Вклады в недвижимость: Новостройка, вклад в банке или коммерческая недвижимость – куда выгоднее инвестировать деньги?

Так как основная цель при инсветисицях в недвижимость – это получение с этого прибыли, то начинающий инвестор должен получить ответ на вопрос о том, какими способами он сможет зарабатывать на объектах, которые находятся у него в собственности. На сегодняшний день существует 2 способа обеспечения себя доходом после покупки помещений в собственность:

• Сдача недвижимости в аренду. Это наиболее популярный способ получения прибыли с инвестицией в недвижимость. Сдавать объекты можно физическим или юридическим лицам, в зависимости от чего будет варьироваться и размер прибыли. Чтобы окупить стоимость покупки объекта, понадобится некоторое количество времени. Как правило, этот процесс занимает от 3 до 5 лет;
• Получение прибыли после перепродажи объектов. Этот вариант подойдет лишь тем инвесторам, которые будут готовы ждать некоторое количество времени перед тем, как перепродать свою собственность, чтобы получить с этого доходность. Суть его заключается в том, что цена продажи объекта становится несколько больше той цены, за которую этот объект приобретался ранее. 

Есть несколько путей увеличения стоимости недвижимости: первый – естественный рост цены, ввиду экономических процессов внутри государства; второй – увеличение стоимости искусственным путем. Например, можно сделать ремонт в доме или в квартире или облагородить участок.

Первое, что нужно решить для себя перед тем, как покупать недвижимость, – это то, какой способ получения прибыли с инвестиций будет выбран. В том случае, когда особенность сдачи помещений в аренду заключаются в их размерах и инфраструктуре, у продажи объектов они состоят несколько из других факторов. 

Например, продажа помещений по более высокой стоимости происходит при определенном проценте инфляции, развитии городской территории, наличии конкурентов и так далее.

Инвесторы делают выбор в пользу покупки недвижимости из-за преимуществ данного вида заработка. Выделим несколько плюсов инвестицией в недвижимость:

• Постоянная прибыль. Стать обладателем заработка можно как в краткосрочной, так и в более длительной перспективе. Можно быстро перепродать объект или сдавать его, постепенно оправдывая покупку, и выходить в плюс;
• Доступность. Совершить все необходимые сделки становится достаточно просто, а наличие профессиональных юристов сделают данный процесс еще и безопасным;
• Наличие выбора. У инвестора всегда есть доступ к рынку, на котором он может изучить подходящие варианты и сделать выбор.

Не обходится и без негативных особенностей:

• Зависимость от экономики. Чем менее стабильной становится внутренняя экономика страны, тем выше риски падения заработка;
• Стоимость объектов. Чтобы инвестировать в недвижимость, нужно обладать большим количеством средств.

Каждый инвестор делает свой выбор самостоятельно, обращая внимание на риски покупки недвижимости, с целью заработка на ней.

В большинстве своем, риски инвестиций в недвижимость связаны с тем, что стоимость аренды или помещения в целом может упасть. Данный фактор может быть обоснован сразу несколькими событиями:

• Ухудшение состояния инфраструктуру в области купленной недвижимости или наступление проблем с экологией;
• Постройка новых, более современных и доступных объектов, которые привлекают большее внимание среди арендаторов и покупателей;
• Девальвация национальной валюты, из-за чего арендаторы или покупатели становятся неспособны заплатить то количество средств, которые необходимо арендодателю или продавцу. 

Тем не менее, риски инвестиций в недвижимость находятся не менее высоком уровне, нежели риски инвестиций в иностранные валюты или драгоценные металлы. Особенно, если недвижимость приобретается у густонаселенных городах, где расположено большое количество объектов, связанных с малыми крупным бизнесом. Кроме того, важно обращать внимание на то, какой вид недвижимости будет приобретен для получения с него прибыли.

На сегодняшний день у начинающих и опытных инвесторов есть несколько путей вложения своих средств в недвижимость. Все зависит от того, какой вид недвижимости будет выбран покупателем, с целью дальнейшего заработка на собственности. Всего можно выделить такое количество видов недвижимости для инвестиций:

• Жилые и коммерческие объекты;
• Земельные и загородные участки;
• Вложение средств в места для парковки;
• Зарубежные объекты недвижимости.

У каждого вида есть свои отличительные черты и особенности, на которые важно обращать внимание в процессе выбора недвижимости. Рассмотрим каждый вариант подробнее, чтобы ознакомиться с нюансами всех видов недвижимости, подходящей для инвестирования.

Инвестиции в жилые и коммерческие объекты

Покупка жилых объектов – наиболее доступный способ инвестицией в недвижимость для частных лиц. Заработать на приобретении жилого объекта можно несколькими путями:

• Приобретение и последующая продажа объекта по более высокой стоимости;
• Сдача помещения в аренду, что приносит стабильный приток средств в каждый определенный отрезок времени.

Преимуществом покупки жилых объектов становится возможность приобретать помещения как на вторичном рынке, так в новостройках.

Коммерческая недвижимость подходит для более опытных инвесторов, так как здесь есть несколько нюансов, на которые обязательно нужно обращать внимание в случае принятия решения об инвестициях в данный тип недвижимости. Если подойти к процессу правильно, то такой объект способен обеспечить приличный пассивный доход, так как его можно сдавать в аренду малым и крупным бизнесам, франшизам и частным компаниям.

Выделим несколько наиболее важных особенностей и критериев покупки коммерческой недвижимости:

• Состояние помещения. Если состояние недвижимости находится на высоком уровне, то у хозяина объекта есть возможность увеличить стоимость его аренды на 15, а то и на 20%. Лучше освежить ремонт сразу после покупки площади, чтобы со старта увеличить процент прибыли;
• Местонахождение объекта и инфраструктура. Чем ближе помещение находится к центру города – тем большим спросом оно будет пользоваться у бизнесменов, желающих арендовать этот объект. Желательно также наличие остановок общественного транспорта вблизи территории, чтобы люди могли добираться до него доступными способами;
• Размеры приобретаемой площади. Небольшие помещения вряд ли подойдут для супермаркетов, магазинов и других объектов бизнеса. Их можно сдавать под офисы.

Кроме того, нужно понимать, что для инвестиций в такой тип недвижимости нужно обладать несколько большим количеством средств, нежели при покупке жилых объектов.

Земельный участок не содержит на своей территории жилых объектов, из-за чего он становится пригодным исключительно для строительства таких помещений. Но минимальный риск при заключении сделки о покупке земельных участков с крайне приемлемым процентом налога привлекает большое количество инвесторов в данную область.

Более интересным вариантов становится приобретение именно загородных участков, на которых уже расположены дома и другие помещения, которые делают объект комфортным для жизни. Чтобы получить доходность, загородный участок можно использовать следующим образом:

• Перепродажа по более высокой стоимости;
• Сдача участка в аренду.

Особым спросом загородные участки пользуются в летний сезон, когда жители стремятся уехать от городской суеты в спокойные и тихие места. Но найди клиентов можно и в холодное время года, нужно лишь позаботиться о том, чтобы на участке и в доме были созданы комфортные условия для жизни.

Все мы видим тенденцию роста количества автомобилей в больших и маленьких городах. Кроме того, не менее явным становится факт постоянного ужесточения парковки в неположенных местах. 

На этот можно сыграть в свою пользу, если обустроить место для парковки автомобилей, так как приток средств будет идти постоянно. Конечно, большое влияние здесь оказывает фактор того, в каком месте будет расположена парковка. Ее обустройство на территориях, где и без того достаточно места – не самое лучшее решение.

Большое количество опытных инвесторов приобретают недвижимость за границей, так как такие действия обеспечивают их сразу несколькими преимуществами:

• Во-первых, наличие зарубежной недвижимости дает возможность переехать в другую страну на временное или постоянное место жительства. В большинстве стран наличие собственной недвижимости упрощает процедуру получения гражданства;
• Во-вторых, сдать недвижимость в аренду можно также просто, как и в своей стране. Нужно лишь изучить некоторые тонкости и особенность законодальства из этой области в стране, где приобретается объект;
• В-третьих, управлять зарубежной недвижимостью сегодня можно полностью дистанционно. Не нужно постоянно перемещаться между странами, чтобы получить выплаты или сменить арендаторов.

Особенно выгодной становится покупка недвижимости в курортных иностранных городах или в местностях, которые насыщены большим количеством туристов.

После принятия решения о том, что вы хотели бы начать инвестировать в недвижимость и получить с этого процесса прибыль, нужно выполнить ряд шагов, без которых данный процесс становится невозможным. Выглядят эти шаги следующим образом:

1. Разбираемся со своими финансами. Перед тем, как переходить к изучению рынка, нужно дать себе ответ на вопрос о том, какое количество средств вы готовы вложить в недвижимость в данный конкретный момент времени. На основании этого осуществляется выбор типа недвижимости: жилые помещения, коммерческие объекты, загородные участки и так далее;
2. Анализируем рынок в поиске предложений. На этот шаг нужно обратить особое внимание и не торопиться с выбором итогового варианта. Если есть возможность, то лучше связаться с профессионалами в данной области, которые окажут необходимые консультации и помощь;
3. Выбираем недвижимость. Здесь также есть несколько особенностей, без которых невозможно приобретение перспективной недвижимости. В процессе выбора обращаем внимание на инфраструктуру, область, размеры и состояние помещения, которое рассматривается в качестве варианта для приобретения;
4. Приобретаем объект. Чтобы сделка по покупке недвижимости прошла как можно более безопасным образом, можно воспользоваться услугами юристов из данной области. Так получится избежать издержек и проблем, с которыми периодически сталкиваются малоопытные инвесторы;
5. Получаем доход с инвестиции. На данном шаге нужно решить – планируется сдача помещения помещения в аренду или же его перепродажа по более высокой стоимости. Поиск арендаторов или покупателей займет некоторое количество времени.

Весь процесс не станет слишком сложным, если подходить к каждому шагу с ответственностью и обращаться за помощью к профессионалам, в случае возникновения такой необходимости. При возникновении каких-либо трудностей у инвесторов всегда есть возможность получить консультации и ответы на вопросы.

петербуржцы предпочитают вкладам инвестиции в жильё

Доля инвестиционных сделок на рынке жилья Петербурга в 2020 году увеличилась и продолжит рост: упавшая в последние годы доходность от этого вида частных вложений всё же оказывается выше доходности по банковским вкладам или ценным бумагам.

После перехода застройщиков на эскроу–счета доходность вложений в строящееся жильё сократилась, поскольку необходимость обслуживать кредиты заставила девелоперов выводить на рынок квартиры без «котлованных» скидок. До изменения в законодательстве, купив квартиру на начальном этапе строительства и перепродав после завершения проекта, можно было заработать 15% годовых, сегодня доходность сократилась до 10%.

Горячие инвестиции: самые интересные стройки юга — 2021

Заработать на перепродаже стало сложно в том числе из–за роста числа желающих вложиться в недвижимость.

«Большинство инвесторов покупают сейчас такие квартиры с целью сохранить сбережения, и только отчаянные оптимисты — с целью приумножить», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».

По мнению Руслана Сухий, руководителя фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в следующем году на перепродаже можно будет заработать ещё меньше — 6–10% годовых, а можно и вовсе остаться в нуле.

Участники рынка указывают на другие возможности. Роман Корякин, руководитель Единого центра инвестиций, ратует за переуступки. По его расчётам, квартиру по договору цессии можно найти на 5–25% дешевле, чем у застройщика. «А если использовать ипотечное плечо или рассрочку от физлица, можно выйти на доходность 35–50% годовых и даже выше», — уверяет он.

Ещё один вариант — приобретение «убитой» квартиры в центре города, ремонт и перепродажа. По словам Руслана Сухий, в этом случае можно заработать 15–30%. Но не только на этом. «Прибыльны сегодня точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой», — говорит эксперт. А вот в проекты массовой застройки желающим получить серьёзный доход он вкладываться не советует.

Случайные вложения

Доля инвестиционных сделок, как правило, плохо поддаётся статистике. Как поясняет Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», узнать реальную цель приобретения можно только со слов покупателя.

Браслет как инвестиция: петербуржцы перестали экономить на подарках

В последние 2–3 года доля инвестсделок оценивалась в 25–30%. А по итогам 2020 года она ещё подросла. Руслан Сухий оценивает её в 53,4%. В то же время, по его словам, часто инвесторы совершали эмоциональные и не очень обдуманные покупки квартир.

«Многие, поддавшись панике, стали инвесторами, можно сказать, случайно», — соглашается Роман Корякин. По его расчётам, доля сделок выросла незначительно — на 4–6 процентных пунктов, а в некоторых компаниях даже снизилась. Так, в СК «Инвестторг» в последние месяцы она опустилась до 5–10%, в то время как обычно составляла 40–50%.

Но большинство застройщиков всё–таки говорят о росте. Например, в «Л1» доля инвестиционных покупок составляла обычно 20%, по итогам года выросла на 5 п. п.

Ирина Соловьёва, коммерческий директор Санкт–Петербургского территориального управления группы «Эталон», оценила рост инвестиционных сделок до 10 п. п. «Интерес к инвестициям в недвижимость подогрела ипотека с низкой ставкой, а также новости о налогообложении банковских депозитов и снижении доходности вкладов до 3–4%. Дополнительной мотивацией послужил и рост цен на недвижимость», — уточняет она.

Ольга Ульянова, кроме того, указывает на сегмент апартаментов, предназначенных именно для частных инвесторов. «Пока доля апартаментов в структуре инвестиционных сделок не превышает 2–2,5%, что связано с российским менталитетом: россияне не готовы открывать все свои доходы перед государством, для них неочевидна выгода стороннего управления», — объясняет она.

Частных инвесторов не испугало и введение эскроу–счетов. Наоборот, реформа стимулировала рост интереса к недвижимости, отмечает Роман Корякин.

«Инвестиции в недвижимость, реализуемую по новой схеме финансирования, позволяют минимизировать риски покупателя и дают уверенность, что объект будет построен в срок», — подчёркивает Ирина Соловьёва.

Перспективы роста

Сегодня частные инвесторы столкнулись с проблемой. В течение 2020 года на волне высокого спроса предложение сократилось, в первую очередь ушли ликвидные квартиры. Однако сейчас предложение, по прогнозам, будет подрастать.

«В январе ситуация несколько улучшилась после открытия продаж в нескольких новых крупных проектах», — отмечает Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг».

В то же время, уверена Ирина Соловьёва, хотя недвижимость будет по–прежнему привлекательна для инвесторов, найти ликвидный и высокомаржинальный объект станет сложнее.

Прогнозы по росту доли инвестиционных сделок разнятся. Например, Анастасия Новгородская полагает, что в ближайшие годы доля инвестсделок будет стабильной — 10–15% в общем объёме первичного рынка.

«В ситуации, когда цены на недвижимость достигли максимума, а рынок переходит на проектное финансирование, доля сделок будет сохраняться на невысоком уровне», — поясняет она.

Но есть и более оптимистичные прогнозы. «Косвенную поддержку рынку окажет налогообложение банковских депозитов, которое будет стимулировать дополнительный инвестиционный спрос на жилую и встроенную коммерческую недвижимость», — полагает Ирина Соловьёва.

Роман Корякин в числе факторов увеличения доли инвестквартир называет трудности перехода на эскроу. Чтобы схема прижилась, потребуется ещё 5–7 лет.

«Сегмент будет прирастать за счёт не только частных инвесторов, но и крупных компаний. Они смогут использовать надёжное жильё для диверсификации инвестиционного портфеля», — добавляет он.

Также не стоит забывать про ипотеку с государственной поддержкой. Банки чуть снизили требования к заёмщикам, и участники рынка ожидают много дефолтов. В результате этого на рынок могут хлынуть залоговые квартиры. Аукционы по продаже залогового жилья также можно использовать для инвестиционных сделок.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Депозиты и договоры на недвижимость

Вкладывая деньги туда, где вы говорите: депозиты и контракты на недвижимость

Стивен Хаас

Если вы когда-либо покупали или продавали дом, вам наверняка приходилось иметь дело с внесением депозита. Также иногда называемый задатком, залог — это деньги, уплачиваемые покупателем во время подписания договора о недвижимости. Оставшиеся деньги выплачиваются при закрытии, когда право собственности на недвижимость передается.Залог — это то, что обеспечивает защиту продавца на случай, если покупатель недвижимости уйдет, и это то, что действительно стимулирует покупателя приступить к продаже по контракту.

Праймер Contract Remedies Primer

В случае большинства контрактов, в случае нарушения, мы рассчитываем присудить «ожидаемые» убытки. ^[1] Это означает, что мы стремимся возместить убытки потерпевшей стороне, которые поставили бы его или ее в положение, в котором он или она были бы, если бы контракт был успешно исполнен. ^[2] Однако, как правило, это нецелесообразно в делах о контрактах на недвижимое имущество.

Если продавец нарушает правила, т. Е. Продавец отказывается закрыть, денежные убытки не считаются достаточными. Поскольку каждый участок недвижимости считается уникальным из-за своего местоположения, покупатель может действительно получить «выгоду от своей сделки» только в том случае, если покупатель действительно получит собственность. Следовательно, в случаях, когда продавец нарушает действующее соглашение о купле-продаже недвижимости, суды вынуждают продавца провести продажу, предусмотренную соглашением.Это средство известно как «специфическая производительность». ^[3]

С другой стороны, когда покупатель нарушает соглашение и отказывается выполнить его, ожидаемое средство правовой защиты также часто оказывается непрактичным, поскольку его трудно измерить. Очень сложно с какой-либо точностью определить сумму, которую теряет продавец при срыве сделки. Ожидаемые средства правовой защиты требуют разумной уверенности, прежде чем они могут быть присуждены. ^[4]

Чтобы преодолеть эту проблему, во многих контрактах на недвижимость оговаривается, что покупатель дает определенный процент от продажной цены в качестве задатка во время подписания соглашения.Если покупатель затем нарушает соглашение, продавец имеет право удержать задаток (депозит) в качестве возмещения убытков за нарушение. Этот тип оговорки, устанавливающей размер убытков в случае нарушения, называется оговоркой о «заранее оцененных убытках». Эти положения обычно считаются действительными до тех пор, пока ситуация такова, что фактические ожидаемые убытки трудно измерить, и если требуемая сумма заранее оцененных убытков является разумным приближением к фактическим убыткам продавца. ^[5]

Типичное положение контракта на недвижимость, которое устанавливает задаток как заранее оцененный убыток, указывает, что эти два условия выполняются.Ниже приводится пример такого положения:

В случае, если покупатель не производит платежи, причитающиеся по настоящему Контракту, не может или отказывается подписать какие-либо документы, необходимые для закрытия права собственности, отказывается оплачивать любые расходы, требуемые настоящим Контрактом, или не выполняет какие-либо обещания, данные покупателем в соответствии с настоящим Контрактом. , продавец может расторгнуть настоящий Контракт и удержать авансовый платеж, внесенный в соответствии с ним. Сумма, удерживаемая продавцом, считается «заранее оцененными убытками» на основании понимания между сторонами настоящего Соглашения о том, что продавец понесет убытки из-за изъятия собственности из продажи широкой публике.Ущерб, понесенный продавцом в результате, будет значительным, но его невозможно определить с математической точностью. Таким образом, стороны согласны с тем, что удержанная продавцом сумма является не штрафом, а скорее взаимовыгодной оценкой убытков. ^[6]

Кто держит депозит?

Задаток хранится у агента условного депонирования, о котором договариваются покупатель и продавец. Во многих случаях это поверенный продавца, агент по недвижимости или агент титульной компании, но он также может быть не связанной с ним третьей стороной.В случае нарушения, эскроу-агент передает деньги продавцу. В случае возникновения спора относительно того, имело ли место нарушение, агент условного депонирования может удерживать деньги в ожидании разрешения спора, или агент условного депонирования может подать иск в соответствующий суд, чтобы вынести решение о том, кто право на депонирование средств. ^[7] Конечно, было бы неразумно, если бы агент условного депонирования распределял деньги одной стороне в случае спора, чтобы другая сторона не подала в суд на агента условного депонирования за неправомерное распределение этих денег.

Сумма депозита

Нет жесткого правила относительно того, какой должен быть задаток. Очевидно, продавец хочет вложить больше денег, а покупатель — меньше. Сумма депозита может быть предметом переговоров во время заключения контракта.

Национальная ассоциация риэлторов рекомендует покупателям вносить от 1% до 3% от покупной цены в качестве задатка. ^[8] Автор видел сделки с недвижимостью, в которых до 10% покупной цены вносились в качестве задатка.Это зависит от обычаев региона, а также от типа сделки с недвижимостью (коммерческие сделки часто требуют более высоких депозитов).

Условные обязательства

Потеря задатка — ужасный результат для покупателя. Итак, как покупатель защитит себя от возможности потерять деньги депозита, если что-то пойдет не так? Ответ заключается в том, что контракты на недвижимость часто содержат непредвиденные обстоятельства, которые позволяют покупателю отказаться от соглашения и получить назад свои задатки при наступлении какого-либо события или условия.Эти непредвиденные обстоятельства представляют собой хорошие условия для покупателя, но продавец предпочел бы обойтись без них.

Хотя оговорка о непредвиденных обстоятельствах может быть основана практически на чем угодно, я кратко остановлюсь на двух наиболее важных типах оговорок о непредвиденных обстоятельствах.

Оговорка о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке является виртуальной необходимостью, когда покупатель планирует изыскать финансирование для покупки недвижимости, о которой идет речь. Хотя потенциальные покупатели жилья могут получить предварительное одобрение на ипотеку, банки обычно не выдают окончательное одобрение на ипотечную ссуду без подписанного контракта.Чтобы защитить покупателя в случае срыва сделки, покупатели обычно будут добиваться положения, в котором говорится, что покупатель может отказаться и получить возмещение депозита, если покупатель добросовестно подает заявку на ипотеку, но в конечном итоге получает отказ. Типичное такое положение (с удалением посторонних формулировок) может выглядеть следующим образом:

Обязательство ПОКУПАТЕЛЯ по настоящему Контракту зависит от получения ПОКУПАТЕЛЕМ за свой счет и за счет ипотечного обязательства на сумму __________ долларов США, подлежащего погашению в течение тридцати (30) лет с процентами по преобладающей годовой ставке, которые затем взимаются таким кредитным учреждением, зарегистрированным ипотечным брокером или лицензированным ипотечным банкиром, плюс любые применимые «баллы», дисконтные сборы или сборы за выдачу кредита.ПОКУПАТЕЛЬ гарантирует и заявляет, что ПОКУПАТЕЛЬ будет старательно и добросовестно подавать заявку на указанную ипотеку и незамедлительно предоставит все отчеты, документы, подтверждения и / или сборы, требуемые в связи с этим. В случае, если ПОКУПАТЕЛЬ не получит указанное обязательство по ипотеке до ____________ после проявления добросовестности, то настоящий Контракт будет считаться недействительным по усмотрению любой из сторон настоящего Контракта, и единственная ответственность ПРОДАВЦА по нему будет состоять в возврате всех уплаченных денежных средств. в соответствии с настоящим Контрактом.В таком случае деньги депозита, уплаченные по настоящему контракту, должны быть возвращены ПОКУПАТЕЛЮ. ^[9]

Из-за дополнительного уровня неопределенности, присущего контракту с оговорками о непредвиденных обстоятельствах ипотечного кредита, продавцы обычно предпочитают покупателей, которые готовы участвовать в сделке «за наличные» (это синоним отсутствия оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке). Многие продавцы даже примут предложение по несколько более низкой цене, чтобы избежать оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке, учитывая выбор.

Пункт о проверке позволяет покупателю в течение определенного периода времени после подписания контракта провести осмотр дома домашним инспектором или инженером.Типичный пункт о проверке дает покупателю право пересмотреть договор или отказаться от него, если обнаружатся проблемы с домом.

Поскольку в подавляющем большинстве жилых домов есть какие-то мелкие или серьезные проблемы или необходим ремонт, пункт о проверке такого типа на практике позволяет покупателю отказаться от соглашения или пересмотреть его после подписания контракта. Таким образом, это положение является очень дружественным для покупателя и потенциально очень вредным для продавца.Поэтому многие продавцы настаивают на том, чтобы осмотр дома и любые последующие переговоры проводились до подписания соглашения и чтобы соглашение не содержало пункта об осмотре.

Если договор сорвется по какой-либо вине продавца (например, продавец не смог предоставить товарный титул или не смог получить необходимые разрешения на зонирование и т. Д.), Само собой разумеется, что задаток должен быть возвращен покупателю. В таком случае покупатель также может успешно предъявить иск о возмещении дополнительных убытков.

Заключение

При правильном использовании задаток защищает продавца, давая покупателю сильный стимул заключить сделку. Это также помогает покупателю, побуждая продавца снять дом с рынка, подписав контракт, оставляя покупателю необходимые возможности. Это помогает обеим сторонам получить уверенность в стоимости сделки, а не оставлять сложные расчеты ущерба для последующего определения судьей или присяжными.

Однако также очень важно, чтобы обе стороны сделки понимали роль задатка, как они их защищают, а также как и когда они их не защищают.Как всегда, вопросы, касающиеся конкретного дела или сделки, следует обсуждать с местным юристом, знакомым с этой областью права.

© 2014-2021, Национальный Параюридический Колледж

Национальный университет юриспруденции, выпускное отделение Национальный параюридический колледж, предлагает следующие программы:

Магистр юридических наук
Магистр наук в области соблюдения законодательства
Магистр налоговых наук

Определение задатка

Что такое задаток?

Задаток — это залог продавцу, который свидетельствует о добросовестности покупателя при покупке дома.Деньги дают покупателю дополнительное время для получения финансирования и проведения поиска права собственности, оценки собственности и проверок перед закрытием. Во многих смыслах задаток можно рассматривать как залог дома, условное депонирование или добросовестные деньги.

Ключевые выводы

• Задаток — это, по сути, залог, который покупатель вносит в дом, который он хочет купить.
• Во время обмена задатка составляется контракт, в котором излагаются условия возврата суммы.
• Заданные денежные депозиты могут составлять от 1 до 10% от продажной цены, в основном в зависимости от рыночного процента.

Общие сведения о задатках

В большинстве случаев задаток выплачивается при подписании договора купли-продажи или купли-продажи, но его также можно приложить к предложению. После внесения средства обычно хранятся на счете условного депонирования до закрытия, после чего депозит применяется к первоначальному взносу покупателя и затратам на закрытие.

Когда покупатель решает приобрести дом у продавца, обе стороны заключают договор. Контракт не обязывает покупателя покупать дом, потому что отчеты об оценке и осмотре дома могут позже выявить проблемы с домом. Однако договор гарантирует, что продавец снимет дом с рынка, пока он осматривается и оценивается. Чтобы доказать, что предложение покупателя о покупке недвижимости сделано добросовестно, покупатель вносит задаток (EMD).

Покупатель может вернуть задаток, если что-то, что было заранее оговорено в контракте, пойдет не так. Например, задаток будет возвращен, если дом не произведет оценку продажной цены или если проверка выявила серьезный дефект — при условии, что эти непредвиденные обстоятельства указаны в контракте.

Однако задаток не всегда возвращается. Например, продавец получает задаток, если покупатель решает не совершать покупку дома из-за непредвиденных обстоятельств, не указанных в контракте, или если покупатель не соблюдает сроки, указанные в контракте.Покупатель теряет задаток, если он просто передумает и решит не покупать.

Задаток всегда возвращается покупателю, если продавец расторгает сделку.

Хотя покупатель и продавец могут договориться о залоге задатка, он часто составляет от 1% до 2% от покупной цены дома, в зависимости от рынка. На рынках горячего жилья размер задатка может составлять от 5% до 10% от продажной цены недвижимости.

Хотя задаток часто представляет собой процент от продажной цены, некоторые продавцы предпочитают фиксированную сумму, например 5000 или 10 000 долларов.Конечно, чем выше сумма задатка, тем серьезнее продавец будет относиться к покупателю. Следовательно, покупатель должен предложить достаточно высокий задаток, чтобы его приняли, но не настолько высокий, чтобы подвергнуть риску дополнительные деньги.

Задаток обычно выплачивается сертифицированным чеком, личным чеком или банковским переводом на трастовый или условный счет, который принадлежит брокерской компании по недвижимости, юридической фирме или титульной компании. Денежные средства хранятся на счете до закрытия, когда они используются для оплаты первоначального взноса покупателя и расходов на закрытие.Важно отметить, что счета условного депонирования, как и любой другой банковский счет, могут приносить проценты. Если задаток на счете условного депонирования приносит проценты более 600 долларов, покупатель должен заполнить налоговую форму W-9 в IRS, чтобы получить проценты.

Потенциальные покупатели теряют свой задаток, если они решают отказаться от покупки.

Особое внимание: защита вашего задатка

Потенциальные покупатели могут сделать несколько вещей, чтобы защитить свои задатки.

• Убедитесь, что в контракт включены непредвиденные расходы на финансирование и проверки. Без них залог может быть аннулирован, если покупатель не может получить финансирование или во время проверки будет обнаружен серьезный дефект.
• Прочтите, поймите и соблюдайте условия контракта. Например, если в контракте указано, что осмотр дома должен быть завершен к определенной дате, покупатель должен уложиться в этот срок, иначе он рискует потерять залог — и дом.
• Убедитесь, что депозит обрабатывается надлежащим образом. Залог должен быть выплачен уважаемой третьей стороне, например, известной брокерской компании по недвижимости, эскроу-компании, титульной компании или юридической фирме (никогда не передавайте залог напрямую продавцу). Покупатели должны убедиться, что средства будут храниться на счете условного депонирования, и всегда получать квитанцию.

Пример задатка

Предположим, Том хочет купить у Джой дом стоимостью 100 000 долларов. Чтобы облегчить транзакцию, брокер организует внесение 10 000 долларов США в качестве депозита на счет условного депонирования.Условия последующего соглашения, подписанного обеими сторонами, гласят, что Джой, которая в настоящее время проживает в доме, переедет из него в течение следующих шести месяцев.

Но к дню переезда она не может найти другое место жительства. В результате Том отменяет транзакцию и получает обратно свои деньги на депозит. В течение этого периода на депозитные деньги были начислены проценты в размере 500 долларов США со счета условного депонирования. Поскольку сумма меньше 600 долларов, Тому не требуется заполнять форму IRS, чтобы получить сумму.

На что используются задатки?

В сфере недвижимости задаток фактически является залогом для покупки дома. Обычно он составляет 1–10% от продажной цены дома. Хотя задаток не обязывает покупателя покупать дом, он требует, чтобы продавец снял недвижимость с продажи во время процесса оценки. Задаток вносится в знак добросовестности при покупке дома.

Возвращаются ли задатки?

Задаток возвращается, если во время оценки что-то пойдет не так, что было предопределено в контракте.Это может включать оценочную цену, которая ниже, чем цена продажи, или если в доме есть существенный недостаток. Однако важно отметить, что задаток не может быть возвращен, если недостаток не был предопределен в контракте или если покупатель решит не покупать дом в течение согласованного периода времени.

Как можно защитить задаток?

Чтобы защитить задаток, потенциальные покупатели могут предпринять ряд мер предосторожности. Во-первых, покупатели могут убедиться, что непредвиденные обстоятельства распространяются на дефекты, финансирование и проверки.Это защищает депозит от конфискации в случае обнаружения серьезной ошибки или отсутствия обеспечения финансирования. Во-вторых, внимательно прочтите и соблюдайте условия договора. В некоторых случаях в контракте будет указана определенная дата, до которой должна быть произведена проверка. Чтобы предотвратить конфискацию, покупатель должен соответственно соблюдать эти условия. Наконец, убедитесь, что депозит обрабатывается надлежащим образом, что означает, что покупатель должен работать с авторитетным брокером, титульной фирмой, эскроу-компанией или юридической фирмой.

Что такое задаток в сфере недвижимости?

Подготовка предложения на дом вашей мечты может быть непростым процессом. Вы не хотите переплачивать за дом. Но вы хотите, чтобы продавцы серьезно отнеслись к вашему предложению. Один из верных способов доказать свою приверженность покупке дома — это внести задаток.

Ваш депозит гарантирует продавцу, что вы добросовестно покупаете его дом. Давайте посмотрим, как работают задатки и сколько вы должны предлагать.Кроме того, мы рассмотрим, как защитить ваши средства, если продажа не состоится.

Что такое задаток?

Задаток — это сумма денег, которую вы кладете на счет условного депонирования. Пока деньги находятся на условном депонировании, ни вы, ни покупатель не можете получить доступ к деньгам. Вместо этого он принадлежит третьей стороне, обычно титульной компании.

Ваш задаток «держит» листинг для вас, пока завершаются проверки и оценки, вы завершаете финансирование и так далее.Он подлежит возмещению только при определенных обстоятельствах, которые указаны в вашем контракте с продавцом.

Как работают задатки

Когда переговоры будут завершены и вы и продавец согласитесь с условиями контракта, вы оба подпишете договор купли-продажи. Затем вы также поместите согласованные средства на условное депонирование.

Ваши средства хранятся на счете условного депонирования до тех пор, пока вы не закроете свой новый дом. При подписании он будет выплачен согласно условиям договора купли-продажи.Большинство покупателей предпочитают вносить свой депозит непосредственно в счет первоначального взноса по ипотеке.

Зачем это нужно

Цель задатка — защитить продавца, если вы передумаете до завершения продажи.

Когда продавец принимает ваше предложение, он снимает свою собственность с рынка, ожидая окончательного закрытия. Теоретически вы можете сделать несколько предложений по недвижимости, сняв их с рынка, а затем выбрать одно в последнюю минуту.В этом случае другие продавцы будут вынуждены начать с перечисления своих домов, что будет стоить им времени и денег.

Хотя вы все еще можете сделать это, если вы вложили деньги, большинство покупателей не захотят потерять свои средства. А если вы передумаете, продавец получит компенсацию за свои усилия.

Требуется ли задаток?

В каждой области действуют разные законы, регулирующие сделки с недвижимостью и контракты. Но очень немногие из них требуют задатка.

Однако то, что это не требуется по закону, не означает, что вы должны игнорировать его. Они настолько распространены, что большинство продавцов ожидают, что в ваше письменное предложение будут включены задатки. На горячих рынках, где есть несколько заявок на покупку домов, ваше предложение, вероятно, не будет рассмотрено без нее.

Что предложить под залог

Если в вашем районе нет законов, регулирующих размер вашего задатка или требующих минимальной суммы, вы можете предложить все, что захотите. Обычно он предлагается в виде процента от продажной цены дома.Наиболее серьезные денежные вклады составляют в среднем от 1% до 2% от суммы продажи дома. Вы также можете предложить заплатить фиксированную сумму, стараясь удерживать ее в пределах среднего диапазона.

Ваш риэлтор может дать вам представление о тенденциях рынка, чтобы помочь вам решить, сколько предложить. На медленном рынке вы можете предложить меньшую сумму за задаток. Продавцы также могут согласиться на меньшую сумму, если дом томится на рынке.

Но в популярном районе или на горячем рынке на каждый дом может быть несколько предложений.В этом случае вы захотите предложить более высокую сумму, чтобы ваше предложение было конкурентоспособным.

Агенты соревнуются, вы выигрываете.

Поговорите с агентом о внесении задатка.

Как защитить свой депозит

Если вы просто передумаете покупать дом, вам, скорее всего, придется лишиться своего задатка. Но при определенных обстоятельствах ваши средства будут вам возвращены. Эти обстоятельства являются непредвиденными обстоятельствами — критериями, которые должны быть соблюдены — и они должны быть включены в договор купли-продажи.

Если непредвиденные обстоятельства не будут соблюдены, вы можете отказаться от покупки дома, не потеряв свои деньги.

Вот некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств.

Непредвиденный случай домашнего осмотра

Дом должен пройти техосмотр. Если проверка обнаружит необходимость капитального ремонта, вы и продавец можете пересмотреть договор. В этот момент произойдет одно из трех. Продавец произведет ремонт (и предоставит доказательства), вы соглашаетесь произвести ремонт в обмен на сниженную продажную цену, или вы можете уйти.

Оценка непредвиденных обстоятельств

Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы оценка жилья учитывала как минимум сумму ссуды. Это их способ гарантировать свои инвестиции, если вы перестанете платить. Кредиторы хотят быть уверены, что смогут продать дом, по крайней мере, за деньги, которые им причитаются. Большинство из них откажутся предлагать ипотеку на сумму, превышающую стоимость дома.

Непредвиденные расходы по финансированию

Даже если вы предварительно одобрили ипотечный кредит, вам все равно нужно будет получить окончательное финансирование.Это может показаться простым процессом. Но если что-то изменилось в вашем финансовом положении (потеря работы, внезапная медицинская задолженность), это может помешать одобрению ипотеки. Это позволит вам отказаться от контракта, если вы не можете получить деньги для оплаты дома.

Непредвиденные расходы при продаже дома

Покупатель довольно часто вынужден продать свой нынешний дом перед покупкой нового дома. Если вы не можете продать свой дом, возможно, вам придется платить две ипотечные ссуды, пока не продадите свой первый дом.Если это ваша ситуация, наличие этого непредвиденного обстоятельства может быть финансовой палочкой-выручалочкой.

Условные обязательства в договоре купли-продажи защитят ваш депозит в случае возникновения любой из этих ситуаций. К сожалению, продавцы на горячем рынке могут не принять предложения с оговорками о непредвиденных обстоятельствах. Но внимательно подумайте, прежде чем исключать их, поскольку они являются вашей единственной гарантией, если что-то пойдет не так.

Местный риэлтор может ответить на все ваши вопросы относительно задатка в вашем районе.Если у вас еще нет агента, UpNest может вам помочь. Наши тщательно проверенные агенты — лучшие риэлторы на вашем рынке. Они будут работать с вами, чтобы найти дом и обсудить все условия предложения, включая ваш задаток.

Часто задаваемые вопросы

Когда вы закроете дом, ваш задаток будет выплачен в соответствии с тем, что написано в договоре купли-продажи. Обычно задаток применяется непосредственно к ипотеке.Однако, если вы откажетесь от продажи, единственный способ вернуть свои задатки — это защитить их в письменной форме с помощью оговорок о непредвиденных обстоятельствах.

Покупатель вносит задаток на счет условного депонирования, обычно принадлежащий третьей стороне, например, титульной компании. Эти деньги защищают продавца, если покупатель передумает перед закрытием сделки. При закрытии, средства обычно применяются непосредственно к первоначальному взносу за дом.

Задаток — это жест доброй воли, который показывает продавцу, что покупатель серьезно относится к его предложению. Он удерживает листинг на рынке, пока завершаются проверки и оценки, проводится поиск по названию и обеспечивается финансирование. Это также защищает продавца от покупателей, которые передумают до завершения сделки.

у кого остается заработок, когда сделка с недвижимостью проваливается — RISMedia |

Кто хранит залог при покупке дома?

При покупке дома многие люди понятия не имеют, какую роль задаток играет в сделке с недвижимостью.Задаток является частью почти всех договоров и соглашений с недвижимостью. Это платеж, который вы делаете добросовестному продавцу недвижимости, доказывая, что можете подкрепить свое предложение наличными. Идея состоит в том, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке недвижимости. Деньги будут храниться на счете условного депонирования.

Если вы покупаете дом впервые, может показаться, что вы отдаете деньги и ничего не получаете взамен. Однако это не так.Как только задаток будет получен, продавец снимет недвижимость с продажи, а задаток пойдет на покрытие стоимости дома. Он формирует финансовый цемент, указывающий на то, что вы искренний покупатель жилья.

Всегда так получается? Нет, и поскольку задаток может быть довольно большим, рекомендуется понять, что может пойти не так, прежде чем передавать наличные.

Также важно не путать первоначальный взнос с задатком.Первоначальный взнос за дом и задаток — это не одно и то же. Ресурс Maximum Real Estate Exposure отлично объясняет, что такое задаток, как он работает и чем отличается от фонда первоначального взноса.

Сколько я должен отложить?
Задаток вносить должны только серьезные покупатели. Будем честны; мы говорим о значительной сумме денег. Залог может составлять от 1 до 5% от покупной цены дома.

Итак, если вы покупаете дом за 500 000 долларов, сумма задатка будет варьироваться от 5 000 до 25 000 долларов и, возможно, больше. Это большие деньги, чтобы попросить кого-нибудь снять недвижимость с продажи.

Перед тем, как передать его, убедитесь, что у вас есть договор об оплате. Эта покупка и продажа должны включать в себя все обязательства каждой из сторон. С точки зрения покупки, вы должны убедиться, что существуют важные непредвиденные обстоятельства, такие как осмотр дома и получение финансирования.
При внесении задатка вам следует проконсультироваться со своим агентом по недвижимости о том, какая сумма является традиционной на местном рынке.

Задаток делает договор купли-продажи официальным
Передача задатка фактически скрепляет сделку. После того, как все финансовые вопросы решены, недвижимость теперь ваша. Если что-то не пойдет не так. Здесь крайне важно иметь на вашей стороне агента по закупкам. Он или она позаботятся о вас и позаботятся о том, чтобы все было в порядке.

Ваш агент по закупкам объяснит вам, что задаток является одним из четырех компонентов, составляющих часть договора купли-продажи. Без задатка договор, скорее всего, не будет считаться законным в большинстве американских штатов и зарубежных стран. Одна из многих вещей, которые делает агент покупателя, — это защита задатка покупателя, соблюдая сроки исполнения контракта.

Залог — когда он появится?
Задаток лучше всего описать как частичную оплату дома, который вы собираетесь купить.В среднем задаток передается вскоре после принятия предложения. Обычно это от 24 до 48 часов.

Некоторых покупателей, вкладывающих средства в выдающуюся дорогую недвижимость, могут спросить, как они получили деньги для внесения залога. Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии мошенничества и в том, что деньги поступили из законных источников.

В большинстве случаев покупателей просят предоставить банковские выписки, депозитные квитанции и доказательства того, что деньги находятся на вашем счете не менее 60 дней.В некоторых странах легко совершать офшорные транзакции, но это не относится к Соединенным Штатам. Это может затруднить работу иностранных инвесторов, которые часто полагаются на финансовые ресурсы из-за рубежа или из офшоров.

После того, как задаток подан, он хранится у третьей стороны, такой как риэлторская компания или юрист, до тех пор, пока дом не будет завершен.

Специализированные эскроу-компании возникли в сфере недвижимости, и многие покупатели и продавцы обращаются к ним.

Что произойдет, если сделка не состоится?
Должен ли продавец предполагать, что задаток принадлежит им в момент подачи? Точно нет. Продавец никогда не увидит деньги, если покупатель не допустит дефолта. В большинстве случаев юрист покупателя или агент по закупкам проверяет наличие в контракте положений, защищающих покупателя.

Еще многое может случиться. Если осмотр дома выявляет определенные признаки опасности, покупатель может просто сказать спасибо, но нет.Процесс оценки также может повлиять на размер задатка. Если есть непредвиденные обстоятельства оценки, в которых говорится, что дом должен быть оценен на предмет покупной цены, а это не так, покупателю не нужно будет продолжать.

Финансовые проблемы, такие как провал ипотеки, также означают, что покупатель может получить свои деньги обратно. Слишком много проблем, обнаруженных при осмотре дома, возможно, является наиболее частой причиной возврата покупателю задатка. Да, вы можете попробовать заключить новую сделку, но не всегда получается.

Покупатель не может продать свой дом — еще одна причина, по которой сделка может сорваться. В сфере недвижимости это известно как непредвиденные обстоятельства при продаже дома. Неспособность продавца придерживаться графика выселения — еще одна проблема, которая время от времени нарастает.

Сохраняет ли продавец задаток?
Да, продавец имеет право оставить деньги себе при определенных обстоятельствах. Если покупатель решает отменить продажу без уважительной причины или не соблюдает согласованные сроки, продавец оставляет себе деньги.Это наиболее распространенные способы потери задатка покупателем.

Соблюдение согласованного графика очень важно, когда речь идет о покупке и продаже дома. Бизнес в сфере недвижимости — это принятие обязательств и их выполнение. Вы можете быть одним из многих, и убедиться, что все работает у вас, это все равно что ходить по канату в цирке. Это непросто, и не стоит недооценивать мастерство местного агента по недвижимости.

Если вы покупатель, то обязательно, чтобы на вашей стороне был профессионал с опытом.Агент покупателя поможет вам договориться о задатке, убедиться, что весь процесс покупки дома проходит гладко, и гарантирует, что вы получите лучшее соотношение цены и качества в отношении общей покупной цены собственности.

Последние мысли о задатках
Итак, отвечая на вопрос «у кого остается задаток, когда продажа дома проваливается?» все сводится к тому, кто нарушил условия контракта. Если покупатель не выполнит одно из своих обязательств или временных рамок, он потеряет свои деньги.Если, однако, покупатель откажется от сделки из-за одной из непредвиденных обстоятельств, продавец не сможет удержать задаток.

И покупатели, и продавцы должны знать все тонкости задатка.

Билл Гассетт — признанный на национальном уровне лидер в сфере недвижимости, который помогал людям покупать и продавать Metrowest Massachusetts недвижимости в течение последних 33 лет. Он был одним из лучших RE / MAX REALTORS® в Новой Англии в течение последнего десятилетия.В 2018 году он был агентом RE / MAX №1 по недвижимости в Массачусетсе.

Что такое задаток (и как его защитить)

Последнее, что хочет сделать любой покупатель жилья, — это вкладывать деньги в покупку дома, а затем терять их, но это случается. Ваш задаток — это первоначальный взнос, который вы вносите при подписании договора купли-продажи. В некоторых случаях вы можете внести задаток, когда делаете предложение. К сожалению, есть много способов потерять задаток.

Если вы не уверены, как будет обрабатываться ваш депозит, задавайте вопросы во время предложения. Попросите показать в контракте формулировку, которая гарантирует возврат вашего депозита, и указывает, сколько времени потребуется, чтобы вернуть ваш депозит. Не каждый договор купли-продажи предоставляет такой вид защиты.

Узнайте больше о депозитах задатка, о том, как они работают и как обезопасить себя.

Ключевые выводы

• Задаток — это начальный добросовестный залог, который вы вносите при подписании договора купли-продажи, и обычно он составляет от 1% до 5% от продажной цены.
• При отправке задатка важно защитить себя, сотрудничая с уважаемой третьей стороной и получив квитанцию.
• Помимо мошенничества, вы также можете потерять задаток, если не будете соблюдать условия договора купли-продажи.

Что такое задаток?

Задаток — это добросовестный депозит, который является частью первоначального взноса, но это не то же самое, что первоначальный взнос. Это похоже на то, как покупатель говорит продавцу: «Да, я достаточно серьезно отношусь к покупке вашего дома, и я готов вложить свои деньги туда, куда мне нужно.»

Когда договор купли-продажи выполняется, он определяет, сколько денег покупатель изначально вкладывает в обеспечение контракта — задаток — и сколько денег в конечном итоге будет внесено в качестве первоначального взноса. Первоначальный взнос — это часть продажной цены дома, выплачиваемая авансом, а не финансируемая как часть ипотеки.

Сколько стоит задаток?

Специального требования о внесении задатка не существует, но потенциальные покупатели жилья обычно вносят от 1% до 5% от покупной цены в качестве задатка.Имейте в виду, что сумма вашего задатка зависит в первую очередь от вашего рынка и местных обычаев.

Поскольку нет установленной суммы, суммы задатка варьируются от рынка к рынку и по стране. В Калифорнии, например, депозиты обычно составляют от 1% до 3% от продажной цены. Покупатели из Калифорнии не часто закладывают более 3%, поскольку большинство из них подписывают оговорку о заранее оцененных убытках, которая ограничивает продавца до 3% от покупной цены в качестве возмещения убытков в случае невыполнения обязательств.

Если это рынок продавца, на котором многие покупатели борются из-за ограниченных запасов, для покупателя имеет смысл внести более крупный задаток, чтобы побудить продавца принять предложение.

На рынках покупателя более крупный задаток может побудить продавца согласиться на более низкую закупочную цену. Часто рынок и местные условия определяют, сколько вы должны предложить в качестве задатка.

Как защитить свой депозит

Делая предложение и отправляя свой задаток, стоит быть проинформированным.Хотя проблемы возникают редко, убедитесь, что вы передаете депозит доверенному лицу. Если что-то покажется подозрительным, поговорите с доверенным консультантом. Важно защитить себя и свои деньги от возможного мошенничества.

Помните следующие советы, чтобы обезопасить свой депозит задатка:

• Никогда не давайте задаток напрямую продавцу.
• Сделайте депозит на имя уважаемой третьей стороны, такой как хорошо известная и признанная брокерская компания по операциям с недвижимостью, юридическая фирма, эскроу-компания или титульная компания.
• Убедитесь, что третье лицо внесет средства на отдельно обслуживаемый счет условного депонирования.
• Получить квитанцию.
• Как правило, не разрешайте выдачу задатка до закрытия транзакции.
  

Как можно потерять задаток

Как правило, покупатели могут потерять свой задаток, если не будут соблюдать условия договора купли-продажи. Например, в контракте может быть указано, когда необходимо завершить проверки и когда покупатель может отказаться от контракта.Если покупатель ждет проверки, а затем откажется от контракта после истечения крайнего срока, он может потерять задаток.

Однако законы различаются от штата к штату, поэтому обязательно прочтите свой контракт. В Калифорнии, например, стандартные контракты на покупку Калифорнийской ассоциации риэлторов (CAR) позволяют возвращать задаток покупателю в течение определенного периода времени, если он решит отменить сделку.

Если в этот момент продавец откажется вернуть залог без причины, он может в конечном итоге заплатить покупателю гражданский штраф в размере 1000 долларов США.Однако не каждый агент является членом CAR в Калифорнии. В других штатах могут быть формы, утвержденные государством.

Как Escrow может защитить ваш депозит

Хранение задатка на счете условного депонирования может помочь защитить вас. Например, предположим, что в вашем договоре купли-продажи предусмотрена возможность проверки дома. Если продавец согласился произвести необходимый ремонт, но так и не закончил его, вы можете отказаться от контракта.

Поскольку ваш задаток хранится на счете условного депонирования, у продавцов еще нет ваших денег, и они могут быть вам возвращены.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что такое задаток?

Задаток — это добросовестный залог, который показывает продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке дома. Это часть первоначального взноса, но не весь первоначальный взнос.

Как лучше всего защитить свой депозит задатка?

Лучший способ защитить задаток — передать его надежному стороннему источнику, а не напрямую продавцу.Это может быть компания по недвижимости, эскроу-компания, титульная компания или юридическая фирма.

Какой размер типичного залога задатка?

Нет установленных требований в отношении размера задатка. Но обычно это от 1% до 5% от общей покупной цены. Это может отличаться в зависимости от вашего местного рынка.

Возвращается ли задаток?

Если покупка дома удалась, задаток будет востребован продавцом. Если договор купли-продажи сорвется, он может быть возвращен покупателю в зависимости от обстоятельств.

Залог покупки дома и первоначальный взнос в Массачусетсе объяснили?

Несмотря на то, что это часто путают впервые покупатели жилья, залог и первоначальный взнос — это не одно и то же

Часто при сделке с недвижимостью в Массачусетсе покупатель, впервые покупающий жилье, и покупатели, не знакомые с процессом покупки жилья в Массачусетсе, часто задают вопрос: «В чем разница между залогом и первоначальным взносом?» Часто покупатели жилья думают, что эти два термина означают одно и то же.Залог и первоначальный взнос равны , а не .

Залог в договоре недвижимости

Ниже приводится простой обзор процесса покупки жилья в Массачусетсе:

1. Покупатель жилья представляет письменный договор на покупку недвижимости, обычно называемый офертой, и согласовывает (обычно через своего агента-покупателя) цену, сроки и условия покупки недвижимости.

2. После принятия оферты или встречного предложения каждая из сторон подписывает согласованное письменное предложение.

3. Покупатель жилья нанимает домашнего инспектора для осмотра дома и других проверок.

4. Покупатель жилья и продавец подписывают договор купли-продажи в Массачусетсе («P&S»), который заменяет первоначальный договор купли-продажи.

5. Покупатель жилья получает от кредитора обязательство по предоставлению ссуды не позднее крайнего срока финансирования на случай непредвиденных обстоятельств, указанного в P&S.

6. Homebuyer выполняет заключительное пошаговое руководство и подписывает юридические документы при закрытии.

Когда покупатель жилья и продавец ведут переговоры о сделке с недвижимостью, сумма залога, как и все основные положения и условия, является предметом переговоров. Депозит иногда называют «задатком». Хотя это может быть предметом переговоров, обычно существует первоначальный депозит в размере 1000 долларов США, когда стороны подписывают предложение. Более существенный залог — часто 5 процентов от покупной цены, но иногда меньше или больше в зависимости от различных факторов — вносится, когда стороны подписывают P&S.Например, при покупной цене 400 000 долларов покупатель жилья внесет депозит в размере 1000 долларов США во время подписания предложения и дополнительный депозит в размере 19 000 долларов США во время подписания P&S, что составляет общую сумму депозита в размере 5 процентов. Если покупатель жилья пользуется программой для нового покупателя, которая не требует столько наличных денег, общий залог может быть менее 5 процентов.

Депозиты хранятся на условном депонировании, обычно в офисе листингового агента или у поверенного продавца. Тот, кто держит депозит, действует как агент условного депонирования и несет обязательства перед обеими сторонами по учету удерживаемых денег.В случае возникновения спора между сторонами агент условного депонирования должен держать деньги в условном депонировании до получения обоюдного согласия на освобождение денег или решения суда.

Назначение депозита

Цель депозита (-ов) в договоре купли-продажи заключается в том, чтобы привязать покупателя к сделке путем наложения штрафа за нарушение договора. Чтобы быть ясным, почти любой стандартный договор предложения и P&S будут содержать положения, которые защищают покупателя жилья путем предоставления непредвиденных обстоятельств, связанных с осмотром дома, непредвиденных обстоятельств ипотечного финансирования, непредвиденных обстоятельств, которые собственность имеет чистую и пригодную для продажи и будет по существу в том же состоянии на заключительном этапе обхода, что и во время домашнего осмотра.

Если покупатель жилья своевременно отменяет предложение или P&S в соответствии с любыми действительными непредвиденными обстоятельствами, покупатель имеет право на полный возврат депозита (ов) без риска штрафа. С учетом вышесказанного, депозит предусматривает положение о конфискации, если покупатель отказывается от договора по какой-либо другой причине — хладнокровие, изменение мнения, потеря работы и т. Д. В этих обстоятельствах продавец имеет право удержать залог как «заранее оцененные убытки», что означает, что продавец не может предъявить иск покупателю жилья за дополнительные убытки, такие как упущенная выгода или другие расходы.

Первоначальный взнос против депозита

Первоначальный взнос — это сумма основного долга / капитала, которую покупатель жилья «кладет» при закрытии, чтобы купить недвижимость. Если это транзакция наличными, то на самом деле авансового платежа нет, покупатель «выставляет» полную покупную цену. В финансируемой транзакции (покупка с использованием ипотечной ссуды) простое уравнение денег, которое покупатель должен внести для закрытия, выглядит следующим образом: Авансовый платеж + Ипотечный ссуда + Затраты на закрытие = $$$, необходимые при закрытии. «Затраты на закрытие» — это все затраты, связанные с покупкой, такие как гонорары кредитора, судебные издержки, предоплата и другие расходы.

А где тут депозит? Покупатель жилья уже представил продавцу некоторую сумму денег, и эти деньги хранятся на условном депонировании до закрытия сделки.

Рассмотрим следующий пример: вы покупаете дом за 200 000 долларов; общая сумма вкладов составляет 5 процентов (10 000 долларов США), а ваши вклады составляют 20 процентов (первоначальный взнос в размере 40 000 долларов США).

Залог привязывает вас к собственности. Если вы сделаете , а не , отмените контракт, вы вернете свой депозит в размере 10 000 долларов при закрытии; следовательно, вы приходите с 40 000 долларов (депозит 10 000 долларов + 30 000 долларов с вашего приза) в качестве первоначального взноса + 160 000 долларов от вашего кредитора (ипотечная ссуда) + заключительные расходы.

В случае 5-процентного авансового платежа вам нужно будет только довести сумму ваших затрат на закрытие до закрытия, потому что депозит покроет первоначальный платеж.

Другой пример: вы также получаете кредит покупателя от продавца (также называемый концессией продавца) при закрытии на санкционированные затраты на закрытие. Допустим, ваши затраты на закрытие составляют 6300 долларов, и вы получаете кредит покупателя на 5000 долларов при закрытии сделки от продавца. В приведенном выше примере 5-процентного авансового платежа ваш депозит будет покрывать авансовый платеж, и вам нужно будет принести только 1300 долларов на покрытие затрат на закрытие вместо 6300 долларов.

Самое важное, что нужно помнить покупателю дома, — это то, что залог (-ы) подвержены риску, если вы нарушите договор оферты или договор купли-продажи, поэтому покупатели жилья должны тщательно учитывать риски и работать с компетентными профессионалами.

Разъяснение задатка и домашних вкладов

Как только вы нашли дом своей мечты, вам нужно убедить продавца в том, что вы серьезно относитесь к покупке.Это даст им уверенность в том, что они смогут безопасно забрать свой дом с рынка и продать его вам. Это достигается за счет внесения задатка за дом.

Но как работают домашние депозиты и что вам нужно знать?

Давайте посмотрим.

Когда вы делаете предложение на дом, вы хотите, чтобы продавец снял свою собственность с продажи. Это сопряжено с риском для продавца, и чтобы продемонстрировать, что вы серьезно относитесь к покупке, необходимо внести залог за дом.

Задаток мешает покупателям размещать предложения по нескольким домам, а затем большинство из них отбрасывает их после того, как продавцы убрали свой дом с рынка. Это приведет к потере времени продавцов и, вероятно, увеличит их затраты на продажу.

Наличие требования о внесении нескольких процентов от покупной цены на счет условного депонирования защищает продавца в случае, если покупатель желает выйти из сделки. Затем депозит будет использован в качестве части затрат на закрытие или первоначального взноса, когда покупка будет успешно закрыта.

Не всегда будет требование вносить задаток, но, если местный рынок относительно силен, он, скорее всего, потребуется. На горячем рынке продавец предпочтет внести задаток, чтобы защитить их, а также добавить некоторую безопасность для покупателя.

Так как это деньги, которые в любом случае пойдут на расходы на покупку дома, в этом нет большого недостатка. Хотя это означает, что вы должны найти часть денег раньше, чем вам в противном случае потребовалось бы.

Как правило, вам придется платить больше на более горячих рынках. Если дом находится на рынке дольше, размер необходимого залога может быть меньше. Если у дома, который вы хотите купить, много потенциальных покупателей, лучше внести больший залог.

Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии направить вас к нужной сумме депозита, которую он может предложить продавцу. Более значительные суммы будут выгоднее продавцу, если вы будете конкурировать с другими покупателями.На большинстве рынков недвижимости по всей стране вы можете рассчитывать заплатить от одного до пяти процентов от покупной цены за задаток.

Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии предложить правильную сумму задатка в соответствии с местными обычаями.

Когда вы делаете предложение на дом, есть пункты, позволяющие вам отказаться от договора с возвращенным залогом. Эти общие непредвиденные обстоятельства в сфере недвижимости гарантируют, что определенные вещи произойдут в процессе покупки, и защитят покупателя, если они этого не сделают.

Довольно часто покупатели и продавцы спрашивают, у кого остается задаток. Ответ зависит от того, кто не соблюдал договор должным образом.

• Домашний осмотр
• Условные обязательства по ипотеке
• Оценка недвижимости
• Непредвиденные обстоятельства продажи дома

Это наиболее типичные непредвиденные обстоятельства, которые могут позволить вернуть ваш домашний депозит.Давайте внимательно рассмотрим каждый из них.

Осмотр дома — один из важнейших аспектов покупки дома. Когда вы покупаете дом впервые, вы должны быть уверены, что не покупаете лимон. Если вы сделали предложение, а затем обнаружили, что существуют серьезные структурные проблемы, у вас возникнут проблемы без непредвиденной проверки дома.

Это позволяет вам вызвать домашнего инспектора для проверки собственности, и в случае обнаружения серьезных опасений у вас есть возможность уйти, не потеряв залог.Если обнаруженные проблемы не являются серьезными, вы можете попросить продавца произвести ремонт или пересмотреть предложение.

Даже если вы предварительно одобрили ипотечный кредит, когда вы делаете предложение, у вас все равно могут возникнуть проблемы с получением ссуды от вашего кредитора, когда она вам понадобится. Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств защищает ваш задаток, если вы не сможете получить ссуду, необходимую для покупки.

Условие оценки вступит в силу, если дом будет оценен ниже суммы предложения.В таких обстоятельствах вам придется компенсировать разницу, и это может сделать невозможным продолжение покупки.

Кредитор наймет оценщика, чтобы определить справедливую рыночную стоимость дома. Если она не достигает предложенной цены, вы можете отказаться от покупки, вложив в нее задаток.

Если вам нужно подождать, пока ваш существующий дом будет продан, прежде чем вы сможете купить, на случай непредвиденных обстоятельств продажи ваш депозит будет защищен.Если ваш нынешний дом не продается, вы можете вернуть заработанные деньги и двигаться дальше.

С точки зрения продавца, чем меньше непредвиденных обстоятельств, тем лучше. С меньшим количеством непредвиденных обстоятельств вероятность продажи значительно возрастает.

Когда люди спрашивают, что означает «условность», скорее всего, причиной являются обсуждаемые выше пункты. После того, как непредвиденные обстоятельства будут устранены, дом будет помечен в соответствии с соглашением.

Когда потенциальных покупателей много, на вас могут оказать давление, чтобы сократить непредвиденные расходы по вашему предложению. Это поможет ускорить процесс покупки и может убедить продавца согласиться с вашим предложением. Однако это может поставить вас в затруднительное положение, если дела пойдут не по плану.

Если вы уверены, что ваша ссуда будет одобрена, можно отказаться от непредвиденных финансовых обстоятельств, хотя другие условия могут быть более рискованными.Непредвиденный случай осмотра может спасти вас, даже если дом находится в хорошем состоянии и не подлежит удалению. Если вы не уверены в справедливой рыночной стоимости, следует также сохранить оценку непредвиденных обстоятельств.

Поскольку мы говорим о тысячах долларов, вам нужно быть осторожным с депозитом, чтобы не потерять деньги. Важно внимательно следить за каждой датой непредвиденных обстоятельств. Вы должны убедиться, что ни одно из них не истекло.

При оплате депозита условного депонирования его следует передавать не домовладельцу, а агенту по недвижимости продавца или титульной компании в зависимости от местных обычаев. Выплата денег эскроу или титульной компании помогает избежать мошенничества. Это должно быть оплачено с помощью сертифицированного или личного чека или банковским переводом, чтобы была документация. Кроме того, попросите квитанцию, если вы платили чеком.

Когда вы будете удовлетворены непредвиденными обстоятельствами и согласитесь купить дом с продавцом, вы должны вспомнить свои обязанности по контракту.Это установит график, когда определенные вещи должны быть выполнены, чтобы оставаться в рамках соглашения. Продавец потенциально может отказаться от сделки, если ваши обязательства не будут выполнены.

Поскольку покупка дома требует значительных денежных средств, всегда полезно убедиться, что все задокументировано. Любые изменения в сроках или непредвиденных обстоятельствах должны быть изложены в письменной форме. Кроме того, убедитесь, что в вашем контракте указано, что произойдет, когда сделка будет завершена, и как вы получите обратно свой домашний депозит.

Депозит может показаться еще одним расходом, который вы должны покрыть при покупке дома, но он защищает вас, если что-то пойдет не так. Деньги в любом случае пойдут на другие ваши расходы, когда вы успешно купите дом. Надеюсь, вы знаете, что лучше понимаете, как вклад задатка работает в сделке с недвижимостью.

Об авторе: Вышеупомянутая статья о «Задаток и депозиты дома» была написана Биллом Гассеттом.Билл работает в сфере недвижимости последние тридцать три года. Он работает в RE / MAX Executive Realty в Хопкинтоне, Массачусетс. Билл любит предоставлять покупателям, продавцам и другим агентам по недвижимости достоверную информацию, чтобы они могли принимать наилучшие решения. Его произведения были представлены на RIS Media, Национальной ассоциации риэлторов, Inman News, Placester, Today.com, Credit Sesame и других.

О блоге по недвижимости Рочестера: Блог по недвижимости в Рочестере принадлежит и управляется Кайлом Хискоком из команды Hiscock Sold в RE / MAX Realty Group.Обладая более чем 40-летним совместным опытом, если вы думаете о продаже или покупке, мы будем рады поделиться своими знаниями и опытом.

Мы обслуживаем следующие районы Большого Рочестера, штат Нью-Йорк: Irondequoit, Webster, Penfield, Pittsford, Fairport, Brighton, Greece, Gates, Hilton, Brockport, Mendon, Henrietta, Perinton, Churchville, Scottsville, East Rochester, Rush, Honeoye Falls, Chili.