что показатель долговой нагрузки заемщика очень важен для банка. Ипотечный кредит не должен быть доступен всем и каждому — человек должен брать кредит, если действительно может с ним справиться, заявил эксперт.

«Если человек не смог накопить первоначальный взнос, это говорит о том, что у него либо маленький доход, либо недостаточно ответственности или понимания. Банки понимают, что давать кредит такому человеку не стоит, потому что, скорее всего, он не рассчитается. У него нет запасов и нечего вложить, хотя он хочет вступить в долгосрочный проект на десятилетие, при котором будет обязан платить серьезные суммы ежемесячно. Чем меньше первоначальный взнос — тем суммы выше», — добавил Дмитрий Лебедев.

Ипотека без первоначального взноса — опасность не только для физических лиц, но и для финансового сектора

Если банк предлагает ипотеку вообще без первоначального взноса, то ее практически во всех случаях могут выдать лишь под залог другой недвижимости. Это очевидно плохой вариант: заемщик рискует уже имеющимся жильем.

Фото: Группа ПИК

Кроме того, это еще и невыгодно. Ведь жилье под залог при кредитовании будет оцениваться существенно ниже рыночной стоимости.

Дмитрий Лебедев отметил, что ипотека без первоначального взноса опасна не только для физических лиц, но и для финансовой системы в целом.

«По опыту кризисов разных стран, одна из причин, почему они происходят, — это выдача финансовыми организациями ипотеки без первоначального взноса. Основные выводы финансистов по всему миру — и это доказано на практике — кредиты без первоначального взноса очень рискованны и при изменении экономической ситуации обрушивают рынок. Заемщики, которые берут такие кредиты, бросают платежи и не возвращают долги», — заявил Лебедев.

Покупка в рассрочку вместо ипотеки — вариант еще хуже

Подвид «выгодной» альтернативы ипотеке: приобретение жилья в рассрочку без первоначального взноса. Как правило, такое предлагают застройщики, желающие поскорее реализовать объекты, которые плохо продаются.

Для них риски минимальны: ведь покупатель не сможет оформить жилье в собственность, пока не выплатит всю сумму. А вот заемщик рискует: если внезапно лишится источника доходов и перестанет погашать долг, то застройщик вправе забрать квартиру.

При этом переплата заложена и в этом варианте: всегда выгоднее сразу оплатить застройщику полную стоимость жилья, и не важно, каким образом — из своих средств или через ипотеку. При выборе рассрочки покупателю придется заплатить на 12–15% больше.

Фото: Гавриил Григоров / ТАСС

Рассрочку обычно дают на срок до завершения строительства — если купить жилье на высоких стадиях готовности, то ежемесячные платежи могут оказаться очень высоки. А если не удастся найти деньги к нужному сроку, то договор с застройщиком будет расторгнут, а покупателя могут ждать немалые штрафы.

Как избежать финансового рабства?

Во-первых, стоит изучить все имеющиеся на рынке льготные программы и предложения.

Во-вторых — тщательно подсчитать все затраты и определить, в какую сумму в итоге обойдется ипотечный кредит. При выборе банка нужно отталкиваться от условий вроде процентных ставок и сроков.

В-третьих — создать финансовую подушку безопасности, размер которой будет в несколько раз превышать объем текущих расходов. И наконец, постараться накопить максимально возможную сумму на первоначальный взнос — чем больше он будет, тем выгоднее условия по ипотеке.

Если же доступен только вариант с небольшим первоначальным взносом, то стоит взять созаемщика — в этом случае банк может снизить процент по кредиту. Но найти предложение с такими условиями становится все труднее: из-за пандемии и снижения ставок многие банки ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.

«Ведомости» со ссылкой на данные мониторинга маркетингового агентства Маrcs сообщили, что четыре из десяти крупнейших банков по величине ипотечного портфеля (Райффайзенбанк, «Открытие», Альфа-банк и Промсвязьбанк) увеличили минимальный взнос заемщика. Издание нашло программы ипотеки с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья у 19 банков из тридцатки крупнейших. Однако по большей части такие условия они предлагают зарплатным клиентам или владельцам материнского капитала.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор»

Где взять ипотеку без первого взноса: советы экспертов

Эксперты компании «Метриум» рассказали, с помощью каких банков можно купить собственную квартиру, воспользовавшись ипотекой без первого взноса

В июле 2019 года президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по вопросам жилищного строительства. Обсуждаются два варианта помощи для покупки жилья. Первый – программа субсидирования ипотечной ставки. В этом случае государство будет компенсировать банкам упущенную выгоду взамен на снижение ими процентов по ипотеке.

Второй обсуждаемый вариант – частичная компенсация первоначального ипотечного взноса. Такая мера поможет клиентам с низкими доходами накопить на первый взнос на покупку жилья, который составляет 10-15% от стоимости жилья.

Но, как сообщают эксперты компании «Метриум», купить собственную квартиру можно, не имея даже минимальной суммы, воспользовавшись ипотекой без первого взноса. Эксперты компании проанализировали кредитные программы и выяснили, как и на каких условиях можно воспользоваться «нулевой ипотекой».

Кредит на покупку жилья без первого взноса сегодня доступен в пяти банках. Самая низкая ставка – от 12% – в Банке «Россия». Максимальный срок кредита составляет 25 лет.

Чуть выше – под 12,5% – можно взять ипотеку без первого взноса в «Промсвязьбанке». Максимальный срок кредита достигает 25 лет. Кредит без первого взноса также предлагает «СМП Банк» под 14% годовых до 25 лет. Немного выше ставка в Банке «Возрождение» – от 14,2% сроком до 30 лет.

По данным экспертов «Метриум», есть «нулевая ипотека» в «Сургутнефтегазбанке». Ставка составляет 12,4%, срок кредитования – 30 лет.

По мнению управляющего партнера «Метриум» Марии Литинецкой,, субсидирование первого взноса по ипотеке – это актуальная мера. Ведь доходы населения сокращаются шестой год подряд, при этом цены на жилье за полтора года выросли на 5-10%, а ставки по ипотеке увеличились с 9-9,5% до 10-10,5% годовых.

«Власти поставили цель – нарастить ввод жилья почти в полтора раза: до 120 млн кв. м в год. Чтобы в таком росте был экономический смысл, необходимо стимулировать спрос на жилье, в том числе с помощью финансовой поддержки покупателей жилья через ипотеку. Сейчас эти меры актуальны еще и потому, что застройщики переходят на новую модель финансирования, из-за которой цены на новостройки вырастут. В этой ситуации поддержка покупателей будет одновременно помощью застройщика», — резюмирует Мария Литинецкая.

Причины использования HELOC в качестве первой ипотеки

Есть те, кто выступает за использование кредитной линии собственного капитала (HELOC) в качестве первой ипотеки. Хотя это не всегда может быть уместно, существуют ситуации, в которых HELOC действительно может быть лучшим вариантом для первой ипотеки.

Разве HELOC не вторая ипотека?

Термин HELOC не взаимозаменяем с термином «вторая ипотека». «Первая» или «вторая» ипотека относится только к позиции требования ссуды, а не к ее условиям.HELOCs и ссуды под залог недвижимости часто называют «второй» ипотекой, потому что обычно существует другая ипотека в отношении собственности, когда они выдаются. Действительно, HELOC и ссуды под залог собственного капитала обычно имеют более высокие процентные ставки по ипотеке, потому что предполагается, что они будут на втором месте и, следовательно, более рискованны для кредитора. В случае дефолта кредитор во второй позиции не увидит денег до тех пор, пока кредитору, занимающему первую позицию, не выплатят деньги. Тем не менее, HELOC может занять первое место, если на момент сдачи вашего дома не будет другой ипотеки.

Преимущества HELOC

Как первая, так и вторая ипотека, HELOC имеют свои преимущества:

• Низкая стоимость. Создание кредитной линии под залог собственного капитала может стоить менее 500 долларов (или даже совсем ничего). Затраты на ипотеку для традиционных жилищных кредитов могут достигать тысяч долларов.
• Гибкость. Вы можете использовать и повторно использовать HELOC сколько угодно раз в течение так называемого «периода использования» — обычно в течение первых пяти или 10 лет ссуды сроком от 15 до 30 лет.
• Удобный доступ к средствам. Традиционные ипотечные кредиты не позволят вам занять больше, когда вы их погасите. Кроме того, если вы производите выплаты по сокращению основной суммы долга по традиционной ипотеке, вы не сможете вернуть эти предоплаченные деньги, если они вам понадобятся, без получения новой ссуды.

Недостатки HELOC

HELOC также имеют ряд существенных недостатков. Важно учитывать их, прежде чем выбирать HELOC в качестве первой или второй ипотеки:

• Переменная процентная ставка, основанная на основной ставке. Какими бы дешевыми ни были HELOC, когда ставки низкие по всем направлениям, тот факт, что ваша ставка не является фиксированной, означает, что ваша процентная ставка увеличится при увеличении основной ставки, что может затруднить составление бюджета. В настоящее время основная ставка составляет 3,25%, что является историческим минимумом. Однако в 1980-х годах этот показатель достиг 21,5%.
• Повышенная процентная ставка на основе второго ипотечного риска. Поскольку HELOC, как правило, являются второй закладной, процентная ставка может быть выше, чтобы компенсировать кредиторам нахождение в более рискованной второй позиции.Держитесь за лучшую ставку от вашего кредитора, если ваш HELOC будет на первой позиции. В противном случае вы платите кредитору за то, что он берет на себя риск, которого он не принимает. Если вы рассчитываете на эту возможность заимствования, важно также понимать текущие ограничения.

Когда может иметь смысл первая ипотека HELOC

Если вы заемщик, у которого есть небольшой остаток по ипотеке или его нет вообще, вы можете получить доступ к дополнительным фондам на случай чрезвычайной ситуации без необходимости занимать какие-либо деньги.Пожилые люди могут сделать это с помощью обратной ипотеки, но если вы не являетесь пожилым человеком или можете претендовать на HELOC (который стоит намного, намного меньше, чем обратная ипотека), создание такой может быть очень финансово выгодным решение. Если приближается выход на пенсию, и у вас есть опасения по поводу права на получение ссуды после того, как ваш доход упал, создание HELOC сейчас может обеспечить очень ценную подстраховку при очень низких затратах. Если вам не нужна единовременная выплата сразу — например, если вы платите ежегодное обучение в колледже для своего ребенка — HELOC позволяет вам выплачивать проценты только на те суммы, которые вы фактически используете.

Когда следует избегать первой ипотеки HELOC

Некоторые «консультанты» по ипотеке рекомендовали заменить низко-балансовую ипотеку на HELOC, чтобы максимизировать вычет процентов по жилищному кредиту, потому что по мере приближения ссуды к пенсии большая часть того, что вы платите каждый месяц, идет в счет основной суммы, в отличие от начала ипотеки. срок, когда львиная доля идет на проценты. Логика такая: заново начните погашение кредита и платите меньше в счет основной суммы, чтобы вы могли получить больший вычет процентов по ипотеке.

Тем не менее, сторонники этого упускают два момента: во-первых, начав заново отсчет времени, вы можете существенно увеличить сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, и, во-вторых, удержание процентов по вашему дому составляет пенни на доллар. Таким образом, платить больше процентов, чтобы получить больший вычет, имеет смысл только в том случае, если вы перенесете процентные расходы из источников, не облагаемых налогом, таких как кредитные карты, на вычитаемые источники, такие как процент по ипотеке вашего дома. Иначе в этом просто нет смысла.

HELOC Альтернативы для рассмотрения

Перед тем, как заменить первую ипотеку на HELOC, подумайте о бесплатном рефинансировании. Бесплатное рефинансирование имеет более высокую процентную ставку по ипотеке, чем традиционный жилищный кредит с пунктами, расходами и комиссиями, но может быть ниже, чем процентная ставка по HELOC. Фиксированная ставка делает вашу ссуду более предсказуемой и упрощает планирование платежей.

Ссылки по теме:

Распечатать страницу

Оформление ипотеки на дом, которым вы владеете

Вы слышали много раз (от члена семьи или от драматической сцены из сериала): «Возможно, мне понадобится взять ипотечный кредит на свой Главная.Вы когда-нибудь задумывались, что это на самом деле означает?

Зачем брать ссуду на то, что уже принадлежит вам? Или ваш дом действительно золотая жила? Заработок можно взять на ? Кстати, это может быть, а может и не быть предзнаменованием. Давайте разберемся, что может означать фраза «» «».

Важно знать разницу между этими двумя понятиями. Чтобы полностью понять фразу «получение ипотеки на свой дом», вам нужно знать, что люди обычно говорят об одном из этих двух вариантов.

Обратите внимание : Это не одно и то же .

Хотя некоторые могут подумать, что это взаимозаменяемый, это не так.

При использовании «второй ипотеки», не связанной с покупкой, вы берете ссуду под собственный капитал, который у вас уже накоплен . Это означает, что вы выплатили свою существующую первую ипотеку и / или стоимость вашего дома увеличилась. Причина, по которой его называют второй ипотекой, заключается в том, что она защищена от вашего дома, занимая «второе место» после существующей ипотеки first .

С другой стороны, при первом рефинансировании ипотечного кредита вы рефинансируете свою текущую первую ипотеку для своего дома, чтобы либо снизить процентную ставку, либо обналичить заработанный капитал. Это означает, что вы повторно обрабатываете ссуду, которую в настоящее время выплачиваете, и либо понижаете процентную ставку (чтобы теперь иметь более низкий ежемесячный платеж на ваш дом), либо обналичиваете капитал, который вы создали за счет последовательные платежи. Да, означает, что означает больше денег в ваших руках.

Кредит под собственный капитал

Если вы хотите пройти путь второй ипотеки с получением ссуды под залог собственного капитала, убедитесь, что это лучший вариант для вас.

После того, как вы определили, подходит ли этот вариант для вашего бюджета, вам просто нужно выполнить несколько шагов для этого:

Возможно, будет неплохо проконсультироваться с финансовым специалистом, чтобы убедиться, что вы получите четкое представление о том, как это может повлиять на вас в долгосрочной перспективе.При использовании второй ипотеки вы добавляете платеж в свой ежемесячный бюджет. Однако, если это действительно кажется вам правильным путем, это может быть отличным вариантом для использования полного доступа к капиталу, который вы создали в своем доме, теперь, когда он принадлежит вам.

Ипотечный кредит с выплатой наличных может быть отличным вариантом в течение всего срока действия кредита. Хотя существует несколько вариантов рефинансирования, этот уникален. Мало того, если вы правильно рассчитаете время на рынке, вы сможете получить лучшую ставку по недавно рефинансированной ссуде.Но еще и потому, что вы можете задействовать капитал своего дома.

Что это значит? Холодная, наличка. Прямо в карман. Это может быть чрезвычайно полезным решением, когда вы оказались в ситуации, когда вам потребовались дополнительные средства в вашем бюджете. Будь то фонды колледжа, ремонт или побочные проекты, ипотека для рефинансирования с выплатой наличных может стать отличным инструментом для увеличения вашего капитала.

Чтобы узнать о выдаче ипотечного кредита , просто поговорите с кредитным специалистом.Они помогут вам подать заявку и узнать, соответствуете ли вы требованиям.

Итак, как работает эта, казалось бы, волшебная справедливость ?

Согласно описанию The Balance, собственный капитал — это «часть вашей собственности, которой вы действительно« владеете »». По сути, это часть стоимости дома, за которую вы заплатили. Это означает, что теперь у вас есть актив (или, по крайней мере, его часть) за плечами, который стоит хороших изменений.Как и большинство других предметов, если они стоят определенной суммы, вы можете заработать на них, чтобы получить доступ к тому, что они стоят. В этом случае вы берете на это ссуду.

Когда вы начинаете платить по ипотеке, это не просто погашение долга. С каждой выплатой вы также платите за крупное вложение — дом. Дом, который стоит больших денег. О чем вы, вероятно, уже знаете, учитывая цену, которую вы должны были за это согласовать.

Неважно, ищете ли вы рефинансирование с выплатой наличных для инвестиционной собственности или для своего повседневного дома, это также может быть полезным вариантом для получения наличных денег для внешних крупных платежей.Независимо от типа собственности, теперь ваш собственный капитал использовать . На случай чрезвычайной ситуации или нет.

Вы можете взглянуть на свою ситуацию, чтобы определить, стоит ли того рефинансирования. В большинстве случаев это, вероятно, так. Особенно, когда ставки на рынке выглядят отлично и падают. Но не забудьте связаться с местным кредитным специалистом, чтобы помочь вам разобраться и принять решение.

Как рефинансировать при наличии второй ипотеки

Bankrate следует строгой редакционной политике, поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честные и точные материалы, которые помогут вам принять правильные финансовые решения.

Ключевые принципы

Мы дорожим вашим доверием. Наша миссия — предоставлять читателям точную и непредвзятую информацию, и у нас есть редакционные стандарты, которые гарантируют, что это произойдет. Наши редакторы и репортеры тщательно проверяют редакционные материалы, чтобы убедиться, что информация, которую вы читаете, является точной. Мы поддерживаем брандмауэр между нашими рекламодателями и нашей редакционной командой.Наша редакция не получает прямого вознаграждения от рекламодателей.

Редакционная независимость

Редакция Bankrate пишет от имени ВАС — читателя. Наша цель — дать вам лучший совет, который поможет вам принимать правильные решения в отношении личных финансов. Мы соблюдаем строгие правила, чтобы рекламодатели не влияли на наши редакционные материалы. Наша редакционная группа не получает прямой компенсации от рекламодателей, а наш контент тщательно проверяется на предмет достоверности. Итак, читаете ли вы статью или обзор, вы можете быть уверены, что получаете достоверную и надежную информацию.

У вас есть денежные вопросы. У Bankrate есть ответы. Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами более четырех десятилетий. Мы постоянно стремимся предоставить потребителям советы экспертов и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всего жизненного пути.

Bankrate следует строгой редакционной политике, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент является честным и точным.Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честные и точные материалы, которые помогут вам принять правильные финансовые решения. Контент, создаваемый нашей редакцией, является объективным, фактическим и не подвержен влиянию наших рекламодателей.

Мы открыто рассказываем о том, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate. com — это независимый издатель и сервис сравнения, поддерживаемый рекламой. Мы получаем компенсацию в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг, или если вы переходите по определенным ссылкам, размещенным на нашем сайте.Следовательно, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке продукты появляются в категориях листинга. Другие факторы, такие как наши собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут повлиять на то, как и где продукты появляются на этом сайте. Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Наличие ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии под залог жилья может усложнить рефинансирование вашей основной ипотеки.Это потому, что кредитор, выдавший ваш HELOC или ссуду под залог собственного капитала, рассматривается как вторичный держатель ипотеки, пока вы все еще выплачиваете свою основную ипотеку.

Но вы не можете погасить старую ипотеку, не заплатив также и вторую, или не убедив вторичного кредитора принять так называемое повторное субординацию. В этом случае, после рефинансирования основной ипотеки, ваш кредитор по собственному капиталу соглашается уступить приоритет позиции первого держателя залога обратно кредитору рефинансирования.Технически это мошенничество известно как повторное субординация, но если ваш кредитор не будет сотрудничать с вами, у вас есть и другие варианты.

В наши дни повторное подчинение может быть проблематичным

Повторное подчинение обычно является путем наименьшего сопротивления, хотя это требует времени и может потребовать дополнительных сборов. Однако имейте в виду, что кредитование под залог жилого фонда сократилось во время пандемии, и в наши дни многие кредиторы просто не захотят, чтобы их беспокоили, или захотят взять на себя дополнительный риск.

Если вы хотите пойти по этому пути, прежде чем вы сможете рефинансировать свою основную ипотеку, ваш кредитор должен предоставить пакет подчинения — все документы, подтверждающие запрос, — в учреждение, имеющее ваш ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию. Второй ипотечный кредитор, если они хотят согласиться, обычно взимает несколько сотен долларов за рассмотрение пакета, и утверждение может занять до шести недель.

Варианты при отказе в повторном подчинении

Если ваш кредитор на покупку жилья отказывается от повторного субординации, но вы все равно хотите рефинансировать, одним из решений будет погашение второй ссуды, если у вас есть ресурсы, или, возможно, через рефинансирование с выплатой наличных.

Однако вы должны сохранить не менее 20 процентов капитала после рефинансирования с выплатой наличных, иначе вам придется оплатить частную ипотечную страховку. Эта дополнительная стоимость может значительно снизить экономию от рефи.

Еще одним фактором является то, что кредиторы ужесточили кредитование на фоне продолжающегося бума рефинансирования, обусловленного процентными ставками. Добавление дополнительного долга к вашему рефинансированию может снизить заинтересованность кредиторов в выдаче нового кредита, и в таком случае ваша ставка может быть немного выше.

Но есть и положительный момент, благодаря таким низким ставкам, вы можете сэкономить деньги, объединив все свои ипотечные кредиты в одну ссуду, если она окажется успешной.

Еще один способ — найти кредитора, который одновременно займется первым и вторым рефинансированием ипотеки. Таким образом, вы можете сохранить вторую ипотечную кредитную линию и получить новую первую. Ипотечный брокер может помочь вам с этим и другими типами refis, которые включают в себя вторую ипотеку.

Подробнее:

Что такое «контрейлерная» вторая ипотека?

Вторая ипотечная ипотека — это ссуда под залог собственного капитала или кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC), которая предоставляется одновременно с основной закладной.Его цель — позволить заемщикам с небольшими сбережениями на первоначальном взносе занимать дополнительные деньги, чтобы иметь право на получение основной ипотеки, не платя за частное страхование ипотеки.

Обычно заемщики с первоначальным взносом менее 20 процентов от стоимости дома должны будут оплатить ипотечное страхование. Например, заемщик, который может позволить себе 10-процентный первоначальный взнос, обычно платит первые 10 процентов цены дома своим первоначальным взносом, а оставшиеся 90 процентов цены — ипотекой, которая требует ипотечного страхования.

При использовании «контрейлерной» ипотеки кредиторы по-разному структурируют ссуды. Например, тот же заемщик может заплатить за дом с помощью: 10-процентного первоначального взноса, 80-процентной основной ипотеки и 10-процентной «дополнительной» второй ипотеки. В этом сценарии заемщик по-прежнему берет в долг 90 процентов от стоимости дома, но основная ипотека составляет только 80 процентов. Вторая ипотека «контрейлерных» обычно имеет более высокую процентную ставку, которая также часто регулируется. Эти программы предлагаются под различными торговыми марками для конкретных кредиторов, но следуют одной и той же базовой структуре.

Контрастная структура была обычным явлением во время ипотечного бума с начала до середины 2000-х годов. Сегодня это редкость, но может вернуться. По правилам во время ипотечного бума заемщикам не приходилось платить за ипотечное страхование с 80-процентной основной закладной.

Совет:

Если вы рассматриваете возможность получения дополнительной ипотеки , задайте себе несколько вопросов:

1. Действительно ли контрейлерная конструкция дешевле? Учитывайте стоимость как основной ипотеки, так и дополнительной ипотеки.Попросите посмотреть расценки по той же ссуде, которая структурирована как разовая ссуда с ипотечным страхованием, и сравните общие затраты.
2. Уложит ли комбинированная структура рефинансирование ипотеки в дальнейшем? Может быть сложнее рефинансировать ипотеку, если у вас также есть вторая ипотека, потому что второй ипотечный кредитор должен дать согласие на рефинансирование (если вы не можете погасить вторую ипотеку с помощью своей ссуды рефинансирования). Получить согласие двух кредиторов на рефинансирование может быть особенно сложно, если стоимость вашего дома снизилась или если вы задержали платежи и вам нужно изменить кредит. Также может быть труднее продать свой дом и выплатить по ипотеке, если стоимость дома снизилась.

Совет:

Если у вас возникли проблемы с ипотекой, вы можете подать жалобу в CFPB онлайн или по телефону (855) 411-CFPB (2372).

Совет:

Если вы задержали выплату ипотечного кредита или у вас возникли трудности с выплатой, вы можете позвонить в CFPB по телефону (855) 411-CFPB (2372), чтобы связаться с консультантом по жилищным вопросам, утвержденным HUD. Вы также можете использовать инструмент CFPB «Найти советника», чтобы получить список U.S. Консультационные агентства, одобренные Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD) в вашем районе.

Обратная ипотека | Информация для потребителей FTC

Если вам 62 года или больше и вы хотите, чтобы деньги выплачивались по ипотеке, пополняли свой доход или оплачивали расходы на здравоохранение, вы можете рассмотреть вариант обратной ипотеки. Это позволяет вам конвертировать часть собственного капитала в вашем доме в наличные без необходимости продавать свой дом или оплачивать дополнительные ежемесячные счета. Но не торопитесь: обратная ипотека может быть сложной задачей и может вам не подойти.Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников. Если вы все же решите поискать такую, просмотрите различные типы обратной ипотеки и сравните их, прежде чем выбрать конкретную компанию.

Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, как работает обратная ипотека, как получить право на обратную ипотеку, как получить наиболее выгодную для вас сделку и как сообщить о любом мошенничестве, которое вы можете увидеть.

Когда у вас есть обычная ипотека , вы ежемесячно платите кредитору за покупку дома с течением времени.По ипотеке с обратной ипотекой вы получаете ссуду, по которой кредитор выплачивает вам . Обратные ипотечные кредиты берут часть собственного капитала в вашем доме и конвертируют его в выплаты вам — своего рода аванс на ваш собственный капитал. Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом. Как правило, вам не нужно возвращать деньги, пока вы живете в своем доме. Когда вы умираете, продаете свой дом или переезжаете, вы, ваш супруг или ваше имущество погашаете ссуду. Иногда это означает продажу дома, чтобы получить деньги на выплату кредита.

Существует три вида обратной ипотеки: обратная ипотека на одну цель — предлагается некоторыми государственными и местными правительственными учреждениями, а также некоммерческими организациями; собственная обратная ипотека — частные займы; и обратная ипотека с федеральным страхованием, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM).

Если вы получаете обратную ипотеку любого вида, вы получаете ссуду под залог собственного капитала вашего дома. Вы сохраняете право собственности на свой дом. Однако вместо ежемесячных выплат по ипотеке вы получаете аванс на часть собственного капитала.Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом и, как правило, не влияют на ваши льготы по социальному обеспечению или программе Medicare. Когда последний выживший заемщик умирает, продает дом или больше не живет в доме в качестве основного места жительства, ссуду необходимо вернуть. В определенных ситуациях супруг (а), не имеющий займов, может оставаться в доме. Вот что нужно учитывать при обратной ипотеке:

• Есть комиссии и прочие расходы . Обратные ипотечные кредиторы обычно взимают комиссию за оформление и другие расходы по закрытию, а также комиссию за обслуживание в течение срока действия ипотеки.Некоторые также взимают взносы по ипотечному страхованию (для HECM с федеральным страхованием).
• Ваша задолженность со временем увеличится . По мере того, как вы получаете деньги через обратную ипотеку, ежемесячно к остатку вашей задолженности добавляются проценты. Это означает, что сумма вашей задолженности растет по мере того, как проценты по кредиту со временем увеличиваются.
• Процентные ставки могут меняться со временем . Большинство обратных ипотечных кредитов имеют переменные ставки, которые привязаны к финансовому индексу и меняются вместе с рынком. Ссуды с переменной процентной ставкой, как правило, дают вам больше возможностей для получения денег через обратную ипотеку.Некоторые обратные ипотечные кредиты — в основном HECM — предлагают фиксированные ставки, но они, как правило, требуют, чтобы вы брали кредит в виде единовременной выплаты при закрытии. Часто общая сумма, которую вы можете взять в долг, меньше, чем вы могли бы получить по ссуде с переменной ставкой.
• Проценты не подлежат налогообложению каждый год . Проценты по обратной ипотеке не подлежат вычету в налоговых декларациях до тех пор, пока ссуда не будет выплачена частично или полностью.
• Вы должны оплатить другие расходы, связанные с вашим домом .При обратной ипотеке вы сохраняете право собственности на свой дом. Это означает, что вы несете ответственность за уплату налогов на имущество, страховку, коммунальные услуги, топливо, техническое обслуживание и другие расходы. И, если вы не платите налоги на недвижимость, не имеете страховку домовладельца или не обслуживаете свой дом, кредитор может потребовать от вас погашения кредита. При подаче заявления на ипотеку требуется финансовая оценка. В результате ваш кредитор может потребовать «отложенную» сумму для уплаты налогов и страховки во время ссуды. «Зарезервированный» уменьшает сумму средств, которую вы можете получить в платежах.Вы по-прежнему несете ответственность за содержание своего дома.
• Что происходит с вашим супругом? С кредитами HECM, если вы подписали кредитные документы, а ваш супруг (а) не подписал (а), в определенных ситуациях ваш супруг (а) может продолжать жить в доме даже после вашей смерти, если он или она платит налоги и страховку и продолжает содержать имущество . Но ваш супруг перестанет получать деньги от HECM, поскольку он или она не участвовали в кредитном соглашении.
• Что оставить наследникам? Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников.В большинстве обратных ипотечных кредитов есть так называемая оговорка о «невозвращении». Это означает, что вы или ваше имущество не можете быть должны больше, чем стоимость вашего дома, когда наступает срок выплаты кредита и дом продан. С HECM, как правило, если вы или ваши наследники хотите выплатить ссуду и сохранить дом, а не продавать его, вам не придется платить больше, чем оценочная стоимость дома.

Виды обратной ипотеки

При рассмотрении вопроса о том, подходит ли вам обратная ипотека, также подумайте, какой из трех типов обратной ипотеки может лучше всего удовлетворить ваши потребности.

Единственная обратная ипотека — наименее затратный вариант. Их предлагают некоторые государственные и местные органы власти, а также некоммерческие организации, но они доступны не везде. Эти ссуды могут использоваться только для одной цели, которую указывает кредитор. Например, кредитор может сказать, что ссуда может быть использована только для оплаты ремонта дома, улучшений или налогов на недвижимость. Большинство домовладельцев с низким или умеренным доходом могут претендовать на эти ссуды.

Собственная обратная ипотека — это частные ссуды, обеспеченные компаниями, которые их разрабатывают. Если вы владеете домом с более высокой стоимостью, вы можете получить более крупный ссуду от собственной обратной ипотеки. Поэтому, если у вашего дома более высокая оценочная стоимость и у вас небольшая ипотека, вы можете претендовать на получение дополнительных средств.

Конверсионная ипотека домашнего капитала (HECM) — это обратная ипотека с федеральным страхованием, обеспеченная фондом U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). Кредиты HECM можно использовать для любых целей.

HECM и патентованная обратная ипотека могут быть дороже традиционных жилищных кредитов, а первоначальные затраты могут быть высокими. Это важно учитывать, особенно если вы планируете остаться дома ненадолго или занять небольшую сумму. Размер займа с помощью HECM или частной обратной ипотеки зависит от нескольких факторов:

• Ваш возраст
• тип обратной ипотеки, которую вы выбираете
• оценочная стоимость вашего дома
• текущих процентных ставок и
• финансовая оценка вашего желания и способности платить налоги на недвижимость и страхование домовладельца.

В целом, чем вы старше, тем больше у вас капитала в доме, и чем меньше вы должны по нему, тем больше денег вы можете получить.

Перед подачей заявления на HECM вы должны встретиться с консультантом из независимого утвержденного правительством жилищного консультационного агентства. Некоторым кредиторам, предлагающим частную обратную ипотеку, также требуется консультация.

Консультант должен объяснить расходы по ссуде и финансовые последствия. Консультант также должен объяснить возможные альтернативы HECM — например, правительственные и некоммерческие программы или одноцелевую или частную обратную ипотеку.Консультант также должен помочь вам сравнить стоимость различных типов обратной ипотеки и рассказать, как различные варианты оплаты, комиссии и другие расходы влияют на общую стоимость кредита с течением времени. Вы можете посетить HUD, чтобы получить список консультантов, или позвоните в агентство по телефону 1-800-569-4287. Консультационные агентства обычно взимают плату за свои услуги, часто около 125 долларов. Этот сбор может быть оплачен из средств займа, и вам не могут отказать, если вы не можете себе этого позволить.

Для HECM, как правило, нет особых требований к доходу.Однако кредиторы должны провести финансовую оценку при принятии решения об утверждении и закрытии вашего кредита. Они оценивают ваше желание и способность выполнять свои обязательства и требования по ипотеке. На основе результатов кредитор может потребовать, чтобы средства были отложены из средств ссуды для оплаты таких вещей, как налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и страхование от наводнения (если применимо). Если это не требуется, вы все равно можете согласиться с тем, что ваш кредитор оплатит эти предметы. Если у вас есть «зарезервированный» или вы согласны с тем, чтобы кредитор производил эти платежи, эти суммы будут вычтены из суммы, полученной вами в виде займа.Вы по-прежнему несете ответственность за содержание собственности.

HECM позволяет выбрать один из нескольких вариантов оплаты:

• один вариант выплаты — он доступен только с фиксированной ставкой кредита и обычно предлагает меньше денег, чем другие варианты HECM.
• вариант «срок» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за определенное время.
• вариант «владения» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за все время, пока вы живете в своем доме.
• кредитная линия — это позволяет вам в любое время использовать средства займа в выбранных вами суммах до тех пор, пока вы не исчерпаете кредитную линию.Этот вариант ограничивает размер процентов, взимаемых по вашему кредиту, потому что вы должны проценты по кредиту, который вы используете.
• сочетание ежемесячных платежей и кредитной линии.

Вы можете изменить способ оплаты за небольшую плату.

HECM обычно дают вам более крупные ссуды при более низкой общей стоимости, чем собственные ссуды. В программе HECM заемщик, как правило, может проживать в доме престарелых или другом медицинском учреждении до 12 месяцев подряд, прежде чем ссуду нужно будет погасить.Налоги и страховка по-прежнему должны быть оплачены по кредиту, и ваш дом должен быть в хорошем состоянии.

Для HECM существует ограничение на то, сколько вы можете вынести в первый год. Ваш кредитор рассчитает, сколько вы можете взять в долг, исходя из вашего возраста, процентной ставки, стоимости вашего дома и вашей финансовой оценки. Эта сумма называется вашим «начальным лимитом основного долга».

Как правило, вы можете снять до 60 процентов от вашего первоначального основного лимита в первый год. Однако есть исключения.

Покупка обратной ипотеки

Если вы подумываете об обратной ипотеке, подумайте об этом. Решите, какой тип обратной ипотеки может вам подойти. Это может зависеть от того, что вы хотите делать с деньгами. Сравните варианты, условия и комиссионные от различных кредиторов. Узнайте как можно больше об обратной ипотеке, прежде чем поговорить с консультантом или кредитором. И задавайте множество вопросов, чтобы убедиться, что обратная ипотека может работать на вас — и что вы получаете подходящий вариант.

Вот что следует учитывать:

• Хотите получить обратную ипотеку для оплаты ремонта дома или налога на недвижимость? Если да, узнайте, имеете ли вы право на получение каких-либо недорогих одноцелевых ссуд в вашем районе. Сотрудники местного агентства по проблемам старения могут знать о программах в вашем районе. Найдите ближайшее агентство по вопросам старения на сайте eldercare.gov или позвоните по телефону 1-800-677-1116. Спросите о программах «ссуды или гранта для ремонта или улучшения дома», «отсрочки налога на имущество» или «отсрочки налога на имущество» и как подать заявку.
• Вы живете в более дорогом доме? Возможно, вы сможете занять больше денег с помощью обратной ипотеки. Но чем больше вы занимаетесь, тем выше будете платить. Вы также можете рассмотреть возможность получения кредита HECM. Консультант HECM или кредитор могут помочь вам сравнить эти типы ссуд, чтобы увидеть, что вы получите и сколько это стоит.
• Сравните комиссию и стоимость . Это стоит повторить: присмотритесь к магазинам и сравните стоимость имеющихся ссуд.В то время как премия по ипотечному страхованию обычно одинакова от кредитора к кредитору, большинство расходов по ссуде, включая комиссию за выдачу кредита, процентные ставки, затраты на закрытие сделки и плату за обслуживание, варьируются между кредиторами.
• Разберитесь в общих расходах и погашении кредита . Попросите консультанта или кредитора объяснить ставки Общей годовой стоимости кредита (TALC): они показывают прогнозируемую среднюю годовую стоимость обратной ипотеки, включая все подробные расходы. И, независимо от того, какой тип обратной ипотеки вы рассматриваете, необходимо понять все причины, по которым ваш кредит может потребоваться погасить, до того, как вы его планируете.

Будьте осторожны при продаже обратной ипотеки

Подходит ли вам обратная ипотека? Только вы можете решить, что работает в вашей ситуации. Вам может помочь консультант из независимого утвержденного правительством агентства по жилищным вопросам. Но продавец вряд ли станет лучшим помощником в выборе того, что работает для вас. Это особенно верно, если он или она ведет себя так, как будто обратная ипотека — решение всех ваших проблем, подталкивает вас взять ссуду или имеет идеи, как вы можете потратить деньги из обратной ипотеки.

Например, некоторые продавцы могут попытаться продать вам такие вещи, как услуги по благоустройству дома, но затем предложат обратную ипотеку как простой способ их оплаты. Если вы решили, что вам нужны улучшения в доме, и считаете, что обратная ипотека — это способ заплатить за них, присмотритесь к магазинам, прежде чем выбирать конкретного продавца. Затраты на улучшение вашего дома включают не только стоимость выполняемых работ, но также расходы и сборы, которые вы заплатите, чтобы получить обратную ипотеку.

Некоторые продавцы обратной ипотеки могут предложить способы инвестирования денег из вашей обратной ипотеки — даже заставляя вас покупать другие финансовые продукты, такие как аннуитет или страхование долгосрочного ухода.Сопротивляйтесь этому давлению. Если вы купите такие финансовые продукты, вы можете потерять деньги, полученные от обратной ипотеки. Вам не нужно покупать какие-либо финансовые продукты, услуги или инвестиции, чтобы получить обратную ипотеку. Фактически, в некоторых ситуациях требовать от вас покупки других продуктов для получения обратной ипотеки является незаконным.

Некоторые продавцы пытаются ускорить процесс. Остановитесь и посоветуйтесь с консультантом или кем-то, кому вы доверяете, прежде чем что-либо подписывать. Обратная ипотека может быть сложной задачей, и здесь не стоит торопиться.

Итог: если вы не понимаете стоимость или особенности обратной ипотеки, уходите. Если вы чувствуете давление или необходимость завершить сделку — уходите. Проведите небольшое исследование и найдите консультанта или компанию, в которой вы чувствуете себя комфортно.

Ваше право на отмену

В большинстве случаев обратной ипотеки у вас есть не менее трех рабочих дней после закрытия, чтобы отменить сделку по любой причине без штрафных санкций. Это известно как ваше право на «расторжение». Для отмены вы должны письменно уведомить кредитора.Отправьте письмо заказным письмом и попросите квитанцию ​​о вручении. Это позволит вам задокументировать, что получил кредитор и когда. Сохраните копии вашей переписки и любых приложений. После отмены у кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть все деньги, которые вы заплатили за финансирование.

Если вы подозреваете мошенничество или что кто-то, участвующий в сделке, может нарушать закон, сообщите об этом консультанту, кредитору или обслуживающему вас лицу. Затем подайте жалобу в Федеральную торговую комиссию, в офис генерального прокурора вашего штата или в орган банковского регулирования вашего штата.

Подходит ли вам обратная ипотека — большой вопрос. Рассмотрим все варианты. Вы можете претендовать на менее дорогостоящие альтернативы. Следующие организации имеют дополнительную информацию:

Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)

Программа HECM

1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)

Бюро финансовой защиты прав потребителей

Рассматриваете обратную ипотеку?

1-855-411-CFPB (1-855-411-2372)

Фонд ААП

Образовательный проект по обратной ипотеке

1-800-209-8085

5 фактов о покупке второго дома — советник Forbes

От редакции: Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Покупка второго дома — будь то для инвестиций или в качестве отпуска — может быть разумным финансовым шагом, если вы планируете использовать его несколько раз в год и сдавать в аренду для получения дополнительного дохода в остальное время.

Но если вам нужна вторая ипотека, чтобы купить ее, будьте готовы к более жестким требованиям андеррайтинга и предоставить больший минимальный первоначальный взнос, чем при первой ипотеке.

Вот несколько вещей, которые нужно знать о покупке второго дома, включая требования, стоимость и процесс получения новой ипотеки.

1. Ваш первый дом может помочь финансировать вторую

Если у вас большой капитал в первом доме, вы можете получить достаточно денег, чтобы оплатить большую часть — если не всю — стоимость второго дома.

Два варианта включают:

Рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных — это когда вы заменяете текущую ипотеку новой, более крупной ипотечной ссудой, чтобы вы могли получить доступ к наличным деньгам, используя свой собственный капитал. Поскольку рефинансирование с выплатой наличных происходит по основной ипотеке дома, вы можете занять больше денег и по более низкой ставке, чем если бы вы взяли вторичную ипотечную ссуду, например, ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию собственного капитала (HELOC). .

При рефинансировании с выплатой наличных вы можете получить ссуду в размере от 80% до 85% от стоимости вашего первого дома. Тем не менее, вы должны следить за затратами на закрытие, которые могут снизить сумму денег, которую вы получаете, на несколько тысяч долларов.

Заем под залог собственного капитала или HELOC

Ссуды под залог собственного капитала и HELOCs полагаются на собственный капитал в вашем основном доме в качестве обеспечения для получения денег либо в виде единовременной ссуды, либо с кредитной линией, которую можно использовать в течение долгого времени. Взяв ссуду, вы получаете все деньги сразу и платите фиксированную процентную ставку.HELOC имеют переменные ставки и чаще используются для различных расходов с течением времени.

При использовании обоих вариантов вам может быть разрешено взять более высокую стоимость кредита, чем при рефинансировании наличными — возможно, от 85% до 90%.

Если вы хотите заплатить за второй дом наличными, все, что вам нужно, может предоставить комбинация средств рефинансирования и сбережений, индивидуальный заем или заем 401 (k). Однако, если этого недостаточно, ипотека второго дома, вероятно, является лучшим вариантом.

2.Будьте готовы определить, как вы будете использовать дом

Предполагая, что ваше нынешнее жилище по-прежнему является вашим основным местом жительства, вам нужно будет сообщить ипотечному кредитору, как вы будете использовать дополнительный дом. Страховщики ссуды должны следовать рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемых государством предприятий, которые обеспечивают около 70% ипотечных кредитов на дома для одной семьи. Кредиторы считают недвижимость, которая используется в качестве второго дома, а не в качестве инвестиционной, менее рискованной, что означает, что вы можете претендовать на более низкую процентную ставку.

Второй дом

Прежде чем вы сможете классифицировать загородный дом как второй дом для целей ипотеки, вы должны выполнить определенные требования кредитора:

• Вы должны проживать в доме хотя бы часть года и хранить его для личного пользования и удовольствия не менее полугода
• Дом может функционировать как второй дом и состоит только из одной квартиры
• Вы можете сдавать в краткосрочную аренду, но дом не может находиться в ведении управляющей компании
• Он не может быть расположен слишком близко к вашему основному месту жительства, что может лишить его права считаться домом для отдыха.

Инвестиционная недвижимость

Если вы покупаете другой дом в качестве инвестиции — будь то аренда или модернизация и перепродажа — вам может грозить более высокий первоначальный взнос и процентная ставка, чем при ипотеке на недвижимость для отдыха.

Кредиторы считают инвестиционную недвижимость более рискованной, поскольку арендаторы могут игнорировать или усугублять проблемы с обслуживанием дома. Кроме того, кредиторы могут беспокоиться о том, что вы с большей вероятностью пропустите платежи по инвестиционной собственности, если у вас возникнут финансовые проблемы. Кредитор может запросить график аренды и / или аренды, чтобы доказать, что вы планируете сдавать недвижимость.

Кроме того, вы не сможете получить ссуду VA или FHA ни для одного из сценариев — эти кредитные продукты с государственной поддержкой доступны только для основного жилья.

3. Андеррайтинг ужесточен

Поскольку у вас уже есть одна ипотека, ожидайте, что процесс андеррайтинга будет еще сложнее, когда вы попытаетесь получить вторую ипотеку. Кредиторы могут потребовать более крупные первоначальные взносы и взимать более высокие процентные ставки. Посмотрите, чем отличается андеррайтинг для второй ипотеки:

• Кредитный рейтинг. Кредиторы изучат ваш кредитный рейтинг, чтобы убедиться, что он соответствует их стандартам, которые различаются. Fannie Mae установила минимальный кредитный рейтинг 640 для второго дома при условии внесения первоначального взноса в размере 25% или более, что выше минимума в 620 баллов для основного дома.
• Отношение долга к доходу. Типичное требование к заемщикам, ищущим ипотеку, — иметь максимальный уровень долга к доходу около 43%. Однако достичь этого стандарта гораздо сложнее, если у вас уже есть основная ипотечная ссуда и другие долги. Если вы планируете сдавать второй дом в аренду, вы можете узнать, включит ли кредитор этот доход в андеррайтинг ипотеки.
• Повышенный первоначальный взнос. Первоначальные взносы по обычным займам для первичного жилья могут составлять всего 3%, но некоторые кредиторы требуют 20% или более для вторых домов.Опрос Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели, которые финансируют второй дом, обычно вкладывают 20%. Заимствование капитала у вашего основного места жительства может быть идеальным способом внести достаточно большой первоначальный взнос, чтобы избежать расходов на страхование ипотеки.

4. Много дополнительных затрат

Вы можете представить себе теплые закаты на пляже, когда собираетесь купить второй дом. Тем не менее, вы должны учесть эти затраты, прежде чем ваши мечты станут реальностью:

• Страхование. Помимо дополнительных затрат на страхование жилья из-за местоположения вашего дома — подумайте о зонах затопления и районах с высоким риском лесных пожаров — стоимость также может быть выше, если вы работаете там только на полставки или у вас есть арендаторы. Вы можете объединить часть своего полиса с полисом по основному месту жительства, например, для покрытия ответственности. Но вы можете не получить такое покрытие по полису второго дома, поскольку вы находитесь во втором доме только неполный рабочий день, и страховая компания может попросить вас указать, какие ситуации, известные как «известные опасности», будут покрыты.
• Мебель. Вам нужно будет наполнить дом необходимой мебелью и техникой, если они не были включены в покупку дома. Кроме того, вам, возможно, придется потратиться на украшения, сантехнику для спальни и ванной, а также на предметы повседневного обихода на кухне.
• Техническое обслуживание. Все дома нуждаются в каком-либо обслуживании, включая уход за газонами, уборку снега и крышу, ремонт и замену проезжей части и террасы / террасы. Учитывайте эти элементы при оценке ожидаемых начальных затрат, ежемесячного бюджета и долгосрочного планирования расходов.
• Коммунальные услуги. Электроэнергия, вода и другие коммунальные услуги являются постоянными ежемесячными расходами.
• Налоги. Даже если ваш платеж по ипотеке относительно невелик, помните, что налоги также увеличивают расходы. И не забудьте проверить налоговую политику и ставки, если вы покупаете в другом штате.

5. Вам нужно будет провести исследование и получить совет

Есть много факторов, которые могут повлиять на то, станет ли второй дом надежной инвестицией или финансовой катастрофой.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, своей семье и консультантам, например финансовым и налоговым экспертам:

• Сможете ли вы использовать дом достаточно, чтобы окупить его?
• Разве дешевле остановиться в соседнем отеле или арендовать дом, чем покупать дом на время отпуска?
• Если ваш работодатель разрешит удаленную работу, действительно ли вам нужен второй дом для деловых целей?
• Достаточен ли ваш уровень дохода для поддержки двух ипотечных кредитов еще на 5, 10, 20 лет или более?
• Можете ли вы справиться с выплатами по ипотеке второго дома вместе с другими крупными расходами или долгами, такими как образование в колледже, покупка автомобилей или капитальный ремонт дома, которые могут возникнуть?
• Каковы начальные затраты на новый дом, такие как меблировка и модернизация, а также текущие расходы, включая техническое обслуживание, капитальный ремонт и проезд в дом и обратно?
• Есть ли налоговые льготы, которые вы можете получить от владения вторым домом?

Оценка ваших финансов, составление бюджета и общение с наиболее важными участниками сделки, а именно с вашей семьей, могут иметь большое значение для подготовки вас к покупке второго дома.

Могу ли я рефинансировать свою первую ипотеку без рефинансирования HELOC? | Руководства по дому

Автор: Jann Seal Обновлено 20 января 2021 г.

Учитывая исторически низкие процентные ставки на момент написания этой статьи, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования своей первой ипотеки в ссуду с более низкой ставкой. Возможно, единственная проблема — это ваша кредитная линия собственного капитала (HELOC). Во-первых, вы должны выяснить, разрешает ли эмитент вашего HELOC рефинансировать первую ипотеку с помощью HELOC, прикрепленной к собственному капиталу дома.Ставки HELOC варьируются в зависимости от кредитоспособности заемщика, размера собственного капитала и рынка. Они работают так же, как кредитная карта, поэтому вы можете объединить ипотечный кредит и ссуду под залог собственного капитала.

Наконечник

Если ваша кредитоспособность улучшилась не только в течение срока первой ипотеки, но и с даты получения HELOC, подумайте о рефинансировании ипотечной ссуды с одобрения кредитора HELOC.

HELOC vs.Заем под собственный капитал

Два типа программ заимствования, HELOC и Займ под собственный капитал, хотя и кажутся похожими, но имеют разные значения. HELOC похож на кредитную карту в том, что установлен лимит расходов; вы занимаетесь под этот лимит по мере необходимости. Это возобновляемая кредитная линия с переменной процентной ставкой. Вы обязаны выплатить эти деньги, только проценты, по установленному графику. Через 10 лет HELOC конвертируется, и вы получаете амортизированные платежи, которые могут удвоить сумму, которую вы платили только в качестве процентов.

Заем под собственный капитал — это единовременная сумма денег, взятая под залог собственного капитала вашего дома, которую вы можете использовать в любое время и как хотите. Также известная как вторая ипотека, процентная ставка ниже, чем у HELOC, и устанавливается, когда вы занимаетесь.

Рефинансирование с помощью HELOC

Прежде чем вы сможете рефинансировать первую ипотеку с помощью HELOC, сначала выясните, разрешит ли это эмитент HELOC. Кредитор владеет ключом, поскольку он владеет долей в вашей собственности, а также ипотечный кредитор.Бюро по защите прав потребителей (CFPB) предполагает, что вам, возможно, придется выплатить HELOC до подачи заявки на рефинансирование ипотеки.

Если у вас есть значительный капитал в собственности, подумайте о рефинансировании, которое позволяет объединить непогашенные остатки по ипотеке и HELOC в одну ипотеку. Это называется «рефинансирование наличными». Согласно The Mortgage Report, это правильный путь, если ваш HELOC приближается к 10-летней отметке для выплаты только процентов. Затем этот платеж конвертируется в полностью амортизированный платеж по ипотеке, и ежемесячный платеж резко возрастает.

Понимание субординации обоих займов

Например, предположим, что ваша текущая ипотека осуществляется через кредитора № 1. HELOC осуществляется через кредитора № 2. Для рефинансирования ипотеки вы привлекаете третьего кредитора, который должен встать в очередь для погашения, и они не хотят ставить себя на третье место. Заголовок должен быть подчиненным, чтобы позволить новому кредитору занять позицию № 1, и кредитор HELOC должен согласиться с этим.

У кредиторов есть подчиненные отделы, и к ним следует обращаться с вашим желанием рефинансировать.Весь процесс утверждения может занять до четырех недель, в зависимости от невыполненной работы у кредитора, размера кредитора и их взаимодействия с титульной компанией. «Ускорьте процесс, предварительно получив официальную оценку собственности», — советует Нэнси Осборн из Erate. Как только субординация будет одобрена, закройте свою новую первую ипотеку, сохраняя свое соглашение HELOC в силе.

Соответствие критериям для рефинансирования

Если вы владели своим домом в течение достаточно длительного периода времени, так что капитал и стоимость вашего кредита увеличились, и вы хотите воспользоваться преимуществами текущих низких процентных ставок, ваш HELOC может остаться в силе. в пути.Как доступный кредит на вашей кредитной карте является фактором при определении вашего кредитного рейтинга, так и доступный кредит на вашем HELOC. Ваш дом должен составлять менее 78 процентов от суммы кредита к стоимости, и у вас должно быть менее 40 процентов по вашим непогашенным кредитным продуктам, без просроченных платежей и постоянных выплат по ипотеке.

Оцените свои личные финансы, прежде чем обращаться к кредитору с просьбой о рефинансировании. Если возможно, вам, возможно, придется закрыть HELOC для рефинансирования. Самый простой способ — подать заявку на получение ссуды под залог собственного капитала и использовать эти средства для выплаты HELOC и фиксации процентной ставки, которая не вызывает возражений.

Обратная сторона HELOC

HELOC дает вам открытую книгу до определенной суммы на сумму денег, которую вы можете снять, выплачивая только проценты по этим средствам. Заимствование большей суммы в начале займа дает вам более длительный период времени для его возврата, но также увеличивает уровень вашего долга. Предупреждение: если рынок недвижимости проседает и стоимость вашей ссуды резко падает, кредитор может потребовать ссуду. Найдите в своем соглашении HELOC слово «отзывное».»

Закон о сокращении налогов и занятости, который вступил в силу в 2018 году, отменил налоговые вычеты по процентам как по HELOC, так и по ссудам под залог недвижимости. Однако, если средства, снятые с HELOC, используются для улучшения дома, вы можете сделать резервную копию этих ремонтов и Эти деньги не подлежат налогообложению. Они также могут увеличить оценочную стоимость вашего дома.

Продление периода розыгрыша для HELOC

Возможно, период выдачи на вашем HELOC подходит к концу, и вы столкнулись с новой реальностью.В течение 10 лет вы платили 125 долларов в месяц по HELOC стоимостью 25 000 долларов под 6 процентов. Когда он конвертируется в амортизированную ссуду, ежемесячная сумма становится 483 долларов США с пятилетним периодом окупаемости.

Один из вариантов — рефинансировать первую ипотеку и внести в HELOC, таким образом, погасить ее. Другой вариант — пересмотреть условия HELOC, продлив срок его использования еще на пять лет, предлагает Bankrate.

Прежде чем обращаться к любому кредитору с просьбой о продлении, узнайте свой финансовый профиль.Если вы соответствуете трем критериям: ваш кредит хороший; вы были последовательны в выплатах; и вы внесли единовременные выплаты в счет наличия кредита; кредитор может благосклонно взглянуть на вашу кредитоспособность и согласиться на продление.

Держите глаза открытыми

Будьте в курсе тенденций на местном рынке недвижимости, прежде чем подавать заявку на получение кредита под залог собственного капитала, рефинансирования ипотеки или даже HELOC. Вы не хотите перенапрягаться и оказаться «под водой», если вам вдруг понадобится продавать на падающем рынке.Вам также необходимо учитывать затраты, связанные с переработкой ссуды.

Затраты на закрытие при рефинансировании, в зависимости от кредитора, являются значительными и могут достигать тысяч долларов. Получите как можно более высокий кредитный рейтинг, прежде чем обращаться к любому кредитору.