Вложение денег в недвижимость плюсы и минусы: Инвестиции в недвижимость – плюсы и минусы инвестирования в недвижимость + обзор ТОП-18 способов выгодного вложения денег

Инвестирование в Недвижимость — Плюсы, минусы. Советы

Мы уже писали об инвестировании в недвижимость. Но это была общая статья про инвестирование и его виды. Сегодня же мы хотим поговорить об отдельном виде инвестирования, а именно вложение капитала в объекты недвижимости.

Что такое инвестирование в недвижимость?

В первую очередь хотелось бы сказать, что это всегда выгодный вариант вложения своего капитала.

Но, как и любой другой вид инвестирования, этот предполагает определенный риск и возможную потерю больших денег.

Итак, инвестирование в недвижимость – это вложение денег в объекты недвижимости, которые находятся либо на стадии строительства, либо уже построенные, конечной целью которого будет получение выгоды.

Инвестирование в недвижимость привлекает многих людей.

Это и крупные инвесторы, которые занимаются этим профессионально, и обычные люди, желающие купить квартиру или частный дом для личного пользования или сдачи в аренду.

Выгода от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

1. Доход от сдачи в аренду объекта недвижимости.
2. Доход, полученный при перепродаже объекта недвижимости.

Таким образом, вы получаете либо большой доход сразу в случае перепродажи (учитывайте расходы на налоги государству и услуги риелторов), либо небольшой доход, но ежемесячный при сдаче в аренду.

Здесь нужно выбирать именно вам. Когда вы сдаете в аренду помещение, риск невелик, что с ним может что-то случится и вы останетесь ни с чем, когда же вы занимаете спекулятивными инвестициями, покупая и продавая недвижимость, риск возрастает, так как суммы большие и существует много подводных камней.

Виды инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость делятся на два вида:

• Инвестирование в жилую недвижимость.
• Инвестирование в коммерческую недвижимость.

Оба варианта можно использовать как для сдачи или перепродажи, так и для личных нужд.

В квартире вы можете сами жить, можете ее подарить, оставить детям.

Помещение под магазин, офис или склад также можно использовать для своего собственного бизнеса.

Читайте также

Хотелось бы отдельно сказать о новом подвиде инвестирования – инвестиции в зарубежную недвижимость.

В последнее время он становится все более актуальным и привлекает многих инвесторов.

Основной плюс инвестирования в недвижимость другой страны в том, что довольно часто она стоит гораздо дешевле, чем в России или Украине, но доход, полученный при сдачи в аренду, оказывается в десятки раз выше.

Об этом обязательно будет отдельная статья.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Куда бы вы ни решили вложить деньги, существует определенный риск ничего не заработать, потерять их часть или вообще остаться ни с чем.

Инвестирование в недвижимость многие люди рассматривают как вид бизнеса, который в любом случае требует свои умения и навыки, профессиональный подход, расходы на услуги посредников, налоги, ремонт, и главное требует время.

Поэтому если вы решитесь вложить деньги в недвижимость стоит рассмотреть все преимущества и недостатки этого вида инвестирования.

Плюсы инвестиций в недвижимость:

1. Цены на недвижимость растут, тем самым сегодня вы вложите в квартиру 30 000 тыс. дол, а продадите ее через год за 35 000-40 000 тыс. дол.
2. Доход от инвестиций в недвижимость значительно выше, чем проценты от вложенного депозита в банк.
3. К объекту недвижимости вы можете дотронуться, это товар, а не услуга. Он не раствориться в воздухе, его можно видеть, им можно пользоваться.
4. Покупка недвижимости на вторичном рынке практически не несет за собой никаких рисков, объект уже построен, дальше все зависит от вас, за сколько вы его продадите или сдадите, улучшив там условия для жизни.
5. Если вы сдаете недвижимость в аренду, и вам срочно понадобилась большая сумма денег, вы всегда можете ее продать.
6. Имея недвижимость, вы имеете возможность взять кредит в банке под ее залог.

Минусы инвестиций в недвижимость:

1. Инвестирование в недвижимость предполагает дополнительные расходы: услуги риелторов, экспертов, юристов, нотариусов и других специалистов, доплата за квадратные метры в случае покупке объекта недвижимости на стадии строительства, налоги государству, расходы на ремонт и мебель, коммунальный платежи.
2. Время окупаемости может быть достаточно длительным. В случае сдачи – оно исчисляется десятками лет, в случае перепродажи – все зависит от того, на какой стадии строительства вы приобрели данную недвижимость.
3. Доход от сдачи в аренду слишком мал, и если не рассматривать недвижимость как дальнейшую выгоду в продаже или дарении, или своем личном пользовании, смысл от таких инвестиций теряется.

   ---

   Читайте также

   ---

   ---

4. Инвестирование в недвижимость – всегда большая сумма денег, даже на стадии строительства.
5. При покупке недвижимости обязательно нужен юрист или хотя бы риелтор.
6. Аренда недвижимости – хоть и пассивный доход, но иногда бывает убыточным. Квартиранты съезжают, время на поиски необходимо, а квитанции за коммунальные услуги приходят каждый месяц.

Итак, мы рассмотрели основные плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.

Естественно, если рассматривать более детально каждый отдельный случай, можно найти дополнения к обоим спискам.

Но в целом, если вы определитесь с местом покупки недвижимости, состоянием внутри и снаружи и суммой, которую необходимо вложить, с помощью этих преимуществ и недостатков можно определить и примерно посчитать возможный доход от приобретения.

Советы по инвестированию в недвижимость

Советы, которые мы даем, являются общими и требуют подробного рассмотрения при конкретном случае инвестирования в недвижимость.

• Определите общее состояние рынка недвижимости в той стране или городе, где вы планируете приобретать объект недвижимости. Цены растут, падают или находятся на одном уровне уже несколько лет.
• Недвижимость лучше покупать в больших городах, тогда и продать ее легче и сдать в аренду.
• Оценку рынка делайте исключительно в долларах.
• Какой вид инвестирования вы выбираете? Долгосрочный – инвестиции в строящийся объект или сдача в аренду; краткосрочный – инвестиции во вторичный рынок или перепродажа.
• Состояние объекта инвестирования. Рассчитайте примерную сумму, которую вам нужно будет вложить в ремонт, и что вы с этого получите.
• При покупке первичной недвижимости услуги риелтора не требуются, но юрист желателен.
• Определите близость всех необходимых объектов: школы, дет. сады, магазины, аптеки, станции метро.
• Лучше покупать недвижимость летом, а продавать зимой. Летом обычно цены слегка падают, а зимой растут.
• Пользуйтесь услугами своего нотариуса, а не того, кого вам предлагает отдел продаж или риелтор.

Читайте также

Заключение

Инвестирование в недвижимость – это выгодный вариант для любого инвестора и для любой цели.

Важно знать все нюансы и подводные камни этого вида деятельности.

Если вы хотите приумножить свой капитал, инвестирование в недвижимость может стать одним из лучших вариантов, но важно помнить, что не стоит вкладывать деньги только в недвижимость, рассматривайте и другие инструменты инвестирования.

Инвестиции в недвижимость — Как выйти на доход свыше 300 тысяч за 44 дня?

Вложение денег в недвижимость — плюсы и минусы

Если говорить о выгодных инвестициях, то всегда всплывет упоминание о вложениях в недвижимость. Многие считают, что это один из самых прибыльных и надежных типов инвестиций. Рассмотрим основы вложения денег в недвижимость, плюсы и минусы данных инвестиций, а также некоторые особенности, о которых достаточно часто забывают.

Содержание:

1. Вложение денег в недвижимость — плюсы и минусы

1.1. 4 очевидных плюса вложения в недвижимость

1.2. 4 явных минуса инвестиций в недвижимое имущество

2. Как правильно вкладывать деньги в недвижимость: 4 этапа!

3. ТОП-5 выгодных инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью

3.1.  REIT-фонды

3.2. Инвестирование в зарубежную недвижимость

3.3. Покупка квартиры

3.4. Земельные участки

3.5. Коммерческое имущество

4. Инвестиции при малом капитале: 3 лучших варианта!

5. Как купить недвижимость дешево: 3 лучших способа!

6. Как увеличить прибыль от собственной недвижимости: 3 совета!

7. Подведем итоги

Выгодно вкладывать нужно уметь! Многие профессионалы считают, что не столько важно куда ты вкладываешь, гораздо более важнее, как ты это делаешь. Но, нельзя не отметить разницу между вложениями денег в недвижимость и, например, бинарные опционы. Независимо от того, как ты будешь вкладывать деньги, это направление окажется надежнее и выгоднее. Главное преимущество данного вложения своих денег — востребованность его объекта. Начиная с самых древних времен человек искал крышу над головой. Сначала это были пещеры, затем хижины и избы. Сегодня это полноценные комфортабельные дома или квартиры, которые полностью обустроены для жизни.

Но помимо «крыши над головой», современная недвижимость — это бизнес. И бизнес достаточно большой по своим объемам и масштабам. И не смотря на кризисные времена, рынок недвижимости продолжает только расти. Выделить однозначные плюсы и минусы не так просто, особенно на таком большом рынке. Многое зависит от того, каким будет вложение денег в недвижимость и с какой целью. Но, мы попытаемся подробно разобрать все основные моменты.

В рамках данной темы также рекомендуем рассмотреть материал «КАК ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ?»

4 очевидных плюса вложения в недвижимость

Как уже говорилось выше, многое зависит от того, как вы вкладываете в недвижимость: покупаете сами или инвестируете в один из REIT фондов. Мы выделим преимущества для каждого из способов, иногда делая пометки, если это относится только к одному из них.

1. Надежность. Всегда, когда речь заходит о данном вложении денег, одним из главных плюсов является надежность. Действительно, недвижимость, как инвестиционный актив защищен от множества рисков. Сюда входит и самый страшный риск — инфляционный. Помимо этого, недвижимое имущество — это один из немногих инвестиционных активов, который можно застраховать.
2. Высокая доходность. Независимо от того будете ли вы заниматься самостоятельным инвестированием в недвижимость или доверите управление свои вложения денег REIT-фонду, вы будете получать стабильный и высокий доход.
3. Высокая ликвидность. Этот пункт относится только к REIT-фондам. В случае необходимости вернуть свои активы не составит никаких проблем. Вы можете их банально забрать из фонда или продать свою долю другим инвесторам.
4. Широкий выбор направлений для вложения денег. Недвижимость обладает достаточно широким спектром различных направлений. Это могут быть как земельные участки, так и торговые центры. Выбор по-настоящему огромен.

4 явных минуса инвестиций в недвижимое имущество

У любой медали есть две стороны. Вложение денег в недвижимость не являются исключением. Однако, по сравнению с плюсами, частностей тут будет несколько больше.

• Зависимость от экономической ситуации в стране. Этот недостаток свойственен для всех инвестиций, которые привязаны к каком либо государству, будь то недвижимость или акции государственных компаний.
• Низкая ликвидность. Это относится исключительно к самостоятельной покупке недвижимости. Поиск потенциального клиента и дальнейшая продажа может занять не один месяц.
• Высокий порог вхождения. Опять же этот пункт относится исключительно к самостоятельному инвестированию. Для нормального вхождения вам понадобится 50000-100000 долларов минимум. Такую сумму может позволить себе далеко не каждый частный инвестор.
• Необходимость часть прибыли отдавать управляющей компании. А это уже свойство сугубо REIT-фондов. Это характерно для любых инвестиционных фондов и считается платой за пассивность дохода.

В целом, недвижимость, как и любой инвестиционный проект обладает своими плюсами и минусами. Поэтому перед тем, как делать вклад, необходимо оценить все возможные способы вложений и выбрать конкретно лучший для вас.

Как правильно вкладывать деньги в недвижимость — основные этапы инвестиционного проекта

Теперь стоит больше поговорить о частностях. Абсолютно к любым вложениям необходимо подходить с умом, а к таким большим, как недвижимость тем более. Давайте рассмотрим этапы реализации подобного инвестиционного проекта более детально.

Первое, что необходимо сделать — определить свои финансовые возможности, т.е. сколько вы планируете денег отдать на это вложение. От этого целиком будет зависит дальнейшая судьба ваших вложений. Если у вас в распоряжении есть небольшая сумма, то лучшим решение будет вложить их в REIT фонд или покупку земли. Если вы обладаете большими деньгами, то можно уже рассматривать непосредственное приобретение недвижимости.

Также стоит учитывать, что недвижимость — это актив, который может начать приносить доход далеко не сразу, что может показаться минусом при ожидании быстрого дохода. Поэтому, если вы решите увеличить свои возможности при помощи кредита, то оцените свои возможности по его выплате, не опираясь на потенциальный доход от недвижимости.

Если вы решили, что в состоянии заниматься самостоятельным инвестированием, то необходимо досконально изучить рынок недвижимости, сопоставить плюсы и минусы тех, или иных предложений. От этого будет полностью зависеть успех ваших вложений.

Как правило можно провести достаточно прямую параллель оценить риски, выявить плюсы и минусы. Чем больше времени вы потратите на изучение рынка и чем тщательнее это сделаете, тем в итоге выгодным окажется ваше вложение денег. Вполне может быть ситуация, при которой в данный конкретный момент выгоднее вообще не инвестировать, а подождать снижения цен.

При самостоятельном изучении рекомендуется воспользоваться помощью частных риэлторов, которые окажут профессиональную консультацию. Но у них бывают и минусы, стоит быть аккуратнее, они могут попытаться вам продать один из своих объектов, вместо оказания полноценной консультации.

Если ситуация на рынке благоприятная, то значит можно перейти непосредственно к выбору объекта. Для частных инвесторов наиболее доступным и удобным вариантом является жилой фонд. И тут встает три выбора, какую недвижимость приобретать:

• Покупка на вторичном рынке жилья. Этот вариант имеет один минус, он наиболее затратен, однако, при этом вы сможете начать получать прибыль практически сразу.
• Покупка на первичном рынке. Этот вариант подразумевает покупку в новостройке, и тут всплываю свои плюсы и минусы. Как правило, новостройки ощутимо дешевле, чем площади на вторичном рынке. Но, нужно помнить, что понадобятся дополнительные вложения денег для того, чтобы привести жилплощадь в порядок.
• Покупка в строящемся доме. Этот вариант имеет один большой плюс и несколько минусов. Данное вложение денег будет самым выгодным с точки зрения финансов. Покупка квартиры в строящемся доме может обойтись на 40%, чем в новостройке. Но тут необходимо учитывать несколько факторов. Во-первых, придется несколько лет ждать, пока дом будет введен в эксплуатацию. Во-вторых, неизвестно, какая инфраструктура будет рядом со строящимся объектом. В-третьих, всегда есть шанс, что этот объект превратится в долгострой, а это дополнительные риски для инвестора. Для понятия всех тонкостей и моментов предлагаем ознакомиться с материалом «ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО: ТОП-3 ЛУЧШИХ ВАРИАНТА + ОЦЕНКА РИСКОВ!»

Если говорить о типе жилья, то самым привлекательным вариантом считаются элитные застройки, так как они обладают наибольшей ликвидностью.

Если вы не являетесь экспертом в вопросах работы с недвижимостью, то при покупке жилья обязательно обратитесь к профессиональному юристу. Стоимость его услуг — это капля в море на фоне цены квартиры. А обезопасить себя от мошенников необходимо. Так же он подробно разъяснит налоговую составляющую: что, куда и в какие сроки необходимо оплатить. После этого можно заниматься сдачей в аренду приобретенного имущества. Сроки окупаемости варьируются от 3 до 8-10 лет, в зависимости от того, какой тип жилья был приобретен, и на сколько успешно вы смогли сдать.

О выгодных вариантах сдачи в аренду и другим важные моменты подробно описаны в статье «КАК ВЫГОДНО СДАТЬ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: 2 ВАРИАНТА + ОЦЕНКА ФАКТОРОВ!»

Принято считать, что работа в данном направлении имеет меньше рисков, чем торговля на фондовой бирже. Как ни странно, но эксперты разделяют это мнение, подтверждая, что недвижимое имущество куда надежнее не только ценных бумаг, но и венчурных инвестиций.

Но необходимо понимать, что недвижимость недвижимости рознь, и покупку домика в полузаброшенной деревне нельзя назвать удачным вложением денег, т.к. у него будет ряд минусов, которые не будут способствовать получению дохода. В то время как приобретение элитного жилья в мегаполисе будет являться очень выгодным вложением денег с явным преобладанием плюсов нежели минусов.

Давайте более детально рассмотрим инвестиционный проекты, связанные с приобретением недвижимости.

Первое место — REIT-фонды

На первом месте располагаются паевые инвестиционные фонды, занимающиеся работой с недвижимостью или REIT-фонды. Они сочетают в себе все лучшие особенности финансовых и реальных вложений денег, предлагая своим инвесторам выгодные условия, работая при этом с реальными активам.

Большинство REIT-фондов работает с зарубежной недвижимостью, так как это наиболее стабильные и надежные активы, способные приносить высокий доход. Помимо этого зарубежный рынок способен предложить гораздо более интересные варианты, в то время, как  рынок недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге иногда живет по своим, весьма странным законам.

Для тех, кто не знаком с тем, как работает паевой инвестиционный фонд, давайте вкратце объясним. Существуют большое количество привлекательных, но при этом очень дорогостоящих инвестиционных проектов, которые не каждый вкладчик сможет финансово осилить. Для таких случаев создаются инвестиционные фонды с общим счетом. Инвесторы в зависимости от своих финансовых возможностей делают взносы, после чего проект запускается в работу. Прибыль, полученная от проекта делиться между всеми пайщиками фонда, в зависимости от взноса. REIT-фонд при этом имеет свои частности. Недвижимость проект, который приносить прибыль очень долго, поэтому работой с одним объектом они не ограничиваются. Можно сделать вложение денег уже в стабильно работающий фонд и сразу начать получать прибыль.

Давайте на примере фонда REITINVEST рассмотрим, как работают подобные организации и выявим плюсы и минусы:

• Доходность таких фондов в среднем составляет 5-10%. В конкретном случае с REITINVEST вкладчики получают от 5 до 7%. Все вклады осуществляются в английских фунтах, а значит, что и выплаты производятся в них же. Для сравнения банки предлагают вклады с процентной ставкой 1,5% в английских фунтах. Для сравнения этих двух направлений, рекомендуем ознакомиться со статьей «Банковский депозит или REIT—фонд?»
• Помимо этого, необходимо учитывать, что в данном случае доход является полностью пассивным, что тоже немаловажно.
• Управляющая компания берет на себя все административные функции. Сюда входит также уплата налогов, которая составляет в разных странах от 7 до 13%.
• Предоставляет возможность крупных инвесторам пользоваться курортными объектами фонда.

Стоит отметить, что крупные инвесторы, которые имеют возможность самостоятельно инвестировать в недвижимость, пользуются услугами REIT-фондов, так как это значительно экономит время, освобождая его для других проектов или собственного бизнеса. Более подробно о принципах работы расскажет материал «Как мы работаем? как стать инвестором?»

Второе место — инвестирование в зарубежную недвижимость

Как уже говорилось выше, зарубежный рынок недвижимости боле привлекательный, по сравнению с отечественным. Рынок европейский ежегодно прибавляет в своей стоимости, обеспечивая стабильный заработок своим инвестором. Помимо этого, не стоит забывать и о том факте, что наличие собственной недвижимости в какой-либо стране облегчает получения вида на жительства или гражданства, что является большим плюсов в ее приобритении. Чтобы понять, как это происходит, рекомендуем ознакомиться со статьей «ГРАЖДАНСТВО СЕВЕРНЫЙ КИПР: 5 СПОСОБОВ ПОЛУЧИТЬ + ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ»

Однако, есть несколько факторов, о которых не стоит забывать:

• Система налогообложения. В разных странах она работает по-разному. При этом в европейских странах вопрос налогообложения стоит более остро, особенно это касается иностранных граждан.
• Не стоит забывать о том, что придется постоянно взаимодействовать с местными коммунальными и градостроительными службами. Для этих целей лучше всего будет нанять управляющего на месте, который будет заниматься всеми делами непосредственно. Это будет особенно актуально, если вы проживаете в другой стране.
• Также необходимо быть готовым к тому, что налоговые органы запросят у вас происхождение финансов, на которые была произведена покупка.

Зарубежный рынок недвижимости является очень привлекательным, но в основном он подходит только для профессионалов.

Третье место — покупка квартиры

Теперь давайте вернемся к нашим реалиям и поговорим о самом популярном способе инвестирования в недвижимость — покупка квартиры. Он характеризуется несколькими плюсами: относительной доступностью и минимальными рисками, особенно для больших городов. Принцип простой и понятный: покупаем квартиру подешевле, продаем подороже, а между этим сдаем её, получая дополнительную прибыль. Есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание при выборе жилой недвижимости:

• Район где располагается дом. Во многом, престижность района определяет цену на и, как следствие, цену на аренду.  Плюсом считается расположение вблизи центра и приближенные к нему районы.
• Инфраструктура района. Это тоже является немаловажным фактором. Школы детские сады, торговые центры — наличие всего этого и близость к дому напрямую влияют на стоимость. Отдельно стоит выделить близость к станциям метро, если оно есть в городе.
• Планировка квартиры. Еще один очень важный фактор, который может сильно повлиять на ценообразование. Например, смежные комнаты, являются минусом, для квартиры, которпую хотят продать, она стоит дешевле, чем с раздельными. Также больше значение имеет планировка ванной комнаты и туалета.

Если вы не являетесь профессионалом и экспертом рынка недвижимости, то лучше всего обратиться к профессиональным риэлторам за помощью. Но стоит помнить, что при удачной сделке, вам придется заплатить им существенную комиссию.

Для изучения всех тонкостей, рекомендуем изучить материал «КАК ВЫГОДНО КУПИТЬ КВАРТИРУ НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ?»

Четвертое место — земельные участки

Если говорить о приобретении в собственность, то земельные участки являются самым дешевым активом, доступным для частного инвестора. Однако, им нужно правильно уметь распоряжаться, в противном случае получить выгоду вы не сможете. Также стоит помнить, что все земельные участки имеют свою спецификацию, которая пораждает свои плюсы и минусы. Далеко не все из них подойдут под жилую или коммерческую застройку. Но при всем этом приобретении земельного участка в собственность имеет массу преимуществ:

• Практически исключены мошеннические операции, если речь не идет об особо привлекательном участке земли, на который претендуют сразу несколько инвесторов.
• Упрощенное налогообложение. Для владельцев земельных участков последние несколько упрощают налогообложение, при этом снижая сами налоги.
• Низкая стоимость. Как уже говорилось выше, земельные участки это самый доступный по цене актив.

Пятое место — коммерческое имущество

Коммерческая недвижимость находится на пятом месте только потому, что помимо серьезных финансовых вливаний требует еще огромного опыта. К коммерческой недвижимости можно отнести целый ряд объектов:

• склады;
• офисные помещения;
• парковки;
• торговые центры;
• магазины.

На этом список не заканчивается, это самые часто встречающиеся объекты коммерческой недвижимости. Такие помещения пользуются спросом всегда, выкупленный этаж в бизнес-центре позволит вам зарабатывать большую сумму.

Однако, неудачные вложения денег в коммерческую недвижимость практически невозможно вернуть. В каждом городе можно встретить множество полупыстых складов и офисных помещений. При работе с коммерческой недвижимостью необходимо учитывать  несколько нюансов, о которых может знать только опытный бизнесмен.

Более подробно о данном направлении расскажет материал «ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: 2 САМЫХ НАДЕЖНЫХ ВАРИАНТА!»

Традиционно, недвижимость считается проектом с высоким порогом входа. Но можно ли обойти этот порог или преодолеть, имея при этом относительно небольшую сумму на руках. Как ни странно, но можно. Существует целых три способа, давайте рассмотрим их более детально:

1. REIT-фонды. Об этом способе более подробно говорилось выше, но не упомянуть его просто невозможно. Имея на руках относительно небольшую сумму денег, вы с помощью инвестиционных фондов можете выгодно вложить их, получая при этом пассивный доход. Этот способ подходит идеально всем, кому не принципиально иметь в собственности недвижимость.
2. Кредитование и займы. Но если владение недвижимостью — ключевой фактор, тогда придется брать в долг. В лучшем случае обеспеченные родственники или друзья могут дать вам займ под низкий процент или вообще без процентов. Но скорее всего придется сотрудничать с банками, которые имеют ряд минусов. Выбирая кредит, необходимо рассчитывать собственные финансовые возможности, опираясь на текущие доходы. В дальнейшем, прибыль со сдачи недвижимого имущества в аренду сможет частично или полностью перекрывать ежемесячные кредитные платежи, но не на ранних этапах.
3. Вложение денег в другой инвестиционный проект. Если вы мечтаете стать собственником недвижимости, но кредитование — это не для вас, то остается только третий выбор. Вкладывайте свои деньги в другие проекты, например, ценные бумаги. Через несколько удачных вложений денег вы сможете инвестировать в недвижимость самостоятельно. Для выбора проекта рекомендуем ознакомиться с материалом «КУДА МОЖНО ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ: 11 ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ВАРИАНТОВ!»

Еще один очень важный вопрос, о котором стоит поговорить в рамках вопроса инвестирования в недвижимость — как приобрести активы с максимальной выгодой для себя. Итак, давайте рассмотрим несколько самых интересных и доступных вариантов:

1. Покупка в строящемся доме. Это наиболее выгодный вариант. На ранних этапах застройки можно сэкономить по-настоящему большие деньги. Купить квартиру в половину своей реальной стоимости вполне реально. Но необходимо помнить, что всегда есть риск того, что ваш дом превратиться в долгострой. В каждом крупном городе существуют комитеты обманутых вкладчиков. А в новостях регулярно всплывают сюжеты о подобных долгостроях. Поэтому выбирайте только надежных застройщиков, которые имеют богатое портфолио и сдали в эксплуатацию не один объект.
   Но при этом не стоит забывать, что за свою дешевизну придется заплатить временем. Чем большую скидку вам сделают, тем больше придется ждать. Ожидание может затянуться до 3-5 лет.
2. Аукционная недвижимость. Регулярно происходят торги, на которых банки пытаются продать залоговую недвижимость — это шанс для всех купить квартиру ниже рыночной цены. Также регулярно проводятся аукционы недвижимости, которую необходимо продать при банкротстве физических лиц. Однако, стоит понимать, что «самые вкусные» лоты, зачастую не доходят до аукциона, а то что есть не представляет какого-либо интереса.
3. Распродажи. Это может прозвучать немного нелепо, но застройщики проводят распродажи своих квартир. Им интересно продать как можно больше объектов, пусть и по более низкой цене. Однако, необходимо учитывать при этом, что решение необходимо принимать быстро. Как говорится, предложение ограничено.

Итак, вы стали полноценным инвестором, купив квартиру. Имеете далеко идущие планы на деньги, которые получите от сдачи её в аренду. Или сделали вложение денег в коммерческую недвижимость, значение это не имеет, гораздо важнее, что вы можете сделать сейчас для того, чтобы в дальнейшем получать больший доход.

1. Ремонт. Первое что приходит в голову— сделать качественный ремонт в доме. Действительно, качественный и хорошо исполненный ремонт может поднять стоимость арендной платы до 20%. Экономить на материалах не нужно. Съемщики тщательно проверяют их качество. Обклеив все дешевыми обоями, вы не сможете поднять стоимость аренды ни на копейку, а сами понесете траты.
2. Перепланировка. Это особенно касается относительно старых домов, но и новостройки могут обладать ужасной планировкой. Грамотная перепланировка способна полностью изменить вид вашей квартиры, превратив её из неказистого помещения в респектабельный пентхаус.
   Однако, не забывайте о том, что все изменения, касающиеся несущих стен необходимо обязательно согласовывать с местным БТИ.
3. Использование коммерческой недвижимости, как жилой и наоборот. Ярким примером тут могут служить апартаменты. Они считаются, не жилым помещением, однако, сдавать их можно по стоимости полноценной квартиры. Можно проводить и обратные операции, все зависит от конкретного спроса.

Современное вложение денег в недвижимость, плюсы и минусы которых мы рассмотрели — это очень перспективные инвестиционные проекты, которые могут обеспечить вас постоянным пассивным доходом. И неважно, каким бюджетом вы обладаете, современные инвестиционные проекты позволяют работать с минимальными финансовыми активами.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Спрос на недвижимость никогда не прекращается, и цены после каждого падения вырастают. Однако, собираясь вкладывать деньги, учтите, что этот вид инвестиций связан с определенными неудобствами и сложностями, а продать недвижимость быстро почти невозможно.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Вкладывать деньги в недвижимость считается надежным и выгодным. Действительно, спрос на жилье не падает, а в перспективе цены, как правило, растут. Аренда недвижимости тоже всегда актуальна: люди снимают квартиры, гаражи и т. д. Не все при этом так однозначно: есть и отрицательные стороны вложения средств в недвижимость. Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, и попытаемся определить, насколько оправданны такие инвестиции.

Преимущества вложений в недвижимость

• Если не брать в расчет политические риски, вложения в недвижимость надежны, а цены на нее не могут снизиться критично.
• В длительной перспективе стоимость недвижимости обычно растет.
• Недвижимость, как правило, приносит доход от сдачи в аренду.
• Часто при первой покупке недвижимости можно получить льготы (зависит от законодательства).
• Покупка недвижимости по минимальной цене позволяет хорошо заработать в перспективе.
• Долгосрочный кредит на покупку недвижимости может дать возможность выиграть при обесценивании валюты кредитования.

Недостатки вложений в недвижимость

Даже в периоды экономического подъема ликвидность невысока. Продажа или покупка недвижимости требует усилий, немалых затрат денег и времени. В кризисные периоды цены на недвижимость обычно падают или становятся нестабильными. В периоды глубоких кризисов продать недвижимость зачастую бывает почти невозможно.

Владелец недвижимости несет расходы по ее содержанию. Это могут быть налоги, платежи за коммуналку и т. д. Власти имеют возможность изменять условия приобретения, продажи и содержания недвижимости. Сюда можно отнести ставки налогов при продаже, арендную плату, налоги на землю, стоимость коммунальных услуг. Список можно продолжить.

Законодательством могут быть ограничены возможности владельцев недвижимости. Например, ограничения в целевом назначении земельного участка или невозможность выселения арендаторов жилья. В периоды глубоких кризисов стоимость недвижимости падает сильнее, чем стоимость базовых товаров и услуг.

Стоимость недвижимости часто неоправданно завышена и зависит от спекулятивной составляющей. Так, цены на московскую недвижимость, по мнению экспертов, в настоящее время продолжают оставаться непомерно раздутыми. В ближайшем будущем экономический кризис может привести к серьезному падению цен на жилье.

Даже при стабильном рынке недвижимости цены могут значительно повышаться или понижаться из-за локальных факторов (строительство дорог на участке, строительство предприятий и торговых центров, изменение национального и социального состава населения и пр.). Если бралась ипотека, а стоимость жилья упала, не исключено требование досрочного погашения кредита. Если кредит взят в твердой валюте, а стоимость валюты, в которой получается доход, упала, то появятся сложности с обслуживанием кредита. В случае продажи квартиры до истечения трех лет с момента покупки физическое лицо обязано заплатить подоходный налог.

Когда нужно инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость могут рассматриваться, если вы готовы к долгосрочным вложениям. Не приобретайте недвижимость, если деньги понадобятся вам через год-два. Перед приобретением недвижимости нужно обязательно не только выяснить все расходы по ее содержанию, но также учесть вероятность роста этих расходов. Не вкладывайте деньги в недвижимость, если не уверены в возможностях ее содержания.

При оформлении ипотечного кредита будьте осторожны! Если ситуация в экономике нестабильна и возможна инфляция (обесценивание национальной валюты), нельзя брать ипотечный кредит в твердой валюте (долларах или евро). Банки, как правило, именно в такие времена навязывают валютные кредиты или привязывают сумму кредита к курсу национальной валюты на момент оформления кредитного договора.

При рассмотрении возможности инвестиций в недвижимость универсальные рекомендации невозможны и нужно учитывать конкретные обстоятельства каждой сделки. В любом случае, торопиться нельзя, а каждое обстоятельство должно быть тщательно проанализировано. Инвестиции в недвижимость составляют немалые суммы, а рынок недвижимости сложен и существует масса факторов, влияющих на него.

© Старецкая Елена, BBF.RU

Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Эта статья для тех, кто хочет зарабатывать на недвижимости. На примере Германии посмотрим, в какие типы объектов можно вкладывать капитал, какую доходность они способны обеспечить, какие риски ждут инвесторов. Полезная сравнительная таблица, как водится, ближе к концу публикации.

По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 стран, популярных у русскоязычных покупателей недвижимости. Главная цель сделок — инвестиции. 

Недвижимость Германии – востребованный объект для инвестиций среди россиян. Во-первых, инвесторов привлекает надежность страны. Экономический климат позволяет просчитать перспективы сделки на 20-30-40 лет вперед.

Второй фактор привлекательности – высокий процент дохода в евро относительно, например, вкладов в России или других странах. Третий – отсутствие интересных отечественных вариантов для инвестирования, в том числе в области недвижимости.

Тем не менее, объекты недвижимости Германии не одинаковы по рентабельности, отличаются своим потенциалом и степенью риска для инвестора. И тут есть прямая зависимость. Чем выше риск, тем выше вероятность заработать большую сумму в короткой перспективе. Чем ниже риск, тем более стабильный, но менее высокий процент рентабельности объекта.

Жилая недвижимость

Квартиры, доходные дома, жилые комплексы

Самая безопасная инвестиция – многоквартирный дом. В Германии только 40% жилых квартир находятся в частной собственности. Это означает, что рынок арендного жилья процветает, причем у самых разных слоев населения. Даже низкая рождаемость не подрывает его – наоборот, создает дефицит на квартиры для одного-двух человек.

Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Инвестору этот факт гарантирует надежный денежный поток и устойчивую рентабельность. Но только если речь идет именно о приобретении жилого дома. Купить отдельную квартиру и попытаться получить из этого выгоду сложно: каждый десятый собственник несет в Германии убытки. Однако такая покупка может быть интересна с точки зрения возможной капитализации, а не регулярного дохода.

В крупных городах до 90% населения живет в аренду. Продолжительность проживания в одной квартире в среднем – 9 лет.

Немецкое законодательство сводит риски инвесторов к минимуму. В Гражданском кодексе четко прописаны взаимоотношения арендодателя и арендатора: сроки и причины расторжения договоров, условия арендной ставки, обязанности тех и других.

К тому же инвестору не обязательно даже вникать во все эти тонкости. В Германии развита система управления недвижимостью. Управляющая компания, которая обойдется владельцу здания всего в €20 с квартиры, избавит его от любого взаимодействия с жильцами дома. Если учесть, что большая часть коммунальных услуг оплачивается самими арендаторами, а расходы по техническому содержанию здания редко превышают 50 центов за кв. метр, то стабильная прибыль не подлежит сомнению.

Срок эксплуатации многоквартирных домов составляет в среднем 80 лет. Каждые 40 лет жилая недвижимость требует серьезного ремонта.

Немецкие банки охотно дают кредиты на покупку жилых домов и комплексов. Из-за минимальных рисков данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита на сегодняшний день – от 2,0 до 2,5 фиксированных процента на 10 лет.

Рентабельность объектов жилой недвижимости составляет от 2,8 до 7% и зависит от месторасположения и технического состояния здания, а также количества арендаторов.

Этот тип недвижимости оптимально подходит для консервативных инвесторов, ожидающих от своих вложений минимальную степень риска и максимальную надежность. Сроки таких инвестиций колеблются от 5 до 100 лет.

Коммерческая недвижимость

Магазины, рестораны, супермаркеты, торговые центры, офисные здания

К желающим вложиться в коммерческую недвижимость банкиры не так благосклонны. Большинство банков готовы финансировать приобретение таких объектов, лишь имея гарантию, что договор аренды с арендатором совпадает со сроком финансирования. Также банк выставляет определенные требования к ликвидности арендатора, размеру арендной ставки, техническому состоянию здания.

Отношения между арендаторами и собственниками в данном случае регулируется законом лишь частично. Права и обязанности сторон, а так же то, кто оплачивает коммунальные услуги, и прочие нюансы прописываются в договорах.

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости колеблется от 30 лет для торговой до 60 для офисной. Каждые 30 лет рекомендуется проводить реконструкцию здания. Нередки случаи полного сноса зданий и возведения новых на прежнем месте.

Это направление требует от инвестора высоких компетенций, потому что дает как широкие возможности, так и серьезные риски. Договор аренды обычно заключается на 10-15 лет. И именно от его качества зависит итоговая рентабельность.

Существует и веский плюс для инвестиций в коммерческую недвижимость. Этот тип объектов, хоть и сопряжен с определенными рисками, может принести значительно большую прибыль. Уровень рентабельности коммерческой недвижимости составляет от 4% до 10%; зависит от местоположения и технического состояния здания, а так же от срока арендного договора, ликвидности арендаторов и потенциала для развития.

Вклад в такой тип объектов подходят для тех, кто готов к прогнозируемому риску и ориентирован на срок инвестиций от 5 до 30 лет.

Примеры коммерческой недвижимости в Германии

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Отличительная особенность – прямая зависимость получаемого дохода от успеха арендатора. Управление такой недвижимостью требует от инвестора глубоких знаний, в том числе, в области операционной деятельности нанимателя. Обычно профессиональные инвесторы специализируется только на одном из видов специальной недвижимости.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица

Высокодоходные инвестиции

Строительство, спекулятивные сделки

Все вышеперечисленные типы объектов способны принести долгосрочный прогнозируемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Если инвестор готов рисковать, то и в Германии – которую традиционно считают стабильной страной, где недвижимость не приносит сверхприбылей – можно удвоить капитал за несколько лет.

Например, участвовать в строительстве можно в качестве финансового инвестора (Joint Venture) или выступать застройщиком. Если в первом случае доход составит до 8% в год и потребует минимального количества усилий, то во втором случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии активного участия инвестора в течение нескольких лет.

Еще один путь – спекулятивные инвестиции. Инвестор, хорошо ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и продает в скором времени на пике. Иногда для увеличения стоимости объекты требуют небольших капиталовложений на ремонт, проектную документацию или получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Рентабельность такого проекта обычно составляет от 30% до 100% за 5 лет.

Ольга Мюллер: В 2018 году мы рекомендуем определиться с целью инвестиций и выбрать объект в зависимости от целей. Также есть и стратегия диверсификации капитала. Как она выглядит?

70% средств можно вложить в низкорискованные проекты с рентабельностью 3-5%. Это могут быть доходные дома, коммерческая недвижимость или объекты специального назначения.

30% можно вложить в объекты спекулятивного типа инвестиций с потенциальным доходом до 30%. Конечно, такие сделки стоит проводить только под контролем опытных консультантов, чтобы не ошибиться с выбором и расчетами.

Особая сложность в этом процессе — поиск выгодного предложения, так как интересные объекты долго в продаже не задерживаются.

Примеры объектов от компании IIG Real Estate

Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Инвестиции в недвижимость — какие есть варианты и перспективы вложений

Инвестирование в недвижимость является излюбленным вариантом среди инвесторов-новичков. Это связано с тем, что они просто не знают других выгодных способов для вложения денег. В этой статье мы поговорим так ли хороши вложения в недвижимость, стоит ли заниматься ее покупкой, чтобы заработать, какие плюсы и минусы.

1. Общая информация об инвестировании в недвижимость

Существует довольно много разновидностей недвижимости и у каждого сегмента есть свои плюсы и минусы. Как правило, выделяют следующие направления:

• Жилая
• Коммерческая
• На этапе строительства
• Недвижимость за рубежом
• Паевые инвестиционные фонды

Для заработка существуют лишь две возможности:

1. Сдача помещения в аренду
2. Перепродажа недвижимости по более дорогой цене

Чаще всего инвесторы совмещают эти два заработка: какое-то время арендуют помещение, получая тем самым 3-10% годовых, а потом при необходимости продают подорожавший актив. Цены на недвижимость, как и на любой другой товар подвержены инфляции, поэтому со временем объекты дорожают.

У каждого объекта недвижимости есть определенные риски связанные прежде всего с ее стоимостью и ликвидностью. Цены напрямую связаны с экономической ситуацией в стране (если зарплаты падают, то и ценник не растет). В долгосрочной перспективе объекты всегда дорожают, но в отдельные моменты времени ее стоимость может изрядно «потрясти» (плюс/минус 5-10%), как регулярно трясет и фондовые биржи.

Помимо рисков есть также и накладные расходы на содержание объекта. Это коммунальные платежи, налоги и прочие сборы. Они уменьшают доходность, поэтому при своих расчетах стоит обязательно учитывать их, иначе можно довольно сильно «промахнуться» с оценкой прибыльности того или иного объекта.

Как известно, деньги ежегодно обесцениваются из-за инфляции. Если недвижимость не будет приносить никакой прибыли и не дорожать в цене, а еще плюс к тому же будут и накладные расходы, то инвестор будет терпеть большие убытки. Про риски и преимуществе хранения денег в недвижимости мы поговорим чуть ниже.

Недвижимость относится к классу защитных активов. В зависимости от использования объектов можно отнести как к классу активов (если сдавать в аренду), так и пассива (если не сдавать в аренду, а просто платить коммунальные платежи).

Давайте рассмотрим каждый тип объекта недвижимости более подробно.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Четверг, 8 октября 2020

• Около
• Благотворительность
• События
• Контакты

• Telegram
• Instagram
• YouTube
• LinkedIn
• Facebook

Меню

• Анализ
  • Все
  • Бурса
  • HKEx
  • SGX
  • U.С.
• Как инвестировать
• Личные финансы
• Краткие руководства
  • Как начать инвестировать в Сингапур
  • Как начать инвестировать в Малайзию
  • Сингапурский брокерский счет
  • Малазийский брокерский счет
  • Дивидендные акции
  • Акции, способствующие росту стоимости
  • Сингапур REITs
  • Сингапурское гостеприимство REITs
  • CPF на пенсию
• REIT Данные
  • Сингапур, данные REIT
  • Малайзия Данные REIT
  • Данные REIT Гонконга

• Искать

Главная / Как инвестировать / Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость Как инвестировать Адам Вонг 1 февраля 2015 г.

2 2 минуты чтения

.

(Многие) за и (немного) против инвестирования в недвижимость

Хотите знать, подходит ли вам недвижимость? Посмотреть на себя.

Президент Дональд Трамп сделал свое имя и состояние на недвижимости. Однажды он сказал: «С моей точки зрения, это ощутимо, прочно, красиво и артистично. Я просто обожаю недвижимость ». Независимо от того, как вы относитесь к его политике, вы должны передать ее мужчине — он определенно научился справляться со всеми плюсами и минусами инвестирования в недвижимость.

Я тоже знаю и люблю недвижимость. Роберт и я начали инвестировать в небольшие дома на одну семью в конце 1980-х годов. Когда мы были готовы перейти на более крупную недвижимость, мы купили дом из шести квартир. Сегодня у нас более 1000 квартир. Как видите, мы начали с малого и со временем росли. Почти каждый успешный инвестор в недвижимость, которого я знаю, тоже начинал с малого. Вы скоро узнаете почему.

Для ясности, когда я говорю о недвижимости, я говорю об аренде недвижимости, которая дает положительный денежный поток — таких как дома на одну семью, дуплекс, триплекс, многоквартирный дом, офисное здание, магазины розничной торговли. , торговые центры, складские помещения, складские помещения, мобильные дома (подробнее об этом через минуту!) и др.Важно понимать, что помимо традиционного дома есть много возможностей для инвестиций.

Плюсы инвестирования в недвижимость

Давайте погрузимся в множество причин для инвестиций в недвижимость:

1. Кредитное плечо OPM (чужие деньги)

   Думаете, вам нужно окунуться в собственные сбережения или открыть GoFundMe, чтобы купить недвижимость? Подумай еще раз! Вот краткая концепция OPM: если вы платите 10% -30% в качестве первоначального взноса, банк, кредитное учреждение или частное лицо предоставит остальную часть вашего финансирования.Это означает, что вы можете владеть недвижимостью за 100 000 долларов всего за 10 000–30 000 долларов. Где еще в жизни можно заключить такую ​​сделку? Я много говорю о финансовой разведке, и понимание OPM является одним из признаков этого.

2. Денежный поток

   При правильном приобретении и управлении ваша собственность может предложить огромные возможности для ежемесячной прибыли. Это называется денежным потоком, и этот постоянный поток дохода, который я получаю от инвестиций, является причиной, по которой я люблю недвижимость.Когда вы покупаете и сдаете в аренду объект недвижимости, вы будете ежемесячно собирать арендную плату, а затем оплачивать расходы (например, ипотеку и любой ремонт). Если вы купили его по хорошей цене, поддерживаете арендатора и собираете больше, чем тратите каждый месяц, этот положительный денежный поток и будет вашей прибылью. Красиво, правда?

3. Оценка

   Есть два типа дохода, который вы можете получить от сдачи в аренду. Мы уже обсуждали денежный поток, и второе — это оценка.Если стоимость вашей собственности выросла, и вы решили продать, ваша прибыль называется признанием. Помните, даже если вы покупаете не в надежде продать, чтобы получить быструю прибыль (как ласты в телешоу, которые ремонтируют дом и немедленно возвращают его на рынок в надежде на крупную зарплату), у вас всегда должен быть стратегия выхода на место.

4. Меньше максимумов и минимумов

   Вам не нравится кататься на американских горках каждый раз, когда вы видите мигающий тикер фондовой биржи? Недвижимость с оборотным денежным потоком не подвержена ежедневным взлетам и падениям на рынках, потому что это обычно долгосрочная игра.И, как вы, возможно, знаете, спад на рынке недвижимости может быть лучшим временем для покупки — так что вы можете оказаться в уникальном положении, когда все вокруг нервничают и теряют деньги. Поверьте, это прекрасное положение.

5. Налоговые льготы

   Налоговые льготы доступны для жилья для малообеспеченных слоев населения, восстановления исторических зданий и некоторых других инвестиций в недвижимость. Налоговый кредит вычитается непосредственно из суммы вашего налога.Вы также получаете ежегодный вычет на амортизацию, который обычно представляет собой процент от стоимости имущества, который вы можете списать как расход в счет доходов. Наконец, в некоторых странах прибыль от продажи недвижимости может быть отложена на неопределенный срок до тех пор, пока выручка будет реинвестирована в другую недвижимость. Какой бонус!

6. Менее беспокойный

   Нет причин принимать поспешное решение, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость.Обычно у вас есть время, чтобы провести должную осмотрительность, проанализировать цифры, провести сравнения и затем принять наилучшее возможное инвестиционное решение. Так что не торопитесь и ждите подходящей возможности.

Минусы инвестирования в недвижимость

Было бы упущением, если бы я не упомянул несколько недостатков, когда речь идет об инвестициях в недвижимость. В конце концов, я хочу, чтобы у вас была полная картина, прежде чем вы погрузитесь:

1. Запаздывание

   Предложения, счетчики, оценки, проверки, финансирование — все это требует времени.Вот почему терпение — это добродетель. Пройдя через это однажды, вы будете знать, чего ожидать от будущих возможностей. В первый раз просто сосредоточьтесь на каждой фазе индивидуально и используйте время задержки, чтобы провести больше исследований, чтобы убедиться, что вы не пропустили ничего важного.

2. Неликвид

   Вы просто не можете быстро входить в недвижимость и выходить из нее, что затрудняет поспешную конвертацию актива в наличные. Помните номер шесть выше, где я сказал, что время на вашей стороне? Что ж, это не тот случай, если вам нужно быстро продать.

3. Сложно и / или требует много времени

   Из четырех классов активов недвижимость — вторая по сложности (после бизнеса). Имущество должно управляться ежедневно, включая вакансии и плохих арендаторов. Вот почему я предлагаю начать с малого, потому что это займет меньше вашего времени, а также намного дешевле делать ошибки меньшего масштаба.

Начни с малого для успеха

Теперь, когда вы знаете о плюсах и минусах инвестирования в недвижимость, пришло время объяснить, почему каждый успешный инвестор в недвижимость, которого я знаю, начинал с малого.Если у вас есть недвижимость или вы инвестируете в нее, я думаю, вы тоже начали с малого.

Есть чему поучиться, а значит, будут совершаться ошибки. Все это часть процесса. Когда вы только начинаете, гораздо проще ошибиться в небольших объектах с меньшими суммами денег.

Насколько маленьким вы можете начать и при этом получать прибыль? Позвольте мне проиллюстрировать близким и дорогим моему сердцу примером — моей невесткой Тензин. Она была буддийской монахиней у Его Святейшества Далай-ламы.Она никогда не давала обет бедности, поскольку этого не требовалось, но она вела довольно скромный образ жизни.

После дорогостоящего медицинского страха она поняла, что деньги действительно играют большую роль в ее жизни, и начала свой путь к деньгам и инвестициям.

Поиск привел ее к недорогому и относительно простому способу приобрести недвижимость — передвижным домам. Мобильные дома не распространены во многих городах мира. Это сборные или промышленные дома, которые технически можно транспортировать.

Тензин обнаружила, что она могла купить подержанный дом на колесах примерно за 3000 долларов и получать положительный денежный поток около 200 долларов в месяц. Это очень хороший возврат ее денег.

Тензин также обнаружила, что в Калифорнии, где она живет, передвижной дом считается автомобилем. Она не проходит через весь процесс получения права собственности на этот дом.

Она просто идет в Департамент транспортных средств и забирает титул. Будучи монахиней с множеством обязанностей, не приносящих дохода, это жизнеспособное решение для Тензин, поскольку она начала расширять свою колонку активов.

И вот, все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость ясны как день. Если вам удастся преодолеть эти несколько недостатков, упомянутых выше (которые, безусловно, не являются непреодолимыми — для этого просто необходимы опыт и образование), вы станете финансово свободной женщиной, которая сделала себе имя и состояние на недвижимости. Разве это не похоже на наследие, которое вы хотите оставить?

Исходная дата публикации: 9 ноября 2017 г.

.

Плюсы и минусы покупки акций в инвестиционных фондах недвижимости

2. Личные финансы
3. Инвестиции
4. Торговля акциями
5. Плюсы и минусы покупки акций в инвестиционных фондах недвижимости

Лоуренс Каррел

A Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT), которые выплачивают значительные дивиденды и имеют солидный денежный поток, — это не то, что нужно, но, безусловно, заслуживает рассмотрения, когда вы собираетесь покупать новые акции.Когда вы покупаете REIT, вы становитесь скорее инвестором в недвижимость, чем инвестором в дивидендные акции, и такой шаг имеет как преимущества, так и недостатки.

Преимущества покупки акций в REIT

REIT предлагает несколько преимуществ инвесторам в акции и недвижимость:

• REIT должны выплачивать не менее 90 процентов своего дохода в виде дивидендов. Это требование является причиной номер один, по которой инвесторы покупают REIT. Руководство может поднять выплату более чем до 90 процентов, но по закону не может опускать ее ниже 90 процентов.Другими словами, руководство не может решить сократить выплату дивидендов.

• Крупные выплаты приводят к доходности выше средней. Для инвесторов, инвестирующих в дивиденды, прежде всего важна высокая доходность.

• REIT помогают диверсифицировать инвестиционный портфель. Поскольку стоимость недвижимости обычно не коррелирует с ценами на акции, цены на акции и стоимость недвижимости могут двигаться вместе или в совершенно противоположных направлениях. Если спад на рынке недвижимости не вызывает финансовый кризис или наоборот, портфель, содержащий как акции, так и недвижимость, может обеспечить некоторую защиту от спадов, которые затрагивают только одно или другое.

• REIT помогают диверсифицировать портфель недвижимости. Деньги, собранные от множества инвесторов, позволяют трасту приобрести больше зданий, чем человек может купить в одиночку. Если вы покупаете недвижимость самостоятельно, вы можете запереть все свои деньги в одном здании. REIT дает вам множество различных свойств; Таким образом, одно неэффективное здание не испортит ваше портфолио.

• Вы можете владеть недвижимостью без затрат и хлопот, связанных с инвестированием в недвижимость. Вам не нужно искать и исследовать недвижимость — менеджеры REIT сделают это за вас.

• REIT владеет физическими активами, стоимость которых может возрасти со временем. Как инвестор, вы владеете материальными активами, стоимость которых в долгосрочной перспективе будет расти.

• REIT более ликвидны, чем обычные инвестиции в недвижимость. Вместо того, чтобы продавать собственность за наличные, вы просто продаете свои акции.

Недостатки покупки акций в REIT

Поскольку REIT позволяют инвестировать в недвижимость, они несут риски, связанные с инвестированием в недвижимость, а также с инвестированием в акции, включая следующие:

• Падение заполняемости и рост вакансий негативно сказываются на доходах.

• Цены на акции могут упасть при падении стоимости недвижимости.

• Цены на акции могут падать вместе с более широким фондовым рынком в зависимости от спроса и предложения акций.

• Высокие выплаты дивидендов для REIT вынуждают руководство брать на себя долги для расширения своих владений недвижимостью.

• Рост процентных ставок снизил прибыльность.

• Не все дивиденды REIT соответствуют 15-процентным ставкам налога. Некоторые облагаются налогом как обычный доход.

Прежде чем инвестировать в REIT, проконсультируйтесь с налоговым консультантом, чтобы определить чистое влияние на ваш налоговый счет.

Об авторе книги

Лоуренс Каррел — финансовый журналист и работал штатным корреспондентом в TheWallStreetJournal.com, SmartMoney.com и TheStreet.com. Он является автором книги ETFs для долгосрочной перспективы: что это такое, как они работают и простые стратегии успешного долгосрочного инвестирования (Wiley).

.

Плюсы и минусы 5 основных типов инвестиционных объектов недвижимости

Согласно Национальному совету доверительных управляющих по инвестициям в недвижимость, существует пять основных типов инвестиционных объектов недвижимости: многоквартирные, промышленные, офисные, торговые и гостиничные ( и подтипы в каждой группе). Каждый тип собственности имеет свои уникальные характеристики, от различных драйверов спроса до основных циклов движения денежных средств. Более того, рыночные условия сильно влияют на всех; по мере того как меняются экономические встречные ветры, меняются взлеты и падения каждого из них.Например, офисная недвижимость может быть отличной инвестиционной возможностью один год, а затем может столкнуться с встречными ветрами в следующем году, или наоборот.

Инвесторы могут владеть недвижимостью в качестве прямых инвестиций или через фонды прямых инвестиций в недвижимость или REIT. Но прежде чем делать инвестиции в недвижимость, важно оценить потенциал риска и выгоды для каждого типа собственности и использовать эти знания для создания диверсифицированного портфеля. Вот почему стоит понимать плюсы и минусы каждого типа инвестиционной недвижимости и их перспективы на следующие несколько лет.

Перспективы многоквартирных домов: стабильный доход, но впереди сбой

Хотя многоквартирные дома обычно подразумевают многоквартирный дом, в эту категорию включается широкий спектр жилых подтипов — от таунхаусов и жилых домов на одну семью до студенческих и жилых домов для пожилых людей. . Экономические факторы, влияющие на многосемейность, включают демографические тенденции (возраст, доход и предпочтения каждого поколения, образующего домохозяйства), рост занятости и домовладения.

Top Pros
Миллениалы и бэби-бумеры отдают предпочтение квартирам, так же как налоговая реформа дает этим поколениям меньше стимулов покупать дома. Поколение Z, когорта, родившаяся в период с 1998 по 2012 год и составляющая в этом году почти треть населения США, теперь также выходит на рынок аренды. Эти демографические тенденции увеличили спрос на многоквартирные дома, но инвесторы в частный капитал также считают многоквартирную недвижимость менее рискованным предложением. Несколько единиц создают диверсифицированный и устойчивый поток пассивного дохода.Годовые периоды аренды позволяют арендодателям корректировать арендную плату с учетом инфляции и заменять арендаторов или ремонтировать квартиры с минимальным временем простоя между арендными договорами. По данным последнего ежегодного исследования Национальной квартирной ассоциации (NAA), оборачиваемость находится на самом низком уровне в этом веке.

Благодарим вас за подписку на Origin Insights.

Обучение инвестированию в недвижимость доставляется на ваш почтовый ящик один раз в месяц.

С инвестиционной точки зрения привлекательное финансирование легко доступно. Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральное жилищное управление дополняют кредитование нескольких семей банками и компаниями по страхованию жизни, создавая значительную конкуренцию между различными источниками кредитования.Эта конкуренция, наряду с падением доходности казначейских облигаций, позволила застройщикам и инвесторам брать займы под исторически низкие процентные ставки. Эти низкие ставки в сочетании со стабильными базовыми денежными потоками создают привлекательные годовые денежные потоки.

Основные недостатки
Доступность по цене — это проблема как арендодателей, так и арендаторов. Затраты на новое строительство неуклонно растут, что ограничивает развитие проектов, которые могут обеспечить лучшую арендную плату на рынке. На некоторых субрынках существует проблема чрезмерной застройки по сравнению с количеством жителей с достаточно высокими доходами, чтобы поддерживать новое предложение.Кроме того, существуют и другие препятствия для деятельности: затраты на рабочую силу сдерживают новые разрешения, заявляет NAA, наряду с регулированием, препятствиями для утверждения и противодействием сообщества.

Поскольку затраты продолжают расти, городские трубопроводы уже сокращаются. Чтобы проявить творческий подход, строители изучают сборные, панельные и модульные системы, чтобы обеспечить выполнение бюджета. Впереди нас ждут дальнейшие потрясения, поскольку дом, напечатанный на 3D-принтере, построенный в этом году на конференции South by Southwest в качестве жилищного решения третьего мира, может стать будущим городского многоквартирного строительства.Между тем, беспилотный автомобиль может превратить парковку из приятного места в белого слона.

Office Outlook: не недооценивайте сложности

Сложность офисной недвижимости легко недооценить. Несмотря на то, что они варьируются от небольших зданий с одним арендатором или нескольких таких структур, сгруппированных в офисные парки, до огромных многоквартирных небоскребов, офисная недвижимость имеет строгие подкатегории, потому что у некоторых арендаторов есть особые потребности, например медицинские офисы с высокими техническими требованиями.Спрос на офисные помещения сильно коррелирует с региональной экономической активностью и ростом рабочих мест.

Основные преимущества
Низкий уровень безработицы свидетельствует о сохранении высокого спроса на офисные помещения, особенно в быстрорастущих городах, где сосредоточены рабочие места в сфере технологий, финансовых услуг и здравоохранения. Самый высокий спрос на благоустройство поблизости, что дало преимущество городским центрам. Но по мере того, как миллениалы пустуют корни, пригороды с качественными школами и парками могут выиграть в следующие три-пять лет, поскольку миллениалы захотят работать рядом с домом.

На рынках, где характер является отличительной чертой, заброшенные пространства стали возможностью. Высотные здания в центре города перестраиваются под универсальные магниты, с залами питания на цокольном этаже и бутик-отелями в пентхаусах. Штаб-квартира Google в Чикаго сохраняет свой характер бывшего холодного склада. Водопровод, железные дороги и другие производственные артефакты придают характер Американскому табачному кампусу в Дареме, Северная Каролина. Арендаторы будут платить больше за классную среду, которая помогает нанимать и удерживать таланты.

Аренда офисов обычно является долгосрочной (пять, семь или 10 лет) и предусматривает ежегодное увеличение арендной платы, что является отличным хеджированием от инфляции. Долгосрочная аренда арендатору с хорошей кредитной историей выгодна по многим причинам, не в последнюю очередь из-за того, что она может помочь владельцам выдержать экономические спады.

Основные недостатки
Рынок офисных помещений станет более конкурентоспособным по мере того, как рост числа рабочих мест остывает, увеличивая потребность в финансировании дорогостоящего ремонта и быстро растущих затрат на выполнение этой работы.Коворкинги, такие как WeWork, Spaces и Industrious, будут конкурировать с традиционными арендодателями за мелких арендаторов, потому что их бизнес-модели предлагают экономию, с которой традиционные арендодатели офисов не могут соперничать с экономической точки зрения.

Новые творческие офисы будут более компактными: планирование пространства нацелено на повышение эффективности за счет размещения большего числа сотрудников на том же уровне. Раньше компании позволяли выделить на одного сотрудника 400 квадратных футов пространства, но теперь могут обойтись и от 150 до 250 квадратных футов. По словам консультанта по недвижимости Cushman & Wakefield, рост числа рабочих мест ускорил движение к уплотнению.Средний план этажа сейчас составляет 194 квадратных фута на одного сотрудника.

По сравнению с многоквартирным домом, риск вакантности и затраты на повторную аренду увеличиваются с меньшим количеством арендаторов офисов в здании, а кредитный риск возрастает, когда арендодатели сдают в аренду стартапам. Компания на ранней стадии жизненного цикла может прожечь частный или венчурный капитал и обанкротиться в середине срока аренды. Потерянные арендаторы снижают выручку, а затраты на повторную аренду могут привести к значительным капитальным затратам.

Перспективы розничной торговли: максимумы и минимумы

Сектор розничной торговли включает в себя все, от небольших соседних торговых центров до крупных супермаркетов, которые привлекают покупателей за много миль, но в каждой подгруппе он переживает катастрофические разрушения благодаря электронной коммерция.Но он еще не умер. Людям по-прежнему нужно ходить в продуктовые магазины, примерить одежду и по-прежнему наслаждаться общением, предоставляемым экспериментальной розничной торговлей. На успешные сегменты розничного рынка влияют региональные экономические показатели, такие как рост занятости и уровень доверия потребителей, а на местном уровне — расположение собственности, окружающая демография, доходы домохозяйств, модели покупок и аренда.

Top Pros
Когда арендаторы офисов упоминают об удобствах, они говорят о местах поблизости, где они едят, пьют, занимаются спортом и отправляются на развлечения.Эта «экспериментальная» розничная торговля жива и здорова, одновременно заполняя хорошо расположенные объекты, где арендаторы более высокого качества — часто с творческими концепциями — заменяют обанкротившиеся предприятия и заполняют пустые большие коробки и торговые центры. У экспериментальной розничной торговли высокий спрос со стороны арендаторов и высокие темпы капитализации.

Торговые центры Lifestyle привлекают внимание как инвестиции с добавленной стоимостью: розничная торговля предметами роскоши в недавнем прошлом показала хорошие результаты, хотя она начинает сталкиваться с препятствиями из-за экономического спада в Азии и Европе.Дискаунтеры, такие как Ollie’s, и склады, такие как Costco, продолжают расширяться, а поглощение Amazon Whole Foods — лишь один из примеров того, как электронная коммерция добавляет в свою основу обычные магазины.

Основные недостатки
Есть экспериментальная розничная торговля (которая может включать в себя продуктовые центры), суперрегиональный торговый центр на первичных рынках, а затем есть все остальное. По многим сделкам, особенно на рынках с избыточной розничной продажей и третичном рынке, спрос слаб как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, что может оказать существенное понижательное давление на оценки.Поскольку национальные розничные сети продолжают закрывать свои торговые точки, количественная оценка будущих рисков, связанных с определенными активами торговой недвижимости, может быть довольно сложной.

Перспективы развития отрасли: Интернет-магазины требуют комплексного решения

Промышленные объекты включают в себя все, от складов и распределительных центров до производственных помещений и площадок для исследований и разработок. Однако некоторые из этих объектов недвижимости сдаются в аренду одному арендатору, а затем строятся в соответствии со спецификациями арендатора из-за наличия в них сложного оборудования и технологий, которые могут повысить риск.Частично компенсируя этот риск, аренда с одним арендатором обычно является долгосрочным и обеспечивает поток денежных средств, подобный облигациям, пока арендатор остается в арендуемом помещении. Тем не менее, из-за настройки, которая может потребоваться, эти свойства может быть трудно сдать в аренду без значительных изменений, когда арендатор уходит, что еще больше увеличивает риск.

Top Pros
Электронная коммерция и ее практически мгновенная доставка изменили внешний вид склада. Сообщается, что Amazon сдает в аренду многоэтажные распределительные центры в пригородах метро, ​​а также городские витрины Amazon Hub, чтобы стать еще ближе к покупателям.Склады пользуются большим спросом во всех сегментах, особенно в морских портах, поскольку мега-суда, проходящие через Панамский канал, меняют практику распределения импорта. Даже старые склады получают более высокую арендную плату за выращивание каннабиса. Промышленная недвижимость стала наиболее желательной категорией собственности как среди институциональных, так и среди частных инвесторов благодаря благоприятным фундаментальным показателям спроса и предложения, которые существуют сегодня и, как ожидается, сохранятся в равновесии в течение длительного времени.

Top Cons
Для приобретения складов часто требуется полностью наличное финансирование, поскольку низкие ставки капитализации не оправдывают затрат по займам.Центрам обработки данных требуется доступ к оптоволоконным сетям и дешевое питание, а также резервные системы генерации и охлаждения. Чем более специализирована промышленная недвижимость, тем сложнее ее преобразовать для другого арендатора.

Прогноз для отеля: Нижний предел медленный; Higher End is High

Отели определяются удобствами и услугами, которые они предлагают, от бюджетных мотелей без излишеств, где есть только самое необходимое, до объектов с ограниченным набором услуг, в которых может отсутствовать обслуживание номеров или ресторан на территории, и до отелей с полным спектром услуг с круглосуточным обслуживанием. -часовой консьерж и спа-услуги.И в рамках этих уровней существует множество вариантов оформления жилья — в том числе в любой ценовой категории. Типы собственности варьируются от независимых бутик-отелей до заведений под эгидой крупной сети, отелей для длительного проживания и курортов, все с удобствами, адаптированными к очень конкретной демографической группе. Например, отели, примыкающие к знаменитому торговому центру, основанному на образе жизни, крупному медицинскому центру, популярному казино или даже известному ресторану, служат в качестве основных драйверов спроса для целевого гостя.

Top Pros
В отличие от арендодателей с долгосрочной арендой, отели и краткосрочная аренда более гибкие и могут выжить в экономических изменениях, быстро приспосабливаясь к уровню заполняемости, требованиям гостей и тенденциям в сфере удобств. Они могут корректировать цены, обновлять, проводить рекламные акции, изменять свои предложения и многое другое. Эта тактика может предотвратить появление вакансий в случае, если конкуренция не поспевает. А поскольку гости отеля должны вносить предоплату, просрочки платежа (и выселения) не являются проблемой.

Отели класса люкс и элитные пользуются большим спросом, потому что гости наслаждаются впечатлениями, согласно отчету JLL Hotel Investment Outlook 2019.В 2018 году количество сделок с роскошными отелями в США увеличилось на 76 процентов, и бренды не только реагируют на этот рост, приобретая уникальную роскошную недвижимость, но и добавляют элементы роскоши в уже существующие концепции, говорится в отчете. заметки.

Основные недостатки
Очевидно, что, если отель находится не в районе, который посетители считают желанным, в нем отсутствуют необходимые удобства по сравнению с его конкурентами, он плохо управляется или не реагирует на рыночные тенденции в реальной жизни. время, это не будет процветать.Будь то без излишеств или роскоши, каждая часть отеля, от номеров до удобств, нуждается в ежедневной уборке, пополнении запасов и постоянном обновлении. Это требует здорового операционного бюджета; Очень важно, чтобы гости были довольны и их потребности удовлетворялись, поскольку отзывы на таких сайтах, как Trip Advisor или Yelp, сильно влияют на репутацию отеля и заполняемость (или ее отсутствие). Это требует наличия знающей, талантливой и чрезвычайно инициативной управленческой команды, а также требует от инвесторов проведения тщательной проверки, прежде чем вкладывать средства в любой тип отеля.Кроме того, в большинстве гостиничных сетей владелец должен периодически составлять план улучшения собственности (PIP), чтобы привести отель в соответствие со стандартами бренда. Необходимые обновления могут включать новую мебель, арматуру, ковровое покрытие и освещение и могут быть довольно дорогими в реализации, что существенно снижает чистые денежные потоки.

Итог по типам инвестиционной недвижимости

Инвесторы могут управлять риском любого отдельного типа собственности с помощью диверсифицированного портфеля частной собственности на недвижимость, государственных REIT и прямых приобретений.Но с такими разнообразными профилями рисков инвесторы в недвижимость должны позаботиться о том, чтобы оценить потенциал неудач в владении каждым типом недвижимости, а также возможности для более высокой прибыли.

×

Ваш гид уже на пути к вашему почтовому ящику. Пожалуйста, проверьте свою электронную почту.

Закрыть

.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт