В каком банке лучше брать ипотеку (ипотечный кредит) – Выбор ипотечного банка

А

Автово 11

Адмиралтейская 1

Академическая 43

П

Площадь Александра Невского 24

Б

Балтийская 31

Большевиков пр. 65

В

Василеостровская 42

Г

Горьковская 15

Гостиный двор 1

Гражданский пр. 62

Д

Девяткино 78

Достоевская 4

У

Улица Дыбенко 64

Е

Елизаровская 10

З

Звездная  60

К

Кировский Завод 6

Комендантский пр.  37

Крестовский остров 31

Купчино 69

Л

Ладожская 55

Ленинский пр. 38

Лесная 53

Лиговский пр. 15

Ломоносовская 

34

М

Маяковская 18

Международная 6

Московская 34

Московские ворота 17

Н

Нарвская 9

Новочеркасская 37

О

Обухово 17

Озерки 44

П

Парк Победы 14

Парнас 55

Петроградская 

36

Пионерская 39

Площадь Восстания 26

Площадь Ленина 21

Площадь Мужества 34

Приморская 37

Пролетарская 24

Проспект Ветеранов 47

Проспект Просвещения 40

Р

Рыбацкое 25

С

Старая Деревня  34

У

Удельная 26

Ф

Фрунзенская 38

Ч

Черная речка 29

Чернышевская 19

Э

Электросила 14

П

Политехническая 17

В

Выборгская 44

Н

Невский проспект

Ч

Чкаловская 43

С

Спортивная 33

Садовая 

3

Сенная

Спасская 2

В

Владимирская 7

О

Обводный канал 19

В

Волковская 5

Б

Бухарестская 7

Т

Технологический институт 16

П

Пушкинская 7

З

Звенигородская 7

П

Проспект Славы 5

Д

Дунайская 6

Ш

Шушары 32

З

Зенит 10

Б

Беговая 20

Т

Театральная 7

Г

Горный институт 34

Ю

Юго-Западная 41

П

Путиловская 4

5 банков где выгоднее взять ипотечный кредит в 2021 [ипотека под маленький процент]

Купить квартиру мечтают очень многие, но далеко не все могут себе позволить потратить сразу настолько ощутимую сумму денег.

Выход в такой ситуации зачастую бывает только один – взять ипотечный кредит. Многие не могут решиться на столь ответственный шаг, понимая, что подобный кредит придется выплачивать очень долго. Тем не менее, при соблюдении нескольких правил, а также тщательном выборе банка, можно переселиться в собственную квартиру без существенных проблем.

Как правильно и выгодно взять ипотечный кредит

Решение купить квартиру в ипотеку для многих становится самым важным в жизни. При этом очень хочется, чтобы займ был максимально выгодным и не стал кабалой.

Как правильно взять ипотечный кредит? Вопрос этот неизбежно возникает у потенциальных заемщиков. На самом деле есть несколько важных правил, соблюдение которых поможет сделать покупку квартиры радостным событием и не позволит оформлению ипотеки испортить жизнь заемщику.

1. Прежде чем оформить ипотеку, следует оценить свои возможности. Желательно, чтобы ежемесячные платежи не превышали одной трети семейного бюджета. Если не соблюсти это правило, тянуть ипотеку может быть очень сложно.
2. Лучше всего улучшать жилищные условия постепенно. В этом случае сумма платежа будет ниже. Кроме того, выплатить ипотеку удастся быстрее, а при желании купить в будущем квартиру побольше, можно будет оформить кредит под более выгодные условия.
3. Недостаточно просто взять ипотечный кредит в банке. Следует вовремя вносить ежемесячные платежи. Максимальная экономия семейного бюджета поможет создать подушку безопасности. В идеале она должна быть около трех ежемесячных платежей. Это поможет платить ипотеку даже в случае временных трудностей. Когда «заначка» будет создана, можно начинать частично досрочные гашения. Это поможет сэкономить на выплате процентов.

Минимальная переплата может быть достигнута не только тогда, когда подобраны лучшие условия по ипотечному кредиту. Важно покупать квартиру тогда, когда на рынке наблюдается падение. Стоит ли брать ипотеку в этом году, читайте в специальном обзоре.

---

Самые лучшие банки для ипотечного кредита

С оформлением ипотеки торопиться не стоит. Еще до принятия решения следует внимательно ознакомиться с предложениями различных кредитных организаций. Чтобы понять, где лучше взять ипотечный кредит. При этом следует принять во внимание не только размер процентной ставки, но и другие условия:

• Наличие дополнительных комиссий, страховок и платежей.
• Условия досрочного гашения (в том числе частичного).
• Размер первоначального взноса. Сразу скажем, что оформить ипотечный кредит без первоначального взноса в 2021 году довольно затруднительно, потому что для банка это большие риски. Как правило, первый взнос по таким кредитам начинает от 10 процентов. Если у Вас нет первоначального взноса для покупки квартиры в кредит, обратите внимание на банки, где можно оформить потребительский кредит на любые цели. Полученные деньги можно направить на первоначальный взнос по ипотеке.

Рекомендуем прочитать: ТОП-7 банков для кредита без поручителей в 2021 году

Большое количество предложений на рынке нередко ведет к тому, что потенциальные заемщики могут запутаться и растеряться.

Огромное количество заманчивых рекламных лозунгов могут и вовсе ввести в заблуждение. Поэтому нелишним будет использовать при выборе ТОП-5 лучших банков для ипотечного кредита, составленный специалистами.

Онлайн-ипотека на выгодных условиях в банке «Открытие»

Решая, в каком банке оформить ипотечный кредит , не стоит оставлять без внимания банк «Открытие». Условия по ипотечному кредитованию здесь довольно лояльные. На выбор клиенту предлагается несколько интересных программ в зависимости от потребностей заемщика.

Виды ипотечных программ в банке «Открытие»

1. Покупка квартиры в новостройке.
2. Покупка квартиры на вторичном рынке.
3. Рефинансирование ипотечных кредитов других банков.
4. Военная ипотека.
5. Недвижимость под материнский капитал.
6. Ипотечное кредитование на покупку больших апартаментов.

Процентная ставка в банке Открытие определяется тем, по какой ипотечной программе был выдан кредит. На минимальный процент – 7. 95% можно рассчитывать при покупке квартиры в новостройке или военной ипотеки. Из других особенностей — первый взнос от 10% и максимальный срок — 30 лет. Оформление ипотеки происходит онлайн.

Подробности и онлайн-заявка на ипотеку в банк «Открытие»

---

Ипотека от Циана — способ взять ипотечный кредит дешевле чем в банках

Ипотека от Циана — это ипотечный сервис от крупнейшего портала недвижимости в России. На портале ежедневно размещаются сотни тысяч новых объявлений о продаже и покупке квартир, домов и другой недвижимости. На сегодняшний день, это крупнейшая база недвижимости.

На сайте действует специальный сервис, который помогает получить одобрение на первичную и вторичную недвижимость сразу в нескольких банках. Это своеобразный, агрегатор предложений банков.

Циан Ипотека сотрудничает со следующими кредитными организациями:

Для того, чтобы получить самые лучшие условия из этих банков, Вам достаточно оставить заявку на сайте, указав номер мобильного телефона и специалист сервиса Циан Ипотека Вам перезвонит и поможет заполнить заявку. Благодаря тому, что там представлены условия нескольких конкурирующих банков, можно легко оформить ипотечный кредит даже дешевле, чем непосредственно в конкретном банке.

Оставить онлайн заявку на Циан Ипотека

---

Ипотечный кредит под маленький процент от 6.99% в Росбанке

В Росбанке можно оформить ипотечный кредит под маленький процент и на довольно выгодных условиях. Здесь можно оформить квартиру в ипотечный кредит с одной из самых маленьких процентных ставок среди всех банков — от 6.99% годовых. Кроме того, банк очень лояльно относятся к рассмотрению кредитной истории заемщиков (даже если были просрочки в прошлом, или есть сейчас кредиты или кредитные карты).

Кстати, здесь можно оформить кредит и на рефинансирование действующей ипотеки в другом банке.

В чем выгода ипотечного кредита в Росбанке:

• Банком рассматриваются как граждане РФ, так и иностранцы. Наемные сотрудники или ИП.
• Возраст для оформления недвижимости в ипотеку — от 20 до 65 лет.
• Стаж на последнем месте работы — от 1 месяца (если прошел испытательный период). Также банк может рассмотреть заемщиков после декретного отпуска.
• Не учитываются просрочки в прошлом по кредитам на суммы до 500 тысяч (оформленные до 2015 года), а также действующие долги по кредитным картам.
• По желанию, для увеличения суммы и шансов на одобрение можно привлечь созаемщиков (родственников или третьих лиц).
• Можно оформить ипотечный кредит без справки 2-НДФЛ и копии трудовой книжки при условии предоставления электронной выписки из ПФР с портала Госуслуг ( форма CPB-6).

Оставить онлайн заявку в Росбанк и получить решение

---

Ипотечный кредит выгодно с господдержкой от банка ВТБ

Следующий банк в рейтинге банков, выдающих выгодные ипотечные программы — ВТБ.

• Процентная ставка здесь начинается с 10.2%.
• Первоначальный взнос меньше, чем во многих других банках – 10%.
• Возможность оформления без авансового платежа под материнский капитал.

Кроме того в этом банке действует программа «Ипотечный кредит с господдержкой». Программа подразумевает льготное кредитование семьи, у которой с 01.01.2018 родился второй или третий ребенок. На определенный период устанавливается льготная ставка 6% при первоначальном взносе от 20%. Согласитесь, что это выгодно?

Также есть интересная программа «Больше метров — ниже ставка» при покупке квартиры от 65 кв. метров. То есть, чем больше квартира, тем меньше процентная ставка.

---

Ипотечное кредитование на строительство или покупку загородного дома от Сбербанка

Самый большой банк страны — Сбербанк, также ведет очень активную деятельность на ипотечном рынке кредитования. Банк охотно кредитует как сами застройщиков, так и заемщиков, которые хотят квартиру в ипотечный кредит. Причем оформить ипотечный кредит могут даже пенсионеры, но при условии что погашение кредита предусмотрено до 75 лет заемщика.

Как и в других банках, здесь предлагается ипотечный кредит с господдержкой для семей с детьми; ипотека на новостройки и вторичное жилье; военные ипотечные программы; ипотека с использованием маткапитала. Также есть программы, которые не всегда можно встретить в других банках. Это — ипотечный кредит на строительство жилого дома, а также ипотечный кредит на покупку или строительство загородной недвижимости (частный дом, садовый участок и тд).

---

Специалисты утверждают, что интерес к ипотечному кредитованию в 2021 году не станет меньше. Скорее всего, он будет только расти. При правильном отношении к таким займам ипотека принесет только радость переезда в новое жилье. При этом не стоит брать кредит в первом попавшемся банке. Важно разобраться, где выгоднее взять ипотечный кредит. Это поможет сэкономить львиную долю семейного бюджета.

P/S прежде чем взять ипотеку, обязательно посмотрите «5 правил комфортной ипотеки»

Halyk Info — Часто задаваемые вопросы

В целях дополнительной защиты Ваших средств от противоправных действий третьих лиц, на все карты Halyk Bank по умолчанию установлены лимиты на максимальные/минимальные суммы проведения определенных операций, которые Вы можете самостоятельно временно отменить/установить в Halyk Homebank.

Повышенные размеры лимитов по переводам/ операциям в приложении Halyk Homebank для клиентов прошедшим процедуру onboarding с верификацией личности: распознавание лица, скан удостоверения личности, подтверждение с помощью SMS-кода:

Ограничения на перевод между своими счетами в Halyk Homebank (в зависимости от ограничений по продукту, за исключением изъятия с депозита):
• минимальная сумма перевода — 50 KZT/1 USD/1 EUR
• максимальная сумма перевода в сутки до 30 000 USD, в месяц — 1 млн USD.

Лимит на перевод на карту по мобильному номеру клиенту Halyk Bank:
• минимальная сумма перевода — 50 KZT
• максимальная сумма перевода: за 1 операцию — 5 000 USD, в сутки — 10 000 USD, в месяц — 30 000 USD.
• максимальное количество переводов — 100 переводов в сутки.

Лимит на перевод с карты Halyk Bank на карту Halyk Bank:
• минимальная сумма перевода — 50 KZT
• максимальная сумма перевода: за 1 операцию — 5 000 USD, в сутки — 10 000 USD, в месяц — 30 000 USD.
• максимальное количество переводов — 100 переводов в сутки.

Лимит на перевод с карты Halyk Bank на карту другого банка:
• минимальная сумма перевода — 50 KZT
• максимальная сумма перевода: за 1 операцию — 2 500 USD, в сутки — 5 000 USD, в месяц — 10 000 USD.
• максимальное количество переводов — 100 переводов в сутки.

Ограничения на перевод с карты/со счета на 20-ти значный счет:
• максимальная сумма перевода на счет третьего лица в БВУ: за 1 операцию — 3 500 USD, в сутки — 7 000 USD, в месяц — 10 000 USD.
• максимальная сумма перевода на счет третьего лица в Halyk Bank: за 1 операцию — 5 000 USD, в сутки — 10 000 USD, в месяц — 30 000 USD.

Лимит на перевод с карты на любой банкомат сети Halyk (Cash by Code):
• максимальная сумма снятия: за 1 операцию — 750 USD, в сутки -2 500 USD, в месяц — 10 000 USD.
• минимальная сумма снятия: 2 000 тенге/ эквивалент в валюте в сутки.
• сумма должна быть кратна 1 000 тенге (только сумму 3000 снять нельзя)

Ограничения на переводы с карты на зарубежную карту:
• максимальная сумма перевода: за 1 операцию — 2 500 USD, в сутки — 5 000 USD, в месяц — 10 000 USD.
• максимальное количество переводов — 100 переводов в сутки.

Переводы на QR-код:
• максимальная сумма перевода: за 1 операцию — 5 000 USD, в сутки — 10 000 USD, в месяц — 30 000 USD.

Перевод Western Union:
• максимальная сумма перевода: за 1 операцию — 1 000 USD, в сутки — 3 000 USD, в месяц — 25 000 USD.
• максимальное количество переводов — 8 переводов в месяц.

Вы можете самостоятельно временно отменить/ установить лимиты в приложении Halyk Homebank.
• установить ограничения на расходы по карте
• снять ограничение на проведение онлайн платежей/ транзакций в сети интернет/на транзакции в POS-терминалах
• снять ограничение на обналичивание средств через банкоматы

Крупные ипотечные кредиторы заигрывают с катастрофой

История подсказывает, что долгая игра является выигрышной стратегией. Те, у кого есть дисциплина, чтобы оставаться последовательными, даже если это означает брать на себя краткосрочные убытки, как правило, побеждают.

К сожалению, крупным банкам на данный момент не хватает финансовой стабильности и дисциплины. Если его не остановить, это может привести к убыткам, которые могут заложить основу для следующего банковского кризиса.

Банки в настоящее время продвигаются вперед, ориентируясь на ожидаемую прибыль, если все пойдет по одному конкретному плану.Пока все работает.

Крупнейшие банки получили рекордную прибыль в последние годы, а 2019 год стал лучшим годом для банковских акций за более чем два десятилетия.

Но пока впереди все ясно, банки игнорируют все предупреждающие знаки на своих периферийных устройствах. Без действий они могут оказаться пойманными — со всеми деньгами, которые можно купить за туннельное зрение — в проигрышной длинной игре.

Все это сосредоточено вокруг растущего аппетита к риску, который просачивается обратно на рынок спустя более десяти лет после краха кредитования.Да, кредитование с использованием заемных средств для предприятий, обремененных долгами (и коммерческих отношений банков с ним), в настоящее время получает пугающие заголовки. Но преуменьшение роли банковского сектора в риске заемщика, возвращающемся в ипотечный сектор, является ошибкой.

Убыточные действия, которые сейчас предпринимают банки, уже вызвали цепную реакцию, которая сказалась на всей отрасли.

Согласно данным Ассоциации ипотечных банкиров и консультационной фирмы по ипотеке Stratmor, объем наличных денежных средств, которые крупные банки потратили на ипотечные кредиты в 2018 году, был даже более ошеломляющим, чем предполагали многие представители отрасли.

Крупные банки выдержали средний убыток в размере 4803 доллара США на каждую розничную ипотеку, выданную в 2018 году (по сравнению с чистой прибылью 376 долларов США на ссуду для независимых ипотечных банкиров). Аппетит к подобным потерям растет.

Wells Fargo, JPMorgan Chase и Bank of America продемонстрировали склонность к выдаче ссуд с отрицательной маржой, например, предлагая определенные ипотечные ссуды без комиссии за оформление.

Потеря денег по этим кредитам в краткосрочной перспективе имеет смысл по ряду причин. Это считается более чем доступным, чтобы расслабиться и понизить прибыльность ипотечных кредитов, потому что банки в любом случае не гонятся за начальным доходом.

Настоящие деньги находятся в правах на обслуживание ипотечных кредитов, или MSR. Финансовая структура отдает предпочтение MSR над доходами от создания.

В конце 2018 года финансовые прогнозы во всех уголках отрасли предсказывали, что ставки вырастут в 2019 году, что привело бы к снижению риска досрочной выплаты и значительному увеличению портфелей MSR.Это особенно верно для крупных банков, которые по-прежнему являются одними из крупнейших игроков в сфере ипотечного кредитования.

Перевод: соусник катится, как только ставки начинают делать то, что все предсказывали. А тем временем, пока преобладало сжатие, банки могли полагаться на диверсифицированный набор инструментов для увеличения доходов, чтобы компенсировать убытки. Комиссия за овердрафт в размере 35 долларов приносит такой же доход, как и выдача кредита в размере 1000 долларов США под 3,5% годовых.

Другими словами, потеря денег из-за ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе вполне приемлема, если ставка на процентные ставки окупается в долгосрочной перспективе.

Однако есть проблема. Банкам нужно одно, чтобы эта крупная ставка окупилась, чего просто не происходит: ставки не повысились.

Процентные ставки даже не оставались на прежнем уровне. На самом деле они на рекордно низком уровне.

Это продолжительное падение ставок стимулировало миллионы рефинансирования ипотечных кредитов. И результирующий бум означает, что портфели MSR снижаются в стоимости по всей отрасли, потому что риск предоплаты вырисовывается очень большой.

Еще неизвестно, снизит ли Федеральная резервная система еще раз ставки.Но вот какова реальность: это не имеет значения. Независимо от шагов, которые ФРС делает или не делает, балансы не будут выглядеть хорошо.

Более того, ничего предвидимого не произойдет, чтобы существенно поднять ставки и обратить вспять эту тенденцию.

Теперь все готово для принятия большего риска. В конце концов, что-то должно компенсировать потерю.

К настоящему времени распространение продуктов, не связанных с QM (квалифицированная ипотека), является хорошо известным явлением. Однако многие эксперты быстро отметили, что эти продукты, не связанные с QM, ни в коем случае не то же самое, что субстандартное кредитование.

Они правы (в основном). Большинство кредитов, не связанных с контролем качества, специально структурированы таким образом, чтобы дать банкам и заемщикам небольшую передышку, а также удерживать риск заемщика на опасном уровне начала 2000-х годов.

Но продукты, не связанные с QM, которые обычно предназначены для самозанятых заемщиков или инвесторов в недвижимость, только подтолкнули отрасль к толерантности к риску. И есть несколько действительно удивительных схем ссуд, которые начали применяться.

Специалисты, не занимающиеся QM, сотрудничают с независимыми ипотечными банками по всей стране, предлагая подобные продукты, чтобы оставаться на плаву, в то время как банки продолжают теснить рынок, ожидая повышения процентных ставок.

Кредиторы-склады — следующая ступенька лестницы устойчивости к риску. Поскольку они наблюдали, как их рынок иссякает с уходом более мелких ММБ — а оставшиеся ММБ начали предлагать ссуды, не связанные с контролем качества, — у складских кредиторов почти нет другого выбора, кроме как повысить свою устойчивость к риску, чтобы компенсировать это.

Цепная реакция уже началась. Рано или поздно он взорвется, по крайней мере, без повышения процентных ставок.

Банкам необходимо лучше понимать общую картину, чтобы по-настоящему увидеть, как их решения влияют на более крупный рынок.Потеря денег на оригиналах в краткосрочной перспективе в надежде на более крупную выплату в будущем гораздо более значительна, чем просто игра на рыночной эффективности.

Фактически, этот шаг потенциально может обострить текущие рыночные условия, которые, мягко говоря, хрупки. Если эффект колебания риска продолжится, проиграют все, особенно крупные банки.

На ипотечном рынке сейчас доминируют небанковские кредиторы.

Большинство заемщиков, покупают ли они недвижимость или рефинансируют свой дом, сосредотачиваются на своей ипотечной ставке и сроках ссуды, а не на типе кредитора, которого они выбирают.

Тем не менее, ландшафт кредитного рынка за последние несколько лет резко изменился от доминирования крупных банков к рынку, на котором больше ссуд выдается небанковскими организациями — финансовыми учреждениями, которые выдают только ссуды и не предлагают депозитные счета, такие как сберегательный или текущий счет.

«Для потребителей не имеет значения, получаете ли вы ссуду через банк или небанковское учреждение, хотя в некотором смысле небанковские организации более гибкие и могут предложить больше кредитных продуктов», — говорит Пол Норинг. управляющий директор практики управления финансовыми рисками Navigant Consulting в Вашингтоне.«Влияние на рынок жилья в целом больше, потому что без небанковских организаций мы бы еще больше отстали от того, где должны быть, по количеству транзакций».

В 2011 году 50 процентов всех новых ипотечных кредитов было предоставлено в ссуду тремя крупнейшими банками США: JPMorgan Chase, Bank of America и Wells Fargo. Но к сентябрю 2016 года доля кредитов этих трех крупных банков упала до 21 процента.

(istockphoto)

[Кредиторы теперь должны сообщать больше информации о вашей ипотеке в IRS]

В то же время шесть из 10 крупнейших кредиторов по объему были небанковскими организациями, например Quicken Loans, CreditDepot и PHH Ипотека по сравнению с двумя из 10 крупнейших в 2011 году.

Почему крупные банки ушли с рынка

До финансового кризиса ипотека была последней вещью, по которой потребитель отказывался от дефолта, говорит Норинг.

«Это изменилось в 2009 году, когда люди впервые начали не выполнять свои обязательства по ипотеке», — говорит он. «Это было цунами для всех, кто работал в ипотечном бизнесе, и мы все еще наблюдаем последствия. Кредиторы не были готовы с этим справиться и плохо справились с работой, к тому же появлялись новые правила, которым они должны были следовать ».

Уход банков из ипотечного бизнеса является результатом фундаментального сдвига в правилах, произошедшего в ответ на жилищный кризис, говорит Мег Бернс, управляющий директор Collingwood Group, советника компаний по оказанию финансовых услуг в Вашингтоне.

«Атмосфера регулирования изменилась с режима управления рисками на режим нулевой терпимости и стопроцентного соблюдения», — говорит Бернс. «Были введены не только новые правила, но и новые регулирующие органы, такие как Бюро финансовой защиты потребителей. В то же время CFPB и другие агентства стали более настойчивыми в своей правоприменительной практике ».

Бернс говорит, что усиленные правила CFPB включают предписывающие правила, которые точно определяют, как кредиторы должны принимать решения о ссуде.

«Намерение должно заключаться в том, чтобы в целом убедиться, что заемщики могут погасить свои ссуды и сохранить домовладение, вместо этого узкого подхода», — говорит Бернс. «Перед лицом жестких штрафов и агрессивного контроля банки остались с огромной неопределенностью и риском, которые затрудняли продолжение кредитования».

Джеффри Тейлор, управляющий партнер Digital Risk, поставщика услуг по обработке ипотечных кредитов и аналитики рисков в Мейтленде, штат Флорида, говорит, что, хотя посткризисные правила были благими намерениями, в результате банки стали более осторожными.

«Теперь банки одобряют только« идеальные »ссуды, а не« достаточно хорошие »ссуды, — говорит Тейлор. «Это создало возможность для небанковских организаций, которые полностью сосредоточены на ипотеке и менее регулируются, чем крупные банки».

Издержки соблюдения новых правил и риск совершения ошибок побудили многие банки сократить свой ипотечный бизнес, говорит Рик Шарга, директор по маркетингу Ten-X, онлайн-рынка недвижимости в Ирвине, Калифорния.

«Заголовок риск — еще один элемент этого, потому что, если СМИ сочтут, что вы делаете что-то неправильно, это действительно может навредить всему вашему бизнесу », — говорит он.

В первые периоды после жилищного кризиса и катастрофы с невыплатами по кредитам банки начали добавлять свои собственные накладные, которые представляют собой рекомендации по утверждению ссуд и сборы, которые выходят за рамки требований Fannie Mae и Freddie Mac, говорит Сьюзан Вахтер, профессор недвижимости и финансов в школе Wharton при Пенсильванском университете в Филадельфии.

Не только банки сократили объем ипотечных кредитов, но и весь частный рынок ипотечных инвесторов исчез в 2007 и 2008 годах и, в отличие от других финансовых рынков, еще не вернулся, говорит Вахтер.

«Последствиями кризиса стали многочисленные судебные тяжбы и повсеместный спад доверия», — говорит Вахтер.

Банки были вынуждены выплатить штрафы и забрать ссуды, которые считались ошибочными. В то же время от них требовалось пройти стресс-тесты и иметь больше средств на случай, если им придется справиться с большим количеством дефолтов, говорит Вахтер.

«Небанковские организации не обязаны иметь капитал, что может означать, что налогоплательщики будут более уязвимы, чем в 2009 году, если произойдут многочисленные дефолты по кредитам, предоставленным небанковскими организациями», — говорит Вахтер.

Noring говорит, что деятельность небанковских организаций была менее жесткой после жилищного кризиса, хотя за последние два года регулирующие органы усилили контроль над этими кредиторами.

[Один из руководителей ипотечной отрасли объясняет, почему банки не хотят рисковать с некоторыми заемщиками]

Небанковские учреждения регулируются в каждом штате, где они имеют лицензию на предоставление кредитов, — говорит Дэвид Норрис, директор по доходам для ссуды Депо в Футхилл Ранч, Калифорния.

«До финансового кризиса сборы за гарантию кредита, взимаемые Fannie Mae и Freddie Mac, были значительно ниже для банков по сравнению с небанковскими организациями, но в рамках финансовой реформы эти сборы теперь одинаковы для всех типов кредиторов, — говорит Норрис. «Теперь банки и небанковские организации конкурируют на равных условиях, что побудило все больше небанковских организаций расширять свой бизнес».

Многие крупные банки сократили кредитный бизнес FHA. Бернс говорит, что ссуды FHA были созданы для обслуживания людей с более рискованным профилем, но она говорит, что недавняя политика абсолютной нетерпимости Министерства юстиции подорвала эту ссудную программу.

«Кредиторы должны были руководствоваться здравым смыслом при одобрении ссуд FHA, например, оценивать непрерывность и стабильность доходов заемщика», — говорит Бернс. «Министерство юстиции США использовало Закон о ложных требованиях для преследования банков, в частности, для наложения на них штрафов за дефекты в кредитных файлах. Но «идеальный» кредит практически невозможен, особенно для заемщиков, обращающихся за ссудой FHA ».

Ссуды FHA привлекают впервые покупателей и заемщиков с низкими доходами, которые, как считается, более склонны к дефолту по ссуде, говорит Норрис.Он говорит, что небанковские организации предоставляют больше ссуд FHA, чтобы компенсировать нехватку банков, предлагающих ссуды.

Влияние рыночных изменений на потребителя

Многие банки теперь ограничивают свои ссуды обычными 30-летними ссудами с фиксированной ставкой для заемщиков, которые аккуратно вписываются в окно утверждения, говорит Шарга из Ten-X.

«Банки также одобряют крупные ссуды для состоятельных физических лиц, которые они оставляют в качестве портфельных ссуд», — говорит Шарга. «Они предлагают эти кредиты, чтобы продавать этим клиентам другие банковские услуги.«

Во время последнего жилищного бума многие небанковские кредиторы нацелены на заемщиков с низкими ценами, — говорит он.

«На этот раз небанковские кредиторы не безрассудны», — говорит Шарга. «Некоторые предлагают ссуды заемщикам с более низким рейтингом FICO, но они по-прежнему не предоставляют рискованные ссуды. Потребители получают выгоду от небанковских организаций, потому что они предлагают больше возможностей для неидеальных заемщиков ».

С другой стороны, Шарга говорит, что конкуренция со стороны небанковских организаций способствовала закрытию многих общинных банков, что особенно вредит общинам, которые географически недостаточно обслуживаются.

По словам Бернса, вся экосистема ипотечных рынков хрупка, что оказывает сдерживающее воздействие на экономику.

«Отсутствие доступа к кредитам вредит не только потребителям, но и строителям, и, следовательно, способствует нехватке доступного жилья», — говорит Бернс. «Это, в свою очередь, оказывает влияние на экономику в целом, поскольку жилищное строительство влияет на многие сегменты, такие как банковское дело, строительные рабочие, предприятия по благоустройству жилья и многое другое».

Сокращение объемов кредитования банками способствует общему сокращению домовладения, говорит Бернс, потому что люди с немного рискованным кредитным профилем не получают достаточного обслуживания.

«Расширение числа небанковских организаций в ответ — это хорошо, но нам все еще не хватает миллиона или более домовладельцев, отчасти потому, что многие миллениалы все еще не могут получить кредит традиционными способами», — говорит Вахтер. «Хорошо это или плохо, но потребители с маржинальным кредитным рейтингом и неподдающимся проверке доходом сейчас ушли с рынка».

Выбор кредитора

Вместо того, чтобы выбирать банк или небанковскую организацию, многие заемщики сосредотачиваются в первую очередь на цене своего кредита или выбирают кредитора, который предоставляет им другие финансовые услуги или услуги, рекомендованные компанией по недвижимости или застройщиком. они используют для покупки.Согласно исследованию удовлетворенности первичной ипотечной ссуды в США, проведенному J.D. Power 2016, 27 процентов новых покупателей сожалеют о своем выборе кредитора, а 21 процент всех заемщиков сожалеет о своем выборе. Наиболее частыми причинами неудовлетворенности являются отсутствие связи, невыполненные обещания или необходимость выбрать конкретный заем. Но выбор одного типа кредитора по сравнению с другим не является гарантией удовлетворения. Топ-10 поставщиков ипотечных кредитов с самым высоким рейтингом в опросе поровну разделены между банками и небанковскими организациями.

Тейлор из Digital Risk говорит, что банки и небанковские организации осознают, что клиенты, которые не считают, что их обслуживают хорошо, найдут другого поставщика, поэтому многие финансовые учреждения вкладывают значительные средства в технологии.

«Это гонка за улучшение качества обслуживания клиентов», — говорит он. «Заемщики понимают, что между поставщиками ссуд нет большой разницы в ценах, поэтому они сосредотачиваются на простоте процесса ссуды и услуг, которые они получают».

Тейлор говорит, что существуют различия в подходах потребителей к заимствованию денег.

«Поколение X и бэби-бумеры более лояльны к своим финансовым учреждениям и склонны в первую очередь искать кредитную карту, автокредит или ипотеку для своего банка», — говорит он. «Миллениалы не чувствуют того же и предпочитают начинать с поиска в Интернете лучших вариантов ипотеки».

Как рынок может измениться дальше

Рост процентных ставок и ожидаемое дерегулирование при администрации Трампа могут снова изменить бизнес ипотечного кредитования и повлиять на объем кредитов.

«Мы, вероятно, увидим, что больше банков вернутся на ипотечный рынок по мере роста процентных ставок, потому что будет больше прибыли», — говорит Вахтер. «Но спрос упадет, потому что меньше людей будут рефинансировать, и потому что проблемы с доступностью будут означать, что новые покупатели все еще отсутствуют на рынке».

Шарга говорит, что повышение ставок увеличивает прибыльность, но также сокращает рефинансирование, что вынуждает кредиторов более жестко конкурировать за бизнес ссуды на покупку, поэтому даже заемщики, у которых есть несколько незначительных проблем с их заявкой на ссуду, могут претендовать на ссуду.

«Более высокие процентные ставки приведут к увеличению стоимости финансирования для небанковских организаций, поскольку они должны занимать деньги на рынках капитала, чтобы предоставлять свои ссуды», — говорит Noring из Navigant Consulting. «Это может означать изменение баланса среди кредиторов, потому что банки финансируют свои ссуды за счет депозитов».

Бернс, однако, считает, что решение нормативных вопросов окажет большее влияние на атмосферу кредитования, чем повышение ставок.

«В настоящее время ипотечная отрасль чрезмерно регулируется, поэтому цель должна состоять в том, чтобы согласовать важные меры безопасности и в то же время вернуть на рынок больше инвесторов и кредиторов», — говорит Тейлор. «Я ожидаю, что мы увидим некоторые правильные правила, которые позволят различным продуктам выйти на рынок ипотеки».

В частности, Тейлор ожидает использования различных показателей для оценки заемщиков, вместо того, чтобы уделять пристальное внимание баллам FICO, как это делают сейчас кредиторы. «Уже есть возможности для принятия разумных решений на основе других данных, таких как программа Fannie Mae Day 1 Certainty, в которой используются независимые инструменты для проверки доходов, активов и занятости заемщика, а также упрощает и ускоряет процесс утверждения кредитов кредиторами», — говорит Тейлор. .«Конечным победителем будут клиенты, потому что чем больше у кредитора ясности относительно того, что нужно для получения ссуды, тем меньше риска он должен принять».

Как банковские, так и небанковские кредиторы подпадают под действие нормативных актов и инструкций Fannie Mae и Freddie Mac.

«Если администрация Трампа добьется успеха в смягчении нормативных требований, то встречный ветер, с которым сталкиваются кредиторы, может замедлиться», — говорит Шарга. «Это было бы хорошо для потребителей и для рынка жилья, если бы это не привело к вялости и безумству предыдущего жилищного бума.”

Как банки зарабатывают деньги на ипотеке с фиксированной ставкой? | Руководства по дому

Часто банк, в который вы делаете платеж по ипотеке, на самом деле не является владельцем вашей ипотеки. Возможно, вы подали заявку на получение ссуды в банке, закрыли ее в том же банке и теперь производите платежи в этот банк, но этот банк может больше не владеть вашей ссудой. Банки часто продают ипотечные кредиты поддерживаемым государством ипотечным инвесторам, таким как Fannie Mae и Freddie Mac, без уведомления домовладельцев.

Происхождение

Банки взимают комиссию за выдачу первого ипотечного кредита, включая ссуды с фиксированной ставкой. Сборы за оформление взимаются в виде баллов. Балл составляет 1 процент от суммы кредита. Комиссия за выдачу кредита — это сумма, которую кредитор взимает с домовладельца за получение ссуды. Сборы за обработку и сборы за подачу заявления — это другие сборы, которые кредиторы взимают как способ заработать на ипотеке.

Андеррайтинг

Еще одним источником прибыли для кредитора является комиссия за андеррайтинг.Кредиторы взимают с заемщика комиссию за гарантию кредита, будь то фиксированная или регулируемая ставка. Домовладельцы платят андеррайтинговый сбор при закрытии ссуды. Если кредитор отказывает в выдаче кредита или если кредит не закрывается, комиссия за андеррайтинг не взимается.

Владение ссудой

Банки, владеющие ссудой, взимают проценты как часть ежемесячного платежа, выплачиваемого каждый месяц. Выплата по 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой в ​​основном представляет собой проценты в течение первых 10-20 лет. Общая сумма процентов, подлежащих уплате по 30-летней ссуде с фиксированной ставкой, часто превышает первоначальный остаток по ссуде.Этот процент представляет собой прибыль, которую банки зарабатывают на ссуде денег.

Продажа ссуд

Банки обычно не могут позволить себе удерживать каждую предоставленную ссуду. Часто эти ссуды объединяются в пулы схожих ссуд и продаются инвесторам. Fannie Mae и Freddie Mac, два крупнейших в стране ипотечных инвестора, спонсируемых государством, покупают ипотечные ссуды у банков и других ипотечных кредиторов и продают их в качестве ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) инвесторам на Уолл-стрит. Банки получают дополнительные деньги сверх общей суммы ссуды, когда они продают ссуды этим компаниям.

Обслуживание ссуд

После того, как Fannie Mae и Freddie Mac покупают эти ссуды, домовладельцы по-прежнему отправляют свои платежи в первоначальный банк. Fannie Mae и Freddie Mac платят банку комиссию за обслуживание таких обязанностей, как прием платежей, отчетность в кредитные бюро, обслуживание клиентов и управление счетами условного депонирования. Вот почему компания, которой вы отправляете платеж, не обязательно является владельцем ипотечного кредита, который вы платите.

Ссылки

Биография писателя

Дэвид Роуз, в настоящее время проживающий в Роли, штат Нью-Йорк.С., пишет и обучает владельцев домов об ипотечной индустрии с 1997 года. Роуз написала учебные пособия для ипотечных специалистов и провела информационные семинары для начинающих покупателей жилья, давая разумные ответы на долгий и запутанный процесс. Учился в университете Западного Кентукки.

Ипотечный брокер или банк, что лучше?

Ипотечный брокер против банка: кто предлагает лучшее ставки по ипотечным кредитам?

Когда вы покупаете жилищный кредит, у вас есть два основных источника денег — ипотека. брокер или банк (также называемый «прямым кредитором» в сфере ипотечного кредитования).

Один может быть лучше для вас, в зависимости от ваших обстоятельств.

Кто-то с высоким кредитным рейтингом, например, может сделать другой выбор, чем заявитель с более низким баллом.

ключ состоит в том, чтобы получить котировки из обоих источников и сравнить предложения. Вы, возможно удивлен разнице.

Сравните кредитные предложения из разных источников (27 февраля 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Виды ипотечных кредиторов

Впервые ли вы дома покупателя или домовладельца, желающего рефинансировать, ваша цель, вероятно, найти лучшая ставка и самые низкие комиссии по новому кредиту.

Чтобы найти выгодную сделку, вам нужно ходите по магазинам у нескольких разных кредиторов и сравнивайте предложения.

Вы также должны выбрать тип из ипотечная компания, с которой вы хотите работать. Есть два основных варианта.

• Прямые кредиторы («банки») — Финансовые учреждения, которые сами создают, обрабатывают и финансируют ссуды. В другом Другими словами, компания, с которой вы работаете, дает деньги в долг. Прямые кредиторы включают крупные банки (например, Wells Fargo), кредитные союзы и ипотечные компании которые специализируются на жилищном кредитовании (например, Quicken)
• Ипотека брокеры — Брокер — это «посредник», который помогает вам найти лучших кредитор для ваших нужд.Брокеры работают с множественной «оптовой» ипотекой. компании, чтобы они могли действовать как единое целое, чтобы помочь вам сравнить несколько вариантов ссуды

Имеет значение, выберете ли вы ипотечный брокер или банк? Может, в зависимости от ваших потребностей.

Например, вы можете сэкономить время и деньги в банке, если ваш кредит файл прост. Но банкам не нужно раскрывать, что они делают по вашему кредиту, поэтому вы Вы можете заплатить больше, чем должны, если не будете совершать активные покупки.

Если ваше заявление на ипотеку связано с проблемами, такими как низкий первоначальный взнос или плохой кредитный рейтинг, брокер может вам помочь.

Имейте в виду, вы не ограничены просмотром только ипотечных брокеров или только банков. Вы можете подать заявку с любым количеством кредиторов и типов кредиторов.

Чтобы получить лучшее из обоих миров, получите расценки на ссуду по крайней мере от один брокер и один банк, когда вы покупаете ипотеку, чтобы узнать, какой могу предложить вам лучшую сделку.

Найдите лучшее предложение по ипотечному кредиту (27 февраля 2021 г.)

Ипотечный брокер против банка

В целом, если ваш кредит представляет собой простую сделку, а ваш кредит, доход и активы высоки, вы можете сэкономить время и деньги в банке.

Если ваше приложение включает Если вы столкнетесь с трудностями, брокер, который знает, какие кредиторы наиболее гибки, может помочь.

Например, брокер может будет лучше, если ваш рейтинг FICO равен 580 и у вас будет скудный кредитный отчет, потому что вы прямо на грани получения права на ссуду FHA.

Хороший брокер знает, какой кредиторы проявляют снисходительность в отношении кредита и с большей вероятностью одобрят вашу заявку.

Тем не менее, многие брокеры сегодня предлагать конкурентоспособные цены в соответствии с ценами прямых кредиторов. И многие банки сегодня есть большее разнообразие программ. Ищите портфельных кредиторов, если вам нужно что-то действительно творческое. (Это банки и кредиторы, которые обслуживают свои собственные ссуды, а не продавать их конечным инвесторам на вторичном рынке рынок.)

Чтобы получить лучшее из обоих миров, получать котировки по кредиту как минимум от одного брокера и хотя бы одного банка при совершении покупок под ипотеку.

Ипотечный кредитор против банка

Специализированные кредиторы, которые выдают только жилищные ссуды — такие как Rocket Mortgage или Better Mortgage — обычно относятся к категории «банков».

Они прямые кредиторы, как и крупные банки. Однако они не предлагают других финансовых такие услуги, как кредитные карты или чековые и сберегательные счета.

Эти типы кредиторов обычно предоставляют только ссуды на покупку жилья и рефинансирование. Они может также предлагать ссуды под залог недвижимости или кредитные линии под залог собственного капитала.

Часто, хотя и не всегда, ипотечные кредиторы менее консервативны, чем банки. Поэтому они может быть более гибким в отношении нестандартных кандидатов, например, с более низким кредитный рейтинг или большие суммы кредита.

Например, New American Funding — ипотечный кредитор — допускает кредитные баллы до 580 для кредитов FHA, тогда как Wells Fargo — крупный банк — требует не менее 600.

Другая специализированная ипотечная компания, Caliber Home Loans, может выдавать гигантские ссуды с первоначальным взносом всего в 5%.Вам будет трудно найти большой банк, который упал бы так низко.

Когда что касается ставок, нет жесткого правила относительно ипотечных кредиторов и банки.

оценка, которую вам предлагают, больше связана с вашей квалификацией — кредитный рейтинг, первоначальный взнос, сумма кредита — больше, чем у конкретного кредитора. Так что убедитесь, что вы делаете покупки пообщаться с несколькими разными компаниями, чтобы увидеть, какие из них могут предложить вам лучшее предложение.

Подтвердите новую ставку (27 февраля 2021 г.)

Как работают прямые кредиторы

Прямые кредиторы, в том числе банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторы, используют свои собственные деньги для финансирования ипотечных кредитов.И их кредитные специалисты, процессоры и андеррайтеры работают в одной компании.

Это означает, что вы можете перейти прямо к источник, если вы хотите получить ссуду от прямого кредитора. Например, если вы хотите дом ссуду от Rocket Mortgage, вы можете сразу перейти в Rocket и оформить ссуду заявление.

Кредитные специалисты (ОС) служат отдел продаж банка или кредитора. Обычно они получают комиссию за отправку ипотечные ссуды, и цены, которые они взимают, не подлежат обсуждению.

Кроме того, сотрудники банка могут предложить только кредитные программы в собственном портфеле, что может ограничивать доступные варианты тебе.

Например, если прямой кредитор не одобрен для выдачи ипотечных кредитов Министерства сельского хозяйства США с нулевым снижением, его кредитные специалисты никогда не смогут предложить вам такую ​​ипотеку. Они могут даже не упомянуть ссуду Министерства сельского хозяйства США как вариант, даже если вы имеете на это право.

Банки все еще могут быть гибкими с Однако ценообразование по ипотеке.

Кредитные специалисты могут предлагать одну и ту же ипотеку по разным ценам, от ссуд «без затрат на закрытие» с более высокими ставками до ссуд с «точками дисконтирования», которые стоят дороже, но имеют более низкие процентные ставки.

Когда вы совершаете покупки с прямым кредиторы, вы можете спросить о доступных вариантах ценообразования и обсудите желаемую структуру ставок и сборов.

Плюсы ипотечных банков

Вот плюсы дилинга с ипотечным банком или прямым кредитором.

• У вас больше контроля над процессом подачи заявки. Вы можете вручную выбрать банки и кредиторов, у которых хотите делать покупки, и договориться о вашей собственной процентной ставке и комиссии за выдачу кредита
• Они работают с вашим кредитом от начала до конца.Ваш кредитный специалист работает внутри компании с другими сотрудниками и может иметь больше контроля и общения в процессе андеррайтинга
• Если работа с обычным учреждением и банкиром, которого вы уже знаете, важна для вас, ваш местный банк может предложить лучший опыт

Минусы ипотечных банков

Вот недостатки работы с банком вместо брокера.

• В отличие от брокеров, банки не обязаны раскрывать, что они делают по вашему кредиту. Вы можете заплатить больше, чем нужно, если не будете делать покупки агрессивно.
• Ипотечные банки, как правило, предлагают меньше продуктов. Если они не продадут ссуду, которая вам больше всего подходит, они могут не рассказать вам о ней (или даже не узнать о ней)
• Консервативный банк может не одобрить вас, даже если вы хороший кандидат на финансирование

Как работают брокеры

Ипотечные брокеры работают с множеством кредиторов, что дает им доступ ко многим продуктам по разным ценам.

Это означает, что вы можете перейти на один ипотечный брокер и сравните несколько кредитных программ.Брокер поможет вам понимать процентную ставку, стоимость закрытия и другие детали каждого предложения, чтобы найти лучший заем.

Если вы хотите сравнить кредитные программы и ставки прямых кредиторов, вам необходимо подать заявку на каждую из них отдельно и оценить их самостоятельно. Однако это не так страшно, как может показаться. Все кредиторы используют стандартную форму оценки ссуды с подробным описанием своих предложений, поэтому варианты ипотеки легко сравнивать бок о бок.

Подобно банкам, брокеры могут предложить «Снижение цены», чтобы помочь снизить затраты на закрытие при покупке дома или рефинансирование.

Эта скидка также называется премией за спред доходности или YSP. Это предполагает принятие более высокой процентной ставки в обмен на более низкие первоначальные затраты.

Для кредитов с более низкими ставками заемщик платит брокеру комиссию, обычно около одного процента от суммы кредита количество.

Брокеры часто меньше, чем банки. А если вы работаете с брокером, скорее всего, у вас будет больше человеческий контакт, пока вы двое работаете над своей кредитной заявкой.

У банка или прямого кредитора, на С другой стороны, заемщики часто могут подавать заявки онлайн и даже иметь возможность заполнить полный процесс ипотеки в цифровом виде.

Ваш агент по недвижимости или риэлтор может дать вам рекомендации для авторитетных брокеров в вашем районе, если вы хотите пойти на это маршрут.

Плюсы ипотечных брокеров

Брокеры работают иначе, чем ипотечные банкиры. Вот и плюсы.

• Брокеры имеют доступ к кредитным программам и процентным ставкам от различных кредиторов. Они могут предоставить лучший и более специализированный продукт тем, кто в нем нуждается.
• Брокеры могут устанавливать свою собственную норму прибыли, и с ними может быть проще договориться с
• Размер вознаграждения брокера четко указан в вашем заключительном отчете

Минусы ипотечных брокеров

Ипотечные брокеры также имеют свои недостатки.

• Брокеры имеют меньший контроль над процессом андеррайтинга, потому что они не работают на кредитора. Если оптовый андеррайтер отложит ваш файл на задний план, ваш брокер, возможно, не сможет с этим ничего поделать.
• Брокеры, как правило, стоят дороже. Но это может быть связано с тем, что они получают более сложные ссуды, и HUD утверждает, что сложность действительно увеличивает расходы кредиторов
• Для закрытия ссуд через посредника может потребоваться больше времени. Это может вызвать беспокойство, если у вас сжатые сроки покупки или рефинансирования дома

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Сегодняшние ставки по ипотеке от ипотечные брокеры и банкиры очень конкурентоспособны.Чтобы получить лучшее предложение на ипотечный кредит, по мнению экспертов, нужно как минимум три-четыре цитаты.

В конце концов, это не имеет значения какой тип кредитора вы выберете, если знаете, что у вас лучшая сделка доступны вам. Вы можете узнать это, только делая покупки и сравнивая.

Подтвердите новую ставку (27 февраля 2021 г.)

Отрицательные процентные ставки: определение и принцип работы

Представьте себе мир, в котором вы платите банку за хранение ваших наличных денег, а банк платит вам за получение ссуды.Это не альтернативное измерение — это то, что якобы происходит, когда процентные ставки становятся отрицательными.

Отрицательные процентные ставки — нетрадиционная экономическая концепция, которая может перевернуть мир банковского дела с ног на голову. Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл неоднократно отрицал идею о том, что стоимость заимствований в США ниже нуля, хотя потребители, возможно, уже чувствуют себя неудобно близкими к этой реальности, когда доходность облигаций упала до рекордных минимумов, а ФРС снизила ставки до нуля.

Центральные банки Европы и Японии уже перешли на отрицательную территорию, а доходность краткосрочных казначейских векселей, срок погашения которых составляет один год или менее, уже опустилась ниже нуля.Но он написан мелким шрифтом: эти политики часто дают неоднозначные результаты и могут вызвать больше проблем, чем решить.

«Это что-то вроде того, что центральный банк бросает что-то в стену, чтобы посмотреть, прилипнет ли оно», — говорит Грег Макбрайд, CFA, главный финансовый аналитик Bankrate. «Вот почему отрицательные процентные ставки не доказали свою эффективность. Они по-прежнему не более чем эксперимент ».

Вот что вам нужно знать об отрицательных процентных ставках, в том числе о том, как они работают и как они могут повлиять на вас, независимо от того, являетесь ли вы заемщиком, вкладчиком или инвестором.

Что такое отрицательные процентные ставки?

Отрицательные процентные ставки — это именно то, на что они похожи — это когда процентная ставка опускается ниже 0 процентов. Они могут исходить с двух разных сторон: доходность облигаций и казначейских ценных бумаг может стать отрицательной, так же как и ставка по федеральным фондам, главный рычаг управления экономикой ФРС.

Эта стоимость заимствования является ориентиром для других ставок в экономике. Когда ФРС голосует за ее повышение, становится дороже брать ссуду, что замедляет рост.Когда чиновники решают снизить его, оно становится дешевле, продвигая экономику вперед и действуя как стимул к росту.

Это кажется нелогичным, но это не так невозможно, как кажется. Государственный долг в нескольких странах с развитой экономикой уже сейчас торгуется на отрицательной территории, например в Германии, Франции, Дании и Нидерландах. Они также когда-то были ниже нуля в Бельгии.

Между тем, Риксбанк Швеции, старейший центральный банк в мире, был одним из первых, кто ввел так называемую отрицательную учетную ставку, когда в 2009 году объявил, что будет взимать с банков плату за хранение депозитов. Однако технически центральный банк Дании в 2012 году стал первым, кто снизил ключевую процентную ставку ниже нуля. Сегодня процентная ставка Европейского центрального банка (ЕЦБ) по депозитам составляет минус 50 базисных пунктов, в то время как краткосрочная целевая процентная ставка Банка Японии (Банк Японии) составляет минус 10 базисных пунктов.

«Отрицательные ставки были одним из нетрадиционных инструментов политики [используемых] после мирового финансового кризиса», — говорит Дэвид Лебовиц, исполнительный директор и стратег по глобальным рынкам в J.P. Morgan Asset Management.«Если вы посмотрите на любой традиционный учебник по доходам, там нет упоминания об отрицательных процентных ставках. Это был эксперимент в течение последнего десятилетия, в котором основными игроками были такие люди, как ЕЦБ и центральный банк Швеции ».

Как работают отрицательные процентные ставки

Отрицательные процентные ставки работают в перевернутом мире банковского дела. Вместо того, чтобы банк платил вам за хранение ваших денег на сберегательном счете или депозитном сертификате (компакт-дисках), вам (теоретически) придется заплатить им, чтобы сохранить ваши наличные. Думайте об этом как о плате за хранение. И вместо того, чтобы платить проценты по кредиту, если вы пойдете и купите машину, вы (предположительно) заработаете немного денег с отрицательной процентной ставкой.

«Это переворачивает банковскую модель с ног на голову», — говорит Макбрайд.

Отрицательные ставки для потребителей не однажды произойдут сами по себе. Вероятно, это будет определяться на основе процентной ставки, которую устанавливает ФРС: ставки по федеральным фондам. Если бы чиновники решили снизить эталонную стоимость заимствования, они бы решили взимать с банков плату за размещение своих резервов на счетах в ФРС.Затем банки передали бы эту политическую ставку потребительским товарам, что означало бы, что она будет отфильтрована для остальной экономики.

«Отрицательная ставка означает, что вас больше интересует возврат капитала, а не доходность капитала», — говорит Лебовиц.

Это только часть картины. Доходность облигаций также может иметь отрицательную чистую прибыль с помощью ФРС или без нее. Чтобы объяснить, почему, важно помнить, как обычно работает доходность облигаций: когда цены растут, доход, который они приносят, падает, а это означает, что повышенный спрос может привести к снижению доходности ниже 0 процентов.Но технически говоря, облигация с отрицательной доходностью — это просто облигация, которая возвращает меньше денег, чем было потрачено на первоначальные инвестиции.

«Отрицательная доходность по облигациям не означает, что кредитор должен платить заемщику купонную ставку», — говорит Макбрайд. «Это просто означает, что цена была настолько высока, что даже с купонным доходом в течение срока действия облигации вы все равно не получите прибыль, когда вернете основную сумму долга по истечении срока погашения».

Зачем нужны отрицательные ставки?

Центральные банки и другие страны ввели отрицательные процентные ставки по разным причинам — в основном для того, чтобы с экономической точки зрения резервировать их на самые тяжелые времена.Их рекламировали как методы стимулирования интенсивных заимствований и расходов, подталкивания инфляции к целевому уровню и девальвации национальной валюты, стимулируя торговлю.

Выйдя из Великой рецессии, центральные банки всего мира изо всех сил пытались оживить свою экономику. В то время как ФРС снизила ставки до нуля и ввела масштабную программу покупки облигаций, чтобы снизить долгосрочные ставки, ЕЦБ и Банк Японии нацелились на нечто большее.

Опасаясь дефляционной ловушки, эти центральные банки начали делать ставку на то, что отрицательные ставки подстегнут интенсивные заимствования и расходы.В конце концов, почему потребитель предпочтет хранить свои деньги на счете в банке, если он может занимать деньги и получать прибыль? И почему бы банку не предоставлять ссуды предприятиям и потребителям, если их накажут за хранение наличных в ФРС?

«Идея приведения ставок политики и процентных ставок в целом на отрицательную территорию на самом деле состоит в том, чтобы стимулировать поток кредитов и существенно стимулировать принятие рисков со стороны потребителей и инвесторов», — говорит Лебовиц. «Это должно побудить людей занимать деньги и рисковать.

Еще сложнее то, что официальные лица предположили, что отрицательные процентные ставки могут обесценить валюту страны. Это вытеснит иностранных инвесторов и вызовет всплеск спроса на экспорт страны. Это было основной темой для разговоров президента Дональда Трампа — одной из основных причин, по которым он оказывал давление на чиновников в течение 2019 года, чтобы они снизили ставки до «нуля или ниже».

Каковы основные последствия отрицательных ставок?

Эксперты говорят, что отрицательные процентные ставки не всегда приводят к результатам, которые предполагала бы экономическая теория, вызывая опасения по поводу массового изъятия банков и прибыльности, если они когда-либо будут реализованы.

Кредиторы хотят получить компенсацию за ссуду потенциально рискованному заемщику. Это означает, что если доходность станет отрицательной, маловероятно, что вам будут платить за получение чего-то вроде ипотеки или автокредита, и даже более того, банки могут не захотеть выписывать эти ссуды, говорит Макбрайд.

«Они не хотят заниматься этим с точки зрения бизнеса», — говорит Макбрайд. «Ставки могут быть низкими, но это не исключает риска кредитования».

Но теоретически заемщики с более низким уровнем риска могли бы избежать наказания, взяв ссуду по умеренно отрицательной ставке, как это произошло в Швейцарии, — говорит Билл Инглиш, профессор финансов Йельской школы менеджмента, проработавший более 20 лет. в ФРС.

Кредиторы также зарабатывают деньги на процентных ставках. Такая политика может снизить их прибыль, в конечном итоге удерживая их от кредитования еще больше, что может затем напрасно замедлить экономику. Так было в нынешних странах, где установились отрицательные ставки.

Существует также явное беспокойство по поводу того, что потребительские товары с отрицательной доходностью могут вызвать массовые изъятия из банков. Люди могут предпочесть держать деньги под матрасом, где процентная ставка составляет не менее 0 процентов.Это привело к тому, что банки еще более неохотно переходили на отрицательные ставки.

Другая проблема заключается в том, что слишком низкая отрицательная процентная ставка по федеральным фондам может оттолкнуть банки от хранения депозитов в ФРС, говорит Инглиш. Вместо этого они могли бы конвертировать свои резервы в валюту, что могло бы перегрузить финансовую систему. Эксперты часто называют это «скоростью разворота».

И точно так же, как ФРС было сложно повысить ставки в 2018 году во время устойчивого экономического роста, так трудно избавиться от цикла отрицательных процентных ставок, когда он начнется.ЕЦБ, Банк Японии и Банк Швейцарии все еще находятся в отрицательной зоне, несмотря на то, что рецессия закончилась более десяти лет назад. Эксперты говорят, что их экономика сейчас не в лучшем состоянии, чем до реализации этой политики.

«Если бы спрос материализовался и вы увидели, что кредиты текут через экономику, вы можете переместить процентные ставки обратно с отрицательной территории», — говорит Лебовиц. «Теперь они застряли с отрицательными ставками. Мы видели, как они вскидывали руки и говорили: «На самом деле это не способствует росту инфляции и оживлению экономического роста за счет увеличения рисков.’”

Другие бывшие и нынешние руководители центральных банков также предупреждали о потенциальных экономических проблемах, в основном на том основании, что недостаточно исследований, чтобы предположить, могут ли помочь отрицательные ставки.

ФРС «не хочет рисковать, подрывая прибыльность банковского сектора или переводя ставки в отрицательную зону без доказательств», что это может сработать, говорит Лебовиц. «Им действительно нужно избавиться от пуль и хвататься за соломинку».

Как отрицательные ставки повлияют на вас

Не похоже, что отрицательные процентные ставки будут происходить в США.С. в ближайшее время. Тем не менее, если дела пойдут совсем плохо, Инглиш говорит, что он может представить, как ФРС изменит свою настройку.

Если это произойдет, люди, сберегающие или живущие за счет фиксированного дохода, останутся позади, точно так же, как вкладчики и пенсионеры не воспользовались сверхнизкими ставками более десяти лет.

«Подумайте о том, сколько вам сегодня платят на текущий счет, и представьте, что вы полагаетесь на это для финансирования своей повседневной деятельности», — говорит Лебовиц. «Если вы думаете, что нулевые ставки создают проблему для таких людей, отрицательные ставки усугубят ее.«

Банки, однако, с большей вероятностью будут взимать с клиентов комиссионные, а не внешне отрицательную процентную ставку, потому что так легче общаться, — говорит Гэри Циммерман, основатель и генеральный директор MaxMyInterest.com. И чем больше баланс, тем меньше банку понадобятся ваши деньги. Фирмы купаются во вкладах и изо всех сил пытаются найти прибыльные и надежные способы кредитования, а это означает, что они будут вынуждены вернуться и вернуть эти средства обратно в ФРС за определенную плату.

«Вся цель отрицательных процентных ставок состоит в том, чтобы побудить банки развернуться и ссудить деньги», — говорит Циммерман.«Но проблема в том, что хороших возможностей кредитования просто не хватает».

Но держатели облигаций с отрицательной доходностью, похоже, верят, что есть способ обойти систему. Покупка облигации ниже нуля и удержание ее до погашения — гарантированный способ потерять деньги, но если вы продадите ее по мере того, как цены продолжат расти, вы в конечном итоге заработаете больше денег, а также сохраните надежные инвестиции.

«Люди, покупающие облигации по отрицательной ставке, делают ставку на то, что ставка будет ниже, — говорит Макбрайд.«Если они держат его до погашения, они гарантируют убыток».

Суть в том, что потребители не получат выгоды от этой политики, говорит Макбрайд. Продолжайте делать покупки по лучшей цене и рассчитывайте на рынке для вас. И даже если банки снизят доходность до нуля, все равно лучше хранить деньги в банке, чем класть их под матрас, говорит он.

«Он застрахован на федеральном уровне, и вы полностью защищены от убытков», — говорит Макбрайд. «Вы кладете деньги под матрац, вы не защищены от потери или кражи. ”

Подробнее:

Изображение от Марка Уилсона из Getty Images.

Ожидайте, что больше банков откажутся от национального ипотечного кредитования

Не секрет, что ипотечный бизнес в последнее время был тяжелым, но банкиры, которые сократили объемы жилищного кредитования, говорят, что это не прихоть — они (и другие) предсказывают, что небольшая прибыль останется и больше банков последуют их примеру и сократятся.

Seattle’s HomeStreet Bank с активами около 7,1 миллиарда долларов начал свое существование около века назад как частный ипотечный банк.Но после финансового кризиса 2008 года рентабельность по ипотечным кредитам сократилась вдвое. Национальному ипотечному бизнесу банка удалось выйти на уровень безубыточности в 2017 году, прежде чем HomeStreet решила продать его в начале этого года.

Банки были вынуждены держать более высокие резервы капитала под залог ипотечных активов после обвала рынка жилья. Более строгие правила и постоянно низкий уровень выставленных на продажу домов — особенно доступных для начинающих покупателей — вынудили несколько банков превратить то, что когда-то было надежным источником прибыли, в второстепенную услугу в их филиальной сети.

«Мы продолжим предлагать ипотечные кредиты, но масштабы этого направления бизнеса будут значительно меньше, сфокусированы на нашей розничной депозитной сети и региональных рынках и будут ориентированы на постоянную прибыльность», — сказал генеральный директор HomeStreet Марк Мейсон.

Бостонский банк Berkshire Hills Bancorp с активами на сумму более 12 миллиардов долларов решил в апреле продать свой национальный ипотечный бизнес и продолжать выдавать новые жилищные ссуды в пределах своих установленных территорий. По словам руководителей Berkshire, банк еще не нашел покупателя, хотя есть несколько претендентов, которые хотят заключить сделку до конца года.

«Вы увидите, что другие банки ведут аналогичный разговор о стратегии национального присутствия», — сказал Гэри Леванте, старший вице-президент по корпоративной ответственности и культуре банковского подразделения Berkshire.

Некоторые руководители отрасли в частном порядке приветствовали генерального директора JPMorgan Chase Джейми Даймона, когда он жаловался в ежегодном письме акционерам банка на дорогостоящие нормативные акты и подавление реформы ипотечного рынка. Он написал, что «шансы банка на изменение своей ипотечной стратегии увеличиваются».

Даймон пошел дальше в сообщении JPMorgan о прибылях и убытках в апреле, поставив под сомнение роль банка на этом рынке.

«Мы не против волатильности. Мы не против остаться в бизнесе», — сказал Даймон. «Но вы должны посмотреть на это и задать много вопросов о том, должны ли банки вообще участвовать в этом».

Марина Уолш, вице-президент по отраслевому анализу исследовательского подразделения Mortgage Banker Association, сказала, что она не верит, что произойдет крупномасштабный отказ от финансирования жилищных кредитов, но что больше фирм рассмотрит возможность принятия мер, аналогичных тем, которые предпринимались ранее. HomeStreet и Berkshire борются с целым рядом проблем в области жилищного финансирования.

«Вопрос лишь в том, какую стратегию они хотят иметь», — сказал Уолш.

Прижимной край

Согласно данным MBA, в четвертом квартале прошлого года прибыль от производства ипотечных банковских услуг упала до 367 долларов на ссуду. Эта маржа сократилась более чем на 50% за последний год и была самой низкой, зафиксированной торговой группой с тех пор, как она начала отслеживать данные более 10 лет назад.

В то время как падение затрат по займам привело к сокращению доходов по ссудам, расходы увеличились, поскольку увеличение объемов выдачи ссуд зависело от более дорогостоящих закладных на покупку по сравнению с рефинансированием.Согласно данным MBA, средние расходы по жилищному кредиту, выданному в прошлом году, были почти на 20% выше, чем четыре года назад.

Около двух третей дочерних ипотечных банков и независимых ипотечных компаний сообщили о получении прибыли в прошлом году по сравнению с более чем 93% в 2016 году, как показывают данные MBA. Половина банковских ипотечных единиц сообщили о прибыльности.

«Они просто держатся», — сказал Уолш о тех банках, которые все еще придерживаются своего дела.

Прибыльный бизнес рефинансирования ипотечных кредитов иссяк, поскольку Федеральная резервная система снизила процентные ставки до почти нулевых минимумов, удерживаемых во время прошлой рецессии. Небанковские организации, такие как Quicken и LoanDepot, часто имеют преимущество перед банками, когда рынок переходит на сочетание ипотечных кредитов, взятых для покупки дома, потому что они менее подвержены надзору и, поскольку они не являются депозитными учреждениями, меньше требований к капиталу.

Безусловно, небанковские организации — не единственные компании, которые спешат на рынок, уходят более крупные кредиторы. Поскольку процентные ставки стабилизировались, в то время как ФРС приостановила курс на повышение ставок в этом году, некоторые более мелкие банки расширяют свои усилия по ипотечному кредитованию, особенно в карманах США.С., где вырос жилищный фонд.

Тем не менее, общая тенденция к сокращению очевидна. Уолш сказал, что будет еще больше слияний и поглощений, поскольку некоторые кредиторы решат продать свои активы.

FHA возврат?

Боз Джордж, аналитик Keefe, Bruyette & Woods, сказал, что все ждут, чтобы увидеть, выполнит ли Даймон свои угрозы покинуть ипотечный бизнес.

Но для одного сегмента рынка банки уже есть.

Ошеломляющие 85% ссуд, лежащих в основе ипотечных облигаций, гарантированных Джинни Мэй в марте, были выданы небанковскими кредиторами, что является рекордным показателем, по данным Urban Institute.Джинни Мэй поддерживает ценные бумаги, состоящие из ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией и Департаментом по делам ветеранов.

FHA, для которого банки в значительной степени отказались от выдачи ипотечных кредитов, недавно предложило изменение, чтобы занять менее агрессивную позицию в отношении контроля за плохой практикой кредитования. После обвала рынка жилья в 2008 году банки обошлись с многомиллиардными расчетами за нарушение стандартов справедливого кредитования, и руководители жалуются, что риск того не стоит.

«Правила — одна из самых больших проблем, — сказал Джордж после разговора с руководителями.

Инвентарный кризис

В то время как банки и их регулирующие органы будут спорить о том, какой надзор является чрезмерным, большинство согласятся, что на продажу просто не хватает доступных домов.

По данным Департамента жилищного строительства и городского развития, в апреле на рынке было около 5,9 месяцев предложения домов. Это число снижалось в течение многих лет после достижения 10.Предложение на 7 месяцев в разгар кризиса потери права выкупа закладных в 2009 году. Строители не спешили выводить на рынок новые объекты недвижимости, в то время как цены на существующие предложения выросли за пределы досягаемости.

Средняя цена домов, проданных в первом квартале 2019 года, превысила 307000 долларов, согласно данным Бюро переписи населения и HUD. За тот же период 2009 года средний показатель вырос с 208 000 долларов США.

Ущемленные запасы и более высокие цены означают меньшее количество ипотечных кредитов.

«Исторически сложилось так, что ипотека — это низкорентабельный бизнес с большой нестабильностью», — сказал Джордж из KBW.«Есть несколько избранных, кто этим занимается. Мне кажется, это лучше подходит для небанковских организаций. Я сомневаюсь, что будет большой шаг назад «.

Почему мой банк хочет, чтобы я рефинансировал свою ипотеку?

Есть много причин, по которым банки активно стремятся рефинансировать ипотечные кредиты, но уровень прибыли и комиссионные доходы являются одними из основных. Банки зарабатывают деньги, занимая деньги на банковских депозитах или в Федеральной резервной системе и ссужая эти деньги клиентам в ссуду под более высокую процентную ставку, чем это стоит банку для получения кредита.Чтобы оставаться прибыльными, банки должны предоставлять ссуды, включая рефинансирование, на постоянной основе.

Сборы и проценты

Домовладельцы обычно платят комиссию за рефинансирование ипотеки. Этот сбор включает в себя ряд затрат, связанных с ссудой, таких как сборы за подготовку документов, но он также служит сбором за обработку, который переводится в прибыль для банка. Кроме того, банки зарабатывают большие суммы денег на выплате процентов в течение длительных периодов времени. Кто-то, у кого осталось 15 лет по ипотеке с 6-процентной процентной ставкой, на самом деле помог бы банку получить более крупную долгосрочную прибыль за счет рефинансирования в новую 30-летнюю ссуду даже по более низкой процентной ставке. Дополнительные годы более чем компенсируют более низкую ставку.

Залог

Когда домовладельцы не выплачивают ипотечный кредит, кредитор выкупает и пытается продать дом, чтобы собрать достаточно средств для покрытия суммы непогашенной ссуды. Кредиторы, которые выписывают линии собственного капитала или ссуды, которые находятся во второй позиции залога после ипотеки, имеют меньше шансов погасить долг посредством продажи права выкупа, чем кредитор в первой позиции залога. Следовательно, кредиторы, находящиеся в позиции второго залога, получают выгоду от рефинансирования первого и второго залогового права в одну новую ссуду.

Ссуды на тренировку

Домовладельцы с ссудами с переменной процентной ставкой, которые обнуляются по более высоким процентным ставкам, часто имеют проблемы с внесением ежемесячных платежей. Кроме того, люди, которые становятся безработными или испытывают проблемы со здоровьем, иногда не выплачивают ссуду. Банки могут лишить этих людей права выкупа, но этот процесс требует времени и приводит к значительным судебным расходам. Ссуды для тренировок, при которых банки пересматривают условия ссуды, приводят к снижению процентных ставок и сокращению ежемесячных платежей.Хотя это означает меньшую прибыль для банка, кредиторы часто рассматривают ссуды на тренировки как меньшее из двух зол по сравнению с потерей права выкупа.

Комиссия

Банковским кредитным специалистам и инициаторам ипотечных кредитов выплачиваются комиссионные с продаж, и некоторые из них имеют платежные пакеты, полностью основанные на комиссии. Банки платят эти комиссии, предоставляя кредитным специалистам долю от комиссии за выдачу кредита или процент от прибыли ссудного портфеля. Кредитные менеджеры должны соответствовать поставленным целям как для того, чтобы сохранить свою работу, так и для получения дохода.Рефинансирование по ипотеке часто происходит быстрее, чем покупка, потому что домовладельцу не нужно искать дом. Поэтому кредитные специалисты часто стремятся предложить рефинансирование ипотеки как новым, так и существующим клиентам банка.