Как правильно покупать квартиру: Как купить квартиру? [Инструкция]

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке — растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем — стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

• Современные технологии, строительные материалы;
• Пластиковые окна;
• Новые инженерные сети, коммуникации;
• Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
• Наличие нескольких электрических точек в комнате;
• Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
• Свободная планировка;
• Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
• Широкий выбор квартир в одном корпусе;
• Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
• Доступные цены на старте строительства;
• Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

• Длительное ожидание сдачи объекта;
• Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
• Сложное оформление документов;
• Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

• Большой выбор: в отличии от новостроек — предложения есть во всех районах.
• Косметический ремонт — не обязателен, переезд возможен сразу;
• Стоимость коммунальных услуг — зачастую ниже.
• Развитая инфраструктура;
• Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

• Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
• Необходимость обновить электропроводку;
• Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке — необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке — переезжают сразу.

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Покупка и перевозка мебели.
• Оформление документации — услуги юриста / нотариуса.
• Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру — самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
4. Торг;
5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
9. Составление, подписания акта приема-передачи;
10. Оформление в органах государственной регистрации;
11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
2. Передача задатка за покупку жилья;
3. Сам процесс сделки;
4. Расчет;
5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

• Незаконная перепланировка квартиры;
• Претензии супругов;
• Недееспособность продавца;
• Заниженная стоимость имущества в договоре;
• Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

• Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
• Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
• Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
• Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

Покупка квартиры на вторичном рынке в Украине: проверка, подготовка к сделке

Выбор жилья именно на вторичном рынке недвижимости Украины, то есть уже бывшего в пользовании хотя бы у одного собственника после застройщика, может быть обусловлен разными причинами. Многие выбирают такое жилье по причине быстрого доступа. Не нужно ждать конца стройки или ремонта — заехать можно практически сразу же.

Некоторые хотят, например, купить квартиру в Киеве, Львове или Одессе в конкретном районе, где может и не быть новостроек, если мы говорим об историческом центре города.

Как бы то ни было, покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы, но и свои подводные камни:

• В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети. При этом квартиру Вам могут даже продать, а вот выписать детей оттуда без согласия Вы не сможете;

• Квартира может иметь запрет об отчуждении, о котором Вам может быть неизвестно, например, находиться в залоге. 

• Квартира может принадлежать нескольким людям, и тут важно учесть все доли, сложить их вместе и получить согласие всех собственников квартиры;

• Собственником квартиры может оказаться недееспособное лицо, а квартиру продавать его родственник, уверяя, что никаких проблем не будет.

Как видим, основные проблемы связаны с историей квартиры и личностью ее собственника. Также важно правильно оформить договор покупки квартиры и предварительный договор (договор задатка), если Вы хотите покупать квартиру с его использованием. 

Избежать проблем можно очень просто — мы предлагаем Вам профессиональную проверку всей истории квартиры, а также организацию сделки по покупке недвижимости с нашим партнером-нотариусом.

Интересно: Как вернуть сбор, уплаченный ПФУ при покупке жилья?

Консультация юриста по покупке квартиры на вторичном рынке в Украине

Если Вы пока сомневаетесь, стоит ли брать квартиру на вторичном или первичном рынке, хотите понимать, как именно будет происходить передача права собственности на квартиру, и как защитить себя в процессе — обращайтесь к нам за консультацией юриста по недвижимости.

Важно! При заказе любого из пакетов по сопровождению покупки квартиры в Украине консультация и предварительная проверка недвижимости будут включены в стоимость услуги.

Если же Вы хотите только проверить квартиру, а сам процесс покупки собираетесь провести самостоятельно — здесь Вы можете увидеть стоимость предварительной проверки недвижимости в Украине.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке Украины в 2021 году

Давайте коротко пройдемся по основным правилам покупки недвижимости на вторичном рынке Украины. Соблюдая эти правила, пользуясь подсказками, Вы сможете и сами позаботиться о безопасности сделки. Если же хотите получить 100% гарантию — мы готовы Вам помочь.

Проверка объекта недвижимости.

Первым пунктом проверки квартиры на вторичном рынке будет точно определить, кто является собственником квартиры. Продавцом квартиры может быть и родственник по доверенности, но докопаться нужно именно до истоков — в идеале, связаться с собственником, уточнить его желание продать квартиру и согласие на то, чтобы продавцом было указанное лицо.

Собственник квартиры проверяется на то, не состоит ли он, например, в реестре должников, не является ли участником судебного процесса, не числится ли в реестре должников по алиментам — это все могут быть тревожные звоночки.

Далее проверяются документы на квартиру:

• Требуйте только оригиналы правоустанавливающих документов собственности на квартиру;

• Проверяйте наличие права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество — в идеале получить справку;

• Технический паспорт на квартиру.

Кроме указанного реестра нужно проверить Реестр судебных решений, что покажет, не является ли квартира предметом спора, а также обратиться в Центр предоставления административных услуг, чтобы узнать, сколько людей прописано в квартире, и нет ли среди них несовершеннолетних или временно выписанных.

Обращение в Единый реестр должников в этом случае также поможет определить, нет ли за квартирой коммунальных долгов. Также мы проверяем реестр обременений.

Одним из важных пунктов проверки является проверка на несогласованные перепланировки в квартире. Для этого можно обратиться в БТИ.

Поскольку мы говорим о покупке квартиры на вторичном рынке, то есть дом может быть в эксплуатации уже несколько лет, важно обратить внимание и на техническое состояние квартиры

Подробно о том, как проходит проверка первичной недвижимости мы писали тут.

Проверка договора и организация сделки у нотариуса.

Отдельное внимание нужно уделить вычитке и составлению договора о продаже квартиры.

Договор обязательно подписывается у нотариуса. Наш же юрист проверит его составление и все приписки “мелким шрифтом”. Важно верно указать предмет договора, сумму, условия возврата залога, если он есть, и многие другие нюансы.

Важно! Если у квартиры несколько собственников, Вам понадобится нотариально заверенное согласие каждого из них. Если же собственником является несовершеннолетнее лицо — сделку можно провести только с разрешения местного органа опеки и попечительства.

Перевод денег за квартиру.

Передачу денег за покупку недвижимости необходимо проводить исключительно через банковский счет и в национальной валюте — в гривне.

Да, продавец может просить в долларах, да, знакомые могут сказать: “Да мы так делали, все нормально было”. Это не значит, что если кого-то “пронесло”, Вам повезет так же. 

Денежный перевод необходимо провести через украинский банк. Что касается суммы, то переводы от 250000 грн могут попасть под финмониторинг, но наши юристы проконсультируют Вас относительно верного процесса перечисления суммы за квартиру.

Сэкономить на налогах при покупке квартиры.

При покупке квартиры в Украине Вам придется заплатить налог в Пенсионный фонд Украины в размере 1% от суммы сделки.

Существует достаточно распространенная схема, когда при предварительной оценке недвижимости (без нее, кстати, нотариус Вам сделку не заверит), указывается заведомо заниженная стоимость квартиры. Дескать, мы поставим цену поменьше, а значит, и сумму налога получится уменьшить. 

Такая схема сильно чревата последствиями, особенно если саму квартиру или ее собственника Вы не проверили достаточно глубоко. Мы встречали примеры, когда после свершившейся сделки по в два-три раза заниженной цене появлялся, например, недееспособный родственник, на которого оказывалась записана часть квартиры и договор признавали недействительным.

Конечно, можно судиться, но доказать свою правоту с подписанным договором с четкой суммой будет очень сложно.

Важно! Если Вы являетесь гражданином Украины и жилье покупаете в первый раз — злосчастный 1% в ПФУ можно вернуть. Как это сделать мы писали тут.

Дальнейшая продажа квартиры.

Покупая квартиру, помните, что с ее дальнейшей перепродажей лучше подождать. Ведь если с момента покупки прошло менее трех лет, придется заплатить дополнительный налог в 5% стоимости квартиры если Вы резидент Украины, и 18% — если Вы иностранец. 

Юридические услуги по сопровождению покупки квартиры на вторичном рынке Украины

Понимая всю сложность процедуры и точно зная, как все это работает на практике, мы предлагаем свои услуги тем Клиентам, кто хочет быть уверен в безопасности покупки недвижимости в Украине.  

Юристы нашей фирмы проводят следующий комплекс услуг при покупке жилья в Украине:

• Консультирование по процессу покупки квартиры на вторичном рынке в Украине, подбор оптимального алгоритма действий;

• Если Вы иностранец — мы получим для Вас идентификационный код и поможем с открытием счета в украинском банке;

• Предпродажная проверка квартиры на вторичном рынке;

• Проверка договора купли-продажи квартиры в Украине;

• Организация и сопровождение заключения сделки по покупке квартиры у проверенного нотариуса.

Приходите к нам, расскажите о своей потребности, и мы подберем для Вас оптимальный пакет услуг. Купить квартиру с нами — просто и надежно!

Хотите приобрести квартиру на вторичке в Украине? Обращайтесь к нам! Мы проверим историю квартиры и позаботимся о том, чтобы вся сделка прошла без проблем. 

Не нашли ответ на свой вопрос?

Как проходит проверка квартиры перед покупкой.

Про юридические услуги по сопровождению покупки квартиры или дома в Украине.

Покупка квартиры: что и как нужно проверять?

Перед тем как принять важное решение в своей жизни, мы всегда делаем, своего рода, домашнее задание, отвечая на вопросы, которые, по нашему мнению, определяют правильность выбора. Иногда нам свойственно принимать эмоциональные решения, не задумываюсь о последствиях, но все же в большинстве случаев, мы хотим найти логичное и обоснованное решение при решении вопроса. Покупка недвижимости не исключение, наоборот, проверять и думать нужно в разы тщательнее, ведь риски слишком высоки. И мечта обзавестись собственными метрами может не только не сбыться, а и обернуться разочарованием и рядом проблем.

Чем руководствуетесь Вы при выборе недвижимости? Опытом своих родителей, которые получили жилье, когда Вы были ребенком? Советами друзей, которые недавно сделали приобретение? Информацией на форумах и в соцсетях? А знаете ли Вы, что для каждого случая есть ряд особенностей и чужой успешный или не успешный опыт не обязательно повториться у Вас?

Многие потенциальные покупатели обращаются в агентства недвижимости, подписывая договор, по которому агентство обязуется подыскать объект, предоставить сопутствующие услуги, а так же сопроводить клиента до момента сделки, однако, в таких договорах четко прописывается, что они не несут ответственности за информацию, предоставление которой не входит в их компетенцию (аресты, ипотеки, риски). И в итоге, далеко не всегда, покупатель получает именно то, что хотел. Если говорить о привлечении сторонней помощи, для изучения такого вопроса, то лучше обратиться к специалисту. Сейчас многие юридические компании, специализирующиеся на недвижимости, предоставляют услугу — Real Estate Due Diligence — всестороннюю юридическую экспертизу объекта недвижимости. Услуга уже однозначно не новая и довольно востребованная. Данная экспертиза позволяет полностью изучить историю объекта, обнаружить подводные камни, возможные риски, до момента подписания документов и расчета. Но в данном случае, сам объект подыскивает покупатель.

Для того чтобы до конца понять, следует ли покупать ту или иную квартиру, мы составили контрольный лист того, что необходимо сделать перед покупкой недвижимости, в зависимости от того, на рынке первичного или вторичного жилья Вы собираетесь приобрести квартиру.

Покупка квартиры на первичном рынке

Покупку квартиры на первичном рынке в большинстве случаев выбирают как выгодную инвестицию, которая может принести разовый доход примерно в 40%, или годовой доход примерно в 12%. Но это также хороший вариант для тех, кто ищет жилье для себя.

Продажа квартир в новостроях осуществляется непосредственно отделом продаж выбранного Вами жилого комплекса, те же квартиры можно купить через риелтора. Независимо от этого, основной договор покупателем будет подписываться с компанией застройщика.

Этап 1. Проверяем, не выходя из дома

Действие: гуглим.

Уделите несколько часов поискам в интернете. Зайдите на сайт застройщика, или сайты посвященные новостроям и жилью, посмотрите, какие из объектов он строит еще, или уже построил, соблюдает ли сроки сдачи в эксплуатацию объектов строительства, какую информацию размещает на своем сайте, насколько он открыт перед общественностью, какая репутация сложилась у него на форумах, какие отзывы о нем пишут, с какими проблемами, сталкиваются собственники недвижимости, когда получают недвижимость в собственность.

Результат: изучив даже этот небольшой объем материала, Вы уже можете определить — импонирует ли Вам застройщик и вызывает ли доверие. Однако, этого мало.

Действие: проверяем компанию Застройщика.

Застройщик — это, чаще всего, юридическое лицо и всю информацию о нем можно посмотреть на сайте Минюста, сделав бесплатный запрос по названию или коду юридического лица.

Результат: узнаем дату основания, учредителей, размер уставного капитала, виды деятельности, статус юрлица, не является ли он банкротом, не открыто ли в отношении него исполнительное производство за непогашенные долги.

Действие: проверяем компанию Застройщика в Едином государственном реестре судебных решений.

Результат: если компания была или есть участником судебных разбирательств — Вы обязательно это увидите.

__

Напомним, проверить застройщика перед покупкой квартиры и поставить его на мониторинг можно также с помощью сервиса CONTR AGENT

Действие: проверяем землю.

С помощью Публичной кадастровой карты можно в свободном доступе проверить достоверные данные о земельном участке (позже, у застройщика необходимо запросить документ подтверждающий право владения или пользования земельным участком).

Результат: Вы узнаете назначение земельного участка, на котором осуществляется застройка, его площадь, вид собственности.

Итог 1 этапа: предварительно собрав информацию, Вы можете смело отправляться к застройщику в гости. Показав, что вы уже владеете некоторой информацией, представители застройщика не будут стараться что-то скрыть или приукрасить. Составьте список всех вопросов, которые планируете задавать представителю застройщика, не рассчитывайте, что Вы все вспомните.

Этап 2. Идем в отдел продаж.

Действие: просим застройщика показать всю документацию на строительство.

Среди обязательных документов, которые Вам должны предоставить должны быть:

— лицензия на строительные работы;

— градостроительные условия и ограничения;

— разрешения на строительство;

— документы на землю;

— декларация о начале строительных работ;

— технические условие на подключение коммуникаций (отдельно электричество, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение (при наличии).

Результат: если застройщик беспрепятственно предоставляет Вам на ознакомление данные документы — это уже хорошо, однако, в некоторых видах документов сложно разобраться человеку, не являющемуся специалистом, чем застройщик может воспользоваться. Наличие такого пакета документов, и готовность предоставить его потенциальным покупателям — дает покупателю основные гарантии деятельности Застройщика.

Действие: ознакамливаемся с договором.

Строгого образца таких договоров нет, более того, в зависимости от способа продажи, они действительно могут отличаться. Среди видов договоров, которые чаще всего используются при продаже жилой недвижимости, можно отметить: договор покупки имущественных прав, инвестиционный договор, договор паевого участия в Жилищно-строительном кооперативе, предварительный договор купли-продажи. Прежде чем подписывать договор — хорошо его изучите. В любом из вышеуказанных договоров, или договоре, который предложит Вам застройщик обязательно указывается: стоимость, условия оплаты, порядок выплаты рассрочки, дата сдачи объекта в эксплуатацию, права и обязанности сторон, условия расторжения договора.

Результат: при изучении договора Вы четко понимаете условия сделки, обезопасив себя от непредвиденных ситуаций, таких как выплата огромных процентов за просрочку, невозможность привлечения Застройщика к ответственности за нарушение сроков сдачи объекта, или, исправления работ ненадлежащего качества.

Дополнительно обратите внимание:

Люди, приобретавшие недвижимость у застройщика, также могут ее продавать. Происходит это путем переуступки прав требования. В таком случае, Вам необходимо изучить договор, который уже был заключен между застройщиком и первым покупателем, а также дополнительное трехстороннее соглашение о замене стороны, с первого продавца на Вас. При окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию с Вами будет подписан акт приема-передачи и зарегистрировано право собственности.

При совершении таких сделок, уточняйте, кому конкретно принадлежат имущественные права. Если имущественные права принадлежат лицу до 18 лет, сделка не может состояться без разрешения местного органа опеки и попечительства, также, если имущественные права были приобретены лицом в браке, сделка не может состояться без письменного согласия супруга или супруги.

Действие: готовимся правильно подписать акт приема-передачи.

Подписание договора — финишная прямая, а вот подписание акта приема-передачи — его пересечение. У Вас должно быть четкое понимание: после того как Вы подписываете данный документ — застройщик не примет от Вас ни одной претензии. Если в квартире отсутствует что либо, что по условиям договора должно было быть, или при строительстве (отделочных работах) были нарушены строительные нормы, составляйте акт о нарушениях и требуйте исправления ситуации.

Результат: Вам не придётся лишний раз спорить с застройщиком и исправлять его недочеты за свой счет. Внимательный подход к данному вопросу поможет уберечь от дополнительных хлопот и затрат, на которые Вы явно не рассчитывали.

Итог 2 этапа: в отделе продаж Вы получаете всю необходимую информацию об объекте. Но, даже если все документы застройщика окажутся в порядке, не спешите подписывать документы. Возьмите шаблон договора домой и уже после его изучения и анализа данных от Застройщика принимайте окончательное решение.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Свыше половины покупателей предпочитают покупку недвижимости на вторичном рынке. Мотивы таких решений разные, но не следует забывать, что на рынке вторичного жилья тоже есть ряд нюансов и особенностей, которые нужно изучить заранее. Прежде всего, у квартиры уже есть история, и иногда, не самая лучшая.

Действие: определяем личность продавца.

С самого начала установите, с кем Вы общаетесь и ведете переговоры. Действительно ли перед Вами настоящий собственник. Вполне реально от имени продавца может выступать доверенное лицо. В таком случае, у него должен быть оригинал доверенности на осуществление таких действий, хотя как показывает практика, это не может гарантировать его надежность. Постараться связаться с собственником и подтвердить его намерения, а лучше настаивайте на личном участии владельца в сделке.

Результат: Вы гарантируете себе надежного контрагента, который имеет право на осуществление действий связанных с продажей квартиры. Если сделка будет заключена с неуполномоченным лицом — такая сделка в итоге может быть признана недействительной.

Действие: проверяем квартиру.

Убедитесь, что продавец действительно является собственником квартиры. Он должен предоставить Вам правоустанавливающий документ, который подтвердит это. Просите оригинал, даже нотариальная копия может оказаться не надежной. В качестве такого документа может быть: договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда.

Более того, право собственности должно быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Данный реестр доступен на сайте Минюста и при наличии электронной цифровой подписи можно почти мгновенно получить информацию. Реестр существует с 2013 года, до 2013 года функционировал Реестр прав собственности на недвижимое имущество, его данные не отображаются в информации об объекте, если после 2013 года не было каких-либо изменений по объекту. Если Вы все-таки хотите более детально изучить историю объекта, за информацией можно обратиться в БТИ.

В информационной справке из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество также отображается информация из Единого реестра запрета отчуждения объектов недвижимого имущества и из Государственного реестра ипотек. Информация в Едином реестре запретом отчуждения объектов недвижимого имущества фиксируется при заключении договора пожизненного содержания, договора о залоге недвижимого имущества, наложения ареста.

Также, в Реестре судебных решений, следует проверить, является ли данная квартира предметом спора.

Убедитесь, что в квартире не прописан никто, кроме собственника и его семьи. Получить такую справку может владелец или доверенное лицо в Центре предоставления административных услуг.

А вот через Единый реестр должников можно проверить, нет ли долгов по коммунальным платежам, если ввести в форму поиска фамилию владельца или любого лица, прописанного в квартире.

Результат: полученные данные максимально гарантируют Вам добропорядочность продавца и надежность сделки.

Действие: оформляем правильный договор.

Ст. 657 Гражданского кодекса Украины устанавливает обязательную нотариальную форму для такого рода договоров. Если между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи, он должен соответствовать форме основного договора, то есть также быть нотариальным. Из этого следует, что предварительный и основной договор купли-продажи оформленные ненадлежащим образом, суд может признать недействительными. Такими примерами кишит Реестр судебных решений.

Результат: соблюдение правильной формы убережет Вас от судебных тяжб по признанию сделки недействительной и сохранит надлежащее право собственности за Вами.

Дополнительно обратите внимание:

Если у квартиры несколько собственников, то нужно нотариально подтвержденное согласия на продажу от каждого из них.

Если право собственности принадлежат лицу до 18 лет, сделка не может состояться без разрешения местного органа опеки и попечительства, также, если право собственности были приобретены лицом в браке, сделка не может состояться без письменного согласия супруга или супруги.

Продавец должен иметь технический паспорт на квартиру. При сделке, он сканируется нотариусом и сохраняется в электронном виде, а оригинал остается у нового собственника.

Для таких сделок обязательно проведение оценки недвижимости с обязательной регистрацией в Единой базе отчетов по оценке имущества. Данная сумма является базой при налогообложении.

Подводя итог, можно сказать, что при знании алгоритма действий, проверка квартиры перед покупкой, сложным вопросом не является. Но на самом деле, не является это сложным вопросом для юриста, который имеет достаточный опыт в сфере недвижимости и может провести комплексную изучение и оценку вопроса.

Многие люди совершают глупые ошибки в силу наивности, доверчивости или спешки. Читая договор или другие документы, покупатель может даже не понять, какие на самом деле он берет на себя обязательства и риски. Мелкий шрифт, оговорки или то, что в момент подписания не кажется существенным, позже играет плохую шутку с новыми собственниками такого жилья.

Поэтому, даже если Вы совершили проверку квартиры самостоятельно, проконсультируйтесь с юристом, и уточните все вопросы, которые вызвали у вас подозрение.

Елена Коробенко, юрист ЮКК «Де-Юре»

Чтобы обезопасить вашу недвижимость, земельные участки или объекты ипотеки от несанкционированных рейдерских захватов — воспользуйтесь сервисом SMS-маяк. Вы сможете контролировать не только изменения, которые состоялись в реестре, но и о попытках внести такие изменения.

Читайте главные новости, аналитические материалы и интервью ЛІГА:ЗАКОН Бизнес теперь в Telegram! Также подписывайтесь на нашу страницу в Facebook

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке / Меридиан

Перед тем как выбирать квартиру, нужно как минимум определиться с районом (мы уже проводили обзор, какой район Тюмени выбрать для проживания).

Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:

Оцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.

Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.

Оцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.

Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?

Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.

В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.

Это немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т.д.

Всем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения. 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры вторичного рынка Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. 
3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. 
4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества). 
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний. 
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты.  
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов. 
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка. 
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях. 
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

советов для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке представлены в основном в двух формах — кооператив и многоквартирный дом. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право аренды здания.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая собственный капитал, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы.Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны показать себя по-настоящему», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс покупателям, впервые покупающим жилье. «Это входная плата и обряд посвящения в кооператив на Манхэттене». Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, если это не дискриминирует незаконно.

Финансовые требования кооператива могут оказаться сложными для покупателей-новичков. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют от покупателей показать, что у них в банке есть ипотечный кредит и плата за обслуживание за год.

«Кто, правда, может это сделать, как нормальный человек, заплатив за аренду?» — сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В итоге выбрал квартиру.

«Я пытался купить дом с 2012 года», — сказал он, отметив, что покупатели, у которых было больше денег, трижды перебивали его ставку.Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Соболя, продавца Compass, г-н Шолли купил студию за 670 000 долларов в кондоминиуме в районе Адской кухни. «Это было немного дороже, чем я надеялся», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более гладкий процесс».

ВЫШЛИ НА УЛИЦЫ

Полезно посетить ряд открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, как вы запыхались на третьем рейсе шестого этажа, и что подразумевается под мансардой, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее.Соседи могут располагать информацией об отдельных зданиях и о том, что происходит в районе.

Как купить квартиру в Париже? Консультации Lodgis по вопросам приобретения недвижимости

Шаг 1: Четко определите свой проект

Самое первое , что нужно сделать , чтобы добиться успеха в вашем проекте недвижимости , это четко определить свой бюджет и соответствующий план финансирования .

Если вы решите взять кредит для финансирования покупки недвижимости, вам нужно будет определить свою кредитоспособность и запланировать личный взнос в размере от 5% до 10% от покупной цены .Эта сумма соответствует сумме, которую ваш нотариус попросит вас заплатить при подписании предварительного договора, которая затем будет вычтена из продажной цены на дату окончательного подписания.

Как только ваш бюджет и план финансирования определены, вы можете начать обдумывать критерии поиска.

Lodgis может помочь вам на этом первом этапе вашего проекта в сфере недвижимости. Наша команда специалистов к вашим услугам (вы можете связаться с ними по электронной почте или телефону), чтобы составить ваше описание объема и найти недвижимость, соответствующую вашим ожиданиям (местоположение, площадь, количество комнат, цена и т. д.).).

► Откройте для себя нашу недвижимость на продажу

Мы также можем направить вас через нашего партнера Artemis Courtage, чтобы помочь вам определить свой план финансирования.

Шаг 2: Обзор квартир

После определения ваших потребностей и бюджета вы можете начать поиск. Имея точное представление о недвижимости, которую вы ищете, вы будете готовы сделать предложение в тот день, когда найдете идеальную квартиру.

На веб-сайте Lodgis у вас будет доступ к многочисленным критериям для уточнения поиска (бюджет, район, тип недвижимости, площадь и т. д.).). Список каждой квартиры предоставляет вам подробную презентацию недвижимости (фотографии, интерактивная карта, гео-трекинг, текст презентации, виртуальный 3D-тур и т. д.). Вы можете запросить на посещение каждой квартиры , нажав «Посетить»: с вами свяжется консультант, чтобы договориться о встрече. Вы можете распечатать информационный лист объекта или запросить посещение каждой квартиры, нажав кнопку «Посетить». Консультант свяжется с вами, чтобы узнать о ваших планах покупки и организовать встречу.

Если вы не смогли найти недвижимость, соответствующую вашим критериям, мы приглашаем вас подписаться на оповещение по электронной почте, которое будет держать вас в курсе о поступлении новых квартир, выставленных на продажу компанией Lodgis.

Шаг 3: Вы нашли недвижимость

После посещения выбранной недвижимости консультант Lodgis вышлет вам всю необходимую документацию на квартиру, чтобы вы могли сделать предложение о покупке, полностью зная факты . Вы найдете список документов на шаге 6.

Шаг 4. Сделайте предложение о покупке

Если вы хотите сделать предложение о покупке недвижимости, вы можете отправить предложение о покупке своему консультанту Lodgis по электронной почте или в письменном письме.

Этот документ должен содержать следующую информацию:

• Ваше имя и фамилия
• Адрес вашего основного места жительства
• Предлагаемая цена покупки (включая сборы)
• Детали финансирования (личный вклад и кредит)
• Адрес недвижимости, которую вы хотите купить
• Срок действия вашего предложения

Вы также можете добавить контактные данные вашего нотариуса.Если вы хотите, Lodgis предоставит вам контактные данные нотариуса нашего партнера.

Шаг 5: Отправка досье нотариусам

Лоджис решает отправить каждое из досье о «продажах» нотариусу, чтобы успокоить обе стороны. Обе стороны свободны в выборе нотариуса, но также возможна централизованная продажа только с одним нотариусом, представляющим обе стороны.

Если у вас нет или вы не знаете нотариуса, Lodgis будет рад предложить вам его.

Шаг 6: Информация, которую необходимо получить перед подписанием предварительного договора

Чтобы подписать предварительный договор с полным спокойствием и избежать неожиданностей, важно иметь всю информацию, касающуюся имущества и коллективной собственности, в которой оно находится .Закон гласит, что некоторые вопросы должны быть доведены до сведения будущего владельца, такие как:

• Отчеты общих собраний коллективной собственности за 3 предыдущих года
• Сумма платы за строительство (каждый период вы платите за обслуживание. Чем важнее услуги, тем выше цена. Пример: лифт, сад, зеленые насаждения, система отопления и горячая вода..)
• Налог на имущество за предыдущий и текущий год

Техническое диагностическое досье, включающее:

• Измерение площади квартиры (закон Карреза)
• Отчет о риске воздействия свинца (CREP)
• Отчет о наличии или отсутствии материалов или изделий, содержащих асбест
• Отчет о наличии термитов и других ксилофагов (отчет о состоянии паразитов)
• Диагностика энергоэффективности (DPE)
• Состояние рисков и информация о почве (ESRIS)
• Состояние внутренних установок, связанных с газом и электричеством, если им более 15 лет
• Положение о кондоминиуме и изменения к нему
• Техническая книжка здания (не всегда существует)
• Предварительно датированный: это документ, подтверждающий совместное имущество и финансовое положение совладельца при продаже

После того, как все документы собраны, нотариусы могут назначить встречу для подписания договора купли-продажи или предварительного договора купли-продажи. Ваш консультант Lodgis будет сопровождать вас на эту встречу.

Шаг 7: Подписание предварительного договора

При подписании предварительного договора (договора купли-продажи или предварительного договора купли-продажи) вам необходимо внести нотариусу 10% (обычно) от продажной цены (иногда утверждается 5%). В принципе, транзакция осуществляется банковским переводом до встречи. Это соответствует депозиту (accompte) от продажной цены.

Как только предварительный договор подписан, продавец твердо и окончательно привержен.Как покупатель, вы получаете 10-дневный период снятия средств , в течение которого вы можете отозвать без каких-либо оснований и комиссий.

По истечении этого срока, если вы откажетесь подписать окончательный договор купли-продажи при соблюдении всех вышеупомянутых условий, вы потеряете внесенный вами залог (он будет переведен продавцу в качестве компенсации).

Шаг 8: Финансирование с помощью кредита

Прибегаете ли вы к использованию кредита или нет, в договоре купли-продажи должно быть указано, как вы финансируете покупку .

Если в акте указано, что сумма выплачивается за счет ипотеки, последняя должна включать предварительное юридическое условие получения кредита. У вас есть минимальный срок 30 дней, обычно увеличивается до 45 дней, чтобы получить кредит в соответствии с запланированными условиями в предварительном договоре (сумма, время, ставка). Этот период может длиться до 60 дней в зависимости от времени года.

После того, как банк сообщит о предложении кредита, вы не сможете принять его до истечения 10-дневного периода после его получения.Вы должны будете отправить его обратно в банк с 11 числа. Продажа не может быть подписана до этого срока.

Если вы не получите кредит до даты, указанной в соглашении о продаже или предварительном договоре купли-продажи, у вас будет выбор между продолжением продажи (если у вас есть другие финансовые ресурсы) или отказом от нее. В этом последнем случае вам вернут ваш задаток, за исключением случая неискренности (предложение, превышающее финансовые возможности или не соответствующее предварительным расчетам договора).

Шаг 9: Повторный осмотр квартиры перед окончательной продажей

После того, как будет определена окончательная дата, ваш консультант Lodgis свяжется с вами, чтобы спланировать новое посещение объекта. В зависимости от наличия возможности, эта встреча будет запланирована за несколько дней до или в день окончательной подписи.

Эта встреча позволит вам проверить, что квартира, а также ее хозяйственные постройки (подвал, chambre de bonne…) были освобождены продавцом.

Также позволит проверить и записать показания счетчика (ЭДФ-ГДФ) и тем самым упростить перенос абонемента.

Не забудьте оформить домашнюю страховку от нескольких рисков для своего приобретения.

Шаг 10: Окончательная продажа

Встреча проводится в нотариальной конторе и проходит следующим образом:

• Вычитка проекта продажи
• Закрытие счетов на пропорциональной основе (отчисления на совместное имущество, налог на имущество и возможное строительство здания)
• Оплата (нотариус запросит средства за несколько дней до встречи)
• Передача ключей

Если стороны не могут присутствовать при подписании акта купли-продажи, они могут быть представлены третьим лицом или их нотариусом по доверенности, оригинал должным образом подписан и отправлен заранее.

Иногда подписание предварительного договора не требуется и нотариусы приступают к подписанию акта купли-продажи. Это происходит, когда покупатель может приобрести недвижимость без кредита и с предварительного согласия сторон. В этом случае покупатель уведомляется о предварительном договоре и приложениях к нему до завершения продажи, и срок отказа (закон SRU) отбывается, как и любая другая продажа с предварительным подписанием договора.

После этого назначения вы должны будете подумать о смене подписок о смене подписок (EDF, GDF и т.).

Этап 11: Послепродажное обслуживание

После того, как вы станете владельцем своей новой недвижимости, будь то pied-à-terre или инвестиции в аренду, Lodgis будет направлять и консультировать вас, предлагая наши услуги по аренде меблированной и немеблированной.

Мы также можем помочь вам с налоговыми декларациями с помощью команды специалистов нашего агентства, занимающихся всеми нашими арендодателями, сдающими в аренду меблированную недвижимость.

Если вам понравилось это руководство, пожалуйста, расскажите нам о своих планах собственности.Наш отдел продаж будет рад помочь вам!

Мой отчаянный путь купить квартиру в Израиле — Новости Израиля

«Гили, если у тебя есть деньги, пусть это всего лишь 150 000 шекелей из сбережений и еще 100 000, которые ты можешь получить от родителей – используй их немедленно и покупай квартиру если у вас его еще нет», — отругал меня владелец риелторской компании, пока мы говорили о спешке с ипотеками и о шагах, которые не будут предприняты, чтобы охладить раскаленный рынок жилья.У него есть корыстный интерес, сказал я себе.

«Если вы продолжите ждать, вы, скорее всего, опоздаете», — сказал консультант по недвижимости и финансам. «Купите хотя бы маленькую квартиру в Хайфе. Пока не поздно.» Еще один, который зарабатывает на жизнь ростом цен, подумал я.

Когда исследователи из Института исследований недвижимости Альрова при Тель-Авивском университете сказали мне, что «доступ к квартире в Израиле постепенно сокращается», и картина не изменится, я начал в это верить.Они сказали мне, что даже министр жилищного строительства и строительства Зеэв Элькин, министр финансов Авигдор Либерман и министр внутренних дел Айелет Шакед не верят в то, что цены упадут, как и их предшественники. «Никто не заинтересован в снижении цен на жилье», — заявил еще в 2017 году председатель финансового комитета Кнессета Моше Гафни.

«Любой, кто не присоединился к этой победе, в будущем столкнется с гораздо большими трудностями», — предупредил проф.Дэнни Бен-Шахар, когда мы говорили о заоблачных ценах на жилье в Тель-Авиве.

В возрасте 31 года — средний возраст для покупки квартиры по данным Израильского института демократии (на 2019 год) — я стал ловить на себе жалостливые взгляды тех, кто владеет более чем одной недвижимостью. «Если бы вы слушали меня год назад, сегодня вы бы уже получили прибыль от 100 000 до 200 000 шекелей на квартире, которую я вам предложил», — упрекнул меня один из маклеров, с которыми я разговаривал, учитывая, что цены на жилье выросли в по сравнению с прошлым годом более чем на 7,7 процента.

В возрасте 32 лет я решил отправиться в путешествие, чтобы приобрести свою первую квартиру. Моим первым побуждением было выяснить, есть ли у меня шанс купить квартиру в районе, где я сейчас снимаю квартиру в центре Тель-Авива. Просмотр веб-сайта Налогового управления и сайтов недвижимости Madlan и Yad2 показал, что стартовая цена трехкомнатной квартиры составляет почти 4 миллиона шекелей (1 240 000 долларов США). Даже в восточной части города, что совсем не по душе, цена за квадратный метр составляет более 25 000 шекелей (другими словами, квартиры на вторичном рынке начинаются от 2 миллионов шекелей, не считая возможных судебных издержек по оформлению права собственности и изматывающей парцелляции). процедуры).

Решил проверить, сколько будет стоить жилье в моем родном городе Кирьят-Оно. Всего 2 миллиона шекелей. Это стартовая цена отремонтированной четырехкомнатной квартиры в районе моего детства и от 2,6 до 2,7 миллиона шекелей за новую квартиру в новых районах города. Я понял, что без 700 000 шекелей на первый взнос нет смысла искать в знакомых мне городах.

Связанные статьи

«Езжай в Лод, ты не поверишь, что там будет», — вспомнил я слова высокопоставленного чиновника Минжилстроя на профессиональной конференции.«Вы не можете плакать о высоких ценах на жилье и стоимости жизни, не покидая Тель-Авива или сердца Гуш-Дана, столичного района Тель-Авива. Вы избалованное поколение, которое должно понять: нужно с чего-то начинать».

Он не знал, что отправляет меня обратно в дом моей бабушки. Почти 70 лет она жила в городской квартире на третьем этаже без лифта. Она жила там чуть менее шести лет назад, и если бы мы потом сдали квартиру в запущенном жилом комплексе, чтобы дождаться роста цен вместе с проектами по благоустройству города, мы бы получили дополнительные 60 процентов при продаже, или 300 000 шекелей. Но никто в нашей семье не мечтал о будущем в качестве «арендодателя», уж точно не в сердце безнадежного района.

Этап 1

Решение

Это решение о «самой крупной и важной сделке, которую вы когда-либо совершите» — как называют это все консультанты по недвижимости на YouTube, — сложное решение, на которое повлияли самые разные соображения: финансовые проблемы и концепции, состояние в рынок, политика, процентные ставки и эмоциональные и психологические факторы, такие как социальное и семейное давление.

«Вы можете подождать, пока правительство возьмет на себя ответственность за доступное жилье и разработает рынок долгосрочной аренды, но лучше жить в реальном мире», — говорит Белла Барда, консультант по инвестициям в недвижимость и менеджер страницы в Facebook. «Заработок на недвижимости.”

«Еще через шесть лет каждому, кто не из очень обеспеченной семьи, будет трудно купить квартиру», — говорит Барда. «Нет другого выхода, кроме как купить квартиру».

Цахи Котинский, владелец канала подкастов «Надлан Б’Шидур» (Передача недвижимости) и консультант по недвижимости, объясняет, что квартира — это инвестиция, которую можно использовать как важный инструмент для увеличения капитала: «Пока банк готов выдать кредиты, и вы можете сдавать квартиру или жить в ней и платить ипотеку — вы присоединились к гонке за ценами на жилье. Вы можете получить прибыль от повышения цен, вместо того, чтобы быть сторонним наблюдателем, который упускает выгоду».

Вот так и становишься частью системы, думаю я про себя с отвращением человека, выросшего в сионистском молодежном движении.«Хватит, подрастай», — говорит Барда. «Начните думать о детях, которые у вас будут, и о пропасти между ребенком, который растет в Димоне, и ребенком, который растет в Кфар-Саве».

Я пошла на встречу с Баром и Элираном, которые еще до свадьбы приобрели квартиру в рамках государственного проекта «Мечир Ламиштакен», предлагающего доступное жилье для первых покупателей.В квартире никогда не жили. «Проект подтолкнул нас на рынок недвижимости, — говорит Элиран. «Мы были молодой парой и еще до свадьбы сказали — давай зарегистрируемся». Проводится лотерея для отбора подходящих молодых пар, которым предоставляется шанс купить квартиру по субсидируемой цене. «Может быть, мы выиграем в лотерею, — сказали мы. Каким-то образом это произошло, и правда в том, что мы благодарны [тогдашнему министру финансов] Моше Кахлону [который создал проект]».

Они получили ключи от своей новой квартиры в Пардесии пять лет назад и сдали ее, продолжая жить в центре страны.«Первоначальный взнос был чем-то, что мы могли сделать из наших сбережений от службы в постоянной армии и небольшой помощи наших родителей, поэтому мы как бы плыли по течению», — говорит Элиран. «Сегодня, оглядываясь назад, я могу сказать, что нам повезло, и что эта квартира создала для нас значительную финансовую основу и рычаги для нашей следующей квартиры в районе, где нам больше интересно жить.

«К счастью, в отличие от некоторых других проектов, задержек не было, и мы сдаем квартиру и можем продать ее еще через полтора года, и она стоит на 800 000 шекелей больше, чем мы за нее заплатили. ”

Яэль и Идо Масарик решили купить квартиру по настоянию родителей.«После того, как мы поженились, наши родители сказали, что у них есть 500 000 шекелей, которые они накопили для нас на квартиру, и они помогли нам понять, что если мы не воспользуемся этими деньгами — они просто осядут в банке и обесценятся. — говорит Яэль. «Через год после свадьбы мы почувствовали, что именно этого от нас и ждут, а если мы этого не сделаем, то просто потратим деньги на аренду».

Этап 2

Следующий дом или инвестиция?

«Ключевые вопросы при покупке первой квартиры — это где вы хотите жить, в каком районе, по вашему мнению, будете работать, и главное — где вы хотите растить своих детей», — объясняет Котинский. «От ответов будет зависеть направление вашей первой собственности: будет ли это чисто инвестиция или ваша резиденция, где она будет расположена и насколько велика она будет».

Он отмечает: «Есть пары, для которых очень важна близость к родителям, в основном потому, что бабушка и дедушка помогают воспитывать детей.Другие предпочитают отойти. Некоторые хотят быть рядом со своим рабочим местом, и обычно это рабочее место женщины, потому что во многих домах именно она забирает детей из детского сада и школы. Для многих молодых людей важна удаленность от развлекательных заведений».

Брокеры и консультанты по недвижимости рекомендуют тщательно изучить близость к качественным образовательным и общественным учреждениям, центрам занятости, а также остановкам общественного транспорта и парковкам.Все они также упомянули что-то, что не поддается количественной оценке: хорошее чувство, которое приходит, когда вы находитесь в квартире и представляете себе жизнь в ней.

Я представляла себя в своем углу в милой квартире с садом, пока Ифат, 36-летняя незамужняя подруга, не вразумила меня.«Просто подумайте о возвращении. В худшем случае продашь, так с вложением, на квартиру не женишься». Она показала мне видео, в котором экономист и бывший чиновник Минфина профессор Ярон Зелеха проповедует: «Помните, что это не конец пути, а только отправная точка. Не ищите дворец на всю оставшуюся жизнь. Когда ты устроишься, ты купишь квартиру побольше».

Ярден, 33-летняя мать троих детей, объясняет, что она предпочла пойти на компромисс в отношении местоположения и состояния квартиры, зная, что это послужит увеличению их капитала для следующей покупки.«Мы купили крушение на юге Тель-Авива и предполагали, что в ближайшие несколько лет мы не будем знать, где будем растить наших детей, и наши потребности будут меняться по мере роста нашей семьи. Но мы воспользовались моментом, чтобы заработать больше денег на деньгах. Мы сдаем его в аренду иностранным рабочим, и он уже стоит на 600 000 шекелей больше, чем мы его купили».

Вот я и подумал о квартире как об инвестиции.Есть возможности для тех, у кого есть небольшой первоначальный взнос до 250 000 шекелей в отдаленных районах: Хайфа, пригороды Хайфы, известные как Крайот, а также Димона и Сдерот на юге. Но я боялся проблем с обслуживанием, арендаторов, которые портят имущество и не платят вовремя, или трудностей с поиском арендаторов. «Не поддавайтесь влиянию своих страхов», — говорит Барда. «Вероятность того, что у вас будут проблемы с арендаторами, которые разрушат квартиру, или что цены упадут в одночасье, ниже, чем вероятность того, что арендаторы захотят продлить договор хотя бы на два-три года, или что цена вырастет. будет продолжать.”

Я начинаю собирать все больше и больше информации о районах, которые выглядят как варианты для инвестиций в Араде, Сдероте и даже Рамат-Гане.

«Учитывайте, что дело не только в соседстве, но и в том, что каждая недвижимость привлекает разных типов арендаторов, и чтобы купить инвестиционную квартиру, вам нужно изменить свое мировоззрение и в первую очередь увидеть потенциальных арендаторов», — говорит Барда. .«Это самые важные люди для сделки, и вы должны спросить, кто они и каковы их потребности. Это будет определять характер инвестиций и размер арендной платы. Светская или ультраортодоксальная семья, студент, иностранный рабочий. Вы должны понимать ограничения сектора и то, как увеличить рыночную стоимость квартиры».

Некоторые смотрят на потенциальную прибыль от продажи, в то время как другие отдают предпочтение ежемесячному доходу от аренды.«Большинство людей ищут полный пакет», — объясняет Барда. «Те, у кого больше терпения, могут поискать недвижимость, предназначенную для обновления города, и вложить немного денег в ремонт квартиры, пока через восемь лет здание не снесут и не отстроят заново».

Чтобы найти районы, предназначенные для обновления городов, вы можете ознакомиться с городским планированием и политикой на веб-сайте Администрации планирования.Также хорошей идеей будет посетить этот район лично и попытаться встретиться с арендаторами и соседями и выяснить, будут ли они препятствием или сторонником таких инициатив. «Я делал это сам в Хайфе, я купил квартиру семь лет назад менее чем за 400 000 шекелей, а сейчас она стоит 1 миллион, при этом весь город проходит обновление», — говорит Барда.

Из моих поисков я узнал, что первоначальный взнос в размере от 150 000 до 250 000 шекелей может быть использован для покупки инвестиционной квартиры в отдаленных районах за 600 000 до 1 миллиона шекелей, при условии, что первоначальный взнос составляет не менее 25 процентов от стоимости квартиры. ценность.Экономия от 700 000 до 800 000 шекелей может стать основой для квартиры стоимостью от 2 млн до 2,5 млн шекелей, что достаточно для покупки в центре страны.

«Есть и что-то среднее между ними», — говорит подруга, которая купила квартиру в Цур-Ицхак, небольшом поселке в районе Шарон, после того, как устала ждать государственных жилищных программ.Однако, если у вас есть терпение, это тоже вариант. Правительство сворачивает проект Mechir Lamishtaken, но больше запасов зарезервировано для проекта Mechir Matara (Целевая цена), объявленного министром Элкиным, который планируется запустить в течение нескольких месяцев.

Эти квартиры, вероятно, будут готовы только через три-пять лет, в лучшем случае.Это важная возможность для любого человека с минимальными сбережениями, которому нужны выгодные условия финансирования, предлагаемые государственными программами, но вы должны принять во внимание, что тем временем, во время ожидания, цены на покупку и аренду, а также индекс стоимости жизни, вероятно, будут продолжать восхождение, возможно, даже стирая выгоду.

Этап 3

Финансирование

Я набрался смелости и начал связываться с брокерами, и с тех пор мой телефон был завален уведомлениями «лично подобранными». На фотографиях в профиле WhatsApp все они одеты в элегантные костюмы, и одна мысль о встрече с ними под зданием в летнюю жару заставляет меня потеть. Звонят раз в несколько дней, чтобы спросить, как у меня дела и проверить, приду ли я на квартиру. Я начинаю посещать квартиры, иногда как инвестор, иногда как потенциальный житель.

Еще две недели я просматривал группы в Facebook, сайты Madlan и Yad2. Я рассматривал квартиры, выставленные на продажу, и с азартом следил за тем, цена которых выросла или упала, и какие квартиры были проданы, избегая при этом того, что меня действительно пугало: разговора с моим банком, который будет моим партнером в собственности на следующие 22 года. полтора года.

В июне прошлого года ипотечный рынок побил новый месячный рекорд, достигнув 11 пунктов. 6 миллиардов шекелей (3,6 миллиарда долларов), и банки продолжают поддерживать спрос израильтян на квартиры. Я узнал, что большинство ипотечных кредитов частично основаны на основной процентной ставке, которая основана на репрезентативной процентной ставке Банка Израиля, которая в настоящее время очень низкая, в то время как другие части кредита были основаны на фиксированных процентных ставках без привязки к инфляции.

Те, кто получает кредиты под первоначальный процент, менее подвержены опасности растущей инфляции, но пострадают, если Банк Израиля решит поднять базовую процентную ставку. Взглянув на страницы в Facebook, где покупатели раскрывают состав своих ипотечных кредитов, я обнаружил, что они, как правило, делят свою ипотеку так, чтобы одна треть была кредитом на основе основного капитала по состоянию на 2020 год, ограничение Банка Израиля для этого типа кредита. в то время, а затем, после того как лимит был увеличен в начале 2021 года, кредиты на основе первоклассных кредитов выросли почти до двух третей от общей суммы ипотечных кредитов.

Я боялся, что ошибка при выборе ипотечного кредита будет иметь решающее значение, особенно если наш доступный доход изменится в ближайшие годы, а расходы возрастут по мере роста нашей семьи, или если состояние экономики и экономическая политика подорвут нашу способность выполнять обязательства. платежи.Нет ничего более пугающего, чем необходимость ограничивать занятия детей после школы из-за ошибки в финансовом планировании.

Я позвонил в свой банк.Они успеют со мной встретиться только после праздников, сказали мне. Конкурирующий банк готов приложить больше усилий для нового клиента и согласился встретиться в течение двух недель. Если бы у меня уже был контракт на покупку квартиры, у меня были бы проблемы.

Этап 4

Консультант и прочие расходы

Оказывается, чтобы миновать очереди в банках, нужно разговаривать с ипотечными брокерами. При оплате в среднем от 5000 до 10000 шекелей они избавят вас от ожидания и предложат ипотечный кредит, который соответствует моим потребностям. «Мы избавим вас от пинг-понга и сократим очереди», — объясняет Барух Фирштейн, ипотечный брокер и член правления израильской ассоциации ипотечных брокеров.

Я инстинктивно говорю: «Я могу сделать это один, мне не нужен еще один брокер», но в Instagram я натыкаюсь на пост застройщика: «7. 7-процентный ежегодный рост цен на жилье — это только начало. Я гарантирую не менее 10 процентов к концу года», и это меня нервирует. Я не позволю 10 процентам победить меня.

Fierstein и другие, с которыми я разговаривал, подтверждают, что у меня есть первоначальный взнос, о котором я говорю.Все они неоднократно рекомендуют мне не закладывать квартиру родственника или брать очередной небанковский кредит, чтобы выйти на первоначальный взнос, а полагаться на то, что у меня есть на счету.

«Все эти кредиты завышают нагрузку и ежемесячный платеж.Не тратьте более 30% своего дохода на ипотеку», — рекомендует Фирстайн, который также призывает меня иметь подстраховку — сберегательный счет на случай непредвиденных обстоятельств, на который хватит средств, чтобы покрыть по крайней мере три ежемесячных платежа — на случай, если несчастного случая, увольнения, экономического кризиса или любой другой неожиданности, которая может отрицательно сказаться на наших доходах.

Еще два ключевых совета, которые я получил, — это рассчитать все сопутствующие расходы с самого начала и считать их частью стоимости квартиры — увеличение индекса затрат на строительство, если это новая квартира, перенос сроков сдачи, стоимость доставка и сборка мебели, ремонт кухни, расчеты с маклером, юристом, консультантами, оценщиком и многое другое.

«Пусть вас не удивляют, это часть стоимости квартиры, а вы не хотите начать платить ипотеку и уже задыхаться», — говорит Фирштейн.Второй совет — не лезть в голову, а проверить, что получится, если вы захотите частично погасить ипотеку или переутилизировать ее и изменить план.

Этап 5

Подписание (почти)

Тем временем прошли недели. Нам удалось получить принципиальное одобрение на ипотеку. У нас также есть рекомендации для собственного опытного юриста, а не от имени брокера или арендодателя, для сопровождения сделки и прочтения мелкого шрифта в договоре. Но нам еще предстоит встретить свою единственную – ни для инвестиций, ни для потенциального проживания.

Поиски утомительны.Правда в том, что у меня все еще есть проблемы с идеей покинуть Тель-Авив в ближайшие годы и отправиться в далекий и невзрачный спальный район. Да, я знаю, что могу купить и сдать ее, продолжая снимать квартиру в городе, но я в отрицании. Может быть, нам также сложнее думать о том, чтобы взять все сбережения наших родителей и вложить эти деньги в бетон и напольную плитку, особенно когда они неоднократно говорили нам, что впечатления всегда предпочтительнее стен. Поэтому мы отложили решение.Мы отправляемся в поход в Доломитовые Альпы. Мы еще поговорим об этом – после праздников.

Контрольный список для покупки квартиры – Ваше полное руководство

Квартиры могут стать идеальным первым домом или инвестицией в недвижимость, но никто не должен выбирать роскошную жизнь, не приняв во внимание эти важные факторы.

Квартиры намного дешевле домов и являются отличной альтернативой для тех, кто хочет жить недалеко от города. Но они различаются по размеру и оборудованию, а в некоторых предусмотрены скрытые расходы.

Таким образом, взыскательные покупатели должны смотреть дальше ценника и действительно вникать в плюсы и минусы каждой собственности, прежде чем ставить подпись на пунктирной линии.

Вот контрольный список, который поможет вам купить квартиру, которая подходит именно вам.

Квартиры обычно находятся в собственности по схеме страт, что означает, что владельцы должны платить сборы.Фото: realestate.com.au/buy

1. Спросите о стратах

Покупка квартиры, как правило, означает покупку по схеме страт, которая представляет собой систему собственности, в которой люди полностью владеют своими квартирами или «участками» и делят право собственности на общее имущество здания со своими соседями.

Strata взимают со своих участников ежегодные взносы или «сборы» для покрытия расходов на ремонт и обслуживание общих помещений многоквартирного дома. Эти сборы зависят от размера комплекса зданий и объектов, которые они включают.

В результате в современных многоквартирных домах с лифтами, бассейнами и тренажерными залами взимается довольно высокая плата, а с отдельных владельцев обычно взимается сумма, пропорциональная размеру квартиры, которой они владеют. И поэтому стоит выяснить многое из этого, прежде чем решить, покупать ли недвижимость.

Капитальные улучшения — еще одна потенциальная скрытая стоимость.

Скорее всего, ваша квартира будет частью корпорации собственников — комитета собственников, который отвечает за содержание мест общего пользования в здании — что означает, что вам, возможно, придется платить за ремонт, если большинство ваших соседей проголосует для улучшения общего имущества.

Добавьте к этому необходимость ежегодно раскошелиться на страхование здания, и ваши когда-то привлекательные инвестиции могут внезапно показаться намного менее привлекательными.

Ключевые вопросы о финансах:

• Каковы ежегодные сборы корпорации владельцев?
• есть ли у корпорации владельцев фонд обслуживания?
• корпорация владельцев в долгах?
• какова ежегодная стоимость страхования зданий?

2.

Если вы решите купить недвижимость на стратовом титуле, вы, скорее всего, станете членом корпорации владельцев.

Эти юридические лица имеют право вводить строгие правила в отношении шума, владения домашними животными и использования мест общего пользования, поэтому важно провести домашнюю работу с корпорацией владельцев, чтобы убедиться, что их правила хорошо подходят для вашего образа жизни.

Некоторые корпорации владельцев также требуют, чтобы члены регулярно посещали собрания, в то время как другие гораздо более расслаблены.

Подробную информацию о корпорации владельцев см. в договоре купли-продажи, узнайте у агента, на что они похожи, и, если можете, просмотрите протоколы недавних собраний для получения дополнительной информации.

Перед тем, как купить квартиру в многоквартирном доме, следует узнать о корпорации собственников. Фото: realestate.com.au/buy

3. Проверьте близлежащие объекты

В большинстве случаев проживание в квартире означает меньшую площадь, поэтому перед покупкой важно рассмотреть близлежащие удобства.

Например, если у вас есть собака, вам понадобится парк или выход на открытую площадку. И тогда вы, возможно, захотите подумать, есть ли в квартире хороший доступ к супермаркетам и тренажерному залу.

Квартирное проживание тоже может быть довольно душным, поэтому стоит покупать где-нибудь рядом с барами, кафе и ресторанами.

При инвестировании эти близлежащие достопримечательности также сделают вашу недвижимость более привлекательной для арендаторов.

4. Найдите парковочное место

Автостоянок часто не хватает вокруг высотных зданий, особенно рядом с центральным деловым районом.

Вот почему лучше всего искать единицу, у которой есть специальное место для автомобиля в названии — если дополнительное удобство не добавляет слишком много к цене.

Если у вас нет машины, то проверьте, какой общественный транспорт доступен, и ознакомьтесь с ситуацией с парковкой, чтобы вы могли направить любого посетителя в правильном направлении, когда бы он ни остановился.

5. Рассмотрите возможность хранения

Владельцы квартир должны уметь рационально использовать пространство.

Многие крупные комплексы предлагают доступ к клеткам для хранения на автостоянке, но если у вас нет дополнительного места на вашем титуле, обязательно исследуйте близлежащие складские помещения.

Кроме того, вы можете проявить творческий подход, применив несколько простых приемов хранения или очистить свои вещи перед тем, как въехать.

6. Разузнай соседей

Часто вы не можете контролировать своих соседей по многоквартирному дому, но важно помнить, что они могут оказать большое влияние на ваш образ жизни.

Спросите агента о других арендаторах в здании и настройте как можно больше пошаговых инструкций перед подписанием договора. Таким образом, у вас будет гораздо больше шансов выяснить, как образ жизни ваших соседей может повлиять на ваш.

В конце концов, если вы мечтаете о спокойной жизни, то переезд в студенческую высотку рядом с университетом может вам не подойти.

Перед тем, как делать предложение, следует ознакомиться с окрестностями. Фото: realestate.com.au/buy

Перед покупкой учтите:

• Шум – слышно ли людей в других квартирах?
• Запахи – вы чувствуете запах животных, сырости или мусора?
• Свет – будет ли у вас доступ к окну или балкону с естественным солнечным светом?
• Воздух – достаточно ли в вашей квартире окон и свободного воздуха?

7.Узнать об утилизации отходов

Процедуры утилизации и переработки отходов различаются в зависимости от многоквартирного дома. Некоторые используют мусоропроводы; другие, старомодные мусорные баки на колесах.

Кроме того, некоторые из них более экологичны, чем другие. Вот почему рекомендуется изучить, какая система установлена ​​в вашем потенциальном новом доме.

8. Свободные места и краткосрочное проживание

Если вы покупаете квартиру для проживания, важно выяснить, сколько квартир в здании свободны и используются ли какие-либо единицы для краткосрочной аренды.

Это связано с тем, что пустующие квартиры могут повлиять на атмосферу комплекса, а краткосрочная аренда часто вызывает проблемы с шумом и безопасностью.

Найти квартиру с планировкой, которая соответствует вашим потребностям, очень важно, так как ремонт квартиры часто является дорогостоящим процессом. Фото: realestate.com.au/buy

9. Оценка безопасности

приходит и уходит больше людей, чем в домах, поэтому важно учитывать, какие функции безопасности есть в каждом комплексе.

Новые и более крупные комплексы обычно имеют карты доступа, камеры слежения, коды доступа и иногда охрану. Они обеспечивают большую часть ума, но также немного увеличивают ваши ежегодные сборы.

Между тем в устаревших многоквартирных домах иногда вообще нет охраны.

10. Структура и компоновка

Структурная целостность здания и планировка квартиры должны быть ключевыми факторами для любого покупателя.

При осмотре блока ищите признаки опасности, такие как трещины, плесень или сломанные герметики.Проверьте, есть ли в квартире ковры и из чего сделаны стены, чтобы иметь представление о том, как блок будет изолировать шум.

Получить одобрение на ремонт квартиры сложно, особенно если вы делаете большие изменения, поэтому, если вас не устраивает дизайн, то лучше поискать в другом месте.

Преимущества покупки дома перед арендой квартиры | Ипотека

Когда-то стать владельцем дома было целью почти каждого. Сегодня существует множество вариантов жилья, не требующих оформления ипотечного кредита.Вы можете обнаружить, что покупка дома по сравнению с арендой квартиры является лучшим выбором для вас, или вы можете решить, что аренда — это путь.

Выбирая между ними, вам следует подумать, какой тип жилья лучше всего подходит для ваших личных целей и образа жизни. Если вы в настоящее время арендуете, вам нужно решить, готовы ли вы к финансовым обязательствам по покупке дома. Как аренда квартиры, так и покупка дома имеют свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать.

Пять причин, по которым вы можете захотеть купить дом, а не дом.сдам квартиру

Как по финансовым, так и по личным причинам вы можете обнаружить, что владение собственным домом перевешивает расходы. Вот пять причин, по которым покупка собственного дома может иметь смысл:

1. Увеличить капитал.  Поскольку вы платите по кредиту и/или если стоимость вашего дома растет, вы достигаете справедливости. Чем больше разница между суммой, которую вы должны по ипотеке, и стоимостью вашего дома, тем больше у вас собственного капитала. Вы можете взять кредит под этот капитал или даже рефинансировать свою ипотеку и получить немного наличных.Эта финансовая подушка привлекательна для многих людей и может быть менее рискованной по сравнению со многими типами инвестиций.
2. Потенциально снизить налоговую нагрузку. Если у вас есть ипотечный кредит, вы можете вычесть выплачиваемые проценты из подоходного налога. Это часто означает, что вы также можете вычесть баллы и некоторые расходы на закрытие, связанные с предоплатой процентов. Кроме того, вы можете вычесть некоторые из ваших налогов на недвижимость и воспользоваться льготами за использование части вашего дома в качестве рабочего места. Проконсультируйтесь с вашим налоговым консультантом о вашей личной ситуации.
3. Местоположение. Квартиры могут быть доступны не во всех интересующих вас районах. Когда вы покупаете недвижимость, вы можете выбирать из более разнообразных мест, включая сельские дома с большей площадью.
4. Делай что хочешь. Когда вы арендуете, вы часто ограничены в том, какие улучшения вы можете сделать. Обычно вы не можете выбрать технику или цвет стен. Когда вы покупаете, у вас есть больше свободы переделывать свое пространство в соответствии со своими вкусами и потребностями. Кроме того, вам, возможно, не придется беспокоиться об оплате незначительных повреждений, если вы не хотите их исправлять.
5. Конфиденциальность. Как правило, у вас больше конфиденциальности, когда вы владеете домом, чем когда вы его арендуете.

Пять причин, почему вы можете захотеть остаться в квартире

Есть много причин оставаться арендатором, даже если вы не инвестируете в недвижимость. К ним относятся:

1. Возможность легкого перемещения или перемещения. Несмотря на то, что вы берете договор аренды при въезде в квартиру, многие договоры аренды заключаются на год или меньше, а некоторые могут предусматривать возможность отказа по прошествии определенного периода времени или предлагать вариант от месяца к месяцу.В некоторых свойствах вам просто нужно уведомить за 30 дней, если вы планируете съехать. Это дает вам большую гибкость, поэтому вы можете устроиться на работу в другой области, попробовать себя в другом сообществе или просто выбрать место с большим количеством удобств.
2. Сниженные кредитные требования. Обычно вам нужен приличный кредит для аренды, но он может быть не таким строгим или сложным, как тот, который необходим для получения ипотечного кредита.
3. Не беспокойтесь об обслуживании. Если туалет начинает протекать или начинает мерцать свет, вы обычно можете позвонить своему домовладельцу и попросить его разобраться с ситуацией.Это может доставлять вам неудобства, но вам не придется платить за устранение этих и других подобных проблем, которые могут возникнуть.
4. Коммунальные услуги включены в арендную плату. Плата за воду, канализацию и электроэнергию включена в арендную плату многих объектов, сдаваемых в аренду. Некоторые апартаменты также включают кабельное телевидение и доступ в Интернет.
5. Близость к услугам. Более крупные жилые комплексы, как правило, располагаются вблизи городов и могут находиться в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других достопримечательностей.Вы также можете пользоваться общественными автобусами или метро, ​​чтобы добраться до работы или учебы, что может сэкономить вам деньги на транспортных расходах.

Затраты на владение жильем в сравнении с затратами на аренду

Деньги, которые вы потратите на покупку дома по сравнению с арендой квартиры, могут быть важным фактором, помогающим вам решить, какой вариант подходит именно вам. Прежде чем принимать решение, важно проанализировать, сколько вы потратите на покупку и аренду. Вот некоторые расходы, которые следует учитывать.

Расходы на покупку дома

• Первоначальный взнос. Вам придется накопить немного денег, чтобы отложить покупку дома. Это может быть всего 3% от общей стоимости покупки, но если вы вносите не менее 20% на большинство ипотечных кредитов, вам не придется платить за ипотечное страхование.
• Ипотечный платеж. Каждый месяц вы будете вносить платеж в счет погашения ипотечного кредита. Если у вас есть ипотека с фиксированной ставкой, ваш платеж будет оставаться относительно стабильным в течение всего срока кредита, что может помочь вам составить долгосрочный бюджетный план.
• Заключительные расходы. Когда вы покупаете дом, у вас будет несколько расходов, связанных с получением ипотечного кредита и получением права собственности. Это может включать в себя оценку имущества, а также сборы за выдачу кредита и титул, судебные издержки и многое другое. Эти затраты на закрытие обычно составляют от 3 до 5% от общей стоимости покупки.
• Техническое обслуживание и ремонт. Как домовладелец, вы будете нести ответственность за все расходы на ремонт, если что-то пойдет не так. У вас также будут регулярные расходы на техническое обслуживание, например, на погодные условия, покраску, ландшафтный дизайн и т. д.
• Коммунальные услуги. Во многих квартирах стоимость некоторых или всех коммунальных услуг включена в вашу арендную плату, но домовладельцы должны отдельно платить за воду, канализацию, электричество, газ, мусор и утилизацию, а в некоторых случаях и сборы Ассоциации домовладельцев.
• Налоги на имущество. Каждый год вы будете нести ответственность за уплату налогов, которые поддерживают услуги для сообщества, в котором вы живете. Сумма основана на оценочной стоимости вашего дома.
• Страхование. Вам необходимо иметь страховку, покрывающую ваш дом и имущество от потери и повреждения в результате таких факторов, как погода, пожар и кража.

Расходы на аренду квартиры

• Ежемесячная арендная плата. Арендная плата может увеличиваться, иногда ежегодно. Вы можете заплатить больше, если у вас есть определенные удобства, такие как доступ в тренажерный зал на территории отеля или если вы живете с домашним животным.
• Залог. Многие арендные платы требуют эквивалента арендной платы за один или несколько месяцев для покрытия любого ущерба.
• Страхование. Обычно страховка арендатора не требуется, но полис покроет ваши вещи в случае повреждения квартиры.
• Коммунальные услуги. Они могут покрываться или не покрываться вашей арендной платой, но вам, возможно, придется заплатить, по крайней мере, за кабельное телевидение и Интернет, если вы захотите их иметь.

Несмотря на то, что первоначальные затраты на покупку дома могут быть выше, ежемесячные платежи могут быть аналогичными, и вы получаете дополнительные преимущества в виде справедливости в строительстве и свободы вносить улучшения в свою собственность.

Принятие решения о покупке или аренде

Ответив на несколько простых вопросов, вы сможете решить, что вам лучше купить или арендовать в ближайшем будущем.

• Могу ли я себе это позволить? Сравните общие затраты на покупку и аренду, чтобы понять, что лучше для вас. Наличие достаточного количества денег для первоначального взноса может стать проблемой для потенциальных покупателей.
• Как долго я буду там жить? Если вы не будете жить в доме по крайней мере три года, возможно, вы не сможете покрыть расходы на закрытие кредита. Возможно, вам придется жить в доме еще дольше, чтобы компенсировать разницу между стоимостью владения и аренды.
• Сколько будет стоить дом? Никто не может предсказать будущее, но вы можете сделать разумные предположения о том, покупаете ли вы дом на рынке, стоимость которого будет продолжать расти.

Как начать переход от квартиры к покупке дома

Если вы решили, что домовладение вам подходит, вы можете начать с накопления на первоначальный взнос. Ваша цель должна составлять 20% от покупной цены, хотя для вас может иметь финансовый смысл купить до того, как у вас будет эта сумма.

Найдите агента по недвижимости, который поможет вам найти подходящую недвижимость. Правильный агент может работать с вашим графиком, следя за домами, которые соответствуют вашим требованиям.

Получите предварительную квалификацию для получения ипотечного кредита, чтобы узнать, сколько вы можете потратить на дом, и дать вам уверенность в том, что вы можете позволить себе покупку. Вы можете поговорить с консультантом по жилищному кредитованию, чтобы получить дополнительную помощь в понимании процесса покупки дома.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли вам?

Инвестирование в денежный поток является одним из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается путем инвестирования в сдаваемое в аренду имущество. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и собственный капитал, владея жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую жилую недвижимость, сдаваемую в аренду, состоящую из пяти и более квартир. Многоквартирный дом может быть прекрасной инвестицией в недвижимость, но не для всех. Взгляните на плюсы и минусы владения многоквартирным домом и на то, кто лучше всего подходит для инвестирования в многоквартирные дома, чтобы определить, подходит ли вам это вложение.

Плюсы владения жилым комплексом

Экономия за счет масштаба

Экономия за счет масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов.Вместо того, чтобы владеть 10 различными жилыми объектами для сдачи в аренду, чтобы получать 10 000 долларов денежного потока в месяц, вы можете владеть одним объектом, имеющим только одну крышу, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание, которое нужно обслуживать, при этом получая ту же сумму. дохода от аренды.

Увеличенный денежный поток

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы получаете, гораздо быстрее, чем вы могли бы достичь, сдавая жилую недвижимость в аренду.

Снижение подверженности риску

Одним из самых больших препятствий, с которыми сталкиваются владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если вы владеете одной недвижимостью, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее чистите и повторно сдаете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций. Когда у вас есть несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как свой риск, так и стоимость свободных мест.

Управление

Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирным домом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и выставлять на продажу вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми единицами, вся эта работа становится громоздкой, особенно когда эти единицы разбросаны по разным почтовым индексам или рынкам. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на развивающихся рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к лучшим условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом поможет вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одним из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах является стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или может потенциально принести, а это означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно выше, чем стоимость жилой недвижимости на одну семью на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, жилой комплекс среднего или большого размера, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, многоквартирный комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду недвижимости для одной семьи, потому что существует несколько источников дохода, которые помогают поддерживать расходы, но получить кредит все же может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестиции в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов требуют большой первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также анализ эффективности и потенциала активов в дополнение к вашему личному собственному капиталу и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения недвижимости. Чтобы сделать это должным образом, потребуются значительные первоначальные инвестиции, которые снизят денежный поток и прибыль от собственности, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они, как правило, идут с надувным шариком, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда наступит воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одной доходной недвижимостью, вы кладете все свои яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск рыночных колебаний, поскольку весь ваш доход поступает от единственной собственности .Что произойдет, если недвижимость сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и большая часть ваших арендаторов потеряет работу, или рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными активами на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подходит жилой комплекс?

Хотя владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, оно требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечение эксплуатации здания в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятый профессионал, у которого нет времени даже на надзор за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом будет для вас правильным шагом.

Кроме того, если вы только начинаете работать с недвижимостью и не имеете большого опыта или капитала, готового к использованию, инвестирование в квартиру, вероятно, не лучшее место для начала.Почувствуйте себя арендодателем и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности на этой работе. Увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные фонды, прежде чем переходить в коммерческую недвижимость.

В то же время есть способы участвовать во владении жилым комплексом, не владея им самостоятельно: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы являетесь аккредитованным инвестором, вложение средств в краудфандинговую жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, сколько времени вы можете посвятить своим инвестициям и от ваших финансовых целей.

Покупка кооператива в Нью-Йорке: все, что вам нужно знать — Йореево

Многие люди, особенно те, кто живет за пределами Нью-Йорка, имеют весьма смутное представление о том, что такое кооперативное здание. Конечно, они знают, что это какая-то квартира, но подробности часто в лучшем случае туманны. В Йореево есть все, что вам нужно знать, прежде чем покупать кооператив в Нью-Йорке!

Что такое кооператив в Нью-Йорке?
Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
Что покрывает плата за содержание кооператива?
Что такое оценка?
Что такое процесс утверждения правления кооператива?
Как сделать предложение о кооперативе?
Почему кооперативные покупатели обычно отклоняются?
Должен ли я использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

Что такое кооператив в Нью-Йорке?

Кооператив — это сокращение от «кооператив».«Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы фактически покупаете акции корпорации, которой принадлежит здание. Это может показаться странным, учитывая, что в листинге кооператива рекламируется конкретная квартира, но технически покупатель покупает акции. Точно так же, как вы можете купить 100 акций Apple, вы можете купить 100 акций 123 Main Street Corporation.

Это можно сравнить с квартирой, где вы покупаете конкретную квартиру, или домом, где вы, очевидно, покупаете весь дом. С юридической точки зрения, и квартиры, и дома являются «недвижимой собственностью».Кооперативы, с другой стороны, являются «личной собственностью», потому что вы покупаете акции, а не недвижимость.

Не волнуйтесь — если вы купите кооператив, у ваших товарищей-дольщиков не будет ключа от вашей квартиры.

Каждому собственнику предоставляется право занимать определенную квартиру. Это называется «собственной арендой» этой квартиры. Думайте об аренде собственности и долях как о пакетной сделке — вы получаете доли в здании в целом плюс право жить в «купленной» квартире.»

Если вы не сосредоточены конкретно на многоквартирных домах, вы, безусловно, рассмотрите кооперативы, поскольку они составляют около 75% многоквартирных домов Нью-Йорка.

Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?

Большинство жителей Нью-Йорка ненавидят кооперативы. Просто введите в поиск «кооперативные страшилки», и вы найдете множество занимательных историй. Но важно отметить, что каждый кооператив устанавливает свои правила. Есть супер-непринужденные кооперативы и другие, которые взвешивают все. Поэтому, несмотря на общие рекомендации, не забудьте узнать подробности для любого здания, которое вы рассматриваете.

Недостатки покупки кооператива

Давайте рассмотрим некоторые очевидные и широко известные недостатки, когда дело доходит до кооперативов:

Процесс утверждения Советом директоров

Когда вы покупаете кооператив, будьте готовы к особенно агрессивному процессу утверждения. Правление может запросить практически все, что угодно, и у вас есть варианты — либо подчиниться, либо заняться своим бизнесом в другом месте — никаких переговоров. Мы обратимся к некоторым общим компонентам настольного приложения позже, а сейчас достаточно сказать, что кооперативные приложения более сложны и занимают больше времени, чем приложение для кондоминиума.

Ограниченная субаренда (возможность аренды)

Субаренда (условие кооператива для аренды) имеет тенденцию быть более ограничительной в кооперативах, поскольку вам необходимо следовать политике субаренды здания и получать одобрение совета директоров для каждой субаренды. Субаренды могут быть полностью запрещены или не иметь никаких ограничений. Опять же, это зависит от конкретного кооператива. Обычно кооператив требует, чтобы пайщик проживал в квартире в течение определенного периода времени и / или ограничивал, как часто они могут сдавать свою квартиру в субаренду.

Флип налог

Флип-налог — это плата, уплачиваемая зданию при продаже. Как и в случае с транспортными налогами в Нью-Йорке и штате Нью-Йорк, их нельзя избежать. Хотя обратные налоги иногда встречаются в квартирах, они значительно чаще встречаются в кооперативах.

Впрочем, флип-налог — это даже не обязательно плохо. Если вы планируете владеть своей квартирой долгое время, это большой плюс. Каждый раз, когда кто-то другой продает, этот налог с оборота переводится на банковский счет здания, и как акционер вы частично владеете этим счетом.При прочих равных, у здания с обратным налогом плата за обслуживание будет ниже.

Йореево провела выборку и обнаружила, что наиболее распространенный налог на продажу на сегодняшний день составляет 2% от продажной цены, и у большинства кооперативов он есть.

Малый пул покупателей

Учитывая их строгие финансовые требования и ограничения для иностранных покупателей, меньшее количество покупателей может претендовать на покупку кооператива. Меньше покупателей означает более низкие цены при прочих равных условиях. На самом деле это не минус, а плюс, когда вы покупаете, но это все же следует учитывать.

Преимущества покупки кооператива

Кооперативы дешевле

По всем вышеперечисленным причинам кооперативы стоят меньше, чем квартиры. В очень широком смысле мы бы сказали, что на 20-30% меньше. Это, без сомнения, причина № 1, по которой покупатели в конечном итоге выбирают кооператив, а не квартиру.

Снижение затрат на закрытие

Затраты на закрытие кооперативов намного ниже, потому что обменивается личное имущество (акции и договор аренды), а не недвижимое имущество.Это позволяет кооперативным покупателям избежать налога на регистрацию ипотеки, который применяется только к недвижимости. Кооперативы также не требуют страхования титула, поскольку кооператив точно знает, кто владеет каждой единицей в любой момент времени.

Хотите еще больше снизить затраты на закрытие? Получите скидку до 2% от покупной цены в любом кооперативе Нью-Йорка.
Узнайте больше здесь

Безопасность

После того, как вы вступите в кооператив, процесс подачи заявки пойдет вам на пользу.В рамках своей привлекательности большинство приложений для кондоминиумов не включают проверку биографических данных, в то время как кооперативы обычно делают это. В результате вы можете быть уверены, что ваши соседи по кооперативу будут кристально чистыми.

Устойчивость

Кооперативы часто, а может и всегда, предъявляют более строгие финансовые требования, чем банк. Требуется минимальный первоначальный взнос в размере 20%, и покупатели должны иметь отношение долга к доходу ниже 30%, а часто и ниже 25%.

Эти повышенные финансовые требования являются одной из причин того, что в 2008 году жилищный кризис в Нью-Йорке не был таким серьезным, как в остальной части страны.Кооперативы в основном не позволяли банкам выдавать агрессивные кредиты.

Это значительный плюс, так как последнее, что вам нужно, это принудительный продавец в вашем здании. Когда кому-то нужно продать, особенно на плохом рынке, это обычно происходит по низкой цене. Вынужденная продажа может привести к сбросу цен на все здание, так как транзакция будет частью будущих сделок.

Что покрывает плата за содержание кооператива?

Плата за обслуживание кооператива объединяет налоги на имущество и общие сборы в один ежемесячный платеж.Это противоречит кондо, где вы получаете отдельный счет за каждую.

Это все один платеж, потому что помните, что на самом деле вы не являетесь владельцем квартиры. Вы владеете долями в здании, и налог на недвижимость получает все здание, а не отдельные владельцы.

Плата за содержание обычно составляет около 50% налога на имущество и 50% общих сборов. В конце каждого года владельцы кооперативов получают форму от управляющей компании, в которой указывается их доля в налогах на имущество.

Общие расходы на техническое обслуживание идут на все, что необходимо для эксплуатации здания — оплата швейцаров, уборка коридоров, вынос мусора и т. д.

Техническое обслуживание также может охватывать запланированные капитальные улучшения, такие как покраска коридоров или новый вестибюль.

Что такое оценка?

Все кооперативы имеют резервный фонд. Вы можете думать об этом как о расчетном счете здания, и он используется для оплаты повседневных расходов. У него также есть лишние деньги на непредвиденные расходы, но иногда их не хватает.

Например, если крыша начнет протекать, ее нужно будет немедленно починить, а крыши недешевы. Если в резервном фонде недостаточно денег, большинство кооперативов проведут «оценку». Это когда дополнительная сумма добавляется к счету за обслуживание каждого акционера.

У оценки обычно есть конкретная причина (крыша в приведенном выше примере) и четкая дата окончания. Как только расходы оплачены, оценка заканчивается.

Оценки также могут быть добровольными.Если здание хочет переделать коридоры, они могут заплатить за это с оценкой.

Что такое процесс утверждения правления кооператива?

Получение одобрения советом директоров кооператива состоит из трех компонентов —

Удовлетворить финансовые потребности кооператива

Практически каждый кооператив требует не менее 20% первоначального взноса. Некоторые снижают платежи до крайности и фактически разрешают покупки только за наличные.

Но даже если у вас много денег, вам все равно нужно приемлемое соотношение долга к доходу (или «DTI»). Таким образом совет измеряет вашу способность вносить ежемесячные платежи. Они суммируют все ваши ежемесячные платежи и делят их на ваш ежемесячный доход.

Обычно ежемесячные платежи состоят из вашей ипотеки плюс обслуживание, но если у вас есть студенческий долг, аренда автомобиля и т. д., все это также будет включено.

Большинство кооперативов хотят, чтобы это число было ниже 30% или даже 25%.Если он выше, некоторые здания все еще могут позволить вам купить, если вы поместите платежи за обслуживание на год или два на условное депонирование при закрытии. Это часто рассматривается для людей, у которых много активов, но мало дохода.

Последний показатель — «ликвидность после закрытия». Это просто количество месяцев выплат наличными, акциями и любыми другими ликвидными активами после закрытия сделки. Все, что вы не должны продавать (например, пенсионные сбережения) или что трудно продать (например, недвижимость), скорее всего, не будет рассматриваться.Большинство зданий хотят видеть ликвидность после закрытия в течение 12 или 24 месяцев.

У кооперативов есть эти строгие финансовые требования, чтобы избежать принудительной продажи. Если кто-то захочет купить самую дорогую квартиру, какую только может получить, и потеряет работу на следующий день после закрытия, ему придется ее продать. Это плохой исход для всех — покупателя, других акционеров и совета директоров.

Заполнить заявку кооператива на покупку

Для большинства совместных приложений требуется:

• Заполненная заявка на покупку с подробной информацией о сделке и участвующих сторонах
• Копия подписанного договора купли-продажи
• Полная финансовая отчетность, по крайней мере, с самой последней выпиской по каждому указанному счету
• 2+ личных рекомендательных письма
• 2+ профессиональных рекомендательных письма
• Рекомендательное письмо арендодателя
• Письмо с подтверждением занятости
• Полные декларации по федеральному подоходному налогу за последние два года
• Разрешение на проверку кредитоспособности и биографических данных
• Подтверждение внутренних правил
• Информация о свинцовой краске, постельных клопах и спринклерах
• При финансировании заявка на получение кредита, письмо-обязательство и соглашения о признании
• Чеки на оплату регистрационного взноса, внесение депозита и другие сборы

После рассмотрения вашей заявки у совета директоров есть три варианта – задать вопросы, пригласить вас на собеседование или отклонить заявку.Если ваша покупка будет отклонена, обычно это происходит на этом этапе.

Пройти собеседование в правлении кооператива

Интервью в совет директоров кооператива имеют плохую репутацию, но не так уж плохи. Хотя вы должны быть готовы к полноценному собеседованию, похожему на работу, обычно совет директоров просто хочет поприветствовать вас в здании. Они могут спросить вас о вас или вашем заявлении, но если бы были какие-то серьезные проблемы, они, вероятно, были бы решены до назначения собеседования.Члены правления не хотят тратить свое время впустую, поэтому участие в собеседовании с правлением является очень обнадеживающим шагом.

Как сделать предложение о кооперативе?

Поскольку агент по листингу должен быть уверен, что вы удовлетворите финансовые требования совета директоров, для подачи предложения о кооперативе требуется дополнительная информация. Помимо фактического предложения и предварительного одобрения ипотеки, вам также необходимо будет предоставить финансовый отчет REBNY. Это обеспечивает быстрый снимок ваших финансов.

Если у агента по недвижимости или продавца есть вопросы, вам придется на них ответить.Они должны быть уверены, что любое предложение, которое они примут, будет одобрено правлением.

У нас был клиент, который разозлился, когда агент по листингу спросил, почему у него такой высокий доход, но ограниченные активы. Мы поняли, откуда исходят обе стороны. Клиент счел вопрос агрессивным, но листинговый агент знал, что правление собирается его задать. Проще говоря, процесс подачи заявки на кооператив подходит не всем.

Имейте в виду, что любая информация, запрашиваемая на этом этапе, также будет включена в заявку на доску, которую рассмотрит агент по листингу.

Почему кооперативные покупатели обычно отклоняются?

Когда правление отклоняет кандидата, оно не обязано (и, как правило, не обязано) указывать какую-либо причину. Продавец даже не получает объяснений. Хотя у нас нет данных, подтверждающих это, наш опыт говорит нам, что большинство отказов связано с финансовыми причинами.

Например, скажем, требуется 30% DTI, но покупатель с 32% DTI делает очень сильное предложение. Продавец может играть в азартные игры и надеяться, что его одобрят. Или, может быть, DTI покупателя в среднем ниже 30%, но изменчив из года в год.Правление может счесть это слишком рискованным.

Правления также хотят видеть хорошие рекомендательные письма — как личные, так и профессиональные. Если что-то в письме заденет доску, они могут не решиться принять заявку. Агент однажды сказала нам, что покупатель был отклонен, и единственное, на что она могла указать, это личное рекомендательное письмо, в котором упоминалось, что покупатель любит готовить особенно острые блюда.

Иногда правление отклоняет кандидата, потому что он получает слишком выгодную сделку.Если продавец не заботится о деньгах (а в Нью-Йорке таких людей немного!) и просто хочет покончить с этим процессом, он может предложить квартиру своему приятелю или соседу по низкой цене. Поскольку это влияет на компенсацию за здание, правление часто отклоняет эти сделки «ниже рыночной стоимости».

Должен ли я использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?

Многие покупатели думают, что смогут сэкономить кучу денег, если откажутся от услуг брокера по недвижимости покупателя. Это справедливое предположение, но продавец платит одинаковую комиссию в любом случае.Большинство договоров о листинге структурированы так, что продавец платит брокеру по листингу 5% или 6%, а затем, если у покупателя есть брокер, комиссия будет разделена 50/50. Листинговые брокеры любят непредставленных покупателей, потому что им платят в два раза больше.

По этой причине при покупке у вас должен быть брокер. У вас будет кто-то, кто будет заботиться о ваших интересах и вести переговоры от вашего имени. Еще лучше, вы можете использовать брокера покупателя, который предоставляет комиссионные скидки (например, Yoreevo!). При возврате комиссии ваш брокер отдает вам часть своей комиссии при закрытии сделки.Клиенты Yoreevo получают комиссионный возврат в размере двух третей от общей суммы комиссионных, чаще всего – 2 % от покупной цены, которая часто покрывает расходы на закрытие кооператива!

Ищете способ снизить стоимость покупки кооператива?

Не забудьте получить скидку на комиссию.