Вложить деньги в строительство квартиры в: Как вложить деньги в квартиру в строящемся доме и получить максимальную прибыль — Рынок жилья

4. Получите профессиональную консультацию. Выбрать правильный объект — непростая задача. Для непрофессионального участника рынка недвижимости это лотерея. Чтобы правильно спрогнозировать доходность, нужно разбираться в вопросе и уметь анализировать рынок, поэтому при желании разместить инвестиции в недвижимость лучше обращаться за консультацией к профессионалам.

Из банков в стройки: в какую недвижимость лучше вложить деньги, чтобы остаться в плюсе | Infopro54

— Несмотря на все кризисы, за последние 30 лет цена на недвижимость росла в 1,5 раза быстрее инфляции. А если учесть, что она приносит еще и арендный доход, то становится понятно, почему подавляющее большинство опрашиваемых Всероссийским центром изучения общественного мнения считает ее самым надежным способом вложения своих сбережений, — объясняет независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Важный фактор для инвесторов — скорость строительства. Панельные дома возводятся менее чем за год. Если квартиры приобретать в таком жилье на ранней стадии строительства для перепродажи или сдачи в аренду, то период окупаемости их будет намного меньше, чем, предположим, в новостройках из кирпича.

Один из сильных игроков в классе «доступное жилье» — ДК «Акация». Свой первый объект — 17-этажный панельный дом «Акация на Красногорской» — компания построила с опережением графика на 4 месяца. Жители новостройки уже получили ключи от квартир. Срок сдачи ЖК «Акация на Ватутина» — второй квартал 2022 года. Первую и вторую секцию дома № 1 нового жилого комплекса застройщик планирует сдать досрочно.

— Сегодня технологии строительства панельного домостроения совершенствуются, повышается и комфортность проживания в таких домах. Кроме того, ДК «Акация» разрушает стереотип о том, что панельное жилье строится исключительно в спальных районах или на окраинах города. Проекты застройщика расположены в локациях рядом с метро и хорошей транспортной развязкой. Как показывает практика, такие новостройки растут в цене быстрее рынка, — пояснили в пресс-службе компании.

ЖК «Акация на Ватутина» состоит из четырех 17-этажных панельных многоквартирных домов

 ЖК «Акация на Ватутина» находится в 6 минутах езды на автомобиле от «Площади Маркса». В 5 минутах ходьбы от жилого комплекса — остановка «Лыжная база», от которой ходят 20 маршрутов общественного транспорта в сторону станции метро «Площадь Маркса» (на автомобиле можно добраться всего за 6 минут), а в 5 минутах езды в другую сторону — ТРЦ «МЕГА» с гипермаркетом «АШАН» и IKEA. Рядом с жилым комплексом — выезд на Бугринский мост, обеспечивающий свободный проезд на правый берег, к центру Новосибирска.

В пределах квартала — супермаркеты, аптеки, детские сады, школы, детская и взрослая поликлиники. Плюс, который оценят жители мегаполиса, — это соседство ЖК «Акация на Ватутина» с парком культуры и отдыха «Бугринская роща» и действующей лыжной базой. Прогулки и занятия спортом на свежем воздухе позволят отдыхать и укреплять здоровье как детям, так и взрослым.

В настоящее время портфеле ДК «Акация» более 60 тысяч кв. м строящегося жилья.

Отдел продаж ЖК «Акация на Ватутина»:

тел.: +7 (383) 388-49-87

ул. Семьи Шамшиных, 64, офис №607

акация54.рф

Instagram

 ООО СЗ «Акация на Ватутина». Проектная декларация на сайте: наш.дом.рф.

6 422

как выбрать проект и на что обращать внимание

Покупка любой недвижимости –  очень ответственное и серьезное решение. Но если для себя люди выбирают жилье большей частью с учетом личных возможностей и вкусов, то инвестиции в новостройки требуют особого подхода. Здесь покупка осуществляется с целью получения последующий прибыли, а потому при таком вложении средств следует внимательно ознакомиться с нюансами, которые смогут вам как помочь, так и помешать. Давайте разберемся, на что обращать внимание, если вы вас заинтересовали инвестиции в новостройки.

Проектное финансирование

В отличие от варианта кредитования для возведения здания, при проектном финансировании компания-инвестор становится заинтересованным участником, ориентированным на результат. Сумма прибыли участника проектного финансирования обусловлена количеством денег, вложенных в конкретный проект.

Если застройщик просто берет кредит в банке, он может столкнуться со сложностями. Например, банк может закрыть кредитную линию полностью или потребовать от заемщика погасить кредит досрочно. Это происходило 2008-2009 году. Либо сам застройщик не уложится в сроки займа, что также повлечет за собой определенные проблемы и убытки.

Поэтому проектное финансирование выгодно тем, что банк, как и другие инвесторы, принимает участие в проекте, и в его интересах, чтобы проект получил развитие. Как правило этот метод финансирования больше всего популярен в сфере коммерческой недвижимости. Однако проектное финансировал применяют на некоторых объектах строительства. Как правило, это недвижимость жилого фонда комфорт или эконом класса.

В принципе, участником проектного финансирования может стать любой заинтересованный инвестор. Но на практике обычно этим занимаются крупные инвестиционные фонды и банки. С точки зрения частных инвесторов, можно считать их долевое участие также вариантом проектного финансирования.

Инвестиции в новостройки для частных лиц и риелторов

Если у вас есть свободные средства, достаточные для покупки одной или нескольких квартир, можно пойти по принципу риелторов: вложить деньги в покупку жилья по низкой цене, после чего перепродать квартиру дорого уже в полностью готовом и обустроенном доме.

И здесь есть несколько вариантов:

1. Покупка квартир через аукционы. Чаще всего там продаются проблемная недвижимость, которую реализуют банки. Т.е. ипотечное или заложенное жилье по самым проблемным кредитам. Об этом мы уже писали. И здесь всегда есть риск покупки жилья, из которого вы годами не сможете выселить бывших владельцев.
2. Инвестиции в новостройки. Строительные компании начинают продавать квартиры (доли в строительстве) очень часто еще на этапе котлована или даже проекта. При этом цены от застройщиков, особенно, если дом еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже, чем при вторичной продаже квартир в новостройках. И на этом действительно можно заработать.

Как меняется цена и когда вкладывать деньги

В последние годы значительного колебания цен на готовую недвижимость в России не наблюдается. Конечно, есть исключения. Но в крупных активно развивающихся городах типа Краснодара цена на жилье в новостройке напрямую связана не столько с рыночными изменениями, сколько с выходом на очередную стадию строительства.

Но сами принципы инвестирования предполагают последующую продажу активов недвижимости с плюсом, т.е. говоря проще, предполагается получение прибыли. Поэтому человеку или финансовому учреждению, которое хочет вкладывать деньги в проект, выгоднее всего входить на начальных стадиях застройки, когда цена за квадратный метр минимальна.

Плотность застройки и стоимость жилья

В крупных городах, особенно, в центральных районах, дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков увеличивать полезную площадь построек и зданий. Это единственный вариант, при котором девелопер сможет не только окупить проект, но и получить прибыль.  А потому инвестиции в новостройки в центре города сложно окупаются. Цена квартир даже от застройщика значительно выше средней. Повышение цен по мере продвижения строительства – минимальное. Просто потому что иначе объект крайне сложно реализовать. В итоге, и ваши вложения в квартиру получат минимальную окупаемость. А сроки продажи могут сильно затянуться.

На окраинах, где застройка ведется крайне активно, инвестиции в новостройки могут оказаться очень прибыльными, но сроки продажи квартир затянутся надолго. Выгодно продать такое жилье получится только тогда, когда район будет более-менее застроен и обжит.

Мониторинг рынка жилья и его востребованности практически на 100% доказал, что большинство людей предпочитают проживать в городской черте, где уровень застройки невысок. Для инвесторов и застройщиков это является неоспоримым плюсом. Строительство жилой недвижимости в хорошем и удобном месте с гарантией того, что там не будет увеличиваться плотность застроек, со временем поднимет цену на жилье, так как количество квартир или домов будет ограничено. А, как известно, дефицит всегда пользуется высоким спросом.

Таким образом, оптимальный вариант – инвестиции в новостройки в спальных районах, которые имеют перспективы развития. А долгосрочные вложения великолепно окупятся на окраинах города, но только при условии, что рост и развитие будет продолжаться в этом направлении и дальше.

Транспортная доступность

На современном рынке жилья очень важна доступность транспорта и развитая инфраструктура. Люди высоко ценят возможность добраться до работы общественным транспортом, т.е. наличие неподалеку остановки автобусов, троллейбусов, маршрутных такси. Также очень важно наличие магазинов, школ и детских садов, поликлиник и больниц, развлекательных заведений, парков, торговых центров.

В случае инвестиций и перепродажи квартиры в новостройке в обустроенном районе даже по завышенной цене скорость продажи будет относительно высокой. Т.е. инвестиции окупятся быстро.

Проверенный застройщик

Рынок многоквартирной застройки в последние годы стал относительно безопасен, так как чиновники начали строго контролировать выдачу лицензий и разрешений на строительство. В результате случайные или ненадежные застройщики не могут получить участок под строительство. На даже при этом потенциальному покупателю не стоит расслабляться, чтобы не стать жертвой мошенников.

Изучите компанию-застройщика:

1. Сколько лет работает на рынке;
2. Какие объекты реализованы;
3. Не было ли в истории «долгостроев» и «замороженных проектов».

Помните: для инвестиций в новостройки средства следует вкладывать на самых ранних этапах строительства, пока цены – минимальны. Но при этом и риск вложения средств самый высокий. Ближе к окончанию строительства редко «замораживают» стройку, а вот на этапе «котлована» и первых этажей – бывают разные ситуации. Чем надежнее застройщик, тем меньше риск вложений.

И еще немного полезных советов инвестору

Если вас заинтересовали инвестиции в новостройки, обратите внимание еще на несколько нюансов, которые заслуживаю внимания. Это наличие на рынке жилья квартир площадью 35-45 м², а также соотношения качества и цены. Небольшая по площади квартира высоко востребована на рынке. А если она еще и в удобном районе, в качественно построенном доме, с обустроенным двором и развитой инфраструктурой поблизости, перепродать ее получится очень быстро и выгодно.

Специалисты в сфере недвижимости и вложений считают, что наиболее выгодным приобретением является жилье, сочетающее в себе удобную концепцию постройки и доступность цены. Способность конкурировать в ценовой политике – это очень важный фактор. Проект, который предлагает оригинальные решения, необычные планировки, какие-то дополнительные преимущества (кладовые, большие балконы, панорамные окна и т.д.), имеет большие шансы для развития и роста, чем здания, построенные по типовым или стандартным проектам.

Инвестирование в долевое строительство, вложение денег в строительство

Сегодня очередная, довольно интересная статья о вложении денег под проценты, а именно о долевом строительстве.

Вступление

Инвестирование в сфере недвижимости является одной из значительных частей инвестиционного процесса. Чаще всего в нашей стране практикуется такой вид инвестирования, как долевое участие в строительстве жилья.

Выгодное долевое строительство

Новостройка является наиболее выгодным вложением средств. Допустим, вы решили купить недвижимость. Просиживая часами в Интернете, вы уже успели рассмотреть несколько различных проектов домов, и поняли, что ваших сбережений не хватит на покупку приличной квартиры или дома. И если даже взять кредитные средства, то всё равно требуемую сумму набрать не получится.

А все-таки стать обладателем новой жилплощади очень хочется. Разумеется, суммы ваших средств на подобную покупку, скорее всего, будет недостаточно. Но выход всё же есть – это квартира в доме, который сейчас строится. Возможно, вы сейчас будете искать информацию о таких квартирах. Прислушиваться к советам своих друзей и знакомых, выслушивать предостережения, о том, что бывают недобросовестные застройщики и нечестны брокеры, которые втягивают людей в сомнительные сделки.

Конечно, вы ознакомились с кучей примеров дизайна – проектов квартир. И вот уже вас начинают одолевать сомнения: может, не стоит? Вдруг обманут, и у меня не будет ни средств, ни жилья? Но для начала, вам необходимо точно определиться, какой именно рынок жилья вас интересует. Существует первичный рынок, где жильё только строится, и вторичный, то есть из старого фонда.

Если вы остановили свой выбор на первичном рынке, значит хотите приобрести квартиру в новостройке за небольшие деньги. В этом случае, приобретение такого жилья называется инвестирование в долевое строительство дома, в котором будет ваша новая жилплощадь.

Если вы твёрдо решили выбрать этот вариант, то надо тщательно подготовиться. Ведь покупка квартиры в строящемся доме может стать, как очень выгодной сделкой, так и рискованным мероприятием: вы рискуете не только потерять деньги, но и не увидеть нового жилья.

Что нужно учесть?

Как же совершаются реальные сделки? Что нужно делать, для того, что до минимума сократить риски? Что нужно при этом учитывать?
Знания некоторых нюансов сможет помочь избежать многих неприятностей. Внимательно изучите документацию, в которой указаны все участники строительства. Обратите внимание на разрешение на застройку и проектно-строительную документацию, в которой обязательно должна быть указана дата и конкретное изложение концевого результата строительства.

В сущности, в договоре могу быть указаны и другие сроки сдачи объекта. Договоры, заключающиеся между физическими лицами и организациями, которые привлекают денежные средства для постройки недвижимости, могут называться по-разному: подряда, долевое участие в строительстве и т.д. Но содержание во всех этих договорах практически одинаковое. Физические лица обязаны выплачивать фактическую стоимость строительства дома, а организация обязана предоставить физическому лицу, согласно договору жилое помещение после сдачи объекта.

Желательно, что бы в договоре был пункт о возмещении ущерба за задержку сдачи объекта в эксплуатацию. После сдачи объекта в эксплуатацию, вам нужно будет только зарегистрировать права на собственное жильё.

[main-kompany-2]

Вывод

Чтобы начать вкладывать свои сбережения в данную сферу, её очень внимательно нужно изучить. Если в чем-то сомневаетесь — лучше оставить деньги под подушкой. Мы пока вкладываем в памм счета, прибыль и риски нас очень радуют.

Что лучше для инвестиций: многоквартирный дом или аренда на одну семью?

Есть бесчисленное множество причин, по которым аренда недвижимости может быть отличным вложением, но может быть не так ясно, какой способ аренды недвижимости лучше. Что лучше: аренда на одну семью или многоквартирный дом? Взгляните на плюсы и минусы инвестирования в аренду на одну семью и многоквартирных домов (две или более квартир), чтобы определить, какой метод инвестирования в недвижимость может вам больше подойти.

Плюсы инвестирования в аренду на одну семью

Доступность

Новые инвесторы довольно часто начинают инвестировать в недвижимость, приобретая аренду на одну семью, потому что в большинстве областей односемейная недвижимость дешевле коммерческой недвижимости .

Кредитные организации обычно требуют минимум 20% скидки при покупке инвестиционной собственности. Это означает, что если вы хотите купить аренду на одну семью за 100 000 долларов, вам потребуется 20 000 долларов. Если вы хотите инвестировать в 10-квартирный дом по цене 1 000 000 долларов, вам потребуется 200 000 долларов.

Более низкая первоначальная стоимость делает этот вариант инвестирования в арендную недвижимость более доступным, особенно когда начало работы в недвижимости по-прежнему будет предлагать те же налоговые преимущества и преимущества, что и более крупномасштабная аренда недвижимости.

Медленно масштабируйте свой арендный портфель

Вы можете наращивать свой арендный портфель так быстро или так медленно, как захотите. Вы можете покупать одну новую недвижимость для сдачи в аренду каждый квартал, каждый год или каждое десятилетие.

Диверсификация

Поскольку жилая недвижимость, как правило, дешевле купить, легче приобрести больше недвижимости в разных местах или на разных рынках. Это диверсифицирует ваш портфель, позволяя вам получать выгоду от владения арендой на рынках, которые предлагают более высокий денежный поток или имеют более высокий спрос, при одновременном страховании от негативных изменений на рынке, таких как потеря рабочих мест, высокий уровень вакансий или других факторов, которые могут повлиять на аренду. доход.

Важно отметить, что владение односемейной арендой само по себе не означает, что вы диверсифицировались — это расширение области расположения арендуемой собственности, что позволяет диверсифицировать.

Кредитное плечо и ликвидность

По мере того, как вы расширяете свой портфель и приобретаете больше объектов для аренды на одну семью, вы можете продавать или использовать отдельные объекты недвижимости по мере необходимости.Если у вас есть жилой комплекс из 10 квартир и вы хотите или нуждаетесь в его продаже, вы избавляетесь от всего своего денежного потока. Однако, если у вас есть 10 разных домов для аренды на одну семью, вы можете продать одну или две из них, не подвергая опасности весь свой поток доходов.

Минусы инвестирования в аренду на одну семью

Управление

Управление одной арендой обычно проще, чем управление несколькими арендуемыми единицами, такими как многоквартирный дом, то есть до определенного момента. Если вы владеете несколькими объектами аренды на одну семью, особенно в разных местах или на разных рынках, управление каждой собственностью в отдельности может стать трудным.

Вакансия

Когда аренда на одну семью свободна, дохода нет. Если объект остается пустым дольше, чем ожидалось, это может значительно снизить доходность инвестиций, пока будут производиться такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование и выплаты по долгам.

Расходы на недвижимость

Расходы на владение односемейной недвижимостью, особенно если у вас есть несколько, могут быстро возрасти. Вы платите налоги на недвижимость, страховку, а также текущее обслуживание и модернизацию каждого объекта недвижимости.Если необходимо заменить такие крупные расходы, как крыша или кондиционер, вы можете увидеть, что весь ваш денежный поток за год будет израсходован.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

Более быстрый доход

Многосемейная недвижимость имеет несколько единиц аренды, которые производят больший денежный поток и быстрее, чем одна единица аренды. Вместо того, чтобы со временем покупать несколько домов на одну семью, вы можете заработать больше денег, купив всего одно здание.

Вакансия

При вложении нескольких единиц жилья, таких как многоквартирный дом, есть несколько единиц аренды, которые можно использовать для компенсации потери арендной платы из-за вакансии.Если 20% квартир свободны, 80% по-прежнему приносят доход, который позволяет вам покрывать такие расходы, как обслуживание долга, налоги на имущество или другие связанные с этим расходы на имущество.

Экономия за счет масштаба

Экономия за счет масштаба распределяет постоянные затраты на увеличенное количество единиц. Расходы на недвижимость и расходы на содержание многоквартирного дома, как правило, намного меньше, чем при аренде на одну семью, потому что под одной крышей находится несколько квартир.

Налоги на недвижимость, страхование и плата за управление обычно являются фиксированными, а стоимость замены крыши дома на одну семью или небольшого многоквартирного дома, в котором шесть квартир под одной крышей, относительно одинаковы.По мере увеличения количества сдаваемых внаем единиц доход увеличивается при одновременном снижении ваших затрат, что делает ее более рентабельной, чем аренда нескольких квартир на одну семью.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Доступность

Самым большим недостатком инвестирования в многоквартирные дома является доступность. Многосемейная недвижимость может быть дорогой и требует большего первоначального капитала для начала работы. Инвесторы должны ожидать около 20% от покупной цены. Есть возможности привлечь капитал с помощью синдицированных кредитов.Это, безусловно, самый большой барьер, и часто именно поэтому люди сначала инвестируют в односемейную недвижимость.

Управление

Управление многоквартирным домом может подпадать под действие как «за», так и «против», аналогично управлению арендой на одну семью. С одной стороны, вы управляете всеми арендаторами в одном месте, обычно под одной крышей. Необязательно ездить по городу. Однако есть больше арендаторов и подразделений, которые нужно обслуживать и управлять, что означает большую ответственность, организованность и в целом больше потенциальных проблем.

Итак, что является лучшим вложением?

На самом деле все сводится к личным предпочтениям, вашим финансовым целям и имеющимся у вас средствам для инвестирования.

Если у вас больше денег и вы хотели бы иметь несколько источников дохода в рамках одной собственности, многоквартирные дома могут быть хорошим вариантом. Если у вас нет больших денег для инвестирования, но вы хотите извлечь выгоду из налоговых и финансовых льгот от сдачи в аренду недвижимости, возможно, лучше постепенно создавать портфель со временем, начиная с аренды на одну семью.

Определите, какой метод аренды недвижимости имеет для вас смысл, исходя из времени, которое вы можете выделить, имеющихся у вас средств для инвестирования и ваших финансовых целей.

Как небольшой многоквартирный дом принес мне 40 000 долларов в год

В этом посте я хочу продемонстрировать вам невероятную силу многоквартирных домов. Используя реальный пример, я покажу вам, как я увеличивал свой собственный капитал на 40 000 долларов в год благодаря небольшому жилому дому из 12 квартир. Я надеюсь, что это вдохновит вас поближе взглянуть на многосемейное инвестирование, мощную стратегию, которая может помочь вам достичь финансовой свободы — так же, как она помогла мне и многим другим.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Квартиры 4 способа зарабатывают деньги

Я люблю многоквартирные дома, потому что есть четыре способа заработать на них деньги :

1. Денежный поток : Это сумма денег, которая остается после покрытия ВСЕХ расходов и выплаты по ипотеке.
2. Оценка : Это разница между тем, за что вы купили недвижимость, и тем, за что вы ее продаете (за вычетом расходов).
3. Сокращение кредита (также известное как «Амортизация»): сумма, на которую ваши арендаторы выплатили остаток по ипотеке.
4. Спонсорские сборы : Если вы собираетесь собрать деньги для сделки (а вам следует это сделать!), То вы имеете право на определенные сборы за «синдицирование» сделки.

Например, вы можете заплатить себе комиссию за приобретение при закрытии участка (обычно около 3 процентов от покупной цены).

Вы также можете взимать «комиссию за управление активами» (обычно 1 процент денег, получаемых каждый год, когда вы владеете зданием) и «комиссию за продажу активов» (обычно 1 процент от продажной цены при продаже здания).

Да, в отличие от любых других инвестиций в мире, у многоквартирных домов есть четыре центра прибыли.

Поразительно.

Представляем пример из 12 блоков

Я собираюсь использовать свою первую сделку в качестве примера, чтобы продемонстрировать вам С НАСТОЯЩИМИ ЧИСЛАМИ, насколько мощным может быть инвестирование в многоквартирный дом.

Я использую этот конкретный пример, потому что это первая сделка, которую вы можете заключить в любой точке страны. Несмотря на то, что это небольшая сделка (12 единиц), она все же добавляла 40 тысяч долларов к моему чистому капиталу КАЖДЫЙ год в течение пяти лет.

И я не использовал свои деньги.

Позвольте мне показать вам, как именно, и я надеюсь, что в процессе вы увидите, что вы тоже можете заключить подобную сделку.

Вот как я купил недвижимость:

• Источник : MLS (перечислен брокером)
• Закупочная цена : 530 000 долларов США
• Ремонт : 54000 долларов или 4500 долларов за единицу (требовалось много ремонта)
• Денежные средства, необходимые для закрытия : 227 000 долларов привлечено от 5 инвесторов в обмен на разделение 50/50
• Прогнозируемая доходность : 15% в год для инвесторов
• Комиссия за приобретение : 15 900 долл. США к уплате мне

После закрытия участка я отремонтировал внешний вид здания и многие помещения.Это позволило мне постепенно повышать арендную плату, заполнять вакансии и выселять неплательщиков.

Это не было мгновенным процессом. Фактически на это ушло около трех лет.

Через пять лет у меня был контракт на продажу за 850 000 долларов. В целом это здание принесло мне прибыль в 198 434 доллара за пять лет, или около 40 000 долларов в год.

Давайте разберем каждый из центров прибыли, чтобы лучше понять прибыль «40 тысяч долларов в год».

Связано: 12 творческих способов повысить ценность многоквартирных домов

Как этот небольшой многоквартирный дом приносил мне 40 000 долларов в год

Вот три из четырех центров прибыли:

• Денежный поток за 5 лет составил 130 545 долларов (без учета всех расходов и моих гонораров).Это примерно 181 доллар за единицу в месяц. Денежный поток был ограничен первые пару лет, но он увеличился в последние 3 года (когда мы повысили среднюю арендную плату с 595 долларов до 825 долларов).
• Оценка составила 146 500 долларов после закрытия и затрат на продажу, НЕ включая погашение кредита и спонсорские сборы.
• Основная сумма кредита была уменьшена с на 48 265 долларов США за 5 лет.

Общая сумма, полученная от этих трех центров прибыли, составила 325 310 долларов США.Поскольку у меня 50 процентов акций, моя часть этой прибыли составила 162 655 долларов.

Не забудем спонсорские взносы!

Помимо владения 50 процентами здания, я также получал определенное «спонсорское» вознаграждение за заключение сделки, управление управляющим недвижимостью и, в конечном итоге, продажу всего здания с целью получения прибыли.

Я заплатил себе 15 900 долларов при закрытии, когда я купил здание. Я также взимал комиссию за управление активами в размере 2275 долларов в год (1 процент собранных денег) и 1 процентную комиссию за продажу в размере 8500 долларов, когда мы продали здание.

В общем, мои спонсорские гонорары составили 35 779 долларов, в результате чего МОЯ чистая прибыль составила 198 434 доллара, то есть около 40 000 долларов в год.

Что я на самом деле делал с этой собственностью?

Я нашел недвижимость с некоторыми проблемами, которые, как мне казалось, я могу исправить за три-пять лет. Я отремонтировал недвижимость, повысил арендную плату, сократил вакантную площадь.

Связано: Почему квартиры — единственный лучший способ избежать крысиных бегов за 3-5 лет

Было ли это сложно?

Да и нет.

Да, потому что я должен был принять меры. Мне пришлось учиться, покупать недвижимость и нанимать подходящую компанию по управлению недвижимостью. И мне пришлось запастись терпением.

Но с другой стороны, это было не так уж и сложно. Кто угодно мог заключить такую ​​сделку. Я купил его по справедливой рыночной стоимости. Другими словами, мне не пришлось покупать его с какой-то огромной скидкой. Люди постоянно совершают подобные сделки.

И я верю, что вы тоже можете совершить подобную сделку

Я слышу, как скептики готовятся к комментариям ниже.Я не хочу этого слышать.

Единственная причина, по которой вы собираетесь размещать ниже что-то вроде «это невозможно» или «вы все это выдумываете», заключается в том, что у вас есть ограничивающие убеждения, что многосемейность вам не подходит.

Я сделал это, и другие сделали это. И я знаю, что ты тоже можешь это сделать.

Вам просто нужна поддержка и образование. Обязуюсь прямо сейчас серьезно взглянуть на многосемейное инвестирование, чтобы помочь вам достичь финансовой свободы.

Позвольте мне услышать от вас ниже.На каком этапе вашего пути инвестирования в недвижимость вы находитесь?

Поделитесь с комментарием!

Когда инвестирование в новое строительство действительно имеет смысл

При ROI (возврат инвестиций) в качестве конечной цели потенциальные инвесторы могут использовать «капитализацию» объекта (также известную как ставка капитализации — сумма арендной платы, которую они будут получать каждый год, по сравнению с суммой денег, которую они потратят. ) найти лучшую возможность.

Например, если вы покупаете дом за 100 000 долларов и имеете годовой доход в размере 10 000 долларов после вычета расходов, это будет ставка капитализации 10% . На первый взгляд, это может показаться очевидным вложением средств.

А как же скрытые расходы на недвижимость?

Дом за 100 000 долларов, скорее всего, будет более старой постройкой, требующей некоторой доработки. Возможно, вам придется потратить много денег, чтобы привести дом в соответствие с нормой … что, если печь вылетит во время первой метели или мертвое дерево на заднем дворе в любой момент пробьет крышу?

Другими словами, ваша выгодная сделка вполне может закончиться денежной ямой.

Инвесторы в недвижимость могут значительно повысить рентабельность инвестиций, сдавая в аренду новые дома.

Рассмотрим следующий сценарий: вы покупаете новый дом за 200 000 долларов и решаете сдать его в аренду, получив прибыль в размере 1500 долларов после расходов. Это максимальная ставка 7,5%. По сравнению с более дешевым домом в приведенном выше примере, , этот тариф не так уж и интересен.

Однако прелесть этой инвестиции заключается в том, что вы избегаете бесконечных затрат, связанных со старыми домами, и получаете следующие преимущества:

Огромная ценность нового строительства в том, что вы получаете дома категории А в перспективных районах. Вы не можете заплатить достаточно за низкий уровень преступности, хорошие дороги и школы, красивые тротуары и красивые местные парки. Люди, которые хотят арендовать в этих кварталах, как правило, являются идеальными арендаторами — они будут стричь свои газоны, они не начнут собирать машины во дворах, они не будут устраивать огромные вечеринки и, самое главное, они будут платить свои аренда в полном объеме и вовремя чаще всего.

При строительстве новых домов строители часто предоставляют гарантии на собственность. Обычно они покрывают все, что было повреждено в течение первого года. Некоторые предоставляют гарантию на срок до 10 лет. Вам не нужно тратить время на поиск предложений от специалистов фонда или на быстрый набор сантехников. Если часть дома ломается, это проблема строителя, а не вас. Кроме того, бытовая техника никогда не использовалась. Водонагреватель не лопнет, крыша не протечет, окна влезут — все новенькое.Скорее всего, вы не будете отвечать на звонки арендаторов посреди ночи в течение некоторого времени.

Еще до того, как дом будет построен, вы можете забраться на первый этаж и поработать со строителем, чтобы настроить собственность. Снизьте свои расходы, придерживаясь основ. Не обращайте внимания на ванну с гидромассажем, высококачественный холодильник, гранитные столешницы и необычную отделку окон — это может снизить цену дома на 20-40 тысяч долларов, что сразу же приведет к увеличению доли в .

Покупка нового дома представляет собой другой набор причуд, чем покупка старого. Вот три совета, которые помогут вам максимально эффективно инвестировать:

1. Купить 31 числа месяца.

Покупайте в последний день месяца или в конце финансового квартала или календарного года. Строители все сделают со скидкой. Странно, но факт. В конце каждого месяца — с 29-го по 31-е — появляется безумный стимул к продаже, который исчезает первого числа следующего месяца.Зачем? Потому что бонусы основаны на ежемесячных и квартальных целях.

Строители сообщают, что в среднем каждое пятое закрытие дома отменяется. Что это значит для тебя? Скорее всего, вы сможете получить более выгодную цену на готовый дом. Строители хотят продавать, и, если вы можете закрыть их завтра, они, вероятно, дадут вам скидку. Просто спроси!

Рассмотрите возможность заключения контракта с ипотечной компанией застройщика. Это поможет строителю чувствовать себя более комфортно при заключении контракта. Он или она хочет убедиться, что вы действительно прошли предварительное одобрение и что вы собираетесь завершить работу вовремя. Кроме того, поскольку у строителей уже есть отношения с титульными компаниями, ипотечными компаниями и оценщиками, вы можете получить некоторые скидки, наняв тех, кого они предпочитают. Считайте это потенциальной выгодой для вас обоих.

Как и при любых инвестициях, разумно учитывать как очевидные, так и не столь очевидные затраты, с которыми вы можете столкнуться.Не позволяйте высокому уровню капитализации затуманивать ваше суждение. Во многих случаях новый дом в конечном итоге может оказаться более разумным вложением в долгосрочную перспективу.

Вы можете выбрать свое местоположение, вы можете настроить удобства, и, что лучше всего, все новое . Для инвесторов в недвижимость такое спокойствие бесценно.

Майк Калис — генеральный директор MarketplaceHomes, брокерской компании в Детройте, специализирующейся на продажах нового строительства и управлении недвижимостью. Компания Marketplace продала новые дома на сумму более 1,5 миллиарда долларов, получила контрольный пакет акций более чем 2 000 домов на одну семью и была четырехкратным лауреатом списка Inc. 5000. Помимо роли управляющего партнера в MarketplaceHomes, Майк также является венчурным капиталистом и инвестором ZipTours. Стартап помогает покупателям и арендаторам увидеть дом, а агент транслирует прямые трансляции на свой смартфон. С марта 2015 года он провел десятки тысяч туров.

Создание сверхбогатства за счет инвестирования в квартиры | Грант Кардоне

Большую часть своей жизни я изучал, как богатые сколотили огромные состояния.Я видел, сколько богатых семей — железнодорожных титанов, нефтяных баронов, сталелитейных магнатов, фермеров, владельцев ранчо, автомобильных дилеров и магнатов недвижимости — накопили недвижимость с течением времени, получая при этом доход.

Вот уже тридцать лет я инвестирую в недвижимость. Моей первой покупкой был дом за 78000 долларов, и я понял, что это была ошибка всего через шесть месяцев. Я зависел от одного арендатора, и когда они переехали, мне пришлось внести платеж. Я быстро избавился от своей ошибки, и моей следующей инвестицией стал жилой комплекс из 38 квартир, который приносил мне положительный излишек денежного потока каждый месяц.

С тех пор я участвовал в транзакциях более чем на 3/4 миллиарда долларов, успешно пережил худшую коррекцию в сфере недвижимости с 1920 года, не потеряв при этом никаких денег (крах 2008 года), и в настоящее время имею активы, приносящие доход, стоимостью более 500000000 долларов. .

1) Положительный денежный поток. Когда недвижимость приобретается и управляется правильно и когда вы используете правильный вид кредитного плеча, она будет приносить денежные средства сверх расходов, капитальных вложений и долга, оставляя инвестору положительный денежный поток.Общая арендная плата за вычетом всех расходов равняется вашему чистому доходу — вычтите долг вместе со всеми долгосрочными ремонтами, и это равняется вашему денежному потоку. Я ищу объекты недвижимости, приносящие минимум 5% прибыли, прежде чем рассматривать любые возможности, которые могут существовать в собственности, такие как повышение арендной платы, сокращение расходов или бесхозяйственность.

2) Налоговые льготы. IRS позволяет списать здание (квартиры) в течение двадцати семи лет, предоставляя инвестору возможность снизить причитающиеся налоги на положительный денежный поток (обычный доход) за счет амортизации зданий и оборудования, стоящих на земле.

Расходы на амортизацию недоступны для REIT (инвестиционных фондов недвижимости), поскольку вы фактически инвестируете не в недвижимость, а в акции, и, следовательно, не получаете таких же преимуществ. Владение «реальной» недвижимостью может позволить вам заработать положительный денежный поток в первый год и использовать амортизацию, чтобы снизить налоговое бремя до нуля. Определенный ремонт, капитальные затраты (бытовая техника, крыши, окна, сантехника и т. Д.) Могут быть вычтены как амортизация, уменьшая ваш налоговый счет на прибыль.

Вы также можете отложить налоги с доходной недвижимостью . В Соединенных Штатах IRS предоставляет инвесторам в недвижимость почти невероятную возможность отложить налоги на прибыль со 100% их прибыли, если они просто будут участвовать в будущих сделках. Это называется обменом 1031, который позволяет вам использовать всю сумму, на которую вы купили сделку, для совершения более крупной сделки и быстрого накопления большего состояния. Вот как вы получаете super богатых.

3) Благодарность. Выберите подходящую недвижимость в правильном месте, на рынке, который будет оставаться сильным и в будущем, и вам почти гарантирована оценка.Мы проводим масштабные исследования рынков и уделяем особое внимание зонам для загара и городам, где наблюдается естественный рост населения и поддерживается инфраструктура.

Пока инвестор ждет времени, чтобы поднять арендную плату (арендная плата определяет окончательную стоимость собственности), стоимость собственности увеличивается, и это называется «повышением стоимости». Недвижимость в США исторически росла в цене, даже на умирающих рынках. Недвижимость, приносящая доход, особенно квартиры, возрастает в цене либо потому, что вы физически улучшаете собственность, либо повышаете арендную плату, либо уменьшаете расходы (или все вышеперечисленное).Мне однажды сказали, что стоимость квартир во Флориде удваивается каждые десять лет, если вы выбираете правильный год.

4) Погашение долга. Хотя многие люди считают, что все долги — это безнадежные долги, на самом деле долг — друг домовладельца, когда он не злоупотребляет им. Когда мы покупаем недвижимость в CardoneCapital, мы всегда используем ипотеку. В зависимости от собственности мы берем в долг 50–80% от покупной цены и используем доход от собственности для выплаты долга.

Это означает, что со временем арендаторы по сути выплачивают долг, позволяя нашим инвесторам автоматически наращивать капитал.

Это та же концепция, которую ваш отец или специалист по финансовому планированию предлагал вам в отношении вашего дома, оплачиваемого в течение тридцати лет. Разница в том, что вы платите не вам, а кому-то другому, и вы зарабатываете денежный поток каждый месяц.

Чтобы прояснить эту концепцию, представьте на мгновение, что вы купили жилой комплекс за 1 000 000 долларов с ипотекой на 800 000 долларов. Ваши 200 000 долларов приносят 10% годовой прибыли после всех расходов, принося вам 20 000 долларов в год положительного денежного потока. Предположим, недвижимость не будет расти в цене в течение следующих тридцати лет (почти невозможно).

В 2047 году вы будете владеть имуществом бесплатно и за его счет, на которое вы вложили 200 000 долларов и заработали 100% своих денег обратно в течение первых десяти лет. Он стоит миллион долларов, а вы ничего не заплатили!

5) Множители будущей стоимости денег . Большинство людей не до конца понимают настоящего создателя богатства, создаваемого временем, и именно так можно построить супербогатство. Арендная плата с настоящего момента до 2047 года вырастет, и это, в конечном итоге, определяет стоимость недвижимости.

Учтите, что сегодняшняя арендная плата в размере 1000 долларов к 2047 году составит 2500 долларов, если она будет расти только на 3% ежегодно в течение следующих тридцати лет.Если в 2017 году у вас было 100 квартир, которые вы арендовали за 1000 долларов в месяц, ваш валовой потенциальный доход в 2047 году составит 250 000 долларов в месяц без учета расходов, и у вас нет долгов. Если ваши расходы составляют даже 50% вашего дохода, вы будете класть в карман 100 000 долларов в месяц.

Каждые десять месяцев вы будете зарабатывать то, за что изначально была продана недвижимость.

По многим другим причинам я люблю инвестировать в квартиры. Хотя они требуют времени, энергии и внимания, вы покупаете землю, на вершине которой находится бизнес с положительным денежным потоком в сочетании с очень мощными генераторами богатства.Конечно, вы должны знать, как покупать, где покупать, как управлять и когда продавать.

Мой брат Гэри хочет разбогатеть за счет сдачи в аренду недвижимости, но у него нет времени на поиск собственных сделок или управление недвижимостью, так как он полностью управляет своим бизнесом в Лондоне, поэтому он инвестировал вместе со мной. Он спросил, может ли он вложить 1 миллион долларов в один из моих проектов.

Моя команда и я уже имеем комплекс из 300 единиц по контракту, 36 000 000 долларов, и это требует инвестиций в 10 000 000 долларов.У меня уже есть кредит, и мы закрываем сделку. Мой брат покупает 10% инвестиций, и я отношусь к его деньгам так же, как и к своим. Всем инвесторам выплачивается предпочтительный доход в размере 6% в год, и в конце года мы распределяем все излишки денежных средств от операционной деятельности.

Допустим, после платы за управление мы смогли распределить еще 4% от избыточного денежного потока. Тогда мой брат заработал бы 100 000 долларов в первый год и почти не платил бы подоходный налог со своего заработка. Если все пойдет по плану в течение следующих десяти лет, мой брат вернул все свои деньги и все еще имеет свою 10% долю в собственности.

В течение следующих 10 лет, если предположить, что арендная плата будет расти всего на 3% в год, собственность будет стоить 48000000 долларов, а позиция моего брата будет стоить 4800000 долларов за его первоначальные инвестиции в размере 1000000 долларов, прежде чем он поделится своим новым состоянием брат-близнец, который сделал это возможным. Это почти в 5 раз больше при получении чека каждый месяц!

Этот пример — это , а не «пирожок в небе», и на самом деле я добивался этого много раз менее чем за десять лет.Конечно, вы должны покупать правильную сделку на правильных рынках, правильно управлять ими и продавать в нужное время.

Вот почему я создал Cardone Capital и теперь разрешаю другим аккредитованным инвесторам участвовать в моих сделках.

Я начал с 1 000 000 долларов, которые теперь стоят в 100 раз больше, чем при использовании этих стратегий. Ты тоже можешь.

Хотите поговорить со мной о сделках с недвижимостью — мы с вами вместе? Напишите мне прямо сейчас ЗДЕСЬ.

Be great,

GC

Грант Кардон — автор бестселлеров New York Times, тренер по продажам №1 в мире и всемирно известный докладчик по вопросам лидерства, инвестирования в недвижимость, предпринимательства, социальных сетей и финансов.Его 5 частных компаний имеют годовой доход, превышающий 100 миллионов долларов. Forbes назвал г-на Кардона № 1 из «25 маркетинговых влиятельных лиц, за которыми стоит следить в 2017 году». Прямолинейные взгляды Гранта на экономику, средний класс и бизнес сделали его ценным ресурсом для средств массовой информации, ищущих комментарии и идеи по актуальным темам. Он регулярно появляется на Fox News, Fox Business, CNBC и MSNBC, а также пишет для Forbes, Success Magazine, Business Insider, Entrepreneur.com и Huffington Post.Он призывает своих последователей и клиентов сделать успех своим долгом, ответственностью и обязательством. В настоящее время он проживает в Южной Флориде со своей женой и двумя дочерьми.

Как инвестировать в квартиры | Бюджетирование денег

i Hemera Technologies / AbleStock.com / Getty Images

Если вы когда-нибудь задумывались, каково было бы обналичивать арендные чеки вместо того, чтобы выписывать их, инвестирование в квартиру могло бы быть для вас. В то время как большинство людей не могут выбежать и купить большой жилой комплекс из 200 квартир, вы можете начать с квартир, не тратя миллионы долларов. Покупаете ли вы их на фондовом рынке, находите выгодные предложения на частном рынке или даже живете в собственном доме, инвестирование в квартиры — в пределах вашей досягаемости.

Покупка REIT

Если у вас есть деньги, которые можно вложить в фондовый рынок или паевые инвестиционные фонды, вы можете переложить часть их на покупку частей многоквартирных домов. Инвестиционный фонд недвижимости, называемый REIT, похож на паевой фонд. Вместо того, чтобы покупать акции портфеля акций, когда вы покупаете акции REIT, вы покупаете небольшую часть его портфеля инвестиционной недвижимости.Хотя существуют REIT общего назначения, вы также можете выйти на рынок квартир, купив акции REIT, который содержит только многосемейные активы. Вы не сможете контролировать собственное здание, но сможете участвовать в спадах и, надеюсь, подъемах на рынке квартир.

Общие арендаторы

Когда вы покупаете в многоквартирном доме в качестве общего арендатора, вы покупаете небольшой участок дома вместе с другими людьми. Объединение ваших денег позволяет вам позволить себе строительство, которое вы иначе не смогли бы себе позволить.Если вы рассматриваете возможность инвестирования в многоквартирный дом совместно с арендатором, внимательно прочтите соглашения, чтобы понять, какие сборы вам придется заплатить, обязанности, которые вы должны будете внести, если что-то пойдет не так, и условия согласно которой вы можете продать свой интерес. В то время как инвестиции в совместный арендатор могут иметь высокие сборы и ограничения, хороший вариант может стать хорошим способом начать инвестирование в квартиры.

Покупка небольшого здания

Идти традиционным путем: внести первоначальный взнос, обратиться в банк за ипотекой и конкурировать за покупку многоквартирного дома — непросто.Вы можете обнаружить, что брокеры с «хорошими» сделками не перезванивают вам, или что банковские документы и требования к первоначальному взносу недоступны для вас. Вместо этого найдите несколько небольших зданий, которыми вы хотели бы владеть в качестве стартера, и напрямую свяжитесь с владельцем. Владелец может быть готов заключить сделку, по которой он несет финансирование и позволяет вам покупать его у него, особенно если он владел им в течение длительного времени и выплатил его. Если вы сделаете это, будет разумно получить совет от стороннего эксперта, чтобы убедиться, что вы заключаете честную сделку, но это может быть хорошим способом начать работу в качестве владельца квартиры.

Квартиры, занимаемые собственником

Если вы серьезно настроены начать строительство квартир, купите небольшой многоквартирный дом в качестве дома. Вы можете использовать финансирование с низким первоначальным взносом, такое как программа FHA, для покупки недвижимости из двух-четырех квартир. Пока вы живете в одной квартире, вы можете сдать в аренду остальные и попросить их выплатить ипотеку. Это дает вам опыт владения арендуемой недвижимостью, и когда вы будете готовы к переезду, вы также можете сдать в аренду свою квартиру.

Путеводитель инвестора — Многосемейный.ссуды

Прежде чем покупать многоквартирную недвижимость, важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность для получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного времени, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию. Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (комиссионные за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой. Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вы должны убедиться, что все понимают, когда следует продавать недвижимость. Например, инвестору, который хочет продать недвижимость за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за свой собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также платили за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности для создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самостоятельное финансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Перед тем как выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, в том числе:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, где стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время расходы растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в ближайшие 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков и повышение потенциальной прибыли.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно упрощает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы можете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокерской фирмой по многоквартирному ссуду и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей. Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты сторонних организаций, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по долгу обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большим, но, по нашему опыту, обычно является отличным вложением.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и комиссии могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 доллара), с правильным ссудой инвесторы могут получить от недвижимости экспоненциально большую прибыль.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии одобрения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам обычно приходится платить за все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость собственности на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость объекта недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе предполагаемой стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества. ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, когда проблемы или свидетельства загрязнения были обнаружены при первоначальной оценке фазы I. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно о потенциальных проблемах с правом собственности.

• Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без права регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не могут преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для выплаты долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как намеренное введение в заблуждение кредитора, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Инвестиции в квартиры для начинающих | Консультанты по коммерческой недвижимости

Квартиры — это идеальный класс активов для новичков, начинающих заниматься коммерческой недвижимостью.Вы скоро узнаете, почему начать карьеру инвестора в коммерческую недвижимость в квартирах — это такая хорошая идея, 7 вещей, на которые следует обратить внимание при инвестировании в квартиры, и 3 области, в которых начинающие инвесторы ошибаются. Кроме того, вы расскажете о первой сделке Питера Харриса с квартирой, которая помогла ему официально избежать крысиных бегов. И, наконец, вы получите план действий о том, как прямо сейчас начать инвестировать в квартиры. Вот очень подробный тренинг по инвестированию в квартиры для начинающих.

Вот краткое изложение того, что вы узнали из видео выше:

Инвестиции в квартиру для начинающих

Почему начинать с квартиры — это хорошо (1:01)

Спрос

• Для квартир огромная и будет огромной
• Джей Томас Блэк «Эхо-бумеры» 18-34 лет будет стимулировать спрос на квартиры

Наличие

• Больше многоквартирных домов, затем офисных зданий или торговых площадей

Способность понимать

• Простая аренда
• Проще по сравнению с офисными зданиями или торговыми центрами

Готовые ссуды

• Кредиторы любят сдавать квартиры в аренду
• Постоянный и стабильный поток доходов

7 вещей, на которые следует обратить внимание при инвестировании в квартиры (4:11)

Поставьте цель

• Почему вы покупаете этот многоквартирный дом

Район / Расположение

• Если локация приходит в упадок, на квартиру будет негативное клеймо
• Если нет рабочих мест не будет и арендаторов
• Позвоните в местную управляющую компанию и спросите, как обстоят дела на рынке труда
• Обратитесь в торговую палату вашего города и задайте тот же вопрос.

Имущество

• Состояние объекта недвижимости
• Знайте, что вы идете в
• Посмотрите на экстерьер и интерьер
• Вначале держитесь подальше от крупных реабилитационных центров

Номера

• За последние 12 месяцев убедиться, что доход от собственности превышает расходы
• Получите номера в письменной форме
• Не используйте брошюру брокера

Стратегия управления

• Планируете управлять собой или нанять управляющую компанию?

Стратегия выхода

• Долгосрочная деятельность
• Перевернуть
• Рефинансирование по более низкой ставке
• Выплата рефинансирования
• Долгосрочное владение
• Перевернуть
• Рефинансирование по более низкой ставке
• Рефинансирование, обналичивание

Задавайте сложные вопросы

• Забери эмоции
• Не влюбитесь в недвижимость влюбитесь в сделку

Три области, в которых большинство начинающих инвесторов ошибаются (10:53)

Они склонны полагать, что их финансовые показатели по недвижимости основаны на брошюрах

• Цифры в брошюре вводят в заблуждение
• Получите номера у продавца

Занижают стоимость имущества

• Имущество как тело, за ним нужно ухаживать
• Получить совет специалиста
• Расходы часто составляют 50% дохода

Надзор за управлением собственностью

• Правильный образ мышления. «Если у вас есть стальной чемодан, полный банкнот номиналом 100 000 долларов США, вы заняты и нуждаетесь в том, чтобы кто-то другой осмотрел чемодан.Насколько осторожны вы бы относились к тому, кого нанимаете, чтобы присматривать за вашим чемоданом?
• При поиске управляющего имейте такое же мышление

Идеальная сделка: (15:55)

• Идеальной сделки не существует
• Будьте умны, начните с малого, начните, начните практиковаться.
• Не ищите идеального предложения

Распад моей самой первой сделки с квартирой (16:32)

• 45 шт.
• Запрашиваемая цена 775 тыс.
• Цена покупки 720к

Расположение : Рядом с крупным университетом с медицинской школой.Рядом с коридорами, где работало много аспирантов и сотрудников вузов

Финансировано : Зашел в офис президента банка и объяснил, почему он должен финансировать меня. Было предпринято много попыток, но настойчивость окупилась.
Откладывать 20%
Кэшбэк : Я обнаружил множество недостатков, на которые пришлось потрудиться на 50 000 долларов.
Получен кэшбэк в размере 40 000 долларов США на оплату ремонта
Денежный поток : 6500 долларов США в месяц

План действий для начала работы: (21:15)

Получите образование, усвойте как можно больше информации

Найдите дружелюбного маклера, который специализируется на квартирах

• Поддерживайте эти отношения, проявляя дружелюбие и часто общаясь
  Вы ​​хотите, чтобы они думали о вас, когда получают карманные объявления

Начать посещение выставленных на продажу квартир

• Посмотрите разницу между брошюрой и тем, что вы видите

Получите финансирование в порядке

• Есть ли у вас наличные деньги или нет?
• Переход к финансовому направлению

Создать отношения с местным управляющим недвижимостью

• Задать вопросы
• Они могут проводить инспекции проезда на объектах
• Они могут провести с вами пошаговые инструкции по оценке собственности.

  Добавить комментарий Отменить ответ

  Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

  Комментарий *

  Имя *

  Email *

  Сайт