Понятие недвижимого имущества / КонсультантПлюс

Понятие недвижимого имущества

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

земельные участки,

участки недр,

все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе электрические сети, линии телефонной связи (в случае, когда данные линии установлены на опорах, прочно связанных с землей), здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <*>.

———————————

<*> Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К воздушным судам <*> относятся, в частности, самолеты, вертолеты, дирижабли и другие летательные аппараты.

Государственной регистрации подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда отечественного или иностранного производства, предназначенные для выполнения полетов.

———————————

<*> Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли и воды.

Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.

К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река — море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда (регистрируются в реестре строящихся судов) и иностранные суда (регистрируются в реестре арендованных иностранных судов и в бербоут-чартерном реестре).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В частности, предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).

Наиболее часто банкам в своей деятельности приходится сталкиваться со сделками аренды, купли-продажи, залога недвижимости, а также с проведением расчетов по указанным сделкам и сделкам участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимого имущества). Описание условий некоторых сделок с недвижимостью приведено в Приложении 1.

Открыть полный текст документа

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-П «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 26.05.2020 № 48-П «О внесении изменений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-П»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 02.07.2020 № 55-П «О внесении изменений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23. 12.2019 № 166-П»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 22.03.2021 № 22-П «О внесении изменений в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-П»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 08.07.2021 № 74-П «О внесении изменения в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-П»

Приказ Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 09.07.2021 № 75-П «О внесении изменения в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год, утвержденный приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.

12.2019 № 166-П»

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу с 01.03.2021 решения Санкт‑Петербургского городского суда от 28.01.2021 по делу № 3а-67/2021, которым удовлетворено административное исковое заявление ООО «Парком» о признании недействующим со дня принятия пункта 1454 приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 10.06.2020 по делу № 3а-112/2020, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 30.09.2020, об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 3389 Приложения к приказу Комитета от 23. 12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 02.07.2020 по делу № 3а-139/2020, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 23.09.2020, об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 3462 Приложения к приказу Комитета от 23.12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 27.07.2020 по делу № 3а-200/2020, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 28. 10.2020, об удовлетворении требования о признании недействующим:

— пункта 2908 Приложения к приказу Комитета от 26.12.2018 № 216-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2019 год»;

— пункта 1506 Приложения к приказу Комитета от 23.12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу с 09.12.2020 решения Санкт‑Петербургского городского суда от 15.09.2020 по делу № 3а-216/2020, которым удовлетворено административное исковое заявление ООО «Петро» о признании недействующим со дня принятия пункта 5349 приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-П «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 01.10.2020 по делу № 3а-221/2020, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 20.01.2021, об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 1634 Приложения к приказу Комитета от 23.12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 26.10.2020 по делу № 3а-240/2020, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 26.01.2021, об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 1797 Приложения к приказу Комитета от 23. 12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует об отмене апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 20.10.2020 решения Санкт‑Петербургского городского суда от 08.07.2020 и вынесении нового судебный акт по делу № 3а-196/2020, которым отказано в удовлетворении требования ООО «Чайка» о признании недействующими пунктов 4688, 4689 приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-П «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о том, что 01.06.2021 вступило в законную силу решение Санкт‑Петербургского городского суда от 18.02. 2021 по делу № 3а-50/2021, которым удовлетворено административное исковое заявление ООО «Университетская инновационная компания «Литораль» о признании недействующим со дня принятия пункта 3782 приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 28.04.2021 по делу № 3а-111/2021, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 03.08.2021, об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 3710 приложения к приказу Комитета от 23.12.2019 № 166-п «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 13.05.2021 по делу № 3а-133/2021 об удовлетворении требования о признании недействующим со дня принятия пункта 2496 приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23.12.2019 № 166-п «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 15.12.2020 по делу № 3а-291/2020, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 31.03.2021, об удовлетворении требования о признании недействующим со дня принятия пункта 2282 приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23. 12.2019 № 166-п «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 20.04.2021 по делу № 3а-137/2021 об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 5093 Приложения к приказу Комитета от 23.12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 11.02.2021 по делу № 3а-96/2021, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 01.06.2021, об удовлетворении требования о признании недействующим со дня принятия пункта 1456 приложения к приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга от 23. 12.2019 № 166-п «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Комитет по контролю за имуществом Санкт‑Петербурга информирует о вступлении в законную силу решения Санкт‑Петербургского городского суда от 20.07.2021 по делу № 3а-178/2021, оставленного без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 27.10.2021, об удовлетворении требования о признании недействующим пункта 5775 Приложения к приказу Комитета от 23.12.2019 № 166-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год».

Особенности обложения налогом протяженных объектов недвижимого имущества

А.Б. Кузнецов,

юрист юридической компании
«Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

 

Вступила в силу глава 30 НК РФ, регулирующая обложение организаций налогом на имущество. Представляя собой этап в переходе к налогообложению недвижимости, глава 30 НК РФ, в отличие от ранее действовавшего Закона РФ от 13.12.91 «О налоге на имущество предприятий», особо регламентирует налогообложение недвижимого имущества.

По действующему законодательству определить налоговую базу протяженного имущества невозможно

Кардинальные изменения в объекте налогообложения и сокращение налоговых льгот, внесенные главой 30 НК РФ, привлекли основное внимание специалистов, в то время как отдельные вопросы налогообложения при этом остались незамеченными. К таким незамеченным новеллам можно отнести порядок налогообложения недвижимого имущества, расположенного на территории нескольких субъектов Российской Федерации.

Так, в норме, закрепленной пунктом 2 статьи 376 НК РФ, установлено, что если объект недвижимого имущества фактически расположен на территории разных субъектов Федерации, то его налоговая база определяется в каждом субъекте Федерации в части, пропорциональной доле балансовой стоимости всего объекта недвижимого имущества.

Таким образом, предприятия связи и транспорта, владельцы различных трубопроводов и иные организации — собственники протяженного недвижимого имущества обязаны уплачивать налог на имущество в каждом субъекте Федерации, где расположено принадлежащее им недвижимое имущество, вне зависимости от наличия обособленных подразделений.

Особенность налогообложения такого имущества состоит в том, что налогоплательщик должен определять налоговую базу налога в каждом регионе. По существу, в отличие от статьи 374 НК РФ, определяющей объектом налогообложения основное средство в целом, налоговая база теперь определяется для каждой его расположенной в регионе части, что можно рассматривать как уникальное явление в современном налоговом законодательстве.

В основу расчета налоговой базы положен нормативно не определенный критерий — доля балансовой стоимости недвижимого имущества на территории субъекта Федерации. Налогоплательщик при исчислении доли налога на основное средство, приходящейся на каждый субъект Федерации, должен делить балансовую стоимость основного средства в целом, однако ни законодательство о налогах и сборах, ни законодательство о бухгалтерском учете не устанавливают порядок такого деления.

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат организации на его приобретение, сооружение и изготовление (пункты 7 и 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). То есть под балансовой стоимостью объекта недвижимого имущества следует понимать сумму затрат организации на его сооружение.

Глава 30 НК РФ, не предусматривая подробного механизма расчета доли балансовой стоимости объекта недвижимого имущества на территории отдельного субъекта Федерации, в то же время указывает, что налоговая база  должна быть пропорциональна стоимости объекта на этой территории. Для определения налоговой базы рассматриваемого недвижимого имущества налогоплательщик должен определить балансовую стоимость той его части, которая находится на данной территории.

В отсутствие нормативного порядка установления стоимости части основного средства полагаем возможным определять ее так же, как и стоимость основного средства в целом, то есть на основании первичных документов (например, по форме КС-3 и др. ) определяются расходы налогоплательщика на сооружение объекта в пределах соответствующей территории.

Однако такой метод расчета не применим к недвижимому имуществу, если срок хранения первичной документации по его сооружению истек. Это касается большинства таких протяженных объектов, как дороги, линии связи, магистральные трубопроводы, сооруженные в период существования СССР. Пятилетний срок хранения их первичной учетной документации истек (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»), и в этом случае отсутствие документации, в которой фиксируются затраты на строительство, не позволит абсолютно точно определить долю балансовой стоимости основного средства, приходящуюся на территорию субъекта Федерации.

Если физические характеристики объекта недвижимости, первичные документы по сооружению которого утрачены, одинаковы на всем его протяжении (высота, ширина, материалы), то можно рассчитывать долю балансовой стоимости недвижимости пропорционально ее протяженности на территории соответствующих субъектов Федерации, поскольку при таких обстоятельствах только протяженность объекта может быть признана единственным объективным критерием определения пропорции в балансовой стоимости имущества. В противном же случае рассчитать долю балансовой стоимости недвижимого имущества представляется проблематичным. Видимо, можно предложить метод рыночной оценки стоимости части основного средства, расположенного на территории определенного субъекта Федерации, с привлечением оценщиков. Однако это потребовало бы дополнительных затрат налогоплательщика, не обусловленных требованиями законодательства. К тому же установление рыночной стоимости части объекта противоречило бы нормам главы 30 НК РФ об определении именно доли недвижимости в балансовой стоимости.

Таким образом, можно констатировать, что законодатель, установив требование об определении налоговой базы исходя из доли балансовой стоимости недвижимости, по существу создал ситуацию, когда в отдельных случаях по объективным причинам рассчитать такую долю невозможно. На этом основании норма, сформулированная в пункте 2 статьи 376 НК РФ, создает почву для произвольного налогообложения, что противоречит конституционным принципам определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы и ее согласованности с системой действующего правового регулирования.

Следовательно, дефект законодательной техники может стать причиной невозможности определения налоговой базы и, как следствие, причиной отказа организаций от исчисления и уплаты налога на имущество.

Законодатель отказался от взимания налога?

Глава 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ поставила перед владельцами протяженных объектов недвижимого имущества проблему представления налоговых деклараций.

В целях проведения налогового контроля налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах, в том числе и по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества (подп. 3 п. 5 ст. 83 НК РФ). Таким образом, налогоплательщик обязан состоять на налоговом учете в каждом налоговом органе на территориях фактического нахождения своего недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 386 НК РФ налогоплательщики обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговые органы по своему месту нахождения, по месту нахождения каждого обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, а также по месту нахождения каждого объекта недвижимого имущества, в отношении которого установлен отдельный порядок исчисления и уплаты налога, расчеты авансовых платежей по налогу и налоговую декларацию.

Следовательно, формально в каждый налоговый орган, контролирующий территорию, на которой находится недвижимость, необходимо подавать налоговые декларации и расчеты по налогу на имущество.

Учитывая региональный характер налога на имущество и его поступление в бюджет субъекта Федерации, представляется чрезмерной установленная пунктом 1 статьи 386 НК РФ обязанность налогоплательщика подавать идентичные налоговые декларации (расчеты) в несколько территориальных налоговых органов. Дублирование одних и тех же контрольных функций налоговых органов также вряд ли будет способствовать повышению эффективности налогового контроля. Кроме того, в этом случае неизбежно проведение налоговых проверок одних и тех же налоговых деклараций (расчетов) различными налоговыми органами. При этом вполне реальны различные оценки полноты и своевременности уплаты налога на имущество, что, конечно же, не может быть признано нормальным явлением.

Как же определить место уплаты налога на имущество в отношении протяженных объектов? По нашему мнению, не может быть признана удачной формулировка, приведенная в статье 385 НК РФ.

Как следует из статьи 385 НК РФ, организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне ее места нахождения, уплачивает налог (авансовые платежи) в бюджет по месту нахождения каждого указанного объекта недвижимого имущества в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта Федерации, на которой расположены эти объекты, и налоговой базы, определенной за отчетный период исходя из пропорциональной доли балансовой стоимости объекта недвижимого имущества на территории соответствующего субъекта Федерации.

Если местом нахождения недвижимого имущества признавать каждую административно-территориальную единицу субъекта Федерации (район), где находится недвижимость, то из буквального толкования статьи 385 НК РФ следовал бы вывод о необходимости уплаты налога в каждом районе субъекта Федерации. Однако тогда совершенно не ясно, каким образом налогоплательщик должен распределять уплачиваемый налог между каждым районом субъекта Федерации.

Было бы более целесообразно законодательно установить возможность налогового учета и уплаты налога в одном налоговом органе соответствующего субъекта Федерации по выбору налогоплательщика.

 

Остается неразрешенным в главе 30 НК РФ вопрос об уплате налога на такие объекты в местные бюджеты.

В отдельных субъектах Федерации соответствующие законы предусматривают, что налог на имущество вносится в бюджеты муниципальных образований.

Так, согласно статье 4 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций в Ярославской области» платежи налога на имущество организаций в размере 50% отчисляются в бюджеты муниципальных образований Ярославской области. Однако в указанном законе не установлен порядок распределения налоговой базы по муниципальным образованиям.

Учитывая порядок определения налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 376 НК РФ (то есть исходя из стоимости объекта на территории субъекта Федерации в целом), полагаем, что определение региональными законами уплаты налогоплательщиком налога в местные бюджеты не соответствует НК РФ, так как федеральный законодатель, устанавливая порядок исчисления налога, не предусмотрел возможность исчисления налоговой базы по муниципальным образованиям. По существу определить сумму налога, подлежащего уплате в местный бюджет, не представляется возможным. Cледует констатировать, что в настоящее время законодатель отказался от взимания налога на протяженное недвижимое имущество в местные бюджеты.

 

Таким образом, анализ отдельных положений главы 30 НК РФ позволяет высветить проблемы, с которыми могут столкнуться некоторые налогоплательщики при уплате налога на имущество. И причины возможных сложностей при налогообложении протяженных объектов недвижимого имущества по большей части лежат в плоскости непродуманной законодательной техники.

Ключевые слова: territory of several constituent entities of the Russian Federation, real estate, corporate property tax, территория нескольких субъектов РФ, налог на имущество организаций, недвижимое имущество

Справочник по движимому и недвижимому имуществу

Недвижимое имущество1
Технологический трубопровод, газоход	Объекты – линейная строительная система, которая изначально проектировалась как объекты капитального строительства. Такие объекты: смонтированы на специально возведенном фундаменте, что обеспечивает их прочную связь с землей; не предназначены для последующей разборки, перемещения и сборки на новом месте; не могут быть перемещены без ущерба их назначению. При этом системы объединены единым производственным процессом с другими основными средствами	Определение Верховного суда от 11.12.2018 № 305-КГ18-20539, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2017 № Ф05-22491/2016
Трансформаторная подстанция	Объект сооружен на монолитном железобетонном фундаменте, соединен подземными коммуникациями с кабельными электролиниями и имеет прочную связь с землей. Стоимость подстанции сформирована в бухучете с учетом цены разработки проекта, устройства фундамента, монтажных и электротехнических работ	Определение Верховного суда от 03. 09.2018 № 307-КГ18-13146
Стационарный торговый комплекс	Объект расположен в специально оборудованных и предназначенных для торговли зданиях и строениях. Он прочно связан фундаментом с землей и подсоединен к инженерным коммуникациям	Определение Верховного суда от 09.06.2010 № 8-Г10-7
Накопительная емкость с канализационными трубами (септик)	Объект – инженерное сооружение, которое расположено под землей и прочно с ней связано. Его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению септика	Определения Верховного суда от 19.04.2016 № 74-КГ16-1, от 12.04.2016 № 74-КГ16-3 и др.
Пост охраны на автостоянке	Объект смонтирован на специально возведенном фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации, проведены работы по привязке фундамента к местности	Постановление ФАС Уральского округа от 15. 01.2008 № Ф09-4441/07-С6
Палубный кран на  самоподъемной плавучей буровой установке	Объект – неотъемлемая часть технологического комплекса, без которой буровая установка неработоспособна. Выделить кран в отдельную инвентарную единицу и признать его движимым активом нельзя	Определения Верховного суда от 24.09.2018 № 307-КГ18-14515, от 12.03.2018 № 307-КГ18-390
Движимое имущество2
Оборудование промышленных предприятий	Объекты предназначены для изготовления готовой продукции или обслуживания производственного процесса. Оборудование не предназначено для обслуживания зданий. Считать его составным элементом недвижимости нельзя. То, что оборудование расположено внутри здания и стоит на фундаменте, в данном случае значения не имеет	Письма ФНС от 28. 03.2018 № БС-4-21/5834, Минпромторга от 23.03.2018 № ОВ-17590/12
Футбольное поле	Объект – улучшение земельного участка. Поле представляет собой неотъемлемую часть земли, на которой оно расположено	Постановление Президиума ВАС от 28.05.2013 № 17085/12, письмо ФНС от 31.08.2018 № БС-4-21/16895
Высотный стеллаж каркасного типа	Объект – технологическое оборудование, которое можно демонтировать без ущерба, собрать и использовать в другом месте. Он несет дополнительную функцию по передаче нагрузки с кровли и стен на фундамент, поэтому частью недвижимости и производственно складского комплекса его считать нельзя	Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2016 № Ф05-9564/2016
Рекламные конструкции	Объекты устанавливают на определенный срок. Их можно демонтировать и переместить без несоразмерного ущерба их назначению	Постановления Президиума ВАС от 15.07.2014 № 5798/14, от 16.11.2010 № 8263/10, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.08.2015 № 33-5982/2015
Мелиоративная система	Объект – неотъемлемая составная часть земельного участка. Система создана для улучшения качества и обслуживания земельного участка, у нее нет самостоятельного функционального назначения	Пункт 6 Обзора судебной практики № 2 (утв. Президиумом Верховного суда 06.07.2016)
Пристройка к жилому дому или квартире	Объект – часть жилого дома или квартиры, которая увеличивает общую площадь и изменяет объект права собственности. Поэтому жилой дом или квартира с пристройкой будут новой недвижимостью. Сама пристройка недвижимостью быть не может	Обзор судебной практики (утв. Президиумом Верховного суда 19.03.2014)
Пристройка к магазину, кафе	Строение расположено на фундаменте из бетонной плиты и у пристройки нет других правовых и технических признаков недвижимости, в том числе: согласия собственника земли на застройку; разрешительных документов на стройку от властей; подведенных к объекту стационарных коммуникаций. Сам по себе фундамент не свидетельствует о том, что возведенный объект – недвижимость. Это лишь один из признаков недвижимости. Его применяют вместе с другими признаками	Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2016 № Ф05-13276/2016
Ограждение земельного участка	Объект не имеет самостоятельного хозяйственного назначения. Он выполняет обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и расположенным на нем зданиям, а именно: обеспечивает безопасность и предотвращает незаконное проникновение. То, что объект зарегистрирован в ЕГРН, в данном случае значения не имеет	Постановление Президиума ВАС от 24.09.2013 № 1160/13, определение ВАС от 25.08.2011 № ВАС-6087/11
Бетонная, асфальтовая площадка	Объект не отвечает признакам сооружения. Площадка не обладает самостоятельным назначением, а выполняет функции благоустройства территории	Пункт 38 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25, Обзор судебной практики № 1 (утв. Президиумом Верховного суда 13.04.2016), определение Верховного суда от 10.06.2016 по делу № 304-КГ16-761
Торговый остановочный павильон	Строение создавалось как временный объект по решению местных властей. Доказательств, что павильон прочно связан с землей, а перемещение причинит ему ущерб, нет Объект сооружен из разборных конструкций. Фундамента и разрешительных документов на строительство нет. То, что объект зарегистрирован в ЕГРН, в данном случае значения не имеет	Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2012 по делу № А63-9313/2011 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2016 № Ф06-7131/2016
Автомойка	Объект стоит на монолитном железобетонном фундаменте, но из быстровозводимых конструкций. Признаками капитального строения он не обладает	Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2012 по делу № А40-132980/11-116-357

Официальный сайт МФЦ Свердловской области

Необходимые документы

— Заявление о выдаче разрешения на совершение сделки
— Документ, подтверждающий полномочия законного представителя заявителя
— Документ, удостоверяющий личность
— Согласие в письменной форме на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному (примечание — попечителя либо обоих родителей или единственного родителя несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и граждан, ограниченных судом в дееспособности; второго родителя (при наличии) несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, либо сособственников недвижимого имущества, распоряжение которым осуществляется) 
— Решение суда о лишении родителя родительских прав (ограничении в родительских правах), признании родителя безвестно отсутствующим, недееспособным (ограниченно дееспособным), объявлении родителя умершим (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Приговор суда о назначении родителю меры наказания, связанной с лишением свободы (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Правоустанавливающие документы на отчуждаемое (приобретаемое) недвижимое имущество
— Справка о рождении формы № 25 (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Свидетельства о смерти родителя (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Справка правоохранительных органов об объявлении родителя в розыск, нахождении в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений (примечание – в случае, которого согласие второго родителя несовершеннолетнего подопечного на совершение сделки по распоряжению его имуществом не требуется) 
— Заключение специализированной организации технической инвентаризации о возможности преобразования объекта недвижимого имущества (объектов недвижимого имущества) или образования объекта недвижимого имущества в результате выдела доли в натуре из объекта недвижимости
— Проект соглашения об определении (перераспределении) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, выделе доли в натуре из общего имущества

Стоимость услуги и порядок оказания

Плата не предусмотрена

Сроки оказания услуги

15 дней

Результат оказания услуги

— выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному;
— отказ в выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

Что такое недвижимость, меняют ли ситуацию последние разъяснения ВС РФ?

Комментирует старший партнер «Пепеляев Групп» Андрей Никонов:   
Использование обтекаемых формулировок затруднит либерализацию судебной практики по этому направлению. В Определение ВС РФ № 308-ЭС20-23222 от 17.05.2021 года указано, что:

• критерии, неверно используемые против налогоплательщиков, не могут использоваться «сами по себе», а не вообще не могут использоваться;
• эти критерии «не позволяют однозначно решить вопрос о праве» на льготу.

Получается, что наличие «прочной связи вещи с землей, невозможность раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, а также соединение вещей для использования по общему назначению в сложную вещь», — это те юридические факты, которые могут повлиять на решение вопроса о праве на льготу, но в совокупности с другими обстоятельствами. Какими?
Определение повторяет ранее сделанный СКЭС вывод о том, что льгота применима «к машинам и оборудованию, выступавшим движимым имуществом при их приобретении и правомерно принятым на учёт в качестве отдельных инвентарных объектов, а не в качестве составных частей капитальных сооружений и зданий». Использование союза «и» означает, что нужно соблюдение обоих условий. Мало того, что правила бухучёта и ОКОФ должны позволять отдельно учесть оборудование, его ещё и нужно купить отдельно (не в составе недвижимости). Интересно в связи с этим, если б гостиница со смонтированной рядом энергоустановкой и зданием, в котором она смонтирована, были куплены вместе как недвижимое имущество, то вердикт был бы в пользу инспекции? Судя по Определению, учесть в составе здания такую энергоустановку нельзя, нужно учесть как оборудование. Таким образом, второе условие (отдельный учёт) соблюдено, но первое (покупка в качестве движимого имущества) нет.

Тогда возникает вопрос с другим указанным СКЭС критерием: равенство. Купивший оборудование вместе со зданием энергоустановки или вместе с комплексом недвижимого имущества (гостиничного комплекса) не должен ставиться в неравное положение по сравнению с тем, что купил тот же набор по частям, из разных мест и затем сложил «паззл» в комплекс.

Правомерное принятие на учёт в качестве отдельного объекта– это ещё одна поляна для споров. Один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно – учитываются как единый объект. Но если СПИ у этих частей существенно отличаются, то каждая учитывается как самостоятельный инвентарный объект. Вектор споров понятен: существенно различаются СПИ или нет, может отдельно функционировать или не может, все ли признаки конструктивно сочленённых предметов должны присутствовать или большинство и т.п.

Мой прогноз с учётом всего этого. Изменит Определение судебную практику? Да, судам понадобится дополнительное обоснование для отказа в праве на льготу в тех ситуациях. Нужны будут дополнительные аргументы по вопросам, ранее в круг анализа не включавшимся. Станет ли судебная практика либеральнее?

Зависит от того, где рассматривается суд, и кто его рассматривает:

• если суд(ьи) раньше переписывали «заготовки» инспекции, то инспекция теперь «улучшит» свой отзыв. Добавит в него те дополнительные критерии, на важность которых указал (или ещё раз указал) ВС. Напишет почему ей эти критерии кажутся выполненными. И суд включит в мотивировку это обоснование, формально выполнив определение и переведя спор из права в доказательства;
• те же судьи, которые не привыкли так решать спор, получат дополнительную «пищу для размышлений». Дела, попавшие в их руки, имеют все шансы на либеральный исход.

Критерии квалификации имущества в качестве движимого или недвижимого

Что случилось?

10 ноября 2021 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики № 3 (2021) (далее — Обзор), в пункте 34 которого изложена правовая позиция о критериях квалификации имущества в качестве движимого или недвижимого в связи с налогом на имущество организаций.

15 ноября 2021 года ФНС России выпустил письмо № БС-4-21/15939@, которое обращает внимание на наличие данной правовой позиции в Обзоре, воспроизводит ее содержание, предписывая территориальным налоговым органам не допускать вынесение решений по результатам налоговых проверок, которые бы противоречили данной позиции, а также указывает, что ранее изданные письма ФНС России по вопросам о критериях разграничения движимого и недвижимого имущества действуют в части, не противоречащей позиции, изложенной в Обзоре.

Как появилась изложенная в Обзоре позиция и в чем она заключается?

Правовая позиция, приведенная в пункте 34 Обзора, первоначально была сформулирована Судебной коллегией Верховного Суда РФ при рассмотрении кассационной жалобы ООО «Юг-Новый Век» по делу № А32-56709/2019 (см. Определение № 308-ЭС20-23222 от 17 мая 2021). Согласно фабуле данного дела в собственность налогоплательщика была подана энергоустановка, размещенная в здании энергоцентра, обслуживающего гостиницу, и налоговый орган настаивал на включении стоимости данной энергоустановки в налоговую базу по налогу на имущество организации, считая, что энергоустановка должна рассматриваться как недвижимое имущество – часть здания энергоцентра.

Суды первой и апелляционной инстанции ориентировались преимущественно на критерии физического характера (связь с землей, фундаментом здания энергоцентра, возможность демонтажа и подключения энергоустановки в системе электроснабжения на ином месте) и на их основе пришли к выводу, что спорный объект является движимым имуществом. Суд кассационной инстанции ориентировался на критерий возможности перемещения энергоустановки без несоразмерного ущерба для функционирования гостиницы и, установив, что подобный ущерб возникнет, пришел к выводу, что спорный объект является частью недвижимого имущества.

Верховный суд РФ не согласился с данными критериями и указал, что при оценке правомерности применения освобождения движимого имущества от налога на имущество организаций значение имеет:

• выступали ли спорные объекты основных средств движимым имуществом на момент их приобретения, а также
• правомерность их принятия к учету в качестве отдельных инвентарных объектов.

Что касается критериев, используемых гражданским законодательством (прочная связь вещи с землей, невозможность раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, соединения вещей для использования по общему назначению), то по мнению Верховного суда РФ они сами по себе не имеют определяющего значения при решении вопроса об освобождении от налогообложения движимого имущества.

Верховный Суд РФ мотивирует свой подход тем, что цель освобождения от налогообложения движимого имущества, состояла в поощрении инвестиций в новое оборудование, что при сохранении налогообложения уже введенного в эксплуатацию оборудования позволило бы реализовать стимул к обновлению основных средств без существенных потерь для бюджетов. Между тем, критерии разграничения движимого и недвижимого имущества, основанные на содержании гражданского законодательства, не позволяют отграничить инвестиции в обновление производственного оборудования и создание некапитальных сооружений от инвестиций в создание и улучшение объектов недвижимости – зданий и капитальных сооружений.

Дополнительно Верховный Суд РФ отметил, что применение критерия связи перемещения объекта с несоразмерным ущербом для функционирования объекта недвижимости и, соответственно, экономической нецелесообразности такого перемещения, является недопустимым, поскольку данный критерий приводит к постановке в неравное положение налогоплательщиков, осуществивших инвестиции в обновленное оборудование.

Основываясь на сформулированном им подходе, Верховный Суд РФ удовлетворил требования налогоплательщика, признав включение стоимости энергоустановки в налоговую базу по налогу на имущество организаций неправомерным.

Что это означает?

Налоговые органы, вероятно, прекратят использовать аргументы, основанные на неправомерности квалификации оборудования в качестве движимых вещей ввиду их физических свойств или нецелесообразности их перемещения с точки зрения функционирования обслуживаемого данным оборудованием объекта недвижимости.

Тем не менее, нельзя полностью исключить, что налоговые органы и далее будут предпринимать активные попытки по оспариванию квалификации тех или иных объектов в качестве движимого имущества, но уже с точки зрения корректности их принятия налогоплательщиком к учету в качестве самостоятельных инвентарных объектов на основании применимых стандартов бухгалтерского учета.

Авторы:
Дмитрий Бабинер
Арсений Аракелян

Недвижимость | Определение и пример

Что такое недвижимость?

Недвижимость относится к земле, а также к любому физическому имуществу или улучшениям, прикрепленным к земле, включая дома, здания, ландшафт, ограждение, колодцы и т. д.

Как работает недвижимость?

Свободные земли и жилые участки, а также дома, надворные постройки, террасы, канализационные коллекторы и приспособления в границах собственности являются примерами недвижимости. Мебель, автомобили, картины, драгоценности и лодки являются примерами личной собственности, а не недвижимости.

Существует множество способов инвестирования в недвижимость: от инвестиционных фондов недвижимости (REIT) до покупки сдаваемой в аренду недвижимости или многоквартирного жилья.

Инвесторам, которых не устраивает идея починки сантехники и работы с арендаторами, REIT предлагают возможность непосредственного участия во владении или финансировании проектов в сфере недвижимости. REIT представляют собой торгуемый процент (во многом похожий на долю акций) в пуле активов, связанных с недвижимостью. REIT владеют и часто управляют приносящей доход недвижимостью, такой как офисные здания, квартиры, торговые центры, склады и отели.Многие REIT специализируются на одном типе недвижимости, например, на офисах, квартирах или региональных торговых центрах.

Большинство инвесторов покупают REIT из-за их богатых дивидендов, хотя эти дивиденды обычно полностью облагаются налогом. Имейте в виду, однако, что на каждый сектор недвижимости влияют разные экономические циклы. Более крупные, диверсифицированные или географически рассредоточенные REIT в меньшей степени подвержены региональной слабости и основным экономическим циклам. С другой стороны, более мелкие, более специализированные REIT часто обладают наибольшим потенциалом роста.

Почему недвижимость имеет значение?

В дополнение к реальной ценности, которую инвесторы могут потрогать, почувствовать и понять, недвижимость может стать отличным инструментом диверсификации для инвесторов. Если вы платите правильную сумму за свою недвижимость, то в качестве арендодателя есть возможность получать стабильную и долгосрочную прибыль.

Портфели, содержащие недвижимость, имеют тенденцию превосходить портфели без недвижимости в долгосрочной перспективе. Инвестирование в недвижимость также может предложить меньший риск, поскольку рынок недвижимости не тесно связан с рынками акций или облигаций.

Недвижимость и недвижимость: в чем разница?

Недвижимость или недвижимое имущество? Хотя оба термина инвестирования в недвижимость имеют много общего, их отличает ключевое различие. Давайте рассмотрим недвижимость в сравнении с недвижимостью и проясним эти две концепции.

Что такое недвижимость?

Под недвижимостью понимается земельный участок вместе с любыми пристройками или улучшениями, будь то естественными или искусственными, которые могут присутствовать на этой земле. Природные привязанности могут включать воду, деревья, полезные ископаемые и нефть.Искусственные или искусственные пристройки включают в себя дома, здания, тротуары и другие элементы, построенные для улучшения земли для жилого или коммерческого использования.

Жилая недвижимость включает недвижимость, предназначенную для продажи покупателю или сдачи в аренду арендатору; к ним относятся дома, таунхаусы и многоквартирные дома. Коммерческая недвижимость также имеет дело с землей и зданиями, но особое внимание уделяется аренде бизнеса, включая офисы, рестораны и торговые предприятия. Существует также подкатегория коммерческой недвижимости, известная как промышленная недвижимость, которая включает инвестиционную недвижимость, такую ​​как склады, которые используются в крупномасштабном производстве и производстве.

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это не совсем то же самое, что недвижимость. Это похоже на то, что этот термин относится к земле и любым дополнениям или улучшениям, сделанным на ней. Но помимо физической природы недвижимости, недвижимое имущество также включает в себя права владельца на использование и пользование этим имуществом.

Что такое пакет прав?

Существует пять прав собственности, известных под общим названием «пакет прав», предоставляемых тем, кто имеет долю владения недвижимостью:

1. Право владения: Это означает, что владелец или инвестор имеет право собственности и Таким образом, ему разрешено занимать недвижимость.
2. Право контроля: Это означает, что владелец недвижимости, арендодатель или инвестор в недвижимость может использовать недвижимость в полном объеме, если они не нарушают при этом никаких законов.
3. Право исключения: Это означает, что правообладателю разрешено препятствовать проникновению других лиц на территорию. Однако это право заменяется ордером на обыск имущества, выдаваемым правоохранительными органами. В другом сценарии коммунальному предприятию необходим доступ к собственности, и в этом случае для отказа от этого права может быть использован сервитут.
4. Право пользования: Как и в случае с правом распоряжения, правообладатель может использовать имущество по своему усмотрению, если он не нарушает закон.
5. Право распоряжения: Это право позволяет нынешнему владельцу передавать право собственности (простая плата) другому лицу, временно или постоянно. Это право предоставляется только тогда, когда имущество свободно от ипотеки, залога или другого обременения.

Несколько слов о семантике

Вы можете подумать: «Конечно, сделка с недвижимостью включает в себя землю и здания на ней.Или: «Недвижимость? Означает ли это, что существует поддельная собственность?»

Даже когда детали рассматриваемой собственности кажутся очевидными, делать предположения в отношении недвижимости неразумно. мы говорим только о земле и здании или правах собственности, которые связаны с ними. рынок недвижимости.Однако недвижимое имущество относится ко всему опыту владельца собственности, а не только к земле и строениям на ней.

Все, что вам нужно знать

Определение права собственности Недвижимость определяется как лицо, имеющее законное право собственности и право на использование своей части собственности. 3 минуты чтения

1. Проблемы с правом собственности на недвижимость
2. Защита покупателя от дефектов правового титула
3. Как оформить титул на свой дом?
4. Разница между титулом и документом о собственности

Определение титула Недвижимость определяется как лицо, имеющее законное право собственности и право на использование своей части собственности.Юридический титул может применяться практически ко всему, но большинство людей используют его, когда речь идет об автомобилях и недвижимости. Это связано с тем, что это крупные покупки, которые часто могут иметь сложные договоренности о праве собственности. Если есть дефектный заголовок, это может вызвать проблемы при создании права собственности. Это может повлиять на осуществление прав или усложнить перепродажу имущества.

Проблемы с правом собственности на недвижимость

Иногда, если какой-то участок земли принадлежал семье из поколения в поколение, владелец может быть забыт.Кто-то мог также завладеть землей путем неправомерного владения, поэтому с самого начала не было ясного предоставления земли. В этих случаях кто-то может вернуться и предъявить претензии на долю собственности. Залоги похожи на небольшие ипотечные кредиты, которые накладываются на собственность и заставляют платить долг. Земля не может быть продана, если на ней есть залог.

Защита покупателя от дефектов правового титула

Можно сделать несколько вещей, чтобы уменьшить потенциальные проблемы с дефектным титулом при покупке дома.Среди них:

• Выполнение поиска по названию, при котором будет обнаружено большинство дефектов, чтобы вы знали, во что ввязываетесь.
• Внесение в договор о покупке дома оговорки о том, что если нынешний владелец не докажет четкого права собственности, вы можете отказаться от договора в любое время. Таким образом, вас не заставят покупать дом с дефектным титулом.
• Если после покупки дома обнаружится проблема с титулом, вы можете приобрести страховку титула, чтобы покрыть себя на случай, если кто-то попытается потребовать вашу землю.

Как назвать свой дом?

Единоличное владение – это когда право собственности оформлено только на ваше имя, даже если имущество также принадлежит другим людям. Совместная аренда означает, что недвижимостью владеют несколько человек, и если один из них умрет, другой получит собственность без завещания. Оставшийся в живых подаст заявление под присягой, в котором говорится, что другой правообладатель умер, приложит к этому заявлению свидетельство о смерти и, в свою очередь, получит собственность.

Другим методом владения титулом на несколько имен является аренда, при которой, если два человека вместе владеют имуществом, но один из них умирает, проценты распределяются либо в соответствии с их волей, либо в соответствии с законом штата, если они этого не делают. иметь волю.

Разница между титулом и документом о собственности

Способ заявить, что вы владеете правом на что-либо, называется титулом и, когда он используется в отношении недвижимости, относится к собственности, находящейся в собственности.Это означает, что у вас есть законные права использовать собственность по своему усмотрению, и, поскольку у вас есть право собственности, вы можете получить доступ к земле и изменить ее по своему усмотрению. Название означает, что вы можете передать часть, которой вы владеете или которая представляет интерес, другим людям, но вы никогда не можете передать больше, чем вам принадлежит по закону.

Акты — это юридические документы, передающие право собственности между людьми. Согласно Закону о мошенничестве, это должен быть письменный документ. Документ широко известен как средство передачи прав собственности, и передача может быть меньше, чем право собственности.Дела должны быть зарегистрированы в офисе оценщика или в здании суда, чтобы они были полностью обязательными. Однако их непредоставление не меняет передачи правового титула. Наличие несовершенного акта не означает, что есть проблема с названием, но есть проблема с тем, как были обработаны документы.

Титул относится к обязанностям и ответственности владельца, когда речь идет об использовании, обслуживании и контроле собственности. Это также называется правом собственности.Имя владельца недвижимости будет указано в титуле. Это дает право собственности на имущество и все, что влечет за собой, такие как права на разработку и передачу, исключительное использование и право распоряжения.

Если вам нужна помощь с определением права собственности на недвижимость, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb или от их имени.

Определение рынка недвижимости в сфере недвижимости

Пауло Алвес, брокер, агент по недвижимости Де Паула Риэлти США Инк.

Дать определение такому широкому термину — непростая задача.

Если вы заглянете в словарь, то увидите, что определение недвижимости — это, по сути, «земля и все, что к ней примыкает». Таким образом, рынок недвижимости будет, по сути, «местом для покупки и продажи земли и всего, что с ней связано».

Но хотя это и правильно, это всего лишь поверхностное объяснение.Если вы будете придерживаться этого, вы не сможете провести строгую оценку, когда кто-то спросит вас: «Как обстоят дела на рынке недвижимости в настоящее время?».

Вот на что следует обратить внимание:

Во-первых, индустрия недвижимости обычно делится на три категории:

— Жилой
— Коммерческий
— Промышленный

Как вы понимаете, эти категории относятся к использованию земли. Таким образом, рынок жилой недвижимости — это бизнес-среда, в которой покупатели и продавцы — в большинстве случаев с помощью агентов или брокеров — имеют дело с таунхаусами, многоквартирными домами и даже заселенными участками земли, в то время как рынок коммерческой недвижимости вращается вокруг офисных зданий, склады, торговые центры или крупные розничные магазины, а рынок промышленной недвижимости специализируется на производственных объектах, таких как заводы, шахты и даже фермы.

Вы видите, что каждая из этих трех категорий требует определенного набора знаний? Мало того, большую часть времени каждый из них будет иметь свое особое соотношение спроса и предложения.

Хорошо, сделав это различие, обратите внимание, что помимо трех категорий и их особенностей, индустрия недвижимости также определяется внешними факторами. При понимании любой из этих трех категорий необходимо учитывать внешние факторы, такие как:

— Эконом .Финансовый момент страны, штата, города и даже района , где находится недвижимость, повлияет на рынок этого местоположения. Помните: в каждом штате свои процентные ставки и налоги! Что приводит нас к…

— География . Знаменитое «Место, место, место». Дом вдали от хороших школ,
супермаркетов и заправочных станций, скорее всего, будет продаваться дешевле, чем такой же дом, находящийся всего в 5 минутах ходьбы. Офисное здание, находящееся слишком далеко от большинства рабочих, или ферма, удаленная от необходимых природных ресурсов, также являются примерами того, как географический аспект может
влиять на отрасль недвижимости. Вот статья в нашем блоге, в которой мы задаем вопрос об этом явлении: « Могут ли хипстерские продовольственные рынки предвещать тенденции джентрификации, а не наоборот? » 

— Государственная политика . Поскольку индустрия недвижимости приносит так много доходов и может
иметь такое большое влияние на городское планирование района, не говоря уже о жизни людей
, живущих там, правительства всех уровней, по праву, также имеют свою долю влияние на реальные рынки недвижимости
.Правительства часто принимают законы – налоговые льготы, вычеты, субсидии – которые могут упростить (или усложнить) строительство, покупку или продажу в определенном месте.

Говоря о правительстве; Последнее, что нужно знать о рынке недвижимости, — это его правила.

Мы говорим о строго регулируемой отрасли. Во всех 50 Соединенных Штатах (плюс округ Колумбия!) Агенты или брокеры обязаны иметь лицензию, чтобы получать комиссию за продажу дома. Чтобы получить лицензию, лицо должно быть не моложе 18 лет, закончить среднюю школу и сдать письменный тест о принципах законодательства о рынке недвижимости.

 

Недвижимость и недвижимое имущество: различия и термины — видео и расшифровка урока

Недвижимость против личной собственности

А как насчет фермерских коров, свиней, кур и тракторов? Это личных вещей . Личная собственность довольно легко понять. Если часть имущества не является недвижимым имуществом, это личная собственность. Не забывайте, что недвижимость есть недвижимость. Другими словами, личная собственность – это все имущество, не являющееся недвижимым имуществом.Если это не земля и природные ресурсы на ней или под ней, или рукотворные объекты, постоянно прикрепленные к земле, собственность является личной собственностью. Иногда движимое личное имущество называют движимым имуществом .

Когда личная собственность становится недвижимой собственностью

Иногда личная собственность может стать недвижимой собственностью, а недвижимое имущество может стать личной собственностью. Давайте рассмотрим дом нашего фермера, чтобы увидеть, как часть личной собственности может стать реальной собственностью.

Допустим, наш фермер только что установил в ванной новую ванну-джакузи.Ванна превратилась в приспособление , которое является личным имуществом, которое было постоянно прикреплено к недвижимому имуществу и становится его частью. Мы называем этот трансформационный процесс превращения личной собственности в часть недвижимого имущества аннексией . Приспособления не могут быть удалены до закрытия продажи, поскольку они считаются улучшением недвижимого имущества.

Теперь давайте на минутку проведем различие между фикстурами и торговыми фикстурами. В коммерческой недвижимости торговые приспособления — это приспособления, которые используются в торговле или бизнесе.В отличие от обычных приспособлений, торговое приспособление, как правило, может быть удалено или отделено от недвижимого имущества. Например, книжные шкафы книжного магазина, прикрепленные к стенам торговых площадей, арендованных в торговом центре, являются торговым приспособлением. Предприятие может убрать книжные шкафы после истечения срока аренды, но оно должно будет компенсировать арендодателю любой ущерб, причиненный торговым площадям, путем удаления торгового оборудования.

Когда недвижимое имущество становится личной собственностью

Как недвижимое имущество может стать личной собственностью? Недвижимое имущество становится личной собственностью, когда оно отделяется от земли.Наш фермер поможет нам объяснить процесс. Его урожай является реальной собственностью, когда он растет в земле. Однако, как только он собирает их, удаляя их из грязи, урожай становится личной собственностью.

Материальное и нематериальное имущество

Вы также можете разделить имущество на материальное и нематериальное. Материальное имущество — это имущество, которое является физическим по своей природе; его можно потрогать. Трактор нашего фермера является материальной личной собственностью. Иногда материальное имущество называют вещным имуществом .

Нематериальное имущество , с другой стороны, является имуществом, которое не является физическим по своей природе. Например, если наш фермер арендовал дополнительные сельскохозяйственные угодья у соседнего фермера, аренда была бы формой нематериального имущества. Аренда представляет собой право фермера на использование объекта недвижимости, но это право не является физическим. Иногда нематериальное имущество называют нематериальным имуществом .

Итоги урока

Давайте повторим, что мы узнали.Все имущество можно разделить между недвижимым имуществом и личным имуществом . Недвижимое имущество включает недвижимое имущество , землю и все, что постоянно с ней связано, а также совокупность законных прав, связанных с недвижимостью. Любое новое развитие земли, такое как строительство зданий, известно как улучшение . Личное имущество — это все имущество, не являющееся недвижимым имуществом.

Иногда движимое имущество становится частью недвижимого имущества в процессе аннексии , при котором движимое имущество постоянно присоединяется к недвижимому имуществу.Прикрепленное свойство называется приспособлением . В то время как обычное оборудование не удаляется при продаже недвижимости, торговое оборудование может быть удалено предприятием при условии, что оно компенсирует арендодателю любой ущерб, связанный с удалением. Недвижимое имущество может стать личной собственностью, если его часть отделяется от земли, например, собранный урожай или древесина.

Недвижимость может представлять собой материальное имущество , также известное как материальное имущество , или нематериальное имущество , также известное как нематериальное имущество .Материальное имущество является физическим по своей природе, а нематериальное имущество не является физическим.

Определение инвестора в недвижимость | Главная Путеводители

Инвесторы оценивают рынок недвижимости, чтобы построить долгосрочное богатство. Общий доход от недвижимости сочетает рост цен на жилье с доходом от аренды. Инвесторы в недвижимость адаптируют стратегии в соответствии со своими целями и соотношением риска и доходности. Успешные инвестиции в недвижимость требуют, чтобы вы поддерживали сильные навыки управления деньгами в сочетании со знанием местных условий для получения прибыли.

Идентификация

Опытные инвесторы в недвижимость действуют с позиции финансовой устойчивости. Эти люди превращают избыточный денежный поток в инвестиции в недвижимость, которые увеличивают доход и прибыль. Наличные деньги — это главное, и покупатели наличных могут вести переговоры о сделках с недвижимостью на более выгодных условиях с бедствующими домовладельцами, которые могут столкнуться с потерей права выкупа.

Характеристики

У большинства людей не хватает наличных средств, чтобы сразу купить недвижимость, и они полагаются на ипотечное финансирование для заключения сделок с недвижимостью.Банки анализируют индивидуальные кредитные риски каждого заявителя на ипотеку до утверждения условий кредита. Ипотечные кредиты на инвестиционную недвижимость обычно следуют более строгим правилам, чем жилищные кредиты для вашего основного места жительства. Эти руководящие принципы приводят к относительно более высоким требованиям к доходу и процентным ставкам для получения финансирования инвестиций в недвижимость.

В ходе подготовки инвесторы в недвижимость должны применять интеллектуальные методы управления кредитом. Инвесторы в недвижимость стремятся свести задолженность по кредитным картам к минимуму, своевременно выплачивая автомобильные и школьные кредиты.В соответствии с Законом о справедливой кредитной отчетности вы можете заказать один бесплатный кредитный отчет в год (см. раздел «Ресурсы») для отслеживания вашего прогресса в управлении долгом.

Стратегия

Консервативные инвесторы в недвижимость следуют методу «купи и держи» в долгосрочной перспективе. С годами их соответствующие портфели недвижимости должны приносить доход от аренды и прирост стоимости недвижимости при конкурентоспособной доходности. Стратегическое удержание инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени сводит к минимуму финансовый риск, поскольку вам не придется продавать недвижимость во время спада на рынке.Долгосрочные инвесторы также могут быть заинтересованы в создании наследства, когда владения недвижимостью передаются наследникам для продолжения получения семейного дохода.

Более агрессивные инвесторы в недвижимость захотят продать недвижимость. Flipping — это стратегия с высоким риском и высокой прибылью, при которой инвесторы покупают и продают недвижимость в течение более коротких периодов времени. Например, аферисты кондоминиума могут купить проблемную квартиру, лишенную права выкупа, и продолжить тратить деньги на улучшение собственности с помощью новых приспособлений и приборов.Затем кондоминиум продается через шесть месяцев после даты покупки с прибылью. Ласты Condo успешно работают в перспективных районах, где спрос на недвижимость высок.

Соображения

Пассивные инвесторы изучают финансовые рынки в поисках недвижимости. Обеспеченные ипотечные обязательства (CMO), инвестиционные фонды недвижимости (REITS) и акции отдельных застройщиков можно приобрести через брокерские конторы. ОКУ представляют требования к ипотечному пулу, где инвесторы получают основную сумму и процентные платежи от домовладельцев.Кроме того, REITS позволяют мелким инвесторам покупать крупные портфели недвижимости и получать свою долю дохода от собственности в виде дивидендов.

Предупреждение

Рынки недвижимости подвержены пузырям, когда спекулянты завышают цены до нереалистичных уровней. В этот момент покупатели жилья со средним доходом не могут попасть на рынок, а стоимость недвижимости часто падает из-за слабого спроса. Диверсифицируйте свой финансовый портфель акциями и облигациями, чтобы управлять этими финансовыми рисками, советует Investopedia.

Самый быстрый словарь в мире | Vocabulary.com

недвижимость, состоящая из домов и земли

восстановить вернуть исходное существование, функцию или положение

ацетат свинца ядовитое белое твердое вещество (Pb[Ch4CO]2), используемое при крашении хлопка и производстве эмалей и лаков

84″>

реанимировать привести в сознание

реалистичное осознание или выражение осознания вещей такими, какие они есть

переформулировать, чтобы сказать или выполнить еще раз

Алоха Штат штат в США в центральной части Тихого океана на Гавайских островах

реалист человек, принимающий мир таким, какой он есть

поздравления экспресс

полиция Государство, в котором осуществляется репрессивный контроль над людьми с помощью полиции (особенно тайной полиции)

61″>

рабовладельческий штат любой из южных штатов, в котором рабство было законным до Гражданской войны в США

пожизненное имущество (по закону) имущество, срок действия которого ограничен сроком жизни лица, владеющего им

государство-изгой государство, которое не уважает другие государства в своих международных действиях

твердотельные, состоящие из полупроводниковых материалов и компонентов, и относящиеся к ним устройства

государство всеобщего благосостояния Правительство, которое берет на себя ответственность за благосостояние своих граждан посредством программ в области общественного здравоохранения и государственного жилья, пенсий, пособий по безработице и т. д.

государство-отступник государство, которое не уважает другие государства в своих международных действиях

твердое состояние Состояние, в котором вещество не имеет тенденции к текучести при умеренном напряжении; противостоит силам (например, сжатию), которые стремятся его деформировать; и сохраняет определенный размер и форму

реальный материал неформальное использование, приписывающее подлинность

Treasure State Штат на северо-западе США на границе с Канадой

Tar Heel State Штат на юго-востоке США

.