Зачем нам понятие «недвижимость»

Я, как юрист, большую часть профессиональной деятельности проработавший в строительном бизнесе, очень часто сталкивалась со сложностями в определнии того, является ли объект движимым или нет. Причем со спорами о признании того или иного объекта недвижимым я столкнулась сразу при начале практической деятельности. Сколько разных споров было и корректировок в законодательстве и правоприменительной практике относительно зеленых насаждений (объект недвижимости до 2006г.), железнодорожных путей (разнополюсная практика в начале 2000-х), дорог, заборов (практика сложилась в начале 2010-х как часть земельного участка), мелиоративных систем, скважин. Если вспомнить начало 2000-х, когда велась активная работа на предприятиях по регистрации прав собственности на все, что оставалось после разрухи 90-х, то регистрировали как объекты недвижимости все, что плохо, или точнее хорошо, стояло: столбы, заборы, линейные объекты, сырьевые эстакады, даже галерею, висящую в воздухе, между частями здания удалось зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости.

Да, ст.130 ГК содержит описание объекта недвижимости, но описание термина неопределенно, так содержит два  критерия, имеющих оценчную категорию: все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Обратите внимание, что в данном определении критерий прочности связи с землей (который сам по себе является оценочным и субъективным) раскрывается через критерий несоразмерности ущерба при перемещении, то есть прочность связи с землей = несоразмерность ущерба при перемещении (оценочный критерий, так как несоразмерность каждым из нас в разной ситуации будет оценена по-разному).

В современных условиях, когда дома, мосты двигают и переносят, разбирают и строят на наземных опорах, когда корабли льют из композитных материалов (видимо, и дома тоже скоро смогут в формах отливать), когда возможно строительство с использованием 3D-принтеров и т. д. критерий прочности связи с землей совершенно не отражает факт возможности или невозможности передвижения какого-то объекта. При этом необходимо отметить, что ст.130 не содержит исчерпывающего перечня примеров таких объектов: в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. То есть , видимо, это могут быть еще какие-то объекты??

Очень частно можно встретить представление, особенно в среде технических специалистов — строителей, что слово «капитальный объект» или «объект капитального строительства» = объекту недвижимости. Но это совсем не так. ОКС — это объект для создания или изменения (вплоть до уничтожения) которого требуется соблюдение определенных процедур, установленных Градостроительным законодательством, в частности получение или неполучение резрешения на строительство, ввод в эксплуатацию или отсутствие такой необходимости, оформление прав на землю или без оформления прав и т.д. ГрК установлены , например, исключения, когда для создания объекта недвижимости (в классическом понимании), например, жилого дома, производственного помещения до 1,5 тыс кв м, не требуется получение разрешения на строительство, не требуется экспертиза, ввод и т.

д., но от этого эти объекты не перестают быть ни ОКС, ни объектом недвижимости. Либо наоборот, для строительства линейного объекта требуется как для ОКС получение разрешения на строительство, но при этом такой линейный объект может вовсе не быть объектом недвижимости.

В этом смысле примечательно, что определение ОКС в ГрК дано через перечисление незакрытым перечнем: 

здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

Если взять предлагаемые ст.130 ГК и ст.1 ГрК примеры объектов, которые вроде и ОКС, и объекты недвижимости: здания, строения, сооружения, то если мы посмотрим определения данных объектов, то поймем, что ситуация становится еще более запутанной.

В частности, в соответствии со ст.2 Тех регламента о безопасности зданий и сооружений  здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую

надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Особенно трогательным кажется укзанаие на цель использования здания — для содержания животных. В принципе после слов «деятельности людей» можно было, на мой взгляд, поставить точку. Если без шуток, то из данного определения следует, что здание может не иметь подземной части или состоять только из подземной части, и если нет сетей, то это не здание!

Определение термина сооружение еще прекраснее именно для целей запутать все окончательно: сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Смешалось все, «люди, кони». Одназначно понятно только одно, что в сооружении постоянно находиться человеку нельзя, жить, например, 24 часа, 7 дней в неделю, 365 дней в году.

На мой взгляд, даже определения ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» выглядят более понятными:

объект (капитального) строительства (construction works): Здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

сооружение (civil engineering works): Объекты завершенного строительства, включающие в себя такие сооружения, как плотина, мост, дорога, железная дорога, взлетная полоса, системы водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, трубопровод, систему канализации, или результат операций, например земляные работы, геотехнические процессы, но исключая жилые здания и связанные с ними работы на строительной площадке.

здание (building): Объект, предназначенный для постоянного или временного пребывания в нем людей, запроектированный в качестве отдельно стоящего объекта.

И обратите внимание, что сооружением может быть и результат процесса, например, выкопанный котлован, а определение здания никак не связано с наличием у него подземной или наземной части, наличием сетей — только функционал пребывания людей и пространственная отдельность являюся критерием, что понятно, так как любой объект конечен, даже метро:)

К сожалению, проект изменений в ГК никак не решает проблему определения понятия недвижимости, так как оставляет критерий прочтности связи с землей: Здания, сооружения и в предусмотренных настоящим Кодексом случаях объекты незавершённого строительства, имеющие прочную связь с землёй, признаются недвижимыми вещами и являются объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены.

Этот критерий используется и для того, чтобы определить здания, сооружения и иные объекты составными частями земельного участка. Несмотря на общую идею признать объектом недвижимости только земельный участок (которая мне близка), разработчики проекта изменений оставляют такие объекты недвижимости, как помещения и машино-место. Что никак не вносит ясности в общую картину.

После такого длинного вступления встает вопрос, зачем вообще нужен термин «НЕДВИЖИМОСТЬ»? Что его наличие решает? Разве не проще просто установить перечень объектов, сделки с которыми  и права на которые подлежат регистрации в государственном реестре, как собственно сделано с самолетами, кораблями и т.п.

Или давайте введем уже какой-то объективный технический критерий прочности связи с землей, например, углубление основания здания, сооружения более, чем на 50 см ниже уровня ?

Разногласия по классификации объектов на движимое имущество и недвижимость

В связи с тем, что c 1 января 2019 года под объект налогообложения в рамках гл.

30 НК РФ «Налог на имущество организаций» подпадает исключительно недвижимое имущество (п. 19 ст. 2 Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ), обоснованно появилось пристальное внимание к классификации имущества организации на движимое и недвижимость. 

Что такое недвижимое имущество 

В Налоговом кодексе РФ нет определения недвижимого имущества. Следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ необходимо руководствоваться определением, которое дано в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. 

К недвижимости принято относить земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба невозможно, в том числе: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также помещения и машино-места; иное имущество в соответствии с федеральными законами. 

Что относится к недвижимости 

В письме от 14.02.2020 № БС-4-21/2584@ ФНС РФ дала рекомендации по разграничению движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов обложения налогом на имущество организации, которые базировались на выводах, Минэкономразвития России (письмо от 12. 02.2020 № Д23и-4183). 

Так, было акцентировано внимание на том, что определение объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 ГрК РФ, в котором присутствует некоторая неопределённость, не позволяющая достоверно классифицировать объекты. 

Однако из приведённого ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся сооружения, которые хотя и имеют прочную связь с землёй, но не требуют разрешения на строительство или декларацию о начале строительства. 

А также сделан окончательный вывод о том, что если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации (как объекты капитального строительства), то они с большой степенью вероятности относятся к недвижимости. 

Какая-то ясность появилась, но выше названное письмо практически мгновенно было отозвано (письмо ФНС России от 25.02.2020 № БС-4-21/3137@). 

Данный шаг лишний раз подчеркнул, что чёткой и однозначной позиции по рассматриваемому вопросу на тот момент контролирующими органами сформировано не было.  

Правоприменительная практика – в помощь всем 

Письмом ФНС России от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@ была направлена информация о правоприменительной практике, касающейся квалификации недвижимого имущества. 

Налоговые органы обратили внимание на то, что для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать наличие записи об объекте в ЕГРН. 

При отсутствии сведений в ЕГРН следует изучить документы, подтверждающие прочную связь объекта с землёй и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, документы технического учёта или технической инвентаризации, разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектную документацию, заключения экспертизы, иные документы. 

При отсутствии записей об объекте имущества в ЕГРН основания для применения норм НК РФ, зависящих от вида объекта имущества (движимое или недвижимое), определяются исходя из действующих нормативных правовых актов и сложившейся судебной практики.  

Так, по мнению Верховного Суда РФ, при решении спора о том, является ли имущество — производственное оборудование — движимым или недвижимым для целей налогообложения, принципиальным является вопрос, выполняет ли оно какую-либо самостоятельную функцию или предназначено только для обслуживания недвижимой вещи (здания, сооружения и т. п.) 

Фактор наличия у объекта тесной физической связи со зданием, сооружением или иной недвижимостью и способности функционировать только в такой взаимосвязи не является основным (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 12.07.2019 № 307-ЭС19-5241, Письмо ФНС РФ от 30.07.2019 N БС-4-21/14997). 

Необходимо обратить внимание на Обзор правовых позиций Конституционного суда РФ и Верховного Суда РФ по вопросам налогообложения имущества (за 2020 год), доведённых письмом ФНС РФ от 15.02.2021 № БС-4-21/1811@. 

На сегодняшний день важно понимать, что существует имущество, применительно к которому высока вероятность возникновения такого риска, как переквалификация движимого имущества в недвижимое и, как следствие, допущения ошибок при налогообложении данного имущества.  

И даже тот факт, что какой-либо объект прямо отнесён в законодательстве к недвижимости, не исключает вероятности споров по поводу квалификации такого имущества как движимого или недвижимого. 

Споры продолжаются 

Окончательный вывод, как следует из практики, может быть сформулирован в зависимости от конкретных характеристик имущества. 

Больше всего вопросов и споров вызывает имущество, которое расположено на земле или неразрывно с ней связано. Например, трансформаторные подстанции, автодороги или автостоянки.

Так, если трансформаторная подстанция сооружена на монолитном железобетонном фундаменте, соединена подземными коммуникациями с кабельными электролиниями, имеет прочную связь с землёй, и её стоимость в учёте сформирована с учётом цены разработки проекта, устройства фундамента, монтажных и электротехнических работ, то, по мнению ФНС и ВС РФ, данный объект относится к недвижимости (письмо ФНС от 28. 08.2019 № БС-4-21/17216, определение ВС РФ от 03.09.2018 № 307-КГ18-13146). 

В случае если подстанция может быть демонтирована, установлена и подключена к системе электроснабжения в другом месте, то это исключает её неразрывную связь с землёй и объект уже будет относиться к движимым (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.01.2019 № Ф07-15984/18). 

Автостоянка для большегрузных автомобилей – плоскостная строительная система, смонтированная на заглублённом монолитном фундаменте. Её демонтаж без разрушения конструкций невозможен, поэтому объект, без сомнений, относится к недвижимому имуществу (определение Верховного суда от 13.09.2019 № 304-ЭС19-15010). 

Аналогичный подход и к бетонным, асфальтовым площадкам, внутренним дорогам, которые входят в состав единого недвижимого комплекса. Они являются составной частью сложного объекта, и возможность демонтажа и перемещения без его разрушения значения не имеет (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04. 04.2019 № А29-4430/2018). 

Как действовать в сложной ситуации 

В связи с вышеизложенным и возникновением множества правовых и, как следствие, налоговых рисков при классификации имущества организации на движимые объекты и недвижимость, необходимо обратить внимание на следующее. 

— Тщательно подходить к классификации объектов и анализу сопроводительных документов на имущество, а также к их формированию в случае необходимости. 

— В сложных и спорных ситуациях с классификацией объектов вопрос выносить на рассмотрение комиссии, а в случае необходимости привлекать профильных специалистов. 

— По тем ситуациям, где цена риска слишком высока – обращаться в налоговые органы с просьбой подтвердить правомерность позиции при классификации объектов учёта. В запросе логично, обстоятельно и аргументировано привести свои доводы. 

И в завершение напоминаем, что налогоплательщик освобождается от ответственности, если руководствовался разъяснениями контролирующих органов (письмо Минфина РФ от 28. 09.18 № 03-02-08/69720), а также о приоритете судебной практики над разъяснениями контролирующих органов (письмо Минфина РФ от 14.11.2019 № 03-03-07/88049). 

Хотите быть в курсе всех новостей о налоге на имущество организаций, знать тонкости и нюансы расчётов? Читайте наши материалы по ссылке.

Отправить

Запинить

Твитнуть

Поделиться

Поделиться

Понятие недвижимого имущества и особенности его определения

Библиографическое описание:

Теряева, Н. Ю. Понятие недвижимого имущества и особенности его определения / Н. Ю. Теряева. — Текст : непосредственный // Вопросы экономики и управления. — 2018. — № 1 (12). — С. 1-4. — URL: https://moluch.ru/th/5/archive/78/2865/ (дата обращения: 05.08.2021).



Проблемы определения и отнесения объекта к недвижимому имуществу в настоящее время достаточно актуальны как для науки, так и для практики, поскольку многие научные деятели дискутируют на данную тему. На практике же очень часто решения нижестоящих судов отменяются вышестоящими. При определении имущества как недвижимое, к нему будет применяться особый правовой режим, поскольку, как правило, оно является более ценным, нежели движимое. Например, в случаях, предусмотренных законом, сделки с недвижимыми имуществом подлежат обязательной государственной регистрации, а к сделкам с движимыми вещами возможно применение и простого письменного договора, который подписан сторонами, или даже устной формы.

Если обратиться к истории, то можно заметить неоднозначные подходы к разграничению понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество», ведь они всегда являлись предметом научных дискуссий. Первоначально разделение вещей на движимые и недвижимые было осуществлено еще в римском праве. Основным критерием такого разграничения выступала способность вещей к перемещению с сохранением их физической сущности (т. е. без изменения их формы), экономического назначения, а также без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, которые не способны к такому перемещению, признавались недвижимыми, все остальные вещи относились к разряду движимых.

Из опыта зарубежных стран можно отметить неоднозначный подход к определению недвижимого имущества. Например, в Гражданском кодексе Франции недвижимость разграничивают по ее природе, в силу назначения или вследствие предмета, к которому она принадлежит. Так, к недвижимости по природе относятся земельные участки и строения. Предметы, помещенные собственником земли на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостями в силу их назначения. К недвижимости вследствие предмета, к которому они принадлежат, относят сервитут или земельную повинность, узуфрукт на недвижимые вещи, иски, которые имеют своим предметом возвращение недвижимости. В Швейцарии к недвижимости относят землю, её недра, здания и сооружения, прочно связанные с ней, а также «четко выраженные и постоянные права, которые занесены в реестр недвижимости». В Италии к недвижимости помимо всего прочего относят воду.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что не существует единого подхода к определению недвижимости и каждая страна придерживается своего понимания и толкования понятия «недвижимое имущество» исходя из своей истории развития и традиций, которые сложились издревле [8, с. 188].

Российское законодательство в настоящее время в свою очередь также не дает полного перечня объектов, которые относятся к недвижимости. В ст. 130 Гражданского кодекса РФ представлено следующее определение недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости): к ним относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства [4].

Под признаком объекта обычно понимают такую его характеристику, по которой его можно узнать, определить или описать.

Определение «недвижимого имущества», которое представлено в Гражданском кодексе РФ, по сути, закрепляет лишь два критерия, по которым его можно разграничить с движимым. К таким критериям относятся неразрывная связь имущества с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Однако, некоторые авторы — И. Л. Брауде, И. А. Емелькина, И. В. Козлова — утверждают, что, с появлением современных технологических достижений, существует возможность перемещения зданий, строений и сооружений без нанесения какого-либо ущерба их назначению [2,6,7]. В то же время профессор Н. А. Сыродоев утверждает, что необходимо полностью исключить этот признак из определения недвижимости [9, с.93], а профессор И. Л. Брауде, наоборот, пишет о том, что наличие всех современных достижений в перемещении зданий не превращает их в движимые вещи, т. к. это можно считать своеобразным новым строительством, поскольку будет закладываться новый фундамент [2, с.17]. Подвижные же помещения, такие как вагоны на рельсах или разборные металлические гаражи, не являются строениями. А согласно Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только в том случае, если будет установлена их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.

Исходя из вышесказанного, является целесообразным в определении недвижимости сохранить оба указанных критерия, т. к. в противном случае многие сборно-разборные конструкции будут признаны недвижимостью. Однако данное определение необходимо дополнить таким критерием, как «постоянная» связь с землей, поскольку в том случае объект находится на земле временно, то он впоследствии может быть перенесен или снесен, т. е. недвижимым имуществом он так и не станет.

По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В науке данную категорию еще называют недвижимостью в силу закона или нетрадиционными объектами недвижимости, так как, по сути, они являются движимыми. Правовое признание данного имущества недвижимым объясняется различными причинами. Указанные объекты относятся к недвижимости в силу того, что они имеют высокую цену, а также особую значимость, и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости [1,3]. В связи с данным обстоятельством можно выделить такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Действительно недвижимость в большинстве случаев обычно обладает повышенной экономической ценностью. Данное обстоятельство обусловлено тем, что для нее характерно длительность пользования, и она не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость обладает конструктивной сложностью, которая требует больших затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии. Однако высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака в силу нескольких причин. Во-первых, не вся недвижимость имеет высокую цену (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, существуют и движимые вещи, которые также стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности, антиквариат и т. д.

Существует также мнение, что отнесение данных объектов к недвижимости вызвано наличием такого признака, как связь с землей, хотя указанный признак выражается косвенно, а не прямо. В данном случае подразумевается, что все указанные объекты управляются с земли [5, с.102]. В этой связи сложно не согласиться с мнением А. В. Черных, который обратил внимание на необходимость более гибкого подхода к определению понятия «недвижимость по закону», что во многом предопределено постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. К примеру, самолет, который используется для пассажирских перевозок, является объектом недвижимости, т. к. относится к воздушным судам. Однако, если данный объект приобретает физическое лицо для личного пользования, он превращается в движимую вещь, а если собственник прекратит использовать самолет как личное транспортное средство и откроет в нем музей или кафе, то движимая вещь вновь превращается в недвижимую, даже если отсутствует прочная связь с землей.

Особого внимания заслуживает такое новшество для России, как дома на воде, которые в настоящее время еще не пользуются такой большой популярностью, как в Европе, но уже привлекают к себе повышенное внимание, особенно в СМИ. Данные строения в нашей стране не так популярны из-за особенностей климата и из-за норм Водного кодекса РФ. Несмотря на данные обстоятельства дома на понтонах в нашей стране все же существуют. Прописаться, конечно, в таком доме нельзя, но его можно зарегистрировать в Государственной инспекции по маломерным судам (ГИМС) и получить судовой билет. В нашей стране дома на воде не будут являться недвижимостью, так как недвижимость имеет очень долгий срок службы и за счет инфляции может служить инструментом накопления. Однако за рубежом дома на воде считаются вполне законной постройкой и относятся к объектам недвижимости. Среди стран, в которых большинство таких домов, неоспоримым лидером является Голландия. В настоящее время на воде строятся не только дома, но и гостиницы, и рестораны, и даже храмы. Поэтому, вполне возможно, что в скором будущем и в России начнут появляться «плавучие» дома. Тогда, конечно, назреет новая необходимость пересматривать законодательство и вносить соответствующие изменения.

Таким образом, настоящая категория недвижимости является спорной в науке, поскольку по своей сути данные объекты являются движимыми, но к ним применяются нормы, регулирующие недвижимость. Необходимо выделить данную категорию в специальный вид имущества, чтобы нормы законодательства понимались правильно и исполнялись в полном объеме. В данном случае указанные объекты не называются непосредственно недвижимыми, а относятся к отдельной группе, к которой будут применяться правила о недвижимых вещах.

Литература:

1. Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
2. Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. — М.: Дело, 1950. — 143с.
3. Виноградов П. Н. Понятие недвижимого имущества: исторический очерк и современное состояние // Законодательство. — 2016. — № 8. — С.11–22.
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017, с изм. от 22.06.2017)
5. Гришаев С. П. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. — 2016. — № 12. — С.102–108.
6. Емелькина И. А. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Известия саратовского университета. Серия Экономика. Управление. Право. — 2014. — № 5. — С.54–62.
7. Козлова И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. — 2016. — № 2. — С.154–161.
8. Михайлова Т. Н. Понятие «недвижимость» в российском и зарубежном праве // Право и законодательство // Известия ИГЭА. — 2011. № 1. — С. 187–190
9. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 2015. — № 8. — С.90–97.

Основные термины (генерируются автоматически): недвижимость, недвижимое имущество, вещь, земля, вод, высокая цена, Гражданский кодекс РФ, движимая вещь, несоразмерный ущерб, Россия.

Похожие статьи

Понятие и признаки

недвижимого имущества | Статья в журнале…

недвижимость, недвижимое имущество, вещь, земля, Россия, Гражданский кодекс РФ, несоразмерный ущерб, движимая вещь, высокая цена, вод. К вопросу о понятии недвижимости по современному…

Критерии отнесения объектов

гражданских прав к недвижимому…

недвижимость, недвижимое имущество, вещь, земля, Россия, Гражданский кодекс РФ, несоразмерный ущерб, движимая вещь, высокая цена, вод. К вопросу о понятии недвижимости по современному…

Недвижимость как объект гражданских прав | Статья в журнале…

недвижимость, недвижимое имущество, вещь, земля, Россия, Гражданский кодекс РФ, несоразмерный ущерб, движимая вещь, высокая цена, вод. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: состояние…

Признание объекта

недвижимым с помощью экспертизы…

недвижимость, недвижимое имущество, вещь, земля, Россия, Гражданский кодекс РФ, несоразмерный ущерб, движимая вещь, высокая цена, вод. Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому…

Особенности правовой классификации высвобождаемого военного…

недвижимость, недвижимое имущество, вещь, земля, Россия, Гражданский кодекс РФ, несоразмерный ущерб, движимая вещь, высокая цена, вод.

Теоретические проблемы в определение

недвижимого…

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т. е…

Налог на

движимое имущество юридических лиц в 2018 г.

недвижимость, недвижимое имущество, вещь, земля, Россия, Гражданский кодекс РФ, несоразмерный ущерб, движимая вещь, высокая цена, вод.

К вопросу о понятии

недвижимости по современному. ..

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты…

ГК РФ, собственность, найденная вещь, вещь, лицо…

ГК РФ, бесхозяйное имущество, муниципальная собственность, правовой режим, собственность, вещь, приобретательная давность, бесхозяйная недвижимость, бесхозяйное недвижимое имущество. ..

Ликвидность недвижимости. Определение и факторы

У многих людей часто возникает вопрос: почему те квартиры, которые оказались в риэлтерской базе, продаются быстро, а остальные медленно? Основной причиной этому является ликвидность недвижимости. Именно поэтому, перед тем, как осуществить финансовые вложения в жильё, рекомендовано узнать данный показатель.

Что же такое ликвидность?

Это возможность быстро и выгодно перепродать недвижимость. При этом вовсе не обязательно приобретать квартиру для проживания. Главное, чтобы её можно было быстро продать. Именно поэтому инвесторы предпочитают покупать недвижимость, обладающую высокой ликвидностью. Отсюда следует простое и понятное определение – чем выше уровень ликвидности, тем меньше времени вам потребуется на продажу. При этом цена обязательно должна быть рыночной.

Справедливо и другое правило: «чем больше ликвидность, тем ниже доходность такого объекта». В связи с этим инвесторы отдают предпочтение той недвижимости, которая обладает не высоким доходом, а большой ликвидностью. С чем это связано, спросите вы? Только лишь в этом случае такую квартиру можно в кратчайшие сроки перевести в «реальные» деньги, без каких либо ожиданий и убытков для себя.

Что влияет на уровень ликвидности?

Расчёт её осуществляют профессиональные оценщики. Для этого они применяют довольно сложные формулы и следующие показатели:

• требуемые расходы, чтобы провести сделку;
• время заключения договора;
• неопределённость, которая с возможностью приобретения данного объекта по цене не меньше, чем предлагает рынок недвижимости.

Что может повысить ликвидность?

• Удачное местоположение квартиры.
• Текущая ситуация на рынке.
• Основные характеристики недвижимости (удобство и состояние объекта, наличие развитой инфраструктуры).
• Площадь квартиры.
• Размер кухни.

Если квартира угловая или расположена на первом или последнем этаже, то будет продаваться довольно дольше, нежели недвижимость с аналогичными характеристиками, но, к примеру на 5-ом этаже.

Сегодня среди жилых объектов самыми ликвидными считаются однокомнатные квартиры и студии, относящиеся к эконом-классу. При этом этаж может быть любой, кроме первого. Обусловлен данный факт тем, что цена такой квартиры невысока и её могут позволить многие люди. Именно поэтому такую недвижимость покупают чаще всего.

Путин поручил кабмину определить статус апартаментов до конца июля :: Жилье :: РБК Недвижимость

Поручение глава государства дал по итогам заседания Гоcсовета и Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам

Президент России Владимир Путин во время совместного заседания Госсовета и Совета по стратегическому развитию и национальным проектам в режиме видеоконференции в Ново-Огарево (Фото: Михаил Климентьев/пресс-служба президента РФ/ТАСС)

Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов. Соответствующее поручение дано по итогам совместного заседания Госсовета и Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам, сообщается на сайте Кремля.

Согласно документу, правительству предписано обеспечить внесение в законодательство России изменений, «направленных на определение правового статуса помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан».

Дискуссия о статусе апартаментов в России активизировалась осенью 2020 года. В ноябре замглавы Минстроя России Никита Стасишин заявил, что в стране планируется запретить строительство апартаментов, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. Позднее о необходимости решения вопроса с апартаментами заявил и вице-премьер Марат Хуснуллин.

Что такое апартаменты

Де-юре данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости. Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Читайте также

Автор

Вера Лунькова

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости переходит в руки государства – Администрация сельского поселения Челкаковский

Главная » Новости » Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости переходит в руки государства

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости переходит в руки государства

 

В последние годы понятие кадастровой стоимости приобретает все более значимую роль в обществе. Многие жители республики – собственники земельных участков, жилых домов, приусадебных участков, а также квартир и комнат, не говоря уже про индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, в собственности или аренде которых находятся нежилые объекты, ежегодно производят уплату имущественного налога или аренды, исходя из установленных значений кадастровой стоимости. При этом многие, увидев в квитанции об уплате налога ее размер, приходят в недоумение, как кадастровая стоимость их объекта может быть выше реальной, существующей рыночной стоимости.

В действительности, же конечно, такого не должно быть. Во многих нормативных документах дается понятие, что кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования. Об этом говорил и Президент России  Владимир Путин в своем Послании Федеральному Собранию от 1 марта 2018 года.

Проблемы несоответствия кадастровой ее реальной рыночной стоимости в настоящее время связаны с рядом причин. Одной из основных, является недостоверность сведений об объектах, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, которые напрямую или косвенно влияют на расчет кадастровой стоимости. Также следует отметить, что актуальная, действующая с 1 января 2016 года, кадастровая оценка объектов жилого и нежилого фонда и земель населенных пунктов, проводилась в республике в 2015 году. Следовательно, оценщики производившие расчеты, в качестве основного фактора стоимости использовали цены сделок и предложений которые имелись на рынке по состоянию на 1 января 2015 года. Как известно, после этого рынок недвижимости в республике и по стране в целом, в связи со случившимся экономическим кризисом «просел», недвижимость, стоившая в 2015 году определенную сумму на начало 2018 года могла потерять в цене до половины стоимости, а действующая и по сей день кадастровая, осталась прежней. Существенной проблемой стало и то, что указанную оценку производили частные оценочные организации, выигравшие конкурс на ее проведение. И хотя в государственных контрактах были указаны определенные обязательства, на практике, многие из них выполнялись не совсем добросовестно.

В настоящее время законодательно многие проблемы были устранены. Теперь кадастровую оценку будут производить специально созданное государственное бюджетное учреждение, которое полностью будет нести ответственность за свою деятельность. У нас в республике им является Бюро технической инвентаризации. Предполагается, что уменьшится и число объектов с недостающей или недостоверной информацией, поскольку БТИ будет тесно взаимодействовать с органами кадастрового учета, органами местного самоуправления и другими государственными структурами. Также внесены изменения в периодичность проведения оценки. Если раньше она проводилась один раз в 3-5 лет, то начиная с 2020 года, в случае если рынок недвижимости в республике снизится на тридцать и более процентов по сравнению с действующей кадастровой оценкой, будет проводиться внеочередная государственная кадастровая оценка.

Особое внимание следует уделить и тому, что собственники объектов недвижимости смогут сами поучаствовать в проведении государственной оценки. Для этого они могут направить в БТИ декларации c уточненными сведениями по принадлежащим объектам, например о местоположении, площади, наличии или отсутствии определенных коммуникаций, фактическом виде использования, этажности, материале стен, годе постройки и так далее. Также, перед утверждением результатов кадастровой оценки, является обязательным их предварительное опубликование. В случае несогласия собственников или заинтересованных лиц и обнаружения ошибки производится перерасчет стоимости.

Например, в этом году, в республике проводятся работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения, а также земель особо охраняемых территорий. В настоящее время предварительные результаты опубликованы на сайте Росреестра – в фонде данных государственной кадастровой оценки и сайте БТИ. В шестидесятидневный срок с момента их опубликования, все заинтересованные лица могут эти результаты обжаловать. В 2019 году планируется проведение новой оценки земель населенных пунктов, а в 2020 объектов капитального строительства.

В заключении необходимо отметить, что в случае несогласия собственников и заинтересованных лиц с действующей утвержденной кадастровой стоимостью ее можно оспорить в специально созданной при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан комиссии по рассмотрению споров. Для этого, как правило, к заявлению прикладывается составленный независимым оценщиком отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, выписка из единого государственного реестра недвижимости со сведениями об оспариваемой кадастровой стоимости, правоустанавливающие документы. При этом, рыночная цена должна быть определена на ту же дату, что и оспариваемая кадастровой стоимость. Комиссия в течение одного месяца должна принять положительное или отрицательное решение. В 2017 и начало 2018 года более половины всех решений, принимаемых комиссией, являются положительными. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в единый государственный реестр недвижимости и применению с 1 января года, в котором было подано заявление, но не ранее той даты, которой была внесена оспариваемая стоимость. При отрицательно принятом решении имеется также возможность оспорить кадастровую стоимость в Верховном суде.

В законодательстве РФ появится определение гаража

https://realty.ria.ru/20200723/1574814967.html

В законодательстве РФ появится определение гаража

В законодательстве РФ появится определение гаража — Недвижимость РИА Новости, 23.07.2020

В законодательстве РФ появится определение гаража

Понятие «гараж» пропишут в российском законодательстве, рассказал РИА Новости глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. Недвижимость РИА Новости, 23.07.2020

2020-07-23T18:00

2020-07-23T18:00

2020-07-23T18:08

госдума рф

павел крашенинников

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

михаил мишустин

недвижимость

гаражи

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/150788/33/1507883307_0:158:3077:1889_1920x0_80_0_0_b33a4efafe7dfb4d75ca47fefd7f706d.jpg

МОСКВА, 23 июл — РИА Новости. Понятие «гараж» пропишут в российском законодательстве, рассказал РИА Новости глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.Ранее Крашенинников сообщил, что депутаты «Единой России» разработали законопроект, регулирующий правоотношения гаражных объединений и прописывающий права владельцев такой недвижимости.Он отметил, что парламентарии находятся в контакте с правительством по этому вопросу.»Сейчас все для этого условия есть, особенно после того, как премьер сказал, что в него куда-то дели гараж. Это, конечно, вызвало недоумение и понимание (необходимости) регулирования», — сказал Крашенинников.Ранее в правительство РФ был внесен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены». В Росреестре, который и подготовил проект, полагают, что «гаражная амнистия» сможет облегчить жизнь более чем 4,5 миллиона автовладельцев. Сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов владельцы не могут оформить объекты, а сами постройки из-за отсутствия в законе определения «гараж» не учитываются. Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения.Премьер-министр РФ Михаил Мишустин, выступая с отчетом о работе правительства в Госдуме в среду, заявил, что поддержит законопроект о «гаражной амнистии». Он рассказал депутатам, что и сам пострадал от отсутствия соответствующего закона, отметив, что у него был гараж, но «к сожалению, мы не смогли удержать».

https://realty.ria.ru/20200723/1574792202.html

https://realty.ria.ru/20200722/1574736778.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/150788/33/1507883307_174:0:2905:2048_1920x0_80_0_0_a37193328e155c8bc4f33f3c8fb40a38.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

госдума рф, павел крашенинников, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), михаил мишустин, недвижимость, гаражи

МОСКВА, 23 июл — РИА Новости. Понятие «гараж» пропишут в российском законодательстве, рассказал РИА Новости глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.

Ранее Крашенинников сообщил, что депутаты «Единой России» разработали законопроект, регулирующий правоотношения гаражных объединений и прописывающий права владельцев такой недвижимости.

«Нам надо просто определиться, что такое гараж. А дальше уже из этого исходя надо как-то легализовать просто эту систему. Потому что миллионы людей в подвешенном состоянии», — сказал Крашенинников РИА Новости.

Он отметил, что парламентарии находятся в контакте с правительством по этому вопросу.

«Сейчас все для этого условия есть, особенно после того, как премьер сказал, что в него куда-то дели гараж. Это, конечно, вызвало недоумение и понимание (необходимости) регулирования», — сказал Крашенинников.

23 июля 2020, 14:24

В «Единой России» разработали законопроект о правах владельцев гаражей

Ранее в правительство РФ был внесен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены». В Росреестре, который и подготовил проект, полагают, что «гаражная амнистия» сможет облегчить жизнь более чем 4,5 миллиона автовладельцев. Сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов владельцы не могут оформить объекты, а сами постройки из-за отсутствия в законе определения «гараж» не учитываются. Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения.

Премьер-министр РФ Михаил Мишустин, выступая с отчетом о работе правительства в Госдуме в среду, заявил, что поддержит законопроект о «гаражной амнистии». Он рассказал депутатам, что и сам пострадал от отсутствия соответствующего закона, отметив, что у него был гараж, но «к сожалению, мы не смогли удержать».

22 июля 2020, 17:55

В комитете Госдумы проект о «гаражной амнистии» назвали народным

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
• Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
• Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, сдаваемую в аренду или другую собственность, или косвенно через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля , недвижимость и недвижимость как синонимы, но между ними есть некоторые тонкие различия.

• Земля относится к земной поверхности вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, полезные ископаемые и воду.
• Недвижимость — это земля, а также любые постоянные антропогенные пристройки, такие как дома и другие постройки.
• Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Вообще говоря, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что постоянно к ней прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Не следует путать недвижимость с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимости. Основной характеристикой личного имущества является то, что оно движимо. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

1. Неподвижность .Хотя некоторые участки земли можно снимать, а топографию можно изменять, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
2. Неразрушимость . Земля прочная и нерушимая (постоянная).
3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отчетливые экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

• Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общий объем ее предложения фиксирован.
• Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (например, дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются улучшениями с по земли.
• Постоянство инвестиций : После улучшения земли общий капитал и рабочая сила, использованные для строительства улучшения, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, такие улучшения, как дренажная, электрическая, водопроводная и канализационная системы, как правило, являются постоянными, поскольку их невозможно удалить (или заменить) с экономической точки зрения.
• Местоположение или предпочтение области . Местоположение относится к выбору и вкусам людей в отношении данной области, основанным на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Выделяют пять основных типов недвижимости:

1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для жилых целей.Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, отели, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распределения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
4. Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество новых проектов строительства жилья — количество новых проектов жилищного строительства в любой месяц — опубликовано в США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает в себя данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три различные категории:

• Одноквартирные дома
• Дома на 2-4 единицы
• Многоквартирные дома с пятью и более квартирами, например, многоквартирные дома

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством нового жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и больше на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Вот некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую в аренду недвижимость, сдавайте ее в аренду), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или сдачи внаем и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы

• Обычно неликвидный

• Под влиянием местных факторов

• Требуются большие начальные капитальные вложения

• Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из наиболее популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT далее классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

• Публичные REIT
• Публичные неторгуемые REIT
• Частные РЭЙЦ

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится

• Ликвидность

• Диверсификация

• Стабильные дивиденды

• Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили много плохой прессы из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал мировой финансовый кризис в 2007-08 гг.Однако MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

• ETF , обеспеченные ипотечными ценными бумагами Vanguard (VMBS): Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
• iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF фокусируется на ипотечных ценных бумагах с фиксированной процентной ставкой и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.

Что такое недвижимость?

Недвижимость может включать собственность, землю, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей.Термин относится к реальной или физической собственности. В качестве бизнес-термина недвижимость также относится к производству, покупке и продаже собственности. Это влияет на экономику США, потому что это важнейший двигатель экономического роста.

Конституция США изначально ограничивала право голоса для владельцев недвижимости.

Определение и примеры недвижимости

Недвижимость, иногда называемая «недвижимостью», технически представляет собой землю плюс любые другие материальные улучшения, которые могут быть на ней установлены или установлены на ней.Улучшение может быть построенным там зданием или проезжей частью. Это может быть что-то, что было вставлено в землю, например, септическая система. Земля с любой из этих структур считается «улучшенной». «Неулучшается», когда их не хватает.

Ваш дом — это недвижимость, но также и свободная земля, которой вы можете владеть. Недвижимость может быть небоскребом в Нью-Йорке или клочком неулучшенной пустынной земли, на которой нельзя строить.

Как работает недвижимость

Недвижимость имеет множество аспектов, потому что ее просто не существует.Он может переходить от неулучшенного к улучшенному. Его можно купить или продать. Он может принадлежать правительству, юридическому лицу или частной стороне. Но определенные компоненты могут иметь прямое влияние на экономику: последовательное улучшение земель, а также отдельных лиц и организаций, которые способствуют передаче прав собственности.

Строительство новостроек

Новостройка — критическая категория. Он включает строительство домов на одну семью, таунхаусов и кондоминиумов.Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) предоставляет ежемесячные данные о продажах домов и средних ценах. Данные по продажам новых домов — это ведущий экономический индикатор. На формирование тренда продаж новых домов уходит четыре месяца.

NAHB также сообщает о начале строительства новых домов, количестве проектов строительства домов, в которых есть основания.

Агенты по недвижимости

Агенты по недвижимости помогают физическим лицам, предприятиям и инвесторам в покупке и продаже недвижимости.Промышленность обычно делится на специальности.

Продавцы или агенты по листингу помогают найти покупателей через Службу множественного листинга или через свои профессиональные контакты. Они оценивают вашу собственность, используя списки недавно проданных домов, известные как «сопоставимые» или «компромиссы», потому что они похожи на ваши. Они могут помочь вам привести в порядок вашу собственность, чтобы она выглядела наилучшим образом для потенциальных покупателей. Они помогают в переговорах с покупателем или его агентом, чтобы получить максимально возможную цену.

Агенты покупателей предоставляют аналогичные услуги покупателю дома. Они знают местный рынок, поэтому могут найти недвижимость, соответствующую вашим самым важным критериям. Они также сравнивают цены — процесс, который называется «компромисс». Это поможет им направить вас к доступным по цене областям. Агенты покупателей ведут переговоры за вас, указывая причины, по которым продавец должен согласиться на более низкую цену. Они могут помочь с юридическими аспектами процесса, включая поиск по названию, проверку и финансирование.

Агенты по недвижимости, желающие повысить свой профессионализм, становятся РИЭЛТОРАМИ®

Виды недвижимости

Есть четыре типа недвижимости.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость включает как новостройки, так и вторичные дома. Самая распространенная категория — это дома на одну семью, но есть также кондоминиумы, кооперативы, таунхаусы, дуплексы, трехэтажные дома, четырехэтажные дома, дома с высокой стоимостью, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость включает торговые центры и торговые центры, медицинские корпуса, учебные корпуса, гостиницы и офисы. Многоквартирные дома часто считаются коммерческими, даже если они используются под жилые дома, потому что они принадлежат для получения дохода.

Промышленная недвижимость

К промышленной недвижимости относятся производственные здания и недвижимость, а также складские помещения. Здания можно использовать для исследования, производства, хранения и распределения товаров.Некоторые здания, в которых раздают товары, считаются коммерческой недвижимостью. Классификация важна, потому что зонирование, строительство и продажа могут осуществляться по-разному для этого типа собственности.

Клочков земли

Земля включает пустыри, действующие фермы и ранчо. Подкатегории свободных земель включают незастроенные участки, раннюю застройку или повторное использование, подразделения и сборку участков.

Инвестиции в недвижимость

Любой, кто покупает или продает дом, занимается инвестированием в недвижимость, и это означает, что необходимо учитывать несколько факторов.Будет ли дом расти в цене, пока вы в нем живете? Как будущие процентные ставки и налоги повлияют на вас, если вы получите ипотеку?

Некоторые люди настолько хорошо инвестируют в свои дома, что хотят покупать и продавать дома как бизнес. Вы можете перевернуть дом, купить его, чтобы улучшить, а затем продать. Многие люди владеют несколькими домами и сдают их в аренду. Другие используют Airbnb или аналогичный сервис как удобный способ сдать в аренду все или часть своего дома.

Вы также можете инвестировать в жилье, не покупая дом.Вы можете покупать акции жилищных застройщиков. Цены на их акции растут и падают вместе с рынком жилья. Другой способ — это инвестиционные фонды недвижимости, также называемые «REIT». Это вложения в коммерческую недвижимость. Их цены на акции отстают от тенденций в сфере жилой недвижимости на несколько лет.

Чтение рынка недвижимости

Статистические данные о строительстве новых домов являются важными ведущими экономическими индикаторами. Они могут предупредить вас о будущем рынка жилья.

На приведенной ниже диаграмме показано количество новых единиц частного жилья, введенных в эксплуатацию в период с 2000 по 2021 год.

Каждый из этих индикаторов говорит о состоянии здоровья в жилищном строительстве по-своему. Например, если бы количество новых домов было стабильным, это отразилось бы на продажах жилья, а вот количество новых домов снизилось бы. Многие покупатели могут не захотеть ждать дольше года. Это также означает, что не хватает пиломатериалов, бетона или строительных рабочих. Этот дефицит может привести к увеличению затрат и продажных цен.

Если ипотечные кредиты падают, застройщик получит список непроданных домов для продажи. Возможно, спрос высокий, но домовладельцы не могут получить ипотеку. Увеличение количества новых домов может показаться показателем прочности жилищного строительства, но сокращение количества закрывающихся домов означает, что рынок жилья слаб.

Важно следить за тремя другими показателями:

• Опись: общее количество домов, которые доступны для продажи, но не проданы, по данным NAHB ежемесячно
• Месяцы поставки: сколько месяцев потребуется, чтобы продать все дома, находящиеся в инвентаре, на основе уровня продаж и запасов, также ежемесячно сообщает NAHB.
• Продажные цены: медианная и средняя продажная цена нового дома по данным Бюро переписи населения

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® предоставляет ежемесячные отчеты о количестве перепроданных домов и их средней цене.Это лучший индикатор здоровья жилищной отрасли в целом, чем строительство новых домов, потому что строители новых домов могут с энтузиазмом относиться к будущим продажам. В результате они могут перестроиться или снизить цены, чтобы стимулировать продажи.

Определение «нового дома»

Строительство нового дома — это первый шаг в процессе от девяти до двенадцати месяцев. Закрытие вырастет примерно через год, если продажи новых домов вырастут, но оставшиеся три шага должны быть выполнены. Исключение составляют специальные дома, которые используются в качестве образцов домов.Бюро переписи населения ежемесячно публикует оценки продаж новых домов. Они указаны как годовая ставка.

Продажа нового дома происходит, когда покупатель подписывает документы и дает застройщику задаток. Большинство новых домов не строятся, пока не появится покупатель.

Местные органы жилищного регулирования выдают разрешения через два месяца после того, как покупатель заключает договор с застройщиком. Это ранний индикатор, но он не всегда точен. Строители могут обанкротиться и никогда не построить разрешенные единицы.Они могут изменить количество единиц, которые будут построены в многоквартирном доме. Фактически, 22,5% многоквартирных домов не построены или заменены на односемейные.

Начало нового дома происходит, когда строитель ломает землю. Об этом ежемесячно сообщает Национальная ассоциация домостроителей. Это очень точно, потому что начало строительства нового дома происходит только тогда, когда строитель достаточно уверен, чтобы приступить к делу, но ничто не является окончательным до тех пор, пока дом не будет продан и сделка не будет закрыта.

• Недвижимость определяется как земля, которая могла или не могла быть еще улучшена путем добавления строения или других улучшений.
• Статистика строительства новых домов может дать вам информацию о будущем рынка жилья для целей инвестирования.
• Рынок недвижимости может сильно зависеть от экономики. Увеличение количества открытий домов может указывать на сильный рынок, в то время как снижение количества закрываемых домов означает, что рынок жилья слаб.

100 Определений недвижимости для начинающих агентов

От A до C

‍

Удобства

‍

Покупатели жилья не хотят покупать какой-либо дом на свои кровно заработанные деньги.Им нужна резиденция с многочисленными удобствами — другими словами, с особенностями, которые делают данное объявление желательным. Значительная площадь в квадратных футах, концепция открытой кухни, гардеробная, функции умного дома (например, автоматический термостат): все это удобства, которые сегодня ищут многие покупатели в объектах недвижимости — агенты продавца должны активно продвигать свои маркетинговые кампании Уровень поглощения

Обычно коэффициент поглощения, называемый обратной величиной месячного предложения, рисует несколько иную картину: сколько месяцев потребуется, чтобы все дома, выставленные на продажу на данном рынке недвижимости, были проданы, если в течение указанного периода в списке не было других домов.По мнению специалистов Realtor.com, нормальный уровень поглощения на рынке жилья составляет примерно пять-семь месяцев.

Выписка из Титула

‍

Вся информация, относящаяся к определенной собственности, регистрируется и поддерживается местными муниципалитетами в виде справки о праве собственности. Этот всеобъемлющий документ содержит все документы, которые когда-либо были созданы для проживания и связаны с ним. Например, каждый раз, когда документ и право собственности переходят к другому владельцу или помещается залог, в реферате будет письменная запись с указанием всех вовлеченных сторон, финансовых деталей и так далее.

Дополнение и поправка

‍

В ходе сделки покупатель или продавец дома может пожелать сделать запрос друг другу в форме дополнения или поправки. Иногда это изменение существующей части контракта (поправка). В других случаях это то, что они хотят добавить к контракту (приложение). Часто в жилищный договор вносятся поправки, когда в нем допущена ошибка. Дополнение могло бы появиться, например, если покупатель хотел сохранить стиральную машину и сушилку продавца, что потребовало бы новой формулировки контракта.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

‍

Предсказуемость ипотеки часто утешает многих покупателей. Некоторые, однако, предпочитают немного подбрасывать кости и выбирать ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой. Процентные ставки по этим видам жилищных ссуд могут изменяться после периода с фиксированной ставкой, определяемого кредитором. Иногда ставки будут расти, в результате чего вашим клиентам, выбравшим ARM, придется платить больше в месяц, чтобы не терять актуальность по своим кредитам. Однако может быть и обратное, в зависимости от рыночных условий.

Амортизация

‍

Это период, в течение которого покупатели жилья должны будут выплатить свою ипотеку своему кредитору — как основную сумму, так и начисленные проценты. Независимо от типа ипотечного кредита — с регулируемой или фиксированной ставкой — обеспеченного новым домовладельцем, они будут ежемесячно выплачивать своему кредитору относительно постоянные суммы. Если ваш клиент имеет 30-летнюю ипотеку (наиболее распространенный вид ипотеки), он должен завершить выплаты по ипотеке после этого периода.

Appraisal

‍

Может быть трудно назначить точную стоимость данной собственности, не зная всех посторонних деталей, связанных с.Именно здесь на помощь приходит оценщик. Этот профессионал — непредвзятая третья сторона, привлеченная к сделкам с жильем, чтобы поделиться своим экспертным мнением о том, сколько, по их мнению, стоит данное жилище. Эта точка зрения в первую очередь разрабатывается путем сбора данных о самом доме, окрестностях и обо всем местном / региональном рынке.

Признательность

‍

Когда ваши клиенты покупают недвижимость, они часто имеют намерение не только переехать в более предпочтительный дом, чем их предыдущий, но и чтобы этот дом со временем подорожал в цене.В идеале, чем дольше домовладелец владеет жилым помещением, тем более ценным оно становится. Причины повышения стоимости недвижимости включают улучшение экономических условий на местном рынке, дальнейшее развитие жилищного строительства и бизнеса поблизости, а также точное местоположение данного дома.

Как есть

‍

Многие продавцы жилья готовы пойти на одну или несколько уступок покупателям, заинтересованным в их собственности, чтобы они могли ускорить сделку и / или предотвратить ее провал. Однако другие продавцы предпочитают просто предлагать свой дом как есть — это означает, что они не желают вносить какие-либо изменения в недвижимость до ее разгрузки.С технической точки зрения состояние дома как есть — стандарт для любой сделки с жильем. Обычно покупатель оставляет за собой право запросить изменение. Некоторые продавцы готовы сдвинуться с места, а другие отказываются.

Оценка

‍

В то время как сертифицированный оценщик недвижимости может присвоить определенную стоимость собственности на основе своих статистических данных и общей проницательности отрасли, оценка, поданная местным правительством, немного отличается. Эта оценка сделана по одной основной причине: чтобы отнести налог на недвижимость к месту жительства.Некоторые отраслевые профессионалы рекомендуют внимательно изучить эту оценку, поскольку она часто может быть больше, чем предоставленная оценка, а это означает, что что-то, вероятно, не так, и в результате домовладельцы получают более крупный налоговый счет.

Предполагаемая ипотека

‍

Это именно то, что вы (вероятно) думаете: покупатель дома берет на себя существующую ипотеку, взятую текущим домовладельцем / продавцом, и выплачивает оставшуюся часть ссуды. Это не очень популярный вариант для покупателей — и, как указывается в блоге Trulia, существуют некоторые ограничения на возможную ипотеку — но это еще один путь для покупателей в их стремлении приобрести свою первую, следующую или даже дом мечты.Покупатели, которым трудно получить жилищный заем на желаемых условиях, часто берут на себя ипотеку от продавцов.

Balloon Mortgage

‍

Должно быть как можно меньше денег каждый месяц кредиторам — это мечта некоторых покупателей. Покупатели, желающие взять на себя относительный риск со своим жилищным кредитом, могут воплотить эту мечту в реальность, если они получат ипотеку на воздушном шаре. По сути, любой покупатель, который получит этот тип жилищной ссуды, должен будет выплатить своему кредитору огромный разовый платеж в конце срока действия ссуды.Те, кто заинтригованы этим необычным вариантом, должны быть уверены, что в течение всего срока действия ипотеки они смогут накопить достаточно, чтобы выплатить такую ​​единовременную сумму.

Счет купли-продажи

‍

Юридическое подтверждение сделки с жильем является очевидной необходимостью при подписании на пунктирной линии в качестве покупателя или продавца. В счете-продаже указываются точные условия сделки: окончательная цена продажи, имена покупателя и продавца, их контактная информация и другие важные детали, связанные с продажей дома. Короче говоря, этот документ защищает обе стороны транзакции, если одна из сторон будет утверждать, что в транзакции есть проблема.Однако чаще всего эти проблемы редко возникают после того, как «t» перечеркнуты, а «i» поставлены точками.

Нарушение контракта

‍

От покупателей жилья, которые теряют терпение по поводу покупки жилья после начала оформления документов, до продавцов жилья, отменяющих принятое предложение, когда они получают более выгодное предложение, есть несколько способов, которыми обе стороны могут нарушить свой договор. Как только средства от покупателя поступают на условное депонирование и контракты подписаны, сделка по сути завершена. Тем не менее, это не мешает некоторым покупателям и продавцам пересмотреть свое решение и, в конечном итоге, попытаться вообще отказаться от сделки.Эти случаи, как правило, приводят к длительным судебным разбирательствам.

Встроенное оборудование

‍

Постоянные стеллажи, развлекательная зона и мебель — одни из наиболее распространенных типов встроенных модулей, которые могут побудить покупателей сделать предложения по дому. Что ж, если эти встроенные модули структурно прочны, полезны для потенциальных покупателей и эстетически привлекательны. Как отмечает издание New York Times с вопросом редактора, иногда продавцам лучше отказаться от определенных встроенных функций, если они или их представители считают, что это может быть скорее сдерживающим фактором для получения высоких предложений, чем что-то, что помогает им в их усилиях по продвижению. продать (и за нужную сумму в долларах).

Buy-Down

‍

Покупатели с плохой кредитной историей, которые не могут получить идеальные условия ипотеки (или ипотеки вообще), имеют в своем распоряжении необычный вариант, о котором многие покупатели не знают: возможность выкупа ипотека. При таком варианте покупатели получат стандартный 30-летний жилищный заем, но они будут выплачивать проценты по ипотеке в размере первых трех лет вперед. Эти гарантированные деньги для кредиторов обеспечивают им безопасность в случае дефолта заемщиков — и дают покупателям с более слабым финансовым положением возможность владеть своим собственным домом.

Агент покупателя

‍

Учитывая, что вы, вероятно, начинающий агент по недвижимости, если читаете это, скорее всего, вы уже знаете, что этот тип агентской ниши является оптимальным для вас. Агенты покупателя представляют — как вы уже догадались — покупательскую сторону сделки. В этой роли вам будет платить агент продавца (или его брокерская компания, если они не один) после закрытия сделки. Обычно лучше всего начинать с агента покупателя, чтобы вы могли изучить все тонкости того, чего хотят покупатели, и получить большой опыт (агенты покупателя, как правило, заключают гораздо больше сделок, чем агенты продавца).

Рынок покупателя

‍

Это просто спрос и предложение: избыток домов, выставленных на продажу на рынке, как правило, приводит к снижению цен на эти листинги и благоприятным условиям для покупателей жилья. Рынок этого покупателя часто приводит к тому, что начинающие домовладельцы приобретают эти дома, в то время как цены остаются низкими. Однако конкуренция за недорогую недвижимость может обостриться, поэтому всегда лучше посоветовать своим клиентам-покупателям действовать быстро, когда они находят дом, который привлекает их внимание.На рынках определенных покупателей они могут потерять дом своей мечты в считанные часы.

Закрытие

‍

Еще одно определение недвижимости, о котором вы думаете: период, в течение которого вы работаете со своим клиентом, партнером-агентом и их клиентом, чтобы определить условия закрытия покупки дома. Закрытие может занять день или два… или это может растянуться на несколько недель. Все зависит от того, насколько хорошо вы можете вести переговоры со своим партнером и как ваш клиент и их клиенты могут встретиться в середине, чтобы все согласовать.Нередко сделки срываются во время процесса, а это значит, что очень важно внимательно направлять вашего клиента через этот часто стрессовый опыт.

Затраты на завершение сделки

‍

Нет ничего легкого, когда дело доходит до завершения сделки с недвижимостью, особенно для покупателей жилья. Есть около двух десятков конкретных заключительных расходов, которые ваши клиенты должны будут оплатить, когда они завершат свою покупку: от заявлений и гонораров адвокатам до домовладельцев и страхования титула. Покупателям может быть сложно понять все эти сборы, а это означает, что вы — их представитель — должны изложить их все для них и подробно объяснить цель, стоящую за каждой отдельной комиссией.Калькуляторы стоимости закрытия могут помочь вам и вашим клиентам рассчитать, сколько им придется заплатить.

Комиссия

‍

Это деньги, которые вам причитаются в самом конце заключенных вами сделок. Как уже отмечалось, эта комиссия поступает от брокерских услуг листингового агента, а не от ваших клиентов. Как только агент продавца получит комиссию от своей фирмы, он, в свою очередь, выплатит соответствующую сумму вам или, если вы работаете в брокерской компании, вашему брокеру. Комиссионные оговариваются на стороне агента продавца.Типичная ставка комиссии составляет около 6% для агентов покупателя и продавца по данной сделке, то есть вы получите примерно 3% за каждую транзакцию.

Письмо-обязательство

‍

Получение ипотечного кредита в наши дни может стать кошмаром для многих покупателей. Однако один из самых захватывающих дней для этих людей в процессе покупки — это когда они получают письмо-обязательство от своего кредитора. Хотя это письмо не является юридически обязательным документом, оно означает, что первый шаг на пути к покупке завершен: кредитор соглашается, что потенциальный заемщик достоин займа.Это письмо выдается покупателям после того, как они были предварительно одобрены, и андеррайтер ссуды сочтет их достойными получения ипотеки.

Общая площадь

‍

Арендаторам, которые сдают в аренду единицы в многоквартирных комплексах, или покупателям жилья, приобретающим жилье в многоквартирных комплексах, часто приходится делить общие площади. Бассейны, тренажерные залы, зоны отдыха, баскетбольные площадки, автостоянки — это все типы стандартных мест общего пользования в многоквартирных домах и кондоминиумах. Для обслуживания этих общих частей те, кто арендует или покупает недвижимость в этих областях, соглашаются выделить равный процент денег, которые затем могут быть добавлены в фонд общей площади.

Comparables

‍

Продавцы, которые хотят определить стоимость своих домов, могут сами провести исследование, получив доступ к местным записям собственности. Или, если они более опытны в обеспечении этих данных, они могут обратиться к местным специалистам по недвижимости, которые обслуживали этот район и знают, как легко получить доступ к точным данным по аналогичным домам. Распространенным способом привлечения потенциальных клиентов к продавцам жилья в Интернете является создание страницы оценки дома, где продавцы могут ввести свой адрес, а затем вы сможете узнать о домах рядом с ними.

Сравнительный анализ рынка (CMA)

‍

Подобно поиску сопоставимых товаров для потенциальных клиентов-продавцов жилья, вы также можете провести сравнительный анализ рынка, или CMA, который обозначает больше, чем просто стоимость другой местной собственности. Исчерпывающий отчет CMA должен включать в себя недавно проданные списки на вашем рынке, сложные детали о проданной недвижимости (например, площадь, удобства), а также самые последние ежемесячные и годовые данные о продажах домов. Эти данные и информация затем могут быть визуализированы в графическом отчете о представлении листинга, которым вы можете поделиться с потенциальными клиентами во время личных презентаций.

Непредвиденные обстоятельства

‍

Не каждая сделка с недвижимостью проходит гладко. Некоторые из них могут столкнуться с непредвиденными проблемами, такими как структурные повреждения листинга, обнаруженные только после проверки, или неспособность получить финансирование дома. В этих случаях в соглашения о покупке жилья включаются непредвиденные обстоятельства, поэтому покупатели имеют право отказаться от сделки или потребовать изменения, удаления или добавления определенных пунктов в контракт. Fortune Builders выделяет пять основных положений о непредвиденных обстоятельствах, которые агенты должны включить в контракты для своих клиентов-покупателей.

Лист затрат

‍

Очень важно сообщить вашим клиентам-покупателям обо всех затратах на закрытие сделки и других сборах, которые им придется заплатить в конце жилищной сделки. Эти элементы могут и должны быть добавлены в ведомость затрат, на которую покупатели могут легко ссылаться на протяжении всего процесса, чтобы убедиться, что они знают, какие финансовые обязательства у них есть, когда придет время закрыть. Некоторые сборы, перечисленные в этом листе, могут в конечном итоге быть оплачены продавцом, если переговоры приведут к этому изменению, но по большей части ответственность за оплату каждого платежа, указанного в листе затрат, возлагается на покупателей. их кредитор.

Встречное предложение

‍

Искусство ведения переговоров — это то, что необходимо каждому ведущему агенту по недвижимости, чтобы добиться успеха в долгосрочной перспективе. Практически при каждой сделке с жильем процесс будет выглядеть следующим образом: покупатель делает предложение — чаще всего по цене ниже запрашиваемой — затем продавец делает встречное предложение. Две стороны встречаются где-то посередине, одна сторона уступает другой, делается больше встречных предложений или сделка снимается со стола или сразу отклоняется. Вы, агент, должны найти баланс со своим партнером, чтобы заключить сделку для вашего клиента.

Недвижимость Определение | Bankrate.com

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это частная собственность в виде зданий и земли. Недвижимость может использоваться в жилых, коммерческих или промышленных целях и включает любые ресурсы на земле, такие как вода или полезные ископаемые. Недвижимость часто является наиболее ценной инвестицией, которой владеет человек, а стоимость недвижимости является ключевым показателем здоровья экономики.

Более глубокое определение

Недвижимость — это юридический термин, обозначающий права человека на землю и здания.В большинстве случаев недвижимость включает землю плюс недвижимость, как это определено местными постановлениями, в которых эта недвижимость существует. Земля или недвижимость, которая никому не принадлежит, не считается недвижимостью.

Недвижимость — это распространенная форма финансовых вложений. Земля и имущество, которым кто-то владеет, могут не только расти в цене, обеспечивая владельцу стабильную прибыль, но также обеспечивать стабильный доход и даже финансовую стабильность.

Недвижимость подразделяется на следующие три категории:

• Жилая: Жилая недвижимость — это земля, которая используется для проживания.Он включает в себя все, от временных палаток до особняков, и может даже включать переносные жилища, такие как плавучие дома. Многие люди напрямую владеют домом, в котором живут, но еще больше людей сдают его в аренду у владельца недвижимости. Хотя жилая недвижимость не предназначена для получения дохода, со временем она может увеличивать капитал. Часто это самый ценный актив, которым владеет человек.
• Коммерческая недвижимость: Коммерческая недвижимость, используемая для ведения бизнеса, приобретается с целью получения дохода.Часто это означает, что владелец недвижимости разрешает другим предприятиям сдавать в аренду собственность на своей земле, что приносит доход, но он также может владеть бизнесом на этой собственности.
• Промышленная недвижимость: Промышленная недвижимость похожа на коммерческую недвижимость в том смысле, что она также предназначена для получения прибыли. Фермы, шахты и земли с заводами также считаются промышленной недвижимостью.

Поскольку покупка недвижимости часто требует значительных затрат, многие люди берут ссуду, которая позволяет им покрыть свои расходы, а затем выплачивают ее постепенно в течение нескольких лет.При покупке дома такая ссуда называется ипотекой; для коммерческой и производственной недвижимости необходим личный или бизнес-кредит.

Хотя можно покупать и продавать недвижимость самостоятельно, риэлтор может помочь упростить этот процесс. Риэлторы обычно берут около 5% скидки, но они имеют гораздо больше непосредственных знаний о покупке и продаже недвижимости, которые могут окупить плату.

Хотите приобрести недвижимость? Банковская ставка может помочь вам выбрать ипотечный кредит для оплаты вашего нового дома.

Пример недвижимости

Гордон владеет участком жилой недвижимости в Лос-Анджелесе. На своей земле он построил большой многоквартирный дом. В доме 10 квартир, которые он сдает людям, и через два года он уже окупил стоимость строительства и ремонта здания. Один из его арендаторов спрашивает, может ли она использовать свою квартиру в качестве магазина, в котором она будет продавать драгоценности, но Гордон вынужден отказать ей, поскольку закон не разрешает использовать землю в коммерческих целях.

Что такое недвижимость и закон о недвижимости

Определение права о недвижимости и недвижимости

Юридическое определение недвижимого имущества или недвижимого имущества — это земля и здания на ней. Закон о недвижимости определяет, кто может владеть и использовать землю.

Эта простая концепция включает в себя широкий спектр различных юридических дисциплин. Во-первых, недвижимость может быть жилой или коммерческой. Он может принадлежать одному человеку, но использоваться другим путем сдачи в аренду. Землю можно купить или продать, и из-за ее высокой стоимости существует множество местных законов, которые обеспечивают надлежащее выполнение и регистрацию операций с недвижимостью.Земля также может переходить между членами семьи посредством имущественного планирования или может принадлежать более чем одному человеку.

Наконец, правительства штата и местные органы власти имеют правила, касающиеся целей, для которых может использоваться земля — ​​например, каждый земельный участок должен использоваться в соответствии с местными законами о зонировании, и землевладельцы не могут наносить ущерб окружающей среде.

Полезные термины

• Заголовок: Юридический термин, описывающий, кто официально владеет землей.
• Ипотека: Кредит, покрывающий стоимость дома.Новый домовладелец должен передать кредитору частичное владение домом в качестве залога.
• Потери права выкупа: Процесс, с помощью которого кредитор берет под свой контроль дом, если владелец не может выплатить ипотечный кредит.
• Закрытие: Собрание, на котором официально передается право собственности на недвижимое имущество.
• Escrow: Деньги или имущество, находящиеся на хранении у третьей незаинтересованной стороны.
• Агент по недвижимости: Профессионал, имеющий лицензию на ведение переговоров и сделок с недвижимостью.

Определения недвижимости можно найти в Глоссарии прав собственности и законодательства о недвижимости. Узнайте больше об этих законах на нашей странице юридических ответов по недвижимости.

Примечания к области практики

юристов по недвижимости не требуются по закону при каждой сделке, однако их найм может быть очень полезным для среднего покупателя жилья. Во-первых, юристы по недвижимости могут проверить историю транзакций дома и его право собственности, чтобы убедиться, что дом может быть продан и что ни один из прошлых владельцев не вернется, заявив, что все еще владеет домом.Во-вторых, многие юристы могут посоветовать домовладельцам варианты ипотеки. В-третьих, адвокаты могут помочь проверить договор купли-продажи, чтобы убедиться, что он справедлив для всех сторон. Большинство поверенных по недвижимости взимают почасовую плату, хотя некоторые взимают фиксированную плату за свои услуги.

Области смежной практики

• Налоговый закон: Недвижимость, особенно недвижимость, заложенная в залог, оказывает большое влияние на налоги большинства семей. Понимание налогового кодекса может предотвратить переплату семьями налогов.
• Закон об арендодателях: Закон об арендодателях охватывает закон об аренде недвижимости, включая аренду, аренду и выселение как для жилых, так и для коммерческих арендаторов. Многие юристы считают это частью законодательства о недвижимости.
• Несчастные случаи и травмы: Домовладельцы могут нести ответственность за травмы, полученные на их имуществе.
• Estate Planning: Некоторые люди очень озабочены сохранением недвижимого имущества в семье. Адвокаты по имущественному планированию могут помочь им в достижении этой цели.
• Закон о страховании: Большинство землевладельцев имеют страховку домовладельцев, которая защищает их собственность от различных видов ущерба.

Более широкое определение недвижимости «институционального качества»

Опытные инвесторы начинают расширять свое представление о том, что представляет собой актив институционального качества, и при этом открывают огромные возможности, которые другие исторически упускали из виду.

В коммерческой недвижимости термин «институциональное качество» имеет тенденцию вызывать в воображении образы высококачественных продуктов класса А, представленных на основных рынках.Представьте себе офисное здание на Манхэттене, многоэтажный жилой дом в Лос-Анджелесе или современное здание лаборатории в центре Бостона.

Хотя стандартизированного определения недвижимости «институционального качества» не существует, обычно оно относится к собственности достаточного размера и статуса, чтобы заслуживать внимания крупных национальных или международных инвесторов. Это те типы продуктов, которые привлекают проценты от хорошо обеспеченных пенсионных фондов, страховых компаний, целевых фондов, инвестиционных банков, хедж-фондов, REIT, состоятельных частных лиц и т. П.

Но на самом деле это довольно узкое определение институционального качества. Опытные инвесторы начинают расширять свое представление о том, что представляет собой актив институционального качества, и при этом открывают огромные возможности, которые другие исторически упускали из виду.

Альтернативный взгляд на недвижимость «институционального качества»

Индустрия коммерческой недвижимости сейчас актуальна как никогда, и в результате активы институционального качества, расположенные на основных рынках, теперь недоступны для масс.Это заставляет многих придерживаться альтернативного взгляда на недвижимость «институционального качества» — в данном случае они смотрят не только на тип продукта или рынок, а вместо этого уделяют внимание также качеству спонсора, стоящего за сделкой.

Давайте уточним.

Спонсор коммерческой недвижимости — это человек, который находит возможность, выстраивает столицу, наблюдает за всеми улучшениями здания вплоть до стабилизации и иным образом «поддерживает» сделку от начала до конца. Таким образом, качество спонсора в сфере недвижимости критически важно для успеха сделки (и именно поэтому все инвесторы должны проявлять должную осмотрительность в отношении спонсора перед инвестированием).

Мы все чаще видим, как спонсоры уходят из мира институциональных инвестиций и запускают собственные компании. Возможно, это человек, который «ушел на пенсию» из частной инвестиционной компании или провел последнее десятилетие, работая над инвестициями в недвижимость для пенсионного фонда, но недавно начал свою собственную компанию.

Эти спонсоры — те, у кого есть опыт покупки и реконструкции коммерческой недвижимости на миллиарды долларов — могут не инвестировать в то, что традиционно считается недвижимостью институционального качества, но они обеспечивают выполнение проекта институционального качества, чтобы гарантировать это приводит к первоклассной доставке.

Часто эти спонсоры инвестируют в продукты класса B или C, расположенные на вторичных или третичных рынках — и не зря. Это типы сделок, которые традиционные институциональные инвесторы обычно не замечают. Размеры сделок часто меньше и географически более разнообразны; это такие сделки, которые у организаций нет возможности найти, подписать, а затем реализовать проект и довести до завершения.

Институциональные инвесторы не особо рискуют, предпочитая стремиться к относительно высокой прибыли, но редко за счет принятия на себя чрезмерного риска.Они несут фидуциарную ответственность перед капиталом, который они размещают, будь то пожертвования, страховые компании или пенсионные фонды. Сохранение капитала для учреждения — вот что значит сохранение богатства для состоятельного инвестора; в то время как целью является чрезмерная прибыль, первоначальные вложения должны быть сохранены в качестве основной цели любых вложений. Это означает постоянное наблюдение за рыночными циклами и смягчение макроэкономических последствий подъемов и спадов экономики в целом.

Однако институциональные инвесторы имеют так много капитала, что они просто не могут позволить себе рассматривать каждую возможность на рынке, даже если они соответствуют своим общим критериям инвестирования. Оценка инвестиций в 200 миллионов долларов требует не меньше усилий, чем оценка инвестиций в 50 миллионов долларов, а с миллиардами долларов, которые нужно вложить, типичное учреждение просто не будет рассматривать более мелкие сделки. Это ограничивает их не только более крупными проектами, но и рассмотрением более крупных проектов с более высокой долларовой стоимостью i.е. в крупных городах, где значения выше.

Спонсорам, приходящим из институционального мира и открывающим свои собственные магазины, не мешает бремя масштаба, которое имело их бывшие институциональные работодатели, и поэтому они могут свободно применять основные принципы сохранения благосостояния в небольших проектах. Они сосредотачиваются на поиске возможностей, которые указывают на то, что инвестиции в недвижимость будут продолжать сохранять свою ценность, несмотря на меняющиеся экономические условия — и они могут искать их на более мелких рынках с более низкими ценами на вход.

Вместо инвестирования в недвижимость класса А на основных рынках, которые являются основными центрами занятости, независимо от рыночных колебаний, институциональное инвестирование также означает распространение этой инвестиционной стратегии на вторичные или третичные рынки с сильными рыночными фундаментальными показателями. Например, студенческие жилые комплексы. Университеты никуда не денутся, поэтому спрос на жилье для студентов, вероятно, останется высоким и устойчивым к рецессии (особенно для более доступных государственных университетов). Это может хорошо сочетаться с акцентом на сохранение институционального богатства, в то же время открывая возможности для создания добавленной стоимости, которые могут привести к резкому увеличению прибыли.

Мы неоднократно видели, как эту стратегию применяли в многоквартирном секторе. Спонсоры мирового уровня часто стараются определить следующие «горячие» рынки. Это могут быть объекты, расположенные во внутреннем пригородном кольце крупных мегаполисов, рынки, на которых наблюдается рост числа рабочих мест и населения, и / или рынки с первоклассной транспортной доступностью, обеспечивающие легкий доступ для тех, кто хочет выйти на основной рынок для работы. Спонсоры часто ищут на этих рынках многоквартирные дома классов B и C, выявляют те, у которых уже есть значительный денежный поток, а затем разрабатывают стратегию перепланировки, которая улучшает недвижимость для дальнейшего увеличения прибыли.

Спонсор из институционального мира также принесет с собой базу данных контактов, которые могут предложить инвестиционные выходы для должным образом оформленных сделок. Например, портфель небольших объектов с добавленной стоимостью в той же местности с такими же характеристиками сохранения благосостояния может быть приобретен, улучшен, стабилизирован и затем продан как один более крупный пакет институциональному инвестору — часто с премией по сравнению с продажной ценой за единый актив. Только спонсор с институциональным опытом может применять подобную стратегию приобретения и реализации для инвестирования в недвижимость.

Это не означает, что институциональные инвесторы не инвестируют напрямую в эти более мелкие рынки. Они также признают преимущества работы со спонсорами, которые думают так же, как они, и иногда предоставляют большую часть капитала, необходимого для поддержки локализованного портфолио. В этих случаях спонсор может привлечь 80% капитала, необходимого для институционального инвестора, и теперь ищет людей для совместного инвестирования в оставшиеся 20%. Это открывает двери для людей, желающих инвестировать в крупномасштабные проекты с первоклассными партнерами — возможности, которые в противном случае были бы недоступны никому, кроме крупнейших инвесторов.

Несмотря на то, что всегда будет огромный спрос на то, что инвесторы считают «традиционной» недвижимостью институционального качества, использование этого более широкого взгляда для тех, кто хочет диверсифицировать свои инвестиционные портфели, в то же время уделяя такое же внимание сохранению богатства, открывает возможности для инвестирования институционального уровня. раньше в наличии.

Определение брокера по недвижимости в 500 словах или меньше

Для большинства людей нет различия между брокером по недвижимости и агентом по недвижимости.Однако, если вы работаете в сфере недвижимости, разница очень очевидна.

Все брокеры по недвижимости когда-то были лицензированными агентами, но не все агенты являются брокерами. Брокеры берут на себя юридическую ответственность за агентов и операции с недвижимостью, управляемые через их посредников.

Агенты вешают свои лицензии брокеру, и брокер обеспечивает надзор, консультации и руководство для обеспечения управления транзакциями в соответствии с буквой закона.

Агент по недвижимости vs.Брокер

Брокер по недвижимости — это физическое лицо, специализирующееся в сфере недвижимости. Все брокеры по недвижимости когда-то были лицензированными агентами по недвижимости, но не все агенты по недвижимости являются лицензированными брокерами. Брокеры предоставляют агентам по недвижимости людей, процессы и технологии для выполнения успешных транзакций для своих клиентов.

Если вы попросите большинство брокеров определить свою роль, это определенно не закончится соблюдением требований. И, как и в любой другой отрасли, технологии, возраст клиентов и нестабильность рынка существенно изменили роль брокера.

Чем занимаются брокеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости несут ответственность за соблюдение нормативных требований, утверждение документов, привлечение потенциальных клиентов и обучение новых агентов. Они даже выступают посредниками в разногласиях между агентами и руководят некоторыми операциями агентов. Часто они также являются владельцами брокерской компании. Брокеры несут ответственность за общее состояние брокерской компании и ее агентов.

Прежде чем понять, как успешные брокеры определяют свои роли, важно понять, как это определялось исторически.Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ (r) (NAR) определяет брокеров как людей, которые носят много шляп. Во многих случаях брокер также был владельцем брокерской компании, а это означало, что в их обязанности входили задачи, выходящие за рамки их ноу-хау в сфере недвижимости.

Мало того, что брокер-владелец отвечал за соблюдение нормативных требований и оформление документов, эти Джейнс и Мастера на все руки оказались ответственными за все, от создания потенциальных клиентов для агентов до заказа канцелярских товаров.В определенный день брокер нередко занимается набором и наймом агентов, обучением новых агентов, управлением транзакциями агентов или разногласиями между агентами-посредниками.

Заработная плата маклера по недвижимости

По данным Бюро статистики труда, средняя национальная зарплата маклеров по недвижимости составляет 75 910 долларов. Комиссионные часто добавляются к базовому окладу. В 2017 году Коннектикут, Нью-Гэмпшир и Огайо были штатами, предлагающими самую высокую среднюю базовую зарплату для брокеров по недвижимости — каждый год значительно превышал 100 тысяч долларов в год.

Хотя многие брокеры все еще могут выжить в качестве подавленных универсалов, многие приняли технологии, бережливые процессы и умный найм, чтобы преуспеть на сегодняшнем рынке.

Влияние современного рынка на брокеров по недвижимости

Усложнение отрасли и технологий привело к тому, что успешные брокеры стали более узко определять свои роли.

Точно так же, как современные маркетологи делают акцент на брендах, контенте, цифровых технологиях или других специализациях, лучшие брокерские модели создают инфраструктуру, которая позволяет брокеру сосредоточить свое время, навыки и внимание на меньшем количестве областей, где они могут оказать наибольшее влияние на своих агентов. и бизнес.

Баланс эффективно обрабатывается за счет использования технологий, минимального количества персонала или других ресурсов, доступных в рамках их брокерской деятельности.