Претензия по договору о невыплате денежных средств по договору: Типовая претензия по выплате денежных средств, образец.

Каждый контракт и каждая ситуация индивидуальны. Вполне возможно, что при определенных обстоятельствах неуплата вашего клиента не приведет к нарушению контракта.

Две общие темы, которые всплывают в строительном контракте и спорах об оплате, — это положения о платеже при оплате и плате при оплате.Если эти пункты присутствуют, и вы находитесь в области, которая обеспечивает их соблюдение, неплатеж, частичная оплата или медленная оплата могут даже не являться нарушением контракта.

По сути, положения о платеже при оплате и плате по факту изменяют требования к осуществлению платежа. В пункте о платеже будет указано, что ваш клиент не обязан платить вам, если он не получит платеж. В пункте «плати-, когда- платится» говорится, что покупатель не обязан платить вам до тех пор, пока он не получит платеж. Это может звучать так же, но пункт о выплате по факту только сдвигает время, в течение которого производится оплата.Пункт о платеже может полностью исключить требование производить оплату, если вашему клиенту не заплатят.

Как залог механиков влияет на нарушение контракта?

Есть два разных аспекта, которые следует учитывать при рассмотрении влияния на права удержания механиков :

• Во-первых, общий вопрос: « Будет ли подача залогового права механика нарушить мой контракт?»
• Во-вторых, что гораздо менее очевидно: « Будет ли подача залогового права механику привести к нарушению моим клиентом (или генеральным директором) своего контракта?

Полную разбивку по этому вопросу см .: Приводит ли залог механиков к нарушению контракта? Но давайте кратко ответим на эти два вопроса.

Приведет ли меня подача залога механику к нарушению контракта

По большому счету, ответ — «Нет». Это не значит, что в контракте не говорится о том, что выглядит как , как будто в нем говорится, что залоговое удержание не допускается. Честно говоря, в контракт можно заключить что угодно. Но это не значит, что он останется. Так обстоит дело с «оговоркой об отказе от удержания». По сути, никакие положения о залоге не пытаются запретить потенциальным истцам подавать залог. Тем не менее, большинство штатов не будет применять «клаузулу об отказе от залогового права».

Это означает, что даже несмотря на то, что это указано в контракте, большинство штатов не разрешают кому-либо обеспечивать выполнение этой части контракта. Большинство штатов (31 или около того) прямо заявили, что никакие положения о залоге не являются недействительными. Еще 15 или около того не одобряют статьи с точки зрения государственной политики. Однако известно, что в трех штатах эти положения применяются в определенных ситуациях: Колорадо, Небраска и Пенсильвания.

Может ли механик арестовать

С другой стороны, у механиков есть несколько скрытых преимуществ.Один из многих (мы обнаружили 17) способов принудительного удержания платежа механическим залогом заключается в том, что оно может оказать давление на клиента истца, генерального директора и / или владельца или разработчика. Никто не любит залоговое удержание, но кредиторы и владельцы их действительно ненавидят. Часто в кредитном соглашении, соглашении о застройке или основном контракте указывается, что собственность должна быть свободна и освобождена от всех залогов.

Если дело обстоит именно так, и сторона подуровня подает залоговое удержание, на стороны более высокого уровня будет оказано дополнительное давление для разрешения спора.Возможно, им придется снять залог любой ценой или от них могут потребовать внести залог взысканного залога. В любом случае — истец приближается на один шаг к выплате, и (потенциальное) нарушение контракта из-за требования залогового удержания может быть положительным.

Резюме

Название статьи

Разъяснение нарушения контракта для строительной отрасли | Строительные контракты

Описание

В этой статье подробно рассказывается о нарушении контракта в строительстве и рассматриваются основные причины нарушения, средства правовой защиты, способы подачи заявления о нарушении, меры реагирования на нарушение и многое другое.

Автор

Matt Viator

Имя издателя

levelset

Логотип издателя

Заявки на строительство: подготовка финансовых требований

Ситуация может усугубиться из-за плохо подготовленных финансовых требований — например, подрядчики просто заявляют о высокой процентной ставке сверх произвольный период разницы между тем, на что подана заявка, и тем, что было подтверждено в промежуточных платежах, в результате чего эти требования выглядят произвольными и легко отклоняются.

Основание для требования о возмещении финансовых расходов

Двумя основными основаниями для подачи финансового требования являются:

• договорная основа — требование по договору под определением «убытков и расходов» или «затрат», в котором изменение или заявленная сумма, естественно, должна включать стоимость заимствования;
• основа общего права — иск по закону в связи с нарушением контракта, который фактически представляет собой потерю возможности инвестировать суммы, которые не были уплачены, или сумму понесенных процентов.

Договорная основа: доказательство убытка

Договорная основа финансового требования заключается в том, что стоимость финансирования является просто еще одной «стоимостью» в вариации или части претензии «потери и расходы» и, следовательно, может быть возмещена в рамках обычного процесса обоснования затрат по контракту. .

Термин «убытки и расходы» в британской форме контракта RIBA достаточно широк, чтобы позволить компенсацию затрат на заем денег. В других формах контрактов, включая форму контракта ICE (и, возможно, стандартные формы правительства и MTRC в Гонконге), определение «стоимости» также достаточно широкое, чтобы включать проценты.

Преимущество договорной основы состоит в том, что у подрядчика может быть больше шансов доказать свою потерю или повреждение. Затраты на финансирование все еще нуждаются в подтверждении, но они становятся одной из составляющих затрат, наряду с доказательством всех других частей заявления о вариации или стоимости.

Правовое основание: нарушение договора

Альтернативный аргумент заключается в том, что финансовые требования или требования о выплате процентов установлены на законном основании в качестве возмещения убытков за нарушение контракта.

Цель присуждения компенсации за нарушение контракта состоит в том, чтобы поставить сторону в такое же положение, в каком она была бы, если бы контракт был исполнен надлежащим образом.Это может включать альтернативные издержки использования денег или процент, который они могли бы принести.

Существует длинный список дел, в которых рассматривались и устанавливались правовые основания для требования выплаты процентов в качестве возмещения убытков в соответствии с общим правом. Тем не менее, проценты в качестве возмещения убытков все равно необходимо будет доказать, и существует ряд препятствий, которые подрядчик должен преодолеть, чтобы должным образом подготовить претензию. Это:

• Контрактный администратор является не стороной, а агентом работодателя.Следовательно, следует считать, что работодатель знал о недостаточном подтверждении претензии подрядчика и действовал не так, как должен;
• подрядчику необходимо будет предъявить или доказать свой убыток;
• подрядчику необходимо будет продемонстрировать причинно-следственную связь между возникшими процентами или потерей возможности заработать проценты и невыплатой; и
• необходимо будет определить подходящую процентную ставку.

В случае нарушения договорных требований в соответствии с законом, проценты могут быть взысканы в качестве возмещения убытков в соответствии с первым этапом проверки, изложенной в деле 1854 года Хэдли против Баксендейла в Англии, то есть убытки, возникающие естественным образом и в обычном порядке.

В других юрисдикциях общего права, включая Австралию, также разрешены проценты на деньги в качестве компенсации за нарушение контракта.

Подготовка финансовой претензии

Подрядчику необходимо рассмотреть ряд вопросов, чтобы должным образом подготовить обоснованное финансовое требование.

Затраты на доказательство финансирования

Стоимость уплаченных процентов или финансовых затрат должна быть подтверждена. Часто именно здесь эти претензии начинают рассыпаться.

Необходимо вести контрольный журнал по расходам на финансирование.Это может включать решения совета директоров и совместных предприятий, внутренние соглашения и соглашения с банками о заимствовании денег, а также обязательства, отражаемые в годовых финансовых отчетах. На уровне проекта подрядчик должен иметь возможность отображать ссудные деньги, поступающие на счета подрядчика, и финансовые расходы — или, по крайней мере, начисление — на счетах.

Практическая проблема заключается в том, что, когда проекту нужны деньги, материнская компания подрядчика ссужает деньги проекту, но обязательства не всегда отражаются на счетах проекта, и физический вычет не может быть произведен.В этом случае сложнее доказать расходы на финансирование, поскольку они могут быть охарактеризованы как гипотетические расходы, которые проект может понести в будущем. Поэтому подрядчик должен быть готов доказать размер платы на уровне проекта и показать затраты в своих счетах управления проектом.

Осведомленность работодателя о финансировании

Для усиления финансового требования подрядчик должен убедиться, что работодатель был осведомлен о финансовых расходах и процентах, которые он понес подрядчик, и почему, а не только администратору контракта.Это можно сделать, скопировав работодателя в письмах и уведомлениях администратору контракта и объяснив работодателю, какие обязательства возникают и почему.

Период финансовых расходов

Период финансовых сборов отсчитывается с даты, на которую должна была быть произведена оплата и сумма была установлена, если только не было необоснованной задержки в удовлетворении требования со стороны подрядчика. Это означает, что сумма может быть не такой, как в случае простого требования на сумму, которую подрядчик занял у своей материнской компании.

Период также должен учитывать дату, когда подрядчик предоставил администратору контракта достаточную информацию, чтобы у него была разумная возможность оценить претензию.

На практике часто критикуют финансовые претензии из-за необходимости продемонстрировать причинно-следственную связь между финансовыми затратами или убытками и невыплатой. Подрядчик должен иметь возможность увязать просрочку оплаты отклонений и требований с заемной суммой, начисляемыми процентами и периодом, в течение которого проценты применяются.

Процентная ставка

Процентная ставка должна основываться на фактической стоимости заимствования или разумных коммерческих процентных ставках. Если подрядчик требует затрат, то процентная ставка должна быть такой же, как ставка, взимаемая банком или его материнской компанией по проекту.

Финансовые требования часто завышаются за счет использования ставок долга по решению Высокого суда или высоких процентных ставок, предусмотренных контрактом за неуплату подтвержденных сумм. Это не фактические затраты, хотя они могут быть аргументом в пользу того, что процентная ставка должна быть выше ставки по займам, поскольку она должна отражать потерю возможности использовать деньги.Однако это должно быть доказано подрядчиком со ссылкой на исторические данные по внутренним расходам на финансирование или экспертами-бухгалтерами.

Представление и оформление финансовой претензии

Если вышеупомянутые проблемы могут быть установлены, есть три возможных способа подачи претензии подрядчиком:

• путем включения финансовых затрат в качестве статьи в оценку каждого изменения и претензии в отношении затрат;
• , исключив финансовые расходы из вариантов и претензий по стоимости, но, в частности, зарезервировав за собой право включить их или подать отдельную претензию, если претензия не оплачена своевременно; или
• в письменной форме администратору контракта, если отклонения и претензии остаются неоплаченными, с указанием последствий для денежных потоков и финансовых затрат, которые он понес, и с уведомлением о том, что он намерен потребовать любые дополнительные платежи по процентам и финансовым расходам по контракту или по закону скопировал работодателю.

Требование выплаты процентов и упущенной возможности

Формирование финансового требования по контракту может быть более простым. Альтернативное правовое основание для требования процентов в качестве убытка или ущерба может привести к увеличению суммы требования, но это может быть труднее установить.

Если подрядчик не требует возмещения фактических процентных затрат, но заявляет об упущенной возможности того, что он мог бы сделать с этими деньгами, если бы они были выплачены вовремя, это может быть выше, чем процентная ставка по займу или проценты, которые он мог бы получить. положив деньги в банк.Чтобы добиться успеха, подрядчику необходимо будет продемонстрировать, что он, как правило, получает более высокую прибыль на свой капитал, проверяя его финансовые счета бухгалтером или финансовым экспертом.

Несвоевременная сертификация и предъявление требований о финансовых затратах по-прежнему будут проблемой для подрядчиков из-за текущей экономической ситуации, поэтому, чтобы добиться успеха, подрядчикам необходимо привести свои финансовые претензии в порядок.

Невыплаты сотрудников и подрядчиков

В трудные для экономики времена многим работодателям сложно сводить концы с концами.Они могут столкнуться с необходимостью сократить заработную плату сотрудников или, в некоторых случаях, они не смогут платить внештатным сотрудникам и поставщикам услуг, например фрилансерам и независимым подрядчикам.

Сотрудники и работники по контракту имеют право рассчитывать на получение зарплаты, и трудно понять, что делать, если ваша зарплата не поступит.

Сотрудник или подрядчик?

У сотрудников и подрядчиков (независимых подрядчиков) (включая фрилансеров и домашних подрядчиков) разные условия оплаты и юридическая защита в случае неуплаты.

• Сотрудники получают почасовую оплату или оплату труда и находятся под контролем работодателя.
• Работники по контракту работают независимо, часто имеют контракты и получают почасовую оплату или по проекту.

Почему компании не всегда платят

Это может показаться очевидным, но стоит отметить, что существуют две основные причины, по которым предприятия не платят:

• В случае невыплаты сверхурочной работы, выплаты по болезни или минимальной заработной платы некоторые работодатели могут не знать о законе или могут игнорировать закон, чтобы сэкономить деньги.
• В большинстве случаев предприятия не платят, потому что у них нет денег. Это может быть временная нехватка денежных средств или более постоянная ситуация, например, банкротство. В этих случаях сотрудники и подрядчики не получают зарплату, потому что есть другие, более важные (для бизнеса) способы использования денег.

Законы, регулирующие выплаты работникам

Прежде чем подавать иск о невыплате заработной платы в качестве сотрудника, необходимо знать, куда подавать жалобу.Вам нужно будет провести небольшое исследование. Заработная плата сотрудников и некоторые выплаты сотрудникам регулируются:

• Федеральные законы через Отдел заработной платы и часов Министерства труда США и
• Государственное трудовое законодательство через государственные службы занятости.

Когда федеральные законы и законы штата различаются, закон, приносящий пользу сотруднику, является основным. Например, в некоторых штатах действуют законы о минимальной заработной плате, которые отличаются от федеральной минимальной заработной платы. В этих случаях применяется более высокая минимальная заработная плата.Взаимодействие с другими людьми

Выплаты заработной платы являются частью федерального закона о справедливых трудовых стандартах (FLSA), и в каждом штате также есть законы о заработной плате и часах. Работодатели должны выплачивать справедливую заработную плату, оплачивать сверхурочные и производить оплату немедленно в конце каждого периода выплаты заработной платы. Другие платежи, регулируемые FLSA, включают время в пути, время отдыха и приема пищи, а также время дежурства. Другая оплата отгулов, включая отпускные, выходное пособие, дополнительное время на выходные или ночную работу, не регулируется FLSA, но в некоторых штатах есть законы, регулирующие эти выплаты.Взаимодействие с другими людьми

Федеральный закон не требует от работодателей немедленно выплачивать бывшим сотрудникам последнюю зарплату, но в некоторых штатах требуется немедленная оплата. Взаимодействие с другими людьми

Как подать жалобу в качестве сотрудника

Сначала свяжитесь со своим работодателем

Если вы чувствуете, что вам платят неправильно, первым делом необходимо письменно задокументировать проблему работодателю. Точно укажите, какие выплаты не производились, например, регулярная заработная плата, сверхурочные, больничные или пропущенная зарплата.

Прежде чем подавать претензию, соберите документы, включая самые последние зарплаты, контракты, которые вы, возможно, подписали, и другие случаи неуплаты или просрочки платежа.

Прикрепите квитанции о предыдущей заработной плате, любые письма или электронные письма от компании с обещаниями оплаты, справочник сотрудника или что-нибудь, что может помочь вам обосновать ваш иск против вашего работодателя.

Затем подайте претензию в соответствующее агентство

Если письменный запрос не работает, есть два способа ответить:

Во-первых, попробуйте отдел по заработной плате и часам вашего штата.В каждом штате процесс будет отличаться. В Калифорнии, например, существует особый процесс подачи заявлений о заработной плате, который включает документацию, конференцию или слушание по урегулированию споров. Взаимодействие с другими людьми

Вы также можете подать жалобу в Департамент заработной платы и часов. Этот процесс в основном касается жалоб на минимальную заработную плату или сверхурочную работу.

В любом случае, однако, вам придется пройти через процесс и дождаться получения денег, которые вам могут причитаться. Этот процесс может занять месяцы, и у вас нет гарантии, что вам заплатят.

Невыплата подрядчикам

Если вы работаете в компании и не являетесь сотрудником, вы работаете по контракту. Некоторые, но не все, работники по контракту имеют контракты, но независимые подрядчики не подпадают под действие федеральных законов или законов штата о занятости.

Если вам не платят за вашу работу в качестве независимого подрядчика, фрилансера или делового человека, начните с того, что сначала напишите в компанию, объясняя проделанную вами работу и ожидаемую оплату.

Если вам ранее платили, это помогает заключить «контракт», и вы должны задокументировать все предыдущие платежи и сохранить любые налоговые документы, такие как формы 1099-MISC, показывающие предыдущие платежи.

Суд мелких тяжб и неуплата услуг

Вы можете подать иск в суд мелких тяжб как сотрудник или подрядчик. Сумма иска (сумма, которая вам должна) должна быть в пределах требований вашего штата. Но даже если ваше дело превалирует и вы получите судебное решение против компании, у вас могут возникнуть трудности с получением фактического платежа.Подробнее о судебном процессе мелких тяжб.

Другой возможный вариант получения оплаты за вашу работу — это посредничество. Этот процесс не является обязательным и включает в себя работу с посредником, чтобы попытаться добиться урегулирования. У Американской арбитражной ассоциации есть инструмент поиска посредников, который может оказаться полезным.

Банкротство предприятия и порядок расчетов

Если предприятие заявляет о банкротстве, все требования о выплате, включая требования сотрудников и подрядных рабочих, становятся частью процесса банкротства и выплачиваются в определенном порядке.Если вы обнаружите, что компания обанкротилась, вам следует обратиться к юристу и подать заявку на выплату.

Положения о банкротстве относятся к служащим и независимым подрядчикам практически одинаково с точки зрения их способности получать деньги от обанкротившегося работодателя. Кодекс о банкротстве также предоставляет определенным требованиям сотрудников статус «приоритета», тем самым предоставляя застрахованным сотрудникам более благоприятное отношение, чем к некоторым — но не всем — другим заинтересованным сторонам в деле о банкротстве.Требования сотрудников о выплате заработной платы до банкротства, отпускных, больничных и выходных пособий, а также невыплаченных взносов работодателя в планы вознаграждений работникам имеют приоритет перед другими необеспеченными требованиями в пределах максимальной суммы. Взаимодействие с другими людьми

Нарушение договора и судебные иски

В идеальном мире деловые контракты заключались бы, обе стороны получали бы выгоду и были довольны результатом, и никаких споров не возникало бы.Но в реальном мире бизнеса случаются задержки, могут возникнуть финансовые проблемы и другие неожиданные события, которые могут помешать или даже помешать выполнению письменного контракта, и одна сторона в конечном итоге подает в суд на другую. Ниже приводится обсуждение юридической концепции «нарушения договора» и обзор ваших юридических вариантов на случай такого нарушения.

Что такое нарушение контракта?

Деловой контракт создает определенные обязательства, которые должны быть выполнены сторонами, заключившими соглашение.Юридически невыполнение одной из сторон каких-либо договорных обязательств называется «нарушением» договора. В зависимости от специфики нарушение может произойти, когда сторона не выполняет свои обязательства вовремя, не выполняет условия соглашения или не выполняет никаких обязательств. Соответственно, нарушение договора обычно классифицируется как «существенное нарушение» или «несущественное нарушение» для целей определения соответствующего правового решения или «средства правовой защиты» от нарушения.

Дело о нарушении контракта: пример

Предположим, что Р.Runner заключает договор с Acme Anvils на закупку некоторых из ее продуктов с доставкой к вечеру следующего понедельника. Если Акме доставит Наковальни Бегуну утром следующего вторника, нарушение контракта, вероятно, будет сочтено несущественным, и Р. Бегун, скорее всего, не будет иметь права на денежную компенсацию (если только он не сможет доказать, что был каким-то образом поврежден поздней доставкой). ).

Однако предположим, что в контракте четко и ясно сказано, что «время имеет существенное значение» и наковальни ДОЛЖНЫ быть доставлены в понедельник.Если Acme доставит товар после понедельника, нарушение контракта, вероятно, будет сочтено «существенным», и убытки R. Runner будут презумпированы, что сделает ответственность Acme за нарушение более серьезной и, вероятно, освободит Runner от обязанности платить за наковальни в соответствии с условиями договор.

Могу ли я подать иск за нарушение контракта?

Когда происходит или утверждается нарушение договора, одна или обе стороны могут пожелать, чтобы договор был приведен в исполнение на его условиях, или могут попытаться взыскать любой финансовый ущерб, причиненный предполагаемым нарушением.

Если возникает спор по поводу контракта и неформальные попытки урегулирования терпят неудачу, наиболее частым следующим шагом является судебный процесс. Если сумма спора ниже определенной суммы в долларах (обычно от 3000 до 7500 долларов в зависимости от штата), стороны могут решить вопрос в суде мелких тяжб.

Суды и формальное нарушение условий контрактов — не единственные возможности для людей и предприятий, вовлеченных в споры по контрактам. Стороны могут договориться о том, чтобы посредник рассмотрел спор по контракту, или могут договориться об обязательном арбитраже спора по контракту. Эти внесудебные варианты представляют собой два метода «альтернативного разрешения споров», которые могут иметь место в качестве альтернативы судебному разбирательству по делу.

Средства правовой защиты при нарушении контракта

Когда физическое или юридическое лицо нарушает договор, другая сторона соглашения имеет право на судебную защиту (или «средство правовой защиты») в соответствии с законом. Основными средствами правовой защиты в случае нарушения контракта являются:

1. повреждений,
   
2. Удельная производительность
   
3. Аннулирование и реституция

Повреждения

Выплата убытков — оплата в той или иной форме — является наиболее распространенным средством правовой защиты от нарушения контракта.Есть много видов повреждений, в том числе следующие:

1. Компенсационные убытки направлены на то, чтобы поставить ненарушившую сторону в положение, в котором она находилась бы, если бы нарушение не произошло.
2. Штрафные убытки — это платежи, которые нарушившая сторона должна произвести сверх той точки, которая полностью компенсирует не нарушившую сторону. Штрафные убытки предназначены для наказания виновной стороны за особо противоправные действия и редко назначаются в рамках деловых контрактов.
3. Номинальные убытки — это условные убытки (небольшая сумма убытков), присужденные, когда произошло нарушение, но фактических денежных потерь для стороны, не нарушившей, не было доказано.
4. заранее оцененные убытки — это конкретные убытки, которые были ранее определены сторонами в самом договоре, в случае его нарушения. Предварительные убытки должны быть разумной оценкой фактических убытков, которые могут возникнуть в результате нарушения.

Удельная производительность

Если убытки недостаточны в качестве средства правовой защиты, сторона, не нарушившая договор, может обратиться за альтернативным средством правовой защиты, которое называется specific performance .Конкретное исполнение лучше всего можно охарактеризовать как исполнение обязательств по контракту нарушившей стороной по решению суда.

Конкретное исполнение может быть использовано в качестве средства правовой защиты от нарушения контракта, если предмет соглашения является редким или уникальным, и убытков было бы недостаточно для того, чтобы поставить не нарушившую сторону стороны в такое же хорошее положение, в каком она была бы, если бы нарушения не произошло.

Аннулирование и реституция

Ненарушившая сторона может отменить контракт и принять решение подать иск о реституции , если ненарушившая сторона предоставила преимущество нарушившей стороне.

«Реституция» в качестве средства правовой защиты по контракту означает, что сторона, не нарушившая договор, возвращается в положение, в котором она находилась до нарушения, в то время как «отмена» контракта аннулирует контракт и освобождает все стороны от любых обязательств по соглашению.

Получите юридическую помощь в разрешении спора о нарушении договора

Если вы были названы в судебном процессе о нарушении контракта или считаете, что другая сторона не выполнила свои договорные обязательства перед вашей компанией, на карту может быть поставлено немало.Прежде чем решить, как продолжить свой деловой спор, рекомендуется сначала проконсультироваться с опытным юристом по малому бизнесу поблизости от вас, чтобы обсудить ваши варианты. Ваш бизнес-юрист может проконсультировать вас о плюсах и минусах подачи иска о нарушении контракта и взвесить другие варианты.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Информационный бюллетень FindLaw

Заказчик строительства не смог заплатить

Заказчик строительства не смог заплатить

ВОПРОС:

Какие возможности есть у генеральных подрядчиков и субподрядчиков, когда заказчик не платит?

ОТВЕТ:

Многие проблемы могут возникнуть как у генеральных подрядчиков, так и у субподрядчиков, когда домовладелец, инвестор в недвижимость, управляющий недвижимостью и т. Д. Отказывается платить за работу, включая, помимо прочего, неспособность платить персоналу, покупать материалы и / или получить прибыль.К счастью, у Подрядчиков есть несколько способов получить причитающиеся им деньги. Часто угрозы судебного разбирательства бывает достаточно, чтобы убедить заказчика оплатить услуги и материалы, предоставленные Подрядчиком. Однако, когда эти внесудебные переговоры терпят неудачу, Подрядчик обычно может подать в суд два типа исков:

• Нарушение контракта — Контракт является юридически обязательным и имеющим исковую силу соглашением между двумя или более сторонами / лицами, например подрядчик и их заказчик.В контракте должно быть четко указано, какие работы должны быть выполнены, цена, как будет производиться оплата и когда будет произведена оплата. Кроме того, имейте в виду, что закон штата Массачусетс требует, чтобы договоры подряда на жилую недвижимость на сумму более 1000,00 долларов США заключались в письменной форме и должны включать определенные положения в соответствии с законом. Смотри ниже.
• Нарушение контракта происходит, когда сторона контракта не выполняет / не выполняет свои договорные обязательства в соответствии с договоренностью. Нарушившая сторона может исправить / исправить указанное нарушение в течение разумного периода времени, но неспособность исправить это является существенным нарушением контракта.Когда происходит нарушение, юридический принцип, известный как «доктрина нечистых рук», становится актуальным для рассмотрения, так как доктрина гласит, что первая нарушившая сторона не может впоследствии принудить к исполнению договор, который она нарушила, другим сторонам договора. Это означает, что как подрядчик вы имеете право немедленно прекратить работу, если вам не заплатят, как это согласовано в контракте, например в соответствии с графиком платежей, инспекциями работ кредитором и т. д. После этого подрядчики могут подать иск против своего клиента за нарушение контракта, чтобы получить причитающуюся им сумму.Обратите внимание, что как генеральные подрядчики, так и субподрядчики могут удерживать имущество, в котором были предоставлены рабочая сила и материалы, до подачи иска о нарушении контракта.
• Quantum meruit — Фраза «Quantum Meruit» относится к фактической стоимости предоставленных услуг, и такие действия могут быть сохранены в отсутствие действующего / подлежащего исполнению контракта. Согласно теории квантового меруита подрядчик может стремиться получить деньги за материалы, приобретенные для рассматриваемого проекта, и справедливую рыночную стоимость оказанных услуг.Обычно подрядчики предоставляют услуги лицам, ожидая компенсации за их работу. Претензии Quantum meruit обычно возникают после споров по поводу дополнительных затрат, возникающих в ходе выполнения работы, заказов на изменение и т. Д. Когда требуются дополнительные материалы или возникают другие расходы, этот принцип дает вам право требовать компенсации в размере справедливой рыночной стоимости услуг. и материалы, которые вы предоставили в отеле.

Что делать, если меня обвиняют в нарушении контракта?

Часто вопросы невыплаты подрядчиком могут быть связаны с обвинениями в дефектном или ненадлежащем производстве или другом поведении, которое может привести к нарушению контракта подрядчиком.В этих случаях подрядчикам необходимо нанять опытного строительного юриста, чтобы немедленно отреагировать на такие обвинения и дать понять владельцу недвижимости, что все работы были выполнены в соответствии с нормами и отраслевыми стандартами качества.

Если вы оказались в такой ситуации, свяжитесь с Calabrese Law Associates сегодня. Часто одной угрозы судебного иска бывает достаточно, чтобы заставить клиента сесть за стол переговоров. Однако в случае необходимости мы без колебаний передадим ваше дело в суд и приведем эффективный аргумент от вашего имени.Свяжитесь с нашим офисом в Бостоне сегодня для получения дополнительной информации.

ЗАКОН МАССАЧУСЕТСА:
Глава 142A Раздел 2 Общих законов Массачусетса (по состоянию на апрель 2015 г.):

«Раздел 2. (a) Каждое соглашение о предоставлении услуг по найму жилья на сумму, превышающую одну тысячу долларов, должно быть в письменной форме и должно включать следующие документы и информацию:

(1) полное соглашение между владельцем и подрядчиком и четкое описание любых других документов, которые включены или должны быть включены в указанное соглашение;

(2) полные имена, номера социального страхования, адреса, исключая адреса почтовых ящиков, регистрационный номер подрядчика, имена продавца, если таковой имеется, который запрашивал или вел переговоры по контракту, и дату, когда договор исполнен сторонами;

(3) дата, на которую планируется начать работы по контракту, и дата, на которую указанные работы должны быть в основном завершены;

(4) подробное описание работы, которая должна быть сделана, и материалов, которые будут использоваться при выполнении указанного контракта;

(5) согласованная общая сумма за работы, которые будут выполнены в соответствии с указанным контрактом,
;

(6) график платежей, которые должны быть произведены по указанному контракту, и сумма каждого платежа, указанная в долларах, включая все финансовые расходы.Любой депозит, требуемый по контракту, который должен быть внесен до начала работ по указанному контракту, не должен превышать одну треть общей цены контракта или фактическую стоимость любых материалов или оборудования специального заказа или индивидуального характера. , которые должны быть заказаны до начала работ, чтобы гарантировать выполнение проекта в соответствии с графиком. Окончательный платеж не требуется до тех пор, пока контракт не будет завершен к удовлетворению сторон;

(7) к договору ставятся подписи всех сторон;

(8) в контракте должно быть четкое и заметное уведомление: что все подрядчики и субподрядчики должны быть зарегистрированы директором и что любые запросы о подрядчике или субподрядчике, относящиеся к регистрации, должны направляться директору. ; регистрационного номера подрядчика или субподрядчика; права собственника на трехдневное аннулирование в соответствии с разделом сорок восьмой главы девяносто третьей, разделом четырнадцатой главы двести пятьдесят пять D или разделом десять главы сто и сорок D, если это применимо; всех гарантий и прав владельца в соответствии с положениями этого закона; жирным шрифтом десятью пунктами или больше, непосредственно над местом, предназначенным для подписи: «Не подписывайте этот договор, если есть какие-либо пробелы. »; Любого залогового права или залога в отношении жилого помещения как следствие контракта.

(9) перечень таких других вопросов, по которым собственник и подрядчик могут договориться на законных основаниях; при условии, однако, что ни одно такое соглашение не может отказаться от каких-либо прав, переданных владельцу в соответствии с положениями настоящей главы; и

(10) любое другое положение, которое требуется в соответствии с применимым законодательством Содружества.

Ни один контракт не должен содержать оговорку об ускорении, согласно которой любая часть или весь остаток, который еще не подлежит оплате, может быть объявлен подлежащим выплате, поскольку держатель считает себя незащищенным.Однако, если подрядчик считает себя незащищенным, он может потребовать в качестве предварительного условия для продолжения указанной работы, чтобы остаток средств, причитающихся по контракту, которые находятся во владении собственника, был помещен на совместный счет условного депонирования, требующий подписи. исполнителя и собственника для вывода.

Во время подписания собственнику должна быть предоставлена ​​копия контракта, подписанного как подрядчиком, так и владельцем. Никакие работы не должны начинаться до подписания контракта и передачи владельцу копии такого контракта.

Любой контракт, заключенный между подрядчиком и домовладельцем, требует, чтобы подрядчик информировал домовладельца о следующем: (i) любых и всех необходимых разрешениях, (ii) что подрядчик обязан получить указанные разрешения, и (iii) домовладельцы, которые получают свои собственные разрешения, будут исключены из положений этой главы о гарантийном фонде.

Любой контракт, заключенный между подрядчиком и домовладельцем, может предусматривать, что подрядчик может инициировать альтернативное разрешение споров через любые частные арбитражные услуги, одобренные директором в соответствии с параграфами (a) — (e), включительно, раздела четыре; при условии, что упомянутое альтернативное положение о разрешении споров четко и наглядно раскрыто в контракте на языке, указанном директором, и что каждая сторона отдельно подписывает и датирует положение, тем самым соглашаясь с процедурой.

Контракты, которые не соответствуют требованиям этого раздела, не являются недействительными только по причине несоблюдения ». M.G.L. Гл. 142A § 2 (2015).

«Эта публикация и ее содержимое не должны рассматриваться как юридическая консультация или рекомендация для вас относительно дальнейших действий. Пожалуйста, проконсультируйтесь с местным лицензированным поверенным, прежде чем предпринимать какие-либо действия, которые могут иметь правовые последствия. Эти публикации и их содержимое не создают отношений между адвокатом и клиентом и предоставляются только для общих информационных целей.См. Нашу страницу «Юридические уведомления» для получения дополнительной информации об условиях использования нашего веб-сайта и об отказе от ответственности ».

Если кто-то нарушает контракт, обязан ли я его выполнять?

Изображение из общественного достояния любезно предоставлено pixabay.com.

Большинство людей заключают договор с намерением полностью выполнить свои обязательства. Они отказываются от исполнения контракта, полагая, что понимают условия, в точности то, на что они согласились и что им нужно делать.К сожалению, в течение срока действия контракта стороны часто не понимают своих обязательств, фактического языка контракта и своих вариантов принуждения нарушившей стороны к выполнению или возмещению убытков, причиненных нарушением.

БЫЛ НАРУШЕН МОЙ КОНТРАКТ?

Нарушение договора происходит, когда сторона не выполняет свои обязательства по договору. Нарушение может быть фактическим или ожидаемым. Фактическое нарушение — это отказ стороны выполнять обязательства в соответствии с договором до даты, на которую она согласилась выполнить.Предварительное нарушение — это когда сторона заранее объявляет о том, что не намерена выполнять свои согласованные обязательства.

ДРУГОЙ ПАРЕНЬ РАЗБИЛСЯ, Я ЕЩЕ ДОЛЖЕН ДЕЙСТВОВАТЬ?

Даже если договор фактически нарушен, сторона, не нарушившая договор, все равно должна выполнить договор. Однако, если сторона совершает упреждающее нарушение, сторона, не нарушившая договор, не обязана выполнять свои обязательства по контракту. После того, как нарушившая сторона объявляет, что она не намерена выполнять свои обязательства, сторона, не нарушившая договор, может либо рассматривать договор как исполненный и немедленно подать иск о возмещении убытков, либо она может принять решение рассматривать договор как действительный, завершить свою часть сделки и затем предъявите иск о выплате.

МОГУ ЛИ Я ПОДДЕРЖАТЬ АДВОКАТ?

При рассмотрении вопроса о том, можно ли поддерживать претензию в связи с нарушением контракта, необходимо задать ряд ключевых вопросов относительно потенциальной претензии:

Прошло слишком много времени?

Во-первых, вы находитесь в рамках применимого срока давности? В Вирджинии иск о нарушении контракта должен быть подан в течение 5 лет с момента нарушения, если контракт заключен в письменной форме ( см. Кодекс штата Вирджиния , § 8.01-246 (2)), и в течение 3 лет, если контракт не в письменной форме ( см. Va.Кодекс § 8.01-246 (4)).

Каковы условия договора?

Следующая остановка — тщательно изучить сам договор.

• Достаточно ли деталей? (описание товаров или услуг, которые должны быть предоставлены; заявление о цене; выписка о платеже; дата, к которой сторона должна выполнить обязательство)
• Составлен ли договор в письменной форме и подписан ли он другой стороной договора? (не все контракты должны быть в письменной форме, но некоторые из них должны быть заключены в письменной форме для исполнения)
• Выполнили ли вы свои обязательства по договору?
• Все предварительные условия выполнены? (любые требования, которые должны произойти до выполнения контракта)
• Определите, какое обязательство (обязательства) нарушила сторона?

Как определить размер ущерба?

Затем сторона, не нарушившая правила, должна рассмотреть, как она была повреждена в результате нарушения, задав ряд вопросов, в том числе:

1. Какие ожидания были выполнены в случае исполнения контракта?
2. Исходя из этих ожиданий, какие ожидания не оправдываются в связи с нарушением?
3. Снизила ли не нарушившая сторона свои убытки?

Цель возмещения убытков по контракту обычно состоит в том, чтобы поставить потерпевшую сторону в то же положение, в котором она находилась бы, если бы контракт был надлежащим образом исполнен.Несмотря на то, что существует ряд средств правовой защиты, которые могут быть присуждены, потерпевшая сторона обычно требует денежного возмещения убытков или конкретного исполнения (заставляя нарушившую сторону действовать в соответствии с условиями контракта). Если денежное вознаграждение не сделает не нарушившую сторону единой стороны, не нарушившая сторона может иметь право на конкретное исполнение.

Для взыскания чего-либо большего, чем номинальный ущерб (небольшая сумма денег для признания нарушения другой стороной), сторона, не нарушившая договор, должна доказать, что она понесла фактические убытки.

Сторона, не нарушившая договор, имеет право на возмещение убытков, которые можно справедливо и разумно считать возникающими естественным образом в результате нарушения самого договора или которые, как можно разумно предположить, находились в пределах рассмотрения сторон во время заключения договора в качестве является вероятным результатом нарушения.

Если в контракте есть оговорка о заранее оцененных убытках — согласованная сумма, на которую сторона, не нарушившая договор, будет иметь право в случае нарушения, — сторона, не нарушившая договор, будет иметь право на эту сумму, если только она не будет считаться штрафом. .Другими словами, ликвидационная сумма должна быть суммой, стоимость которой стороны могли разумно предполагать по контракту, а не штрафом за неисполнение. Ваш адвокат может помочь вам определить, является ли оговорка о заранее оцененных убытках в вашем контракте скорее положением о штрафных санкциях.

Штрафные убытки обычно не присуждаются за нарушение контракта. Как правило, они присуждаются в делах о правонарушении, чтобы наказать умышленное или неосторожное поведение. Кроме того, не возмещаются убытки за душевные страдания или другие моральные убытки, возникшие в результате нарушения договорных оснований.

ДОЛЖЕН ЛИ Я НАЙМАТЬ АДВОКАТА?

Наконец, вы должны подумать, является ли ваш ущерб достаточно значительным, чтобы нанять адвоката. Независимо от того, предъявляют ли вам иск за нарушение контракта и вам необходимо ответить или вы хотите подать иск против другого за нарушение контракта, крайне важно, чтобы вы своевременно ответили или подали заявление.

Если вам предъявят иск за нарушение контракта, существует конкретная дата, до которой вы должны ответить на жалобу. У вас будет несколько вариантов ответа на жалобу.Ваш адвокат сможет помочь вам определить, какой вариант является лучшим для вас, на основе фактов вашего дела и утверждений, содержащихся в жалобе. Хотя ваш адвокат может порекомендовать заполнить ответ, он также может порекомендовать подать возражение, специальное заявление или ходатайство об отклонении, среди других вариантов. Например, ваш адвокат сможет помочь вам определить, есть ли у вас юридическая защита от вашего неисполнения, такого как невозможность, непрактичность, стихийное бедствие, недобросовестность и т. Д.

Если вы хотите подать иск, потому что другая сторона нарушила ваш контракт, вы должны подать иск к определенной дате, иначе применимый срок давности не позволит вам поддерживать иск. Кроме того, вы также должны указать в жалобе конкретные утверждения, чтобы поддержать иск.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Хотя ваш контракт на момент заключения мог казаться простым, выполнение в соответствии с контрактом, понимание и толкование условий контракта и, в конечном итоге, подача или защита судебного иска в отношении контракта могут стать намного более обременительными и обременительными. трудно справиться.Адвокат может помочь вам сориентироваться в юридических процедурах, связанных с подачей или защитой иска о нарушении контракта, и может помочь вам по существу, которое требуется в документах, которые вам необходимо подать и вручить.

Нужна юридическая помощь?

У вас есть закон об интеллектуальной собственности, коммерческое право или другая юридическая проблема? Свяжитесь с нами, чтобы узнать, чем мы можем помочь.

Строительный закон: факт или вымысел?

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: предложение на строительство является предложением, и, если оно принимается, заключается юридический договор.

ОТВЕТ: ФАКТ! Контракт — это обещание или набор обещаний, к которым закон налагает юридическое обязательство. Чтобы контракт имел исковую силу, необходимо наличие оферты и акцепта оферты. Также должно быть возмещение, которое обычно представляет собой обмен денег на услуги или продукты, но может быть любое право, проценты, прибыль или выгода, получаемые одной стороной, или некоторая снисходительность, ущерб, убытки или ответственность, переданные, понесенные или взятые на себя другой.

ФАКТ ИЛИ МЫСЛЬ: Владельцы могут иметь подразумеваемые гарантии перед подрядчиком.

ОТВЕТ: ФАКТ! Например, владелец подразумевает обязательство предоставить подрядчику точные контрактные документы по проекту. Если владелец этого не сделает, подрядчик может предъявить владельцу претензию о подразумеваемой гарантии точности. Другими словами, если подрядчик обязан строить в соответствии с планами и спецификациями, которые подготавливает или предоставляет владелец, подрядчик не несет ответственности за последствия дефектов в планах и спецификациях. Это широко известно как доктрина Spearin , основанная на деле United States v.Spearin , 248 U.S. 132 (1918).

ФАКТ ИЛИ ВЫВОД: В соответствии со стандартным коммерческим контрактом AIA Владелец может заказать любые изменения, которые он выберет, при условии, что он согласен заплатить за них.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Как правило, Владелец может издать Директиву об изменении конструкции без аннулирования Контракта. Владелец может заказать изменения в Работе в рамках общего объема Контракта, включая добавления, удаления или другие изменения. В свою очередь, сумма контракта и время контракта должны быть соответственно скорректированы.Однако Владелец не вправе вносить какие-либо оптовые изменения по своему усмотрению. Его усмотрение ограничено изменениями в рамках общего объема Контракта.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Заявление о залоге механика недействительно, если сумма в долларах указана неправильно.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Суды, как правило, не аннулируют залог, если указана неправильная сумма, при условии, что ошибка была честной ошибкой, а не недобросовестно, обманным путем или с намерением завышать размер залога.Однако обратите внимание, что закон гласит, что ни в коем случае не может быть залогового права на сумму, превышающую сумму, указанную в заявлении о залоге. Если неверная сумма меньше, чем причитается подрядчику, он, скорее всего, связан этой суммой и не сможет ее увеличить, если не подаст исправленное заявление о удержании механики в пределах применимых временных ограничений.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Снижение уровня асбеста не может считаться улучшением при условии права удержания механиков.

ОТВЕТ: ФАКТ! Суд штата Иллинойс недавно постановил, что сокращение выбросов асбеста не является улучшением состояния недвижимости, потому что это не постоянное дополнение, а только обычный ремонт.Обратите внимание, что другие суды в Вашингтоне и Канзасе также пришли к выводу, что услуги по восстановлению окружающей среды не являются улучшением недвижимого имущества в контексте удержания механических средств согласно законам этих штатов. Хотя эти дела интерпретировали законы других штатов, они все же могут повлиять на будущие дела Миннесоты.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Все проекты по контракту с государственным органом требуют внесения залога исполнения.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Согласно закону Миннесоты, есть восемь исключений из общего правила, согласно которому на государственных должностях требуются гарантийные обязательства.Эти восемь исключений, как правило, дают подрядчику возможность внести залог, такой как депозит заявки или кассовый чек, а не гарантийный залог. Эти исключения применяются только к указанным контрактам на небольшую сумму долларов или проектам разработки природных ресурсов.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Неоплаченные государственные подоходные налоги на заработную плату, налоги по безработице и налоги с продаж покрываются и подлежат возмещению по платежному залогу.

ОТВЕТ: ФАКТ! Однако закон касается только налогов Миннесоты, а не федеральных налогов.Вполне вероятно, что федеральные подоходные налоги и удержания социального страхования не покрываются. Что касается федеральных проектов, то залог по Закону Миллера покрывает неуплаченные налоги у источника выплаты.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Процентная ставка, которую можно взимать по неоплаченным судебным решениям, периодически меняется.

ОТВЕТ: ФАКТ! Процентная ставка после вынесения судебного решения на 2002 год резко упала с 6% годовых до 2% годовых. Поправки к разделу 549.09 Устава Миннесоты изменили процентную ставку на основе решений с доходности вторичного рынка по однолетним казначейским векселям США (которая больше не доступна в качестве индекса) до годовой казначейской доходности с постоянным сроком погашения, округленной до ближайшего одного процента , или 4%, что когда-либо больше.Это фактически снизило процентную ставку после вынесения судебного решения до 2% на 2002 год. Ставка на 2003 год была увеличена до 4% годовых.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Поставщики машин и оборудования не могут требовать залогового удержания механиков.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Поставщики машин и оборудования относятся к категории лиц, которые имеют право требовать залогового удержания механиков.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Владелец собственности может приостановить действие принудительного взыскания залога, потребовав бухгалтерского учета.

ОТВЕТ: ФАКТ! В течение пятнадцати дней после завершения контракта на улучшение, владелец может потребовать от любого лица, имеющего право удержания, предоставить детализированный и проверенный отчет о залоге, сумме залога, а также имени и адреса заявителя. Никакие действия или производство по принудительному удержанию не могут быть начаты до истечения десяти дней после подачи запрошенного заявления.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Условия контракта, предусматривающие, что генеральный подрядчик не обязан платить субподрядчику, если только владелец не платит генеральному подрядчику, не имеют исковой силы в Миннесоте .

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Положение об условных платежах перекладывает риск невыплаты собственником с генерального подрядчика на субподрядчиков и поставщиков. Однако это положение должно четко и недвусмысленно предусматривать, что получение платежа от владельца является условием обязательства подрядчика произвести платеж субподрядчику. Например, пункт, который просто предусматривает, что генеральный подрядчик должен произвести оплату субподрядчику в течение семи дней после получения платежа от Заказчика, не отменяет обязанности генерального подрядчика по оплате.Вместо этого он только устанавливает время для платежей. Только в том случае, если в пункте недвусмысленно указано, что обязанность генерального подрядчика платить субподрядчику обусловлена ​​выплатой собственником, это положение будет иметь исковую силу для отмены обязанности генерального подрядчика по оплате.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Кардинальное изменение собственником может освободить подрядчика от дальнейшего выполнения контракта.

ОТВЕТ: ФАКТ! Положение об изменениях обычно ограничивает права владельцев вносить изменения и заявляет, что они должны находиться в пределах общего объема работ, предусмотренных контрактом.Изменение, которое значительно превышает объем контракта, называется кардинальным изменением и может представлять собой существенное нарушение контракта. Это может освободить подрядчика от его обязательств по контракту. Не существует точного правила, чтобы определить, когда произошло кардинальное изменение, и необходимо внимательно изучить факты в каждом случае.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Коммунальные предприятия или оборудование, такие как телефонные линии, трубопроводы и железные дороги, подлежат удержанию под залогом механиков.

ОТВЕТ: ФАКТ! Под Минн.Стат. § 514.04, право удержания механика может быть востребовано за неоплаченный труд или материалы, предоставленные для строительства, изменения или ремонта любых железных дорог или метро, ​​или телеграфных, телефонных, электрических линий освещения или трубопроводов.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Должник не может указывать, где должен быть применен платеж.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Должник имеет право указывать, где должен применяться платеж, даже если кредитор не желает применять его таким образом. Как только это распоряжение дано, оно становится обязательным для кредитора.

ФАКТ ИЛИ МЫСЛЬ: Неспособность обслужить ипотечного держателя в течение годичного срока удержания лишит вас права претендовать на приоритет перед ипотекой.

ОТВЕТ: ФАКТ! Любые организации, на которых вы хотите возложить ответственность за свои права залогового удержания, должны получить ваши иски о взыскании права выкупа в течение одного года с вашей последней даты работы.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Если заявление об удержании механика подано в неподходящее окружное управление, то есть в офис регистраторов округа, а не в офис регистратора прав собственности, удержание не будет иметь исковой силы.

ОТВЕТ: ФАКТ! Особое внимание следует уделять типу заложенного имущества. Если собственность является абстрактной, залог должен быть подан в регистратор округа. Если собственность находится в Торренсе, залоговое право должно быть подано в окружной регистратор прав собственности. Если собственность частично абстрактна, а частично — Torrens, залоговое право должно быть подано в оба офиса.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Подрядчик может подать в суд непосредственно на страховую компанию, чтобы взыскать оплату по страховке .

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Согласно закону Миннесоты, прямой иск против страховщика не может быть подан лицом, не являющимся застрахованным по полису.Подрядчик может преследовать только владельца собственности (или того, с кем был заключен договор), который, в свою очередь, должен привлечь свою страховую компанию для возмещения средств.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Если владелец собственности подает заявление о банкротстве, период времени для начала действия по взысканию права выкупа продлевается.

ОТВЕТ: ФАКТ! Если владелец собственности подает заявление о банкротстве, кодекс о банкротстве обычно предусматривает, что период для начала или продолжения судебного разбирательства будет продлен до более поздней из следующих дат: (1) истечения срока давности для удержания или (2) 30- дней после прекращения банкротства, в зависимости от того, что наступит позже.Тем не менее, банкротство владельцев не продлевает время для обслуживания и подачи залогового залога самому механику.

ФАКТ ИЛИ МЫСЛЬ: Принятие векселя для обеспечения платежа от владельца может лишить вас права удержания.

ОТВЕТ: ФАКТ! Как правило, подрядчик может принять простой вексель для обеспечения платежного обязательства собственника, не отказываясь от своих прав удержания. Однако, если вексель предусматривает оплату в полном объеме на дату, превышающую один год с даты последней работы подрядчика, принятие векселя может означать отказ подрядчика от права удержания.

ФАКТ ИЛИ ВЫВОД: Закон Миннесоты позволяет владельцам собственности и субподрядчикам в определенных случаях предъявлять иск к собственникам генеральных подрядчиков лично.

ОТВЕТ: ФАКТ! Раздел 514.02 Устава Миннесоты позволяет возбуждать судебные иски против владельцев, должностных лиц и директоров генерального подрядчика лично, если генеральный подрядчик получает оплату от собственника и не выплачивает средства субподрядчикам.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: непостоянные предметы или торговые приспособления всегда подпадают под право удержания механика.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Предметы, которые не являются постоянным улучшением собственности, во многих случаях не подлежат залогу. Примеры: рабочая сила или материалы для доставки и подключения специальной морозильной камеры для продуктового магазина, которую можно переместить в новое место, если магазин переезжает; Рабочая сила или материалы для установки мобильных компьютеров или другого оргтехники; Барные стулья или столы для ресторана, которые можно отвинтить и сдвинуть; Специальный котел или другое отопительное или охлаждающее оборудование, используемое для определенной цели арендатором.

ФАКТ ИЛИ ВЫВОД: Уведомление субподрядчика до удержания залога всегда имеет юридическую силу, если оно вручено владельцу в течение 45 дней с первой даты предоставления работ или материалов.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Закон разрешает субподрядчикам и поставщикам в течение 45 дней с даты первой поставки рабочей силы или материалов для подачи предварительного уведомления о залоге. Однако, если владелец собственности платит генеральному подрядчику за работу или продукцию субподрядчиков или поставщиков до получения предварительного уведомления о залоге, соответствующий субподрядчик или поставщик теряет право удержания.Пример: 15 декабря краснодеревщик приступает к работе над шкафами для нового дома. 20 декабря владелец недвижимости выдает генеральному подрядчику чек с указанием и оплатой шкафов. Если краснодеревщик не получает оплату по истечении 30 дней, он отправляет владельцу собственности предварительное уведомление о залоге 15 января, то есть в пределах своего 45-дневного окна. Однако, если владелец собственности сможет доказать, что 20 декабря была произведена оплата за шкафы, то предварительное уведомление краснодеревщика о залоге будет слишком поздно и никаких прав удержания не существует.Владелец собственности должен получить предварительное уведомление о залоге до оплаты генеральному подрядчику конкретных работ или материалов.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Залог механика действителен в течение одного года с даты его подачи в регистратор округа или регистратор титулов.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Залог для механиков действителен в течение одного года с последней даты работы на работе, как указано в заявлении о удержании механика.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Залог на механику может быть продлен, когда срок его действия истекает.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Залог механика истекает через год после последней даты работы и не может быть продлен, возобновлен или возобновлен. Вы должны подать иск о взыскании права выкупа в окружном суде в течение одного года, иначе срок удержания истечет.

ФАКТ ИЛИ ВЫВОД: Корпорации не могут появляться в окружном суде без адвоката.

ОТВЕТ: ФАКТ! Поскольку корпорация считается отдельным юридическим лицом, она не может выступать в районном суде pro se , i.е . от своего имени. Поверенный должен представлять корпорацию в окружном суде.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: В некоторых случаях от вас может потребоваться предоставить предварительное уведомление о залоге покупателю собственности в дополнение к текущему владельцу собственности.

ОТВЕТ: ФАКТ! Суды недавно постановили, что, если субподрядчик или поставщик материалов знает, кто покупает дом, предварительное уведомление о залоге должно быть направлено этому покупателю в дополнение к собственнику недвижимости. Конечно, иногда это одни и те же лица, и в этом случае потребуется только одно предварительное уведомление о залоге.

ФАКТ ИЛИ МУЛЬТФИКАЦИЯ: законно взимать 18% годовых со всех клиентов по неоплаченным остаткам.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! В большинстве случаев максимальный процент, который может взиматься с просроченных счетов, составляет 8% годовых, если у вас есть письменный договор.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Если я как субподрядчик отдам свое предварительное удержание в течение 45 дней с момента моей первой работы, мои права на удержание всегда будут защищены.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Хотя в большинстве случаев это так, чем дольше вы ждете, пока не будет оформлено предварительное удержание, тем больше вы рискуете потерять свои права удержания.Если домовладелец платит генеральному подрядчику за ваши услуги до того, как получит ваше предварительное удержание, ваши права на удержание аннулируются. По этой причине всегда разумно отправлять залог сразу после того, как вы приступите к работе.

ФАКТ ИЛИ ВЫВОД: Как субподрядчик по жилой недвижимости, если я не сохраняю свои права залогового удержания, я все равно могу подать в суд на владельца недвижимости, если мне не заплатят.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Если ваш контракт не был заключен напрямую с владельцем собственности, ваше единственное средство правовой защиты, как правило, — это залоговое удержание механика.Если вы не сохраняете эти права удержания, вы можете преследовать только генерального подрядчика за свои деньги.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Инженеры, геодезисты и архитекторы могут наложить арест на механиков за неуплату.

ОТВЕТ: ФАКТ! Инженеры и землеустроители получили защиту от залогового права механиков путем внесения поправок в законодательство в 1973 и 1974 годах. Архитекторы могут применять залоговые права механиков, если их вклад в конечном итоге играет определенную роль в улучшении рассматриваемой недвижимости.Тот факт, что вклад архитекторов фактически не виден на участке , не отменяет его залоговое право.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: положения контракта, требующие арбитража в другом государстве, могут быть не имеющими исковой силы.

ОТВЕТ: ФАКТ! Раздел 337.10 Статутов Миннесоты предусматривает, что, если строительный проект осуществлялся в Миннесоте, от стороны не может требоваться урегулирование спора по проекту через арбитраж в другом штате.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: При коммерческой работе предварительное залоговое удержание никогда не требуется.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Хотя точные спецификации очень подробны, общее правило состоит в том, что коммерческая работа, занимающая менее 5000 квадратных футов, по-прежнему требует предварительного залога. Тем не менее, точные факты ситуации должны быть рассмотрены с поверенным, или, в качестве альтернативы, всегда должно предоставляться предварительное удержание в качестве меры предосторожности.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Гарантия исполнения предназначена для обеспечения выполнения подрядчиком своих договорных обязательств.

ОТВЕТ: ФАКТ! Гарантия исполнения гарантирует владельцу или кредитору, или обоим, что проект будет завершен в соответствии с требованиями строительного контракта.Он предоставляет владельцу / кредитору финансово ответственную сторону, которая будет поддерживать подрядчика, если он не выполняет какой-либо аспект работы должным образом. Гарантийный залог следует отличать от полиса страхования общей ответственности подрядчика.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Владелец собственности и подрядчик могут договориться о продлении срока, в течение которого подрядчик может подать залоговое право механика.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Подрядчик должен подать и вручить механику акт залогового удержания в течение 120 дней с момента последней даты проведения работ на участке.Стороны не могут продлить срок подачи залогового права по соглашению. Кроме того, стороны не могут продлить одногодичный срок обращения взыскания, даже если обе стороны согласны с этим.

ФАКТ ИЛИ МЫСЛЬ: Только владелец собственности может подать иск против платежного залога.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Первоначально облигационная компания была обязана только владельцу и только в том случае, если владелец понес реальные убытки и погасил долги перед невыплаченными субподрядчиками. Однако суды становятся все более снисходительными, разрешая неоплаченным истцам возбуждать дела непосредственно против компании, выпускающей облигации.Закон Миннесоты предусматривает процедуру, аналогичную механическому обращению взыскания на залоговое право при предъявлении иска о залоге.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Если у меня нет права удержания, у меня нет возможности получить мои деньги.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Хотя залог механика — отличный инструмент для сбора, это не исключительное средство правовой защиты подрядчика. Вы всегда можете подать в суд на организацию, которая наняла вас, за нарушение контракта, независимо от каких-либо прав удержания. Права удержания — это просто способ привлечь владельца собственности к оплате вашего счета.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Не все виды работ подлежат удержанию.

ОТВЕТ: ФАКТ! Закон Миннесоты требует, чтобы работа фактически представляла собой улучшение недвижимости, а не просто обычный ремонт. Улучшение определяется как постоянное добавление или улучшение недвижимого имущества, которое увеличивает его капитальную стоимость, включает в себя затраты труда или денег и предназначено для того, чтобы сделать имущество более полезным или ценным, в отличие от обычного ремонта. Другими словами, установка новой посудомоечной машины допустима, а простой ремонт старой — нет.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Залог механика может быть подан против общих частей или общей собственности в кондоминиуме или ассоциации таунхаусов.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Закон Миннесоты об общей долевой собственности (MCIOA) предусматривает, что, если подрядчику не платят за работу, выполненную на общих площадях, он должен подать на своих механиков залоговое удержание в отношении всех единиц . MCIOA также предусматривает, что Ассоциация уполномочена принимать услуги залога от имени всех владельцев.Обратите внимание, что этот закон распространяется на все кондоминиумы, но распространяется только на таунхаусы, построенные после 1 июня 1994 года.

ФАКТ ИЛИ ВЫВОД: Закон Миннесоты предусматривает уголовное наказание для генеральных подрядчиков, которые не платят субподрядчикам.

ОТВЕТ: ФАКТ! Раздел 514.02 Статутов Миннесоты гласит, что если Владелец платит Подрядчику, а Подрядчик сознательно не платит субподрядчику или поставщику материалов, Подрядчик должен быть виновен в краже доходов от такой оплаты и в случае признания виновным должен быть оштрафован на сумму не более 3000 долларов или лишен свободы. не более одного года или и того, и другого.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Владельцы должны сообщить Подрядчику запрос на получение гарантии на новое жилое строительство в течение шести месяцев после обнаружения проблемы.

ОТВЕТ: ФАКТ! Несмотря на то, что закон Миннесоты предусматривает годовую гарантию на дефектное качество изготовления, Владелец должен сообщить об этом Подрядчику в письменной форме в течение шести месяцев после того, как Владелец обнаружил или должен был обнаружить его.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Заявление об удержании механика может быть отправлено Владельцу обычной почтой в течение 120 дней с даты последней работы или материалов.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Заявление о залоге механика должно быть доставлено заказным письмом или персональным сервисом. Доставка обычной почтой неэффективна. Тем не менее, услуга вступает в силу с даты отправки залогового права заказным письмом, а не с даты, когда Владелец его подпишет.

ФАКТ ИЛИ ВЫВОД: Владелец, который необоснованно отказывается разрешить Подрядчику завершить проект, оправдывает Подрядчика от дальнейшего выполнения и нарушает договор.

ОТВЕТ: ФАКТ! В неопубликованном деле 1998 года «Нельсон против Фогта» Апелляционный суд Миннесоты постановил, что, поскольку Заказчик отказал Подрядчику в доступе к собственности для устранения или устранения предполагаемых дефектов, Заказчик нарушил договор. Суд также подтвердил правило, согласно которому, согласно доктрине существенного исполнения, Подрядчик, который существенно выполняет контракт, имеет право на взыскание контрактной цены, несмотря на наличие незначительных дефектов. Однако сумма, необходимая для устранения мелких дефектов, должна быть вычтена из окончательного платежа.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: Если Подрядчик заключает договор с владельцем жилого помещения и оплачивает материалы наличными, чеком или кредитной картой при их получении, предварительное уведомление о залоге не требуется.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! В деле Variety Homes, Inc. против Макговерна Апелляционный суд Миннесоты недавно постановил, что подрядчик, который не использовал субподрядчиков и только закупал материалы у Knox Lumber и Hirschfields наличными, чеком или кредитной картой, все же должен был направить предварительное уведомление о залоге.Суд отметил, что, если бы проверка подрядчиков была отклонена, Нокс или Хиршфилдс все еще могли удержать собственность. Ни лесной склад, ни магазин красок никогда не доставляли какие-либо материалы на строительную площадку, и Подрядчик оплатил все материалы на месте, когда он их забрал. Этот случай демонстрирует важность предоставления предварительного залогового уведомления о всех жилищных вакансиях.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Только небольшая сумма гонораров адвокатам может быть возмещена в результате иска механика о лишении права выкупа залога.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! В деле Valley Rich Co., Inc. против Holmes Park Village Apartments суд Миннесоты недавно присудил подрядчику 13 200 долларов США в качестве гонорара адвокатам по иску о удержании механиков в размере 4 411,97 долларов США. Позднее Апелляционный суд уменьшил сумму компенсации до 8 947,50 долларов на том основании, что 4 252,50 долларов из гонораров адвокатов подрядчиков были связаны с предыдущим судебным разбирательством, которое не удалось. Однако этот случай показывает, что суды присуждают гонорары адвокатам и расходы по действительному иску о залоге, даже если они значительно превышают сумму удержания механика.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Субподрядчик или поставщик материалов, не получающий зарплату, выполняющий коммерческую работу, может взыскать судебные издержки и 18% процентов, даже если у них нет письменного контракта.

ОТВЕТ: ФАКТ! Закон Миннесоты гласит, что если коммерческий генеральный подрядчик не платит субподрядчику или поставщику в течение десяти дней после того, как генерал получает оплату за субподрядчиков или поставщиков неоспоримых услуг или материалов, суб или поставщик может взимать с генерального подрядчика 18% годовых и взыскивать судебные издержки. и расходы, если субподрядчик или поставщик выиграют судебный процесс.Это правило не распространяется на жилые проекты.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Залог для механиков действует в течение десяти лет.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Залог механика действует в течение одного года с даты последней работы или материалов. Однако личное судебное решение подлежит исполнению в течение десяти лет.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: На личную собственность может быть подано право удержания механика.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Залог механика может быть подан только в отношении рабочей силы, материалов, навыков или оборудования, предоставленных недвижимому имуществу .Однако, если личная собственность стала неотъемлемой частью недвижимости, она может подлежать механическому удержанию.

ФАКТ ИЛИ ФИКЦИЯ: В отношении государственной собственности может быть возбуждено право удержания механика.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Традиционно государственная собственность не подлежит механическому удержанию. Однако это правило обычно ограничивается государственной собственностью, которая фактически используется в общественных или государственных целях.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: Если залоговое право механика не может быть подано в отношении государственной собственности, то подрядчик не имеет никаких прав в отношении этой собственности.

ОТВЕТ: ФИКЦИЯ! Государственные должности, как правило, являются подневольными, и подрядчик может подать иск против залога, если были предприняты соответствующие шаги. Действия по предъявлению иска о залоге очень похожи на шаги, связанные с иском о залоге в механике.

ФАКТ ИЛИ ВЫВЕДЕНИЕ: В некоторых случаях вам все же следует направить предварительное удержание при работе с коммерческой недвижимостью.

ОТВЕТ: ФАКТ! Коммерческая недвижимость площадью менее 5000 квадратных футов по-прежнему требует предварительного уведомления о залоге.Кроме того, если вы работаете на арендатора или кого-то еще, кто не владеет недвижимостью, всегда уведомляйте об аресте фактического владельца собственности. Если вы этого не сделаете, владелец может позже заявить, что он не санкционировал работу, и попытаться отклонить ваше требование о залоге.