BMW Лизинг. Предоставление услуг по автокредитованию и лизингу.

Настоящим я, действуя своей волей и в своем интересе, предоставляю Обществу с ограниченной ответственностью «БМВ Лизинг», местонахождение: 125212, г. Москва, Ленинградское шоссе, дом 39А, строение 1 (далее – «БМВ Лизинг»), согласие на обработку, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), блокирование, удаление, уничтожение моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, номер рабочего и мобильного телефонов, адрес электронной почты, адрес фактического проживания, а также иные персональные данные, полученные БМВ Лизинг посредством заполнения настоящей Заявки на лизинг.

 

Целями обработки, в том числе целями сбора, персональных данных является определение возможности заключения со мной/с организацией, уполномоченным представителем которой я являюсь, договора лизинга, любых иных договоров (далее в совокупности – «Договор»).

Обработка персональных данных осуществляется как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств.

 

Для достижения цели, указанной в настоящем согласии, даю БМВ Лизинг согласие поручить обработку персональных данных, передать персональные данные или предоставить доступ к персональным данным, в отношении которых дано настоящее согласие, «БМВ Банк» ООО, адрес местонахождения организации: 125212, г. Москва, Ленинградское шоссе, дом 39А, строение 1, а также определенному кругу лиц, список которых размещается на Web-сайте БМВ Лизинг в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://www.bmwleasing.ru/consent_personal_data/list.php (далее – «Список третьих лиц») и может изменяться/дополняться БМВ Лизинг в одностороннем порядке, а также, независимо от их указания в Списке третьих лиц, Дилерскому центру / сотрудникам Дилерского центра, указанного мной в настоящей Заявке на лизинг (или иному Дилерскому центру/сотрудникам иного Дилерского центра в случае замены Дилерского центра по моему усмотрению или с моего согласия после подписания Договора) (далее – «Дилерский центр»), действующим от имени БМВ Лизинг на основании договора и (или) по доверенности (Поверенным) при подготовке к заключению, заключении и исполнении Договора.

Согласен(-на) самостоятельно отслеживать изменения размещенного на Web-сайте БМВ Лизинг Списка третьих лиц и в случае несогласия с доступом кого-либо из них к моим персональным данным уведомить об этом БМВ Лизинг посредством направления соответствующего письменного заявления в адрес БМВ Лизинг по адресу места нахождения, указанному в настоящем согласии.

 

Даю БМВ Лизинг согласие предоставить доступ к персональным данным, в отношении которых дано настоящее согласие, третьим лицам, привлеченным БМВ Лизинг для оказания услуг разработки и (или) технической поддержки информационных систем и инфраструктуры БМВ Лизинг, при условии, что такие третьи лица указаны в соответствующем Списке третьих лиц и не обрабатывают персональные данные иными, кроме доступа, видами (способами) обработки, и что доступ этих лиц к персональным данным ограничен целью разработки и (или) технической поддержки информационных систем и инфраструктуры БМВ Лизинг.

 

Настоящее согласие на обработку персональных данных действует до отказа БМВ Лизинг в заключении Договора, либо до представления мною в БМВ Лизинг отказа в заключении Договора, либо до истечения 120 (ста двадцати) дней с даты настоящего согласия, в зависимости от того, какое событие наступит ранее.

Согласие на обработку персональных данных может быть отозвано посредством направления соответствующего письменного заявления в адрес БМВ Лизинг по адресу места нахождения, указанному в настоящем согласии. В этом случае БМВ Лизинг, получившее отзыв согласия на обработку персональных данных, прекращает обработку персональных данных, а персональные данные подлежат уничтожению, если отсутствуют иные правовые основания для обработки, установленные законодательством Российской Федерации.

 

Даю «БМВ Банк» ООО, ООО «БМВ Лизинг» и ООО «БМВ Русланд Трейдинг» (далее совместно – «Компании», а по отдельности – «Компания»), адрес местонахождения Компаний: 125212, г. Москва, Ленинградское шоссе, дом 39А, строение 1, согласие на обработку моих фамилии, имени, отчества, телефонного(-ых) номера(-ов), почтового(-ых) адреса(-ов), адреса(-ов) места регистрации (жительства) и (или) места пребывания, адреса(-ов) электронной почты с целью информирования меня/организации, уполномоченным представителем которой я являюсь, о товарах и услугах Компаний, приглашения на мероприятия и презентации, проведения оценок, исследований и опросов в целях повышения качества обслуживания клиентов (далее –«Рассылка»), в том числе путём осуществления со мной прямых контактов с помощью указанных выше средств связи, согласен(-на) на получение указанной информации в виде коротких текстовых сообщений (SMS) по сети электросвязи, в том числе подвижной радиотелефонной связи.

Для достижения указанной цели даю каждой из Компаний согласие поручить обработку персональных данных, передать персональные данные или предоставить доступ к персональным данным, в отношении которых дано настоящее согласие, определенному кругу лиц, список которых размещается «БМВ Банк» ООО на Web-сайте по адресу: http://www.bmwbank.ru, ООО «БМВ Лизинг» — http://www.bmwleasing.ru, ООО «БМВ Русланд Трейдинг» — http://www.bmw.ru и может изменяться/дополняться Компанией в одностороннем порядке. Согласен(-на) самостоятельно отслеживать изменения размещенного на Web-сайте Компании списка третьих лиц и в случае несогласия с доступом кого-либо из них к моим персональным данным уведомить об этом Компанию посредством направления соответствующего письменного заявления в адрес Компании по адресу места нахождения, указанному в настоящем согласии. Обработка указанных персональных данных может включать: сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), трансграничную передачу, блокирование, удаление, уничтожение. Обработка персональных данных может осуществляться как с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, так и без использования таких средств. Настоящее согласие действует в течение 10 (десяти) лет, вне зависимости от заключения Договора с БМВ Лизинг. Мне известно, что настоящее согласие на обработку персональных данных может быть отозвано посредством направления соответствующего письменного заявления в адрес Компании по адресу места нахождения, указанному в настоящем согласии.

 

 

При изменении адресов электронной почты и/или номеров телефонов, по которым осуществляется Рассылка, обязуюсь незамедлительно проинформировать Компанию в письменной форме.

 

Политика ООО «БМВ Лизинг» в отношении обработки персональных данных.

Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» применяется к договорам лизинга недвижимости (в том числе жилого дома), одной из сторон которых является физическое лицо, не использующее предмет лизинга в предпринимательских целях.

Конвенции УНИДРУА о Международном финансовом лизинге и Модельный закон о лизинге не подлежат применению к отношениям сторон

 


             4. Федеральный закон "О финансовой аренде
            (лизинге)" применяется к договорам лизинга
              недвижимости (в том числе жилого дома),
            одной из сторон которых является физическое
               лицо, не использующее предмет лизинга
                   в предпринимательских целях.
                 Конвенции УНИДРУА о Международном
               финансовом лизинге и Модельный закон
           о лизинге не подлежат применению к отношениям
             сторон - резидентов Российской Федерации
            по договору лизинга недвижимого имущества,
               используемого арендатором для личных,
                    семейных или бытовых целей

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                  от 5 ноября 2013 г.   N 48-КГ13-5

                           (Извлечение)


     Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Альянс-Лизинг" о  признании
недействительным договора возвратного лизинга жилого дома  (далее -
договор   возвратного   лизинга   жилого   помещения),   применении
последствий недействительности  сделки,  отмене  регистрации  права
собственности ООО "Альянс-Лизинг" на данный дом, указав  следующее.
20 апреля 2011 г.  она  заключила  с  ООО  "Альянс-Лизинг"  договор
возвратного лизинга жилого помещения. При этом его  условия  ей  не
разъяснялись. Намерения заключить такой договор Ш. не имела, желала
продать принадлежащий ей дом, текст договора не читала, разобраться
самостоятельно в его  условиях  не  могла,  подписала  договор,  не
вникая в его текст. Полагала, что  совершила  сделку  под  влиянием
обмана, была умышленно введена в  заблуждение  ответчиком  с  целью
совершения сделки, выгодной ответчику. Ссылалась также на  то,  что
сделка  была  подписана  лицом,  не  имеющим   полномочий   на   ее
совершение.
   
     Решением  Правобережного   районного   суда   г. Магнитогорска
Челябинской области от 20 августа 2012 г. в удовлетворении  исковых
требований Ш. к ООО "Альянс-Лизинг"  о  признании  недействительным
договора   возвратного   лизинга   жилого   помещения,   применении
последствий недействительности сделки было отказано.
     Определением   судебной   коллегии   по   гражданским    делам
Челябинского  областного  суда  от  6   декабря   2012 г.   решение
Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской  области
от 20 августа 2012 г. отменено и по  делу  принято  новое  решение,
которым исковые требования были удовлетворены.
     В кассационной жалобе ООО "Альянс-Лизинг"  просило  об  отмене
апелляционного определения.
     Судебная   коллегия  по гражданским делам Верховного  Суда  РФ
5 ноября 2013 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
     Судом установлено, что между Ш. и ООО "Альянс-Лизинг" заключен
договор возвратного лизинга жилого помещения, по условиям  которого
ООО  "Альянс-Лизинг",  являясь  лизингодателем,  приняло  на   себя
обязательство приобрести по поручению  лизингополучателя  Ш.   жилой
дом с предоставлением его истцу  в  аренду  с  последующим  выкупом
сроком на один год с момента  регистрации  права  собственности  на
указанный  дом  за  ООО  "Альянс-Лизинг".  Истец  приняла  на  себя
обязательство уплатить  ответчику  лизинговые  платежи,  которые  в
соответствии  с  договором  подлежали  внесению  согласно   расчету
платежей. С графиком платежей истец  была  ознакомлена.  Оплата  по
договору  возвратного  лизинга  жилого  помещения  произведена   ею
дважды, после чего обязательства по выплате прекратились.
     Разрешая  спор  и  отказывая   в   удовлетворении   заявленных
требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор
возвратного лизинга жилого помещения, заключенный между  сторонами,
является по своей правовой  природе  смешанным,  содержит  элементы
договора купли-продажи недвижимого имущества и договора возвратного
лизинга. При этом доказательств того, что сделка была совершена под
влиянием обмана, суду представлено не было. 
     Довод    истца    о    подписании    оспариваемого    договора
неуполномоченным лицом суд счел несостоятельным, поскольку директор
ООО  "Альянс-Лизинг"  подтвердил  свою   подпись   в   оспариваемом
договоре,  пояснив,  что  он  лично  присутствовал  при  заключении
договора в  регистрирующем  органе  и  данный  договор  заключен  в
интересах ООО "Альянс-Лизинг" с его одобрения.
     Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое
решение об удовлетворении  исковых  требований,  суд  апелляционной
инстанции, придя к выводу  о  необходимости  применения  к  спорным
правоотношениям  норм  международного  права,  а  именно  положений
Конвенции УНИДРУА о Международном финансовом лизинге  (заключена  в
г. Оттаве 28 мая  1988 г.),  к  которой  присоединилась  Российская
Федерация (Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ,  далее -
Конвенция), и ст.ст. 1 и 2 Модельного закона о  лизинге,  принятого
на XXV пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи  государств -
участников СНГ (постановление от 14 апреля 2005 г.  N 25-6,  далее -
Модельный закон о лизинге),  указала  на  ничтожность  заключенного
договора   возвратного   лизинга   жилого   помещения,    как    не
соответствующего нормам международного права.
     Суд  апелляционной  инстанции  указал  также,  что  к  сделкам
финансового лизинга на имущество (в том числе на  жилые  помещения)
положения  Федерального  закона  от  29  октября  1998 г.  N 164-ФЗ
"О финансовой  аренде  (лизинге)"   (далее -   Закон   о   лизинге)
применению не подлежат.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда  РФ  с
вынесенным судебным  постановлением  не  согласилась  по  следующим
основаниям.
     Конвенция,  в  соответствии  с  ее  ст. 1,  регулируя   сделки
финансового лизинга, применяется к сделкам финансового  лизинга  на
любое  оборудование,  за  исключением  того,  которое  должно  быть
использовано в основном для личных,  семейных  или  домашних  целей
арендатора. 
     В силу ст. 3 Конвенции  она  применяется,  когда  коммерческие
предприятия  арендодателя   и   арендатора   находятся   в   разных
государствах.
     Согласно положениям ст.ст. 1 и 2 Модельного закона  о  лизинге
лизинговая деятельность представляет собой вид  предпринимательской
деятельности,   связанной   с   вложением   собственных   и   (или)
привлеченных средств лизингодателя  (инвестиций)  для  приобретения
имущества и передачи его в  лизинг.  Предметом  (объектом)  лизинга
является любое движимое  и  недвижимое  имущество,  относящееся  по
установленной классификации к основным  средствам  (фондам)  или  к
отдельным  группам  нематериальных   активов   в   соответствии   с
национальным  законодательством,  кроме  запрещенных   национальным
законодательством к обращению на рынках или для которых  установлен
особый порядок обращения. Предмет лизинга не может быть использован
в течение срока лизинга для личных, семейных и бытовых нужд. 
     Как установлено судом, сторонами договора возвратного  лизинга
жилого помещения выступали гражданка Российской  Федерации -  Ш.  и
юридическое   лицо,   образованное   в   соответствии   с   нормами
законодательства  Российской  Федерации, -   ООО   "Альянс-Лизинг",
находящиеся на территории  Российской  Федерации,  а  не  в  разных
государствах.
     Заключая договор возвратного лизинга жилого помещения, которое
не   является   оборудованием,   истец   рассчитывала    продолжать
использовать жилой дом для проживания.
     При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о
том, что к возникшим  правоотношениям  подлежали  применению  нормы
международного права, поименованные выше, является ошибочным.
     Согласно ст. 2 Закона о лизинге (в редакции, действовавшей  на
момент заключения договора возвратного  лизинга  жилого  помещения)
договор лизинга - договор, в соответствии  с  которым  арендодатель
(далее -  лизингодатель)  обязуется  приобрести   в   собственность
указанное  арендатором  (далее -  лизингополучатель)  имущество   у
определенного им  продавца  и  предоставить  лизингополучателю  это
имущество за плату во временное владение и  пользование.   Договором
лизинга  может   быть   предусмотрено,   что   выбор   продавца   и
приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
     По  договору  лизинга  лизингополучатель   обязуется   принять
предмет лизинга  в  порядке,  предусмотренном  указанным  договором
лизинга; выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке  и  в
сроки, которые предусмотрены договором лизинга; по окончании  срока
действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное  не
предусмотрено указанным договором лизинга, или  приобрести  предмет
лизинга  в  собственность  на  основании  договора   купли-продажи;
выполнить другие обязательства, вытекающие из  содержания  договора
лизинга (п. 5 ст. 15 Закона о лизинге).
     Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в  том
числе  предприятия  и  другие  имущественные   комплексы,   здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и
недвижимое имущество  (п.  1  ст. 3  Закона  о  лизинге).  При  этом
Федеральным законом от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ "О внесении  изменений
в отдельные законодательные акты Российской  Федерации  в  связи  с
совершенствованием     правового     положения      государственных
(муниципальных) учреждений" в данную статью были внесены изменения,
в соответствии с  которыми  упоминание  об  использовании  предмета
лизинга в предпринимательских целях было исключено. Таким  образом,
законодатель предоставил возможность  заключения  договора  лизинга
недвижимости (в том числе жилого дома) с физическими лицами.
     Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции о том,
что  к  возникшим  правоотношениям  не  применимы  нормы  Закона  о
лизинге, признан необоснованным.
     Высказанное   судом   апелляционной   инстанции   суждение   о
несоответствии Закона о лизинге Конвенции  и  Модельному  закону  о
лизинге не может быть принято во внимание,  как  не  основанное  на
каком-либо правовом анализе указанных актов. 
     Рассмотрение апелляционной жалобы Ш., не содержавшей доводов о
применении к спорному договору возвратного лизинга жилого помещения
норм  международного   права,   и   последующее   признание   судом
апелляционной  инстанции  данного  договора   недействительным   по
указанному основанию привели к тому, что суд фактически  лишил  ООО
"Альянс-Лизинг" возможности представить  свою  позицию  по  вопросу
применения норм международного права в данном деле,  возражения  по
заявленным требованиям и тем самым нарушил ст. 6 Конвенции о защите
прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г.,  гарантирующую
право  каждого  в  случае  спора  о  его   гражданских   правах   и
обязанностях на справедливое и  публичное  разбирательство  дела  в
разумный срок независимым и  беспристрастным  судом,  созданным  на
основании закона.
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
апелляционное определение судебной коллегии  по  гражданским  делам
Челябинского областного суда от 6 декабря  2012 г.   отменила,  дело
направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.


                          ______________

Новая концепция юридической природы лизинговых отношений (Институт Гайдара)

Авторы
С. Шаталов

Серия
Юрист. 2001, №1. С.16 – 26

Аннотация
В работе проведен анализ структуры договорных связей «трехстороннего» лизинга. Рассмотрены различные точки зрения на этот вопрос и показаны их слабые места. Предложен новый подход. Лизинг – комбинация договора купли-продажи между продавцом и EC и договора аренды между LC и лизингополучателем, где: EC (emptor compositus) – покупатель, состоящий из лизингодателя и лизингополучателя, между которыми определенным образом распределяются права и обязанности покупателя; LC (locator compositus) – арендодатель, состоящий из лизингодателя и лизингополучателя, между которыми распределяются права и обязанности арендодателя.

В литературе неоднократно обсуждался вопрос о важности правильного понимания юридической природы лизинга. Многократно указывалось и на сложности ее определения.  В качестве иллюстрации приведем высказывания лишь некоторых авторов.

Профессор М.Джованьоли, автор первого обширного исследования, содержащего глубокий сравнительный анализ лизинга в законодательстве, судебной практике и доктрине государств континентальной Европы (Бельгии, Италии, Франции, ФРГ, Швейцарии): “Несмотря на стремительное развитие кредит-аренды (лизинга) (cr’edit-bail (leasing)) в континентальной Европе этот способ финансирования порождает затруднительные проблемы (probl`emes d’elicats), касающиеся не только налогообложения и бухгалтерского учета, как в Соединенных Штатах и Великобритании, но и, главным образом, частного права”. [1]

“Лизинг благополучно добился признания в континентальной Европе и, по-видимому, почти во всем мире.   Тем не менее квалификация лизинга в частном праве остается весьма спорной и по данному вопросу высказываются различные мнения.

Точное определение юридической природы лизинга важно не только для теории, но и для облегчения интеграции этого нового способа финансирования англо-американского происхождения в систему обязательств и вещных прав континентальной Европы.  Оно также имеет большую практическую значимость применительно к взаимным правам и обязанностям сторон и особенно к положению сторон по отношению к третьим лицам, поскольку, если автономия воли — правило в договорной сфере, квалификация операции (qualification de l’op’eration) — необходимое условие для того, чтобы заполнять возможные пробелы соглашения, чтобы толковать волю сторон в случае сомнения, чтобы разрешать коллизии законов, для применения правил о публичном порядке (в особенности направленных на защиту самой слабой стороны).  Оно немаловажно и для определения бухгалтерского и налогового режима сделки. uret’es r’eelles).” [2]

Е.В.Кабатова, автор первой в отечественной литературе работы, содержащей гражданско-правовой анализ лизинга: “Взаимоотношения изготовителя и пользователя составляют одно из главных отличительных свойств лизинга, его особенность и сложность.  Проблема отношений изготовителя и пользователя настолько необычна, что до сих пор порождает различные теории для юридического обоснования существующего положения.  Эти отношения нельзя квалифицировать ни как представительство, ни как отношения с третьими лицами, ни как поручительство, ни как трехстороннюю сделку с участием изготовителя, лица, предоставляющего оборудование в пользование, и пользователя.  Каждый из этих институтов может быть применен лишь с известной долей условности. … И все же доктрина пытается использовать перечисленные институты для объяснения характера взаимоотношений между изготовителем и пользователем”. [3]

Профессор В.В.Витрянский, автор одной из последних отечественных работ, касающихся правовой природы лизинга: “Правовая природа лизинга, его место в системе гражданско-правовых обязательств остаются в числе самых дискуссионных вопросов в юридической литературе, посвященной исследованию лизинговых правоотношений.   Согласно взглядам одних авторов договор лизинга представляет собой отдельный вид договора аренды, обладающий определенными квалифицирующими признаками, позволяющими как отличать его от иных видов договора аренды, так и выделять в отдельный вид договора аренды.  Другие авторы полагают, что в отличие от договора аренды договор лизинга представляет собой не двустороннюю, а трех- или многостороннюю сделку.  Можно встретить и точку зрения, в соответствии с которой договор лизинга представляет собой самостоятельный тип договорных обязательств, отличный от иных типов гражданско-правовых договоров, в том числе и от договора аренды”. [4]

За последние десятилетия юристами разных стран было создано множество теорий правовой природы лизинга.  Неоднократно встречаются работы, авторы которых опровергают ряд существующих мнений (подходов, направлений), пытаются обосновать собственную позицию и одновременно указывают на возможность появления новых теорий.  Например, Е. В.Кабатова в этой связи пишет: “Дальнейшее развитие лизинга, особенно в международной сфере, может привести к появлению новых теорий и концепций, поскольку разговор о природе лизинга еще далек от завершения”. [5]

В настоящей работе мы стараемся изложить чистый цивилистический взгляд на лизинговые отношения, абстрагировавшись не только от экономических аспектов, но и от сложившейся практики осуществления лизинговых операций, несомненно оказавшей влияние на современный законодательный подход и до сих пор, думается, затрудняющей ясное видение юридической природы лизинга.

Возможная практическая значимость предлагаемой новой концепции видится нам наиболее ярко применительно к международно-правовому регулированию лизинга.

Многочисленные концепции (подходы, направления), касающиеся правовой природы лизинга, появившиеся в течение последних десятилетий, не лишены, по нашему мнению, некоторых слабых мест.   В настоящее время на международном уровне получила признание концепция, на которой основывается Конвенция УНИДРУА 1988 г. о международном финансовом лизинге, под влиянием которой были сформулированы, в частности, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК), непосредственно относящиеся к регулированию лизинговых отношений.  С точки зрения указанной Конвенции лизинг есть комбинация взаимосвязанных договоров лизинга и купли-продажи [6] , причем под договором лизинга понимается договор между лизингодателем и лизингополучателем [7] , осложненный наличием третьей фигуры — продавца [8] , который, не будучи непосредственным участником соглашения между лизингодателем и лизингополучателем, тем не менее должен быть осведомлен о том, что лизингодатель приобретает у него оборудование в связи с договором лизинга, и несет обязанности по договору купли-продажи и в отношении лизингополучателя, как если бы последний был стороной такого договора, а оборудование продавалось непосредственно ему.  

Концептуальную основу Конвенции нельзя признать верной по следующим причинам.  По договору купли-продажи продавец должен нести ответственность за ненадлежащее исполнение только перед своим контрагентом — покупателем.  Конвенция же требует от продавца нести указанную ответственность перед лизингополучателем — лицом, не являющимся стороной договора купли-продажи, и наделяет последнего правом предъявления продавцу соответствующих претензий.  Осведомление продавца покупателем о своих планах по распоряжению приобретаемым товаром не должно иметь для продавца столь далеко идущих юридически значимых последствий, как возложение на него указанной ответственности перед третьим лицом.  В т.н. договоре купли-продажи Конвенция предполагает расщепление статуса покупателя и перенесения части его прав и обязанностей на третье лицо — лизингополучателя, который не является стороной договора купли-продажи, а т.н. договор лизинга заключается между лизингодателем и лизингополучателем, но при этом, согласно Конвенции, налагает определенные обязанности и на третье лицо – продавца лишь по той причине, что он уведомляется лизингополучателем о том, что последний приобретает товар в связи с договором лизинга.  

На основании изложенного представляется, что законодатель, подобно ряду теоретиков, стараясь оправдать содержащиеся в своей концепции противоречия общепризнанным принципам частного права, избрал путь minoris resistentiae, назвав в преамбуле лизинг «самостоятельными трехсторонними отношениями». 

Одна из главных ошибок и законодательства, и доктринальных исследований видится в том, что особое внимание уделяется отношениям между лизингодателем и лизингополучателем [9] , хотя с таким же успехом лизинг можно представить, например, как комбинацию договора между лизингодателем и продавцом, осложненного наличием лизингополучателя, и договора аренды между лизингодателем и лизингополучателем.  Представляется, в частности, не вполне точным утверждение Е.В.Кабатовой, что в лизинге “главенствующую роль играют отношения по временному использованию оборудования”, а “отношения по купле-продаже остаются как бы вспомогательным звеном” [10] .   В лизинге нет какой-либо общей цели, к достижению которой стремились бы и лизингодатель, и лизингополучатель, и продавец.  В договоре купли-продажи для продавца не имеет значения то, каким образом покупатель распорядится купленным товаром (предметом лизинга), и договор купли-продажи не может в зависимости от этого квалифицироваться как “главенствующий” (первичный) или “вспомогательный” (вторичный).  В договоре аренды для арендатора не имеет значения то, каким образом арендуемое имущество (предмет лизинга) оказалось в собственности арендодателя, и договор аренды не может в зависимости от этого квалифицироваться как “главенствующий” (первичный) или “вспомогательный” (вторичный). [11]

В главу ГК об аренде помещен параграф о финансовой аренде (лизинге), в соответствии с которым по договору финансовой аренды арендодатель (т.е. лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665).  Однако не менее правильным было бы поместить в главу ГК о купле-продаже параграф о финансовой купле-продаже (лизинге), согласно которому по договору финансовой купли-продажи покупатель (т.е. лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.  Остальные статьи того же параграфа содержали бы по существу те же положения, что и параграф о финансовой аренде в главе ГК об аренде, с той лишь разницей, что лизинг назывался бы не финансовой арендой, а финансовой куплей-продажей, а лизингодатель — не арендодателем, а покупателем.

До сих пор речь шла о наиболее очевидных возможных подходах, связанных с выделением отношений между двумя участниками лизинга в качестве его превалирующего элемента (договора лизинга), [12] однако можно представить и другие в определенной степени аналогичные конструкции, могущие показаться на первый взгляд более искусственными.

Можно в отличие от рассмотренных выше подходов особо выделить отношения продавца и лизингополучателя, представив лизинг как комбинацию договора между ними, осложненного наличием третьей фигуры — лизингодателя (договор лизинга), и договора лизингодателя с продавцом или лизингополучателем.  Такой подход дает еще две возможные конструкции.

Если в данном случае считать договор лизинга договором купли-продажи, то лизингополучатель здесь выступает как покупатель, часть статуса которого переносится на третье лицо — лизингодателя, не состоящего в непосредственных договорных отношениях с продавцом.  При таком подходе лизинг — комбинация договора лизинга (купли-продажи) между продавцом и лизингополучателем, осложненного наличием лизингодателя, и договора аренды между лизингополучателем и лизингодателем. 

Если тот же самый договор лизинга считать договором аренды, то лизингополучатель здесь выступает как арендатор, а продавец — как арендодатель, часть статуса которого переносится на третье лицо — лизингодателя, не состоящего в непосредственных договорных отношениях с лизингополучателем.   При таком подходе лизинг — комбинация договора лизинга (аренды) между продавцом и лизингополучателем, осложненного наличием лизингодателя, и договора купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

Полагаем, что ни одну из перечисленных четырех конструкций нельзя считать правильной, как и саму идею особого выделения отношений между какими-либо двумя участниками лизинга, дающую повод к вышеприведенным умозаключениям.

По нашему мнению, правовая природа лизинга может быть объяснена только при признании “равноправия”, т.е. одинаковой степени значимости, составляющих лизинг договоров купли-продажи и аренды, недопустимости особого выделения одного из них; невозможности существования составляющих лизинг договоров, в которых часть прав и (или) обязанностей хотя бы одного контрагента переносится на третье лицо.

Некоторые авторы рассматривают лизинг как самостоятельный тип договора, причем термином “договор лизинга” при таком подходе может обозначаться и трехсторонняя сделка, объединяющая лизингодателя, лизингополучателя и продавца в качестве сторон.

В наиболее полном и концентрированном виде система взглядов на договор лизинга как на самостоятельный тип гражданско-правового договора изложена И.А.Решетник, [13] по мнению которой “договор лизинга интегрирует разнородные по своей природе элементы, среди которых можно выделять черты отношений арендного типа, купли-продажи, договоров об оказании юридических и фактических услуг.  Вместе с тем сочетание в договоре лизинга элементов известных законодательству договорных конструкций сформировало особые качества и признаки, которые … характеризуют специфическую правовую сущность этого договора.  Сегодняшний подход законодателя, состоящий в выделении превалирующего элемента данной системы – отношений, связанных с предоставлением имущества для временного пользования, является … неудачным, поскольку не обеспечивает достижения основной цели – создания оптимальной правовой конструкции, способной наиболее эффективно регулировать гражданско-правовые отношения особого рода (лизинговые отношения).   Попытки вписать более сложное экономическое образование в рамки более простой структуры помимо практической неплодотворности сопряжены с искусственным разделением элементов юридической конструкции лизинга, невзирая на их органическую взаимосвязь”. [14]

В своей работе И.А.Решетник неоднократно обращает внимание на то своеобразие отношений участников лизинга, которое имеет место в соответствии с критикуемым ею законодательным подходом, например: “Уникальность исследуемой системы проявляется, несомненно, и в своеобразии роли каждого участника лизинговой сделки, особенностей взаимоотношений сторон.  Так, например, очевидна специфичность статуса лизингодателя, выступающего одновременно в качестве покупателя лизингового имущества.  Интересно и то, что лизингополучатель, не принимая участия в заключении договора купли-продажи, выступает тем не менее как активный участник этих отношений, указывая необходимое имущество и определяя его продавца.  Но, пожалуй, наиболее показательна в данном смысле необычность взаимоотношений лизингополучателя и продавца, состоящая в наличии между ними юридической связи, основанной на волеизъявлении этих сторон”. [15]

Признавая, что подход законодателя, состоящий в выделении превалирующего элемента в системе лизинговых отношений, неудачен, нельзя в то же время согласиться с тем, что эти отношения суть отношения особого рода и что лизинг представляет собой трехстороннюю сделку.  В трехсторонней сделке каждая сторона состоит в договорных отношениях с каждой из остальных двух сторон.  И.А.Решетник же, вместо того чтобы представить такую «полноценную» трехстороннюю сделку, объясняет взаимоотношения лизингополучателя и продавца наличием «между ними юридической связи, основанной на волеизъявлении этих сторон».  Представляется, что при признании наличия договорных отношений между лизингодателем и продавцом и между лизингодателем и лизингополучателем то волеизъявление, о котором говорит И.А.Решетник, во всяком случае волеизъявление продавца при заключении договора с лизингодателем, скорее напоминает волеизъявление, имеющее место при договоре присоединения (п.1 ст. 428 ГК), которое не может само по себе привести к установлению договорных отношений между присоединившейся стороной и каким-либо лицом, не являющимся стороной непосредственно данного договора присоединения.  Как справедливо указывает профессор В.В.Витрянский, “взгляд на договор лизинга или на так называемую лизинговую сделку (т.е. совокупность договоров, включающую договор купли-продажи лизингового имущества и договор его аренды) как на трехстороннюю сделку не укладывается в существующее в гражданском праве (и в законодательстве, и в доктрине) представление о гражданско-правовой сделке.  Две самостоятельные двухсторонние сделки: купли-продажи и аренды – даже при самой тесной их взаимосвязи никак не могут образовать третью сделку, сторонами которой являлись бы субъекты двух названных самостоятельных договоров”. [16]

Мы предлагаем собственную концепцию правовой природы лизинга, учитывающую вышеприведенные соображения и не оставляющую места для той “необычности” лизинговых отношений, на которую указывают другие авторы.  

По нашему мнению, лизинг есть комбинация купли-продажи (emptio-venditio) и аренды (locatio-conductio rerum), классических договоров, необходимых и достаточных для объяснения его правовой природы.  При этом, в частности, отпадает и повод усматривать в лизинге трехстороннюю сделку. 

В соответствии с нашей концепцией лизинг проявляется в особом расщеплении статуса покупателя между лизингодателем и лизингополучателем и одновременном особом расщеплении статуса арендодателя между лизингодателем и продавцом.

Лизингополучатель и лизингодатель образуют сообщество, которое мы назовем emptor compositus (далее — EC), выступающее как одна сторона (покупатель) в договоре купли-продажи, который заключается с продавцом, и определенным образом распределяют между собой права и обязанности покупателя.  В частности, лизингодатель получает право собственности на покупаемый товар и оплачивает его, а лизингополучатель получает право предъявления продавцу требований в отношении качества товара.

Лизингодатель и продавец образуют сообщество, которое мы назовем locator compositus (далее — LC), выступающее как одна сторона (арендодатель) в договоре аренды, который заключается с лизингополучателем (он здесь выступает как арендатор), и определенным образом распределяют между собой права и обязанности арендодателя.  В частности, лизингодатель является собственником передаваемого в аренду имущества и получателем арендных платежей, а продавец несет ответственность перед арендатором за качество имущества.

Такое распределение ролей покупателя и арендодателя и позволяет выделить договоры купли-продажи и аренды, составляющие лизинг. [17]

Рассмотрим более подробно права и обязанности участников обоих договоров.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать товар (предмет лизинга) в собственность другой стороне — EC, который обязуется принять и оплатить товар.  

Для лизинга принципиальное значение имеет следующее распределение прав и обязанностей внутри EC: 

• лизингодатель получает право собственности на товар; 

• лизингодатель оплачивает товар;

• лизингополучатель получает право предъявления продавцу требований в отношении качества товара;

• договор может быть расторгнут по инициативе EC только при наличии согласия на это как лизингодателя, так и лизингополучателя.

Распределение прочих прав и обязанностей внутри EC не имеет принципиального значения для сущности лизинга. 

По договору аренды LC обязуется предоставить лизингополучателю (арендатору) имущество (предмет лизинга) за плату во временное владение и пользование. 

Для лизинга принципиальное значение имеет следующее распределение прав и обязанностей внутри LC:

• лизингодатель получает право собственности на имущество;

• лизингодатель получает арендные платежи;

• лизингодатель получает право предъявления лизингополучателю требований, вытекающих из договора аренды, в случае ненадлежащего исполнения договора лизингополучателем;

• продавец несет перед лизингополучателем ответственность за качество имущества.

Распределение прочих прав и обязанностей внутри LC не имеет принципиального значения для сущности лизинга. 

Договор купли-продажи и договор аренды тесно взаимосвязаны.  EC и LC проявляются только при наличии обоих договоров, причем лизингодатель входит одновременно и в EC, и в LC.

При таком подходе к определению правовой природы лизинга отпадает всякая будто бы свойственная ему специфика, на которую указывают те, кто усматривает необычность отношений между лизингополучателем и продавцом, будто бы не состоящими в договорных отношениях.  В договоре купли-продажи помимо продавца участвует только одна сторона — EC, представляемая разными лицами.  В договоре аренды помимо арендатора (лизингополучателя) участвует только одна сторона — LC, представляемая разными лицами.

И.А.Решетник приводит следующие аргументы против объяснения лизинга посредством договоров купли-продажи и аренды: “Анализируя содержание настоящего договора, мы обнаруживаем в нем как связь отдельных элементов типичных договорных форм, так и связь элементов, которая характеризует именно смешанный договор.   Между тем представляется не достаточно точной позиция В.Витрянского, считающего, что “своеобразие договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой – некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору купли-продажи”.  Настоящая позиция оставляет без внимания существенные черты договора лизинга, которые не типичны для упомянутых этим автором урегулированных законодательством имущественных отношений.  В частности, не может быть, на наш взгляд, объяснена с помощью аренды и купли-продажи обязанность лизингодателя по приобретению в собственность указанного лизингополучателем имущества у определенного последним продавца.  Кроме того, рассмотрение прав и обязанностей лизингодателя и лизингополучателя склоняет к мнению о том, что распределение обязанностей сторон в договоре лизинга не совпадает с решением этого вопроса применительно к договору аренды, то есть нормы о договоре аренды не отражают в полной мере действительного содержания договора лизинга.   Не может быть проигнорирована и возникающая юридическая связь между лизингополучателем и продавцом объекта лизинга, которая исключает мнение о чисто механическом соединении включенных в лизинг элементов и свидетельствует о формировании в результате такого сочетания качественно нового и более сложного, нежели любая из составляющих его частей образования.” [18]

На эти возражения высказанная нами идея позволяет ответить следующее.  Обязанность лизингодателя по приобретению в собственность указанного лизингополучателем имущества у определенного последним продавца объясняется как раз с помощью договора купли-продажи, где покупатель — EC.  Что касается распределения обязанностей сторон в договоре лизинга, то оно на самом деле “не совпадает с решением этого вопроса применительно к договору аренды, то есть нормы о договоре аренды не отражают в полной мере действительного содержания договора лизинга”, признание самого существования которого глубоко ошибочно, но договор между лизингополучателем и LC есть как раз договор аренды.   “Возникающая юридическая связь между лизингополучателем и продавцом объекта лизинга, которая исключает мнение о чисто механическом соединении включенных в лизинг элементов”, объясняется опять-таки с помощью договоров купли-продажи и аренды, но вовсе не “свидетельствует о формировании … качественно нового и более сложного, нежели любая из составляющих его частей образования”.

Заметим, что многие концепции (нормативно-правовые акты), несмотря на свои недостатки, содержат отдельные элементы, наличие которых позволяет утверждать, что понимание правовой природы лизинга авторами (разработчиками) этих концепций (нормативно-правовых актов) в чем-то приближается к нашему.

Так, пункт первый статьи 670 ГК распределяет права и обязанности арендатора и арендодателя в отношении продавца так же, как нам видится распределение прав и обязанностей между участниками EC — контрагента продавца: «Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.   При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи (Курсив наш. – С.Ш.) указанного имущества».

Остальные положения этого пункта также представляют арендатора (лизингополучателя) и арендодателя (лизингодателя) в соответствии с нашей концепцией как единого покупателя: арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя; в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).

Статья 669 ГК устанавливает общее правило, в соответствии с которым риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору, хотя по договору купли-продажи такой риск по общему правилу переходит к покупателю.  С точки зрения нашей концепции правило, установленное этой статьей, выглядит более корректным, поскольку по договору купли-продажи контрагент продавца — EC, куда входит и лизингополучатель.

По мнению Е.В.Кабатовой, “наиболее ярко различие договоров аренды и лизинга проявляется в решении вопросов ответственности и перехода риска.  В договоре аренды арендодатель несет ответственность перед арендатором за несвоевременное предоставление имущества во владение арендатора, за обнаруженные дефекты и др.  В договоре лизинга ответственность за нарушение условий, относящихся к предмету договора (качество, несоответствие целям пользователя), обычно несет изготовитель оборудования.  В результате перед пользователем отвечает не собственник оборудования, а изготовитель оборудования, который не является стороной договора лизинга.  Риск случайной гибели или порчи оборудования, как правило, несет пользователь, а в договоре аренды, как это предусматривается законодательством различных стран, все риски несет собственник, т.е. арендодатель”. [19]  

Что касается ответственности продавца перед лизингополучателем, то наша концепция снимает это несоответствие, поскольку по договору аренды перед лизингополучателем указанную ответственность несет единый арендодатель — LC.   В отношении же риска случайной гибели или порчи переданного в аренду имущества заметим, что возложение этого риска на ту или иную сторону не имеет принципиального значения для сущности арендных отношений.  Договор аренды останется договором аренды даже в случае, если стороны договорятся о возложении риска случайной гибели или порчи переданного в аренду имущества на арендатора.  Более того, при лизинге риск случайной гибели или порчи переданного в пользования имущества не обязательно несет лизингополучатель.

Широкое распространение получило мнение, что правовая природа лизинга может быть объяснена с помощью договора в пользу третьего лица. 

Так, по мнению А.А.Иванова, «арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п.1 ст.313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица – арендатора (ст.430 ГК)». [20]

Профессор В.В.Витрянский считает, что “специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре финансовой аренды (лизинга), содержащимся в ГК (§6 гл.34), изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица.  В соответствии со статьей 430 ГК договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.  Именно это имеют в виду специальные правила о финансовой аренде (лизинге), предусмотренные ГК, когда возлагают на продавца обязанность передать лизинговое имущество непосредственно лизингополучателю, а последнего, не являющегося стороной в договоре купли-продажи, наделяют правами покупателя по указанному договору (п. 1 ст.668, п.1 ст.670)”. [21]

Если бы договор купли-продажи заключался в пользу лизингополучателя, право собственности на товар (предмет лизинга) переходило бы к лизингополучателю.  При договоре в пользу третьего лица это лицо наделяется правами кредитора и, следовательно, может расторгнуть договор, а лизингополучатель не вправе расторгнуть договор без согласия лизингодателя (п.1 ст.670 ГК).

Как видим, в результате заключения договора в пользу третьего лица не может произойти расщепления статуса покупателя, которое бы вписывалось в комплекс лизинговых отношений.  Характеризующее лизинг распределение роли покупателя между лизингодателем и лизингополучателем есть непосредственное следствие договора между продавцом и его единым контрагентом – EC.

И.А.Решетник, стараясь обосновать наличие договорных отношений не только между лизингодателем и продавцом и между лизингодателем и лизингополучателем, но и между лизингополучателем и продавцом, пишет следующее: “Фактически существующая договорная связь между лизингополучателем и продавцом зиждется на особом выражении воли этих субъектов.   Особый характер их волеизъявления проявляется как раз в том, что воля лизингополучателя и продавца выражена косвенным путём.  Воля лизингополучателя на возникновение соответствующих отношений выражена в договоре лизинга, решающем вопрос не только о лизинговом имуществе, но и о продавце, который обычно указывается лизингополучателем, что свидетельствует о существенности данного условия для лизингополучателя в подобных случаях.  Лизинговые соглашения содержат, как правило, положения, уточняющие некоторые особенности взаимоотношений лизингополучателя и продавца, в частности, касающиеся передачи последним непосредственно лизингополучателю имущества, установки оборудования и т.п.  Подобные вопросы, нуждаясь в конкретизации и будучи согласованными в договоре лизинга, явно свидетельствуют о том, что заключая договор с лизингодателем, лизингополучатель одновременно выражает волю на возникновение договорных отношений с продавцом имущества.  Положительное изъявление воли продавца презюмируется самим фактом вступления в договорные отношения с лизингодателем, поскольку последний, выполняя возложенную на него законом (ст. 667 ГК) обязанность, предупреждает продавца о том, что имущество приобретается специально для передачи его на условиях договора лизинга конкретному лицу.  Безусловно прав О.С.Иоффе, полагая, что если “контрагенты согласились заключить данный договор, тем самым признается, что они выразили согласие подчиниться условиям, которые по закону распространяются на договорные отношения соответствующего вида …”.  Таким образом, применительно к лизингу это означает, что заключая договор с лизингодателем, продавец считает приемлемой для себя схему лизинговой сделки, в которой его непосредственным контрагентом в большинстве случаев фактически будет выступать лизингополучатель.  Презумпция изъявленной при этом воли подтверждается в последующем посредством совершения как продавцом, так и лизингополучателем ряда действий, дающих основания констатировать наличие их согласованной воли (передача продавцом и соответственно принятие лизингополучателем объекта лизинга, действия, связанные с предъявлением последним непосредственно продавцу требований и т. д.”. [22]

Полагаем, этот фрагмент также может служить примером приближения к нашему пониманию лизинга, хотя тезис о том, что “фактически существующая договорная связь между лизингополучателем и продавцом зиждется на особом выражении воли этих субъектов”, очевидно, в свою очередь зиждется прежде всего на том самом подходе, уделяющем особое внимание отношениям лизингодателя с лизингополучателем.  В действительности же по договору купли-продажи продавец имеет права и несет обязанности в отношении EC, представляемого не только лизингодателем, но и лизингополучателем, а по договору аренды лизингополучатель имеет права и несет обязанности в отношении LC, представляемого не только лизингодателем, но и продавцом.

Мнение профессора О.С.Иоффе о том, что если “контрагенты согласились заключить данный договор, тем самым признается, что они выразили согласие подчиниться условиям, которые по закону распространяются на договорные отношения соответствующего вида”, думается, относится исключительно к договорам, правовое регулирование которых строится по правилам, основанным, выражаясь словами профессора В. В.Витрянского, “на общих подхода

Фирма может сократить затраты, передав технику в сублизинг — Российская газета

Ваша фирма приобрела в лизинг дорогую и очень нужную технику. Однако буквально через месяц обнаружилось, что производственные планы коренным образом изменились и оборудование обречено на простой. Не отчаивайтесь, ведь ваши соседи нуждаются точно в таких же машинах. Свободных средств у них, правда, нет, но почему бы в обоюдных интересах чуть не облегчить им задачу и не передать им ваше недавнее приобретение в лизинг. Такая двойная передача предмета лизинга вполне законна и на языке специалистов называется сублизингом.

Сублизинг — вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга (ст. 8 закона о лизинге).

Сдача в сублизинг означает переход к субарендатору всех прав по отношению к продавцу, его оформление должно быть осуществлено при наличии письменного согласия лизингодателя.

К требованиям лизингополучателя к продавцу предмета лизинга, предусмотренным в п. 2 ст. 10 Закона «О лизинге», относятся соблюдение качества и комплектности, сроков исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

Отличия сублизинга и лизинга состоят в следующем:

— предмет лизинга не закупается специально для передачи в сублизинг;

— в сделке не участвуют все три стороны — продавец, лизингодатель, лизингополучатель;

— сублизингополучатель получает от лизингополучателя по договору сублизинга право владения и пользования имуществом, но не право распоряжения им (Постановление ФАС Центрального округа от 13.09.2004 N А35-896/04-С13).

Сублизинг признается в законе о лизинге видом поднайма. ГК РФ не содержит специальных положений относительно сублизинга, в этом случае следует применять общие нормы об аренде, и в частности общие нормы, регламентирующие договор субаренды (п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК РФ).

Сравним положения ГК РФ относительно поднайма или суб аренды и сублизинга.

Общими положениями при субаренде и при сублизинге являются:

— наличие письменного согласия лизингодателя;

— условия о сроках, на которые может быть заключен договор сублизинга или субаренды.

Субарендатор имеет право на заключение с лизингодателем договора аренды на лизинговое имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора субаренды. Аналогичное правило распространяется и на сублизинговые отношения.

Различие сублизинга и суб аренды в том, что при передаче имущества в сублизинг к лизингополучателю по договору сублизинга переходит и право требования к продавцу.

Лизингополучатель вправе с согласия лизингодателя сдавать арендованное имущество в суб-аренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед лизингодателем остается лизингополучатель (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Переуступка лизингополучателем своих обязательств по выплате платежей третьему лицу не допускается. Об этом свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2005 N Ф09-2683/05-С6. Сублизинг и замена лица в обязательстве в форме уступки прав требования или перевода долга лизингополучателя по договору лизинга на другое лицо — разные юридические сделки.

Лизингополучатель может с письменного согласия лизингодателя передать предмет лизинга в сублизинг, оставаясь при этом ответственным перед лизингодателем за своевременную и полную уплату лизинговых платежей. Срок договора сублизинга не может быть более продолжительным, чем срок основного договора лизинга. В случае прекращения договора лизинга прекращает свое действие и договор сублизинга. При этом сублизингополучатель вправе заключить с лизингодателем договор лизинга на условиях, предусмотренных первоначальным договором лизинга, но только в пределах срока действия прекращенного договора сублизинга.

Особо надо сказать о применении коэффициентов ускоренной амортизации при сублизинге.

После осуществления перенайма предмета лизинга договор лизинга продолжает действовать, в силу чего стороны договора лизинга могут применять положения НК РФ об амортизации основных средств, которые являются предметом договора лизинга. При этом лизингополучатель является также правопреемником в отношении начисления амортизации по переданному ему предмету лизинга.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кpeдитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке.

При амортизации основных средств, которые являются предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), к основной норме амортизации налогоплательщик, учитывающий данное основное средство, согласно п. 7 ст. 259 НК РФ вправе применять специальный коэффициент, но не выше 3.

Таким образом, при замене лизингополучателя в договоре лизинга (перенайме предмета лизинга) налогоплательщик, у которого предмет лизинга учитывается на балансе в соответствии с условиями договора лизинга, вправе применять при амортизации данного основного средства специальный коэффициент, предусмотренный п. 7 ст. 259 НК РФ.

Если договор лизинга предусматривает, что амортизацию по предмету лизинга начисляет лизингополучатель, лицо, которому переданы в результате перенайма права и обязанности прежнего лизингополучателя, принимает предмет лизинга к налоговому учету по остаточной стоимости, определяемой по данным налогового учета прежнего лизингополучателя (см. Письма Минфина РФ от 24 мая 2005 г. N 03-03-01-04/2/95, от 19 июля 2005 г. N 03-03-04/1/91 и от 15 октября 2005 г. 03-03-02/ 114).

В статье использованы материалы выпуска N 4 «Библиотечки «Российской газеты» — » Все о лизинге». Желающим приобрести названный сборник следует перечислить за один экземпляр 94 рубля (включая оплату за пересылку и НДС) по реквизитам: 125993, г. Москва, ЗАО «Библиотечка «РГ», ИНН 7721017444, КПП 772101001, р/с 40702810200000002764 в ОАО АКБ «ЛЕСБАНК», г. Москва, к/с 30101810500000000694, БИК 044579694, код ОКОНХ 87100, код ОКПО 36557391. В платежке обязательно укажите ваш точный обратный адрес с индексом и название заказываемого сборника: «Все о лизинге».

Microsoft Word — CA 08_5 Приложение I.doc

%PDF-1.6 % 57 0 объект >/Метаданные 54 0 R/Страницы 51 0 R/StructTreeRoot 1019 0 R/Тип/Каталог/Язык (EN-US)/PageLabels 49 0 R>> эндообъект 54 0 объект >поток приложение/pdf

Microsoft Word — CA 08_5 Приложение I.doc

m1geh00

2008-09-29T12:00:26-04:00PScript5.dll версии 5.2.22008-09-29T12:01:18-04:002008-09-29T12:01:18-04:00Acrobat Distiller 8.1.0 (Windows) UUID: 4cfdd76b-b994-43df-b437-16e187bb1536uuid: 866f9f72-fb26-4219-b07a-865fcc518c6b конечный поток эндообъект 51 0 объект > эндообъект 1019 0 объект > эндообъект 49 0 объект > эндообъект 50 0 объект > эндообъект 112 0 объект > эндообъект 138 0 объект > эндообъект 137 0 объект >/CM11>/CM12>/CM13>/CM14>/CM15>/CM16>/CM17>/CM18>/CM19>/CM20>/CM21>/CM22>/CM23>/CM24>/CM25>/CM26>/ CM27>/CM28>/CM29>/CM30>/CM31>/CM32>/CM33>/CM1>/CM2>/CM3>/CM4>/CM5>/CM6>/CM7>/CM8>/CM9>>> эндообъект 113 0 объект [нуль 1021 0 R 1022 0 R 1023 0 R 1024 0 R 1025 0 R 1025 0 R 1026 0 R 1027 0 R 1026 0 R 1028 0 R 1034 0 R 1035 0 R 1036 0 R 1037 0 R 1031 2 0 R 1031 1030 0 R ноль] эндообъект 173 0 объект [нуль 1038 0 R 1039 0 R 1040 0 R 1044 0 R 1045 0 R 1048 0 R 1049 0 R 1052 0 R 1053 0 R 1057 0 R 1058 0 R 1059 0 R 1062 0 R 1063 0 R 1067 0 R 1066 1070 0 R 1071 0 R 1074 0 R 1075 0 R 1076 0 R 1077 0 R 1078 0 R 1079 0 R 1080 0 R 1081 0 R 1082 0 R 1083 0 R null] эндообъект 242 0 объект [нулевой 1084 0 R 1085 0 R 1086 0 R 1085 0 R 1087 0 R 1088 0 R 1089 0 R 1090 0 R 1091 0 R 1092 0 R 1094 0 R 1095 0 R 1096 0 R 1099 0 R 1100 2 0 R 1100 1103 0 R ноль] эндообъект 284 0 объект [1105 0 R 1106 0 R 1108 0 R 1109 0 R 1111 0 R 1112 0 R 1113 0 R 1114 0 R 1115 0 R 1116 0 R 1117 0 R 1118 0 R 1119 0 R 1120 0 R 1121 0 R 1112 3 0 0 R 1124 0 R ноль] эндообъект 321 0 объект [null 1127 0 R 1128 0 R 1130 0 R 1131 0 R 1133 0 R 1134 0 R 1136 0 R 1137 0 R 1139 0 R 1140 0 R 1141 0 R 1142 0 R 1143 0 R 1144 0 R null] эндообъект 358 0 объект [null 1145 0 R 1147 0 R 1148 0 R 1150 0 R 1151 0 R 1153 0 R 1154 0 R 1155 0 R 1156 0 R null] эндообъект 402 0 объект [1158 0 Р 1161 0 Р 1162 0 Р 1164 0 Р 1165 0 Р 1167 0 Р 1168 0 Р 1170 0 Р 1171 0 Р 1173 0 Р 1175 0 Р 1176 0 Р 1176 0 Р 1177 0 Р 1177 0 Р 1178 0 0 Р 1181 0 Р 1182 0 Р 1183 0 Р 1185 0 Р 1186 0 Р 1189 0 Р 1190 0 Р 1192 0 Р 1193 0 Р 1195 0 Р 1196 0 Р 1198 0 Р 1199 0 Р 1201 0 Р 1202 4 0 Р 1200 1205 0 R 1207 0 R 1208 0 R 1210 0 R 1211 0 R 1213 0 R 1214 0 R 1214 0 R 1215 0 R 1215 0 R 1216 0 R 1216 0 R 1218 0 R 1217 0 R null] эндообъект 498 0 объект [1219 0 Р 1219 0 Р 1223 0 Р 1224 0 Р 1227 0 Р 1228 0 Р 1230 0 Р 1231 0 Р 1234 0 Р 1235 0 Р 1238 0 Р 1239 0 Р 1241 0 Р 1242 0 Р 1245 0 Р 1246 0 0 R 1250 0 R 1252 0 R 1253 0 R 1255 0 R 1256 0 R 1256 0 R 1257 0 R 1257 0 R 1260 0 R 1261 0 R 1263 0 R 1264 0 R 1266 0 R 1267 0 R 1269 0 0 R 127 1272 0 R 1273 0 R 1275 0 R 1276 0 R 1278 0 R 1279 0 R 1279 0 R null] эндообъект 579 0 объект [1280 0 R 1281 0 R 1283 0 R 1284 0 R 1286 0 R 1287 0 R 1288 0 R 1289 0 R 1290 0 R 1291 0 R 1292 0 R 1293 0 R 1294 0 R 1295 0 R 1296 0 R 1297 0 R 1297 ] эндообъект 614 0 объект [null null 1299 0 R 1300 0 R 1301 0 R 1302 0 R 1303 0 R 1304 0 R 1305 0 R 1306 0 R 1307 0 R 1308 0 R null] эндообъект 649 0 объект [null null 1310 0 R 1311 0 R 1312 0 R 1313 0 R 1314 0 R 1315 0 R 1316 0 R 1317 0 R 1318 0 R 1319 0 R 1320 0 R 1321 0 R 1322 0 R 1323 0 R null] эндообъект 680 0 объект [нуль нуль 1325 0 R 1326 0 R 1327 0 R 1328 0 R 1329 0 R 1330 0 R нуль] эндообъект 1325 0 объект > эндообъект 1326 0 объект > эндообъект 1327 0 объект > эндообъект 1328 0 объект > эндообъект 1329 0 объект > эндообъект 1330 0 объект > эндообъект 1324 0 объект > эндообъект 36 0 объект >/Шрифт>/ProcSet[/PDF/Text]/ExtGState>>>/Тип/Страница>> эндообъект 53 0 объект > эндообъект 1341 0 объект >поток HWnF}W#+. %HG;;̙76|U۷0ȏ徆m#BxjۻX5хʚҍC* XHbҭe$fjw6O$vǧxXm/=q+[.8oXb~BVDI@PObX #cbS$8″Y|ra!Qsdʡ:/

§ 1-203. Аренда, отличная от обеспечения Проценты. | Единый торговый кодекс | Закон США

(a) Создает ли сделка в форме аренды аренду или обеспечительный интерес, определяется фактами каждого случая.

(b) Сделка в форме аренда создает обеспечительный интерес, если возмещение, что арендатор должен заплатить арендодателю за право владения и использования товаров, является обязательством на срок аренды и не подлежит расторжению арендатором, и: (1) первоначальный срок аренды равен оставшемуся сроку полезного использования товара или превышает его; (2) арендатор обязан продлить договор аренды на оставшийся срок полезного использования товара или обязан стать собственником товара; (3) у арендатора есть возможность продлить договор аренды на оставшийся экономический срок службы товара без дополнительного возмещения или за символическую дополнительную платуa l вознаграждение при соблюдении условий договора аренды; или (4) у арендатора есть возможность стать владельцем товара без дополнительного вознаграждения или за номинальное дополнительное вознаграждение при соблюдении условий договора аренды.

(c) Операция в форме аренды не создает обеспечительный интерес только потому, что: (1) приведенная стоимость возмещения, которое арендатор обязан уплатить арендодателю за право владения и пользования товаром, составляет существенно равна или превышает справедливую рыночную стоимость товаров на момент заключения договора аренды; (2) арендатор принимает на себя риск утраты товара; (3) арендатор соглашается оплатить в отношении товаров налоги, страхование, регистрационные, регистрационные или регистрационные сборы, а также расходы на обслуживание или техническое обслуживание; (4) у арендатора есть возможность продлить договор аренды или стать владельцем товара; (5) у арендатора есть возможность продлить договор аренды за фиксированную арендную плату, равную или превышающую разумно предсказуемую справедливую рыночную арендную плату за использование товаров на срок продления на момент исполнения опциона. ; или (6) у арендатора есть возможность стать владельцем товара по фиксированной цене, равной или превышающей разумно предсказуемую справедливую рыночную стоимость товара на момент исполнения опциона.

(d) Дополнительное возмещение является номинальным, если оно меньше разумно прогнозируемых затрат арендатора на выполнение обязательств по договору аренды, если право опциона не будет реализовано. Дополнительное возмещение не является номинальным, если: (1) когда арендатору предоставляется право на продление аренды, арендная плата указывается как справедливая рыночная арендная плата за использование товаров на срок продления, определенный на момент вариант должен быть выполнен; или (2) когда арендатору предоставляется возможность стать собственником товара, цена указывается как справедливая рыночная стоимость товаров, определенная на момент исполнения опциона.

(e) «Остаточный срок полезного использования товаров» и «разумно предсказуемая» справедливая рыночная арендная плата, справедливая рыночная стоимость или стоимость исполнения по договору аренды должны определяться со ссылкой на факты и обстоятельства на момент совершения сделки. вводится в.

Концепция аренды и прав и обязанностей арендодателя и арендатора

Источник изображения — http://bit. ly/2LL6rX7

Эта статья была написана Аркодипом Гораи , студентом 4-го курса юридического факультета Амити, Нойда.В этой статье он обсуждает понятие аренды и права и обязанности арендодателя и арендатора.

Аренда — это очень распространенный термин, который используется в отношении земли или имущества. Поэтому, если человек заинтересован в сдаче в аренду своей квартиры или своего имущества, то этот человек предпочтет сдать ее в аренду. Удивительно, но люди упускают из виду тривиальные аспекты договора аренды, и это вызывает шум. Было бы мудро, если бы арендатор и арендодатель опасались своих прав и обязанностей, чтобы они могли избежать любых препятствий и могли наслаждаться плавным переходом, когда арендодатель защищает свои интересы, а арендатор получает возможность пользоваться арендованной собственностью.

Значение

Аренда в основном означает, когда одно лицо посредством договора передает или сдает в аренду свое имущество другому лицу на определенный период времени в обмен на периодический или единовременный платеж.

напр. A сдает свой дом в аренду B на 8 месяцев за периодические платежи в размере рупий. 10000 в месяц. Это самый простой пример аренды.

Определение

Термин «аренда» определяется в разделе 105 Закона о передаче собственности 1882 года и гласит, что:

« Аренда недвижимого имущества представляет собой передачу права пользования этим имуществом, осуществляемую на определенный срок, явно выраженную или подразумеваемую, или на неограниченный срок, за уплаченную или обещанную цену, либо за деньги, долю урожая , услуга или любая другая ценная вещь, которая должна периодически или в определенных случаях оказываться передающему лицу получателем, который принимает передачу на таких условиях ».

В этой статье мы встретим 4 термина, связанных с арендой недвижимого имущества, а именно:

• Арендодатель- Лицо, передающее недвижимое имущество, называется арендодателем.
• Арендатор — получатель недвижимого имущества называется арендатором.
• Премия — Премия — это цена, уплачиваемая за получение в аренду недвижимого имущества.
• Арендная плата. Деньги или предоставляемые услуги называются арендной платой.

Элементы действительного договора аренды

Чтобы договор аренды был действительным, необходимо выполнить определенные предварительные условия, а именно:

1. Компетенция арендодателя и арендатора. Чтобы договор аренды был действительным, арендодатель и арендатор должны быть достаточно компетентны для заключения договора.Чтобы арендодатель и арендатор были компетентными, они должны быть:

• Арендатор должен быть крупным.
• Арендодатель должен иметь титул и полномочия для заключения договора аренды.
• И арендодатель, и арендатор должны быть в здравом уме.

2. Предмет. Предметом аренды должно быть недвижимое имущество, такое как квартира, дом или чердак.
3. Вознаграждение. В договоре должна быть предусмотрена форма возмещения. Без рассмотрения это не будет действительной арендой, а будет рассматриваться как подарок.Вознаграждение обычно принимает форму премии плюс арендная плата, но иногда это может быть только премия или только арендная плата.
4. Продолжительность — Аренда недвижимого имущества должна быть заключена на 11 месяцев. Если продолжительность превышает год, т.е. 12 месяцев или более, договор аренды может быть заключен только с помощью зарегистрированного документа в соответствии с разделом 107 Закона о передаче собственности 1882 года.
5. Доставка и приемка. Арендодатель должен поставить договор, а арендатор должен принять договор без какой-либо формы неправомерного влияния, принуждения.Как только арендатор принимает договор, договор аренды вступает в силу.

Характер аренды

При отсутствии устного подтверждения или зарегистрированного документа о договоре аренды с передачей права собственности отношения между арендодателем и арендатором не образуются.

Отсутствие регистрации

Если при сроке действия договора аренды недвижимого имущества срок действия договора аренды недвижимого имущества превышает 1 год, то в этом случае применяется статья 106 Закона о передаче имущества, в которой говорится, что:

1. Недвижимое имущество для производственных или сельскохозяйственных целей. Если отсутствует зарегистрированный акт на недвижимое имущество, которое используется для производственных или сельскохозяйственных целей, то в этом случае считается, что оно находится в годовой аренде, и аренда может быть расторгнута со стороны арендодателя или арендатора с уведомлением за шесть месяцев.
2. Недвижимое имущество, используемое для других целей. При отсутствии зарегистрированного документа на недвижимое имущество, которое используется для каких-либо других целей, в этом случае считается, что оно находится в месячной аренде, и договор аренды может быть расторгнут. со стороны арендодателя или арендатора с уведомлением за пятнадцать дней.
3. Каждое доставляемое уведомление должно быть составлено в письменной форме и подписано лицом, его доставляющим. Уведомление должно быть доставлено арендатору лично или по почте.

Договор аренды и акт аренды или договор аренды

Существуют определенные различия между договором аренды и договором аренды, но оба этих термина часто сбивают с толку простых людей и делают их уязвимыми.

Таким образом, в основном договор аренды является начальной частью договора аренды. Соглашение об аренде не создает каких-либо юридических обязательств, соглашение об аренде просто подразумевает возможность любой передачи в будущем. Соглашение об аренде просто обозначает условия предполагаемого договора аренды. Это всего лишь ступенька в процессе аренды.

С другой стороны, договор аренды или договор аренды является окончательным договором. Договор аренды вместе с передачей владения создает юридическое обязательство перед лицом.Договор аренды передает права от арендодателя к арендатору на определенный срок.

Аренда и лицензия

«Аренда» и «Лицензия» — еще два термина, которые многих сбивают с толку. Тем не менее, это имеет смысл, поскольку и аренда, и лицензия имеют некоторые общие черты, но ни в коем случае не могут быть заменены друг другом, поскольку оба эти термина совершенно разные.

Аренда, как правило, представляет собой передачу имущества одним лицом другому в обмен на некоторое вознаграждение, которое обычно выражается в форме ренты. Лицензия — это разрешение на совершение какого-либо действия, и без разрешения такое действие будет незаконным.

Аренда состоит из передачи прав на недвижимое имущество, но в случае лицензии такой передачи прав на имущество не происходит.

Аренда может передаваться и передаваться по наследству, в то время как лицензия не подлежит передаче и основана исключительно на личных привилегиях.

Арендатору разрешается подавать иски от своего имени против нарушителей и незнакомцев.Лицензия не создает интереса к собственности в поддержку лицензиата, поэтому он не имеет права подавать иски от своего имени.

Смерть любой из сторон, т. е. арендодателя и арендатора, не влияет на договор аренды, тогда как в таких ситуациях действие лицензии прекращается.

Мы уже знаем, кто такой арендодатель, поэтому юридически арендодателю предоставляются определенные права и определенные обязанности. Раздел 108A говорит о правах и обязанностях арендодателя, поэтому давайте далее проанализируем права и обязанности арендодателя.

Права арендодателя

1. Право на приращение. Если в течение периода аренды или в течение срока аренды в собственности происходит дальнейшее приращение, накопление или добавление, то арендодатель имеет право на такое имущество. Такое добавление может быть естественным или за счет арендатора, но после окончания срока аренды арендатор должен передать право собственности арендодателю.
2. Право на получение арендной платы. Арендодатель имеет право взимать арендную плату или любую форму вознаграждения, как указано в условиях договора, с арендатора без каких-либо перерывов.

Обязательства арендодателя

1. Обязанность раскрытия информации. Арендодатель обязан раскрыть любую форму материального дефекта в собственности. Есть два вида дефектов:

• Скрытый дефект. Скрытый дефект не может быть обнаружен рационально или путем осмотра арендодателем.
• Очевидный дефект — Очевидный дефект можно легко обнаружить при осмотре.

Таким образом, арендодатель должен сообщать арендатору о любых явных дефектах, и крайне важно сообщать о таких дефектах, поскольку они мешают арендатору пользоваться имуществом.

2. Чтобы передать во владение — арендодатель должен передать имущество во владение арендатору по запросу арендатора. Однако эта ответственность возникает только при наличии запроса от имени арендатора.
3. Соглашение о спокойном пользовании. Арендатор имеет все права на пользование имуществом. Обязанностью арендодателя является не допускать каких-либо нарушений в течение периода аренды. ХК Мадхья-Прадеша заявил, что такие действия, как физическое вмешательство или прямое вмешательство в помещения, приводят к нарушению удовольствия и перерывам.

Как и арендодатель, арендатор также имеет некоторые права и обязанности, которые ему предоставляет Закон о передаче имущества. Итак, теперь разберем права и обязанности арендатора.

Нажмите Выше

Права арендатора

1. Взимать плату за ремонт- Если арендодатель не производит какой-либо ремонт в имуществе, который арендодатель обязан сделать в этом случае, арендатор может сделать такой ремонт за свой личный счет. Если арендатор производит такой ремонт за свой счет, то в этом случае арендатор имеет право вычесть стоимость такого ремонта из арендной платы или арендатор может просто взимать плату за такой ремонт с арендодателя.
2. Право на удаление приспособлений. Арендатор имеет право удалить любое приспособление из имущества в течение срока аренды, однако после расторжения договора аренды арендатор должен оставить имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор этого не сделает, арендодатель может подать в суд на арендатора.
3. Право на уступку своих прав. Арендатор может сдавать имущество в субаренду или арендатор может полностью передать свои права. Однако, если договор об аренде запрещает арендатору уступать свои интересы, то арендатору запрещается это делать, и даже после передачи своих прав арендатор по-прежнему несет все обязательства, связанные с договором аренды.
4. Право на получение прибыли от урожая. Когда срок аренды не определен, в этом случае арендатору или его/ее законному представителю было предоставлено право на получение прибыли от всех культур, выращенных ими.

Обязательства арендатора

1. Обязанность раскрытия существенных фактов. Арендатор обязан информировать арендодателя о любых существенных фактах, о которых арендатору известно, а арендодателю — нет. В случае, если арендатор не сообщает об этом факте, а арендодатель несет какие-либо убытки, арендатор обязан возместить арендодателю.
2. Обязанность по уплате арендной платы. Арендатор обязан уплатить арендную плату или премию арендодателю или его агенту в надлежащее время и в надлежащем месте, как это определено договором аренды. Если арендатор не уплачивает арендную плату, то в этом случае арендодатель может выгнать арендатора на основании неуплаты арендной платы или подать иск о задолженности по арендной плате.
3. Обязанность по содержанию имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в хорошем состоянии, в котором оно было передано ему во владение.Арендодателю или его агенту разрешается осматривать имущество на разумных основаниях. Только изменения, вызванные непреодолимыми силами, могут выступать в качестве исключения для этой ответственности.
4. Обязанность по уведомлению. Если арендатору становится известно, что какое-либо лицо пыталось или пытается нанести ущерб правам арендодателя или что титул арендодателя находится под угрозой, то в этом случае арендатор должен уведомить арендодателя.
5. Обязанность использовать имущество разумным образом. Арендатор должен использовать имущество таким образом, как если бы оно было его/ее собственной собственностью.
6. Обязанность не возводить какие-либо постоянные строения. Арендатор не может возводить какие-либо постоянные строения, кроме как в случае сельского хозяйства, без согласия арендодателя.
7. Обязанность восстановить владение — После определения аренды арендатор должен восстановить владение имуществом арендодателю. Если арендатор не освобождает помещение даже после истечения срока предупреждения, арендатор обязан возместить ущерб.

 Аренда прекращается восемью различными способами, которые обсуждаются ниже:

1. Аренда прекращается по истечении указанного периода времени.
2. Если срок аренды истекает до наступления какого-либо события и когда это событие происходит, аренда прекращается.
3. Если арендодатель заинтересован в прекращении аренды в случае наступления какого-либо события, и когда такое событие происходит, аренда прекращается.
4. Когда арендатор сдается подразумеваемым образом.
5. Когда и арендодатель, и арендатор взаимно соглашаются расторгнуть договор.
6. По истечении срока действия уведомления, в котором прямо сообщается о намерении закрыть вакансию, и такое уведомление должно быть безоговорочным.
7. Путем конфискации, которая на законных основаниях позволяет арендодателю повторно входить и истребовать свою собственность.
8. Если интересы как арендодателя, так и арендатора во всем имуществе переходят в одно и то же время к одному лицу в одном и том же праве, то в силу закона происходит слияние.

В этой статье мы проанализировали концепцию аренды и то, чем аренда отличается от лицензии. Мы также обсудили права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, которые являются неотъемлемой и неотъемлемой частью договора аренды.

Из прав и обязанностей ясно, что арендодатель должен раскрывать факты и избегать перерывов, пока арендатор сдает имущество в аренду. С другой стороны, арендатор обязан проявлять разумную заботу об имуществе и в то же время платить арендную плату. Аренда имущества, безусловно, отличается от продажи имущества, и эта статья разъясняет этот аспект права собственности.

---

Студенты курсов Lawsikho регулярно выполняют письменные задания и работают над практическими упражнениями в рамках своей курсовой работы и развивают свои практические навыки в реальной жизни.

LawSikho создал группу в Telegram для обмена юридическими знаниями, рекомендациями и различными возможностями. Вы можете нажать на эту ссылку и присоединиться:

https://t.me/lawyerscommunity

Следите за нами в Instagram и подпишитесь на наш канал YouTube, чтобы получать больше интересного юридического контента.

Часто задаваемые вопросы по договорам аренды | Tenants Union

Знай свои права » Переезд » Договоры аренды

Должен ли мой арендодатель предоставить мне копию договора аренды, который я подписываю?

Да.Арендодатель должен предоставить копию договора аренды каждому арендатору, подписавшему его. Арендатор может запросить одну бесплатную замену копии во время аренды.

По-прежнему ли я подпадаю под действие Закона о арендодателях и арендаторах жилых помещений, даже если у меня нет письменного договора об аренде?

Устная аренда разрешена законом в штате Вашингтон и считается действительным ежемесячным соглашением.

На кого не распространяется действие Закона о арендодателе-арендодателе жилья?

Типы аренды, не подпадающие под действие Закона о арендодателях и арендаторах, включают коммерческую аренду или аренду домовладельцами искусственных домов, которые арендуют площади в парке искусственных домов.RCW 59.18.040 описывает другие условия проживания, на которые не распространяется действие Закона о домовладельцах и арендаторах: лица, находящиеся в медицинских, религиозных, образовательных, рекреационных или исправительных учреждениях; люди, заключившие контракты на покупку своих домов; люди, проживающие в отелях или мотелях; трудящиеся-мигранты, жилье которых предоставляет их работодатель; и люди, место жительства которых зависит от их занятости.

Существуют ли какие-либо ограничения на то, насколько мой арендодатель может повысить арендную плату?

№Как указано в RCW 35.21.830, контроль арендной платы является незаконным в штате Вашингтон. Тем не менее, арендаторы в Сиэтле имеют право на уведомление за 60 дней до повышения арендной платы на 10% или более в течение 12-месячного периода в соответствии с SMC 7.24.030. А арендаторы, проживающие за пределами Сиэтла, имеют право на письменное уведомление о повышении арендной платы за 30 дней до окончания периода аренды. Кроме того, повышение арендной платы не может носить дискриминационный или ответный характер.

Я подписала договор аренды еще до того, как увидела квартиру, и теперь не хочу въезжать.Что я могу сделать?

Всегда смотрите на фактическую квартиру, которую вы собираетесь арендовать, прежде чем соглашаться подписать договор аренды. Вы можете договориться с арендодателем об исключении из договора аренды, если квартира вам не подходит. Если вы нарушите договор аренды и переедете, вы все равно можете быть привлечены к ответственности за денежные штрафы, предусмотренные законом и/или договором аренды. Если в квартире, которую вы арендуете, возникли проблемы с ремонтом, ваш арендодатель обязан их исправить. Дополнительную информацию см. в разделе Ремонт.

Мне показали ​«образец квартиры», а потом я увидел настоящую квартиру, которую арендую, и это полная зона бедствия! Что я могу сделать? Могу ли я подать на них в суд за ложную рекламу?

Прежде чем соглашаться подписать договор об аренде, всегда смотрите на квартиру, которую собираетесь арендовать.Если в квартире, которую вы арендуете, возникли проблемы с ремонтом, ваш арендодатель обязан их исправить. См. Ремонт для более подробной информации. Вы можете подать иск против своего арендодателя за ложную рекламу, но получить юридическую помощь в таком иске может быть сложно. Дополнительную информацию см. в Руководстве по оказанию юридической помощи.

Я только что подписал договор об аренде, а потом передумал жить там. Есть ли в штате Вашингтон льготный период, который позволяет мне отказаться от контракта в течение 24 часов после его подписания?

В штате Вашингтон нет льготного периода.Подписав договор аренды, вы обязуетесь выполнять его условия, если только арендодатель не согласится освободить вас от него. Если они согласятся освободить вас от договора аренды, обязательно получите его в письменной форме и подпишите арендодателем.

Некоторые арендаторы попытаются найти нового арендатора, чтобы переехать в квартиру и подписать новый договор аренды с домовладельцем. Это повлечет за собой то, что ваш арендодатель проверит другое лицо и подпишет новый договор аренды, для чего потребуется согласие арендодателя.

Может ли арендодатель устанавливать любые правила, которые он хочет?

Арендодатель не может применять какие-либо правила договора аренды, которые нарушают или отменяют ваши права как арендатора в соответствии с любым федеральным, государственным или местным законодательством.RCW 59.18.230 устанавливает права арендаторов в отношении договоров аренды. Вы не можете отказаться от своих прав по закону. Например, если договор аренды требует, чтобы арендаторы несли ответственность за весь ремонт, необходимый в квартире, независимо от того, причинили они ущерб или нет, это конкретное положение договора не подлежит принудительному исполнению. Однако остальная часть договора по-прежнему действительна и подлежит исполнению. Кроме того, в RCW 59.18.140 говорится, что арендаторы должны соблюдать все разумные правила и ограничения, установленные арендодателем.Вы можете возразить, что определенные правила неразумны и, следовательно, не имеют законной силы.

Должна ли арендная плата взиматься первого числа месяца?

Традиционно арендная плата вносится первого числа, но арендная плата может взиматься в любой день месяца. День, когда должна быть уплачена арендная плата, будет определен в вашем договоре аренды или в устном договоре с вашим арендодателем. Иногда арендодатели соглашаются принимать частичные платежи частями в течение месяца или принимать платежи еженедельно. Это хорошая идея, чтобы закрепить такого рода соглашения в письменной форме с вашим арендодателем.

Должен ли арендодатель распределять даты моего въезда и выезда пропорционально?

Закон не требует, чтобы арендодатели распределяли арендную плату пропорционально, когда арендатор въезжает в квартиру или освобождает ее. Часто арендодатели пропорционально распределяют первые дни или недели пребывания арендаторов в квартире, чтобы получить полную арендную плату первого числа следующего месяца. По закону арендодатели не обязаны распределять арендную плату пропорционально, когда вы выезжаете, даже если вы не остаетесь до конца месяца. Если вы освобождаетесь в середине месяца, вы можете договориться с арендодателем о пропорциональном распределении арендной платы в зависимости от даты вашего выезда.В соответствии с RCW 59.18.200 закон штата требует от вас письменного уведомления об освобождении за 20 дней, если срок аренды не истекает. Обязательно сделайте это, иначе арендодатель может взимать с вас плату в следующем месяце.

Может ли арендодатель применять правила аренды, которые нарушают мои права по закону?

RCW 59.18.230 гласит, что арендаторы не могут отказаться от своих прав в соответствии с законом. Арендодатель не может на законных основаниях применять какие-либо условия аренды, которые нарушают какие-либо законы штата или местные законы. Например, арендодатель по-прежнему несет ответственность за выполнение всех ремонтных работ в связи с неисправностями, возникшими не по вине арендатора или гостей арендатора, даже если арендатор подписывает договор аренды, в котором говорится, что он согласен произвести все необходимые ремонтные работы во время аренды.Включение пункта, нарушающего другие законы о защите арендаторов, не делает весь договор аренды недействительным. Однако те положения, которые противоречат законодательству штата, не подлежат исполнению.

У меня договор аренды на два года. Это действительно?

Двухлетняя аренда действительна только в том случае, если она нотариально заверена. Если договор аренды не заверен нотариусом, он становится помесячной арендой.

Я разорвал договор аренды и съехал. Может ли мой арендодатель взимать с меня оставшуюся часть арендной платы по договору аренды?

РЦВ 59.18.310 говорится, что арендодатель может продолжать взимать с вас арендную плату до тех пор, пока помещение не будет сдано повторно, и что он может взимать с вас расходы на рекламу. Если в конечном итоге им придется арендовать квартиру по цене ниже той, которую вы должны были заплатить по договору аренды, они могут взыскать разницу за весь срок аренды. Они должны приложить разумные усилия, чтобы повторно арендовать квартиру после вашего освобождения.

Некоторые арендаторы попытаются найти нового арендатора, который возьмет на себя их аренду. Это повлечет за собой то, что ваш арендодатель проверит другого человека и подпишет новый договор аренды.Это должно быть с согласия арендодателя.

Что делать, если арендодатель не предпринимает разумных усилий для повторной аренды моей квартиры после того, как я нарушил договор аренды и съехал?

При наличии документации вы можете договориться с арендодателем об уклонении от выплаты части возмещения, если вы сможете доказать, что арендодатель не предпринимает разумных усилий для повторной аренды квартиры после того, как вы освободили ее. Возможно, вам удастся вернуть часть уплаченной арендной платы в суде мелких тяжб постфактум или напрямую договориться с арендодателем о снижении или устранении арендной платы.Некоторые арендодатели будут работать с арендаторами, чтобы получить помощь в поиске новых арендаторов.

Если я съехал без надлежащего уведомления, может ли арендодатель удержать весь мой залог и взимать с меня арендную плату за следующий месяц?

Как правило, арендодатель не может требовать от вас полной конфискации залога. В договор аренды не может быть включено положение, которое автоматически аннулирует залог за нарушение договора аренды. (Имейте в виду, что договор аренды, срок действия которого заканчивается, например, договор аренды сроком на один год, не требует уведомления какой-либо из сторон.) Много раз в договоре аренды будет указано, что арендатор отказывается от возмещения своего депозита, если он не предоставил надлежащее 20-дневное уведомление о расторжении договора при освобождении квартиры. Эта формулировка может быть незаконным отказом от ваших прав в соответствии с законом об арендаторе-арендодателе. В соответствии с RCW 59.18.230(2) закон запрещает включать в договор аренды формулировки, которые могут привести к отказу от этих прав.

Если арендатор заключил договор аренды и расторгает его досрочно или без надлежащего уведомления, арендатор, скорее всего, будет нести ответственность за арендную плату в течение оставшегося периода аренды или до тех пор, пока помещение не будет сдано повторно, в зависимости от того, что наступит раньше.Арендодатель обязан предпринять добросовестные усилия по повторной аренде помещения, но помимо этого нет никаких конкретных требований в отношении усилий, которые арендодатель должен приложить для повторной аренды помещения.

Может ли мой арендодатель взимать с меня плату за расторжение договора аренды?

Это зависит от того, что написано в договоре аренды. Нередки случаи, когда плата за расторжение договора включается в договор аренды. Тем не менее, RCW 59.18.310 позволяет арендодателю уменьшить ущерб, причиненный арендатором в случае нарушения договора аренды.Они могут продолжать взимать арендную плату с арендатора до тех пор, пока помещение не будет повторно сдано в аренду, как описано выше, или они могут решить вычесть потерянную арендную плату из депозита арендатора. Закон не позволяет арендодателям взимать с арендаторов штрафные санкции, помимо уменьшения убытков за потерю арендной платы из-за нарушения арендатором договора аренды.

Что произойдет с моей арендой, если изменится право собственности?

Договор об аренде, а также ваш залог и все другие денежные средства, находящиеся у арендодателя, должны быть переданы новому арендодателю.RCW 59.18.060 требует, чтобы арендатор был немедленно уведомлен в письменной форме о любых изменениях арендодателю либо лично, либо на видном месте и отправлен почтой первого класса. Никакие условия аренды не могут быть изменены, кроме как по взаимному согласию, и договор аренды должен соблюдаться в течение всего срока, за исключением случаев, когда на имущество было обращено взыскание в течение срока аренды, и новый покупатель желает занять дом в качестве своего основного места жительства. RCW 59.18.270 диктует условия смены депозита.

Должен ли я подписывать дополнительное соглашение об аренде, если этого требует мой арендодатель?

Арендаторы не обязаны соглашаться на изменения любого аспекта срочной аренды, если они этого не хотят. Арендодатель не может предъявить вам никаких законных исков, если вы не согласны подписать дополнительное соглашение об аренде. Однако арендодатель может принять решение не продлевать договор аренды по истечении срока, если вы не подпишете договор. Рекомендуется обратиться за юридической помощью в отношении дополнений к аренде, если вы не уверены.

Должен ли я выезжать по окончании срока аренды?

Ознакомьтесь с конкретными условиями договора аренды, чтобы узнать, возвращается ли он автоматически к помесячной аренде.Многие договоры аренды автоматически переходят в помесячную аренду, но это должно быть указано на языке аренды. Если в договоре аренды не указана конкретная помесячная формулировка, то в RCW 59.18.220 указано, что срок аренды заканчивается в конце срока аренды. Если в договоре аренды указано, что срок аренды истекает, вы обязаны освободить помещение в конце срока аренды. Вы можете попросить остаться дольше, связавшись с вашим арендодателем в письменной форме или попросив подписать новый договор аренды. Если арендодатель принимает арендную плату за следующий месяц после окончания срока первоначальной аренды, то вы установили помесячную аренду.

Если мой срок аренды заканчивается, нужно ли мне уведомлять об этом за 20 дней?

По-прежнему рекомендуется уведомить арендодателя за 20 дней, даже если срок аренды истекает. Вы должны уведомить об этом за 20 дней, если ваша аренда автоматически становится помесячной арендой по истечении установленного срока.

Что я могу сделать, если мой арендодатель не уведомит меня в письменном виде за 30 или 60 дней о повышении арендной платы?

Если ваш арендодатель уведомил вас о повышении арендной платы в середине месяца, повышение арендной платы вступит в силу первого числа месяца, следующего за 30- или 60-дневным периодом уведомления.Арендатор, выплачивающий повышение арендной платы без уведомления за 30 дней, может указать арендодателю на свое согласие принять увеличение без надлежащего письменного уведомления.

Арендатор может отправить арендодателю письмо с уведомлением о ненадлежащем уведомлении и копию закона. См. Образец письма: Неправомерное повышение арендной платы или изменение правил (PDF) . Если ваш арендодатель не признает свои юридические обязательства по предоставлению надлежащего уведомления и вместо этого вручает вам уведомление о выплате заработной платы или освобождении за 3 дня, арендатор может оплатить увеличение арендной платы, написав в своем чеке «платеж по протесту.Затем арендатор может взыскать разницу, причитающуюся с неправомерного увеличения арендной платы, в суде мелких тяжб.

Некоторые арендаторы предпочтут вообще не платить надбавку, а просто заплатить свою обычную сумму. Риск заключается в том, что арендатор может оказаться в суде по выселению за неуплату арендной платы после вручения трехдневного платежа или уведомления о выселении, и не обязательно может выиграть суд. Это может быть рискованным выбором, потому что всякий раз, когда арендодатель подает иск о выселении против арендатора, он создает постоянную запись о выселении независимо от того, выиграет ли арендатор.

Что такое субаренда?

Субаренда — это договор аренды (с фиксированным сроком или помесячно) между арендаторами. Например, арендатор, у которого есть договор аренды с владельцем на аренду дома, может решить, что он хочет сдать комнаты другому арендатору. Между первоначальным арендатором и новым заключается договор, и новый арендатор платит арендную плату первоначальному арендатору, а не арендодателю. Большинство договоров аренды запрещают субаренду. Первоначальный арендатор несет ответственность перед арендодателем за любой ущерб, причиненный субарендодателем.

Кто является арендатором и кто является арендодателем по договору?

Изображение предоставлено: ablokhin/iStock/GettyImages

В договоре аренды или аренды арендодателем является лицо, предлагающее имущество, а арендатором — лицо, сдающее его в аренду. Во многих договорах об аренде жилья это означает, что арендодатель является арендодателем, а арендатор — арендатором. Та же терминология применяется, если вы арендуете другие предметы, такие как транспортные средства или инструменты. Проверьте детали вашего договора аренды, прежде чем подписать его, и найдите время, чтобы задать вопросы или просмотреть его с юристом, если есть условия, которые вам непонятны.

Соглашение между арендодателем и арендатором

A ​ арендодатель ​ — это физическое или юридическое лицо, которое сдает в аренду какое-либо имущество, будь то здание, транспортное средство или другой предмет, такой как инструмент или DVD. Арендатор — это физическое или юридическое лицо, которое арендует его, обычно получая право использовать его в течение определенного периода времени.

Соглашение между арендодателем и арендатором — это формальный или неформальный договор, регулирующий их отношения. Он также может быть известен как договор аренды или аренды.В зависимости от ситуации и законов вашей юрисдикции это может быть письменное соглашение, подписанное обеими сторонами, или устное соглашение.

​ Также обратите внимание: ​ Покупка дома или аренда дома

Детали соглашения между арендодателем и арендатором могут иметь большое значение для обеих сторон.

Когда вы говорите о недвижимости ​, соглашение часто регулирует то, как арендатор может использовать собственность, например, может ли он красить стены в собственности, может ли он приводить домашних животных и других животных в собственность. и могут ли и как часто они могут принимать гостей.В соглашении часто указывается, кто несет ответственность за другие платежи, такие как коммунальные платежи за газ, воду и электроэнергию, а также кто отвечает за различные виды обслуживания ​, потенциально включая ремонт бытовой техники, уборку снега, уход за газоном и уборка различных частей участка.

Для автомобилей термин ​ аренда ​ традиционно используется для долгосрочных соглашений, а ​ аренда ​ чаще используется для краткосрочных договоренностей, таких как аренда автомобиля для выполнения поручений или короткой поездки.В любом случае соглашение будет регулировать такие вещи, как состояние, в котором транспортное средство должно быть предоставлено и возвращено, ответственность за заправку и техническое обслуживание, как и когда автомобиль должен быть возвращен и сколько миль автомобиль может быть пройден.

Соглашения об аренде других предметов могут сильно различаться в зависимости от того, как они будут использоваться, но в них, как правило, указывается, в каком состоянии предметы находятся на момент аренды и должны быть на момент возврата, как долго предметы могут быть сданы в аренду, кто несет ответственность за их техническое обслуживание во время аренды и за то, как они могут использоваться.Некоторые договоры аренды требуют, чтобы арендодатель, арендатор или оба имели различные виды страхования ​ для защиты от повреждения имущества или различных видов ответственности.

​ Также учтите: ​ Сейчас хорошее время для покупки дома

Понимание вашего договора аренды

Как и в случае с любым договором, вы должны убедиться, что понимаете и полностью согласны с любым соглашением об аренде, прежде чем подписывать его. Если вы не понимаете какой-либо термин в соглашении, вы можете спросить другую сторону соглашения, что он означает, хотя вы, возможно, захотите ​ проконсультироваться со своим юристом ​, чтобы помочь понять документ, согласовать изменения или узнать, это хорошая сделка для вас.

Если в соглашении об аренде есть условие, которое вам не нравится, узнайте, готова ли другая сторона обсудить его изменение. Если вы сомневаетесь, вы можете подождать или поискать аналогичный объект или недвижимость на рынке с более выгодными условиями аренды.

Арендодатель  – это физическое или юридическое лицо, которое сдает в аренду какое-либо имущество, будь то здание, транспортное средство или другой предмет, такой как инструмент или DVD. Арендатор — это физическое или юридическое лицо, которое арендует его, обычно получая право использовать его в течение определенного периода времени.

Понимание юридических ограничений на аренду

Вы не можете просто вписать любые условия в договор аренды или лизинга. В зависимости от того, что арендуется, многие юрисдикции налагают ограничения на юридические условия, которые могут быть в таком соглашении.

Например, для аренды жилья многие города устанавливают ограничения на то, насколько арендная плата может возрастать из года в год, и могут требовать от арендодателей предоставления определенных удобств, таких как отопление, вода и минимальное обслуживание.Города также могут ограничивать количество людей, которым разрешено проживать в съемном жилье, и могут устанавливать правила относительно минимального срока аренды, чтобы предотвратить использование жилых зданий и квартир в качестве гостиниц. Они также могут ограничивать условия, которые позволяют арендодателю нарушать конфиденциальность арендатора, поэтому правила, согласно которым арендодатель может входить без определенного количества уведомлений, могут быть отменены законом.

Аренда транспортных средств также часто регулируется, включая требования о раскрытии определенных условий и правил о том, когда аренда может быть аннулирована или передана новому лицу без штрафных санкций.

Правительство вашего города, штата или федерального правительства может иметь дополнительные правила для других видов аренды. Если вы пишете договор аренды, вы можете использовать стандартный договор аренды для вашей юрисдикции, который вы можете найти в отраслевых группах, таких как ассоциации недвижимости, или поработать с экспертом, например, юристом, чтобы составить договор аренды, вы можете быть уверены, что он имеет юридическую силу.

Расторжение договора аренды

Практически все договоры аренды содержат положения о том, когда заканчивается срок аренды, часто с положениями о том, как его можно продлить, чтобы продлить на более длительный период времени.Например, вы можете арендовать квартиру или дом на год или арендовать автомобиль на три года.

Если вы арендуете что-то, убедитесь, что вы понимаете, когда вам может понадобиться вернуть это арендодателю и при каких обстоятельствах это должно быть возвращено. Если вы нарушите эти правила, вы можете нести ответственность за расходы арендодателя или можете ​ лишить вас залога ​, если он у вас есть.

Если вы хотите продлить срок аренды, проверьте существующее соглашение на наличие положений о том, когда и как вы должны договориться об этом.Условия продления аренды также могут регулироваться законами вашей страны.

Понимание нарушений договора аренды

Многие договоры, в том числе договоры аренды, содержат конкретные положения о том, что произойдет в случае нарушения условий. Для договоров аренды это обычно определяет, что произойдет, если арендатор перестанет платить арендную плату или начнет использовать имущество недопустимым образом.

В отношении недвижимости арендодатель обычно должен официально выселить арендатора ​, часто в судебном порядке, чтобы расторгнуть договор аренды.В городах и штатах обычно действуют правила, точно определяющие, какое именно уведомление должен подать арендодатель перед потенциальным выселением и какие процедуры необходимо соблюдать. Если выселение произведено неправильно, это может привести к юридической ответственности арендодателя и позволить арендатору остаться.

Другие предметы, включая автомобили, часто могут быть изъяты ​ арендодателем в случае нарушения договора аренды. Как это может произойти, будет регулироваться законом и самим договором аренды.

Сдача в субаренду арендованного имущества

В некоторых случаях арендатор недвижимости может сдать ее в аренду другому лицу в течение срока аренды.Это часто называют сдачей в субаренду или субаренду ​. Разрешено ли это, зависит от условий аренды и законодательства вашей юрисдикции. В договорах субаренды арендатор первоначальной аренды может упоминаться как арендодатель для целей субаренды, поэтому убедитесь, что ясно, какие стороны участвуют в каких соглашениях, и что терминология понятна всем участникам.

В некоторых юрисдикциях, таких как город Нью-Йорк, арендаторы жилья должны разрешать разумные запросы на субаренду квартиры.Другие правила применяются в других юрисдикциях к различным типам собственности. Ознакомьтесь с условиями вашего соглашения об аренде и законом ​, где вы находитесь.

Права арендатора | Генеральная прокуратура

Наиболее важным источником информации о ваших отношениях с арендодателем является ваш договор аренды, письменный или устный.

Некоторые арендодатели предпочитают устные соглашения, но чаще требуют вашей подписи на письменном договоре аренды.Обязательно внимательно прочитайте договор аренды, прежде чем подписывать его.

Если вы хотите изменить часть договора аренды, обсудите это с арендодателем. Если арендодатель согласен, вы оба должны решить, как вы хотите сформулировать изменение, а затем вписать его в соглашение. Затем и вы, и арендодатель должны инициализировать изменение. Например, многие стандартные договоры аренды запрещают домашних животных, но ваш арендодатель может согласиться принять домашнее животное, если вы внесете дополнительные деньги в качестве обеспечения.

Тишина и покой

Ваши права как арендатора включают право на «тихое пользование», юридический термин.Это означает, что ваш арендодатель не может выселить вас без причины или иным образом нарушить ваше право жить в мире и покое.

Если другие жильцы в вашем доме беспокоят вас, вы должны пожаловаться арендодателю. Конечно, вы не можете беспокоить и других жильцов.

За исключением определенных обстоятельств и при соблюдении определенных условий, арендодатель не может прерывать предоставление арендатору коммунальных услуг, за исключением случаев, когда прерывание связано с добросовестным ремонтом, строительством или чрезвычайной ситуацией. См. Тех.Prop. Code Ann., § 92.008.

Здоровье и безопасность

Вы имеете право потребовать, чтобы арендодатель устранил любое состояние, которое существенно влияет на ваше физическое здоровье или безопасность. § 92.052.

Мировые судьи имеют право приказать арендодателям отремонтировать или устранить условия, влияющие на физическое здоровье или безопасность арендатора, если стоимость ремонта не превышает 10 000 долларов США. Арендаторы могут обратиться в суд без адвоката, чтобы получить заказ на ремонт. § 92.0563.

Если потребность в ремонте не возникла в результате «нормального износа», арендодатель не обязан ремонтировать проблемы, вызванные вами, другим законным жильцом, членом вашей семьи или вашими гостями. § 92.052. При определенных условиях у вас и арендодателя может быть письменное соглашение о том, что вы сделаете необходимый ремонт.

Арендодатель также должен предоставить детекторы дыма. В соответствии с подглавой F главы 92 Кодекса собственности штата Техас вы не можете отказаться от этого положения, а также не можете отключать или отключать детектор дыма.

Устройства безопасности

Несмотря на некоторые особые исключения, в соответствии с главой 92 Кодекса собственности Техаса, подраздел D, жилище должно быть оборудовано устройствами безопасности, такими как оконные защелки, засовы с ключом на наружных дверях, штифтовые замки раздвижных дверей и защелки ручек раздвижных дверей или раздвижные дверные ручки. дверные защитные решетки и дверные глазки. § 92.153.

Эти устройства должны быть установлены за счет арендодателя. Если такие устройства отсутствуют или неисправны, вы имеете право потребовать их установки или ремонта.

Если у вас проблемы

Если арендодатель не будет производить ремонт, необходимый для защиты вашего здоровья и безопасности, и вы соблюдаете процедуры, требуемые законом, вы можете иметь право на:

• Прекращение аренды;
• Устранить неисправность и вычесть стоимость ремонта из арендной платы; или
• Подайте иск, чтобы заставить домовладельца сделать ремонт.

§§ 92.056 и 92.0561. Для восстановления одним из описанных выше способов НЕОБХОДИМО выполнить следующие действия:

1. Отправьте арендодателю датированное письмо заказным письмом с уведомлением о вручении или заказным письмом с изложением необходимого ремонта.Вы также можете доставить письмо лично. Сохраните копию письма. Убедитесь, что ваша арендная плата актуальна на момент получения уведомления.
2. Ваш арендодатель должен приложить все усилия, чтобы устранить проблему в разумные сроки после получения уведомления. Закон предполагает, что семь дней являются разумным сроком, но арендодатель может опровергнуть это предположение. Если арендодатель не предпринял надлежащих усилий для завершения ремонта в течение семи дней, и вы не получили первое письмо-уведомление, доставленное вашему арендодателю заказным письмом, уведомлением о вручении или заказным письмом, вам необходимо будет отправить второе уведомление. письмо о необходимом ремонте.
3. Если арендодатель по-прежнему не предпринял надлежащих усилий для устранения проблемы в течение разумного времени после получения письма-уведомления, отправленного заказным письмом, уведомлением о вручении или заказным письмом, вы можете  быть вправе расторгнуть договор аренды, отремонтировать проблемы и вычтите стоимость из вашей арендной платы, или обратитесь в суд, чтобы распорядиться о ремонте. Вам следует  проконсультироваться с адвокатом  прежде чем предпринимать какие-либо из этих действий.

В соответствии с законодательством штата Техас арендодатель не может принять ответные меры против вас за то, что вы добросовестно пожаловались на необходимый ремонт в течение шести месяцев с даты подачи вами такой жалобы.§§ 92.331-92.335. Конечно, вас всегда могут выселить, если вы не вносите арендную плату вовремя, угрожаете безопасности арендодателя или намеренно наносите ущерб имуществу.

Вы не имеете права удерживать арендную плату, поскольку арендодатель не производит ремонт, когда состояние, требующее ремонта, не оказывает существенного влияния на ваше физическое здоровье или безопасность. Если вы попробуете этот метод, арендодатель может подать иск против вас. § 92.058.

Возврат вашего депозита.  Большинство арендодателей требуют, чтобы вы внесли залог для покрытия любого ремонта, необходимого при выезде, или для покрытия неуплаты арендной платы за последний месяц.По закону арендодатели не могут отказать в возврате залога без уважительной причины. §§ 92.101-92.109.

Вычеты за ущерб.  В соответствии с законодательством Техаса вы должны сообщить арендодателю адрес для пересылки, чтобы получить возвращенный гарантийный залог. Арендодатель должен вернуть ваш депозит — за вычетом суммы, вычтенной за ущерб — в течение 30 дней. Если арендодатель удерживает часть или весь ваш депозит, он должен предоставить вам подробный список вычетов с описанием ущерба.

Нормальный износ. Арендодатель не может взимать с вас плату за нормальный износ помещений и может взимать плату только за фактический ненормальный ущерб. Например, если ковер просто стал более изношенным из-за того, что вы и ваши гости ходили по нему в течение года, домовладелец может не взимать с вас плату за новый ковер. Если ваша водяная кровать протекает и в результате ковер покрывается плесенью, вам может быть предъявлено обвинение.

Требования предварительного уведомления. Вам следует проверить договор об аренде, чтобы узнать, требует ли он заблаговременного уведомления арендодателя о своем переезде.Многие договоры аренды требуют 30-дневного уведомления в качестве условия возврата депозита.

Если вы сообщите арендодателю свой новый адрес в письменной форме и не получите залог или объяснение в течение 30 дней после вашего отъезда, свяжитесь с арендодателем. Если вы не можете решить проблему удовлетворительно, вы можете проконсультироваться с адвокатом. Вы также можете обратиться в Better Business Bureau или в местный совет жильцов. Вы также можете подать жалобу в эту контору.

Прочитайте брошюру о правах арендатора (pdf)

арендодатель и арендатор | закон

арендодатель и арендатор , также называемые арендодателем и арендатором , стороны в аренде недвижимого имущества, чьи отношения связаны договором.Арендодатель или арендодатель, как владелец или владелец имущества — будь то вещное, такое как земли или здания, или нематериальное, такое как право общего пользования или проезд, — соглашается посредством аренды, соглашения об аренде или другого документа позволять другому лицу, арендатору или арендатору пользоваться исключительным владением и использованием имущества в течение определенного периода, как правило, после уплаты арендной платы. Вообще говоря, любое лицо может сдавать или брать аренду, хотя существует несколько общих и законодательных оговорок и исключений (в частности, в отношении несовершеннолетних, иностранцев, преступников, невменяемых, и др.). Кроме того, вообще говоря, любой владелец доли в собственности может предоставить действующую аренду на любое имущество, равное или меньшее, чем его собственное; таким образом, лицо, у которого есть только аренда, может предоставить субаренду на любой период, равный или меньший, чем его собственная аренда.

Основными формами аренды являются следующие: (1) «Аренда на определенный период» может быть предоставлена ​​на любой определенный период, будь то на неделю или меньше или на срок до нескольких сотен лет. Аренда на фиксированный период заканчивается автоматически по истечении периода.(2) «Периодическая аренда», предоставляемая ежегодно, ежеквартально, ежемесячно, еженедельно или на какой-либо другой период, действует бессрочно до тех пор, пока не будет прекращено уведомлением о расторжении, направленным либо арендодателем, либо арендатором. Определенный требуемый период предварительного уведомления регулируется законом и взаимным согласием. (3) «Аренда по желанию» сохраняется по воле как арендодателя, так и арендатора. Такая аренда сравнительно редка, но иногда используется для удовлетворения временных потребностей. Если арендная плата не согласована, арендодатель имеет право на компенсацию за использование и занятие.(4) «Допустимая аренда» — это аренда, при которой арендатор вступил во владение законным путем, но «удерживает» или остается в владении после того, как его имущество закончилось; арендатор считается «снисходительным арендатором», а не нарушителем. Аренда в попустительстве, как и аренда по желанию, легко превращается в периодическую аренду; и арендатор также обязан выплатить компенсацию за использование и занятие. При определенных обстоятельствах к нему могут быть применены санкции, такие как двойная арендная плата.

Подробнее по этой теме

имущественное право: арендодатель и арендатор

В англо-американском праве нынешние посессорные права меньше, чем вознаграждение, не обязательно должны быть ограничены сроком жизни держателя интереса; Oни…

Договор аренды или аренды может прекратиться по истечении установленного срока, на который он был предоставлен, по истечении срока уведомления о выходе или по конфискации. Обычно в договор аренды включают прямое положение о прекращении аренды, если арендатор не уплачивает арендную плату или нарушает какое-либо из своих обязательств. Если возникает право конфискации, арендодатель должен решить, применять его или нет. В большинстве случаев от него требуется вручить арендатору уведомление с указанием нарушения, требованием его устранения, если это возможно, и требованием компенсации, если это необходимо.