Оценка движимого имущества: Оценка движимого имущества — важное направление деятельности

Содержание

что это такое и зачем она нужна? — Профессиональная оценка

Чтобы выяснить актуальную рыночную стоимость любого объекта движимого имущества, необходимо провести его оценку. Для чего эта процедура может быть необходима? Чаще всего оценка движимого имущества требуется в следующих случаях:

При разделе имущества компании между ее собственниками;
Для обеспечения кредитных обязательств, когда какое-либо движимое имущество служит залогом для выдаваемой ссуды;
При страховании имущества для точного выяснения страховой суммы;
При переоценке основных средств компании;
Для вступления в наследство;
Для оперирования точной рыночной стоимостью объекта в ходе судебных разбирательств. Например, оценка авто для суда является довольно популярной услугой, ведь именно от результата проведенной оценки будет зависеть размер установленной судом компенсации или взыскания;

К каким объектам применяется оценка движимого имущества?

К категории движимого имущества относится любая собственность, не являющаяся объектом недвижимости или земельным участком, а значит, оценка движимого имущества может проводиться в отношении практически любого предмета, начиная от автомобиля и заканчивая мебелью или офисным оборудованием.

Всего существует две категории собственности, оцениваемых как движимое имущество:

Первая — это транспортные средства и различное оборудование, предназначенное для транспортировки людей и грузов. К ним относятся легковые и грузовые автомобили, любой ж/д транспорт, включая контейнеры, вагоны и цистерны, а также водные и воздушные транспортные средства;
Вторая категория включает в себя все остальные предметы, которые не могут быть включены в первую категорию и не относятся к объектам недвижимости. Данная категория объединяет как компьютерную или бытовую технику, так и серийное производственное оборудование, включая целые конвейерные линии на предприятии;

Правовая база и особенности оценки движимого имущества

Любая оценка движимого имущества, будь то оценка рыночной стоимости автомобиля или офисной электроники, регламентируется Федеральным Законом об оценочной деятельности от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ему для начала процедуры необходимо предоставить оценщику все идентифицирующие документы на оцениваемый объект, т.е. технический паспорт, кассовый чек и гарантийный талон.

В случае, если оценка производится в отношении спецтехники вроде производственных станков или строительного оборудования, перед ее оценкой необходимо подготовить следующий пакет документов:

Копии договоров на покупку или поставку объектов оценки;
Идентифицирующие документы, по которым можно достоверно определить завод-изготовитель оборудования, его модель и серийный номер;
Сведения об интенсивности эксплуатации и уровне износа;
Данные о ремонте оборудования;
Если оцениваемая собственность принадлежит юридическому лицу, необходимо также предоставить инвентарный номер вкупе с полной и остаточной балансовой стоимостью на ближайшую отчетную дату перед датой оценки;

Так же, как в случае с любой другой процедурой оценки, в определении стоимости движимого имущества есть свои особенности. Первая из них — это наличие трех подходов к оценке.

Доходный подход позволяет рассчитать стоимость объекта на основании предполагаемых доходов от него. Применяется только в отношение имущества, способного приносить доход;
Сравнительный подход предполагает оценку имущества на основании данных о продаже аналогичных объектов движимого имущества;
Затратный подход подразумевает, что стоимость движимого имущества не должна превышать сумму затрат замещения. Под затратами замещения имеется в виду стоимость приобретения аналогичного объекта, либо создания его копии, максимально приближенной к оригиналу.

В зависимости от примененного подхода, результаты оценки могут существенно разниться, однако опытные оценщики всегда стараются руководствоваться интересами клиента при выборе способа оценки.

Ну и в заключение стоит отметить, что оценка движимого имущества может быть одним из этапов более масштабной процедуры, такой как оценка стоимости бизнеса.

В этом случае необходимо не только определить стоимость объектов, но и выяснить их долю в общей стоимости компании, а также функциональную необходимость для оцениваемой организации.

В целом же, процесс оценки отточен годами практики и производится в довольно короткие сроки. Поэтому при выборе компетентного и опытного оценщика, заказчик всегда может рассчитывать на желаемый результат, находящийся в рамках действующего законодательства и используемых методик оценки.

Оценка Движимого имущества — wiki по квалификационному экзамену Оценщиков

В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.

Аддитивная модель внесения относительных корректировок

Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения

Аддитивная модель расчета совокупного износа

Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний.
Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., где Ксов. — коэффициент совокупного износа, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. — коэффициент функционального устаревания, Кэк. — коэффициент экономического устаревания.

Аналог классификационный

Оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный

Оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Безрисковая ставка

Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Внешнее устаревание

Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких как низкий сравнительный спрос на продукцию, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

Денежная корректировка

Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как к цене объекта-аналога в целом, так и к единице сравнения.

Действительный валовый доход

ДВД.
Потенциальный валовый доход с учетом потерь от недозагрузки, от неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Дисконтирование на конец периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на начало периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на середину периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии =

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтный множитель

Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.

Долгоживущие элементы

Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых сопоставим с нормативным сроком службы самих объектов машин и оборудования.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость замещения, стоимость замещения Определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Индексация

Приведение стоимостного показателя к дате оценки при помощи ценовых индексов.

Индекс изменения цен

Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.
Нажмите на картинку для увеличения

Индекс Росстата

Публикуемые Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) корректирующие индексы по видам/группам оборудования.

Коммерческие корректировки

Предназначены для перевода цены аналога к условиям обычной продажи (корректировка по фактору времени, устранение нетипичных условий продажи и т.п.).

Короткоживущие элементы

Конструктивные элементы, нормативный (полный) срок службы которых меньше нормативного (полного) срока службы самих объектов, составными частями которых они являются.

Коэффициент капитализации

Ставка капитализации.
Выраженное в процентах отношение годового чистого операционного дохода от использования объекта к его рыночной стоимости.

Коэффициент торможения

Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения

Линейный метод начисления износа

Данный метод подразумевает равномерное (линейное) увеличение величины физического износа в течение полного срока службы объекта.
По достижении полного срока службы физический износ принимает значение не более 100%.
Kфи = t / T , где Кфи – коэффициент физического износа, t – эффективный или хронологический возраст, T – полный (нормативный) срок службы объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате оценки.

Стоимость в рамках применения метода дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод Инвуда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения

Метод индексации (трендов) с помощью ценовых индексов затратного типа

Метод, основанный на приведении ретроспективных ценовых данных к дате оценке при помощи ценовых индексов (трендов).

Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования

Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.
Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» ставки, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.

Метод логистической кривой расчета износа

Опирается на применение логистической функции для описания зависимости износа от хронологического возраста объекта:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта

При данном методе считается справедливым допущение, согласно которому нормативная стоимость капитального ремонта равна стоимости устранимого износа.

Метод прямого сравнения с объектом-аналогом

Основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

Метод равноэффективного функционального аналога

Метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод разбивки на компоненты

Метод расчета стоимости объекта как суммы стоимостей его отдельных компонентов.

Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа

Используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.

Метод Ринга

Метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами.
Норма возврата капитала = 1/n, где n — оставшийся срок экономической жизни.

Метод рыночной экстракции

Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод сравнения продаж

Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 пог. м, 1 куб. м и др.) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.

Метод ухудшения диагностического параметра расчета износа

Исходит из того, что физический износ наиболее отчетливо проявляется в ухудшении какого-либо одного или двух эксплуатационных параметром машины — производительности, точности обработки, мощности, расхода топлива и т.п.

Метод Хоскольда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод эффективного возраста расчета износа

Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.

Метод экспертных оценок физического состояния

Заключается в том, что эксперты назначают экспертные оценки физического состояния на основе результатов обследования объекта оценки.

Метод экспоненциальной кривой расчета износа

Предполагает, что максимальный рост износа происходит в начале эксплуатации машины, а затем темп нарастания износа постепенно снижается и к концу срока службы минимален.

Метод, опирающийся на расчет себестоимости изготовления

Расчет величины затрат на замещение на основании данных о себестоимости производства однородного объекта.

Мультипликативная модель внесения корректировок

Нажмите на картинку для увеличения

Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний

Модель расчета совокупного износа и устареваний.
Ксов = 1 — (1 — Кфиз.)(1 — Кфун.)(1 — Кэк.), где Ксов. — коэффициент совокупного износа и устареваний, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. — коэффициент функционального устаревания, Кэк. — коэффициент экономического устаревания.

Неоперационные активы

Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.

Неспециализированный актив

Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.

Неустранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Норма возврата капитала

Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Нормативный срок службы

Нормативный срок эксплуатации.
Срок службы, установленный при технико-экономическом обосновании проекта исходя из наиболее рационального режима работы и соблюдения правил эксплуатации и записанный в технической документации (паспорте, стандарте, технических условиях, инструкции по эксплуатации и т.д.)
Может как совпадать со сроком жизни и сроком службы, так и отличаться от них.

Объект-аналог

Аналог.
Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Операционные активы

Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от основной деятельности.

Операционные расходы

Операционные затраты.
Операционные (производственные) затраты, связанные с владением и эксплуатацией объекта (без амортизационных отчислений), в том числе расходы на страхование, управление, электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

Остаточная балансовая стоимость

Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

Остаточный срок службы

Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Первоначальная балансовая стоимость

Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Постпрогнозный период

Период времени, наступающий после прогнозного периода.

Потенциальный валовый доход

ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.

Премия за низкую ликвидность

Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле^[1]:
Нажмите на картинку для увеличения

Прогнозный период

Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.

Процентная корректировка

Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Прямые расходы

Прямые затраты.
Все затраты, непосредственно связанные с приобретением и вводом объекта в эксплуатацию (включая затраты на упаковку, доставку, таможню, монтаж и шеф-монтаж, пуско-наладку и прочие).
Данные затраты, за исключением нетипичных затрат (таких как ускоренная доставка, срочное оформление документации и других), включаются в затраты на замещение.
Прямые расходы необходимо отделять и учитывать отдельно от косвенных расходов, которые нельзя однозначно отнести к конкретному объекту (проектирование производственной площадки, инжиниринг, финансирование и др.), поскольку они обычно относятся к целому имущественному комплексу, а не к отдельным объектам.

Скидка на торг

Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.

Совокупный износ

Общий износ, накопленный совокупный износ.
Уменьшение величины затрат на воспроизводство или замещение объектов, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.

Специализированные машины и оборудование

Совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.

Средневзвешенная величина

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Среднее арифметическое

Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.

Срок жизни

Полный срок жизни.
Календарная продолжительность эксплуатации машины от момента ее изготовления (ввода в эксплуатацию) до наступления предельного состояния, когда дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной в первую очередь по техническим причинам.

Срок службы

Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.
Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Срок экспозиции объекта на открытом рынке

Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Ставка дисконтирования

Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.

Стоимость с учетом таможенных платежей

С =(1+НДС) * (ТС+П+А), где: НДС – ставка НДС; ТС – таможенная стоимость; П — величина пошлины (в деньгах).
Если пошлина считается как процент от ТС, П = П%*ТС; А — акциз (в деньгах).

Таможенная стоимость

Денежная стоимость товара, на основе величины которой начисляются таможенные пошлины, сборы и платежи на ввозимый в страну товар; определяется декларантом согласно правилам и методам таможенной оценки.

Текущая (восстановительная) стоимость

Сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Темп роста

Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.

Терминальная стоимость

Стоимость реверсии.
Стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта.

Устранимый износ

Устранимое устаревание
Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.

Утилизационная стоимость

Скраповая стоимость.
Выраженная в денежных единицах стоимость выработавших свой ресурс и списываемых объектов, эксплуатация которых невозможна или нецелесообразна.
Для таких объектов наиболее эффективным использованием признается реализация на вторичные материалы (в первую очередь, металлолом).

Факторы стоимости

Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта, изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Физический износ

Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.

Функциональное устаревание

Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.

Хронологический возраст

Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Цепной помесячный ценовой индекс

Отношение цены в данном месяце к цене в предыдущем месяце для одного и того же объекта.

Чистый операционный доход

ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящих доход объектов за вычетом операционных расходов.

Эффективный возраст

Возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины по состоянию на дату оценки (или текущую дату) и учитывающий условия ее эксплуатации.

Разница между полным сроком экономической жизни (сроком службы) объекта и его оставшимся сроком экономической жизни (оставшимся сроком службы)

Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость

Может отличаться от хронологического возраста.

↑ Обратите внимание на формулу премии за низкую ликвидность! В ряде задач верный ответ получается, если использовать безрисковую ставку вместо ставки дисконтирования в этой формуле.

Оценка движимого имущества – зачем и как её проводят?

С 2017 года оценщик имеет право подписать отчёт об оценке в случае, если он является членом саморегулируемой организации оценщиков, его профессиональная деятельность застрахована и сдал хотя бы один из трёх квалификационных экзаменов. Квалификационные экзамены разделены на направления – оценка бизнеса, оценка недвижимости и оценка движимого имущества. Оценщик, имеющий квалификационный аттестат (выдаётся в случае успешной сдачи экзамена) только по одному из направлений, не может оценивать активы, относящиеся к другим направлениям, даже если речь идёт об аттестате по оценке бизнеса, хотя в состав активов оцениваемых организаций зачастую входит и движимое, и недвижимое имущество. Таким образом, выполнить оценку движимого имущества может только организация, в штате которой есть оценщик, сдавший квалификационный экзамен по данному направлению. В штате СЦАО есть оценщики с квалификационными аттестатами по всем трём направлениям

Для чего проводится оценка и что может быть объектом оценки

Чаще всего оценивают рыночную стоимость движимого имущества, оценка арендной платы за него — более редкий случай. Наиболее распространённые причины проведения оценки: оценка залогового имущества для банка, когда залогом выступает движимое имущество; внесение в уставной капитал; переоценка основных средств; оценка для сделки купли-продажи или для списания. Другими распространёнными вариантами являются случаи имущественных споров, раздел имущества, судебные разбирательства, оценка для целей страхования, при наследовании, определение сумм ущерба и другие случаи.

Как правило, объектами оценки выступают различные виды машин и оборудования и транспортные средства, однако оцениваться могут и мебель, бытовая техника и многие другие объекты. Если взглянуть на вопрос определения объекта оценки под несколько иным углом, оцениваться может отдельно взятая единица оборудования, множество единиц (пример — переоценка основных фондов) или же производственно-технологическая система, то есть совокупность объектов, объединённых общим технологическим процессом.

Как проводится оценка

Некоторое время назад мы затрагивали тему юридических нюансов отделения движимого имущества от недвижимого. Отличить одно от другого, оказывается, иногда довольно сложно, но необходимо для корректного проведения оценки. Помимо того, что оценку может выполнять только оценщик с аттестатом именно по оценке того типа имущества, к которому относится объект, различна и применяемая для оценки методология. Как и для других типов активов, для целей оценки движимого имущества существует отдельный федеральный стандарт оценки — «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)». Он регламентирует применяемые подходы к оценке и ряд существенных формальных моментов, например, содержание задания на оценку, от которого во многом может зависеть как процесс оценки, так и её итоговый результат.

Формально говоря, существует три подхода к оценке движимого имущества: затратный, сравнительный и доходный. Последний применяется достаточно редко и избирательно, так как этот подход предполагает определение рыночной стоимости объекта на основании доходов, которые он может приносить. Сложность заключается в том, что оцениваемое оборудование чаще всего функционирует в составе комплекса имущества, который и генерирует доход, вычленить же долю дохода, приходящуюся на отдельно взятую единицу имущества, сложно. Бывают и исключения, однако в целом данный подход для оценки рыночной стоимости движимого имущества применяется относительно редко.

Затратный подход отражает точку зрения продавца и показывает, как и следует из названия, затраты на приобретение или воссоздание аналогичной единицы имущества. Как правило, здесь анализируется стоимость приобретения аналогичного объекта напрямую у производителя (стоимость на первичном рынке), после чего полученная величина корректируется на величину накопленного износа.

Сравнительный подход основан на подборе цен предложений или информации о совершённых сделках с аналогичными объектами. Цены предложений (сделок) подобранных аналогов корректируются на основе анализа различий между характеристиками аналогов и объекта, стоимость которого необходимо определить. Отличие от затратного подхода заключается в сегменте рынка, с которого берутся цены аналогичных объектов — в данном случае речь идёт о ценах вторичного рынка.

При проведении оценки важна точная идентификация объекта: должен иметься шильд, инвентарный номер, идентифицирующие признаки объекта должны совпадать с указанными в документах. Оценщик должен иметь возможность чётко идентифицировать комплектацию объекта, установить его работоспособность, существенное значение имеет также то, смонтирован ли объект, возможно ли его демонтировать и транспортировать и так далее. При оценке технологической линии важно установить характеристики каждой из её составных частей. Все эти обстоятельства устанавливаются оценщиком на основании предоставленных документов по объекту, визуального осмотра и интервью с представителями собственника. Учитывается также и ликвидность объекта, например, стоимость отдельно взятого станка может отличаться от стоимости аналогичного станка в составе партии из нескольких сотен единиц, так как такое количество может быть просто не востребовано рынком.

Оценка оборудования — процесс, требующий обширных познаний и значительного профессионального опыта. Компетенции специалистов СЦАО позволяют решать задачи по оценке движимого имущества любой сложности.

Оценка движимого имущества — Оценка МЭН

Оценка движимого имущества представляет собой комплексное мероприятие, целью которого является определение рыночной стоимости собственности, относящейся к указанной категории. Под движимым имуществом понимаются транспортные средства, машины и механизмы, различные виды оборудования и техники, мебель и другие подобные материальные активы, в том числе ценные бумаги и денежные средства.

Оценка движимого имущества производится с самыми различными целями и относится к одному из наиболее популярных в сегодняшних рыночных условиях услуг. Как и в ситуации с определением рыночной цены недвижимости или интеллектуальной собственности, она предполагает участие в процессе профессиональных оценщиков, способных учесть большее количество факторов, влияющих на реальную стоимость имущества. Необходимость в привлечении к оценке грамотных и квалифицированных специалистов объясняется еще и тем, что нередко ее выполнение требуется в конфликтных ситуациях, например, при разделе имущества или в процессе ДТП.

Оценка движимого имущества

Оценка движимого имущества – стоимость и условия заказа

Предоставление услуги по оценке движимого имущества на территории России должно осуществляться в соответствии с требованиями и положениями ФСО-10. В указанном Федеральном стандарте оценки содержатся правила ее проведения в отношении машин и различных видов оборудования, которые заслуженно считаются одной из самых распространенных категорий движимого имущества. ФСО-10 вступил в действие в середине 2015 года и является основным нормативным документом, регламентирующим рассматриваемую область оценочной деятельности.

Оценка движимого имущества, выполняемая специалистами нашей компании, полностью соответствует требованиям ФСО-10 и других документов действующей в России нормативно-правовой базы и законодательства. Кроме того, организация является участником профильного СРО оценщиков. При этом необходимо понимать, что в большинстве случаев имущество, которое требуется оценить, делится на две категории:

Транспортные средства.В эту многочисленную группу движимого имущества включены не только автомобили, легковые и грузовые, но и трактора, автомобильные краны, водный, воздушный и ж/д транспорт.
Оборудование, машины и механизмы, мебель. В эту категории входят: различные виды технологического оборудования, специнструмент и конвейеры, грузоподъемная, дорожная и строительная техника, компьютерная и оргтехника, товарные и материальные запасы, расположенные на складах, и т.д.

Расчет стоимости оценки движимого имущества

Учитывая разнообразие и длинный перечень различных видов движимого имущества, становится понятным, почему к выбору оценочной организации следует подходить крайне ответственно и серьезно. Естественно, помимо квалификации экспертов, важнейшим критерием при это становится стоимость предоставляемых услуг. Она определяется, исходя из следующих параметров:

желательный срок выполнения заказа на оценку;
количество и виды оцениваемого имущества;
цели осуществления оценки;
применяемые методы оценки;
уровень детализации экспертного заключения и т.д.

Для чего необходима оценка движимого имущества

Оценка движимого имущества требуется в самых различных ситуациях. В качестве типичных примеров можно привести такие жизненные случаи:

раздел имущества. Заказчиком услуги в подобной ситуации выступают как физические лица (при разводе супругов), так и юридические, если речь идет о разделении компании или уходе одного из учредителей, а также банкротстве организации;
купля-продажа или сдача в аренду собственности, которая считается движимым имуществом. При помощи оценки определяется реальная стоимость аренды или реализации;
переоценка активов предприятия;
определение цены при погашении задолженности путем передачи имущества;
судебные разбирательства по имущественным спорам;
оформление залога или обеспечения в виде движимого имущества при получении кредита или гарантии банка;
при вступлении в наследство или для нотариуса;
расчет величины выплаты при страховании, например, при определении ущерба при ДТП или утраты стоимости транспортного средства в результате аварии;
определение размера уставного капитала, формируемого путем внесения на баланс ООО движимого имущества, при создании нового юридического лица;
оценка имущества, полученного безвозмездно в любой допустимой по действующим российским законам форме;
списание активов с баланса предприятия, если они относятся к движимому имуществу;
вычисление суммы налога на имущество и т.д.

Достаточно часто оценка движимого имущества выполняется в составе комплексной оценки бизнеса или предприятия. В этом случае параллельно проводятся мероприятия по определению цены недвижимости, нематериальных активов и интеллектуальной собственности. При сложении полученных в итоге результатов и выявляется полная оценочная стоимость компании, проекта или бизнеса, которая указывается в отчете эксперта.

Оценка движимого имущества требуется в самых различных ситуациях

При выполнении оценки стоимости движимого имущества используются различные методы, наиболее востребованными из которых выступают три:

Потоковый. Предусматривает объединение различных видов имущества в группы по каким-либо признакам, после чего определяется усредненная стоимость для каждой группы. Это позволяет сократить количество расчетов и, как следствие, время, необходимое для оценки, получив при этом достаточно высокую точность.
Единичный. Осуществляется определение цены по каждому виду имущества отдельно. Метод является наиболее трудоемким и точным.
Смешанный. В этом случае предполагается совмещение двух описанных выше способов оценки.

Существуют и другие классификации методов выполнения оценки движимого имущества. По одной из них они также делятся на три вида: затратный, доходный и сравнительный. В этом случае речь идет, соответственно:

о величине расходов, необходимых для замещения оцениваемого имущества;
о размере дохода, который может быть получен при эксплуатации или продаже объекта оценки;
о стоимости аналогичных видов имущества, ранее реализованных на рынке.

Выбор конкретного метода оценки всегда должен быть согласован с заказчиком услуги. Это обязательство является одним из основных в работе нашей компании.

Документы, необходимые для оценки движимого имущества

Перечень документации, предоставление которой необходимо для экспертизы стоимости движимого имущества, зависит от его вида. Как правило, от заказчика услуги необходимо получение таких документов:

копии или оригиналы договоров на приобретение имущества в собственности или другие документы, подтверждающие законность прав владельца;
документы, позволяющие идентифицировать объект оценки путем получения серийного номера, названия модели или каких-либо индивидуальных характеристик имущества. В подобном качестве часто используются технический или кадастровый паспорт, страховой полис, учетные карточки и т.д.;
документы бухгалтерского и складского учета, в которых содержится информация о дате приобретения имущества, текущем состоянии и уровне износа.

Документы, необходимые для оценки движимого имущества

Мы готовы предоставить дополнительные консультации и ответить на любые возникшие вопросы. Возможные средства связи с нашими специалистами размещены на сайте в разделе «Контакты».

Оценка движимого имущества — полный спектр услуг

Виды оценок движимого имущества

Компания АКГ «Интерэкспертиза» предлагает Вам полный спектр услуг в области оценки транспорта и движимого имущества:

оценка производственного оборудования;

Заказывайте оценку движимого имущества в нашей компании

Специалисты департамента оценки АКГ «Интерэкспертиза» имеют большой опыт и массовой оценки движимого имущества, и индивидуальной оценки специализированного и уникального оборудования.

Работы по оценке движимого имущества проводятся нами в кратчайшие сроки и на высоком профессиональном уровне с использованием современных методик и программ.

Стоимость услуг оценки движимого имущества

Цена услуг по оценке зависит видов и количества объектов, сроков подготовки отчета об оценке. Итоговая стоимость услуги может быть определена после ознакомления оценщика с перечнем объектов оценки.

В компании активно применяется система скидок

При поступлении заказа на оценку от двух аналогичных объектов движимого имущества, скидка составляет от 30% и более.

Срок проведения оценки движимого имущества

В зависимости от объема работы, вида объекта, места нахождения и составляет от 2 до 5 дней. В случае массовой оценки, сроки уточняются после анализа перечня объектов оценки и предоставленных по ним документам.

По результатам оценки движимого имущества Вы получаете:

— Отчёт об оценке движимого имущества в соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности. Срок действия отчета составляет шесть месяцев с момента проведения оценки;

— Договор оказания услуг по оценке;

— Платёжный документ;

— Акт выполненных работ.

Оценка движимого имущества отличается от других видов оценки большим многообразием объектов оценки.

Полную информацию о предоставлении услуг в области оценки Вы можете получить у руководителя департамента Натальи Слепуховой.

Оценка движимого имущества — оборудования, машин, транспорта

Понятие «движимое имущество» закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Когда требуется оценка движимого имущества?

При внесении имущества в качестве залога или обеспечения для финансовых сделок.
При страховании.
При передаче по договору лизинга/аренды.
При подтверждении таможенной цены.
При внесении имущества как неденежного вклада в уставный капитал.
При реализации или утилизации.
При инвентаризации или переоценке средств предприятия.

Центр оценки «Петербургская Недвижимость» имеет опыт работы над проектами разного уровня, в том числе выполнение заказов администрации Петербурга, иностранных и российских корпораций, является партнером ведущих финансовых, девелоперских и других организаций. Компания выполняет работы по определению рыночной стоимости объектов движимого имущества любого типа:

Оценка автомобилей.
Оценка производственного оборудования.
Оценка технологических линий.
Оценка машин и оборудования.
Оценка инвентаря и мебели.
Оценка офисной оргтехники.

Какие подходы оценки существуют?

Оценка оборудования — приборы, станки и прочее — требует широких знаний не только методологии оценки, но и особенностей промышленного рынка. Для наиболее точной установки стоимости в первую очередь изучаются индивидуальные для каждого объекта параметры: эксклюзивность оцениваемого объекта на рынке, техническая сложность, качество и надежность сборки и материалов, техническое, экономическое и моральное устаревание оборудования.

Комплексная оценка рыночной стоимости имущества проводится с помощью основных подходов — затратного, доходного и сравнительного.

Например, оценка технологического оборудования может быть выполнена более точно сравнительным и затратным подходом. Знания специалистов компании позволяют сравнить цены и характеристики аналогичных объектов.

Оценка промышленного оборудования проводится методами, которые позволяют оценить его экономическую эффективность. Выявление реальной стоимости — важный фактор успешного бизнеса и целесообразности вложений. Методология оценки определяется индивидуально исходя из конкретной ситуации.

Документы об оценке

После проведения работ клиент получает отчет об оценке, который соответствует нормам Законодательства Российской Федерации в области оценки и требованиям крупных российских банков, таких как: ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», АО «Россельхозбанк», ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ», ПАО «Банк «Санкт-Петербург» и др.

Стоимость оценки оборудования и сроки выполнения

Опыт работы на рынке и обширная база оцененных объектов позволяет экспертам Центра оценки «Петербургская Недвижимость» предоставлять профессиональный результат в кратчайшие сроки. Мы практикуем гибкую систему ценообразования в зависимости от объема заказа и сложности оцениваемого имущества.

Оценка движимого имущества в Москве

Машина давно перестала быть предметом роскоши. Сейчас автотранспортное средство – необходимость, которая упрощает повседневную жизнь и выручает в сложных ситуациях. С таким имуществом можно совершать операции различного характера: продажа, покупка, передача в дар или в качестве залога и многое другое.

«РООСКОНСАЛТГРУП» занимается профессиональной оценкой недвижимости любого вида. Специалисты обладают всеми необходимыми сертификатами, которые позволяют проводить работу максимально тщательно и качественно.

В каких случаях проводят оценку движимого имущества?

Процедура понадобится в случае:

Определения состояния транспортного средства после аварии.
Оформления кредита, где в качестве залога выступает автомобиль.
Раздела имущества между супругами.
Споров по поводу наследства.

Чаще всего оценивание необходимо для юридических лиц. Они на основе полученного акта смогут поставить транспортное средство на баланс.

Будущие владельцы машины стремятся разумно вкладывать деньги, поэтому грамотная ее оценка – важный подготовительный этап перед покупкой. Специалист сможет увидеть все подводные камни, посетить станцию техобслуживания и изучит документацию.

Перед продажей важно определить реальную цену объекта. Это сделает сделку максимально честной, не отпугнет потенциальных покупателей.

Процедура проведения оценки движимого имущества

Действия по определению стоимости транспорта – это прерогатива компаний, которые обладают необходимыми разрешительными документами. В процессе они апеллируют к законам Российской Федерации, правовым актами.

В процессе работы оценщик:

На основе открытой информации определяет характеристики средства и формирует его стоимость.
Проверяет соответствие машины и технического паспорта.
Анализируют дефекты, внесенные изменения в конструкцию и наличие коррозии.
Фиксирует величину пробега.

Для работы специалист берет во внимание то, как эксплуатировалась машина, своевременно ли проводились диагностики, состояние комплектующих, год выпуска средства. В стоимость вносятся все будущие расходы, которые потребуются для приведения транспорта в надлежащее состояние.

«РООСКОНСАЛТГРУП» – выгодное сотрудничество

Компания с многолетним опытом занимается оценочными и консалтинговыми услугами. Она сотрудничает как с государственными, так и коммерческими организациями. Специалисты помогут грамотно определить цену любого объекта в сроках, необходимых заказчику. Для клиента подбирается индивидуальный менеджер, который ведет проект «От и До».

Вы можете узнать подробности оценки движимого имущества по телефону или оформив сообщение на сайте компании.

Что такое оценщик недвижимости?

Оценщик? Прежде чем вы подумаете о покупке, продаже или совершении любой сделки с жилой или коммерческой недвижимостью, критически важно получить профессиональное мнение оценщика. Существует множество причин, по которым требуется их экспертное заключение о стоимости недвижимости. Прежде чем мы поговорим об этом подробнее, мы рекомендуем вам ознакомиться с статьями для ваших местных оценщиков на сайте оценщиков недвижимости.

Изображение предоставлено: https: // unsplash.ru / photos / 7lvzopTxjOU

Что такое оценщики недвижимости?

Оценка имущества проводится сторонними организациями или лицами, не заинтересованными в сделке. Этим оценщикам поручено давать объективные, беспристрастные и непредвзятые мнения о недвижимости. Как мы упоминали ранее, их профессиональное мнение имеет значение для различных целей. Например, профессиональная оценка необходима для:

Ипотечного кредитования
Налоговых оценок и апелляций по этим оценкам
Переговоры, в которых участвуют покупатели и продавцы
Государственное приобретение частной собственности для преобразования в общественное пользование
Слияния и роспуск
Заключение договоров аренды

Для этого оценщики должны составить подробный отчет о рассматриваемой собственности.Этот отчет должен содержать подробную информацию о стоимости собственности и о том, почему она дает такую ценность. В процессе оценки оценщики обычно обращают внимание на такие факторы, как архитектурные особенности, факторы окружающей среды и текущее состояние конструкции.

Вы можете прочитать наши статьи об оценщиках из разных округов, таких как округ Алачуа, округ Бревард, округ Бровард, округ Клэй, округ Коллиер и округ Колумбия. Узнайте, какой из них может вам помочь!

Квалификация для того, чтобы стать оценщиком недвижимости

Квалификационная комиссия по аттестации определяет минимальные стандарты образования, опыта и лицензирования для данной должности.Однако в некоторых штатах для получения лицензии или сертификации могут потребоваться более минимальные критерии, установленные AQB. В зависимости от того, на какую должность оценщика вы претендуете, вы должны будете соответствовать различным требованиям, как показано ниже:

Требования	Лицензированный жилой объект Оценщик	Сертифицированный оценщик жилого дома	Сертифицированный генеральный оценщик
Часы обучения	150 часов за 12-месячный период	200 часов за 24-месячный период	300 часов за 30-месячный период
Часы опыта	2000 часов за 12-месячный период	2500 часов за 24-месячный период	3000 часов за 30-месячный период

Помимо часов обучения и опыта, кандидаты должны также встретиться с двумя другими требования: 1) лицензия или свидетельство в соответствии с законодательством штата; 2) сдать государственный экзамен.Законы штата требуют определенного образования и опыта работы, прежде чем они смогут лицензировать или сертифицировать вас в качестве оценщика. Чтобы сохранить лицензию или сертификат вашего оценщика, вы также должны соответствовать требованиям к непрерывному образованию.

Округ Мэрион, Округ Мартин, Округ Майами Дейд, Округ Монро, Округ Нассау или Округ Ориндж? В каком округе вы находитесь? У нас есть ссылки на их оценщиков, которые вы, возможно, захотите прочитать.

Прочие сведения

Получение лицензии или сертификата оценщика принесет множество преимуществ и возможностей.Вот некоторые из вещей, которые вам понравятся, если вы продолжите карьеру в области оценки собственности:

Диапазон заработной платы и преимущества оценщиков

Доход оценщика зависит от их опыта и работы, которую им поручили. Новые оценщики обычно работают независимо, пока они набираются опыта и навыков. Согласно статистике Бюро труда, средний годовой доход оценщиков в 2004 году составлял около 43 390 долларов. Между тем 10% самых высокооплачиваемых оценщиков зарабатывали более 81 240 долларов в год.

В таких округах, как округ Семинол, округ Сент-Джонс, округ Волусия, округ Санта-Роза, округ Патнэм и округ Сент-Люси, у них есть оценщики, которые могут оценить стоимость вашей собственности. Узнайте здесь, что делает их достойной организацией.

Перспективы и возможности

Квалифицированные оценщики с опытом могут стать старшими оценщиками или старшими земельными экспертами. Некоторые оценщики могут стать экспертами по определенному типу собственности, например, новой или сельскохозяйственной.Лица с четырехлетним сертификатом могут претендовать на руководящие должности в коммерческих банках.

По данным Управления статистики труда США, работа оценщиков должна была ускориться по сравнению с другими профессиями где-то между 2004 и 2014 годами. По мере роста населения, земельные действия и требования к оценщикам должны расти. Несмотря на то, что эта область чувствительна к изменениям в экономике и колебаниям стоимости ссуд, возможности для общих оценщиков будут продолжать открываться.Это связано с высокой текучестью кадров и высокой степенью замещения для этой профессии.

Если вы находитесь недалеко от округа Индиан-Ривер, округа Вакулла, округа Бей или округа Орландо, у вас есть много возможностей подать заявление на освобождение усадьбы. Прочтите предоставленную нами информацию для справки.

Часто задаваемые вопросы

Что такое оценщик недвижимости?

Оценщикам недвижимости поручено давать объективные, беспристрастные и беспристрастные заключения о недвижимости. Их мнения важны для выполнения различных операций, таких как:
— Ипотечное кредитование
— Налоговые оценки и апелляции по этим оценкам
— Переговоры с участием покупателей и продавцов
— Государственное приобретение частной собственности для преобразования для общественного пользования
— Слияния и роспуск
— Договоры аренды

Как стать оценщиком недвижимости?

Согласно AQB, кандидат должен пройти определенное количество часов образования и опыта.Количество зависит от того, на какую должность оценщика вы претендуете.

Лицензированные оценщики жилого фонда должны пройти 150 учебных часов и 2000 часов опыта в течение 12 месяцев. Сертифицированные оценщики жилья должны иметь 200 учебных часов и 2500 часов опыта в течение 24 месяцев. Сертифицированные генеральные оценщики должны иметь 300 учебных часов и 3000 часов опыта в течение 30 месяцев.

Помимо количества часов обучения и опыта, кандидаты должны также соответствовать двум другим требованиям: 1) лицензия или свидетельство на основании законов штата и 2) сдать государственный экзамен.

Как найти оценщика?

Прежде чем найти оценщика, необходимо убедиться, что он вам нужен. Во-вторых, убедитесь, что оценщик лицензирован или сертифицирован государством. После того, как вы сузили круг оценщиков в вашем штате, запросите рекомендации, назначения экспертов или членство в ассоциации. Вы также можете проверить PropertyAppraisers для получения дополнительной информации об оценщиках вашего штата / округа.

Какой метод используют оценщики собственности для определения конкретной стоимости собственности?

Оценщики используют три традиционных подхода к экспертизе, а именно: подход сравнения продаж, метод затрат и подход окончательной оценки доходов.Оценщики обычно используют подход сравнения продаж при определении стоимости недвижимости.

Было ли это полезно?
Да Нет

подходов к оценке стоимости недвижимости

Три подхода к оценке

Оценщики используют три подхода к оценке стоимости в практике оценки при определении рыночной стоимости недвижимости:

Подход сравнения продаж
Затратный подход
Доходный подход

1. Подход сравнения продаж

Наиболее часто используемый и принятый подход к определению стоимости в практике оценки недвижимости — это метод сравнения продаж .Такой подход к оценке стоимости основывает свое мнение о стоимости на том, за что недавно были проданы похожие объекты (также известные как «сопоставимые» или «компромиссы») поблизости. Эти свойства скорректированы по времени, площади, размеру, удобствам и т. Д. По сравнению с оцениваемой собственностью. Понимание того, какие (и в какой степени) корректировки целесообразны для данной области рынка (для данного объекта недвижимости), основывается на опыте оценщика. Характеристика собственности, которая высоко ценится в одном районе, может не оцениваться в одинаковой степени в другом районе.

2. Экономический подход

Второй подход к определению стоимости собственности — это стоимостной подход . Этот подход направлен на определение того, сколько будет стоить замена (то есть перестройка) собственности после вычета начисленной амортизации. Начисленная амортизация — это уменьшение фактической стоимости имущества за определенный период времени в результате износа или устаревания. Термин стоимость воспроизведения используется, если создается точная копия оригинальной собственности.Термин восстановительная стоимость используется, если недвижимость перестраивается с сопоставимой полезностью, но с использованием текущих методов проектирования и строительства и материалов.
Затратный подход считается более надежным при использовании в новом строительстве. Методы и результаты затратного подхода считаются менее надежными при более старом строительстве.
Оценка затратного подхода часто является единственным подходом, который считается надежным при оценке объектов особого использования, таких как коммерческие / промышленные объекты или общественные объекты, такие как библиотеки, школы или церкви, которые не торгуются на открытом рынке.

3. Доходный подход

Третий подход к оценке называется доходным подходом . Когда недвижимость приносит владельцу доход, этот доход или потенциальный доход помогает обосновать, рассчитать или определить рыночную стоимость собственности. Многоквартирные дома и дуплексы являются примерами доходной недвижимости. Оценщики используют доход, полученный от собственности, как часть оценки рыночной стоимости собственности.

.
Часто задаваемые вопросы об оценке имущества
Общие вопросы по оценке имущества
Что такое оценка и повторная оценка?
Как часто проводится переоценка имущества?
Что происходит в четный год?
Какие типы недвижимости существуют?
Вся недвижимость облагается налогом?
Почему необходима повторная оценка?
Кто отвечает за повторную оценку имущества?
Что такое рыночная стоимость?
Как устанавливается мой уровень оценки?
Как определяется классификация недвижимости?
Как оценщик узнает, какое личное имущество у меня есть?
Как оценщик оценивает мою недвижимость?
Изменится ли стоимость всех объектов недвижимости из-за переоценки?
Если моя собственность не была улучшена, почему должна увеличиваться оценочная стоимость?
Буду ли я уведомлен, если моя оценка повысится?
Что делать, если я не согласен с моей повторной оценкой?
1.Что такое оценка и повторная оценка?
Оценка — это процесс определения стоимости имущества для целей налогообложения имущества. Переоценка — это обновление всех оценок недвижимого имущества в городе, проводимое оценщиком для уравнивания значений между налогоплательщиками и корректировки значений с учетом текущих рыночных условий.
2. Как часто проводится переоценка имущества?
Переоцененная стоимость недвижимости включается в налоговые ведомости Оценщиком каждый нечетный год (2011, 2013 и т. Д.).). Личное имущество оценивается ежегодно.
3. Что происходит в четный год?
Для большинства владельцев недвижимости ничего. Однако, если имело место новое строительство, реконструкция или реконструкция, рыночная стоимость недвижимости корректируется, чтобы отразить добавленную стоимость нового строительства. Если происходит какой-либо тип разрушения, такой как пожар или наводнение, значение затем корректируется, чтобы отразить уменьшение значения. Общая стоимость основана на рыночных условиях на 1 января предыдущего года.
4. Какие типы недвижимости существуют?
Три типа собственности:
Недвижимость — включает землю, улучшения на земле и все права, присущие собственности. Когда вы получите уведомление об оценке или налоговый счет за свой дом, коммерческую недвижимость и т. Д., Вы заметите, что земля и улучшения указаны отдельно. Улучшения включают любые постройки, расположенные на этой земле (например, ваш дом). Это не имеет ничего общего с улучшениями (например,г. реабилитация, ремонт или ремонт), которые вы производили или не производили для своей собственности.
Личное имущество — любое имущество, которое не является недвижимым имуществом, то есть не прикреплено постоянно к части недвижимого имущества. К личной собственности относятся автомобили, лодки, сельскохозяйственное оборудование и бизнес-активы.
Нематериальная собственность (например, авторские права и патенты) — не облагается налогом в Миссури.
5. Вся собственность облагается налогом?
Нет. Некоторая личная собственность не облагается налогом, в том числе предметы домашнего обихода, запасы на продажу, одежда, предметы личного пользования и украшения.Для большинства людей автомобиль — единственный объект налогообложения личной собственности в Миссури. Недвижимость, освобожденная от налога, включает собственность, принадлежащую правительству, и собственность, используемую в качестве некоммерческих кладбищ, исключительно для религиозных отправлений, школ и колледжей и исключительно в благотворительных целях. Однако освобождение от налога не является автоматическим, и владелец недвижимости обязан продемонстрировать, что недвижимость должна быть освобождена от адвалорных налогов.
6. Почему необходима переоценка?
Согласно Конституции штата Миссури, все начисления налога на имущество должны основываться на рыночной стоимости и быть единообразными в пределах одного класса или подкласса собственности.
Со временем стоимость собственности может измениться в зависимости от ее характера, местоположения и других факторов. Некоторые ценности меняются быстрее других. Повторная оценка — единственный способ убедиться, что налогоплательщик облагается налогом справедливо и облагается налогом так же, как и другое сопоставимое имущество.
7. Кто несет ответственность за переоценку имущества?
Городской инспектор несет основную ответственность за оценку собственности в пределах города. Однако работа оценщика подлежит проверке Городским советом по уравнениям и Государственной налоговой комиссией.Государственная налоговая комиссия — это государственное агентство, на которое возложен общий надзор за оценщиками и обеспечение соблюдения законов о налоге на имущество.
8. Что такое рыночная стоимость?
Рыночная стоимость, истинная стоимость в деньгах и оценочная стоимость имеют одинаковое значение в соответствии с законодательством штата Миссури. Простое определение рыночной стоимости — это цена, по которой недвижимость будет выставлена на продажу лицом, которое желает, но не обязано продать ее, и покупается лицом, которое желает купить ее, но не вынуждено это делать. .
9. Как устанавливается мой уровень оценки?
После определения оценки рыночной стоимости оценщик вычисляет процент от этой стоимости, чтобы получить оценочную стоимость. Процент основан на классификации, определяемой типом собственности или способом ее использования. Процентное соотношение:
Недвижимость Личный
Жилая 19% Автомобили, лодки, прочие 33 1/3%
Сельское хозяйство 12% * Farm Equip., Животноводство 12%
Коммерческие и прочие 32% Исторические автомобили 5%
Зерно 1/2%
* В городе Сент-Луис нет сельскохозяйственной недвижимости.
10. Как определяется классификация недвижимости?
Уставы штата Миссури определяют три подкласса недвижимости:
Подкласс 1 — Жилая недвижимость, вся недвижимость, улучшенная за счет конструкции, которая используется или предназначена для использования в качестве жилого помещения людьми, проживающими в ней, свободная земля в связи с аэропортом, земля, используемая как поле для гольфа, и промышленные парки , гостиницы типа «постель и завтрак», в которых владелец проживает и использует в качестве основного места жительства с шестью или менее комнатами для сдачи в аренду, и квартиры с разделением времени, как определено в разделе 407.600, за исключением случаев, когда такие квартиры фактически сдаются в аренду и облагаются налогом с продаж в соответствии с подразделом (6) подраздела 1 статьи 144.020, но жилая недвижимость не включает другие аналогичные объекты, используемые в основном для временного жилья. Для целей данного раздела «временное жилье» означает все комнаты, доступные для аренды или сдачи в аренду, для которых поступления от аренды или сдачи внаем таких комнат облагаются государственным налогом с продаж в соответствии с подразделом (6) подраздела 1 раздела. 144.020;
Подкласс 2 — Сельскохозяйственная и садовая собственность — это то, что активно используется для этих целей. Стоимость этой земли определяется ее продуктивностью на основе нормативов продуктивности почвы, установленных Государственной налоговой комиссией. Он не основан на рыночной стоимости. Тем не менее, когда наиболее эффективное и лучшее использование земли считается сельскохозяйственным, и она не обрабатывается активно, это оценивается в соответствии с рыночной стоимостью, а не руководящими принципами производительности.
Подкласс 3 — Коммунальное, промышленное, коммерческое и железнодорожное имущество, а также любое другое недвижимое имущество, не подходящее ни к одному из двух других классов.Включает шахты, магазины, фабрики и собственность некоммерческих корпораций.
11. Как оценщик знает, какое личное имущество у меня есть?
Эксперт рассылает пустые формы оценки ежегодно в начале. Вы обязаны отправить оценщику заполненную форму до 1 апреля с указанием всего налогооблагаемого личного имущества, которым вы владели на 1 января. Если вы запоздали с формой, штраф составляет двадцать пять (25) процентов от общей оценочной стоимости. Оценщик может связаться с вами для уточнения, если форма не заполнена.
12. Как оценщик оценивает мою недвижимость?
Используется ряд методов. Персонал оценщика рассматривает новое строительство, которое имело место, продажные цены на сопоставимую недвижимость, расположенную поблизости, состояние вашей собственности и любые другие факторы, которые могут помочь определить точную стоимость недвижимости.
Доступны три метода:
Затратный подход — Сначала оценивается стоимость земли, как если бы она была свободна. Затем Оценщик добавляет сумму, которая потребуется для замены вашей конструкции на аналогичную, включая текущие затраты на материалы и рабочую силу, прибыль, накладные расходы, плату за разрешение и т. Д.Если ваша структура не нова, оценщик затем приблизительно рассчитывает амортизацию по всем причинам и вычитает ее из расчета восстановительной стоимости.
Рынок (сравнение продаж) Подход — Ваша собственность оценивается на основе сопоставимых недавно проданных объектов и корректируется с учетом различий, таких как гараж, готовый подвал или лучшее местоположение. Если есть частые продажи и сходство свойств, это может быть наиболее надежным подходом для жилой недвижимости.
Доходный подход — Этот подход хорошо работает для квартир, торговых центров и офисных зданий. Оценщик оценивает потенциальный валовой доход от аренды, а затем вычитает сумму для вакансий и операционных расходов. Затем сумма чистой прибыли конвертируется в стоимость собственности с помощью процесса, называемого капитализацией.
13. Изменится ли стоимость всех объектов недвижимости в результате переоценки?
Все значения могут измениться, но не все изменятся в одинаковой степени.В одних районах рыночная стоимость растет больше, чем в других. Основная цель повторной оценки — убедиться, что новые значения отражают все произошедшие изменения.
14. Если моя собственность не была улучшена, почему должна увеличиваться оценочная стоимость?
Со временем рыночная стоимость меняется, даже если в собственность не вносятся улучшения. Многие люди продают свои дома гораздо дороже, чем они заплатили за них годами ранее. Закон требует, чтобы собственность периодически переоценивалась для поддержания реалистичной рыночной стоимости и справедливого отношения ко всем налогоплательщикам.Нам часто звонят во время выставления счета, когда налогоплательщики не понимают увеличения суммы налога. Во многих случаях начисленная сумма не изменилась, но ставка налога увеличила сумму налога к уплате по сравнению с предыдущим годом.
15. Буду ли я уведомлен, если моя оценка повысится?
Закон требует, чтобы оценщик уведомлял владельца записи о любом увеличении стоимости недвижимости и движимого имущества.
16. Что, если я не согласен с моей переоценкой?
(Следующая информация относится к Уведомлениям об изменении оценки, разосланным по почте в мае 2019 г.)
Согласно законам штата, вся собственность должна подвергаться переоценке каждые два года.Государственная налоговая комиссия наблюдает за процессом переоценки на местном уровне и отвечает за обеспечение того, чтобы оценки отражали изменения рыночной стоимости.
Увеличение налоговых поступлений в связи с переоценкой ограничено законодательством штата. Ваше новое оценочное уведомление будет включать оценку налогов на вашу собственность за 2019 год. Фактические налоговые ставки будут установлены налоговыми органами позднее в этом году.
Пенсионеры и инвалиды
В рамках заявки на получение налогового кредита на недвижимость в штате Миссури определенным пожилым гражданам и лицам с полной инвалидностью предоставляется кредит на часть налогов на недвижимость или арендную плату, уплаченных ими за год.
Если вы считаете, что можете соответствовать критериям, позвоните в Агентство по делам старения Сент-Луиса по телефону (314) 612-5918 для получения дополнительной информации.
Если у вас есть вопросы относительно оценочной стоимости вашей собственности, звоните:
Жилая недвижимость: (314) 589-6581
для коммерческой недвижимости: (314) 589-6586
Апелляция
После того, как вы получите уведомление о новой оценке в мае, вы можете предпринять три шага в процессе апелляции, если не согласны с вашей оценкой.Помните, что оценка основана на текущей рыночной стоимости, и наша цель здесь — установить правильную рыночную стоимость недвижимости. Заявление о том, что налоги на недвижимость слишком высоки, не имеет отношения к делу. Вы должны определить, какова, по вашему мнению, стоимость вашей собственности, а также собрать и представить доказательства, подтверждающие эту ценность. Такие доказательства могут включать фотографии, недавнюю продажу вашей собственности или устные показания кого-то, кто недавно проводил оценку вашей собственности.
Шаг 1. Неофициальные апелляции
Вы можете назначить встречу с персоналом оценщика, чтобы рассмотреть оценочную стоимость и проверить информацию в записях оценщика.Встречи будут назначаться с владельцами или их уполномоченными представителями только по предварительной записи. Запрос на собрание должен быть направлен в течение (15) дней с момента получения Уведомления об изменении оценки по телефону:
Жилая недвижимость: (314) 589-6581
для коммерческой недвижимости: (314) 589-6586

Между , 8:00, и , 17:00, , , понедельник, , , пятница, .
Все встречи должны быть завершены до 1 июля .
Во время неформальной встречи с оценщиком или одним из сотрудников вы можете узнать, как была произведена ваша оценка, какие факторы были учтены и какой тип записей относится к вашей собственности. На этом уровне решаются многие разногласия. Уведомления рассылаются по почте в мае каждого года переоценки.
Шаг 2: Плата выравнивания
Если после неформальной встречи вы не удовлетворены, вы можете подать апелляцию в Совет по уравнениям. Формы для апелляции в Совет по уравниванию необходимо запрашивать лично или в письменной форме по адресу:

Уравнительный совет
Кабинет 120
Мэрия
ул.Луи МО 63103

Ваша апелляция должна быть подана в офис асессора до второго понедельника июля года. Правление будет проводить слушания по предварительной записи, начиная с первого понедельника июля по четвертую субботу августа. Совет заслушает доказательства от Оценщика и вас относительно стоимости имущества, которое является предметом апелляции. Вам не нужно лично явиться в Совет по уравнениям. У вас есть возможность подписать отказ от присутствия, и Совет рассмотрит любые доказательства, которые вы вернете, вместо вашего участия в слушании.
Шаг 3: Государственная налоговая комиссия
У вас есть право подать апелляцию в Государственную налоговую комиссию до 30 сентября или в течение 30 дней с момента получения решения Совета по уравниванию в Сент-Луисе. Прежде чем Государственная налоговая комиссия сможет рассмотреть апелляцию, сначала необходимо подать апелляцию в Совет по уравнениям.

Государственная налоговая комиссия
а / я 146
Rm. 840 — Здание Гарри С. Трумэна
301 Вест Хай Стрит
Джефферсон-Сити, Миссури.65102
.
Оценка личного имущества — Novotny Appraisal Services

000
000
000
000
000
000

7

7 App Services in Losraotny
оценщик и оценщик антиквариата обладает исключительным опытом работы на рынке с большинством типов личной собственности с 1979 года (более 40 лет).В его отчетах об оценке личного имущества всегда будут указаны объем его работы, предположения и ограничивающие условия. Сообщенные результаты задания будут значимыми, не вводящими в заблуждение и правильно понятыми. При необходимости он консультируется со специалистами по редким и необычным свойствам. Отчет об оценке личного имущества, будь то письменный или устный, должен быть достоверным, уместным, полным, достаточным и относящимся к предполагаемому использованию. Его объем работы должен соответствовать его коллегам по аналогичным заданиям и ожиданиям типичных предполагаемых пользователей.Это сравнение с его коллегами всегда зависит от задания и используется, чтобы определить, был ли объем работы достаточным.
Вильям Новотны обладает глубокими знаниями теории, методов и написания отчетов. Он эксперт USPAP. Он провел от трех до пяти дней уроки теории, методов и написания отчетов для оценщиков личного имущества несколько раз на протяжении многих лет. С 2002 года он был сертифицирован AQB для обучения других оценщиков личного имущества минимальным стандартам Единых стандартов профессиональной оценки (USPAP).Novotny определит и решит вашу проблему оценки личного имущества эффективно, рентабельно и надежно, используя лучший, наиболее актуальный и экономичный вариант отчетности. Он проводит дистанционные и онлайн-оценки без инспекции в Лос-Анджелесе и на национальном уровне.
Оценщик антиквариата и общей личной собственности: вопрос знаний и опыта

Уильям Новотны, общий оценщик личного имущества и владелец Novotny Appraisal Services в Лос-Анджелесе, имеет сорок (40) лет опыта работы в качестве генерального оценщика личного имущества. Торговец антиквариатом и агент по продаже недвижимости.С 1996 года он проработал более 24 лет в качестве оценщика личного имущества и антиквариата. В период, когда он был антикваром (1979–1999), он регулярно посещал еженедельные и ежемесячные аукционы недвижимости в Лос-Анджелесе и Южной Калифорнии. Он оценивал всевозможные предметы личной собственности для розничной продажи в своих различных антикварных магазинах (самые большие 20 000 кв. Футов), а также на своих выставках в антикварных торговых центрах и антикварных выставках в период с 1979 по 1999 год. Узнайте больше!
Он также имеет тридцатилетний опыт продаж элитной жилой недвижимости (1988 — 2018).Он ликвидировал содержимое домов, загруженных антиквариатом и всеми видами личного имущества, что требовало исключительных знаний и опыта в отношении всех типов собственности и различных соответствующих рынков, на которых может быть продано личное имущество. Это была непростая задача — получить максимальную продажную цену, помня о том, что клиент больше не желает владения, и что целью была ликвидация.
На протяжении всей своей карьеры оценщика он искренне увлекался ежедневным изучением личного имущества, антикварных предметов и рынков.По сей день он регулярно просматривает самые разные результаты национальных аукционов (реализованные и заявленные цены) сотен аукционных домов за последние 25+ лет.
Почти каждый день он выбирает из своей библиотеки книгу или специализированный журнал по типу собственности и изучает ее. Его ежедневное исследование с 1979 года глубоко изучало мебель, антиквариат, изобразительное искусство, все типы азиатских предметов (его основное внимание в последние пять лет), предметы декоративного искусства, предметы коллекционирования, стекло, фарфор, текстиль, книги, однодневки, записи и т. Д. большинство видов обычного личного и жилого имущества.Он способен идентифицировать большинство типов редких, необычных и очень желанных предметов.
Он знаком с предметами коренных американцев, которые он покупал, продавал и собирал в течение многих лет. На протяжении всей своей карьеры он сосредоточивал свои ежедневные исследования на азиатском фарфоре, лаке, мебели, декоративном искусстве и других исторических объектах, созданных в Китае, Японии, Корее и соседних странах, включая объекты океана. Он прожил в Японии два года, во время службы в армии с 1966 по 1968 год. Он свободно говорил по-японски и посетил многие экспонаты Токийского музея, а также Киото, Нару и Осаку.Он покупал, продавал, оценивал и оценивал азиатские предметы с 1979 года.

Уильям Новотны обладает квалификацией и компетентностью, чтобы достоверно оценить большинство видов антиквариата, домашнего имущества и общего личного имущества.
.
Добавить комментарий Отменить ответ
Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *
Комментарий *
Имя *
Email *
Сайт