Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

• Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
• Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
• Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

• Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
• Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
• Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
• Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

• Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
• Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
• Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом.

К ним относятся:

• Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
• План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
• Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
• Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

• проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
• разработку предпроектных документов и проекта;
• согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
• получение разрешения на перевод;
• подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

• непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
• несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
• подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
• несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
• несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

• если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
• если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
• если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
• если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

• право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
• условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

• несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
• в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
• обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Прочее

Электронная запись к врачу

медицина 1

безопасность2

безопасность1

Семья и дети

Брак, материнство, льготы многодетным семьям

Паспорта, регистрации, визы

Гражданство и въезд в РФ, регистрация граждан

Транспорт и вождение

Автомобильный, водный и воздушный транспорт

Образование

Дошкольное, среднее и высшее образование

Налоги и финансы

ИНН, налоговые задолженности, декларации и доходы

Пенсия, пособия и льготы

Пенсионные начисления и получение льгот для всех категорий граждан

Лицензии, справки, аккредитации

Отраслевые, профессиональные и личные справки, сертификаты, выписки и лицензии

Квартира, строительство и земля

ЖКХ, оформление прав, кадастровый учет и строительство

Безопасность и правопорядок

Судебные задолженности, оформление оружия, охранная деятельность

Работа и занятость

Профессиональное лицензирование, страхование работников и помощь безработным

Культура, досуг, спорт

Услуги, связанные с библиотеками, туризмом, охотой и спортом

Бизнес, предпринимательство, НКО

Оформление предпринимательской деятельности и других организаций

Производство и торговля

Производство, таможня, торговля и права потребителей

Информация, связь и реклама

Информационные технологии, СМИ, радиоэлектронные средства

Природопользование и экология

Водные ресурсы, недропользование, картография

Здравоохранение, медицина, лекарства

Получение медицинской помощи, оформление инвалидности

Популярные

Перевод в нежилое помещение.

Последние поправки в законодательстве

Последние коррекции в законодательстве, в частности поправки в Жилищный кодекс РФ, изменили правила размещения коммерческих объектов в домах, предназначенных для проживания. При этом поменялись также правила перевода здания из жилого в нежилое. Коснутся они, прежде всего, многоквартирных домов, на первых этажах которых по сложившейся традиции располагаются всевозможные мини-магазины, офисы, кафе, аптеки, салоны. Что же изменилось? Какие виды деятельности разрешены в случае соседства с людьми и, самое главное, какие условия нужно теперь соблюсти, чтобы сделать перевод квартиры в нежилое помещение?

Основное правило: действующее законодательство позволяет вести бизнес в многоквартирном жилом доме, если предназначенное для него помещение носит статус нежилого и оборудовано соответствующим образом.

Что понимается под специально оборудованным помещением? Внешние параметры – это отдельный вход и наличие витрин. Внутренние – подключение ко всем инженерным сетям: водопроводу, канализации, газопроводу, электричеству. Сюда же входят системы теплоснабжения и кондиционирования воздуха, а также системы, предназначенные для создания микроклимата. Обязательное условие: помимо обустройства отдельного входа, для перевода в нежилое помещение собственник будет обязан замуровать старую входную дверь квартиры, ведущую в подъезд, чтобы исключить возможность проникновения людей изнутри жилой части многоквартирного дома.

В новостройках часть квартир первых этажей изначально проектируется таким образом, чтобы они соответствовали всем перечисленным требованиям. Но и в относительно старых домах можно переоборудовать обычную жилую квартиру под ведение бизнеса, изменив её характеристики таким образом, чтобы помещение считалось нежилым.

Порядок перевода жилищного фонда в статус нежилого помещения описан в статьях 22 и 23 Жилищного кодекса РФ.

Исключения для «квартирного бизнеса»

Однако есть ряд исключений, когда можно вести бизнес непосредственно в жилой квартире, не меняя в ней ничего ни фактически, ни в документах. В статье 17 ЖК РФ перечисляет виды предпринимательской деятельности, которую могут осуществлять собственники квартир в многоквартирных домах. Эти виды определяет общий критерий: вы можете делать то, что никак не может помешать или повредить другим жильцам дома, особенно непосредственным соседям. И речь идёт не только о шуме, о котором вспоминают в первую очередь, но и о нарушении санитарных норм и правил техники безопасности, а также о вмешательствах в коммуникации или конструкцию здания, приводящих или могущих потенциально привести к её ущербу.

Тонкий юридический момент: легально работать в своей квартире имеет право тот, кто зарегистрировался как индивидуальный предприниматель или самозанятый работающий гражданин. Обычно всем этим условиям соответствуют такие виды деятельности, как программирование, компьютерный дизайн и копирайтинг, репетиторство и переводы, юриспруденция и другая негромкая работа. То есть главным образом это умственный труд, а также некоторые щадящие и локальные производственные процессы. Не выходя из дома можно вести не только, скажем, бухгалтерский учет, но и варить ручное мыло и готовить пирожные для продажи в незначительных объемах.

 

Однако юридическое лицо прописываться и вести бизнес в жилой квартире права не имеет. Также строго запрещено любое производство, требующее оборудования приборами или станками, шум или вибрация которых превышает допустимые для жилого здания лимиты. Использовать инструменты, потребляющие большое количество энергии, тоже не позволяется. Отдельно оговаривается ситуация с миссионерской деятельностью в жилых помещениях: под запрет попадает всё, что не предусмотрено статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

ХОСТЕЛЫ: ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЯЗАТЕЛЬНА?

До последнего времени отдельные квартиры в России беспрепятственно использовались их владельцами как доступные большинству туристов мини-гостиницы домашнего типа. Но с 1 октября 2019 года возможность обустраивать хостелы в жилых помещениях запрещают нашумевшие апрельские поправки в Жилищный кодекс РФ, и теперь владельцам этого бизнеса придётся переоборудовать помещение надлежащим образом и осуществить его перевод в нежилое помещение либо искать отдельное здание.

Парадоксально, что до принятия последних поправок о хостелах законодательство запрещали проживание людей в нежилых помещениях, а теперь прямо обязывает селить гостей в нежилом.

Квартира, где будут предоставляться гостиничные услуги, должна быть расположена на первом этаже многоквартирного дома. Вариант расположения выше теоретически возможен, но только при условии, что все помещения под ней также носят статус нежилых, и он относится, скорее, к крайне редким исключениям.

С 1 октября для хостелов обязателен отдельный вход и оснащение системой звукоизоляции, средствами противопожарной безопасности и охранной сигнализацией. Требуется завести  сейфы для хранения ценных вещей гостей, иметь в наличии средства для уборки и санитарной обработки номеров. Выполнение этих условий позволит собственнику и владельцу гостиничного бизнеса перевести помещение в нежилой фонд.

 

Особенности перевода в нежилое помещение

На практике трудности связаны в первую очередь с необходимостью перепланировки квартиры. Чтобы сделать отдельный вход или снести несущую стену, потребуется получить письменное согласие соседей, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению (имеют общую с ним стену или находятся непосредственно выше или ниже), а также согласие остальных жильцов дома, даже тех, кто живёт в другом подъезде. Для получения последнего нужно не просто обойти все квартиры, а провести общее собрание собственников и задокументировать результаты голосования в виде протокола, где будет официально отражено принятое решение.

Если технический план квартиры подразумевал балкон на 1 этаже, это значительно облегчит процедуру: отдельный вход можно устроить без болезненной и дорогостоящей перестройки и вмешательства в несущие конструкции. Однако согласия жильцов дома при этом не избежать. И здесь тоже не всё просто: многое будет зависеть от того, сколько подъездов имеет дом:

– в доме с одним подъездом общее собрание собственником будет правомочно при участии лиц, обладающих более чем две трети от общего числа голосов в доме;

– если подъездов два и более, для легитимности собрания в нём должны принять участие собственники с числом голосов больше половины от общего числа голосов в доме, в том числе владельцы квартир того же подъезда, в котором расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников.

Таком образом, перевести жилое помещения в нежилое можно только в том случае, если в собрании примут участие не менее двух третей от общего числа соседей по подъезду и каждый из них проголосует «за».

 

Перепланировка квартиры для перевода в нежилое помещение

Согласование перепланировки в Москве, как и в любом другом населённом пункте РФ, – отдельный процесс, требующий подробного описания, и зачастую он слишком сложен для самостоятельного осуществления.

Чтобы согласовать перепланировку квартиры, нужно получить административное разрешение. Для этого понадобится подать пакет документов в жилищную инспекцию и отдел капитального строительства. Рекомендуется обратиться к специалистам, которые помогут скорректировать технический план помещения, подготовить проектную документацию и грамотно собрать все нужные бумаги, после чего их можно подать в МФЦ.

В перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о перепланировке, входят:

– свидетельство права собственности на жилье,

– технический паспорт,

– проект перепланировки помещения,

– письменное согласие всех жильцов многоквартирного дома (собственников или арендаторов квартир).

Жилищная инспекция рассматривает собранные вам документы в течение 45 дней, после чего высылает разрешение (или отказ).

Следующий этап: полученное разрешение из жилищной инспекции следует отправить в БТИ, где будет проведен учет всех изменений перестраиваемого помещения, а также внести соответствующие сведения в Росреестр.

Отметим, что правоустанавливающие документы, техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома в муниципалитет можно не предоставлять, если все эти сведения о помещении уже внесены в ЕГРН. В этом случае орган МСУ запрашивает их самостоятельно.

Приведя квартиру в соответствующий требованиям законодательства вид, далее предстоит обратиться в муниципалитет для оформления статуса. По словам экспертов, процедура перевода помещения из жилого в нежилое займет не менее 4 месяцев.

В нежилом помещение разрешается …

В завершение обозначим виды деятельности, которые можно вести в помещении, получившем статус «нежилое».

Строго говоря, все их перечислить в рамках данной статьи, конечно, невозможно. Достаточно уяснить общий принцип, суть которого сводится всё к тому же непричинению вреда окружающим, что и в случае с жилыми квартирами. Однако здесь возможностей для бизнеса намного больше.

Согласно закону нежилые помещения предназначены для осуществления коммерческой, административной, общественной и прочей деятельности: в них можно размещать магазины, офисы, медицинские учреждения и салоны, кабинеты оздоровительных процедур и аптеки, даже детские сады и многое другое. Важно при этом, чтобы деятельность не причиняла ущерба жильцам многоквартирного дома, на первом этаже которого находится отведённое под неё помещение, не загрязняла окружающую среду и атмосферу, не превышала допустимый уровень шума и соответствовала санитарным и градостроительным нормам.

 

Так, например, если это магазин, то в нём не должны продаваться химико-москательные препараты, взрывоопасные вещества и горючие материалы, автозапчасти и масла, шины и даже синтетические ковры. Или, скажем, такой скоропортящийся и издающий резкий запах продукт, как рыба: незначительная часть рыбной продукции может быть представлена в товарном ассортименте магазина, но этот магазин не может быть специализированной рыбной лавкой.  Если это кабинет стоматологии, важно обеспечить качественную шумоизоляцию, чтобы жужжание бормашин и другие специфические звуки не проникали через стены в смежные квартиры. И тому подобное.

Особо оговаривается график работы нежилых помещений, расположенных в жилом многоквартирном доме. Салон, аптека, кафе или магазин не может быть круглосуточным: их следует закрывать не позднее 23.00. Располагать в жилом доме такие заведения, как офисы ритуальных услуг, бани и сауны, общественные туалеты, прачечные и химчистки, законом запрещается.

Перевод нежилого помещения в жилое: оформление, процедура

Сегодня многие задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое, как правило связано это, в первую очередь, с появлением возможности для увеличения жилого пространства. Переводу в жилой фонд подлежат различные коммерческие помещения (торговые, складские, производственные, пристройки, объекты социального значения и др.), а также дачные дома и иные постройки, возведенные на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие официального оформления перевода нежилого объекта в жилой фонд не позволит владельцам помещения осуществлять какие-либо регистрационные действия, а также выполнять любые действия, связанные с отчуждением собственности (дарение, договор купли-продажи квартиры/земли и другое). Процедура перевода помещения из нежилого фонда в жилой определена жилищным законодательством РФ, непосредственно порядок перевода в жилое помещение регулируется ст. 22 ЖК РФ.

Ограничения для перевода в жилое помещение

Согласно российскому законодательству жилым считается помещение, обладающее статусом изолированного и отвечающее всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, необходимым для проживания людей. Соответственно, помещение, переводимое жилой фонд, кроме достаточной жилой площади, должно иметь в планировке вспомогательные комнаты для удовлетворения бытовых нужд проживающих (санузел, кухня). Развернутый перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47. Нежилое помещение, подлежащее переводу из нежилого фонда в жилой, должно быть свободно от любых обременений, не являться объектом взыскания, ареста или залога. Также статус нежилого помещения не может быть переведен в статус жилого, если оно принадлежит физическому или юридическому лицу на правах собственности в условиях договора аренды или ипотеки на определенный срок. Вместе с тем, в список ограничений, которые могут повлиять на конечный результат перевода из нежилого фонда в жилое, включены следующие требования и условия:

1. Помещение должно являться часть объекта недвижимости, располагающегося на зонированно жилой территории, оснащенной всеми инженерно-техническими коммуникациями.
2. Все несущие конструкции будущего жилого объекта должны строго соответствовать эксплуатационному состоянию, не иметь каких-либо трещин и деформаций, которые в дальнейшем могли бы представлять опасность для жизни.
3. Все коммуникационные системы в будущем жилом помещении должны располагаться в доступных местах, но без риска травмирования жильцов.
4. Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.
5. Жилое помещение должно быть полностью оснащено инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления газо- и водоснабжения, отвечающие санитарно-техническими нормам безопасности.

В случае необходимости перепланировки или реконструкции помещения для удовлетворения вышеназванных требований, все работы должны быть проведены до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе нежилого помещения в жилой фонд. Согласно п. 43 названного Положения приемная комиссия оценивает состояние помещения по факту проверки.

Согласно нормам Земельного законодательства РФ перевод в жилые помещения дачных объектов, расположенных за чертой населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Куда обращаться с заявлением о переводе нежилого помещения в жилой фонд

Вопросами переоформления статуса нежилого помещения в жилое занимаются органы местного самоуправления. В крупномасштабных городах с заявлением можно обратиться в территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах – в районные и исполнительные органы. В частности, в Москве данные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.

Документы, необходимые для перевода нежилого помещения в жилой фонд

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

1. Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
2. Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
3. Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
4. Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

• не предоставление дополнительно требуемых документов;
• если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
• если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

Особенности государственной регистрации прав на образованные помещения в результате раздела жилого дома — Новости

Статьей 16 Жилищного кодекса РФ установлены виды жилых помещений. Так, к жилым помещениям относятся:1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Любые пристройки, помещения в составе являются  неотъемлемой частью жилого дома — объекта индивидуального жилищного строительства, которые, сами по себе, не является самостоятельным объектом капитального строительства, следовательно, не являются самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Самостоятельным объектом недвижимого имущества любая пристройка может стать, в случае, например, реального раздела жилого дома, однако, при этом, если у вновь образованного объекта изменяется назначение, например, на нежилое, то, при государственной регистрации прав на образованный при разделе объект необходимо также предоставление решения органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускает лишь использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Однако, понятия «Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности» и «государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» не являются тождественными.

В соответствии с п.3 ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно п.1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п.1 ст.23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

Согласно п.4 ст.23 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Согласно п.5 ст.23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно п.7 с.23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, государственная регистрация права собственности не нежилые помещения, образованные в результате раздела жилого дома, возможна только при наличии решения органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Источник 

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Новая редакция Ст. 22 ЖК РФ

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к Статье 22 ЖК РФ

1. Статьи 22 — 24 гл. 3 Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений — в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).

Кодекс не раскрывает содержание понятия «нежилое помещение». Обычно под нежилыми помещениями понимают помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В более широком смысле нежилое помещение — это помещение, которое не отвечает признакам жилого помещения, установленным в ч. 2 ст. 15 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются новыми.

В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность — это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из ГрК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые в пределах их полномочий, имеют большое практическое значение в регулировании на территориях конкретных регионов отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 «Основы жилищной политики города Москвы» <1>, Постановление правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» <2>. Указанный Регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме «одного окна» вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
———————————
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11.

<2> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 31.

2. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т. п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).

3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Использованная в комментируемой норме формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

4. Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения.

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).

Другой комментарий к Ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Перевести в нежилое помещение можно (при определенных условиях) и комнату в квартире, и квартиру в целом.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:

на первом этаже указанного дома;

выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) прежде всего должно являться признание квартиры непригодной для проживания (см. комментарий к ст. 15), хотя об этом и не упоминается в рассматриваемой статье.

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.

2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению — для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.

3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).

4. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение из жилищного фонда.

5. Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались. Комментируемой статьей не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:

такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или отсутствует техническая возможность создать такие условия;

право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является объектом взыскания по решению суда).

Как перевести жилое помещение в нежилое

Существует достаточно много ситуаций, в которых возникает необходимость перевода жилого помещения в нежилое. Тем не менее, мы ограничимся двумя наиболее распространёнными причинами данного перевода:

• чтобы зарегистрировать в таком помещении юридический адрес субъекта хозяйствования
• чтобы осуществлять в данном помещении производственную деятельность для себя или для сдачи в аренду.

При этом следует иметь в виду тот факт, что хозяйственное общество (например, ОДО или ООО) может быть зарегистрировано исключительно в нежилом помещении, а частное унитарное предприятие может быть зарегистрировано как в нежилом, так и жилом помещении, которое является имуществом физического лица. Однако если ЧУП решит осуществлять свою деятельность производственного характера, включая оказание услуг, жилое помещение должно быть переведено в категорию нежилого. Нарушение данного требования влечёт за собой признание деятельности организации незаконной с последующим взысканием доходов организации в бюджет, а собственник помещения может быть привлечён к административной ответственности.

Перевод жилых помещений в категорию нежилых возможен только для следующих помещений:

1. Одноквартирный жилой дом
2. Жилые помещения в блокированном доме
3. Жилые помещения в одноквартирном жилом доме
4. Жилые помещения, находящиеся на первом этаже многоквартирного жилого дома

Для осуществления процедуры перевода помещений в категорию нежилого фонда необходимо подготовить следующие документы:

• Технический паспорт
• Свидетельство о регистрации или иной документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение
• Письменное согласие всех собственников помещения
• Письменное согласие третьих лиц (в том случае, если право собственности обременено правами третьих лиц)

Данные документы передаются в городской или районный исполком или администрацию района (далее исполком). Срок рассмотрения документов и принятия решения составляет не более 15 дней. При этом, отказ исполкома в переводе жилого помещения в нежилое должен быть в обязательном порядке мотивирован. Отказ исполкома может быть обжалован в вышестоящих органах или в суде.

В случае положительного решения исполкома собственнику жилого помещения необходимо зарегистрировать изменения назначения недвижимости. Изменению назначения подлежит в том числе и земельный участок, если в нежилой фонд переведён одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в блокированном жилом доме. Необходимо помнить о том, что при переводе объектов недвижимости в категорию нежилого фонда может понадобиться их реконструкция, например, организация отдельного входа, вынос общедомовых сетей водо-, газо-, теплоснабжения. При этом правила градостроительства, санитарные, противопожарные и другие требования обязательны к соблюдению! Только после проведения всех вышеперечисленных действий собственник уже нежилого помещения может начать использовать переведённое помещение для производственных целей. Причём, если данная деятельность является лицензируемой, то лицензию возможно получить только после осуществления перевода жилого помещения в нежилое.

Тем не менее, перечень производств и объектов, для которых допустимо размещение в жилых помещениях, переведённых в нежилой фонд, лимитирован Указом № 479 от25.09.2009 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152». Так, например, в переведённых в нежилой фонд помещениях запрещено размещение промышленного производства, которое является источником выделения вредных веществ, шума и вибрации или оказывают негативное влияние на показатели качества среды.

Наша компания готова предложить Вам свои услуги по оценке недвижимости, а также оценке имущества.

Вернуться к списку всех статей

Как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую

Изучение того, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне. 3 мин чтения

1. Типы собственности
2. Как получить жилую недвижимость, зонированную Коммерческую
3. Пять основных соображений: преобразование коммерческой в ​​жилую

Обновлено 15 октября 2020 г .:

Обучение преобразованию жилой недвижимости в коммерческую зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне.Перед тем, как начать процесс, важно проконсультироваться с вашим муниципалитетом, чтобы не допустить возникновения ошибок в последнюю минуту. Тем не менее, преобразование жилой недвижимости в коммерческую выгодно для всех, кто хочет начать бизнес из дома.

Постановления о зонировании определяют, как используется собственность, и, таким образом, как она классифицируется государством. Они также стремятся защитить существующие разработки от нежелательных изменений, которые могут повлиять как на бизнес, так и на сообщества.

Виды собственности

Существует пять традиционных типов собственности:

• Коммерческий.
• Жилая.
• Развлекательный.
• Промышленный.
• Сельское хозяйство.

Повторное зонирование жилой недвижимости может быть сложной задачей, поскольку это влияет на сообщество в целом, часто увеличивая трафик и снижая конфиденциальность. Запросы на отклонение встречаются чаще, чем запросы на повторное зонирование. Вместо того, чтобы менять способ зонирования земли, дисперсия позволяет сделать исключение из первоначальной классификации зонирования. Дисперсия обычно оказывается более простым процессом.

Даже в этом случае, если недвижимость по-прежнему является главным образом жилым домом, ни изменение зонирования, ни отклонение от нормы не требуется. При этом часто существуют строгие ограничения на процентную долю собственности, разрешенную для использования в коммерческих целях. Ограничения, накладываемые на количество видимых клиентов, также распространены в этих случаях.

Если желаемый бизнес не будет процветать с указанными выше ограничениями, необходимо будет изменить зонирование собственности. В этом случае необходимо разрешение соответствующей комиссии по зонированию.

Как получить жилую недвижимость, зонировать коммерческую

1. Изучите местные законы о зонировании. — Поищите карты зонирования в Интернете и сравните тенденции зонирования. Для перехода от жилой недвижимости к коммерческой требуется запрос о смене зоны. Это можно сделать только после того, как будет доказано, что переход принесет пользу всему сообществу. Основные категории зонирования:
   • Сельское хозяйство.
   • Коммерческий.
   • Промышленный.
   • Жилая.
   • Смешанное использование.
2. Познакомьтесь с соседями — Проведите встречу с любыми районными ассоциациями, чтобы обсудить планируемое коммерческое развитие. Прежде чем что-либо будет завершено, требуется одобрение правительства и сообщества.
3. Посещайте встречи по зонированию — Посещайте встречи, чтобы установить отношения с важными игроками, вовлеченными в процесс.
4. Собрать официальные подробности описания земли.
5. Имейте запасной план.
6. Сделать заявку на зонирование.
7. Подать необходимые документы.
8. Объявление в сообщество.
9. Комментарии сообщества C \.
10. Правительственные поправки — Требуются и рассматриваются любые требуемые изменения.
11. Окончательное голосование — Это когда принимается окончательное решение о зонировании.

Пять основных соображений: преобразование коммерческого помещения в жилое

Учитывая потребность в увеличении жилищного строительства, правительство решило, что лучший способ обеспечить удовлетворение спроса — это использовать ранее существовавшие площади, которые больше не используются.

Аналогичным образом, изучение того, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, может позволить покупателям дома сэкономить деньги при покупке нового дома. В связи с недавним спадом в экономике существует большое количество свободных коммерческих объектов, что снижает спрос.Благодаря этому покупатели могут инвестировать в коммерческую недвижимость, преобразовывать ее в жилую и в целом экономить деньги.

1. Дополнительные расходы — Ремонт часто связан с непредвиденными расходами. В частности, затраты на рабочую силу часто оказываются дороже, чем предполагалось.
2. Точки доступа — Коммерческая недвижимость часто находится в оживленных районах с высокой проходимостью, что может означать, что они менее доступны для семей и повседневной жизни. Общие входы также распространены в этих свойствах.
3. Внешние работы — Хотя внутри здания можно отремонтировать, могут быть законы, запрещающие ремонт снаружи. Часто, если требуется внешний ремонт, требуется разрешение.
4. Окрестности — Поскольку эти объекты недвижимости часто расположены в центральных районах, могут возникнуть проблемы с чрезмерным шумом от близлежащих заведений, а также с плохим доступом к школам для семей с детьми.
5. Игра ожидания — Ожидание свободного места может занять больше времени, чем предполагалось.Поскольку преобразование коммерческой недвижимости в жилую — это большое изменение, во многих районах действуют правила, требующие достаточных доказательств того, что коммерческая недвижимость нежелательна, прежде чем ее можно будет преобразовать. Некоторые районы требуют, чтобы недвижимость была выставлена ​​на продажу на срок до 12 месяцев, прежде чем ее можно будет приобрести для переоборудования в жилую недвижимость.

Если вам нужна помощь в преобразовании жилой недвижимости в коммерческую, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Гарвардское право и Йельское право, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что вам нужно знать

Если возникает необходимость в изменении жилого помещения на коммерческое, вы, возможно, думаете об открытии бизнеса и управлении им из своей жилой недвижимости. 3 мин. Чтения

1. Законы о переносе жилого помещения в бизнес
2.Основы зонирования
3. От жилого к коммерческому
4. Домашний бизнес
5. Процедуры подачи заявления на изменение зонирования и отклонения
6. Как получить коммерческое зонирование жилой собственности

Если возникает необходимость изменить жилую недвижимость на коммерческую, возможно, вы думаете об открытии бизнеса и управлении им из жилой недвижимости.

Законы о переносе жилого помещения на бизнес

Прежде чем вы сможете начать домашний бизнес, важно понять правила зонирования в вашем муниципалитете или регионе.Законы о зонировании применяются на местном уровне. Если вы хотите внести изменения в классификацию своей жилой собственности, вы должны пройти процедуры, указанные советом по зонированию вашего муниципалитета.

Основы зонирования

Понимание основ зонирования — это первый шаг в запросе изменения классификации вашей собственности. Постановления о зонировании помогают сохранить назначение и характер собственности, а также разделяют несовместимые земли.

Наиболее распространенная классификация недвижимости включает:

• Сельское хозяйство
• Коммерческий
• Промышленное
• Жилой
• Развлекательный

Законы о зонировании также ограничивают возможность новой застройки наносить ущерб существующим жилым домам или предприятиям. Зонирование также гарантирует, что зоны, предназначенные для проживания, созданы с достаточным пространством для улицы, домов, инженерной инфраструктуры и развития образования.

от жилого до коммерческого

Жилые зонированные районы, как правило, включают дома на одну и несколько семей. Повторное зонирование вашей жилой собственности может быть сложной задачей, потому что использование земли в коммерческих целях может увеличить движение в этом районе или нарушить конфиденциальность владельцев жилой недвижимости. Жители любого муниципалитета могут на законных основаниях запросить разрешение на изменение зоны жилой собственности. Однако многие жители обычно ищут отклонения. Отклонение — это разрешение, которое позволяет вам использовать землю способом, отличным от существующих на ней ограничений по зонированию.

Домашний бизнес

Постановления о зонировании действительно различаются, но большинство муниципалитетов разрешают владельцам жилой недвижимости вести бизнес вне дома, но при этом действуют ограничения. Домашний бизнес может работать без необходимости регистрации или внесения изменений, пока основной целью собственности остается жилое использование. Ограничения могут применяться к размеру и количеству вывесок для домашнего бизнеса, а также к количеству транспортных средств, которые можно использовать или припарковать на территории.Законы муниципалитета могут также ограничивать количество клиентов, которые могут посещать объект в день в деловых целях.

Процедуры подачи заявки на изменение зонирования и отклонения

Когда вы думаете о том, чтобы вести крупный бизнес из своего дома, может быть сложно соблюдать ограничения, которые применяются к жилой зонированной собственности. В этом случае вам может потребоваться изменить зонирование собственности на коммерческую, для чего требуется одобрение местной комиссии по планированию или совета по зонированию.Процедуры и процессы различаются в зависимости от муниципалитета, но для большинства из них требуется публичное уведомление, встречи с должностными лицами комиссии по планированию и участие во встречах с другими жителями района.

Процесс подачи заявки на отклонение будет включать многие из тех же шагов, хотя вам, возможно, не придется встречаться с сотрудниками комиссии по планированию.

Как получить жилую недвижимость, зонировать коммерческую

Первым шагом в изменении зонирования вашей жилой недвижимости является изучение местных законов, применимых к зонированию.Основные категории:

• Смешанное использование
• Коммерческий
• Жилой
• Сельское хозяйство
• Промышленное

Правительство на уровне округа или города обычно рассматривает законы о зонировании и рассматривает запросы на изменение зонирования. Государственное агентство должно включать в себя департамент или комитет, который отвечает за принятие решений по зонированию. Вы можете начать процесс, просмотрев официальную карту зонирования вашего округа или района, которая должна быть доступна в Интернете.Это даст вам представление о зонировании собственности в вашем районе.

Просмотрите историю своего муниципалитета или города, чтобы определить, можно ли изменить зонирование вашей собственности. Демографические данные вашего сообщества также могут повлиять на возможность изменения зон, в том числе на строительство дорог, метро и железных дорог. Когда они были построены, законы зонирования изменились бы. Более крупные компании, как правило, нуждаются в изменении зонирования, поскольку малые предприятия могут работать вне жилой недвижимости без необходимости вносить изменения.

Вам нужно будет продемонстрировать, как это изменение улучшит ситуацию в районе и принесет пользу вашему местному сообществу. Использование примеров также может помочь в вашем случае, например, демонстрация свойств, аналогичных вашей, которые были преобразованы в коммерческую и служили благом для сообщества.

Если вам нужна помощь в переходе с жилого на коммерческое, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Гарвардское право и Йельское право, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Перезонирование из жилого в коммерческое

В последнее время популярно преобразование коммерческой недвижимости в жилое — например, превращение гаража в кондоминиум. А как насчет перевода жилого помещения в коммерческое?

Коммерческая недвижимость — это доход. На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.

Если у вас есть жилая недвижимость, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Но с чего начать?

Есть несколько вещей, которые нужно учесть и многое сделать, прежде чем вы получите необходимое зонирование для вашей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать о преобразовании жилой недвижимости в коммерческую.

Оценка жилого фонда

При изменении зонирования жилья из жилого в коммерческое у вас есть много тех же соображений, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля: получение необходимых разрешений, выбор планировки офиса, заполнение форм изменения адреса и т. Д.

Но с жилой недвижимостью ваши соображения немного другие.

Чтобы переоборудовать жилую недвижимость в коммерческую, нужно не просто наклеить вывеску и установить пандус для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.

Перед тем, как начать, необходимо оценить несколько вещей:

• Влияние на сообщество : Если недвижимость еще не предназначена для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или движение транспорта, вызванные вашим бизнесом, отрицательно скажутся на школах, семьях и т. Д.
• Стоимость : Получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
• Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой, могут существовать физические ограничения, которые затрудняют вход и выход клиентов и сотрудников.

Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, осмотр коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.

Надежный, опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которую вы иначе не имели бы, например, ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых неразрешенных работ и соответствие требованиям ADA.

Это не место, чтобы срезать углы. Чем опытнее и тщательнее инспектор строительства, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.

Но есть еще одна вещь, которую следует учитывать: процесс переназначения.

Перевести недвижимость из жилой в коммерческую

Даже самая готовая недвижимость в мире не может стать хорошим офисным помещением, если ее не использовать для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для использования в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется перенести на новую зону, прежде чем вы сможете превратить его в новую штаб-квартиру.

Вот как можно изменить зонирование недвижимости из жилой в коммерческую.

Знакомьтесь, соседи

Прежде чем приступить к реализации своих планов, вам нужно получить одобрение правительства и сообщества. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.

Выслушайте их озабоченность по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию. Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми.Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.

Перейти на собрания по зонированию

Так же, как вы хотите встретить тех, кто по соседству будет принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует ходить на собрания по зонированию. Вы получите ценную информацию о законах о зонировании и познакомитесь с теми, кто может сказать «да» или «нет» на ваши запросы о зонировании.

Узнайте о местном зонировании

Встречи по зонированию — отличное место для начала, но вам все равно придется делать домашнюю работу.Изменение зонирования жилья из жилого в коммерческое часто зависит от политики и местных тенденций.

Был ли ранее произведен переход на собственность? Узнайте, как и почему они добились успеха.

Глубоко погрузитесь в демографические данные, преимущества для сообщества, историю зонирования и многое другое. Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.

Сделайте ваш запрос

После того, как вы проинспектировали вашу собственность, самое время подать запрос. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.

Внесите какие-либо изменения в запросы соседей или правительства. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.

Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!

Правильное изменение зон собственности

При изменении зонирования жилого помещения на коммерческое необходимо учитывать множество деталей. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно для успешного переключения.

Но прежде чем идти на одно собрание, убедитесь, что вы получили осмотр у квалифицированного инспектора коммерческого строительства.

Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь идет о недвижимости, не существует лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.

Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!

Преобразование жилого помещения в арендуемое

Редактор: Альберт Б.Эллентак, эсквайр.

Налогоплательщик может принять решение о постоянной конвертации личное жилье в аренду. Решение часто возникшие в результате неспособности налогоплательщика продать собственность на прибыль или желание сохранить собственность на будущее личное использование. (Если резиденция будет продаваться по прибыль, возможность исключить до 250 000 долларов прибыли (500 000 долларов о совместном возврате) согласно гл.121 может сделать преобразование вариант менее привлекательный.)

Переоборудование в аренду Свойство

Решение о преобразовании личного проживание в арендуемой собственности может основываться на нескольких неналоговых Факторы: потребность в наличных деньгах от старого дома за первоначальный взнос на новую резиденцию, проблемы, которые иногда встречается при аренде недвижимости, сентиментальный причины и сила местного рынка аренды. Однако решение о переходе на аренду также должно учитывать экономические факторы, такие как маржа налогоплательщика ставка налога, возможность исключения прибыли от продажи личная резиденция, ожидаемый рост арендной платы собственность, срок сдачи дома в аренду до продается, денежный поток от сдачи в аренду, эффект пассивного правила деятельности и доходность других вложенных средств.

Как правило, экономическая выгода от преобразования частную резиденцию в аренду, а не на продажу увеличивается с увеличением предельной налоговой ставки, продолжительность время аренды уменьшается, темпы роста арендной платы имущество увеличивается, а норма прибыли на другие вложенные средства уменьшаются.Но в каждой ситуации нужно тщательно проанализированы с учетом конкретных фактов и обстоятельств определить преимущества конверсии по сравнению с прямой продажа.

Если продажа частного дома приведет к невычитаемый убыток, клиент должен рассмотреть возможность конвертации от резиденции к сдаче в аренду с момента возникновения любых убытков в то время как дом является личным местом жительства, вычетов не подлежит. Хотя возможности налоговой экономии обычно ограничены для преобразование жилья в аренду в первую очередь из-за правила потери пассивной активности, преобразование личного места жительства в арендуемую собственность может позволить налогоплательщику в конечном итоге признать убыток от последующей продажи собственности, если она продолжает снижаться в цене.

Внимание: Когда личное жилище преобразованы для коммерческого использования (или для использования в производстве доход), его отправной точкой для начисления амортизации является наименьшее из (1) скорректированного базиса на дату конверсии, или (2) справедливая рыночная стоимость недвижимости (FMV) на время преобразования (Рег. п. 1.168 (i) -4 (b)).

Пример 1: J приобрел дом в Бостоне в 2004 году за 250 000 долларов, из которых 50 000 долларов представляла стоимость земли. J жил в дома до 2008 года, когда он переехал в Нью-Йорк. Скорее, чем продал дом, он переделал его в аренду. В FMV собственности, за исключением земли, при преобразовании в аренда собственности составила 185 000 долларов. J Основа для амортизация составляет 185 000 долларов США, FMV на момент конверсия, так как она была меньше скорректированной базы. (Скорректированная база — это, как правило, стоимость недвижимости плюс суммы, уплаченные за улучшение капитального ремонта, за вычетом любых убытки от износа и потерь, заявленные для уплаты налогов целей. )

Недвижимость преобразована из жилые помещения для сдачи в аренду должны амортизироваться с использованием метод и период восстановления, действующий в год преобразование (Regs. Sec. 1.168 (i) -4 (b)). Метод, который применяется в год первоначального приобретения недвижимости не имеющий отношения. Таким образом, дом, который превращается из личного в арендное использование в течение 2008 г. амортизируется в течение 27,5 лет (39 лет, если аренда не является жилой) согласно измененному система ускоренного возмещения затрат (п.168 (в)).

Если налогоплательщик намерен провести капитальный ремонт или реконструкцию расходы, расходы должны быть понесены после того, как недвижимость введены в эксплуатацию (т. е. предложены в аренду). Это может позволяют использовать более высокую амортизируемую базу имущества и превратить ремонт в отчисления.

Продажа контролируемым Лицо, заменяющее конверсию

Налогоплательщикам может потребоваться капитал наличными от их текущего места жительства для снижения оплата на новое место жительства.Однако по неэкономическим причинам (например, сентиментальная ценность, будущее желание вернуться), они могут захотеть сохранить старую резиденцию. В этом ситуации, им следует подумать о продаже дома новому сформированная контролируемая организация (например, стопроцентная S корпорация) по справедливой рыночной стоимости закладной. В затем резиденцию можно арендовать внутри корпорации S и амортизируется на основе повышенного FMV. Резиденция эффективно удерживаются без текущих налоговых затрат, поскольку прибыль от продажи исключена в соответствии с гл.121 (при условии требования гл. 121 выполнены).

Письменным постановлением 8350084, IRS постановило, что продажа жилого дома корпорация, находящаяся в полной собственности налогоплательщика, отвечает требованиям первого Раздел 1034 отсрочка получения. В этом постановлении IRS заявила, что не было запрета в гл. 1034 правила против продажа резиденции связанной стороне и исключая (откладывая) прибыль. Авторы верят в то же обоснование может применяться к гл.121 усиление исключения правила.

Пример 2: T и J владеют домом, в котором живут 20 лет. В Налоговая база дома составляет 75 000 долларов, а доход от продажи жилья — 275 000 долларов. Они решили переехать, чтобы жить ближе к их единственный ребенок и внуки. Им нужна ценность в наличными из их старого места жительства для первоначального взноса за их новая резиденция.Однако, поскольку они надеются вернуться в несколько лет они предпочли бы не продавать старые резиденция. Им нравится идея сдать старый дом в чтобы сохранить его и при этом предоставить некоторые налоговые льготы и возможно некоторый денежный поток.

T и J могут образовывать стопроцентную S корпорации, и пусть корпорация S купит жилье для его стоимость (275 000 долларов США) по ипотечному кредиту третьей стороны.( T и J должны обеспечивать минимальную сумма первоначального взноса в корпорацию S, необходимая для корпорация S для покупки жилья.) T и J получит 275000 долларов наличными, а 200000 долларов прибыль (275 000–75 000 долларов США) исключена в соответствии с разд. 121. Следовательно, это осуществляется без текущих налоговых затрат.

Корпорация S может начать сдавать дом и брать амортизационные отчисления на часть стоимости $ 275 000 выделены на дом (некоторая часть должна быть отведена под земля).Это может обеспечить непрерывный денежный поток. (в зависимости от арендной ставки по сравнению с ежемесячными денежными расходами на выплаты по ипотеке, страхование, налоги и операционные расходы) и возможные налоговые льготы, связанные с арендой жилья характеристики.

Примечание: Аренда внутри S корпорация также может понести убытки, которые налогоплательщик (при условии, что у налогоплательщика достаточно оснований), при условии правилам пассивной активности или даже может генерировать пассивные доход, который может быть поглощен другими пассивными потерями налогоплательщик.Также, если прибыль от продажи резиденции контролируемое лицо превышает максимальный пп. 121 исключение, превышение облагается налогом как обычный доход (скорее чем прирост капитала), потому что контролируемое лицо (связанная сторона) покупатель амортизирует имущество (п. 1239 (а)).

Если корпорация S в конечном итоге продаст место жительства, любая прибыль будет облагаться налогом по ставке прироста капитала (в настоящее время 0% или 15%) с учетом ставки 25% за неперехваченный сек. 1250 (т.е.прибыль, приходящаяся на допустимая или допустимая амортизация по жилью за периоды после 6 мая 1997 г.).

Расчет прибыли / убытка о последующей продаже арендуемого имущества

Если резиденция, переоборудованная в арендуемую, позже продается по прироста, основой в преобразованном имуществе является оригинал стоимость или другая основа плюс суммы, уплаченные за капитал улучшения, за вычетом амортизации.Если продажа приводит к убыткам, однако отправной точкой для определения базы является наименьшая из скорректированной базы стоимости объекта или FMV, когда оно было преобразовано из личного в арендуемое (рег. Раздел 1.165-9 (б) (2)). Это правило предназначено для того, чтобы любое снижение стоимости, происходящее во время владения недвижимостью как личное жилище не подлежит вычету продажа сдаваемой в аренду недвижимости.

Пример 3: M преобразовал ее от личного места жительства к доходной собственности в 2000 г.Первоначальная стоимость дома составляла 50 000 долларов, а собственность FMV стоил 60 000 долларов, когда он был переведен в аренду. Над восьмилетний период аренды, в общей сложности 9000 долларов США. начислена амортизация. В 2008 году М продал недвижимость за 65000 долларов.

Ее прибыль вычислено как в Приложении 1.

Пример 4: M FMV собственности при конвертации составила 45 000 долларов, а не 60 000 долларов, общая сумма амортизация составила 8000 долларов, а не 9000 долларов, а цена продажи была 40 000 долларов вместо 65 000 долларов.Потеря будет затем вычислить, как показано в Приложении 2.

См. Приложение 1 и 2.

Нет отчетная прибыль или убыток возникает из-за (1) отсутствия результатов когда первоначальная стоимость используется при вычислении выигрыша, и (2) отсутствие потерь при использовании более низкой стоимости или рыночной основание для определения убытка.

Примечание: Тот факт, что резиденция арендованный на момент продажи не исключает автоматически прибыль, относящаяся к такому использованию, из-за исключения в соответствии с п.121. Налогоплательщик должен по-прежнему соответствовать требованиям владения и пользования и тесты «одна продажа за два года» в разд. 121 (b) и (c), и под разд. 121 (d) (6), выгода не может быть исключена в той степени, в которой корректировок амортизации, относящихся к периодам после 6 мая 1997 года.

Это тематическое исследование было адаптировано из руководства PPC. по налоговому планированию для лиц с высокими доходами , 9-е Издание Энтони Дж.ДеЧеллис, Патрик Л. Янг, Джеймс Д. ВанГревенхоф и Делия Д. Гроат, опубликованные Thomson Налоги и бухгалтерский учет, Ft. Уорт, Техас, 2008 ((800) 323–8724; стр. Thomson.com ).

Советы по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Основные выводы

---

Коммерческая недвижимость часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств при сдаче в аренду; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается.Коммерческая недвижимость может использоваться по-разному в зависимости от правил ее зонирования. Можете ли вы преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не означает, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость.Прочтите следующее руководство и узнайте, что нужно учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законодательством о зонировании и жилищном строительстве. Органы местного самоуправления имеют правила, определяющие различия в собственности, и в большинстве случаев выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете.Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы также должны убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей. Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местных законов, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.

---

[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, предлагаемый в вашем районе, где вы сможете узнать от экспертов, как воспроизвести успешные бизнес-системы. ]

---

Рекомендации по превращению коммерческой недвижимости в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости. Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, который поможет обеспечить выполнение проекта в соответствии с требованиями кода. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро возрасти во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все возможные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость. ]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую — это внешняя планировка района.В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс переназначения будет одобрен, подумайте, подходит ли этот переход для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы. Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.Таким образом, очень важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем продвигать сделку. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки. Помните об этом при анализе инвестиций.

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите списки объектов недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это.Если вы инвестируете за пределами вашего региона, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Переоборудование коммерческой недвижимости в жилую займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно недвижимости.При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что сделает вас на один шаг ближе к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место.Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа. Они подчеркнут различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания.Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу, а также понравятся другим.

2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно изучите местные законы и постановления, касающиеся ограничений и использования зонирования. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-исследование или обратившись в местный отдел планирования.

3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения.Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление. Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы закончили исследование и подготовились, пора подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зоны, будет проведен анализ вашего плана. Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

6. Заседание комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который принимает окончательное решение. Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте конечную цель при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдавать недвижимость в аренду.Хотя, вероятно, будет несколько структурных ремонтов, при проектировании новой собственности не забывайте об эстетике и функциональности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

• Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму затраты на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

• Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

• Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Обсудите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

• Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с изучения законов о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам необходимо завершить. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

---

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, начинаете ли вы инвестировать или уже заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в области недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Rezoning Недвижимость | Инвестиционная выгода от повторного зонирования недвижимости

Какие преимущества дает повторное зонирование недвижимости?

Повторное зонирование собственности может быть очень прибыльным, и тому есть две основные причины:

• Недвижимость может значительно вырасти в цене после объявления изменения зонирования.
• Это может позволить вам разделить свой участок или продать его застройщику, который может разделить и построить жилые блоки или коммерческую и промышленную недвижимость.

Имейте в виду, что многие банки против того, чтобы инвесторы покупали землю без существующей собственности (например, некоторые сельские владения) или заемщиков, которые в противном случае не намерены строить.

Это известно как «спекулятивное инвестирование».

Если на этой земле построена недвижимость, у вас больше шансов получить жилищный заем.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу онлайн-форму запроса, и мы можем организовать бесплатную оценку недвижимости перед покупкой.

Если недвижимость является приемлемой для банка , можете ли вы что-нибудь сделать, чтобы изменить зонирование собственности?

Как получить перезонирование

Советы очень подробно излагают свои стратегические планы, показывая, какие районы и пригороды должны быть изменены.

Осуществятся ли эти планы на самом деле — другой вопрос!

Как правило, если вы хотите построить, расширить, разделить или изменить использование своей земли, вам необходимо подать заявку на застройку (DA) в местный совет.

Имейте в виду, что изменение зонирования собственности может быть трудным и дорогостоящим процессом.

Есть общественные слушания, и нет никаких гарантий, что ваше заявление DA будет одобрено.

Мы специализируемся на кредитовании жилищного строительства многоквартирных домов до 5-6 квартир.

Для крупных проектов мы можем помочь вам получить заем на коммерческое развитие.

Проведите исследование

Посетите веб-сайт местного совета и ознакомьтесь с местными правилами и постановлениями о зонировании.

Определите, соответствуют ли ваши планы относительно собственности законам зонирования района.

Вам нужно будет знать текущую классификацию зонирования собственности и категорию, на которую вы хотите изменить ее, при подаче заявки.

Хорошая новость заключается в том, что некоторые второстепенные работы могут не требовать одобрения DA.

Посетите местный совет

Совет будет иметь все необходимые формы и сможет помочь вам и направить вас оттуда.

Они запросят много документов, так что будьте готовы. Это может включать:

• Исследование недвижимости.
• Карты.
• Исследования дорожного движения.

Когда вы подаете заявление в местный совет, соответствующий Закон об охране окружающей среды вашего штата определяет определенные вопросы, которые необходимо учитывать.

Некоторые из этих соображений включают пригодность участка для застройки и вероятные воздействия застройки на местность и окружающую среду.

Сколько это стоит?

Плата за неформальную консультацию перед подачей заявления может достигать 140 долларов в час и 70 долларов за каждый дополнительный час .

Это только устный совет и не гарантирует, что ваше предложение по изменению зонирования будет одобрено.

Плата за разработку заявки

Стоимость заявки на разработку основана на ориентировочной стоимости разработки.

Ориентировочная стоимость разработки	Размер комиссии (включая GST )
Менее 5000 долларов США	110 долларов. 00
5000–50 000 долл. США	170 долларов плюс дополнительные 3 доллара за каждые 1000 долларов сметной стоимости.
50 000–250 000 долл. США	352 доллара плюс дополнительно 3,64 доллара за каждые 1000 долларов сметной стоимости.
250 000–500 000 долл. США	1110 долларов плюс дополнительные 2,34 доллара за каждые 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 250 000 долларов
500 000–1 000 000 долларов США	1745 долларов плюс еще 1 доллар.64 на каждые 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 550 000 долларов
1 000 000–10 000 000 долларов США	2615 долларов плюс дополнительные 2,34 доллара за каждую 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 1000000 долларов
Более 10 000 000 долл. США	15 875 долларов плюс дополнительные 1,19 доллара за каждую 1000 долларов, на которые сметная стоимость превышает 10 000 000 долларов

Примечание: Вышеуказанные затраты являются примерным графиком сборов городского совета Сиднея. Плата за подачу заявления на повторное зонирование собственности может варьироваться, поэтому лучше обсудить с вашим советом актуальную структуру оплаты.

Ждать плановой комиссии

После того, как соответствующая комиссия по планированию вашего штата завершит анализ заявки на застройку, состоится законодательное собрание.

Изложите свою позицию и ответьте на любые вопросы / запросы членов совета директоров и широкой общественности (если применимо).

После этого решение выносится на голосование.

Сколько времени это займет?

Пара месяцев для простых запросов, однако, от 6 месяцев до года для более сложных обстоятельств — не редкость.

Что делать, если вашу заявку отклонят?

Существуют положения, которые позволяют вам обратиться в совет для пересмотра их решения.

В соответствии со статьями 97-99 Закона об охране окружающей среды Суд по земле и окружающей среде также может рассматривать апелляцию на решение совета.

Распространенные ошибки при перепланировке недвижимости

• Указаны неверные данные о землевладельце, поэтому они не соответствуют лицу / компании, указанным в уведомлении о тарифах.
• Отсутствие крайних сроков разработки заявки или непредоставление дополнительных документов по запросу может означать, что приложение может вернуться к предыдущему этапу оценки или вообще не работать.
• Незнание об ограничительных условиях в отношении земли или собственности, которые препятствуют проведению определенных работ по развитию (подробности см. В Договоре купли-продажи или Свидетельстве о праве собственности).

Нужно ли мне нанимать градостроителя?

Градостроитель может помочь вам с подачей заявления и помочь вам соответствовать местным требованиям оценки.

Градостроители часто поддерживают связь с местными советами на регулярной основе, поэтому они, как правило, имеют четкое представление о том, будут ли приняты запрошенные вами изменения или нет.

Они могут дать вам хорошее представление о ваших шансах на успех, прежде чем вы потратите много времени и денег на его достижение.

Наем градостроителя осуществляется на консультационной основе, при этом он оплачивает почасовую оплату.

Хотя они могут быть полезными, они также могут быть дорогостоящими.

Реальные примеры переназначения недвижимости

Повторное зонирование нескольких единиц на одном титуле

Когда было объявлено об изменении зонирования собственности на севере Дерби-стрит в Пенрите, стоимость недвижимости за ночь увеличилась вдвое.

В частности, он позволял возводить шестиэтажные блоки вместо двухэтажных.

Это увеличило стоимость этих свойств в среднем с 600 000 долларов до 1 миллиона долларов.

Другой пример — во внутреннем западе Сиднея, где участок земли площадью 1000 квадратных метров был изменен с промышленных на восьмиэтажные квартиры. Это привело к увеличению стоимости земли с 2 миллионов долларов до 10,7 миллионов долларов.

Нужна ли вам ссуда для покупки нескольких единиц на одно право собственности?

Обратитесь к одному из наших специализированных ипотечных брокеров, позвонив нам по телефону 1300 889 743 или заполнив нашу бесплатную форму оценки.

Перепланировка производственной зоны на жилую

В 2012 году городской совет Порт-Филиппа принял План структуры района Монтегю (с изменениями).

План обеспечил основу для обновления района Монтегю, чтобы разрешить как промышленное использование, так и жилую застройку.

Если у собственности есть несколько зон, это называется зонированием смешанного использования.

Когда было объявлено об изменениях, цены на землю в Монтегю выросли почти вдвое.

Чтобы узнать, имеете ли вы право на получение жилищного кредита на смешанную недвижимость, позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную онлайн-форму оценки.

Перезонирование земель сельскохозяйственного назначения в жилое районирование

Включение сельскохозяйственных земель в границы роста городов Мельбурна подняло стоимость этой земли с уровня ниже 35 000 долларов за гектар до более чем 300 000 долларов за гектар.

Что означает каждая зона собственности?

Зоны собственности различаются в зависимости от совета и штата.

Чтобы дать вам представление, следующие типы зонирования применимы к ряду советов восточного побережья.

Зонирование жилых домов

Жилые зоны делятся на пять категорий: R1, R2, R3, R4 и R5.

R1 зонирование

Зонирование

R1 или общая жилая зона обычно относится к недвижимости, расположенной по соседству с одноквартирными домами.

Большинство местных законов ограничивают зонирование R1 одним отдельно стоящим домом, предназначенным для проживания одной семьи.

R2 зонирование

Зонирование

R2 или жилые зоны с низкой плотностью застройки состоят в основном из жилых домов с низкой плотностью застройки, где целью планирования является защита индивидуального жилищного характера местности.

Он позволяет использовать различные типы жилья, объекты и услуги, такие как проживание с завтраком (B & AMP; B), детские учреждения, двойное размещение, домашний бизнес, многоквартирные дома, места отправления культа, зоны отдыха и учреждения по уходу за престарелыми. .

R3 зонирование

Зонирование

R3 или Жилая зона средней плотности предусматривает строительство домов средней плотности, таких как таунхаусы, виллы и жилые квартиры.

Зонирование

R3 допускает более плотную урбанистическую форму, чем R2, и обеспечивает переход между зонами одноквартирных домов и жилых квартир.Он также разрешает использование в нежилых помещениях, включая дошкольные учреждения, детские сады, районные магазины и церкви.

R4 зонирование

R4 или жилые зоны с высокой плотностью застройки предназначены для жилых квартир и вспомогательных нежилых помещений, таких как детские сады, образовательные учреждения, медицинские учреждения, места отправления культа, развлечения и общественные центры.

R5 зонирование

Зонирование

R5 или Жилая зона на больших участках предназначена для строительства жилья в сельской местности с минимальным воздействием на окружающую среду.Примеры включают жилые комплексы в центре города и обслуживаемые квартиры.

Коммерческие зоны

Коммерческие зоны делятся на восемь категорий: B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7 и B8.

B1 зонирование

Зонирование

B1 или зоны микрорайона позволяют использовать небольшие магазины, предприятия и общественные учреждения для удовлетворения потребностей жителей близлежащих районов.

Запрещенное использование в зоне включает жилые квартиры, общепромышленные предприятия и помещения для оказания секс-услуг.

B2 зонирование

Зоны

B2 Local Center позволяют использовать коммерческие помещения, такие как магазины и офисы, медицинские центры, магазины, а также помещения для еды и напитков.

Зоны

B2 предназначены для небольших предприятий розничной торговли, бизнеса, развлечений и общественного пользования, чтобы удовлетворить потребности людей, которые живут, работают и посещают этот район.

B3 зонирование

Зонирование

B3 или Зоны коммерческого ядра обеспечивают обширную коммерческую застройку с высокой плотностью застройки и близость к остановкам общественного транспорта.

Запрещенное использование в зоне включает небольшие жилые единицы, такие как жилые дома, двойное размещение, промышленные предприятия и помещения для секс-услуг.

B4 смешанная зона

B4 Зонирование смешанного использования предусматривает сочетание совместимых видов землепользования, интеграцию подходящего бизнеса, офиса, розничной торговли и других объектов в доступных местах, чтобы максимально использовать общественный транспорт и поощрять пешие и велосипедные прогулки.

B5 зонирование

B5 Зоны развития бизнеса позволяют смешивать предприятия, включая склады, фабрики и любую коммерческую недвижимость, для которой требуется большая площадь для размещения тяжелых товаров.

B6 зонирование

Зоны

B6 Enterprise Corridor позволяют использовать различные рабочие места, включая бизнес, офис и легкую промышленность, а также розничную торговлю крупногабаритными товарами. Эта зона в первую очередь относится к нескольким участкам вдоль основных дорог.

B7 зонирование

Зоны

B7 Business Park допускают множество различных промышленных применений.

Промышленные зоны

Промышленные зоны делятся на четыре основные категории: IN1, IN2, IN3 и IN4.

IN1 зонирование

IN1 Общепромышленные зоны предоставляют широкий спектр общепромышленных и складских земель.Чтобы предотвратить конкуренцию за земли промышленного назначения, в этой зоне запрещены коммерческие и торговые операции.

IN2 зонирование

Зоны легкой промышленности

IN2 обеспечивают широкий спектр использования земель легкой промышленности и складов, если они не мешают благоустройству прилегающих жилых районов. Разрешенное использование включает легкую промышленность, производство оборудования и строительных материалов, еду и напитки на вынос, а также местный магазин.

IN3 зонирование

IN3 Зоны тяжелой промышленности предназначены для тех производств, которые необходимо отделить от других землепользований.

IN4 зонирование

IN4 Рабочие зоны на набережной предназначены для сохранения и поощрения промышленных предприятий на набережной и поощрения морской деятельности. Это специализированная зона для морских предприятий, которым требуется прямой доступ к набережной.

Сельская местность

Сельские зоны в основном делятся на четыре зоны, а именно: RU1, RU2, RU3 и RU4

RU1 Зонирование первичного производства

RU1 Зоны первичного производства предназначены для стимулирования устойчивого производства в первичной промышленности за счет сохранения базы природных ресурсов.Эта зона направлена ​​на минимизацию фрагментации ресурсных земель и минимизацию конфликтов внутри зоны и землепользования с прилегающими зонами.

RU2 Сельское зонирование

RU2 Зоны сельского ландшафта предназначены для сохранения характера сельских ландшафтов земли и обеспечения ряда совместимых землепользований, включая экстенсивное сельское хозяйство.

RU3 Зонирование лесного хозяйства

RU3 Зонирование лесного хозяйства предназначено для обеспечения возможности развития лесного хозяйства и поощрения рекреационного использования лесных ресурсов, если такое использование совместимо с производством древесины.

RU4 Зонирование малых сельских хозяйств

RU4 Зонирование малых сельских хозяйств предназначено для домашних занятий с аквакультурой, проживания с завтраком и коммунальных услуг, разрешенных с согласия.

Вам нужен инвестиционный кредит на недвижимость?

Увеличьте свою заемную способность сегодня.

Мы специализируемся на инвестиционных кредитах и ​​можем договориться для вас о выгодной процентной ставке.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу онлайн-форму оценки.

предложений 60/90 — Перенос стоимости базового года для лиц в возрасте 55 лет и старше

Предложения 60/90 внесены поправки в раздел 2 статьи XIIIA Конституции Калифорнии, позволяющие лицу старше 55 лет продать свое основное место жительства и перенести его стоимость за базовый год в новое жилище равной или меньшей стоимости, которое куплены или построены заново в течение двух лет с момента продажи. Эти предложения реализованы в разделе 69 Налогового и налогового кодекса.5.

Предложение 60 разрешает перенос стоимости базового года в пределах одного и того же округа (внутри страны). Предложение 90 допускает перенос стоимости базового года из одного округа в другой округ в Калифорнии (междугородный), если округ санкционировал такой перенос своим постановлением.

По состоянию на 7 ноября 2018 г. в следующих десяти округах Калифорнии имеется постановление, разрешающее перенос значений за базовый год между округами:

• Аламеда
• Лос-Анджелес
• оранжевый
• Риверсайд
• Сан-Бернардино
• Сан-Диего
• Сан-Матео
• Санта-Клара
• Tuolumne
• Вентура

Поскольку указанные выше округа могут измениться, мы рекомендуем обратиться в офис окружного асессора, в который вы хотите переехать, чтобы проверить свое право на участие.

Требования к участию в предложениях 60/90:

Истец

• Вам или проживающему с вами супругу должно быть не менее 55 лет на момент продажи первоначальной собственности.
• Это единовременное пособие. После того, как вы подали и получили эту налоговую льготу, ни вы, ни ваш супруг (а), проживающий с вами, больше не сможете подать заявление, даже после смерти вашего супруга или в случае развода между вами.Однако, если вы станете инвалидом после получения этой налоговой льготы, вы можете повторно перенести стоимость вашего личного места жительства за базовый год из-за инвалидности, что подразумевает другую форму заявления (см. Предложение 110).

Первоначальная собственность

• Ваша первоначальная собственность должна иметь право на освобождение домовладельцев или ветеранов-инвалидов либо в момент продажи, либо в течение двух лет после покупки или строительства новой собственности.
• Первоначальная недвижимость должна быть переоценена по текущей справедливой рыночной стоимости на момент продажи.

Собственность на замену

• Имущество на замену должно быть вашим основным местом жительства и иметь право на освобождение домовладельцев или ветеранов-инвалидов
• Свойство для замены должно иметь «равную или меньшую ценность», чем исходное свойство.

  Как правило, равное или меньшее значение означает:

  • 100% или менее рыночной стоимости первоначальной собственности, если новая собственность была куплена или недавно построена до продажи первоначальной собственности, или
  • 105% или менее от рыночной стоимости первоначального имущества, если новое имущество было приобретено или построено заново в течение первого года после продажи первоначального имущества, или
  • 110% или менее от рыночной стоимости первоначальной собственности, если новая собственность была куплена или построена заново в течение второго года после продажи первоначальной собственности.

  Примечание: при проведении теста «равная или меньшая стоимость» важно понимать, что рыночная стоимость собственности не обязательно совпадает с ценой продажи или покупки.

• Новое имущество должно быть куплено или построено в течение двух лет (до или после) продажи первоначального имущества

Подать иск

Чтобы получить помощь с обратной силой с даты передачи, вы должны подать иск в течение трех лет после:

• Дата покупки заменяемого имущества; или
• Дата окончания строительства нового объекта недвижимости.

Если претензия подана после трехлетнего периода, возмещение будет предоставлено, начиная с календарного года, в котором была подана претензия.

Следующие ресурсы предоставляют информацию и рекомендации по Предложениям 60/90, которые реализованы Разделом 69. 5 Кодекса доходов и налогообложения.

Письма экспертам (ДСС)

LTA предоставляют постоянные консультационные услуги для оценщиков округов и других лиц, заинтересованных в системе налогообложения собственности в Калифорнии.В письмах представлено толкование сотрудниками Совета директоров правил, законов и судебных решений по оценке налога на имущество. Следующие ДСС относятся к оценке или процедурным вопросам, связанным с Предложениями 60/90.

Письма экспертам

Название	Письмо асессору
Применение предложения 60 (переводы внутри страны)	86/92, 2006/010
Применение Предложения 90 (Межгосударственные переводы)	88/83, 89/53, 89/81, 2006/010, 2016/034
Заявление о конфиденциальности	2008/010
Истец	91/80, 2011/002
Дублирующие претензии	91/80
Исключение из статьи «Только разовое»	97/02
Требования к подаче	2006/056
Дата вступления в силу межстранового постановления — освобождение от претензий	2000/068
Земля разумного размера	97/02
Производственные дома	99/87, 2003/025
Новое строительство после передачи	91/31, 2012/020
Постановления (переводы между странами)	89/31, 94/57, 95/34, 96/31, 97/12, 98/21, 2000/065, 2004/041, 2004/065, 2007/020, 2010/002, 2013/043, 2014 / 061, 2016/022, 2016/034
Требования к первоначальной собственности	95/05
Перспективное облегчение	2006/056
Вопросы и ответы	2006/010
Порядок отчетности	91/80
Выпуски	91/31, 2000/068
Сравнительный тест исключенных значений солнечной энергии	2015/007
Передача Pro-Rata доли в Mobilehome Park	2003/025
Двухлетнее требование о покупке земли	2002/019
Тест сравнения значений	2015/007

Справочник эксперта (AH)

«Справочник оценщика» — это серия руководств, разработанных сотрудниками Совета по уравнениям в открытом процессе. Цель Справочника оценщиков — дать окружным оценщикам, их персоналу и другим заинтересованным сторонам понимание принципов оценки имущества, а также оценки недвижимого и движимого имущества для целей налогообложения имущества. Справочник оценщика предназначен для использования в качестве руководства по оценке недвижимого и личного имущества. Кроме того, в «Справочнике оценщиков» представлено толкование сотрудниками Совета правил, законов и судебных решений по оценке имущества. Следующие разделы Справочника оценщиков содержат информацию о предложениях 60/90:

Аннотированные юридические заключения

Аннотированные юридические заключения представляют собой краткое изложение выводов, сделанных в отдельных юридических постановлениях советника штата Калифорния по вопросам равноправия.Следующие ниже юридические заключения касаются вопросов, касающихся недавно построенного объекта недвижимости

Юридические заключения с аннотациями

Название	Юридическое заключение с аннотацией
Перенос стоимости за базовый год — основное место жительства	200,0005 — 200,0299

После того, как первоначальная собственность будет продана, а новая собственность приобретена и занята в качестве основного места жительства, необходимо подать заявление оценщику округа по месту нахождения замещающей собственности. Бланк заявления BOE-60-AH, Требование лица (лиц) в возрасте не моложе 55 лет о переводе стоимости базового года в заменяющее жилище , необходимо получить в офисе вашего оценщика, который может предложить загружаемую форму со своего веб-сайта. . Вы можете найти контактную информацию оценщика в Списке оценщиков округа.

Формы

Форма	Название
BOE-60-AH	Лиц не моложе 55 лет для перевода стоимости базового года в заменяемое жилище (требование)
BOE-60-NR	Уведомление об отмене требования о переводе стоимости базового года в заменяемое жилище

Это только для информации.Пожалуйста, свяжитесь с офисом местного окружного эксперта для получения копии этих форм.

Открыть все Закрыть все

Кто считается претендентом на Предложения 60/90?

Истцом является любое лицо, претендующее на льготу по налогу на имущество в соответствии с Предложением 60/90. Истец должен быть владельцем или совладельцем первоначальной собственности в качестве совместного арендатора, общего арендатора или владельца общей собственности. Супруг (а) истца также считается истцом, если супруг (а) является зарегистрированным владельцем нового жилища (и, следовательно, должен указать свой номер социального страхования в заявлении).

Зарегистрированный владелец замещающей собственности, который не является супругом заявителя, не считается истцом, и претензия, поданная в отношении собственности, не будет означать использование единовременного исключения совладельцем, даже если это лицо может воспользоваться льготами по налогу на имущество.

2.

Мой зарегистрированный местный партнер и я продали дом и приобрели новое имущество в 2008 году. Мой партнер перевел стоимость базового года в соответствии с Предложением 60.Поскольку мы зарегистрированные внутренние партнеры, считался ли я также истцом? Если нет, повлияет ли это на мою способность использовать исключение позже?

Как зарегистрированный домашний партнер вы не рассматривались как истец. Тот факт, что ваш партнер использовал исключение, не повлияет на вашу способность перенести значение базового года позже. Предложение 60 предусматривает, что «любое лицо старше 55 лет» включает супружескую пару, один из членов которой старше 55 лет.Поскольку зарегистрированное семейное партнерство не является супружеской парой, зарегистрированный семейный партнер заявителя не является супругом и не считается использовавшим свое единовременное исключение в соответствии с разделом 69.5.

3. Мой дом находится в доверительном управлении, в котором я являюсь единственным настоящим бенефициаром.

Могу ли я претендовать на льготы по Предложению 60, если я продам свой дом и куплю новый дом, который также будет передан в доверительное управление? Другими словами, квалифицированный ли я заявитель, если транзакции совершаются мной как попечителем траста?

Вы имеете право на получение льгот, если вы являетесь настоящим бенефициарным владельцем траста, а не просто попечителем траста.Для целей налога на имущество собственником имущества является лицо, имеющее настоящий бенефициарный интерес траста. Доверительный управляющий имеет законное право собственности на трастовую собственность, но не обязательно может быть настоящим бенефициарным владельцем.

Подходит ли мой перевод для предложений 60/90?

4. Получу ли я право на льготы по Предложению 60, если мне не хватило нескольких месяцев до 55 лет на момент продажи моей собственности, но старше 55 лет, когда я купил новую собственность?

Нет, вам должно быть не менее 55 лет, когда ваша первоначальная собственность продается. Хотя вам может быть 54 года, когда вы покупаете новую недвижимость, вам должно быть не менее 55 лет, когда вы продаете свою первоначальную собственность.

5. Будет ли передача первоначальной собственности или приобретение путем дарения или завещания соответствовать Предложениям 60/90?

Имущество, переданное или приобретенное путем дарения или завещания, не будет соответствовать требованиям, поскольку ничего ценного не было обменено. Предложения 60/90 требуют «продажи» первоначальной собственности и «покупки» нового жилья.Купля-продажа согласно закону определяется как смена собственника за вознаграждение. Это тест, состоящий из двух частей:

1. Имущество может быть изменено в собственность; и
2. Что-то ценное необходимо обменять на собственность.

6. Мы с супругой разводимся. Если мы продадим нашу первоначальную собственность, может ли каждый из нас иметь право на перенос стоимости за базовый год, если мы оба купим отдельные новые дома?

№Только один из вас может получить выгоду. Предполагая, что вы оба соответствуете требованиям, вы должны решить между собой, кто получит выгоду. Только в случае многокомпонентной первоначальной собственности, когда несколько совладельцев имеют право на отдельные исключения, могут быть переданы части факторизованной стоимости этого имущества за базовый год в несколько замещающих жилищ.

7. Несколько лет назад я унаследовал дом от матери. Я подал заявку и получил исключение для родителей и детей.Могу ли я через пару лет после того, как мне исполнится 55 лет, продать эту недвижимость и перенести стоимость базового года моей матери на другую недвижимость, которую я куплю?

Да, при условии, что вы переехали в унаследованное место жительства и проживаете в нем в качестве основного места жительства. Если вам больше 55 лет, вы можете продать свое основное место жительства, купить другое жилье и перенести стоимость за базовый год при соблюдении всех остальных требований (время, стоимость, место жительства, своевременная подача иска). Неважно, как вы приобрели свою первоначальную собственность.

8. Должен ли я получать освобождение домовладельцев от уплаты налога на мою первоначальную собственность при ее продаже?

Нет. Первоначальная собственность должна иметь право на освобождение от налогообложения домовладельцев, поскольку она принадлежит вам и поскольку она была вашим основным местом жительства, либо:

1. На момент продажи; или
2. В течение двух лет после покупки или нового строительства взамен жилища.Если у вас не было освобождения домовладельцев на вашу собственность, вам может потребоваться предоставить оценщику документы, подтверждающие, что это было ваше основное место жительства. Доказательство резидентства может включать регистрацию избирателя или транспортного средства, банковские счета или записи о подоходном налоге.

9. Я купил три квартиры в шестиэтажном доме и собираюсь использовать все три в качестве основного места жительства.

Могу ли я перенести значение базового года на все три единицы?

Только одна единица имеет право на передачу базовой стоимости.Здесь передача будет предоставлена ​​только в том случае, если будет предпринято физическое строительство для преобразования нескольких единиц в одну объединенную единицу. Это новое строительство должно быть завершено в течение двух лет после продажи первоначальной собственности.

10. Если я улучшу свой новый дом после того, как перенесу в него стоимость базового года, могу ли я получить дополнительную налоговую скидку на новое строительство?

Да, при условии, что (1) строительство будет завершено в течение двух лет с момента продажи и (2) полная денежная стоимость вашего нового строительства плюс рыночная стоимость вашего замещающего дома при покупке не превышает рыночную стоимость первоначальной собственности, как определяется по первоначальной претензии. Вы должны уведомить оценщика в письменной форме в течение 6 месяцев после завершения нового строительства.

11. В прошлом году я продал свою первоначальную собственность и купил новую собственность (собственность 2). Я не уверен, что мне нравится, где находится моя собственность на замену. Если я куплю другую недвижимость (Недвижимость 3), могу ли я перенести свою стоимость за базовый год на Недвижимость 3, если она соответствует требованиям по срокам и стоимости?

В разделе 69 ничего нет.5, который требует, чтобы первый приобретенный вами дом стал вашим новым жилищем. Таким образом, вы можете владеть и занимать временное место жительства. До тех пор, пока вы не подадите иск о переносе стоимости базового года в это временное место жительства, эта покупка не будет влиять на ваше право в конечном итоге перенести стоимость базового года. В ситуации, которую вы представили, ваша покупка Недвижимости 2 не повлияет на соответствие Предложению 60 права собственности 3 до тех пор, пока вы не подадите претензию по Предложению 60 в отношении Собственности 2.

12. Я планирую переехать из округа Лос-Анджелес в округ Сан-Франциско. Должны ли оба округа иметь постановления, разрешающие переводы между странами?

Нет, только округ, в котором находится ваша замещающая собственность, должен иметь постановление, разрешающее переводы из других регионов. Не имеет значения, в каком округе Калифорнии находится ваша первоначальная собственность.

Даты вступления в силу / приемлемые периоды времени

13.Если новый дом построен недавно, какова дата завершения?

Датой завершения строительства нового дома на замену считается дата, когда недвижимость была проверена и одобрена для размещения местным строительным департаментом, или, если такая процедура проверки и утверждения не предусмотрена, датой, когда генеральный подрядчик все договорные обязательства выполнены. Если процедуры проверки и утверждения отсутствуют и нет генерального подрядчика, датой завершения считается момент, когда внешний вид ясно указывает на то, что его можно сразу же использовать по назначению.

Строительство новой собственности должно быть завершено в течение двух лет после продажи первоначальной собственности, чтобы иметь право на налоговые льготы по Предложению 60/90. Замещающий участок можно приобрести в любое время, но завершение строительства на участке должно произойти в течение двух лет после продажи первоначальной собственности. Кроме того, рыночная стоимость участка и новостройки на дату завершения строительства должна соответствовать критерию равной или меньшей стоимости.

14.Есть ли продление двухлетнего периода после продажи дома, если строительство моего нового дома откладывается из-за непредвиденных обстоятельств, не зависящих от меня?

Независимо от причины, если новое строительство не будет завершено в течение двух лет, недвижимость не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на имущество. Нет никаких положений для каких-либо исключений из-за трудностей или других факторов, которые могли помешать соблюдению двухлетнего срока с даты продажи первоначальной собственности.

15. Я приобрел новое жилье в марте 2015 года. Моя первоначальная недвижимость была продана в ноябре 2016 года, и я подал иск о переносе стоимости базового года. Дата передачи совпадает с датой приобретения мной нового жилища?

Предполагая, что вы соответствуете всем требованиям для переноса стоимости базового года Предложения 60/90, стоимость базового года переносится с последней даты квалификационной даты:

1. Дата продажи первоначальной собственности; или
2. Дата приобретения заменяющего имущества; или
3. Дата завершения строительства нового объекта недвижимости.

В вашем случае значение базового года будет перенесено с ноября 2016 года, потому что это последняя квалификационная дата. Вы несете ответственность за увеличение налогов с момента покупки новой собственности до продажи первоначальной собственности.

16. Могу ли я получить исключение, если я подаю заявление по истечении трехлетнего периода?

Да, с 1 января 2007 г. претензия, поданная после трехлетнего периода подачи, может получать льготы, начиная с даты удержания того года оценки, в котором она была подана.Ретроактивные льготы с момента передачи не предоставляются. Полная денежная стоимость замененного имущества в том оценочном году должна быть стоимостью базового года, начиная с года, в котором имущество было передано, с учетом года оценки, в котором подана претензия. Также должна быть добавлена ​​факторизованная стоимость базового года для любого нового строительства, которое произошло между датой продажи и датой применения предполагаемой компенсации.

Сравнение равных или меньших значений

17.При сравнении «равной или меньшей стоимости» достаточно ли простого сравнения продажной цены первоначальной собственности и покупной цены нового жилья?

Нет, полная денежная стоимость первоначальной собственности на дату ее продажи должна быть сравнена с полной денежной стоимостью замененной собственности на дату ее покупки или завершения нового строительства. Однако законы о налоге на имущество предполагают, что покупная цена, уплаченная в сделке, является полной денежной стоимостью, если только доказательства не показывают, что недвижимость не была бы передана по этой цене в сделке на открытом рынке.

18. Если полная денежная стоимость нового жилища не удовлетворяет критерию «равной или меньшей стоимости», может ли заявитель получить частичное пособие?

Нет. Если все новое жилище не удовлетворяет критерию «равной или меньшей стоимости», льготы не предоставляются. Это «все или ничего». Частичные льготы не предоставляются.

19. Я хочу продать свое основное место жительства стоимостью 180 000 долларов и купить одну треть доли в собственности стоимостью 360 000 долларов.Поскольку моя заинтересованность в новой собственности оценивается только в $ 120 000, что меньше моей продажной цены, может ли быть перенесена стоимость моей первоначальной собственности за базовый год?

Нет, сравнение значений должно производиться между всеми задействованными свойствами, а не только частичным процентом. Только если приобретаемая недвижимость имеет рыночную стоимость 180 000 долларов (или меньше), она будет иметь право на передачу стоимости за базовый год.

20.Офис оценщика отклонил мое требование о переводе стоимости за базовый год, поскольку они указали, что моя собственность на замену имеет более высокую стоимость, чем моя первоначальная собственность. Могу ли я подать апелляцию?

Да. Если вы не согласны с полной денежной стоимостью, которая была указана на первоначальную собственность, и ваша претензия была отклонена, потому что заменяющая собственность не соответствовала тесту сравнения стоимости, апелляционная комиссия должна будет определить полную денежную стоимость первоначальной собственности для цели квалификации.Апелляционный совет имеет право рассматривать такую ​​апелляцию, если:

• Первоначальная собственность находится в том же округе, что и новое жилище; и
• Новую стоимость базового года первоначальной собственности все еще можно оспорить в соответствии с разделом 80 Налогового и налогового кодекса.

Апелляции могут быть поданы в окружную апелляционную комиссию по оценке либо в течение 60 дней с даты отправки уведомления об оценке (раздел 1605), либо в течение обычного периода уравнивания (раздел 1603).Кроме того, значение базового года может быть обжаловано в течение обычного периода выравнивания для года, в котором оно было внесено в список оценки, или в течение любого из трех последующих лет.

Другое

21. Получу ли я возмещение уже уплаченных мной налогов после получения уведомления о том, что моя заявка была одобрена для переноса стоимости базового года?

Да, любые сделанные вами переплаты будут возвращены в течение периода, следующего за датой вступления в силу переноса стоимости базового года (т.е., последняя соответствующая дата транзакции).

22. У меня есть клиент, который перенес свою стоимость за базовый год из одного дома в другой.

Ему не нравится его новый дом, потому что там шумно, но он не может позволить себе повышенные налоги, если ему снова придется переехать. Есть ли способ отменить свое требование о переводе стоимости в соответствии с предложением 60/90 на базовый год?

Если ваш клиент недавно перевел свою стоимость за базовый год, он может иметь право на расторжение.Раздел 69.5 предусматривает два обстоятельства, при которых требование Предложения 60/90 может быть отменено:

• Если он еще не получил льготы в виде чека на возмещение или уплаты налогов по счету с уменьшенным налогом, то он может подать уведомление о расторжении договора окружному заседателю; или
• Если он освобождает собственность в течение 90 дней с момента подачи иска о переносе стоимости базового года, у него есть шесть лет на то, чтобы подать уведомление о расторжении договора оценщику.

.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт