Как в пандемию меняются предпочтения в зарубежной недвижимости :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как изменились тренды и покупательские предпочтения на зарубежных рынках недвижимости, какие направления перспективны для инвестиций и как приобрести ликвидный объект за рубежом в эпоху глобальных перемен и нестабильности

Границы закрыты, но спрос продолжает расти

Вопреки ожиданиям резкого снижения цен на зарубежную недвижимость в 2020 году — на рынках абсолютно противоположная картина, и сейчас этот тренд сохраняется.

Конечно, глобальная нестабильность, закрытые границы, приостановленные стройки, негативный информационный фон – все эти факторы не могут не влиять на ожидания покупателей. Однако, согласно Knight Frank Global Price Index, в годовой динамике с января 2020 по январь 2021 года практически во всех ключевых курортных локациях, где российские покупатели предпочитают приобретать курортную недвижимость, фиксировался рост цен, при чем в ряде стран весьма внушительный: Португалия (+6,8%), Франция(+6,4%), Греция (+3,1%), Мальта (+2,3%), Италия (+1,6%), Кипр (+0,8%).

И хотя на Кипре к влиянию пандемии и прочим факторам добавилась отмена паспортной программы (когда, инвестируя в недвижимость острова от 2 млн евро можно было оформить паспорт Евросоюза для всей семьи), все равно отмечается повышение цен. Из-за того, что некоторые запланированные к выходу проекты были нацелены на спрос под паспортную программу и в результате не вышли на рынок, выбор элитных объектов для собственного проживания, переезда и «дальней дачи» оказался совсем небольшим, и многие из них находились на завершающем этапе строительства.

В итоге после открытия границ с Кипром в апреле 2021 года и с появлением отложенного спроса со стороны наших соотечественников рост количества запросов на 50% выше по сравнению с апрелем 2020 года. При этом максимальный размер дисконта от девелоперов составлял не более 20%, а в некоторых случаях и 10%, если речь идет о качественных и почти завершенных проектах на первой береговой линии.

«Дальняя дача» или новое место для жизни?

Почему так происходит? Пандемия поставила перед инвесторами три основных вопроса, связанных с недвижимостью: «Как обеспечить безопасность семьи и возможность отдыха и жизни у моря? Как беспрепятственно получить доступ к проживанию в выбранной стране? Как оценить ценообразование объекта и технически провести сделку при невозможности вылета?»

По сравнению с прошлым годом отмечается значительный рост количества интересантов на курортные объекты (от 20 до 35% в зависимости от страны), которые рассматриваются не только как «дача», но и как полноценное место проживания.

Покупателей интересуют виллы и апартаменты размером от трех до девяти спален, на курортах у моря и озер (Швейцария, Италия), с бассейном, охраняемой территорией, и поблизости от инфраструктуры и школ. Согласно The Wealth Report 2021, 50% ультрахайнетов из России и СНГ предпочитают городской или загородной недвижимости покупку жилья у моря (23% и 42% соответственно), а горнолыжную недвижимость выбирают лишь 8%. Этот тренд прослеживается глобально – 56% ультрахайнетов мира планируют приобрести в 2021 году курортную недвижимость (самый большой процент у миллионеров из Северной Америки – 77%, у европейцев – 57%). Учитывая развитие онлайн-технологий и возможностей для удаленной работы, эта доля будет только расти в будущем – ведь почему бы не воспользоваться шансом жить и работать на море хотя бы несколько месяцев в году?

«Мир без границ»

Следующим драйвером роста цена на жилье в курортных странах стал активный интерес к иммиграционным программам, которые некоторые государства предлагают через инвестиции в недвижимость.

Речь идет о получении ВНЖ и гражданства через покупку недвижимости. В настоящее время минимальный входной порог программ Евросоюза в Греции составляет 250 тыс. евро. После открытия границ бум интереса отмечается к программе и компания провела несколько сделок. Более 50% из них – это инвестиции, покупка квартиры с целью сдачи в аренду в Афинах (до 300 тыс. евро), где очень сложно найти качественное новое жилье, которое остается востребованным у экспатов. Кроме того, Греция – это сотни красивейших островов, яхтинг, гостеприимство и элитные знаменитые курорты, которые так любят наши клиенты. Поэтому интерес есть и к виллам на острове Крит, и к апартаментам на Пелопоннесе в бюджете 1-4 млн евро.

Не менее популярны программы Португалии, Испании, Кипра, Карибских стран, Мальты. Например, в Португалии востребована покупка номеров в отелях, в аккредитованных программой проектах, а также недвижимости на популярных гольф-курортах (например, в Алгарве). Дополнительной возможностью для инвестора является недвижимость под управлением, так как проживать и отдыхать здесь в некоторых случаях можно до шести месяцев, а застройщик или отельный оператор полностью ведут весь менеджмент объекта, предлагая инвестору гарантированный доход 3-5% в течение нескольких лет.

Однако цены здесь находятся на уровне 400-500 тыс. евро. При этом инвестор оформляет ВНЖ Португалии и может жить здесь неограниченное количество времени, имея также ряд налоговых льгот, а через пять-шесть лет может претендовать на португальский паспорт.

Программы гражданства Мальты и Карибских стран дают возможность оформить паспорта ЕС для всей семьи. Сейчас Мальта – единственная программа в мире, которая дает возможность получить европейский паспорт, а Карибские программы дают преимущества путешествий в более чем 140 стран (однако проживать в Евросоюзе можно лишь несколько месяцев в году). Эти программы также привлекательны в связи с быстрой процедурой и низким входным порогов: в Карибских странах в среднем он составляет $200-250 тыс. в то время, как на Мальте – 750 тыс. евро, бОльшая часть из которых идут как дотации в государство. Но и паспорт этой страны является одним из самых сильных в мире.

Если до пандемии не более 25% инвесторов интересовались покупкой недвижимости с целью получения ВНЖ или гражданства (в основном на Кипре), то в 2021 году более 50% запросов наших клиентов направлены на поиск недвижимости с целью получения ВНЖ или гражданства Евросоюза. Таким образом, спрос увеличился более чем в два раза, и интерес продолжает расти.

Очередь за квартирами

Говоря об отложенном спросе на зарубежную недвижимость, никто не ожидал, что в действительности появятся очереди за квартирами и борьбу за новые объекты. Например, этой весной отмечалась ситуация, когда новый анонсированный проект в Дубае на Palm Jumeirah, состоящий из 100 лотов, был полностью распродан за одни сутки. Цены на недвижимость в этом городе остаются очень привлекательными – За $1 млн здесь можно купить 165 кв. м элитного жилья, в то время как в Монако – всего 15 кв. м, а в Майами – 85 кв. м. Привлекательная цена, удобные беспроцентные рассрочки и лояльная налоговая политика государства позволяют застройщикам поддерживать высокий уровень продаж в своих проектах. Кроме того, при покупке недвижимости в готовых объектах в Дубае от $270 тыс. можно оформить ВНЖ и получить большое количество налоговых льгот.

Отложенный спрос отмечается и на недвижимость Лондона, который традиционно входит в топ-5 самых востребованных направлений у миллионеров со всего мира. Город также занимает первые места в ряде опросов Knight Frank Wealth Report – например, в рейтинге инновационных городов и City Wealth Index (привлекательные города для жизни хайнетов). В 2021 году компании снова стали поступать запросы на элитные квартиры в центре Лондона (в районах Найтсбридж, Белгравия и др.), в бюджете от 5 млн фунтов, а также на особняки в пригородах. Девелоперы готовы обсуждать условия покупки и дисконты до 10-12%. Кроме того, они смогли успешно адаптироваться к закрытым границам и онлайн-продажам, и в новых проектах резервации активно проходят дистанционно. По прогнозам Knight Frank, к 2022 году цены на недвижимость Лондона вырастут на 3%.

Бизнес за рубежом

Один из самых важных критериев оздоровления и восстановления большинства зарубежных рынков в первом полугодии 2021 года – это постепенное возвращение инвестиционного спроса. Как правило, в кризисные периоды инвесторы занимают выжидательную позицию, не считая 5-10% самых смелых инвесторов, которые готовы быстро принимать решения онлайн или при появлении возможности приобрести дистресс-актив с большим дисконтом.

Чаще же состоятельные покупатели расчетливы и консервативны, что подтверждает и статистика сделок Knight Frank Russia за 2020 год, где доля инвестиционных сделок составила не более 10%, а их основной объем – это сделки по ВНЖ и элитные виллы/апартаменты для себя. В 2021 году ситуация более позитивна – туризм стремительно возвращается в страны с открытыми границами, в мире идет вакцинация, качественных объектов для покупки под ВНЖ не хватает – отсюда возникает и инвестиционный спрос на девелоперские проекты и отели за рубежом. Сейчас компания получает запросы на участки с проектом, который можно в дальнейшем реализовать для клиентов по программам ВНЖ, например, в Греции. Так, объект, состоящий из шести-десяти квартир, может стоить $1,5-3 млн, а доходность за 15-18 месяцев будет составлять от 25%.

Также поступают запросы на отели в Европе в более крупных бюджетах (от $10 млн). Уже становится очевидным, что туризм будет только расти, однако найти объекты не так просто. Самые ликвидные варианты часто уходят с рынка в режиме зарытых продаж.

Что будет дальше?

Важно отметить, что количество ультрахайнетов во всем мире за 2020 год выросло на 2,4% (что даже больше, чем в 2019 году). В этот период у состоятельных людей были аккумулированы средства, которые так и не были инвестированы, и в связи со сложностями в авиасообщении и глобальной нестабильностью сформировался отложенный спрос на покупку зарубежной недвижимости, который сейчас начал довольно активно реализовываться. Желание обеспечить свободу передвижения и безопасность стимулируют спрос на программы ВНЖ и покупку элитного жилья за рубежом. Все обстоятельства складываются таким образом, что второе полугодие 2021 года обещает быть очень активным, и есть предпосылки полагать, что спрос на зарубежные объекты превысит даже докризисный период.

Квартира за границей. Подводные камни зарубежной сделки

Наши соотечественники, покупающие недвижимость за рубежом, считают, что там никакие юридические проблемы им не грозят. Но, к сожалению, мошенники есть везде. О том, как не попасть в неприятную ситуацию, приобретая квартиру за границей, рассказывает директор международного агентства недвижимости Rentsale Юлия ТИТОВА. Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 

— Покупка недвижимости — дело ответственное в любой стране. Не стоит об этом забывать. Даже если юридически квартира чиста, остаются еще вопросы ее эксплуатации, уплаты ежегодных налогов, ограничений для иностранцев, разъяснять которые местный нотариус без специального запроса не будет.

 

Важно знать нюансы законодательства, регулирующего рынок новостроек в разных странах. Если правовое поле в данной сфере еще окончательно не сформировано, то есть риск, что законы могут поменяться не в лучшую для иностранного покупателя сторону. Скажем, увеличатся налоги.

 

Больше шансов столкнуться с неприятностями в странах с нестабильной экономикой, когда у продавцов слишком большое искушение один раз заработать обманом, а не рассчитывать на долгосрочные перспективы в бизнесе.

 

 

— Каковы должны быть первые шаги покупателя? Куда ему следует обратиться?

 

— Самая безопасная покупка — это приобретение недвижимости по рекомендации. Если есть знакомые, которые уже осуществили свой замысел, стоит поговорить с ними и воспользоваться их опытом. Полезно посетить выставки по недвижимости, побеседовать на стендах со специалистами. Поверьте, они компетентны и владеют адекватной информацией. Стоит изучить рекламные объявления в СМИ, а затем сравнить предложения и цены. Это все — этап предварительного мониторинга.

 

На этапе выбора недвижимости лучше остановиться на одном или двух партнерах для работы, чтобы не было накладок при покупке, когда агентства разрывают клиента на части и график просмотров объектов расписан буквально по минутам. В этом случае можно просто потеряться в море вариантов и упустить главное — хорошие объекты и надежных партнеров. Когда уже идет выбор конкретной недвижимости, то лучше определиться, с кем работаешь, сказав остальным твердое нет, экономя свое и чужое время.

 

 

— А как можно проверить надежность компании, с которой вы намерены работать?

 

— В первую очередь рекомендации. Не только от знакомых. По вашему запросу их должна предоставить сама компания. Если не может — это сигнал тревоги. Оправдания, что клиенты не хотят афишировать свою покупку, полностью принимать нельзя. Кто-то не хочет делиться впечатлениями, но есть и такие покупатели, которые расскажут будущим соседям не только о сделке, но и о том, где они покупают продукты, как решают транспортные вопросы (перелеты и трансфер), визовые и т. д. Подобные рекомендации очень полезны. Можно обратиться за советом и к профессионалам рынка, они дадут оценку самой компании, ее надежности и успешности.

 

 

— Можно ли оформить сделку в Москве или нужно обязательно ехать на место покупки недвижимости?

 

— В большинстве случаев необходима хотя бы одна поездка. Во-первых, для выбора объекта (не покупать кота в мешке!), во-вторых, для оформления ИНН и открытия банковского счета. Все остальное, как правило, можно сделать без выезда из страны, по доверенности.

 

 

— Если человек покупает квартиру самостоятельно, то как ему проверить юридическую чистоту недвижимости?

 

— Заказать выписку в кадастре или Земельной книге. А лучше всего обратиться к независимому адвокату, заказав проверку.

 

 

— Говорят, что регистрирующие органы за рубежом отвечают за сделку. Значит ли это, что если сделка уже прошла регистрацию, то квартиру у покупателя отнять не могут?

 

— Вовсе нет. Если, например, сделка зарегистрирована, но при этом не выплачен ипотечный кредит, банк может отобрать недвижимость. Еще печальней, если ипотеку брал не покупатель, а застройщик: мог быть зарегистрирован предварительный договор, потом застройщик взял кредит на строительство, но погасить его не смог из-за неплатежеспособности некоторых покупателей. Такую недвижимость оформить можно, но только с обременениями. При этом право банка все равно более приоритетно, чем покупателя.

 

Регистрирующий орган не отвечает за юридическую чистоту сделки. Он отвечает только за факт регистрации. Возникающие потом проблемы — это уже предмет судебного разбирательства и, естественно, не с регистрирующим органом. Регистратор проверяет личность и полномочия на подпись сторон (в случае с доверенностью), свидетельство о собственности объекта, но не наличие долгов по оплате коммунальных платежей, например.

 

 

— Бывают ситуации, когда люди покупают новые квартиры, а потом оказывается, что на этом месте строить нельзя. Кроме того, компания-застройщик разорилась или исчезла. Что бы вы посоветовали в этом случае?

 

— К сожалению, некоторые покупатели, вложившиеся в новостройки в 2008 г., попали в такие обстоятельства в целом ряде стран. В большинстве случаев новостройки, продававшиеся в 2007 г., успели достроить. Но висяков с 2008 г. и по сей день много.

 

Случаев же, когда «на этом месте строить было нельзя», я не знаю, потому что такие вещи обычно проверяют до оплаты. А вот разориться компания действительно может. В каждом случае — свое решение проблемы. Зачастую требуются дополнительные вложения со стороны покупателей, чтобы получить достроенный объект. Судиться, как правило, нерационально. В основном создают товарищества покупателей, собирают дополнительное финансирование на завершение строительства и снятие обременений (как правило, долги банку). Параллельно нужно продавать оставшиеся в объекте квартиры. Но здесь необходима помощь квалифицированного агентства, поскольку продавать проблемные объекты непросто.

 

 

— Многие россияне покупают зарубежную недвижимость не для собственного проживания, а с целью инвестирования. Безопасно ли сдавать квартиру, которая находится так далеко? И как уберечься от того, чтобы ее не продали в ваше отсутствие хитрые арендаторы?

 

— Сдавать купленные квартиры можно. Распространенный случай, когда квартира сдается, а собственнику говорят, что она простаивает. Продать недвижимость невозможно — документы о собственности находятся у владельца. Как не попасть на мошенников? Участвовать самим в процессе сдачи в аренду. Лучше сдать знакомым по более низкой цене. К объекту будут бережно относиться, и, с одной стороны, никто не обманет, с другой — экономия на услугах агентства.

 

 

— Бывает, что услуги предлагает фирма или частный агент, который находится в той стране, где вы хотите купить недвижимость. Можно ли им доверять? Если вы знаете сносно язык, то можно ли без консультации подписывать договор?

 

— Это личное решение каждого человека. Если есть рекомендации, через фирму уже покупали недвижимость знакомые — почему бы и нет?

 

 

— В некоторых странах ответственность за юридическую чистоту несет хозяин квартиры. Нотариус же с его слов составляет ее историю. И если потом возникают претензии, то суд спрашивает с бывшего хозяина. Это так?

 

— Такая практика имеет место. Потому что нотариус физически не может, например, проверить, писал ли завещание или дарственную владелец.

 

 

— Как покупателю получить информацию о дальнейших налогах, чтобы не получилось так, что купили вы дешево квартиру, а содержание ее станет не по карману?

 

— Это принципиальный вопрос, который нужно выяснять до покупки недвижимости у агентства и продавца. В каждой стране свои налоги и свой срок их оплаты, отличаются и расходы на содержание.

 

 

— Как изменился рынок зарубежной недвижимости за годы кризиса?

 

— Изменения есть. Заметно сократилась продажа элитных объектов, а число сделок с низким бюджетом выросло. Это обусловлено богатством выбора недвижимости. Если раньше наиболее дешевое жилье было в Болгарии, то сейчас в Италии, Испании, Греции, Турции или на Кипре в бюджетной категории 100–150 тыс. евро можно приобрести прекрасное жилье.

 

Кроме того, на сегодняшний день среди покупателей практически полностью отсутствует категория инвесторов. Больше покупают недвижимость за рубежом для личного пользования, для семейного летнего отдыха, для пенсионного времяпровождения. Число сделок на этапе строительства также пока минимально. В основном покупают готовую недвижимость на вторичном рынке, так как зачастую цены на нее оказываются ниже, чем на новые объекты.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 

 

СПРАВКА

 

• В Болгарии квартира с одной спальней в жилом комплексе с бассейном, магазином, рестораном, в 150 м от моря, с мебелью стоит 82 тыс. евро. Оформление в собственность, налоги, адвокат и так далее — около 3 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество (пользование в среднем полтора месяца в году) — 700 евро. Ежегодный налог — 150 евро.

• В Турции, в жилом комплексе с инфраструктурой, за квартиру с двумя спальнями и мебелью платят 65 тыс. евро. Оформление — около 2 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество при пользовании полтора месяца в году и налог — 450 евро.

• В Италии, если вы покупаете апартаменты с двумя спальнями и с мебелью за 300 тыс.  евро, то оформление и налоги составят уже 45 тыс. евро. Ежегодное обслуживание плюс вода и электричество — 1000 евро. И ежегодный налог на недвижимость — 500 евро.

 

Недвижимость для заработка: разведка доходных точек

Об этом журнал Metrinfo.RU решил спросить у экспертов.

Вопрос:

Где может частный инвестор заработать? На какую доходность может рассчитывать частный инвестор в условиях стабильности? В какие сегменты рынка вы посоветовали бы ему вложиться?

«Долевка» в столице и регионах – наиболее ликвидна

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:Серьезной альтернативы недвижимости как способа сохранения средств от инфляции практически нет. Даже если человек выручит средства от продажи «инвестиционной» квартиры, у него встанет вопрос, что с этими деньгами делать. Ответ все тот же – покупать недвижимость. Все остальные инструменты пока не слишком популярны у частного инвестора. Хранение денег на банковских депозитах становится все менее выгодным. Фондовый рынок еще вызывает определенные опасения в силу новизны.

Среди форм инвестирования вложения в долевое строительство многоквартирного жилья в столице и регионах — наиболее ликвидны. Они более прогнозируемы в отличие от других инструментов.

Заграница: доходность меньше, но и рисков тоже

Татьяна Буянова, управляющий партнер компании ООО «КРЕДИТ МАКС»:

Покупка недвижимости за границей обеспечивает минимальный прирост средств, но и связана с минимальными рисками. Кроме того, есть сопутствующие «приятности» — возможность получить ипотечный кредит под низкую процентную ставку, проживание после выхода на пенсию в стране с более мягким климатом, переезд семьи и т.д. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость Западной Европы средств с учетом привлечения кредита составляет около 5-7%. В Восточной Европе доходность выше, но и кредит получить сложнее.

Недвижимость — чемпион по «длинным деньгам»

Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга Инвестиционной компании МГСН:В плане получения «длинных» денег недвижимость останется на ведущих позициях еще многие годы.

Один из оптимальных вариантов инвестирования, — покупка квартиры на этапе строительства, — жилья повышенной категории в престижных районах Москвы или Подмосковья, которое с каждым годом будет только набирать ценовые «очки».

Возможно и приобретение на «вторичке» с учетом аналогичных требований к категории жилья. Сдавать квартиру в аренду тоже выгодно, учитывая, что арендные ставки растут, как минимум, 1-2 раза в год (год назад однокомнатную квартиру в хорошем доме спального района столицы снимали за $700-800, сейчас арендная ставка стартует от $1000).

Старье не берем

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:С приобретением недвижимости с инвестиционными целями имеет смысл подождать до следующей весны. Тем, кто покупает жилье для проживания, я бы не советовал откладывать покупку на долгое время.

Нет смысла приобретать квартиры в домах старой постройки. Существенно большим потенциалом увеличения стоимости обладают современные квартиры в домах, построенных по новым технологиям.

Инвесторы в условиях стабильного рынка жилья идут в сегменты коммерческой или складской недвижимости, — где стабильная высокая доходность. Подобные вложения могут позволить себе держатели крупных капиталов или ЗПИФы недвижимости.

Отличным потенциалом роста обладают рынки жилья Болгарии, Турции, курортная недвижимость Средиземноморья.

Имейте в виду: офисов не хватает

Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:

Можно заработать на вложении денег в новостройку, так как разница между ценой на квартиру в почти достроенном доме и квартиру в том же доме, но уже с правом собственности составляет 10-15%.

Год и более назад дальновидные граждане вложили деньги в недвижимость в г. Сочи. Можно предположить, что на сегодня их выигрыш составил не менее 20-30%, и это не предел. Есть другие развивающиеся территории: курорты, промышленные города с растущими предприятиями, Московская область.

Хорошее вложение денег — купить квартиру на первом этаже, перевести в нежилой фонд и сдавать офис в аренду. Цены на коммерческую недвижимость стабильны по сравнению с ценами на жилые помещения, и из-за недостатка объектов жилищного фонда, которые можно использовать под офисы, магазины и т.п., держатся на довольно высоком уровне.Жилье за границей пользуется спросом, например в курортной зоне Хорватии, Черногории, новых членов Евросоюза, но для извлечения прибыли нужны дополнительные расходы, обусловленные правом собственности и условиями эксплуатации недвижимости за рубежом.

Ставим на эконом-класс

Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость»:

При объеме средств до 10 млн руб и длительных сроках инвестирования я бы посоветовал вложиться в долевое строительство однокомнатных квартир в секторе эконом-класса. В связи с решениями правительства Москвы об увеличении доли социального жилья, будет ощущаться дефицит предложения этом в секторе жилья, и есть серьезный потенциал роста арендных ставок.

При большем объеме средств стоит обратить внимание на таунхаусы в 15-ти километровой зоне от МКАД по традиционно престижным направлениям, спрос на которые в ближайшие годы будет постоянно возрастать. После 5 лет сдачи их в наем можно получить приличный доход при продаже.

Пайщиком ЗПИФа, где декларируется зачастую доходность до 25%, можно стать только тогда, когда за учредителем хорошая репутация и большие объемы строительства. Хотя это не всегда гарантирует от потерь.

Правильно выбрав стратегию и объекты, частный инвестор может рассчитывать на доходность в 15%. Доход может быть небольшой, но более надежный, чем, например, инвестирование в ценные бумаги.

Загород: следите за ростом

Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»:

В любой сфере выгоднее всего вкладывать в «растущий» сектор. Например, общий объем первичного рынка загородной недвижимости в 2006 г по сравнению с 2005 г вырос примерно на 10%.

Наименее прибыльным, но надежным вложением будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте в 2007 г — порядка 15%. В этом сегменте сложился наибольший дефицит предложения, поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет.

Более прибыльной может быть покупка коттеджа бизнес-класса. По нашим данным, средний рост цен за год в этом сегменте составит 18-20%. Перспективной будет покупка коттеджа в поселках с развитой спортивно-развлекательной архитектурой – на Дмитровском и Ярославском направлениях. Здесь предпочитают покупать коттеджи любители отдыха у «большой воды». Что касается зимнего отдыха, то наибольшей популярностью пользуются поселки, расположенные по соседству с горнолыжными парками. Но рынок уже насыщен предложением бизнес-класса, и в силу этого сроки реализации могут значительно увеличиться.

Можно вкладывать средства в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье – можно рассчитывать на прирост до 25% в год.

Более выгодным может стать приобретение участка без подряда с последующим строительством на нем дома. Средняя цена участка в 20 соток в коттеджном поселке бизнес-класса составит порядка $400 тыс. , еще порядка $700-800 тыс. нужно будет вложить в строительство дома. Что касается элитного участка, то ориентировочный минимум составит около $3 млн. Можно завершить полную внутреннюю отделку коттеджа, обставить мебелью. Доходность такого проекта будет высокой — больше 30% годовых, но возрастут и риски инвестора. Сложно найти покупателя, чьи предпочтения относительно архитектуры и оформления интерьера полностью совпадут со вкусом инвестора. Сроки реализации такого объекта будут измеряться месяцами, а возможно, что и годами.

Перспективный вариант — покупка апартаментов для последующей их сдачи в аренду. Инвестор выкупает в собственность коттедж и несколько раз в год приезжает для отдыха. Все остальное время управляющая организация сдает дом в аренду. Прибыль делится между управляющей компанией и инвестором. Инвестору не нужно заботиться об управлении и обслуживании недвижимости и отвлекаться от основного бизнеса, поскольку всем занимается управляющая компания.

Арендные ставки растут

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», ООО «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»):

Самые выгодные и менее рискованные инвестиции — покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Приток студентов и молодых специалистов в Москву неиссякаем, спрос увеличивается, арендные ставки растут.

	2005 г	2006 г	2007 г
1-комнатные квартиры	500-550	600-650	от 750
2-комнатные квартиры	600-650	700-800	от 850
3-комнатные квартиры	700-750	800 и выше	от 1000

Стоимость аренды за месяц ($) в квартирах эконом-класса

	2005 г	2006 г	2007 г
1-комнатные квартиры	от 1000	от 1200 — 2000	от 1500
2-комнатные квартиры	от 1200	от 1500 — 2500	от 1600
3-комнатные квартиры	от 1500	от 1600 и выше	от 2000

Стоимость аренды за месяц ($) в квартирах бизнес-класса

Арендные ставки на загородную недвижимость выросли в этом году примерно на 30% по сравнению с прошедшим:Усадьбы — от $50 000 в месяц;VIP дома — от $10 000 в месяц и выше;Бизнес-класс — от $2000 до $10000 в месяц;Эконом-класс — до $2000 в месяц.

Хорошее вложение средств — покупка квартиры для сдачи под офисные или торговые помещения. Цены на квартиры на 1 этаже дешевле примерно на 8-10%. Если арендная ставка на жилую квартиру в данном случае будет около 1000 у.е., то аналогичный вариант под офис – 3000 у.е. в месяц.

И Дубаи, и Швейцария

Жанна Гусейн руководитель отдела зарубежной недвижимости ООО «Пересвет-Девелопмент» (ГК «Пересвет-Групп»):

Рынок недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах — один из наиболее перспективных и высокорентабельных объектов для инвестиционных вложений. Яркий пример — проект «Пальмовые Острова» на побережье Дубаи, где строится несколько отелей высочайшего класса, торговые и развлекательные центры, рестораны, уникальный водный парк «Морской пейзаж» (Waterscape).

Цены на недвижимость в Дубаи ниже, чем в мировых столицах в 2-3 раза. Стоимость одного квадратного метра варьируется от $2500 до $6000 и выше. Квартира для кратковременных визитов, сдающаяся в аренду, принесет прибыль от 20% и выше. Перепродажи на вторичном рынке — 40%-100%.

Кредит на покупку недвижимости возможно оформить под 5-8% годовых, после предоставления банку грамотно оформленного пакета документов.

Если Вы собираетесь приобрести недвижимость на этапе строительства, рассрочка платежа беспроцентная, как правило, на 1,5 — 2 года.

Можно купить и дом в Швейцарии. Такие вложения рассматриваются с точки зрения надежности, а не с целью получения высоких инвестиционных доходов, это — мировой сейф для ваших вложений.

Стоимость жилой недвижимости — от 5000 у.е. за 1 кв м. Ипотечный кредит – 2,9 % годовых. Прибыль от покупки недвижимости в Швейцарии и дальнейшей перепродажи — примерно 5%. Прибыль от сдачи в аренду – 5-7%.

Резюме:— арендные ставки будут расти (в городе и за городом), значит аренда остается актуальной;— интересное предложение: оформить квартиру под офис и сдавать ее; это в три раза выгоднее, чем сдавать квартиру под жилье;— «дольщикам» следует обратить внимание на эконом-класс;— все более привлекательной становится загородная недвижимость;— зарубежные апартаменты и виллы все так же популярны у инвесторов.  

Долевое строительство (Москва, регионы)	от 10-15%
Приобретение зарубежной недвижимости	от 5-7%
Загородная недвижимость	25-30%
ЗПИФН	25%

Доходность инвестирования в недвижимость

Ваши гарантии при приобретении зарубежной недвижимости!

• Главная
• Инфоблок
• КИПР НА ВИДЕО
• Видеообзор завершения строительства жилого комплекса у моря + анализ выгоды покупки недвижимости на Северном Кипре!

Представляем Вам видеообзор жилого комплекса у моря, после сдачи в эксплуатацию объектов первой очереди.

Приведем главные факты о данном жилом комплексе:

• Компания застройщик данного жилого комплекса успешно реализует проекты на рынке недвижимости более 46 лет;
•  Застройщик реализовал более 20 масштабных проектов;
•  Строительство комплекса началось в 2016 году;
•  Динамика цен за период строительства более 75%;
•  Годовой доход от сдачи в аренду недвижимости в данном комплексе 10%.

Предлагаем Вам перейти к просмотру обзора жилого комплекса, и оценить его масштаб своими глазами!

В данном видео мы ответим такие вопросы:

•  Насколько рентабельна недвижимость Северного Кипра;
•  Можно ли приобретать недвижимость на этапе строительства;
•  Как долго идет строительство;
•  Стоит ли опасаться недостроя и подводных камней.

Желаем приятного просмотра!

ВИДЕООБЗОР КОМПЛЕКСА

Предлагаем Вам ознакомиться с вариантами недвижимости в данном жилом комплексе

ПРОСТОРНАЯ СТУДИЯ В ПЛЯЖНОМ КОМПЛЕКСЕ

Данный объект недвижимости имеет:

•  Систему охраны личной безопасности;
•  Выход к развитой инфраструктуре жилого комплекса;
•  Просторную зону отдыха, качественный ремонт;
•  Террасу с видом на пляж Лонг-Бич.

Для получения более подробной информации о данном объекте свяжитесь с менеджером, по средствам формы обратной связи ниже! 

Оставить заявку
на бесплатную консультацию

Интересные статьи

покупка квартиры в строящихся ЖК, 🏢 строящиеся новостройки-жилье на этапе строительства

Предлагаем купить квартиру в строящемся доме от застройщика в Москве. Позвоните нам, и мы предложим несколько подходящих вариантов и расскажем подробно о каждом из них.

Чем отличается строящееся жилье

Новостройки на этапе строительства стоят дешевле жилья в уже сданных в эксплуатацию домах. Поэтому покупатели могут сэкономить на сделке. Но придется ждать окончания строительства, поэтому этот вариант подходит тем, кто не торопится с переездом.

Застройщики сдают дома с предчистовой отделкой:

• бетонной стяжкой под напольное покрытие;

• разводкой кабеля электроэнергии по комнатам;

• ровными оштукатуренными стенами;

• радиаторами отопления с терморегуляторами.

Какие строящиеся новостройки Москвы мы предлагаем

Мы всегда следим за изменениями рынка и добавляем новые ЖК на начальных этапах строительства. Периодически обновляем информацию, добавляем главные характеристики и фото. Поэтому вы легко найдете подходящую квартиру.

Предлагаем купить недвижимость:

• от студий до пятикомнатных квартир;

• площадью от 5.9 м² и более;

• с раздельным или совмещенным санузлом;

• на первых или последних этажах.

Почему стоит покупать строящиеся дома у нас

Бесплатно оформляем ипотеку. Снижаем переплату по ней, потому что банки-партнеры делают скидки на процентную ставку. Повышаем шанс одобрения на 25% — консультируем дистанционно или проверяем документы лично.

Организуем комфортный просмотр. Назначаем его на удобное время и лично проводим экскурсию по стройплощадке. Показываем демонстрационное жилье. Если нужно, отвозим на просмотр и привозим обратно на корпоративном автомобиле.

Гарантируем финансовую безопасность. Работаем только с проверенными компаниями. Сами оформляем договор купли-продажи.

Чтобы купить новое жилье, позвоните нам: расскажем, какие строящиеся ЖК в Москве доступны, уточним о скидках или рассрочке у застройщика.

С нами надежно

Полное сопровождение сделок с недвижимостью.

Наше агентство стремится быть максимально полезным тем, кто хочет купить жилье в Турции. Мы работаем с клиентом на каждом этапе процесса приобретения зарубежной недвижимости — от момента посещения объекта до получения свидетельства о праве собственности. Мы оказываем квалифицированную помощь как в вопросах выбора наиболее оптимального варианта жилья, так и в оформлении всех необходимых юридических документов.

Отличное знание страны и рынка.

С личного опыта покупки жилья в Турции началось наше знакомство с местным рынком недвижимости. Ясно, что в чужой стране приобрести недвижимость сложнее по многим причинам. Поэтому нам пришлось глубоко вникать в ситуацию, тщательно анализировать предложения рынка, досконально изучать соответствующие законы и механизмы сделок. Узнав рынок турецкой недвижимости изнутри и совершив успешную сделку, мы решили оказывать содействие каждому, кто хочет купить качественное турецкое жилье выгодно, оперативно и на законных основаниях.

За длительный период своей работы на рынке турецкой недвижимости мы накопили большой опыт в таких сферах, как риэлторство, туризм, строительство. Сотрудничать с нами очень удобно: наши представительства есть и в России (Москва), и в Турции (Анталия). Знание турецкого языка нашими сотрудниками позволяет взаимодействовать с различными структурами на всех этапах сопровождения сделки купли-продажи.

В процессе изучения рынка недвижимости Турции нам удалось наладить тесные контакты с руководителями строительных компаний, надежность которых проверена на практике. Мы периодически осуществляем плановые и внеплановые проверки на местах строительства, поэтому можем гарантировать качество и сроки готовности объектов, находящихся на этапе застройки.

Достоверность, добросовестность, «прозрачность».

Основное направление нашей деятельности — оказание услуг, связанных с покупкой, продажей, оценкой жилых и коммерческих помещений (в том числе находящихся на стадии строительства), а также земель. Мы обеспечиваем документальное сопровождение всех операций, бесплатно предоставляем услуги юриста, имеющего многолетний стаж работы на рынке зарубежной недвижимости. Все процедуры и сделки подтверждаются официальными юридическими документами, так как мы несем полную ответственность за осуществляемые нами действия.

Мы предложим Вам наиболее интересные объекты рынка недвижимости Турции (готовые или строящиеся объекты)в соответствии с Вашими потребностями и бюджетом. Вся предоставляемая на сайте информация об объектах абсолютно достоверна.

Стоимость услуг оговаривается перед началом работы с клиентом. У нас исключены «скрытые» проценты и вознаграждения.

И последнее: в турецкой квартире, приобретаемой с нашей помощью, можно начать жить до внесения полной оплаты за нее.

Также можно воспользоваться предложениями кредитной программы на лучших условиях рынка Турции: 8% годовых.

Более 80% наших клиентов приходят по рекомендациям и пользуются нашими услугами многократно.

Почему выбирают нас?

• Мы являемся одними из ведущих специалистов в России по продаже турецкой недвижимости.
• Мы готовы предложить широкий выбор апартаментов, вилл и земельных участков по всей территории Турции.
• Мы предоставим Вам возможность выбора недвижимости от лучших строительных компаний, в рамках любого бюджета.
• Наши консультанты с удовольствием дадут Вам квалифицированный совет и объективные рекомендации, основанные на многолетнем опыте работы на рынке.
• Мы обеспечим Вам отличный сервис при выборе объекта и непосредственно в процессе покупки, а также окажем поддержку после завершения сделки.
• Мы сделаем все возможное для того, чтобы Ваш опыт приобретения недвижимости в Турции был приятным и удачным – как у всех наших клиентов.

Интерфакс-Недвижимость / Инвестируем в море и солнце

12 декабря 2008, 13:14

Зарубежная курортная недвижимость пока выгоднее российской. «ИФ-Недвижимость» подготовила подробный обзор основных рынков

Мировой финансовый кризис заставил россиян всерьез задуматься о том как распорядиться своими накоплениями. Люди ищут способ сохранить свои деньги. Многие торопятся поскорее снять со счетов средства, пока банки не объявили о банкротстве.

А что дальше? Ведь нельзя же просто спрятать деньги в депозитарной банковской ячейке или в чулке. Инфляция доберется до них и там. Поэтому все больше обычных людей сходятся во мнении, что сохранить свой капитал и уберечь его от обесценивания можно путем инвестирования в зарубежную недвижимость. С ними согласны эксперты, которые считают финансовый кризис наиболее удачным моментом для приобретения квартиры или виллы на берегу моря в какой-нибудь теплой стране.

Подешевевшая Испания. Ниже некуда

По словам аналитиков, в последнее время россияне проявляют интерес к покупке курортной недвижимости в таких странах как Болгария, Испания, Турция и Черногория. Спрос на эти направления растет, потому как до недавнего времени недвижимость в Черногории росла в цене небывалыми темпами, в Болгарии, входящей в состав стран ЕС, самые низкие цены на жилье, рынок недвижимости Испании сильно просел и стал более доступным для инвестирования, а Турция – страна подающая большие надежды, где рынок жилья только начинает формироваться.

Испанская недвижимость одной из первых ощутила на себе влияние мирового финансового кризиса. Как отмечает руководитель направления Distant Property Manadgment холдинга «МИЭЛЬ» («МИЭЛЬ – DPM») Наталья Завалишина, ссылаясь на данные Министерства жилищного строительства этой страны, за последние 12 месяцев количество проданной недвижимости в Испании по сравнению с предыдущим аналогичным периодом упало на 25%. «Продажи новостроек понизились на 8,5%, а продажи вторичной недвижимости – на 39,3%», — уточнила она. По данным AVC Real Estate, в первом полугодии прибыль испанских девелоперов сократилась почти на 80%.

Консультант по зарубежной недвижимости AVC Real Estate Юлия Тишкова подчеркнула, что за последние десять месяцев цены на недвижимость в Испании понизились на 6,61%. «Более всего подверглась спаду недвижимость на Средиземноморском побережье, где цены понизились в среднем на 6,2%», — напоминает она. По оценкам руководителя департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Петра Коваленко, цены на испанскую недвижимость опустились на 15%-25%.

Как отмечают эксперты, до финансового кризиса рынок недвижимости Испании был одним из самых динамично развивающихся в Европе. Например, за первый квартал 2005 года цены выросли на 4,17%, за второй – на 4%, за третий – на 1,64%, за четвертый – на 2,40%. В 2006 году цены на недвижимость в Испании в среднем выросли на 5,59%.

В июле 2007 года стоимость квадратного метра достигла пиковой отметки и составила 2 тыс. 521 евро за кв. метр. «Затем цены начали понижаться», — замечает Ю. Тишкова. К декабрю 2007 года цена одного кв. метра в среднем по Испании опустилась до 2 тыс. 476 евро. «Во втором квартале 2008 года цены в Испании выросли на 2,4% по отношению ко второму кварталу 2007 года», — комментирует партнер компании Knight Frank Екатерина Тейн.

В настоящее время ситуация на испанском рынке недвижимости стабилизировалась и дальнейшего снижения цен не происходит. «Этому в немалой мере способствуют заявления испанских властей, которые готовы принять ряд мер, для поддержания девелоперов и оживления жилищного рынка страны», — поясняет Н. Завалишина.

Традиционно Испания ассоциируется у россиян с морем и курортным отдыхом. Здесь на побережье Средиземноморья мягкая короткая зима и жаркое лето. Но помимо климата и европейского уровня сервиса у Испании есть еще ряд преимуществ, которые оценили российские инвесторы.

До кризиса испанская недвижимость была одним из лидеров по доходности. Об этом свидетельствуют показатели, приведенные выше. Кроме того, иностранным инвесторам, владеющим недвижимостью в Испании, проще получить вид на жительство и оформить многократную шенгенскую визу.

Как отмечают специалисты, покупатели из России предпочитают приобретать недвижимость на побережье Коста — Брава, Коста — Дорада и Коста – Бланка. «Например, пейзажи региона Коста — Брава сходны с пейзажами Лазурного побережья Франции, но стоят вполовину дешевле», — говорит П. Коваленко. Среди популярных направлений также значатся Аликанте и Марбелья.

На побережье Коста — Бланка можно купить апартаменты площадью 120 — 130 кв. метров за 100 тыс. евро. «В пригороде Барселоны за эти же деньги можно приобрести двухкомнатные апартаменты площадью 50-60 квадратных метров», — уточняет руководитель «МИЭЛЬ – DPM». Двухкомнатная квартира на побережье Коста-Брава будет стоить уже 150 тыс. евро. Как правило, у покупателей большим спросом пользуются апартаменты расположенные на первой береговой линии на расстоянии 300 метров от моря. «Сейчас многие объекты реализуются с дисконтом, поскольку цены на них были завышены. Раньше таких низких цен не было в принципе», — отмечает Н. Завалишна. В то же время, на рынке недвижимости Испании представлено высококачественное жилье, цены на которое не снижаются. «Испанцы не готовы к такой ситуации и предпочитают отложить продажу объектов «до лучших времен», — поясняет П. Коваленко.

Цены на виллы на курортах Испании начинаются от 500 тыс. евро. За полмиллиона евро можно стать владельцем скромного двухэтажного домика площадью около 120 кв. метров. Обычно виллы строят в некотором удалении от моря: на расстоянии 700-1000 метров. Максимальный предел стоимости испанских вилл не определен, говорят аналитики. При желании здесь можно найти дом и за 50 млн евро. Подобный особняк на Майорнке предлагает испанское риэлтерское агентство Costa activa. Данный объект включает в себя земельный участок площадью около 14 тыс. кв. метров, жилую застройку площадью 3 тыс. 500 кв. метров, пять апартаментов для гостей, вертолетную площадку и отдельно стоящий дом для обслуживающего персонала.

По словам директора Costa activa Рамона Фернандеса, первыми российскими покупателями недвижимости в Испании были богатые люди, которые предпочитали приобретать виллы по цене от 1 до 3 млн. евро. «Сегодня в России появился средний класс, представители которого активно покупают недвижимость по 200-300 тыс. евро», — заметил он.

Если измерить стоимость испанского жилья в московских квартирах, получится следующая картина. Продав среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. метров в районе станции метро «Домодедовская» за 200 тыс. евро, можно стать владельцем апартаментов площадью 80 кв. метров в жилом комплексе на побережье Коста – Брава. На Коста-Бланка за эти же деньги можно подыскать бунгало площадью 90 кв. метров.

Испанское законодательство позволяет иностранным гражданам свободно покупать и продавать все виды имущества, а также земельные участки. Ю.Тишкова обращает внимание, что при оформлении сделки покупатель оплачивает налог на передачу собственности – 6%-7%, услуги нотариуса – 0,50% — 2%, гонорар адвоката 1%-1,5% (+ 16% НДС), а продавец выплачивает комиссию агенту в размере 2,5% — 3%.

Российские покупатели приобретают испанскую недвижимость как за счет собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита. До кризиса банки Испании очень лояльно относились к нерезидентам при выдаче ипотеки. Н. Завалишина отмечает, что ипотечные кредиты по-прежнему выдаются иностранным гражданам на хороших условиях. «Сегодня можно получить кредит на 50% от оценочной стоимости недвижимости под 5,5%-6,5% годовых», — рассказывает она. С мнением главы «МИЭЛЬ – DPM» не согласна специалист AVC Real Estate Ю. Тишкова, которая говорит, что «в настоящее время в Испании ипотечные кредиты выдаются далеко не всем, как иностранцам, так и самим испанцам».

По ее словам, резкое снижение объемов кредитования вызвано тем, что испанским банкам не удается привлечь средства на международных финансовых рынках, и они вынуждены придерживать то, что у них есть. «Кредитные организации Испании будут усиливать ограничения по ипотечному кредитованию, сужая критерии и повышая комиссии», — подчеркивает Ю. Тишкова. По данным Банка Испании, по сравнению с прошлым годом объем ипотечных кредитов выданных в 2008 году сократился на 41% и составил 8,3 млрд евро. В свою очередь, эксперт Knight Frank Е. Тейн считает, что в настоящее время как иностранным, так и местным покупателям практически невозможно получить ипотеку – «сказывается кризис».

Специалисты рынка зарубежной недвижимости советуют российским покупателям приобретать жилье за границей на среднесрочную и долгосрочную перспективу. Покупка жилья на краткосрочный период, скорее всего, обернется убытками. Например, в Испании при немедленной продаже недвижимости сразу после покупки можно потерять 12,16% стоимости объекта. Е. Тейн обращает внимание, что для получения прибыли от объекта, необходимо, чтобы жилье находилось в собственности владельца два-три года.

Аналитики сходятся во мнении, что сейчас наступил благоприятный момент для покупки недвижимости в Испании. «Сейчас выгодно инвестировать в построенные объекты в Испании, поскольку цены достигли психологического минимума, а выбор объектов огромен», — считает П. Коваленко. По словам Ю. Тишковой, до конца 2009 года роста цен на испанскую недвижимость не предвидеться. «Приобретать недвижимость в Испании сейчас интереснее, чем несколько лет назад. Уже сейчас можно покупать недвижимость с дисконтом от банков и страховых компаний, или хорошо поторговавшись с владельцами или девелоперами», — подчеркнула она.

Н. Завалишина обращает внимание, что благоприятный период для покупок продлится еще не более полугода. «Это связано с тем, что объем ввода новых объектов сокращается, а среди объектов которые уже выставлены на рынок, в первую очередь раскупаются самые привлекательные и ликвидные», — комментирует она. Р. Фернандез прогнозирует рост цен на испанскую недвижимость, начиная с 2010 года. «Поэтому 2008 и 2009 годы это хороший момент для покупки недвижимости в Испании», — говорит он.

Актуальная Болгария. Рост продолжается, но цены пока низкие

Болгарию, в отличие от Испании, мировой финансовый кризис задел не так сильно. Глава «МИЭЛЬ – DPM» отмечает, что болгарский рынок недвижимости почти не пострадал «в связи с малым объемом привлеченных заемных средств и слабой интеграцией в мировые финансовые рынки». Партнер Knight Frank Е. Тейн напомнила, что некоторое время назад в Болгарии было много инвесторов из Англии, но потом они постепенно покинули рынок и к моменту начала кризиса процент инвестиционных покупок был минимален.

П. Коваленко замечает, что после того как кризис ударил по Великобритании весной 2008 года, и англичане начали избавляться от недвижимости в Болгарии, на рынок было выставлено много перегретых предложений от собственников, цены на которые сопоставимы с новыми инвестиционными предложениями. «Таким образом, кризис отбросил цены на уровень 2-3 летней давности», — считает эксперт.

По данным AVC Real Estate, во втором полугодии 2006 года цены на жилье в Болгарии в среднем выросли на 7,8% по сравнению с 2005 годом. В начале 2007 года квадратный метр подорожал еще на 18,6%. «Естественно на такое повышение повлияло вступление Болгарии в Евросоюз», — поясняет Ю. Тишкова. За первое полугодие 2007 года цены на жилье поднялись еще на 4,7%, а за второе полугодие, наоборот, опустились на 5,2%. Н. Завалишина обратила внимание, что за прошлый год цены на болгарскую недвижимость в среднем выросли на 20%-25%.

С начала 2008 года болгарская недвижимость показывает рост, несмотря на пессимистические прогнозы аналитиков. По словам Ю. Тишковой, средняя цена на жилье в Болгарии за 2008 год выросла на 15,21%. «Что касается самого известного курортного города Варны, то здесь цены выросли на 16%. И сейчас в среднем стоимость квадратного метра составляет около 905 евро», — уточняет она. По сведениям Knight Frank, во втором квартале 2008 года жилье в Болгарии подорожало на 32,2% по отношению ко второму кварталу прошлого года.

Россияне полюбили Болгарию еще со времен Советского Союза. Тогда об отдыхе на заграничном Черноморском побережье большинство советских туристов могли только мечтать. Когда российские граждане, наконец, получили возможность свободно выезжать за границу, многие захотели осуществить свою давнюю мечту — побывать на Золотых песках и Солнечном берегу. Со временем наши туристы облюбовали здешние курорты и начали активно покупать там недвижимость.

Болгария по-прежнему интересна потенциальным российским инвесторам. Русские

охотно покупают недвижимость в этой стране, потому что здесь чудесный климат и доступные цены на жилье. Также немаловажным фактором является и то, что Болгария находится рядом с Россией.

Предпочтение болгарской недвижимости отдают и те, кто планирует переехать сюда жить после выхода на пенсию. Инвесторы делают свой выбор в пользу Болгарии, потому что здесь дешевая жизнь, стабильная экономика и родственная языковая среда. Кроме того, россияне могут ходатайствовать о получении вида на жительство в Болгарии. Для этого необходимо инвестировать в экономику страны $500000.

По словам аналитиков, покупателей из России интересует недвижимость по всему побережью Болгарии. «Если раньше наши соотечественники предпочитали курорты Солнечный берег в Бургасе и Золотые пески в Варне, то сейчас они селятся по всей протяженности береговой линии», — замечает Н. Завалишина. В последнее время популярным направлением стал Созополь.

На курорте Золотые пески на первой береговой линии можно приобрести двухкомнатные апартаменты площадью 50-60 кв. метров за 100-120 тыс. евро. Примерно столько же будет стоить квартира в Созополе и на курорте Солнечный берег. «Если на курортах

Испании цены на жилье сильно различаются, то в Болгарии уровень цен приблизительно одинаков по всему побережью», — подчеркнула Н. Завалишина.

Скромную виллу на побережье площадью 80 кв. метров можно купить на этапе строительства за 70 тыс. евро. Готовый добротный дом площадью 100 кв. метров обойдется инвестору в 130-150 тыс. евро. Стоимость элитного жилья в Болгарии начинается от 3 тыс. 500 — 3 тыс. 800 евро за квадратный метр. Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей, что недвижимость в Болгарии также как и Турции следует покупать в новых современных комплексах, поскольку вторичное жилье старой постройки почти не ликвидно.

Таким образом, московскую двушку на окраине города можно поменять на шикарные апартаменты в знаковом комплексе с развитой инфраструктурой недалеко от Варны. А если немного добавить, хватит на виллу с бассейном.

Директор болгарской строительно – девелоперской компании Alpha Estates Николай Ненов считает, что мировой финансовый кризис отразился на покупательной способности россиян в меньшей степени, нежели на европейцах. «Со стороны европейских покупателей в настоящий момент наблюдается реальный спад спроса», — отмечает он. Это объясняется тем, что, приобретая недвижимость в Болгарии, жители Европы чаще использовали кредитные средства, в то время как инвесторы из России расплачивались собственными деньгами.

Законодательство Болгарии позволяет иностранным физическим лицам приобретать недвижимость, но запрещает покупку земли. Земельные участки под жилыми комплексами и виллами нерезиденты могут брать только в аренду. Для покупки земли необходимо зарегистрировать в Болгарии фирму, где учредителем юрлица может быть иностранное частное лицо. При оформлении сделки покупатель оплачивает НДС в размере 20%, муниципальный налог – 2%, нотариальные сборы – 0,1%-1,5%, регистрационные сборы – 0,1%. Комиссию агенту платит как продавец, так и покупатель. Ее размер составляет 1,25%-1,5%.

С осени 2007 года российские покупатели получили возможность брать ипотечные кредиты в банках Болгарии. «Оформить ипотеку в Болгарии возможно, но это довольно сложная процедура, которая может занять 2-3 месяца», — говорит Н. Завалишина. Болгарские банки предоставляют иностранным гражданам кредиты в размере 60% от оценочной стоимости объекта под 8% годовых.

П. Коваленко отмечает, что в настоящий момент в Болгарии самые низкие цены на недвижимость, «хотя короткий сезон и слабый сервис балансируют соотношение цена – качество с рынками других стран». Е. Тейн объясняет это тем, что болгарский рынок недвижимости начал формироваться позже и цены здесь пока не достигли среднего уровня аналогичных объектов на развитых рынках Западной Европы. Н. Завалишина обращает внимание, что пока цены на болгарскую недвижимость держатся на прежнем уровне и тенденции к их снижению не наблюдается. Сильное падение цен на жилье в Испании привело к тому, что они стали сопоставимы с болгарскими. Глава «МИЭЛЬ-DPM» прогнозирует, что со временем цены на жилье в будут расти. По ее мнению, этому поспособствует присоединение Болгарии к странам Шенгенского соглашения, а также переход на евро. Однако по прогнозам AVC Real Estate болгарскую недвижимость в ближайшее время ожидает замедление роста цен и стагнация. «Многие строящиеся объекты будут заморожены», — считает Ю. Тишкова.

Дорогая Черногория. Покупаем для себя

Черногорию мировой финансовый кризис обошел стороной. «В связи с кризисом уменьшилось количество покупок объектов недвижимости, но цены не понизились», — подчеркивает Н. Завалишина. Избежать потрясений на рынке недвижимости стране удалось из-за отсутствия развитой системы ипотечного кредитования.

В 2002 году, по словам Ю. Тишковой, стоимость одного кв. метра в Черногории в среднем составляла от 600 до 800 евро. «Цены на жилье в Черногории начали быстро расти с 2003 года, когда россияне стали активно покупать здесь недвижимость», — отмечает Н. Завалишина. По данным AVC Real Estate к 2005 году цена кв. метра выросла до 1700-2000 евро. За год цены на недвижимость в Черногории в среднем поднимаются на 20%-30%. По словам Е. Тейн, во втором квартале 2008 года цены на жилье повысились почти на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Эксперты обращают внимание, что в 2008 году в стоимость одного кв. метра установилась в пределах от 2 тыс. 500 до 5 тыс. евро за один кв. метр. Разброс цен достаточно велик. По мнению П. Коваленко, такая разница в цене возникла потому, что большинство застройщиков устанавливают цены на объекты c потолка. Определяя стоимость квадратного метра, они часто не учитывают качество построенного жилья, развитость инфраструктуры объекта и его удаленность от моря.

Интерес российских покупателей к недвижимости в Черногории возник не так давно – всего несколько лет назад. Инвесторов привлекла красота природы Балканского полуострова и средиземноморский климат. Лето на берегу Адриатического моря жаркое и продолжительное, а зима короткая и теплая. Русские чувствуют себя комфортно, находясь в родственной языковой среде в стране со схожей культурой. Покупка недвижимости в Черногории становится еще более привлекательной в виду отсутствия визового режима между Россией и Черногорией.

Аналитики отмечают, что россияне предпочитают приобретать недвижимость на побережье Адриатического моря рядом с такими городами как Будва, Котор, Херцег-Нови, Тиват, Петровац, Бар. Самое дорогое жилье строится в Будве, более доступное – в Которе. Например, в Будве на первой береговой линии можно приобрести двухкомнатные апартаменты площадью 65-70 кв. метров минимум за 150 – 180 тыс. евро. Покупка дома в Черногории обойдется значительно дороже. Двухэтажный коттедж площадью 100-120 кв. метров будет стоить уже 300-400 тыс. евро. Генеральный директор «МИЭЛЬ –DPM», обращает внимание, что большая часть российских инвесторов склоняется к покупке апартаментов.

По цене двухкомнатной квартиры на «Домодедовской», в Черногории можно приобрести новенький домик на побережье. За чуть меньшую сумму удастся купить коттедж на вторичном рынке жилья.

В Черногории иностранные граждане имеют право свободно приобретать и продавать недвижимость. Но на покупку земли здесь, также как и в Болгарии, действует ограничение. Чтобы купить дом с земельным участком, в Черногории необходимо учредить фирму. В последствие, владение можно переоформить на физическое лицо.

При оформлении сделки покупатель оплачивает следующие расходы: налог на приобретение собственности – 3%, судебный налог на подписание предварительного договора – 300 евро, оплата услуг адвоката – около 1 тыс. евро, регистрационный сбор за регистрацию права собственности – 0,01% — 0,25%. Продавец, как правило, оплачивает услуги риелтора 3%-5%.

Система ипотечного кредитования в Черногории только формируется и пока развита слабо. «Euro Нуро (европейский банк — ИФ) один из первых предлагает кредит под 10%-12% и сроком на 10 лет», — замечает П. Коваленко.

Аналитики советуют потенциальным покупателям очень внимательно отнестись к выбору недвижимости в Черногории, поскольку здесь динамика роста цен зависит от конкретного объекта. Как отмечает П. Коваленко, почти 80% объектов, выставленных на продажу, оценены застройщиками необоснованно высоко (не адекватны локальному рынку).

По мнению эксперта, в дальнейшем цены на такую недвижимость будут падать, пока не достигнут реальных значений. В то же время, стоимость правильно оцененных объектов будет продолжать расти до 20% в год. При выборе жилья следует рассматривать проекты, реализуемые известными застройщиками, которые уже давно работают на рынке.

Специалисты обращают внимание, что цена приобретаемой недвижимости должна быть адекватна качеству строительства объекта и его месторасположению. Также необходимо учесть, будет ли развиваться окружающая инфраструктура. В свою очередь, Н. Завалишина считает, что рынок черногорской недвижимости перегрет, и цены на нем достигли «потолка». «Цены становятся все менее и менее конкурентными», — замечает она. В этих условиях целесообразно приобретать недвижимость в Черногории для личного пользования, а не для последующей перепродажи.

Дачная Турция. Иммунитет к кризису привлекает россиян

Мировой финансовый кризис не оказал почти никакого влияния на Турцию. Турецкая экономика устояла, так как страна успела выработать «иммунитет», поборов последствия кризиса 2001 года. Эксперты отмечают, что последние пять лет экономика Турции показывает хороший рост — до 7% в год. Вместе с ней постепенно растет в цене недвижимость. По данным «МИЭЛЬ-DPM», за 2007 год цены на жилье в Турции выросли на 12%-15%. В Knight Frank обращают внимание, что во втором квартале 2008 года цены на недвижимость в стране поднялись на 14%-16% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. По оценкам IntermarkSavills, за 2008 год курортная недвижимость в Турции подорожала примерно на 20%.

К конкурентным преимуществам Турции, несомненно, относятся длинный купальный сезон, упрощенный визовый режим въезда в страну, дешевое жилье. В стране довольно высокий уровень жизни, но при этом, цены остаются достаточно низкими.

Эксперты также отмечают, что большим спросом у россиян пользуется недвижимость в Бодруме, Алании, а также Анталии и окружающих ее городах и поселках таких как Белек, Сиде, Кемер и др.

По данным генерального директора агентства недвижимости Hometurkey.ru Анастасии Марковой, в Бодруме недалеко от моря можно приобрести апартаменты площадью около 100-120 кв. метров за 70 тыс. евро. Купить добротный дом на побережье Эгейского моря можно за $150 тыс. В то же время, трехкомнатные апартаменты в Алании площадью 75-100 кв. метров обойдутся в $60- 70 тыс. По словам Н. Завалишиной, цены на апартаменты в Кемере и Сиде на 5%-10% ниже, чем в Анталии. Стоимость жилья в Алании еще ниже, потому что в городе и его окрестностях пока не достаточно развита инфраструктура. Специалист советует потенциальным покупателям приобретать только готовые апартаменты, коттеджи и дома. Устранение «недоделок» и ремонт, могут обойтись очень дорого.

Губернатор Алании Хулуси Доган рассказал «ИФ-Недвижимость», что число россиян, приобретающих недвижимость в Алании и окружающих ее поселках, с каждым годом растет. «Если раньше основными покупателями недвижимости были немцы, то сейчас россияне их догоняют. По сравнению с прошлым годом, число российских граждан, купивших недвижимость в Алании, выросло на сто процентов», — заметил он. По его словам, в настоящее время недвижимостью в Алании владеют около 20 тыс. иностранцев. «Почти 1200 из них – русские», — уточнил губернатор.

По цене двушки на юге столицы, например, в Алании можно приобрести роскошные апартаменты площадью 100 – 120 кв. метров в пятизвездочном жилом комплексе.

На территории Турции иностранные граждане имеют право приобретать в собственность и продавать объекты недвижимости с земельными участками. Законодательство запрещает нерезидентам покупать большие участки земель сельскохозяйственного назначения. При оформлении сделки покупатель и продавец платят налог в размере 1,5% от стоимости недвижимости. Остальные расходы ложатся на покупателя: услуги нотариуса – 1,5%, услуги переводчика – около 80 евро, кадастровый сбор – от 30 до 100 евро, обязательная уплата налога в фонд устранения последствий землетрясений – 50 евро.

Приобрести недвижимость в Турции российские граждане могут с помощью ипотеки. «Но получить ипотечный кредит довольно сложно. Прежде всего, это связано с высокими требованиями, предъявляемыми турецкими банками к подтверждению доходов заемщиков», — замечает руководитель «МИЭЛЬ – DPM». Максимальная сумма кредитования составляет 70% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Ипотека выдается на срок до 20 лет. Ссуды в зависимости от банка предоставляются под 6,96% — 7,8% годовых.

Иностранные граждане получили право на покупку жилья в Турции только в начале 2006 года. Аналитики считают, что именно поэтому рынок турецкой недвижимости очень перспективен для инвестирования. Как отмечает П. Коваленко, рынок недвижимости этой страны имеет запас прочности 200%. По его прогнозам, в 2009 году цены на жилье в Турции вырастут на 15%-20%, а в дальнейшем ожидается рост до 30% в год. Н. Завалишина обращает внимание, что Турция стремится попасть в Евросоюз, и когда это произойдет, стоимость жилья автоматически пойдет вверх. Еще один скачок цен может произойти, когда национальной валютой в стране станет евро.

Специалисты рынка зарубежной недвижимости рекомендуют инвестору, который выбирает страну для покупки «второго дома», повнимательней приглядеться к Турции. Жизнь в экзотической стране русскому человеку может очень быстро надоесть, да и поездки туда не могут быть слишком частыми из-за длительных перелетов и дорогих билетов на самолет. По мнению П. Коваленко, дом или квартира в Турции вполне могут быть альтернативой подмосковной даче. По пятничным пробкам дорога из Москвы до приусадебного участка может занять 3-4 часа. Столько же времени потребуется, чтобы долететь на самолете до Турции. Только разница в том, что лето в Подмосковье часто бывает холодным и дождливым, а погода на Средиземноморском побережье не подводит никогда.

Неоднозначная Россия. Ситуация на зарубежных рынках более «просчитываемая»

Почти все аналитики сходятся во мнении, что в настоящий момент лучше воздержаться от покупок недвижимости в Россиии. «Российский рынок находится в полосе затишья с лета 2008 год. Хотя спрос высок и будет оставаться высоким в свете дефицита жилья и заморозки строительства, высокие ипотечные ставки и все еще низкие доходы населения будут тормозить рынок жилья», — отмечает П. Коваленко. По словам эксперта, в настоящее время ни один специалист не сможет точно сказать, когда рынок «разморозится». Ю. Тишкова обращает внимание, что цены на недвижимость в России, преимущественно в Москве и на Черноморском побережье «сильно кусаются». «А вот если задуматься о соотношении «цена – качество», что не маловажно, то ответ будет неопределенным», — замечает она.

«Сейчас самое время расширить горизонты инвестирования и выйти на новые рынки, которые имеют большие перспективы. Ведь помимо увеличения собственного капитала на зарубежных рынках можно получить ряд дополнительных льгот: как то мультивизу, а в Болгарии можно рассчитывать даже на получение гражданства Евросоюза», — говорит Н. Завалишина. По мнению П. Ковалекно, ситуация на зарубежных рынках недвижимости более просчитываемая, так как экономики этих стран более диверсифицированы и не зависят напрямую от стоимости, например, энергоносителей. «Соответственно, с точки зрения сохранения средств и их небольшого роста в кратко — среднесрочной перспективе есть смысл покупать зарубежные объекты», — считает эксперт.

Кроме того, неиспользуемую недвижимость можно сдавать в аренду, и получать дополнительный доход. На курортах Болгарии аренда жилья может приносить до 5% годовой прибыли, в Испании – около 3%, в Турции – около 6% и в Черногории – до 8%. В то же время Ю. Тишкова уверена, что говорить о фантастических перспективах роста стоимости зарубежной недвижимости, пока рано. «Что касается Болгарии, Испании и Турции, то, приобретая недвижимость сейчас, через несколько лет ее вполне можно продать, с целью получения дохода от прироста капитала. А вот Черногория для терпеливых инвесторов. В этой стране пока не так развита инфраструктура как в вышеперечисленных странах, что немного пугает покупателей. Поэтому Черногория для долгосрочных инвестиций », — резюмирует она.

Е. Тейн отмечает, что рот цен, замедленный кризисом на мировых рынках, должен возобновиться приблизительно к 2010 году. По ее словам, в настоящее время, выбирая квартиру или дом за рубежом, стоит торговаться с застройщиком. «В ситуации нестабильности лучше воспользоваться помощью профессиональных консультантов по недвижимости, имеющих опыт работы именно в этой стране. Как правило, они не только хорошо знают особенности рынков, но и проводят экспертизу застройщиков, чтобы посоветовать покупателю оптимальный для него вариант», — советует она. Что касается элитного сегмента рынка недвижимости, эксперт отмечает, что только в Испании и Черногории можно найти эксклюзивные объекты, по ценам сопоставимым с московскими. «Если сравнивать инвестиционную привлекательность недвижимости в Болгарии, Испании, Турции и Черногории с Россией, то наиболее инвестиционно привлекательно жилье в Москве и Санкт – Петербурге, где входной билет на рынок значительно выше, чем в вышеуказанных странах, если речь идет об элитном сегменте», — поясняет она.

Екатерина Горбунова

5 способов финансировать покупку недвижимости за рубежом

Собственная квартира на песчаном берегу Белиза или домик в столице Старого Света может быть непреодолимо заманчивой идеей, но на большинстве рынков недвижимости за пределами Соединенных Штатов только наличные. Как вы можете профинансировать покупку дома или инвестиционной собственности за границей?

Вот пять лучших стратегий, позволяющих приобрести недвижимость за границей своей мечты…

1. Банковское финансирование

алами.com / Маркус Майнка

Alamy Stock Photo

Банковское финансирование недоступно для иностранных покупателей в большинстве стран мира. Однако, когда это так, это может быть вашим лучшим вариантом.

Вот четыре вещи, о которых следует помнить:

• Как правило, отношение суммы кредита к стоимости ниже, чем вы привыкли. В наши дни вы, как правило, можете занять в лучшем случае от 50% до 70% от покупной цены недвижимости.
• Условия короче, чем те, которые доступны в U.С. банки. Тридцатилетние займы — это неслыханно.
• Процентные ставки обычно являются плавающими, а не фиксированными.
• Некоторые кредиторы требуют страхование жизни, чтобы гарантировать вашу ссуду. Это может ограничить срок вашей ссуды, поскольку многие страховые компании будут страховать заемщиков только до достижения ими возраста 75 лет. Если вам, например, 60 лет, лучшим вариантом, на который вы можете рассчитывать, может быть ссуда сроком на 15 лет, где требуется страхование.

Банковское финансирование иностранных покупателей на зарубежных рынках подразделяется на две основные категории: финансирование для резидентов (в стране, где работает банк) и для нерезидентов.

Если вы резидент

Если у вас есть статус резидента, в большинстве стран ваше заявление будет рассматриваться как заявление гражданина. Это означает, что вам нужно будет доказать свой доход так же, как местный гражданин докажет доход, как если бы вы подали заявку на ссуду в банке США. Тип дохода, который принимает банк, варьируется не только от страны к стране, но и от банка к банку.

Если вы не являетесь резидентом

Если вы не являетесь легальным резидентом страны, получить банковское финансирование будет намного сложнее, но возможно.Мексика, Панама, Доминиканская Республика, Португалия, Франция и Италия входят в число стран, где нерезиденты могут брать кредиты на месте для покупки недвижимости.

Франция — один из самых привлекательных вариантов банковского финансирования. Прямо сейчас иностранный покупатель в этой стране может претендовать на получение кредита до 80% с максимальным сроком до 25 лет и процентной ставкой от 1,4%.

2. Заимствование собственного капитала

alamy.com/ designer491

Alamy Stock Photo

Одним из самых простых способов получить заем для покупки зарубежной недвижимости может быть получение кредитной линии для собственного капитала (HELOC) на вашем U.С. собственности. Это дает несколько преимуществ.

Во-первых, процентная ставка, которую вы получите по HELOC, будет ниже, чем вы могли бы получить в большинстве других стран. Банк Америки BAC например, в настоящее время предлагается ставка 2,49% на вводный период, за которой следует фиксированная ставка 4,7% на весь срок действия ссуды.

Кроме того, HELOC делает вас покупателем за наличные с точки зрения зарубежного продавца. Это позволяет вам воспользоваться любыми предлагаемыми скидками при оплате наличными и дает вам больше возможностей для переговоров.

HELOC — это кредитная линия. Вам не нужно использовать все это, если оно вам не нужно… и вам не нужно брать все сразу. Это хорошо работает, например, если вы совершаете промежуточные платежи по закупке за границей, предшествующей строительству. Вам не нужно платить проценты, пока вы действительно не потратите деньги.

Традиционная вторая ипотечная ссуда — еще один вариант, если вы знаете, сколько денег вам нужно, и если вам нужна большая их часть одновременно. Вторая ипотека несет в себе все преимущества HELOC.

И не забудьте рефинансирования ипотеки . Это может быть лучшей стратегией, если вы хотите снизить процентную ставку или иным образом изменить условия своей первой ипотечной ссуды.

3. Финансирование продавца

alamy.com/ Дмитрий Рухленко — Фотографии путешествий

Alamy Stock Photo

На зарубежных рынках все чаще можно встретить частных продавцов, готовых частично профинансировать закупочную цену. Условия такие, какие согласны вы и они.Типичный максимальный период составляет пять лет. Ожидайте внесения первоначального взноса от 20% до 50%.

Вообще говоря, чем дольше недвижимость выставляется на продажу, тем более выгодные условия вы сможете обсудить.

Как и в случае с ипотекой, не ожидайте, что продавец предоставит документ, пока вы не выплатите ссуду.

4. Финансирование разработчиков

alamy.com/Clare Jackson

Alamy Stock Photo

В нынешних условиях финансирование разработчиков также более распространено, иногда без процентов.Лучшие условия доступны при запуске, когда разработчику может потребоваться продать определенное количество единиц, чтобы иметь возможность продолжить свой проект (как в случае предложений перед строительством).

5. Нажмите на свой IRA или 401k

alamy.com/designer491

Alamy Stock Photo

Использование вашего IRA или Solo-401k для работы за границей может быть отличным способом использовать эти средства, отсроченные по налогам.

Одна из простых тактик — позаимствовать у Solo-401k.Налоговое управление США ограничивает размер займа в размере 50 000 долларов, но в некоторых случаях этого может быть достаточно. Большая выгода, конечно же, в том, что вы платите проценты самому себе. Если вы берете ссуду от Solo-401k для покупки недвижимости за границей, другим важным преимуществом является то, что вы можете использовать эту недвижимость лично. Это не относится к случаям использования IRA или средств 401k для совершения покупки напрямую. Средства IRA и 401k могут быть использованы только для покупки инвестиционной недвижимости.

Почему покупка жилой недвижимости за границей может быть рискованной для американцев

Парк Гуэль, Барселона, Испания.

Игорь Попутный ветер | iStock | Getty Images

Когда Петра Ахманн решила искоренить свою жизнь в Нью-Йорке и переехать в Барселону, она была мотивирована той же причиной, что и многие другие эмигранты. Она влюбилась в город.

«Я чувствовал, что могу здесь жить», — сказал Аманн.

Первая поездка в Барселону с лучшей подругой пять лет назад привела к многочисленным повторным визитам. А в 2017 году она сделала решительный шаг, внося залог за квартиру через застройщика.

На завершение установки уйдет около года, что даст Ахманну, которому сейчас 33 года, достаточно времени для подготовки.

Но в январе следующего года она получила письмо от разработчика, которое ее удивило. Ей сказали игнорировать недавнюю статью в прессе. «Строительство все еще ведется. Все идет отлично», — вспоминал Аманн.

Больше из личных финансов:
Меган и Гарри по-прежнему обязаны уплате налогов налоговому управлению США
What the U.S. государственный долг означает для ваших денег
Сэкономьте 1000 долларов, не жертвуя тем, что вы действительно любите

В ходе дальнейшего расследования Ахманн обнаружил, что застройщик якобы незаконно выселял жителей, чтобы получить доступ к собственности.

Кроме того, строительство остановлено из-за неоднократных нарушений разрешений на работу.

«Я не осознавал всего этого, когда покупал это», — сказал Аманн. «Я бы не купил это, если бы знал».

К сожалению, контракт, подписанный Ахманном, оказалось трудно расторгнуть.Вместо того, чтобы вернуть залог и позволить ей выйти из сделки, застройщик предложил ей квартиру в другом здании.

Ее адвокат посоветовал ее взять, хотя вторая квартира была дороже. Это означало, что ей придется увеличить свой депозит.

У новой собственности тоже были проблемы. А именно квартира была маловата. Хотя по закону требовалось, чтобы его площадь составляла не менее 40 квадратных метров (около 430 квадратных футов), это было больше похоже на 37 (398 квадратных футов).

Это не только не соответствовало контракту Аманна, но и нарушало городские правила.

Компания утверждает, что Ахманн нарушает договор из-за того, что квартира не закрыта.

Между тем, по ее оценкам, она вложила около 145 000 долларов, плюс 10 000 долларов на судебные издержки. Общая стоимость квартиры составила 380 000 евро, включая налоги.

«Я нахожусь в ситуации с этим разработчиком, когда я не знаю, верну ли я свои деньги обратно», — сказал Аманн.

Norvet, застройщик, сообщил в электронном письме, что Ахманн нарушил договор купли-продажи и что это было сделано в соответствии с испанским законодательством.

Остерегайтесь рисков

Многие американцы были захвачены соблазном жить в другой стране. По последним оценкам Госдепартамента, около 9 миллионов граждан США живут за границей.

Согласно недавнему опросу эмигрантов, проведенному HSBC, Испания занимает первое место в списке лучших направлений для эмигрантов. Страна заняла четвертое место после Швейцарии, Сингапура и Канады.

Основные причины для переезда, включая качество жизни, климат и выход на пенсию, согласно исследованию компании.Примечательно, что исследование HSBC показало, что 70% эмигрантов в Испании владеют там собственностью.

Как показывает опыт Ахманна, при заключении договора о покупке жилой недвижимости следует проявлять осторожность.

«Большинство транзакций являются правильными и законными», — сказал Хоакин Кабрера Бускетс, юрист Cabrera Il Puigvert в Барселоне. «Когда что-то случается, это случается повсюду».

Может пойти не так, как надо, от крыши до конструкции и прав арендатора.

Карл-Кристиан Тьер

поверенный Urban Thier Federer P.A.

Кабрера работала с другим гражданином США в аналогичной ситуации, которая обнаружила, что собственность была больше, чем разрешено законом, после того, как она уже подписала соглашение о ее покупке.

В конечном итоге клиент смог вернуть вложенные деньги плюс штрафные убытки.

Американцы должны проявлять еще большую осторожность, чем обычно, при покупке недвижимости за границей, особенно потому, что правила могут сильно отличаться от страны к стране.

«Может пойти не так, как надо, от крыши до конструкции и прав арендатора», — сказал Карл-Кристиан Тьер, адвокат и основатель юридической фирмы Urban Thier Federer P.A.

Например, возможно, что залоговые права или ограничения зонирования могут означать, что покупатель не может использовать собственность так, как они планировали, сказал он.

Если на территории действует надежная защита арендаторов, возможно, кто-то купит недвижимость, которая в настоящее время арендуется, а затем сочтет невозможным выселить существующих жителей, сказал Тьер.

Владельцы также могут быть привлечены к другим обязательствам, таким как принуждение к сдаче в аренду собственности, если местное правительство решит, что существует нехватка квартир.

«Количество вопросов и проблем, которые могут возникнуть, практически неограничено», — сказал Тьер.

Получите профессиональную помощь

Следовательно, покупатели должны работать с юристом, который говорит как на их родном языке, так и на языке, на котором говорят в месте совершения покупки, сказал он. Американские консульства в каждой стране могут предоставить списки поверенных, говорящих по-английски и готовых помочь.

Один из источников совета, которого следует опасаться: агенты по недвижимости или брокеры. По словам Тьера, многие покупатели ошибаются, полагая, что эти профессионалы являются их защитниками, но вместо этого получают плохой или некомпетентный совет.

Также неплохо подключить других профессионалов. В некоторых странах профессионалы, называемые нотариусами, могут проверить, есть ли какие-либо обязательства или залоги, связанные с недвижимостью.

По словам Кабреры, архитектор может помочь выявить любые недостатки в собственности и решить вопросы городского планирования.

Церковь Саграда Фамилия в Барселоне, Испания.

Орбон Алия

Другой бесценный источник: местные жители. «Поговори с соседями», — сказал Кабрера. Это может помочь предупредить покупателей о тревожных сигналах, связанных с недвижимостью, или, возможно, о нежелательных ситуациях, таких как аренда для туристов.

Также важно взглянуть на сопоставимые продажи, чтобы оценить, является ли цена справедливой, — сказал Филип Уайт, президент и генеральный директор Sotheby’s International Realty.

Убедитесь, что вы можете продать собственность, если ваш предполагаемый ход окажется не таким, как вы думали, сказал Уайт.

Также убедитесь, что вы понимаете налоговые последствия своей покупки, — посоветовал он. В каждой стране действуют разные налоговые соглашения, и ваш доход может облагаться налогом в США и в другой стране.

Извлеченные уроки

При таком большом количестве потенциальных сложностей покупка зарубежной недвижимости может привести к неожиданным урокам.

Для Ахманна, который все еще живет в Барселоне, это определенно имело место.

Так вот, она совсем недавно закрыла квартиру, в которой жила с марта прошлого года.Квартиру продал собственник. Он расположен в старой части города и уже отремонтирован.

Более того, цена была ниже, чем изначально купленный аппарат — 370 000 евро. И размер намного больше — 65 квадратных метров (около 700 квадратных футов).

Но хотя она могла внести 30% залог за новую квартиру, она могла бы внести еще больше, если бы у нее еще не было денег, связанных с первой собственностью.

И она не потеряла бы все деньги, которые в конечном итоге заплатила за аренду вместо ипотеки.

Теперь, наняв новых юристов, Ахманн пробует новую стратегию, чтобы вернуть свои деньги от той первой сделки. Это включает в себя оспаривание строительного нарушения при строительстве квартиры и уведомление правительства о расследовании ситуации.

Если это не сработает, она сказала, что может подать иск о страховании.

Оглядываясь назад, Ахманн сказала, что не стала бы покупать недвижимость у застройщика.

Этот процесс стал уроком для культуры ее новой страны, где потребители иногда имеют меньший приоритет, чем в США.S.

«Если вы не заставляете людей что-то делать, значит, они стоят», — сказал Аманн. «Единственный человек, который действительно может защищать вас, — это вы».

Тем не менее, Ахманн сделала эту страну своим новым домом.

«Я надеюсь остаться здесь навсегда», — сказала она.

Глобальные правила и ограничения владения недвижимостью

Думаете о приобретении второго дома за границей? Беспокоитесь об историях, которые слышали? Те, где, выписав последний чек агенту по недвижимости, местные чиновники стучат в вашу новую дверь, чтобы сообщить вам, что вы на самом деле не владеете своей бижутерией на пляже … вас дезинформировали, и вам нужно выехать прямо сейчас .Не паникуйте, помощь уже под рукой.

Покупка второго дома в чужой стране может быть сложной задачей, но здесь, в International Living , мы уже сделали для вас фундамент и отсеяли подводные камни и плюсы множества мест, где вы, возможно, хотели бы жить. дом для отдыха или престарелых.

Прочтите наше подробное руководство по ограничениям на владение недвижимостью и узнайте, что применимо для кого и где… И, прежде чем вы всерьез задумаетесь о покупке недвижимости за границей, обязательно обратитесь за советом к авторитетному юристу в стране. , который может посоветовать вам варианты покупки или аренды.

Аргентина

Этот рынок открыт для всех; нет ограничений на владение недвижимостью в Аргентине иностранцами. Иностранцы имеют в этом отношении те же права, что и граждане, за исключением аргентинской земли вблизи иностранной границы. В этом случае требуются дополнительные документы, что может занять немного больше времени.

Австралия

граждан Австралии и постоянных жителей могут приобретать недвижимость любого типа. Иностранцы, не проживающие в Австралии, и корпорации могут приобретать до 50% жилых домов, и им разрешается покупать новую недвижимость или землю для строительства, если строительство начинается в течение 12 месяцев с момента покупки.Старые объекты недвижимости можно приобрести при условии, что не менее 50% от стоимости покупки будет потрачено на ремонт, дальнейшее строительство или другие улучшения объекта. Однако во всех случаях иностранным гражданам необходимо получить одобрение Совета по надзору за иностранными инвестициями. Это приложение должно занять около 40 дней.

Багамы

Купить недвижимость на Багамах относительно просто, но вы должны знать определенные требования. Не-багамцы должны регистрировать любую покупку в Совете по иностранным инвестициям, и требуются специальные разрешения, если недвижимость представляет собой землю размером более 5 акров, если недвижимость будет использоваться для сдачи в аренду — даже частично — или если это будет разработан коммерчески.Иностранцы также должны регистрировать любые инвестиции в недвижимость в Центре валютного контроля Центрального банка Багамских Островов, если они хотят продать и вывести выручку из страны в первоначальной валюте сделки.

Белиз

Для покупки недвижимости иностранцами требуется одобрение правительства Министерства природных ресурсов, но есть несколько ограничений. Некоторые прибрежные районы и рифы ограничены и требуют разрешения муниципалитета для продажи в собственность. Поскольку этот рынок недвижимости полностью не регулируется, убедитесь, что вы получаете как можно больше помощи и советов от специалистов, имеющих опыт сделок с недвижимостью в этой стране.

Бразилия

Не-бразильцы могут купить практически любую недвижимость в Бразилии, обладая такими же правами, что и граждане этой страны. Существуют только ограничения для иностранного владения недвижимостью, расположенной в зонах национальной безопасности или вблизи них, недалеко от побережья и вблизи границ с другими странами.

Болгария

Нет никаких ограничений для иностранцев, желающих покупать здания в Болгарии, но земельные участки доступны только для болгарских граждан. Это можно юридически обойти, создав болгарскую компанию и купив землю через эту компанию.Когда Болгария присоединится к ЕС (надеется присоединиться в 2007 году), это ограничение, как ожидается, будет снято.

Канада

Есть несколько ограничений на владение недвижимостью в Канаде иностранцами, кроме земли, принадлежащей британской короне. Часть этой земли может быть выставлена ​​на продажу, но не будет в собственность. Ограничения, как правило, устанавливаются на провинциальном или территориальном уровне; на острове Принца Эдуарда, например, нерезидентам требуется разрешение на покупку более 5 акров собственности, а в Саскачеване не разрешается приобретение собственности площадью более 10 акров.Новая Шотландия, Ньюфаундленд и Нью-Брансуик, другие провинции восточного побережья, а также провинции Квебек, Онтарио и Британская Колумбия не имеют ограничений на иностранную собственность.

Хорватия

Нехорваты могут покупать недвижимость в этой стране, если у них есть разрешение Министерства иностранных дел. Разрешение выдается, если граждане Хорватии могут приобретать недвижимость в стране покупателя. Это разрешение может занять до 12 месяцев, но может быть сокращено, если недвижимость куплена через местную компанию, которая может полностью принадлежать и контролироваться иностранцем.

Получите бесплатно дом своей зарубежной мечты Сообщите сейчас

Подпишитесь на БЕСПЛАТНО Your Overseas Dream Home электронное письмо и получите ценный отчет (бесплатно в течение ограниченного времени) о Глобальный бум в сфере недвижимости 2021 года: 15 мест, где вы можете получить прибыль.

Кипр

На Кипре, E.U. гражданам разрешается покупать квартиру или виллу, а также при желании более одного земельного участка. Неевропейцы могут купить квартиру или виллу, если вилла находится на земле не более 1 акра.В любом случае покупатели должны обратиться в Совет министров, чтобы разрешить передачу документов, подтверждающих право собственности, от киприота к не киприоту, и это разрешение обычно предоставляется в течение шести месяцев для личного использования покупателем недвижимости. аренда и коммерческое использование ограничены.

Чешская Республика

Недвижимость может быть приобретена только E.U. граждане с чешским супругом или постоянно проживающие в Чехии. Официально зарегистрированное юридическое лицо также может покупать недвижимость.Ожидается, что эти ограничения будут сняты в 2009 году, когда первые пять лет членства республики в ЕС. вверх.

Эквадор

Иностранцам, желающим приобрести недвижимость в Эквадоре, необходимо разрешение (обычно выдается) на приобретение земли в пределах 30 миль от побережья или границы. Определенные земли, считающиеся государством зоной национальной безопасности, не могут быть куплены.

Эстония

Для иностранцев, приобретающих недвижимость в Эстонии, ограничений нет.Как покупатель здесь, у вас также есть первый вариант приобретения земли, на которой находится ваша недвижимость. Граждане ЕС, Норвегии, Исландии и Лихтенштейна могут покупать землю площадью до 24,7 акров с разрешения местного губернатора графства. Землю можно купить через иностранную корпорацию, но для больших участков леса компания должна быть внесена в коммерческий регистр Эстонии и проработать в секторе лесного хозяйства или сельскохозяйственной продукции не менее трех лет.

Острова Фиджи

Рынок недвижимости в этой части Тихого океана не регулируется, поэтому теоретически иностранцам разрешено покупать здесь землю и здания, но следует действовать осторожно, поскольку существует несколько ограничений.Правительство активно поощряет иностранные инвестиции, и существует несколько схем по продвижению туристического развития, но только 8,2% земли (примерно 142 000 га) можно купить в собственность с согласия Министерства земель для земли площадью более 1 акра. Остальная земля доступна для аренды, небольшая часть (8,4%) у короны, а остальная часть у коренного населения Фиджи. Для покупки жилой недвижимости площадью менее 1 акра покупателям потребуется разрешение на проживание или работу.

Франция

Как ни удивительно для одной из самых бюрократических стран Европы, нет ограничений на то, кто может приобретать недвижимость во Франции, и к вам будут относиться так же, как к французским гражданам при покупке недвижимости.

Гондурас

Есть некоторые ограничения на владение недвижимостью в Гондурасе. Как частный иностранец, вам разрешено покупать недвижимость, не превышающую трех четвертей акра. Прибрежные земли и земли в пределах 25 миль от международных границ ограничены, но покупка может быть разрешена, если вы получите разрешение от Института туризма и начнете строительство в течение 36 месяцев.

Италия

Как и во Франции, нет ограничений на то, кто может покупать недвижимость в Италии.

Мексика

Технически, как иностранцу, вам не разрешается покупать недвижимость в пределах 62 миль от международной границы или 31 мили от побережья, но эти ограничения можно обойти юридически, купив через мексиканский земельный траст ( fideicomiso ) или через мексиканскую корпорацию. Еще одна проблема, о которой следует знать, заключается в том, что эхидо земель (земля, предоставленная правительством коренному народу Мексики) не может принадлежать иностранцам, и поэтому любая связанная с этим сделка сопряжена с риском, и ее лучше избегать.

Новая Зеландия

Есть несколько ограничений для иностранцев, желающих купить недвижимость в Новой Зеландии, но они не слишком строгие. Эти ограничения распространяются на жителей, не являющихся новозеландцами, желающих приобрести более 12 акров земли площадью более 1 акра, прилегающей к «чувствительной» земле или содержащей ее (включая заповедники, определенные острова, исторические или исторические земли и озера), а также земли площадью более половины акра. на берегу океана или рядом с ним. В таких ситуациях покупатель должен получить одобрение Комиссии по иностранным инвестициям, а для заявлений, касающихся «чувствительных земель», — министра.Оформление документов происходит быстро и обычно занимает один месяц.

Никарагуа

Вы имеете те же права, что и никарагуанцы, в отношении собственности, единственные области, с которыми следует опасаться находиться в автономных регионах, Regiones Autonomistas , где правительству необходимо консультироваться с коренными народами.

Панама

Есть несколько ограничений на то, что непанамцы могут покупать с точки зрения недвижимости. Имущество в пределах шести миль от международных границ запрещено, и существуют ограничения на владение некоторыми островами и прибрежными территориями, если только они не расположены в одной из туристических зон.Недвижимость на берегу моря должна обеспечивать преимущественное право проезда. Строительство над водой также требует разрешения со специальной уступкой от морских властей и Министерства финансов, за исключением острова Контадора на Жемчужных островах.

Польша

Иностранцы и компании, в которых иностранцы имеют контрольный пакет акций, могут свободно покупать городские участки площадью до 1 акра или сельские земли площадью 2,5 акра, но при этом необходимо получить согласие Министерства внутренних дел Польши. Однако от этого можно отказаться, если у вас есть вид на жительство и вы прожили в Польше пять лет или если у вас есть супруг-поляк и вы прожили в Польше два года.Разрешение обычно легко дается.

Румыния

Приобретение квартир и зданий не ограничено для иностранцев, но земля не может переходить к нерумынам, кроме как через румынскую компанию (даже на 100% контролируемую иностранцами). Некоторые земли, такие как лесные угодья, заповедники и береговая линия, не могут быть куплены никем, независимо от национальности.

Испания

Как и во Франции и Италии, нет ограничений на владение недвижимостью для иностранцев, за исключением военных земель и земель вблизи международных границ.

Шри-Ланка

Иностранцам разрешено владеть землей, но теперь в Шри-Ланке действует 100% налог на передачу собственности для иностранцев, что фактически удваивает стоимость недвижимости. Этого можно избежать, заключив очень долгую аренду или, в кондоминиумах, покупая недвижимость выше определенного участка. Недавний закон также запретил строительство в пределах 330 футов от берега.

Таити

Французская Полинезия, где находится Таити, теперь имеет статус «заморской страны», что дает ей большую автономию в местных делах, оставаясь при этом под французской юрисдикцией в отношении секторов, включая недвижимость.Это означает, что, как и во Франции, иностранцы имеют те же права, что и местные жители, при покупке земли или недвижимости.

Таиланд

Владение недвижимостью для иностранцев в Таиланде тщательно контролируется. Без специального разрешения министра внутренних дел иностранцам не разрешается владеть землей, на которой находится какой-либо объект недвижимости, или владеть кондоминиумом в здании, если 49% других квартир находятся в иностранной собственности. Эту проблему можно решить несколькими способами, некоторые из которых более реалистичны, чем другие.

Для тех, у кого есть лишние 40 миллионов бат (1 100 000 долларов), это не проблема, поскольку эта сумма позволит вам приобрести чуть более трети акра.

Для менее обеспеченных одним из наиболее распространенных решений является создание компании с ограниченной ответственностью, зарегистрированной в Таиланде, и покупка недвижимости через эту компанию, но в компании должно быть не менее семи акционеров, а иностранный акционер не может владеть доля более 49%. Министерство внутренних дел, хотя якобы не желая препятствовать иностранным инвестициям, принимает жесткие меры в отношении использования тайских компаний, которые, как представляется, владеют землей для иностранцев, поэтому все больше иностранцев ищут альтернативы этому методу.Покупка земли через тайского супруга является одной из таких альтернатив, если супруг (а) готов подписать декларацию о том, что недвижимость была куплена на средства, которые у них были до брака.

В противном случае, все большее число иностранцев рассматривают возможность долгосрочной аренды: кандидат из Таиланда покупает недвижимость на ваши средства, и вы заключаете долгосрочную аренду на срок до 30 лет, которая может быть продлена. Первоначальный период аренды и последующие продления должны быть четко указаны в контракте вместе с заявлением о том, что они были оплачены заранее.В контракт может быть включена опция, позволяющая вам сразу выкупить землю, если закон изменится и разрешит иностранную собственность.

Право узуфрукта предоставляет временные права собственности на период до 30 лет, которые могут быть продлены, но, хотя эти права могут быть проданы или переданы, они не могут быть переданы по наследству, поскольку они истекают после смерти владельца.

Стать постоянным жителем — еще одна возможность, особенно если вы думаете о выходе на пенсию в этой очень доступной стране.Посетите веб-сайт www.thaivisa.com для получения подробной информации.

Получите бесплатно дом своей зарубежной мечты Сообщите сейчас

Подпишитесь на БЕСПЛАТНО Your Overseas Dream Home электронное письмо и получите ценный отчет (бесплатно в течение ограниченного времени) о Глобальный бум в сфере недвижимости 2021 года: 15 мест, где вы можете получить прибыль.

Статьи по теме

Недвижимость и собственность в Коста-Рике

Информация о налогах на недвижимость и имущество в Панаме

Недвижимость в Мексике и недвижимость на берегу моря

PDF

Стоит ли использовать HELOC для покупки недвижимости за рубежом?

Привлеченные более низкой стоимостью жизни и более доступной недвижимостью, такие страны, как Мексика, Коста-Рика и Филиппины, возглавляют список стран, куда американцы переезжают после выхода на пенсию или покупают инвестиционную недвижимость, согласно опросу, проведенному Wire Consulting, международной компанией по недвижимости. консалтинговая фирма.

Если вы заинтересованы в покупке недвижимости за границей, кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) может быть хорошим вариантом для финансирования ваших расходов. Но прежде чем пойти по этому пути, неплохо рассмотреть плюсы и минусы, а также альтернативные варианты.

Получение наличных в вашем доме

После жилищного кризиса Алисия Крамер купила недвижимость в Сан-Диего и Лас-Вегасе, которую теперь использует для покупки недвижимости за границей. Вместо того, чтобы продавать свою собственность, она использует собственный капитал в форме кредитной линии, или HELOC, для финансирования своих новых инвестиций.

«HELOC был лучшим вариантом, если я не хотел продавать все. В любом случае продажа всего требует времени; HELOC был быстрее », — говорит Крамер, инвестор в недвижимость из Лас-Вегаса. «И я не обязательно хочу продавать эту недвижимость, так что это было хорошее решение».

Однако, прежде чем рефинансировать свой дом для покупки другого дома за границей, важно учитывать риски, — говорит Данило Кавасаки, соучредитель / главный операционный директор Gerber Kawasaki, фирмы по управлению активами и инвестициями, базирующейся в Санта-Монике, Калифорния.

«Если цель — обеспечить положительный денежный поток, то покупка HELOC может быть не лучшим выбором», — говорит Кавасаки.

Поскольку каждая ситуация уникальна, поговорите со своим финансовым консультантом, прежде чем брать ссуду, которая потенциально может поставить под угрозу ваш существующий дом, если вы не сможете производить платежи, — говорит Кавасаки. Вы также можете посмотреть текущие расценки HELOC, чтобы принять обоснованное решение.

Финансирование зарубежной недвижимости

Местная ипотека может быть трудной задачей для финансирования покупки недвижимости за границей.Даже если ипотека существует в этом районе, вы, вероятно, обнаружите, что условия намного менее желательны, чем в США. Хотя каждая страна отличается, вы можете рассчитывать на более высокую процентную ставку плюс первоначальный взнос в размере 30% или даже больше стоимости собственности.

Кроме того, вас могут заставить инвестировать в полис страхования жизни на сумму ипотечного кредита и указать банк в качестве бенефициара. По этим причинам разумно финансировать недвижимость за границей с помощью HELOC или другими способами, кроме местной ипотеки.

Плюсы получения HELOC для покупки зарубежной недвижимости

Быстро и просто

HELOC предлагает две вещи: капитал и удобство. Заемщики могут получить HELOC всего за две недели, в зависимости от вашего кредитора и того, как быстро вы можете подать документы. Для HELOC требуется одобрение кредита, подтверждение дохода и отношение суммы кредита к стоимости, или LTV. Обычно заемщикам нужен кредитный рейтинг 620 или выше.

«Преимущество состоит в том, что HELOC предоставляет доступ к капиталу для человека, у которого есть дом, в котором он или она имеет значительный собственный капитал.И затем они получают эти деньги HELOC, чтобы потенциально инвестировать в недвижимость », — говорит Шриеш Дешпанде, заведующий кафедрой финансов и недвижимости в Университете Сан-Диего.

Больше денег, лучшие условия

С HELOCs ваша кредитная линия определяется на основе собственного капитала вашего дома. Банки обычно ссужают от 75 до 80 процентов стоимости дома. Итак, если вы полностью владеете своим домом, и он оценивается в 300 000 долларов, банк может ссудить вам 75 процентов от стоимости, что составляет 225 000 долларов.

Большинство кредиторов имеют максимальную необеспеченную сумму личного кредита в размере от 40 000 до 50 000 долларов.Однако есть кредиторы, которые ссудят больше. Например, SoFI предлагает ссуды в размере 100 000 долларов США людям, имеющим минимальный кредитный рейтинг 680. Однако процентная ставка по этому кредиту колеблется от 7 до 15 процентов, что выше, чем у большинства HELOC. В Bank of America заемщики с отличным кредитным рейтингом могут получить процентную ставку HELOC от 3,48%.

Персональные ссуды часто имеют более короткие сроки, что может быть проблематичным для некоторых заемщиков. Обычно заемщики должны погасить ссуду в течение одного-семи лет.У заемщиков HELOC больше времени для погашения. Они могут выбирать между различными сроками от 10 до 25 лет. Заем разделен на два периода: период получения и период погашения.

Вам не нужно продавать сначала

Если вы не хотите продавать свой дом, чтобы купить другой дом, HELOC может быть хорошим вариантом.

Есть много причин, по которым домовладельцы хотят сохранить свой дом, — говорит Дешпанде. В этом случае HELOC может стать хорошей альтернативой продаже.

«Часто бывает, что кто-то планирует выйти на пенсию через шесть лет, но им все еще нужно жить в своей существующей собственности в течение шести лет, поэтому они сохраняют свой дом, покупая дом в чужой стране», — говорит Дешпанде.

«Другое дело, что люди хотят одной ногой находиться в США, а другой — за границей. Во многом это связано с тем, чтобы оставаться рядом с семьей. У них есть дети и внуки в США, поэтому они не хотят полностью переезжать ».

Преимущества перед обналичиванием акций и облигаций

Покупатели жилья также могут обналичивать акции и облигации. Однако могут возникнуть налоговые последствия, и это ограничит ваш доступ к наличным деньгам в будущем.

Оцените, сколько ваши инвестиции в настоящее время возвращаются по сравнению с процентами по HELOC.Вы также захотите узнать, каковы затраты, связанные с обналичиванием ваших акций и облигаций, — говорит Билл Рэйман, вице-президент по ипотечному кредитованию по гарантированной ставке.

«Если у вас есть фонд Vanguard, зарабатывающий 9 процентов, а процентная ставка HELOC составляет 4 или 5 процентов, я бы предпочел получить HELOC и продолжать зарабатывать 9 процентов с моей учетной записью Vanguard», — говорит Рэйман. «Кроме того, могут возникнуть транзакционные издержки, может быть прирост капитала. Это уничтожило бы все деньги, которые они зарабатывали на этих инвестиционных счетах.«

Также важно быть диверсифицированным, — говорит Рэйман. Используя свои акции и облигации для покупки большего количества недвижимости, вы будете сконцентрированы в одном классе активов.

Минусы получения HELOC для покупки зарубежной недвижимости

Риск потери права выкупа

HELOC могут быть рискованными, потому что ваш дом является залогом. Если вы не можете производить платежи, банк может вступить во владение недвижимостью.

«Суть в том, что если кто-то приобретает HELOC для покупки инвестиционной собственности за границей или где-либо еще, это лицо увеличивает свое кредитное плечо или сумму долга, которая у него есть.Так что это определенно не снижает риск, а увеличивает риск », — говорит Дешпанде.

Ставки регулируются

Традиционно HELOC представляют собой ссуды с переменной ставкой. Однако существуют гибридные варианты, которые позволяют заемщикам платить по фиксированной ставке по части кредитной линии и по регулируемой ставке по оставшейся части. Спросите своего кредитора, что они предлагают и каковы их правила HELOC.

Chase, например, имеет опцию HELOC с фиксированной ставкой, которая позволяет заемщикам переключаться с регулируемой ставки на фиксированную ставку в течение периода использования ссуд на сумму более 1000 долларов США.

«Обратной стороной HELOC является то, что скорость может меняться со временем. Через 10 лет кредит будет полностью погашен, и люди застрянут в нем. Это более рискованный кредит, но обычно его легко получить », — говорит Рэйман.

Вы не можете вычесть уплаченные проценты.

Раньше одним из преимуществ HELOC были налоговые льготы для домовладельцев. Это уже не так. Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года устранил возможность вычета процентов, уплаченных заемщикам по HELOC, если они не использовали средства для покупки, строительства или существенного улучшения своего дома.

«Новые налоговые законы устранили большой стимул для получения HELOC: вычет», — говорит Кавасаки. «Это делает HELOC намного менее привлекательными, чем они были раньше».

Эксперты сходятся во мнении, что оплата жилья за границей — это лишь часть уравнения, покупатели также должны получать дельные советы от людей, знающих страну, регион и даже окрестности.

«У меня есть недвижимость в Бразилии, которую я унаследовала от матери, и мне определенно помогает то, что я знаю страну. Я бы порекомендовал всем, кто хочет инвестировать в зарубежную недвижимость, сделать свою домашнюю работу.Сходите туда, забронируйте несколько Airbnb, поговорите с экспертами в этой области », — говорит Кавасаки.

Американцы, проживающие за границей, также должны зарегистрироваться в программе Smart Traveler Enrollment Program, или STEP, — сказал представитель Государственного департамента.

«STEP — это хороший способ для американцев узнать, что происходит в стране, в которой они живут, о любых проблемах безопасности и другую информацию», — говорит представитель.

Другие варианты финансирования недвижимости за границей

Использование наличных денег

Наличные деньги могут быть идеальным вариантом, если вы хотите купить недвижимость за границей.Вы можете использовать его, чтобы договориться о наилучшей цене. Вы также можете значительно ускорить процесс закрытия. Обратите внимание, что платить наличными лучше всего, если недвижимость, которую вы хотите, уже построена.

Если вы платите наличными за недвижимость, которая будет построена в будущем, у застройщика могут закончиться средства или возникнет другая проблема, которая задерживает ваш проект или мешает его завершению. В этом случае возврат денег может занять много времени и проблем.

Использование финансирования застройщика

Если вы хотите купить участок, строительный участок или недвижимость до начала строительства на этапе застройки, финансирование застройщика может быть вариантом.К счастью, это обычно сопровождается минимальным количеством документов и не требует оформления страховки жизни. В зависимости от страны и разработчика вы также можете заблокировать нулевой процент.

Каждый тип финансирования разработчика индивидуален, поэтому прочитайте мелкий шрифт, прежде чем ставить подпись на пунктирной линии. Кроме того, убедитесь, что вы можете вернуть заемные деньги в соответствии с условиями, указанными в вашем контракте.

Использование самостоятельной IRA

Самостоятельной IRA может быть отличным ресурсом, если вы планируете использовать дом за границей в качестве аренды или инвестиционной собственности.В то время как традиционные IRA ограничивают инвестиции в акции, облигации и паевые инвестиционные фонды, самостоятельные IRA могут позволить вам инвестировать в недвижимость в США или за рубежом. Поскольку вам нужно будет рассматривать собственность как вложение в недвижимость, вы не сможете жить в ней, пока не достигнете возраста, когда вы сможете начать получать выплаты.

Чистая прибыль

Хотя все операции с недвижимостью являются сложными, те, которые связаны с недвижимостью за границей, сопряжены с дополнительным набором проблем. Если вы ищете дом за границей, изучите все варианты оплаты и финансирования.Затем обратитесь к юристу по недвижимости или опытному специалисту по недвижимости, который поможет вам с оформлением документов и проведет вас через весь процесс. Таким образом вы защитите свои права и избежите ненужных препятствий.

Подробнее:

% PDF-1.4 % 8816 0 obj> эндобдж xref 8816 73 0000000016 00000 н. 0000004728 00000 н. 0000004968 00000 н. 0000005097 00000 н. 0000005187 00000 н. 0000005489 00000 н. 0000005629 00000 н. 0000005955 00000 н. 0000132016 00000 н. 0000170526 00000 н. 0000196067 00000 н. 0000196297 00000 н. 0000196500 00000 н. 0000196880 00000 н. 0000196942 00000 н. 0000197016 00000 н. 0000197097 00000 н. 0000197187 00000 н. 0000197236 00000 н. 0000197343 00000 н. 0000197392 00000 н. 0000197483 00000 н. 0000197532 00000 н. 0000197638 00000 н. 0000197687 00000 н. 0000197786 00000 н. 0000197835 00000 н. 0000197926 00000 н. 0000197975 00000 н. 0000198065 00000 н. 0000198114 00000 н. 0000198224 00000 н. 0000198273 00000 н. 0000198372 00000 н. 0000198421 00000 н. 0000198524 00000 н. 0000198573 00000 н. 0000198671 00000 н. 0000198720 00000 н. 0000198809 00000 н. 0000198858 00000 н. 0000198965 00000 н. 0000199014 00000 н. 0000199107 00000 н. 0000199156 00000 н. 0000199273 00000 н. 0000199322 00000 н. 0000199421 00000 н. 0000199470 00000 н. 0000199573 00000 н. 0000199622 00000 н. 0000199715 00000 н. 0000199764 00000 н. 0000199880 00000 н. 0000199929 00000 н. 0000200037 00000 н. 0000200086 00000 н. 0000200186 00000 н. 0000200235 00000 н. 0000200339 00000 н. 0000200387 00000 н. 0000200481 00000 н. 0000200529 00000 н. 0000200624 00000 н. 0000200671 00000 н. 0000200762 00000 н. 0000200809 00000 н. 0000200923 00000 н. 0000200970 00000 н. 0000201070 00000 н. 0000201117 00000 н. 0000004408 00000 н. 0000001795 00000 н. трейлер ] >> startxref 0 %% EOF 8888 0 obj> поток xXSS> 7 @ IH @ FŐF Wt /! * «» Pj X’۱n {p * 8uZ ]; zKѵk-8qbDZ {8’Ќ7D

Кому принадлежат наши города — и почему это городское поглощение должно волновать всех нас | Саския Сассен

Означает ли массовая покупка городских зданий и земли иностранными и национальными корпорациями, начавшаяся после кризиса 2008 года, наступление новой фазы в крупных городах? С середины 2013 до середины 2014 года корпоративные покупки существующей недвижимости превысили 600 миллиардов долларов (395 миллиардов фунтов стерлингов) в 100 крупнейших городах-получателях и 1 триллион долларов через год — и эта цифра включает только крупные приобретения (например,минимум 5 миллионов долларов в случае Нью-Йорка).

Я хочу исследовать детали этого большого роста корпоративных инвестиций и почему это важно. Города — это места, где те, у кого нет власти, могут творить историю и культуру, тем самым усложняя свое бессилие. Если нынешние крупномасштабные закупки продолжатся, мы потеряем тот тип производства, который придает нашим городам их космополитизм.

Действительно, при нынешнем масштабе приобретений мы наблюдаем системную трансформацию в структуре собственности на землю в городах: такую, которая меняет историческое значение города.Такая трансформация имеет глубокие и важные последствия для справедливости, демократии и прав.

Город — это сложная, но неполная система: в этом сочетании заключается способность городов разных историй и географических регионов пережить гораздо более мощные, но полностью формализованные системы — от крупных корпораций до национальных правительств. Лондон, Пекин, Каир, Нью-Йорк, Йоханнесбург и Бангкок — и это лишь некоторые из них — пережили несколько типов правителей и предприятий.

Независимые магазины в Пекхэме, на юге Лондона.Фотография: Мартин Годвин / The Guardian

В этом сочетании сложности и незавершенности кроется возможность для тех, у кого нет власти, утверждать, что «мы здесь» и «это также наш город». Или, как гласит легендарное заявление борющихся бедняков в городах Латинской Америки: « Estamos presentes »: мы присутствуем, мы не просим денег, мы просто даем вам понять, что это тоже наш город.

Именно в городах в значительной степени оставили свой отпечаток бессильные — культурные, экономические, социальные: в основном в их собственных кварталах, но в конечном итоге они могут распространиться на более обширную городскую зону в виде «этнической» еды, музыки, лечения и т. Д. более.

Если текущие покупки продолжатся, мы потеряем тот тип производства, который дал нашим городам их космополитизм. может работать, но не «делать». Этого не может произойти и на плантациях и шахтах, которые становятся все более военизированными. Только в городах может произойти такая возможность усугубить свое бессилие, потому что ничто не может полностью контролировать такое разнообразие людей и занятий.

Те, у кого есть власть, в какой-то степени не хотят, чтобы их беспокоили бедняки, поэтому часто предлагается отказаться от них в пользу их собственных устройств. В некоторых городах (например, в США и Бразилии) полиция проявляет крайнее насилие. Тем не менее, это часто может стать публичным вопросом, что, возможно, является первым шагом на более длительных траекториях получения хотя бы некоторых прав. Это в городах, где так много борьбы за оправдание происходило и в конечном итоге частично увенчались успехом.

Но именно этой возможности — способности творить историю, культуру и многое другое — сегодня угрожает всплеск масштабной корпоративной перестройки городов.

Китайские инвестиции в недвижимость в Лондоне. Иллюстрация: Knight Frank

Новая фаза

Резкий рост городских инвестиций после 2008 года легко объяснить как «почти то же самое». В конце концов, в конце 1980-х годов также был отмечен быстрый рост покупки офисных зданий и отелей внутри страны и за рубежом, особенно в Нью-Йорке и Лондоне. В The Global City я писал о большой доле зданий в лондонском Сити, которые принадлежали иностранцам на пике этого этапа. Финансовые компании из таких разных стран, как Япония и Нидерланды, обнаружили, что им нужна прочная точка опоры в лондонском Сити. для доступа к капиталу и рынкам континентальной Европы.

Но изучение текущих тенденций показывает некоторые существенные различия и указывает на совершенно новую фазу в характере и логике иностранных и национальных корпоративных поглощений. (Я не вижу большой разницы с точки зрения воздействия на город между национальными и иностранными инвестициями. Ключевым фактом здесь является то, что и те, и другие являются корпоративными и крупномасштабными.) Выделяются четыре особенности:

Резкое увеличение масштабов покупка домов даже в городах, которые уже давно являются объектом таких инвестиций, особенно в Нью-Йорке и Лондоне.Например, в последнее время китайцы стали крупными покупателями в таких городах, как Лондон и Нью-Йорк. Сегодня во всем мире около 100 городов стали важными направлениями для таких приобретений — иностранные корпоративные покупки недвижимости с 2013 по 2014 год выросли на 248% в Амстердаме / Рандштадте, 180% в Мадриде и 475% в Нанкине. Напротив, темпы роста были относительно ниже для крупных городов в каждом регионе: 68,5% для Нью-Йорка, 37,6% для Лондона и 160,8% для Пекина.

Объем нового строительства. Период быстрого роста 1980-х и 90-х годов часто был связан с приобретением зданий — особенно элитных Harrods в Лондоне, Sachs Fifth Avenue и Рокфеллер-центра в Нью-Йорке. В период после 2008 года большая часть зданий покупается для того, чтобы разрушить их и заменить их гораздо более высокими, гораздо более корпоративными и роскошными типами зданий — в основном, роскошными офисами и роскошными квартирами.

Распространение мегапроектов с обширными следами , которые неизбежно убивают большую часть городской ткани: маленькие улочки и площади, плотность уличных магазинов и скромных офисов и так далее.Эти мегапроекты увеличивают плотность города, но фактически деурбанизируют его — и тем самым выводят на первый план тот факт, который легко упускается из виду во многих комментариях о городах, что плотности недостаточно для того, чтобы иметь город.

Выкуп скромной собственности , принадлежащей семьям со скромным доходом. В США это достигло катастрофических уровней: данные Федеральной резервной системы показывают, что с 2006 по 2014 год более 14 миллионов домашних хозяйств потеряли свои дома. вероятно, будет «переработан».

Предлагаемые роскошные жилые башни Atlantic Yards в Бруклине. Фотография: AP

Еще одной яркой особенностью этого периода является приобретение целых блоков недостаточно используемых или мертвых промышленных земель для застройки. Здесь цена, которую платят покупатели, может быть очень высокой. Одним из примеров является приобретение Atlantic Yards, обширного участка земли в Нью-Йорке одной из крупнейших китайских строительных компаний за 5 миллиардов долларов. В настоящее время эта земля занята сочетанием скромных фабрик и промышленных предприятий, скромных кварталов, студий и площадок художников, которые были вытеснены из нижнего Манхэттена крупномасштабной застройкой многоэтажных жилых домов.

Приватизация в 90-х годах привела к сокращению количества общественных зданий и эскалации крупных корпоративных владений. фактически имеет эффект деурбанизации этого пространства. Это будет что-то вроде de facto «закрытого» пространства с большим количеством людей; а не плотное сочетание использования и типов людей, которых мы считаем «городскими». Этот тип развития набирает обороты во многих городах — в основном с виртуальными стенами, но иногда и с настоящими.Я бы сказал, что при таком типе развития виртуальные и настоящие стены одинаково влияют на деурбанизирующие части города.

Масштаб и характер этих инвестиций отражены в огромных суммах, потраченных на покупку городской собственности и земли. Эти глобальные корпоративные инвестиции в размере 600 млрд долларов с середины 2013 до середины 2014 года и более 1 трлн с середины 2014 до середины 2015 года были направлены только на приобретение существующих зданий. Цифра не включает развитие сайта, еще одну важную тенденцию.

Этот быстрорастущий городской гигантизм был усилен и активизирован приватизацией и дерегулированием, начавшимися в 1990-х годах во многих странах мира и продолжавшимися с тех пор лишь с небольшими перерывами.Общий эффект заключался в сокращении количества общественных зданий и эскалации крупных корпоративных частных владений.

В результате уменьшается текстура и масштаб пространств, ранее доступных для публики. Там, где раньше существовало правительственное здание, которое отвечало за регулирование и надзор за тем или иным государственным сектором экономики или рассматривало жалобы местных жителей, теперь может быть штаб-квартира корпорации, роскошный многоквартирный дом или охраняемый торговый центр.

Реклама новых роскошных квартир в лондонском Ист-Энде. Фотография: Дэн Китвуд / Getty Images

Деурбанизация

Глобальная география добычи давно играет ключевую роль в экономическом развитии западного мира. А теперь они переместились на городские земли, далеко выходя за рамки традиционной ассоциации с плантациями и шахтами, даже несмотря на то, что они были расширены и стали более эффективными.

Большой город — это приграничная зона, где актеры из разных миров могут встречаться без каких-либо правил взаимодействия

Корпоративное управление доступом и контролем над городской землей распространилось не только на элитные городские объекты, но и на земля под домами скромных семей и государственных учреждений.Мы наблюдаем необычайно большой масштаб корпоративной покупки целых частей городов в последние несколько лет. Механизмы этих извлечений часто намного сложнее, чем результаты, которые могут быть довольно элементарными по своей жестокости.

Одним из ключевых преобразований является переход от преимущественно мелких частных форм собственности к крупным корпоративным формам собственности и от государственных к частным. Это процесс, который происходит по частям, некоторые большие, а некоторые мелкие, и до некоторой степени эти практики давно стали частью городского рынка земли и городского развития.Но сегодняшнее масштабирование выводит все это в совершенно новое измерение, которое меняет историческое значение города.

Это особенно верно, потому что то, что было маленьким и / или публичным, становится большим и частным. Тенденция состоит в том, чтобы перейти от небольших владений, встроенных в городские районы, которые пересекаются улицами и небольшими общественными площадями, к проектам, которые стирают большую часть этой общественной ткани улиц и площадей с помощью мегапроектов с большими, а иногда и огромными следами. Это приватизирует и деурбанизирует городское пространство независимо от плотности.

Бывают моменты в городской рутине, когда мы все становимся горожанами … Час пик на вокзале Кингс-Кросс. Фотография: Дэн Китвуд / Getty Images

Большие города долгое время были сложными и несовершенными. Это позволило объединить разных людей, логиков, политиков. Большой смешанный город — это пограничная зона, где актеры из разных миров могут встретиться, для чего не существует установленных правил взаимодействия, и где действительно могут встретиться бессильные и сильные.

Это также делает города пространствами инноваций, маленькими и большими. И это включает в себя инновации тех, у кого нет власти: даже если они не обязательно становятся мощными в процессе, они производят компоненты города, тем самым оставляя наследие, которое добавляет к его космополитизму — то, что есть в некоторых других местах.

Такое сочетание сложности и незавершенности обеспечивает способность формировать городской объект и городскую субъективность. Он может частично перекрывать религиозный субъект, этнический субъект, расовый субъект, а в определенных условиях также и классовые различия.В городской рутине бывают моменты, когда мы все становимся городскими субъектами — час пик — одно из таких сочетаний времени и пространства.

Но сегодня наши глобальные города исключают людей и разнообразие, а не место для объединения людей из самых разных слоев общества и культур. Их новые владельцы, часто проживающие по совместительству, очень интернациональны, но это не значит, что они представляют множество разнообразных культур и традиций. Напротив, они представляют новую глобальную культуру успешных — и они поразительно однородны, независимо от того, насколько разнообразны их страны рождения и языки.Это не та урбанистическая тема, которую исторически создавали наши большие смешанные города. Это, прежде всего, глобальная «корпоративная» тема.

Большая часть городских изменений неизбежно связана с изгнанием того, что было раньше. С момента своего возникновения, будь то 3000 лет или 100, города постоянно изобретали себя заново, а это значит, что всегда есть победители и проигравшие. Городская история изобилует рассказами о тех, кто когда-то были бедными и квази-аутсайдерами, или скромными средними классами, которые добились успеха, потому что города давно стали местом необычайного разнообразия.

Но сегодняшняя крупномасштабная корпоративная покупка городского пространства в его разнообразных проявлениях привносит динамику деурбанизации. Это не добавляет смешения и разнообразия. Вместо этого он внедряет в наши города совершенно новую формацию — в виде утомительного умножения высотных роскошных зданий.

Можно сказать, что этот новый набор имплантатов содержит в себе собственную логику, которую невозможно приручить, чтобы она стала частью логики традиционного города.Он сохраняет свою полную автономию и, можно сказать, дает нам все обратно. И это выглядит некрасиво.

Саския Сассен — профессор социологии Колумбийского университета имени Роберта Линда и сопредседатель Комитета глобальной мысли. Urban Age — это всемирное исследование будущего городов, организованное LSE Cities и Обществом Альфреда Херрхаузена Deutsche Bank. Дебаты, посвященные 10-летнему юбилею, проводятся совместно с Guardian Cities.

Подпишитесь на Guardian Cities в Twitter и Facebook, чтобы присоединиться к обсуждению

5 рисков зарубежных инвестиций, о которых необходимо знать

Оценка риска при покупке зарубежной недвижимости

«Разве инвестирование не является еще одной формой азартных игр?» спросил мой сын-подросток.

Не та реакция, которую ожидал мой муж, когда объявил о текущем статусе своей криптовалютной игры.

Я не мог смеяться. 8-летний мальчик только что назвал меня двойными стандартами. После лекций о вреде наркотиков на этой неделе я был здесь, в пятницу вечером, потягивая коктейль из джина.

Поверьте мне, с этим ребенком не имело смысла рассказывать о различиях между джином и метамфетамином. Намного проще присоединиться к дебатам «инвестирование против азартных игр»…

Конечно, мы знаем, что когда мы инвестируем в недвижимость, мы владеем физическим участком собственности — в лучшем случае тем, который приносит нам денежный поток… будь то от сельскохозяйственной продукции или дохода от аренды.

Стоимость нашей недвижимости может повышаться или понижаться (для того, чтобы она упала до нуля, потребуются некоторые чрезвычайные обстоятельства), но мы можем комфортно владеть твердым активом. Таким образом, инвестиции в недвижимость кажутся менее спекулятивными, чем игра на фондовом рынке.

Тем не менее, любая форма инвестиций сопряжена с риском. Сегодня мы собираемся рассмотреть виды рисков, о которых вам следует подумать, когда вы подходите к инвестициям в зарубежную недвижимость, как это было указано нашим международным гуру в сфере недвижимости Лиф Саймон в недавней статье Global Property Advisor .

Читайте идеи Лифа…

Линн Малвихилл,
, редактор, , служба оповещения о зарубежной недвижимости

Оценка ваших рисков в качестве глобального инвестора в недвижимость
Лиф Саймон

Независимо от того, являетесь ли вы опытным инвестором или только начинаете формировать свой портфель, недвижимость за рубежом — лучший способ диверсифицировать ваши активы при одновременном увеличении средней доходности. Инвестирование в недвижимость в других странах дает вам как экономическую, так и валютную диверсификацию.Вы можете дополнительно застраховать свои ставки, инвестируя в различные типы недвижимости при различной стоимости входа.

Но нет инвестиций без риска. При инвестировании в зарубежную недвижимость вы сталкиваетесь с пятью видами риска:

• Рыночный риск
• Операционный риск
• Экологический риск
• Риск другой категории вложений
• Инвестиционный риск

Хотя все эти риски следует учитывать при оценке любой потенциальной покупки недвижимости, некоторые из них будут иметь приоритет над другими в зависимости от специфики инвестиций.

1. Рыночный риск

Одним из наиболее важных факторов, которые вы должны учитывать при инвестировании в недвижимость за рубежом, является местоположение инвестиции. Другими словами, вам необходимо оценить риски, связанные с инвестированием в конкретную страну или регион. Риски инвестирования на иностранном рынке включают политический риск, экономический риск и риск обменного курса валют.

Политический риск — это опасность, которая повлияет на ваши инвестиции из-за политической нестабильности в стране.Риски включают: принятие законодательства, неблагоприятного для иностранных инвестиций; передача политической власти от одной политической партии к другой; или внезапное свержение нынешнего правительства (государственный переворот). Политическая нестабильность может также возникнуть в результате внешней или международной политики, включая военный конфликт или экономические санкции. Затем есть экономический риск, на который почти всегда влияет уровень политической стабильности в стране.

Состояние экономики страны повлияет на ваши глобальные инвестиции в недвижимость, особенно если доходность ваших инвестиций сильно зависит от местного рынка.

Если вы инвестировали в рынок, отличный от доллара США, вы также подвержены валютному риску. То есть, если валюта, в которой вы держите свои инвестиции, обесценивается, то же самое происходит и с вашими инвестициями. Это вступит в игру, когда вы будете готовы отказаться от своих инвестиций.

Важно отметить, что чем длиннее горизонт инвестирования, тем важнее оценка рыночных рисков.

2. Операционный риск

Как глобальный инвестор в недвижимость, вы столкнетесь с транзакционным риском.То есть вы нашли вложение в недвижимость, которое вам нравится, и теперь хотите закрыть сделку. Однако процесс покупки и закрытия, включая оформление титула и перевод средств, будет отличаться от покупки недвижимости в Северной Америке… и снова будет отличаться в каждой стране, в которую вы решите инвестировать.

Одна вещь, которую североамериканцы принимают как должное, например, это то, что собственность имеет чистый титул. В зависимости от страны титулы и права собственности могут быть сложными, а законы о собственности варьируются от страны к стране.В то время как право собственности на собственность является нормой в Соединенных Штатах и ​​Канаде, вы столкнетесь с различными вариантами владения собственностью (или отсутствием права собственности) в других частях мира, о которых вы должны знать.

Если вы не знакомы с законами страны о собственности, вы рискуете приобрести недвижимость, на которую у вас нет полных прав собственности.

Тогда есть договор купли-продажи. Если вы покупаете недвижимость за границей, контракты, скорее всего, будут на иностранном языке.Эта неожиданная разница может поставить вас в невыгодное положение при заключении международной сделки с недвижимостью. Кроме того, вы также должны учитывать, подлежит ли договор купли-продажи принудительному исполнению судами той юрисдикции, в которой вы покупаете свою недвижимость. Например, может ли продавец просто отказаться от сделки после подписания контракта, не обращаясь за помощью к покупателю?

Простота, с которой вы можете переводить деньги в страну или из страны, в которую вы инвестируете, также играет роль.Как правило, легче переводить деньги в или из развитых стран с установленными банковскими системами и системами валютных переводов. Как правило, более сложно и, как правило, дороже — не говоря уже о чрезвычайно рискованном — переводить деньги в развивающиеся страны, где банковские системы и системы валютных переводов не полностью созданы.

Во многих странах действуют законы о борьбе с отмыванием денег, которые ограничивают движение денег на международном уровне, если не соблюдаются определенные процедуры.

Это сработает, если вы выйдете из инвестирования и захотите отправить выручку обратно в свою страну в валюте своей страны. Понимание конкретных законов и процедур по борьбе с отмыванием денег в любой стране, в которую вы инвестируете, гарантирует, что вы сможете получить свои деньги без проблем.

3. Экологический риск

Экологический риск — еще один компонент, который необходимо учитывать при инвестировании за рубежом. Это особенно верно, когда речь идет об аренде собственности или инвестициях в сельское хозяйство, прибыльность которых зависит от факторов окружающей среды.Экологический риск будет включать стихийные бедствия, климат и эрозию пляжей.

У вас должно быть хорошее представление о том, какие типы стихийных бедствий распространены в стране или регионе, в которые вы инвестируете. Например, инвестируя в сельское хозяйство, вы должны беспокоиться о том, существуют ли на территории фермы засуха или лесные пожары. Если вы инвестировали в аренду на берегу моря, то вас должны беспокоить ураганы и тайфуны.

Общий климат также будет играть роль в конкретных инвестициях, особенно в сельское хозяйство.В то время как манговые деревья процветают в субтропическом климате с более высокими температурами, виноградные лозы процветают в средиземноморском климате с более прохладными температурами. Если оптимальные климатические условия для культуры резко изменятся, это повлияет на производство и урожай в целом, что повлияет на ваши потенциальные урожаи.

Если вы инвестируете в недвижимость на берегу моря, очень важно знать о любых проблемах береговой эрозии в этом районе. Эрозия пляжа — серьезная угроза для любой собственности на берегу океана, она может снизить стоимость при перепродаже.В худшем случае ваша собственность может буквально упасть в океан.

4. Уровни риска различных категорий инвестиций

Обычно мы выделяем четыре категории инвестиций: аренда недвижимости, земля, сельское хозяйство и косвенные. Оттуда мы углубились, чтобы предложить конкретные инвестиции в рамках этих категорий (например, краткосрочная аренда, необработанная земля, древесина и ссуды в твердых деньгах), при этом подробно описав уровень риска, связанный с каждой из них.

Как правило, арендная собственность и сельское хозяйство представляют собой инвестиции с меньшим риском, в то время как земля и косвенные инвестиции, такие как ссуда в твердой форме, представляют собой более высокий риск.

Вкратце, они будут ранжироваться от самого низкого до самого высокого с точки зрения риска:

Аренда недвижимости <Сельское хозяйство <Земля <Косвенная.

Тем не менее, обычно инвестиция с низким уровнем риска может быть высокорисковой, в то время как обычно высокорисковая инвестиция может иметь низкий риск, в зависимости от ситуации. Инвестиции в арендуемую недвижимость могут рассматриваться как высокорисковые, если, например, они находятся на стадии подготовки к строительству. С другой стороны, кредит в твердой форме на строительство, завершение которого на 90% и обеспечено квартирой, можно рассматривать как низкорисковой.

5. Инвестиционный риск

С учетом всех обстоятельств, как глобальному инвестору в недвижимость, вам все равно придется оценивать каждую инвестицию в недвижимость, как если бы вы инвестировали напрямую в любой тип бизнеса. Другими словами, вам нужно будет принять во внимание такие факторы, как бизнес-модель (или видение), инвестиционный горизонт, рынок, опыт команды разработчиков, стратегию выхода и прогресс проекта, чтобы получить надежную оценку риска, связанного с ним. инвестиции.

При рассмотрении бизнес-модели инвестиций в недвижимость общая идея состоит в том, чтобы понять, как инвестиции будут приносить доход или доходность.

Способ получения дохода от инвестиций должен быть простым. Фактически, чем сложнее бизнес-модель, тем выше риск. Например, при инвестициях в сельское хозяйство вы должны увидеть прибыль от продажи урожая.

Сделав большие инвестиции в новую разработку, вы получите большую часть прибыли от прироста капитала.Вы получаете доход от аренды кондоминиума (краткосрочная аренда).

Кроме того, вам необходимо иметь представление о горизонте инвестирования. То есть сколько времени потребуется, чтобы окупить первоначальные вложения? Вообще говоря, чем дольше окупается первоначальная инвестиция, тем рискованнее она. Однако исключением могут быть инвестиции в сельское хозяйство, например в лес.

Вам также необходимо будет оценить рынок, на который нацелены ваши инвестиции.Например, если вы собираетесь инвестировать в сельскохозяйственную плантацию под ключ, на которой выращивают определенную культуру, вы хотите знать, растет ли спрос на эту культуру. Если вы собираетесь инвестировать в кондоминиум для краткосрочной аренды в определенном регионе, то вы хотите знать, насколько силен рынок краткосрочной аренды в этом районе. Кроме того, вы хотите знать, существует ли рынок перепродажи, если вы хотите отказаться от своих инвестиций.

С этой целью вам необходимо учитывать еще один фактор — насколько легко вывести свои инвестиции.Другими словами, насколько легко вам вернуть свои инвестиции в наличные. Готов ли застройщик выкупить вас, если вы хотите получить отдачу от своих инвестиций?

Вам также следует рассмотреть возможность оценки уровня опыта команды разработчиков, стоящей за проектом. Если у разработчика нет опыта или установленной репутации, значит, с вложением связан более высокий уровень риска.

Кроме того, вы также должны иметь представление о ходе выполнения проекта.Как правило, проект, который находится на ранних стадиях разработки или на этапе, предшествующем строительству, имеет более высокий инвестиционный риск.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт