Как выгоднее взять ипотеку в Сбербанке

Как известно, процентные ставки российских банков по различным кредитным продуктам (включая ипотеку) связаны с установленным регулятором уровнем ключевой ставки. На сегодняшний день ключевая ставка находится на рекордно низком уровне, что позволяет россиянам получить займ как можно выгоднее. 

Ипотечные программы банка Открытия от 5,99%

Однако, какими бы заманчивыми ни были условия кредитования, всегда хочется сберечь как можно больше собственных средств. Сегодня попробуем разобраться, как взять ипотеку в Сбербанке и что нужно знать, чтобы сэкономить на процентах и дополнительных платежах.

1. Накопите большой первоначальный взнос. Госбанк гораздо охотнее одобрит заявку на кредит, если предоставленная клиентом сумма превышает минимальное значение. Для заемщика выгода заключается в том, что при наличии крупного первоначального взноса понадобится занять у банка незначительную сумму и, следовательно, меньше переплатить за пользование займом. Обратите внимание, что для первоначального взноса либо его части можно использовать средства маткапитала.
2. Если есть возможность, за несколько месяцев до намеченной покупки недвижимости откройте в Сбербанке счет для зачисления зарплаты. Это поможет в дальнейшем рассчитывать на льготные условия кредитования (для «зарплатников») и избавит заемщика от необходимости предоставлять справку о доходах.
3. Есть смысл оформить в госбанке вклад и регулярно его пополнять. Таким образом клиент сможет подтвердить свою платежеспособность, безопасно накопить на первоначальный взнос и получить дополнительный доход.
4. Не отказывайтесь от заключения договора страхования жизни, поскольку таким образом кредитор пытается снизить возможные риски. Да и вы будете уверены, что при несчастном случае положенные выплаты полностью компенсируют обязательства перед финучреждением по ипотеке. Оплатив единовременно необходимую сумму, вы сможете претендовать на льготную ставку и в конечном счете снизить переплату на процентах (дисконт к ставке составит около 1%). Оформить страховку можно в любой страховой компании, которая является партнером Сбербанка.
5. Запросите в БКИ свою кредитную историю. Как известно, банки в первую очередь обращают внимание на финансовую дисциплину потенциальных заемщиков. Если кредитная история нулевая, возьмите потребительский кредит на небольшую сумму и своевременно его погасите. Кроме того, в отчете могут содержаться ошибки, которые необходимо исправить до обращения за кредитом на квартиру.
6. Погасите просрочки и займы в сторонних финучреждениях, чтобы максимально снизить нагрузку на семейный бюджет.
7. Оформите ипотеку без посещения офиса в онлайн-режиме через сайт domclick.ru (ресурс ДомКлик входит в группу компаний Сбербанка). Это не только удобно и быстро, но и поможет снизить процентную ставку по кредиту. Обратите внимание, что зарплатным клиентам госбанка потребуется только паспорт, а остальным – дополнительно пара документов.
8. Воспользуйтесь услугой электронной регистрации сделки, позволяющей зарегистрировать право собственности на недвижимость в онлайн-режиме без обращения в МФЦ или Росреестр (дисконт к ставке составит 0,3%).
9. Изучите требования к потенциальным заемщикам и соберите максимально возможный пакет документов (справка о доходах, копия трудовой книжки/трудового договора, документы на движимое и недвижимое имущество и др.).

1. Обратите внимание на жилье, которое предлагают застройщики, являющиеся партнерами Сбербанка. Как правило, за покупку недвижимости в таких строительных компаниях клиент получает существенную скидку и дополнительные преимущества (размер дисконта зависит от срока кредитования и может составлять 3-3,5%). Кроме того, участвуйте в специальных акциях Сбербанка для новых и действующих клиентов.
2. Заручитесь поддержкой поручителей (им тоже понадобится собрать полный пакет документов). Помните, что супруг/супруга всегда выступает в качестве созаемщика, если собственность не разделена в соответствии с брачным договором. Созаемщиками по ипотеке могут быть не более 3 физлиц, доходы которых учитываются при расчете максимально возможного размера ссуды.
3. Выходите на сделку как можно быстрее (помните, что одобрение банка действует в течение ограниченного времени, после чего придется подавать заявку заново, а условия могут быть уже значительно хуже).
4. Если есть возможность, выбирайте ипотечный кредит с дифференцированными платежами, а не аннуитетными (имейте в виду, что итоговая переплата по аннуитетной схеме больше, чем при дифференцированной).
5. Узнайте, подходите ли вы под условия действующих в банке программ (Господдержка 2020, Спецпрограмма по ипотеке на новостройки, 
   Ипотека с господдержкой для семей с детьми, Военная ипотека, Семейная ипотека), и постарайтесь взять кредит по ней.
6. Погашайте задолженность большими платежами, чем указано в графике, уменьшайте тело кредита досрочно.

В любом случае, прежде чем брать ипотеку на якобы выгодных условиях, серьезно обдумайте свое решение и рассчитайте, какую сумму ежемесячного платежа вы сможете осилить.

Решение по ипотеке за 10 минут с Росбанк Дом Экспресс

В каком банке выгоднее брать ипотеку?

Одна из глав­ных задач, кото­рые ста­вят перед собой граж­дане РФ, это реше­ние жилищ­но­го вопро­са. Сто­и­мость недви­жи­мо­сти на пер­вич­ном и вто­рич­ном рын­ке посто­ян­но рас­тет, осо­бен­но это ощу­ти­мо в круп­ных горо­дах. А о таких мега­по­ли­сах, как Москва и Санкт- Петер­бург, уж и гово­рить не сто­ит, здесь цены лишь за один квад­рат­ный метр жилья дохо­дит до аст­ро­но­ми­че­ских пока­за­те­лей. Но обза­ве­стись сво­ей недви­жи­мо­стью все рав­но когда-нибудь нуж­но, не мыкать­ся же всю жизнь по съем­ным квартирам.

В каком бан­ке выгод­нее брать ипо­те­ку для покуп­ки квартиры?

Копить по 20 лет на покуп­ку сво­е­го жилья – это очень слож­ное и тру­до­ем­кое дело, а с учет того, что недви­жи­мость с каж­дым годом доро­жа­ет, еще и бес­по­лез­ное, так как через 10–15 лет той сум­мы, за кото­рую вы мог­ли бы купить квар­ти­ру сего­дня, может хва­тить толь­ко на несколь­ко квад­рат­ных мет­ров. Поэто­му если вам уже уда­лось ско­пить некую сум­му, у вас есть ста­биль­ная рабо­та и хоро­ший доход, то самое вре­мя поду­мать о покуп­ке недви­жи­мо­сти в ипо­теч­ный кредит.

С раз­ви­ти­ем ипо­теч­ных пред­ло­же­ний в бан­ках доля лиц, кото­рые могут поз­во­лить себе при­об­ре­сти жилье уве­ли­чи­лась. Сего­дня бан­ки пред­ла­га­ют раз­лич­ные виды ипо­теч­ных про­грамм для сво­их потен­ци­аль­ных кли­ен­тов. Так как ипо­те­ка пред­по­ла­га­ет дли­тель­ные дело­вые отно­ше­ния меж­ду кре­дит­ной орга­ни­за­ци­ей и заем­щи­ком, то к реше­нию зада­чи, где взять ипо­те­ку, сто­ит отне­стись с боль­шим вни­ма­ем и ответственностью.

От при­ня­то­го вами реше­ния во мно­гом зави­сит, насколь­ко удоб­но и выгод­но вам будет рас­счи­ты­вать­ся по ипо­теч­но­му кре­ди­ту. Поэто­му у заем­щи­ка воз­ни­ка­ет вполне зако­но­мер­ный вопрос: «Где взять ипо­те­ку выгод­но?». Рос­сий­ские бан­ки пред­ла­га­ют мас­су ипо­теч­ных реше­ний. Но как не оши­бить­ся и сде­лать дей­стви­тель­но пра­виль­ный и выгод­ный выбор? Зави­сит от того, что имен­но вкла­ды­вать в поня­тие «выгод­но».

Где выгоднее брать ипотечный кредит?

С одной сто­ро­ны, ипо­те­ка – это отлич­ный спо­соб решить жилищ­ный вопрос, одна­ко с дру­гой сто­ро­ны, это очень ответ­ствен­ный шаг, кото­рый накла­ды­ва­ет на заем­щи­ка мас­су обре­ме­не­ний и обя­за­тельств. Несмот­ря на все плю­сы и мину­сы ипо­те­ки, в наше вре­мя это един­ствен­ный доста­точ­но обос­но­ван­ный кре­дит. Посу­ди­те сами: недви­жи­мость толь­ко подо­ро­жа­ет, и выпла­тив кре­дит за ипо­те­ку, вы не толь­ко не поте­ря­е­те день­ги, но и при про­да­же квар­ти­ры смо­же­те заработать.

Рос­сий­ские бан­ки гото­вы предо­ста­вить раз­но­об­ра­зие ипо­теч­ных про­грамм на срок от 1 до 30 лет. Воз­ни­ка­ют есте­ствен­ные вопро­сы, а в каком бан­ке кре­дит­ные про­грам­мы луч­ше, где выгод­нее взять ипо­те­ку, суще­ству­ет ли вооб­ще выгод­ная ипо­те­ка? Осо­бен­но акту­аль­ны дан­ные вопро­сы в боль­ших горо­дах, где потен­ци­аль­ных кли­ен­тов у бан­ков доста­точ­но мно­го, и кон­ку­рен­ция меж­ду кре­ди­то­да­те­ля­ми и даже меж­ду кон­суль­тан­та­ми в одном бан­ке доста­точ­но высо­кая. Поэто­му важ­но выбрать то учре­жде­ние, с кото­рым луч­ше и выгод­нее будет сотруд­ни­чать имен­но вам.

Где выгод­нее и луч­ше брать ипотеку?

Поня­тие сло­ва «выгод­но» у каж­до­го инди­ви­ду­аль­но. Напри­мер, для кого-то важ­нее быст­ро пога­сить кре­дит, что­бы не пере­пла­чи­вать про­цен­ты. Для таких заем­щи­ков луч­ше брать жилищ­ный кре­дит в бан­ке, кото­рый пред­ла­га­ет мини­маль­ную про­цент­ную став­ку. Одна­ко сто­ит ска­зать, что все ипо­теч­ные про­грам­мы преду­смат­ри­ва­ют так назы­ва­е­мый «анну­и­тет­ный вари­ант гаше­ния задол­жен­но­сти». А зна­чит это, что реаль­ная став­ка по кре­ди­ту будет немно­го выше, чем в рекла­ме. Не сто­ит так­же забы­вать о раз­но­об­раз­ных бан­ков­ских комис­си­ях, госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции стра­хов­ках и про­чих попут­ных расходах.

Поэто­му решив­шись взять ипо­те­ку, при этом самую «выгод­ную», нуж­но ори­ен­ти­ро­вать­ся не на низ­кую про­цент­ную став­ку, рекла­ми­ру­е­мую в каком-либо бан­ке, а на луч­ше обра­тить вни­ма­ние на пол­ную сто­и­мость кре­ди­та. Фак­ти­че­скую сто­и­мость зай­ма обя­за­ны рас­счи­тать в бан­ке, и предо­ста­вить заем­щи­ку до под­пи­са­ния ипо­теч­но­го, кре­дит­но­го и дру­гих дого­во­ров. Толь­ко после пол­но­го рас­че­та сто­ит заду­мы­вать­ся, сто­ит ли взять кре­дит в этом бан­ке или поис­кать пред­ло­же­ние лучше.

На что обращать внимание при выборе банка?

Суще­ству­ет мно­же­ство зна­чи­тель­ных усло­вий, кото­рые сле­ду­ет учесть при выбо­ре бан­ка-кре­ди­то­ра. Решая, в каком финан­со­вом учре­жде­нии брать ипо­те­ку, осо­бое вни­ма­ние обра­ти­те на такие критерии:

• Мини­маль­ный пер­во­на­чаль­ный взнос – очень важ­ный пара­метр. Сего­дня очень слож­но най­ти банк, в кото­ром мож­но взять ипо­те­ку с 10 % пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Боль­шин­ство кре­дит­ных орга­ни­за­ций пред­ла­га­ют став­ку пер­во­на­чаль­но­го взно­са в 20 % от сто­и­мо­сти объ­ек­та недви­жи­мо­сти. А неко­то­рые финан­со­вые учре­жде­ния вооб­ще тре­бу­ют 30% мини­маль­но­го пер­во­на­чаль­но­го взноса.

Одна­ко не каж­дый может выло­жить такую сум­му сра­зу. Поэто­му если вы огра­ни­че­ны в сред­ствах, то выби­рай­те ипо­теч­ный кре­дит в бан­ке с мини­маль­ной про­цент­ной став­кой на пер­вый взнос. 10-типро­цент­ные став­ки мож­но най­ти в Сбер­бан­ке (про­грам­ма «Ипо­те­ка для моло­дой семьи»), Пет­ро­ко­мер­це, Адми­рал­тей­ский, Глоб­эк­с­бан­ке, Метал­лин­ве­сте и др.

• Тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти – еще один зна­чи­мый кри­те­рий. Так ипо­те­ка берет­ся имен­но для покуп­ки недви­жи­мо­сти, крайне важ­но выбрать того кре­ди­то­да­те­ля, кото­рый выдаст кре­дит на при­об­ре­те­ние квар­ти­ры. То есть нуж­но выбрать имен­но тот банк, кото­рый без лиш­них про­блем в каче­стве зало­га при­мет тот объ­ект недви­жи­мо­сти, кото­рый выбрал заемщик.

В опи­са­нии про­грам­мы ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния все­гда есть инфор­ма­ция, о том какие тре­бо­ва­ния банк выдви­га­ет к недви­жи­мо­сти. Напри­мер, не каж­дый кре­ди­тор согла­сен выдать день­ги на стро­я­ще­е­ся или вто­рич­ное жилье. В этом отно­ше­нии луч­ше подой­дут Евро­пей­ский тра­с­то­вый банк, Мой банк, Пуш­ки­но, кото­рые соглас­ны выдать кре­дит на ипо­те­ку вто­рич­но­го жилья.

• Ско­рость оформ­ле­ния. Кому-то очень важ­но офор­мить кре­дит побыст­рее. Одна­ко при­дет­ся огор­чить заем­щи­ка, кото­рый хочет сде­лать все быст­ро, так как прак­ти­че­ски у всех бан­ков оди­на­ко­вые тре­бо­ва­ния к паке­ту доку­мен­тов и сро­ки рас­смот­ре­ния заяв­ле­ния от кли­ен­та, кото­рые, как пра­ви­ло, зани­ма­ют око­ло 30 дней. А если потен­ци­аль­ный кре­ди­то­взя­тель при этом еще и соб­ствен­ник биз­не­са, то это допол­ни­тель­ные несколь­ко дней.

Конеч­но, кре­ди­то­ры могут выпол­нить любой каприз за ваши день­ги. Напри­мер, зна­чи­тель­но уско­рить про­цесс, но при этом тре­бо­ва­ния к мини­маль­но­му пер­во­на­чаль­но­му взно­су воз­рас­тут до 50%, а став­ка по кре­ди­ту воз­рас­тет вдвое. Наи­бо­лее выгод­ное пред­ло­же­ние по быст­ро­му оформ­ле­нию ипо­те­ки и «ВТБ 24».

• Раз­мер про­цент­ной став­ки – один из наи­бо­лее важ­ных пара­мет­ров. Про­цент­ная став­ка по кре­ди­ту опре­де­ля­ет, какую имен­но сум­му вам при­дет­ся выпла­чи­вать каж­дый месяц, и на сколь­ко боль­ше вы пере­пла­ти­те в конеч­ном ито­ге. Сра­зу отме­тим: ее «веди­тесь» на рекла­му, обе­ща­ю­щую низ­кую про­цент­ную став­ку 7,65 % — 8,9 % .

Как пра­ви­ло, такая став­ка дает­ся толь­ко на пер­вый год кре­ди­та, а на вто­рой и после­ду­ю­щие годы она рез­ко воз­рас­та­ет. Поэто­му вни­ма­тель­но читай­те кон­тракт, и луч­ше выбрать банк со сред­ним раз­ме­ром про­цент­ной став­ки: от 9% до 12% годо­вых. Бюд­жет­ный вари­ант ипо­те­ки у ВТБ-24, Сбер­бан­ка, ИТБ, Росэнерго.

• Спе­ци­аль­ные про­грам­мы. Ино­гда воз­мож­ны слу­чаи, когда неко­то­рые финан­со­вые учре­жде­ния пред­ла­га­ют неко­то­рым кате­го­ри­ям граж­дан осо­бые льгот­ные усло­вия кре­ди­то­ва­ния. Чаще все­го, это госу­дар­ствен­ные про­грам­мы и суб­си­дии, такие как «Мате­рин­ский капи­тал для ипо­те­ки», «Ипо­те­ка моло­дой семье» и др. Такие лица могут взять кре­дит на ипо­те­ку, полу­чив ряд льгот.

Напри­мер, Сбер­банк пред­ла­га­ет пони­жен­ный пер­во­на­чаль­ный взнос для моло­дой семьи. Най­дя похо­жие льгот­ные про­грам­мы у дру­гих бан­ков мож­но суще­ствен­но сэко­но­мить. Так, целый ряд кре­дит­ных орга­ни­за­ций таких, как Пуш­ки­но, Адми­рал­тей­ский, ИТБ, пред­ла­га­ют счаст­ли­вым роди­те­лям вто­ро­го и после­ду­ю­щих детей исполь­зо­вать мате­рин­ский капи­тал для полу­че­ния ипо­те­ки. Осо­бое пре­иму­ще­ство полу­ча­ют кли­ен­ты, кото­рые зара­бот­ную пла­ту полу­ча­ют в том в бан­ке, в кото­ром жела­ют офор­мить ипотеку.

• Сум­ма и срок кре­ди­то­ва­ния. Хотя сум­ма кре­ди­та не явля­ет­ся глав­ным при­о­ри­те­том при выбо­ре кре­ди­то­ра, дан­ный пара­метр повли­я­ет на реше­ние заем­щи­ка, если раз­мер его накоп­ле­ний весь­ма огра­ни­чен. Срок кре­ди­то­ва­ния, без­услов­но, очень важен, так как, чем доль­ше срок, тем лег­че выпла­чи­вать кре­дит, пото­му что при дли­тель­ном сро­ке раз­мер еже­ме­сяч­ных выплат замет­но ниже, чем при коротком.

Самые дли­тель­ные сро­ки кре­ди­то­ва­ния пред­ла­га­ют сле­ду­ю­щие бан­ки: ИТБ, Сбер­банк, Евро­траст, Мой банк, Рос­энер­го, РИБ, АИЖК – 30 лет, ВТБ-24, Урал­сиб, Адми­рал­тей­ский, – 20 лет. При этом сле­ду­ет учесть, что более дли­тель­ный срок кре­ди­то­ва­ния уве­ли­чи­ва­ет сум­му ито­го­вой переплаты.

Таким обра­зом, заем­щи­ку нуж­но, преж­де все­го, опре­де­лить, какие кри­те­рии и усло­вия явля­ют­ся для него наи­бо­лее при­о­ри­тет­ны­ми, а опре­де­лив­шись, срав­нить бан­ки меж­ду собой и сде­лать выбор, в каком бан­ке брать ипотеку.

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #102

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #102

Никита Масленников, — ведущий эксперт Центра политических технологий,12 февраля 2021, источник

«Если государство считает, что есть необходимость помогать людям решать жилищный вопрос, тогда нужно подтолкнуть строительный комплекс к повышению темпов возведения домов, инженерных коммуникаций.

От этого выиграют практически все отрасли экономики, мультипликативный эффект понятен. Но есть еще банки, которые, кстати, могут резко снизить объемы выдачи ипотечных кредитов и выступить против продления программы в принципе. Ведь если они будут учитывать в полном объеме риски заемщиков (а всё к этому идет), то получат чистый вычет из прибыли. Зачем банкирам с этим связываться? Сталкиваются два комплекса мотивов, интересов…

Я бы (касаемо вопроса льготной ипотеки под 6,5% — прим.ред.) ушел от общефедерального характера программы, выбрал бы в течение года несколько опорных регионов с критической жилищной ситуацией, с большим объемом ветхих домов. Понятно, что речь идет не о Москве и не о Санкт-Петербурге, а о городах с населением несколько сотен тысяч, около миллиона человек. Может быть, имеет смысл сначала выбрать 2-3 региона. А потом, оценив ситуацию, можно идти дальше. <…> Для среднестатистического гражданина купить квартиру даже с участием льготного кредита — проблема.

И если продлевать ипотеку, требуется менять ее правила. По крайней мере, нужно снимать антиэффект, когда из-за ограничения суммы кредита покупатель получает меньшее количество квадратных метров. Но пока что мы упираемся в решение задачи, которая не имеет достаточных начальных условий»

Ирина Доброхотова, — председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», 12 февраля 2021, источник

«Если программу (ипотеки под 6,5% — прим.ред.) свернут именно 1 июля, то к тому времени ключевая ставка рефинансирования едва ли сильно изменится. Сейчас она находится на уровне 4,25%. Формула для расчёта минимальной ипотечной ставки для физлиц — ключевая ставка плюс 2-2,5 пункта. То есть найти способ выдавать жилищные кредиты под 6,5-7% годовых банки должны и без господдержки. Предположим, что ипотечные ставки после прекращения бюджетных субсидий останутся первое время довольно доступными — минимум на уровне 7%, средняя по году — на уровне 8-8,5%. Остается понять, что будет со спросом и предложением.

Может ли кратковременный скачок покупательской активности накануне окончания программы льготной ипотеки привести к ажиотажной покупке жилья, что повлечет за собой период стагнации? Может, как это было в 2014 году, как это было осенью 2020-го. Как отреагируют девелоперы, будут ли создавать искусственный дефицит? Скорее всего, будут. Это поможет удержать цены при слабом спросе»

Борис Терехов, — партнер группы компаний SRG, 12 февраля 2021, источник

«Ключевая ставка напрямую влияет на глобальные аспекты рынка, в том числе на условия ипотечного кредитования и займы девелоперов на строительство новых объектов. Однако в сложившейся на сегодняшний день ситуации ключевая ставка не играет существенной роли. При этом решение ЦБ сохранить ее на уровне 4,25% не должно привести к росту стоимости на рынке жилья в ближайшее время, так как повышение цен уже произошло за счет увеличения спроса из-за льготной ипотеки на новостройки. Положительный эффект от этой программы уже исчерпан»

Алексей Коренев, — аналитик ГК «Финам», 12 февраля 2021, источник

«Таргетирование инфляции, положенное в основу формирования денежно-кредитной политики, практически не оставляет пространства для маневра «вниз», так как индекс потребительских цен уже сейчас составляет 5,2%.

А наблюдаемая инфляция и вовсе приблизилась к 12,8%. Повышение ключевой ставки в период коронакризиса затормозило бы восстановление экономики, поскольку лишило бы ее дешевых кредитов. В ближайшее время регулятор вряд ли перейдет к повышению ключевой ставки, поэтому ипотечные ставки в краткосрочной перспективе останутся без изменений»

Екатерина Щурихина, — младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», 12 февраля 2021, источник

«При отсутствии значительного изменения макроэкономической среды (снижение роста цен, безработицы и т. д.) уменьшения ставок по ипотеке в 2021 году ожидать не стоит. При этом если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку. Вероятный уровень ипотечных ставок в первом полугодии 2021-го — 7–7,5%, во втором полугодии 2021-го — 7,5–8%»

Наталия Кузнецова, — генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН», 12 февраля 2021, источник

«Пока снижения спроса на жилье не наблюдается, но есть тенденция на сокращение предложения квартир в продаже, что в итоге приведет к росту цен. Снижение активности рынка по традиции ожидается летом. Но этот год может стать исключением, ведь господдержка действует до июля, многие захотят успеть «запрыгнуть в уходящий поезд». Если программу не продлят, то август и сентябрь будут тихими, так как потребуется время для привыкания к стандартным ставкам на уровне 7,5–8,5% вместо текущих 5,75–6,5% на первичном рынке»

Елена Иванкина, — завкафедрой менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 15 февраля 2021, источник

«Ипотека в России развивается постепенно, не очень быстро, с неизменно растущими темпами. В начале 2000-х она составляла 1% от ВВП. В настоящее время — около 8%. Это существенный рост, но он мог бы быть и выше. Предпосылок для появления ипотечного пузыря в России на данный момент нет, что связано с рядом существенных факторов. Во-первых, с недостаточным уровнем развития ипотеки. В развитых европейских странах ипотека составляет от 70 до 110% ВВП. И наши 8% — это только веха на пути дальнейшего развития ипотеки. Во-вторых, у нас достаточно низкий процент плохих кредитов по ипотечному кредитованию — порядка 1,3%. Плохие кредиты — это просроченные платежи по ипотеке. Обычно они составляют 0,9%. В развитых рыночных странах Европы просроченные долги по ипотеке составляют от 1% до 3% всех выданных кредитов.

В-третьих, в России не развито страхование ипотеки и выпуск вторичных ценных бумаг на ипотечные кредиты. В мире они составляют до 100% и больше по отношению к объемам выданных ипотечных кредитов. А у нас они составляют мизерную долю. Соответственно, финансовые кризисы не могут затронуть ипотечные ценные бумаги по причине их практически отсутствия или очень незначительного развития. Еще один фактор. Сейчас средний срок отдачи ипотеки — 18 лет. Люди обдуманно берут кредит на длительный срок и соотносят его со своими доходами и расходами. Поэтому такой ситуации, какая была в США в 2007—2008 гг., когда ипотечные кредиты брали даже безработные, не имеющие никаких доходов, в России невозможна»

Кирилл Царев, — заместитель председателя правления Сбербанка, 15 февраля 2021, источник

«По ипотеке, я думаю, что останется уровень такой же, как был в прошлом году. Я имею в виду по поводу динамики. Здесь один из важных вопросов — наличие предложения. Де факто на тот высокий спрос, который есть, необходимо, чтобы правильно, в хорошем смысле слова, ответили застройщики и обеспечили необходимое количество жилья для граждан… Потенциал роста в ипотеке существует. До конца сказать, насколько он будет сильно больше, наверное, тяжело. Я бы сказал, что если он будет на уровне прошлого года, это будет нормальный показатель.Мне кажется, что это (продление льготной ипотеки в регионах с трудной ситуацией на рынке жилья — прим.ред.) вполне заслуживающий внимания вариант. Понятно, что льготная ипотека должна быть направлена на помощь в развитии регионов и определенного сегмента клиентов. В зависимости от того, в каком регионе и на сколько продвигается или нет сегодня жилищная застройка, есть смысл в каких-то регионах на это смотреть более внимательно. Если и сворачивать программу, то это должно происходить поэтапно. Во-вторых, основным фактором сегодня является предложение — вопрос, сколько есть доступного предложения. Именно оно влияет больше на цену»

Алексей Зубец, — директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ, 15 февраля 2021, источник

«Если брать ипотеку как сегмент, то, по последним данным, спрос на нее не сократился. На сегодняшний день какого-то бурного спроса нет, но он поддерживается на уровне января 2019 года. Пока провала нет, но я думаю, что он наступит, потому что в 2020 году довольно большое количество людей взяли ипотечный кредит. Должна наступить потребительская пауза. И на этой волне цены на недвижимость тоже должны пойти вниз»

Олег Богданов, — ведущий аналитик QBF, 15 февраля 2021, источник

«Я думаю, финансовые условия в России будут ужесточаться. Ставки на рынке еще в конце прошлого года пошли вверх, а этот тренд будет негативно влиять на объемы выдачи банками так называемой льготной ипотеки. Мне трудно назвать льготной ипотеку под 6,5%, при том что ключевая ставка Банка России находится на уровне 4,25%. Льготной была бы ипотека под 2%, а сейчас это просто принуждение коммерческих банков выдавать ипотечные кредиты по нормальным рыночным ставкам. Однако поскольку условия меняются, населению будет сложнее получить ипотечный кредит. Это несколько снизит спрос на жилье, хотя он из-за инфляции останется на высоком уровне. Конечно, государству нужно продлевать льготную ипотеку и для снижения социальной напряженности, и для поддержки строительства, тем более что средства на это есть»

Константин Селянин, — финансовый аналитик, кандидат экономических наук, 15 февраля 2021, источник

«Процентная ставка по ипотеке после отмены льгот, безусловно, вырастет. Обратите внимание, средняя ставка по ипотеке сейчас 7,3%, а не 6,5%. При том, что до 90% нового жилья покупают за счет льготной ипотеки. Поэтому ставка, как минимум, вырастет до среднерыночной. А учитывая, что инфляция оказалась заметно выше запланированной, то, безусловно, ставки станут выше — до 7,5-8%. Вместе с ростом ставки по ипотеке существенно снизятся цены на жилье. Падение цен должно произойти в силу законов экономики, так как из-за снижения реальных доходов граждан снижается и спрос»

Михаил Делягин, — экономист, директор Института проблем глобализации, 15 февраля 2021, источник

«Это (снижение количества молодых людей, берущих ипотечные кредиты, — прим.ред.) очень грозный признак, который связан с падением доходов молодежи и в целом с отсутствием у нее жизненных перспектив. Дело в том, что у нас строят сословное общество и общество высокомонополизированное. И снижение количества молодых людей, которые могут позволить себе ипотеку, — это показатель снижения социальной мобильности. При этом надо понимать, что количество ипотечников у нас очень здорово выросло. Ипотека стала более доступной. Но снижение доли молодежи среди ипотечников показывает, что родители берут ипотеку для детей, а дети сами взять не могут. Это признак, с одной стороны, снижения социальной мобильности, а с другой стороны, признак инфантилизации. Потому что когда люди не могут о себе позаботиться сами, они слишком долго остаются детьми. И это плохо, потому что наиболее активная и энергичная часть общества не может и не умеет за себя отвечать. При нынешней социально-экономической политике такая тенденция будет продолжаться»

Анатолий Печатников, — заместитель президента-председателя правления ВТБ, 16 февраля 2021, источник

«На наш взгляд, еще одним перспективным направлениям развития госсубсидирования может стать фокусная поддержка дополнительных категорий граждан. Например, во многих регионах России успешно работают специальные программы, рассчитанные на конкретные профессиональные сегменты, молодых родителей или молодых специалистов. Использование этих практик может стать мультипликатором для привлечения молодежи в профессии или улучшения демографической ситуации — ведь решение жилищного вопроса серьезно мотивирует граждан на создание семьи, рождение детей и карьерный рост… Мы намерены усилить работу по повышению доступности ипотеки для населения в том числе за счет работы по льготным программам и реализации полностью дистанционных ипотечных сделок»

Герман Греф, — глава Сбербанка, 16 февраля 2021, источник

«Различные льготные программы для семей с детьми и молодых специалистов – я считаю, что эти программы должны существовать, они есть и региональные, и федеральные, и мы поддерживаем саму инициативу по продолжению такого рода программ. Министр финансов и наш председатель наблюдательного совета сказал, что у нас, скорее всего, будет принята программа поддержки, поэтому мы здесь даже не обсуждаем, будем участвовать в выработке решения и реализации этих решений, мы их всячески поддерживаем»

Надежда Караваева, — старший аналитик банковских рейтингов НРА, 16 февраля 2021, источник

«На фоне стабилизации ситуации с пандемией и частичным восстановлением экономической активности, небольшим ожидаемым ростом доходов в 2,5-3% и сокращением размера ежемесячного обязательного платежа, можно ожидать, что объем досрочных погашений (ипотечных кредитов — прим.ред.) сохранится на уровне 2020 года или немногим ниже»

Дмитрий Синочкин, — шеф-редактор NSP, 16 февраля 2021, источник

«Продление льготной ипотеки напоминает рекламу лекарств — боремся не с болезнью, а с симптомами. В официальной риторике есть откровенное вранье: «льготная ипотека сделала жилье более доступным» — не более, а менее! До введения льготной ипотеки, год назад, средняя квартира в Петербург стоила 5,1 млн, сейчас — почти 6 млн. Ежемесячные платежи увеличились, переплата увеличилась, срок «рабства у банка» вырос — и все это на фоне падения доходов… Если бы правительство, как и собиралось, прекратило действие программы в ноябре — это была бы реальная антикризисная мера, ограниченного действия. А теперь — «чемодан без ручки»: и нести тяжело, и бросить жалко. Завлекать в ипотечные программы многодетные семьи — это совсем уж безответственные игры. Обратите внимание на публикации в официальных СМИ: темпы льготного кредитования упали, лимиты не будут выбраны, ужас-ужас! Цель — не построить больше недорогого жилья, а увеличить количество заемщиков. Это не о людях, это — о втягивании оставшихся у населения денег в воронку банковского кредитования… «Рецепт» от кризиса только один — увеличивать объем предложения»

Светлана Ковалева, — руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге, 16 февраля 2021, источник

«Мы ожидаем, что в 2021 году доля сделок с готовыми квартирами на рынке сохранится на уровне 75-80%. При этом ни первичное, ни вторичное жилье в этом году дешеветь не будет. Более того, вторичка начнет активно расти в цене. Мы прогнозируем в 2021 году рост ипотечного кредитования на 5-10% — в основном за счет спроса на готовые квартиры и низких ставок по жилищным кредитам»

Илья Володько, — генеральный директор консалтинговой компании MACON, 16 февраля 2021, источник

«Даже при продлении ипотечных льгот цены на жилье в этом году не так поднимутся, как в прошлом. Потенциал роста не бесконечен, доходы населения не растут с 2013 года. И как бы ни была выгодна ипотека, бесконечно поддерживать спрос она не сможет. Кроме того, многие застройщики среагировали на растущий спрос и в третьем-четвертом квартале начали новые проекты, то есть предложение на рынке жилья тоже понемногу растет. Поэтому максимальная отметка, которую можно прогнозировать, — семь-восемь процентов. Причем этот рост, скорее всего, произойдет в первом полугодии, а со второго мы будем наблюдать фиксацию всех показателей»

Павел Федяев, — зампред думского комитета по транспорту и строительству, 17 февраля 2021, источник

«Нужно внимательнее относиться к заемщикам, причем независимо от места проживания. Посмотреть, сколько льготных ипотек у человека. Если он берет первую под 6,5% – конечно, он однозначно может ее взять, и ему ее одобрят. А если она третья льготная? Должны мы давать ее? Мое мнение – нет… Есть меры господдержки, которыми граждане России могут воспользоваться лишь однажды. Материнский капитал, жилищный сертификат, налоговый вычет на квартиру. Льготная ипотека — столь же весомая мера господдержки. Давайте пропишем критерии заемщика — и нам не придется отменять низкие ставки. Тогда мера будет адресной и точно будет работать на выполнение задачи, поставленной нам президентом, — обеспечить людей доступным жильем. Для тех, кто хочет инвестировать, процент должен быть выше. Но мы должны найти другие инструменты стимулирования спроса в этой категории. Например, банк при одобрении будет учитывать весь доход инвестора, а не только по основному месту работы, указанный в справке 2-НДФЛ, доход от сдачи квартир, доход от облигаций»

Надежда Косарева, — президент Фонда «Институт экономики города», 17 февраля 2021, источник

«Ипотека на сегодняшний день без всякого субсидирования заняла свое достойное место. За 15 лет мы смогли развить эту индустрию на очень хорошем уровне, и сегодня ипотечный кредит по рыночным ставкам доступен примерно 50% населения страны… Дальнейшее искусственное повышение доступности ипотеки не эффективно по многим причинам. Во-первых, группы с более низкими доходами даже льготной ипотекой воспользоваться не могут. У них не остается средств на нормальную жизнь даже при нулевой ставке. Во-вторых, застройщики используют льготу для того, чтобы повысить цены на жилье, не снижая объемов строительства. Это логично: у них растут затраты в связи с потреблением импортных материалов, растут цены на стройматериалы внутри страны, увеличиваются расходы на зарплату из-за того, что мигранты, которым можно было платить меньше, уехали. Другими словами, субсидирование ставки – это бессмысленная трата бюджетных средств… Мне представляется важным, оставить в покое ипотеку и заняться тем, чтобы создать арендный жилфонд, как коммерческий, так и некоммерческий»

Егор Лопатин, — старший аналитик рейтингового агентства НКР, 17 февраля 2021, источник

«Увеличить доступность жилья для россиян может дальнейшее снижение процентных ставок по ипотеке, в том числе льготным программам, с одновременным ростом объема предложения на рынке, что в свою очередь может позволить застройщикам не поднимать стоимость жилья в ответ на снижение процентных ставок. Однако уменьшение ставок по льготной ипотеке на фоне завершения цикла смягчения денежно-кредитной политики ЦБ невозможно без дополнительных трат бюджета на компенсацию банкам разницы между льготной и рыночной стоимостью кредита. В целом льготные ипотечные программы являются эффективной мерой поддержки участников рынка недвижимости. Однако на фоне низкого предложения и последующего роста цен на рынке выгода от льготной процентной ставки для заемщика фактически была обнулена… То есть фактически главным выгодоприобретателем введения программы господдержки в 6,5% стали застройщики»

Вячеслав Дусалеев, — генеральный директор компании «Метр квадратный», 17 февраля 2021, источник

«В 2021 году мы ожидаем перераспределение части спроса с первичного на вторичный рынок, который в 2020 году значительно отставал по росту цен. Во многих регионах вторичка стала заметно более выгодна с точки зрения цены за квадратный метр, чем первичная недвижимость. Не исключено, что ряд покупателей в 2021 году переключится именно на такие объекты, что дополнительно снизит «давление» спроса на первичном рынке»

Эльвира Набиуллина, — глава ЦБ РФ, 18 февраля 2021, источник

«Что касается постоянно действующих льготных программ, они должны быть, они у нас были до пандемии. На наш взгляд, есть потенциал расширения таких льготных программ постоянного действия, не антикризисных, а именно постоянных. Это могут быть специальные региональные программы для тех субъектов, где застройщикам работать менее выгодно. Требуется выбор таких регионов, где могли бы быть постоянные меры поддержки строительства — либо через ипотеку, либо через какие-то другие механизмы.Льготная ипотека для молодых семей несильно востребована, нужно расширить критерии [включения семей в программу] и ввести дифференциацию ставки по количеству детей… Льготная ипотека (под 6,5% — прим.) как антикризисная мера была очень эффективной, но ее надо вовремя сворачивать, именно как антикризисную меру… Льготную ипотеку на новостройки целесообразно сохранить в регионах, где существует дефицит жилья и нет большого роста цен на него. Потому что в значительном числе регионов рост цен перекрыл позитивный эффект от снижения процентных ставок по ипотеке. Поэтому, на наш взгляд, она должна быть более таргетирована, чтобы реально работала на повышение доступности жилья для людей и не приводила к перегреву на рынке жилья»

Валерий Казейкин, — вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, 18 февраля 2021, источник

“Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство постепенно завоевывает рынок жилья в стране. Если мы посмотрим статистику, то увидим, что ежегодно доля малоэтажного строительства увеличивается примерно на 0,8%. А в прошлом году она выросла на 2%… Два года назад были введены поправки в ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве». После этих изменений количество разрешений, которые получают девелоперы на новое многоэтажное строительство, существенно упало. В позапрошлом году оно составило всего 10 млн кв. м, в прошлом году – 12 млн кв. м. Это значит, что задачи, которые поставлены перед Правительством РФ и Министерством строительства и ЖКХ РФ по ежегодному возведению 120 млн кв. м жилья, очень сложно выполнимы. Будет строиться не 70-80 млн кв. м многоэтажного жилья, а 10-20 млн кв. м. Естественно эту долю займет малоэтажное и индивидуальное строительство, и мы приблизимся по соотношению между МКД и ИЖС к цивилизованным странам Европы и Америки.

Мы ожидаем, что в 2023-2024 годах доля малоэтажного жилья на нашем рынке составит примерно 70-80%. Это потребует совершенно иного отношения к этому сегменту строительства со стороны и риэлторов, и банков, и страховых компаний, и системных агрегаторов. Потому что именно за индивидуальным строительством будущее. Это сейчас очень серьезно понимают и в администрации Президента, и в Правительстве и в Минстрое»

Евгений Гольдфайн, — заслуженный экономист России, 19 февраля 2021, источник

«Несмотря на опережающий инфляцию рост цен на недвижимость, потребность в льготной ипотеке не снижается. Прекращение льготной ипотеки может привести не только к снижению спроса, но и к стагнации строительной и смежных отраслей, снижению ВВП и направлению части обесценивающихся накоплений граждан вместо экономики РФ в «проедание». Если не будоражить строительный рынок резкими сменами ипотечной политики, то конкуренция обеспечит рыночные принципы ценообразования… Уровень ипотечной «закредитованности россиян» гораздо меньше, чем в тех же европейских странах. Обязательства по ипотеке в подавляющем большинстве исправно погашаются. В отличие от ипотечного пузыря в США, приведшего к кризису 2008 года, российские банки не выдают ипотеки потомственным безработным, а цены на рынке вторичного жилья способны компенсировать возможные потери банков при изъятии недвижимости у неплательщиков. О каком пузыре беспокоится ЦБ — непонятно… Гораздо больше опасности для экономики РФ, предпринимательской и потребительской активности представляет политика ЦБ по обеспечению в 2021-2022 годах недостаточного прироста реальной денежной массы на уровне всего 5-6%, что, с учетом инфляции, приведет к «рублевому голоду», низким темпам роста ВВП, замедлению потребительской и предпринимательской активности и усилению неконкурентоспособности страны»

Константин Бородулин, — директор банковских рейтингов НРА, 19 февраля 2021, источник

«Рост цен уже полностью нивелировал преимущества от низкой процентной ставки, поэтому льготная ипотека перестает выполнять функцию стимула роста в строительной сфере. Соответственно, дальнейшее снижение льготной ставки, и сопутствующий рост цен (не только на первичном, но и на вторичном рынке) приведет к отрицательному эффекту, ухудшив доступность жилья даже в тех регионах, где предложение жилья имеется в достаточном объеме. Поддержка должна оказываться более адресно в частности в тех регионах, где наблюдается дефицит жилья, а также тем слоям населения, кто в ней в большей степени нуждается, например, молодые и многодетные семьи»

Игорь Горский, — президент Российской Гильдии Риэлторов, 19 февраля 2021, источник

«Сейчас многие специалисты говорят, что ожидают в этом году большое количество просрочек по выплате ипотечного кредита. Предполагаю, что будут также банкротства физических лиц. В общем, после того, как банки оформили массу новых ипотечных кредитов, их, скорее всего, настигнет расплата в виде множества должников… По моим расчетам, в ближайшее время из-за смены поколений начнется массовая смена владельцев квартир по всей стране. Каждые 20-25 лет это происходит. Люди, купившие квартиру 15 лет назад, вырастают из нее, хотят что-то больше, задумываются о том, чтобы их дети и внуки имели крышу над головой. Двухтысячники уже начинают планировать переезды. Им нужно жилье, и желательно — качественное: с озеленением, подходящим ландшафтом и высоким уровнем комфорта.

Рост цен на недвижимость в 2021 г., скорее всего, замедлится. Может быть, цены даже снизятся в некоторых регионах, но не в целом по стране. Почему я так думаю? Я просто изучил как-то историю нашего рынка недвижимости за последние 30 лет, и обратил внимание, что никаких «обвалов» цен на жилье за этот период в стране не случалось. Чаще всего повторялся один и тот же цикл: квадратные метры дорожают некоторое время, потом цены как бы достигают своего потолка и какое-то время колеблются вокруг одних и тех же значений, и — снова начинается рост. Словно машина гнала-гнала очень быстро по трассе и остановилась, пока остальные машины не стали ее догонять. Поравнялись — и опять все играют все в догонялки»

Алексей Белоусов, — генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ», 19 февраля 2021, источник

«Текущий год будет более спокойным. Если действие программы льготной ипотеки будет продлено, то цены продолжат идти вверх, но уже не в такой сильной динамике — на 10-15%. Но и продавать будем меньше. У потенциальных инвесторов, приобретающих жилье для сохранения накоплений, ресурсы все же ограничены — они не могут каждый год покупать по новой квартире»

Дмитрий Орехов, — управляющий директор рейтингового агентства НКР, 20 февраля 2021, источник

«В ближайшие годы в силу падения уровня доходов населения мы не ожидаем бума рынка индивидуального строительства и, соответственно, спроса на ипотеку в данном сегменте. Льготная ипотека под строительство индивидуальных домов подстегнет темпы роста ИЖС в РФ, однако рост сегмента сильно ограничивает более низкая по сравнению с квартирами ликвидность частных домов и сложности с их оценкой со стороны банков. Тем не менее, мы ожидаем роста ИЖС в текущем году не менее чем на 1-3% по сравнению с прошлым годом. В то же время наблюдается повышенный спрос на частные дома в условиях пандемийных ограничений из-за их большей площади, лучшей экологии за пределами городов и наличия приусадебного участка… Учитывая существенно меньшую долю покрытия ипотекой ИЖС по сравнению с многоквартирными домами (ИЖС — 5%, МКД – более 50%), инициатива по распространению семейной ипотеки на строительство частных домов представляется логичной»

Дмитрий Гордов, — глава компании Landwerk, 20 февраля 2021, источник

«У нас активно развиваются всевозможные ипотечные продукты, связанные с городским жильем. С загородным жильем, несмотря на все нацпроекты по развитию рынка малоэтажного домостроения, они не работали. По сути, загородный рынок был зажат с точки зрения доступности капитала для его развития. Кредитование для застройщиков малоэтажного индивидуального жилья, индивидуальных домов практически недоступно. Соответственно, программы ипотечного кредитования, которые могли бы с этой стороны подпитать рынок малоэтажного, индивидуального домостроения, де-факто практически не работали. А с учетом того, что малоэтажное строение тоже достаточно капиталоемкое (если делать централизованную застройку коттеджных поселков, бюджет на строительство домов может занимать 80-85% от общего бюджета), именно это привело к тому, что на рынке снизилось качество продукта, появились участки без подряда — именно в связи с тем, что не хватало средств на застройку. Доступность ипотечных программ для индивидуального домостроения, конечно, сильно подпитает и разовьет рынок. Но если это сильно зарегулировать и оставить только за крупными копаниями такую возможность, то де-факто, я считаю, это намерение выйдет в пшик, потому что 80% (если не больше) рынка — это небольшие, мелкие, неизвестные компании»

Дмитрий Котровский, — общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, 20 февраля 2021, источник

«Мы должны с вами понимать, что из 80 млн квадратных метров, которые вводятся в эксплуатацию ежегодно на сегодняшний день, уже примерно половина — это индивидуальное жилищное строительство. В этой половине невозможно на сегодняшний день определить, что является новостроем, а что является так называемой амнистией, которую государство продлевает из года в год. Очень важно учесть мнение тех потенциально желающих улучшить свои жилищные вопросы семей, которые выбирают либо квартиру в мегаполисах, либо индустриальным способом построенные коттеджные поселки, либо какая-то действительно планирует приобрести земельный участок и построить на этом земельном участке собственный дом. Я думаю, что последняя категория незначительная. И почему на самом деле сегодня Минфин пытается в этом плане определить ставку по ипотеке, дело даже не в том, что это 6%, 4% или 8%, а дело в том, каким образом и что банк будет брать в залог, предоставляя такие механизмы субсидирования такой процентной ставки. Потому что на самом деле земля сама по себе ничего не представляет. Не очень понимаю, с какими банками будут вестись переговоры. Если это, например, профильный банк «Дом.РФ» — возможно, но тогда надо смотреть по объему. Что касается других, коммерческих банков, я не думаю, что они будут охотно предоставлять такие инструменты, потому что в залог ничего не уходит»

Юлия Федулаева, — директор по поддержке риэлторского бизнеса «Миэль», 20 февраля 2021, источник

«Льготная ипотека на строительство или покупку загородного жилья будет особенно интересна жителям регионов, где загородные поселки начинаются в 15-20 минутах езды от города… На мой взгляд, программа льготной ипотеки на стройку или готовый дом будет эффективна, если ставка по кредиту приблизится к ключевой ставке ЦБ. Например, если ипотечная ставка на ИЖС будет предлагаться на уровне 4,5%, то это не отразится негативно на госбюджете, как получилось с программой господдержки новостроек. <…> Вряд ли льготная ипотека на ИЖС будет столь же эффективна и создаст ажиотаж, как программа льгот на новостройки. Квартира в городе останется наиболее ликвидным активом, ее проще продать или сдать в аренду, чем загородный дом»

Василий Колташов, — экономист, 20 февраля 2021, источник

«Для роста количества частных домов в России следует активнее развивать для них социальную инфраструктуру. .. Существует проблема социальной инфраструктуры. Те, кто привязан к социальной инфраструктуре — поликлиникам, детским садам, школам, они как покупали квартиры, так и будут покупать. Если власти будут решать проблему социальной инфраструктуры, то, возможно, мы увидим рост спроса на земельные участки. Но предполагать, что такая возможность приведет к значительному вытеснению уже готового жилья, я бы не стал это предположение поддерживать. Постройка жилья самостоятельно сопряжена со многими хлопотами. Причем не только юридическими, но и с процессом самого строительства этого жилья. И не все готовы на эти хлопоты идти»

Ирина Радченко, — президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 20 февраля 2021, источник

«Банки не будут охотнее давать ипотеку после предложения Минфина (выдавать «семейную ипотеку» под 6% на строительство частных домов — прим.ред.), потому что для банков сохраняется два существенных риска. У нас в России только-только наводят порядок с тем, чтобы не сложились обманутые дольщики при покупке квартир в новостройках, а если мы говорим про деревянный дом, то застройщики гораздо меньше по объёмам, непонятно, как контролировать качество их работы, соблюдение сроков и сохранность кредитных средств. Поэтому пока не будет решена задача контроля со стороны подрядчиков, у этой программы не будет будущего. Банки должны контролировать, но понятно, что контролировать одного подрядчика, который строит один дом в деревне, бессмысленно. Нужно развивать массовую застройку, чтобы строились посёлками. Тогда дело сдвинется с мёртвой точки. Нужно, чтобы банк вносил собственно средства, когда уже подрядчик начал строить. Нужно убедиться, что кредитные средства не будут разворованы»

Почему ипотечные компании так сильно хотят, чтобы вы перефинансировали?

Размещено 18 февраля 2021 г.

Если у вас уже есть ипотечный кредит, есть большая вероятность, что вы будете регулярно получать нежелательную почту с призывом к рефинансированию.

Вы можете получать ходатайства как от вашего текущего банка / кредитного специалиста, так и от конкурирующего кредитора или ипотечного брокера, желающего приобрести ваш бизнес.

Но почему они так сильно хотят, чтобы вы рефинансировали ипотеку? Какая им выгода, особенно если они уже создали вашу ипотеку и ежемесячно получают проценты?

Разве не в их интересах? ? (серьезно, это не каламбур) — сохранить ипотеку и продолжать получать приличную доходность, вместо того, чтобы давать вам новую низкую ставку.

Почему они предлагают вам более низкую ставку?

• Почему ипотечный кредитор предлагает вам более низкую процентную ставку, чем у вас сейчас
• Это якобы принесет им меньше денег каждый месяц?
• Потому что они часто продают ссуды инвесторам, чтобы получить прибыль
• Или они никогда не владели вашей ипотекой с самого начала, поэтому они получают комиссию и выручку от продажи

Это может быть легче понять, если мы посмотрим на это наоборот.Представьте, что у вас есть сберегательный счет, доходность которого составляет 0,95%.

Ваш тот же банк не подошел бы к вам и не сказал: «Эй, давайте вместо этого введем вас в счет со ставкой 1,25%, вы заслуживаете большего!

Если бы они это сделали, то была бы огромная выгода, например, блокировка ваших денег на пять лет с фиксированной нормой прибыли (CD).

С другой стороны, конкурирующие банки могут предложить вам 1,25% годовых без каких-либо условий (и даже дать вам начальный бонус), потому что в настоящее время у них нет ваших денег.

Это дает нам ключ к разгадке того, почему банк может потребовать от вас рефинансирования с их помощью. Они фактически не удерживают вашу ипотеку .

Видите ли, в наши дни многие банки и кредиторы создают ипотечные кредиты, но затем быстро продают их другим инвесторам. Это известно как модель «источник для распространения».

Таким образом, хотя они могли выдать ваш заем, на самом деле они не обслуживают его и не начисляют проценты по нему.

Другими словами, вы, как клиент, перебиваете их.Они могут продавать вам другой товар снова и снова, не оказывая на них негативного влияния.

Это означает, что для них имеет смысл снова рефинансировать ваш жилищный заем, даже если новая процентная ставка намного ниже, чем по существующему займу.

Кому принадлежит ваш жилищный кредит?

• Здесь много путаницы в отношении права собственности
• Банк, который изначально финансировал вашу ипотеку, может не иметь к ней никакого отношения сегодня
• Его могли продать много лет назад другой компании
• Но если они все еще владеют / service it, они могут не захотеть предложить вам рефинансирование
• В этом случае просто поищите в другом месте нового кредитора, который действительно получит выгоду

Некоторая путаница относительно того, «что им это выгодно», может возникнуть из-за тот факт, что право собственности на ссуду неясно.

Таким образом, даже если предположить, что Bank of America закрыл вашу ссуду, она могла быть продана Wells Fargo или другому менее известному агенту по обслуживанию ссуд постфактум.

Это объясняет готовность Банка Америки рефинансировать вашу ипотеку. Они могут зарабатывать деньги на затратах на закрытие (опять же) и зарабатывать деньги, продавая их снова или обслуживая ссуду.

Если они действительно сохранят ипотеку во второй раз, они, возможно, не захотят повторно ее рефинансировать в будущем.

Но если они продадут его снова, есть большая вероятность, что вы получите предложение о рефинансировании в будущем.Они могут даже потребовать обналичить ссуду, чтобы сделать ссуду еще более крупной и прибыльной.

Если вы рассматриваете ипотечного брокера, который закрывает ссуды от имени различных кредиторов, он может многократно рефинансировать вашу ипотеку в разных банках и всегда получать прибыль независимо от того, где заканчивается ссуда.

Они по-прежнему будут получать комиссию, даже если ваша процентная ставка повышается, понижается или меняется в сторону.

Конечно, им, возможно, придется ждать шесть месяцев между каждым рефинансированием, чтобы избежать потери комиссии по предыдущей ссуде, но если это имеет смысл, они могут попытаться заставить вас рефинансировать снова.

Интересно, что Федеральный кредитный союз ВМС утверждает, что обслуживает вашу ипотеку на всю жизнь.

Хотя это может быть плюсом, потому что вам не нужно будет отслеживать, кому платить, если ваш заем будет продан, а уровень обслуживания может быть выше, потому что они сохранят вас в качестве клиента, они могут не захотеть предлагать вам еще более низкая ставка.

Совет: не расстраивайтесь, если ваш текущий кредитор не заинтересован в рефинансировании вашей ссуды, вместо этого присмотритесь, и вы можете найти более выгодную сделку.

Но банк мне ничего не берет!

• Не обманывайтесь, думая, что с вас не взимают плату, если ничего не поступает напрямую из кармана
• Никогда не бывает бесплатного обеда, как бы банально это ни звучало
• Если вы не обязаны уплачивая комиссию кредитору или расходы на закрытие сделки, вы получаете более высокую процентную ставку, чем необходимо.
• Это так, даже если вы получаете более низкую ставку, чем ваша текущая.

Еще один миф.Тот факт, что с вас не взимают ни цента, не означает, что вы не зарабатываете деньги банку (или брокеру).

Если вы еще не слышали о бесплатном рефинансировании, перейдите на эту страницу, и вы увидите, как кредиторы могут оформлять новые ипотечные кредиты, не взимая с вас никаких денег (из собственного кармана).

Короче говоря, они используют кредиты кредитора для покрытия ваших заключительных расходов. И эти кредиты генерируются за счет предложения вам более высокой процентной ставки, чем та, на которую вы могли бы претендовать в противном случае.

И они могут выбрать компенсацию, оплачиваемую кредитором, при которой банк выплачивает им вместо заемщика, опять же, по несколько более высокой процентной ставке.

Но если ставки достаточно упали с тех пор, как вы впервые получили ипотеку, у них все еще есть возможность предложить вам более низкую ставку со всеми этими расходами.

Так что да, они все еще зарабатывают деньги, даже если это звучит слишком хорошо быть правдой. Никогда не беспокойтесь о том, зарабатывает ли кредитор деньги. Беспокойтесь о том, имеет ли смысл рефинансирование для вас.

Они придумают миллион разных причин, чтобы убедить вас рефинансировать, даже если это не в ваших интересах.

Как зарабатываются деньги по жилищному кредиту

• Рефинансирование ссуды (комиссии и затраты на закрытие)
• Продажа ссуды инвестору (премия за предоставление услуг)
• Обслуживание ссуды (сбор ежемесячных процентов с течением времени)

Таким образом, можно заработать много денег на ипотеке на разных этапах пути.

Во-первых, кредитные специалисты и ипотечные брокеры могут взимать комиссию с каждой ссуды, когда вы рефинансируете их, независимо от того, были ли они источником вашей предыдущей ссуды.

Как уже отмечалось, кредиторы могут платить этим продавцам напрямую, даже если вы этого не делаете (напрямую).

Затем, когда ссуда продается инвестору, инициирующий кредитор может заработать так называемую премию за предоставление услуг, которая может быть представлена ​​в виде процента от остатка, скажем, 1-2% от суммы ссуды.

Наконец, компания, обслуживающая ссуду, может собирать проценты каждый месяц и зарабатывать деньги.

Это объясняет, почему ипотека так выгодна и почему все хотят, чтобы вы рефинансировали!

Односторонние кредитные союзы могут сделать ипотеку более прибыльной | Credit Union Journal

По мере того, как кредиторы и независимые ипотечные компании активно пытаются привлечь потребителей, кредитные союзы должны постоянно стремиться оптимизировать все конкурентные преимущества, которыми они обладают. Как правило, члены кредитных союзов являются верными связями и хотят сохранить свой бизнес внутри компании. Однако, как участники, они также ожидают более низких сборов и конкурентоспособных ставок.Одним из способов увеличения прибыли и, следовательно, увеличения дивидендов на конец года для кредитных союзов с сильными ипотечными операциями является хеджирование. Хотя это немного сложнее, чем продажа форвардных обязательств для покрытия риска процентной ставки клиента, блокировка хеджирования для последующей продажи обязательств с более коротким сроком поставки позволяет кредитному союзу достичь лучшего общего исполнения, что максимизирует прибыльность.

Скотт Колклаф — старший вице-президент по развитию бизнеса Vice Capital Markets, консультационной компании по хеджированию ипотечных кредитов.

Прежде чем кредитный союз сможет получить выгоду от хеджирования, он должен принять измененную стратегию реализации. Кредитные союзы, управляющие ипотечными операциями внутри компании, обычно продают свою продукцию напрямую Fannie Mae или Freddie Mac и сохраняют за своими членами права на обслуживание. Часто обязательства, используемые для этих продаж, списывались единовременно и заполнялись ссудами по мере их закрытия, что могло приводить к тому, что хвостовые части вызывали либо перевыполнение, либо недопоставку, которые необходимо объединять. Если используются обязательства по разовой ссуде, а не паушальные суммы, или если эти ссуды не закрываются вовремя — или не закрываются вообще, — могут быть начислены комиссии за продление и пара. Хотя на первый взгляд это кажется довольно безобидным компромиссом, повторяющаяся долгосрочная модель этого приводит к потраченным впустую тысячам долларов.

При переходе на хеджирование обязательства не принимаются до тех пор, пока ссуды не закрываются, что позволяет кредитному союзу использовать более короткие сроки поставки, которые оцениваются выше, и возможность получить небольшие выплаты по остатку ссуды, не опасаясь выпадения ссуды.Хеджирование перекладывает ответственность за управление процентным риском изнутри, позволяя кредитному союзу брать на себя обязательные обязательства по ссуде после ее закрытия и избегать выплаты пар при возникновении последствий. Это не только лучший способ управлять риском процентной ставки для кредитного союза, но также позволяет кредитному союзу предоставлять расширенные льготы своим членам, такие как периодическое продление бесплатного блокирования ставок или пересмотр ставок.

Еще одно преимущество хеджирования для кредитных союзов, утвержденных как продавцы-обслуживающие компании Fannie Mae и / или Freddie Mac, — это возможность получать дополнительный процентный доход, удерживая ипотечные кредиты немного дольше перед их продажей.Вместо того, чтобы предоставлять займы при закрытии, кредитный союз может принять решение удерживать их в течение нескольких месяцев и получать процентную ставку по облигациям в течение длительного периода времени. По истечении этого отведенного времени ссуды продаются в виде обязательств с короткой доставкой по доступной максимальной цене на тот момент. Хеджируя эти ссуды, удерживая их в течение определенного периода времени, любое движение рынка компенсируется стоимостью хеджирования, что дает кредитному союзу ожидаемую маржу от продажи ссуд, даже если они не завершены в течение нескольких месяцев.

Для кредитных союзов, продающих ипотечные кредиты другим неагентским третьим сторонам, хеджирование позволяет еще больше улучшить исполнение. Опять же, ссуды не продаются до тех пор, пока они не закрываются. Как правило, закрытые ссуды упаковываются вместе и показываются всем доступным инвесторам кредитного союза с использованием более коротких обязательств по предоставлению. С закрытыми кредитами инвесторы могут предложить свои лучшие цены, поскольку атрибуты кредита не изменятся, в дополнение к короткому периоду доставки.

Чтобы начать выполнение стратегии хеджирования, должны быть соблюдены определенные критерии:

1. Минимальная чистая стоимость — Стандарт агентства составляет 2,5 миллиона долларов чистой стоимости, с которой кредитные союзы обычно могут легко удовлетворить. Эта цифра позволяет кредитным союзам получать приемлемые дилерские линии и получать любые одобрения инвесторов, которые они хотели бы, имея при этом необходимые денежные средства для управления ежемесячной деятельностью по хеджированию.

2. Том — Это может стать камнем преткновения для некоторых кредитных союзов. Пять миллионов долларов закрытых займов в месяц — хороший минимальный объем для эффективного управления крупными обязательствами и хеджирования.

3. Централизованная блокировка кредитов — Для использования стратегии хеджирования прошли те времена, когда кредитный специалист блокировал кредиты напрямую с инвесторами. Наличие централизованной стойки замков, если она еще не установлена, является обязательным условием перехода на хеджирование.

Поскольку кредитные союзы постоянно стремятся приносить пользу своим членам, максимизация вторичного исполнения посредством хеджирования предоставляет кредитным союзам возможность улучшить обслуживание членов за счет оптимизации прибыльности их ипотечных операций.

Банки уходят от покупателей жилья с низкими доходами

Банки уходят от малообеспеченных покупателей жилья, ищущих ссуды, и это беспокоит защитников доступного жилья.

Недавно опубликованные федеральные данные по ипотечному кредитованию от Бюро финансовой защиты потребителей показывают, что люди с низким и средним уровнем доходов составляли только 26,3% заемщиков в 2017 году по сравнению с 36,6% в 2009 году.

Отчасти это связано с федеральные правила, направленные на пресечение тактики субстандартного кредитования, которая способствовала возникновению финансового кризиса.Кроме того, стремительный рост цен на жилье не позволил многим людям со скромным достатком покинуть рынок.

Но данные показывают еще один глубокий сдвиг. Крупные банки полностью отказываются от ипотечного кредитования, в то время как независимые ипотечные компании — или «небанковские организации» — берут на себя эту слабость.

«Небанковские» — это общий термин для финансовых организаций, которые не принимают депозиты. Небанковские ипотечные кредиторы занимаются только ипотечным кредитованием, например . Таким образом, во времена низких процентных ставок и более высоких нормативных издержек традиционные банки имеют возможность перейти в более прибыльные предприятия, такие как кредитные карты .

«Норма прибыли от кредитования несколько снизилась, — говорит Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров, которая представляет как банки, так и небанковские организации. «Таким образом, ряд банков снизили акцент на ипотечном кредитовании, потому что есть другие направления бизнеса, на которых они могут сосредоточиться».

Связано: этот военный городок в Техасе почти закрыл разрыв в собственности черных и белых на жилье

Тем временем небанковские организации удвоили объемы — особенно за счет рефинансирования — и теперь выдают 56% всех жилищных кредитов, согласно данным CFPB .

Теперь крупнейший ипотечный кредитор в стране вовсе не банк — это Quicken Loans, который выдал на 27% больше кредитов в 2017 году, чем его ближайший конкурент Wells Fargo.

А поскольку банки отошли от ипотечного бизнеса, они еще быстрее убежали от чернокожих и латиноамериканских покупателей с низкими доходами, которые часто подают заявки через более щадящие кредитные программы Федерального управления жилищного строительства. Только 15% новых ипотечных заемщиков в трех крупнейших банках страны имели низкий доход в 2017 году по сравнению с 29% для трех крупнейших небанковских организаций.

Крупные банки обвинили свой отказ от кредитования FHA в судебном разбирательстве, возбужденном против них Министерством юстиции в соответствии с Законом о ложных исках, что привело к большим штрафам для Wells Fargo (WFC) и JPMorgan Chase (JPM) за одобрение кредитов, которые не были предоставлены. был сертифицирован как имеющий право на страхование FHA.

Но сторонники покупателей жилья с низким доходом утверждают, что банки просто уходят в более прибыльный сегмент рынка.

«Честно говоря, меня это немного беспокоит», — говорит Джесси Ван Тол, генеральный директор Национальной коалиции за реинвестирование сообществ, зонтичной группы организаций доступного жилья.«Я думаю, вы видите, что ряд учреждений после кризиса переориентируют свои банки на более городских клиентов, более столичных клиентов».

По теме: 10 лет после финансового кризиса, чему мы научились?

Это проблема, говорит Ван Тол, потому что небанковские организации не подпадают под действие Закона о реинвестировании сообществ, который требует от депозитных учреждений делать определенную часть своих инвестиций в сообщества с низкими доходами в городах, где они базируются.

«Мы считаем, что каждое кредитное учреждение обязано предоставлять ссуды людям со скромным достатком», — говорит Ван Тол.«Недостаточно, если одни люди это делают, а другие нет».

Кроме того, экономисты выразили обеспокоенность по поводу большого объема кредитования небанковскими организациями. Многие из этих фирм являются относительно новыми и непубличными, что затрудняет оценку их уровня риска и их способности покрывать убытки в случае ухудшения жилищного рынка.

CNNMoney (Нью-Йорк) Впервые опубликовано 11 мая 2018 г .: 6:35 утра по восточному времени

, США — Какой процент прибыли вы получаете от продажи дома по ипотеке?

Ипотека — это просто ссуда, обеспеченная недвижимостью (и, поскольку она очень большая и очень распространенная, регулируется некоторыми специальными законами).Таким образом, банк не является «инвестором» в вашем доме; это просто ссужание вам денег с недвижимостью в качестве залога. Таким образом, он не получает никакой доли прибыли.

Пока вы продаете дом самостоятельно, на сумму, превышающую вашу задолженность, в большинстве случаев в США вы получите обратно примерно 92-94% от продажной цены за вычетом вашей задолженности по дому. 6-8%, которые вы не получите, пойдут риэлторам в качестве комиссии (если вы не продаете владельцем , а не продадите кому-то с агентом покупателя), а также для оплаты некоторых затрат на продажу (как многое из того, что вы платите, зависит от сделки, которую вы заключаете с покупателем, но в некоторых областях часто приходится платить некоторым из них).Вы также должны будете платить налоги (потенциально). Затем вы возвращаете банку эту сумму.

Таким образом, в вашем примере, допустим, Боб должен 50 тысяч долларов за свой дом и продает его риэлтору за 150 тысяч долларов. Он получает $ 150k-0,06 * 150k = 141k после комиссии.

Затем он передает банку чек на текущую выплату по ссуде: эта сумма обычно немного превышает оставшуюся основную сумму, потому что вы должны проценты, начисленные между [последним платежом, который вы сделали] и [днем продажи]. Допустим, это ссуда под 6%, которая составляет около 0.5% в месяц, и с момента его последнего платежа прошло полмесяца, поэтому он должен еще 0,25% или еще 125 долларов. Некоторые ипотечные кредиты также могут иметь штраф за предоплату (проверьте ваше примечание). В этом случае нет штрафа, поэтому банк получает от продажи 50 125 долларов. Обычно банк получает это сразу при закрытии — то есть он не получает полные 141 или 150 тысяч долларов, а затем выписывает чек, вместо этого титульная / закрывающая компания получает эту сумму и передает 9 тысяч долларов риэлторам, 50 125 долларов — банку, а остальные 90 875 — ему.

Не забывайте, что он может также платить подоходный налог, а иногда и другие местные налоги с прибыли от продажи. В этом случае IRS ничего не получит (так как это менее 250 тысяч долларов), если это основное место жительства, но имейте это в виду.

Также — в случае обращения взыскания банк получит дополнительные деньги, чтобы оплатить расходы, которые он понес при отчуждении права выкупа и продаже дома.

Рефинансирование с выплатой

: когда это хороший вариант?

Что такое рефинансирование с выплатой наличных?

Рефинансирование с выплатой наличных заменяет текущий жилищный кредит новым ипотечным кредитом, размер которого превышает непогашенный остаток по ссуде.Это позволяет вам воспользоваться собственным капиталом, накопленным в вашем доме, сняв разницу между двумя ипотечными кредитами наличными. Затем вы можете потратить деньги на ремонт дома, консолидацию долга под высокие проценты или другие финансовые цели.

Как работает рефинансирование с выплатой наличных

Когда вы рефинансируете ипотеку, вы просто заменяете существующую ссуду новой на ту же сумму, обычно с более низкой процентной ставкой или на более короткий срок, или и то, и другое.

Рефинансирование с выплатой наличных, однако, отличается, поскольку вы снимаете часть своего собственного капитала единовременно.Вы будете платить больше процентов после завершения рефинансирования с выплатой наличных, потому что вы увеличиваете сумму кредита.

Кредиторы обычно ограничивают сумму, которую вы можете снять, до не более 80 процентов от стоимости вашего дома, чтобы обеспечить вам достаточный запас капитала.

Резюме: в чем смысл рефинансирования с выплатой наличных?

Пример работы рефинансирования с выплатой наличных

Допустим, вы все еще должны 100 000 долларов за свой дом, а теперь он стоит 300 000 долларов. Предположим, что рефинансирование текущей ипотеки означает, что вы можете получить более низкую процентную ставку, и вы будете использовать наличные деньги для ремонта своей кухни и ванных комнат.

Кредиторы

обычно требуют, чтобы вы сохраняли не менее 20 процентов собственного капитала после рефинансирования с выплатой наличных, чтобы вы могли снять до 140 000 долларов наличными.

Плюсы рефинансирования при обналичивании

Использование рефинансирования с выплатой наличных дает много преимуществ по сравнению с другими типами кредитных продуктов, если вам нужна крупная сумма денег. Вот несколько распространенных причин использовать рефинансирование с выплатой наличных:

• Получите более низкую процентную ставку по ипотеке — Это наиболее частая причина, по которой большинство людей проводят традиционное рефинансирование, и это имеет смысл также для рефинансирования с выплатой наличных, потому что вы будете брать более крупную ссуду.
• Сделайте ремонт дома с добавленной стоимостью или отремонтируйте свой дом. — Домовладельцы, которые используют возврат наличных средств для этих типов проектов, могут вычесть проценты по ипотеке из своих налогов, если эти проекты существенно увеличивают стоимость дома. Кроме того, использование собственного капитала может быть дешевле, чем другие формы финансирования, такие как личные ссуды или кредитные карты.
• Консолидировать и погасить долг под высокие проценты — Этот шаг может иметь финансовый смысл, но убедитесь, что математика подтверждается, — говорит Грег Макбрайд, CFA, главный финансовый аналитик Bankrate.«Рефинансирование с выплатой наличных выгодно, если вы можете снизить процентную ставку по основной ипотеке и эффективно использовать взятые вами средства», — говорит Макбрайд.
• Помогите оплатить обучение ребенка в колледже — Если вашему ребенку нужна помощь в оплате обучения в колледже, использование собственного капитала для восполнения дефицита может быть разумным шагом, если ставки по студенческой ссуде выше, чем ставка по вашей новой ипотечной ссуде.

Минусы рефинансирования обналичивания

Рефинансирование с выплатой наличных — не всегда лучший выход в любой ситуации.Вот несколько причин, по которым следует избегать рефинансирования с выплатой наличных:

• Повышает процентную ставку по существующей ипотеке. — Общее практическое правило — рефинансировать, чтобы улучшить свое финансовое положение и получить более низкую ставку. Если рефинансирование за счет выплаты наличных средств значительно повышает вашу ставку, это может быть неразумным шагом.
• Восстанавливает частное ипотечное страхование, или PMI — Некоторые кредиторы позволяют вам снимать до 90 процентов собственного капитала вашего дома, но это может означать выплату до тех пор, пока вы не вернетесь ниже 80-процентного порога собственного капитала.Это может увеличить ваши общие расходы по займам.
• Затягивает выплату существующего долга на десятилетия — Если вы используете рефинансирование с выплатой наличных для консолидации долга, убедитесь, что вы не затягиваете выплату долга на десятилетия, когда вы могли бы выплатить его гораздо раньше и в противном случае более низкая общая стоимость. «Имейте в виду, что погашение любых наличных денег, которые вы снимаете, распределяется на 30 лет, поэтому погашение более дорогостоящего долга по кредитной карте с помощью рефинансирования с выплатой наличных может не принести той экономии, о которой вы думаете», — говорит Макбрайд.«Использование наличных денег для ремонта дома — более разумное использование».
• Повышает риск потери дома — Независимо от того, как вы используете рефинансирование с выплатой наличных, невыплата ссуды означает, что вы можете потерять ее из-за потери права выкупа. Не берите больше денег, чем вам абсолютно необходимо, и убедитесь, что вы используете их для цели, которая в конечном итоге улучшит ваши финансы, а не ухудшит ваше положение.
• Соблазняет вас использовать свой дом как копилку. — Использование собственного капитала для оплаты роскошных отпусков или покупок указывает на отсутствие дисциплины в отношении ваших привычек в расходах.Если вам сложно взять под контроль свои долги или привычки тратить деньги, подумайте о том, чтобы обратиться за помощью в некоммерческое агентство по кредитным консультациям.

Сколько денег я могу получить при рефинансировании наличными?

Хотя кредиторы обычно разрешают домовладельцам брать взаймы до 80 процентов стоимости дома, порог может варьироваться в зависимости от вашего кредитного рейтинга и типа ипотеки.

Кредиторы, предлагающие ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), иногда предлагают вариант возврата денег для ссуд FHA, который позволяет вам брать взаймы до 85% от стоимости дома.Кроме того, ссуды с выплатой наличных, гарантированные Министерством по делам ветеранов США, доступны на сумму до 100 процентов от стоимости дома.

Каковы комиссии за рефинансирование при обналичивании?

Ожидайте, что вы заплатите от 3 до 5 процентов от новой суммы займа на покрытие расходов на завершение периода рефинансирования с выплатой наличных средств. Затраты на закрытие сделки могут включать в себя комиссию за выдачу кредита кредитору и плату за оценку для оценки текущей стоимости дома. Обращайтесь к нескольким кредиторам, чтобы убедиться, что вы получаете наиболее конкурентоспособные ставки и условия.

Возможно, вы сможете включить расходы по ссуде в новую ипотеку, чтобы избежать авансовых расходов на закрытие, но, вероятно, вы заплатите более высокую процентную ставку. Кроме того, получение еще одного 30-летнего кредита или рефинансирования по более высокой процентной ставке может означать, что вы заплатите больше в общей сумме процентов. Подсчитайте числа, чтобы убедиться, что математика работает в вашу пользу.

Рефинансирование наличными и ваши налоги

Рефинансирование с выплатой наличных может иметь право на вычет налога на проценты по ипотеке, если вы используете деньги для улучшения своего имущества.Подходящие проекты включают такие вещи, как:

• Добавление бассейна или джакузи на задний двор
• Строительство новой спальни или ванной комнаты
• Возведение ограды вокруг дома
• Улучшение вашей крыши, чтобы сделать ее более эффективной с точки зрения защиты от непогоды
• Замена окон на штормовые окна
• Установка центральной системы кондиционирования или отопления
• Установка домашней системы безопасности

В целом, улучшения должны повысить ценность вашего дома или сделать его более доступным, чтобы соответствовать требованиям.

Альтернативы рефинансированию с выплатой наличных

Есть и другие варианты, которые вам следует рассмотреть, прежде чем начинать сравнивать ставки по рефи с выплатой наличных, в том числе:

Кредитная линия собственного капитала или HELOC позволяет вам занимать деньги, когда вам нужно, с помощью возобновляемой кредитной линии, аналогичной кредитной карте. Это может быть полезно, если вам понадобятся деньги на несколько лет для проекта ремонта, растянутого во времени. Процентная ставка HELOC является переменной и изменяется вместе с основной ставкой.

Заем под залог недвижимости — это вторая ипотека, которая дает вам единовременную сумму с фиксированной процентной ставкой, что помогает домовладельцам составлять бюджет для следующего ежемесячного платежа.

Персональный заем — это краткосрочный заем, который предоставляет средства практически на любые цели. Процентные ставки по личным займам могут сильно различаться и могут зависеть от вашего кредита, но взятые в долг деньги обычно выплачиваются ежемесячным платежом, например, по ипотеке.

Обратная ипотека позволяет домовладельцам в возрасте 62 лет и старше снимать наличные из своих домов, и остаток не нужно возвращать, пока заемщик живет в доме и содержит его, а также платит налоги на имущество и страхование домовладельцев.

Итого

Тщательно посчитайте, чтобы убедиться, что рефинансирование с выплатой наличных является правильным способом удовлетворения ваших финансовых потребностей. Помните, что вы подвергаете свой дом риску в качестве залога, а это означает, что вы можете потерять его, если не сможете погасить новую ипотеку. Решение вопроса о собственном капитале в доме — нелегкое, но это может предложить вам стратегический способ улучшить общую финансовую картину, если делать это с осторожностью.

Подробнее:

Влияние процентных ставок на бизнес | Малый бизнес

Кевин Джонстон Обновлено 25 января 2019 г.

Независимо от того, насколько хорошо работает ваш бизнес, его здоровье и процветание зависит от экономической среды.Экономические факторы, такие как процентные ставки, могут помочь вашей компании или сдержать ее. Как только вы поймете контекст ведения вашего бизнеса, вы сможете приспосабливаться к изменениям процентных ставок, чтобы защитить себя от негативных последствий и воспользоваться преимуществами позитивных. Процентные ставки могут быть сигналом либо к расширению вашего бизнеса, либо к его свертыванию.

Стоимость заимствования

Когда процентные ставки повышаются, банки взимают больше за бизнес-ссуды. Это означает, что вам нужно будет использовать больше своих доходов для выплаты процентов по кредитам, что снижает прибыль.Вы можете решить не начинать новые проекты или расширения в периоды высоких процентных ставок, что препятствует росту компании.

Когда проценты остаются низкими, предприятия могут более охотно брать займы. Ссуды под низкие проценты могут финансировать рост бизнеса и повышать прибыльность, потому что предприятия могут заработать на новых предприятиях достаточно, чтобы платить проценты по ссуде и иметь деньги, оставшиеся для получения прибыли.

Платежеспособность клиентов

Клиенты должны платить проценты по своим личным займам, жилищным займам и автокредитам.Чем выше процент, тем меньше денег в карманах клиентов. Это может снизить их способность покупать продукты и услуги, поэтому компании могут пострадать от снижения продаж.

Когда процентные ставки остаются низкими, у клиентов появляется больше денег после выплаты ссуды, и они могут тратить эти деньги на предприятиях. Этот принцип применим независимо от того, являются ли ваши клиенты общественными или другими предприятиями. Оба должны платить проценты по своим займам, поэтому чем ниже проценты, тем больше они могут купить.

Увеличение инвестиций в бизнес

Компании могут вкладывать излишки денежных средств на процентные счета, чтобы заработать больше денег. В периоды высоких процентных ставок предприятия зарабатывают больше на этих инвестициях.

Когда ставки низкие, предприятия могут с большей вероятностью потратить свои деньги на новое оборудование и модернизацию заводов. Хотя это может быть полезно для продавцов оборудования и строительных фирм, банки проигрывают. Банки зарабатывают деньги на кредитовании. Когда они не получают бизнес-инвестиций для увеличения своих активов, они не могут заработать столько денег, потому что у них меньше возможностей для ссуды.

Слишком низко, слишком долго

Банки взимают процентные ставки, полученные за вычетом расходов. Когда банки не видят возможности установить достаточно высокую процентную ставку на свои деньги, они с меньшей вероятностью будут брать на себя риски по ссудам. Потенциально это может означать, что у вас возникнут проблемы с заимствованием денег на расходы на запуск и расширение. Бизнес может замедлиться, потому что нет возможности финансировать инновации.

Кроме того, бывает трудно получить краткосрочные ссуды для покрытия проблем с денежным потоком.Это может привести к тому, что предприятия не смогут доставлять товары и услуги своим клиентам, потому что у них нет денежных средств для продолжения работы.

Ваше полное руководство по инвестированию в банковские акции

Неудивительно, что Уоррен Баффет любит акции банков.

Легендарный инвестор-миллиардер вложил почти 50 миллиардов долларов из своих 228 миллиардов долларов Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.A) (NYSE: BRK.B) именно в эту отрасль. Причина проста: акции банков обладают многими необходимыми вещами Баффета.Во-первых, банки служат важной социальной потребности, которая никогда не исчезнет. Во-вторых, модели банковского бизнеса относительно просты для понимания. В-третьих, несмотря на то, что состояние многих банков резко улучшилось после финансового кризиса 2008 года, акции некоторых банков торгуются по выгодной цене — ключевой показатель, который сейчас является лучшим временем для инвестирования.

Давайте рассмотрим основы инвестирования в банковские акции, историю банковских акций и то, как найти те, в которые стоит инвестировать.

Источник изображения: Getty Images.

Какие бывают типы акций банка?

Как правило, существует три различных типа банков:

Коммерческие банки

Коммерческие банки — это то, о чем большинство людей думает, когда слышит слово банк , зарабатывая деньги, принимая депозиты клиентов, а затем ссужая подавляющее большинство наличных денег заемщикам. Wells Fargo (NYSE: WFC) и U.S. Bancorp (NYSE: USB) — два крупнейших коммерческих банка.

Инвестиционные банки

Инвестиционные банки, такие как Morgan Stanley (NYSE: MS) и Goldman Sachs (NYSE: GS), в основном предоставляют финансовые услуги корпорациям, компаниям и правительствам. Они также предоставляют такие услуги, как облегчение сложных финансовых операций, консультационные услуги, торговлю акциями и управление активами. Инвестиционные банки также помогают компаниям проводить первичное публичное размещение акций (IPO).

Банки универсальные

Эти банки предлагают как коммерческие, так и инвестиционные банковские услуги — например, Bank of America (NYSE: BAC), Citigroup (NYSE: C) и JPMorgan Chase (NYSE: JPM).Они предлагают преимущества диверсифицированного потока доходов и международного масштаба. Они также имеют рисков как коммерческого, так и инвестиционного банкинга, и представляют собой более сложные для понимания предприятия.

Акции трех крупнейших банков по рыночной капитализации

JP Морган Чейз

Крупнейший банк США по размеру активов, JPMorgan Chase (NYSE: JPM) был основан в 1799 году. Имея активы более 3,2 триллиона долларов, JPMorgan фокусирует свой основной бизнес на общественных банковских услугах, инвестиционном банкинге и управлении капиталом.

Под руководством генерального директора Джейми Даймона JPMorgan удалось выйти из мирового финансового кризиса в лучшей форме, чем ее коллеги. Чувствуя растущий риск дефолта, компания в основном держалась подальше от токсичных рынков субстандартных и производных финансовых инструментов, что вызвало критику за свою слишком консервативную позицию. Несмотря на то, что JPMorgan не остался полностью невредимым, это был единственный мегабанк, который оставался прибыльным на протяжении всего экономического спада.

Банк Америки

Bank of America (NYSE: BAC) занимает второе место после JPMorgan с капиталом более 2 долларов.7 трлн в активах. В отличие от JPMorgan, компания пострадала от финансового кризиса после двух заметных приобретений, которые привели к многолетним дорогостоящим судебным разбирательствам и потерям в десятки миллиардов долларов. Генеральный директор Брайан Мойнихан, вступивший в должность в 2010 году, привел к одному из самых драматических изменений в истории банковского дела.

Больше не является раздутым кошмаром регуляторов, BofA, возможно, является лучшим из крупнейших банков, и постоянное улучшение показателей его доходности подтверждает это. Баффет, безусловно, большой поклонник, сделав Bank of America самым крупным банком в портфеле Berkshire.

Уэллс Фарго

Wells Fargo (NYSE: WFC) имеет отличный послужной список высоких результатов кредитования в разных экономических циклах. Wells был на удивление стабильным на протяжении всей Великой рецессии, придерживаясь консервативного подхода к росту кредитов и депозитов и избегая рискованных инвестиций. Исторически это был один из лучших банков, который справлялся с кризисами, и это стало серьезной причиной, по которой Баффет давно включил его в портфель Berkshire.

Но последствия скандала с фальшивыми счетами, который повредил репутации банка и привел к отставке его генерального директора, сильно ударили по компании и сделали Баффета продавцом.Это также привело к жестким ограничениям со стороны регулирующих органов, включая запрет на увеличение своих активов выше 1,95 триллиона долларов (с некоторыми исключениями, связанными с федеральными программами кредитования во время рецессии из-за коронавируса), жесткое ограничение на фоне рекордно низких процентных ставок и быстрорастущего жилищного строительства. рынок.

Как рассчитать коэффициенты доходности банка

Поскольку многие банки получают прибыль от кредитной деятельности, важно знать, какие финансовые показатели лучше всего показывают, насколько прибыльным является банк.

Вот четыре ключевых показателя прибыльности для анализа акций традиционных банков:

Показатель рентабельности	Как рассчитать	Идеальный тест
Рентабельность собственного капитала (ROE)	Чистая прибыль ÷ Общий собственный капитал x 100	Не менее 10%
Рентабельность активов (ROA)	Чистая прибыль ÷ Итого активы x 100	Не менее 1%
Чистая процентная маржа (NIM)	Чистая процентная ставка ÷ Итого активы, генерирующие проценты x 100	Не менее 3%
Коэффициент полезного действия	Непроцентные расходы ÷ Чистая выручка x 100	60% или ниже

Рентабельность собственного капитала

Рентабельность собственного капитала (ROE) — это процент прибыли компании от акционерного капитала или сумма, которая была бы возвращена акционерам, если бы все активы были проданы и долги погашены.Чем выше ROE, тем эффективнее компания задействует акционерный капитал.

Рентабельность активов

Рентабельность активов (ROA) — это процент от общей прибыли, или чистой прибыли, которую получает компания, по отношению к ее общим активам (включая процентные ссуды, ценные бумаги, денежные средства и т. Д.).

Чистая процентная маржа

Чистая процентная маржа (NIM) — это разница между процентами, которые банк получает по ссудам, и процентами, которые он выплачивает по депозитам.NIM имеет тенденцию меняться вместе с процентными ставками. По мере роста процентных ставок увеличивается и процентная маржа банков; и наоборот, падающие ставки обычно приводят к уменьшению чистой процентной маржи.

Как правило, вы не должны рассматривать чистую процентную маржу как отдельный показатель, а должны понимать чистые процентные доходы и расходы банка — в частности, насколько успешно банк поддерживает клиентов по депозитам с низкой процентной ставкой. в условиях повышающейся скорости.

Коэффициент полезного действия

Коэффициент эффективности показывает, какая часть доходов банка направляется на покрытие операционных расходов.В отличие от приведенных выше показателей, где большее число лучше, вы хотите видеть более низкий коэффициент эффективности . Это должно привести к более высокой доходности и прибыльности, так как более низкие расходы означают, что больше денег остается одолжить или иным образом инвестировать.

Как оценить риск банка

Банки — это невероятно предприятий с кредитным плечом, которые ссужают 90% или более депозитов, которые они получают от клиентов. В результате способность банка работать как инвестиция во многом зависит от его способности минимизировать потери по ссудам, особенно во время экономических спадов.

Вот две важные метрики банковского риска:

Показатель проблемной ссуды

Неработающие ссуды (NPL) — это ссуды, срок погашения которых составляет не менее 90 дней, и которые приближаются к дефолту. Чем ниже процент безнадежных кредитов, тем лучше. Доля проблемных кредитов выше 2% может вызывать беспокойство.

Чистые списания

Списание — это заявление банка о том, что ссуды маловероятны. Обычно такое заявление делается о просроченной задолженности, которая не была оплачена более шести месяцев.Чистая ставка списания, которая представляет собой чистое списание, деленное на общую сумму займов, представляет собой процент от общей суммы займов, которая вряд ли будет возвращена. Этот показатель особенно важен для банков с большой необеспеченной задолженностью, такой как задолженность по кредитным картам, особенно во время экономических спадов.

Оценка акций банка

Отношение цены к прибыли (P / E) — полезный показатель для понимания того, насколько дорога акция по сравнению с ее прибылью. Но для банковских акций соотношение цены к материальной балансовой стоимости (P / TBV) также очень полезно.P / TBV измеряет, сколько банк торгует по отношению к активам, таким как собственность, денежные средства и ссуды в его портфеле. Это контрастирует с соотношением цены к балансовой стоимости (P / B), которое также включает нематериальные активы, такие как патенты, торговые марки и гудвилл. Показатель P / TBV исключает нематериальные активы и фокусируется на материальных активах, которые влияют на прибыль банка и поддерживают его стоимость.

Ряд факторов может повлиять на прибыль и балансовую стоимость, которые несколько инвесторов готовы платить за банк.Хорошее практическое правило — сосредоточиться на лучших банках и инвестировать в них, когда акции торгуются с солидным дисконтом к их исторической оценке. Также важно сравнивать банки с аналогичными аналогами; Различия в банковских услугах, операционных моделях и показателях рентабельности могут привести к тому, что один банк будет постоянно торговать по более высокой или более низкой оценке, чем разнородные аналоги.

Ключевой тренд, за которым стоит следить: подъем финансовых технологий

Банки не известны как маяки инноваций. Их медленные процессы, высокие комиссии, а иногда и сомнительная практика кредитования создали отрасль, готовую к срыву.Финтех (термин сокращенно от финансовых технологий ) мог бы это сделать. Fintech включает в себя широкий спектр приложений, многие из которых банки уже начали внедрять, например системы карточек с чипами и приложения для мобильного банкинга. Но реальное давление исходит от новых, более инновационных подходов к банковскому обслуживанию потребителей: одноранговое (P2P) кредитование и платежи, роботы-консультанты и брокеры, предлагающие дешевые сделки с акциями.

Вопрос о том, полностью ли финтех изменит банковскую бизнес-модель, остается предметом споров.Что мы действительно знаем, так это то, что финтех-компании вынуждают банки либо активизировать свою игру, либо рискуют устареть.

Дивиденды

Акции банка

могут быть надежными дивидендными инвестициями, с оговоркой, что они очень заемных и сильно привязаны к взлетам и падениям экономики. В результате банки могут работать годами, выплачивая и увеличивая стабильные дивиденды, только для того, чтобы выплата была аннулирована во время экономического спада или банковского кризиса. Это особенно верно для крупнейших банков, которые подвергаются более строгому регулированию.Wells Fargo, например, был вынужден сократить выплаты более чем на 80% в 2020 году из-за опасений по поводу своего финансового состояния.

Владение несколькими ведущими банками в составе дивидендного портфеля, вероятно, окажется разумной стратегией, если ваши активы диверсифицированы.

Сейчас хорошее время для покупки акций банков?

2020 год не был удачным для акций банков; большинство из них снизились на двузначные цифры, в то время как S&P 500 быстро вырос после краха коронавируса в марте.С одной стороны, для многих банков имеет смысл падать — между крахом потребительской экономики и падением процентных ставок до исторического минимума риски выше, а прибыль ниже.

Но если история является нашим ориентиром, кажется, что недавние оценки должны принести большую прибыль. Многие ведущие банки, в том числе JPMorgan, U.S. Bank и Bank of America, торгуются по мультипликаторам отношения цены к материальной балансовой стоимости, которые на 20% или более ниже уровней преоронавируса. Более того, продолжительный жилищный бум, который мы можем наблюдать, поскольку в течение следующего десятилетия поколение миллениалов массово выходит на рынок покупки жилья, может привести к росту активов и прибылей банков на многие годы вперед.

Если они все еще торгуются с такой большой скидкой, когда вы читаете это, то, вероятно, пришло время добавить в ваш портфель акции лучших банков.

Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» позицией рекомендаций премиальной консультационной службы Motley Fool. Мы разношерстные! Ставка под сомнение по поводу инвестиционного тезиса — даже нашего собственного — помогает нам всем критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.