Как правильно платить ипотеку

Для многих ипотечный кредит — единственный способ купить жильё. Вместе с радостью от новоселья достаётся и груз финансовой ответственности. Рассказываем, как расплатиться по долгам как можно быстрее, а переплатить банку как можно меньше.

1. Примерка

Проведите небольшой опыт: два-три месяца поживите, откладывая сумму равную ежемесячному платежу. Посмотрите, как вы справляетесь с дополнительной финансовой нагрузкой, насколько вам приходится экономить, комфортен ли размер платежа.
Если вы сейчас вынуждены снимать квартиру, то будущий ежемесячный платеж по ипотеке будет примерно таким же или чуть больше. И у вас уже есть понимание какую часть семейного бюджета он занимает.

2. Детали

Внимательно читайте договор: банк должен позволять вам регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения и не брать за это процент. Узнайте заранее у консультанта в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение и оформления бумажного заявления. Часто это можно делать через онлайн-банк или приложение на смартфоне.

Постарайтесь тщательно изучить рынок ипотечных предложений. Даже десятые доли процентной ставки сказываются на размере переплаты. Поэтому не стоит забывать о специальных и льготных программах для зарплатных клиентов или для семей с детьми (от 4,5 до 6% годовых).

3. Большой первоначальный взнос

Чем меньше сумма кредита, тем быстрее вы отдадите долг банку, и тем меньше будет переплата. Для заёмщика, рассчитывающего на быстрое погашение, больше подойдет вариант с первоначальным взносом от 20% (а если получится, то больше). Клиентам с большим первоначальным взносом банки нередко дают более выгодные кредиты.

4. Рефинансирование

Уменьшить финансовую нагрузку может рефинансирование ранее взятой ипотеки. Это та же ипотека, но под более низкий процент. Например, если вы оформили ипотеку по ставке 12%, то рефинансировать её можно под 8–9%. Освободившиеся средства можно направить на досрочное погашение кредита.
Оформить рефинансирование можно в том же банке или выбрать другой, с наиболее выгодными для вас условиями. Но рефинансирование потребует затрат времени и денег. Реальную выгоду от этой процедуры вы ощутите, если вам предстоит платить ипотеку ещё как минимум пять лет.

5. Сокращение срока ипотеки

Наиболее эффективный способ уменьшить переплату по процентам — досрочные платежи на сокращение срока ипотеки. Рассчитайте платёж так, чтобы каждый месяц вы могли вносить немного больше. Хотя бы на 3 000–5 000 ₽. Каждый раз этот скромный досрочный платёж нужно направлять на уменьшение срока кредита. Покрывая наперёд платежи, которые идут в тело кредита, вы заставляете «сгорать» проценты по переплате. Этот способ работает, пока в ежемесячном платеже часть, идущая на покрытие тела кредита, и часть в погашение процентов не станут равны друг другу.

Например, вы купили в ипотеку «однушку» в ЖК «Москва Град» за 2,78 млн ₽.

Первоначальный взнос — 20% (556 000 ₽).
Ставка — 6,5% на 20 лет.
Сумма, которую вы берёте в долг у банка — 2 224 000 ₽.
Сумма, которую вы выплачиваете по итогу банку — 3 972 413 ₽ (из них на погашение процентов — 1 748 413 ₽).
Ежемесячный платёж — 16 552 ₽.

Если вы ежемесячно вносите дополнительно 5 000 ₽ на сокращение срока ипотеки, то срок ипотеки уменьшится с 20 до 13 лет. Выгода составит почти 715 000 ₽. Дальше можно продолжать платить без досрочных платежей или вкладывать деньги в уменьшение размера ежемесячных выплат. Это еще сократит сумму переплаты и срок кредита.

6. Сокращение ежемесячного платежа

Второй способ упростить выплату ипотеки — сокращать размер ежемесячного платежа. Например, для вас комфортен платёж в 16 000 ₽. У вас есть возможность раз в какой-то период делать досрочные платежи по 30–50 тыс. ₽ и больше (например, маткапитал). Вы вносите эту сумму и снижаете платёж, условно, до 12 000 ₽. Но если вы продолжите каждый месяц платить 15 000 ₽, а сумму, превышающую необходимый платёж, вносить как досрочный, то платёж будет становиться всё ниже. Ипотека будет выплачиваться быстрее.
Психологически такой способ гораздо комфортнее и эффективнее, чем откладывать деньги, чтобы внести их одной большой суммой. Когда вы берёте ипотеку, вы даёте банку обещание: «Каждый месяц, что бы ни случилось, я буду вам платить по 16 000 ₽». Но жизнь подбрасывает вызовы: больничный, самоизоляция, смена работы, непредвиденные траты. Уменьшая платёж и снижая ежемесячную долговую нагрузку, вы сможете безболезненно пережить трудные времена и, если ситуация будет безвыходной, не вносить привычную сумму в 16 000 ₽. Быть может, к тому моменту ежемесячный платёж превратится уже не в 12 000, а в 8 000, а то и в 3 000 ₽.

Важно помнить: и стратегия сокращения платежа, и стратегия уменьшения срока ипотеки будут работать эффективно, если вы будете придерживаться любой из них постоянно и в определенных ситуациях комбинировать.

7. Дополнительные средства

Используйте для досрочных платежей деньги, которые вам положены от государства: налоговый вычет, средства за рождение первенца, семейный капитал за рождение второго и третьего детей, компенсация по ипотеке для многодетных семей.

Если вы решились на ипотеку, наши специалисты помогут вам выбрать квартиру и подать заявку на оформление в банк. Задать вопросы и получить консультацию можно:
по телефону +7 (831) 211-9-000 или скайпу sd.andor

Исламская ипотека от Ак Барс Банка – Коммерсантъ Уфа

Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита ПАО «АК БАРС» БАНК предлагает Исламскую ипотеку — жилищное финансирование посредством продажи жилья с наценкой. Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ. Рассказываем, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.

В чем суть Исламской ипотеки

Ак Барс Банк запустил новый проект «Исламская ипотека», в основе которого лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи. Объясняем, как работает новый продукт.

Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:

• клиент — выбирает жилье и подает онлайн-заявку в Ак Барс Банк;
• Ак Барс Банк — принимает заявку и проверяет платежеспособность клиента;
• ООО «Ипотечный партнер» — покупает квартиру и с наценкой продает ее клиенту в рассрочку.

Садриев М. М., руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка
Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость»

Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.

Пока Исламскую ипотеку можно оформить на квартиры в Казани и Уфе

Особенности Исламской ипотеки

У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.

Нет пени за просрочку.

По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.

Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент не оформляет. В договоре Исламской ипотеки нет условий об обязательной страховке.

Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.

На каких условиях можно оформить Исламскую ипотеку

Есть требования к недвижимости: квартира расположена в пределах Казани или Уфы, здание не старше 1960 года, помещение находится не в подвале и не в доме барачного или деревянного типа.

Кто может обратиться за Исламской ипотекой

Исламская ипотека не означает, что оформить ее может только мусульманин — подать заявку может любой гражданин, который подходит под требования банка:

• возраст на момент заключения договора — старше 18 лет;
• возраст на момент окончания договора — меньше 70 лет;
• гражданин РФ;
• постоянная либо временная регистрация на территории РФ;
• трудовой стаж по последнему месту работы не менее 3 месяцев, для ИП — деятельность должна вестись не менее 12 месяцев.

Если несколько покупателей оформляют рассрочку в долях, каждый из них должен соответствовать перечисленным требованиям.

Как работает Исламская ипотека

Клиент подает заявку в Ак Барс Банк 🠗 Банк оценивает платежеспособность клиента и озвучивает решение

🠗 Клиент вносит обеспечительный платеж на расчетный счет ООО «Ипотечный партнер» 🠗 «Ипотечный партнер» выкупает квартиру у продавца 🠗 «Ипотечный партнер» продает клиенту выкупленную квартиру с наценкой и в рассрочку по Договору купли-продажи

 

Клиент становится собственником жилья сразу после покупки, а квартира находится в обременении у ООО «Ипотечный партнер». Ежемесячные платежи покупатель выплачивает «Ипотечному партнеру» согласно графику платежей.

Если у клиента образовалась просрочка, с ним начинает работать управление по взысканию просроченной задолженности — банк не передает долг коллекторам и иным организациям по взысканию долгов

Как подать заявку на Исламскую ипотеку

1. Подать заявку можно онлайн или в отделениях Ак Барс Банка по адресам: г. Казань, ул. Чистопольская, д. 5 и г. Уфа, ул. Менделеева, д. 134/1.
2. В заявке указать Ф. И. О., номер телефона, город, стоимость жилья, сумму первоначального взноса, срок финансирования.
3. Дождаться звонка специалиста, который проконсультирует и ответит на ваши вопросы.

как она работает, условия и процентные ставки

Как работает ипотека в Канаде? Могу ли я получить ипотеку?  

В нашей статье мы поговорим о том, как работает ипотека в Канаде, а также ответим на часто задаваемые вопросы.

Как работает ипотека при покупке недвижимости в Канаде

• Покупатель использует средства от ипотеки, чтобы заплатить продавцу за недвижимость, и возвращает деньги, взятые в долг, плюс проценты, в течение установленного периода времени (чаще 25 или 30 лет).
• Покупатель платит кредитору, как правило, каждый месяц, но у вас есть возможность выбирать частоту платежей. Часть платежа используется для погашения основного долга, а часть платежа погашает проценты.
• Ипотека регистрируется на имущество в соответствующем провинциальном бюро регистрации земельных участков.
• Практически всегда, вы можете перенести вашу текущую ипотеку на новый объект недвижимости

Пошаговое руководство по ипотеке в Канаде

1. Вам нужно внести первоначальный взнос

Первоначальный взнос – определенная сумма, процент от общей покупной цены объекта недвижимости, которую вносит покупатель из собственных средств. Минимальный первоначальный взнос на ипотеку в Канаде в 2020 году составляет 5% от стоимости жилья, на недвижимость стоимостью до $500,000 CAD; от $500,000 до $999,999 расчёт следующий: 5% на первые $500,000 стоимости и 10% на остаток. На покупку недвижимости стоимостью больше $1,000,000 требуется минимум 20%. 

Существует 3 основных источника средств для первоначального взноса:

1. Собственные накопления. Сюда относятся сбережения, инвестиции и средства вырученные от продажи другой недвижимости.
2. Подарок. Близкие родственники могут подарить вам средства на первоначальный взнос. К близким родственникам относятся родители, дети, браться/сёстры. 
3. Кредит. Да, первоначальный взнос так же можно взять в кредит. Получить ипотеку с таким первоначальным взносом будет немного дороже, но такой вариант есть.   

Все кредиты с первоначальным взносом меньше 20% называются High Ratio (high – высокий ratio – коэффициент), что дословно можно перевести как «кредит с высоким коэффициентом заемных средств». Такие кредиты на ипотеку, по канадскому законодательству, должны быть застрахованы в одной из трёх страховых компаний. О них поговорим позже. Страховой взнос варьируется от 0,60% до 4,50% от суммы ипотеки, но не переживайте, вам не придётся искать дополнительные 4.50% на оплату страховки. Страховой взнос будет добавлен к основному долгу по кредиту и разбит на весь срок амортизации кредита. Данная страховка защищает канадского кредитора (банк) от неуплаты по кредиту.   

2. Предварительное одобрение ипотечного кредита (Pre-Approval)

Получение предварительного одобрения является важным (но не обязательным) этапом процесса покупки жилья. Предварительный расчет дает вам более четкое представление о вашей покупательной способности и помогает вам сформировать реалистичный бюджет, который вы можете себе позволить в долгосрочной перспективе.

Как только ипотека будет предварительно одобрена, вы также можете зафиксировать определенную процентную ставку на ограниченный период времени (как правило до 120 дней). Пожалуйста, поинтересуйтесь у вашего специалиста по ипотечным кредитам о том какие документы необходимы для предварительного одобрения кредита.

3. Решите, какой тип канадской ипотеки вам подходит: открытый или закрытый?

Разница между этими видами заключается в возможности досрочного погашения. Например закрытый тип ипотеки подразумевает контракт с банком на определённый срок (обычно 3-5 лет) при разрыве которого вам придётся заплатить штраф за досрочное расторжение. Штрафы зависят как от продукта так и от размера кредита и могут колебаться от нескольких сотен долларов до десятков тысяч. 

В то же время открытый тип ипотеки позволяет выплатить всю сумму кредита в любой момент, без каких-либо штрафов. Проценты по такому кредиту выше, чем по закрытой ипотеке. Если вы не планируете ежегодно дополнительно выплачивать более 20% от первоначальной суммы кредита – то не стоит переплачивать за открытый тип кредита. 

Одним из наиболее известных видов открытого типа ипотеки является Home Equity Line of Credit, или Кредитная Линия под Залог Недвижимости. Такой кредитной линией можно пользоваться как самой обычной кредитной картой, оплачивать только процент или погашать весь долг сразу. Как правило Home Equity Line of Credit составляет один из компонентов ипотечного кредита, тогда как основная сумма зафиксирована под закрытый тип.  

4. Каков максимальный срок выплаты ипотеки в Канаде? 

Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, то максимальный амортизационный срок составляет 25 лет. Если же первоначальный взнос более 20%, то можно растянуть выплаты по ипотеке на 30 лет.

5. Канадские ставки по ипотеке: фиксированная процентная ставка (fixed) и плавающая процентная ставка (variable)

Фиксированные процентные ставки не изменяются в течение всего срока кредита. Чаще они выше, чем плавающие ставки, но они дают гарантию неизменного платежа на протяжении всего срока ипотеки (обычно 3-5 лет). 

Плавающая процентная ставка, в свою очередь, может изменяться в течение срока кредита, и зависит от так называемой Базисной Ставки (Prime Rate), которую каждый банк устанавливает самостоятельно. Базисная ставка зависит от решений Банка Канады и от изменения ставки овернайт (Bank of Canada Overnight Rate). Банк Канады пересматривает ставку овернайт 8 или больше раз в год, то есть потенциально плавающая ставка по ипотеке может меняться 8 раз в год (как в большую так и в меньшую сторону).

Некоторые кредиторы предлагают гибридные или комбинированные ипотечные кредиты. В этих типах ипотечных кредитов часть вашей ипотеки защищена от колебаний рыночных ставок (как и в случае ипотеки с фиксированной ставкой).

Какую ставку выбрать?

Правильного ответа здесь не существует, т.к. у каждого типа ставок есть свои плюсы и минусы. Давайте разберемся.

Фиксированная процентная ставка (fixed)

Плюсы: 

• Стабильность. Процентная ставка не изменится на протяжении всего срока кредита (как правило 3-5 лет). С фиксированной процентной ставкой вы можете смело планировать свой бюджет на 5 лет вперед.

Минусы: 

• При досрочном расторжении договора с Фиксированной ставкой придётся заплатить штраф, который может быть ЗНАЧИТЕЛЬНО ВЫШЕ чем при плавающей ставке. 
• Фиксированную ставку нельзя конвертировать в плавающую.

Плавающая процентная ставка (variable)

Плюсы: 

• При досрочном расторжении кредитного договора, штраф не будет превышать 3 months interest (часть месячного платежа идущая на оплату процента по кредиту умноженная на 3).
• Плавающую ставку можно конвертировать (lock in) в фиксированную без штрафов.

Минусы: 

• Определенная нестабильность. Как уже сказано выше, ставка может измениться 8 раз за год. 

Чтобы понять какой тип процентной ставки подходит именно вам — оцените ваши планы на будущее:

1. Если вы НЕ планируете владеть жильем до конца срока кредитного договора – выбирайте Плавающую ставку, чтобы избежать больших штрафов.
2. Если вы подумываете о рефинансировании в ближайшем будущем – выбирайте Плавающую ставку. Рефинансирование (вывод дополнительных средств из недвижимости, увеличение размера кредита) рассматривается как преждевременное расторжение договора кредитования, а следовательно штрафы (Penalties).
3. Если ничего из вышеперечисленного к вам не относится – смело выбирайте Фиксированную ставку.
4. Однако, если фиксированная ставка намного дороже плавающей – подумайте, стоит ли переплачивать за надёжность? Помните, что плавающую ставку всегда можно конвертировать в фиксированную (но не наоборот).

Популярные вопросы по ипотеке в Канаде

Каковы процентные ставки по ипотеке в Канаде?

Точного ответа на данный вопрос нет, т.к. процентные ставки по ипотеке в Канаде зависят от очень многих факторов и каждый банк и кредитор предоставляет разные кредитные продукты. Но чтобы вы имели хоть какое-то представление, начиная с 2009 года, процентная ставка на ипотеку в Канаде находилась в диапазоне 2.5%-5.5%. 

Какова периодичность выплат по ипотечным кредитам?

Вы сможете выбрать, как часто вы будете осуществлять ипотечные платежи. Возможные варианты включают: 

• ежемесячные платежи (monthly)
• 2 раза в месяц (semi-monhtly, 24 платежа в год)
• каждые 2 недели (bi-weekly, 26 платежей в год)
• каждую неделю (weekly, 52 платежа в год)  

Что делает ипотечный брокер, и нужно ли к нему обращаться?

В Канаде ипотечный кредит можно получить двумя способами: 

1. Придя в банк 
2. Обратившись к ипотечному брокеру. 

Разница между двумя опциями в том, что банк ограничен в выборе ипотечного продукта, в то время как ипотечный брокер работает сразу с несколькими банками и кредитными организациями. Услуги ипотечного брокера бесплатны. 

Ваш ипотечный брокер поможет вам выбрать вариант кредитования, который наилучшим образом будет соответствовать вашим потребностям. Он будет рядом с вами на каждом этапе процесса покупки жилья и сможет помочь вам получить предварительное одобрение ипотеки уже на самой первой встрече.  

Что такое CMHC, Genworth Financial и Canada Guarantee? 

Как уже обсуждали выше, если первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома, то в ваш кредит будет добавлена страховка ипотечного кредита. Эта страховка защищает банк в случае дефолта по кредиту. Страхование осуществляется одной из признанных страховых компаний:

Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) является канадским органом по жилищному и ипотечному страхованию.

Genworth Financial Canada — крупнейшая в Канаде частная ипотечная страховая компания.

Canada Guaranty – самая молодая, но тем не менее не уступающая другим, частная страховая компания.

Причины, по которым ваша заявка на ипотеку в Канаде может быть отклонена

Случается и так, что вас запрос на ипотеку могут отклонить. Как правило, это происходит по следующим причинам:

1. Плохая кредитная история в Канаде

Причиной плохой кредитной истории могут быть просроченные платежи по кредитам, записи от коллекторских агентств, банкротство и судебные иски по неуплаченным кредитным обязательствам. 

Бывает так, что кредитной истории нет вообще. 

Для новых иммигрантов, приехавших в Канаду в течение 5 последних лет, существуют ослабленные требования к кредитной истории и кредитному рейтингу. По истечении пяти лет с момента приезда считается, что у человека было достаточно времени чтобы построить кредитную историю, по этому, если у вас до сих пор нет кредитной карты зарегистрированной на ваше имя – срочно откройте. Без кредитных карт не будет кредитной истории.     

2. Соотношение собственных и заёмных средств банка

Если на момент подачи заявки, у вас есть другие большие кредиты то банк может посчитать ваш доход недостаточным.

3. Отсутствие подтверждения дохода

Если вы заполнили одни данные по доходу, но не смогли их официально подтвердить, то вам также откажут в ипотеке. Банки и кредиторы затребуют максимально много информации: ваши зарплатные отчеты, выписка с банка и пр.

4. Неопытный ипотечный брокер или кредитный специалист

Бывает и так, что вам просто попался неопытный ипотечный брокер, который не может решить ваш вопрос.

Данный материал был подготовлен совместно с Катериной Демыкин — специалистом по ипотечному финансированию в г. Ванкувер и провинции Британская Колумбия. Если вам нужно получить ипотеку, узнать лучшую процентную ставку по ипотеке или задать другие вопросы, то обращайтесь к Катерине.

Как сэкономить на ипотеке: 12 лайфхаков — Рамблер/финансы

Ипотека — популярный среди россиян банковский продукт. Для многих это единственный способ приобрести собственное жилье. «Рамблер» собрал советы экспертов о том, как можно сэкономить при оформлении ипотеки, и на что следует обратить внимание при совершении сделки.

Изучить предложение по ипотеке в своем банке

Банки, в которых открыт зарплатный проект могут уже предлагать вам выгодные ставки. Как правило, эта экономия составляет от 0,3% до 1%. То есть, начинать поиски надо с того банка, в котором вы уже клиент, рассказал руководитель правового бюро недвижимости BASHKEVICH.COM Сергей Башкевич.

Искать выгодные предложения в других банках

Башкевич отметил, что перед взятием ипотеки также следует изучить альтернативные предложения в других банках.

«У меня есть примеры, когда мы находили и более выгодные предложения, чем то, что предлагал знакомый нам банк. Потому следующим шагом — это анализ предложений по максимальному числу банков», — отметил специалист.

Не подавать множество заявок

Поиски выгодного предложения по ипотеке не должны сопровождаться массовой подачей заявок на кредит. Как правило, это только вредит будущему одобрению по выдаче заемных средств, уточнил Башкевич.

Изучить льготные программы кредитования

Башкевич посоветовал сосредоточить внимание на поиске льготных программ кредитования.

«Например, «Семейная ипотека», которая поддерживается государством. Для понимания скажу, что ставки по этой программе колеблются в районе 5%, а при определенных условиях и в районе 4,5%, если повышенный первоначальный взнос», — рассказал он.

Проконсультироваться с ипотечными брокерами

Перед оформлением кредита стоит проконсультироваться с ипотечными брокерами. С учетом программ их лояльности можно получить скидку от 0,3% до 1%, заявил специалист.

Бороться за максимально низкую ставку

«Общая рекомендация — это то, что выгодная ставка может быть очень рядом, но понять её выгодность можно после анализа максимально широкого перечня предложений банков. Но бороться следует даже за 0,5%, поскольку в горизонте 20 лет вы можете наблюдать значительные для себя выгоды, даже от этой малой разницы», — добавил Башкевич.

Гасить ипотеку досрочно

Коммерческий директор компании-застройщика «TEN Девелопмент» Владимир Щеколдин в беседе с порталом Bankiros.ru рассказал, что для экономии на выплате ипотечного кредита при любых возможностях следует гасить ипотеку досрочно. Так, если оформлен налоговый вычет, нужно использовать эти средства строго по назначению, то есть выплачивать ипотеку. Если увеличивается доход — тоже тратить «дополнительные» деньги на досрочную выплату кредита.

Рефинансировать ипотеку в случае выгодного предложения

Если снижаются ставки или есть выгодное предложение по рефинансированию ипотеки — немедленно перекредитоваться, указал Щеколдин. При этом он посоветовал сокращать срок кредита (если доход не уменьшается), так как ипотека выплачивается аннуитетными платежами, и сначала идет выплата процентов, а потом — основного «тела» кредита.

Платить по пересчитанному графику

Руководитель направления ипотеки проектного офиса СКБ-банка в свою очередь подтвердил Bankiros.ru, что сокращение срока выгоднее для заемщиков. Но можно выбрать вариант, когда заемщик уменьшает платеж, продолжая ежемесячно вносить ту же сумму, что и раньше. Это тоже позволит закрыть ипотечный кредит намного раньше, при этом должник будет чувствовать себя спокойнее в финансовом плане: если доход сильно снизится, можно просто платить по пересчитанному графику, заключил эксперт.

Изучить стоимость страховки

Директор по развитию финансовых продуктов финансового маркетплейса «Сравни.ру» Алексей Грибков рассказал РИА Новости, что, помимо таких факторов, как процентная ставка, сумма кредита и срок, важно изучить стоимость страховки и количество страховых компаний, с которыми работает банк. По его словам, иногда более низкая процентная ставка может идти вместе с более дорогой страховкой и с небольшим выбором страховых компаний. Грибков напомнил о необходимости продлевать страховку каждый год, в связи с чем следует правильно оценить суммарные затраты по ипотечному кредиту в перспективе нескольких лет.

Выбрать удобный способ внесения платежей

Еще один важный момент, о котором рассказал Грибков, — выбрать удобный способ внесения ежемесячных платежей и возможность дистанционного продления страховки. Эксперт посоветовал перед выбором страховой компании внимательно изучить договор на предмет того, какие риски он покрывает, а также посмотреть историю выплат данной компании при наступлении страхового случая. Вместе с тем Грибков уточнил, что от некоторых видов страхования в рамках ипотечного кредита можно отказаться, но это неизбежно приведет к увеличению процентной ставки.

Не отказываться от страхования титула квартиры

По словам Грибкова, при покупке квартиры на вторичном рынке точно не стоит отказываться от страхования титула квартиры в течение первых нескольких лет, — случаи мошенничества с правом собственности хоть и редкость, но всегда влекут серьезные финансовые потери, несоизмеримые с затратами на страхование.

Как работает ипотека | HowStuffWorks

Вероятно, одна из самых запутанных вещей в ипотеке и других кредитах — это расчет процентов. Из-за различий в сложении, сроках и других факторах трудно сравнивать яблоки с яблоками при сравнении ипотечных кредитов. Иногда кажется, что мы сравниваем яблоки с грейпфрутами.

Например, что, если вы хотите сравнить 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 7 процентов с одним баллом и 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 6 процентов с половиной балла? Во-первых, вы должны не забывать также учитывать комиссии и другие расходы, связанные с каждой ссудой.Как можно точно сравнить их? К счастью, есть способ сделать это. Согласно Федеральному закону о кредитовании кредиторы обязаны раскрывать эффективную процентную ставку, а также общую сумму финансовых сборов в долларах.

Годовая процентная ставка ( годовых), о которой вы так много слышите, позволяет вам проводить достоверные сравнения фактических затрат по ссудам. Годовая процентная ставка — это среднегодовые финансовые расходы (которые включают комиссии и другие расходы по ссуде), деленные на сумму заимствования.Он выражается как годовая процентная ставка — отсюда и название. Годовая процентная ставка будет немного выше, чем процентная ставка, которую взимает кредитор, потому что она включает все (или большую часть) других комиссий, которые несет с собой ссуда, таких как комиссия за выдачу кредита, баллы и премии PMI.

Вот пример того, как работает APR. Вы видите рекламу, предлагающую ипотеку с фиксированной ставкой на 30 лет под 7 процентов с одним баллом. Вы видите еще одну рекламу, предлагающую 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой под 7 процентов без начисления баллов.Выбор легкий, правда? На самом деле это не так. К счастью, APR учитывает все, что написано мелким шрифтом.

Допустим, вам нужно занять 100 000 долларов. Для любого кредитора это означает, что ваш ежемесячный платеж составляет 665,30 долларов. Если балл составляет 1 процент от 100000 долларов (1000 долларов США), сбор за подачу заявления составляет 25 долларов, сбор за обработку составляет 250 долларов, а остальные сборы за закрытие составляют 750 долларов, то общая сумма этих сборов (2025 долларов) вычитается из фактической суммы кредита в размере 100000 долларов. (100 000–2 025 долл. США = 97 975 долл. США). Это означает, что 97 975 долларов — это новая сумма кредита, используемая для расчета истинной стоимости кредита.Чтобы найти годовую процентную ставку, вы определяете процентную ставку, которая соответствует ежемесячному платежу в размере 665,30 долларов США по ссуде в размере 97 975 долларов США. В данном случае это действительно 7,2 процента.

Значит, второй кредитор лучше, не так ли? Не так быстро. Продолжайте читать, чтобы узнать о связи между годовой процентной ставкой и комиссией за оформление.

Как работает ипотека | HowStuffWorks

Вероятно, одна из самых запутанных вещей в ипотеке и других кредитах — это расчет процентов. Из-за различий в сложении, сроках и других факторах трудно сравнивать яблоки с яблоками при сравнении ипотечных кредитов.Иногда кажется, что мы сравниваем яблоки с грейпфрутами.

Например, что, если вы хотите сравнить 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 7 процентов с одним баллом и 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 6 процентов с половиной балла? Во-первых, вы должны не забывать также учитывать комиссии и другие расходы, связанные с каждой ссудой. Как можно точно сравнить их? К счастью, есть способ сделать это. Согласно Федеральному закону о кредитовании кредиторы обязаны раскрывать эффективную процентную ставку, а также общую сумму финансовых сборов в долларах.

Годовая процентная ставка ( годовых), о которой вы так много слышите, позволяет вам проводить достоверные сравнения фактических затрат по ссудам. Годовая процентная ставка — это среднегодовые финансовые расходы (которые включают комиссии и другие расходы по ссуде), деленные на сумму заимствования. Он выражается как годовая процентная ставка — отсюда и название. Годовая процентная ставка будет немного выше, чем процентная ставка, которую взимает кредитор, потому что она включает все (или большую часть) других комиссий, которые несет с собой ссуда, таких как комиссия за выдачу кредита, баллы и премии PMI.

Вот пример того, как работает APR. Вы видите рекламу, предлагающую ипотеку с фиксированной ставкой на 30 лет под 7 процентов с одним баллом. Вы видите еще одну рекламу, предлагающую 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой под 7 процентов без начисления баллов. Выбор легкий, правда? На самом деле это не так. К счастью, APR учитывает все, что написано мелким шрифтом.

Допустим, вам нужно занять 100 000 долларов. Для любого кредитора это означает, что ваш ежемесячный платеж составляет 665,30 долларов. Если балл составляет 1 процент от 100000 долларов (1000 долларов США), сбор за подачу заявления составляет 25 долларов, сбор за обработку составляет 250 долларов, а остальные сборы за закрытие составляют 750 долларов, то общая сумма этих сборов (2025 долларов) вычитается из фактической суммы кредита в размере 100000 долларов. (100 000–2 025 долл. США = 97 975 долл. США).Это означает, что 97 975 долларов — это новая сумма кредита, используемая для расчета истинной стоимости кредита. Чтобы найти годовую процентную ставку, вы определяете процентную ставку, которая соответствует ежемесячному платежу в размере 665,30 долларов США по ссуде в размере 97 975 долларов США. В данном случае это действительно 7,2 процента.

Значит, второй кредитор лучше, не так ли? Не так быстро. Продолжайте читать, чтобы узнать о связи между годовой процентной ставкой и комиссией за оформление.

Обратная ипотека | Информация для потребителей FTC

Если вам 62 года или больше и вы хотите получить деньги для выплаты ипотеки, пополнения своего дохода или оплаты медицинских расходов, вы можете рассмотреть вариант обратной ипотеки.Это позволяет вам конвертировать часть капитала вашего дома в наличные без необходимости продавать свой дом или оплачивать дополнительные ежемесячные счета. Но не торопитесь: обратная ипотека может быть сложной задачей и может не подойти вам. Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников. Если вы все же решите найти такую, просмотрите различные типы обратной ипотеки и сравните их, прежде чем выбрать конкретную компанию.

Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, как работает обратная ипотека, как получить право на обратную ипотеку, как получить лучшее предложение для вас и как сообщить о любом мошенничестве, которое вы можете увидеть.

Как работает обратная ипотека?

Когда у вас есть обычная ипотека , вы ежемесячно платите кредитору за покупку дома с течением времени. В обратной ипотеке вы получаете ссуду, по которой кредитор выплачивает вам . Обратные ипотечные кредиты берут часть собственного капитала в вашем доме и конвертируют его в выплаты вам — своего рода авансовый платеж на ваш собственный капитал. Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом. Как правило, вам не нужно возвращать деньги, пока вы живете в своем доме.Когда вы умираете, продаете свой дом или переезжаете, вы, ваш супруг или ваше имущество погашаете ссуду. Иногда это означает продажу дома, чтобы получить деньги для выплаты ссуды.

Существует три вида обратной ипотеки: обратная ипотека на одну цель — предлагается некоторыми государственными и местными правительственными учреждениями, а также некоммерческими организациями; собственная обратная ипотека — частные займы; и обратная ипотека с федеральным страхованием, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM).

Если вы получаете обратную ипотеку любого вида, вы получаете ссуду, в которой вы занимаетесь под залог собственного капитала вашего дома.Вы сохраняете право собственности на свой дом. Однако вместо ежемесячных выплат по ипотеке вы получаете аванс на часть собственного капитала. Деньги, которые вы получаете, обычно не облагаются налогом и, как правило, не влияют на ваши льготы по социальному обеспечению или программе Medicare. Когда последний выживший заемщик умирает, продает дом или больше не живет в доме в качестве основного места жительства, ссуду необходимо вернуть. В определенных ситуациях супруг (а), не имеющий займов, может остаться дома. Вот некоторые моменты, которые следует учитывать при обратной ипотеке:

• Есть комиссии и прочие расходы .Обратные ипотечные кредиторы обычно взимают комиссию за оформление и другие расходы по закрытию, а также плату за обслуживание в течение срока действия ипотеки. Некоторые также взимают взносы по ипотечному страхованию (для HECM с федеральным страхованием).
• Ваша задолженность со временем увеличится . Когда вы получаете деньги через обратную ипотеку, ежемесячно на остаток вашей задолженности добавляются проценты. Это означает, что сумма вашей задолженности растет по мере того, как проценты по кредиту со временем увеличиваются.
• Процентные ставки могут меняться со временем .Большинство обратных ипотечных кредитов имеют переменные ставки, которые привязаны к финансовому индексу и меняются вместе с рынком. Ссуды с переменной процентной ставкой, как правило, дают вам больше возможностей для получения денег через обратную ипотеку. Некоторые обратные ипотечные кредиты — в основном HECM — предлагают фиксированные ставки, но они, как правило, требуют, чтобы вы брали кредит в виде единовременной выплаты при закрытии. Часто общая сумма, которую вы можете взять в долг, меньше, чем вы могли бы получить по ссуде с переменной ставкой.
• Проценты не подлежат налогообложению каждый год .Проценты по обратной ипотеке не подлежат вычету в налоговой декларации до тех пор, пока ссуда не будет выплачена частично или полностью.
• Вы должны оплатить другие расходы, связанные с вашим домом . При обратной ипотеке вы сохраняете право собственности на свой дом. Это означает, что вы несете ответственность за уплату налогов на имущество, страховку, коммунальные услуги, топливо, техническое обслуживание и другие расходы. И, если вы не платите налоги на недвижимость, не имеете страховку домовладельца или не обслуживаете свой дом, кредитор может потребовать от вас погашения ссуды.При подаче заявления на ипотеку требуется финансовая оценка. В результате ваш кредитор может потребовать «отложенную» сумму для уплаты налогов и страховки во время ссуды. «Зарезервированный» уменьшает сумму средств, которую вы можете получить в платежах. Вы по-прежнему несете ответственность за содержание своего дома.
• Что происходит с вашим супругом? При использовании ссуд HECM, если вы подписали кредитные документы, а ваш супруг не подписал, в определенных ситуациях ваш супруг может продолжать жить в доме даже после вашей смерти, если он или она платит налоги и страховку и продолжает содержать имущество .Но ваш супруг перестанет получать деньги от HECM, поскольку он или она не участвовали в кредитном соглашении.
• Что оставить наследникам? Обратная ипотека может использовать весь капитал вашего дома, что означает меньшее количество активов для вас и ваших наследников. В большинстве обратных ипотечных кредитов есть так называемая оговорка о «невозвращении». Это означает, что вы или ваше имущество не можете быть должны больше, чем стоимость вашего дома, когда наступает срок выплаты кредита и дом продается. С HECM, как правило, если вы или ваши наследники хотите выплатить ссуду и сохранить дом, а не продать его, вам не придется платить больше, чем оценочная стоимость дома.

Виды обратной ипотеки

При рассмотрении вопроса о том, подходит ли вам обратная ипотека, также подумайте, какой из трех типов обратной ипотеки может лучше всего соответствовать вашим потребностям.

Одноцелевые обратные закладные — наименее затратный вариант. Их предлагают некоторые государственные и местные органы власти, а также некоммерческие организации, но они доступны не везде. Эти ссуды могут использоваться только для одной цели, которую указывает кредитор.Например, кредитор может сказать, что ссуду можно использовать только для оплаты ремонта дома, улучшений или налогов на недвижимость. Большинство домовладельцев с низким или умеренным доходом могут претендовать на эти ссуды.

Собственная обратная ипотека — это частные ссуды, обеспеченные компаниями, которые их разрабатывают. Если вы владеете более дорогим домом, вы можете получить более крупный ссуду за счет собственной обратной ипотеки. Так что, если ваш дом имеет более высокую оценочную стоимость и у вас небольшая ипотека, вы можете претендовать на получение дополнительных средств.

Конверсионная ипотека домашнего капитала (HECM) — это обратная ипотека с федеральным страхованием, выданная Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кредиты HECM можно использовать для любых целей.

HECM и проприетарная обратная ипотека могут быть дороже, чем традиционные жилищные ссуды, а первоначальные затраты могут быть высокими. Это важно учитывать, особенно если вы планируете остаться дома ненадолго или занять небольшую сумму.Размер займа по HECM или частной обратной ипотеке зависит от нескольких факторов:

• Ваш возраст
• тип обратной ипотеки, которую вы выбираете
• оценочная стоимость вашего дома
• текущих процентных ставок и
• финансовая оценка вашего желания и способности платить налоги на недвижимость и страхование домовладельца.

В целом, чем вы старше, тем больше у вас капитала в доме, и чем меньше вы должны по нему, тем больше денег вы можете получить.

Перед подачей заявления на HECM вы должны встретиться с консультантом из независимого утвержденного правительством жилищного консультационного агентства. Некоторым кредиторам, предлагающим частную обратную ипотеку, также требуется консультация.

Консультант должен объяснить стоимость ссуды и финансовые последствия. Консультант также должен объяснить возможные альтернативы HECM — например, правительственные и некоммерческие программы или одноцелевую или частную обратную ипотеку. Консультант также должен помочь вам сравнить стоимость различных типов обратной ипотеки и рассказать, как различные варианты оплаты, комиссии и другие расходы влияют на общую стоимость ссуды с течением времени.Вы можете посетить HUD для получения списка консультантов или позвонить в агентство по телефону 1-800-569-4287. Консультационные агентства обычно взимают плату за свои услуги, часто около 125 долларов. Этот сбор может быть оплачен из средств займа, и вам не могут отказать, если вы не можете себе этого позволить.

Для HECM, как правило, нет особых требований к доходу. Однако кредиторы должны провести финансовую оценку при принятии решения об утверждении и закрытии вашего кредита. Они оценивают ваше желание и способность выполнять свои обязательства и требования по ипотеке.Основываясь на результатах, кредитор может потребовать, чтобы средства были отложены из средств ссуды для оплаты таких вещей, как налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и страхование от наводнения (если применимо). Если это не требуется, вы все равно можете согласиться с тем, что ваш кредитор оплатит эти предметы. Если у вас есть «зарезервированный» или вы согласны с тем, чтобы кредитор производил эти платежи, эти суммы будут вычтены из суммы, полученной вами в виде займа. Вы по-прежнему несете ответственность за содержание собственности.

HECM позволяет выбрать один из нескольких вариантов оплаты:

• один вариант выплаты — это доступно только с фиксированной ставкой кредита и обычно предлагает меньше денег, чем другие варианты HECM.
• вариант «срок» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за определенное время.
• вариант «владения» — фиксированные ежемесячные денежные авансы за все время, пока вы живете в своем доме.
• кредитная линия — это позволяет вам в любое время использовать кредитную линию в выбранных вами суммах, пока вы не израсходуете кредитную линию. Этот вариант ограничивает размер процентов, взимаемых по вашему кредиту, потому что вы должны проценты по кредиту, который вы используете.
• сочетание ежемесячных платежей и кредитной линии.

Вы можете изменить способ оплаты за небольшую плату.

HECM обычно дают вам большие ссуды при более низкой общей стоимости, чем собственные ссуды. В программе HECM заемщик, как правило, может проживать в доме престарелых или другом медицинском учреждении до 12 месяцев подряд, прежде чем ссуду необходимо будет погасить. Налоги и страховка по-прежнему должны быть оплачены по кредиту, и ваш дом должен поддерживаться в хорошем состоянии.

Для HECM существует ограничение на то, сколько вы можете вынести в первый год.Ваш кредитор рассчитает, сколько вы можете занять, исходя из вашего возраста, процентной ставки, стоимости вашего дома и вашей финансовой оценки. Эта сумма называется вашим «начальным лимитом основного долга».

Как правило, вы можете снять до 60 процентов от вашего первоначального основного лимита в первый год. Однако есть исключения.

Покупка обратной ипотеки

Если вы подумываете об обратной ипотеке, присмотритесь к ней. Решите, какой тип обратной ипотеки может вам подойти.Это может зависеть от того, что вы хотите делать с деньгами. Сравните варианты, условия и комиссионные от различных кредиторов. Узнайте как можно больше об обратной ипотеке, прежде чем поговорить с консультантом или кредитором. И задавайте множество вопросов, чтобы убедиться, что обратная ипотека может работать на вас — и что вы получаете подходящий вариант.

Вот что следует учитывать:

• Хотите получить обратную ипотеку для оплаты ремонта дома или налога на недвижимость? Если да, узнайте, имеете ли вы право на получение каких-либо недорогих одноцелевых ссуд в вашем районе.Сотрудники местного агентства по проблемам старения могут знать о программах в вашем районе. Найдите ближайшее агентство по вопросам старения на сайте eldercare.gov или позвоните по телефону 1-800-677-1116. Спросите о программах «ссуды или гранта для ремонта или улучшения дома», «отсрочки налога на имущество» или «отсрочки налога на имущество» и как подать заявку.
• Вы живете в более дорогом доме? Вы могли бы занять больше денег с помощью обратной ипотеки. Но чем больше вы занимаетесь, тем выше будете платить.Вы также можете рассмотреть вопрос о ссуде HECM. Консультант HECM или кредитор может помочь вам сравнить эти типы ссуд, чтобы увидеть, что вы получите и сколько это стоит.
• Сравните комиссию и стоимость . Это стоит повторить: присмотритесь к магазинам и сравните стоимость доступных вам ссуд. В то время как премия по ипотечному страхованию обычно одинакова от кредитора к кредитору, большинство расходов по ссуде, включая комиссию за выдачу кредита, процентные ставки, затраты на закрытие сделки и комиссию за обслуживание, варьируются между кредиторами.
• Разберитесь в общих расходах и погашении кредита . Попросите консультанта или кредитора объяснить ставки Общей годовой стоимости кредита (TALC): они показывают прогнозируемую среднюю годовую стоимость обратной ипотеки, включая все подробные расходы. И независимо от того, какой тип обратной ипотеки вы рассматриваете, необходимо понять все причины, по которым ваш кредит может потребоваться погасить, до того, как вы его планируете.

Будьте осторожны при продаже обратной ипотеки

Подходит ли вам обратная ипотека? Только вы можете решить, что работает в вашей ситуации.Вам может помочь консультант из независимого утвержденного правительством агентства по жилищным вопросам. Но продавец вряд ли станет лучшим помощником в выборе того, что работает для вас. Это особенно верно, если он или она ведет себя так, как будто обратная ипотека — это решение всех ваших проблем, подталкивает вас взять ссуду или имеет идеи, как вы можете потратить деньги из обратной ипотеки.

Например, некоторые продавцы могут попытаться продать вам такие вещи, как услуги по благоустройству дома, но затем предложат обратную ипотеку как простой способ их оплаты.Если вы решите, что вам нужны улучшения дома, и считаете, что обратная ипотека — это способ заплатить за них, присмотритесь, прежде чем выбирать конкретного продавца. Расходы на улучшение вашего дома включают не только стоимость выполняемых работ, но также расходы и сборы, которые вы заплатите, чтобы получить обратную ипотеку.

Некоторые продавцы обратной ипотеки могут предложить способы инвестирования денег из вашей обратной ипотеки — даже заставляя вас покупать другие финансовые продукты, такие как аннуитет или страхование на случай длительного ухода.Сопротивляйтесь этому давлению. Если вы купите такие финансовые продукты, вы можете потерять деньги, полученные от обратной ипотеки. Вам не нужно покупать какие-либо финансовые продукты, услуги или инвестиции, чтобы получить обратную ипотеку. На самом деле, в некоторых ситуациях требовать от вас покупки других продуктов для получения обратной ипотеки является незаконным.

Некоторые продавцы пытаются ускорить процесс. Прежде чем что-либо подписывать, остановитесь и посоветуйтесь с консультантом или кем-то, кому вы доверяете. Обратная ипотека может быть сложной задачей, и в ней не стоит торопиться.

Итог: если вы не понимаете стоимость или особенности обратной ипотеки, уходите. Если вы чувствуете давление или необходимость завершить сделку — уходите. Проведите небольшое исследование и найдите консультанта или компанию, в которой вы чувствуете себя комфортно.

Ваше право на отмену

В большинстве случаев обратной ипотеки у вас есть не менее трех рабочих дней после закрытия, чтобы отменить сделку по любой причине без штрафных санкций. Это известно как ваше право на «расторжение договора». Для отмены вы должны письменно уведомить кредитора.Отправьте письмо заказным письмом и попросите квитанцию ​​о вручении. Это позволит вам задокументировать, что и когда получил кредитор. Сохраните копии вашей переписки и любых приложений. После отмены у кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть все деньги, которые вы заплатили за финансирование.

Сообщить о возможном мошенничестве

Если вы подозреваете мошенничество или что кто-то из участников сделки может нарушать закон, сообщите об этом консультанту, кредитору или обслуживающему вас лицу. Затем подайте жалобу в Федеральную торговую комиссию, в офис генерального прокурора вашего штата или в орган банковского регулирования вашего штата.

Подходит ли вам обратная ипотека — большой вопрос. Рассмотрим все варианты. Вы можете претендовать на менее дорогостоящие альтернативы. Следующие организации имеют дополнительную информацию:

Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)

Программа HECM

1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342)

Бюро финансовой защиты прав потребителей

Рассматриваете обратную ипотеку?

1-855-411-CFPB (1-855-411-2372)

Фонд ААП

Образовательный проект по обратной ипотеке

1-800-209-8085

Что такое ипотека и как она работает?

Проще говоря, ипотека — это ссуда, которую вы берете для оплаты дома или другого объекта недвижимости.Учитывая высокую стоимость покупки недвижимости, почти каждому покупателю требуется долгосрочное финансирование для покупки дома. Как правило, ипотека предоставляется с фиксированной ставкой и выплачивается в течение 15 или 30 лет. Большинство людей думают о покупке дома с точки зрения площади или местоположения, но понимание ипотеки имеет решающее значение для обеспечения справедливой цены на то, что вы покупаете.

Что такое ипотека?

Ипотека — это ссуды на недвижимость, которые предоставляются с определенным графиком погашения, при этом приобретенная недвижимость выступает в качестве залога.В большинстве случаев заемщик должен внести от 3% до 20% от общей покупной цены дома. Остальная сумма предоставляется в виде ссуды с фиксированной или переменной процентной ставкой, в зависимости от типа ипотеки. В большинстве случаев ежемесячный платеж по ипотеке представляет собой заранее определенную смесь процентов и основной суммы. Размер первоначального взноса также может повлиять на сумму, требуемую для оплаты закрытия и ежемесячных выплат по ипотечному страхованию.

В процессе, называемом амортизацией, большинство платежей по ипотеке делятся между выплатой процентов и уменьшением основного баланса.Процент основной суммы по сравнению с процентами, выплачиваемыми каждый месяц, рассчитывается таким образом, чтобы основная сумма долга достигла нуля после окончательного платежа. Например, стандартная 30-летняя ипотека будет разделена на 360 равных платежей, каждый из которых состоит из разных сумм процентов и основной суммы. Некоторые ипотечные кредиты допускают выплаты только по процентам или выплаты, которые даже не покрывают всю сумму процентов. Однако людям, которые планируют владеть своим домом, следует выбрать амортизированную ипотеку.

Общие типы ипотечных кредитов

Когда вы делаете покупки для дома, понимание распространенных типов ипотеки и того, как они работают, так же важно, как и поиск подходящего дома.Например, ипотечные кредиты с фиксированной и переменной процентной ставкой могут первоначально рекламировать аналогичные цифры годовых, но среда с повышением процентных ставок может увеличить ежемесячные выплаты домовладельцу по переменной ипотеке. В других случаях новая ипотека может помочь вам сократить выплаты или быстрее погасить за счет рефинансирования по более низкой ставке.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой

Самые популярные ипотечные кредиты предлагают фиксированную процентную ставку со сроком погашения 15, 20 или 30 лет. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой предлагают гарантию одинаковой ставки на весь срок действия кредита, что означает, что ваш ежемесячный платеж не увеличится, даже если рыночные ставки вырастут после того, как вы подпишетесь.При аналогичной ставке ипотечные кредиты с более длительными сроками предлагают более низкие ежемесячные платежи, чем более короткие, но увеличенное количество платежей означает, что вы также будете платить больше в общей сумме процентов.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) включает любую ипотеку, процентная ставка по которой может измениться, пока вы все еще выплачиваете ссуду. Это означает, что любое повышение рыночных ставок приведет к увеличению ежемесячных платежей заемщика, что затруднит планирование стоимости жилья.Тем не менее, ARM популярны, потому что банки, как правило, предлагают более низкие процентные ставки по ARM по сравнению с ипотекой с фиксированной ставкой. Самым распространенным ARM является ARM 5/1, в котором начальная ставка остается фиксированной в течение первых пяти лет, а затем может изменяться каждый следующий год.

Прочие виды ипотеки

Хотя большинство людей в конечном итоге получат обычную ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой, как описано выше, существует множество альтернатив, предназначенных для особых случаев. Например, ипотечные ссуды FHA и VA требуют гораздо меньших первоначальных взносов от заемщиков или вообще не требуют первоначального взноса от ветеранов.Однако более низкий первоначальный взнос добавляет дополнительные расходы, такие как страхование ипотеки, к вашему ежемесячному платежу — и это также означает, что вы с самого начала выплачиваете больший основной баланс.

Для домовладельцев, которые рассматривают свою текущую собственность как вложение или источник капитала, такие варианты, как ипотека с выплатой только процентов и ипотека с выплатой наличных, предлагают повышенную финансовую гибкость. Например, выплата только процентов по ипотеке означает, что вы не добьетесь прогресса в погашении остатка.Однако, если вы планируете продать свой дом через несколько лет, ипотека с выплатой только процентов может помочь минимизировать ежемесячные выплаты, пока вы ждете. Ипотечные кредиты с выплатой наличных работают в противоположном направлении, позволяя вам рефинансировать старую ипотеку с помощью более крупной ипотеки, чтобы вывести разницу в виде наличных средств. Люди иногда полагаются на обналичивание ипотечных кредитов как на способ покрытия больших расходов, например, на обучение в колледже.

Что определяет вашу ставку по ипотеке?

Хотя условия ипотечных кредитов достаточно стандартизированы, кредиторы корректируют предлагаемые ими ставки по ипотечным кредитам на основе нескольких факторов.Сюда входит информация из финансовой истории заемщика, а также более крупные цифры, указывающие на текущее состояние кредитного рынка. Однако сумма, предлагаемая в качестве предоплаты, обычно оказывает наибольшее влияние на ставку по ипотеке.

Баллы и первоначальный взнос

Чем больше вы заплатите в начале ипотеки, тем ниже будет ваша ставка. Происходит это двумя способами: процент первоначального взноса и покупка ипотечных «баллов». Кредиторы считают ипотеку более рискованной, если первоначальный взнос заемщика меньше, при этом для обычных кредитов требуется минимум 20%, чтобы избежать дополнительных ежемесячных расходов на частное страхование ипотеки.Отношение ссуды к стоимости (LTV) — еще одна часто используемая мера той же цифры, только в обратном порядке: 20% первоначальный взнос приводит к ипотеке с коэффициентом LTV 80%.

Покупка баллов по ипотеке означает уплату фиксированной комиссии за снижение процентной ставки на установленную сумму процентных пунктов, обычно около 0,25% за балл. Это может помочь домовладельцам сократить ежемесячные платежи и сэкономить деньги в долгосрочной перспективе. Каждый балл обычно стоит 1% от общей стоимости дома, так что покупка на 400 000 долларов будет сопровождаться ипотечными баллами на 4 000 долларов.Оплата дополнительных баллов вперед в обмен на сниженную ставку потребует расчета точки безубыточности, так как вы вернете первоначальную стоимость этих баллов только по прошествии определенного периода времени.

Кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг влияет на ставки по ипотеке, которые кредиторы готовы вам предложить. По данным FICO, разница может составлять от 3,63% до 5,22% при 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой в ​​зависимости от того, к какой категории вы относитесь.

Ставки по ипотеке по рейтингу FICO

760-850	2.87%	3,63%
700-759	3,10%	3,85%
680-699	3,27%	4,03%
6602679 4,2 %
640-659	3,92%	4,67%
620-639	4,46%	5,22%

Внимательное отслеживание своего кредитного рейтинга — хорошая практика, независимо от того, рассматриваете ли вы ипотеку в ближайшем будущем, и никогда не помешает начать создание кредита раньше.Если учесть тот факт, что ипотека может длиться до трех десятилетий, даже несколько десятых процента могут привести к дополнительным расходам на проценты в тысячи долларов.

Индексные ставки

Наконец, кредиторы, такие как банки и кредитные союзы, пристально следят за текущим состоянием более крупного рынка для получения кредита. Сюда входят ставки, по которым корпорации и правительства продают не ипотечные инструменты, такие как облигации. Поскольку ипотечные кредиторы сами должны оплачивать стоимость заимствования денег, предлагаемые ими ставки по ипотечным кредитам могут изменяться в зависимости от основных расходов.В некоторых ипотечных кредитах с регулируемой ставкой процентная ставка заемщика фактически напрямую привязана к основной индексной ставке, такой как 10-летняя казначейская облигация США или лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR). Хотя вы не можете контролировать движение долговых рынков в отдельности, вы можете следить за тем, куда они движутся.

Процесс покупки ипотечного кредита будет несколько отличаться для тех, кто впервые покупает жилье, и для нынешних домовладельцев. Покупатели должны учитывать не только ипотеку, но и недвижимость и свои долгосрочные планы, в то время как нынешние домовладельцы могут просто захотеть рефинансировать по более выгодной ставке.

Совершение покупок в качестве первого покупателя жилья

Покупка ипотечного кредита для первых домов большинства людей должна осуществляться так же, как и при поиске дома. Мы бы порекомендовали сравнить кредиторов или обратиться к брокеру, чтобы получить письмо с предварительным одобрением, выяснить, сколько банки готовы предоставить вам ссуду, и определить, насколько доступной будет ваша типичная ежемесячная ипотека. Таким образом, когда вы найдете свой дом, у вас будет большая часть уток подряд, чтобы подать заявку. Также нужно учитывать, как долго вы будете там жить.Например, кто-то, желающий переехать через пять лет, может запросить ипотеку 5/1 ARM или ипотеку только с процентами, чтобы минимизировать ежемесячные платежи до тех пор, пока остаток не будет выплачен досрочно путем продажи дома. Люди, которые планируют жить в одном доме до тех пор, пока не станут полностью им владеть, вместо этого выберут хорошую фиксированную ставку на 15 или 30 лет.

Большинство потенциальных покупателей жилья в конечном итоге полагаются на своего агента по недвижимости за информацией о процессе ипотеки. Немногие люди проходят через опыт покупки дома более одного или двух раз в своей жизни, и их неопытность означает, что риэлторы часто играют более руководящую роль.В результате многие покупатели жилья в конечном итоге выбирают ипотечного кредитора, которого рекомендует их агент по недвижимости. Хотя такая схема подходит в большинстве случаев, имейте в виду, что приоритетами риэлтора являются получение быстрого одобрения, а не согласование вашей лучшей процентной ставки. Если минимизация выплат и сборов по ипотеке является приоритетом, мы настоятельно рекомендуем сравнить ставки как минимум трех кредиторов.

Покупки для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита при низких рыночных ставках может быть хорошим способом снизить ежемесячные платежи или общую стоимость процентов.К сожалению, эти две цели лежат в противоположных направлениях. Вы можете уменьшить ежемесячные платежи, получив ипотеку с более низкой ставкой на такой же или больший срок, что и ваш текущий кредит, но это обычно означает принятие более высоких общих процентов. Рефинансирование также сопряжено с риском дополнительных затрат на закрытие, которые связаны с процессом получения любой новой ипотеки.

Амортизация, процесс разделения выплат между процентами и основной суммой, показывает, как ранние выплаты в основном идут на проценты, а не на уменьшение основной суммы долга.Это означает, что начало новой ипотеки — какой бы привлекательной ни была ставка — может вернуть вас к полному владению. К счастью, кредиторы должны предоставить вам подробные расценки с указанием предполагаемой ставки, графиков платежей и затрат на закрытие сделки. Запрос в несколько банков и кредиторов может занять у вас много часов, но с учетом того, что на карту поставлено столько денег и годы платежей, предварительное вложение усилий более чем оправдано, когда дело доходит до рефинансирования.

Как работает ипотека

, автор Neal Frankle, CFP ®, Статья отражает мнение автора.Этот пост может содержать партнерские ссылки. Пожалуйста, прочтите наше раскрытие для получения дополнительной информации.

Если вы почти готовы купить свой первый дом, вы будете более уверены, если поймете, как работает ипотека. Хорошая новость в том, что это не так уж и сложно.

Ипотека — это ссуда

Ипотека — это просто ссуда, которую вы обещаете выплатить. Эти ссуды обычно очень большие, и для того, чтобы гарантировать вашу выплату, лицо, ссужающее вам деньги (обычно банк), использует ваш дом в качестве залога.

Если вы не сможете погасить ссуду, люди, давшие ссуду, заставят вас покинуть дом. Они делают это через неприятный процесс, называемый потерей права выкупа. Как только они вытащат вас из дома, они просто продадут его кому-нибудь другому.

То, что отличает ипотеку от других типов ссуд, заключается в том, что она чем-то подкреплена — в данном случае, вашим домом. Они называют это «залоговой ссудой». Кредитные карты — это тоже ссуды, но они ничем не подкреплены.Если вы не сможете произвести оплату кредитной картой, компании-эмитенты кредитных карт не смогут забрать ваш дом у вас.

Выплаты по ипотеке

Каждый месяц вы будете вносить ипотечные платежи. Если у вас нет ипотеки с выплатой только процентов, часть вашего платежа по ипотеке идет в счет основной суммы долга — это сумма, которую вы взяли в долг.

Другая часть вашего платежа идет на выплату процентов, которые вы должны кредитору. Например, предположим, что вы занимаетесь 300 000 долларов на 30 лет под 5%. Ваши выплаты будут составлять около 1600 долларов в месяц.В течение первого года почти все эти 1600 долларов идут на выплату процентов, если вы не берете ссуду только под проценты (что обычно не является хорошей идеей). Давайте посмотрим, почему вы в основном платите проценты в течение первых лет ипотеки.

Если вы посмотрите на свой баланс в 300 000 долларов и умножите его на 5%, вы увидите, что в течение первого года ваша задолженность по процентам составляет 15 000 долларов. 15000 долларов, разделенные на 12 месяцев, составляют 1250 долларов. Таким образом, из каждого ежемесячного платежа 1250 долларов идут на выплату процентов, а остаток (350 долларов) идет на выплату основной суммы долга.

Теперь ваши ежемесячные платежи по фиксированной ипотеке остаются неизменными в течение всего периода кредита. Но ваш баланс с каждым месяцем становится немного меньше. В результате чуть больше ежемесячных выплат по ипотеке идет на баланс. Таким образом, со временем все больше и больше ваших денег идет на баланс и все меньше и меньше начисляется на проценты.

Меньше начисляются проценты, потому что ваш баланс все меньше и меньше. Но имейте в виду, что (по крайней мере, на данный момент) выплачиваемые вами проценты подлежат вычету в налоговых целях.Это означает, что если вы заплатите 15 000 долларов в качестве процентов в этом году, вы фактически сократите свой налогооблагаемый доход на 15 000 долларов. Если ваша налоговая ставка составляет 30%, вы сэкономите 5 000 долларов на налогах. Короче говоря, для многих ипотека — это разумное налоговое планирование.

Позвольте мне в заключение сказать, что я приветствую вас. Все постоянно говорят об ипотеке, но не все понимают, как они работают. Я знаю, что иногда люди думают, что должен знать , поэтому они стесняются даже спросить.Напоминаем: единственный глупый вопрос — это тот, которого вы не задаете.

Что такое ипотека и как она работает?

Personal Finance Insider пишет о продуктах, стратегиях и советах, которые помогут вам принимать разумные решения с вашими деньгами. Мы можем получать небольшую комиссию от наших партнеров, таких как American Express, но наши отчеты и рекомендации всегда независимы и объективны. Условия распространяются на предложения, перечисленные на этой странице.Прочтите наши редакционные стандарты.

Что такое ипотека?

Ипотека — это вид кредита. Финансовое учреждение ссужает вам деньги на покупку дома, если вы не можете полностью заплатить наличными, и вы платите компании обратно в течение согласованного периода времени.

Ипотека — это обеспеченная ссуда. Обладая обеспеченной ссудой, вы предоставляете актив в качестве залога на случай, если вы не сможете произвести платежи.

В данном случае залогом является ваш дом.Если вы не платите по ипотеке в течение длительного периода времени, финансовое учреждение может забрать ваш дом у вас или «лишить права выкупа».

Это противоположность необеспеченной ссуды, такой как студенческая ссуда. Если вы не платите по беззалоговой ссуде, компания может подать в суд. Но они не отбирают у вас физическую собственность, как, скажем, в случае ипотеки или автокредита.

Как работает ипотека

Когда вы будете готовы купить дом, у вас может не хватить наличных денег для покупки дома.У вас может быть достаточно денег для первоначального взноса, но для остального вам понадобится ипотека от кредитора на покупку дома.

После того, как вы выбрали кредитора, вы оба соглашаетесь, сколько времени вы потратите на погашение кредита, месяц за месяцем. Например, вы можете выбрать 15, 20 или 30 лет.

Кредитор также сообщит вам, какова ваша процентная ставка. Кредитор может предложить вам более низкую ставку, если у вас хороший кредитный рейтинг, больше денег для первоначального взноса и / или низкое отношение долга к доходу.

Если вы ежемесячно не вносите платежи по ипотеке вовремя. Вы заплатите штраф за просрочку платежа, а кредитор отправит вам уведомление о просрочке платежа. Если вы по-прежнему не платите, кредитор начинает процесс обращения взыскания, и вы можете потерять свой дом.

Типы ипотеки

Существует несколько типов ипотеки, но многие из них можно разделить на две категории: обычная ипотека или ипотека, обеспеченная государством.

Обычная ипотека

Обычная ипотека — это тип ипотеки, предлагаемой частным кредитором или федеральными компаниями Fannie Mae или Freddie Mac.Это не обеспечивается государством.

Обычная ипотека обычно требует хорошего кредитного рейтинга и от 3% до 10% в качестве первоначального взноса. Но во время пандемии коронавируса некоторые кредиторы требуют более высоких кредитных рейтингов и первоначальных платежей.

Существует два основных типа обычных ссуд: соответствующие и несоответствующие.

• Соответствующий заем: Сумма займа находится в пределах, установленных Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA). FHFA устанавливает лимит для соответствующих займов каждый год, и в 2021 году лимит составит 548 250 долларов США в большинстве регионов США.В регионах с более высокой стоимостью жизни, таких как Аляска, Гавайи, Гуам и Виргинские острова США, лимит был увеличен до 822 375 долларов.
• Несоответствующая ссуда: Несоответствующая ссуда или крупная ссуда превышает лимит по ссуде, установленный FHFA. Чтобы получить квалификацию, вам понадобится более высокий кредитный рейтинг, больший первоначальный взнос и более низкое отношение долга к доходу. Вы также будете платить более высокую процентную ставку.

Ипотека, обеспеченная государством

Ипотека, обеспеченная государством, обеспечена федеральным правительством.У них обычно более мягкие требования к кредитным рейтингам, первоначальным взносам и / или соотношению долга к доходу.

Существует три распространенных типа ссуд, обеспеченных государством:

После того, как вы сделали выбор между обычной ссудой и ссудой с государственной поддержкой, вам необходимо принять другое решение. Вы хотите ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой?

Ипотека с фиксированной ставкой

Ипотека с фиксированной ставкой фиксирует вашу ставку на весь срок действия кредита. Хотя процентные ставки по ипотеке в США будут увеличиваться или уменьшаться с годами, через 30 лет вы все равно будете платить такую ​​же процентную ставку, как и при самом первом платеже по ипотеке.

Ставки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой сейчас выгодны, потому что ставки находятся на историческом минимуме. Они могут быть особенно хорошими вариантами, если вы планируете долгое время жить в доме. Сохранение той же скорости в течение многих лет дает вам стабильность.

Если вы получаете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, вы сами выбираете продолжительность срока. У каждого кредитора есть разные варианты продолжительности срока, но вот два основных варианта:

• Ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет: Ипотека на 30 лет является наиболее распространенной продолжительностью срока.Вы будете распределять выплаты на 30 лет и все время платить по одной и той же ставке.
• 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой: Вы будете платить меньше процентов по 15-летней ипотеке, чем 30-летняя ипотека, потому что а) кредиторы взимают более низкую ставку, и б) срок короче, поэтому вы буду платить проценты за меньший промежуток времени. Но ежемесячные платежи будут выше, чем на более длительный срок, потому что вы выплачиваете ту же сумму вдвое быстрее.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой

Ипотека с регулируемой процентной ставкой, или ARM, сохраняет вашу ставку неизменной в течение первых нескольких лет, а затем периодически меняется с течением времени — обычно один раз в год.

С ARM ваша ставка остается неизменной в течение определенного количества лет, называемого «начальным периодом ставки», а затем периодически меняется.

Наиболее распространенным вариантом длины термина является, вероятно, 5/1 ARM . С ARM 5/1 ваш вводный период оценки составляет пять лет, и ваша ставка будет повышаться или понижаться один раз в год в течение 25 лет.

В прошлом ставки ARM начинались ниже фиксированных ставок, поэтому они были хорошими вариантами, если вы планировали перейти до окончания периода начальных ставок.Но сейчас ARM не выгодны.

В последнее время фиксированные ставки стали сравнимыми или лучше регулируемых. А поскольку ставки находятся на рекордно низком уровне, вы, вероятно, захотите зафиксировать эту низкую ставку на весь срок действия кредита, чтобы не рисковать ее повышением позже.

Задайте себе два основных вопроса: хотите ли вы обычную ипотеку или ипотеку, обеспеченную государством, и ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой?

Другие виды ипотеки

Если вы оказались в уникальной ситуации, вам лучше всего подойдет один из следующих типов ипотеки:

• Строительный кредит: Вам нужны деньги для строительства собственного дома или для получения значительного дохода. ремонт дома, который вы покупаете.
• Воздушная ипотека: Выплачивайте небольшие ежемесячные платежи в течение определенного количества лет, затем выплачивайте оставшуюся основную сумму единовременно. Вам может понравиться ипотека на воздушном шаре, если вы хотите получать низкие ежемесячные платежи и уверены, что позже получите больше денег.
• Ипотека с выплатой только процентов: Выплачивайте проценты по ипотеке только в течение первых нескольких лет, а затем начните регулярные выплаты по ипотеке. Как и в случае с ипотекой на воздушном шаре, ипотека с процентной ставкой может быть хорошим вариантом, если вы хотите получать низкие ежемесячные платежи и уверены, что в будущем заработаете больше.
• Обратная ипотека: Если вам 62 года или больше, вы можете получить капитал, который вы построили в своем доме, наличными — единовременно, ежемесячными платежами или в виде кредитной линии.

Как выбрать лучший тип ипотеки

Выбрать лучший тип ипотеки для ваших нужд может быть непросто. Разбейте его на несколько этапов:

• Обычные или поддерживаемые государством? Если ваш кредитный рейтинг, отношение долга к доходу или первоначальный взнос недостаточно высоки, чтобы претендовать на получение обычной ипотеки, вам может подойти государственная ипотека.После того, как вы сделаете выбор между ними, вы выберете либо соответствующий, либо несоответствующий заем (обычный), либо заем VA, USDA или FHA (поддержанный государством).
• Фиксированная или регулируемая? Ипотека с фиксированной процентной ставкой, вероятно, сейчас самое лучшее предложение. Ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме, поэтому вы можете зафиксировать хорошую ставку сейчас, а не рисковать ее повышением позже.
• Какой срок? Подумайте о своих целях по выплате ипотеки. Если вы хотите более низкие ежемесячные платежи, вам может понравиться более длительный срок, например 30 лет.Но если вы готовы внести более высокие платежи, чтобы погасить ипотеку раньше, вам может потребоваться более короткий срок.
• Есть ли особые соображения? Если вы оказались в уникальном положении, например, при строительстве собственного дома, вы можете воспользоваться нетрадиционным типом ипотеки.

Что входит в выплату по ипотеке

Вы будете вносить ежемесячные платежи по ипотеке, а различные расходы составляют ежемесячный платеж.

Основная сумма

Основная сумма — это сумма, которую кредитор дает вам авансом.Если вы занимаетесь в банке 200 000 долларов, то основная сумма долга составляет 200 000 долларов. Вы будете платить небольшую часть этой суммы каждый месяц.

Проценты

Когда кредитор одобрил вашу ипотеку, вы согласовали процентную ставку — стоимость вашего кредита. Проценты включены в ваш ежемесячный платеж.

Налоги на недвижимость

Сумма, которую вы платите в качестве налога на собственность, зависит от двух факторов: оценочной стоимости вашего дома и вашего сбора за фабрику, который варьируется в зависимости от того, где вы живете. Ваши налоги на недвижимость могут ежегодно добавлять сотни или даже тысячи к вашим выплатам по ипотеке.

Страхование домовладельцев

Страхование домовладельцев покрывает вас финансово, если с вашим домом случится что-то неожиданное, например, ограбление или торнадо.

Согласно последнему отчету Национальной ассоциации комиссаров по страхованию (NAIC), средняя годовая стоимость страхования домовладельцев составила 1211 долларов США.

Ипотечное страхование

Частное ипотечное страхование (PMI) — это вид страхования, который защищает вашего кредитора в случае, если вы прекратите производить платежи.Многие кредиторы требуют PMI, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома.

PMI может стоить от 0,2% до 2% от основной суммы кредита в год. Если ваша ипотека составляет 200 000 долларов, вы можете платить дополнительную комиссию в размере от 400 до 4 000 долларов в год, пока вы не выплатите 20% стоимости вашего дома и вам больше не придется платить PMI.

Имейте в виду, что PMI предназначен только для обычных ипотечных кредитов. Большинство других ипотечных кредитов имеют свои собственные виды ипотечного страхования с различными наборами правил.

Ипотечная терминология, которую вам необходимо знать

При покупке дома вы столкнетесь с большим количеством жаргона. Вот некоторые из наиболее распространенных слов, связанных с ипотекой, которые вы слышите и что они означают:

Кредитор

Кредитор — это компания, которая дает вам ипотеку или ссужает вам деньги на покупку дома. Кредитором может быть банк, кредитный союз или компания другого типа. Вы когда-нибудь слышали, чтобы кто-то сказал: «Я получил ипотеку через Bank of America»? Банк Америки является кредитором этого человека.

Заемщик

Это ты! Вы занимаетесь у кредитора, чтобы купить дом.

Первоначальный взнос

У вас может быть немного денег, отложенных на покупку дома, но у вас их недостаточно для покупки наличными. Вот почему вам в первую очередь нужна ипотека.

Ваш авансовый платеж — это сумма, которую вы уже имеете наличными для оплаты дома. Минимальный первоначальный взнос зависит от того, какой тип ипотеки вы получаете, и обычно составляет от 0% до 20%.

Основная сумма

Основная сумма вашей ипотечной ссуды — это сумма, которую вы занимаете для своей ипотечной ссуды.Допустим, вы покупаете дом за 300 000 долларов. У вас есть 30 000 долларов в качестве первоначального взноса, поэтому вам нужно занять оставшиеся 270 000 долларов. Ваша основная сумма составляет 270 000 долларов.

Вы будете выплачивать основную сумму долга ежемесячно вместе с процентной ставкой.

Процентная ставка

Процентная ставка — это комиссия, взимаемая вашим кредитором за ссуду вам денег. Ваша основная сумма и проценты переводятся в один платеж каждый месяц.

График погашения

Амортизация — это процесс погашения кредита путем регулярных платежей.

График погашения ипотечного кредита показывает, сколько вы будете платить каждый месяц в счет погашения ипотеки. График разбивает каждый платеж, показывая, какая часть платежа идет в счет вашей основной суммы и процентов.

Пункты скидок

Вы можете заплатить комиссию при закрытии за более низкую процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт обычно стоит 1% от вашей ипотеки, и это снижает вашу ставку на 0,25%. Итак, если ваша ставка по ипотеке на 200000 долларов составляет 3.5%, и вы платите 4000 долларов за два дисконтных пункта, ваша новая процентная ставка составляет 3%.

Годовая процентная доходность (APR)

Наряду с вашей процентной ставкой вы увидите всплывающее окно второго процента в ваших ипотечных документах: APR. Ипотечный кредит APR — это процентная ставка плюс расходы на такие вещи, как пункты дисконтирования и сборы. Это число выше процентной ставки и является более точным представлением того, сколько вы фактически будете платить по ипотеке ежегодно.

Почему важно понимать разницу между процентной ставкой и годовой процентной ставкой? Когда вы ищете кредиторов, вы можете обнаружить, что один из них взимает более низкую процентную ставку, поэтому вы думаете, что эта компания — очевидный выбор.Но на самом деле вы можете обнаружить, что годовая процентная ставка выше, чем у другого кредитора, потому что он взимает огромные сборы. На самом деле, это может быть не самая лучшая сделка.

Escrow

Escrow — это юридический процесс хранения денег на счете третьей стороной до тех пор, пока вы не выполните определенные требования. Эти счета известны как «счета условного депонирования».

Есть два типа счетов условного депонирования. Первый хранит депозит, когда вы размещаете предложение на дом, и этот депозит пойдет на ваш первоначальный взнос при закрытии.Во втором — деньги для ежемесячной оплаты страховых и налоговых расходов.

Вексель

Вексель — это письменный юридический документ, который вы подпишете, чтобы пообещать, что вы вернете компании то, что она одолжит вам для покупки вашего дома.

В простом векселе разъясняются условия ипотеки, включая размер займа, процентную ставку, продолжительность срока и ежемесячный график платежей.

Андеррайтинг

Ипотечный андеррайтинг — это процесс определения того, насколько рискованно для кредитора предоставлять вам ипотечный кредит.В конечном итоге андеррайтинг определяет, будет ли кредитор ссужать вам деньги.

Во время процесса финансовый специалист (андеррайтер) проверяет, достаточно ли вы заслуживаете доверия, чтобы выплатить ипотечный кредит в соответствии с согласованными условиями. Они оценивают ваши финансы и стоимость вашего дома, чтобы принять свое решение.

Штраф за досрочное погашение

Штраф за досрочное погашение ипотеки — это комиссия, которую вы платите кредитору, если вы продаете, рефинансируете или погашаете ипотеку в течение определенного периода времени после закрытия вашей первоначальной ипотеки — обычно от трех до пяти лет.

Вероятно, вам не придется платить штраф, если вы будете ежемесячно вносить дополнительную сумму в счет ипотеки или если будете вносить дополнительные платежи то здесь, то там. Скорее всего, это произойдет только в том случае, если вы либо а) полностью погасите ипотеку, сделав крупный платеж, продав или рефинансировав, или б) полностью погасите огромную часть своей ипотеки.

Вторая ипотека

До этого момента мы в основном говорили о начальной ипотеке. Но после того, как вы некоторое время владели своим домом и приобрели капитал, вы можете принять решение взять вторую ипотеку , чтобы получить наличные для покрытия других расходов.Чем больше у вас капитала, тем больше денег вы можете получить.

Существует два типа второй ипотеки: ссуда под залог собственного капитала и кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC).

Кредит под залог собственного капитала дает вам деньги единовременно. HELOC позволяет вам занимать деньги по мере необходимости. Когда вы получаете вторую ипотеку, у вас будет два ежемесячных платежа по ипотеке — одна в счет вашей первой ипотеки, другая — в счет второй.

Как получить ипотеку

Если вы решили, что хотите подать заявку на ипотеку, вы можете выполнить следующие действия.

Чем сильнее ваши финансы, когда вы подаете заявку на ипотеку, тем выше будет ваша процентная ставка.

Приведите свои финансы в порядок

Наличие сильного финансового профиля а) увеличит ваши шансы на получение кредита и б) поможет вам получить более низкую процентную ставку. Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы пополнить свои финансы:

• Определите, сколько дома вы можете себе позволить. Общее практическое правило состоит в том, что ежемесячные расходы на дом не должны превышать 28% от вашего ежемесячного валового дохода.
• Узнайте, какой кредитный рейтинг вам нужен. Для каждого типа ипотеки требуется свой кредитный рейтинг, и требования могут варьироваться в зависимости от кредитора. Для получения обычной ипотеки вам, вероятно, понадобится как минимум 620 баллов. Вы можете повысить свой балл, производя платежи вовремя, выплачивая долги и позволяя срокам кредита.
• Сохранение авансового платежа. В зависимости от того, какой тип ипотеки вы получаете, вам может потребоваться до 20% в качестве первоначального взноса. Если вы откладываете еще больше, вы можете получить более высокую процентную ставку.
• Проверьте соотношение вашего долга к доходу. Ваш коэффициент DTI — это сумма, которую вы платите в счет погашения долгов каждый месяц, деленная на ваш ежемесячный валовой доход. Многие кредиторы хотят, чтобы коэффициент DTI составлял 36% или меньше, но это зависит от того, какой тип ипотеки вы получаете. Чтобы снизить коэффициент, погасите долг или подумайте о способах увеличения дохода.

Магазин вокруг

Связанные Лучшие ипотечные кредиторы декабря 2020 года

Вам не обязательно просто обращаться в личный банк или к ипотечному кредитору, которого использовали ваши друзья.Найдите кредитора, который предоставит нужный вам тип ипотеки. Затем найдите кредитора, который предложит вам самые низкие ставки, взимает с вас наименьшую комиссию и позволит вам чувствовать себя комфортно.

Если вы находитесь на ранней стадии процесса покупки жилья, подайте заявку на предварительную квалификацию и / или предварительное одобрение у нескольких кредиторов, чтобы сравнить и сопоставить то, что они предлагают.

Выберите дом и подайте заявку на одобрение

После того, как вы выбрали кредитора, с которым хотите работать, выберите дом, который хотите купить.После выбора дома подайте заявку на одобрение ипотеки.

Кредитор проверит ваши финансы, а затем назначит оценку дома, чтобы убедиться, что все в порядке. Если все пройдет проверку, то вы одобрите ипотеку.

Лаура Грейс Тарпли, CEPF

Редактор, Банковское дело и ипотека

Как работает ипотека?

Владение домом — один из важнейших элементов американской мечты.Если вы упорно работаете, решительны и дисциплинированы, вы можете пожинать плоды владения собственным домом.

Наряду с владением собственным домом влечет за собой одно из крупнейших финансовых обязательств, за которое вы, вероятно, будете нести ответственность. Чтобы осуществить эту мечту, были созданы ипотечные кредиты. Проще говоря, ипотека — это долгосрочная ссуда, предлагаемая кредитным учреждением или банком. Он обеспечен недвижимостью с соглашением о своевременных выплатах в обмен на «владение» своим домом.

Ипотечный кредит состоит из нескольких важных компонентов. Вот несколько терминов, которые помогут объяснить, как работает ипотека, чтобы вы лучше понимали, когда работаете с компаниями ипотечного кредитования.

Затраты на закрытие. Это расходы, превышающие стоимость дома. Они могут включать такие элементы, как сборы за оформление, оценку и титул, страхование титула, а также стоимость баллов, опросов, сборов за регистрацию и т. Д. Эти сборы сильно различаются в зависимости от типа и места вашей ипотеки и обычно составляют от 2 до 7 процентов от покупной цены дома.

Очки. Это деньги, которые вы платите своему кредитору в обмен на более низкую процентную ставку.

Амортизация. Выплаты по ипотеке разделены таким образом, что одна часть идет на выплату основной суммы, а другая — на проценты. Когда вы впервые начинаете платить по ипотеке, проценты будут составлять большую часть вашего общего платежа. С течением времени основная сумма долга становится больше, потому что у вас меньше основной суммы для начисления процентов.

Годовая процентная ставка (годовых). Это стоимость заимствования денег, основанная на процентах, комиссиях и сроке вашего кредита, выраженная в виде годовой ставки. Годовые процентные ставки были созданы, чтобы потребителям было проще сравнивать кредиты с другими котировками.

Процентные ставки. Это чистая сумма, взимаемая кредитором за заем денег. Процентная ставка — это процент от основной суммы кредита.

PITI. Это аббревиатура, которую кредиторы используют для описания различных элементов, составляющих ваш ежемесячный платеж по ипотеке, а именно основной суммы, процентов, налогов и страховки.

Первоначальный взнос. Первоначальный взнос — это сумма денег, которую вы тратите авансом на покупку дома. Чем выше ваш первоначальный взнос, тем меньше будет ежемесячный платеж по ипотеке.

Срок ипотеки . Условия ипотеки — это период времени, используемый для расчета ваших платежей. Например, если вы берете ссуду на 30 лет, ваши ежемесячные платежи рассчитываются путем погашения ссуды в течение 30 лет. В конце срока ипотеки ваш дом будет выплачен, если у вас нет ипотечной ссуды.

Как видите, ипотечный кредит — это самый простой способ позволить себе жилье. По мере продвижения в этом процессе вы узнаете, как получить ссуду, а также узнать о различных типах ипотечных кредитов и программах, которые помогут вам добиться успеха.