Уведомление о расторжении договора гпх в одностороннем порядке образец: Страница не найдена — Юрист МСК

Как в СЗВ-СТАЖ отразить нерабочие оплачиваемые дни

При заполнении СЗВ-СТАЖ у бухгалтеров возникает закономерный вопрос: как в отчете показать дни, которые в 2020 году указами президента объявлялись нерабочими оплачиваемыми (напомним, это период с 30 марта по 11 мая, 24 июня и 1 июля).

Специальных правил для этого в нормативке нет. Поэтому нужно исходить из общей логики заполнения формы. Рассмотрим самые вероятные варианты оформления отчета.

Работники не трудились в нерабочие дни, зарплата сохранена за ними в полном объеме

Нерабочие оплачиваемые дни включаются в стаж в общем порядке. Поэтому у работников с нормальными условиями труда как-то особо выделять их в СЗВ-СТАЖ не нужно. Заполняйте форму, как обычно:

Работник трудится в условиях, дающих право на досрочную пенсию. В период нерабочих дней он не работал с сохранением зарплаты

Нерабочие оплачиваемые дни не входят в стаж, дающий право на досрочную пенсию. Значит, их нужно выделить в отчете для ПФР. По таким работникам заполняйте отдельные строки с льготным стажем (с заполненной графой 9) и без него:

В период нерабочих дней организация объявляла простой

В утвердившем форму СЗВ-СТАЖ постановлении Правления ПФ РФ от 06.12.2018 № 507п есть такой код «ПРОСТОЙ». В его описании указано, что он используется для обозначения времени простоя по вине работодателя. В случае с пандемией речь скорее идет о простое по независящим от работодателя или работника причинам. Но специального кода для таких периодов нет. Поэтому, на наш взгляд, вы можете использовать тот, который имеется:

Вопрос о том, а можно ли вообще объявлять простой из-за эпидемии COVID-19, подробно рассмотрен в Готовом решении от КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе бесплатно и переходите в материал.

Как заполнить СЗВ-СТАЖ, если сотрудники работали удаленно

Как-то специально помечать в СЗВ-СТАЖ периоды удаленки не требуется. Если организация или отдельные работники переводились на дистант, отчет по ним заполняйте в общем порядке.

Сделать это вам помогут разъяснения и образец от экспертов КонсультантПлюс. Посмотреть материалы можно, получив бесплатный пробный доступ к системе.

См. также наш чек-лист по заполнению СЗВ-СТАЖ.

Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора

Законодательные нормы

Прежде чем говорить, как оформляется доп соглашение на продление срока действия договора, уместнее сначала упомянуть об ограничениях в отношении этого вопроса. В некоторых ситуациях его подлить нельзя. О таких случаях упоминает постановление пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 в п. 1 — аренда муниципального или государственного имущества производится по результатам торгов.
Для отдельных сделок есть прямо упомянутые законом нормы автоматической пролонгации — электроснабжение, аренда или наем, доверительное управление. В остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями, изложенными в гл. 29 ГК РФ.

Как оформляется соглашение о продлении срока действия договора

Продление срока действия является одним из видов дополнительного соглашения к договору и применяется при наличии взаимного согласия между сторонами. Изменение условий первоначальной договоренности в одностороннем порядке возможно только при наличии оснований, предусмотренных законом. Предложение о продлении может исходить устно, а может быть оформлено в виде уведомления.

Иногда договор продевается автоматически в силу закона. Например, договор аренды (статья 621 Гражданского кодекса РФ, уведомление о прекращении аренды). Или в силу договора, когда такое условие содержится в его тексте (банковские вклады, предоставление коммунальных услуг и т.п.). В таких случаях составлять соглашение не обязательно.

Однако законом предусмотрены и случаи, когда запрещено изменять условия первоначальной сделки. Это государственные и муниципальные контракты (Федеральный закон № 44-ФЗ).

Форма соглашения о продлении срока действия договора напрямую зависит от формы самого договора. Если требуется нотариальное удостоверение сделок или их государственная регистрация, то и само соглашение должно пройти аналогичные процедуры.

В какие сроки продлевают соглашение

Если партнеры довольны сотрудничеством, они его продолжат, заключив дополнительное соглашение об изменении срока действия договора, в котором укажут новые даты. Заключать его надо до окончания основного контракта — формально утративший силу документ не продлевается. В некоторых случаях есть возможность его продлить на основании п. 3 ст. 425 ГК РФ. Но здесь могут начаться проблемы с определением прекращения обязательств в случае возникновения рисков оспаривания. Судебная практика по таким делам неоднозначна, поэтому целесообразно обговаривать вопрос продления до окончания времени действия. Если не успеваете, подпишите новый документ.

Пример соглашения о продлении срока действия договора

Дополнительное соглашение о продлении срока действия

договора подряда № П-4/2017 от 20.11.2017 г.

г. Псков 10 января 2020 г.

Мы, нижеподписавшиеся,

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная , ОГРН 199535623669, юридический адрес: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Ягодная, 12, оф. 112, в лице генерального директора Кузнецова Игоря Михайловича, действующего на основании Устава, именуемое далее «Заказчик», с одной стороны, и

Индивидуальный предприниматель Одинцов Сергей Петрович, ОГРНИП 659564646476, адрес регистрации: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. 40 лет Октября, д. 21, кв. 3, именуемый далее «Подрядчик», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение к договору подряда от 20.11.2017 г. № П-4/2017 (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Продлить срок действия Договора на срок 2 (два) месяца, т.е. до 10 марта 2020 года.
2. Внести изменения в п. 4.3. Договора, изложив его в следующей редакции:

« 4.3. Срок окончания работ по настоящему Договору – 10 марта 2018 года. Акт приемки выполненных работ составляется в течение 5 рабочих дней после окончания срока действия настоящего Договора».

1. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора и вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
2. Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.
3. Подписи Сторон:

Заказчик: Генеральный директор ООО «СК «Стройсервис» Кузнецов И.М.

Подрядчик: ИП Одинцов С.П.

Как оформить продление

Пролонгацию надо включить в текст отдельным условием. Тогда контрагенты смогут продолжать работать, а договорные даты будут автоматически передвинуты. Если отношения планируются как долгосрочные, в текст целесообразно вписать пункт о неоднократном продлении.

Когда такая возможность не указана, составляется отдельное допсоглашение. Важно, чтобы принципиальные условия контракта оставались неизменными. Нередко в текст включают условие об автоматической пролонгации.

Перед продлением необходимо предусмотреть все нюансы. Например, при решении вопроса о том, можно ли продлить договор ГПХ дополнительным соглашением, уточните его предмет. Если это возмездное оказание услуг, пролонгирование отнесет его в разряд трудовых и тогда проблем с инспекцией не избежать.

Что такое пролонгация договора

В юриспруденции и экономике пролонгацией принято считать изменение срока действия уже заключенного договора. Она характерна для тех договоров, которые стороны не успели выполнить до их окончания.

Кроме того, к продлению договора прибегают тогда, когда операции по нему носят регулярный характер – периодические поставки, услуги, банковский вклад.

При этом новое соглашение при этом заключать нецелесообразно, достаточно поменять пару-тройку пунктов. Однако, в любом случае, процедура пролонгации должна быть прописана в самом договоре достаточно ясно.

Многие в договоре период его действия сознательно не указывают. В этом случае под пролонгацией допустимо понимать увеличение срока исполнения каких-либо взаимных обязательств.

Например, продление периода поставок, выполнения работ, расчетов или возврата займа.

В свою очередь, изменение таких сроков соответственно отразится и на исковой давности. Ведь в новых условиях она начнет течь уже после нарушения скорректированных сроков.

Иногда к пролонгации договора предприятия или предприниматели подходят не серьезно. Однако на самом деле это может привести к печальным последствиям.

Например, по договору поставки происходит передача товара и тогда, когда срок действия соглашения уже истек. И вот покупатель эту продукцию не оплатил. Поставщик обращается о взыскании задолженности в суд вместе с пеней и понесенными убытками, но получает отказ.

Такой вердикт органа правосудия обусловлен следующими доводами:

1. Поскольку время существования договора уже истекло, то установленные в нем сроки оплаты уже не применяются. А раз так, то поставщик должен был предварительно направить требование об оплате товара.
2. С истечением периода действия сделки теряют свою силу нормы договора относительно пени и убытков. Поэтому их взыскание по новым поставкам также невозможно.

Требования к допсоглашению

Обязательных требований к форме дополнительного согласия на пролонгацию нет, но есть некоторые условия, которые надо соблюдать, чтобы оно не было признано ничтожным:

1. В названии сошлитесь на документ, который продлевается.
2. Обязательно укажите стороны. Если документ подписывает другое лицо, разъясняются его полномочия, например, действует по доверенности.
3. В основной части указываются новые даты или пункты, которые были изменены. Написать надо первоначальную редакцию и ее видоизмененную формулировку.
4. Подписи.

Особые условия

Конечно, в нем нужно указать реквизиты отправителя, дату составления, поставить подпись.

Предлагаем ознакомиться: Договор инвестиционного страхования жизни альфастрахование

Есть также особенности касательно числа пролонгаций. В первую очередь существует законодательное ограничение арендных отношений. Так, в ГК РФ указано, что пользование квартирой (комнатой), возможно, не дольше 5 лет, то есть если он заключается на 1 год, то продлевать ее можно не более 5 раз. Далее, следует подписание нового соглашения.

Как выглядит образец формулировки пролонгации в договоре

Под пролонгацией договора подразумевается продление сроков его действия. Это может произойти автоматически, например, если к моменту окончания соглашения ни одна из сторон не выразила желание его прервать, и в тексте документа имеется соответствующая формулировка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

При закреплении в соглашении возможности его продления стоит учесть определенные условия и познакомиться с основными требованиями законодательства. Это позволит исключить вероятность возникновения грубых ошибок при продлении документа. Итак, как же выглядит образец формулировки пролонгации в договоре?

Варианты продления договора

Составление доп. соглашения — один из видов пролонгации основного договора
Ранее были указаны основные способы продления гражданских правоотношений, их три:

• В договор включается дополнительный пункт, касающийся пролонгации. Это делается в момент заключения соглашения, примерную формулировку пункта установил Высший Арбитражный Суд РФ. На практике возникает сложность – в дополнительной формулировке как правило нет конкретных требований и сроков действия. В таком случае соглашение становится бессрочным и может иметь огромное количество пролонгаций, расторгается по инициативе сторон.
• Составление дополнительного соглашения. Это отдельный документ, имеющий юридическое значение и закрепляющий порядок продления текста основного контракта.
• Письмо о продлении договора – особенно актуальный вариант для продления длящихся соглашений. Данный вариант имеет много общего с предыдущим, только в этом стороны обмениваются письмами или электронными сообщениями. В них описывается и указывается порядок пролонгации. Способ подходит в том случае, если стороны находятся далеко друг от друга и не могут лично встретиться. Письмо в соответствии со статьей 435 ГК РФ признается офертой.

Говоря о дополнительном пункте в договоре, обратите внимание на формулировку: «Настоящий договор автоматически продлевается по окончании установленного срока на тот же период и на тех же условиях, если до окончания срока стороны не примут решение об отказе от пролонгации».

договора аренды, который продлевается автоматически, можно по ссылке:

Рекомендации насчет сотрудничества

Если участники предполагают постоянное сотрудничество, то они могут заключить бессрочный договор. В таком случае в текст документа должна быть включена соответствующая формулировка. Соглашение с возможностью автопролонгации неограниченное число раз не считается бессрочным.

Контрагентам рекомендуется заблаговременно позаботиться о продлении договора, если в этом имеется необходимость. Так, к примеру, если срок действия основного договора уже вышел, то его пролонгация становится невозможной. В данной ситуации контрагенты могут лишь составить и заключить новый договор на аналогичных условиях, а не дополнительное соглашение.

В текст основного договора может быть включен пункт о необходимости извещения другой стороны при пролонгации. Часто оно оформляется в виде предложения о продлении сотрудничества. На данное извещение отвечать необязательно. Если отказа не последовало, то основной документ считается продленным.

В любом случае формулировка о пролонгации соглашения должна быть однозначной и четкой. Каждый из контрагентов должен понимать, что она подразумевает, и на какой период продлевается договор. Только в данном случае можно гарантированно избежать недопонимания между участниками сделки.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область
4. Регионы

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Автоматическая пролонгация

Рассмотрим, как происходит автоматическая пролонгация договора: формулировка будет дана ниже.

Возможны два варианта автоудлинения контрактов:

Первый вариант работает относительно сделок энергоснабжения ( ст. 540 ГК ), которые по окончании срока при молчании поставщика (энергоснабжающей компании) и потребителя (абонента) продлеваются на то же время на прежних условиях. Аналогично со сделкой доверительного управления имуществом ( ст. 1016 ГК ): через пять лет она автопролонгируется, если учредитель доверительного управления или доверительный управляющий не отказались от этого. Промежуток автопролонгации может составлять три, девять, 15 и 40 лет. Срок зависит от имущества, которым управляют.

Арендные соглашения с истечением времени возобновляются на неопределенный период (для разных видов имущества существуют различные пределы максимального продления), если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает. Однако для сделок проката и аренды транспортных средств данное правило не действует.

Второй вариант (по воле участников) работает, когда прямых указаний закона на автоудлинение нет. Тогда, например, поставщик и покупатель благодаря принципу свободы сделки включают в контракт пункты о его автопродлении, если они не противоречат закону.

Пример формулировок

Формулировки для продления на короткий срок:

Формулировка на случай долгого взаимодействия:

Итак, мы рассмотрели, как происходит пролонгация договора: формулировка в договоре (образец ниже) позволяет оставлять условия документа прежними.

Прекращение действия и изменение аренды

Тем на этой странице:

Требуемое уведомление

Практически во всех случаях домовладельцу или арендатору требуется письменное уведомление о прекращении аренды, даже при ежемесячной устной договоренности. Обычно в договоре аренды указывается необходимое уведомление. Сроки уведомления, перечисленные ниже, являются минимальными сроками, требуемыми законом, и арендатор не может отказаться от своего права на получение установленного минимума. Тем не менее, арендодатель или арендатор, или оба могут согласиться предоставить более длительный период уведомления, чем требуется по закону, за исключением того, что письменный договор аренды не может требовать, чтобы срок уведомления, предоставленный арендатором, был дольше, чем период уведомления, предоставленный арендодателем.

ПРИМЕЧАНИЕ. День доставки не считается частью времени уведомления. Если уведомление отправлено по почте, оно должно быть отправлено по почте достаточно рано, чтобы доставить вовремя; суды обычно предполагают доставку через 3 дня после отправки.

Продолжительность уведомления арендодателя арендатору о прекращении аренды в соответствии с требованиями законодательства штата составляет :

1. В случае еженедельной аренды, уведомление должно быть направлено в письменной форме по крайней мере за неделю до конца недели, когда арендатор должен уйти;
   
2. В случае аренды по месяцам уведомление должно быть направлено в письменной форме по крайней мере за один месяц до конца месяца, когда арендатор должен уехать;
   
3. В случае аренды из года в год, включая аренду табачной фермы, письменное уведомление должно быть направлено по крайней мере за три месяца до конца текущего года аренды.(Все прочие условия аренды фермы требуют уведомления за шесть месяцев до окончания года аренды.)
   
4. При аренде на определенный срок (без возможности продления) письменное уведомление должно быть направлено как минимум за месяц до окончания срока;
   
5. При аренде по желанию (без фиксированного срока) уведомление за месяц должно быть направлено в письменной форме.

Сроки уведомления, перечисленные выше, представляют собой минимальные сроки, требуемые по закону, если домовладелец должен иметь право обратиться за помощью в суд при выселении арендатора, который не соблюдает уведомление о выезде (арендатор, «удерживающий»).

Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-208 (d) (5), 8-501, 8-402

Если улучшения в собственности, арендованной на срок менее семи лет, становятся непригодными для проживания из-за пожара или неизбежного несчастного случая, аренда прекращается, и вся ответственность за аренду прекращается в день пожара или неизбежного несчастного случая.

Прочтите Закон: Кодекс Мэриленда, Недвижимость §8-112

При помесячной или еженедельной аренде, где нет письменного договора аренды и нет требований кодекса, государственного или местного, в отношении уведомления от арендатора арендодателю, требование общего права состоит в том, что срок уведомления должен быть равным к базовому периоду аренды, например, одна неделя или один месяц.Кодекс штата Мэриленд ничего не говорит по этому поводу, и несколько зарегистрированных случаев не дают четких указаний. Если есть какие-либо вопросы о фактическом сроке аренды, арендатор должен уведомить об этом на более длительный период времени.

Уведомление должно быть в письменной форме. В следующих случаях арендодателю не нужно направлять арендатору письменное уведомление о расторжении договора при условии, что арендодатель может доказать устное уведомление арендатора «компетентными свидетельскими показаниями»

• При аренде из года в год арендатор направил домовладельцу или его представителю устное уведомление о расторжении не менее чем за 3 месяца до конца года (во всех случаях аренды фермы уведомление от арендатора должно быть за 6 месяцев), или
• Во всех остальных случаях арендатор направил домовладельцу или его представителю устное уведомление о расторжении договора как минимум за месяц до окончания срока аренды.

День доставки не считается частью времени уведомления. Уведомления всегда должны предоставляться с запасом времени, потому что опоздание на один день может сделать уведомление недействительным. Уведомление может быть доставлено вручную или отправлено по почте достаточно рано, чтобы быть доставленным вовремя. Суды обычно предполагают доставку через три дня после отправки.

Арендодатель может направить письменное уведомление о нарушении договора аренды за 30 дней с указанием предполагаемой причины в любое время в течение срока аренды. В Балтимор-Сити уведомление должно быть отправлено до конца недели или месяца, когда домовладелец хочет, чтобы арендатор покинул дом.За пределами города Балтимор арендодатель может незамедлительно направить письменное уведомление о нарушении за 30 дней. Арендатор, конечно, может оспорить уведомление.

Прекращение аренды из-за пожара или неизбежного несчастного случая

Когда помещение, арендуемое на срок 7 лет или менее, становится непригодным для проживания из-за пожара или неизбежного несчастного случая, срок аренды прекращается, и арендатор больше не несет ответственности за уплату арендной платы. (Если вина или небрежность арендатора вызвали или способствовали возникновению пожара или другой причине разрушения, он может нести ответственность за причиненный ущерб.)

Положение об аренде, которое требует от арендатора вернуть арендованное помещение в исправном состоянии по окончании срока аренды, не требует от арендатора строительства нового здания или оплаты разрушенного здания, если только небрежность арендатора или другая ошибка не способствовали этому. к разрушению.

Ознакомьтесь с законом: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-112 и 8-113

Прекращение аренды арендатором

Если арендатор имеет письменный договор аренды с положениями о прекращении , арендатор должен направить уведомление о намерении освободить место в соответствии с требованиями договора аренды.Письменный договор аренды не может требовать, чтобы срок уведомления, предоставленный арендатором, был больше, чем период уведомления, предоставленный арендодателем. Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-501

В договоре аренды на определенный срок правило общего права состоит в том, что для прекращения аренды по истечении срока, установленного в договоре аренды, уведомление не требуется. См. Smith v. Pritchett , 168 Md. 347, 178 A. 113, 115 (1935). Обязательно ознакомьтесь с законами о собственности в городе или округе, где находится недвижимость, потому что местное законодательство может требовать уведомления от арендатора арендодателю.Также имейте в виду, что письменный договор аренды может включать положения об уведомлении.

При периодической аренде , такой как помесячная или недельная аренда, где нет письменного договора аренды и нет местного законодательства, касающегося уведомления от арендатора арендодателю, требование общего права состоит в том, что уведомление должно быть направлено и что срок уведомления должен быть равен периоду аренды, например, 1 неделя или 1 месяц. См. Hyder v. Montgomery County , 160 Md.App. 482, 864 A.2d 279 (2004).

Уведомление от жертвы домашнего насилия / сексуального посягательства о расторжении договора аренды

Арендатор, ставший жертвой домашнего насилия или сексуального посягательства, может прекратить свою будущую ответственность по договору аренды жилого помещения, если он:

1. Является жертвой домашнего насилия и имеет охранный ордер, или является жертвой сексуального насилия и имеет охранный или мирный ордер; и
2. Доставляет арендодателю письменное уведомление за 30 дней с доставкой вручную или почтой первого класса до прекращения аренды вместе с копией постановления суда.

Арендатор должен платить арендную плату за 30 дней после уведомления.

Прекращение будущей ответственности арендатора по договору аренды жилого помещения не прекращает и не влияет каким-либо иным образом на будущую ответственность арендатора, который является ответчиком в иске, результатом которого является:

1. Охранный ордер, выданный в пользу потерпевшего арендатора или потерпевшего законного арендатора; или
2. Мирный приказ, изданный в пользу потерпевшего арендатора или потерпевшего законного арендатора, в основе которого лежало сексуальное насилие.

Ознакомьтесь с законом: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04

Ограничение ответственности арендаторов с определенными заболеваниями

Арендатор, который освобождает арендованное помещение до окончания срока аренды по состоянию здоровья, не несет ответственности за арендную плату более чем за 2 месяца после даты, когда он освободит арендованное помещение (Разделы 8-212.2 (b) и ( в)).

Чтобы иметь право на ограничение ответственности, арендатор должен предоставить арендодателю до того, как арендатор освободит арендованное помещение:

1. Письменное свидетельство от врача в отношении лица, которое является указанной стороной или уполномоченным арендатором в соответствии с условиями договора аренды, которое изложено, по существу, в следующей форме (Раздел 8-212.2 (в) (1)):
   • «Я, (имя врача), настоящим подтверждаю, что мой пациент (имя пациента) больше не может проживать в арендованном им помещении (адрес арендованного помещения), поскольку у пациента имеется заболевание. что: (1) существенно ограничивает физическую мобильность пациента в арендованном помещении, а также при входе и выходе из него; или (2) требует от пациента переехать в дом, учреждение или учреждение для получения более высокого уровня обслуживания, чем могут быть предоставлены на сдаваемых в аренду помещениях.
     Я также подтверждаю, что ожидаемая продолжительность состояния здоровья пациента будет продолжаться после даты прекращения аренды, которую пациент заявляет (дата прекращения аренды) «.
     
2. Письменное уведомление о прекращении аренды с указанием даты, когда арендатор освободит арендованное помещение.

ПРИМЕЧАНИЕ. Этот закон об ограничении ответственности не применяется к арендатору по договору аренды жилого фонда, который содержит положение о заранее оцененных убытках или положение о досрочном прекращении, которое требует письменного уведомления об освобождении на 1 месяц или менее и налагает ответственность за арендную плату, меньшую или равную Арендная плата за 2 месяца после даты, когда арендатор освободит арендованное помещение (Раздел 8-212.2 (а)).

Прочтите закон: Кодекс Мэриленда, Недвижимость § 8-212.2

Прекращение аренды домовладельцем

Сроки уведомления, перечисленные ниже, являются минимальными сроками, требуемыми законом, и арендатор не может отказаться от своего права на получение установленного минимума.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-208

Уведомление арендодателя арендатору о прекращении аренды

Продолжительность уведомления арендодателя арендатору о прекращении аренды в соответствии с требованиями законодательства штата составляет :

1. При аренде на определенный срок (без возможности продления) письменное уведомление о расторжении договора должно быть направлено как минимум за 1 месяц до окончания срока.
   
2. При аренде по желанию (без фиксированного срока) уведомление о расторжении за 1 месяц должно быть направлено в письменной форме.
   • ПРИМЕЧАНИЕ. Следующие положения об уведомлении не применяются в городе Балтимор, а в округе Монтгомери есть исключения.
     
3. В случае еженедельной аренды необходимо письменное уведомление не менее чем за 1 неделю до конца недели, когда арендатор должен уехать.
   
4. В случае аренды по месяцам уведомление должно быть направлено в письменной форме по крайней мере за 1 месяц до конца месяца, когда арендатор должен уехать.
   
5. В случае аренды на год, включая аренду табачной фермы, письменное уведомление должно быть направлено как минимум за 3 месяца до конца текущего года аренды. (Все прочие условия аренды фермы требуют уведомления за 6 месяцев до окончания года аренды.)

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-402

Уведомление арендодателя арендатору о прекращении аренды в связи с нарушением договора аренды

Арендодатель может направить письменное уведомление о 30-дневном нарушении договора аренды и намерении прекратить аренду, в котором говорится о предполагаемом нарушении договора аренды, в любое время в течение срока аренды.Арендодатель может направить это письменное уведомление о нарушении за 30 дней сразу после обнаружения нарушения. ПРИМЕЧАНИЕ. В Балтиморе это положение немного отличается.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-402

Смерть арендодателя или арендатора

Общее правило заключается в том, что в отсутствие иных положений об аренде смерть арендатора или арендодателя не прекращает действие договора аренды и не прекращает выполнение обязательств по договору аренды. Таким образом, после смерти домовладельца арендатор сохраняет те же отношения с его преемником.

Прочтите закон: 14 Энциклопедия права Мэриленда, § 54

В случае смерти арендатора его имущество подлежит сдаче в аренду.

Прочтите Закон: Кодекс Мэриленда, Недвижимость § 8-328

Когда арендатор умирает без завещания или ближайшего родственника, домовладелец должен подать иск о принудительном выселении для прекращения аренды.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property §8-401

Изменение договора аренды

Договор аренды, письменный или устный, — это договор, который порождает отношения между арендодателем и арендатором.Законодательство о договорах предусматривает, что условия договора не могут быть изменены одной стороной без согласия другой стороны; и соглашение об изменении контракта должно быть подтверждено вознаграждением (что-то ценное).

Следовательно, в течение срока аренды его положения не могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке (например, путем увеличения арендной платы или требования, чтобы арендатор платил за воду или другие коммунальные услуги), если арендатор не согласен и не получит для своего согласия то, что он еще не имел на это права.

Если домовладелец желает увеличить арендную плату или изменить другие условия аренды, он должен дождаться истечения срока существующего договора аренды и договориться о новом договоре аренды с новыми условиями.

Уведомление о повышении арендной платы аналогично уведомлению о прекращении существующего договора аренды и должно соответствовать законам, касающимся уведомления, необходимого для прекращения аренды.

Уезжающий арендатор должен закрыть окна, запереть двери, оставить жилище в достаточно чистом состоянии (обычно с метлой) и вернуть ключи арендодателю.

Как прекратить действие NDA

Вы когда-нибудь подписывали контракт раньше, а потом сожалели об этом? Контракты регулируют и помогают обеспечить некоторую юридическую структуру нашей жизни. От брачных контрактов до договоров купли-продажи и поглощений на миллиард долларов — контракты являются фундаментальным правовым инструментом в нашем обществе.

Например, в США юридически обязывающий контракт должен состоять из предложения одной стороны, принятия этого предложения другой стороной, возмещения со стороны стороны, принимающей предложение, и взаимного принятия обеими сторонами обязательств по контракту.Кроме того, обе стороны должны быть юридически дееспособными и иметь возможность заключить договор.

Например, в большинстве штатов человек должен быть психически здоровым и быть старше 18 лет, прежде чем он сможет заключить контракт.

Кроме того, для определенных сделок, таких как покупка недвижимости, соглашение должно быть заключено в письменной форме с использованием утвержденного юридического документа, прежде чем оно может считаться юридически обязательным.

NDA

Соглашение о неразглашении (NDA) — это договор между сторонами, по которому одна или обе стороны соглашаются хранить в секрете конкретную информацию, полученную от другой стороны.

Это включает в себя недопущение разглашения информации неавторизованным третьим лицам, а также обещание не использовать ее без разрешения раскрывающей стороны.

NDA обычно создается в интересах стороны, раскрывающей конфиденциальную информацию («Раскрывающая сторона»).

Сторона, получающая конфиденциальную информацию («Получающая сторона»), соглашается быть ограниченной и связанной обязательствами конфиденциальности в обмен на любую потенциальную выгоду, которую он или она может получить от Раскрывающей стороны.

Это может включать выгодное лицензионное партнерство, предложение о работе или потенциальную возможность покупки бизнеса Раскрывающей стороны.

Вы часто можете встретить соглашения о неразглашении в соглашениях о найме работодателей и сотрудников, партнерских отношениях между двумя компаниями, лицензионных соглашениях и соглашениях о найме независимых подрядчиков.

Одностороннее и взаимное

Существует два типа соглашений о неразглашении:

• Односторонний или односторонний NDA
• Взаимное соглашение о неразглашении информации

Односторонние соглашения направлены только на защиту конфиденциальности информации одной стороны, и это обычно используется, когда только одна сторона намеревается раскрыть информацию.

Взаимные соглашения обычно составляются для равной защиты информации обеих сторон, при этом конфиденциальность требуется с обеих сторон. Эти взаимные соглашения обычно более сбалансированы, поскольку обе стороны обладают более равными переговорными полномочиями.

Как прекратить действие NDA

1. Прочтите статью «Продолжительность»

Хорошие NDA будут иметь два разных срока действия. Во-первых, , термин для самого соглашения о неразглашении, который является периодом действия соглашения, при котором обе стороны останутся в договорных отношениях.

Например, стороны могут решить, что они хотят вступить в переговоры в течение года для обсуждения лицензионного партнерства.

Хорошее соглашение также предусматривает второй срок, который охватывает ожидаемый срок действия обязательств по соблюдению конфиденциальности.

Обычно это термин, отдельный от самого NDA, поскольку обязательства по соблюдению конфиденциальности обычно остаются в силе после истечения срока действия NDA или его прекращения.

Другими словами, обязательства конфиденциальности не прекращаются автоматически по истечении срока действия соглашения .

Как долго это длится? Это зависит от условий, согласованных сторонами, и от того, что окончательно согласовано.

В противном случае, если обязательства по конфиденциальности автоматически прекращаются по истечении или прекращении действия NDA, то Принимающая сторона может нанести ущерб Раскрывающей стороне, раскрывая или злоупотребляя конфиденциальной информацией, которую она только что получила.

Например, представьте, что после завершения переговоров Получающая сторона использует конфиденциальную информацию Раскрывающей стороны для создания конкурирующего бизнеса до того, как Раскрывающая сторона даже получит шанс запустить свой продукт.Давайте посмотрим на другой пример.

Вот пункт из Соглашения Accuride Corp о конфиденциальности и неразглашении, который показывает, что пятилетний период конфиденциальности начинается с даты самого соглашения:

В данном конкретном соглашении дата вступления в силу соглашения — это дата, когда стороны подписывают соглашение. Однако Принимающая сторона должна продолжать сохранять конфиденциальность в течение пяти лет после даты подписания соглашения.

Это означает, что даже если договор расторгается всего через семь дней после даты исполнения, Получающая сторона все равно должна сохранять конфиденциальность любой раскрытой конфиденциальной информации в течение оставшегося пятилетнего периода. Как вы понимаете, это может быть обременительным для некоторых Получающих сторон, но это цена, которую придется заплатить за работу с конфиденциальной информацией других лиц.

Сравните этот пункт с этим пунктом Соглашения Microsoft о конфиденциальности для обсуждений лицензирования, где пятилетний период конфиденциальности начинается не с даты соглашения, а с даты фактического раскрытия информации:

В этом пункте часы обязательства конфиденциальности начинают отсчет только с даты самого раскрытия информации.

Это означает, что если первое раскрытие информации сделано только через тридцать дней с даты подписания соглашения, срок конфиденциальности начинается только с даты раскрытия информации, а не с даты подписания соглашения.

Существует также тип соглашения о неразглашении, в котором у нет определенного конечного срока для соблюдения конфиденциальности . Подобные соглашения о неразглашении обычно охватывают конфиденциальную информацию с особым статусом, такую ​​как коммерческая тайна .

Если в соглашении не указан срок конфиденциальности, в случае конфликта стороны должны оспаривать вопрос о том, должно ли соглашение о неразглашении информации иметь бессрочный срок.

Бессрочный NDA означает, что принимающая сторона конфиденциальной информации обязана хранить полученную информацию в секрете навсегда .

Такое серьезное обязательство конфиденциальности, очевидно, приносит пользу стороне, делающей раскрытие, но если речь не идет о коммерческой тайне, это может иметь неприятные последствия, поскольку суд может признать обязательство слишком обременительным и объявить его недействительным.

2. Прочтите пункт о прекращении действия

Как и любые другие отношения, деловое партнерство может закончиться неожиданно.Таким же образом сторона, подписавшая соглашение о неразглашении, может решить, что она / она хочет расторгнуть соглашение до согласованной даты окончания соглашения.

Это могло произойти по многим причинам:

• Может случиться так, что прекращающая сторона обнаружила, что стороны в конце концов не подходят друг другу, или что другая сторона не может предложить столько, сколько ожидалось
• Или завершающая сторона могла просто передумать
• И так далее.

На ум приходит дело Convolve, Inc. и Массачусетский технологический институт против Compaq Computer Corporation и Seagate Technology, LLC. В этом случае истцы Convolve и Массачусетский технологический институт (MIT) подали в суд на ответчиков Compaq и Seagate за незаконное присвоение их технологии, несмотря на существование NDA.

Стороны начали встречаться вместе, чтобы обсудить возможность заключения лицензионного соглашения, но после трех встреч стороны не смогли прийти к соглашению, и NDA было расторгнуто.

Позже ответчики включили некоторые технологии истцов в свои собственные бизнес-продукты, но утверждали, что технология не является конфиденциальной информацией, как определено в NDA, и поэтому была открыта для использования.

Истцы проиграли дело , поскольку считалось, что они не выполнили свои обязательства по соглашению о неразглашении, указав спорную технологию как конфиденциальную.

Случай показывает, как потенциальные партнерские отношения и соглашения могут внезапно и неожиданно закончиться, и как вы должны быть готовы как к отрицательным, так и к положительным сторонам.В хорошем NDA должен быть пункт, в котором указывается, как можно расторгнуть соглашение.

В пункте о прекращении действия следует указать:

• Как сообщить о намерении расторгнуть договор другой стороне (например, в письменной форме)
• И требуется ли какой-либо период уведомления до того, как прекращение действия вступит в силу

Если NDA представляет собой одностороннее соглашение или одностороннее и прекращающая сторона является стороной, которая раскрыла информацию, то, как правило, расторжение NDA не является большой проблемой, потому что договор был заключен в пользу этой стороны. так или иначе.

Однако важно отметить, что Получающая сторона, скорее всего, по-прежнему будет связана каким-либо обязательством конфиденциальности в отношении информации, которая уже была получена, в зависимости, конечно, от срока конфиденциальности, указанного в NDA.

Точно так же, если сторона, которая хочет прекратить действие, является стороной, которая получила конфиденциальную информацию в одностороннем соглашении, тогда, если он составлен правильно, Получающая сторона все равно будет связана обязательством конфиденциальности в течение срока, указанного в NDA.

Вот пример пункта, взятого из одностороннего NDA от Upcounsel, предусматривающего письменное уведомление за 30 дней для прекращения NDA . Тем не менее, обязательство о конфиденциальности должно продолжаться после прекращения действия:

Если NDA представляет собой взаимное соглашение , в котором обе стороны раскрыли информацию, требующую конфиденциальности, то, в зависимости от условий NDA, обе стороны, вероятно, будут связаны любыми обязательствами конфиденциальности в течение определенного периода времени после прекращения NDA. .

Вот еще один пример пункта, взятого из взаимного соглашения о неразглашении, где требуется письменное уведомление за 30 дней , а обязательство сохранения конфиденциальности должно сохраняться в течение пяти лет после расторжения соглашения:

В следующем примере пункта Соглашения с независимым подрядчиком от JUX Law Firm пункт определяет несколько способов прекращения действия NDA, включая письменное уведомление, которое отправляется лично или отправляется заказным или заказным письмом.

В качестве альтернативы, если есть основания для разумной причины для прекращения, включая существенное нарушение NDA, или если имело место действие, подвергающее другую сторону ответственности за телесные повреждения, материальный ущерб или любую другую ответственность, подпадающую под юрисдикцию судебного органа компетентной юрисдикции, прекращение действия вступает в силу немедленно после направления письменного уведомления другой стороне.

3. Прочтите статью

Еще один важный пункт, который следует учитывать, — это пункт, предусматривающий возврат конфиденциальной информации после прекращения действия NDA.

В этом пункте вы можете указать, что другая сторона обязана вернуть вам всю информацию, уничтожить все копии информации, находящиеся в ее распоряжении, показать вам подтверждение того, что они сделали это, и, возможно, также, согласиться не делать любые последующие копии с этого момента.

Вот пример пункта, взятого из ABWCCI:

Вот еще один пример из одностороннего NDA Университета Глазго:

Таким образом, нет причин, по которым соглашение о неразглашении не может быть прекращено, если между сторонами больше не идет работа.

Однако это не означает, что обязательства по соблюдению конфиденциальности автоматически отменяются при расторжении договора.

Более вероятно, что эти обязательства будут действовать в течение определенного периода времени после прекращения действия NDA.

Чтобы уменьшить путаницу и защитить конфиденциальность любой информации даже после расторжения контракта, следует составить проект NDA, четко предусматривающий такие события.

Взаимное обязательство — договорное требование — вид

ВЗАИМНОСТЬ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ — ДОГОВОРНОЕ ТРЕБОВАНИЕ — вид

Введение:

Как обсуждалось в нашей статье о контрактах, элементы, которые создают эффективный контракт в Соединенных Штатах, бесчисленны и являются предметом оспариваемых судебных разбирательств, а также судебных и законодательных указаний на протяжении более ста лет.Некоторые требования часто являются предметом спора в судебном процессе, например, «рассмотрение», например получила ли сторона что-либо ценное за свои обязательства по контракту. Если стороне не уделяется должного внимания, эта сторона обычно не связана обязательствами.

Тесно связана с концепцией рассмотрения доктрина взаимности обязательств. Согласно этой доктрине, обе стороны должны быть обязаны выполнять свои обязательства, иначе закон будет рассматривать соглашение так, как будто ни одна из сторон не обязана выполнять свои обязательства.Когда адресат оферты и оферент обещают выполнить обмен, одна из сторон не может получить абсолютное и неограниченное право расторгнуть договор. Суды часто решали, что односторонние договоренности недействительны из-за отсутствия «взаимности обязательств». Некоторые суды считают такое аннулирование соглашения недействительным из-за отсутствия рассмотрения, полагая, что сторона, которой предоставлено абсолютное право расторгнуть договор, не несет никаких юридических обязательств, которые требуются для надлежащего рассмотрения.

Однако суды установили многочисленные исключения из доктрины взаимности, и эта доктрина и исключения являются предметом данной статьи.

Основной закон:

Чтобы избежать последующего аннулирования контракта судом, стороны должны ограничить свое усмотрение для отмены контракта или иного неисполнения. Если право на отказ от исполнения зависит от какого-либо условия или события, не зависящего от контроля стороны, стремящейся расторгнуть договор, суды обычно постановляют, что существует взаимность обязательств и договор действителен. Таким образом, фермеру на законных основаниях может быть предоставлено право отменить услугу по поливу сельскохозяйственных культур, если право на отмену было обусловлено количеством дождя, выпавшего в течение данного сезона, что находится вне контроля фермера.Но суд счел бы взаимность недостаточной, если бы фермеру было дано право прекратить оказание услуги без полного выполнения, просто уведомив о своем намерении отменить без каких-либо иных критериев, кроме собственного желания фермера.

Короче говоря, договор — это взаимное обязательство, и без этой взаимной обязанности суды не считают его обязательным соглашением. Но есть многочисленные исключения из требования взаимности:

Только двусторонние контракты требуют взаимности.Разрешены определенные типы контрактов, в которых обязана выполнять только одна сторона, и они называются односторонними контрактами. Такие контракты обычно возникают в контексте обслуживания. Одна сторона предлагает оплату, если X оказывает услугу, например, красит дом. X не обязан красить дом… но если он это делает, X должен заплатить ему. Это одностороннее обязательство, возложенное на X, которое является обязательным тогда и только тогда, когда дом окрашен. Если неокрашенный, X не имел права подавать в суд на художника. Но если художник выполняет работу и ему не платят, он может подать в суд на X.

ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ОГРАНИЧЕННЫХ ОБЕЩАНИЙ:

Любые взятые на себя обязательства или обещания, какими бы ограниченными они ни были, представляют собой достаточные обязательства для целей взаимности. Например, если у меня есть право расторгнуть соглашение по любой причине или без таковой, но только после уведомления за тридцать дней, и вы должны уведомить меня за три года о прекращении действия, это все еще остается в силе для целей взаимности. (Недостаточное рассмотрение может быть еще одной защитой, но здесь мы говорим о требованиях взаимности.

Любой существующий договор, который может быть аннулирован по любому количеству причин, не аннулируется на основании взаимности. Например, договор с несовершеннолетним может быть аннулирован по усмотрению несовершеннолетнего на основании его возраста. Но он по-прежнему является обязательным для стороны на другой стороне, если несовершеннолетний примет такое решение.

Условное обещание — это обещание, которое обещатель должен выполнить, но только при выполнении указанного условия.Это считается обязывающим обещанием, потому что, если условие действительно выполняется, обещающий должен выполнить свое обещание и, таким образом, ограничил свои будущие возможности.

Как ни странно, такие условные обещания действительны, даже если выполнение или нарушение указанного условия находится в пределах контроля обещающего.

Например, я могу пообещать нанять вас в качестве менеджера, если я куплю здание. Независимо от того, куплю я здание или нет, я могу контролировать, но это все еще является для меня обязывающим контрактом, поскольку, если я его куплю, я должен нанять вас.Достигнута взаимность.

Если обещатель может выполнить обязательство, выбрав одну из двух или более альтернатив, это соответствует требованию взаимности. Таким образом, если я обещаю либо покрасить ваш дом, либо постричь лужайку за X долларов, и вы соглашаетесь, это обязывающее соглашение, поскольку я должен выбрать то или другое. Пятое исключение из правила взаимности — альтернативные обещания. Но учтите, что оба или все варианты должны быть действительными, иначе все соглашение будет недействительным.Таким образом, если я обещаю нарушить закон или покрасить ваш дом, договор недействителен.

Даже если одна из сторон по-прежнему может избирать важные (существенные) условия, договор может оставаться действительным в соответствии с доктриной взаимности, если выполняется одно из двух условий, приведенных ниже:

1. Если одна сторона имеет право определять существенное условие, но должна определить этот термин в отношении объективной меры (например, рыночной цены), то договор будет считаться действующим.
2. Если в контракте установлены существенные условия, но одна из сторон имеет право изменить или модифицировать существенные условия, контракт по-прежнему будет действителен, если изменения сделаны добросовестно.
   
   

Подразумеваемое обещание — это обещание, которое на самом деле никогда не выражается должником, но может подразумеваться на основании договора и заявлений обещающего и обещающего. Например, если X и Y заключают договор купли-продажи, в котором описываются вопросы комиссии и гарантии, но нигде не говорится, что X должен действительно продавать продукт, суды вменяют, что X должен сделать это, приложив все усилия, и взаимность будет удовлетворена.

В контракте о требованиях покупатель соглашается купить у продавца все, что ему нужно для определенного продукта или услуги.

В контракте на поставку продавец соглашается продать покупателю всю свою продукцию или услугу.

Согласно общему праву, контракты о требованиях и выпусках были недействительны как иллюзорные и не считались взаимными. В последнее время требования и контракты на поставку подлежат исполнению, потому что стороны контрактов фактически ограничивают свои возможности.Если покупатель в контракте требований хочет купить какой-либо продукт в контракте, он должен купить его у продавца и т. Д.

Единый торговый кодекс особо поддерживает такие соглашения. Согласно U.C.C. 2-306 (1) , контракты на поставку продукции и требований подлежат исполнению. Однако U.C.C. действительно устанавливает три требования, которые контролируют действие этих контрактов.

1. U.C.C. устанавливает обязательство добросовестности, которое требует от стороны, имеющей право определять количество в соответствии с требованиями или контрактом на выпуск продукции, делать это добросовестно и в соответствии с коммерческими стандартами добросовестности в этой конкретной области бизнеса.

2. Если одна сторона имеет право установить количество в требовании или контракте на поставку, U.C.C. говорит, что количество, предлагаемое по контракту, не может быть необоснованно несоразмерным какой-либо оценке, которая была сделана, и, если оценки не были сделаны, результат или требование не могут быть необоснованно несоразмерными любому сопоставимому предыдущему требованию или контракту на выпуск.

3. У.C.C. устанавливает, что, когда стороны заключают контракт на поставку продукции или требований, подразумевается обещание, что сторона, связанная контрактом, останется в бизнесе. U.C.C. устанавливает, что если покупатель или продавец прекращают деятельность специально для того, чтобы уклониться от выполнения своих требований по контракту на выпуск продукции или требований, они нарушают контракт. Однако, если сторона прекращает деятельность по причинам, не связанным с конкретным контрактом на выпуск продукции или требований, который она заключила, она не нарушает правила.

Заключение:

Важно напомнить, что взаимность обязательств — это лишь один из многих критериев, которые должны быть выполнены, чтобы иметь обязательное соглашение между сторонами. Как описано выше, суды все больше стремились свести к минимуму отсутствие взаимности в качестве защиты от приведения в исполнение соглашения, и, хотя это и не «неблагоприятная» защита, она определенно не является защитой, любимой судебной властью. Как написал один комментатор: «Если суд может маневрировать, чтобы найти взаимность, он часто так и будет.» Да.

Мы можем изменить эти условия в любое время, верно?

Каждый раз, когда вы посещаете веб-сайт, чтобы прочитать новости, использовать учетную запись в социальной сети или купить пару обуви, вы обязуетесь соблюдать договорные условия онлайн. Суды обычно поддерживают эти условия, когда пользователь веб-сайта должен нажать кнопку «Я согласен», означающую согласие с этими условиями, и часто поддерживают их, даже в отсутствие щелчка, когда условия «разумно доведены» до пользователя посредством использование гиперссылки «Условия использования.«Маловероятно, что большинство читателей этой публикации когда-либо читали набор онлайн-терминов от начала до конца.

Если вы действительно читали эти условия, вы часто обнаружили бы, что некоторые компании, работающие в сети, пытаются сохранить за собой право изменить свои онлайн-условия в любое время, не уведомляя пользователя сайта. Например, Yahoo! предупреждает своих пользователей в первом абзаце своих Условий обслуживания, что условия «могут обновляться нами время от времени без предварительного уведомления.Другие сайты и службы предупреждают, что их условия изменились или собираются измениться, но просто направляют пользователей на новые условия, не отмечая и не объясняя изменений.

За последние 15 лет пользователи веб-сайтов и онлайн-сервисов оспаривали возможность принудительного исполнения онлайн-условий использования, создав прочный свод принимаемых судьями законов в отношении таких условий. Однако существующее прецедентное право по онлайн-модификациям скудно. Немногочисленные существующие мнения надлежащим образом основываются на правилах модификации контрактов в автономном режиме, чтобы определить, удалось ли авторам исходных условий контракта эффективно изменить эти условия.К сожалению, принятые на сегодняшний день решения еще не дают нам предсказуемости в отношении исковой силы модификаций онлайн-контрактов.

Традиционная договорная доктрина однозначно запрещает одностороннее изменение договоров и рассматривает предлагаемое изменение как предложение, которое не является обязательным до тех пор, пока оно не будет принято. Хотя законы о государственных контрактах могут варьироваться, в традиционном контрактном праве обычно есть три требования для изменения контрактов. Во-первых, адресат оферты должен получить надлежащее уведомление о предлагаемом изменении.Это аксиома, что никакое предложение не может быть принято, если адресат оферты не знает, что предложение было сделано. Кроме того, адресат оферты должен явным или неявным образом выразить согласие с предлагаемой модификацией. Наконец, для того, чтобы изменение могло быть исполнено, оно должно быть поддержано рассмотрением или, в случае контрактов, регулируемых статьей 2 Единого коммерческого кодекса, оно должно быть заключено добросовестно. См. U.C.C. § 2-209 смт. 2.

Запрос уведомления обычно зависит от обстоятельств конкретного дела.Дела, связанные с кредитными картами и телекоммуникациями, дают полезную информацию о том, как суды оценивают изменения стандартных форм бумажных условий. Например, в одном случае, когда банк попытался изменить условия кредитной карты, добавив арбитражную процедуру, которая еще не была частью условий контракта, суд обнаружил, что адресат оферты не получил надлежащего уведомления об изменении, поскольку предлагаемое изменение было напечатано на вкладыше к ежемесячному счету, и ничто иное не привлекало чье-либо внимание к сдаче. Бади против Банка Америки , 67 Cal. Приложение. 4-й, 779 (Cal. Ct. App. 1998). Другие компании на собственном опыте выяснили, что простое предоставление полного набора предложенных пересмотренных условий без каких-либо указаний на то, какие условия были изменены, не является достаточным уведомлением. DIRECTV, Inc. против Маттингли , 829 A.2d 626 (Мэриленд 2003). С другой стороны, компания, которая в ежемесячном счете объявила об изменении условий и предоставила адрес в Интернете и номер телефона, по которому покупатель мог получить доступ к пересмотренным условиям, оказалась успешно уведомила клиента об изменении условий. Ozormoor v. T-Mobile USA, Inc ., 2008 U.S. Dist. LEXIS 58725 (E.D. Mich, 19 июня 2008 г.).

Внешний вид и размещение уведомления также важны. Одна компания не смогла обеспечить исполнение уведомления об изменении контракта, которое было напечатано в ее счете-фактуре, где это было пятым элементом на второй странице счета-фактуры, обычным шрифтом. Манашер против NECC Telecom , № 06-10749,2007 U.S. Dist. LEXIS 68795 (E.D. Mich, 18 сентября 2007 г.). С другой стороны, в деле Briceno v.Sprint Spectrum, L.P. , 911 So. 2d 176 (Fla. Dist. Ct. App. 2005), уведомление Sprint вступило в законную силу, если оно напечатало жирным шрифтом «Важное примечание относительно вашей услуги PCS от Sprint» непосредственно под суммой, подлежащей оплате в счете. В уведомлении также широко обсуждались изменения условий контракта и указывались как номер телефона, так и веб-сайт, на котором можно найти пересмотренные условия.

Суды также проверяли, было ли изменение принято адресатом оферты.Например, в деле Klocek v. Gateway, Inc. , 104 F. Supp. 2d 1332 (D. Kan. 2000), покупатель компьютера Gateway не видел стандартных условий Gateway (и не получил уведомления об условиях) до тех пор, пока компьютер не был отправлен покупателю и она не открыла коробку. Стандартные условия Gateway содержат ряд положений, включая арбитражную оговорку. Когда Gateway отклонил коллективный иск в свете Федерального закона об арбитраже, суд отказал в принудительном исполнении арбитражной оговорки.Суд установил, что истец предложил купить компьютер, и Gateway принял это предложение. Стандартные условия Gateway затем стали либо выражением принятия, либо подтверждением предложения в соответствии с разделом 2-207 U.C.C. Однако суд установил, что остальные положения стандартных условий Gateway, включая арбитражную оговорку, не являлись частью первоначального договора купли-продажи и не подлежали исполнению.

Совсем недавно в деле Кнутсон против Sirius XM Radio , 771 F.3d 559 (9th Cir. 2014), условия пробной подписки автомобиля на услугу спутникового радио были отправлены владельцу через месяц после покупки автомобиля в конверте с пометкой «Welcome Kit». Девятый округ отказался обеспечить выполнение дополнительных условий, поскольку не было взаимного согласия с условиями. Девятый округ не обнаружил доказательств того, что покупатель автомобиля знал, что он купил что-либо у Сириуса или вступал в отношения с Сириусом, не говоря уже о том, что он согласился с условиями (которые содержали арбитражную оговорку).Таким образом, продолжение использования услуги покупателем не означает согласия с условиями.

Каким образом эти традиционные правила контракта применяются в Интернете? Суды, которые рассматривали онлайн-модификации, в целом соблюдали эти традиционные принципы контракта и постановили, что попытки модификации не имеют исковой силы, если лицо, которому предлагается модификация, не имеет оснований знать о предлагаемых изменениях в соглашении. В результате изменения онлайн-контрактов, как правило, не соответствуют требованиям об уведомлении.

При оценке уведомления суды, которые рассматривали изменение контрактов в режиме онлайн, обратили пристальное внимание на различия между электронным и личным или бумажным общением. Это воодушевляющее нововведение, учитывая, что это не всегда так, когда речь идет о заключении контрактов в Интернете в первую очередь. Заключение по делу Кэмпбелл против General Dynamics , 407 F.3d 546 (1st Cir. 2005), споре, включающем попытку модификации справочника по трудоустройству, представляет собой пример судебной осведомленности о том, что электронные сообщения могут теряться в электронной тасовке. .В Campbell работодатель попытался внести изменения в справочник по трудоустройству, отправив своим сотрудникам массовое электронное сообщение для всей компании, содержащее гиперссылки на предлагаемые изменения. Одна из предложенных модификаций — это обязательная арбитражная оговорка. Решив, что изменение не было эффективным, суд сосредоточил внимание на ожиданиях сотрудника, получившего предложение об изменении. Учитывая, что массовое электронное сообщение не сообщало о его важности и что изменения в работе в General Dynamics обычно сообщались лично посредством подписанного письма, суд постановил, что попытка изменения не является обязательной.

Коммуникативная ценность онлайн-взаимодействия также повлияла на Девятый округ, постановив, что попытка модификации в деле Дуглас против Окружного суда США, 495 F.3d 1062 (9 округ 2007 г.), была неэффективной. Спор в этом случае возник, когда поставщик телефонных услуг изменил свои онлайн-условия, добавив новую плату за услуги, новую арбитражную оговорку и отказ от коллективного иска. Он сделал это, не уведомляя своих клиентов об изменениях, и просто разместил изменения на своем веб-сайте.Истец в деле Douglas согласился на автоматическое выставление счетов и, следовательно, не имел особых причин посещать веб-сайт на регулярной основе.

После того, как четыре года спустя стало известно о дополнительных расходах, истец подал в суд на поставщика услуг в федеральный суд, и поставщик услуг обратился в арбитраж на основании измененной арбитражной оговорки. После того, как окружной суд признал арбитражную оговорку подлежащей исполнению, Девятый округ отменил ее, установив, что подписчик не был уведомлен об изменениях.Девятый округ также твердо убежден в том, что стороны контракта не обязаны периодически проверять условия, чтобы узнавать, были ли они изменены другой стороной. Этот факт, а также тот факт, что истец не знал бы, где найти изменения в условиях использования, даже если бы он посетил веб-сайт, привели суд к выводу, что изменения не имеют исковой силы.

Суд по делу Rodman v. Safeway, Inc., 2015 U.S. Dist. LEXIS 17523 (N.D. Cal.2015), также отказались возложить на пользователей веб-сайта обязанность постоянно проверять наличие изменений в онлайн-условиях . Rodman — еще один случай, когда автор онлайн-условий использования разместил изменения в этих условиях на своем веб-сайте, но не предпринял никаких попыток уведомить своих клиентов об изменениях. Ответчик попытался оправдать свои действия, выделив пункт в исходных условиях использования, который оставляет за собой право изменять условия в любое время и возлагает на клиента обязанность следить за изменениями условий.Подобно суду в деле Douglas , суд в деле Rodman подчеркнул, что неразумно ожидать, что клиент будет регулярно проверять веб-сайт на предмет изменений в онлайн-условиях. Более того, суд, применяя традиционную договорную доктрину, отметил, что заказчик не может согласиться с будущими изменениями, о которых не было оснований знать.

Когда изменение представлено в формате краткого обзора, суды с большей вероятностью найдут и уведомление, и согласие. TradeComet, LLC v.Google, Inc., 693 F. Supp. 2d 370 (S.D.N.Y. 2010 г.), affd, 435 Fed. В Приложении x 31 (2-й Cir. 2011 г.) приведен пример. Для того, чтобы стать участником программы Google AdWords, TradeComet должен был согласиться с условиями переноса информации по клику. Год спустя Google изменил эти условия, внося поправки в пункт о выборе форума, и участники AdWords должны были нажать на свое согласие на изменение. Хотя Google оставила за собой право изменять условия и предусмотрела в своих условиях, что использование услуг после изменения будет означать принятие, TradeComet фактически должен был перейти к измененному соглашению и выразить свое согласие с ним.В результате суд установил, что условия были разумно доведены до TradeComet и приняты ею. Заключение не касалось длины условий или легкости (или отсутствия легкости) обнаружения изменения. В результате это мнение больше похоже на множество мнений по формированию, которые находят согласие всякий раз, когда есть требование щелчка, независимо от длины и формы представления условий.

Один вопрос, оставленный открытым судом Douglas , заключается в том, могут ли стороны обеспечить соблюдение формулировок в исходных положениях и условиях, согласно которым одна сторона может в одностороннем порядке изменить положения и условия в любое время.Суды по-разному относятся к такому языку.

Суд ответил отрицательно, по крайней мере, в соответствии с законодательством штата Техас, в деле Harris v. Blockbuster, Inc. , 622 F. Supp. 2d 396 (ND Tex. 2009). В какой-то момент у Facebook была договоренность, согласно которой клиенты, арендовавшие видео у Blockbuster, могли транслировать свой выбор друзьям этого клиента в Facebook. Истец подал в суд, утверждая, что эта практика нарушает федеральный закон о защите конфиденциальности видео.Blockbuster попытался сослаться на арбитражную оговорку в своих условиях, которые были приняты заказчиком. Условия использования Blockbuster также содержат пункт, в котором Blockbuster оставляет за собой право изменять условия в любое время с уведомлением или без него, вступая в силу немедленно после публикации изменений на своем веб-сайте. Учитывая, что Blockbuster мог изменить контракт в одностороннем порядке в любое время, суд счел весь контракт «иллюзорным» и отказался применять положение об арбитраже.

С другой стороны, некоторые суды поддержали такую ​​формулировку, используя разные теории. Контракт в TradeComet содержал аналогичное положение, но суд установил, что фактическое уведомление пользователя об изменении сохраняло контракт. Контракт по делу Либовиц против Dow Jones & Co., 847 F. Supp. 2d 599 (S.D.N.Y. 2012) содержал формулировку, согласно которой Dow Jones может изменить действующие сборы и сборы или добавить новые сборы и сборы в любое время, предварительно уведомив подписчиков.Когда Dow Jones решил взимать отдельную плату за две публикации, которые ранее были связаны с одной абонентской платой, подписчики заявили, что Dow Jones нарушил свое соглашение о подписке. Суд отказался признать договор иллюзорным, посчитав, что суды Нью-Йорка возложат на Dow Jones обязательство разумности при осуществлении своего усмотрения и что Dow Jones действовал разумно.

В свете неопределенности в законодательстве, существуют ли практики, которые с большей вероятностью приведут к принудительному исполнению изменений в онлайн-контрактах? Основываясь на традиционных принципах контрактов и на немногих случаях, когда на сегодняшний день рассматривались онлайн-модификации, мы предлагаем следующие предложения (которые ни в коем случае не предназначены для того, чтобы считаться «безопасной гаванью» или «передовой практикой» в любой конкретной ситуации):

• Если вы готовите начальные положения и условия, не используйте формулировку «мы можем изменить эти условия в любое время».Вы не знаете заранее, в каком суде истец попытается атаковать формулировку и поддержит ли этот суд эту оговорку или исключит ее или весь договор как иллюзорные. Даже если вы успешно отстаиваете формулировку в суде, вы напрасно потратили время и деньги на спор, которого можно было избежать.
• Если первоначальные положения и условия предусматривают процедуру изменения условий, как минимум, следует следовать этим процедурам.
• Используйте формулировку, похожую на «мы можем изменить эти условия в любое время после уведомления вас.«Это больше похоже на традиционные футляры для кредитных карт. Тогда проблема заключается в том, как направить уведомление. Один из вариантов — отправить всем подписчикам электронное письмо на адрес электронной почты, указанный при их регистрации. Однако это не работает для веб-сайтов без механизма регистрации. Здесь заметное уведомление на веб-сайте вместе с правом отклонить условия (например, «Если вы не согласны с условиями, не продолжайте использовать службу / веб-сайт») может быть успешным. В качестве альтернативы, требуется механизм типа «перенос по щелчку», при котором пользователи не могут продолжать использовать веб-сайт, если они не нажмут на поле или кнопку, подтверждающую согласие с измененными условиями.
• Предоставить подписчику возможность отклонить изменение, выйдя из службы или прекратив использование веб-сайта без штрафных санкций.

Суды в делах о внесении изменений в режиме онлайн требуют более строгого уведомления об изменениях, чем о формировании. Традиционно суды классифицируют онлайн-условия в зависимости от того, должен ли пользователь щелкнуть поле или кнопку, чтобы выразить согласие с условиями. Презентации, требующие щелчка мышью, называются презентациями «с переносом по щелчку мыши», а те, в которых термины отображаются только с помощью гиперссылки, описываются как «с переносом», поскольку условия часто предусматривают, что просмотр сайта означает принятие условий.Суды обычно поддерживают термины с переносом по щелчку мыши, даже если они объемны и представлены таким образом, что это не способствует прочтению. Точно так же суды более скептически относятся к обзору, но поддерживают такие представления, когда кажется, что ссылка, которая представляет условия, была отображена в формате, который передает договорный характер условий. Однако это может измениться. Суд по делу Berkson v. Gogo LLC, 97 F. Supp. 3d 359 (E.D. N.Y. 2015) после исчерпывающего обсуждения случаев заключения электронных контрактов и стипендий провел различие между презентациями, которые поощряли чтение, и теми, которые этого не делали.Отвергая четкую границу между переносом по щелчку мыши и переносом при просмотре, суд отказал в принудительном исполнении условий, когда дизайн веб-сайта не заставлял пользователя просматривать условия, прежде чем щелкнуть, приняв их. В делах о внесении изменений суды, по-видимому, находятся на переднем крае этой тенденции, призывая онлайн-компании представлять свои модификации таким образом, чтобы у клиентов была реальная возможность узнать, что изменения произошли.

Дополнительные ресурсы

Комитет по праву киберпространства Секции коммерческого права занимается с 2000 года вопросами заключения и изменения договоров в электронной форме.Комитет и его члены подготовили множество публикаций и презентаций, в том числе следующие:

• Кристина Л. Кунц и др., Соглашения о переходе по ссылке: стратегии предотвращения споров о действительности согласия, 57 Bus. Закон. 401 (ноябрь 2001 г.)
• Кристина Л. Кунц и др., Соглашения об обзоре-обзоре: Срок действия подразумеваемого согласия в соглашениях в электронной форме, 59 Bus. Закон. 279 (ноябрь 2003 г.)
• Интернет-закон для бизнес-юриста (2-е изд.) (Американская ассоциация юристов, 2012 г.)

Работа комитета в этой области была отмечена в деле Berkson v. Go Go LLC , 97 F. Supp. 3d 359 (E.D.N.Y.2015).

Как работает оговорка о расторжении

Во-первых, то, что участник проекта был исключен, не означает, что не нужно платить за работу, которую он уже выполнил. Прекращенные подрядчики, субподрядчики и поставщики не бессильны. Если у них есть задолженность, они все равно могут иметь право воспользоваться своими правами удержания механика , правами уплаты залога или другими формами взыскания.

В то же время сторона, расторгающая договор, может иметь возможность произвести вычет из сумм, причитающихся стороне, которая была расторгнута. Это обычное дело, когда есть дефект в работе или предоставленном материале, или когда замена прекращенной стороны приводит, помимо других ситуаций, к увеличению затрат.

Итог? Гибкость оговорки о расторжении — либо прекращение для удобства, либо прекращение по причине или по умолчанию — не означает, что вы отказываетесь от штрафных санкций. Прекращение строительства легко может превратиться в затяжные уродливые дела.Если есть другой вариант — например, работа с другой стороной вместо ее увольнения — это вполне может быть дешевле, менее напряженным и приведет к лучшему результату для всех.

Связанные ресурсы из Levelset

Сводка

Название статьи

Положения о расторжении договора на строительство

Описание

Оговорка о расторжении контракта на строительство может быть разницей между простым разрывом отношений и судебным иском. Узнайте, как работает расторжение договора, а также о различных типах положений о расторжении.

Автор

Alex Benarroche

Имя издателя

levelset

Логотип издателя

Добровольный выход из VQ 135 — Добровольный уход или увольнение

Добровольный уход или увольнение

В этом разделе обсуждаются общие принципы определения того, является ли данное разлучение добровольным или увольнением. Факторы правомочности, такие как наличие у заявителя уважительной причины для увольнения или увольнение за проступок, учитываются второстепенно.Соответствующая категория, с которой следует консультироваться при определении права заявителя на участие, будет зависеть от причин, по которым заявитель добровольно уволился или был уволен.

A. Выход до вступления в силу

Часто после уведомления об увольнении, увольнении или увольнении либо заявитель, либо работодатель будут действовать, чтобы ускорить увольнение. Такое действие может изменить характер разлуки.

Раздел 22, раздел 1256-1 (d) гласит:

В следующих ситуациях работник является движущейся стороной при увольнении, и, таким образом, работник добровольно уволился с работы:

(4) Сотрудник увольняется с работы до даты увольнения, и ему не платят сверх последнего фактически отработанного дня.Однако, если работник увольняется с работы в день увольнения, но до окончания обычного рабочего дня, это скорее увольнение, чем добровольный уход, даже если работнику платят за работу в этот день. . . .

1. Уход в зависимости от опциона или непредвиденных обстоятельств

   Иногда работодатель может уведомить заявителя о том, что он или она будут уволены или уволены в определенный день, но дает человеку возможность остаться до этой даты или уйти сразу.Обычно истец не становился движущейся стороной к разделению, принимая вариант немедленного ухода.

   Например, в деле P-B-166 работодатель заявительницы уведомил ее 29 июля о том, что она должна быть уволена из-за неудовлетворительной работы. Работодатель предоставил ей возможность сразу уехать или остаться до 31 июля, до окончания периода выплаты заработной платы. Истец немедленно уехал, и ему заплатили только за отработанное время. Считая, что принятие истцом возможности ускорить дату увольнения не превратило увольнение в добровольный выход, Правление заявило:

   В настоящем деле мы заключаем, что, если работодатель уволил истца с возможностью принять увольнение как действующее сразу или признать увольнение как действительное через день или около того, приняв опцию, чтобы увольнение вступило в силу сразу , истец не стал движущейся стороной при прекращении трудовых отношений.

   Хотя в данном случае ограниченный вариант предусматривал только два дополнительных рабочих дня, поскольку Правление конкретно не определило продолжительность «дня или около того», по-видимому, может быть задействован несколько более длительный период, не нарушая обоснования Правления.

   В других случаях заявитель может подать уведомление об отставке, которая зависит от факторов, находящихся под контролем работодателя, таких как найм замены. Работодатель не становится движущейся стороной, обеспечивая замену.Расставание по-прежнему остается добровольным.

   В P-B-102 заявитель подала заявление об увольнении, которое вступит в силу после получения замены. Позже она отсутствовала три дня подряд, но позвонила работодателю на третий день, 26 июня, и известила, что вернется на работу на следующий день. Однако заявительнице сказали, что ей не нужно возвращаться, поскольку ее работу возьмет на себя работодатель. Замена была нанята и приступила к работе 2 июля. Совет постановил, что замена истца произошла 26 июня, когда работодатель решил взять на себя обязанности истца, и что истец добровольно уволился с работы в этот день.

2. Разделение до даты вступления в силу

   Когда не предлагается вариант досрочного ухода и заявитель увольняется без разрешения до даты вступления в силу, ранее запланированной для увольнения или увольнения, увольнение считается добровольным.

   В PB-37 работодатель сообщил заявителю 15 февраля, что его услуги больше не будут нужны после 29 февраля. Заявитель продолжал работать до 26 февраля, но сообщил работодателю, что в этот день он уходит с работы, чтобы заняться личными делами. бизнес за пределами штата.Правление пришло к выводу, что истец стал движущейся стороной к расторжению договора и добровольно оставил работу.

   Если увольнение происходит не более чем на один день раньше и с разрешения работодателя, увольнение остается увольнением. Поскольку работодатель может отказать в разрешении на досрочное увольнение, запрошенный выходной не имеет большего влияния на увольнение, чем выходной в любой другой день работы.

   Когда работодатель увольняет заявителя до даты вступления в силу ранее объявленного добровольного увольнения, увольнение становится увольнением, если заявитель теряет заработную плату.

   В деле P-B-39 24 октября заявительница уведомила о своем увольнении с 15 ноября. Работодатель разрешил ей работать только до 31 октября. Совет постановил, что истец был уволен, и сказал:

   . . . заявителю не разрешили работать до даты вступления в силу ее отставки, и работодатель не выплатил заявителю ее заработную плату до этой даты. Заявитель действительно понес потери в заработной плате из-за действий работодателя по ускорению последнего рабочего дня.

   С другой стороны, если работодатель продолжает выплачивать заявителю заработную плату до объявленной даты увольнения, увольнение остается добровольным. Например, в P-B-27 заявитель уведомила работодателя 21 декабря о том, что она увольняется в конце месяца. Работодатель уволил истицу 26 декабря, но выплатил ей заработную плату до конца месяца. Решив, что истец добровольно уволился, Совет сказал:

   Хотя заявительница прекратила работу до даты вступления в силу ее отставки, работодатель продолжал получать заработную плату до этой даты.Заявителю была выплачена заработная плата за то, что он не работал, и работодатель не понес никаких убытков в связи с ускорением последнего рабочего дня. . . .

3. Досрочное увольнение с даты вступления в силу

   Досрочное увольнение в день действия ранее запланированного увольнения не меняет характера увольнения. Например, в P-B-164 заявителю сообщили в начале смены, что его уволят по окончании смены.Поскольку у него оставалось три часа работы, он не смог вернуться к работе после обеда. Ему не заплатили за три часа, которые он не работал. Решив, что досрочное увольнение не изменило того факта, что истец был уволен из-за отсутствия работы, Совет заявил:

   Возникает вопрос, был ли уход с работы за три часа до окончания смены эффективной промежуточной причиной, достаточной для изменения характера увольнения. Мы считаем, что ответ должен быть отрицательным.

   Если увольнение происходит в день вступления в силу увольнения работодателем, это не является промежуточной причиной или причиной безработицы заявителя.

   Совет также постановил, что такая же причина применима, когда работодатель увольняет заявителя до окончания смены, но в день вступления в силу ранее объявленного увольнения. Такой уход остается добровольным.

4. Отсрочка увольнения по просьбе работодателя

   Работодатель может попросить заявителя, подавшего заявление об увольнении, остаться на работе в течение короткого времени после даты вступления в силу увольнения, чтобы обучить замену или выполнить некоторые срочно необходимые работы.Продление даты вступления в силу не меняет того факта, что истец подал в отставку.

B. Отзыв об отставке

Раздел 22, раздел 1256-1 (d) гласит:

В следующих ситуациях работник является движущейся стороной при увольнении, и, таким образом, работник добровольно уволился с работы:

(3) Сотрудник увольняется с будущей даты, работодатель принимает отставку и делает твердое предложение о возможной замене или несет значительные расходы по найму или другим усилиям по получению замены, и сотрудник впоследствии безуспешно пытается уйти. отставка до даты вступления в силу.

В P-B-382 заявительница уведомила 8 июня, что ее последний день будет 24 июня. Она передумала и 22 июня сообщила своему начальнику, что решила не уезжать. Работодатель отклонил ее отзыв об увольнении, и 24 июня ее работа была прекращена. По словам руководителя, если бы истец попросила отозвать отставку в течение одного или двух дней, ее просьба была бы рассмотрена положительно. Но он чувствовал, что она ждала слишком долго, и за это время он провел обширное собеседование с претендентами на ее должность.К тому времени, когда истец отозвал свое заявление об отставке, он готовился выбрать одного из претендентов. При обсуждении случаев «уведомления» Правление указывало:

Ясная и недвусмысленная отставка заставляет сотрудника стать движущейся стороной увольнения. Работодатель имеет право принять такую ​​отставку за чистую монету и предпринять обычные действия по замене увольняющегося работника. В данном случае это сделал работодатель. С рядом заявителей было проведено собеседование, и вскоре должна была быть выбрана замена, когда заявительница заявила, что передумала и хочет остаться.Работодатель не обязан принимать предложенный отзыв об увольнении. Односторонние действия истца при попытке отменить свое увольнение не делают работодателя движущейся стороной в увольнении и не превращают добровольный уход в увольнение.

Когда физическое лицо подает заявление об отставке и происходит изменение обстоятельств, которые послужили мотивом для его ухода, отказ от попытки отозвать заявление об отставке отрицает в противном случае уважительную причину в соответствии с разделом 1256.Исключение составляют случаи, когда факты показывают, что попытка отозвать отставку была бы бесполезным жестом.

В деле P-B-123 заявитель уведомил о своем намерении уйти в отставку, чтобы согласиться на существенно лучшую работу. До даты вступления в силу отставки он узнал, что на перспективную работу не будет. Затем он сказал своему работодателю, что, возможно, он хотел бы остаться на работе и не соглашаться на новую работу. Он не сообщил, что новой работы больше нет.Если бы он это сделал, работодатель истца сохранил бы его. Приняв решение о лишении заявителя права на получение пособий, Комиссия указала:

В данном случае, когда истец подал прошение об отставке, он был нанят на новую работу с существенно более высокой почасовой оплатой и лучшими возможностями для того вида работы, которую он хотел выполнять. Таким образом, истец поступил разумно, подав заявление об увольнении с работы. Однако тот факт, что человек может назначить дату увольнения с работы, не является определяющим фактором.Наиболее актуальным является вопрос о том, мог ли заявитель продолжать работать на работодателя на дату его фактического увольнения.

. . . [Т] истец знал, что останется без работы после

3. июня. . . Тогда он должен был сообщить своему руководителю, что другая работа не состоялась, и попытаться отозвать свое увольнение. Если бы он так поступил, работодатель оставил бы его. Хотя заявитель полагал, что он сможет найти другую работу, которую он предпочел бы, не было никаких причин, по которым он не мог остаться с работодателем, пытаясь найти такую ​​работу.. . .

C. Уволиться в ожидании выписки

Раздел 22, раздел 1256-1 (d) гласит:

В следующих ситуациях работник является движущейся стороной при увольнении, и, таким образом, работник добровольно уволился с работы.

(1) Работник увольняется в ожидании увольнения или увольнения и до того, как работодатель предпримет какие-либо действия.

В P-B-228 заявитель уволилась с работы, сославшись на «личные причины» в качестве причины увольнения. Позже она заявила, что была вынуждена уйти в отставку как единственная альтернатива увольнению за неудовлетворительную работу. Агентство, в котором она работала, заявило, что, если бы она не уволилась, было бы выпущено письмо с предупреждением и были приняты меры по увольнению ее с работы. В своем решении Правление указывало:

Поскольку доказательства в настоящем деле подтверждают вывод о том, что истец добровольно подала заявление об увольнении до принятия положительных мер со стороны работодателя, мы считаем, что она добровольно ушла с работы без уважительной причины.

После того, как работодатель предпринял положительные шаги для увольнения заявителя, в результате увольнение заявителя будет увольнением вместо увольнения.

D. Уволить вместо увольнения

Раздел 22, раздел 1256-1 (d), предусматривает:

Работник, который увольняется с работы по просьбе работодателя об увольнении или увольнении, или работник, который уходит в отставку вместо того, чтобы согласиться на вынужденный отпуск, не оставил работу по собственному желанию.В этих ситуациях, поскольку работник не решил уволиться, работодатель является движущейся стороной при увольнении, и работник становится невольно безработным.

Когда работодатель позволяет заявителю уйти в отставку, а не увольняться, такая возможность обычно предоставляется, потому что работодатель не желает влиять на будущие возможности заявителя трудоустройства у других работодателей, сообщая о своем увольнении как увольнении. Все такие «увольнения» будут характеризоваться тем фактом, что у истца не было выбора относительно сохранения работы.Если бы он не ушел в отставку, работодатель уволил бы его. В таких случаях отъезд заявителя является принудительным и будет рассматриваться как увольнение.

В деле P-B-218 истец обвинялся в ненормативной лексике по отношению к своему коллеге. Истцу была предоставлена ​​возможность уйти в отставку или быть уволенным. Истец решил уйти в отставку. При проведении разделения по выписке Правление указывало:

. . . [T] Принудительная отставка истца ни в коем случае не была добровольной.Если бы он не ушел в отставку, его бы выписали. Не имея реального добровольного выбора в отношении продолжения работы, мы считаем, что он был уволен своим работодателем. . . .

E. Статус занятости при увольнении

1. Увольнение на неопределенный срок

   Увольнение из-за отсутствия работы на неопределенный срок разрывает трудовые отношения. Раздел 22, раздел 1256-1 (e) (2), предусматривает:

   Увольнение на неопределенный срок или на необоснованный срок, или когда нет никаких предположений о том, что работник возобновит свою работу в будущем, может разорвать отношения между работодателем и работником.В таких случаях не может быть увольнения после даты такого увольнения.

   В P-B-373 заявитель был дежурной медсестрой, заменявшей отсутствующих сотрудников; когда они вернулись к работе, ее уволили. Во время увольнения она подала заявление о выплате пособий. Работодатель утверждал, что заявительница не должна иметь право на получение пособия, поскольку она согласилась на работу, полностью зная о ее прерывистом характере. Признавая заявителя правомочным в соответствии с разделом 1256, Совет указывал:

   Здесь работодатель уведомил заявительницу о том, что ее увольняют без указания даты, когда она будет отозвана на работу.Действия работодателя однозначно прекратили отношения между работодателем и работником из-за неспособности работодателя продлить дальнейшую работу заявителю. Заявительница не уволилась добровольно и не была уволена за проступки. Соответственно, увольнение произошло при не дисквалифицирующих обстоятельствах.

2. Увольнение на определенный срок

   Раздел 22, раздел 1256-1 (c) (3), предусматривает:

   .. . Временное увольнение из-за отсутствия работы на разумно определенный период времени не разрывает трудовые отношения, и если работник прекращает трудовые отношения во время такого временного увольнения, увольнение является добровольным.

   Раздел 22, раздел 1256-1 (e) (2), предусматривает:

   Хотя работник не оказывает услуг и не получает заработную плату во время. . . временное увольнение из-за отсутствия работы, трудовые отношения продолжаются, потому что работа возобновится позже, и увольнения не было

   Трудовые отношения не прекращаются, если работодатель сообщает заявителю точную дату отзыва во время увольнения.Поскольку отношения между работодателем и сотрудником продолжаются, проблема увольнения возникнет, если сотрудник решит уволиться или работодатель решит уволить сотрудника в течение определенного периода увольнения.

F. Взаимное соглашение или взаимное недоразумение

Трудоустройство также может быть прекращено по взаимному соглашению между работодателем и соискателем. Раздел 22, раздел 1256-1 (e) (4), предусматривает:

Может быть разделение по взаимному соглашению, если работодатель и работник взаимно договорились о разводе либо во время увольнения, либо, первоначально, во время приема на работу.В таких случаях увольнение не является ни увольнением, ни уходом, и поэтому дисквалификация не может возникнуть в соответствии с разделом 1256 Кодекса. Истечение срочного договора найма, о котором стороны первоначально договорились, является примером расторжения договора по взаимному согласию.

В случаях, когда обе стороны решили, что «не получается», разделение не дисквалифицирует. Решение должно быть двусторонним. Следовательно, если только одна сторона решила, что трудоустройство не работает, возникает проблема увольнения, которую необходимо решить.

В P-B-253 заявитель явился нерегулярно из-за плохого состояния здоровья. Ее профсоюзный договор предусматривал отпуск максимум на два года.

Истец находился на «заработной плате работодателя по» отсутствию болезни «с января по март. В марте заявительница связалась со своим руководителем, сказав, что она все еще больна и не знает, когда сможет вернуться. В ходе собеседования она и работодатель согласились, что увольнение заявителя «может быть лучшим решением.«Ни одна из сторон не предложила продолжить отпуск. В своем решении Правление сообщило:

. . . Имеющиеся у нас доказательства подтверждают вывод о том, что беседа. . . привело к взаимному соглашению между истцом и ее работодателем о том, что при данных обстоятельствах бессрочное продление ее отпуска на то время отпуска не будет достигнуто. Исходя из этих фактов, мы считаем, что истец отказался от отношений работодатель-работник. . . был по уважительной причине.. . .

Некоторые разводы представляются неразрешимыми с точки зрения недоразумений между истцом и работодателем, когда каждый считает, что другой был движущейся стороной в разделении. В таких случаях, как следующие, Правление сочло увольнение ни увольнением, ни увольнением.

В деле P-B-458 заявитель был проинформирован о его работе примерно за пять недель до увольнения. В последний день работы его вызвали на встречу с президентом и генеральным директором.На встрече истец заметил, что если бы он был ответственным, то возложил бы вину за медленное ведение дел на себя. Президент посчитал, что истец не работал в полную силу, и заявитель особо напомнил, что президент сказал ему, что они «должны расстаться с компанией». Вскоре после этого истец объявил, что уезжает. Истец вымыл свой стол и ушел. Работодатель интерпретировал беседу и события как отставку, а истец считал, что его уволили.В своем решении Правление указывало:

Запись в достаточной мере не отражает того, что либо истец, либо работодатель были движущейся стороной. Мы считаем, что, если истец и работодатель взаимно, но разумно ошибаются в понимании другой стороной разделения, истец не подлежит дисквалификации в соответствии с разделом 1256 Кодекса.

Далее Правление заявило, что этот анализ не будет применяться к ситуациям, когда одна из сторон необоснованно верит в понимание другой или когда стороны вступают в сговор с целью достижения искусственного результата.

G. Конструктивный выход

Утверждается, что истец конструктивно уволился с работы, когда, несмотря на увольнение работодателем, истец привел в действие цепь событий, в результате которой у работодателя не было разумной альтернативы, кроме как уволить его.

Следует отметить, что, хотя отдел определяет увольнение с работы как конструктивное увольнение, в отношении заявителя или работодателя заявитель был уволен.Таким образом, при подготовке уведомления заявителя или работодателя используются обоснования решения MC BDG.

Раздел 22, раздел 1256-1 (f), частично гласит:

В некоторых случаях считается, что работник ушел с работы добровольно, даже если очевидной причиной увольнения является увольнение работника работодателем. Такой уход определяется как конструктивный добровольный уход и происходит, когда работник становится движущейся стороной, участвуя в добровольном действии или в ходе поведения, которое не оставляет у работодателя разумной альтернативы, кроме увольнения сотрудника, о которой сотрудник знал или разумно должен был знать, что это приведет к его или ее безработице.. . .

В деле P-B-288 заявитель, водитель грузовика, лишился водительских прав на один год за управление собственным транспортным средством в состоянии алкогольного опьянения. У работодателя не было другой работы в своем заведении, где он мог бы воспользоваться услугами заявителя, и, поскольку у него не было лицензии, заявитель не мог водить грузовик для работодателя. Признавая заявителя неправомочным в соответствии с положениями о добровольном выходе, Правление заявило:

Вообще говоря, между заявителем и работодателем в настоящем документе существовал договор аренды, по условиям которого последний согласился предоставить заявителю грузовик для работы и работы для него с компенсацией за это.В свою очередь, заявитель согласился предоставить свои навыки водителя грузовика, свои услуги и свои полномочия от штата Калифорния на управление грузовиком. В течение срока действия контракта произошло обстоятельство, которое привело к прекращению действия контракта, поскольку истец больше не мог предоставить одну из основных составляющих контракта, а именно свои полномочия от государства на управление предоставленным ему грузовиком. Следует признать, что это событие никоим образом не идентифицирует работодателя как движущуюся сторону при разрыве отношений между работодателем и работником.. . . Именно истец привел в действие серию событий, которые поставили под угрозу его лицензию и его положение. Его пьянство привело к его аресту, арест привел к его осуждению, осуждение привело к приостановлению действия его лицензии; и последний факт помешал ему продолжить работу.

[беспрецедентное решение] работодатель был вынужден уволить истца, потому что он отказался вступить в добросовестную трудовую организацию. Когда заявителя наняли, ему сообщили, что он должен вступить в профсоюз в течение 31 дня.Истец отказался это сделать, и по истечении 31 дня его выписали. Правление заявило:

Мы постоянно утверждали, что человек добровольно уходит с работы, если он отказывается присоединиться к добросовестной трудовой организации по месту работы, в результате чего работодатель вынужден принять меры для прекращения его услуг.

Поскольку истец добился своего увольнения, отказавшись вступить в профсоюз, это было скорее конструктивным добровольным выходом, чем увольнением.

Эти разнородные случаи имеют три общих элемента:

1. Истец добровольно совершил действие или участвовал в действиях, которые:
2. Не оставил работодателю никакой разумной альтернативы, кроме как уволить истца и;
3. Заявитель знал или разумно должен был знать, что действие поставит под угрозу его / ее работу и, возможно, приведет к потере работы.

ПРИМЕЧАНИЕ. Если увольнение заявителя произошло в результате лишения свободы, см. VQ 360.

H. Заместительные увольнения и дополнительные льготы

Заместительные увольнения

Замещающее увольнение происходит, когда физическое лицо решает быть уволенным вместо сотрудника с меньшим стажем в соответствии с положением коллективного договора, которое предусматривает, что сотрудник с более высоким стажем может принять решение об увольнении вместо сотрудника с меньший трудовой стаж, когда работодатель решил уволить сотрудников.

В деле Стэнфорд против Калифорнийского апелляционного совета по страхованию от безработицы , дело апелляционного суда 1983 года, истец, которому не грозило увольнение в силу своего высокого стажа, избрал увольнение в соответствии с условиями коллективного договора. Истец, который был шестидесятилетним вдовцом, предпочел избрать увольнение вместо молодого человека, чья семья должна содержать семью в соответствии со следующим разделом своего профсоюзного договора:

В случае увольнения в плане трудового стажа затронутого сотрудника, затрагивающего сотрудников с двумя (2) или более годами непрерывной работы, более старший сотрудник может избрать увольнение с увольнением до такой степени, что увольняет более младшего сотрудника.

Суд постановил, что поводом для увольнения истца было объявленное работодателем обязательное увольнение. Истец воспользовался своим правом на замещающее увольнение (т.е. увольнение вместо другого сотрудника) в соответствии с его коллективным договором только после объявления об обязательном увольнении. Суд постановил:

Хотя это правда, что коллективный договор не регулирует определение права на льготы, условия договора.. . являются частью фактологической матрицы на момент разделения. . . . Выбор работника согласно рассматриваемому здесь плану возникает только после того, как работодатель постановил, что определенное количество сотрудников будет уволено. . . Правление должно выполнять положения коллективного договора; до тех пор, пока существует законное увольнение, Правление не заботится о том, как Союз и работодатель договариваются о распределении увольнений.

На основании этого рассуждения:

• Если обязательное увольнение работодателем было движущей или основной причиной увольнения, и
• Если коллективный договор предусматривает, что работник может решить уволить себя вместо другого работника, то
• Умышленное решение истца об увольнении будет увольнением по уважительной причине в соответствии с разделом 1256.

В следующем примере заявителю не предоставляется защита Стэнфордского обоснования, поскольку его контракт не предусматривает замещающих увольнений. Его уход рассматривается так же, как и любой другой добровольный уход, исходя из относительных достоинств обстоятельств, связанных с его разводом.

Пример:

Истец, строитель, имеет высокий трудовой стаж, и работодатель объявил, что его двухлетняя работа подходит к концу; работодатель может использовать только двух человек в течение следующих трех недель.Истцу предоставляются все признаки того, что он будет одним из людей, оставшихся после общего увольнения. В его профсоюзном контракте указано, что последний нанятый уходит первым. Истцу шестьдесят, погода холодная, и у него есть шанс провести отпуск за границей с женой, пока снег не помешал их поездке. Он добровольно увольняется. Следующий старший сотрудник вызывается для выполнения работы до ее окончательного завершения. Отъезд истца является добровольным; поскольку в настоящее время для его ухода нет веских причин, он уезжает без уважительной причины.

Привилегии доступа

Коллективным договором может быть предусмотрено, что старший сотрудник, которого планируется уволить, может решить «направить» сотрудника к тому же работодателю, увольнения которого не планируется. Согласно такому соглашению, старший сотрудник, не воспользовавшийся своей привилегией «столкнуться», будет считаться уволившимся с работы.

В деле P-B-75 заявители, которые были «постоянными производителями розлива», имели право использовать временные «дополнительные предприятия по розливу» в других компаниях, подпадающих под действие того же коллективного договора.Совет постановил, что их отказы препятствовали подходящей работе в соответствии с разделом 1257 (b). Избрание заявителя на увольнение (или отказ от увольнения) должно происходить у одного и того же работодателя, чтобы считаться добровольным увольнением.

В то время как решение по PB-75 было принято в соответствии с критериями подходящей работы, если бы заявители не воспользовались своими привилегиями по расширению работ на своих собственных предприятиях, был бы поднят вопрос о добровольном выходе, который привел бы к дисквалификации при отсутствии других уважительных причин. .

I. Право собственности на изменения в бизнесе

Когда право собственности на бизнес меняется, отказ заявителя от предварительного предложения остаться с работодателем-преемником не вызывает проблемы разделения. Трудовые отношения с бывшим владельцем заканчиваются увольнением, и в соответствии с разделом 1257 (b) существует подходящая проблема с работой в отношении отказа от предложения нового владельца.

В деле P-B-264 производственная компания, в которой работал заявитель, прекратила свою деятельность.Работодатель уведомил своих сотрудников о том, что они уволены, но те, кто хотел работать в корпорации, которая приобрела бизнес, должны подать заявления о приеме на работу. Истец отклонил предложение новой компании, поскольку компания не желала оплачивать транспортные расходы, которые он получил от бывшего работодателя. В своем решении Правление указывало:

Устный трудовой договор, который истец заключил с Newhard Die and Manufacturing Company, расторгнут 30 апреля.. . когда работодатель прекратил деятельность, а истец был фактически уволен. Соответственно, заявитель не подлежит дисквалификации в соответствии с разделом 1256. . . . Предложение о трудоустройстве, сделанное истцу компанией-преемником, было предложением о новом трудовом договоре. Поскольку истец отказался принять это предложение, вопрос о праве на получение пособий поднимается в соответствии с разделом 1257 (b).

J. Продажа акций

Действия акционера по продаже своих акций или собственности, приведшие к его безработице, равносильны добровольному увольнению.

Пример:

Муж и жена вместе владели 100 процентами акций корпорации и, как служащие, совместно управляли винным магазином. Другая сторона заинтересовалась покупкой магазина. После переговоров муж и жена решили продать магазин, и вследствие продажи остались без работы. Поскольку увольнение произошло в результате продажи акций, увольнение было добровольным. Причина продажи заключалась в том, что цена была их устраивала, и они считали, что это подходящее время для продажи.Истцы оставили работу по собственному желанию без уважительной причины.

Если бы у заявителей была реальная, существенная и веская причина для продажи акций, такая как болезнь или другие причины, составляющие уважительную причину, их уход мог быть по уважительной причине.

K. Окончание контракта

Обычно заключается договор о найме, который должен начинаться и заканчиваться в определенные даты, а расторжение договора в конце срока действия договора осуществляется по взаимному согласию обеих сторон.Когда истец завершит определенный срок найма, указанный в договоре найма, независимо от его продолжительности, договор истекает. Отказ от предложения продлить контракт или принять новое предложение до или после его истечения не вызывает проблемы увольнения, но вызывает проблему отказа от работы.

В деле P-B-275 заявитель заключил двухлетний контракт на работу в качестве административного бухгалтера в Саудовской Аравии. Примерно за две недели до истечения срока действия контракта работодатель предложил второй контракт еще на два года.Истец отказался от предложения нового контракта. В своем решении Правление указывало:

Прекращение трудовых отношений в соответствии с конкретным трудовым договором, письменным или устным, является взаимоприемлемым и обязательным для работодателя и работника прекращением. Хотя может случиться так, что новый договор, который в равной степени является взаимоприемлемым для сторон, может возобновить трудовые отношения, ни одна из сторон по закону не обязана предлагать или принимать такой договор.

См. PR 15 для полного обсуждения «контрактной» занятости.

Давайте прекратим использование слова Rescind

Ладно, всем. собираются вокруг. Это включает в себя вас, люди условного депонирования. Пришло время для обсуждения в команде. У нас сложилось непонимание во всей отрасли того, что происходит в конце неудачной транзакции, и документов, необходимых для отправки отправляющихся сторон в путь. Непонимание приводит в замешательство всех нас, профессионалов, поэтому представьте, что оно делает с нашими коллективными клиентами.

Вот проблема: когда продажа не удалась, редко бывает целесообразно «отменить» транзакцию, но неизменно как условное депонирование, так и брокеры будут искать или использовать соглашение «расторжения», чтобы завершить сделку. Конечно, я обобщаю, но аналогия вполне реальна. Как отрасль, мы считаем, что каждую неудачную сделку по продаже следует «отменять», тогда как на самом деле почти ни одна транзакция не должна быть «отменена». Вместо этого транзакции должны быть «прекращены», и согласованные условия прекращенной транзакции должны определять, что происходит с задатком и любыми другими нерешенными проблемами.Начнем с двух основных определений:

«Аннулирование» означает аннулирование, аннулирование, отмена, аннулирование, аннулирование, аннулирование, аннулирование, отмену, освобождение, аннулирование.

Оставить стороны договора в таком положении, как будто договора никогда не существовало. Расторжение соглашения похоже на то, что сделал Кристофер Ривз «Супермен» в конце классического фильма 1978 года. Если вы слишком молоды, чтобы помнить о нем, найдите его и посмотрите. В этой финальной сцене Супермен летит назад вокруг Земли так быстро, что он возвращает время назад и создает возможность изменить реальность.Он меняет события, которые произошли, и сделал так, чтобы их вообще не было. Вот что значит «расторгнуть» контракт. Интересно, что Супермен явно обеспокоен тем фактом, что он собирается создать альтернативную реальность, но в нашей индустрии мы делаем это каждый день, не задумываясь.

«Прекратить» означает «положить конец», «завершить», «завершить», «остановить», «прекратить», «прекратить», «прекратить».

Различие может показаться тонким, но в отношении юридических прав и обязанностей сторон разница в этих двух действиях огромна и может привести к диаметрально противоположным результатам.Если контракт «аннулирован», это означает, что стороны договорились создать результат, который будет таким же, как если бы контракт никогда не существовал изначально. Другими словами, если продавец считает, что покупатель несет ответственность за ущерб, нанесенный собственности продавца во время проверки покупателя, на основании условий непредвиденной проверки, аннулированная транзакция означает, что эти условия непредвиденной проверки аннулируются … недействительны … стираются, как будто они никогда не существовал. Продавец не может иметь никаких требований о возмещении убытков, причиненных инспекцией покупателя, поскольку на основании соглашения о расторжении договора непредвиденные обстоятельства проверки никогда не существовали, как и меры защиты продавца, которые встроены в формулировку непредвиденных обстоятельств.Точно так же покупатель оплатил осмотр и оценку и готов закрыть дело только для того, чтобы узнать, что вопреки договору купли-продажи у продавца недостаточно средств для очистки права собственности и он не может закрыть. Покупатель, который соглашается расторгнуть это соглашение, может также «отозвать» любое требование, которое покупатель мог иметь о возмещении убытков покупателя из-за нарушения продавцом.

Итак … почему брокеры и депозитарии условного депонирования обычно требуют использования «расторжения договора» для завершения сделки с недвижимостью? Это из-за формулировок, используемых в формах штата?

№В формах штата рассматривается этот вопрос правильно. Рассмотрим следующие примеры.

Форма 35 (Инспекция на случай непредвиденных обстоятельств). «Этот случай инспекции будет окончательно считаться отмененным, если… Покупатель не уведомит… 2) не одобряет инспекцию и не расторгает Соглашение. … Если Покупатель не одобряет проверку и расторгает Соглашение, Заработок возвращается Покупателю ». Обратите внимание, что слово «отмена» не используется в отношении покупателя, прекращающего продажу на основании непредвиденных обстоятельств проверки.

Форма 22B (Непредвиденные обстоятельства при продаже дома). «Если Покупатель не продал собственность Покупателя… до конца Периода непредвиденных обстоятельств, действие настоящего Соглашения прекращается, а Задаток возвращается Покупателю». Опять же, обратите внимание на использование слова «прекращение» и отсутствие слова «расторжение».

Форма 22А (Финансовое приложение). «Если Покупатель… не может получить финансирование… настоящее Соглашение прекращает свое действие. Сумма задатка должна быть возвращена Покупателю после того, как кредитор подтвердит….»(Пункт 5.)

«Если Покупатель ранее не отказывался от непредвиденных расходов по финансированию, Продавец может уведомить о прекращении действия настоящего Соглашения…». (Пункт 3 (b).) И снова, хотя и покупателю, и продавцу предоставляется некоторое право на расторжение, ни одна из сторон не имеет права «аннулировать».

Все эти положения на случай непредвиденных обстоятельств, содержащиеся в общегосударственной системе форм, дают право при определенных обстоятельствах «расторгнуть» договор купли-продажи. Затем каждое из положений о непредвиденных обстоятельствах объясняет права сторон после расторжения соглашения, как это предусмотрено условиями положения о непредвиденных обстоятельствах.

Наконец, рассмотрите Форму 21 или любую из форм договора купли-продажи в масштабе штата. В положении «задаток» говорится: «После прекращения действия настоящего Соглашения сторона или заключительный агент может передать форму, разрешающую выдачу задатка другой стороне или сторонам». В формах договоров купли-продажи в масштабе штата нет упоминания о том, что может произойти, если договор «расторгнут». Скорее, условия соглашения, с которым стороны соглашаются, предполагают, что, если продажа не будет завершена по какой-либо причине, стороны «расторгнут» договор купли-продажи, а затем соблюдают согласованные условия в отношении прав и обязательств после прекращения.

Поскольку формы для штата предполагают, что сторона может «расторгнуть» договор купли-продажи, в формы серии «90» для штата включены многочисленные уведомления о расторжении. Каждый соответствует положению договора купли-продажи, которое сторона использует для расторжения договора. Для сравнения, существует только одно Соглашение о расторжении (Форма 51). Итак, почему наша отрасль создала эту фальшь, которая заставляет брокеров и специалистов по условному депонированию полагать, что им нужно соглашение о «расторжении» каждый раз, когда транзакция идет в сторону?

Вероятно, это связано с тем, что брокеры и условное депонирование имеют очень разные представления о том, что должно потребоваться до того, как задаток будет передан одной из сторон.В сделках, где задаток хранится на условном депонировании, условное депонирование требует совместного распоряжения от сторон для выдачи задатка. Многим брокерам это кажется противоречащим простому языку форм в масштабе штата. Например, в форме 35R (ответ на инспекцию для формы 35) один из вариантов ответа покупателя сформулирован следующим образом: «Осмотр объекта недвижимости покупателем отклонен, и действие Соглашения прекращается. Задаток возвращается Покупателю ». Покупатель имеет одностороннее право расторгнуть договор купли-продажи в соответствии с непредвиденными обстоятельствами проверки, так почему же условное депонирование требует чего-то большего, прежде чем передать задаток покупателю?

С точки зрения условного депонирования, это совсем другая ситуация.Условное депонирование является доверенным лицом покупателя и продавца и хранит задаток в доверительном управлении в интересах обеих сторон. Если условное депонирование будет передавать продавцу деньги, принадлежащие покупателю, или наоборот, условное депонирование будет нести ответственность перед стороной, имеющей право на получение средств. Если транзакция не удалась, условное депонирование не получит компенсации за обязательства, которые оно возьмет на себя при выдаче задатка. В результате, условное депонирование не будет высвобождать задаток без четких согласованных инструкций сторон или защиты, которая обеспечивается соблюдением установленного законом процесса разрешения споров о задатке, изложенного в RCW 64.04.220.

Чтобы преодолеть разрыв между перспективами брокера и условного депонирования, часто говорят: «Нам нужно соглашение о расторжении договора». К сожалению, это заявление является результатом недоразумения. На самом деле, отраслевым профессионалам необходимо обратиться к языку соглашения о покупке, указав, что «[u] после прекращения действия настоящего Соглашения сторона или заключительный агент может предоставить форму, разрешающую высвобождение задатка…». Во многих случаях договор купли-продажи уже расторгнут.В примере с формой 35R, предполагая, что расторжение договора покупателем было своевременным, покупатель фактически расторгнул договор, отправив продавцу подписанное уведомление с пометкой о расторжении договора. Таким образом, нет никаких оснований для «расторжения» уже расторгнутого соглашения. Напротив, для условного депонирования просто нужна «форма, разрешающая выдачу задатка», форма, также известная как Форма 50.

Использование формы 51 «Соглашение о расторжении договора», когда стороны на самом деле хотят только расторгнуть договор купли-продажи и выплатить задаток, является ошибкой.Последствия этой ошибки могут включать в себя отказ одной или обеих сторон от претензий, которые они не намеревались раскрывать, и расторжение контракта, на который они все еще полагаются для определения юридических прав и обязательств. Фактически, очень мало случаев, когда следует использовать форму 51. В дальнейшем, когда условному депонированию потребуются инструкции для выдачи задатка, воспользуйтесь формой 50 «Разрешение на выплату задатка» и позвольте форме 51 собрать некоторую заслуженную пыль.