Лучшая инвестиция – это недвижимость
Миллиардер Эндрю Карнеги считает, что 90% миллионеров создали свое состояние, инвестируя в недвижимость. Правда ли это? И по-прежнему ли это решение актуально? Стоит ли инвестировать средства в недвижимость сегодня?
По словам ведущих советников The Oracles, которые заработали миллионы, инвестируя в недвижимость, ответ один – однозначное «ДА»!
«Покупка недвижимости сделала меня богатой. Но начиналось все не с замысла, а необходимости».
Я купила свою первую крошечную студию после того, как наскребла определенное количество долларов, потому что просто вопрос нужно было решать – мне требовалось где-то жить.
Несколько лет спустя стоимость студии увеличилась вдвое, и я получила достаточно денег, чтобы потратить половину вырученной суммы на квартиру с одной спальней. Вскоре это жилье превратилось в двухкомнатную, затем и в трехкомнатную квартиру. А сегодня мое жилье – 10-комнатный пентхаус на Пятой авеню в Нью-Йорке.
Покупка крошечной студии на первоначальном этапе была самым важным решением, которое я приняла, потому что она вовлекла меня в процесс развития.
Барбара Коркоран, основатель The Corcoran Group, ведущая подкаста Business Unusual, судья на Shark Tank.
«Жилая недвижимость может приносить доход круглый год».
«Инвестиции в недвижимость — отличная идея, если вы собираетесь заниматься получением прибыли всерьез.
Лучше всего инвестировать в жилую недвижимость, которая приносит доход от аренды круглый год. Просто убедитесь, что вы понимаете все связанные с этим затраты, и подготовьтесь к инвестированию».
Бетенни Франкель, предприниматель, филантроп, основатель Skinnygirl и BStrong.
«Правильные инвестиции всегда в цене».
«Недвижимость реальна, и всегда полезно вложить деньги в реальные активы. Тем не менее, поясню: это не значит, что всякая недвижимость — хорошая идея.
Я покупаю только определенные типы недвижимости.
Это, как правило, многоквартирные дома в престижных местах, которые обеспечивают стабильный денежный поток и большой потенциал для будущего повышения стоимости.
Я держусь подальше от районов с низким доходом и частных домов. Но даже эти активы, вероятно, являются лучшим способом для хранения ваших денег. Гораздо эффективнее, чем решение позволять наличным обесцениваться
Грант Кардоне, эксперт по продажам, автор колонок-бестселлеров в New York Times.
Недвижимость создает неограниченные возможности
«Недвижимость — всегда отличное вложение, потому что у вас больше возможностей, чем при других типах инвестиций.
Если вы инвестируете в акции, облигации или частное размещение, ваш успех полностью зависит от факторов, находящихся вне вашего контроля. В лучшем случае у вас есть варианты: удержать или продать. С недвижимостью у вас есть неограниченные возможности.
Вы можете купить дом, чтобы обустроить его, а затем сдать в аренду, если рынок теплеет.
Это лишь некоторые из вариантов. Гибкость — одна из причин, по которой рынок недвижимости создал больше миллионеров, чем любой другой вид активов».
Даниэль Лесняк, основатель Orange Line Living, брокер в Keri Shull Team, соучредитель компании HyperFast Agent по коучингу в сфере недвижимости, автор книги «HyperLocal, HyperFast Real Estate Agent».
«Людям всегда будет нужно место для жизни».
«Прибыль от недвижимости может быть больше и стабильнее, чем от других инвестиций. Когда недвижимость строится, это происходит потому, что определенная группа людей видит достаточно большой потенциал, чтобы оправдать затраты на возведение.
Огромное количество новых объектов недвижимости каждый год свидетельствует о растущем рынке недвижимости. Предложение следует за спросом, а спрос продолжает расти. Людям требуется комфорт, поэтому потребность в жилье увеличивается с каждым годом.
В частности, растет рынок многоквартирных домов. По мере того, как квартиры становятся более привлекательными, люди реже покупают дома.
Недвижимость – это возможность получать прибыль от вложений. Спрос на нее — круглый год!».
Роберт Мартинес, основатель и генеральный директор Rockstar Capital, инвестиционной компании в сфере недвижимости с активами на сумму более 330 миллионов долларов, ведущий подкаста The Apartment Rockstar.
За последнее столетие 90% успешных семей в мире стали миллионерами за счет инвестиций в недвижимость
«Для среднестатистического инвестора недвижимость – лучший способ значительно прирастить свой капитал. Как и в случае с любыми другими формами инвестирования, лучше всего начинать операции с недвижимостью в начальных стадиях. Хороший способ старта — купить свое первое основное место жительства.
Цель состоит в том, чтобы постоянно покупать недвижимость в качестве основного места жительства, въезжать, жить в ней, а затем сдавать ее в аренду, пока вы не будете готовы сделать следующую покупку.
Ведь после сдачи в аренду можно приобрести новое жилье, и цикл начинается снова…
Джонатан Йейтс, финансовый писатель с дипломами Гарварда, университета Джона Хопкинса и Юридического центра Джорджтаунского университета.
Приобрести квартиры и бизнес-помещения в комплексе Minsk World можно в офисах продаж в Минске у ст. м. Восток по адресу:
Также для приобретения недвижимости можно обратиться к региональным менеджерам по продажам в 19 городах страны: Бресте, Пинске, Барановичах, Гомеле, Мозыре, Светлогорске, Речице, Жлобине, Гродно, Лиде, Витебске, Орше, Новополоцке, Могилеве, Бобруйске, Несвиже, Борисове, Солигорске, Молодечно.
Номер для связи через мобильных операторов 7675, городские телефоны: +375 17 269−32−90, +375 17 39−39−465.
Размещение рекламы на БЕЛТА
Типы мошенничества | «Вестерн Юнион»
Покупка/Аренда имущества
Изощренные мошенники используют Интернет и, в частности, сайты бесплатных тематических объявлений (автомобильные порталы, интернет аукционы, сайты продажи/аренды недвижимости и т.
1. Покупатель ищет через Интернет транспортное средство или недвижимость. Находит объявление о продаже интересующего его транспортного средства или объекта недвижимости по привлекательной цене. Покупатель связывается с продавцом по электронной почте или номеру мобильного. В процессе переговоров выясняется, что продавец находится в другой стране, но готов приехать для совершения сделки в случае, если покупатель подтвердит серьезность своих намерений. Как правило, для этих целей продавец просит покупателя совершить перевод Western Union на значительную сумму на имя покупателя (его родственника или знакомого) в качестве гарантии совершения сделки. При этом, продавец убеждает покупателя, что он не сможет получить перевод, поскольку денежные средства направлены покупателем на свое имя (на имя родственника или знакомого), а покупатель не покидает пределов страны.
2. Арендаторы ищут дом или квартиру, сдаваемую в аренду, и становятся жертвами мошенничества со стороны «владельца». Жертвы находят дом / квартиру в замечательном районе по очень привлекательной цене. Объявление с виду кажется настоящим, поэтому жертвы связываются с «владельцем» (как правило, по электронной почте). Владелец соглашается сдать дом / квартиру, если арендатор пришлет деньги для уплаты сбора за подачу заявления на аренду или в качестве залога и т.п. Жертвы переводят деньги, а затем «владелец» бесследно исчезает.
3. Владельцы сдают в аренду свой дом или квартиру и становятся жертвами мошенничества со стороны «арендатора».
См. также мошенничество с Интернет-покупками и мошенничество с поддельным чеком.
Аванс / предоплата
Мошенники выдают себя за представителей несуществующих кредитных компаний, а для правдоподобности используют документы, электронные письма и сайты, которые выглядят как настоящие. Они взимают «плату» перед тем, как выдать кредит. Потребители платят, но кредита не получают. А мошенников уже и след простыл. В некоторых случаях они регулярно меняют названия своих «предприятий», чтобы скрыться от правоохранительных органов.
Это один из вариантов мошенничества под названием «аванс» или «предоплата». Мошенники могут также заманить жертв в свою ловушку обещаниями инвестиций или наследования в обмен на платеж.
Но в итоге все сводится к той же схеме: жертвы перечисляют деньги неизвестному человеку в ожидании получения чего-то более ценного, а затем не получают ничего или почти ничего взамен.
См. также мошенничество с поддельным чеком.
Тайный покупатель
Мошенничество под названием «Тайный покупатель» пользуется популярностью у преступников, которые ищут своих жертв на сайтах по трудоустройству. Схема проста: мошенники присылают жертвам чек и просят их использовать средства для «оценки» услуги денежных переводов Western Union. Жертвы шлют деньги и только потом узнают, что чеки не принимаются ввиду отсутствия средств на счету чекодателя, и они должны вернуть деньги банку.
См. также мошенничество с поддельным чеком и мошенничество с трудоустройством.
Переплата
В случае мошенничества с переплатой, мошенники играют роль покупателя и выбирают в качестве своей жертвы потребителей, продающих товар или услугу. «Покупатель» отправляет продавцу чек, который выглядит как настоящий и который обычно выписан на известный банк, на сумму выше заранее согласованной цены.
Затем мошенники объясняют причину данной переплаты и просят продавца депонировать чек и вернуть переплату. Несколько недель спустя жертва узнает, что чек поддельный, и теперь ей нужно вернуть банку потраченные средства.
См. также мошенничество с Интернет-покупками и мошенничество с поддельным чеком.
Трудоустройство
Мошенничество с трудоустройством обычно начинается с предложения, которое звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой (например: «работайте дома и зарабатывайте тысячи долларов в месяц без опыта работы»), а заканчивается тем, что потребители остаются без «работы» и без денег. Как правило, мошенники действуют по одной из трех схем:
1. Мошенники выдают себя за нового работодателя и присылают жертвам чек для покрытия предварительных расходов, таких как расходные материалы. Жертвы депонируют чек, приобретают необходимые материалы и возвращают оставшиеся денежные средства мошеннику. Несколько недель спустя жертвы узнают, что чеки были поддельными, и теперь они должны выплатить всю сумму.
2. Мошенники выдают себя за специалистов по подбору персонала, предлагающих гарантированное трудоустройство, или за работодателей, предлагающих трудоустройство при условии, что жертвы заплатят авансом за проверку кредитной истории, подачу заявления или трудоустройство. Жертвы платят, но подобные предложения о трудоустройстве никогда не воплощаются в жизнь.
3. Мошенники выдают себя за представителей некой компании и пытаются узнать конфиденциальную персональную и (или) финансовую информацию у своих жертв под предлогом проверки их кредитной истории или биографических данных. Затем мошенники используют полученную информацию для «кражи личности» своих жертв.
См. также мошенничество под названием «Тайный покупатель» и мошенничество с поддельным чеком.
Лотерея / приз
Мошенничество с лотереями или призами осуществляется по двум схожим схемам:
1. Жертва получает неожиданный телефонный звонок, письмо по электронной или обычной почте или факсимильное сообщение от некоего лица, утверждающего, что оно является сотрудником государственного учреждения или представителем известной организации или знаменитости.
Жертве сообщают, что она выиграла крупную сумму денег или приз. Мошенник втирается в доверие к жертве и объясняет, что для того, чтобы забрать выигрыш, сначала необходимо перевести небольшую сумму денег в качестве платы за оформление документов или для уплаты налогов. Следуя данным указаниям, жертвы сразу же переводят деньги за выигрыш, которого они никогда не получат, и таким образом теряют свои деньги, потраченные на «налоги и сборы».
2. Жертвы получают неожиданный чек или денежный перевод с указанием депонировать средства и немедленно вернуть часть средств в качестве платы за оформление документов или для уплаты налогов. Несколько недель спустя жертвы узнают о том, что чеки были поддельными, но деньги уже отправлены для уплаты «налогов» и вернуть их не представляется возможным. И теперь жертвам нужно вернуть своим банкам потраченные средства.
См. также мошенничество с авансом / предоплатой и мошенничество с поддельным чеком.
Чрезвычайная ситуация / члены семьи
Мошенничество, строящееся на сообщении о произошедшей чрезвычайной ситуации, играет на эмоциях людей и сильном желании помочь тем, кто оказался в беде.
Мошенники связываются с жертвами, выдавая себя за их друзей и родственников, оказавшихся в чрезвычайной ситуации (например: «меня арестовали», «меня ограбили», «я попал в больницу»), умоляют о помощи и просят денег.
Подобный вид мошенничества может принимать различные формы и масштабы. Это может быть мошенничество с бабушками и дедушками, когда мошенники связываются с пожилыми людьми, утверждая, что это их внук или внучка, которой срочно нужны деньги. Также существует мошенничество в социальных сетях, когда мошенники взламывают учетные записи в социальных сетях, а затем рассылают сообщения по списку друзей с просьбой срочно прислать деньги, рассказывая о травмах, аресте и т.п. Такая же схема используется ими при взломе учетных записей электронной почты. Они используют информацию взломанных учетных записей, чтобы сопроводить свои просьбы достаточным количеством персональных данных для пущей убедительности.
Интернет-покупки
В случае мошенничества с Интернет-покупками, жертвами преступников становятся пользователи сайтов или услуг Интернет-аукционов, делавшие ставки на различные лоты.
Мошенничество обычно осуществляется по одной из двух схем:
1. Жертвам сообщается о том, что они выиграли аукцион, который, скорее всего, является обманом или ловушкой, и что продавец принимает к оплате только денежные переводы. Продавец рекомендует покупателю осуществить операцию, воспользовавшись вымышленным именем или именем любимого человека. Мошенники убеждают своих жертв, что это позволит защитить их деньги до получения товаров или услуг. Затем продавец подделывает удостоверение личности на данное вымышленное имя и получает по нему деньги, а жертва остается без товара.
2. Существует также второй вариант, при котором аукцион настоящий, но жертвы его не выигрывают. С жертвами связывается другое лицо и предлагает им приобрести точно такой же товар на тех же условиях, оплатив его денежным переводом. Жертва отправляет деньги, но остается без товара.
См. также мошенничество с переплатой, мошенничество с арендой имущества и мошенничество с поддельным чеком.
Знакомство
Мошенничество при знакомстве начинается довольно просто: Мужчина и женщина знакомятся в Интернете.
Знакомство развивается: они переписываются по электронной почте, разговаривают по телефону и обмениваются фотографиями. И, наконец, они планируют встретиться в реальной жизни и даже пожениться. Но как только отношения укрепляются, все начинает меняться. Мужчина просит женщину прислать ему денег, так как ему нужно купить билет на автобус, чтобы навестить больного дядю. Сумма первого денежного перевода небольшая, но просьбы продолжают поступать, а с ними растут и запросы – его дочь нуждается в срочной операции, ему нужно купить авиабилеты, чтобы встретиться и т.п. Обещания вернуть долги не выполняются, мошенник получает деньги и исчезает.
Поддельный чек
Поддельные чеки играют главную роль во многих видах мошенничества: мошенничество с авансом или предоплатой, мошенничество под названием «Тайный покупатель», мошенничество с лотереями или призами и др. Жертвы получают неожиданный чек или денежный перевод с указанием депонировать средства и немедленно вернуть часть средств для покрытия различных расходов, таких как оформление документов или налоги.
Несколько недель спустя жертвы узнают о том, что чеки были поддельными, но деньги уже отправлены, и вернуть их не представляется возможным. И теперь жертвам нужно вернуть своим банкам потраченные средства.
См. также мошенничество с авансом / предоплатой, мошенничество под названием «Тайный покупатель», мошенничество с трудоустройством, мошенничество с переплатой, мошенничество с Интернет-покупками, мошенничество с лотереями или призами, мошенничество с арендой имущества.
Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?
– Если я после вступления в брак продаю квартиру, приобретенную до брака, будет ли дом, приобретенный на эти деньги, совместной собственностью? И как сделать, чтобы право собственности на дом осталось за мной?
IgorVetushko/DepositphotosОтвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:
Да, будет. В соответствии с законом все имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей совместной собственностью.
И если не предпринимать никаких действий, то по общему правилу приобретенный в браке дом будет зарегистрирован как общая совместная собственность супругов. При этом если Вы, в случае ухудшения отношений с супругом, захотите восстановить справедливость и доказать, что дом приобретен только на Ваши средства и является Вашей личной собственностью, совершенно не факт, что у Вас это получится. Суды при вынесении решений по подобным искам предпочитают считать, что собственность совместная, пока не доказано иное, а доказать, что на покупку дома пошли именно те самые средства, которые Вы получили от продажи квартиры (даже если сделки состоялись одновременно), достаточно трудно.
Что мне достанется при разводе?
Как по закону разделить квартиру при разводе?
Для того чтобы избежать подобного развития ситуации, закон предусмотрел такое основание определения прав супругов на приобретенную в браке собственность, как брачный договор. В нем Вы и Ваш супруг можете определить судьбу любого имущества, как приобретенного в период брака, так и принадлежащее каждому из супругов ранее.
Если Вы пропишите в брачном договоре, что приобретенный в период брака дом является только Вашей личной собственностью, то при разделе совместно нажитого имущества он учитываться не будет, и для распоряжения им Вам не понадобится получать нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Брачный договор составляется в форме единого документа, подписанного обеими сторонами, и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего вступает в законную силу и становится обязательным как для супругов, так и для любых других лиц, органов и организаций.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости центрального офиса «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:
Если просто продать квартиру, приобретенную до брака, и далее купить дом, то по факту сделки данный объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом. Исходя же из Вашего желания, можно порекомендовать два варианта. Первый способ заключается в том, чтобы «привязать» покупку дома к сделке по реализацию жилья, то есть провести «альтернативу».
При этом в договоре купли-продажи дома нужно указать происхождение денег (продажа квартиры). Второй вариант подразумевает заключение брачного договора, в рамках которого будут регламентированы имущественные вопросы касательно продаваемой квартиры и будущего дома.
5 главных споров о разделе квартиры при разводе
10 фактов о брачных договорах
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Имущество, купленное человеком до брака, считается только его неприкосновенной собственностью. Однако, как это всегда бывает, здесь имеют место различные нюансы. Например, если в такую недвижимость уже в браке были вложены денежные средства: был произведен ремонт или сделана перепланировка. Тогда имущество будет считаться совместно нажитым. Соответственно, второй супруг сможет претендовать на свою долю.
В ситуации, когда один из супругов имел недвижимость до брака, но потом, будучи уже человеком замужним или женатым, продал ее и на вырученные деньги купил другое жилье, тоже следует учесть несколько моментов.
Новая недвижимость в этом случае также может считаться совместно нажитым имуществом. Особенно такой сценарий вероятен, если стоимость новой квартиры или дома превышает размер вырученных от продажи «холостяцкого» жилья денег. При разделе имущества суд, скорее всего, оставит за супругом лишь долю, которая соответствует сумме вложенных им личных средств. Оставшаяся часть будет признана совместной собственностью. Кроме того, как было сказано ранее, значение будут иметь улучшения данной квартиры во время брака.
Обезопасить человека от такой ситуации может брачный контракт, где будет определено имущество, которое останется у каждого из супругов в случае развода. В брачном контракте устанавливается режим долевого владения имуществом. Тогда при покупке новой квартиры в браке сразу определятся доли, которыми владеют супруги. Важно добавить, что брачный контракт должен заключаться при согласии обоих супругов и обязательно заверяться у нотариуса.
Отвечает руководитель юридического отдела ГК «Премьер» Алексей Востров:
Прежде всего мы исходим из того, что на момент регистрации права собственности на эту квартиру будущий супруг или супруга не состояли в браке.
По правилам семейного законодательства имущество, приобретенное одним из супругов до брака, не является совместной собственностью и не подлежит разделу в случае прекращения брака. Соответственно, деньги, полученные с продажи данного имущества, являются личной собственностью одного из супругов. В нашем же случае в период брака на деньги, полученные в результате продажи указанного жилья, приобретается другая недвижимость. При этом нельзя игнорировать следующий риск для супруга-покупателя: с большой долей вероятности второй супруг может выдвинуть претензии на эту квартиру как на объект совместной собственности супругов, права на который зарегистрированы в период брака. В этом случае покупателю квартиры придется защищать свои права в суде.
Брачный договор (соглашение) между супругами, который определит режим собственности на эту квартиру, станет идеальным выходом из ситуации. Уточню: такой брачный договор может быть заключен и в период брака. Этот документ в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, а также подлежит госрегистрации, так как касается прав на недвижимость.
При невозможности заключения такого договора и в случае возникновения претензий второго супруга на приобретенную во время брака жилплощадь необходимо быть готовым к судебной защите своих прав.
Что делать в такой ситуации? Супругу, который в дальнейшем хотел бы избежать возможных неприятных последствий, необходимо в договоре о продаже квартиры, приобретенной до брака, прописать пункт о том, что перечисление денежных средств покупателем за квартиру осуществляется на указанный банковский расчетный счет супруга-продавца. Далее, до момента покупки другой квартиры или дома, никаких денег в период брака на этот счет вносить не рекомендуется, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать происхождение внесенных денег и не смешивать их с заработанными до брака. При покупке новой квартиры в договоре также необходимо указать, что она оплачивается с этого расчетного счета. Впоследствии при защите своей позиции в суде можно будет предъявить оба договора купли-продажи с указанием расчетного счета, на который перечисляются (с которого перечисляются) денежные средства, и предоставить выписку из банка о движении средств по счету за период брака.
Это позволит суду четко установить происхождение денежных средств.
Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?
Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (Москва):
В этом случае могу порекомендовать следующую последовательность действий, основанную как на законе, так и на юридической практике: денежные средства, полученные супругой от продажи приобретенной до брака квартиры, передаются родителям супруги. На указанные денежные средства родители приобретают дом и дарят его супруге. На подарки режим общей совместной собственности не распространяется.
В Российской Федерации существует основанная на Семейном кодексе РФ практика: все имущество, приобретенное на возмездном основании (купленное) в период брака, является совместной собственностью супругов. Единственным исключением из данного правила является имущество, правовой режим которого определен на основе брачного договора (контракта), который подписывается супругами и удостоверяется нотариусом.
Таким образом, всем молодоженам рекомендую составлять брачный контракт и подписывать его до совершения любых сделок с недвижимым или ценным движимым имуществом. К сожалению, часто пожелание одного из супругов подписать брачный договор обижает второго супруга и может привести к ухудшению или даже разрыву отношений. Это наша национальная специфика, и этим мы отличаемся от стран ЕС и США. В любом случае, перед любым важным, сложным и экономически весомым поводом я бы рекомендовала обратиться к практикующему юристу за консультацией. Это часто помогает существенно уменьшить риски неблагоприятных последствий и спорных ситуаций.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?
Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?
Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?
Статьи не являются юридической консультацией.
Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость
В Кадастровой палате пояснили, какие бывают виды обременений на квартиры и как их обнаружитьБольшинство квартир имеют свою особую «историю». У кого-то она чистая, но есть «истории» с «отягчающими обстоятельствами» – обременениями. С таким понятием в равной степени можно столкнуться как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Что такое обременение? И стоит ли покупать квартиру с «грузом»? Рассказали эксперты Кадастровой палаты.
Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, хозяин квартиры не может продать его без согласования с третьими лицами или государством.
Наличие обременений на недвижимость может обернуться проблемами как для покупателя, так и для продавца. Покупая квартиру, важно понимать: если есть какие-то запреты – обременения – на неё могут предъявить права иные лица, не являющиеся по документам собственниками недвижимости.
Какие бывают виды обременений?
Сегодня самое популярное обременение – ипотека. Владелец недвижимости не может выставить квартиру на продажу и реализовать сделку без разрешения банка. Фактически, до окончания выплаты ипотеки имущество находится в залоге у банка. Иными словами, банк является собственником недвижимости.
Второе по популярности обременение – зарегистрированные несовершеннолетние дети. Если в квартире зарегистрированы граждане до 18 лет, на момент покупки следует проверить: а не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. Особенно, если квартира была приобретена под материнский капитал.
При использовании государственной субсидии на покупку недвижимости каждый член семьи получает долю имущества, в том числе дети. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане имеют право претендовать на долю в квартире.
Арест не менее распространенное обременение. Причин для ареста недвижимости много: долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, просрочки по услугам ЖКХ.
В этих случаях на квартиру может быть наложен арест судебным приставом по решению суда.
Нечастое для нашей страны обременение – аренда. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником имущества. В основном, это распространенная практика европейских стран, когда человек покупает жилье в инвестиционных целях. Кроме квартиры, новому собственнику достаются квартиранты, которые продолжают платить за жилье, только уже новому хозяину.
Еще один редкий вид обременений на российском рынке недвижимости – рента. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу жилья, получателя ренты выселить невозможно.
Одна из критических ситуаций, которая может возникнуть при покупке квартиры – обнаружить в ней жильцов с правом безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, было в государственной или муниципальной собственности.
В процессе продажи-передачи недвижимости в частные руки гражданин мог отказаться от приватизации в пользу другого человека, тем самым сохраняя за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания в ней.
Завещательный отказ – последняя воля умершего – тоже может стать камнем преткновения при купле-продаже квартиры. По завещанию собственника жилья, выраженном в нотариальной форме, гражданин получает право на проживание в квартире. Даже при смене собственника недвижимого имущества, человек не теряет своего права (ст. 1137 ГК РФ).
Как узнать об обременениях на квартиру?
Главное – тщательно проверить все документы на недвижимость. Приложенные справки или нотариальные свидетельства станут первым «звоночком». Не лишним будет спросить продавца «историю» квартиры: купил он ее, взял в ипотеку или получил по наследству. Из рассказа легко понять, правильно ли сформирован пакет документов для сделки, и запросить недостающие бумаги, если это необходимо.
Не все продавцы квартир добропорядочные граждане. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке, получить которую может любой гражданин, нужно обратить внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на приобретаемое жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
«Обременения на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи, долгих судебных тяжб или, в худшем случае, потери жилья и денег покупателя. Поэтому любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту. Сегодня выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом, с помощью которого можно понять, что явилось основанием для возникновения права собственности, действительно ли продавец является законным владельцем недвижимости и, конечно, узнать о наличии обременений на приобретаемую квартиру», – отметила директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.
Рынок недвижимости всегда полон красочных предложений о продаже жилплощади. Кому-то удается поймать чистую квартиру, но зачастую приходится выбирать из квартир с «историей». Обременение не порок, если учитывать, что некоторые виды обременений имеют временный характер и снимаются сразу же после устранения причины наложения. Цена обузы, и правда, очень привлекательна для покупателей, и продавцы таких квартир весьма уступчивы ради сделки.
Главное, при купле-продаже квартиры внимательно изучить все документы. А в целях экономии времени и нервов, покупателю следует самому позаботиться о безопасности проведения сделки и заранее заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуем заказывать выписку как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно актуализируются.
Как поколение 30-летних обманывает себя, покупая квартиры
Квартира в России очень часто рассматривается не только как место для жизни, но и этап на пути реализации собственной инвестиционной стратегии.
Для большинства людей, которые выросли в условиях дефицита жилья, недвижимость — это основной капитал и финансовая цель. Купить первую квартиру, даже в ипотеку, для многих покупателей означает стать богаче. Финансовые аспекты такой сделки для них вторичны. Главное — эмоции, ощущения и внутренняя готовность вкладываться в будущее.
Для рынка жилья будущее значит гораздо больше, чем настоящее. Застройщики продают квартиры, которые будут построены в будущем. Покупатели, планируя жизнь в будущей квартире, исходят из того, что ее ценность будет постоянно расти. А чиновники, принимая решения, опираются на то, что к 2024 году в стране будет вводиться не менее 120 млн. кв. м. Будущее управляет сегодняшним днем и текущей ситуацией на рынке жилья. Но фокус в том, что наши представления о будущем формируются под воздействием прошлого опыта. И рано или поздно прошлое начнет корректировать будущее.
Сегодня участники рынка вполне эффективно используют прошлое восприятие рыночных процессов.
Инвестиционный подтекст почти не пропадает из рекламы недвижимости, несмотря на то что цены на жилье в последние годы падали не только в реальных, но и номинальных ценах. И сейчас, когда рынок жилья после длительной стагнации перешел во многих городах к восстановительному росту, было бы странно, если бы тема инвестиций в недвижимость вновь не стала популярной.
По итогам прошлого года квартиры в большинстве крупнейших городов России подорожали на 5-10%. Показатели 2019 года более контрастны: пока в одних регионах началась коррекция, другие продолжают переписывать ценники на жилье в большую сторону. Однако так или иначе продавцы и покупатели квартир увидели давно забытые пропорции: квартиры могут дорожать темпами, превышающими и инфляцию, и ставки по депозитам. То, что это происходит не везде, а лишь в отдельных сегментах, только подогревает интригу. Игра в инвестора становится умнее и увлекательнее. Даже те покупатели, которые приобретают жилье для собственных нужд или для детей, любят примерять на себя роль инвестора.
Это своеобразная игра в монопoлию. И в этом у рынка жилья сегодня большой простор для геймификации процесса приобретения квартиры и выстраивания коммуникаций с воображаемыми инвесторами.
Идея инвестиций в жилье очень хорошо ложится на паттерн поведения «иксов» со стойкими установками из дефицитного прошлого
Десять причин не покупать недвижимость
В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.
- Очень высокий порог входа / альтернативные издержки
Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.Но стоит ли овчинка выделки?
Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.
В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.
Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице».
Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать. - Высокие трансакционные издержки Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
- Низкая ликвидностьСвойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).
Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).
При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли. А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.
- Низкая реальная доходностьНедвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).
Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости. Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.
- Налоги У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.
Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже. Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.
- Обслуживание Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).
Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.
- Риски появления долей Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
- Отсутствие гибкости в управленииПокупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.
Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.
Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.
- Расширяющееся предложение при сокращающемся населении Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.
- Риски потери стоимостиНедвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд.
Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.
Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).
Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.
В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города.
Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.
Не хозяин в собственном доме. Во время пандемии в Испании активизировались окупасы
Что может случиться, если вы сдаете в аренду испанскую недвижимость? Почему в Испании зачастую безнаказанно нарушается право собственности и как бороться с окупасами, или сквоттерами, которые захватывают чужие дома?
Фото: depositphotos.comИспания кажется одной из наиболее привлекательных стран для покупки дома — вроде заграничной дачи, где можно проводить отпуск или получать пассивный доход, сдавая ее в аренду. Во всяком случае, так было до карантина. Теперь вероятность столкнуться с окупасами, которая и до пандемии коронавируса была велика, увеличилась еще больше.
Окупас (от испанского ocupar, что означает «занимать») — посторонний человек, который захватил чужое жилье. Это может быть квартиросъемщик, который перестал платить аренду, но не планирует съезжать, или просто человек с улицы, который без разрешения вселился в пустующий дом, поменяв замки. В обоих случаях закон будет на стороне этих людей.
Вы не сможете силой выселить их до решения суда, которого можно ждать больше года. Попытка проникнуть в собственный дом, когда в нем живет окупас, в Испании считается уголовным преступлением.
Как сообщает ряд СМИ, в том числе российская «Газета.ру», во время карантина снова наблюдается всплеск сквоттинга (от англ. squatting) — самовольных заселений, и страдают от этого в том числе россияне. Многие владельцы недвижимости держат дома и квартиры в Испании в качестве резиденций для летнего отдыха, либо сдают их в этот период туристам. Пока границы были закрыты, посетить свое зарубежное жилье было невозможно. Этим и воспользовались захватчики чужих домов. Когда ограничения на перемещения внутри европейских границ сняли, владельцы испанской недвижимости, приехавшие в свои дома, обнаружили в них новых «жильцов» — бродяг и бездомных.
29 июня в испанских городах Бильбао, Сантурсе и Португалете представители правой Народной партии Испании провели серию акций с целью выгнать окупасов из захваченных ими пустующих домов.
Как пишет газета El Mundo, демонстранты также потребовали от властей одобрения «антисквоттерского закона», который бы защищал собственников недвижимости и разрешил бы «экспресс-выселение» захватчиков в течение 24 часов.
В Испании уже не первый раз встает вопрос об ужесточении законодательства, связанного с окупасами. Так, в июне 2018 года в Испании внесли поправки в закон об оккупации домов. Согласно им, окупас должен в течение пяти дней документально подтвердить свое право на проживание в занятом помещении. Если он этого не сделает, суд имеет право незамедлительно его выселить. Однако скорость рассмотрения таких дел по-прежнему зависит от судьи: он может, как и раньше, откладывать их на неопределенный срок. Так что проблема была актуальна для Испании даже до пандемии.
«Дом был полностью убит — пенсионеры полтора года выращивали там марихуану»
Захватить жилье могут и приличные с виду испанские семьи. Жертвой одной из них стал журналист Станислав Амошин.
Он приехал в Испанию из Москвы 18 лет назад и на накопленные средства купил свое первое жилье. Дом площадью 130 квадратных метров находился в небольшом городе Пинеда-де-Мар в часе езды от Барселоны.
Спустя несколько лет Станислав приобрел жилье побольше, а свой первый дом решил сдавать. С помощью риелтора он заключил сделку с первыми арендаторами — пожилой испанской семейной парой. Жильцы въехали в дом и первые четыре месяца исправно платили по счетам. Потом вдруг перестали. «Пару месяцев они путали мне мозги: «Завтра заплатим, вот сейчас деньги придут», а потом просто перестали отвечать на звонки», — вспоминает Станислав. Он предупредил их два раза о том, что настроен решительно, но это не подействовало. Тогда владелец жилья написал заявление в полицию и подал в суд. Вместе с арендой жильцы перестали оплачивать и коммунальные услуги. Станиславу каждый месяц приходили счета за электричество на 600-800 евро.
Суд состоялся через год и четыре месяца — по испанским меркам быстро.
Все это время окупасы жили, не платя ни за что. Однако после решения суда об их выселении понадобилось еще три месяца на его исполнение.
«В день выселения окупасов собрались прокурор, судейский работник, я и спецгруппа в масках и с дубинками, которые должны были силой вывести этих людей. Однако окупасов в доме уже не было. Суд известил их о своем решении, и они знали, когда за ними придут. Когда мы туда вошли, дом был полностью убит, потому что пенсионеры все эти полтора года выращивали марихуану в промышленных объемах»*, — говорит Станислав.
Полное восстановление дома обошлось хозяину в 20 тысяч евро. Еще несколько тысяч пришлось отдать за неоплаченные электричество и воду. Станислав подал иск о взыскании убытков. На окупасов повесили долг, но вернуть эти деньги владелец жилья уже не надеется: «Я их не получу никогда, потому что у них ничего нет. Бабушка с дедушкой уже умерли, а наследники продолжают «их дело», и у них нет работы. Как мне сказали в суде, на них подано около 800 тысяч исков, но почти бесполезно кому-либо что-то получить, потому что эта семья живет так».
По законам Испании, семья не совершала преступных действий. Неуплата аренды — это предмет гражданского спора. Договор дает гарантию, что даже полиция не имеет права переступить порог этого дома. «Окупас находится там легально — я ему позволил там жить, у них есть контракт. А то, что они по нему не платят, — это не уголовное преступление. Это как вы другу дадите тысячу долларов, а он их не отдаст — никто его за это не посадит», — утверждает Станислав.
Почему это стало возможным
Опасаться окупасов стоит только тем, кто владеет недвижимостью в Испании, живя при этом в России или в другой стране, либо тем, кто переехал жить в Испанию и имеет в собственности два и более домов.
Если же вы постоянно живете в Испании и владеете единственной квартирой или домом, можно не переживать. Даже если в нем поселятся «оккупанты», пока вас нет, их выгонит полиция при первом же звонке, и захватчикам будет грозить уголовное дело.
Почему же Испания допустила такой пробел в своем законодательстве, который позволяет окупасам безнаказанно захватывать ваше «второе жилье»? Эксперты утверждают, что правительство специально пошло на такие меры в период кризиса нулевых, когда в Испании лопнул пузырь на рынке недвижимости.
С одной стороны, было много обеспеченных людей, которые владели не одним домом, с другой, многие представители бедных слоев населения оказались на улице, потому что не могли позволить себе и дальше выплачивать ипотеку или отдавать деньги за аренду. Тогда правящая партия приняла закон, запрещающий выселять людей из домов до решения суда. Малообеспеченные люди начали этим пользоваться, и проблема приняла массовый характер.
«Мы вас, русских, знаем, все может закончиться плохо»
Избавившись от недобросовестных жильцов, Станислав за свой счет отремонтировал дом и решил его продать. Но нежеланные гости настигли его снова. «Через два месяца после того как я выставил дом на продажу, мне позвонил риелтор и сказал: «Слушай, не могу попасть внутрь. Хотел показать дом покупателям, но там живут какие-то люди».
Спустя 15 минут Станислав уже был у ворот своего дома. Там жила очередная испанская семья, на этот раз с детьми. Приехало пять машин полиции. Нервы у Станислава уже сдавали: «Полицейские меня держали, когда я кричал и разговаривал ненормативной лексикой на всех языках, какие я знаю.
Но зайти я туда не мог. Меня чуть ли не силой увели. Они тогда сказали: «Мы вас, русских, знаем, все может плохо закончиться. Поехали в бар, мы тебе за свой счет водки купим».
Станислав снова подал в суд, но решил не ждать полтора года его решения, а попробовать договориться с окупасами. «На этот раз я пошел немного другим путем. Ночью через забор я поговорил с главой семейства, и, пока ехала полиция, которую вызвали окупасы, он счел нужным покинуть мой дом. Рано утром эта испанская семья исчезла. Наверное, я не буду публично рассказывать, что я ему сказал, но никакого закона нарушено не было. Скажем так, я психологически на него наехал, немного понадувал щеки».
Однако, по словам Станислава, такой метод довольно рискованный. «Просто подловить на улице и поговорить с этими людьми — это не вариант. Вам будет трудно потом доказать, что вы с ними просто поговорили. Они моментально напишут заявление. Вторые захватчики подали на меня штук пять. Обвинения они просто хватали с неба».
О том, что в чужих испанских домах можно жить бесплатно и безнаказанно до решения суда, прознали и другие россияне. Станислав рассказал, как он однажды разговорился на пляже с русским мужчиной лет пятидесяти: его сын уже на протяжении восьми лет переезжает с семьей из одной квартиры в другую, оплачивает только первый месяц, а потом перестает это делать и дожидается суда.
«Этому мужчине я громко объяснил, какой он нехороший человек, что вырастил такого сына, и ушел с пляжа, — вспоминает Станислав, — Здесь это целый бизнес. Можно просто захватить любой дом, квартиру и жить там год-полтора, никто тебя не тронет».
«Я всегда считал себя окупасом»
Не всегда окупасы агрессивно захватывают чужие территории. Есть среди них те, кто ищет заброшенные здания, в которых давно никто не жил, и селятся там. BFM.ru узнал одну из таких историй. Виталий приехал в Испанию из Москвы год назад. У него был билет только в один конец. В аэропорту он обменял все деньги, которые у него тогда были, на европейскую валюту — вышло 190 евро.
«Когда я приехал в Испанию, узнал, что есть ребята, которые оккупируют пустые помещения. Я какое-то время жил у такого человека. К нему иногда приезжали копы. Но они просто проверяли документы и уходили, проблем не возникало. Тогда я подумал: а что мешает мне найти старый дом и пожить в нем, если это возможно?» — рассказал собеседник портала.
Спустя некоторое время Виталию удалось найти такое помещение на Майорке. Дом с громадной территорией стоял абсолютно пустой и, судя по виду, в нем уже очень давно никто не жил. «Когда я нашел этот дом, там кругом был мусор. Я начал его чистить, приводить в порядок. Это целое поместье, испанский замок, с огромным теннисным кортом, своим полем, ботаническим садом, бассейном. Дом очень красивый, старинный. Я начал там жить и ухаживать за ним».
Виталий живет в этом доме уже несколько месяцев и пытается делать ремонт своими силами. По его словам, огромный дом действительно заброшен — это подтвердили его местные знакомые. «Я всегда считал себя окупасом. Но однажды в гости приехали мои испанские друзья. Мы разговорились, и они начали смотреть на местных госсайтах кадастровые цифры по этому дому. Выяснилось, что в этом доме около 40 лет не жили владельцы. Соседи говорят, кто-то еще пытался оккупировать его, но они, в отличие от меня, только разворотили дом».
По словам Виталия, в Испании стоит много пустой недвижимости, которая «никому не нужна» и которая «так сильно бы не разрушалась, если бы там постоянно проживали люди». Он утверждает, что в Испании есть некий закон о реставрации старинных жилищных фондов. Согласно ему, если владелец заброшенного дома не появлялся там более 30 лет, туда может вселиться любой человек и жить там бесплатно, при условии, что он это здание будет реставрировать, и тогда он не считается окупасом. Однако редакция BFM.ru не нашла данных о существовании такого закона.
Как защитить дом от «оккупантов»
На начальном этапе, если вы планируете приобрести в Испании еще один дом или квартиру, стоит выбирать элитные районы с высоким уровнем жизни. «В охраняемом жилом комплексе намного меньше вероятности столкнуться с оккупантами, ее практически нет», — говорит владелец агентства недвижимости Partner Mallorca Светлана Шатохина.
Кроме того, не стоит покупаться на предложения банков приобрести дешевое неликвидное жилье. 80% этого жилья продается с окупасами. «Во-первых, такое жилье нельзя посмотреть. Ты покупаешь кота в мешке. Люди что думают? Куплю дешевый дом, выгоню окупасов, сделаю ремонт, и все будет нормально. Да, они могут их выгнать потом через суд. Но на это придется потратить много времени и денег», — говорит Шатохина. Также она советует установить охранную сигнализацию и наладить отношения с соседями: «Если вы уезжаете надолго, стоит попросить соседей, чтобы они звонили вам, если увидят, что в вашем доме поселился кто-то посторонний».
Ну и конечно, надо внимательно изучать, кому вы сдаете свое жилье. Эксперты рекомендуют брать залог и запрашивать как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность человека. Лучше всего, если ваш арендатор будет иметь постоянную работу в крупной компании: тогда в случае невыплат суд сможет взыскать долг с его зарплаты.
*Незаконные распространение, приобретение, хранение, перевозка, изготовление, переработка наркотиков, а также их употребление на территории РФ преследуются по закону. Business FM не поддерживает и не пропагандирует никакие из перечисленных деяний.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Как заработать на недвижимости и разбогатеть в 2021 году?
Нет ярлыка, чтобы заработать деньги или быстро разбогатеть на недвижимости , но вы можете медленно и неуклонно наращивать богатство, вкладывая деньги с умом. Вы знаете, что есть много разных способов разбогатеть, но недвижимость — один из лучших способов разбогатеть. При этом зарабатывает деньги на недвижимости требует правильных советов, систем и решимости. Инвестиции в недвижимость выделяются как проверенный и проверенный подход к заработку, но, как и любой другой бизнес, с ним связаны некоторые риски.
Если все сделано правильно, недвижимость может стать отличным источником богатства, если вы потратите время на то, чтобы узнать о процессе и о лучших способах получения большой прибыли. Если у вас есть наличные (20% первоначальный взнос), гораздо проще начать инвестировать в недвижимость. Но правда в том, что многие предприниматели начинают свой бизнес — включая инвестирование в недвижимость — с очень небольшими деньгами каждый день. Многие из них просто отрываются от земли, мечтая о большом и прилагая много усилий.
Эта статья написана для новичков, которые хотят знать, как заработать на недвижимости.Сегодня у инвесторов есть множество возможностей инвестировать в недвижимость; не существует универсального ответа. Один из лучших способов разнообразить свой портфель — научиться зарабатывать деньги на недвижимости. Если у вас много денег, вы можете, например, купить недооцененную недвижимость, отремонтировать ее и продать инвестору. Вы получаете прибыль от продажи недвижимости по значительно более высокой цене, чем вы заплатили за нее после завершения работ.
Вы также можете рассмотреть возможность покупки недвижимости в долгосрочную аренду или второго дома, где вы отдыхаете, и сдачи в аренду другим лицам, когда они не используются, если вы предпочитаете увеличить свои инвестиции, используя ипотеку для инвестирования в недвижимость, готовую к сдаче в аренду.Сделав правильные шаги, вы можете увеличить свое богатство, застраховаться от инфляции и получить прибыль от растущего рынка. Владение недвижимостью дает так много преимуществ, как кредитный рычаг, повышение стоимости, налоговые льготы, что простая «выгодная сделка» может стать отличным долгосрочным вложением.
Мы покажем вам, как заработать на недвижимости и избежать самых распространенных ошибок. Самый популярный способ — купить инвестиционную недвижимость и постепенно наращивать свой портфель. Как правило, есть два основных способа заработать деньги на активах недвижимости — повышение стоимости, которое представляет собой увеличение стоимости собственности в течение определенного периода времени, и доход от аренды, получаемый путем сдачи имущества в аренду арендаторам.Большая часть денег и богатства, которые вы накапливаете с помощью недвижимости, поступает от признательности, но денежный поток важен, потому что помогает снизить ваши риски.
Покупка сдаваемой в аренду собственности, которая ежемесячно теряет деньги в надежде на повышение ее стоимости в будущем, является плохой инвестицией. Положительный денежный поток не только позволяет вам расплатиться с недвижимостью, но также способствует накоплению средств на следующий авансовый платеж, позволяющий быстрее приобрести следующую инвестиционную недвижимость. Чем больше недвижимости вы купите, тем больше вы сможете сэкономить и тем быстрее сможете достичь своих целей по зарабатыванию денег с помощью инвестиций в недвижимость.
Но мы обсудим еще несколько «известных» способов заработка на недвижимости, которые включают как активное, так и пассивное инвестирование. Помните, что знания — это ключ к использованию недвижимости как средства накопления богатства. Умные инвесторы всегда знают, что движет рынками, как рассчитывать рыночные циклы и следует ли инвестировать на местном рынке или инвестировать за пределами штата.
10 способов заработать на недвижимости и разбогатеть
Инвестирование в недвижимость может добавить диверсификации к вашему инвестиционному портфелю.В этой статье мы сосредоточимся на том, как заработать на недвижимости разными способами. Вы взволнованы? Есть несколько способов начать приумножать свое богатство, используя недвижимость. Давайте начнем и посмотрим, как вы тоже можете стать успешным инвестором в недвижимость.
1. Заработок на недвижимости с помощью аренды недвижимости
Это классический способ заработать на недвижимости и разбогатеть. При этом типе инвестиций вы зарабатываете деньги, используя долгосрочную аренду жилья с правом выкупа и удержания.Людям всегда будет требоваться место для жизни. Лорды и дворяне боролись за титулы, которые позволяли им собирать ренту с тех, кто живет, занимается сельским хозяйством или иным образом обрабатывает землю. Некоторые предприниматели осушали болота и строили предприятия, чтобы зарабатывать на земле больше, чем если бы они просто сдавали ее в аренду фермерам и владельцам ранчо.
Мы прошли долгий путь, предлагая множество вариантов для тех, кто хочет узнать, как зарабатывать деньги на недвижимости .Вы можете купить землю, построить дом, а затем сдать его в аренду. Вы можете найти проблемную недвижимость, отремонтировать ее, а затем сдать в аренду. Недвижимость «под ключ» была куплена кем-то другим, кто отремонтировал ее до того, как нашел арендатора. Независимо от того, как вы приобретаете недвижимость, это стратегия покупки и удержания.
Вы можете владеть жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью. Одним из самых больших преимуществ владения арендуемой недвижимостью является стабильный денежный поток, который она генерирует. Это лучшая форма владения инвестиционной недвижимостью для получения пассивного дохода.Обратной стороной этого подхода является то, что вы кладете все яйца в относительно небольшое количество корзин. Если есть проблемы с жилым комплексом, которым вы владеете, доход от его аренды снижается, поскольку люди уезжают, или расходы на ремонт отнимают вашу прибыль.
Эта стратегия, вероятно, наиболее вероятно позволит вам получать стабильный доход, достаточный для того, чтобы жить на него, если вы владеете несколькими объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду. Вы можете использовать эту стратегию, если обналичиваете деньги с пенсионного счета или собственного капитала.Если вы хотите знать, как разбогатеть на недвижимости, поймите, что это один из самых безопасных способов сделать это, если вы хорошо управляете расходами и собственностью. Даллас — очень хороший рынок недвижимости для покупки сдаваемой в аренду недвижимости.
Знайте правила выселения арендаторов и повышения арендных ставок, если вы будете управлять многоквартирным домом. Ознакомьтесь с местным строительным кодексом, общественными нормами в отношении собственности в той ценовой категории, которую вы собираетесь покупать, и о рентабельных обновлениях, если вы собираетесь покупать и сдавать недвижимость.
Вы не можете позволить себе терять деньги, превращая дом среднего класса в единственную элитную недвижимость в районе. Все это требует денег, чтобы купить недвижимость. Мы рекомендуем сэкономить или использовать средства, необходимые для внесения первых взносов в частные дома или небольшие многоквартирные дома. Это может происходить из ваших сбережений, капитала в вашем основном месте жительства или пенсионного счета.
Мы не рекомендуем брать займы под ваши 401K, поскольку деньги должны быть возвращены в течение нескольких недель после потери работы, иначе вам придется платить налоги и штраф.Вам почти лучше вытащить деньги из ИРА. У вас больше контроля над сборами и налогами, которые вы платите. Отложите тысячи долларов в чрезвычайный фонд для покрытия незапланированных счетов за ремонт, неожиданных судебных издержек и других расходов, которые вы должным образом не учли.
Тогда вам не придется сокращать свой денежный поток с помощью ссуд под высокие проценты, чтобы оплатить небольшой ремонт, необходимый для легальной сдачи квартиры в аренду, или использовать свою кредитную карту для оплаты подрядчикам. Купите отдельную недвижимость, заплатив за нее наличными, ипотеку и бизнес-план.Поставьте цель сдавать квартиру в аренду за 1 процент от ее общей стоимости в месяц.
Например, дом за 100 000 долларов следует арендовать примерно за тысячу долларов в месяц. Затем примените свою стратегию. Продайте фиксатор или получите арендную плату за первые несколько месяцев у нового арендатора. Восстановите свой аварийный фонд, так как вам могут потребоваться тысячи долларов, чтобы починить сломанный водонагреватель или дыру в крыше. Сэкономьте достаточно денег для следующего ремонта или первоначального взноса.
Затем ищите ипотеку, чтобы купить следующую недвижимость, и повторите схему.Не торопитесь покупать кучу объектов недвижимости. Задолженность умножает риски, и вы не хотите в конечном итоге получить миллион долларов непогашенной необеспеченной задолженности из-за того, что вы пытались управлять десятью арендуемыми объектами недвижимости, не имея опыта работы в качестве арендодателя. Вы также не можете позволить себе ошибиться с компанией по управлению недвижимостью. Не пытайтесь исправить и перевернуть сразу несколько свойств. Растите медленно, чтобы у вас была маржа, чтобы покрыть цену ошибок.
Вот почему вы должны покупать от одного до трех объектов недвижимости в год, а не десять, которые рекомендуют некоторые инвестиционные программы.Покупайте и перестраивайте по одному объекту за раз, независимо от того, сколько времени это займет, пока в вашей команде не появится опыт или опытный подрядчик, который сможет выполнить несколько таких ремонтов одновременно. Купите небольшой многоквартирный дом и узнайте, как им управлять, или найдите хорошего управляющего, который сделает всю работу за вас.
Помните, что каждый месяц увеличивает долю в собственности, и это помимо дохода, который вы зарабатываете. Вы могли бы значительно улучшить денежный поток, если бы вы агрессивно погасили задолженность по ипотеке за недвижимость.Например, вы переходите от заработка 300 долларов к 1000 долларов в месяц за аренду дома на одну семью.
Какая недвижимость требует гораздо больше работы, чем вы ожидали? Что делать, если многоквартирный дом не работает должным образом? Продайте его, погасите долг, а затем начните заново с оставшимися у вас деньгами. В конечном итоге вы будете зарабатывать миллионы на недвижимости, наращивая свой портфель недвижимости, и вы сможете получить чистую стоимость в миллион долларов менее чем за пять лет.
Если у вас есть десятки домов, сдаваемых в аренду, подумайте о продаже их, чтобы купить профессионально управляемое многоквартирное жилье. Когда вы готовы зарабатывать по-настоящему пассивный доход, это один из путей. Продажа собственности другим инвесторам и инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости или в акции собственности, находящейся под управлением других лиц, — это другое.
2. Процентный доход от инвестирования в ипотечные облигации
Ипотечные облигации могут быть хорошей инвестицией в недвижимость для людей, ищущих пассивный доход.Когда вы покупаете закладную, вы получаете ежемесячные платежи, которые включают как проценты, так и основную сумму долга. Это постоянный поток дохода, который вы получаете от сдачи в аренду собственности, но нет необходимости содержать ее, как домовладелец. Намного проще инвестировать в недвижимость, расположенную по всей стране, потому что вам не нужно иметь дело с местными правилами в отношении лицензирования недвижимости или налогов. В закладной указывается срок ссуды. Вы знаете, на какой срок вы будете получать выплаты по кредиту, и это может быть от 10 до 30 лет.
Вы можете увеличить стоимость ипотечного кредита, купив его у держателя проблемного векселя. Например, вы можете найти ферму или семейную собственность, проданную за счет средств собственника. Человек продал свой дом, но теперь им нужно управлять ссудой. Они могут нуждаться в деньгах, будь то для покупки нового дома или просто для получения наличных денег для финансирования своей пенсии. В этих случаях вы можете предложить 80 000 долларов за купюру 100 000 долларов. Если они соглашаются, вы получаете проценты и основную сумму по ссуде в 100 000 долларов, но заплатили за нее только 20 000 долларов.
Другой класс отчаявшихся продавцов — это частные кредиторы с медлительным или неплатежеспособным заемщиком. Они не получают ожидаемого дохода. Они могут не захотеть лишить права выкупа плохо оплачиваемого члена семьи. Или они могут не захотеть вернуть собственность. Вы можете купить эти банкноты гораздо дешевле их номинальной стоимости. Однако вам придется либо активизировать сборы, либо лишить имущество права выкупа. Покупайте такие банкноты только в том случае, если у вас есть план монетизации собственности, независимо от того, сдаете ли вы ее в аренду, продаете кому-то другому или перестраиваете собственность.
3. Разбогатеть, перелистывая недвижимость
Это еще один проверенный способ быстро заработать на недвижимости, чтобы разбогатеть. Fix and Flip — это особая форма инвестирования в недвижимость. Инвестор покупает дом, оплачивает ремонт и реконструкцию, а затем продает недвижимость с целью получения прибыли. Этот вид инвестирования в недвижимость является предметом многочисленных реалити-шоу. Реальность такова, что такая форма инвестирования в недвижимость сопряжена с высоким риском. Если вы недооценили затраты на реабилитацию, вы можете потерять деньги.
Если вы вкладываете слишком много денег в инвестиционную недвижимость, потому что не понимаете свой целевой рынок и ожидания покупателей, вы, вероятно, потеряли свою прибыль от недвижимости. Независимо от того, есть ли проблемы с продажной ценой, агентом по недвижимости, районом или внешним видом собственности, каждый месяц, когда дом выставлен на продажу, вычитаются затраты на его содержание из вашей прибыли.
Если вы попытаетесь сделать ремонт самостоятельно, чтобы сэкономить деньги, теоретическая экономия затрат на рабочую силу будет компенсирована задержками с выводом собственности на рынок.Если вы еще не являетесь опытным строительным подрядчиком, существует риск того, что ремонт своими руками не будет соответствовать нормам или ожиданиям потенциальных покупателей. Тогда вы можете потерять все по сделке, потому что вам придется заплатить за то, чтобы кто-то переделал то, что, как вы думали, было сделано. Идеальная установка и переворот — это свойство, требующее только косметического ремонта, но это действительно редкость.
4. Заработок с помощью инвестиционных фондов недвижимости
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости или REIT позволяют инвестировать в недвижимость без необходимости покупать недвижимость и управлять ею.REIT можно инвестировать в ипотеку, недвижимость или их сочетание. Вы можете диверсифицировать свои владения недвижимостью, покупая REITS, инвестированные в определенные рыночные ниши. Поскольку REIT котируются на бирже, вы можете покупать и продавать акции на открытом рынке, что делает ваши деньги более ликвидными и позволяет диверсифицировать свои инвестиции. Одним из преимуществ REIT является отсутствие корреляции с другими типами акций.
Это означает, что стоимость REIT зависит от рынка недвижимости, а не от фондового рынка.REIT доступны в публично торгуемых и неторгуемых формах. Комиссия по ценным бумагам и биржам рекомендует не торговать REIT из-за их высоких комиссий, проблемы их ликвидации и риска, что они могут стать бесполезными. Публично торгуемые REIT столь же ликвидны, как акции и облигации. REIT выделяются тем, что регулярно выплачивают дивиденды, что уже предлагает уменьшающаяся доля акций. Ясно, что это также показывает способ заработать на недвижимости и разбогатеть.
5. Заработок с помощью ETF и паевых инвестиционных фондов недвижимости
Вы можете покупать биржевые фонды (ETF) и паевые инвестиционные фонды, которые широко диверсифицированы или ориентированы на определенный сектор.И вы можете покупать ETF и паевые инвестиционные фонды, которые сами инвестируют в недвижимость. Например, можно купить ETF, которые инвестируют в акции недвижимости, такие как публичные компании по строительству домов. Некоторые ETF также инвестируют в REIT. Существуют паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют в девелоперов и фирмы по управлению недвижимостью. Обе инвестиции обрабатываются менеджером фонда (ETF управляются пассивно, а паевые инвестиционные фонды активно управляются).
ETFдешевле, чем паевые инвестиционные фонды, и вы можете торговать ими как акциями в любое время в часы работы рынка.Преимущества инвестирования в ETF и паевые инвестиционные фонды включают высокую ликвидность и низкие затраты. Забудьте обналичивать свой план 401K или 403B для покупки арендуемой недвижимости, поскольку эта стратегия позволяет вам инвестировать в недвижимость с пенсионных счетов с льготным налогообложением. Вам не нужно заранее вкладывать много денег, чтобы начать инвестировать таким образом. И наоборот, вы можете не получать дивиденды. Вы не можете получить никаких доходов, пока не продадите акции, получившие высокую оценку.
6. Использование частного кредитования для зарабатывания денег на недвижимости
Кредиторы с твердыми деньгами ссужают деньги тем, кто использует стратегию «исправить и перевернуть».Они могут ссужать деньги тем, кто покупает недвижимость, для ремонта и последующей сдачи в аренду; в этом случае инвестор в недвижимость получит традиционную ипотеку после того, как у него будет привлекательная недвижимость, которую банк теперь будет рассматривать в качестве залога. Выступая в роли банка для покупателей недвижимости, вы получаете более высокую доходность, чем если бы вы оставили деньги в банке. Вы должны проявить должную осмотрительность, поскольку ошибки могут означать, что у вас нет действительного залога в отношении собственности.
Для тех, кто еще не готов инвестировать крупную сумму в один проект, можно использовать краудфандинг.Вы можете ссудить деньги тому, кто хочет купить арендуемую недвижимость или обеспечить первоначальный взнос за собственный дом. В любом случае ссуды высокорискованы и неликвидны. Другая проблема заключается в том, что более чем скромное кредитование твердых денег означает, что применяются правила Комиссии по ценным бумагам и биржам. Если вы не отвечаете требованиям к доходу и чистому капиталу, установленным SEC, вам может быть отказано в предоставлении ссуды инвесторам в недвижимость, за исключением случаев, когда они выражаются в символических суммах через краудсорсинговый сайт.
7. Увеличение благосостояния за счет повышения стоимости недвижимости
Когда стоимость собственности увеличивается, мы называем это «признательностью».«Хотя повышение не всегда гарантировано, исторически цены на недвижимость росли в долгосрочной перспективе. Итак, опять же, само по себе признание вряд ли сделает вас миллионером, но недвижимость в США всегда росла, в среднем на 3% в год за последнее столетие. Например, если вы приобрели недвижимость за 250 000 долларов 2 года назад, а сегодня эта собственность стоит 350 000 долларов, это повышение сделало вас богаче на 100 000 долларов, или, другими словами, ваши активы выросли на 100 000 долларов.
Другой тип оценки, который может иметь значение, известен как «принудительная оценка», концепция увеличения стоимости за счет физического улучшения собственности посредством ремонта.Любая форма признательности приносит вам деньги в недвижимости, и вы становитесь богаче. Щелкните ссылку, чтобы узнать, как инвестирование в недвижимость Канзас-Сити может помочь вам получить богатство.
8. Обмен 1031 на недвижимость
Как инвестор в недвижимость, вы можете использовать налоговый код 1031 Exchange для продажи инвестиционной недвижимости и использовать полученную прибыль для покупки новой, имеющей такую же или большую стоимость. Таким образом, вы можете отложить уплату налогов до тех пор, пока не будет продано следующее имущество, или вы можете выбрать еще один обмен 1031.Когда вы решите продать свою собственность, вы обязаны платить налоги на прирост капитала. С помощью раздела 1031 Налогового кодекса вам разрешается отложить уплату налогов, если вы реинвестируете полученную прибыль в другую собственность. IRS считает, что вы обмениваете свою старую собственность на другую недвижимость.
9. Выплата кредита
Когда вы покупаете недвижимость в аренду по ипотеке, вы ежемесячно платите кредитору. Этот платеж состоит из двух частей: основной суммы и процентов.Проценты — это прибыль для кредитора, но основная сумма — это деньги, которыми вы выплачиваете ссуду. Со временем ваш арендатор, по сути, выплачивает за вас ссуду, помогая вам автоматически создавать богатство. Например, если вы купили дом пять лет назад за 100 000 долларов и получили ипотеку на 80 000 долларов (мы скажем, что это была ипотека на 30 лет с фиксированной ставкой в 5 процентов), сегодня вы должны были бы всего 74 000 долларов.
Через десять лет вы должны будете только 65 000 долларов. Это означает, что с каждым годом ваш капитал увеличивается.Вы бы приобрели ценность, если бы ценность свойства не упала. И если он принесет нулевой денежный поток или окажется безубыточным и никогда не вырастет в цене, даже после выплаты ипотеки у вас теперь будет собственность стоимостью 100 000 долларов или более, на которую вы не откладывали. Ваш арендатор выплатил его из-за «выплаты кредита». Этого не произойдет, если вы заплатите все свои деньги или сбережения за недвижимость и не выберете ипотеку. Это самая умная стратегия заработка на недвижимости, чтобы разбогатеть.
10.Рефинансирование ипотеки для увеличения денежного потока
Вы также можете выбрать рефинансирование ипотеки. Преимущество номер один рефинансирования ипотеки — получение ссуды по более низкой процентной ставке, а также уменьшение суммы ежемесячного платежа по ипотеке. Одним из преимуществ рефинансирования ипотеки является также то, что рефинансирование предоставляет заемщику свежие деньги по более низким процентным ставкам, благодаря чему домовладелец может снизить сумму ежемесячного платежа. Еще одно преимущество рефинансирования ипотеки заключается в том, что снижение процентных ставок позволяет домовладельцам заменить существующую ссуду другой с дополнительным преимуществом в виде более короткого срока ссуды и без изменения суммы платежа.
Недвижимость — лучший способ заработать или увеличить богатство?
Зарабатывая деньги на недвижимости, вы можете минимизировать риски и получить высокую отдачу от своих инвестиций, но для этого необходимо надлежащее образование и опыт. Вы можете исправлять и переворачивать свойства. Вы можете покупать фиксаторы, ремонтировать их и сдавать в аренду. Или вы можете покупать существующую арендуемую недвижимость вместе с арендаторами, зная, что вы можете улучшить денежный поток, избавившись от неуплачиваемых арендаторов и добавив удобства, которые позволят вам повысить арендные ставки.
Неважно, какую стратегию вы используете, пока вы выбираете одну и овладеваете ею. Перед покупкой первой инвестиционной недвижимости вам необходимо многому научиться, а также понять связанные с этим риски. Местоположение — ваш приоритет для успешной инвестиции в недвижимость. Это повысит ваши шансы на дальнейшую продажу собственности.
Недвижимость — одно из лучших вложений, позволяющих заработать много денег, при условии, что вы покупаете недвижимость с хорошими фундаментальными показателями в их пользу.Это один из немногих предприятий, где банки почти готовы ссудить вам деньги, в то время как банки отклоняют примерно половину всех бизнес-кредитов. Недвижимость почти всегда дорожает более высокими темпами, чем уровень инфляции. Темпы прироста стоимости недвижимости составляли в среднем от 3 до 5 процентов ежегодно в течение последних тридцати лет.
Требуется драматический спад, такой как Великая депрессия или Великая рецессия 2007–2012 годов, чтобы повсюду пострадали ценности собственности. Знайте, что недвижимость в конечном итоге является местной, поэтому отдельные рынки недвижимости могут рухнуть из-за отсутствия спроса или резкого перестроения, хотя национальный рынок неуклонно растет.Один из аргументов в пользу недвижимости заключается в том, что вы владеете реальным активом. Компания может обанкротиться и обесценить свои акции. На них может начаться массовый судебный процесс, и выплачиваемые ими дивиденды исчезнут.
Когда вы владеете качественной недвижимостью, ее стоимость не упадет, если только площадь в целом не станет нежелательной. Если вам не нужно его продавать в спешке, вы можете вернуть свои деньги. Вот почему частное ипотечное страхование аннулируется, как только вы достигнете 20-процентной доли собственного капитала.Все это объясняет, почему инвестирование в недвижимость безопаснее, чем вложение на фондовом рынке. Есть возможность купить недвижимость для прироста капитала. Покупка квартир в надежде получить от них прибыль — один из таких случаев.
Покупка земли для последующей продажи застройщикам — другое. Однако недвижимость предлагает значительный денежный поток. Вы можете сдавать в аренду квартиры, кондоминиумы, дома на одну семью и коммерческие помещения. Это генерирует ежемесячный денежный поток для владельца. Денежный поток компенсируется расходами, вычитаемыми из налогооблагаемой базы, такими как техническое обслуживание, налоги на имущество и страхование.Существует множество способов расчета рентабельности инвестиций в аренду недвижимости. Если вы используете уравнение ставки капитализации, хорошая рентабельность инвестиций составляет 10 процентов, в то время как 12 процентов считаются отличными.
Обычно используется максимальная ставка, потому что уравнение очень простое. (NOI / цена покупки x 100 процентов). Обратите внимание, что эти доходы основаны на доходе, который вы видите с каждой арендной платой. Оценка собственности — это прирост капитала, который вы не получите, если не продадите собственность. Когда вы инвестируете в недвижимость, вы можете достичь чистой стоимости в миллион долларов или больше просто потому, что недвижимость, которой вы владеете и управляете, с годами росла в цене.
У немногих из нас есть наличные, чтобы купить недвижимость сразу. Вот почему многие вносят первоначальный взнос за недвижимость перед ее ремонтом. Затем они могут сдать его в аренду или перевернуть. Сдача его в аренду приносит стабильный доход, который имеет значительную юридическую защиту, поскольку вы, как правило, можете выселить неплательщиков. При возврате наличных денег учитывается ипотечный кредит на недвижимость, и вы можете легко увидеть двузначную рентабельность инвестиций, используя это уравнение.
Перевернуть недвижимость или продать ее после того, как вы ее купили и отремонтировали, принесет прибыль.Однако такой подход более рискованный, чем сдача недвижимости в аренду. Вы теряете деньги каждый месяц, когда владеете недвижимостью и оплачиваете расходы, такие как ипотека. Если вы продадите недвижимость дешевле, чем она стоит, вы можете потерять десятки тысяч долларов. С другой стороны, если вы купите недвижимость и сдадите ее в аренду, вы получите за нее больше от инвесторов, потому что она идет с потоком дохода, существующим арендатором.
Ссылки
REIT | Исправить и перевернуть
https: // thecollegeinvestor.com / 10414 / способами-инвестировать в недвижимость
https://www.forbes.com/sites/jrose/2018/04/18/real-estate-investing-without-buying-property/#7b1b9b511496
Краудфандинг и кредитование твердых денег
https://www.usatoday.com/story/money/personalfinance/2017/08/23/diversified-portfolio-5-ways-invest-real-estate/588610001
Благодарность
https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235
PMI
https://www.foxbusiness.com/features/how-to-dump-pmi-asap
ROI
https: // www.mashvisor.com/blog/rate-of-return-on-a-rental-property
https://www.biggerpockets.com/blog/rental-investing-earn-2000-month
Стратегия заработка
https://www.businessinsider.com/secret-to-wealth-real-estate-2015-4
https://www.biggerpockets.com/blog/rental-investing-earn-2000- месяц
https://www.biggerpockets.com/blog/plan-to-make-a-million
Выплата кредита
https://www.forbes.com/sites/brandonturner/2016/10/18/4-things-you-need-to-become-a-millionaire-through-real-estate-investing/# 3c402999247a
Бизнес-кредиты отклонены
https: // www.biz2credit.com/blog/2019/05/13/6-reasons-small-busshops-get-rejected-for-loans/
6 способов инвестировать в недвижимость, чтобы зарабатывать деньги и повышать благосостояние
- Инвестиции в недвижимость могут предложить физическим лицам как немедленный доход, так и долгосрочное вознаграждение.
- REIT, RELP и краудфандинг — это косвенные способы инвестирования в недвижимость, не требующие практического управления.
- Более прямые инвестиции в недвижимость включают покупку собственного дома, сдаваемой внаем собственности или собственности, которую нужно отремонтировать и переделать.
- Посетите справочную библиотеку Insider Investing Reference, чтобы узнать больше .
«Серфинг каналов» в наши дни почти наверняка приведет вас к некоторой итерации недвижимости, от списков риэлторов на миллион долларов до перепродажи домов своими руками.
Хотя может быть весело наблюдать, как драматическое преобразование дома разыгрывается в течение часа, может быть веселее принять активное участие. Недвижимость часто оказывается прибыльным вложением, предлагая как доход — в виде арендной платы — так и повышение стоимости, когда вы продаете оцененную недвижимость с прибылью. Это также хороший способ диверсифицировать свой портфель как актив, который подвержен различным влияниям, чем акции и облигации.
А для обычного человека это может быть более доступным, чем вы думаете.Хотя это требует значительного времени, терпения и (конечно) денег, почти каждый может инвестировать в недвижимость.
Вот шесть способов приобщиться к этому феномену, который превратился в инвестицию в поп-культуру.
1. Краудфандинг в сфере недвижимости
Краудфандинг в сфере недвижимости — это стратегия, которая позволяет предприятиям привлекать капитал от больших групп людей. Это делается через онлайн-платформы, которые обеспечивают площадку для встреч между застройщиками и заинтересованными инвесторами.В обмен на свои деньги инвесторы получают заемные средства или акции в рамках девелоперского проекта и, в успешных случаях, ежемесячные или ежеквартальные выплаты.
Не все платформы краудфандинга в сфере недвижимости доступны для всех: многие из них зарезервированы для аккредитованных инвесторов, то есть состоятельных и / или опытных людей. Тем не менее, есть несколько менее эксклюзивных платформ, таких как Fundrise и RealtyMogul, которые позволяют новичкам инвестировать всего лишь 500 долларов.
Через эти сайты вы создаете учетную запись и либо выбираете портфельную стратегию, основанную на ваших целях, с брокерами, диверсифицирующими ваши деньги по ряду инвестиционных фондов, либо просматриваете и выбираете инвестиции самостоятельно, следя за их прогрессом в режиме 24/7. онлайн-панель.
Несмотря на удобство, краудфандинговые предложения сопряжены со значительным риском. Как частные инвестиции, они не так ликвидны (легко продаются), как другие публично торгуемые ценные бумаги, такие как акции. Думайте о своих средствах как о привязанных в долгосрочной перспективе. Например, Fundrise рекомендует инвесторам иметь временной горизонт не менее пяти лет.
2. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)
Если вы хотите углубиться в недвижимость, инвестирование в инвестиционный фонд недвижимости (REIT) обеспечит выход на рынок без временных и финансовых затрат на покупку собственной собственности.
REIT — это компании, которые владеют, управляют или финансируют недвижимость и предприятия с недвижимостью. Как и паевые инвестиционные фонды или биржевые фонды, они владеют не одним, а целой корзиной активов. Инвесторы покупают акции REIT и получать пропорциональную долю дохода от этих активов.
Долевые REIT, наиболее распространенный тип REIT, позволяют инвесторам объединять свои деньги для финансирования покупки, развития и управления недвижимостью.REIT фокусируется на определенном типе недвижимости, таком как жилые комплексы, больницы, отели или торговые центры. Девяносто процентов его годовой прибыли должно быть распределено среди инвесторов в качестве дивидендов.
Одно большое преимущество REIT: большинство из них торгуются на публичных фондовых биржах. Это означает, что REIT сочетают в себе возможность владеть недвижимостью и получать прибыль от нее с легкостью и удобством. ликвидность инвестирования в акции.
Направленные на получение дохода, обычно от аренды и аренды, REIT предлагают регулярную прибыль и высокие дивиденды. Они также привлекают инвесторов из-за уникального способа налогообложения: REIT структурированы как сквозные организации, что означает, что они не платят корпоративный налог. Это фактически означает более высокую прибыль для их инвесторов.
Если вы хотите сохранить ликвидность своих инвестиций, придерживайтесь публично торгуемых REIT (некоторые REIT являются частными предприятиями). Вы можете купить акции через брокерскую фирму, IRA или 401 (k).
3. Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости
Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) предоставляет инвесторам диверсифицированный портфель инвестиционных возможностей в сфере недвижимости, позволяя вам объединять свои средства с фондами других инвесторов для покупки, аренды, развития и продажи недвижимости, которая было бы трудно управлять или позволить себе самостоятельно.
Подобно REIT, RELP обычно владеют пулом собственности, но они различаются по своей структуре и организации.В первую очередь: RELP — это форма частного капитала, то есть они не торгуются на публичных биржах
Вместо этого они существуют в течение определенного срока, который обычно длится от семи до 12 лет. В течение этого срока RELP функционируют как небольшие компании, формируя бизнес-план и определяя свойства для покупки и / или развития, управления и, наконец, продажи, с распределением прибыли по ходу дела. После отправки всех холдингов товарищество распадается.
Они, как правило, больше подходят для состоятельных инвесторов: большинство RELP имеют минимальный инвестиционный минимум в размере 2000 долларов или выше, а часто и значительно больше — некоторые устанавливают минимальные «бай-ины» от 100 000 до нескольких миллионов долларов, в зависимости от от количества и размера покупок недвижимости.
4. Стать домовладельцем
Один из классических способов инвестирования в недвижимость — это купить недвижимость и сдать ее в аренду или ее часть. Быть домовладельцем можно по-разному.
Первый — купить дом на одну семью и сдать его в аренду. Стратегия, которая будет приносить доход только при низких накладных расходах. Если арендная плата вашего арендатора не покрывает ипотеку, страховку, налоги и обслуживание, вы фактически теряете деньги.В идеале ваш ежемесячный платеж по ипотеке должен быть относительно фиксированным, в то время как цены на аренду будут расти, увеличивая со временем сумму денег, которую вы кладете в карман.
В настоящее время вы можете делать покупки для аренды недвижимости в Интернете через такой сайт, как Roofstock, который позволяет продавцам свободных домов, подготовленных для съемщиков, размещать свою недвижимость, упрощает процесс покупки и назначает управляющего недвижимостью новому покупателю.
Другой вариант — «взлом дома», когда вы покупаете многоквартирное здание и живете в одном из них, а остальные сдаете в аренду.Эта стратегия снижает ваши расходы на жизнь, одновременно генерируя доход, который может покрывать выплаты по ипотеке, налоги и страхование.
Вариант взлома дома с низкими обязательствами — это аренда части вашего дома через такой сайт, как Airbnb, что позволит вам ежемесячно получать дополнительные деньги без необходимости брать на себя долгосрочных арендаторов.
В противоположном, более амбициозном направлении, вы могли бы стремиться к преобразованию кондоминиума, при котором вы покупаете многоквартирное здание, сдаете его в аренду, а затем позже превращаете единицы в кондоминиумы и продаете их по отдельности, — говорит риэлтор из Бостона. и инвестор в недвижимость Дана Булл.«Идея в том, что вы покупаете здание с небольшой скидкой, а затем, в конце концов, сможете продать его по более высокой цене», — говорит она.
5. Перевернуть дом
Некоторые люди идут дальше, покупая дома для ремонта и перепродажи. Хотя эти телешоу часто упрощают вид, «перелистывание» остается одним из самых трудоемких и дорогостоящих способов инвестирования в недвижимость. Но он также может принести наибольшую прибыль.
Чтобы добиться успеха в плавании, вы всегда должны быть готовы к неожиданным проблемам, увеличению бюджета, временным ошибкам, более длительным срокам ремонта и проблемам с продажей на рынке.
Особенно важно создать команду экспертов — подрядчиков, дизайнеров интерьеров, юристов и бухгалтеров, которым можно доверять. И убедитесь, что у вас есть денежные резервы для устранения неполадок. Даже опытные ласты обнаруживают, что проект неизбежно занимает больше времени и стоит больше, чем они думают.
6. Инвестируйте в свой собственный дом
Наконец, если вы хотите инвестировать в недвижимость, присмотритесь к дому — своему собственному дому. Домовладение — это цель, к которой стремятся многие американцы, и это справедливо. Жилая недвижимость на протяжении многих лет переживала взлеты и падения, но в целом она дорожает в долгосрочной перспективе.
Большинство людей не покупают дом сразу, а берут ипотеку. Работа над выплатой и полное владение своим домом — это долгосрочное вложение, которое может защитить от нестабильности на рынке недвижимости.Это часто рассматривается как шаг, предшествующий инвестированию в другие типы недвижимости и имеющий дополнительное преимущество в виде увеличения вашей чистой стоимости, поскольку теперь вы владеете крупным активом.
Стратегии успешного инвестирования в недвижимость
Какую бы форму ни приняли ваши инвестиции в недвижимость, определенные стратегии сослужат вам хорошую службу.
Будьте финансово подготовленными: Недвижимость — это особенно дорогое вложение, поэтому вам необходимо иметь наличные деньги для первоначального взноса, партнерской доли или для покупки недвижимости сразу.Вам также понадобится резерв, на который можно будет окунуться, если и когда что-то понадобится исправить, который должен быть полностью отделен от вашего повседневного чрезвычайного фонда. Прежде чем начать, создайте чрезвычайный фонд, погасите потребительский долг и автоматизируйте свои пенсионные сбережения.
- Познакомьтесь с местным рынком: Есть старая поговорка: «Три самых важных фактора в недвижимости — это местоположение, местоположение, местоположение». Начните с знакомства с местным рынком. Поговорите с агентами по недвижимости и местными жителями; узнать, кто живет в этом районе, кто переезжает в этот район и почему; и проанализировать историю цен на недвижимость.Вкратце: проведите свое исследование и «сосредоточьтесь на построении отношений с людьми — потому что это и есть недвижимость, это бизнес, основанный на отношениях», — говорит Дана Булл.
Будьте проще: Простая стратегия может иметь большое значение при инвестировании в недвижимость. Если ваша цель — получение пассивного дохода, не обманывайтесь, полагая, что вам нужно делать большие успехи, чтобы это произошло. «Лучше начинать с малого и держать расходы на низком уровне», — говорит инвестор в недвижимость Чад Карсон из CoachCarson.com.
Финансовый вывод
Инвестирование в недвижимость может быть более доступным, чем вы думаете, и есть несколько способов участвовать в этом часто прибыльном активе.
Чистые инвестиционные игры — которые не предполагают вашего непосредственного управления — включают краудфандинг в сфере недвижимости, инвестирование в товарищества с ограниченной ответственностью и покупку в инвестиционные фонды недвижимости. Каждый из них снижает риск инвестирования в крупный проект в одиночку или без руководства.
Более прямые инвестиции, такие как покупка собственного дома, сдачи в аренду или ремонта и ремонта, также являются ценными стратегиями. Тем не менее, перед тем, как выбрать один из этих методов владения, лучше хорошо поработать, убедившись, что вы достаточно финансово защищены, чтобы взять на себя некоторый риск и ознакомиться с местным рынком недвижимости.
Имейте в виду, что недвижимость в целом является относительно неликвидным активом. Для реализации и окупаемости проектов может потребоваться время.Поэтому всякий раз, когда вы думаете о недвижимости, вы почти всегда должны думать о ней как о долгосрочной инвестиции.
Соответствующее покрытие для инвестирования:
Альтернативные инвестиции — это экзотические активы, которые могут диверсифицировать ваш портфель — вот пять основных видов и все, что вы должны о них знать.
Миллениалы говорят, что инвестирование в недвижимость — один из лучших способов накопления богатства. и вам не нужно много времени или денег, чтобы начать
Самые богатые люди, которых я знаю, убедили меня, что инвестирование в недвижимость имеет решающее значение для моего портфеля, и я решаю это тремя способами
От складов до технического офиса расширения, это ключевые сделки с коммерческой недвижимостью и тенденции, за которыми стоит следить
Как начать инвестировать в недвижимость и почему вам следует начать во время пандемии
Танза Лауденбэк
Корреспондент, инсайдер личных финансов
Tanza является СЕРТИФИЦИРОВАННЫМ ФИНАНСОВЫМ ПЛАНЕРОМ ™.Она разбирает новости о личных финансах и пишет о налогах, инвестировании, выходе на пенсию, увеличении благосостояния и управлении долгом. Она ведет двухнедельный информационный бюллетень и ведет колонку, в которой отвечает на вопросы читателей о деньгах (отправьте свою здесь). Танза является автором двух электронных книг: «Руководство для специалистов по финансовому планированию» и «Месячный план управления деньгами». В 2020 году Танза была ведущим редактором Master Your Money, годичного оригинального сериала, в котором представлены финансовые инструменты, советы и вдохновение для миллениалов.Танза доступна для комментариев как экспертный источник по большинству тем, касающихся личных финансов, включая составление бюджета, ответственное использование кредитных карт и формирование хороших финансовых привычек. Напишите ей по электронной почте [email protected]. Танза присоединилась к Business Insider в июне 2015 года и является выпускницей Университета Илона, где изучала журналистику и итальянский язык. Она живет в Лос-Анджелесе. Подробнее Читать меньшеАмена Саад
Научный сотрудник по инвестициям
Сколько денег вам действительно нужно, чтобы инвестировать в недвижимость?
Большинство людей считают, что нужно быть «богатым», чтобы инвестировать в недвижимость.Дело в том, что вам не нужно быть богатым. Вам просто нужно быть умным со своими деньгами и быть готовым вложить их в ценный актив.
Есть много способов инвестировать в недвижимость, некоторые из которых требуют больше денег, чем другие. Вот что вы должны знать об инвестировании в недвижимость и о деньгах, которые вам понадобятся.
Вам нужно много денег, чтобы инвестировать в недвижимость?
Нет, в зависимости от того, как вы это делаете, вы можете инвестировать в недвижимость всего за 3% от продажной цены.Некоторые заемщики могут даже остаться без первоначального взноса, если они имеют право на получение определенных видов финансирования, например, ссуду VA.
Сколько денег вам нужно, зависит от типа недвижимости, в которую вы инвестируете, и от того, как вы будете ею управлять. Вот что вы должны знать.
Различные способы инвестирования в недвижимость и сколько вам нужно
Раньше единственным способом инвестировать в недвижимость было купить дом, отремонтировать и продать. Хотя это все еще возможно, и многие инвесторы делают это, есть и другие способы инвестирования в недвижимость, в том числе покупка и удержание, что является наиболее популярным способом.
Покупка и владение недвижимостью
Когда вы покупаете и держите недвижимость, вы являетесь домовладельцем и арендодателем. Вы сдаете недвижимость в аренду арендаторам по вашему выбору или тем, кто уже находится в собственности, если вы купили недвижимость под ключ (недвижимость с арендаторами в ней).
Когда вы являетесь домовладельцем, вы управляете всеми аспектами собственности. Это означает управление ее обслуживанием и ремонтом, уплату налогов и страхование домовладельца. Вы являетесь владельцем, как и если бы вы жили там, за исключением того, что вы сдаете его в аренду и зарабатываете денежный поток.
Вы можете использовать денежный поток для компенсации стоимости ипотеки, что помогает уменьшить сумму, необходимую для инвестирования в покупку и удержание недвижимости. Вы можете увеличить свои инвестиции, вложив от 3 до 30% меньше и вложив их во что-то гораздо более дорогое.
Итак, сколько вам нужно вложить в покупку и хранение недвижимости? Это зависит.
История продолжается
Если у вас есть хороший кредит и обычное финансирование, вам потребуется 20% от продажной цены собственности. Если у вас не идеальный кредит или другие «рискованные» факторы, вам может потребоваться более крупный первоначальный взнос, чтобы компенсировать риск, но вы можете получить финансирование, которое поможет вам увеличить свои инвестиции.
House Hack
House Hack — популярный способ инвестировать в недвижимость без больших вложений. Вместо того, чтобы покупать инвестиционную недвижимость, вы покупаете недвижимость для себя, а также единицы для сдачи в аренду. Лучше всего он работает с многоквартирным домом, но работает только с объектами до 4 единиц.
Вот как это работает.
Вы покупаете недвижимость и живете в одной квартире. Вы получаете финансирование, занимаемое владельцем, потому что вы живете в одной из квартир, но вы можете сдавать в аренду другие квартиры.Денежные средства, которые вы получаете от сдачи в аренду другой собственности, вы можете использовать для оплаты ипотеки, что по сути позволяет вам жить в этой собственности бесплатно.
Вы можете использовать доход от аренды для покрытия расходов на техническое обслуживание, ремонт, налоги и страхование. Любые оставшиеся деньги — это ваша «прибыль», которую вы можете использовать для дальнейшего погашения ипотеки, инвестирования в другую недвижимость или в качестве дохода для ваших повседневных расходов.
Сколько денег вам нужно, чтобы взломать дом?
Похоже на «купи и держи», это зависит от обстоятельств, но обычно вам понадобится меньше, чем в традиционной инвестиционной собственности.Поскольку это собственность, занимаемая владельцем, вы можете получить финансирование FHA, VA или даже обычное финансирование с минимальным первоначальным взносом в размере 3–5% в зависимости от кредитной программы.
Fix and Flip
Если вы не относитесь к типу «домовладельца», подумайте о том, что исправить. Этот тип инвестиций требует другой стратегии, поскольку вы не будете владеть недвижимостью. Большинство инвесторов, занимающихся ремонтом и переворотом, покупают недвижимость и продают ее в течение шести месяцев, чтобы получить быструю прибыль.
Ключ к исправлению и переворачиванию свойств состоит в том, что вы должны найти недооцененное свойство.Обычно это означает потерю права выкупа, короткую продажу или заброшенный дом, который требует много работы и, вероятно, не имеет права на получение финансирования.
Вам понадобятся либо все наличные, чтобы купить дом (самый дорогостоящий вариант), либо найти другие варианты финансирования, например, ссуду в твердой валюте, которая ориентирована на потенциальный капитал собственности по сравнению с ее текущим состоянием.
Помимо денег, необходимых для покупки дома, вам понадобятся деньги на его ремонт. Сколько вам нужно, зависит от состояния имущества и его требований.Если вы используете какое-либо «стандартное финансирование», такое как FHA 203K, кредитор скажет вам, что вы просто исправляете, чтобы привести дом в соответствие с кодексом.
Итак, сколько денег вам нужно вложить в исправление и переворот?
Зависит от дома. Вы можете найти супер дешевый дом, который не требует много работы, или дом по более высокой цене, который требует много работы. Знайте свой бюджет и то, что вы можете себе позволить, до ремонта, прежде чем выбирать ремонт и перевернуть дом.
Краудфандинг
Если вы не хотите иметь ничего общего с владением недвижимостью, но все же хотите воспользоваться ее доходами, вы можете инвестировать в краудфандинг.
Как и другие варианты краудфандинга, вы вкладываете деньги в сотни других. Управляющий фондом использует средства, чтобы помочь покупателю профинансировать недвижимость или инвестировать в ее собственный капитал. Если вы инвестируете в долг, вы будете получать пропорциональные проценты от своих вложений. Если вы инвестируете в капитал, вы будете получать пропорциональную сумму дохода от аренды в зависимости от того, что вы вложили.
Как узнать, можете ли вы позволить себе инвестировать в недвижимость
Поскольку вам не нужна определенная сумма денег для инвестирования в недвижимость, как узнать, когда вы можете позволить себе купить дом и инвестировать в него?
Вот несколько характерных признаков:
У вас есть располагаемый доход после выплаты ипотеки на ваше основное место жительства и других ежемесячных обязательств.Ваш располагаемый доход — это доход, с которым вы можете «делать то, что хотите», поскольку все ваши обязательства покрыты. Сюда входят другие вещи, помимо счетов, такие как продукты, бензин, медицинские нужды и т. Д. Это деньги, которые вы хотите инвестировать или которые не нужно связывать с другими обязательствами.
Вы хотите диверсифицировать свои инвестиции. Если вы инвестируете в рынок акций или облигаций и хотите диверсифицировать свой риск, недвижимость может стать отличным способом. Независимо от того, есть ли у вас ликвидные активы для инвестирования в недвижимость или вам нужно продать существующие активы, чтобы купить недвижимость, это отличный способ диверсифицировать свой риск.
Когда вы инвестируете в недвижимость, у вас нет «яиц в одной корзине». Если вы откладываете на пенсию или другую большую цель, это важно. Если у вас есть «лишние» деньги для инвестирования, вы можете сэкономить на первоначальном взносе за дом, купив либо недвижимость под ключ, либо недвижимость, которую вы сдаете в аренду.
Вы готовы взять на себя обязательства, связанные с владением другим домом. Владение домом означает больше, чем покупка дома. Если вы арендодатель, вы несете ответственность за все техническое обслуживание и ремонт.Сюда входят большие вещи, которые могут произойти, например, дому нужна новая крыша или новый кондиционер. Владение домом также означает, что вы несете ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование жилья. Главное — убедиться, что вы можете себе это позволить без дохода от аренды. Нет гарантии, что в доме всегда будут арендаторы, поэтому вы должны быть уверены, что сможете покрыть расходы самостоятельно, не создавая финансовых проблем.
Вы готовы инвестировать в свое будущее. Если вы еще не накопили на пенсию или другие цели на будущее, но хотите получить необходимые средства, возможно, вы готовы инвестировать в недвижимость.Убедившись, что вы понимаете все связанные с этим обязательства, вы можете инвестировать в недвижимость, понимая, что вы можете быть должны. Инвестиции в дом — важное решение, но когда вы готовы инвестировать в свое будущее, у вас больше шансов сделать то, что необходимо для ухода за домом, независимо от того, что происходит с вашими арендаторами.
Как инвестировать в недвижимость
Есть много способов инвестировать в недвижимость, когда вы решите, что готовы. Вот несколько простых способов.
Работа с агентом по недвижимости
Агент по недвижимости может помочь вам найти недвижимость для покупки и владения.Убедитесь, что вы работаете с агентом, который понимает, что инвестиции в недвижимость отличаются от покупки недвижимости, занимаемой владельцем. У вас есть другие факторы, которые следует учитывать, и вы хотите купить дом, который принесет вам прибыль.
Хорошее практическое правило — обеспечить, чтобы средняя рыночная арендная плата в этом районе составляла не менее 1% от цены собственности, чтобы гарантировать, что это хорошее вложение.
Используйте платформу недвижимости
Отличный способ инвестировать в недвижимость — использовать платформу, которая обслуживает инвесторов в недвижимость, например Roofstock Marketplace.На Roofstock вы можете бесплатно просматривать инвестиционные дома для продажи. Если вы решите сделать ставку, Roofstock проведет вас через весь процесс.
Что отличает Roofstock от всех других платформ, так это комплексная проверка, которую они проводят для инвесторов в недвижимость. Они занимаются обработкой чисел и исследованиями, так что в вашем распоряжении вся информация. Все, что вам нужно сделать, это посмотреть на цифры и решить, соответствуют ли они вашим параметрам.
Roofstock продает инвестиционную недвижимость с арендаторами и без них.Если вы покупаете недвижимость вместе с арендаторами, вы становитесь арендодателем в день покупки дома. Вам не нужно искать арендаторов — вы покупаете дом вместе с арендаторами и действующим договором аренды.
Работа с оптовиком недвижимости
Если вы не хотите искать недвижимость самостоятельно, вы можете работать с оптовиком, который сделает эту часть работы за вас. Оптовик подобен посреднику. Он делает все возможное, находит недвижимость, а вы покупаете ее у него.
Вы заплатите более высокую цену за дом, чем заключил оптовый торговец, поскольку вы платите за его услуги, но вы экономите время и нервы, связанные с поиском жилья.
Найти отчужденные дома
Последний вариант — найти дома, лишенные права выкупа, для продажи, или вы можете найти владельцев, находящихся на грани потери права выкупа, которые готовы договориться о короткой продаже со своим кредитором.
В любом случае вы можете заключить сделку по дому, но, возможно, придется вложить деньги в его ремонт. Большинство домовладельцев, которые не могут позволить себе свой дом, также не могут позволить себе его обслуживание, оставляя дом в аварийном состоянии. Изъятые дома, если их исследовать, могут быть отличным способом инвестировать в дом с небольшими деньгами.
Итог
Вам не нужно много денег, чтобы инвестировать в недвижимость. Есть способы инвестировать с небольшими деньгами и получить большую отдачу от своих вложений. Главное — выяснить, что вы можете себе позволить, и найти лучший способ инвестирования.
Нет правильного или неправильного способа инвестировать в недвижимость; если у вас есть надлежащая поддержка со стороны такой платформы, как Roofstock Marketplace, вы будете в надежных руках и сможете строить свое будущее с прибыльными и стабильными инвестициями.
Изображение StockSnap с сайта Pixabay
См. Больше с Benzinga
© 2021 Benzinga.com. Benzinga не дает советов по инвестициям. Все права защищены.
Как заработать на недвижимости
Недвижимость может быть отличным способом заработать деньги в качестве инвестора. Инвестиции в недвижимость не только обладают потенциалом для получения отличных долгосрочных результатов, но и имеют налоговые преимущества, и они могут добавить диверсификации к вашей общей инвестиционной стратегии.Недвижимость поставила миллионы людей на путь к финансовой свободе и может сделать то же самое для вас.
Тем не менее, вы можете выбрать несколько способов инвестирования в недвижимость — от простых вложений в акции до ремонта и ремонта домов и всего остального — и есть больших различий между различными методами. Итак, вот краткое руководство, которое поможет вам начать путь к зарабатыванию денег на недвижимости.
5 способов заработать на недвижимости
Вот пять наиболее распространенных способов вложить деньги в работу с недвижимостью, а также некоторую информацию о каждом из них.
1. Инвестиционная недвижимость (аренда недвижимости)
Самый очевидный способ заработка на недвижимости — это покупка инвестиционной собственности (или нескольких). Вы можете купить дом и сдать его в аренду долгосрочным арендаторам или приобрести многоквартирный дом или небольшой многоквартирный дом. Вы можете подумать о покупке аренды на время отпуска или недвижимости, которую вы собираетесь арендовать на короткий срок. Или вы можете купить коммерческую недвижимость (любой тип недвижимости, не являющейся жилой недвижимостью), например, торговое или офисное здание, и сдать ее в аренду арендаторам для получения дохода от аренды.
Покупка инвестиционной собственности может быть отличным способом заработать деньги на недвижимости, но она не лишена недостатков, и перед тем, как начать, нужно многому научиться.
2. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости или REIT (произносится как «рит») — это особый тип компании, предназначенный для инвестирования в активы недвижимости. Подумайте о REIT как о взаимном фонде для инвестиций в недвижимость: деньги инвесторов объединяются для покупки портфеля коммерческой недвижимости или других активов недвижимости.Многие REIT торгуются на фондовом рынке, и их очень легко покупать и продавать, что делает их отличным выбором для начинающих инвесторов и тех, у кого ограниченный капитал для инвестирования. И многие из них выплачивают стабильные дивиденды, что делает их хорошими вариантами для инвесторов, которые хотят стабильный доход.
Существуют REIT, специализирующиеся практически на любом типе недвижимости, о котором вы только можете подумать, а также биржевые фонды и паевые инвестиционные фонды, которые позволят вам инвестировать в разнообразный портфель REIT. Вы можете узнать больше об инвестировании в REIT из нашего руководства по основам инвестирования в REIT.
3. Fix-and-flips
Если вы смотрели HGTV в последние несколько лет, вы, вероятно, знаете, что значит переворачивать дома. Эта потенциально прибыльная форма инвестирования в недвижимость, по сути, включает в себя приобретение ветхого жилого объекта, завершение ремонта и / или ремонта на нем, а затем его продажу с прибылью. В то время как популярные шоу-перевертыши делают это легко, успешное перевертывание домов требует, среди прочего, лота усилий и знания вашего местного рынка недвижимости.
4. Оптовая торговля
Оптовый торговец недвижимостью выступает в качестве посредника между заинтересованными продавцами жилья и инвесторами в недвижимость. Оптовый торговец находит возможности для дешевых инвестиций в недвижимость (если вы когда-нибудь видели таблички с надписью «мы покупаем уродливые дома», их обычно ставят там оптовики). Оптовый торговец заключает договор на покупку недвижимости, но затем находит инвестора в недвижимость, который готов заплатить немного больше, разница в размере прибыли оптовика.
В отличие от многих других форм инвестирования в недвижимость, оптовая продажа может потребовать очень много времени, и необходимо знать множество правил и других вещей.
5. Краудфандинг
Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая форма инвестирования в недвижимость, но, безусловно, можно заработать деньги. Когда девелопер или профессиональный инвестор определяет возможность построить или купить актив коммерческой недвижимости, он может решить привлечь часть капитала проекта от индивидуальных инвесторов. Например, краудфандинговая сделка может быть направлена на покупку отеля, потратить несколько лет на постепенный ремонт номеров и, в конечном итоге, продать его с прибылью.Существует несколько авторитетных рынков краудфандинга, но важно отметить, что большинство лучших сделок ограничиваются только аккредитованными инвесторами.
Другие возможности
В дополнение к вариантам, упомянутым выше, вы можете ссужать деньги другим инвесторам в недвижимость, стать агентом по недвижимости, стать управляющим недвижимостью или создать собственную компанию по управлению недвижимостью, начать другой вид бизнеса с недвижимостью, инвестировать в неуплаченные налоги на недвижимость или налоговые залоги или покупать акции компаний, связанных с недвижимостью (например,г., домостроительные компании) — это лишь несколько примеров.
Как я зарабатываю более 250 000 долларов в год на инвестициях в недвижимость
Ниже приводится гостевой пост от моего друга Эрика Мурмана, который сделал огромные деньги на инвестициях в недвижимость небольших городков.
Я уже много лет работаю постоянным инвестором в недвижимость. Я начал со смесью отчаянной потребности (степень магистра, без работы и без денег) и обещанием огромной прибыли без опыта или начальных денег.
Я никогда не посещал курсы по недвижимости и понятия не имел, как исправить что-нибудь . У меня даже не было и не было , как инвестировать с 1000 $ ! Единственным преимуществом, которое у меня было, был отец, который был прекрасным наставником, типичным предпринимателем.
Конечно, теперь есть более простые способы начать инвестировать в недвижимость. Сайты онлайн-инвестирования в недвижимость, такие как Fundrise, позволяют инвестировать небольшую сумму денег, чтобы получить доступ к инвестициям в недвижимость по всей стране.Онлайн-инвестирование в недвижимость сейчас — лучший способ заработать на недвижимости и создать долгосрочное пассивное богатство.
Но когда вы слышите, что можете покупать дома без денег, поверьте. Сегодня я хочу поделиться четырьмя лучшими способами заработка на недвижимости, отмечая как положительные, так и отрицательные стороны.
4 способа заработать деньги на инвестировании в недвижимость
- Сайты для инвестирования в недвижимость в Интернете
- Аренда с возможностью покупки
- Вариант недвижимости
- Продать оптом
Прежде чем я начну, позвольте мне сказать, что я всего лишь собираюсь дать очень простое объяснение этих идей.
Я мог бы легко написать книгу по каждому отдельно, но вот основные принципы инвестирования без денег или кредита. Вот еще одно отличное прочтение Джеффа о лучших краткосрочных инвестициях , так что ознакомьтесь с ним!
1. Сайты онлайн-инвестирования в недвижимость
Сайты онлайн-инвестирования в последние годы изменили правила игры. С помощью этих сайтов вы можете владеть долями в проектах недвижимости. Это означает, что вы можете получить доступ к недвижимости, но вам не нужно придумывать огромные суммы капитала или иметь дело с арендаторами.Это стратегия строго пассивного дохода.
Fundrise — мой лучший выбор в этой категории, потому что вы можете начать с очень небольшими деньгами и вам не нужно быть аккредитованным инвестором. Для других сайтов вы должны подтвердить, что ваш собственный капитал превышает определенную сумму или вы зарабатываете определенную сумму денег в год.
Вот ссылка на наш полный обзор Fundrise.
Как это работает
С Fundrise вы можете начать всего с 500 долларов. Вы открываете счет и выбираете из множества вариантов портфолио.Fundrise взимает комиссию за управление в размере около 1% в год, что довольно мало по сравнению с другими вариантами, а годовая доходность в 2019 году составила 9,47%.
Что вы получаете
Инвестируя таким образом, вы получаете массу свободы и получаете доступ к классу активов недвижимости с очень небольшими деньгами или усилиями.
Чем вы рискуете
Вы не сможете по-настоящему использовать какой-либо местный опыт, который у вас может быть, и вы не обязательно почувствуете гордость, вызванную посещением проекта недвижимости, которым вы полностью владеете, улучшаете и можете легко увидеть.Для некоторых людей это большой плюс в инвестировании по старинке!
2. Аренда с возможностью покупки
Второй способ зарабатывать деньги на недвижимости, которую я хочу разделить для вас, — это приобретение собственности с использованием «аренды с возможностью покупки». ”
Как это работает
Здесь вы арендуете недвижимость у продавца за определенную сумму каждый месяц с исключительным правом на покупку недвижимости в течение определенного периода времени.
В начале этой транзакции нет закрытия, просто договор, устанавливающий соглашение.
Теперь, когда у вас есть договор с продавцом, вы находите «покупателя-арендатора», чтобы переехать в недвижимость. Вы подписываете договор аренды с возможностью покупки с ними, и, следовательно, у вас есть вариант аренды сэндвича.
Ваш покупатель-арендатор предоставит вам невозвращаемый депозит за свое исключительное право опциона на недвижимость по установленной цене на установленный период времени и будет платить вам ежемесячную арендную плату, пока они живут в собственности.
Кстати, я никогда ничего не подписываю и не провожу никаких сделок с недвижимостью без проверки документов моим адвокатом.Поверьте, это стоит лишних денег. Подробнее о важности адвокатов мы поговорим в другом посте.
Как я уже сказал, объединение транзакции с опционом аренды требует гораздо большего, но в основном это работает. У этого типа транзакции есть несколько плюсов и минусов. Давайте взглянем на некоторые из них. Во-первых, давайте посмотрим на позитив.
Что вы получаете
Вы приобрели недвижимость без денег и заработали деньги от своего покупателя-арендатора с помощью их невозвратного депозита, а также их ежемесячного платежа (вы всегда должны зарабатывать деньги на ежемесячном спреде между вашим покупателем и продавец.)
Совет профессионала: У меня есть правило, что денежный поток должен составлять не менее 200 долларов в месяц на недвижимость. У меня некоторые доходят до 600 долларов, но, как правило, я предпочитаю иметь по крайней мере 200 долларов на дом в месяц. Теоретически ваш покупатель-арендатор в какой-то момент пойдет в банк и обналичит вас, и вы заработаете большую часть денег, когда он / она это сделает!
Чем вы рискуете
Вот реальность, которую вы не услышите на большинстве семинаров по инвестированию в недвижимость, когда человек пытается продать вам свою программу.
Девяносто процентов времени покупатели-арендаторы являются покупателями кредита B&C. Их привлекает ваша программа «Сдам в аренду», потому что ни один банк НИКОГДА не ссудит им деньги.
В данной экономике и на рынке такими покупателями являются везде .
Реальность такова, что немногие из них (только 10% по моему опыту) действительно убирают свои кредиты и в конечном итоге покупают дом. Также у вас будет огромное количество, которых вы будете вынуждены выселить, кто разнесет имущество.Я говорю это не для того, чтобы напугать вас, а для того, чтобы подготовить вас к тому, что вы выберете именно этот автомобиль в сфере недвижимости.
Если вы сделаете это, убедитесь, что вы получили огромный депозит за опцион для покрытия потерянной арендной платы, гонораров адвоката и ущерба, нанесенного имуществу.
Стоит ли?
Можно ли заработать на опционах аренды? Да.
Если вы найдете подходящего арендатора, независимо от того, купит ли он дом, вы будете зарабатывать деньги на опционном депозите и ежемесячной арендной плате.Если вас не заставляют выселить этого человека, и он / она не разрывает дом, когда уходят, считайте, что вам повезло.
Легко ли инвестировать в недвижимость с помощью вариантов аренды? Ни в коем случае. У меня было больше проблем с вариантами аренды, чем с любым другим типом транзакций.
С одной стороны, у вас есть продавец, который кричит на вас, чтобы вы продали свой дом и получили ссуду от своего имени; независимо от того, сколько времени у вас есть, чтобы это сделать. С другой стороны, у вас есть покупатель кредита B / C, который гораздо менее мотивирован делать то, что ему нужно, чтобы фактически профинансировать дом.
Если вы участвуете в такого рода сделках, вы ДОЛЖНЫ иметь толстую кожу и быть готовыми к судебным искам, головной боли и даже близко к той потенциальной прибыли, которую вам обещали «Гуру».
В настоящий момент у меня действует более двадцати вариантов аренды. Я по-прежнему преследую их, но я очень осторожен и не склонен к большему. Главная причина? На недвижимости легче заработать деньги, и я покажу вам не только, что это такое, но и как это сделать…. правильный путь.
3. Опцион на собственность
Третий способ заработать деньги на инвестировании в недвижимость без денег или кредита — это «опцион» на собственность.
Как это работает
Этот тип транзакции похож на вариант аренды, но также сильно отличается. Считайте, что это двоюродный брат Lease Option, который намного интереснее и веселее.
Вот простая разница между ними:
- Вариант аренды : продавец согласился брать ежемесячный платеж за определенный период времени с установленной покупной ценой, которая должна появиться в какой-то момент в будущем.Я не принимаю на эти сделки срок менее 5 лет и стараюсь получить десять лет.
- Возможность покупки: продавец не принимает ежемесячные платежи. Они просто дали вам исключительное право купить недвижимость по определенной цене на определенный период времени.
Почему продавец предпочел бы одно другому?
Давайте рассмотрим несколько обстоятельств и причин, которые могут убедить продавца принять тот или иной путь.
- При наличии Опциона продавец может продолжать жить в доме. В то же время он / она будет продолжать вносить ежемесячные платежи и заботиться обо всем техническом обслуживании и ремонте. Продавец может не захотеть принимать ежемесячные платежи, полагая, что в их доме живет кто-то другой. Хотя у них может быть мотивация продавать, мысль о том, что кто-то еще обедает и гуляет голым по месту, где они воспитывали своих детей, может быть для них слишком сложной.
- У них может не быть времени, необходимого для аренды. Если продавец на десять месяцев опаздывает по своим платежам, и вы (инвестор) не хотите производить эти платежи, но в доме все еще есть ТОННА собственного капитала, Опцион может быть вашим единственным выбор, за исключением оплаты наличными.
- При наличии прямого «Опциона» продавцу нечего терять. У вас есть определенное количество времени, чтобы купить их дом, что вы сделаете, только если и когда найдете покупателя по более высокой цене, чем у вас есть Вариант. В этом типе транзакции вашей целевой аудиторией является не покупатель кредита B / C, а скорее человек, имеющий наличные деньги или возможность обратиться в банк и получить ссуду.
Почему вы должны (или не должны) инвестировать
Положительные моменты для вас, инвестора, заключаются в следующем: вы не имеете дело с покупателями-арендаторами, ремонтом, оставленным покупателями-арендаторами, недовольными продавцами, выселениями, судебными процессами, ежемесячными платежами без покупателя-арендатора… Список можно продолжать и продолжать.
Минус в том, что вы вообще не зарабатываете деньги, если не найдете квалифицированного покупателя в течение времени, отведенного в вашем Варианте покупки. Продавцу выгодно, потому что он не платит комиссию за недвижимость, и у него есть привилегия жить в доме, пока вы пытаетесь его продать.
4. Продажа оптом
Четвертый способ заработка на недвижимости может потребовать от инвестора наличных денег, хотя это и не обязательно.
Этот метод, безусловно, является лучшим и самым простым способом для новых, неопытных инвесторов, чтобы «быстро» заработать на недвижимости.Фактически, это, безусловно, лучший и самый простой способ для ветеранов и опытных инвесторов «быстро» заработать на недвижимости.
Оптовая торговля — это art , и я использую это слово специально, чтобы иметь возможность точно оценить потенциальную стоимость собственности и купить ее настолько дешево, что вы можете быстро продать ее за деньги другому реабилитологу или конечному пользователю, который будет сделайте это домом своей мечты, НИКОГДА не ремонтируя ничего, независимо от того, в каком состоянии находится недвижимость.
Теперь, вы можете сказать, мне не нужны деньги для этой стратегии.Я могу просто выбрать недвижимость по оптовой цене, а затем продать ее специалисту по реабилитации или конечному пользователю. Вы абсолютно правы, но заставить владельца согласиться на оптовую цену — редкость.
Вы сделаете 100 оптовых предложений собственникам, прежде чем одно будет принято.
Где вам повезет больше, так это покупка права выкупа закладной в банках.
Хотя большинство ваших первоначальных предложений все равно будут отклонены банками, они гораздо более примут оптовое предложение.Они также никогда не позволят вам опционировать собственность. Они принимают только наличные и даже потребуют, чтобы вы предъявили документ, подтверждающий наличие средств, прежде чем они даже рассмотрят ваше предложение.
Как лучше всего заработать на недвижимости?
Если вы не можете переварить несколько раз в день и вести постоянный учет всех сделанных оптовых предложений, вы заработаете больше денег на недвижимости, чем большинство «домашних ласт», которых вы видите по телевизору.
Деньги можно заработать на недвижимости несколькими способами.Я никогда не буду утверждать, что какая-то конкретная техника не стоит вашего времени. Все они работают, некоторые просто лучше, чем другие.
Самые умные и лучшие инвесторы не сосредотачивают свое время исключительно на аренде или реабилитации, они никогда не размахивают молотком и не проводят реабилитационные работы самостоятельно.
Лучшие и самые успешные инвесторы в недвижимость — это те, кто сосредотачивается на том, чтобы стать инженерами по сделкам и стать мастерами переговоров, отношений с другими инвесторами и принятия того факта, что настоящие деньги зарабатываются, нажимая на бумагу, а не забивая гвозди.
По мере роста вашей карьеры инвестора в недвижимость вам всегда будет нужен постоянный портфель, состоящий из различных типов транзакций, совершаемых одновременно. Некоторые инвесторы сосредотачиваются на одной конкретной стратегии и зарабатывают много денег.
Тем не менее, я предпочел бы иметь знания, чтобы принять любую сделку, которая случится на моем пути, и превратить ее в наличные. У меня постоянно есть постоянный поток оптовых продаж, вариантов аренды, переоборудования, нового строительства и всего остального, что я могу достать.
Как указано ранее; все эти стратегии (и многие другие, о которых я не упомянул в этой статье) имеют свое место и могут быстро зарабатывать деньги. Однако для нового инвестора, который твердо намерен заработать миллионы долларов, обещанные «гуру», сосредоточиться на опционах и оптовых сделках.
Bottom Line
Наличие наличных средств не является обязательным условием для зарабатывания денег на инвестициях в недвижимость, но это облегчает процесс.
По мере продвижения по карьерной лестнице вам захочется найти способ получить немного наличных, будь то у частных кредиторов или банков.
Транзакции чище и с опытом, ваша уверенность в правильном управлении сделкой и деньгами, подверженными риску, возрастет. Но пока устраивайте беспорядок с минимальным риском и не теряйте веры, что в конце туннеля есть чек.
Для меня первый чек, который я заработал, был небольшим, но он вселил в меня уверенность продолжать работу. Приятно было увидеть более крупные чеки, чтобы последовать их примеру. Я обещаю, их было нелегко найти, но при надлежащей подготовке, упорной работе и небольшой удаче это легко может быть ваше имя на этих чеках.
Позвольте мне показать вам, как туда добраться.
8 проверенных способов заработать на недвижимости
Читать 14 мин
Мнения, высказанные предпринимателями участников, являются их собственными.
Эта статья была первоначально опубликована 13 октября 2017 года.
Недвижимость, возможно, принесла больше богатства, чем любая другая отрасль, но люди по-прежнему скептически относятся к участию в драке.Большинство думает, что им нужно начинать с какого-то капитала, но это не всегда так. Единственная магическая сила, которая вам действительно нужна, — это возможность найти деньги, и мы часто не говорим много, чтобы открыть условное депонирование. Если вы знаете, что делаете, вы можете зарабатывать деньги на недвижимости, даже если вы только начинаете.
Не думаете? Возьмем, к примеру, историю Кента Клотьера. Клотье открыл свое первое условное депонирование за 500 долларов. Все, что он сделал, — это нашел проблемный дом и мотивированного покупателя и свел их вместе.Сегодня он просматривает более 1000 объектов недвижимости и управляет 5000 через свою компанию. Грациози вырос в трейлерном парке. Он жил в ванной в течение года со своим отцом, когда ему было 12 лет. У него не было преимуществ. Нет стартового капитала. Никакой помощи ни от кого. Но каким-то образом ему удалось заработать на недвижимости, и сегодня он владеет более чем 400 объектами в своем портфеле. Тому есть множество других примеров. Смысл? Вам не нужен большой стартовый капитал, чтобы зарабатывать деньги в сфере недвижимости.Но вам нужны знания и ноу-хау.
Большинство людей думают, что легче заработать деньги в Интернете, чем заработать серьезные монеты в сфере недвижимости. Но и то, и другое сложно, если вы не знаете, что делаете. Когда вы разберетесь с ландшафтом и поймете путь вперед, вы сможете добиться больших успехов.
Вот то, что вам не нужно для получения дохода на рынке недвижимости.
Вам не нужен кредит: Даже если у вас плохой кредит, есть пути вперед, если вы достаточно привержены делу.Некоторые из методов, обсуждаемых в этой статье, вообще не полагаются на кредит. Фактически, многие успешные инвесторы в недвижимость начинали без кредита или даже без кредита.
Вам не нужен значительный капитал: Вам не нужен капитал, чтобы заработать на недвижимости сверх нескольких сотен долларов, чтобы открыть условное депонирование. Конечно, это означает переход к более дешевым домам или проблемной собственности и отказу от контрактов. Это также означает поиск кредиторов с твердыми деньгами или других инвесторов, которые могут помочь вам провести сделки.Это может относиться даже к ремонту дома, если вы умеете находить деньги.
Вам не нужны крупные активы: Есть еще одно заблуждение, что вам нужно вложить крупные активы, чтобы обеспечить контракт или купить часть собственности. Вам не нужно этого делать, но вам нужно понимать, как работает творческое финансирование. Большинство людей просто останавливаются как вкопанные, потому что верят в то, что им нужно, чтобы начать работу.
Связано: 10 уроков, извлеченных этим предпринимателем, потратив 100 миллионов долларов на недвижимость
Как зарабатывать на жизнь инвестированием в недвижимостьКогда дело доходит до дохода от недвижимости, есть два способа заработать деньги.Вы можете получать пассивный доход, покупая и удерживая, в то время как вы можете получать активный доход, изменяя контракты, делая ремонт или добавляя стоимость в другой области — например, заключая сделки по девелопменту. Поначалу это может показаться ошеломляющим, но после того, как вы наберетесь опыта, все станет не так страшно.
Когда большинство людей думают о заработке в секторе недвижимости, они задают следующие типы вопросов:
Как я могу инвестировать в недвижимость без денег? Вы можете использовать различные методы, включая любой из следующих:
- Финансирование продавца через варианты аренды
- Торговля основными активами, такими как автомобили, ювелирные изделия и т. Д.
- Принятие на себя платежей по ипотеке других лиц, которые могут оказаться в затруднительной ситуации
- Привлечение инвестиционного партнера с наличными деньгами
- Заимствование в банке или получение ссуды в твердых деньгах
- Получение кредитной линии собственного капитала
- Использование одноранговой сети кредитования
Каким образом реальный работа с недвижимостью? Инвестиции в недвижимость основаны на концепции денежного потока, что означает, что ваш доход должен превышать ваши исходящие расходы.Это называется положительным денежным потоком. Это может работать как для долгосрочной жилой, так и для коммерческой аренды, а также для краткосрочной аренды на время отпуска.
Насколько хорошо инвестировать в недвижимость? Совершенно верно. Это один из источников (помимо того, что он владелец бизнеса), который принес самое большое богатство в нашей истории.
Что такое оптовая сделка с недвижимостью? Оптовая продажа похожа на продажу недвижимости, за исключением того, что вы никогда не становитесь владельцем дома, когда переворачиваете контракты на недвижимость.Вы можете узнать о конкретных стратегиях для этого у REWW и других агрегаторов данных для оптового рынка флиппинга.
При этом существует восемь основных стратегий получения реального дохода от недвижимости. Получите ли вы пассивный или активный доход, зависит от стратегии, которую вы реализуете.
Связано: 8 способов, которыми недвижимость — ваша самая разумная инвестиция
1. Долгосрочная аренда жильяОдин из наиболее распространенных методов заработка на недвижимости — это использовать долгосрочную покупку и удержание аренда жилья.Людям всегда будет нужно жилье, а это значит, что им придется заниматься арендой недвижимости. Вы должны проявить должную осмотрительность, чтобы получить свою собственность, помня о трех принципах: местонахождение, местонахождение, местонахождение.
Да, вы слышали это раньше, но когда речь идет о недвижимости, местоположение решает все. Это касается не только фактического увеличения стоимости активов с течением времени, но и вашей способности быстро сдать эту недвижимость в аренду долгосрочному арендатору. Рассматривая долгосрочную аренду жилья, ищите удобное место.Это более важно, чем текущее состояние самой собственности. Фактически, ветхие дома в прекрасных местах — одно из лучших вложений, которое вы можете сделать.
Это предполагает более традиционный подход к зарабатыванию денег на рынке недвижимости. Это означает покупку недвижимости с наличными деньгами для внесения первоначального взноса с последующим удержанием этой собственности на длительный срок. В зависимости от вашей личной ситуации вы можете легко получить эту недвижимость за очень низкий первоначальный взнос или даже без него. Это особенно верно, если это уже существующая, приносящая доход собственность.
Если от сдачи в аренду жилого дома есть положительный денежный поток, это может быть отличным вложением. Однако вы, вероятно, не обнаружите это слишком легко, если только текущий владелец не выгружается по личным причинам из-за развода или другой необходимости ликвидировать это имущество, которое требует наличия наличных денег.
2. Варианты арендыВарианты аренды могут быть отличным способом заняться недвижимостью без необходимости вкладывать значительный капитал или даже иметь большой кредит на начальном этапе.Вы сдаете в аренду с возможностью покупки. Это, как правило, хорошо работает, когда рынок недвижимости растет, потому что вы устанавливаете заранее установленную цену, по которой вы можете позже приобрести недвижимость.
Если, например, рынок недвижимости значительно вырастет, вы можете купить эту недвижимость со скидкой. Вы также можете продать свои права на эту покупку кому-то другому. Однозначная ставка здесь — на бычий рынок недвижимости. Если это вариант, который вы можете использовать, а не что-то высеченное в камне, в котором говорится, что вы должны приобрести его в конце срока аренды, то вы вполне можете получить прибыль.
3. Реконструкция дома откидываетсяКультура перевертывания и ремонта резко выросла. Благодаря популярности шоу по ремонту домов, мы переживаем огромный бум на рынке традиционных ремонтов. Хотя здесь, безусловно, можно заработать много денег, ориентироваться в этих водах вначале может быть непросто. Если вам не хватает знаний или опыта, вы можете оказаться в проигрыше, если не выберете правильный дом.
Мэтт Ларсон перевернул более 2000 домов в Айове и Иллинойсе.За это время он усвоил несколько уроков о том, на что обращать внимание, а на что не обращать внимания при ремонте дома. Его совет? Ищите самые уродливые дома в самых красивых кварталах. Вот где настоящая ценность. Другая трудность здесь заключается не только в поиске этих домов, когда у вас нет хороших связей с агентами по недвижимости, но и в понимании вашей стоимости после ремонта.
Сколько будет стоить дом после того, как вы вложите средства в ремонт и ремонт? Чтобы точно определить это, вам нужны прочные отношения с генеральным подрядчиком и экскурсия по объекту.Хотя покупка невидимого сайта на аукционе может показаться заманчивой, если вы действительно не знаете, что делаете, вы можете потерять деньги. Однако заработать деньги на ремонте дома может быть довольно просто — если вы понимаете основные затраты и потенциальную ценность.
Джон и Джули Уэйкфилд, мужья и жена, которые сделали сотни сальто, говорят нечто подобное. Они советуют не откусить больше, чем вы можете проглотить, и, что более важно, вам следует искать творческие способы помочь другим.Успех инвестора в недвижимость во многом зависит от того, насколько творчески вы можете решать проблемы, и от того, насколько хорошо вы умеете вычислять цифры.
Связано: Покупка арендуемой собственности до конца года: почему и как
4. Изменение контрактаОдин из способов заработать на недвижимости, не вкладывая слишком много капитала или кредитов, — это перевернуть контракты. Все, что вам нужно сделать, это найти проблемного продавца и мотивированного покупателя, а затем объединить их.Хотя поиск проблемного продавца может показаться трудным, Clothier систематизировал весь процесс для этого. Уловка с переворотом контракта заключается в том, чтобы идентифицировать проблемного продавца и найти готового к работе покупателя.
Объединив эти стороны, вы избавитесь от необходимости искать покупателя после заключения контракта. Эта ситуация представляет больший риск. Вместо этого, заранее определив местонахождение продавцов и покупателей, вы можете легко заключить договор с уверенностью, что не застрянете, закрывая условное депонирование собственности.
Для этого вы должны уметь идентифицировать либо свободные дома, либо дома, которые не выплачены по ипотеке. Это сложная часть. Фактически вы пытаетесь найти проблемных продавцов, но дома, которые уже пустуют, готовы к такой возможности.
5. Короткие продажиКороткие продажи происходят, когда текущий владелец их дома не выплачивает ипотеку, но имущество еще не было обращено взыскания. Для того, чтобы это произошло, все стороны должны согласиться на сделку, поскольку недвижимость продается по цене меньше, чем причитается по существующим ипотечным кредитам.Это прекрасная возможность быстро получить прибыль, не вкладывая средства в длительный ремонт.
Однако добиться успеха с короткими продажами или любыми другими стандартными аукционами часто бывает непросто. Обычно вам нужно платить за дома наличными, а иногда это должно происходить незаметно. Короткие продажи лучше аукционов, потому что у вас есть возможность осмотреть дом и вступить в переговорный процесс. Если вы не опытный инвестор, вмешательство без проверки и полной проверки может быть рискованным.
Короткие продажи требуют времени, но они могут окупить ожидание. Потенциальная прибыль от короткой продажи может быть мгновенной. От десятков тысяч до сотен тысяч долларов могут материализоваться, как только покупка недвижимости будет завершена, потому что банк погряз в неудачных инвестициях. Но не ожидайте получить собственность за кражу — вам все равно придется договориться об относительно справедливой цене. В зависимости от того, насколько сильно банк хочет выгрузить это имущество, он может сидеть и ждать другого покупателя, поэтому не пытайтесь зайти слишком далеко.
Связано: «Продажа от собственника»: преимущества DIY Real Estate
6. Аренда на время отпускаАренда на время отпуска может предоставить прибыльный путь к прибыли на рынке недвижимости. Вы можете не только получить дополнительный доход от аренды на время отпуска, но и потенциально можете заработать значительную сумму денег и создать существенный поток пассивного дохода, если вы находитесь в туристическом районе с высокой посещаемостью. Такие места, как Лос-Анджелес, Майами и другие туристические центры хорошо известны высоким спросом на краткосрочную аренду.
Я давно твердо верю в рынок аренды на время отпуска. Лучшая часть? Вам даже не нужно владеть недвижимостью, чтобы зарабатывать деньги. Некоторые из самых успешных в мире компаний по управлению недвижимостью, которые специализируются на аренде на время отпуска, на самом деле не владеют домами, но обеспечивают первоклассный потребительский опыт.
Как вы участвуете? Используйте существующие отношения с владельцами в вашем районе. Общайтесь с другими. Стройте связи. Создавайте системы. Обеспечьте максимальное удовлетворение.Сделайте все возможное для всех, кто живет в домах, которыми вы управляете. И посмотрите, как вы можете помочь сэкономить время и стресс от существующего арендного бизнеса нынешних владельцев. Если у вас есть недвижимость, разместите ее на таких сайтах, как Airbnb, HomeAway или FlipKey, прежде чем управлять арендой на время отпуска для других владельцев.
7. Кредитование за твердые деньгиКредиторы за твердые деньги предоставляют краткосрочные ссуды людям, которые обычно не имеют права на эти ссуды. Чтобы участвовать в кредитовании за твердые деньги, вам понадобится некоторый капитал.Это ссуды, которые часто выдаются под высокие проценты, потому что они выдаются на очень короткие периоды. Чтобы закрыть свою первую сделку, вы можете обратиться к кредитору с твердыми деньгами. Если у вас есть то, что вы считаете «верным», но не хватает капитала, это может быть вашим лучшим выбором.
Вы также можете стать кредитором за твердые деньги, но вам понадобится некоторый капитал. Скорее всего, это не будет первым способом, с помощью которого вы начнете зарабатывать деньги на недвижимости, но по мере того, как вы создадите свою сеть, капитал и прочный портфель сделок, вы сможете предоставить эти промежуточные ссуды и получить большую норму прибыли.
Даже если вам не хватает огромного капитала, если вы можете успешно определять правильные сделки, предоставлять небольшую сумму денег и обеспечивать высокий уровень успеха, вы, вероятно, без особого труда найдете инвесторов, которые присоединятся к вам. Процентные ставки здесь имеют смысл. Риск больше, но и награда больше. Это может быть способ сохранить ваши денежные средства достаточно ликвидными и получить неплохую прибыль в краткосрочной перспективе, не дожидаясь годами и годами, чтобы эти прибыли материализовались.
8.Коммерческая недвижимостьОдна из прекрасных возможностей в сфере недвижимости для заработка значительных денег — это инвестирование в коммерческую недвижимость. Девелоперы коммерческой недвижимости сосредотачиваются не только на переоборудовании собственности, но и на ее развитии, увеличивая ценность собственности, чтобы увеличить свой чистый доход за счет ремонта и модернизации. Они также консультируют по проектам, для реализации которых могут потребоваться более опытные инвесторы в недвижимость.
Али Сафавид, основатель 5209 Investments, говорит, что коммерческая недвижимость является одним из самых прибыльных источников дохода и прибыли на рынке недвижимости.Пока вы можете найти способы повысить стоимость обмена, вложения в коммерческую недвижимость могут быть одним из самых крупных источников дохода, которые вы найдете.
Людям всегда нужны офисные помещения и магазины, чтобы вести свой бизнес. Эти физические местоположения — хлеб с маслом в нише недвижимости. По мере роста вы можете находить способы открывать торговые центры, строить крупномасштабные здания и многое другое. Но с чего-то нужно начинать.
7 правил, которые я усвоил (Трудный путь) после банкротства в сфере недвижимости
Ниже приводится история из реальной жизни, представленная другим блоггером.
Создание долгосрочного богатства при инвестировании в недвижимость — это понимание правил и недопущение разорения.
К 24 годам я владел семью домами. Я был полностью поглощен мечтой о богатстве недвижимостью и вождением Porsche Boxster. Я получал почти шестизначные суммы в год за счет квартплаты и постоянной работы.
Два года спустя у меня было сломано .
Вот почему я могу вспомнить историю Джеффа об уроках, которые он извлек, инвестируя в недвижимость.Он очень быстро понял, что некоторые богатства недвижимостью слишком хороши, чтобы быть правдой.
Я все еще искренне верю в силу недвижимости как долгосрочного генератора богатства.
Я еще не вернул своей империи недвижимости былую славу, но я создал постоянный источник денежного потока, который со временем будет расти.
Если вы когда-либо мечтали начать инвестировать в недвижимость, мечтали заработать миллионы на собственности, вам нужно избегать мошенничества и мифов, распространяемых продавцами рекламных роликов.
Вам необходимо понять семь правил недвижимости, которые обеспечат долгосрочное богатство.
Как я начал работать в сфере недвижимостиЯ начал работать агентом по коммерческой недвижимости на третьем курсе колледжа.
Меня всегда привлекали истории о богатстве недвижимостью таких застройщиков, как Сэм Зелл и Дональд Трамп. Мне понравилась идея взять кусок сырой земли или здание и превратить его в кассовый аппарат.
Продажа коммерческой недвижимости — это только начало.Я хотел быть девелопером, инвестором, собственником.
Рынок коммерческой недвижимости еще не восстановился в 2002 году, но рынок жилой недвижимости процветал. Я увидел обещание быстрой оценки и легких денег за счет финансирования и решил переключиться.
Я начал покупать дома на одну семью с 10% -ной скидкой на на деньги, которые я накопил во время службы в морской пехоте и когда я получил свою первую работу в сфере корпоративных финансов. Я сосредоточился на… « недорогих кварталах », где я мог бы купить ветхую недвижимость за половину цены, которую мне пришлось бы заплатить в более хороших частях города.
Я полагал, что я все еще могу получать приличную рыночную арендную плату за дома, которые стоят на десять или двадцать тысяч меньше, так что прибыль будет больше.
Это будет моей первой ошибкой .
Но я был голоден, поэтому я сломался, ремонтируя собственность, рефинансировав ее, чтобы обналичить улучшенную стоимость и вложить деньги в другую собственность.
Я собирался разбогатеть.
Моя империя недвижимости начинает рушитьсяЗа три года я построил до шести объектов недвижимости, а также свой собственный дом.В какой-то момент я оценил свою недвижимость чуть более чем в полмиллиона долларов, из которых примерно пятая часть — это капитал.
Может быть, я не был богат по каким-то определениям, но для 24-летнего, только что закончившего колледж, это было неплохо.
Потом все начало разваливаться.
Мои шесть сдаваемых в аренду объектов недвижимости приносили стабильный денежный поток, но только потому, что большую часть работы я выполнял сам. Я был электриком, маляром и управляющим недвижимостью. Вы уловили идею.
Рынок Де-Мойна довольно невелик, и трудно найти менеджера по управлению недвижимостью для одной семьи.
Я нашел несколько компаний, но все хотели взимать более 15% от валового дохода от аренды . Это означало бы выплату почти всего денежного потока от собственности, поскольку выплаты по ипотеке съедали большую часть арендной платы.
Управление недвижимостью отсутствовало, поэтому я вынужден был заниматься этим сам, а также совмещал работу на полную ставку и вечерние занятия для получения степени магистра.
Обратной стороной более дешевой недвижимости по другую сторону железнодорожных путей были постоянные головные боли арендаторов, жалобы городских жилищных инспекторов, когда недвижимость подвергалась злоупотреблениям, и отсутствие работы приводит к выселению арендатора в суд.
Я начал пренебрегать своим имуществом.
Как инвестор в акции на медвежьем рынке, я избегал даже думать о своих домах. Когда арендатор выезжает или выселяется, собственность может оставаться пустой в течение месяца, прежде чем я потрачу неделю, необходимую на ее реконструкцию и возвращение на рынок.
Пустые дома означали, что я платил из своего кармана, чтобы покрыть выплаты по ипотеке, и это не могло продолжаться.
Я начал пропускать платежи по кредиту и испортил свой кредитный рейтинг. Это означало, что больше не будет рефинансирования и легких денег от банка.
Сгоревший и полностью разочарованный, я начал продавать недвижимость за все, что мог.
Это был 2006 год, и рынок начал выпадать из пузыря на рынке недвижимости, поэтому иногда приходилось продавать дом только для выплаты ипотеки.
Мифы об инвестировании в недвижимость Я усвоил трудный путьЯ все еще владею несколькими объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду, и верю в долгосрочную ценность инвестиций в недвижимость. К сожалению, мифов очень много, слишком много 3а.м. рекламные ролики, продающие горячие стратегии быстрого обогащения.
Во-первых, недвижимость — это , а не вложение для быстрого обогащения .
Реальные истории о богатстве недвижимостью создаются десятилетиями, а то и поколениями. Отец Дональда Трампа уже был успешным застройщиком, а Сэм Зелл управлял недвижимостью с начала 1960-х годов.
Согласно данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) за 40 лет, средняя годовая доходность собственного капитала коммерческой недвижимости составляет 12,6%.Это солидных доходов , но не то, что сделает вас миллионером в одночасье.
Единственные люди, которые быстро разбогатели на инвестировании в недвижимость, — это те, кто продает стратегии ничего не подозревающим инвесторам.
Еще один миф об инвестировании в недвижимость состоит в том, что это кассовый аппарат, просто позвоните в колокольчик и наблюдайте за денежным потоком.
Фактически, большая часть вашего дохода связана с налоговыми льготами и долгосрочным повышением стоимости недвижимости. Если вы используете свою недвижимость в долг, то большая часть вашей арендной платы съедается за счет выплат по ипотеке и управления недвижимостью.
Вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, превратив вашу собственность в пассивный доход, но это исключено для многих индивидуальных инвесторов. В первые годы роста вашей империи недвижимости просто не хватит денежных средств, чтобы позволить себе профессиональное управление.
7 Правил инвестирования в недвижимость (правильный путь)Немногие инвестиции принесли столько же семейного богатства, сколько и недвижимость, но легко поддаться мифам и мошенничеству.Зарабатывать деньги на аренде недвижимости, я имею в виду создание реальных активов, которые сделают вас богатыми в долгосрочной перспективе, означает избегать этих мифов.
Правило недвижимости № 1 — Первое, что вам нужно сделать, это узнать, как определить справедливую стоимость собственности, прежде чем покупать ее. Любая инвестиция может быть выгодной сделкой по разумной цене, но не всегда легко найти такую цену для недвижимости.
- Найдите как минимум пять аналогичных домов, которые были проданы в прошлом году в том же районе.Обычно это можно найти в офисе окружного асессора или на таких сайтах, как Zillow.
- Разделите продажную цену проданных домов на их квадратные футы, а затем усредните полученное число.
- Умножьте эту среднюю цену за квадратный фут на жилую площадь недвижимости, которую вы хотите купить, для оценки справедливой стоимости того, сколько она стоит.
Правило недвижимости № 2 — Оцените, сколько будет стоить управление имуществом, вплоть до каждой детали.
Это означает усреднение рыночной арендной платы в этом районе с вычетом за вакантную площадь и управление недвижимостью. Пока вы не получите четкого представления о других расходах, таких как коммунальные услуги и техническое обслуживание, будьте осторожны в своих оценках.
- Подготовьте три оценки вашего денежного потока для каждого объекта недвижимости. Одна оценка должна рассчитать все затраты при наихудшем сценарии, максимальном, по вашему мнению, они могут быть за данный год.
- Будьте реалистичны в отношении времени, которое вы можете потратить на управление собственными владениями.Рассмотрите возможность получения хотя бы неполной занятости по обслуживанию или управлению.
Правило недвижимости № 3 — Покупайте только качественную недвижимость, в которой вам будет комфортно жить. У вас будут более арендаторы и меньше вакансий. Никогда не знаешь, если дела пойдут не так, как планировалось, ты можешь оказаться в одном из своих домов.
Правило о недвижимости № 4 — Рекламные ролики в 3 часа ночи расскажут вам, что секрет богатства недвижимостью состоит в том, чтобы взять как можно больше долгов и как можно быстрее купить как можно больше домов.
Эта стратегия делает презентации PowerPoint захватывающими, но ведет только к выгоранию и банкротству.
Правило о недвижимости № 5 — Не торопитесь, купив пару домов в первый год и почувствуйте, сколько требуется для управления недвижимостью. Вы построите долгосрочный бизнес и не будете лезть через голову.
Правило о недвижимости № 6 — Рассмотрите возможность присоединения или создания клуба инвесторов в недвижимость вместе с другими владельцами собственности.Это очень помогло мне при восстановлении моей молодой империи.
- Найдите других инвесторов в недвижимость через агентов по недвижимости, подрядчиков и в Интернете.
- Попробуйте найти людей с навыками в различных аспектах недвижимости, от агентов до подрядчиков, юристов и управляющих недвижимостью. Совмещение ваших навыков означает, что каждому необязательно быть экспертом во всем.
- Существуют разные способы создания группы: от формальных ассоциаций, в которых вы объединяете свои деньги для инвестиций, до неформальных групп, где вы просто обмениваетесь идеями и помогаете друг другу услугами.
Правило о недвижимости № 7 — Наконец, максимально диверсифицируйте свои инвестиции в недвижимость.
Стоимость одной собственности означает, что многие индивидуальные инвесторы застряли в собственности одного типа собственности на одном рынке. Это означает весь риск спада на рынке недвижимости или на местном рынке.
- Купите разные типы недвижимости, включая жилую, офисную, складскую, для отдыха и складскую недвижимость.
- По возможности покупайте на разных рынках США.
- Один из способов диверсификации вашего прямого портфеля недвижимости — владение REIT или краудфандингом недвижимости, который позволяет вам покупать долю в капитале за несколько тысяч, а не за десятки тысяч.
Как и любое вложение, недвижимость может сделать вас богатым, если вы знаете, как избежать самых больших ловушек.
Чтобы быть долгосрочным инвестором в недвижимость, нужно понимать правила, которые не позволят вам потерять свои деньги, как это сделал я.
Добавить комментарий