Поиск коммерческой недвижимости — Коммерческая недвижимость

	Сеть детских садов «Гудвин» Хобби и увлечения Гудвин основан в 2010 году.  В 2018 году мы расширили нашу сеть до 4 садов.	Спальные районы Москвы	100 — 150 м2
	Сбер Еаптека Аптеки Общие требования для помещений всех форматов: -подвалы не рассматриваются -наличие адреса в ФИАС, согласно данных договора	ЦФО, Москва, Мос.область	30 — 500 м2
	КанцПарк Хозтовары КанцПарк— комплексное обеспечение организаций товарами для офиса и дома: канцтовары, офисная бумага, картриджи, бумажно-гигиеническая продукция, хо	ЦФО, Мос.область	40 — 120 м2
	Зоозавр Зоотовары В магазинах торговой сети широкий ассортимент для кошек, собак, грызунов, птиц, рыб и рептилий:	ЦФО, Москва, Мос.область	80 — 120 м2
	CORSAR Сигары, табак В нашей торговой сети представлено более 2000 наименований табачных изделий:	Краснодар, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород , Волгоград	25 — 35 м2
	КуулКлевер Продукты питания КуулКлевер в цифрах: 195 магазинов в Москве и МО более 840 000 покупателей каждый месяц Около 20 новых магазинов каждый год	Москва и Мос.область	250 — 300 м2
	Перкресток формата Dark store Продукты питания С 2017 года «Перекресток» активно развивает онлайн супермаркет perekrestok.ru.	ЦФО, Москва, Мос.область	7000 — 20000 м2
	Сеть маркетов «Градусы» Продукты питания Сеть маркетов «Градусы всего мира» – это динамично развивающаяся сеть продуктовых магазинов. В 2012 году открылся первый маркет «Градусы».	ЦФО, Мос.область	100 — 150 м2
	Salut Russia / Салют Подарки, сувениры Компания 27 лет работает на рынке пиротехники. В сезон открываем до 150 магазинов фейерверков.	Москва и Мос.область	15 — 30 м2
	«Победа!» Продукты питания Одним из направлений деятельности Торговой Группы «Победа!» является строительство и развитие торговых комплексов, а также управление этими объекта	Омск	1500 — 2500 м2
	Советская аптека Аптеки «СОВЕТСКАЯ АПТЕКА» – федеральная аптечная сеть, целью которой является обеспечение населения России высококачественными лекарственными препаратами	Москва и Мос.область	35 — 80 м2
	Getdrinks Вино и алкогольные напитки Помещения рассматриваются согласно критериям:	Москва и ближайшее Подмосковье	80 — 130 м2
	Мегафон Сотовые телефоны, фото Компания «Мегафон» рассматривает площади под базовые станции: — рассматриваются кровли зданий для размещения трубостоек с оборудованием	Москва и Мос.область	3 — 5 м2
	АКСОН Ремонт и строительство Федеральная сеть DIY гипермаркетов АКСОН заинтересованна в аренде/покупке помещений и земельных участков. Форматы помещений в аренду:	Москва, МО, Смоленск, Калуга, Брянск, Тула, Орел, Курск	400 — 2000 м2
	Самокат Продукты питания Самокат доставляет продукты за 15 минут. В каждом районе есть свой склад, поэтому так быстро. Доставка в  Москве, Петербурге, Московской области.	Москва и Мос.область	200 — 250 м2
	Яндекс.Лавка Продукты питания От -1 до 1 этажа.	Москва и Мос.область	120 — 200 м2
	Smokelab Сигары, табак SMOKELAB в свою очередь один из старейших и известнейших кальянных брендов в России. Компания была основана в 2009 году в городе Омске.	РФ	10 — 45 м2
	Планета ZOO Зоотовары Рассматриваются города: Москва, Смоленск, Калуга, Тула, Саратов, Кемерово, Сочи; торговые центры:	Москва, Смоленск, Калуга, Тула, Саратов, Кемерово, Сочи	80 — 150 м2
	Леда служба быта Химчистки Группа компаний «Леда» работает на рынке оказания бытовых услуг с 1996 года в г. Москве и Московской области.	Москва и ближайшее Подмосковье	25 — 50 м2
	МТС Сотовые телефоны, фото Рассматриваеются в долгосрочную аренду технологические площадки или помещение кровель для размещения оборудования мобильной связи:	Москва и Мос.область	2 — 5 м2
	Магнолия Продукты питания «Магнолия» — это магазины для городских жителей. Сеть работает в формате «магазин у дома» в г. Москве.	Москва	300 — 700 м2
	Напольный Дворъ Ремонт и строительство Сеть магазинов «Напольный Дворъ» рассмотрит возможность аренды помещений в следующих городах: Нижний Новгород, Дзержинск, Саров, Пермь, Березники,	Казань, Ижевск	300 — 500 м2
	FISSMAN Все для дома Компания FISSMAN, основанная в 2009 году, в настоящий момент является признанным лидером в производстве посуды и аксессуаров для кухни и задает ста	Москва и Мос.область	20 — 50 м2
	Билайн Сотовые телефоны, фото Требования к торговым помещениям под аренду	Вся Россия и страны СНГ	20 — 50 м2
	FIBBEE Банкоматы, терминалы Сеть роботизированных кофеен FIBBEE заинтересована в аренде торговых площадей в г. Москве, площадью от 6 до 20 кв.м	Москва и Мос.область	6 — 12 м2
	Мясберри Продукты питания МясБерри — это: — производственные площади, оборудованные холодильными камерами и камерами шоковой заморозки,	Москва и Мос.область	20 — 60 м2
	Макси Продукты питания Активно развивающаяся сеть магазинов «Макси» возьмет в аренду помещение под супермаркет продуктов питания площадью от 700 кв.м. до 1300 кв.м.	Москва и Мос.область	700 — 1300 м2
	Cofix Кафе Cofix — сеть кофеен с более чем 100 филиалами, основанная в 2013 году предпринимателем Ави Кацем.	Москва, Санкт-Петербург	8 — 60 м2
	TERMOLAND Фитнес центры Термы – оздоровительно-развлекательный комплекс, включающий в себя всесезонные открытые бассейны, разнообразные виды саун и бань, а также лечебные,	Москва, Моск. область, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Уфа	3000 — 10000 м2
	Булочные Фокина Продукты питания Сеть «Булочные Фокина» активно развивается и с вниманием отнесется к предложениям по аренде помещений.	Москва	40 — 80 м2
	Универсамы ТОН Продукты питания ООО «ТОН» – почти ровесник нашей страны.	Истринский район	100 — 200 м2
	Первая Свежесть Продукты питания Ассортимент продукции птицефабрики «Элинар-Бройлер» представлен торговой маркой «Первая Свежесть»	Москва и Мос.область	200 — 300 м2
	Ай! Да! Парк! Хобби и увлечения Ай!Да!Парк» — уникальное пространство площадью от 2 до 3 тысяч кв.м.		2200 — 3000 м2
	Купи Чехол.ру Сотовые телефоны, фото Магазин аксессуаров «Купи чехол» поможет вам не потеряться в разнообразии представленных на рынке моделей чехлов для самых разнообразных гаджетов –	Москва и Мос.область	20 — 50 м2
	Home Market Все для дома Сеть магазинов Home Market — набирающий популярность дискаунтер товаров повседневного спроса.	Москва	250 — 300 м2
	Оптима Парфюмерия, Косметика Приглашаем к сотрудничеству собственников торговых помещений!	Пермь, Уфа, Казань	90 — 160 м2
	Кнакер Продукты питания В ближайших планах компании «Кнакер» – новые этапы развития:	Москва и Мос.область	200 — 250 м2
	Старт Ремонт и строительство В рамках реализации программы регионального развития АО «Управляющая компания «Старт» возьмет в долгосрочную аренду или рассмотрит варианты приобре	Санкт-Петербург	5000 — 10000 м2
	ИдеЯ! Бытовая техника, электроника, компьютеры Компания IdeЯ!	УРФО, ХМАО, ЯНА	100 — 400 м2
	Ярмарка Мебели Мебель ЯРМАРКА МЕБЕЛИ — федеральная сеть мебельных гипермаркетов.	Москва	2000 — 10000 м2
	Ами Мебель Рассмотрим в аренду помещения для открытия новых магазинов. Требования:	Минск, Москва, CПБ, Нижний Новгород, и др.города	100 м2
	Rich Family Детские товары Требования к арендуемым помещениям для открытия гипермаркетов Rich Family:	Екатеринбург, Владивосток, Иркутск, Омск, Новосибирск и др.	3500 — 5000 м2
	Ред Манго Кафе Рассмотрим в аренду помещения для открытия новых точек, требования:	Москва , Краснодар	5 — 50 м2
	Кружева салоны красоты Уважаемые арендодатели, будем рады рассмотреть предложения по аренде места в вашем торговом центре.	Москва	5 — 50 м2
	Максавит Аптеки Мы всегда в поисках подходящих мест для наших аптек «Максавит». Поэтому с любопытством рассмотрим Ваши предложения по аренде помещений.	Москва, МО, СПБ и др. крупные города.	30 — 100 м2
	Росинка Кафе Сеть столовых бизнес класса снимет помещение в БЦ или стрит ритэйл на следующих условиях: Требования:	ЦАО	200 — 600 м2
	Веселая затея Подарки, сувениры Компания рассмотрит торговое помещение в аренду на длительный срок для магазина товаров для праздника. Требования:	Юго-Восточный	200 — 300 м2
	TOY.RU Детские товары Компания TOY.RU готова рассмотреть предложения по аренде помещений для размещения магазинов.		120 — 150 м2
	Новая аптека Аптеки Приглашаем к сотрудничеству	Санкт-Петербург	50 — 150 м2
	Алоэ Аптеки Сеть аптек «Алоэ»- это динамично развивающаяся компания. Мы всегда открыты к предложениям по аренде и покупке коммерческих помещений.	СПБ	25 — 200 м2

Аренда помещения, малый бизнес с нуля, договор аренды нежилого помещения

Если вы решили начать бизнес с нуля, вам понадобится помещение, подобрать его и правильно арендовать, — станет для вас, возможно, первым серьёзным испытанием как предпринимателя.

Более 20-ти лет я работаю в сфере коммерческой недвижимости, в этом видео я поделюсь опытом и дам советы арендаторам коммерческих помещений.
Какие вопросы задавать при аренде помещения, что нужно знать при аренде помещения, на что обратить внимание при аренде, в общем — как правильно взять в аренду помещение, если у вас малый бизнес и вы твердо решили начать бизнес с нуля.

Как правильно арендовать помещение для бизнеса с нуля

Итак, вы определились с нишей, в которой будет работать ваш бизнес, подобрали сплоченную команду и готовы начать свой бизнес с нуля. У вас есть юрлицо или ИП, документы о регистрации у вас на руках, — поскольку в нашей стране существует обязанность компаний любого размера, будь то малый бизнес, крупный — не важно, — вам придётся регистрировать бизнес по конкретному юридическому адресу, и вам нужно взять в аренду нежилое помещение.

Я рекомендую для поиска и подбора помещения для бизнеса, будь то офис, магазин, склад или производство, обращаться к специалистам в этой сфере — брокерам коммерческой недвижимости, у которых есть значительный опыт работы на рынке, собственные клиентские базы, коммерческие проекты в управлении, рекомендации — в общем, начните поиск с изучения специалистов в этой сфере. Изучите наш сайт, например:)).

Важно дать специалисту четкое техзадание: что, где и за какие деньги вы ищете, — от четкости поставленной задачи напрямую будет и результат.

Выбор помещений в аренду сейчас богатый, допустим, вы самостоятельно нашли помещение. И собственник предлагает вам подписать договор аренды. Что делать?

Если вы решили без помощи юриста или специалиста по недвижимости подписать договор аренды, рекомендую внимательно изучить возможные риски и взвесить все нюансы договора.

На что обратить внимание в договоре аренды

Изучаем основные положения (предмет, цену, сроки) и особые условия договора аренды, если необходимо, вносим в него свои поправки. Вы имеете на это право, составьте протокол разногласий к типовой форме договора от арендодателя, укажите целевое назначение помещения, то есть то, что именно арендатор собирается в нём открыть. Это важно.

Со стороны арендодателя подписывать договор аренды должен собственник помещения, директор юрлица или их представитель по доверенности. Попросите копию доверенности.

Если помещение нуждается в ремонте, детально прописывайте порядок, сроки его проведения, финансирование сторонами и порядок приёмки результата.

В идеале, собственник помещения возьмёт на себя согласование вывески, урегулирование споров с соседями и т.п. «внешних» нюансов, касающихся деятельности арендатора.
К таким нюансам можно отнести противопожарную безопасность, страховку помещения, вывоз мусора, маркетинговые (или административные) сборы торговых центров, — если вы арендуете у собственника помещение в их составе.
Порядок их исчисления, способ оплаты, как и других скрытых платежей, — должен найти своё отражение в договоре аренды.

Если в договоре считается приемлемым оплата аренды в зависимости от выручки арендатора (процент от товарооборота), уточните методику вычисления — ежемесячно, раз в квартал или в год? Это имеет значение, если ваш бизнес сезонный и ваша выручка зависит от этого.

Кстати, этой теме посвящены отдельные видео на нашем канале в Ютубе, посмотрите в плейлисте «Аренда помещений», ссылка будет под этим видео.

Обязательно отразите в условиях договора аренды ответственность сторон за возможные нарушения, условия его расторжения и порядок передачи помещения по истечении срока аренды.

Арендодатели заинтересованы сдать помещение на более длительный срок, поэтому в ваших руках есть «козырь» в переговорах — предложите зарегистрировать в Росреестре долгосрочный договор аренды.
Учтите, что при этом вам скорее всего придётся взять на себя оплату госпошлины.

Факт регистрации договора аренды повысит доверие к вам владельца помещения, и дополнительно может послужить гарантией того, что неожиданно арендная плата Не будет резко повышена.

По согласию сторон договора индексация ставки аренды применяется максимум на 10% в год, или может быть привязана к изменению индекса инфляции в стране или курса иностранной валюты.

Если у вас и у собственника разные режимы налогообложения (например, вы являетесь плательщиком налога НДС, а он — на упрощённой системе), и вы поэтому не получите налоговый вычет, — данный факт можно использовать как аргумент в переговорах для снижения ставки или изменения других существенных условий аренды.

Как найти хорошее помещение для бизнеса?

С чего начать?

Даже в самых крупных городах порой очень трудно найти подходящее помещение для работы. Особенно часто это встречается среди представителей малого бизнеса. Очевидно, что собственники помещений не особо хотят заморачиваться со сдачей помещения по частям – гораздо выгоднее все сразу отдать крупному игроку рынка. Если же большое помещение сдается по мелким площадям, то в таком случае и стоимость аренды может заметно увеличиться. В результате небольшие компании вынуждены довольствоваться неудобными или вообще полулегальными помещениями для работы. Что же делать в этом случае? В подобной ситуации есть два варианта – это субаренда, либо кооперация. Рассмотрим каждый из них подробно.

Предложений по субаренде сегодня довольно-таки много. Часто такие площади сдаются владельцами продуктовых, косметических и других магазинов, у которых остается «свободная» площадь после аренды. Другими словами, со временем владельцы таких фирм понимают, что они арендовали слишком большое помещение и для полноценной деятельности им достаточно лишь некоторой его части. Для того, чтобы снизить арендные платежи, они, собственно, и предлагают субаренду другим предпринимателям. Таким предложениям можно вполне доверять, тем более что крупные и успешные компании стараются выбрать наиболее проходимые места в хороших районах. Единственным минусом тут можно назвать отсутствие отдельного входа для арендатора, но это далеко не всегда является проблемой. Исходя из этого, небольшие компании охотно берут подобные площади в аренду.

Еще выгодной можно назвать совместную аренду. Для таких целей можно скооперироваться с близкими по профилю предпринимателями. К примеру, это может быть продажа мяса и рыбы или, допустим, автозапчастей для автомобилей разных марок. Конечно же, это позволяет получить больше клиентов, ведь покупатель, пришедший за одним товаром, может заодно приобрести что-то попутно. В некоторых бизнесах к открытию филиалов есть даже подобные требования, например, открывать точку можно только вблизи касс крупных гипермаркетов. Такой подход значительно экономит траты на аренду и позволяет получить хороший трафик клиентов.

Правила поиска коммерческих помещений

Итак, теперь приступаем непосредственно к самому поиску. Прежде всего, следует определить критерии, на основе которых будут отбираться помещения. Зачастую это происходит спонтанно и лишь по общим представлениям. Такой подход нельзя назвать верным. Важно понимать, что в арендованном помещении, возможно, придется работать долгие годы и, конечно же, от правильности выбора очень серьезно зависит прибыль. Также важно учитывать и перспективу развития компании. Если, к примеру, штат фирмы будет постоянно увеличиваться, то наверняка понадобится и более солидная площадь со временем. Искать новое помещение потом будет проблематично, поэтому о решении такого вопроса лучше позаботиться заранее. Опять же, не забываем и про удобство расположения своей компании – она должна находиться в том месте, куда будет удобнее добираться и вам, и вашим клиентам. Предусмотрев хотя бы эти, больше первоначальные критерии, можно будет по максимуму избежать вероятность поиска нового помещения.

Помимо всего прочего, не рекомендуем смотреть только на рыночные цены. Прежде всего, стоит исходить из собственного бюджета. Важно, чтобы стоимость аренды не была слишком высокой по сравнению с доходами. К тому же далеко не всегда цены могут быть справедливыми. Статистика показывает, что обычно большинство предпринимателей платят за аренду не более пятнадцати процентов от своих заработков. Не стоит забывать, что в какой-то момент могут понадобиться дополнительные (оборотные) средства, а в связи с высокой арендной платой брать их будет просто неоткуда. В итоге предприятие вынуждено будет закрыться и предприниматель останется ни с чем.

Важен и правильный расчет конечной ставки. Зачастую в рекламе собственники помещений обозначают одну цену, а в итоге она становится совершенно другой. Где-то, например, будет указана стоимость без коммунальных платежей, а где-то – без оплаты интернета, уборки или парковки. Естественно, могут потом потребоваться расходы на ремонт, мебель и всевозможное оборудование. Даже самые незначительные расходы могут показаться большими в пересчете на месяцы и годы аренды.

Не забываем и про сам договор. Всю информацию, напечатанную в нем, необходимо изучать тщательным образом. Обращаем внимание на то, что указано мелким шрифтом, если он присутствует. Большое значение имеют такие данные, как срок договора, условия его продления и изменение арендной ставки. К слову, последнее важно заранее обговорить с собственником, так как при увеличении этого показатели многие предприниматели зачастую закрывают свой бизнес.

Заранее можно узнать, какие возможны «бонусы» при дальнейшей аренде. К примеру, собственник может провести ремонт в счет арендной платы, выделить дополнительные места на парковке и сделать другие улучшения. Возможно, платежи со временем даже снизятся и это будет еще лучше. Взамен за это, опять же, арендодатель может предложить предоплату за год вперед и в этом не будет ничего сверхъестественного. 

Способы поиска коммерческого помещения

Все способы тут можно назвать традиционными – это печатные СМИ, социальные сети и доски объявлений. В крупных городах давно существуют отдельные каталоги для такой недвижимости, поэтому особых трудностей в этом плане обычно не наблюдается. Если все-таки на данном этапе возникают проблемы, не забываем и про самостоятельную публикацию объявлений с соответствующей просьбой – этот вариант, возможно, позволит диктовать и свои условия. То есть, при таком подходе в объявлении можно будет сразу указать максимальный бюджет, на основе которого к вам и будут поступать предложения от собственников. Возможно, в каких-то отдельных случаях придется самостоятельно посещать соответствующие организации и узнавать о том, сдаются у них помещения в аренду или нет – в этом тоже нет особой проблемы. Как правило, большинство собственников открыто говорит о таких предложениях.

Район, в котором находится помещение

Естественно, любой предприниматель хочет работать в наиболее удобном ему районе. Только в этом отношении есть и свои нюансы. Выбирая помещение, необходимо четко понимать, на кого будет ориентирована ваша компания. Учитывая интересы и место нахождения целевой аудитории, можно уже гораздо быстрее и проще подобрать подходящее помещение.

К примеру, для кофейни в формате «возьми с собой» следует искать только места с высокой проходимостью – это могут быть, как торговые центры, так и киоски на улице. Что касается баров и магазинов разливного пива, то здесь следует ориентироваться на людей, которые ходят в этом районе в выходные дни или вечером. При этом не стоит забывать, что продавать крафтовое пиво лучше в центре, а обычное разливное – в спальном районе города. Аналогично и в случае с парикмахерскими/салонами красоты: модный барбершоп лучше открывать в центре, а что-то более бюджетное и без изысков можно открыть и в самом обычном спальном районе. Если предполагается открытие кафе или ресторана, то выбирать место нужно очень осторожно, так как все зависит от трафика.

Опять же, не забываем и о наличии конкурентов – если они есть, то лучше располагаться от них подальше. Впрочем, этот момент сильно зависит от сферы деятельности. Как известно, на многих рынках конкурирующие компании расположены практически вплотную друг от друга, но это не мешает им получать достаточный поток клиентов.

Важно помнить и про то, что стоимость аренды напрямую зависит от проходимости места. Следовательно, чем лучший вариант предлагается, тем высокая вероятность большой его стоимости. Впрочем, это не говорит о том, что данный трафик позволит получить именно целевых клиентов. Зачастую между спальным или центральным районом в этом плане нет особых отличий. В связи с этим нужно очень хорошо знать свою целевую аудиторию, а именно – знать, где она живет, работает и какие места посещает. На основе этого можно будет сделать наиболее правильные выводы и арендовать хорошее помещение за доступные деньги.

Площадь коммерческого помещения

Очевидно, что многое зависит и от площади помещения. Если планируется открыть ларек в формате «возьми с собой», то подойдет и площадь от пяти квадратных метров. Если же необходима точка по продаже разливного пива, то тут нужно иметь в распоряжении хотя бы пятнадцать квадратных метров. Для небольшого кафе может хватить и площади от пятидесяти квадратных метров. Если же речь идет об открытии полноценного бара, клуба или ресторана, то тут нужно искать помещения площадью более ста квадратных метров. Чтобы узнать размер необходимой площади, лучше посмотреть на похожие компании – наверняка так можно будет выявить какую-либо закономерность в данном плане. К слову, в плане аренды во многом лучше ориентироваться именно на схожие предприятия. То есть, если большинство магазинов разливного пива имеет небольшую площадь и находится в спальных районах, то и открывать такую точку следует в аналогичных местах.

Трафик и его особенности

Как мы уже заметили выше, на выбор и, само собой, на стоимость места влияет и его проходимость. Большинство видов бизнеса ориентировано на два варианта привлечения клиентов: на проходящих мимо людей и на тех, кто приходит по рекламе. Исходя из этого, в первом случае следует искать районы с высоким трафиком (станции метро, транспортные развязки, центральная часть города), а во втором – место, в которое можно будет удобнее добраться (пусть даже это будет несколько отдаленный район). Только так можно будет найти оптимальный вариант, который позволит сэкономить свои деньги. Чтобы более детально изучить данный вопрос, приведем далее несколько примеров, которые помогут сориентироваться в этих вариантах.

Как найти помещение для продуктового магазина

Продуктовый магазин, если для него правильно подобрать ассортимент, будет популярен практически везде, где только живут или работают люди. Такие точки очень редко закрываются из-за низкой прибыли, поэтому и стоимость аренды в большинстве случаев полностью оправдывает себя. Продукты питания востребованы повсеместно, поэтому даже при наличии конкуренции прибыль вряд ли заметно снизится. Единственное, чего можно опасаться – это крупные сетевые супермаркеты, в которых выбор значительно больше, а зачастую и качественнее. Естественно, и реклама у них развита на должном уровне, так как громким именам люди все-таки доверяют больше. При этом для снижения негативного эффекта от конкуренции достаточно открыть магазин на соседней улице или даже в соседнем дворе, ведь многим людям это будет удобнее. Не забываем и про выделение своих преимуществ, например, более длительное время работы и доступные цены. То есть, при грамотном бизнес-планировании даже не самый удачный выбор помещения можно хорошо компенсировать другими показателями, но это возможно далеко не в каждой сфере бизнеса. В подобных ситуациях лучше всего изучать опыт других предпринимателей – это позволяет избежать многих ошибок. В то же время, не стоит исключать и аренду нового помещения со временем. Любой бизнес можно улучшить, а вопрос аренды – это не такая уж и сложная задача, если хорошо в ней разобраться.

Как найти помещение для магазина одежды или обуви

Что касается магазинов одежды или обуви, то правильнее всего располагать бизнес в крупном торговом центре. В такие места люди постоянно ходят за покупками, поэтому стабильно высокий трафик тут обеспечен. Любопытно, что даже конкуренция здесь может пойти на пользу – если человек будет знать, что в конкретном ТЦ есть много магазинов обуви, то не исключено, что он выберет в итоге именно ваш магазин. Когда в торговом комплексе действительно хороший выбор, то вполне вероятно, что в него будет приезжать большинство жителей города. Другими словами, клиент может изначально приехать в один магазин, а выбрать товар – в другом. Учитывая качественную рекламу торговых центров, можно сказать, что они в какой-то степени продвигают и своих арендаторов.

Что и говорить про адекватность арендной ставки, которая в крупных ТЦ обычно не меняется и сделана максимально приемлемой по рынку. Все-таки владельцы таких площадей заинтересованы в постоянном и длительном сотрудничестве. Можно сказать, что в таких случаях арендатор немного застрахован от непредвиденных обстоятельств и «смены настроения» у владельца помещения. В крупных организациях этот вопрос уже давно проработан и обычно каких-то недоразумений здесь не возникает. Можно даже сказать, что развитым и давно работающим на рынке компаниям стоит полностью доверять – они уже прекрасно знают, как сотрудничать на взаимовыгодных условиях.

Если аренда все-таки высока, не стоит останавливаться на торговых центрах. Сегодня с помощью интернета можно получать солидное количество клиентов, поэтому и поводов для беспокойств здесь достаточно мало.  Конечно же, стоит сразу сопоставить, сколько денег уйдет на рекламу и сколько придется платить за аренду. Если все это намного дешевле, чем стоимость аренды в других местах, стоит задуматься. Возможно, лучше открыть магазин в не самом проходимом месте и сделать из него своеобразный пункт самовывоза. Не забываем и про возможность доставки товара, но это уже больше технические моменты. К счастью, в случае с магазинами одежды и обуви в этом плане выбора больше.

Как найти помещение для офиса

Поиск помещения для офиса тоже имеет свои особенности. Особенно часто проблемы бывают у тех предпринимателей, которые занимаются этим в небольших городах. Нормальных площадей здесь довольно мало и, как правило, они больше предназначены для складов или торговли. В таком случае может выручить субаренда или кооперация с другими предпринимателями, о чем мы говорили в самом начале.

Но не стоит разочаровываться раньше времени – необходимо хотя бы попробовать. Все-таки «офисный» бизнес тоже набирает популярность, пусть даже меньше, чем сетевой ритейл. В целом, можно сказать, что с поиском офисных помещений может быть гораздо проще, но все, опять же, зависит от специфики бизнеса. Если проходимость, как таковая, не имеет значения, то тогда можно брать в аренду практически любое пригодное помещение. Как показывает практика, офисы даже крупных и известных компаний могут располагаться в относительно периферийных районах, а то и промышленных зонах. Все зависит от уровня компании, особенностей целевой аудитории и, конечно же, бюджета компании. Учитывая эти показатели, можно сказать, что выбор тут достаточно большой. Даже при относительно скромных возможностях можно снять достойный офис с неплохим ремонтом.

Стоимость аренды помещения

Как мы заметили выше, затраты на аренду не должны быть более пятнадцати процентов от чистого дохода. Придерживаясь этой рекомендации можно будет не бояться плохой рентабельности и долгого срока окупаемости вложений. При этом далеко не каждый предприниматель может спрогнозировать свои заработки. Реальную информацию можно только у других партнеров или у аналогичных компаний, расположенных в похожих местах. Не стоит доверять здесь компании-франчайзеру, которая может преувеличить вероятные доходы. Правильнее всего выбирать место «с запасом», то есть, представлять самую минимальную прибыль и из нее уже высчитывать стоимость аренды.

Скидка на аренду для малого бизнеса

Не стоит стесняться и просить скидку у владельца помещения – многие из собственников готовы пойти навстречу при определенных условиях. Согласно негласной статистике, средний размер скидки тут составляет буквально пять – десять процентов при долгосрочном сотрудничестве. В связи с этим нужно заранее уточнить, возможен ли такой вариант или нет. Перед тем, как начать торговаться, необходимо изучить похожие предложения и узнать ставки на них. Естественно, тут не стоит перегибать палку и лучше всего иметь в запасе сразу несколько вариантов. Только в таком случае можно будет не бояться того, что в один прекрасный момент стоимость помещения резко увеличится. Причин для этого может быть много, поэтому важно досконально изучать договор и обговаривать все обязательства. В конце концов, далеко не каждый собственник захочет терять постоянного арендатора.

В какое время года лучше искать помещение?

На рынке коммерческой аренды практически нет каких-то сезонных всплесков. Спрос тут стабилен практически круглый год, а большинство договоров заключается на длительный срок. Целесообразнее брать помещение в аренду именно тогда, когда в вашем бизнесе начинается наиболее прибыльный сезон – это позволит снизить многие издержки, в том числе и на аренду. К примеру, пивные магазины приносят хороший доход, начиная с весны, а кофейни – чаще в осеннее время года. Опять же, летом, а также после Нового года есть вероятность того, что некоторые помещения будут дешевыми. Однако гоняться за несущественными скидками тоже не стоит. Дешевыми зачастую являются не самые ликвидные помещения, поэтому тут предпринимателя тоже может поджидать опасность. 

Что лучше: помещение с отделкой или без?

Естественно, под этим вопросом подразумеваются финансовые траты. Некоторые предприниматели могут попасться на наиболее дешевый вариант, однако далеко не факт, что ремонт помещения без отделки будет стоить меньше, чем аренда аналогичной, но уже полностью готовой площади. Само собой, многое зависит от особенностей конкретного бизнеса, ведь для открытия эксклюзивного ресторана в любом случае понадобится ремонт. В случае же с обычным секонд-хендом дела обстоят определенно проще – подойдет практически любое более-менее нормальное помещение.

Стоимость аренды нежилого помещения и, что не нее влияет?

Вы новичок в бизнесе? Лавировать среди подводных камней сложившейся структуры довольно сложно. Представим несколько возможных вариантов: производство, торговля, услуги.

Это сферы, в которых конкуренция наиболее жесткая. Однако именно в данных областях может успешно конкурировать представитель малого бизнеса. Так как для входа в нишу, например, финансово-банковских услуг или строительства, необходимо иметь довольно существенный стартовый капитал.

Итак, вы решили пуститься в свободное плавание. Выбрав сферу деятельности, в которой вы способны приложить конкретные усилия с реальной перспективой дохода, подобрав команду единомышленников, делаете первый шаг: необходимо определиться с месторасположением.

Существенную роль играет направленность деятельности. От этого зависит дальнейший успех. Например, если вы открываете торговую точку или заведение общепита, необходимо учитывать фактор проходимости.

Если у вас есть на примете готовое помещение под бизнес, определиться со сферой прилагаемых услуг проще. Что всегда пользуется спросом у потенциальных потребителей?

• Общепит. Ресторанный бизнес – довольно серьезная сфера, требующая организаторских способностей. Здесь необходимо наличие как минимум двух залов – общего и для VIP-персон. Бизнес в маленьком помещении органичен, например, в случае обустройства компактного и уютного бистро, мини кухни для приготовления пончиков и других нехитрых кондитерских изделий, магазина с ассортиментом самых необходимых продуктов для повседневного употребления;
• Сфера красоты. Это могут быть разнообразные салоны парикмахерских услуг, косметологические мини кабинеты с постоянной клиентурой, солярии, которые пользуются внесезонным спросом;
• Сфера быта. Чрезвычайно популярный бизнес в подвальном помещении многоквартирных домов — мастерские для мелкого ремонта предметов гардероба: одежды, обуви, аксессуаров и кожгалантереи;
• Сфера искусства и роскоши. В определенных городских районах выгодно разместить магазины антиквариата или ювелирных мастеров.

Приложение собственных усилий зависит исключительно от возможностей, способностей и желания представителя малого бизнеса. Вы сделали первый шаг – выбрали помещение.

Что необходимо учитывать в дальнейшем для успешного лавирования в море жесткой конкуренции? Ответ на поверхности – финансовая составляющая.

Стоимость аренды нежилого помещения

Данный фактор зависит от многих нюансов. Месторасположение: помещения, приближенные к центральным районам с высоким уровнем проходимости, стоят на несколько порядков дороже, чем аналогичные, но в спальных районах или на городских окраинах.

Большое значение имеет инфраструктура. Насколько близко магазин расположен к остановкам общественного транспорта. Как вариант, структура жилого сектора – многоквартирные дома, обычно, населены потенциальными покупателями.

Поэтому возможность получения достойной прибыли, например, от реализации свежих и качественных продуктов питания чрезвычайно высока.

Немаловажный фактор – статус владельца. Нежилые помещения могут быть: в собственности города, федеральной, частной. От этого зависит как алгоритм аренды, так и конечная стоимость. Рассмотрим на примерах.

Нежилое помещение в собственности города

Старт: принять участие в конкурсе на право аренды помещения из нежилого фонда. Это наиболее выгодный вариант для предпринимателей. Так как, обычно, конечная стоимость на порядок ниже от рыночной.

Стоит учитывать, что специализированные конкурсы ориентируются на такой фактор, как реальная польза для города. Поэтому необходимо расписать четкий план структурного развития.

Например, магазин не должен нарушать ландшафт, фасад оформляется в общем стиле окружающих строений. Наружная реклама размещается таким образом, чтобы не причинять неудобства обитателям района.

Это особенно относится к выносным щитам. Если предприниматель рассчитывает открыть круглосуточное заведение, то необходимо обратить внимание на спокойствие жителей района. Все эти нюансы будут рассматриваться конкурсной комиссией.

Нежилое помещение в федеральной собственности

В данном случае приглашается оценщик, который составляет аргументированную базовую смету. Обычно, стоимость приближена к рыночной.

Нежилое помещение в частной собственности

Ориентироваться необходимо на рыночную стоимость на текущий момент. Договор аренды краткосрочный с возможностью пролонгации. Преимущества: в конечную стоимость входят коммунальные, клининговые и иные услуги.

Арендатор не тратит собственные средства на ремонт и текущее техническое обслуживание нежилого помещения, так как это входит в обязанность собственника.

Как снять нежилое помещение в аренду

Существует несколько вариантов. Какой наиболее приемлемый – решать арендатору. Все зависит от конъюнктуры. Обычно, на рынке масса предложений класса А. Это элитные помещения с довольно существенной арендной ставкой. Однако представители малого бизнеса далеко не всегда нуждаются в таких площадях. Класс В пользуется большим спросом, соответственно, на рынке нежилой недвижимости бывает затруднительно найти требуемое.

В таком случае оптимально обратиться к профессионалам. Риэлторы подберут вариант, подходящий для каждого конкретного случая. Оплата услуг специалистов формируется в зависимости от конечной стоимости арендуемого помещения.

Обычно, ставка составляет 50% от месячной оплаты за аренду. Как вариант, риэлтор может назначить фиксированную ставку. Это рентабельно в случаях, если предполагаемая деятельность специфическая, и помещение должно быть оборудовано соответственно, что затрудняет поиск.

Смотрите видео Аренда помещений советы.

Срок договора аренды нежилого помещения

Это чрезвычайно важный пункт, на который следует обратить особенное внимание. В чем нюанс? Существует такое понятие, как государственная регистрация аренды.

Обычно, такой акт совершается, если помещение арендуется на срок, больше 12 месяцев. Как избежать данной формальности? Заключение договора аренды на срок 11 месяцев. Обычно, это практикуют владельцы помещений, находящихся в частной собственности.

Существенный минус: изменение ставки. По истечению срока аренды, собственник может повысить стоимость. От этого никто не застрахован, так как договор заключается на определенный срок.

А дальнейшая пролонгация возможно с новым фиксированием ставки аренды. Поэтому выгоднее заключать долгосрочные договора. Однако это не всегда возможно с частным помещением.

Аренда нежилого помещения под магазин

Магазин – это всегда доходно в перспективе. Естественно, при условии грамотного маркетинга. Торговые помещения могут быть предназначены как для реализации непродовольственных товаров, так и для торговли продуктами питания.

В каждом варианте есть свои нюансы. Но в любом случае, магазин подразумевает постоянный приток потенциальных посетителей. Поэтому необходимо соответствовать нормативным требованиям регулирующих структур.

Важно знать несколько основных нюансов, которые следует зафиксировать в договоре аренды:

• Четко прописываются стороны и основания договора;
• Описание объекта аренды включает: фактический адрес месторасположения, наименование – полное или частичное помещение, инвентарный номер, функциональное предназначение – магазин, реальная площадь;
• Зафиксированная ставка;
• Способы передачи арендуемого объекта;
• Четко прописанный срок с возможностью пролонгации или отсутствием оной.

Смотрите видео Когда аренда помещения оборачивается головной болью

Аренда нежилого помещения в Тюмени

Аренда помещений для малого бизнеса в сфере нежилого фонда наиболее приемлема с помощью профессионалов. Это может гарантированно защитить от многочисленных казусов, которые в дальнейшем приведут к заранее не прогнозированным тратам.

Как правило, консультант ознакомит с предлагаемым базовым ассортиментом. В случае особенных пожеланий у клиента, агентство проведет маркетинговые исследования рынка и подберет требуемое.

Сотрудничая с коллегами в сфере недвижимости, риэлторы имеют возможность быстро найти помещение именно такого класса, который устроит клиента в каждом конкретном случае. Это несомненное преимущество, которое достойно затрат, необходимых для оплаты услуг профессионалов.

Как вариант, можно подыскать требуемое помещение на специализированных онлайн площадках. Арендодатели регулярно обновляют базу предложений. Это может сэкономить средства, но продлить время поиска.

Просмотров: 1 361

Всё о сдаче помещений в аренду сетевикам

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Аренда коммерческих помещений | Бизнес-шлюз

4. Типы договоров аренды имущества

Вы можете сдавать в аренду помещения для бизнеса, сдавая их в аренду. Если вам требуется помещение на короткий срок — например, для выполнения крупного заказа — рассмотрите возможность получения лицензии, а не аренды.

Лизинг

Как правило, договоры аренды заключаются на срок от трех до 25 лет и могут обеспечить долгосрочную стабильность.Однако сроки аренды становятся короче, и недавние исследования показывают, что средняя продолжительность бизнес-аренды составляет менее восьми лет.

Вы, вероятно, сможете обсудить это с арендодателем и обязательно должны проверить это перед подписанием контракта.

Помимо самой арендной платы, вам следует изучить следующие ключевые области контракта:

• срок аренды
• положения о прекращении договора
• плата за обслуживание
• ветхость (сумма, подлежащая выплате арендодателю в конце срока аренды)
• ответственность за техническое обслуживание и ремонт здания и внешних площадей

Срок аренды

Арендная плата обычно выплачивается заранее ежеквартально.Однако вы можете платить ежемесячно. Это может быть частью переговоров с арендодателем. Если ваш бизнес новый, вы можете рассмотреть вопрос о краткосрочной аренде на три года или меньше или попросить о перерыве.

Плата за обслуживание

Проверьте, сколько это стоит и какие услуги они покрывают, например, уборка и отопление. Определите, какие помещения вы можете использовать вместе с другими арендаторами. Плата за обслуживание является дополнительной платой за аренду и может быть дороже, чем если бы вы сами ее организовали.У вас есть право оспорить плату за обслуживание.

Лицензирование

Лицензия может быть полезна малому бизнесу, ищущему краткосрочное решение по недвижимости, на срок до одного года. Лицензии обычно предлагают большую гибкость и обычно могут быть прекращены в короткие сроки с обеих сторон. Однако у вас не будет автоматического права на продление лицензии, и всегда рекомендуется обращаться за профессиональной консультацией, например, к дипломированному оценщику или адвокату.

Поиск адвоката от Общества юристов Шотландии.

Как рассчитать стоимость аренды магазина

Для новых розничных продавцов может быть сложно оценить начальные затраты. Если для выполнения некоторых шагов по планированию бизнеса вам потребуется лицензия на ведение розничного бизнеса, как вы получите необходимую информацию, чтобы определить, является ли ваш бизнес-план для розничной торговли жизнеспособным? Суть в том, что многие цифры для бизнес-плана необходимо будет оценить.

Точно так же, если вы планируете получить ссуду в банке для своего розничного бизнеса.Банк хочет видеть, что вы приняли во внимание затраты на ведение бизнеса, и хочет получить достаточно точное представление о ваших расходах. Это включает вашу арендную плату.

Как составить бюджет для торговой площади

Так как же узнать, сколько вы будете платить за аренду, прежде чем платить (или даже до того, как вы узнаете, где будете жить)? Вы должны провести небольшое исследование и получить твердые цифры от владельцев зданий и / или управляющих компаний. Знайте верхнюю и нижнюю границы другой розничной арендной платы в том районе, где вы хотите разместить свой магазин.

Сопоставимые исследования

Начните с поиска свободных объектов в том районе, где вы хотите открыть свой розничный магазин. В большинстве районов указана средняя цена за квадратный фут. Например, магазин в популярном торговом центре, расположенном прямо перед оживленным шоссе, может стоить 23 доллара за квадратный фут. Таким образом, для 1900 квадратных футов это будет стоить примерно 3642 доллара в месяц.

[Всего квадратных футов x Цена за кв. ÷ 12 (месяцев) = Ежемесячная арендная плата]

Автономное здание аналогичного размера, расположенное в полумиле от этого магазина, может стоить всего 11 долларов за квадратный фут.Для целей написания бизнес-плана использование средней цены в 17 долларов за квадратный фут в этом примере было бы безопасным предположением.

Анализ условий аренды

Еще одно важное соображение — это тип условий аренды, которые вы получите. Большинство арендодателей в коммерческих помещениях, таких как розничная торговля, перекладывают свои расходы на ведение бизнеса на вас в рамках договора аренды.

Ежемесячно к вашей базовой арендной плате добавляются три обычных платежа. Обычно арендодатель взимает с вас плату за CAM (обслуживание территории общего пользования), которая представляет собой расходы арендодателя на содержание парковки, освещения и т. Д.для центра, в котором вы находитесь. Кроме того, арендодатели оплачивают стоимость налога на недвижимость за помещение. Арендодатель также часто просит вас оплатить страховой взнос за ваше пространство. Хотя от вас может (и должно) потребоваться страхование вашей собственности, расположенной в помещении, арендодатель имеет полис, защищающий его от повреждения помещения, пока вы его сдаете в аренду. Стоимость этой премии может быть перенесена на договор аренды.

Если у вас есть договор аренды со всеми тремя расходами, описанными в последнем абзаце, это называется «тройной чистой» арендой.Это относится к тому факту, что ваша аренда представляет собой базовую арендную плату, плюс CAM, плюс страхование, плюс налоги или за вычетом базовой арендной платы. Убедитесь, что вы очень внимательно исследуете это условие для аренды в вашем районе. Арендодатель чаще всего использует тройную сетку.

Это означает, что ваша арендная плата из нашего примера (3642 доллара) может составлять дополнительно 200 долларов в месяц. Это значительное число. Мы встречали многих розничных торговцев, которые не учитывали эти расходы в своих расчетах и ​​столкнулись с серьезными проблемами с движением денежных средств, открыв свой магазин.Взаимодействие с другими людьми

Не забудьте оценить стоимость коммунальных услуг, обслуживания, страхования вашего имущества или сборов и возможных повышений арендной платы. В идеале этот последний пункт будет предсказуемым, поскольку вы, скорее всего, подпишете договор аренды на определенный срок на определенной гонке. Но прочтите мелкий шрифт и знайте, при каких условиях может произойти повышение ставки.

Альтернативы аренде торговых площадей

Все чаще начинающие предприятия отказываются от традиционного способа аренды витрины, вместо этого полагаясь на совместную работу или общие помещения, чтобы сэкономить на расходах.Если вы планируете большую часть своих продаж через Интернет, вам может понадобиться вовсе не физический адрес, а просто физический адрес для налоговых целей.

А для сезонных розничных операций может иметь больше смысла не иметь постоянного места, вместо этого выбрать краткосрочную аренду киоска на фермерском рынке или киоска в торговом центре или другом оживленном месте. Хотя эти варианты позволят сэкономить деньги в краткосрочной перспективе, их сложнее учесть в бюджете, поскольку они не являются традиционными фиксированными затратами.

Вам также следует внимательно следить за любыми площадками для инкубаторов для стартапов в вашем районе, которые обычно бесплатны для нового бизнеса. Помещения-инкубаторы не идеальны, если вы планируете продавать товары напрямую клиентам, но могут быть полезны, когда вы все еще начинаете свой бизнес.

Принятие решения о покупке или аренде помещения

Подано в разделе Офис и HR.

Каждый владелец малого бизнеса должен учитывать множество факторов, когда готовится принять решение о покупке или аренде помещения.

Как только владелец бизнеса определяет потребности своего объекта, ищет и находит нужный объект, пора принять другое решение в отношении деловой собственности: вы покупаете или арендуете недвижимость?

Этот вопрос поднимается в двух контекстах:

• Владелец целевой собственности рассмотрит возможность продажи или аренды собственности.
• Вы выбираете из группы конкурирующих сайтов, некоторые из которых выставлены на продажу, а другие — в аренду.

Чтобы помочь вам принять это решение, вам необходимо сравнить экономику лизинга и покупки, а также факторы, определяющие, имеет ли смысл лизинг или покупка объекта.

Сравнение экономики лизинга и покупки

Основным преимуществом аренды бизнес-объекта является то, что ваши первоначальные денежные затраты на использование актива обычно меньше для аренды, чем для покупки. Однако, возможно, главное преимущество покупки состоит в том, что в конечном итоге вы платите меньше, чем если бы вы взяли объект в аренду.Более того, если вы покупаете, вы получаете выгоду от повышения стоимости собственности.

Как согласовать эти факторы? Один из способов — провести математический анализ ваших чистых денежных потоков, связанных с лизингом и покупками.

Анализ денежных потоков. Анализ движения денежных средств дает оценку того, сколько денежных средств вам нужно было бы отложить сегодня, чтобы покрыть затраты после налогообложения по каждой альтернативе приобретения объекта. Для проведения анализа вам необходимо знать или предполагать определенные факты, в том числе:

• Условия покупки и финансирования, включая затраты на закрытие
• Условия аренды
• ваша комбинированная ставка федерального подоходного налога и подоходного налога штата
• Ожидаемый срок полезного использования объекта для вашего бизнеса, для целей амортизации
• оценочная стоимость актива на момент его продажи или в конце срока его полезного использования вашему бизнесу
• Ваша стоимость капитала
• любые другие расходы, которые вы понесли бы, если бы вы взяли объект в аренду, но не приобрели его, или наоборот (например, вам нужно будет учесть ожидаемые расходы на техническое обслуживание, если арендодатель берет на себя ответственность за эти расходы)

Дальний эффект решения. Если вы — новый владелец бизнеса, рассматривающий вопрос о приобретении объекта путем покупки или аренды, у вас может быть тенденция концентрироваться на краткосрочном периоде, например на прогнозировании денежных потоков на первый год, который может возникнуть для каждой из альтернатив. . Это естественно и, вероятно, в целом необходимо: если что-то пойдет не так хорошо в первые пару лет работы бизнеса, возможно, не будет возможности увидеть, какую пользу принесло бы ему конкретное решение через 10 лет.Но при этом все же стоит подумать о том, как аренда или аренда могут повлиять на ваш бизнес в будущем. Будет ли важно для вашего бизнеса оставаться в этом месте столько, сколько вы захотите? Предвидите ли вы необходимость модификации объекта таким образом, чтобы арендодатель мог не согласиться с этим?

Допустим, вы посмотрите на краткосрочные и долгосрочные последствия решения о покупке или аренде и пришли к выводу, что покупка недвижимости в долгосрочных интересах вашего бизнеса.Если ваш вопрос об аренде или покупке в противном случае является непростым, это долгосрочное рассмотрение может привести вас в одном направлении. Если, однако, о покупке объекта не может быть и речи, по крайней мере, вы будете знать, что вам следует подумать о том, как можно достичь этих долгосрочных целей другими способами.

Какие факторы следует учитывать при принятии решения о покупке или аренде бизнес-объекта?

Следующие факторы, если они имеют отношение к вашей ситуации, могут привести вас к выводу, что вам следует приобрести, а не арендовать , ваше предприятие:

• Вы хотите контролировать собственность. Может быть, вы намереваетесь существенно расширить или отремонтировать недвижимость. Или вы решили изменить свое рабочее время или изменить что-то еще в способах ведения бизнеса. Если вы арендуете свое помещение, вам, возможно, придется получить разрешение арендодателя на внесение этих изменений. Если, однако, вы являетесь владельцем собственности, никто не будет смотреть через ваше плечо (возможно, стоит подумать о доске по зонированию!), Чтобы подвергнуть сомнению ваши действия.
• Можно учесть долгосрочную стоимость. Аренда иногда может превзойти покупку с точки зрения денежного потока, особенно в первые годы.Но в долгосрочной перспективе покупка обычно обходится дешевле, потому что арендодатель, помимо оплаты всех расходов, связанных с покупкой и обслуживанием собственности, будет пытаться получить прибыль для себя. Вы можете избежать уплаты этой надбавки к прибыли, купив, а не сдавая в аренду недвижимость.
• Для некоторых предприятий, например для некоторых предприятий розничной торговли и услуг, местоположение имеет решающее значение. Если вы открыли выгодное место для бизнеса, вы не хотите терять его из-за повышения арендной платы или из-за того, что арендодатель просто хочет, чтобы недвижимость была использована для другого использования.Если вы являетесь владельцем объекта, у вас не будет этих забот.
• Вы не нашли подходящего объекта для аренды. Вы можете захотеть сдать в аренду, но обнаружили, что вся недвижимость, которая подходит для ваших нужд, была предложена только на продажу, а не в аренду.
• Вы находитесь в области ценить ценность земли. Если вы разместитесь в районе, где, по вашему мнению, стоимость земли будет продолжать расти, было бы лучше владеть этой собственностью (и, таким образом, получить выгоду от этой оценки, если вы когда-нибудь продадите), чем сдавать ее в аренду.Это будет особенно верно, если вы сможете заметить эту тенденцию в сфере недвижимости до того, как цены подскочат в знак признания этого.
• Покупка может принести вам экономию налогов. Хотя, в отличие от арендной платы, деньги, которые вы используете для покупки объекта, не подлежат вычету, вам разрешается возмещать эти затраты с течением времени путем ежегодных амортизационных отчислений. Если вы оплатили покупку, также доступны вычеты с уплатой процентов. В зависимости от нескольких факторов, например, как долго вы занимаетесь бизнесом, насколько прибыльным был ваш бизнес и какая часть покупной цены или арендной платы относится к самой земле, а не к зданиям, покупка может фактически сократить ваш налоговый счет. по сравнению с арендой.

С другой стороны, следующие факторы, если они имеют отношение к вашей ситуации, могут привести вас к выводу, что вам следует арендовать, а не покупать , ваше предприятие:

• Ваш текущий денежный поток имеет жизненно важное значение. В частности, в первые годы аренда может быть лучше покупки с точки зрения движения денежных средств. Это связано с тем, что авансовые расходы, связанные с арендой, обычно меньше, чем те, которые требуются при покупке недвижимости.При аренде ваши основные начальные денежные расходы вполне могут быть ограничены суммой залога плюс первый арендный платеж. При покупке у вас должна быть единовременная цена покупки или хотя бы первоначальный взнос по ипотеке.
• Вам не нужны обязанности по обслуживанию. Многие договоры аренды возлагают ответственность за содержание собственности на арендодателя. Примеры такого обслуживания могут включать в себя вещи, которые необходимы для обеспечения постоянной структурной прочности здания (например, ремонт крыши и периодическое обслуживание и техническое обслуживание систем отопления и охлаждения, электрического и сантехнического оборудования), а также те, которые необходимы для удобства объекта. использования и внешнего вида (например, уборка снега пешеходных дорожек и парковок, мытье окон и общих коридоров).
• Вы хотите сохранить мобильность. Возможно, вы не уверены, что объект, который вы выберете сейчас, будет служить вашим потребностям в будущем. Вам может потребоваться больше или меньше места, ваш целевой рынок мог переместиться в другое место, или позже могут быть построены более подходящие объекты недвижимости.
• Кредитный рейтинг вашей компании может не поддерживать ипотеку. Если ваш бизнес является относительно новым или испытывает некоторые финансовые трудности, кредиторы могут не захотеть предоставить ему достаточный кредит для ипотеки объекта.Однако при такой же финансовой ситуации владелец недвижимости вполне может быть готов сдать ее в аренду вашему бизнесу.
• Вы не нашли подходящего объекта для покупки. Вы можете захотеть купить, но обнаружили, что вся недвижимость, подходящая для ваших нужд, была предложена только на условиях аренды.
• Объект может находиться в зоне снижения стоимости недвижимости. Вы можете найти объект, который соответствует вашим потребностям, но вы обеспокоены тем, что стоимость недвижимости в этом районе не изменилась или может фактически упасть в цене.В этом случае лизинг имеет смысл: пусть от падения цен пострадает арендодатель, а не вы!

Если вы сдаете в аренду свое коммерческое помещение, вы должны быть знакомы со следующими условиями и положениями, которые обычно встречаются в договорах коммерческой аренды:

• Аренда брутто. Это наиболее традиционный вид аренды: арендатор платит арендную плату; арендодатель оплачивает налоги, страхование и расходы на содержание собственности. Все чаще валовые договоры аренды содержат оговорки об увеличении арендной платы, которые предусматривают корректировку суммы арендной платы (обычно каждый год) для компенсации возросших расходов.
• Чистая аренда. Чистая аренда передает арендатору часть или все расходы, которые арендодатель традиционно несет. При единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс налоги, относящиеся к его части собственности. При двойной чистой аренде арендатор также уплачивает пропорциональную часть страховых взносов. Наконец, при тройной чистой аренде (которую часто предпочитают более крупные предприятия) арендатор оплачивает все расходы, подлежащие оплате по двойной чистой аренде, плюс расходы на обслуживание.
• Фиксированная аренда. Фиксированная аренда предусматривает фиксированную сумму арендной платы в течение фиксированного периода (срока) аренды. Эти типы аренды обычно кажутся наименее опасными для арендатора, владеющего малым бизнесом, поскольку вы не обязуетесь сегодня повышать арендную плату в будущем. Но у фиксированной аренды есть и обратная сторона: если вы хотите продлить аренду по истечении срока ее действия, домовладелец может резко повысить арендную плату, особенно если ваш бизнес, похоже, идет хорошо и будет страдать от переезда в другое место.Если ваш первоначальный срок аренды был коротким, вы можете в конечном итоге пожелать, чтобы вы выбрали более длительную аренду с фиксированным или определяемым увеличением арендной платы.
• Аренда ступени. Поэтапная аренда предусматривает установленное повышение арендной платы, которое вступает в силу в установленные сроки. Это даст вам спокойствие и уверенность в том, что размер вашей арендной платы будет на более длительный период времени, и в то же время даст домовладельцу некоторую защиту от роста расходов. Если вы подумываете об аренде помещения на условиях поэтапной аренды, внимательно подумайте, является ли каждое запланированное повышение арендной платы разумным.Не соответствует ли повышение историческим индексам потребительских цен или росту арендной платы на местном уровне?
• Процентная аренда. При процентной аренде ваш арендодатель участвует в вашем хорошем (или плохом) состоянии. В договоре аренды предусмотрена фиксированная сумма арендной платы плюс дополнительная сумма, которая устанавливается в процентах от вашей валовой выручки или продаж.
• Срок аренды. Определяет, как долго будет действовать аренда. Если вы подозреваете, что захотите остаться в том же месте бизнеса по истечении первоначального срока, попробуйте обсудить включение в соглашение варианта продления, который дает вам право продлевать аренду на определенный период и с определенной арендной платой.
• Арендная ставка. Сообщает, сколько стоит арендная плата и когда ее нужно платить. Большинство договоров аренды также включают положения о просрочке платежа, которые налагают дополнительные сборы, если вы не платите арендную плату в срок или в течение указанного льготного периода. Если в вашем бизнесе сезонные или нерегулярные продажи, попробуйте договориться о гибкой арендной ставке, которая соответствует изменениям в вашем денежном потоке.
• Положение об эскалации. Этот пункт предусматривает увеличение арендной платы в течение определенного периода времени.Эскалация может быть фиксированной или определяться со ссылкой на внешний фактор, такой как увеличение операционных расходов арендодателя, увеличение индекса затрат (например, индекса потребительских цен) или увеличение валовой выручки или продаж арендатора.
• Техническое обслуживание. Указывает, кто должен обслуживать какие части здания и земли. Если вы несете ответственность за это, в договоре аренды должно быть указано, можете ли вы заключить договор с кем-либо по вашему выбору для предоставления этих услуг, или же поставщики услуг должны быть одобрены арендодателем.
• Конкурс. В случае аренды торговых площадей, таких как магазин в торговом центре, могут быть наложены ограничения на право арендодателя сдавать в аренду близлежащие площади предприятиям, аналогичным вашему бизнесу. (Если нет, вам следует подумать о том, чтобы настаивать на таком положении.)
• Субаренда. Указывает, имеете ли вы право и на каких условиях передавать помещение в субаренду другому лицу. Помните, что если вы сдаете недвижимость в субаренду, вы все равно будете обязаны платить арендную плату, если арендатор не будет платить.
• Улучшения и доработки. Указывает, имеете ли вы право улучшать или модифицировать объект, чтобы он лучше соответствовал вашим потребностям.
• Налоги. Определяет, кто несет ответственность за налоги на недвижимость.
• Страхование и ответственность. Устанавливает, кто несет ответственность за страхование от несчастных случаев и гражданской ответственности, а также размер страхового покрытия. Также может содержать формулировку, в которой говорится, при каких обстоятельствах, если таковые имеются, стороны контракта (арендодатель и вы) будут освобождать друг друга от ответственности за причинение вреда людям или имуществу.

Хотя вы, возможно, захотите возместить арендодателю убытки, причиненные вашими действиями, следите за формулировками, которые юридически освобождали бы арендодателя от ущерба, который арендодатель причинил арендованным помещениям или лицам или имуществу в помещениях.

• Возможность продления. Указывает, имеет ли арендатор возможность продлить аренду по истечении срока ее действия, и, если да, указывает сумму арендной платы, подлежащую выплате (или способ определения суммы аренды) за срок продления аренды.Вариант продления может защитить ваш бизнес от желания арендодателя поразить вас неоправданно большим повышением арендной платы, когда истечет ваш первый срок аренды.
• Вариант покупки. Сообщает, имеете ли вы право или обязанность приобрести объект по окончании срока аренды. В этом положении следует указать цену или диапазон опциона, а также то, как и когда опцион может быть исполнен.
• Уничтожение или осуждение. Указывает, должен ли домовладелец восстанавливать дом в случае уничтожения собственности.Определяет, будет ли снижена арендная плата и можно ли прекратить свои обязательства по аренде, если объект полностью или частично разрушен. В этом положении будет указано, какими правами вы и ваш арендодатель пользуетесь, если объект переходит в собственность известного домена (то есть приобретается органом местного самоуправления для общественных целей).

Большинство договоров аренды включают положение о прекращении аренды после разрушения объекта в зависимости от времени, которое потребуется на ремонт, или связанных с этим затрат.Вы должны настоять на том, чтобы существовал абсолютный срок, по истечении которого вы можете рассматривать договор аренды как расторгнутый. Это защитит вас от домовладельца, который затягивает ремонт, а вы продолжаете терять бизнес.

• Платежеспособность арендодателя. С вашей точки зрения, полезное положение, в котором излагаются ваши права как арендатора, если ипотечная компания вашего арендодателя лишит вас права выкупа арендованного помещения.

Если у вас есть какие-либо сомнения относительно платежеспособности арендодателя, прежде чем заключать договор аренды, подумайте о том, чтобы потребовать от арендодателя получить от любого держателя ипотеки соглашение о неразрушении.Соглашение обязывает держателя ипотеки соблюдать условия аренды в случае обращения взыскания.

• Зонирование и ограничения землепользования. Указывает, какие ограничения по зонированию или другие ограничения применяются к зданию.

Если ваше предполагаемое использование будет нарушать правило зонирования или соглашение о частном землепользовании, настаивайте на положении, которое позволяет вам отказаться от сделки, если только вы не сможете получить отклонение от зонирования или судебную защиту от соглашения о частном землепользовании в течение определенного времени. .Ввиду важности этой транзакции для вашего бизнеса и юридических формальностей, которые часто возникают при коммерческой аренде, мы предлагаем вам получить компетентную юридическую консультацию по поводу содержания такого положения на случай непредвиденных обстоятельств.

• Права на «отключение» арендатора. Многие мелкие арендаторы торгового центра опасаются, что крупный арендатор выйдет из бизнеса или не продлит договор аренды, что называется «потемнением». В нынешнем экономическом климате, когда крупные универмаги объявляют о банкротстве и закрывают магазины, это настоящая проблема.Один из подходов к этой проблеме заключался бы в том, чтобы вы обсудили пункт, который дает вам право закрыть свой магазин или получить значительное снижение арендной платы, если основной арендатор или несколько других арендаторов отключатся. Определение «основного арендатора» обычно несложно; определение «других арендаторов» может быть сделано в виде процента от общей площади квадратных футов, занятых всеми другими арендаторами.

Соответствие бизнес-требованиям от CT Corporation — партнерство с лидером отрасли

Свяжитесь с представителем сервисной службы CT прямо сейчас!

Каковы права бизнес-арендатора? | Малый бизнес

Автор Chron Contributor Обновлено 11 декабря 2020 г.

Многие малые предприятия арендуют свои помещения.Аренда относительно недорогая и удобная, но наряду с арендой возникает дополнительное бремя работы с договором аренды, арендодателем или фирмой по недвижимости. Как владелец малого бизнеса, арендующий здание или витрину, вы должны знать о правах коммерческого арендодателя. Эти права варьируются от штата к штату, но федеральные законы и законы штата предоставляют основные права во всех юрисдикциях.

Ознакомьтесь со сроком аренды

Практически во всех договорах аренды указывается количество времени, в течение которого вам разрешено оставаться в собственности.Согласно закону о коммерческих арендодателях и арендаторах, вы имеете право вести свой бизнес в течение этого периода времени, если вы не нарушите договор. Арендодатель не может выселить вас из собственности без уважительной причины. Если в соглашении не указана дата истечения срока, по законам большинства штатов домовладелец должен направить вам письменное уведомление за 30 дней.

Конфиденциальность важна

Каждый, кто арендует здание для коммерческого или личного использования, имеет право на неприкосновенность частной жизни. Вы имеете право делать с собственностью все, что хотите, при условии, что все, что вы делаете, является законным.Арендодатель не может помешать вам вести свой бизнес, а также не допускать гостей или постоянных посетителей в собственность. Аналогичным образом, если домовладелец или арендодатель желает войти в собственность, он или она должны направить вам так называемое «разумное уведомление» и сначала получить ваше разрешение. Однако в большинстве договоров аренды предусматривается, что арендаторы не могут необоснованно отказывать в разрешении на въезд в собственность. В чрезвычайных ситуациях закон обычно позволяет домовладельцам входить без разрешения. Штат Техас определяет другие права арендаторов, такие как тишина и покой, здоровье и безопасность и даже надлежащая безопасность собственности.

Общее содержание очень важно

Одно из преимуществ аренды недвижимости вместо ее покупки заключается в том, что закон дает право на то, чтобы арендодатель содержал недвижимость. Объем ремонта зависит от вашего договора аренды и от законодательства штата, но, как правило, домовладельцы должны устранять любые возникающие проблемы с водопроводом, электричеством и конструкцией. «Важно изучить договор аренды, чтобы понять, кто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание», — подчеркивает Гарвардский университет. Точно так же, как арендатор, вы должны поддерживать собственность в том же состоянии, в каком она была вам передана.Если вы хотите внести структурные или декоративные изменения, сначала согласовайте их с домовладельцем, чтобы избежать каких-либо споров.

Отказ от ваших прав

Хотя это не очень распространено, некоторые соглашения об аренде содержат пункты, которые имеют целью предоставить домовладельцам больше прав, чем дает им закон. Знайте, что договор или соглашение об аренде не могут лишить вас большинства прав аренды, предусмотренных законодательством штата или федеральным законодательством, даже если в нем говорится, что вы это делаете. Другими словами, арендодатель не может заставить вас отказаться от ваших законных прав, и любые условия или положения контракта, которые лишают вас этих прав, являются недействительными.Внимательно прочтите договор и убедитесь, что он не ставит под угрозу ваши права арендодателя.

Что мне нужно знать об аренде магазина?

Блог о недвижимости

19 июля 2012 г. | Джейсон Ритти

Я планирую начать новый бизнес, который, как мне кажется, может быть действительно успешным. Мне нужно арендовать магазин, и я нашел его в большом городе, где много людей, а это как раз то, что мне нужно. Поскольку это новое предприятие для меня, я нервничаю.Что мне нужно знать об аренде коммерческого помещения, чтобы у меня не было проблем?

L.T.

Уважаемый L.T.

Во-первых, позвольте мне поздравить вас с началом вашего нового предприятия. Начать бизнес — это очень увлекательно, но без надлежащего руководства это также может быть непросто. Я бы порекомендовал вам встретиться со своим бухгалтером и юристом, прежде чем принимать какие-либо решения об открытии нового бизнеса, включая выяснение как с юридической, так и с финансовой точки зрения, следует ли вам регистрировать свой бизнес.Важно собрать свою «команду» профессионалов, которые будут сопровождать вас на каждом этапе открытия нового бизнеса и, конечно же, до заключения договора аренды или других обязательств. Вы также можете подумать, если еще не сделали, о разработке письменного бизнес-плана для нового бизнеса. Ваш бизнес-план поможет вам принять решение о том, какую сумму арендной платы может позволить себе ваш бизнес, и какой срок аренды вы, возможно, захотите рассмотреть для магазина.

Звучит банально, но наиболее важным моментом является получение любого договора аренды в письменной форме от арендодателя.Чаще всего вы договариваетесь об основных условиях аренды либо напрямую с арендодателем, либо через брокера, без участия юриста. Вы должны убедиться, что основные условия аренды включают сумму аренды, срок аренды, права на продление, а также кто платит налоги на недвижимость, коммунальные услуги и любые другие расходы. После того, как вы согласовали основные условия аренды с арендодателем, обычно арендодатель или его поверенный готовят письменный договор аренды. Аренда коммерческих площадей может принимать различные формы, и большинство договоров аренды в Нью-Джерси могут занимать от 30 до 60 страниц.Есть более короткие договоры аренды, используемые арендодателями, но вы должны ожидать, что эти более короткие договоры аренды будут в значительной степени благоприятствовать арендодателям. В любом случае вы захотите, чтобы договор аренды был рассмотрен вашим собственным поверенным, и вы должны предоставить ему / ей копию любого перечня условий, письма о намерениях или аналогичного письменного заявления об условиях сделки.

Во время переговоров вам захочется полностью разобраться в арендной плате. Аренда может принимать разные формы в зависимости от типа арендуемой площади и от того, находится ли она в торговом центре, торговом центре или отдельно стоящем здании.Валовая арендная плата не является обычным явлением в розничной аренде и представляет наибольший риск для арендодателей. Аренда Net-Net-Net (NNN Rent) очень распространена и возлагает риск на арендатора. NNN Rent возлагает все обязательства по оплате, помимо базовой арендной платы, на арендатора. При розничной аренде арендная плата также может основываться на процентной доле от валовой выручки. Понимание того, какой будет ваша арендная плата, а что входит в нее, а что нет, будет очень важно для успеха вашего нового бизнеса.

Еще один момент, на который следует обратить внимание при переговорах, — это срок аренды.На какой срок будет первоначальный срок аренды? Большинство начинающих предприятий будут пытаться договориться о первоначальном сроке аренды от 3 до 5 лет. Вам также стоит подумать о том, чтобы попросить право продлить срок аренды, если бизнес-расположение удачно и бизнес идет хорошо. И наоборот, вы можете попросить арендодателя о досрочном расторжении договора на тот случай, если у вашего бизнеса возникнут трудности.

Некоторые другие важные области для обсуждения во время переговоров включают:

• Какое использование помещения будет разрешено? Четко укажите, что разрешено, а что запрещено, и ознакомьтесь с исключительными правами на использование.
• Какие изменения вам необходимо сделать в помещениях для вашего использования, и будут ли они выполнены вами или арендодателем?
• Будут ли какие-либо расходы делиться совместно с другими арендаторами, и если да, то каковы они и как они рассчитываются?
• За какие обязательства по обслуживанию и ремонту вы будете отвечать, и кто отвечает за общее обслуживание общей парковки и тротуаров?
• Что будет, если вы решите продать бизнес? Можно ли передать аренду новому владельцу? Можете ли вы сдать в субаренду все или часть помещения?
• Должен ли бизнес быть корпорацией или обществом с ограниченной ответственностью, и если да, придется ли вам лично гарантировать все обязательства по договору аренды?

Как вы уже можете видеть, в этом блоге о патчах слишком много вопросов, поэтому я ранее рекомендовал поговорить с вашими профессионалами.Как начинающий бизнес, вам нужно беспокоиться о многих областях, которые могут доставить вам неприятности, но часть того, чтобы быть владельцем бизнеса, — это управление рисками. Наличие команды профессионалов, которая поможет вам понять риски, позволит вам принимать обоснованные решения, чтобы избежать проблем в будущем и добиться успеха в бизнесе.

Печать PDF Поделиться в социальных сетях

Следующая большая проблема: предприятия не могут или не хотят платить за аренду. Это вызывает опасную цепную реакцию.

Особенно тяжело положение владельцев отелей и торговых центров. По данным Datex Property Solutions, такие розничные продавцы, как Bed Bath & Beyond, Famous Footwear, H&M и Gap, кинотеатры AMC и Regal и спортивные залы, такие как 24 Hour Fitness, полностью прекратили платить за аренду в мае. Starbucks заплатила за майскую арендную плату, но также разослала домовладельцам письмо с просьбой пойти на уступки с 1 июня на 12 месяцев.

В целом Datex обнаружила, что в мае было выплачено 58,6% розничной арендной платы.Арендаторы офисов и складов все еще платят за аренду, но остаются опасения по поводу того, будут ли арендаторы продлевать аренду, поскольку работа на дому набирает популярность.

«Социальное дистанцирование означает финансовый армагедон для коммерческой недвижимости и муниципалитетов в ближайшие месяцы», — предупредил Р. Кристофер Уэлен, глава Whalen Global Advisors, в своем блоге для инвесторов. Он предсказал, что дефолты могут быть хуже, чем пиковые убытки от обвала коммерческой недвижимости в начале 1990-х годов, «с большим отрывом».

Кризис особенно опасен для десятков тысяч малых предприятий, некоторые из которых работают с такой небольшой рентабельностью, что, по их словам, не переживут пандемический спад, если им придется платить за аренду прямо сейчас. Многие небольшие компании просят арендодателей о перерыве, но коммерческая недвижимость часто имеет сложную цепочку владельцев. Убедить их всех быстро прийти к согласию оказывается непросто.

Уиллу Истману в последнее время снятся кошмары, что он навсегда закроет знаменитый мюзик-холл U Street Music Hall.Истман сказал, что он сделал все возможное, чтобы спасти независимую музыкальную площадку и клуб в Вашингтоне, округ Колумбия, но трудно получить доход, когда U Street Music Hall закрыт с 13 марта и не планирует проводить живые выступления до осени в раннее.

«Сейчас самая большая проблема для меня — это аренда. У нас были ошеломляющие споры с нашим арендодателем », — сказал Истман, не заплативший арендную плату за апрель, май или июнь. «У нас не запланировано никаких шоу на лето».

Истман ведет переговоры со своим арендодателем, но найти решение было сложно.Эксперты по недвижимости говорят, что, по крайней мере, U Street Music Hall знал, к кому взять телефон и позвонить, потому что его домовладелец и владелец ипотеки находятся поблизости в округе Колумбия. Для многих других предприятий владение собственностью намного сложнее.

«Говорить должны не только домовладелец и арендатор. Многие объекты недвижимости принадлежат ряду инвесторов », — сказал Дэвид Линг, профессор недвижимости в Университете Флориды. «Многое из этого придется решать через судебные иски и суды.”

По данным Ассоциации ипотечных брокеров, менее 40 процентов кредитов на коммерческую недвижимость принадлежат банкам. Остальные находятся в руках различных страховщиков жизни, инвестиционных фондов недвижимости (REIT) и инвесторов в коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием, известные как CMBS.

Десятки, а иногда и сотни коммерческих ипотечных кредитов объединяются в CMBS, которые обычно покупаются группой инвесторов. Эта сложная структура должна распределять риски и выгоды, но она добавляет несколько уровней владения недвижимостью.

Рынок коммерческой недвижимости вырос за последнее десятилетие до 20 триллионов долларов, поскольку инвесторы стремились к высокой, но, казалось бы, безопасной прибыли.

«Это правда о том, кто ваш кредитор?» сказал Эндрю Литтл, партнер инвестиционного банка недвижимости John B. Levy & Co. в Вирджинии. «Если у вас есть банковский кредитор или кредитор страховой компании, вы, вероятно, сможете пройти через это и, надеюсь, дойдете до того момента, когда все начнет восстанавливаться. Если ваш кредитор является кредитором CMBS с Уолл-стрит, у вас проблемы.”

Обычно, когда предприятия перестают платить арендную плату, а здание в конечном итоге принадлежит инвесторам CMBS, арендаторам приходится звонить в управляющую компанию, известную как специалист по специальным услугам. По данным Moody’s, уже 32 миллиарда долларов в виде ссуд CMBS были переданы специальным сервисным службам, и почти все они приходятся на гостиничную и торговую недвижимость. По словам Литтла, у этих сервисных фирм мало стимулов давать арендаторам перерыв, потому что они зарабатывают деньги, взимая дополнительные сборы и штрафы.

Все это означает, что гостиничная и торговая недвижимость испытывают серьезную нагрузку по уплате арендной платы и могут рухнуть в результате волны дефолтов и отчуждения права выкупа, предупреждают эксперты по недвижимости.Крупные инвестиционные фирмы уже готовятся скупать дешевую недвижимость. Blackstone и Oaktree собрали огромные средства, чтобы выйти на проблемный коммерческий рынок, так же, как они сделали это с жилыми домами после Великой рецессии.

Законодатели пытаются выяснить, как предотвратить прекращение деятельности предприятий, а также их домовладельцев, но руководители правительства изо всех сил пытаются придумать, как им помочь.

Некоторые домовладельцы просят местные органы власти отложить сбор налога на имущество, но многие муниципалитеты уже испытывают финансовые затруднения, поскольку во время пандемии налоговые поступления резко падают, а расходы резко возрастают.

Защитники малого бизнеса подталкивают Конгресс к изменению правил в отношении условий прощения ссуд в рамках Программы защиты зарплаты, чтобы более 25 процентов денег можно было использовать для оплаты аренды и других накладных расходов. Законопроект, принятый Домом на прошлой неделе, позволит до 40 процентов денег пойти на аренду. Сенат одобрил законопроект в среду.

Вашингтон, округ Колумбия, в мае принял закон о чрезвычайном положении, требующий от арендодателей коммерческой розничной торговли согласия на планы выплаты арендной платы. Калифорния обсуждает еще более агрессивное предложение о том, чтобы заставить арендодателей с арендаторами, которые серьезно пострадали от закрытия из-за коронавируса, пересмотреть условия аренды.Арендодатели говорят, что это меняет саму основу договорного права.

«Неуместное прощение арендной платы — неуместная практика. Это действительно может создать некоторый хаос », — сказал Джон Ворт, исполнительный вице-президент по исследованиям Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости.

Законодатели, стоящие за этими инициативами, говорят, что цель здесь — избежать массовых потерь малого бизнеса.

«Бизнес и частные лица страдают из-за этого кризиса, и никто не виноват.Мы пытаемся сделать так, чтобы люди могли выжить », — сказала член совета округа Колумбия Мэри М. Чех (демократ 3), спонсировавшая принятие закона о чрезвычайном положении. «В конце концов, арендная плата будет выплачена».

Возможно, наиболее эффективное вмешательство до сих пор было осуществлено Федеральной резервной системой, которая приобрела CMBS на сумму около 9 миллиардов долларов и сообщила банкам, что они не будут наказаны за разумные уступки по кредитам. Действия ФРС помогли разморозить рынок коммерческой недвижимости для инвесторов, хотя мало помогли малым предприятиям, неспособным платить за аренду.

Для мюзик-холла U Street в Вашингтоне плата за аренду становится очень большой. Фанатам было продано более тысячи футболок, чтобы заработать деньги во время пандемии. Кампания онлайн-пожертвований в помощь работникам U Street собрала более 20 000 долларов, и Истман сумел получить 120 000 долларов в рамках программы федерального правительства по защите зарплат для малого бизнеса. Но чтобы получить прощение по кредиту, он должен потратить 90 000 долларов из средств на оплату труда своих рабочих.

Остальные средства могут быть использованы для оплаты аренды и других расходов, но их едва хватает на покрытие арендной платы в размере 21 000 долларов в месяц.Компания Eastman не внесла арендную плату за апрель или май, а также не рассчитывает заплатить за июнь. Недавно он попросил у своего домовладельца план выплат.

Арендодателем U Street Music Hall является Хэнни Чан, владелец JRC Standard Properties, небольшой компании по коммерческой недвижимости в Вашингтоне. Несмотря на пандемию, Чан по-прежнему должен платить ипотеку, налоги, страховку, коммунальные услуги и вывоз мусора за собственность, где расположен U Street Music Hall. Его счета тоже не прекратились.

Чан поговорил со своим кредитором, Industrial Bank, о льготах по ипотеке, но, по словам его адвоката, условия были слишком обременительными.

JRC, как владелец мюзик-холла, «не получал от кредитора никаких льгот по ипотеке. После того, как было объявлено чрезвычайное положение в области здравоохранения и закрыли мюзик-холл U Street, он удерживал арендную плату за апрель и май без каких-либо требований о снижении арендной платы », — сказал Ян Томас, юрист Offit Kurman, представляющий JRC. Он сказал, что JRC запросил у U Street Music Hall более подробную финансовую информацию, в том числе о ссуде ГЧП, но документы не были предоставлены.

Industrial Bank гордится тем, что обслуживает D.C. community, сказал исполнительный директор Б. Дойл Митчелл-младший. Он сказал, что банк предоставил «примерно 30 процентам» своих клиентов по коммерческой недвижимости своего рода план тренировок.

«Мы быстро пришли на помощь нашим клиентам и некоторым не клиентам во время этой пандемии», — сказал Митчелл-младший. «Некоторые заемщики посмотрели на программу [воздержания] и решили, что она им не нужна. Все наши заемщики знают, что он доступен ».

Чан и Истман направляются в суд, чтобы разобраться с этим.Их ситуация еще больше осложняется тем фактом, что Истман и Чан в течение последнего года вели судебный спор по поводу платы за управление и продления срока аренды.

На данный момент необходимо оплатить полную арендную плату за U Street Music Hall.

«Мы не просим бесплатную аренду. Мы не просим подачки. Мы просто просим разумного плана выплат, потому что вся наша отрасль пострадала от этого кризиса », — сказал Истман. «Наши планы на 2020 год — выжить».

Как компании, испытывающие трудности, могут пересмотреть арендную плату

В этой статье описываются стратегии, которые каждый владелец бизнеса должен рассмотреть, прежде чем поговорить со своим арендодателем, чтобы попытаться снизить расходы на аренду, и как относиться к этому как к переговорам, которые учитывают приоритеты и стимулы обеих сторон.Среди предписанных стратегий — признание стимулов арендодателя к принятию оплаты со скидкой или отсрочки платежа; думать о долгосрочных переговорах; и установить арендную плату в виде процента от дохода (вместо фиксированного платежа), согласовав стимулы арендатора и арендодателя и снизив риск арендатора в случае повторного закрытия предприятий.

В эти трудные времена мы сделали ряд наших статей о коронавирусе бесплатными для всех читателей. Чтобы получать весь контент HBR по электронной почте, подпишитесь на рассылку Daily Alert.

Десятки миллионов предприятий по всему миру в настоящее время изо всех сил пытаются покрыть свои накладные расходы, и большая часть экономической деятельности осуществляется из домов людей. Это делает аренду офисов, помещений для развлечений / гостеприимства, розничной торговли непродовольственными товарами и промышленных помещений большой, но временно ненужной статьей расходов. Умение управлять им может быть ключевым управленческим навыком для выживания в кризисе. В этой статье мы рассмотрим основные моменты, которые должен учитывать каждый менеджер, прежде чем поговорить со своим арендодателем, чтобы попытаться сократить эти расходы, и основные стратегии, которые могут помочь как арендодателю, так и арендатору.Наконец, мы отмечаем некоторые вероятные последствия этих договоренностей для будущих договоров аренды.

Узнайте позицию своего арендодателя

Первым шагом в успешных переговорах об арендной плате является понимание точки зрения арендодателя. Хотя существует множество различных типов инвесторов в недвижимость, которые могут владеть вашим бизнес-пространством, наиболее важными характеристиками для переговоров являются их денежное положение, отношение к риску и способность нести снижение арендной платы, а также их договорные обязательства.

Дополнительная литература

Например, недвижимость является популярным инвестиционным активом для пенсионных фондов, поскольку она традиционно обеспечивает стабильный доход, полезный для выполнения их обязательств. Если ваши здания принадлежат такой компании, которая полагается на доход, их приоритетом может быть выполнение или платежей (даже частичных). Напротив, многие здания принадлежат инвесторам, которым необходимо периодически отчитываться о стоимости своих активов и доходах (например,грамм. инвестиционные фонды). Их приоритетом является сообщение о хорошей работе, и их больше беспокоит общий уровень платежей, чем их своевременность. Они могут быть менее склонны предлагать скидку, но с большей вероятностью примут отсрочку. Кроме того, эти владельцы находятся в трудном положении, потому что в настоящее время невозможно оценить недвижимость, поэтому они не знают, насколько их активы потеряли в капитальной стоимости. Это заставляет их как можно лучше управлять доходностью.

У других владельцев другие приоритеты.Семейные офисы, ориентированные на долгосрочную перспективу, могут быть наиболее гибкими в отношениях с арендаторами, чтобы сохранить собственность; напротив, некоторые застройщики имеют более краткосрочную перспективу. Знание того, кому принадлежит ваше здание и каковы их приоритеты, поможет вам подготовить хорошую стратегию переговоров.

Предложите решение

Если ваш бизнес находится в режиме выживания, возможно, вы не сможете платить арендную плату и вам следует попытаться пересмотреть существующий договор аренды. Мы рекомендуем вам обратиться к арендодателю с предложением решения, а не просто прекращать выплаты.Это дает вам больше возможностей и снижает риски, с которыми вы столкнетесь при ослаблении текущего кризиса.

При подготовке предложения для арендодателя вы можете принять во внимание следующие моменты:

Подумайте о долгосрочной перспективе: Есть несколько параметров вашего договора аренды, которые вы, вероятно, можете изменить сегодня, которые не потребуют от вас никаких денежных средств, но будут иметь ценность для вашего арендодателя. Если вы хороший арендатор (в обычное время), продление срока аренды на более длительный срок может быть привлекательным предложением для владельцев недвижимости, которые обеспокоены увеличением доли вакантных площадей в ближайшие годы, особенно если рецессия окажется длительной.Хорошим примером этого являются отели, которые в настоящий момент не приносят дохода, но имеют устойчивые бизнес-модели, основанные на свойствах, в которых они работают. Продление срока аренды с хорошим гостиничным оператором может быть возможностью для арендодателя найти хорошего арендатора, который останутся на месте, избегая риска пустой собственности во время рецессии.

Также возможно изменить условия договора аренды или удалить некоторые пункты, в которых перечислены причины, по которым арендатор может расторгнуть договор аренды, что снижает риск для арендодателя.Естественно, это ограничивает гибкость арендатора в будущем, но текущая ценность этой гибкости для вас, вероятно, невысока, если вы находитесь в режиме выживания. Если вы выйдете из бизнеса, это вам ничего не будет стоить. Фактически, пересмотр условий аренды таким образом не влияет на ваш баланс, поэтому это может быть хорошим способом сократить ваши расходы без ущерба для вашего кредита или оборотного капитала.

Разделите риск и вознаграждение: Еще один стимул, который вы можете дать своему арендодателю, — это предложить ему другое финансовое вознаграждение за то, что он позволяет вам отложить или отказаться от текущих арендных платежей.Это может быть процент по отсроченной арендной плате или соглашение о разделе доходов. Хороший пример последнего — сделать арендную плату процентом от дохода арендатора. (В странах, где «доход» известен как «оборот», это называется «оборотной арендой».) Это гарантирует, что арендатор имеет достаточно денег для оплаты и что платеж пропорционален тому, что он зарабатывает. Обе разные арендные платежи с процентами и ренты с оборота связывают выплату арендодателя напрямую с вашими будущими результатами.Вы не только сможете отсрочить какие-либо платежи, но и значительно повысите мотивацию арендодателя, чтобы помочь вам продолжить бизнес.

Такой подход обычно используется в торговых центрах, где якорные арендаторы имеют большое влияние на стоимость недвижимости. Оборотная арендная плата согласовывает стимулы арендодателей и арендаторов и может использоваться также в офисной и промышленной собственности.

Будьте предприимчивы: Многие устоявшиеся предприятия сейчас занимают должности, обычно предназначенные для стартапов; у них мало денег, но они могут приносить доход в будущем.Это означает, что они могут использовать структуры и идеи из мира прямых инвестиций, чтобы поддерживать свой бизнес. Это включает в себя выплату кредиторам долевого участия, совместное владение активами или, возможно, даже совместное использование прав интеллектуальной собственности. Во многих случаях это крайний вариант оборачиваемой аренды, когда арендатор вступает в партнерские отношения с домовладельцем. Это было относительно популярно во время последнего финансового кризиса, когда многие предприятия, которым было трудно выплатить свои ссуды, предлагали своим банкам акционерный капитал вместо наличных денег.Эти сделки часто оказывались очень прибыльными для банков.

Знайте, в какую игру вы играете: Некоторые арендодатели по контракту обязаны строго соблюдать условия договоров аренды. Если это касается вашего арендодателя, вы мало что можете сделать, чтобы остановить судебное разбирательство. Однако, поскольку многие суды в настоящее время закрыты, обеспечение соблюдения юридических прав и обязанностей может оказаться непростой задачей. Это снижает ценность «лучшей альтернативы согласованному соглашению» (BATNA) для арендодателей.

Ваша стратегия должна заключаться в том, чтобы максимально уменьшить это значение, чтобы посадить арендодателя за стол переговоров. Вам следует поговорить со своим юридическим отделом о том, как это сделать формально, и вместе вы должны внимательно изучить договор аренды при рассмотрении альтернатив. Многие сетевые бренды, в том числе Adidas в Германии, Burger King в Великобритании или Staples в США, публично заявили, что не будут платить за аренду. Это вызвало очень широкую дискуссию о том, должны ли розничные торговцы или арендодатели нести на себе боль из-за остановки — и, вероятно, это продуманная стратегия, разработанная для того, чтобы заставить их арендодателей вести переговоры.

Независимо от того, может ли арендодатель работать с вами или нет, разговор с ним поможет, если вы столкнетесь с трудностями. Переговоры уменьшают информационную асимметрию. Даже в случае конфликта переговоры помогут установить, с каким риском вы сталкиваетесь и какие границы другая сторона не желает переходить. Информация имеет решающее значение для понимания и управления приоритетами и выгодами по обе стороны стола. Однако отрицание также помогает понять мотивацию другой стороны. Например, многие домовладельцы обеспокоены тем, что оппортунистические арендаторы, не нуждающиеся в помощи, попытаются воспользоваться текущей ситуацией и потребуют снижения арендной платы.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт