16-17 липня семінар «Договірні відносини 2020. Зміни в регулюванні, податках і судовій практиці»

ООО «Центр консалтинговых услуг» приглашает на семинар

«Договорные отношения 2020. Изменения в регулировании, налогах и судебной практике»

16-17 июля 2020г., г.Киев

(конференц-зал в центре города, ст.м. «Майдан Незалежности»)

В работе семинара принимают участие судьи Высшего хозяйственного суда Украины, заслуженные юристы Украины, адвокаты, представитель института государства и права Корецкого.

Полная программа и регистрация на семинар на сайте WWW.CKONSULT.COM.UA …

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРАМ согласно РЕФОРМЫ НАЛОГОВОГО КОДЕКСА (НКУ) в 2020! НОВЕЛЛЫ в РЕГУЛИРОВАНИИ, ХОЗЯЙСТВЕННОЙ договорной практике и СПОРАХ!

1. Новый закон Украины «Об ООО и ОДО» и изменения в Закон о АО (с 17.

06.2018).

· Заключение договоров. Актуальные изменения в процедуре! Новые требования к уставам и внутренним документам ООО / ОДО и АО для заключения договоров.

· Какие новые виды договоров с особыми процедурами заключения предусматривает Закон об ООО (значительные сделки, сделки, совершения которых имеется заинтересованность, корпоративные договоры и т.п.).

· Какие документы ООО стоит проверить (открытый доступ, публичная информация) перед заключением договора.

· Безотзывная доверенность — как и для чего.

· Как по новому закону проверять полномочия (право подписи) на заключение договоров.

· Недействительность договоров с ООО, нарушение компетенции — последующее одобрение, особенности для ООО, отличия от соответствующих норм ГКУ.

· Новые требования к уставу ООО и заключения договоров.

· Крупные сделки — особенности процедуры заключения по новому закону, последствия нарушения. Как избежать проблем.

· Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность — особенности процедуры заключения по новому закону, последствия нарушения, конфликт интересов.

· Особенности применения общих норм договорного права (ГКУ, ХКУ) к заключению договоров с ООО после принятия нового Закона.

· Можно ли не применять нормы нового Закона и при каких условиях.

· Новые основания для признания договоров, заключенных ООО недействительными.

· Новое в ответственности должностных лиц ООО за причиненный ООО вред.

2. СУДЕБНАЯ РЕФОРМА. ТРЕБОВАНИЯ НОВЫХ ХПК, ГПК в действии! практика заключения и исполнения договоров. Избрание эффективного способа защиты прав как один из основных элементов удовлетворения исковых требований (требование новых кодексов).

· Обязательства выполнить условия договора.

· Признание отсутствия прав.

· Право на скидку (льготу).

· Обязательства начислить пособие.

Расширение способов судебной защиты.

· Новые подходы к применению законодательства в решении договорных споров. Возможности не применять действующее законодательство.

· Свидетели, их привлечения. Экспертиза. Медиация. Новые способы защиты в договорных спорах о взыскании причиненного ущерба.

· Последствия невыполнения судебного решения о взыскании долга. Индексация. Проценты.

· Практика ЕСПЧ по исполнению судебных решений, содержащих требования неимущественного характера.

ДОКАЗАТЕЛЬСТВА. Рекомендации по формированию доказательной базы.

· Расширение способов доказывания. Новые виды доказательств.

· Механизмы обеспечения доказательств и иска.

· Какие документы подавать в суд в процессе доказывания?

· Электронные доказательства. Порядок предоставления, истребования и исследования электронных доказательств.

· Фейсбук, Интернет, социальные сети в качестве доказательства.

· Проведение экспертизы по заказу участников дела.

Экспертиза — как подготовить вопросы, как опровергнуть результаты экспертизы, новые процессуальные кодексы — что изменилось.

· Свидетели — новый вид доказательств в хозяйственных спорах, как готовиться и использовать.

· Новеллы способов обеспечения иска и доказательств.

· Встречное обеспечение.

· Возмещение вреда, причиненного необоснованным обеспечением иска.

· Презумпции, которые признает ВСУ, освобождения от доказывания.

3. Договорная работа, Документооборот в электронном виде. Перевод документооборота компании с контрагентами в электронный вид.

4. Электронная коммерция! Изменения законодательства и договорной практике после принятия Закона об электронной коммерции. Международные стандарты и правила. Договор, заключенный путем обмена электронными сообщениями приравнивается к договору, заключенному в письменной форме. Все ли так просто?

· К каким отношений Закон применяется и не применяется. На каких лиц распространяется действие Закона.

· Каким специальным законодательством также следует руководствоваться, кроме Закона. Законодательство о защите прав потребителей. Применение международного законодательства.

· Формы и способы оплаты по закону.

· Электронный документ — его обязательные реквизиты. Что следует знать на случай возникновения судебного спора — обеспечение судебных доказательств. Имеющаяся судебная практика.

· Электронный сделку. Электронный договор — обязательные реквизиты и существенные условия (где их брать). Последствия отсутствия необходимых элементов.

· Способы заключения электронного договора, предусмотренные Законом.

· Когда договор считается заключенным и когда выполненным.

· Персонификация сторон.

· Способы подписания электронного договора и других электронных документов (письма, заказ, счета и т.д.).

· Ответственность за нарушение Закона и последствия.

5. Валютные колебания. Валютные риски. Как подстраховаться? Цена договора в валюте. ВСУ «за», чем другие «против»? Хард-шип.

6. АТО (Донецк, Луганск), Крим:

· Работа на / с проблемными территориями. Проблемные вопросы и законные решения.

· Возможности для расчетов по материалам судебной практики.

· Особенности финансовых операций. Расчеты, выполнение банками платежных поручений.

· Налоги.

· Отношения по депозитам / кредитам.

· Ипотека и договоры с недвижимым имуществом.

· Нюансы судебного рассмотрения дел с участием субъектов на проблемных территориях.

· Деятельность в / с Крымом. Закон об оккупации Крыма, закон о СЭЗ.

· Форс-мажор 2020. АТО (Донецк, Луганск) — как форс-мажор. Возможности и перспективы использования форс-мажора. Хард-шип.

ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ в 2019/2020. Изменение условий. Предостережение!

7. ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ — как избежать ошибок! Новейшие подходы, изменения по НКУ и судебная практика! Порядок заключения.

Новые требования к договорам (хозяйственных, трудовых) за Налоговый кодекс (НКУ). Нюансы и особенности. Ошибки.

· Налоговые оговорки. Договор, как первичный документ в налоговом и бух. учета. Хозяйственные договоры в качестве доказательств в налоговых правоотношениях. Оценка договоров в качестве доказательств в административном процессе. Валовые расходы.

· Предложение и согласие (оферта и акцепт). Допустимость акцепта молчанием. Вступления в силу. Регистрация.

· Согласование споров. Нарушение и влияние на исполнение. Противодействие злоупотреблениям. Протокол согласования разногласий (риски): определение момента заключения, случаи выполнения договора до окончательного согласования его условий.

· Заключение договора через: деловую переписку, факс, эл. почту, счет-фактуру, принятие заказа к исполнению, оформление накладных, конклюдентные действия, использование спецификаций. Признания их недействительными (для чего?). Закон о Электронной коммерции! Новые подходы ВХСУ.

· Особенности заключения договоров в АО (ОАО).

· Договорные отношения при отсутствии договора (письма, счета-фактуры …) — отношение к этому судов и налоговиков.

· Предварительные договоры: последствия несоблюдения их условий.

· Выполнение договора — как отдельное соглашение.

8. Существенные условия, обязательные реквизиты, их отсутствие: ГК, ХК, судебная практика. Где искать существенные условия чтобы договор не признали незаключенным? ГОСТы, тех.умовы: обязательные? Отсутствие существенных условий. Распространенные ошибки. Обычные и случайные условия. Возможность заранее установить недействительность договора и их последствия. Умышленное создание будущих проблем.

9. Существенные изменения источников регулирования договорных отношений.

· Толкование договора через суд — новый вид споров: позиция ВХСУ (213 ГК). Возможны злоупотребления — использование для одностороннего изменения условий договора.

· Возможность в договоре отступать (противоречить) от законодательства и регулировать отношения по собственному усмотрению. НЕ обязательность законодательных актов (6 ГК). Может договор противоречить законодательству? Анализ судебных дел.

· Аналогия: правила применения (ст.8 ГК).

· Применение судом типовых договоров, когда стороны не предусмотрели это в договоре.

10. Содержание договора: практическое и юридическое значение. Связь с налогообложением, что обязательно нужно учитывать при заключении договоров (предмет, цена, срок, содержание …). Последствия несоблюдения требований законодательства относительно содержания договора. Реквизиты договора (преамбула, проблемы датировки, банковские реквизиты …).

11. Форма договора. Письменная, электронная, устная (ВХСУ, отношение налоговиков), нотариальная. ТРЕБОВАНИЯ. Возможности, нюансы заключения. Последствия несоблюдения (в т.ч. простой письменной, нотариус.). Налоговый аспект, позиция ГНАУ. Порядок заключения упрощенным способом. Использование факсимильной подписи. Обязательность печати и нумерации договоров.

12. Изменение условий договора, ОБЯЗАННОСТЕЙ (в т.ч. односторонняя). Последствия изменения условий при исполнении договора. Заключение дополнительных договоров.

13. ПОЛНОМОЧИЯ. Как проверить?

· Кто имеет право заключать, подписывать, принимать исполнение договоров? Новые подходы ВХСУ. Особенности для АО. Ошибки.

· Как проверить полномочия — распространенные ошибки. Новые требования к уставу для установления полномочий.

· Превышение полномочий — принципиальные изменения суд.практики ВХСУ (ст.241 ГК).

· Нарушение / отсутствие полномочий при заключении — последствия, что делать? Договор подписан неуполномоченным лицом (нюансы для филиалов и представительств)? Изменение позиции ВСУ.

· Последующее одобрение договора при подписании неуполномоченным лицом — новеллы ВХСУ.

· НДС, налоговые накладные: подпись, регистрация, печати.

· Технологии противодействия мошенническим действиям недобросовестных контрагентов и защиты договора от фальсификации (необходимые оговорки, нюансы размещения текста договора, сшивание и т.п.). Ноу-хау — Парафирование и отношение к этому судебной практики.

14. Подписание договора. Практические вопросы. Новая позиция судов.

· Подписание договоров, как между украинскими предприятиями, так и при ВЭД. Ошибки и суд.практика.

· ОТМЕНА ПЕЧАТЕЙ!

· Подписание договоров юр. и физ. лицами без печатей — возможные мошенничества (по материалам судебной практики). Современные способы противодействия.

· Отказ признать подпись, экспертиза — механизмы проверки подлинности подписи, подходы Минюста.

· Факсимильный подпись — использование, новые требования НБУ.

· Использование «ИО».

· Выписки из реестра — изменение отношения к ним.

· Подделка и возможные злоупотребления. Использование методов уголовного судопроизводства.

15. Подписание договоров без доверенности: кто может, основания. Доверенность. Как правильно составить? Ошибки при оформлении и применении. Гарантийные письма: изменения, ошибки заключения, применения.

16. Договора от имени филиалов и представительств. Правовой статус. Ответственность филиала (судебная практика). Другие возможности для проведения деятельности за пределами города, где предприятие зарегистрировано. Субсидиарная ответственность.

17. СРОКИ. Возобновление срока действия договора. Продление срока действия договора. Прекращение действия договора. Расторжение договора.

Срок действия договора и обязательства, разница и последствия. Нюансы ГК, ХК. Окончание срока действия договора: что делать если должник не выполнил обязательства? Нюансы для отдельных договоров и денежных обязательств. Начисление процентов (%), штрафных санкций по истечении срока неисполненного договора. Советы.

18. Исковая давность. Регулирование сроков договору и порядок их применения судами. Коллизии. Начисление пени. Пропущена исковая давность. Практика ВСУ. Определение момента, с которого начинается течение исковой давности. Приостановление, прерывания, восстановлении срока. Переоценка обновления, отмена обновления судами высшей инстанции. Применение общей и специальной исковой давности. Судебная практика.

19. Особенности определения ЦЕНЫ и КАЧЕСТВА.

Цена в договоре: налоговые моменты! Нюансы предоплаты (аванса), кредита (отсрочка платежа). Новое в определении цены и проверки качества товаров. Использование в практике (в т.ч. судебной) понятий «Обычные требования» и «Обычный уровень качества».

20. Осуществление расчетов по договорам.

ВЫПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРОВ (ОБЯЗАТЕЛЬСТВ). Изменение условий!

Расторжение договора. Недействительность. Фиктивность!

21. ВЫПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА.

· «Реальное и надлежащее выполнение» — новые подходы.

· Невыполнение обязательств, приостановления исполнения: ошибки.

· Предполагаемое невыполнение договора. Негативные последствия писем должника о невозможности выполнить договор. Как должник может воспользоваться коллизиями ГК, ХК, специальных и других законов. Правила совместного применения.

· Выполнение взаимных обязательств — возможности отказа.

· Выполнение обязательств в адрес неуполномоченным лицом: последствия.

· Односторонний отказ от исполнения договора.

· Зачет однородных требований — новые подходы ВСУ.

· Новации, прощение долга — налоговые последствия.

· Выполнение устных договоров!

22. Обеспечение исполнения обязательств. Новые виды обеспечения. Удержание имущества — как применять? Позиция ВХСУ.

23. Третьи стороны в обязательствах. Исполнение договора за должника третьим лицом. Отличие от уступки права требования и перевода долга. Позиция ВХСУ. Нужно ли согласие кредитора? Как правильно оформить выполнение договора третьим лицом.

24. ВЫПОЛНЕНИЕ договора. Налоговые требования НКУ!

· Как правильно оформить хоз. операции, ДОКУМЕНТЫ (налоговые, бухгалтерские). Нюансы поставки.

· Новые подходы ВАСУ, ДФС к первичным документам. Как правильно составить? Ошибки.

· Акты приема-передачи, накладные, акты сверки … — налоговые последствия ошибок при оформлении!

· «Автоматические» акты выполненных работ, их правомерность.

· Акты сверки. Есть ли доказательством наличия долга? Новая судебная практика по использованию актов сверки. Сложности при их применении в суде.

25. КОНТРАГЕНТЫ.

· Отказ от приемки товара, работ, услуг (Т, Р, П). Возможности для суд. решения. Механизмы, способы предупреждения и воздействия.

· Отказ должника от факта получения товара (Т, Р, В): противодействие.

· Отказ подписать акт контрагентом (работы, услуги) — что делать и как подготовиться к суду?

· Просрочка доставки — дает право отказаться от товара (услуги)?

26. Фиктивность, Бестоварность.

· Фиктивные хозяйственные операции. Налоговые последствия. Как теперь доказывается умысел. Доктрины ВАСУ. Доказательная база и ее оценка.

· Судебная новелла! От имени фиктивного контрагента не могут быть выданы первичные документы!

· Реальность соглашений и фиктивные контрагенты: современная практика проверок и судебная практика.

· Наличие разногласий в реестрах налогового органа, подложность подписи на документах, непредоставление налоговой отчетности, невозможность проведения встречной сверки, отсутствие предприятия по местонахождению, отсутствие товарно-транспортных накладных, трудовых ресурсов, основных средств, производственных активов, складских помещений и т.п.).

· Минимизация рисков. Договорные оговорки и процедура проверки контрагентов.

27. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.

· Досрочное расторжение. Новые возможности изменения условий / расторжение договора в одностороннем порядке.

· Существенное нарушение договора — основание для одностороннего расторжения.

· Новое понятие гражданского права — существенное изменение обстоятельств, как основание одностороннего отказа должника от исполнения договора.

· Отказ от договора и расторжение договора без согласия другой стороны (основания, разница, последствия).

· Односторонний отказ, как оперативно-хозяйственная санкция: обзор суд.практикы.

28. ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРОВ (частей) недействительными.

· Правовые последствия недействительности сделки и отдельных его частей. Судебная практика.

· Проблемы добросовестного покупателя — изъятие имущества (следствие признания).

· Анализ правовых оснований, по которым сделки признаются недействительными. Преодоление коллизий. Ошибки. Изменения.

· Момент недействительности сделки. Последствия недействительности.

· Кто имеет право предъявить иск о признании недействительным (стороны договора, третьи лица, налоговики).

· Налоговые аспекты. Возможности для виндикации.

· Срок исковой давности для признания.

· Специальная правосубъектность юр. лица, «неуставные соглашения», коллизии. ВСУ, ВХСУ.

· Иски о признании договора недействительным.

29. Признание недействительными Документов, которые не являются договорами (акты приема-передачи, накладные, доверенности, приказы о назначении директором …). Последствия: уклонение от признания долга погашенным, искусственное создание долговых обязательств. Признание недействительными налоговых документов. Судебная практика и практика ГФС — новые тенденции.

30. Признание договоров незаключенными как способ уклонения от возврата долга. Новая судебная практика. Изменения. Последствия такого признания. Новые основания. Отсутствие в договоре цены — последствия (позиция ВХСУ). Новые подходы ВСУ, ВХСУ. Советы по искам о признании незаключенным.

31. Добросовестный выгодоприобретатель. Возвращение имущества — (НЕ) возможности. Реституция как способ защиты. Виндикационный иск. Советы.

32. Ничтожные и оспариваемые договоры: последствия для сторон. Признание ничтожных договоров действительными. Позиция ВСУ.

33. Признание через суд отсутствия прав. Пресечение через суд злоупотребления правом — по ГК. Судебная практика на примере взыскания штрафных санкций, требования досрочного возврата кредита, деятельность АО …

34. Научно-правовая экспертиза — как новый инструмент в арсенале средств практикующего юриста. Правовой статус научно-правовых экспертиз. Законодательные основания научно-правовых экспертиз. Роль и значение научно-правовых экспертиз в судебной практике. Конкретные примеры проведения научно-правовых экспертиз в различных отраслях права.

35. Форс-мажор 2019/2020! Непреодолимая сила, случаи, действия людей. Как правильно сформулировать? Практика. Новые возможности! Новое ВХСУ. Форс-мажор и хард-шип. Опасная судебная практика.

Форс-мажор (в т.ч. АТО, валютная выручка …). Остановка начисления пени (а не освобождают от таковой). Безусловное освобождение от ответственности. Обстоятельства непреодолимой силы (как причина просрочки оплаты) НЕ освобождает от ответственности предусмотренной ст. 625 ГКУ (ВСУ 2017).

36. HARDSHIP. После заключения договора обстоятельства существенно изменились. Исполнение договора стало крайне невыгодным. Сторона не получит при выполнении результата, на который рассчитывала. Что делать? Одностороннее изменение условий. Расторжение договора. Что можно отнести к hardship (курс валют, инфляция, еще)? Как правильно использовать?

37. Рисковая зона. Операции подпадают под признание «бестоварными», «фиктивными», «нереальными», «недействительными». Практика ГФС.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ! Штрафные санкции . .. Как правильно применить ?!

38. Штрафные санкции. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ.

· Как правильно установить штрафные (пеня, штрафы), оперативно-хозяйственные санкции …

· Виды, основания и пределы ответственности за нарушение обязательства.

· Одновременное взыскание (по договору и закона) неустойки, штрафа, пени, инфляционных годовых, договорной вреда, неполученной дохода … Возможности. Где предел?

· Штрафные санкции, их размер. соотношение и особенности застосування.Чы можно увеличивать штрафные санкции ограничены законом? Уменьшение судом штрафных санкций — новые подходы ВХСУ. Вина.

· Пеня. Размер пени: превышение второй учетной ставки НБУ. Пеня за неденежные обязательства на примере расторжения договора аренды. Сроки взыскания пени, пеня после окончания срока действия договора, после решения суда.

· Применение процентов,% (536, 625 ГКУ). Проценты: как часть долга, как санкция. Стали% обязательны?

· Коммерческий кредит. «Пользование чужими денежными средствами» — основание взыскания процентов. Новое в практике — проценты по товарному кредиту.

· Взыскание инфляционных расходов.

· Неустойка. Размер неустойки. Проблемные вопросы взыскания неустойки. Применение судами принципа справедливости и уменьшение неустойки. Возможности переуступки права на взыскание неустойки. Соотношение убытков и неустойки (штраф. Санкций). Отделение хозяйственно-правовой неустойки от штрафа и пени — новеллы ВХСУ. Примеры на договоре поставки.

· Обоснование требований, если договор не определяет вид и размер ответственности.

· Всегда истец должен готовить для суда расчет штрафных санкций?

· Освобождение от ответственности! Возможности. Основания. Оценка с точки зрения суда.

· Отступные при отказе от договора.

39. УБЫТКИ. ВОЗМЕЩЕНИЕ ВРЕДА — новое в регулировании.

· Определение размера (в т.ч. просрочки платежа). Договорный размер ущерба и его последствия для судебного рассмотрения спора.

· Неполученный доход (упущенная выгода): практика, в т.ч. судебная взыскания. Нюансы для случаев отключения электроэнергии, обесточивание помещений.

· Убытки от налоговых проверок по вине контрагента.

· Новые возможности взыскания возмещения убытков (обоснование требований) за невыполнение обязательств: штрафные, оперативно хозяйственные санкции: основания, порядок применения.

40. НДС-2019/2020! Солидарная ответственность (поставщика, покупателя). Налоговые оговорки в договоре: возмещение контрагентом утраченного налогового кредита, валовых расходов …

41. Административно-хозяйственная, гражданско-правовая ответственность за неисполнение договора. Сроки применения. Виды санкций. Исчерпывающий ли перечень санкций? Кто применяет финансовые, экономические, штрафные санкции, установленные законодательством?

42. Ответственность за нарушение денежного обязательства по ГК (625 ГК) и ГК (ст.231, 232 и 343). Нюансы.

43. Хранение и уничтожение документов по срокам давности. Потеря документов, последствия. Особенности для налоговых документов.

! Конкретные договора. Изменения в налогообложении и регулировании по Налоговому кодексу (НКУ)!

1. Значение договора для налогообложения. Трактовка в налоговом законодательстве содержания договора в целях налогообложения. Практические хозяйственные операции и различные варианты их оформления с целью оптимизации и минимизации налогов.

2. Доначисления налогов в результате переклассификации договоров. Практика доктрины ВАСУ на примере переклассификации договоров / операций для налогообложения (одни соглашения / операции прикрывают другие). Притворные, фиктивные сделки. Суд.практика.

3. ПОКУПКА-ПРОДАЖА, ПОСТАВКА, МЕНА.

Заключение. Бестоварность и фиктивность. На что обратить внимание при составлении договоров, чтобы операцию не признали мнимой. Переход права собственности (в т.ч. новеллы по договору мены). Нюансы предоплаты, кредита, отсрочки (возможность начисления %). Цена в договоре: налоговые моменты! Новые условия определения цены и проверки качества товаров. Договорной ущерб. Условия, содержание: судебная практика. ГОСТы, технические условия: обязательны? Новые требования, перспективы применения правил «Инкотермс» (265 ГК). Форма: нотариус, госрегистрация. Специфика отчуждения недвижимости.

4. ДОГОВОР О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УСЛУГ (в т.ч. консультационных, маркетинговых, инжиниринга, информатизации).

Требования к оформлению консультационных услуг. Получение услуг от нерезидентов — возможны варианты. Нюансы заключения и исполнения. Платность услуг. Маркетинговые услуги — позиция ДФС.

5. ДОГОВОР АРЕНДЫ (в т.ч. недвижимости, жилых помещений, транспортных средств, земли, лизинг).

Варианты сдачи в аренду на разных системах налогообложения. Аренда недвижимости. Изменения ГК, ХК. Особенности сдачи в аренду недвижимости, принадлежащей нерезиденту. Риски, ошибки. Требования. Обязательные условия. Условия аренды за ГК, индексация платы … Односторонний отказ от аренды. Признание дог. аренды незаключенным, недействительным. Аренда земельного участка. Форма договора: обязательное нотариальное удостоверение и гос. регистрация. Срок: можно заключить «бессрочный» договор аренды помещения? Пролонгация / перезаключения договора: разница, последствия. Признание преимущественного права. Арендная плата. Как заставить платить — советы. Улучшение и создание нового имущества. Аренда государственного и коммунального имущества. Аренда транспортных средств. Договор лизинга: нюансы, требования ГК, ХК.

6. Договор поручения, комиссии.

Агентский договор. Коммерческое посредничество. Внешнеэкономическая (ВЭД) комиссия — нюансы обложения НДС. Налогообложение выгоды по договору комиссии. Курсовые разницы при осуществлении договоров комиссии и поручения. Как комиссионеру (поверенному) не стать постоянным представительством нерезидента? Коммерческий представитель. Комиссионное вознаграждение, расходы комиссионера. Субкомиссия. Новое в правилах одностороннего отказа от комиссионного поручения. Сравнение договора комиссии и агентского. Договор управления имуществом: форма, существенные условия, срок. Советы практики.

7. Договор присоединения (ст.634 ГК). Публичный договор. Договор в пользу третьего лица. Договор новации. Особенности заключения предварительных договоров по ГК и ХК, последствия несоблюдения условий предварительного договора.

8. Договор ДАРЕНИЯ. Бесплатная раздача товаров. Подарки физическим лицам с минимальными налогами. Когда дарение не считается дарением?

9. Договор займа.

Когда возникают условные проценты? Заем от учредителя. Предприятие переходит с одной системы налогообложения на другую: последствия для займа. Заключение. Форма, расписка, возможность начисления процентов (%), оспаривание договора займа. Трансформация (замена) долга, возникшего из договора купли-продажи, найма … заемным обязательствам. Кредитный договор. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда): требования к форме договора. Особенности.

10. Договоры с участием банка (Кредиты, Депозиты). Новеллы законодательства и споров!

· Судебные споры о взыскании кредитов. Последняя практика Верховного суда. Спорное в уплате% по кредитам.

· Взыскание депозитов.

· Взыскание депозитов из Фонда гарантирования вкладов (ФГВФЛ).

· Реструктуризация проблемной задолженности, варианты и последствия.

· Обжалование решений третейских судов.

· Новые возможности использования экспертизы.

11. Договор поручительства. Новеллы. Прекращение поручительства. Гарантия. Другие виды обеспечения обязательств (546 ГК).

12. Договор ХРАНЕНИЯ. Подводные камни. Виды хранения. Складские свидетельства. Договор хранения с адвокатом: хранение первичной документации …

13. ФАКТОРИНГ.

Отличие факторинга от уступки требования: чем это грозит? Уступка требования и перевод долга. Требования, которые не могут передаваться — изменения. Передача имущества с отягощениями — отличия от перевода долга. Новые возможности для уступки права требования на стадии исполнения судебного решения. Купля-продажа долгов по ГК. Отличия от факторинга. Налоговые аспекты.

14. ТРУДОВЫЕ КОНТРАКТЫ. Принципиальные изменения Верховного суда.

15. ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ, КОТОРЫХ НЕТ В кодексе. Мерчандайзинг, дилерские, консигнация … Ошибки по материалам суд.практики.

16. СМЕШАННЫЕ договорные конструкции (несколько договоров в одном). Налоговые последствия! Ошибки. Судебная практика. Целесообразность использования и анализ типовых схем отношений, требующих применения тех или иных договорных конструкций.

ОСОБЕННОСТИ И НЮАНСЫ ВЭД (ЭКСПОРТ И ИМПОРТ) ДОГОВОРОВ. Типичные ошибки и риски. Рекомендации. Особенности ВЭД договоров. Типичные ошибки при укладке. Рекомендации для избежания рисков. Рекомендации по формулированию положений для нетипичных ситуаций.

Полная программа здесь …

Регистрация на семинар на сайте www.ckonsult.com.ua или по тел .: (044) 361-38-88, 361-58-88

— Верховный Суд Республики Беларусь

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                                               15.04.2020                                                    

Дело №  83-18/2019/81А/347К

г. Минск 

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «М» на решение экономического суда города Минска от 23. 12.2019 и постановление апелляционной инстанции этого суда от 13.02.2020 по делу №83-18/2019/81А по иску общества с ограниченной ответственностью «М» к обществу с ограниченной ответственностью «Г» о признании договора уступки требования от 27.06.2018 №УП-27/06-1 незаключенным,

с участием представителя ООО «М» — адвоката К. (доверенность от 20.01.2020, в деле), в отсутствие представителя надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания ООО «Г»,

УСТАНОВИЛА:

решением от 23.12.2019, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 13.02.2020, экономический суд города Минска отказал ООО «М» в удовлетворении требования о признании договора уступки требования от 27.06.2018 №УП-27/06-1 незаключенным. 

ООО «М» подало кассационную жалобу и дополнение к ней, в которых просит решение от 23.12.2019 и постановление от 13.02.2020 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы приводятся доводы о том, что исковое заявление подписано неуполномоченным лицом, истец и ответчик не были надлежащим образом уведомлены о судебном заседании 23. 12.2019. В судебном заседании представитель ООО «М» доводы кассационной жалобы поддержал. Настаивает, что полномочий на подписание иска и обращение в экономический суд Б., работнику ООО «П», не предоставлялось, а работником ООО «М» данное лицо не было.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к следующему.

В соответствии со статьей 159 ХПК исковое заявление подается в суд, рассматривающий экономические дела, в письменной форме и должно быть подписано истцом или его представителем. К исковому заявлению прилагаются, в том числе документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего исковое заявление, на его подписание (статья 160 ХПК).

Как усматривается из материалов дела, исковое заявление ООО «М» к ООО «Г» о признании договора уступки требования от 27. 06.2018 №УП-27/06-1 незаключенным подписано представителем по доверенности Б. К исковому заявлению приложена копия доверенности на имя юрисконсульта Б., которая в установленном законодательством порядке (лицом, выдавшим доверенность) не заверена.

Б. принимала участие в подготовительном судебном заседании 09.12.2019 и в судебном заседании 23.12.2019. Копии определения суда от 22.11.2019 о принятии искового заявления и возбуждении производства по делу и мотивировочной части решения суда первой инстанции от 23.12.2019, составленной 26.12.2019, были в установленном порядке направлены по юридическому адресу (местонахождению) ООО «М». Копия определения суда от 09.12.2019 о назначении дела к судебному разбирательству получена на руки Б.

В апелляционной жалобе, поданной на решение суда первой инстанции от 23.12.2019, ООО «М» кроме доводов о ненадлежащем уведомлении сторон по делу о судебном заседании 23.12.2019 также указывало на то, что лицо, подписавшее исковое заявление, работником истца не являлось, и не имело надлежащих полномочий на подписание искового заявления.

Суд апелляционной инстанции оценку последним доводам дал без учета всех обстоятельств и имеющихся в деле доказательств в совокупности с требованиями ХПК.

Так, в материалах дела отсутствует оригинал или надлежащим образом удостоверенная копия доверенности на представителя Б. Не дана оценка договору на оказание юридических услуг №293 от 05.07.2019, заключенному между ООО «М» и ООО «П», и тому, что Б. является работником организации, оказывающей юридические услуги, в отсутствие доказательств наличия трудовых отношений с ООО «М».

При таких обстоятельствах с учетом позиции истца, изложенной в дополнении к кассационной жалобе, и представителем – в судебном заседании, судебная коллегия считает, что имеются основания для отмены вынесенных по делу судебных постановлений и оставлении искового заявления ООО «М» без рассмотрения по основаниям, предусмотренным абзацем четвертым статьи 151 ХПК (исковое заявление подписано лицом, не имеющим полномочий его подписывать).

Принимая во внимание основания отмены судебных постановлений, расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска, апелляционной и кассационной жалоб относятся на ООО «М». Оснований, установленных статьей 292 Налогового кодекса Республики Беларусь для возврата уплаченной госпошлины из бюджета, а также возложения расходов истца по уплате госпошлины на ответчика в соответствии со статьей 133 ХПК не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 151, 152, 294, 296-298, Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь,

ПОСТАНОВИЛА:

решение экономического суда города Минска от 23.12.2019 и постановление апелляционной инстанции этого суда от 13.02.2020 по делу №83-18/2019/81А отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «М» о признании незаключенным договора уступки требования от 27.06.2018 №УП-27/06-1 оставить без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления его без рассмотрения, вновь подать в суд, рассматривающий экономические дела, исковое заявление в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь вступает в законную силу с момента его принятия, и может быть обжаловано (опротестовано) в порядке надзора в соответствии со статьями 300-304 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

Правомерно ли заключение договора по электронной почте?

Главная → Статьи → Правомерно ли заключение договора по электронной почте?

 

ООО “Ромашка” при строительстве объекта является генеральным подрядчиком. На определенном этапе работ был привлечен дизайнер (физическое лицо, не имеющее статуса ИП), не являющийся сотрудником ООО “Ромашка”. Дизайнер был найден с помощью электронного ресурса по поиску персонала. Все существенные условия договора были согласованы с дизайнером в переписке по электронной почте. Переписка осуществлялась с электронного адреса ООО “Ромашка”, указанного на официальном сайте. В бумажном виде договор не заключался. Результаты работы дизайнера (эскизы) направлялись последним также по электронной почте и были приняты заказчиком без возражений. Заказчик полностью оплатил результаты работы дизайнера. Считается ли такой договор заключенным?

 

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма либо если стороны не договорились заключить договор в определенной форме (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Как следует из пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ все договоры, хотя бы одной из сторон которых является юридическое лицо, должны быть заключены в простой письменной форме. При этом согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но также и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Электронным документом, передаваемым по каналам связи, в данном случае признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту.

Приведенные нормы свидетельствуют о том, что законодательство напрямую предполагает возможность заключения договора в письменной форме путем обмена сообщениями посредством электронной почты. На это указывает и судебная практика (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 24.05.2012 № Ф05-4684/12, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 № 09АП-3966/16, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 № 01АП-7858/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2012 № 13АП-20159/11).

Единственное требование, которое предъявляется к вышеуказанному способу заключения договора, – возможность достоверно установить, что электронный документ исходит от стороны по договору. Вместе с тем законодательство не устанавливает каких-либо критериев, в соответствии с которыми может определяться достоверность адресанта сообщения, отправляемого по электронной почте.

В связи с этим некоторые суды приходят к выводу о том, что достоверно исходящими от лица электронными сообщениями могут считаться лишь те, которые направлены уполномоченным лицом во исполнение заключенного соглашения между участниками электронного взаимодействия и подписаны электронной подписью, удовлетворяющей требованиям Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ “Об электронной подписи” или иным аналогом собственноручной подписи лица (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2015 № Ф05-4229/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 № 13АП-11177/15).

Однако другие суды основывают свою позицию на том, что ГК РФ не устанавливает в качестве обязательного критерия для признания определенного лица адресантом сообщения подписание этого сообщения электронной подписью или иным аналогом собственноручной подписи указанного лица. При этом они ссылаются также и на то, что в своем определении от 06.09.2013 № 18002/12 по делу № А47-7950/2011 Высший Арбитражный Суд РФ подтвердил, что процессуальное законодательство (ч. 3 ст. 121, ч. 1 ст. 122 АПК РФ) и ряд постановлений Пленума ВАС РФ допускают обмен информацией (сообщениями) посредством электронной почты без заключения соглашения об обмене электронными документами и без применения электронной цифровой подписи.

Поэтому в качестве доказательств того, что сообщение, полученное по электронной почте, исходит от стороны по договору, данные суды расценивают содержащиеся в таком сообщении должность, ФИО и контактные телефоны лица, ответственного за изготовление документов и согласование договорных условий; указание даты, времени отправки письма; указание адресата и темы каждого отправленного письма; наличие в адресе электронной почты доменного имени, принадлежащего адресанту; закрепление адресов электронной почты с указанным доменным именем за сотрудниками адресанта и указание этих адресов в качестве контактных адресов организации на официальном сайте (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27. 10.2015 № Ф06-1047/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 № 07АП-12282/15, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 № 09АП-13210/12).

Следовательно, даже если в рассматриваемом случае электронные сообщения не подписывались электронными подписями юридического лица и гражданина, заключивших договор, они могут быть признаны исходящими от данных лиц, тем более в ситуации, когда ни одна из сторон не оспаривает направление указанных сообщений другой стороне.

Помимо этого необходимо учитывать, что в данном случае договор фактически был исполнен сторонами: исполнитель представил заказчику эскизы дизайнерского проекта, а заказчик полностью оплатил оказанные ему услуги. А как следует из п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, договор считается заключенным в письменной форме, если на письменное предложение одной стороны заключить договор другая сторона ответила совершением действий, являющихся исполнением указанных в этом предложении условий (оказала услуги, выполнила работы, оплатила требуемую сумму и т. п.).

Исходя из этого, предложение заключить договор, направленное на электронную почту исполнителя, на которое последний ответил действиями по изготовлению эскизов, а также последующая оплата оказанных услуг заказчиком свидетельствуют о заключении договора в письменной форме и о подтверждении выполнения этого договора (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 № 09АП-21463/14).

Таким образом, принимая во внимание, что в своем постановлении от 08.02.2011 № 13970/10 Президиум ВАС РФ подчеркнул, что в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, договор, указанный в вопросе, следует считать заключенным в надлежащей форме. Обращаем Ваше внимание также и на то, что даже если судом будет установлено несоблюдение простой письменной формы договора, то это не влечет за собой автоматической недействительности такого договора. Договор может быть признан недействительным из-за несоблюдения простой письменной формы только в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Если же такое последствие несоблюдения простой письменной формы в законе не предусмотрено, то договор считается действительным и стороны могут представлять в подтверждение его условий любые доказательства (в том числе сообщения, направленные по электронной почте), за исключением свидетельских показаний (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Дополнительно отметим, что в силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

 

Ответ подготовил: Широков Сергей, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, кандидат юридических наук
Ответ прошел контроль качества

 

Хотите перейти на ЭДО? Поможем организовать юридически значимый документооборот с применением электронной подписи.   Оставить заявку >>

 

Последствия совершения сделки неуполномоченным лицом.

В большинстве случаев, заключенная неуполномоченным лицом сделка, по факту, порождает юридические последствия, что в свою очередь побуждает само лицо, чьи права нарушены такой сделкой, искать возможность отменить эти последствия.

Как следует из судебной практики, существует несколько возможных способов оспаривания таких сделок.

Выбор способа защиты, в первую очередь, зависит от того, состояло ли лицо, заключившее сделку, в трудовых или гражданско-правовых отношениях с лицом от чьего имени такая сделка заключалась или не состояло.

Если лицо, заключившее сделку, не состояло в каких-либо отношениях с лицом, от чьего имени такая сделка заключалась, способ защиты вытекает из самого содержания права собственности.
Согласно пунктам 1 и 2 ст.210 ГК Республики Беларусь собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.
Исходя из того, что распоряжаться имуществом может только его собственник или лицо уполномоченное собственником, то сделка заключенная неуполномоченным лицом, не будет соответствовать требованиям законодательства и в силу ст.169 ГК Республики Беларусь, будет являться ничтожной.

Если же лицо, совершившее сделку, обладало какими-либо полномочиями на совершение действий в силу занимаемой должности (исполнительный орган юридического лица), в силу трудовых отношений или в силу гражданско-правовых отношений с представляемым (ст. ст.183, 185, 861 ГК Республики Беларусь), надлежащим способом защиты права будет предъявление иска об оспоримости сделки по основаниям ст. 175 ГК Республики Беларусь.

Следует отметить, что в большинстве случаев суд дает оценку доводам о наличии или отсутствии полномочий у конкретного лица на совершение сделки не с точки зрения формального подхода, а путем анализа и сопоставления конкретных обстоятельств совершения сделки, а также факта наличия и характера взаимоотношений стороны сделки и лица, совершившего сделку в пользу такой стороны.

Пример из судебной практики.
Обстоятельства дела.
Компания «Л» обратилась в экономической суд с требованиями об установлении факта ничтожности договоров об ипотеке от 04.08.2015, от 30.04.2015, заключенных ИП «Л» с ЗАО «Ц» в обеспечение исполнение обязательств ИООО «Л», ИТУП «Ф» по кредитным договорам, согласно статье 169 ГК как сделок, не соответствующих требованиям законодательства (пункту 1 статьи 7 Закона Республики Беларусь от 20. 06.2008 «Об ипотеке»).
В обоснование заявленных требований компания «Л» сослалась на то, что ИП «Л», которому заложенное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не было получено согласие собственника на передачу этого имущества в залог в связи с тем, что решения собственника от 20.07.2015 и от 23.04.2015 о даче согласия на заключение с ЗАО «Ц» договоров ипотеки подписаны от имени компании «Л» лицом, не уполномоченным на представление интересов истца.
ЗАО «Ц» возражало против удовлетворения заявленных требований, сославшись на имеющиеся решения собственника от 20.07.2015, от 23.04.2015 о даче согласия ИП «Л» на заключение с ЗАО «Ц», которые от имени собственника были подписаны В., действовавшим на основании доверенности от 28.11.2014. В подтверждение наличие такой доверенности сослалось на действия В. по назначению на основании этой же доверенности нового директора ИП «Л» К., сведений по которой внесены в контракт.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции было установлено заключение ИП «Л» договоров об ипотеке от 04. 08.2015 и от 30.04.2015 с ЗАО «Ц» в обеспечение исполнение обязательств ИООО «Л», ИТУП «Ф».
ИП «Л» предоставило ЗАО «Ц» в залог недвижимое имущество, общей площадью 428,2 кв.м, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения.
В качестве документа, выражающего согласие компании «Л» как собственника недвижимого имущества, на заключение названных договоров были предоставлены решения учредителя от 20.07.2015, от 23.04.2015, подписанные от его имени В. на основании генеральной доверенности, составленной 28.11.2014 в присутствии удостоверяющего должностного лица С., чья подпись удостоверена 04.12.2014 главой администрации округа Никосия С., апостиль удостоверен 04.12.2014 в г.Никосия за №276282/14.

Решение суда
Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу, что договоры об ипотеке от 04.08.2015, от 30.04.2015 не соответствуют статье 7 Закона, так как заключены без согласия собственника недвижимого имущества на их заключение, поскольку у сторон отсутствует доверенность от 28. 11.2014, выданная В. Данные выводы суд положил в основу принятого решения, которым установил факты ничтожности названных договоров, применив статью 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Доводы ЗАО «Ц» о наличии у В. права на подписание согласия от имени собственника отклонил, посчитав несостоятельными его ссылки на факт подписания этим же лицом контракта с действующим руководителем ИП «Л» К. При этом бремя доказывания наличия у В. права выступать от имени собственника суд возложил на ЗАО «Ц». Заявленное ходатайство о направлении судебного поручения компетентному органу Республики Кипр по вопросу выдачи доверенности осталось не разрешенным надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы ЗАО «Ц», и указав, что представленные заявителем доказательства являются недопустимыми и не подтверждают полномочия В. на дачу от имени истца согласия на заключение договоров.

Отменяя решение суда первой инстанции и апелляционное постановление по данному делу, Верховный Суд Республики Беларусь исходил из следующего.
Пунктом 3 статьи 276 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что юридические лица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии со статьей 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Следовательно, для установления факта ничтожности сделки по заявленному истцом основанию им подлежал доказыванию факт отсутствия согласия собственника на передачу имущества в залог при заключении договоров, а также факт отсутствия у лица, подписавшего документ о согласии, какого-либо права выступать от имени собственника в любых правоотношениях с участием ИП «Л».
Однако, как усматривается из материалов дела, истцом факт отсутствия такого согласия со стороны собственника надлежащим образом подтвержден не был, представленные решения учредителя от 20.07.2015, от 23.04.2015 как доказательства наличия такого согласия в установленном процессуальным законодательством порядке не оспорены, отсутствие у В. права на представление интересов собственника при осуществлении ИП «Л» хозяйственной деятельности также истцом не доказано.
Так, наличие согласия собственника на передачу в залог недвижимого имущества следует из:
факта наличия решений о таком согласии со ссылкой на доверенность с конкретными реквизитами, а именно, что В. действовал на основании генеральной доверенности, составленной 28.11.2014 в присутствии удостоверяющего должностного лица С., чья подпись удостоверена 04.12.2014 главой администрации округа Никосия С., апостиль удостоверен 04.12.2014 в г.Никосия за №276282/14;
наличия доказательств, объективно подтверждающих существование доверенности с вышеуказанными реквизитами, в частности, на основании этой же доверенности В. в качестве представителя учредителя ИП «Л» 27.02.2015 заключил от имени компании «Л» контракт с К., согласно которому последняя принята на должность директора и работает в данной должности до настоящего времени, при этом полномочия ее как представителя третьего лица истцом не оспаривались;
объяснениями К., данными в судебном заседании, о том, что она воспринимала В. в качестве полномочного представителя компании «Л», который постоянно контролировал работу возглавляемого ею субъекта хозяйствования и перед которым она отчитывалась о проделанной работе;
фактом наличия у данного лица иных доверенностей, указывающих, что В. до выдачи указанных решений выполнял функции представителя компании «Л», о чем свидетельствует факт представления им в регистрирующий орган новой редакции устава ИП «Л» на основании генеральной доверенности от 13.01.2014 (удостоверена 13.01.2014 чиновником-заверителем С., чья подпись была засвидетельствована районным уполномоченным в Никосии). Также В. ранее выдавались доверенности от компании «Л» с правом распоряжения имуществом компании;
показаниями самого В. , данными органам предварительного расследования при проведении проверки, в которых он наличие доверенности от 28.11.2014 однозначно не опровергал, а лишь ссылался на то, что не помнил своих полномочий касаемо ИП «Л».
Таким образом, в силу изложенного ЗАО «Ц», заключая договоры об ипотеке №5-43/15-И1 от 04.08.2015, №5-21/15-И1 от 30.04.2015 с ИП «Л», получив решения собственника, подписанные В., проверив указанные в доверенности полномочия, а также исходя из обстановки, в которой совершались сделки, действовал добросовестно и разумно, полагая, что согласие собственника имущества, передаваемого в залог, получено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно возложил бремя доказывания факта отсутствия у В. права на дачу согласия от имени собственника на заключение договоров ипотеки на ЗАО «Ц».
С учетом предмета доказывания по настоящему делу в силу положений статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь именно компании «Л» необходимо было представить доказательства, что В. не имел никакого отношения к собственнику имущества – компании «Л», в том числе при даче согласия на заключение договоров ипотеки, представить доказательства того, что указанная в решениях собственника доверенность с конкретными реквизитами не выдавалась и соответствующими должностными лицами не удостоверялась.
Такие доказательства в материалы дела истцом представлены не были.
В ходе судебного разбирательства сторонами в соответствии со статьей 105 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь не заявлялось о подложности решений учредителя ИП «Л» от 20.07.2015, от 23.04.2015 со ссылкой на фиктивность сведений о полномочиях В., поэтому при вынесении решения по делу у суда первой инстанции не имелось оснований не принимать во внимание представленные банком решения от 20.07.2015, от 23.04.2015 только лишь потому, что к ним не была приложена доверенность представителя собственника имущества, существование которой в ходе рассмотрения дела истцом не было опровергнуто, а напротив нашло свое подтверждение представленными в дело доказательствами.
Кроме того, суд кассационной инстанции учел, что исходя из статей 113, 276 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник имущества унитарного предприятия обязан осуществлять контроль за деятельностью унитарного предприятия, использованием по назначению и сохранностью имущества, принадлежащего унитарному предприятию.
Исходя из установленного статьей 2 Гражданского кодекса Республики Беларусь принципа добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, в случае отсутствия согласия собственника на передачу в залог имущества, истец мог и должен был поставить вопрос об этом не тогда, когда было возбуждено производство по делу о банкротстве в отношении основных кредитополучателей и возникла необходимость в обращении взыскания на его имущество, а при выявлении данного обстоятельства в ходе осуществления контроля.
Что касается доводов истца об отсутствии у В. полномочий на дачу согласия от имени собственника, то истцом фактически указывалось на превышение представителем собственника своих полномочий в части дачи согласия собственника на совершение сделок, что выходит за рамки предмета настоящего судебного разбирательства, так как свидетельствует не о нарушении требований актов законодательства при совершении сделки, а об оспаривании данной сделки по правилам статьи 175 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по экономическим делами Верховного Суда Республики Беларусь констатировала, что судебные инстанции необоснованно пришли к выводу о наличии оснований для установления факта ничтожности сделок, поэтому обжалуемые судебные постановления были отменены с принятием нового постановления об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Таким образом, для правильного выбора способа защиты своего права, прежде всего следует определится с вопросом превысило ли лицо свои полномочия при заключении сделки, либо у такого лица вообще не было никаких полномочий.

Автор: Барановский А.Ф.

Несанкционированная юридическая практика; Мультиюрисдикционная юридическая практика

Юридические фирмы и ассоциации

[1] Юрист может заниматься юридической практикой только в той юрисдикции, в которой он уполномочен заниматься юридической практикой. Юрист может быть допущен к юридической практике в юрисдикции на регулярной основе или может быть уполномочен постановлением или постановлением суда или законом заниматься практикой с ограниченной целью или на ограниченной основе. Параграф (а) применяется к несанкционированной юридической практике адвоката, будь то посредством прямого действия адвоката или адвоката, помогающего другому лицу.Например, адвокат не может помогать лицу заниматься юридической практикой в ​​нарушение правил, регулирующих профессиональное поведение в юрисдикции этого лица.

[2] Определение юридической практики установлено законом и варьируется от одной юрисдикции к другой. Каким бы ни было определение, ограничение юридической практики членами адвокатуры защищает общественность от оказания юридических услуг неквалифицированными лицами. Настоящее Правило не запрещает юристу пользоваться услугами парапрофессионалов и делегировать им функции при условии, что адвокат контролирует делегированную работу и несет ответственность за их работу.См. Правило 5.3.

[3] Юрист может предоставлять профессиональные консультации и инструкции лицам, не являющимся юристами, работа которых требует знания закона; например, специалисты по урегулированию претензий, сотрудники финансовых или коммерческих учреждений, социальные работники, бухгалтеры и лица, работающие в государственных учреждениях. Юристы также могут помогать независимым неюристам, таким как парапрофессионалы, которые уполномочены законом юрисдикции предоставлять определенные юридические услуги. Кроме того, адвокат может консультировать лиц, не являющихся юристами, которые желают действовать pro se.

[4] За исключением случаев, разрешенных законом или настоящим Правилом, адвокат, который не допущен к практике в целом в этой юрисдикции, нарушает параграф (b)(1), если адвокат учреждает офис или иное систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции для практика юриспруденции. Присутствие может быть систематическим и непрерывным, даже если адвокат физически не присутствует здесь. Такой адвокат не должен заявлять общественности или иным образом заявлять, что он допущен к юридической практике в данной юрисдикции.См. также Правило 7.1.

[5] Существуют случаи, когда адвокат, допущенный к практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов и не лишенный права или отстранения от практики в какой-либо юрисдикции, может предоставлять юридические услуги на временной основе в этой юрисдикции при обстоятельствах, которые не создают необоснованных риск для интересов своих клиентов, общественности или судов. Пункт (с) определяет четыре таких обстоятельства. Тот факт, что поведение не идентифицировано таким образом, не означает, что поведение разрешено или не разрешено.За исключением параграфов (d)(1) и (d)(2), настоящее Правило не разрешает американскому или иностранному юристу создавать офис или иное систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции без того, чтобы быть допущенным к практике в целом здесь.

[6] Не существует единого теста для определения того, предоставляются ли услуги адвоката на «временной основе» в этой юрисдикции и, следовательно, могут быть разрешены в соответствии с пунктом (c). Услуги могут быть «временными», даже если адвокат предоставляет услуги в этой юрисдикции на регулярной основе или в течение длительного периода времени, например, когда адвокат представляет клиента в ходе одиночных длительных переговоров или судебного разбирательства.

[7] Пункты (c) и (d) применяются к юристам, допущенным к юридической практике в любой юрисдикции Соединенных Штатов, включая округ Колумбия и любой штат, территорию или содружество Соединенных Штатов. Параграф (d) также применяется к адвокатам, допущенным в иностранную юрисдикцию. Слово «допущенный» в параграфах (c), (d) и (e) предполагает, что адвокат имеет право заниматься практикой в ​​юрисдикции, в которой он допущен, и исключает адвоката, который, хотя технически допущен, не имеет права заниматься практикой, потому что , например, адвокат находится в неактивном статусе.

[8] Параграф (c)(1) признает, что интересы клиентов и общественности защищены, если адвокат, допущенный только в другой юрисдикции, работает с юристом, имеющим лицензию на практику в этой юрисдикции. Однако для применения этого параграфа юрист, допущенный к практике в этой юрисдикции, должен активно участвовать и нести ответственность за представление интересов клиента.

[9] Юристы, не допущенные к практике в какой-либо юрисдикции, могут быть уполномочены законом или приказом суда или административного органа предстать перед судом или агентством.Это полномочие может быть предоставлено в соответствии с формальными правилами, регулирующими допуск pro hac vice, или в соответствии с неофициальной практикой суда или агентства. В соответствии с параграфом (c)(2) адвокат не нарушает это Правило, когда он предстает перед трибуналом или агентством в соответствии с такими полномочиями. В той мере, в какой постановление суда или другой закон этой юрисдикции требует от юриста, не допущенного к практике в этой юрисдикции, получения допуска pro hac vice до того, как предстанет перед судом или административным органом, настоящее Правило требует, чтобы юрист получил такие полномочия.

[10] Параграф (c)(2) также предусматривает, что адвокат, оказывающий услуги в этой юрисдикции на временной основе, не нарушает это Правило, когда адвокат ведет себя в ожидании судебного разбирательства или слушания в юрисдикции, в которой адвокат имеет право заниматься юридической практикой или в которой адвокат разумно ожидает быть допущенным pro hac vice. Примеры такого поведения включают встречи с клиентом, допросы потенциальных свидетелей и просмотр документов. Точно так же адвокат, допущенный только в другую юрисдикцию, может временно вести себя в этой юрисдикции в связи с незавершенным судебным разбирательством в другой юрисдикции, в которой адвокат имеет или разумно ожидает, что ему будет разрешено появляться, включая получение показаний в этой юрисдикции.

[11] Когда адвокат был или разумно ожидается, что его допустят к суду или административному органу, параграф (c)(2) также разрешает поведение адвокатов, которые связаны с этим адвокатом в деле, но которые не ожидать предстать перед судом или административным органом. Например, подчиненные юристы могут проводить исследования, просматривать документы и посещать встречи со свидетелями в поддержку адвоката, ответственного за судебное разбирательство.

[12] Параграф (c)(3) разрешает юристу, допущенному к юридической практике в другой юрисдикции, оказывать услуги на временной основе в этой юрисдикции, если эти услуги связаны или разумно связаны с незавершенным или потенциальным арбитражным разбирательством, посредничеством или другим альтернативное разрешение споров в той или иной юрисдикции, если услуги вытекают из или обоснованно связаны с адвокатской практикой в ​​юрисдикции, в которой адвокат допущен к практике.Однако адвокат должен получить допуск pro hac vice в случае арбитража или посредничества, проводимого с приложением суда, или иным образом, если того требуют судебные правила или закон.

[13] Параграф (c)(4) разрешает адвокату, допущенному в другую юрисдикцию, предоставлять определенные юридические услуги на временной основе в этой юрисдикции, которые вытекают из или разумно связаны с адвокатской практикой в ​​юрисдикции, в которой адвокат находится. допускаются, но не подпадают под пункты (c)(2) или (c)(3). Эти услуги включают в себя как юридические услуги, так и услуги, которые могут оказывать неюристы, но которые считаются юридической практикой, когда их выполняют юристы.

[14] Пункты (c)(3) и (c)(4) требуют, чтобы услуги возникали в результате или были разумно связаны с адвокатской практикой в ​​юрисдикции, в которой адвокат допущен. О такой связи свидетельствуют самые разные факторы. Клиент адвоката может быть ранее представлен адвокатом или может проживать или иметь существенные контакты с юрисдикцией, в которой адвокат допущен. Дело, хотя и затрагивающее другие юрисдикции, может иметь существенную связь с этой юрисдикцией.В других случаях важные аспекты работы адвоката могут осуществляться в этой юрисдикции, или существенный аспект дела может касаться права этой юрисдикции. Необходимые отношения могут возникнуть, когда деятельность клиента или юридические вопросы связаны с несколькими юрисдикциями, например, когда должностные лица многонациональной корпорации изучают потенциальные бизнес-сайты и обращаются за услугами своего юриста для оценки относительных достоинств каждого из них. Кроме того, услуги могут опираться на признанный опыт юриста, полученный в результате регулярной юридической практики от имени клиентов в вопросах, связанных с конкретным сводом федерального, национального, иностранного или международного права.Юристы, желающие оказывать бесплатные юридические услуги на временной основе в юрисдикции, пострадавшей от крупного стихийного бедствия, но в которой они иным образом не уполномочены заниматься юридической практикой, а также юристы из пострадавшей юрисдикции, которые хотят временно заниматься юридической практикой в другой юрисдикции, но в которой они иным образом не уполномочены заниматься юридической практикой, должны ознакомиться с [ Типовым постановлением суда о предоставлении юридических услуг после определения крупного бедствия ].

[15] Параграф (d) определяет два обстоятельства, при которых юрист, допущенный к практике в другом Соединенных Штатах или иностранной юрисдикции, и не лишенный права или не отстраненный от практики в какой-либо юрисдикции или ее эквиваленте, может открыть офис или другое систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции для юридической практики. В соответствии с параграфом (c) настоящего Правила, адвокат, допущенный к работе в любой юрисдикции США, также может временно оказывать юридические услуги в этой юрисдикции.См. также Типовое правило о временной практике иностранных юристов . За исключением случаев, предусмотренных в параграфах (d)(1) и (d)(2), юрист, допущенный к юридической практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов или иностранного государства и открывающий офис или иное систематическое или постоянное присутствие в этой юрисдикции, должен стать допущен к юридической практике в целом в этой юрисдикции.

[16] Параграф (d)(1) применяется к американскому или иностранному юристу, нанятому клиентом для оказания юридических услуг клиенту или его аффилированным лицам, т. е.д., организации, которые контролируют, контролируются или находятся под общим контролем с работодателем. Этот параграф не разрешает предоставление личных юридических услуг должностным лицам или работникам работодателя. Параграф применяется к штатным корпоративным юристам, государственным юристам и другим лицам, нанятым для оказания юридических услуг работодателю. Способность юриста представлять работодателя за пределами юрисдикции, в которой адвокат имеет лицензию, обычно служит интересам работодателя и не создает необоснованного риска для клиента и других лиц, поскольку работодатель имеет хорошие возможности для оценки квалификации юриста и качества его работы. работа адвоката.Чтобы еще больше снизить любой риск для клиента, при консультировании по внутреннему законодательству юрисдикции Соединенных Штатов или по законодательству Соединенных Штатов иностранный юрист, уполномоченный осуществлять практику в соответствии с пунктом (d)(1) настоящего Правила, должен исходить из того, что консультация по совету адвоката, имеющего лицензию и полномочия юрисдикции на ее предоставление.

[17] Если нанятый юрист создает офис или иное систематическое присутствие в этой юрисдикции с целью оказания юридических услуг работодателю, к юристу могут быть применены регистрация или другие требования, включая взносы в фонды защиты клиентов и обязательное постоянное юридическое сопровождение. образование.См. Типовое правило для регистрации штатного юрисконсульта .

[18] Параграф (d)(2) признает, что американский или иностранный юрист может оказывать юридические услуги в юрисдикции, в которой адвокат не имеет лицензии, если он уполномочен на это федеральным или другим законом, который включает статут, постановление суда, исполнительное постановление или судебный прецедент. См., например, Типовое правило о практике, ожидающей поступления .

[19] Адвокат, который занимается юридической практикой в ​​этой юрисдикции в соответствии с параграфами (c) или (d) или иным образом, подлежит дисциплинарному взысканию в этой юрисдикции.См. Правило 8. 5(а).

[20] В некоторых случаях юрист, который занимается юридической практикой в ​​этой юрисдикции в соответствии с параграфами (c) или (d), может быть вынужден сообщить клиенту, что адвокат не имеет лицензии на юридическую практику в этой юрисдикции. Например, это может потребоваться, когда представительство происходит в основном в этой юрисдикции и требует знания законодательства этой юрисдикции. См. Правило 1.4(b).

[21] Пункты (c) и (d) не разрешают сообщения, рекламирующие юридические услуги в этой юрисдикции юристами, допущенными к практике в других юрисдикциях.Могут ли и каким образом юристы сообщать о доступности своих услуг в этой юрисдикции, регулируется Правилами 7.1–7.3 .

Назад к правилам | Содержание | Следующий комментарий

Арендаторы и арендодатели — Департамент юстиции штата Монтана

«Практически каждый хоть раз в жизни снимал жилье. Как арендодатели, так и арендаторы могут предотвратить недоразумения, неприятности и возможные судебные издержки, зная свои права и обязанности в соответствии с Законом штата Монтана о арендодателях и арендаторах и их договором аренды.

Генеральная прокуратура штата Монтана предоставляет следующую общую информацию для помощи арендодателям и арендаторам в штате. Однако этому офису запрещено предоставлять юридические консультации или представлять интересы отдельных лиц, а также не рассматривать жалобы, связанные со спорами между арендодателем и арендатором.

Для жалоб или вопросов относительно:

Переезд

Договоры аренды

Права и обязанности арендатора определяются договором аренды и Законом штата Монтана о арендодателе и арендаторе.Этот закон включает в себя определенные требования, которые применяются независимо от того, что находится в договоре аренды.

Существует два распространенных типа договоров аренды: договоры аренды и договоры помесячной аренды.

• Аренда — Аренда требует, чтобы арендатор проживал в течение определенного периода времени (например, один год). Договор аренды должен быть в письменной форме. Ни арендодатель, ни арендатор не могут изменять условия аренды, в том числе повышать арендную плату, в течение срока аренды, если они оба не согласны с изменением.
• Ежемесячная оплата – Соглашение о помесячной аренде является бессрочным, при этом арендная плата обычно выплачивается ежемесячно. Соглашение может быть заключено в письменной форме или может быть устным соглашением. Либо арендодатель, либо арендатор могут изменить условия, повысить арендную плату или расторгнуть ежемесячное соглашение в любое время с надлежащим уведомлением.

Перед подписанием любого договора аренды арендатор должен знать:

• Что там написано? Внимательно прочтите все соглашение и попросите разъяснений в отношении любой части, которую вы не понимаете.Если объяснение арендодателя отличается от письменного соглашения, попросите его или ее добавить устное объяснение в письменной форме к соглашению.
• Это законно? Убедитесь, что соглашение не содержит каких-либо незаконных положений, нарушающих Закон штата Монтана о владельцах и арендаторах жилых помещений или федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении.
• Что-то пустое или отсутствует? В соглашении должно быть указано, как вы и арендодатель будете поступать в таких ситуациях, как необходимый ремонт, несанкционированное размещение домашних животных или гостей и неуплата арендной платы, а также уборка, которую вы должны сделать при выезде.Если вас беспокоит ситуация, которая не рассматривается в соглашении, спросите у арендодателя:
  • как он или она хотели бы справиться с этим
  • прописать в договоре
  • , чтобы заполнить или вычеркнуть все пробелы перед тем, как подписать

[примечание] Даже если договор аренды не подписан или не возвращен арендодателем или арендатором, он все равно считается в силе, если арендатор платит арендную плату или арендодатель принимает арендную плату.[/note]

 

Незаконные положения в договорах аренды

Некоторые положения, которые не являются законными или не подлежат исполнению в соответствии с законом, могут фигурировать в вашем договоре об аренде или аренде. К незаконным положениям относятся все, что:

• отказаться от любых прав, предоставленных арендаторам Законом штата Монтана о владельцах и арендаторах жилых помещений
• содержат дискриминационные условия, запрещенные федеральным Законом о справедливом жилищном обеспечении (например, требование более высокой арендной платы для арендаторов с детьми)
• отказаться от права арендаторов защищать себя в суде от обвинений арендодателя
• ограничить ответственность арендодателя в ситуациях, когда арендодатель обычно несет ответственность
• разрешить арендодателю войти в арендуемое помещение без надлежащего уведомления
• требовать от арендатора возмещения всех повреждений квартиры, даже если они не вызваны арендатором или его или ее гостями
• говорится, что арендатор будет оплачивать услуги адвоката арендодателя при любых обстоятельствах, если спор будет передан в суд
• позволяет арендодателю конфисковать имущество арендатора, если арендатор не выплачивает арендную плату

Гарантийный депозит

В начале действия договора аренды арендодатель может потребовать от арендатора внесения депозита, который возвращается при выезде арендатора, если арендатор не наносит ущерба, выполняет всю необходимую уборку и не имеет задолженности по арендной плате или коммунальным услугам.

Когда арендодатель и арендатор заключают договор аренды, арендодатель должен предоставить арендатору письменный отчет о состоянии имущества, подписанный арендодателем. Если арендодатель не предоставит такое заявление, арендодатель не может удержать какую-либо часть залога арендатора на случай возмещения ущерба при выезде арендатора, если только арендодатель не сможет четко доказать, что арендатор причинил ущерб.

Права и обязанности

Обязанности арендодателя

В соответствии с Законом штата Монтана о арендодателе и арендаторе жилого помещения арендодатель должен:

• содержание жилого помещения в соответствии с государственными и местными строительными и жилищными нормами, касающимися здоровья и безопасности жильцов
• поддерживать в хорошем и безопасном рабочем состоянии все электрические, водопроводные, отопительные, кондиционирующие и другие средства и приборы, предоставленные арендодателем, включая любые лифты
• содержать все места общего пользования, такие как вестибюли, лестницы и холлы, в достаточно чистом и безопасном состоянии
• сделать ремонт и сделать все необходимое, чтобы помещение стало пригодным и пригодным для жилья
• сообщить арендатору имя и адрес арендодателя или его представителя
• предоставляет детекторы дыма и обеспечивает их правильную работу при въезде нового жильца. (Жильцы несут ответственность за техническое обслуживание детекторов дыма.)

Обязанности арендатора

В соответствии с Законом штата Монтана о арендодателе и арендаторе жилого помещения арендатор обязан:

• платить арендную плату и любые коммунальные услуги по согласованию
• соответствуют всем требованиям городских, окружных или государственных норм
• содержать сдаваемое в аренду помещение в чистоте и гигиене
• утилизируйте весь мусор и отходы надлежащим образом
• правильно эксплуатировать водопроводные, электрические и отопительные системы
• техническое обслуживание детекторов дыма, включая замену батарей

Арендатор не может:

• повредить или уничтожить любую часть имущества
• мешать соседям спокойно пользоваться своей собственностью
• менять замки без разрешения арендодателя и предоставления арендодателю копии нового ключа

Аренда Ремонт

Notification Required — Если что-то в сдаваемой внаем квартире необходимо отремонтировать, арендатор первым делом должен направить письменное уведомление о проблеме арендодателю или лицу, взимающему арендную плату. Уведомление должно содержать:

• адрес и номер квартиры сдаваемой в аренду
• имя владельца, если известно
• описание проблемы

Рекомендуется доставить уведомление лично или воспользоваться заказным письмом и получить уведомление о вручении в почтовом отделении.

Варианты для арендатора . В случае условий, влияющих на здоровье и безопасность арендатора, арендатор может уведомить арендодателя о том, что ремонт должен быть произведен в течение 14 дней, или арендатор может расторгнуть договор аренды по истечении 30 дней.Если арендодатель не производит ремонт в течение 14 дней, а стоимость ремонта составляет менее месячной арендной платы, арендатор может:

• уведомить арендодателя о том, что арендатор расторгает договор аренды
  или
• сделайте ремонт и вычтите стоимость из арендной платы. Однако, прежде чем арендатор вычитает какую-либо сумму из арендной платы, арендатор должен проконсультироваться с адвокатом, чтобы убедиться, что вычет законен. Всякий раз, когда арендатор платит меньше полной арендной платы, существует риск того, что арендодатель будет добиваться выселения на основании неуплаты арендной платы.

В аварийных условиях арендодатель должен произвести ремонт в течение трех рабочих дней после письменного уведомления арендатора.

Когда арендодатель может войти в вашу аренду

• За исключением чрезвычайных ситуаций, арендодатель должен уведомить арендатора о намерении войти в арендуемое помещение не менее чем за 24 часа и может войти только в разумное время.
• Арендодатель может входить только для законных целей, включая ремонт, осмотр или переделку имущества. Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора.
• Арендатор не может необоснованно отказать в разрешении на вход. Если арендатор сделает это, арендодатель может расторгнуть договор аренды или получить постановление суда о разрешении доступа, при этом арендатор несет ответственность за судебные расходы арендодателя.
• В случае чрезвычайной ситуации арендодатель может немедленно войти в помещение без согласия арендатора.

Незаконные действия арендодателя

Закон запрещает арендодателю совершать определенные действия против арендатора.К таким незаконным действиям относятся:

• Замки — Закон запрещает арендодателям менять замки или устанавливать новые замки, чтобы не пустить арендатора, даже если арендатор просрочил арендную плату. Заблокированный арендатор может подать иск, чтобы восстановить доступ.
• Отключение коммунальных услуг — Арендодатель не может отключать коммунальные услуги из-за просроченной арендной платы арендатора или для принуждения арендатора к выезду. Если арендодатель отключил коммунальные услуги, арендатор должен сначала узнать у коммунальной компании, сможет ли она восстановить подачу.Если выяснится, что отключение незаконно, арендатор может подать в суд.
• Возмездие — Закон запрещает арендодателю принимать ответные меры против арендатора за осуществление прав в соответствии с законом, например, подавать жалобу в государственный орган или удерживать деньги на ремонт. Примерами ответных мер являются повышение арендной платы, сокращение услуг, предоставляемых арендатору, или выселение арендатора.

Если вы считаете, что ваш арендодатель предпринял против вас незаконные действия, вы можете проконсультироваться с адвокатом или связаться с Ассоциацией юридических услуг штата Монтана, чтобы определить, имеете ли вы право на юридическую помощь.

Переезд

Надлежащее уведомление об уходе

Уведомление, которое арендатор должен направить арендодателю при выезде, зависит от типа договора аренды. Съезжающий арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду или передавать его во владение другому лицу, если арендодатель не одобрил это в письменной форме.

• Аренда — Арендатор не может расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия без согласия арендодателя. Арендатор, решивший съехать до истечения срока аренды, несет ответственность за уплату арендной платы за оставшуюся часть аренды до тех пор, пока арендодатель не найдет другого арендатора. Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы как можно скорее сдать имущество в аренду другому лицу.
• Ежемесячное соглашение — Арендатор должен уведомить за 30 дней о расторжении месячного договора аренды. Рекомендуется направить это уведомление в письменной форме и сохранить копию для своего архива.

Возврат вкладов

Арендодатель может удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора для оплаты невыплаченной арендной платы, коммунальных услуг, просроченных платежей, ущерба имуществу, расходов на уборку, оплачиваемых арендодателем, и разумной суммы оплаты труда арендодателя.

При определенных обстоятельствах арендодатель не может удерживать часть или весь гарантийный депозит. Например:

• Арендодатель не может вычесть расходы на уборку из залогового депозита, если только арендодатель не уведомил арендатора в письменном виде о необходимой уборке и не дал арендатору не менее 24 часов на ее выполнение.
• Арендодатель должен отправить арендатору письменный список любых вычетов из залогового депозита в течение 30 дней. Любой арендодатель, который не предоставит выбывающему арендатору такой список , не может удержать какую-либо часть гарантийного депозита на возмещение ущерба или плату за уборку.
• Если арендодатель не предоставил арендатору письменный отчет о состоянии имущества на момент въезда арендатора, арендодатель не может удержать какую-либо часть гарантийного депозита на возмещение ущерба, если только арендодатель не сможет доказать четкими и убедительными доказательствами, что арендатор причинил ущерб.

Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит в течение 10 дней после осмотра арендованного жилья, если нет никаких повреждений, уборки и неоплаченных арендных платежей или коммунальных услуг.

Арендатор обязан предоставить арендодателю адрес для пересылки залога. В противном случае залог отправляется на последний известный адрес арендатора.

Выселение

• Аренда . Договор аренды не может быть расторгнут досрочно, если арендатор не нарушил договор аренды или требования Закона штата Монтана о арендодателе и арендаторе.
• Ежемесячное соглашение . Как правило, арендодатель может расторгнуть месячное соглашение об аренде, уведомив арендатора за 30 дней.

Нарушения со стороны арендатора

Если арендатор нарушил либо договор аренды, либо требования Закона штата Монтана о арендодателе и арендаторе жилых помещений, арендодатель может расторгнуть договор аренды, уведомив арендатора за 14 дней до , за исключением следующих обстоятельств:

• Арендодатель должен уведомить за 3 дня только в том случае, если нарушение со стороны арендатора включает:
  • невыплаченная арендная плата
  • несанкционированный арендатор или домашнее животное
  • повреждение арендованного имущества
  • арест арендатора за изготовление или изготовление наркотиков в арендуемом помещении
• Арендодатель должен уведомить за 5 дней только в том случае, если это повторное нарушение , о котором арендодатель ранее уведомлял арендатора в течение последних шести месяцев.

Если несоответствие является чем-то, что арендатор может устранить путем ремонта, возмещения ущерба или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет несоответствие до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не расторгается.

Правил профессионального поведения Правило 5.5: Несанкционированная юридическая практика; многоюрисдикционная юридическая практика

[1]  Юрист может заниматься юридической практикой в ​​этой юрисдикции только в том случае, если он допущен к практике в целом или если он уполномочен постановлением или постановлением суда или законом заниматься практикой в ​​ограниченных целях или на ограниченной основе.Параграф (а) применяется к несанкционированной юридической практике адвоката, будь то посредством прямого действия адвоката или адвоката, помогающего другому лицу. Например, адвокат не может помогать лицу заниматься юридической практикой в ​​нарушение правил, регулирующих профессиональное поведение в юрисдикции этого лица.

[2]  Ограничение юридической практики членами коллегии адвокатов защищает общественность от оказания юридических услуг неквалифицированными лицами. Настоящее Правило не запрещает юристу пользоваться услугами парапрофессионалов и делегировать им функции при условии, что адвокат контролирует делегированную работу и несет ответственность за их работу.См. Правило 5.3.

[3]  Адвокат может предоставлять профессиональные консультации и инструкции лицам, не являющимся юристами, чья работа требует знания права; например, специалисты по урегулированию претензий, сотрудники финансовых или коммерческих учреждений, социальные работники, бухгалтеры и лица, работающие в государственных учреждениях.

[4]  За исключением случаев, разрешенных законом или настоящим Правилом, адвокат, который не допущен к практике в целом в этой юрисдикции, нарушает параграф (b)(1), если адвокат открывает офис или иное систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции. юрисдикция для судебной практики.Присутствие может быть систематическим и постоянным, например, путем размещения имени на двери офиса или бланке другого юриста без квалификации, даже если адвокат физически здесь не присутствует. Адвокат, не допущенный к практике в этой юрисдикции, не должен заявлять общественности или иным образом заявлять, что адвокат допущен к юридической практике в этой юрисдикции. См. также Правила 7.1(a) и 7.5(b).

[5]  Бывают случаи, когда юрист, допущенный к практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов и не лишенный права или отстранения от практики в какой-либо юрисдикции, может предоставлять юридические услуги на временной основе в этой юрисдикции при обстоятельствах, не создающих необоснованный риск для интересов клиентов адвоката, общественности или судов.Пункт (с) определяет четыре таких обстоятельства. Тот факт, что поведение не идентифицировано таким образом, не означает, что поведение разрешено или не разрешено. За исключением параграфов (d)(l) и (d)(2), настоящее Правило не разрешает американскому или иностранному юристу создавать офис или иное систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции без того, чтобы быть допущенным к практике в целом здесь.

[6]  Не существует единого теста для определения того, предоставляются ли услуги адвоката на «временной основе» в этой юрисдикции и, следовательно, могут быть разрешены в соответствии с пунктом (c).Услуги могут быть «временными», даже если адвокат предоставляет услуги в этой юрисдикции на регулярной основе или в течение длительного периода времени, например, когда адвокат представляет клиента в ходе одиночных длительных переговоров или судебного разбирательства.

[7] Пункты (c) и (d) применяются к юристам, допущенным к юридической практике в любой юрисдикции Соединенных Штатов, включая округ Колумбия и любой штат, территорию или содружество Соединенных Штатов. Параграф (d) также применяется к адвокатам, допущенным в иностранную юрисдикцию.Слово «допущенный» в параграфах (c), (d) и (e) означает, что адвокат имеет право заниматься практикой в ​​юрисдикции, в которой он допущен, и исключает адвоката, который, хотя технически допущен, не имеет права заниматься практикой, потому что, например, адвокат находится в неактивном статусе.

[8]  В параграфе (c)(1) признается, что интересы клиентов и общественности защищены, если адвокат, допущенный только в другой юрисдикции, работает с юристом, имеющим лицензию на практику в этой юрисдикции.Однако для применения этого параграфа юрист, допущенный к практике в этой юрисдикции, должен активно участвовать и нести ответственность за представление интересов клиента.

[9]  Юристы, не допущенные к практике в этой юрисдикции, могут быть уполномочены законом или приказом суда или административного органа предстать перед судом или агентством. Это полномочие может быть предоставлено в соответствии с формальными правилами, регулирующими допуск pro hac vice, или в соответствии с неофициальной практикой суда или агентства.В соответствии с параграфом (c)(2) адвокат не нарушает это Правило, когда он предстает перед трибуналом или агентством в соответствии с такими полномочиями. В той мере, в какой постановление суда или другой закон этой юрисдикции требует от юриста, не допущенного к практике в этой юрисдикции, получения допуска pro hac vice до того, как предстанет перед судом или административным органом, настоящее Правило требует, чтобы юрист получил такие полномочия.

[10]  Параграф (c)(2) также предусматривает, что адвокат, оказывающий услуги в этой юрисдикции на временной основе, не нарушает это Правило, когда адвокат ведет себя в ожидании судебного разбирательства или слушания в юрисдикции, в которой адвокат уполномочен заниматься юридической практикой или в котором адвокат разумно ожидает, что его допустят pro hac vice. Примеры такого поведения включают встречи с клиентом, допросы потенциальных свидетелей и просмотр документов. Точно так же адвокат, допущенный только в другую юрисдикцию, может временно вести себя в этой юрисдикции в связи с незавершенным судебным разбирательством в другой юрисдикции, в которой адвокат имеет или разумно ожидает, что ему будет разрешено появляться, включая получение показаний в этой юрисдикции.

[11]  Если адвокат был или разумно ожидается, что его допустят к суду или административному органу, параграф (c)(2) также разрешает поведение адвокатов, которые связаны с этим адвокатом по делу, но которые не рассчитывайте предстать перед судом или административным органом.Например, подчиненные юристы могут проводить исследования, просматривать документы и посещать встречи со свидетелями в поддержку адвоката, ответственного за судебное разбирательство.

[12]  Параграф (c)(3) разрешает юристу, допущенному к юридической практике в другой юрисдикции, оказывать услуги на временной основе в этой юрисдикции, если эти услуги связаны или разумно связаны с незавершенным или потенциальным арбитражным разбирательством, посредничеством, или другое альтернативное разрешение споров, осуществляемое в этой или другой юрисдикции, если услуги вытекают из или разумно связаны с практикой адвоката в юрисдикции, в которой адвокат допущен к практике. Однако адвокат должен получить допуск pro hac vice в случае арбитража или посредничества, проводимого с приложением суда, или иным образом, если того требуют судебные правила или закон.

[13]  Пункт (c)(4) разрешает адвокату, допущенному в другую юрисдикцию, предоставлять определенные юридические услуги на временной основе в этой юрисдикции, которые вытекают из или разумно связаны с адвокатской практикой в ​​юрисдикции, в которой адвокат допускается, но не подпадают под пункты (c)(2) или (c)(3).Эти услуги включают в себя как юридические услуги, так и услуги, которые могут оказывать неюристы, но которые считаются юридической практикой, когда их выполняют юристы.

[14]  Пункты (c)(3) и (c)(4) требуют, чтобы услуги возникали в результате или были разумно связаны с адвокатской практикой в ​​юрисдикции, в которой адвокат допущен. О такой связи свидетельствуют самые разные факторы. Клиент адвоката может быть ранее представлен адвокатом или может проживать или иметь существенные контакты с юрисдикцией, в которой адвокат допущен.Дело, хотя и затрагивающее другие юрисдикции, может иметь существенную связь с этой юрисдикцией. В других случаях важные аспекты работы адвоката могут осуществляться в этой юрисдикции, или существенный аспект дела может касаться права этой юрисдикции. Необходимые отношения могут возникнуть, когда деятельность клиента или юридические вопросы связаны с несколькими юрисдикциями, например, когда должностные лица многонациональной корпорации изучают потенциальные бизнес-сайты и обращаются за услугами своего юриста для оценки относительных достоинств каждого из них.Кроме того, услуги могут опираться на признанный опыт юриста, полученный в результате регулярной юридической практики от имени клиентов в вопросах, связанных с конкретным сводом федерального, национального, иностранного или международного права.

[15]  В параграфе (d) определяются два обстоятельства, при которых юрист, допущенный к практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов или иностранного государства и не лишенный права или отстранения от практики в какой-либо юрисдикции или ее эквиваленте, может открыть офис или другое систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции для юридической практики. В соответствии с параграфом (c) настоящего Правила, адвокат, допущенный к любой юрисдикции США, также может временно оказывать юридические услуги в этой юрисдикции. За исключением случаев, предусмотренных в параграфах (d)(l) и (d)(2), юрист, допущенный к юридической практике в другой юрисдикции и открывающий офис или иное систематическое или постоянное присутствие в этой юрисдикции, должен быть допущен к юридической практике. вообще в этой юрисдикции.

[16]  Подпункт (d)(1) применяется к юристу, нанятому клиентом для оказания юридических услуг клиенту или его аффилированным лицам, т.е.д., организации, которые контролируют, контролируются или находятся под общим контролем с работодателем. Этот параграф не разрешает предоставление личных юридических услуг должностным лицам или работникам работодателя, которые не связаны с их работой. Параграф применяется к штатным корпоративным юристам, государственным юристам и другим лицам, нанятым для оказания юридических услуг работодателю. Характер отношений между адвокатом и клиентом обеспечивает достаточную гарантию того, что адвокат компетентен консультировать по вопросам, для которых он нанят.

[17]  Если нанятый юрист открывает офис или иное систематическое присутствие в этой юрисдикции с целью оказания юридических услуг работодателю, к юристу могут быть применены регистрация или другие требования, включая оценку соответствующих гонораров и сборов.

[18]  В параграфе (d)(2) признается, что американский или иностранный юрист может оказывать юридические услуги в этой юрисдикции, даже если он не допущен, если адвокат уполномочен на это федеральным или другим законом, включая статут, суд правило, постановление исполнительной власти или судебный прецедент.

[19]  Юрист, который занимается юридической практикой в ​​этой юрисдикции в соответствии с пунктами (c) или (d) или иным образом, подлежит дисциплинарному взысканию в этой юрисдикции. См. Правило 8.5(а).

[20]  В некоторых случаях юрист, который занимается юридической практикой в ​​этой юрисдикции в соответствии с пунктами (c) или (d), может быть вынужден сообщить клиенту, что адвокат не допущен к юридической практике в этой юрисдикции. Например, это может потребоваться, когда представительство происходит в основном в этой юрисдикции и требует знания законодательства этой юрисдикции.См. Правило 1.4(b).

[21] Пункты (c) и (d) не разрешают рекламировать юридические услуги в этой юрисдикции юристами, допущенными к практике в других юрисдикциях. Вопрос о том, могут ли юристы сообщать о доступности своих услуг в этой юрисдикции, и если да, то каким образом, регулируется Правилами 7.1–7.5.

Правило 5.5 Несанкционированная юридическая практика

Правило 5.

5 Несанкционированная юридическая практика

(a) Юрист не должен заниматься юридической практикой в ​​юрисдикции, если это нарушает правила юридической профессии в этой юрисдикции.

(b) Адвокат, не допущенный к практике в этой юрисдикции, не должен:

(1) за исключением случаев, разрешенных настоящими Правилами или другим законом, создать офис или другое систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции для осуществления юридической практики; или

(2) сообщать общественности или иным образом заявлять, что адвокат допущен к юридической практике в этой юрисдикции.

(c) Юрист, допущенный к практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов и не лишенный права или не отстраненный от практики в какой-либо юрисдикции, не занимается несанкционированной юридической практикой в ​​этой юрисдикции, если поведение адвоката соответствует настоящим Правилам и:

(1) адвокат уполномочен законом или приказом предстать перед трибуналом или административным органом в этой юрисдикции или готовится к возможному судебному разбирательству или слушанию, в котором адвокат разумно ожидает получить такое разрешение;

(2) адвокат действует в отношении вопроса, который возникает из или иным образом разумно связан с адвокатским представительством клиента в юрисдикции, в которой адвокат допущен к практике, и услуги адвоката не являются услугами, для которых pro hac требуется вице-допуск;

(3) адвокат действует в отношении вопроса, который находится или разумно связан с незавершенным или потенциальным арбитражным разбирательством, посредничеством или другим альтернативным разбирательством по разрешению споров в этой или другой юрисдикции, если услуги адвоката возникают из или обоснованно связанные с представительством адвокатом клиента в юрисдикции, в которой адвокат допущен к практике, и не являются услугами, для которых требуется допуск pro hac vice; или

(4) адвокат связан в деле с адвокатом, допущенным к практике в этой юрисдикции, который активно участвует в представительстве, и адвокат допущен pro hac vice или услуги адвоката не являются услугами, для которых требуется допуск pro hac vice.

(d) Юрист, допущенный к практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов или в иностранной юрисдикции, и не лишенный статуса или отстраненный от практики в какой-либо юрисдикции или ее эквиваленте, не занимается несанкционированной юридической практикой в ​​этой юрисдикции и может создать офис или другое систематическое и постоянное присутствие в этой юрисдикции для юридической практики, если поведение адвоката соответствует настоящим Правилам и:

(1) адвокат оказывает юридические услуги работодателю адвоката или его организационным подразделениям; услуги не являются услугами, для которых требуется допуск pro hac vice; и, когда услуги выполняются иностранным юристом и требуется консультация по законодательству этой или другой юрисдикции США или Соединенных Штатов, такая консультация основывается на консультации юриста, который имеет надлежащую лицензию и уполномочен юрисдикцией предоставлять такой совет; или

(2) адвокат оказывает услуги, ограниченные федеральным правом, международным правом, правом иностранной юрисдикции или правом юрисдикции, в которой адвокат допущен к практике, или адвокат оказывает услуги, которые адвокат уполномочен федеральный или другой закон или правило, предусмотренное в этой юрисдикции.

(e) Юрист, допущенный к практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов, и не лишенный права или не отстраненный от практики в какой-либо юрисдикции, не занимается несанкционированной юридической практикой в ​​​​этой юрисдикции и может создать офис или другое систематическое и постоянное присутствие в эта юрисдикция для юридической практики, если поведение адвоката соответствует настоящим Правилам, адвокат является предметом рассмотрения заявки на допуск в Коллегию адвокатов штата Северная Каролина по вежливости, поскольку ему никогда ранее не было отказано в приеме в Коллегию адвокатов штата Северная Каролина. по любой причине, и адвокат удовлетворяет следующим условиям:

(1) имеет лицензию на юридическую практику в штате, с которым Северная Каролина имеет вежливые отношения в отношении допуска к юридической практике;

(2) является членом с хорошей репутацией в каждой юрисдикции, в которой адвокат имеет лицензию на юридическую практику;

(3) соответствует образовательным и практическим требованиям, необходимым для вежливого приема в Коллегию адвокатов штата Северная Каролина;

(4) проживает в Северной Каролине;

(5) установил профессиональные отношения с юридической фирмой Северной Каролины и находится под активным надзором по крайней мере одного лицензированного адвоката Северной Каролины, связанного с этой юридической фирмой; и

(6) направляет письменное уведомление секретарю коллегии адвокатов штата Северная Каролина о том, что адвокат намеревается начать юридическую практику в соответствии с этим положением, предоставляет секретарю копию заявления адвоката о приеме в коллегию адвокатов штата и соглашается что на адвоката распространяются эти правила и дисциплинарная юрисдикция Коллегии адвокатов штата Северная Каролина. Юрист, действующий в соответствии с этим положением, не может оказывать услуги, для которых требуется допуск pro hac vice, и не имеет права заниматься юридической практикой в ​​этой юрисдикции сразу после того, как ему сообщили, что ходатайство адвоката о допуске по соображениям вежливости было отклонено.

(f) Адвокат не должен помогать другому лицу в несанкционированной юридической практике.

(g) Юрист или юридическая фирма не должны нанимать лишенного статуса адвоката или отстраненного от должности юриста в качестве клерка или помощника юриста, если это лицо было связано с таким адвокатом или юридической фирмой в любое время в день или после даты действий, которые привели к лишению адвоката. или отстранение до даты вступления в силу отстранения или отстранения от прав включительно.

(h) Юрист или юридическая фирма, нанявшие лишенного статуса или отстраненного от должности адвоката в качестве клерка или помощника юриста, не должны представлять любого клиента, представленного лишенным или отстраненным от должности адвокатом или любым адвокатом, с которым лишенный или отстраненный от должности адвокат практиковал в течение периода на или после даты действий, которые привели к лишению статуса или приостановлению деятельности, включая дату вступления в силу лишения статуса или приостановления полномочий.

(i) Для целей пункта (d) иностранный юрист должен быть представителем признанной юридической профессии в иностранной юрисдикции с хорошей репутацией, члены которой допущены к практике в качестве адвокатов или советников по праву или эквивалентных , и подлежат эффективному регулированию и дисциплине должным образом созданным профессиональным органом или государственным органом.

Комментарий

[1] Юрист может заниматься юридической практикой только в той юрисдикции, в которой он уполномочен заниматься юридической практикой. Юридическая практика с нарушением стандартов лицензирования адвокатов другой юрисдикции является нарушением настоящих Правил. Это Правило не ограничивает возможности юристов, уполномоченных федеральным законом или другим федеральным законом, представлять интересы Соединенных Штатов или других лиц в любой юрисдикции.

[2] В некоторых случаях юристы, допущенные к практике в другой юрисдикции Соединенных Штатов, но не в Северной Каролине, и не лишенные права или отстранения от практики в какой-либо юрисдикции, могут предоставлять юридические услуги на временной основе в Северной Каролине при обстоятельствах, которые не создавать необоснованный риск для интересов своих клиентов, судов или общественности. Пункты (c), (d) и (e) определяют семь ситуаций, в которых адвокат может участвовать в таком поведении, не опасаясь нарушения настоящего Правила. Любое такое поведение подлежит обязанности компетентного представительства. См. Правило 1.1. В правиле 5.5 не рассматривается вопрос о том, является ли другое поведение несанкционированной юридической практикой. Тот факт, что поведение не включено или не описано в этом Правиле, не подразумевает, что такое поведение является несанкционированной юридической практикой. За исключением параграфов (d) и (e), это Правило не разрешает американскому или иностранному юристу создавать офис или иное систематическое и постоянное присутствие в Северной Каролине без допуска к практике здесь.Присутствие может быть систематическим и непрерывным, даже если адвокат физически не присутствует в данной юрисдикции. Адвокат, не допущенный к юридической практике в Северной Каролине, не должен заявлять общественности или иным образом заявлять, что он допущен к юридической практике в Северной Каролине. См. также Правила 7.1(а) и 7.5(b). Однако юрист, допущенный к практике в другой юрисдикции, который является руководителем, акционером или сотрудником межгосударственной или международной юридической фирмы, зарегистрированной в Коллегии адвокатов штата Северная Каролина в соответствии со статьей 27 N.С.А.С. 1E, раздел .0200, с учетом ограничений настоящего правила, может заниматься практикой в ​​офисах такой юридической фирмы в Северной Каролине.

[3] Пункты (c), (d) и (e) применяются к юристам, допущенным к юридической практике в любой юрисдикции Соединенных Штатов, включая округ Колумбия и любой штат, территорию или содружество Соединенных Штатов. и, если указано, любой иностранной юрисдикции. Слово «допущенный» в параграфах (c), (d)(2) и (e) предполагает, что адвокат уполномочен заниматься практикой в ​​юрисдикции, в которой адвокат допущен, и исключает адвоката, который, хотя технически допущен, не уполномочен практиковать, потому что, например, адвокат находится в неактивном статусе.

[4] Пункты (c), (d) и (e) не разрешают сообщения, рекламирующие юридические услуги в Северной Каролине юристами, допущенными к практике в других юрисдикциях. Ничто в этих параграфах не разрешает адвокату, не имеющему лицензии в этой юрисдикции, привлекать клиентов в Северной Каролине. Могут ли и каким образом юристы сообщать о доступности своих услуг в этой юрисдикции, регулируются Правилами 7.1-7.5.

[5] Адвокаты, не допущенные к практике в Северной Каролине, могут быть уполномочены законом или приказом суда или административного органа предстать перед судом или агентством.Такие полномочия могут быть предоставлены в соответствии с формальными правилами или законом, регулирующим допуск pro hac vice, или в соответствии с неофициальной практикой суда или агентства. Согласно параграфу (c)(1), адвокат не нарушает это Правило, когда он предстает перед таким трибуналом или агентством. Юрист также не нарушает это Правило, когда адвокат совершает действия в преддверии судебного разбирательства или слушания, например, расследование фактов и установление фактов, проводимое в связи с судебным или административным разбирательством, в которое был допущен адвокат из другого штата или в котором адвокат разумно ожидает быть допущенным.

[6] Параграф (c)(2) признает, что сложность многих вопросов требует, чтобы адвокату, чье представление интересов клиента состоит в основном из поведения в юрисдикции, в которой адвокат допущен к практике, также было разрешено действовать на от имени клиента в других юрисдикциях по вопросам, вытекающим из или иным образом разумно связанным с представительством адвоката клиента. Такое поведение может включать переговоры с частными лицами, а также переговоры с государственными служащими или служащими и участие в альтернативных процедурах разрешения споров.Это положение также применяется, когда адвокат проводит опрос свидетелей или другие действия в этой юрисдикции в рамках подготовки к судебному или иному разбирательству, которое будет иметь место в другой юрисдикции, где адвокат либо допущен в целом, либо ожидает допуска pro hac vice.

[7] Параграф (c)(3) разрешает юристу, допущенному к юридической практике в другой юрисдикции, оказывать услуги на временной основе в Северной Каролине, если эти услуги связаны или разумно связаны с незавершенным или потенциальным арбитражным, посредническим или другим альтернативное разрешение споров в той или иной юрисдикции, а также если услуги вытекают из или разумно связаны с практикой адвоката в юрисдикции, в которой адвокат допущен к практике. Однако адвокат должен получить допуск pro hac vice в случае арбитража или посредничества, проводимого с приложением суда, или иным образом, если того требуют судебные правила или закон.

[8] Параграф (c)(4) признает, что сотрудничество с адвокатом, имеющим лицензию на практику в Северной Каролине, может защитить интересы как клиентов, так и общественности. Однако адвокат, допущенный к практике в Северной Каролине, не может служить просто каналом для адвоката из другого штата, но должен активно участвовать и нести фактическую ответственность за представление интересов клиента.Если участие допущенного адвоката носит чисто формальный характер, то оба адвоката подлежат дисциплинарному взысканию в соответствии с настоящим Правилом.

[9] Пункты (d) и (e) определяют три обстоятельства, при которых адвокат, допущенный к практике в другой юрисдикции или иностранной юрисдикции, и не лишенный права или отстраненный от практики в любой юрисдикции или эквивалентной юрисдикции, может создать офис или другое систематическое и постоянное присутствие в Северной Каролине для юридической практики. За исключением случаев, предусмотренных в этих параграфах, юрист, допущенный к юридической практике в другой юрисдикции и желающий открыть офис или иное систематическое или постоянное присутствие в Северной Каролине, должен быть допущен к юридической практике в целом в Северной Каролине.

[10] Пункт (d)(1) применяется к юристу, нанятому клиентом для оказания юридических услуг клиенту или его аффилированным лицам, т. е. к организациям, которые контролируют, контролируются или находятся под общим контролем с работодатель. Этот параграф не разрешает предоставление личных юридических услуг должностным лицам или работникам работодателя. Параграф применяется к штатным корпоративным юристам, государственным юристам и другим лицам, нанятым для оказания юридических услуг работодателю.Способность юриста представлять работодателя за пределами юрисдикции, в которой адвокат имеет лицензию, обычно служит интересам работодателя и не создает необоснованного риска для клиента и других лиц, поскольку работодатель имеет хорошие возможности для оценки квалификации юриста и качества его работы. работа адвоката.

[11] Параграф (d)(2) признает, что адвокат может оказывать юридические услуги в юрисдикции, в которой адвокат не имеет лицензии, если он уполномочен на это федеральным или другим законом, который включает закон, постановление суда, исполнительное постановление, или судебный прецедент.

[12] Параграф (e) разрешает юристу, ожидающему допуск по вежливости, заниматься практикой на временной и ограниченной основе, если выполняются определенные требования. В данном параграфе термин «профессиональные отношения» относится к трудовым или партнерским отношениям.

[13] Определение юридической практики установлено N.C.G.S. §84-2.1. Ограничение юридической практики членами коллегии адвокатов защищает общественность от оказания юридических услуг неквалифицированными лицами.Параграф (d) не запрещает юристу пользоваться услугами полупрофессионалов и делегировать им функции при условии, что юрист контролирует делегированную работу и несет ответственность за их работу. См. Правило 5.3.

[14] Юристы также могут предоставлять профессиональные консультации и инструкции лицам, не являющимся юристами, чья работа требует знания закона; например, специалисты по урегулированию претензий, сотрудники финансовых или коммерческих учреждений, социальные работники, бухгалтеры и лица, работающие в государственных учреждениях.Кроме того, адвокат может консультировать лиц, не являющихся юристами, которые желают действовать pro se. Однако адвокат не может помогать лицу заниматься юридической практикой в ​​нарушение правил, регулирующих профессиональное поведение в юрисдикции этого лица.

[15] Пункты (g) и (h) уточняют ограничения на найм адвоката, лишенного статуса или отстраненного от должности. При отсутствии законодательных запретов или особых условий, налагаемых на лишенного адвокатской лицензии или отстраненного от должности адвоката в приказе об отзыве или приостановлении действия лицензии, такое лицо может быть нанято для оказания услуг клерка или помощника юриста юридической фирмой, с которой он или она не был аффилирован во время или после действий, повлекших за собой дисциплинарное взыскание. Однако такое трудоустройство связано с определенными ограничениями. Лицензированный юрист в фирме должен взять на себя полную ответственность и использовать независимое суждение при принятии любого исследования, результатов расследования, сводок, состязательных бумаг или других документов или инструментов, составленных таким лицом. Это лицо не может напрямую консультировать клиентов или общаться лично или в письменной форме таким образом, чтобы подразумевалось, что он или она действует в качестве юриста, или каким-либо образом, при котором он или она, как представляется, берет на себя ответственность за юридические вопросы клиента.Отстраненный или отстраненный от должности адвокат не должен общаться или вести дела с клиентами или от их имени, которых представляет такой отстраненный от должности или отстраненный от должности адвокат, или любое лицо или группа лиц, с которыми он или она практиковали в течение периода на дату или после даты действия, повлекшие за собой дисциплинарное взыскание, включая дату вступления в силу дисциплинарного взыскания. Кроме того, нанимающий адвокат или юридическая фирма не должны оказывать услуги клиентам, которых представляет лишенный статуса или отстраненный от должности адвокат, в течение этого периода.Следует позаботиться о том, чтобы клиенты полностью понимали, что адвокат, лишенный статуса адвоката или временно отстраненный от должности, действует не как адвокат, а просто как клерк или непрофессионал. При некоторых обстоятельствах, например, когда лицо может быть известно клиентам или обществу, может быть необходимо сделать утвердительное заявление или раскрыть информацию о статусе адвоката, лишенного статуса или отстраненного от должности, в юридической фирме. Кроме того, уволенный или отстраненный от должности адвокат должен получать оплату на какой-либо фиксированной основе, например, в виде фиксированной заработной платы или почасовой ставки, а не на основе гонораров, полученных или полученных в связи с конкретными вопросами, над которыми он или она работает.В этих обстоятельствах юридическая фирма, нанявшая лишенного статуса или отстраненного от должности адвоката, не будет действовать неэтично и не будет помогать неюристу в несанкционированной юридической практике.

[16] Юрист или юридическая фирма не должны нанимать лишенного статуса или отстраненного от должности адвоката, который был связан с таким адвокатом или фирмой в любое время на или после даты действий, которые привели к отстранению или отстранению от должности, включая время лишение или приостановление деятельности. Такое найм показало бы неуважение к суду или органу, который лишил адвоката статуса адвоката или отстранил его от должности.Такое трудоустройство также, вероятно, нанесло бы ущерб отправлению правосудия и создало бы видимость нарушения правил. Дисциплинированному юристу также было бы практически невозможно ограничиться деятельностью, не связанной с фактической юридической практикой, если бы он или она работали в прежних служебных условиях и были обязаны иметь дело с тем же персоналом и клиентурой.

Историческая заметка: Законодательный орган GS 84-23

Принято Верховным судом: 24 июля 1997 г.

Поправки, одобренные Верховным судом: 1 марта 2003 года; 16 ноября 2006 г . ; 2 октября 2014 г.; 22 сентября 2016 г.

Мнение по вопросам этики

РПЦ 9 .Мнение гласит, что домашний юрисконсульт ипотечного банка не может представлять других кредиторов и заемщиков, выступая в качестве домашнего юрисконсульта.

РПЦ 40 . Мнение гласит, что для целей сделки с недвижимостью поверенный может, при надлежащем уведомлении заемщика, представлять только кредитора, и что кредитор может подготовить закрывающие документы.

РПЦ 114 . Мнение гласит, что поверенные могут давать юридические консультации и помощь в составлении документов лицам, желающим действовать pro se, не выступая в качестве официального адвоката.

РПЦ 139 . Мнение гласит, что адвокат не может подписывать петицию об усыновлении, подготовленную агентством по усыновлению, в качестве уступки этому агентству, не взяв на себя профессиональную ответственность за процедуру усыновления.

РПЦ 151 . Мнение обсуждает, когда адвокат, который является штатным сотрудником страховой компании, может представлять страховую компанию, застрахованных или других лиц в отношении различных вопросов, представляющих интерес для страховой компании.

РПЦ 216 .Мнение гласит, что юрист может воспользоваться услугами независимого подрядчика, не являющегося юристом, для поиска названия при условии, что юрист находится под надлежащим надзором юриста.

98 Формальное этическое мнение 7 . Мнение гласит, что юридическая фирма может нанять лишенного адвокатского статуса адвоката в качестве помощника юриста при условии, что фирма не принимает новых клиентов, которые были клиентами бывшей фирмы лишенного адвокатского статуса адвоката в период неправомерных действий; однако адвокат, лишенный статуса адвоката, не может работать помощником юриста в фирме, где он работал юристом в период неправомерного поведения.

98 Формальное этическое мнение 8 . Мнение гласит, что юрист не может участвовать в закрытии или подписывать предварительное мнение о титуле, если после разумного расследования юрист считает, что реферат или мнение о титуле были подготовлены не юристом без надзора со стороны лицензированного юриста из Северной Каролины.

99 Формальная этика Мнение 6 . Мнение исследует владение агентством титульного страхования юристами в Северной и Южной Каролине, а также надзор независимого помощника юриста.

2000 Официальное заключение по этике 9 . Мнение исследует ситуации, в которых юрист, который также является CPA, может предоставлять юридические услуги и бухгалтерские услуги из одного офиса.

2000 Официальное заключение по этике 10 . Мнение гласит, что юрист может поручить сотруднику, не являющемуся юристом, доставить сообщение в суд, проводя календарный вызов, если адвокат не может присутствовать из-за конфликта в расписании с другим судом или по другой законной причине.

2002 Официальное заключение по этике 9 .Правила заключения, согласно которым помощник, не являющийся юристом, под надзором юриста может указать клиенту, являющемуся стороной такой сделки, документы, которые должны быть оформлены в отношении сделки, указать клиенту правильное место на каждом документе для подписи и обращаться с ним. выплата выручки по сделке с жилой недвижимостью, даже если надзирающий юрист физически не присутствует.

2006 Официальное заключение по этике 13 . Мнение гласит, что, если это оправдано неотложными обстоятельствами, адвокат может разрешить помощнику юриста подписать свое имя на судебных документах, если это не нарушает какой-либо закон, и адвокат обеспечивает надлежащий уровень надзора.

2007 Формальная этика Мнение 3 . В заключении разъясняются обязанности адвоката, представляющего местное самоуправление, и адвоката, избранного в руководящий орган местного самоуправления, по отношению к неюристу, выступающему в качестве представителя стороны на споре о земельных участках и других квазисудебных слушаниях перед правительственный орган.

2007 Официальное этическое заключение 12 . Мнение гласит, что юрист может поручить ограниченную юридическую поддержку иностранному юристу или неюристу (совместно именуемым «иностранные помощники») при условии, что юрист надлежащим образом отбирает и контролирует иностранных помощников, обеспечивает сохранение конфиденциальности клиента, избегает конфликта интересов, раскрывает аутсорсинг и получает предварительное информированное согласие клиента.

2008 Формальная этика Мнение 6 . Мнение гласит, что юрист может нанять независимого подрядчика, не являющегося юристом, для организации и выступления на образовательных семинарах, если этот неюрист не дает юридических консультаций.

2009 Формальная этика Мнение 2 . Мнение определяет заключительный юрист, который разумно полагает, что титульная компания, занимающаяся несанкционированной юридической практикой, при подготовке акта должна сообщить об адвокате, который помогал титульной компании, но может закрыть сделку, если клиент дает согласие и делает это в интересах клиента.

2012 Официальное заключение по этике 10 . Согласно правилам общественного мнения, юрист не может участвовать в качестве сетевого юриста компании, предоставляющей судебные или административные услуги для клиентов с конкретной юридической/деловой проблемой, если не выполняются определенные условия.

2012 Официальное заключение по этике 11 . Мнение гласит, что юридическая фирма может направить выездного представителя, не являющегося юристом, для встречи с потенциальным клиентом и получения договора о представительстве, если юрист фирмы изучил достаточную информацию от потенциального клиента, чтобы определить, является ли предложение представительства уместным.

2013 Официальное заключение по этике 9 . Мнение предоставляет рекомендации юристам, работающим в организации, занимающейся защитой общественных интересов, которая предоставляет юридические и неюридические услуги своим клиентам и имеет исполнительного директора, не являющегося юристом.

Консультативное заключение уполномоченного специалиста 2002-1 . Пересмотрено 26 января 2012 г.

Коллегии адвокатов штата Северная Каролина было предложено интерпретировать несанкционированную практику законов Северной Каролины (N.C. Gen.Стат. §§84-2.1–84-5), поскольку они применяются к сделкам с жилой недвижимостью. Государственная коллегия адвокатов выдает следующие официальные юридические консультативные заключения в соответствии с NC Gen. Stat. §84-37(f) после тщательного рассмотрения и расследования. Это мнение заменяет собой любые предыдущие мнения и решения любого постоянного комитета Государственной коллегии адвокатов, интерпретирующие несанкционированную практику применения законов в той мере, в какой эти мнения и решения несовместимы с выводами, изложенными в настоящем документе. В результате проверки деятельности более чем 50 поставщиков услуг, не являющихся юристами, с момента принятия этого заключения 24 января 2003 г., включая судебные запреты, вынесенные в отношении двух компаний, Комитет разъясняет заключение по вопросам, которые он рассмотрел после принятия заключения.

2022 Этический кодекс и стандарты практики

Поиск в Кодексе этики Тренинг по Кодексу этики

---

Этический кодекс и стандарты деловой практики Национальной ассоциации риэлторов®

Действует с 1 января 2022 г.

Преамбула
Обязанности клиентов Клиенты
Обязанности перед общественностью
Обязанности перед РИЭЛТОРАМИ®
Пояснительные примечания

Если слово РИЭЛТОРЫ® используется в настоящем Кодексе и в преамбуле, считается, что оно включает РИЭЛТОР-ПАРТНЕРОВ®.

Хотя Кодекс этики устанавливает обязательства, которые могут быть выше тех, которые предусмотрены законом, в любом случае, когда Кодекс этики и закон противоречат друг другу, обязательства закона должны иметь преимущественную силу.

Преамбула

Под всем есть земля. От его мудрого использования и широкого распределения собственности зависит выживание и рост свободных институтов и нашей цивилизации. РИЭЛТОРЫ® должны признать, что интересы нации и ее граждан требуют наиболее эффективного использования земли и самого широкого распределения собственности на землю.Они требуют создания надлежащего жилья, строительства функционирующих городов, развития производственной промышленности и ферм, а также сохранения здоровой окружающей среды.

Такие интересы накладывают обязательства, выходящие за рамки обычной торговли. Они налагают серьезную социальную ответственность и патриотический долг, которому РИЭЛТОРЫ® должны посвятить себя и к которому они должны усердно готовиться. Поэтому РИЭЛТОРЫ® усердно поддерживают и улучшают стандарты своего призвания и разделяют со своими коллегами-РИЭЛТОРАМИ® общую ответственность за его честность и честь.

Признавая и признавая свои обязательства перед клиентами, заказчиками, общественностью и друг перед другом, РИЭЛТОРЫ® постоянно стремятся получать и оставаться в курсе вопросов, касающихся недвижимости, и, как знающие профессионалы, они охотно делятся плодами своего опыта и изучения. с другими. Они выявляют и предпринимают шаги путем обеспечения соблюдения настоящего Кодекса этики и оказания помощи соответствующим регулирующим органам для устранения практики, которая может нанести ущерб обществу или дискредитировать или обесчестить специалистов по недвижимости.РИЭЛТОРЫ®, непосредственно осведомленные о поведении, которое может нарушать Кодекс этики, связанное с незаконным присвоением средств или имущества клиента или клиента, умышленной дискриминацией или мошенничеством, приводящим к существенному экономическому ущербу, доводят такие вопросы до сведения соответствующего Совета или Ассоциации РИЭЛТОРОВ. ®. (Изм. 1/00)

Понимая, что сотрудничество с другими профессионалами в сфере недвижимости отвечает интересам тех, кто пользуется их услугами, РИЭЛТОРЫ® настаивают на эксклюзивном представлении интересов клиентов; не пытаться получить несправедливое преимущество перед своими конкурентами; и они воздерживаются от нежелательных комментариев о других практикующих.В тех случаях, когда запрашивается их мнение или когда РИЭЛТОРЫ считают, что комментарии необходимы, их мнение предлагается в объективной, профессиональной манере, без влияния каких-либо личных мотивов или потенциальной выгоды или выгоды.

Термин REALTOR® стал обозначать компетентность, справедливость и высокую честность, являющиеся результатом приверженности высокому идеалу нравственного поведения в деловых отношениях. Никакое побуждение к прибыли и никакие инструкции со стороны клиентов никогда не могут оправдать отход от этого идеала.

В толковании этого обязательства РИЭЛТОРЫ® не могут руководствоваться более надежным руководством, чем то, которое передавалось из поколения в поколение и воплощено в Золотом правиле: «Что бы вы ни хотели, чтобы другие поступали с вами, то и вы поступайте с ними. ”

Принимая этот стандарт как свой собственный, РИЭЛТОРЫ® обязуются соблюдать его дух во всей своей деятельности, независимо от того, осуществляется ли она лично, через партнеров или других лиц или с помощью технических средств, и вести свой бизнес в соответствии с принципами, изложенными ниже. (Изм. 07.01.)

Обязанности перед клиентами и покупателями

Статья 1

Представляя покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другого клиента в качестве агента, РИЭЛТОРЫ® обязуются защищать и продвигать интересы своего клиента. Это обязательство перед клиентом является первичным, но оно не освобождает РИЭЛТОРОВ® от их обязанности честно относиться ко всем сторонам. Обслуживая покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другую сторону, не являющуюся агентом, РИЭЛТОРЫ® по-прежнему обязаны вести себя честно со всеми сторонами. (Изм. 01.01.)

Стандарт практики 1-1

РИЭЛТОРЫ®, выступая в качестве принципалов в сделке с недвижимостью, по-прежнему несут обязательства, предусмотренные Кодексом этики. (Изм. 1/93)

Стандарт практики 1-2

Обязанности, предусмотренные Кодексом этики, охватывают все действия и сделки, связанные с недвижимостью, независимо от того, осуществляются ли они лично, электронными или любыми другими способами.

Обязанности, возлагаемые Кодексом этики, применимы независимо от того, действуют ли РИЭЛТОРЫ® в качестве агентов или в юридически признанных неагентских качествах, за исключением того, что любые обязанности, возлагаемые исключительно на агентов законом или нормативным актом, не должны возлагаться настоящим Кодексом этики на РИЭЛТОРОВ®, действующих в неагентских должностях.

В настоящем Этическом кодексе термин «клиент» означает лицо (лица) или организацию (организации), с которыми РИЭЛТОР® или фирма РИЭЛТОРА® состоит в агентских или юридически признанных неагентских отношениях; «клиент» означает сторону сделки с недвижимостью, которая получает информацию, услуги или преимущества, но не имеет договорных отношений с РИЭЛТОРОМ® или фирмой РИЭЛТОРА®; «потенциальный покупатель» означает покупателя, продавца, арендатора или арендодателя, который не является объектом представительских отношений с РИЭЛТОРОМ® или фирмой РИЭЛТОРА®; «агент» означает лицензиата в сфере недвижимости (включая брокеров и торговых партнеров), действующего в рамках агентских отношений, как это определено законодательством штата или нормативным актом; и «брокер» означает лицензиата в сфере недвижимости (включая брокеров и торговых партнеров), действующего в качестве агента или в юридически признанном неагентском качестве. (принято 01.01.95, изменено 07.01.)

Стандарт практики 1-3

РИЭЛТОРЫ®, пытаясь получить листинг, не должны намеренно вводить владельца в заблуждение относительно рыночной стоимости.

Стандарт практики 1-4

РИЭЛТОРЫ®, стремясь стать представителем покупателя/арендатора, не должны вводить покупателей или арендаторов в заблуждение относительно экономии или других преимуществ, которые могут быть получены при использовании услуг РИЭЛТОРА®. (Изм. 1/93)

Стандарт практики 1-5

РИЭЛТОРЫ® могут представлять продавца/арендодателя и покупателя/арендатора в одной и той же сделке только после полного раскрытия информации и с информированного согласия обеих сторон. (Принято 01.93)

Стандарт практики 1-6

РИЭЛТОРЫ® должны подавать предложения и встречные предложения объективно и как можно быстрее. (принято 01.93, изменено 01.95)

Стандарт практики 1-7

Выступая в качестве листинговых брокеров, РИЭЛТОРЫ® должны продолжать представлять продавцу/арендодателю все предложения и встречные предложения до закрытия или заключения договора аренды, если только продавец/арендодатель не отказался от этого обязательства в письменной форме. По письменному запросу сотрудничающего брокера, который представляет предложение брокеру по листингу, брокер по листингу должен предоставить, как только это будет практически возможно, письменное подтверждение сотрудничающему брокеру о том, что предложение было отправлено продавцу/арендодателю, или письменное уведомление о том, что продавец/арендодатель отказался от обязательства представить предложение.РИЭЛТОРЫ® не обязаны продолжать продавать недвижимость после того, как предложение было принято продавцом/арендодателем. РИЭЛТОРЫ® должны рекомендовать продавцам/арендодателям получить консультацию юриста до принятия последующего предложения, за исключением случаев, когда принятие зависит от расторжения ранее существовавшего договора купли-продажи или аренды. (Изм. 20.01.)

Стандарт практики 1-8

РИЭЛТОРЫ®, действующие в качестве агентов или посредников покупателей/арендаторов, должны представлять покупателям/арендаторам все предложения и встречные предложения до принятия, но не обязаны продолжать демонстрировать недвижимость своим клиентам после того, как предложение было принято, если иное не оговорено в письмо.По письменному запросу брокера по листингу, который направляет встречное предложение брокеру арендатора покупателя, брокер покупателя/арендатора должен предоставить, как только это станет практически возможным, письменное подтверждение брокеру по листингу о том, что встречное предложение было направлено покупателей/арендаторов, или письменное уведомление о том, что покупатели/арендаторы отказались от обязательства по представлению встречного предложения. РИЭЛТОРЫ®, выступая в качестве агентов или посредников покупателей/арендаторов, должны рекомендовать покупателям/арендаторам получить консультацию юриста, если возникает вопрос о том, был ли расторгнут ранее существовавший договор. (принято 01.93, изменено 22.01)

Стандарт практики 1-9

Обязанность РИЭЛТОРОВ® сохранять конфиденциальную информацию (как определено законодательством штата), предоставленную их клиентами в ходе любых агентских отношений или неагентских отношений, признанных законом, сохраняется после прекращения агентских отношений или любых неагентских отношений, признанных закон. РИЭЛТОРЫ® не должны сознательно, во время или после прекращения профессиональных отношений со своими клиентами:

1) разглашать конфиденциальную информацию клиентов; или

2) использовать конфиденциальную информацию клиентов в ущерб клиентам; или

3) использовать конфиденциальную информацию клиентов в интересах РИЭЛТОРА® или третьих лиц, за исключением случаев:

а) согласие клиентов после полного раскрытия информации; или

б) РИЭЛТОРЫ® требуются по решению суда; или

в) намерение клиента совершить преступление и информация необходима для предотвращения преступления; или

d) необходимо защитить РИЭЛТОРА® или сотрудников или партнеров РИЭЛТОРА® от обвинения в неправомерном поведении.

Информация о скрытых дефектах материала не считается конфиденциальной информацией в соответствии с настоящим Кодексом этики. (принято 01.01.93, изменено 01.01)

Стандарт практики 1-10

РИЭЛТОРЫ® должны, в соответствии с положениями и условиями их лицензии на недвижимость и договора на управление недвижимостью, компетентно управлять собственностью клиентов с должным учетом прав, безопасности и здоровья арендаторов и других лиц, находящихся в помещении на законных основаниях. (принято 01.95, изменено 01.00)

Стандарт практики 1-11

РИЭЛТОРЫ®, нанятые для обслуживания или управления имуществом клиента, должны проявлять должную осмотрительность и прилагать разумные усилия для его защиты от разумно предсказуемых непредвиденных обстоятельств и убытков. ( Принято 01/95 )

Стандарт практики 1-12

При заключении договоров о листинге РИЭЛТОРЫ® должны сообщать продавцам/арендодателям:

1) политика компании РИЭЛТОРА® в отношении сотрудничества и размер(ы) любой компенсации, которая будет предлагаться субагентам, агентам покупателя/арендатора и/или брокерам, действующим в юридически признанных неагентских качествах;

2) тот факт, что агенты или брокеры покупателя/арендатора, даже если им вознаграждают листинговые брокеры, или продавцы/арендодатели, могут представлять интересы покупателей/арендаторов; и

3) любой потенциал для того, чтобы листинговые брокеры выступали в качестве раскрытых двойных агентов, e.г., агенты покупателя/арендатора. (принято 01.93, перенумеровано 01.98, изменено 03.01)

Стандарт практики 1-13

При заключении договоров покупателя/арендатора РИЭЛТОРЫ® должны сообщать потенциальным клиентам:

1) политика компании РИЭЛТОР® в отношении сотрудничества;

2) размер возмещения, подлежащего выплате клиентом;

3) возможность получения дополнительной или компенсационной компенсации от других брокеров, продавца или арендодателя или других сторон;

4) любая возможность того, что представитель покупателя/арендатора может выступать в качестве раскрытого двойного агента, например.g., листинговый брокер, субагент, агент арендодателя и т. д.; и

5) возможность того, что продавцы или представители продавцов не могут рассматривать существование, условия предложений как конфиденциальные, за исключением случаев, когда конфиденциальность требуется в соответствии с законом, нормативным актом или любым соглашением о конфиденциальности между сторонами. (принято 01.93, перенумеровано 01.98, изменено 06.01)

Стандарт практики 1-14

Вознаграждения за подготовку оценок или других оценок не должны зависеть от суммы оценки или оценки. (Принят 02.01)

Стандарт практики 1-15

РИЭЛТОРЫ® в ответ на запросы покупателей или сотрудничающих с ними брокеров должны, с одобрения продавцов, раскрывать наличие предложений по недвижимости. В тех случаях, когда раскрытие разрешено, РИЭЛТОРЫ® должны также раскрыть, если их спросят, были ли предложения получены лицензиатом листинга, другим лицензиатом в листинговой фирме или сотрудничающим брокером. (принято 03.01, изменено 09.01)

Стандарт практики 1-16

РИЭЛТОРЫ® не должны получать доступ или использовать, или разрешать или позволять другим получать доступ или использовать зарегистрированную или управляемую собственность на условиях, отличных от разрешенных владельцем или продавцом. (Принято 12 января)

Статья 2

РИЭЛТОРЫ® должны избегать преувеличения, искажения или сокрытия соответствующих фактов, касающихся собственности или сделки. Однако РИЭЛТОРЫ® не обязаны обнаруживать скрытые дефекты в собственности, давать советы по вопросам, выходящим за рамки их лицензии на недвижимость, или раскрывать факты, которые являются конфиденциальными в рамках агентских или неагентских отношений, как это определено Закон штата. (Изм. 1/00)

Стандарт практики 2-1

РИЭЛТОРЫ® обязаны обнаруживать и раскрывать неблагоприятные факторы, которые разумно очевидны для лица, обладающего опытом в тех областях, которые требуются их органом по лицензированию недвижимости.Статья 2 не налагает на РИЭЛТОРА обязательство быть экспертом в других профессиональных или технических дисциплинах. (Изм. 1/96)

Стандарт практики 2-2

(перенумерован как Стандарт практики 1-12 1/98)

Стандарт практики 2-3

(перенумерован как Стандарт практики 1-13 1/98)

Стандарт практики 2-4

РИЭЛТОРЫ® не должны участвовать в указании ложного вознаграждения в любом документе, если только это не является указанием явно номинального вознаграждения.

Стандарт практики 2-5

Факторы, определенные в законе или нормативном акте как «несущественные» или на которые в законе или нормативном акте прямо ссылаются как на не подлежащие раскрытию, считаются несущественными для целей статьи 2. (Принято 1/93)

Статья 3

РИЭЛТОРЫ® должны сотрудничать с другими брокерами, за исключением случаев, когда сотрудничество не отвечает интересам клиента. Обязательство сотрудничать не включает в себя обязательство делить комиссионные, сборы или иным образом компенсировать другого брокера. (Изм. 1/95)

Стандарт практики 3-1

РИЭЛТОРЫ®, выступая в качестве эксклюзивных агентов или посредников продавцов/арендодателей, устанавливают условия предложений о сотрудничестве. Если это прямо не указано в предложениях о сотрудничестве, сотрудничающие брокеры не могут предполагать, что предложение о сотрудничестве включает предложение компенсации. Условия компенсации, если таковые имеются, должны быть установлены сотрудничающими брокерами до начала усилий по принятию предложения о сотрудничестве. (Изм. 1/99)

Стандарт практики 3-2

Любые изменения в компенсации, предлагаемой за совместные услуги, должны быть сообщены другому РИЭЛТОРУ® до того, как РИЭЛТОР® представит предложение о покупке/аренде собственности. После того, как РИЭЛТОР® подал предложение о покупке или аренде недвижимости, брокер по листингу не может пытаться в одностороннем порядке изменить предложенную компенсацию в отношении этой совместной сделки. (Изм. 14 января)

Стандарт практики 3-3

Standard of Practice 3-2 не запрещает листинговому брокеру и сотрудничающему брокеру заключать соглашение об изменении совместной компенсации. (Принято 1/94)

Стандарт практики 3-4

РИЭЛТОРЫ®, выступающие в качестве листинговых брокеров, несут прямое обязательство раскрывать существование договоренностей о двойной или переменной ставке комиссионных (т. е. листинги, в которых одна сумма комиссии подлежит уплате, если фирма брокера по листингу является закупочной причиной продажи/аренды, а другая сумма комиссионных выплачивается, если продажа/аренда осуществляется усилиями продавца/арендодателя или сотрудничающего с ним брокера). Брокер по листингу должен, как только это будет практически возможно, сообщить о существовании таких договоренностей потенциальным сотрудничающим брокерам и должен, в ответ на запросы сотрудничающих брокеров, раскрыть разницу, которая может привести к совместной сделке или к продаже/аренде, которая возникает в результате усилия продавца/арендодателя.Если сотрудничающий брокер является представителем покупателя/арендатора, представитель покупателя/арендатора должен раскрыть такую ​​информацию своему клиенту до того, как клиент сделает предложение о покупке или аренде. (Изм. 02.01.)

Стандарт практики 3-5

Субагенты обязаны незамедлительно раскрывать все относящиеся к делу факты агенту принципала до, а также после заключения договора купли-продажи или аренды. (Изм. 1/93)

Стандарт практики 3-6

РИЭЛТОРЫ® должны сообщать о наличии принятых предложений, включая предложения с нерешенными непредвиденными обстоятельствами, любому брокеру, ищущему сотрудничества. (принято 5/86, изменено 01/04)

Стандарт практики 3-7

При запросе информации от другого РИЭЛТОРА® относительно собственности в соответствии с соглашением об управлении или листинге, РИЭЛТОРЫ® должны раскрыть свой статус РИЭЛТОРА® и указать, являются ли их интересы личными или от имени клиента, и, если от имени клиента, их отношения с клиент. ( Исправлено 1/11 )

Стандарт практики 3-8

РИЭЛТОРЫ® не должны искажать информацию о наличии доступа для показа или осмотра выставленного на продажу имущества. (с изменениями от 11.11.87)

Стандарт практики 3-9

РИЭЛТОРЫ® не должны предоставлять доступ к перечисленной недвижимости на условиях, отличных от тех, которые установлены владельцем или брокером по листингу. (Принято 1/10)

Стандарт практики 3-10

Обязанность сотрудничать, установленная в статье 3, относится к обязательству делиться информацией о выставленном на продажу имуществе и предоставлять имущество другим брокерам для показа потенциальным покупателям/арендаторам, когда это отвечает наилучшим интересам продавцов/арендодателей. (Принято 11 января)

Стандарт практики 3-11

РИЭЛТОРЫ® не вправе отказываться от сотрудничества на основании расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности брокера. (Принято 20 января)

Статья 4

РИЭЛТОРЫ® не должны приобретать долю, покупать или делать предложения от себя, любого члена своих ближайших родственников, своих фирм или любого их члена, или любых организаций, в которых они имеют какую-либо долю собственности, любое недвижимое имущество без указания своего истинного положения. известен владельцу или его агенту или брокеру.При продаже имущества, которым они владеют или в котором они имеют какую-либо заинтересованность, РИЭЛТОРЫ® должны сообщить о своей собственности или заинтересованности в письменной форме покупателю или представителю покупателя. (Изм. 1/00)

Стандарт практики 4-1

Для защиты всех сторон раскрытие информации, требуемое Статьей 4, должно быть в письменной форме и предоставлено РИЭЛТОРАМИ® до подписания любого контракта. (Принято 02/86)

Статья 5

РИЭЛТОРЫ® не берут на себя обязательство предоставлять профессиональные услуги в отношении собственности или ее стоимости, если у них есть настоящий или предполагаемый интерес, если такой интерес специально не раскрыт всем заинтересованным сторонам.

Статья 6

РИЭЛТОРЫ® не должны принимать никаких комиссий, скидок или прибыли от расходов, сделанных для своего клиента, без ведома и согласия клиента.

Рекомендуя продукты или услуги в сфере недвижимости (например, страхование домовладельца, гарантийные программы, ипотечное финансирование, страхование титула и т. д.), РИЭЛТОРЫ® должны раскрывать клиенту или покупателю, которому дана рекомендация, любые финансовые выгоды или сборы, кроме рекомендательные вознаграждения за недвижимость, которые РИЭЛТОР® или фирма РИЭЛТОРА® могут получить как прямой результат такой рекомендации. (Изм. 1/99)

Стандарт практики 6-1

РИЭЛТОРЫ® не должны рекомендовать или предлагать клиенту или покупателю использование услуг другой организации или хозяйствующего субъекта, в котором они имеют прямую заинтересованность, не раскрывая такую ​​заинтересованность во время рекомендации или предложения. (Изм. 5/88)

Статья 7

В сделке РИЭЛТОРЫ® не должны принимать компенсацию от более чем одной стороны, даже если это разрешено законом, без раскрытия информации всем сторонам и информированного согласия клиента или клиентов РИЭЛТОРА®. (Изм. 1/93)

Статья 8

РИЭЛТОРЫ® должны хранить на специальном счете в соответствующем финансовом учреждении, отдельно от своих собственных средств, денежные средства, поступающие в их распоряжение в доверительное управление для других лиц, такие как условное депонирование, доверительные фонды, денежные средства клиентов и другие подобные предметы.

Статья 9

РИЭЛТОРЫ®, для защиты всех сторон, должны по возможности гарантировать, что все соглашения, связанные со сделками с недвижимостью, включая, помимо прочего, соглашения о листинге и представительстве, договоры купли-продажи и аренды, составлены в письменной форме четким и понятным языком, выражающим конкретные условия, обязанности и обязательства сторон.Копия каждого соглашения должна быть предоставлена ​​каждой стороне таких соглашений после их подписания или парафирования. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 9-1

Для защиты всех сторон РИЭЛТОРЫ® должны проявлять разумную осторожность, чтобы гарантировать, что документы, относящиеся к покупке, продаже или аренде недвижимости, поддерживаются в актуальном состоянии посредством использования письменных расширений или поправок. (Изм. 1/93)

Стандарт практики 9-2

При оказании помощи или предоставлении возможности клиенту или заказчику в установлении договорных отношений (т.(например, договоры о листинге и представительстве, договоры купли-продажи, аренды и т. д.) в электронной форме, РИЭЛТОРЫ® должны приложить разумные усилия для объяснения характера и раскрытия конкретных условий договорных отношений, устанавливаемых до того, как они будут согласованы договаривающейся стороной. (Принят 07.01)

Обязанности перед обществом

Статья 10

РИЭЛТОРЫ® не должны отказывать в равных профессиональных услугах любому лицу по причинам расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности.РИЭЛТОРЫ® не должны быть участниками какого-либо плана или соглашения о дискриминации лица или лиц по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности. (Изм. 14 января)

РИЭЛТОРЫ® в своей практике работы с недвижимостью не должны дискриминировать какое-либо лицо или лица по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности. (Изм. 14 января)

Стандарт практики 10-1

При продаже или аренде жилья РИЭЛТОРЫ® не должны предоставлять информацию о расовом, религиозном или этническом составе любого района, а также не должны участвовать в какой-либо деятельности, которая может привести к паническим продажам, однако РИЭЛТОРЫ® могут предоставлять другие демографическая информация. (Принято 01.01.94, изменено 06.01)

Стандарт практики 10-2

Когда РИЭЛТОРЫ® не участвуют в продаже или аренде жилья, они могут предоставить демографическую информацию, связанную с недвижимостью, сделкой или профессиональной деятельностью, стороне, если такая демографическая информация (а) будет сочтена РИЭЛТОРОМ® необходимой для помощи в или завершить, в соответствии со статьей 10, сделку с недвижимостью или профессиональное поручение и (b) получить или получить из признанного, надежного, независимого и беспристрастного источника.Источник такой информации и любые добавления, исключения, модификации, толкования или другие изменения должны быть раскрыты с достаточной степенью детализации. (принят 05.01, перенумерован 06.01)

Стандарт практики 10-3

РИЭЛТОРЫ® не должны печатать, демонстрировать или распространять какие-либо заявления или рекламу в отношении продажи или аренды имущества, которые указывают на какие-либо предпочтения, ограничения или дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, половой принадлежности. ориентации или гендерной идентичности. (Принято 1/94, перенумерованы 1/05 и 1/06, изменены 1/14)

Стандарт практики 10-4

Как используется в статье 10, «практика найма в сфере недвижимости» относится к работникам и независимым подрядчикам, предоставляющим услуги, связанные с недвижимостью, а также к административному и канцелярскому персоналу, непосредственно поддерживающему этих лиц. (принят 1/00, перенумерован 1/05 и 1/06)

Стандарт практики 10-5

РИЭЛТОРЫ® не должны использовать оскорбительную речь, язык ненависти, эпитеты или оскорбления на основе расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности. (Принято и вступает в силу 13 ноября 2020 г.)

Статья 11

Услуги, которые РИЭЛТОРЫ® предоставляют своим клиентам и клиентам, должны соответствовать стандартам практики и компетентности, которые разумно ожидаются в конкретных областях недвижимости, которыми они занимаются; в частности, брокерские услуги в сфере жилой недвижимости, управление недвижимостью, брокерские операции с коммерческой и промышленной недвижимостью, брокерские операции с землей, оценка недвижимости, консультирование по вопросам недвижимости, синдикация недвижимости, аукционы недвижимости и международная недвижимость.

РИЭЛТОРЫ® не должны брать на себя обязательство предоставлять специализированные профессиональные услуги в отношении типа собственности или услуги, которые находятся за пределами их компетенции, если они не привлекут помощь лица, компетентного в отношении таких видов собственности или услуги, или если факты не будут полностью раскрыты. клиенту. Любые лица, привлекаемые для оказания такой помощи, должны быть обозначены для клиента, и их вклад в задание должен быть изложен. (Изм. 1/10)

Стандарт практики 11-1

Когда РИЭЛТОРЫ® готовят заключение о стоимости или цене недвижимого имущества, они должны:

1) быть осведомленным о виде оцениваемого имущества,

2) иметь доступ к информации и ресурсам, необходимым для формулирования точного мнения, и

3) знать местность, в которой находится объект недвижимости

, если сторона, запрашивающая заключение, не уведомлена заранее об отсутствии любого из них.

Когда заключение о стоимости или цене готовится не в целях листинга или для помощи потенциальному покупателю в формулировании предложения о покупке, мнение должно включать следующее, если сторона, запрашивающая заключение, не требует отчета определенного типа или других данных. набор:

1) идентификация объекта недвижимости

2) дата подготовки

3) установленная стоимость или цена

4) ограничивающие условия, включая заявления о цели(ях) и предполагаемом(ых) пользователе(ях)

5) любой существующий или предполагаемый интерес, включая возможность представлять продавца/арендодателя или покупателей/арендаторов

6) основание для заключения, включая соответствующие рыночные данные

7) если заключение не является оценкой, заявление об этом

8) раскрытие информации о том, проводился ли и когда внешний осмотр объекта недвижимости

9) раскрытие информации о том, проводился ли и когда физический осмотр внутренней части имущества

10) раскрытие информации о наличии у РИЭЛТОРА конфликта интересов (Изм. 1/14)

Стандарт практики 11-2

Обязательства Кодекса этики в отношении дисциплин, связанных с недвижимостью, кроме оценки, должны толковаться и применяться в соответствии со стандартами компетентности и практики, которые разумно требуются клиентам и общественности для защиты своих прав и интересов с учетом сложности сделки. , наличие экспертной помощи и, если РИЭЛТОР® является агентом или субагентом, обязательства доверенного лица. (Принято 01.95)

Стандарт практики 11-3

Когда РИЭЛТОРЫ® предоставляют консультационные услуги клиентам, которые включают совет или совет за вознаграждение (не за комиссию), такой совет должен предоставляться объективно, и вознаграждение не должно зависеть от существа данного совета или совета. Если в дополнение к консультационным услугам должны быть оказаны брокерские или транзакционные услуги, по предварительному согласованию между клиентом и РИЭЛТОРОМ® может быть выплачена отдельная компенсация. (Принято 1/96)

Стандарт практики 11-4

Компетенция, требуемая статьей 11, относится к услугам, заключенным по контракту между РИЭЛТОРАМИ® и их клиентами или покупателями; обязанности, прямо предусмотренные Кодексом этики; и обязанности, возложенные законом или постановлением. (Принят 02.01)

Статья 12

РИЭЛТОРЫ® должны быть честными и правдивыми в своих сообщениях о недвижимости и должны представлять правдивую картину в своих рекламных, маркетинговых и других представлениях.РИЭЛТОРЫ® должны обеспечить, чтобы их статус профессионалов в сфере недвижимости был очевиден в их рекламных, маркетинговых и других заявлениях, и чтобы получатели всех сообщений о недвижимости были уведомлены или были уведомлены о том, что эти сообщения исходят от специалиста по недвижимости. (Изм. 08.01.)

Стандарт практики 12-1

РИЭЛТОРЫ® не должны заявлять, что их брокерские услуги клиенту или покупателю бесплатны или доступны для их клиентов бесплатно, за исключением случаев, когда РИЭЛТОР® не получит никакой финансовой компенсации из какого-либо источника за эти услуги. (Изм. 22 января)

Стандарт практики 12-2

(Удалено 20 января)

Стандарт практики 12-3

Предложение премий, призов, товарных скидок или других стимулов для размещения, продажи, покупки или аренды само по себе не является неэтичным, даже если получение выгоды зависит от размещения, продажи, покупки или аренды через РИЭЛТОРА® делая предложение. Тем не менее, РИЭЛТОРЫ® должны проявлять осторожность и искренность в любой такой рекламе или других публичных или частных заявлениях, чтобы любая сторона, заинтересованная в получении или иной выгоде от предложения РИЭЛТОРА®, имела четкое, полное и заблаговременное понимание всех условий. предложения.Предложение любых поощрений для ведения бизнеса регулируется ограничениями законодательства штата и этическими обязательствами, установленными любым применимым Стандартом практики. (Изм. 1/95)

Стандарт практики 12-4

РИЭЛТОРЫ® не должны продавать/сдавать в аренду или рекламировать недвижимость без разрешения. Выступая в качестве листинговых брокеров или субагентов, РИЭЛТОРЫ® не должны указывать цену, отличную от той, которая была согласована с продавцом/арендодателем. (Изм. 1/93)

Стандарт практики 12-5

REALTORS® не должны рекламировать и разрешать любому лицу, нанятому ими или связанному с ними, рекламировать услуги в сфере недвижимости или зарегистрированную недвижимость в любом носителе (например,g., в электронном виде, в печати, на радио, телевидении и т. д.) без раскрытия названия фирмы этого РИЭЛТОРА® разумным и очевидным образом либо в рекламе, либо в электронной рекламе через ссылку на дисплей со всеми необходимыми раскрытиями. . (Принято 11 ноября 1986 г., изменено 16 января)

Стандарт практики 12-6

РИЭЛТОРЫ®, рекламируя незарегистрированную недвижимость для продажи/аренды, в которой они имеют долю владения, должны раскрывать свой статус как владельцев/арендодателей, так и РИЭЛТОРОВ® или лицензиатов в сфере недвижимости. (Изм. 1/93)

Стандарт практики 12-7

Только РИЭЛТОРЫ®, участвовавшие в сделке в качестве листингового брокера или сотрудничающего брокера (торгового брокера), могут заявлять, что «продали» недвижимость. Перед закрытием сотрудничающий брокер может размещать знак «Продано» только с согласия листингового брокера. (Изм. 1/96)

Стандарт практики 12-8

Обязательство представлять правдивую картину в представлениях для общественности включает информацию, представленную, предоставленную или отображенную на веб-сайтах РИЭЛТОРОВ®.РИЭЛТОРЫ® должны прилагать разумные усилия для обеспечения актуальности информации на своих веб-сайтах. Когда становится очевидным, что информация на веб-сайте РИЭЛТОРА® больше не является актуальной или точной, РИЭЛТОРЫ® должны незамедлительно предпринять корректирующие действия. (Принят 07.01)

Стандарт практики 12-9

Веб-сайты фирм

REALTOR® должны раскрывать название фирмы и состояние(я) лицензии разумным и очевидным образом.

Веб-сайты РИЭЛТОРОВ® и лицензиатов, не являющихся членами, аффилированных с фирмой РИЭЛТОРов®, должны раскрывать название фирмы и состояние(я) лицензии этого РИЭЛТОРА® или лицензиата, не являющегося членом, разумным и очевидным образом. (Принят 07.01)

Стандарт практики 12-10

Обязанность РИЭЛТОРОВ® представлять реальную картину в своей рекламе и представлениях для общественности включает интернет-контент, изображения, а также URL-адреса и доменные имена, которые они используют, и запрещает РИЭЛТОРАМ®:

1) участие в обмане или несанкционированном создании веб-сайтов брокеров по недвижимости;

2) манипулирование (например, представление контента, разработанного другими) листингом и другим контентом любым способом, который приводит к вводящим в заблуждение результатам;

3) ввод в заблуждение с использованием метатегов, ключевых слов или других устройств/методов для направления, направления или перенаправления интернет-трафика; или

4) представление контента, разработанного другими, без указания авторства или без разрешения; или

5) введение потребителей в заблуждение иным образом, включая использование вводящих в заблуждение изображений. (принято 07.01, изменено 18.01)

Стандарт практики 12-11

РИЭЛТОРЫ®, намеревающиеся делиться или продавать информацию о потребителях, собранную через Интернет, должны раскрывать эту возможность разумным и очевидным образом. (Принят 07.01)

Стандарт практики 12-12

РИЭЛТОРЫ® не должны:

1) использовать URL-адреса или доменные имена, которые не соответствуют действительности, или

2) зарегистрировать URL-адреса или доменные имена, которые, если они будут использоваться, будут представлять менее правдивую картину. (Принят 08.01)

Стандарт практики 12-13

Обязанность представлять правдивую картину в рекламе, маркетинге и представительствах позволяет РИЭЛТОРАМ® использовать и отображать только профессиональные обозначения, сертификаты и другие полномочия, на которые они имеют законное право. (Принят 08.01)

Статья 13

РИЭЛТОРЫ® не должны заниматься деятельностью, которая представляет собой несанкционированную юридическую практику, и должны рекомендовать привлечение адвоката, когда этого требуют интересы любой стороны сделки.

Статья 14

В случае обвинения в неэтичных действиях или предложения представить доказательства или каким-либо иным образом сотрудничать в рамках любого разбирательства или расследования, связанного с профессиональными стандартами, РИЭЛТОРЫ® должны передать все соответствующие факты в соответствующие суды Совета членов или аффилированного института, общества или совета. в котором состоит членство, и не предпринимает никаких действий, чтобы нарушить или воспрепятствовать таким процессам. (Изм. 1/99)

Стандарт практики 14-1

РИЭЛТОРЫ® не должны подвергаться дисциплинарному взысканию более чем в одном Совете РИЭЛТОРОВ® или аффилированных институтах, обществах или советах, членами которых они являются, в связи с предполагаемыми нарушениями Кодекса этики, относящимися к одной и той же сделке или событию.( с изменениями от 1/95)

Стандарт практики 14-2

РИЭЛТОРЫ® не должны несанкционированно раскрывать или распространять утверждения, выводы или решения, выработанные в связи со слушанием или апелляцией по вопросам этики, или в связи с арбитражным слушанием или процессуальным пересмотром. (Изм. 1/92)

Стандарт практики 14-3

РИЭЛТОРЫ® не должны препятствовать расследованию Совета или разбирательствам по профессиональным стандартам, возбуждая или угрожая возбудить иски о клевете, клевете или диффамации против любой стороны разбирательства по профессиональным стандартам или их свидетелей на основании подачи арбитражного запроса, жалобы на этику. или показания, данные перед любым трибуналом. (принято 11/87, изменено 1/99)

Стандарт практики 14-4

РИЭЛТОРЫ® не должны намеренно препятствовать следственным или дисциплинарным разбирательствам Совета, подавая несколько жалоб на нарушение этических норм, основанных на одном и том же событии или сделке. (Принято 11/88)

Обязанности перед РИЭЛТОРАМИ®

Статья 15

РИЭЛТОРЫ® не должны сознательно или по неосторожности делать ложные или вводящие в заблуждение заявления о других специалистах по недвижимости, их бизнесе или их деловой практике. (Изм. 12 января)

Стандарт практики 15-1

РИЭЛТОРЫ® не должны сознательно или по неосторожности подавать ложные или необоснованные жалобы на этические нормы. (Принято 1/00)

Стандарт практики 15-2

Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение заявлений о других специалистах по недвижимости, их бизнесе и их деловой практике включает в себя обязанность не публиковать, сознательно или по неосторожности не публиковать, не повторять, не ретранслировать и не публиковать ложные или вводящие в заблуждение заявления, сделанные другими.Эта обязанность применяется независимо от того, повторяются ли ложные или вводящие в заблуждение заявления лично, в письменной форме, с помощью технических средств (например, Интернета) или любых других средств. (принято 07.01, изменено 12.01)

Стандарт практики 15-3

Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение заявлений о других специалистах по недвижимости, их бизнесе и деловой практике включает в себя обязанность публиковать разъяснения или удалять заявления, сделанные другими лицами, на электронных носителях, контролируемых РИЭЛТОРОМ® после того, как РИЭЛТОР® знает, что утверждение ложно или вводит в заблуждение. (принято 10 января, изменено 12 января)

Статья 16

РИЭЛТОРЫ® не должны заниматься какой-либо практикой или предпринимать какие-либо действия, несовместимые с соглашениями об исключительном представительстве или эксклюзивных брокерских отношениях, которые другие РИЭЛТОРЫ® имеют с клиентами. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-1

Статья 16 не предназначена для запрета агрессивной или инновационной деловой практики, которая во всем остальном является этичной, и не запрещает разногласий с другими РИЭЛТОРАМИ®, касающихся комиссионных, гонораров, компенсаций или других форм оплаты или расходов. (принято 01.93, изменено 01.95)

Стандарт практики 16-2

Статья 16 не запрещает РИЭЛТОРАМ® делать общие объявления потенциальным клиентам с описанием их услуг и условий их доступности, даже если некоторые получатели могут заключать агентские соглашения или другие эксклюзивные отношения с другим РИЭЛТОРОМ®. Общий телефонный опрос, общая почтовая рассылка или рассылка, адресованные всем потенциальным клиентам в данной географической области или в данной профессии, бизнесе, клубе или организации, или другой классификации или группе, считаются «общими» для целей настоящего стандарта. (Изм. 04.01.)

Статья 16 призвана признать неэтичными два основных типа домогательств:

Во-первых, телефонные или личные обращения владельцев недвижимости, которые были идентифицированы знаком недвижимости, составлением нескольких списков или другой информационной службой как выставившие свою собственность на продажу исключительно у другого РИЭЛТОРА® и

Во-вторых, почта или другие формы письменных предложений потенциальных клиентов, чья недвижимость выставлена ​​исключительно на продажу у другого РИЭЛТОРА®, когда такие предложения не являются частью общей почтовой рассылки, а адресованы конкретно владельцам недвижимости, идентифицированным посредством составления текущих списков, «для продажи» или вывески «сдается в аренду» или другие источники информации, требуемые статьей 3 и правилами службы множественных объявлений, которые должны быть доступны другим РИЭЛТОРАМ® в рамках предложений субагентства или сотрудничества. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-3

Статья 16 не запрещает РИЭЛТОРАМ® вступать в контакт с клиентом другого брокера с целью предложить или заключить договор на предоставление другого типа услуг в сфере недвижимости, не связанных с типом услуг, предоставляемых в настоящее время (например, управление имуществом в отличие от брокерских услуг) или от предложения того же типа услуг в отношении имущества, на которое не распространяются эксклюзивные соглашения с другими брокерами.Однако информация, полученная через Службу множественного листинга или любое другое предложение о сотрудничестве, не может быть использована для целевых клиентов других РИЭЛТОРОВ®, которым могут быть сделаны такие предложения об оказании услуг. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-4

РИЭЛТОРЫ® не должны запрашивать листинг, который в настоящее время котируется исключительно у другого брокера. Однако, если листинговый брокер на запрос РИЭЛТОРА® отказывается раскрыть дату истечения срока действия и характер такого листинга, т.е.e., исключительное право на продажу, эксклюзивное агентство, открытый листинг или другая форма договорного соглашения между листинговым брокером и клиентом, РИЭЛТОР® может связаться с владельцем, чтобы получить такую ​​информацию, и может обсудить условия, на которых РИЭЛТОР ® может принять участие в листинге в будущем или, в качестве альтернативы, может принять листинг, который вступит в силу после истечения срока действия любого существующего эксклюзивного листинга. (Изм. 1/94)

Стандарт практики 16-5

РИЭЛТОРЫ® не должны запрашивать соглашения покупателя/арендатора от покупателей/арендаторов, на которых распространяются эксклюзивные соглашения покупателя/арендатора.Однако, если РИЭЛТОР® попросит брокера отказаться раскрыть дату истечения срока действия эксклюзивного соглашения покупателя/арендатора, РИЭЛТОР® может связаться с покупателем/арендодателем, чтобы получить такую ​​информацию, и может обсудить условия, на которых РИЭЛТОР® может заключить договор. в будущее соглашение покупателя/арендатора или, в качестве альтернативы, может заключить соглашение покупателя/арендатора, вступающее в силу после истечения срока действия любого существующего эксклюзивного соглашения покупателя/арендатора. (Принято 1/94, изменено 1/98)

Стандарт практики 16-6

Когда с РИЭЛТОРАМИ® связывается клиент другого РИЭЛТОРА® по поводу создания эксклюзивных отношений для предоставления того же типа услуг, и РИЭЛТОРЫ® прямо или косвенно не инициировали такие обсуждения, они могут обсудить условия, на которых они могут заключить в будущее соглашение или, в качестве альтернативы, может заключить соглашение, которое вступает в силу по истечении срока действия любого существующего исключительного соглашения. (Изм. 1/98)

Стандарт практики 16-7

Тот факт, что потенциальный клиент нанял РИЭЛТОРА® в качестве эксклюзивного представителя или эксклюзивного брокера в одной или нескольких прошлых сделках, не препятствует другим РИЭЛТОРАМ® искать будущий бизнес такого потенциального клиента. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-8

Тот факт, что эксклюзивное соглашение было заключено с РИЭЛТОРОМ®, не исключает и не препятствует любому другому РИЭЛТОРУ® заключать аналогичное соглашение после истечения срока действия предыдущего соглашения. (Изм. 1/98)

Стандарт практики 16-9

РИЭЛТОРЫ®, до заключения соглашения о представительстве, имеют прямое обязательство предпринять разумные усилия, чтобы определить, является ли потенциальный клиент предметом действующего, действительного эксклюзивного соглашения о предоставлении того же типа услуг в сфере недвижимости. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-10

РИЭЛТОРЫ®, выступающие в качестве представителей или брокеров покупателя или арендатора, должны раскрыть информацию об этих отношениях представителю или брокеру продавца/арендодателя при первом контакте и должны предоставить письменное подтверждение такого раскрытия информации представителю или брокеру продавца/арендодателя не позднее заключения договора. договор купли-продажи или аренды. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-11

В отношении незарегистрированной недвижимости РИЭЛТОРЫ®, действующие в качестве представителей или брокеров покупателя/арендодателя, должны раскрыть эти отношения продавцу/арендодателю при первом контакте с этим покупателем/арендодателем и предоставить письменное подтверждение такого раскрытия информации продавцу/арендодателю не позднее исполнения любой договор купли-продажи или аренды. (Изм. 04.01.)

РИЭЛТОРЫ® должны запрашивать ожидаемую компенсацию у продавца/арендодателя при первом контакте. (Изм. 1/98)

Стандарт практики 16-12

РИЭЛТОРЫ®, действующие в качестве представителей или брокеров продавцов/арендодателей или в качестве субагентов листинговых брокеров, должны раскрывать информацию об этих отношениях покупателям/арендаторам в кратчайшие возможные сроки и предоставлять письменное подтверждение такого раскрытия информации покупателям/арендодателям не позднее выполнения любого договор купли-продажи или аренды. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-13

Все сделки, касающиеся исключительно выставленного на продажу имущества или с покупателем/арендаторами, на которые распространяется эксклюзивное соглашение, должны осуществляться с представителем или брокером клиента, а не с клиентом, кроме как с согласия представителя или брокера клиента или за исключением случаев, когда такие сделки инициируются клиентом.

Перед предоставлением основных услуг (таких как написание предложения о покупке или представление CMA) потенциальным клиентам РИЭЛТОРЫ® должны узнать у потенциальных клиентов, являются ли они стороной какого-либо соглашения об исключительном представительстве. РИЭЛТОРЫ® не должны сознательно предоставлять существенные услуги, связанные с предполагаемой сделкой, потенциальным клиентам, которые являются сторонами соглашений об исключительном представительстве, кроме как с согласия эксклюзивных представителей потенциальных клиентов или по указанию потенциальных клиентов. (принято 01.93, изменено 04.01)

Стандарт практики 16-14

РИЭЛТОРЫ® могут вступать в договорные отношения или вести переговоры с продавцами/арендодателями, покупателями/арендаторами или другими лицами, на которых не распространяется эксклюзивное соглашение, но не должны сознательно обязывать их платить более одной комиссии, кроме как с их информированного согласия. (Изм. 1/98)

Стандарт практики 16-15

В совместных сделках РИЭЛТОРЫ® должны компенсировать сотрудничающим РИЭЛТОРАМ® (главным брокерам) и не должны компенсировать или предлагать компенсацию, прямо или косвенно, любому из лицензиатов продаж, нанятых или связанных с другими РИЭЛТОРАМИ® без предварительного явного уведомления и согласия сотрудничающий брокер.

Стандарт практики 16-16

РИЭЛТОРЫ®, действующие в качестве субагентов, представителей покупателя/арендатора или брокеров, не должны использовать условия предложения о покупке/аренде, чтобы попытаться изменить компенсационное предложение брокера по листингу субагентам или представителям покупателя/арендатора или брокерам, а также не подавать исполненного предложения о покупке/аренде при условии согласия листингового брокера изменить предложение о компенсации. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-17

РИЭЛТОРЫ®, действующие в качестве субагентов, представителей покупателя/арендатора или брокеров, не должны пытаться распространять предложение брокера по листингу о сотрудничестве и/или компенсацию другим брокерам без согласия брокера по листингу. (Изм. 04.01.)

Стандарт практики 16-18

РИЭЛТОРЫ® не должны использовать информацию, полученную от брокеров по листингу посредством предложений о сотрудничестве, сделанных через несколько служб листинга, или посредством других предложений о сотрудничестве, чтобы направлять клиентов брокеров по листингу к другим брокерам или создавать отношения покупателя/арендатора с клиентами брокеров по листингу, за исключением случаев, когда такие использование разрешено листинговыми брокерами. (Изм. 02.01.)

Стандарт практики 16-19

Знаки, сообщающие о продаже, аренде, аренде или обмене недвижимости, не должны размещаться на собственности без согласия продавца/арендодателя. (Изм. 1/93)

Стандарт практики 16-20

РИЭЛТОРЫ®, до или после прекращения их отношений с их текущей фирмой, не должны побуждать клиентов своей нынешней фирмы к расторжению эксклюзивных договорных соглашений между клиентом и этой фирмой.Это не мешает РИЭЛТОРАМ® (принципалам) заключать соглашения со своими ассоциированными лицензиатами, регулирующие переуступку эксклюзивных соглашений. (принято 1/98, изменено 1/10)

Статья 17

В случае договорных споров или конкретных внедоговорных споров, как определено в Стандарте практики 17-4, между РИЭЛТОРАМИ® (доверителями), связанными с различными фирмами, возникающими из их отношений в качестве РИЭЛТОРОВ®, РИЭЛТОРЫ® должны урегулировать спор, если Правление требует от своих членов посредничества.Если спор не разрешен посредством посредничества или если посредничество не требуется, РИЭЛТОРЫ® должны передать спор в арбитраж в соответствии с политикой Совета, а не заниматься судебным разбирательством.

В случае, если клиенты РИЭЛТОРОВ® желают урегулировать или разрешить договорные споры, возникающие в связи со сделками с недвижимостью, РИЭЛТОРЫ® должны урегулировать или разрешить эти споры в соответствии с политикой Совета при условии, что клиенты соглашаются соблюдать любое вытекающее из этого соглашение. или награда.

Обязательство участвовать в посредничестве и арбитраже, предусмотренное настоящей статьей, включает в себя обязательство РИЭЛТОРОВ® (доверителей) требовать от своих фирм проведения посредничества и арбитража и быть связанными любым вытекающим из них соглашением или решением. (Изм. 12 января)

Стандарт практики 17-1

Подача иска и отказ выйти из него РИЭЛТОРАМИ® в арбитражном вопросе представляет собой отказ в арбитраже. (Принято 02/86)

Стандарт практики 17-2

Статья 17 не требует, чтобы РИЭЛТОРЫ® выступали посредниками в тех обстоятельствах, когда все стороны в споре письменно уведомляют Правление о том, что они предпочитают не выступать посредником через средства Правления.Тот факт, что все стороны отказываются от участия в посредничестве, не освобождает РИЭЛТОРОВ® от обязанности арбитража.

Статья 17 не требует, чтобы РИЭЛТОРЫ® обращались в арбитраж в тех случаях, когда все стороны в споре уведомляют Совет в письменной форме о том, что они предпочитают не обращаться в арбитраж перед Советом. (Изм. 12 января)

Стандарт практики 17-3

РИЭЛТОРЫ®, выступая исключительно в качестве принципалов в сделке с недвижимостью, не обязаны разрешать споры в арбитраже с другими РИЭЛТОРАМИ® при отсутствии специального письменного соглашения об обратном. (Принято 1/96)

Стандарт практики 17-4

Конкретные внедоговорные споры, подлежащие арбитражному разбирательству в соответствии со статьей 17, включают:

1) Когда листинговый брокер выплатил компенсацию сотрудничающему с ним брокеру, а другой сотрудничающий брокер впоследствии заявляет, что он является причиной продажи или аренды. В таких случаях истец может указать первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитраж может продолжаться без указания листингового брокера в качестве ответчика.Когда арбитраж происходит между двумя (или более) сотрудничающими брокерами и когда листинговый брокер не является стороной, сумма спора и сумма любого потенциального итогового решения ограничивается суммой, уплаченной ответчику листинговым брокером, и любой суммой, зачисленной на счет. либо выплачивается стороне по сделке по указанию ответчика. В качестве альтернативы, если жалоба подана против листингового брокера, листинговый брокер может указать первого сотрудничающего брокера в качестве стороннего ответчика.В любом случае решение комиссии, проводящей слушания, относительно причины закупки является окончательным в отношении всех текущих или последующих требований сторон о компенсации, вытекающих из лежащей в основе совместной сделки. (Принято 01.07., изменено 07.01.)

2) Если представитель покупателя или арендатора получает компенсацию от продавца или арендодателя, а не от брокера по листингу, и брокер по листингу в результате уменьшает комиссию, причитающуюся продавцу или арендодателю, и после таких действий другой сотрудничающий брокер утверждает, что является причиной продажи или аренды.В таких случаях истец может указать первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитраж может продолжаться без указания листингового брокера в качестве ответчика. Когда арбитраж происходит между двумя (или более) сотрудничающими брокерами и когда листинговый брокер не является стороной, сумма спора и сумма любого возможного вытекающего из него решения ограничивается суммой, уплаченной ответчику продавцом или арендодателем, и любой суммой. зачисляется или выплачивается стороне по сделке по указанию ответчика.В качестве альтернативы, если жалоба подана против листингового брокера, листинговый брокер может указать первого сотрудничающего брокера в качестве стороннего ответчика. В любом случае решение комиссии, проводящей слушания, относительно причины закупки является окончательным в отношении всех текущих или последующих требований сторон о компенсации, вытекающих из лежащей в основе совместной сделки. (Принято 01.07., изменено 07.01.)

3) Когда представитель покупателя или арендатора получает компенсацию от покупателя или арендатора, и в результате брокер по листингу уменьшает комиссию, причитающуюся с продавца или арендодателя, и после таких действий другой сотрудничающий брокер заявляет, что является причиной закупки. продажи или аренды.В таких случаях истец может указать первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитраж может продолжаться без указания листингового брокера в качестве ответчика. В качестве альтернативы, если жалоба подана против листингового брокера, листинговый брокер может указать первого сотрудничающего брокера в качестве стороннего ответчика. В любом случае решение комиссии, проводящей слушания, относительно причины закупки является окончательным в отношении всех текущих или последующих требований сторон о компенсации, вытекающих из лежащей в основе совместной сделки. (Принято 1/97)

4) Когда два или более листинговых брокера заявляют о праве на компенсацию в соответствии с открытыми листингами с продавцом или арендодателем, который соглашается участвовать в арбитраже (или ходатайствует об арбитраже) и соглашается быть связанным решением. В тех случаях, когда один из брокеров по листингу получил компенсацию от продавца или арендодателя, другой брокер по листингу, как истец, может указать первого брокера по листингу в качестве ответчика, и между брокерами может начаться арбитраж. (Принято 1/97)

5) Когда представитель покупателя или арендатора получает компенсацию от продавца или арендодателя, а не от брокера по листингу, и брокер по листингу в результате уменьшает комиссию, причитающуюся продавцу или арендодателю, и после таких действий предъявляет претензии быть причиной продажи или аренды. В таких случаях арбитраж должен быть между брокером по листингу и представителем покупателя или арендатора, и сумма спора ограничивается суммой уменьшения комиссии, на которую согласился брокер по листингу. (Принят 05.01)

Стандарт практики 17-5

Обязанность арбитража, установленная в статье 17, включает споры между РИЭЛТОРАМИ® (доверителями) в разных штатах в случаях, когда в отсутствие установленного межассоциативного арбитражного соглашения РИЭЛТОР® (доверитель), запрашивающий арбитраж, соглашается подчиняться юрисдикции, путешествия участвовать и быть связанным любым результирующим решением, вынесенным в арбитраже, проводимом ассоциацией ответчика(ов) РИЭЛТОРА®, в случаях, когда ассоциация ответчика(ов) РИЭЛТОРА® определяет, что существует арбитражный вопрос. (Принят 07.01)

Пояснения

Читатель должен знать о следующих политиках, утвержденных Советом директоров Национальной ассоциации:

При предъявлении обвинения в предполагаемом нарушении Кодекса этики РИЭЛТОРОМ® обвинение должно трактоваться как предполагаемое нарушение одной или нескольких статей Кодекса. Стандарты практики могут быть процитированы в поддержку обвинения.

Стандарты практики служат для уточнения этических обязательств, налагаемых различными статьями, и дополняют, но не заменяют толкования случаев в Интерпретациях Кодекса этики .

Время от времени утверждаются модификации существующих стандартов практики и дополнительные новые стандарты практики. Читателей предупреждают, что они должны использовать самые последние публикации.

Верховный суд Флориды разделился во мнениях относительно несанкционированной практики принятия юридических решений | ТОО «Холланд энд Найт»

Связь между доступом к правосудию и несанкционированной юридической практикой была исследована в недавнем решении 4-3 Верховного суда Флориды о том, что приложение для дорожных билетов, разработанное стартапом, равносильно несанкционированной юридической практике (UPL).

Приложение TIKD связывало квалифицированных водителей, имеющих билеты, с юристами из Флориды, которые были наняты и оплачены TIKD для представления интересов водителей. Если водители и юристы соглашались продолжить, TIKD взимала с водителя процент от номинальной стоимости билета, выплачивая адвокату фиксированную плату и оплачивая любые судебные издержки или штрафы, наложенные на водителя.

Решение суда

В заключении, подписанном тремя членами суда из семи членов, с четвертым, совпадающим с результатом, большинство 4-3 пришло к выводу, что поведение TIKD представляет собой UPL в соответствии с законодательством Флориды.Используя структуру, примененную в State ex rel. Флорида Бар против Сперри , 140 So. 2d 587 (Флорида, 1962 г.), освобожденное по другим основаниям решением 373 US 379 (1963 г.), большинство пришло к выводу, что TIKD участвовал в UPL из-за того, что большинство считало недопустимой степенью контроля TIKD над адвокатами, нанятыми для представления водителей. , обнаружив, в частности, что:

• TIKD проверил все квитанции о дорожном движении и выбрал, какие из них имеют значение и, соответственно, какие юридические вопросы были переданы адвокату, а также сроки этого назначения.
• Условия предоставления услуг TIKD, не лицензированного адвоката, назначенного при инициировании отношений между адвокатом и клиентом.
• Гонорар, выплаченный каждому адвокату, был установлен и собран TIKD.
• Контракт, заключенный TIKD с каждым адвокатом, требовал, чтобы адвокат предоставлял юридические услуги в соответствии с «Руководящими принципами TIKD», в которых «описываются обязанности Адвоката по оказанию Услуг каждому [водителю]».

Большинство также выразили дополнительные опасения, в том числе возможность того, что приложение может повлиять на качество и своевременность юридических услуг, предоставляемых водителям, возможность конфликта между интересами TIKD в получении прибыли и этическим обязательством юриста действовать в интересах клиента, и тот факт, что средства, которыми владеет TIKD, как не юрист, не будут храниться на трастовом счете.Таким образом, большинство, по-видимому, сосредоточилось на том, что оно считало неприемлемым «разделением обязанностей между юристами и неюристами в отношении предоставления юридических услуг», что, по единогласному прецеденту во Флориде, оно сочло составной частью UPL.

Как отмечается, заключение подписали трое членов суда. Четвертый согласился на том основании, что предыдущий прецедент во Флориде требовал заключения UPL и что любые изменения стандарта UPL должны быть результатом формального нормотворчества, а не индивидуального анализа, что также было отражено в сноске большинства.В отличие от вывода большинства о том, что реклама TIKD, вероятно, приведет к тому, что потребители неправильно поймут, что использование услуг TIKD эквивалентно найму адвоката, и его вывод о том, что услуги TIKD представляют значительный риск причинения вреда обществу, в резко выраженном несогласии отмечалось отсутствие любых доказательств причинения вреда любым водителям со стороны TIKD или адвокатов в форме жалоб. Несогласие также отметило трудности, с которыми сталкиваются сегодняшние юристы, пытаясь охватить и использовать преимущества новых технологий, а также удовлетворять и удовлетворять юридические потребности, которые ранее, возможно, не удовлетворялись.

Выводы и соображения

Решение Верховного суда Флориды, несомненно, устанавливает, что в настоящее время представляет собой UPL во Флориде. Тем не менее, другие штаты вполне могут выбрать другой подход, когда приложение, управляемое неюристом, предлагает юридические услуги и заключает контракты с адвокатами для представления интересов своих клиентов.

Решение иллюстрирует различные взгляды на новые технологии и роль неюристов в предоставлении юридических услуг, за чем отрасль должна продолжать внимательно следить.Хотя большинство и совпадающие мнения отметили потенциал технологий для обеспечения более широкого доступа к правовой системе в определенных областях, они также указали на необходимость осторожного подхода для защиты общественности по мере появления новых моделей.

Юридический меморандум LI04: Брокеры и продавцы недвижимости и неуполномоченная юридическая практика

БРОКЕРЫ И ПРОДАВЕЦЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
И НЕСАНКЦИОНИРОВАННАЯ ПРАВОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Статья 12-A Закона о недвижимости предусматривает лицензирование брокеров и продавцов недвижимости.Лицензиат по закону должен соответствовать стандартам компетентности и надежности. Несоблюдение таких стандартов может привести к приостановке или отзыву лицензии. Государственный департамент штата Нью-Йорк уже давно рассматривает незаконную юридическую практику брокера или продавца недвижимости как основание для дисциплинарного взыскания. Его интерпретация того, что представляет собой незаконная деятельность, основывалась на соответствующих положениях Закона о судебной власти и судьбоносном деле Duncan & Hill Realty, Inc.против Государственного департамента , 62 AD2d 690, (4-й департамент 1976 г.), приложение отклонено , 45 NY2d 821, 381 NE2d 608, 409 NYS2d 210 (1978 г.).

Судебный закон §478 запрещает юридическую практику лицам, не являющимся адвокатами, целью которой является защита общественности от опасностей, связанных с юридическим представительством и консультациями, данными лицами, не прошедшими обучение, не прошедшими проверку и не имеющими лицензии для такой работы. Джемзура против МакКью , 45 AD2d 797, 357 NYS2d 167 (3-е отделение 1974 г.), приложение отклонено 37 N.Y.2d 750, 337 NE2d 135, 374 NYS2d 624 (1975). Раздел 484 Закона о судебной власти дополнительно предусматривает, что «ни одно физическое лицо не может требовать или получать, прямо или косвенно, компенсацию за… подготовку документов, ипотеку, уступку, освобождение от ответственности, аренду или любые другие инструменты, затрагивающие недвижимое имущество… если только оно не был регулярно допущен к практике в качестве поверенного или советника … «Нарушение любого из этих разделов является правонарушением. См. , Судебный закон §485. Его может преследовать генеральный прокурор или, с разрешения Верховного суда, коллегия адвокатов. См. , Судебный закон §476-a. Кроме того, если будет обнаружено, что брокер или продавец недвижимости занимается такой незаконной практикой, Департамент примет независимые меры в отношении лицензии такого лица.

В  Duncan & Hill суд поддержал определение Государственного департамента о том, что брокер по недвижимости, не являющийся лицензированным адвокатом, продемонстрировал ненадежность и некомпетентность в нарушение §441-c Закона о недвижимости, установив, что при подготовке документов, которые включены подробные условия ипотечного кредита, которые он разработал, он занимался несанкционированной юридической практикой.

Суд признал, что брокерам уже давно разрешено составлять «простые» контракты в контексте их брокерской деятельности. Duncan & Hill , выше , 62 AD2d at 696, 405 N.Y.S.2d at 342. Однако суд предупредил следующее:

…так называемый «простой» договор на самом деле не простой. Часто это самая важная юридическая сделка, которую когда-либо совершал средний человек, — покупка дома, и она включает в себя очень существенные юридические права, которые заслуживают совета и руководства юриста.Довод о том, что необходимость ускорения таких сделок оправдывает их совершение без обращения к поверенному, является надуманным. Защита интересов сторон таких контрактов достаточно важна, чтобы оправдать небольшую задержку для размышлений и юридических консультаций, чтобы уберечься от необдуманного составления поспешно задуманного контракта. Личная заинтересованность брокера в сделке и тот факт, что он нанят одной из противоборствующих сторон, являются дополнительными причинами для требования, чтобы, поскольку контракт влечет за собой юридическую консультацию и составление, только юрист или юристы были допущены к подготовке документа. обеспечить осознанный учет и защиту интересов и прав сторон. Duncan & Hill , выше , 62 AD2d в 697-98, 405 N.Y.S.2d в 343-44; сноска опущена.

Признавая намерение защитить общественность, чтобы маклеры и продавцы недвижимости не превышали пределы своей компетенции и не готовили документы, исполнение которых требует проверки и экспертизы юриста, суд далее заявил:

Именно по этой причине брокеры и агенты по недвижимости должны воздерживаться от включения в предложение о покупке недвижимости или встречное предложение какого-либо положения, требующего проведения юридической экспертизы.Таким образом, такой брокер не вправе брать на себя разработку подробных условий ипотеки на покупку денег или других юридических условий, выходящих за рамки общего описания предмета собственности, цены и ипотеки, которые должны быть приняты или предоставлены. Брокер по недвижимости может легко защитить себя от обвинения в незаконной юридической практике, вставив в документ, что он подлежит утверждению соответствующими поверенными сторон. Кроме того, брокер или агент по недвижимости, который использует одну из рекомендуемых форм предложения о покупке.. . или один, рекомендованный совместным комитетом ассоциации адвокатов и ассоциации риелторов его местного округа, который воздерживается от включения положений, требующих юридической экспертизы, и который придерживается руководящих принципов, согласованных Американской ассоциацией юристов и Национальной ассоциацией брокеров по недвижимости, выше отметил, что ему не нужно беспокоиться о правомерности своего поведения в таких сделках. Duncan & Hill , выше , 62 AD2d в 701, 405 N.Y.S.2d в 345.

В этих обстоятельствах маклер или продавец недвижимости, который подготавливает простой договор купли-продажи с заполнением полей, может избежать незаконной юридической практики, включив в договор условие, согласно которому он подлежит утверждению адвокатом каждой стороны.В качестве альтернативы брокеры и продавцы могут использовать заполненную форму, которая была одобрена объединенным комитетом ассоциации адвокатов и ассоциации риелторов его или ее округа. Такая утвержденная форма потребует от брокеров по недвижимости и продавцов заполнения неюридических положений, таких как имена сторон, дата и место закрытия, описание имущества, вознаграждение за продажу и любые другие соответствующие положения. факты. Брокерам и продавцам не разрешается разрабатывать какие-либо «юридические условия».Кроме того, поскольку договор устанавливает существенные юридические права и обязанности, в нем должно быть четко и ясно указано, что он является юридически обязывающим документом, и четко и ясно рекомендовано, чтобы стороны обратились за консультацией и консультацией к своим юристам, прежде чем ставить свою подпись на договоре. документ.

Брокеры и продавцы должны воздерживаться, даже в отношении этих утвержденных контрактов, от предоставления юридических консультаций своим клиентам. Они также не могут препятствовать тому, чтобы стороны обращались за советом к своим адвокатам.Брокеры и продавцы не могут добавлять положения к утвержденным контрактам, если только они не обусловливают весь контракт рассмотрением и одобрением адвоката каждой стороны. Кроме того, маклеры и продавцы могут подготавливать договоры купли-продажи с соблюдением вышеуказанных условий только как событие купли-продажи недвижимости и не могут взимать отдельную плату за подготовку договора или участвовать в гонорарах адвокатов. для подготовки или рассмотрения этих контрактов. См. , Мнение N.Y.S. Генеральный прокурор 96-F11 от 14 ноября 1996 г.

---

Информация в этом Меморандуме не должна использоваться вместо получения соответствующей юридической консультации. Кроме того, информация может быть изменена в зависимости от будущей интерпретации закона о лицензировании судами и/или любых соответствующих поправок. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт Рубрики Бизнес Где искать Инвестиции Разное С нуля Советы