Классификация недвижимости. Здания, сооружения, земельные участки

К недвижимости относятся объекты (здания, сооружения, водные объекты, суда, земельные участки и т.д.), неразрывно связанные с землей. Перемещение объектов невозможно без существенного ущерба. Учитывая множество объектов, относящихся к недвижимости, используют классификацию объектов (разделение на подмножества по конкретным признакам). Классификация способствует упрощению процессов налогообложения имущества, оценки стоимости имущества и т.д. Рассмотрим недвижимость по основным признакам классификации: По объектам недвижимое имущество подразделяется на здания, сооружения, участки земли, насаждения, леса, недра, водоемы, комплексы имущества предприятий; По функциональному назначению недвижимое имущество подразделяется на производственные и непроизводственные объекты; По признаку натуральной формы недвижимое имущество подразделяется на воспроизводимые и невоспроизводимые объекты; По готовности к эксплуатации выделяют незавершенное строительство и объекты в эксплуатации; По виду собственности выделяют государственные, муниципальные, частные объекты, а также недвижимость в единоличной, коллективно-совместной собственности, собственность общественных организаций. Форма собственности – важнейший параметр влияния на стоимость объекта при оценке недвижимости. По принадлежности к отрасли выделяют объекты: промышленные, сельскохозяйственные, строительные, объекты транспорта, коммунальные, культурно-бытовые объекты; По возможности приватизации выделяют приватизируемые объекты, запрещенные к приватизации объекты, объекты, приватизируемые по решению правительства РФ. Наиболее распространенный вид недвижимости – здания, которые классифицируются следующим образом: По функциональному назначению различают жилые, коммерческие, общественные здания; По капитальности выделяют особо капитальные, капитальные, облегченные здания. Капитальность – важнейший параметр влияния на стоимость при оценке зданий. По виду строительного материала выделяют кирпичные, железобетонные, деревянные здания; По температурному режиму: отапливаемые, неотапливаемые здания. Сооружения – это объекты для обеспечения жизнедеятельности людей, а именно: коммуникации, железные дороги, мосты, метро, электросети и т.д. Сооружения классифицируют по признакам: По функциональному назначению выделяют сооружения: коммуникационные, транспортные, устройства для оборудования и т.д. По капитальности выделяют сооружения: вековые, прочные, особо прочные сооружения; По виду строительного материала выделяют сооружения: железобетонные, металлические, кирпичные, деревянные и т.д. Земельный участок – поверхность земли с четкими границами, ограниченные воздушным пространством сверху, недрами снизу. Недра и воздушное пространство являются государственной собственностью. Участки земли классифицируют по признакам: Функциональное назначение: сельскохозяйственные, промышленные, природоохранные земли, земли лесного, водного фонда, земли запаса; По уровню хозяйственности выделяют освоенные земли и земли, требующие улучшения; По форме права на землю выделяют: собственность, постоянное пользование, пожизненное владение, аренду, ограниченное пользование. Таким образом, классификация объектов недвижимости позволяет структурировать множество объектов, обеспечить управление процессом гражданского оборота недвижимости.

Виды недвижимости и их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с

видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

• земля,
• административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
• сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
• стоимость прилегающих земель, зданий,
• территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
• целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др. ),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека,
• являющиеся результатом труда человека,
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т. к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Что такое недвижимость и почему она может быть движимой?

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

При этом в отношении движимости установлено правило: «То, что не является недвижимым, относится к движимому имуществу».

Предлагается понятие недвижимости. При этом выделяются следующие признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и может быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (возможно исключение, установленное федеральным законом). При этом обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно объект связан с землей.

Здесь же дается примерный перечень отдельных видов недвижимости:

• земельные участки;
• участки недр;
• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли небезупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности, тем более когда используются оценочные категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».)

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»

При определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того.

В ст. 1 Закона о регистрации недвижимости дается более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п. 1 комментируемой статьи 130 ГК РФ. Наряду с объектами в этом Законе указаны жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК)).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 статье 3 ЗК России).

Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.

Недра

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом о недрах.

Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и правовыми актами (например, Федеральными законами от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации», от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях», Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др. ).

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Жилые и нежилые помещения

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

В соответствии с ЖК РФ жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. ч. 3, 4 ст. 15).

В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д.

Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем, доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) и т. д.

Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности к несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д., и т.п.

К жилым помещениям в соответствии с ЖК РФ относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

2) квартира, часть квартиры;

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

3) комната.

Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектами права (например, в жилой дом встроен магазин). В других — помещения не относятся к самостоятельным объектам права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).

Имущественный комплекс

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Приведенная характеристика предприятия дается в ст. 132 ГК РФ. Здесь же установлено, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. ст. 132 и комментарий к ней).

Движимая недвижимость

В силу закона к недвижимому имуществу могут относиться объекты, не имеющие прочной связи с землей. В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 130 Гражданского кодекса РФ дается неисчерпывающий перечень таких объектов: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Объявление этих вещей недвижимыми как в российских, так и в других правовых системах во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).

Суда

В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания РФ, под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.

Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса РФ, понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Космические объекты

В соответствии с абз. (d) ст. I Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами (1972 г.) термин «космический объект» включает в себя составные части космического объекта, а также средство его доставки и его части. На основании п. 1 ст. II Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (1974 г.) при запуске космического объекта на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий регистр, который им ведется. Каждое запускающее государство информирует Генерального секретаря Организации Объединенных Наций об учреждении такого регистра.

Представляется важным указание в Конвенции на информацию по поводу космического объекта, которая заносится в регистр и включает:

— название запускающего государства или запускающих государств;

— соответствующее обозначение космического объекта или его регистрационный номер;

— дату и территорию или место запуска;

— основные параметры орбиты: период обращения, наклонение, апогей, перигей;

— общее назначение космического объекта.

Согласно ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 «О космической деятельности» космические объекты Российской Федерации подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность Российской Федерации.

При этом права собственности на космические объекты остаются незатронутыми во время нахождения этих объектов на Земле, а равно на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

Мнение авторов и спикеров может не совпадать с позицией редакции. Позиция редакции может быть озвучена только главным редактором или, в крайнем случае, лицом, которое главный редактор уполномочил специально и публично.

Встройте «ИНФОРМЕР» в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Независимая оценка недвижимости. Стоимость. Примеры.

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

• Участки земли.
• Части недр.
• Водные объекты.
• Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр. ), леса, здания и сооружения.
• Морские суда.
• Суда внутренней акватории.
• Воздушные суда.
• Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• В случае необходимости перераспределения долей собственности.
• В процессе страхования недвижимого имущества.
• При формировании налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для оформления кредита.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимого имущества.
• В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

• Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
• Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
• Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
• Сравнительная оценка недвижимости.
• Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
• Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
• Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
• Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
• Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
• Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
• Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.   Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

• Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
• Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
• Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
• Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

• Справки и выписки из БТИ.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
• Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
• Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

• Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
• Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
• Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
• Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
• Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
• Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
• Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
• Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Экотренды в жилой недвижимости | Рынок на РБК+ Санкт-Петербург и область

Какие локации в Петербурге относятся к «зеленым» и как выбрать проект, подходящий для здорового образа жизни

Фото: Pixels. com

Период самоизоляции повысил значимость благоприятного окружения. Важно стало все — от локации, планировок, инфраструктуры до наличия work-out зоны во дворе. Однако массово строительная отрасль сможет вывести на рынок решения, востребованные в период самоизоляции, только через два-три года, отмечают эксперты. Какие жилые комплексы уже сегодня отвечают принципам eco-девелопмента, и какие локации стоит рассматривать любителям свежего воздуха — в материале РБК+.

Зеленый перечень

Ключевые признаки благоприятной экологической обстановки — это отсутствие промышленных производств и наличие зеленых зон, чем больше, тем лучше, говорит специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. Другой важный момент — удаленность конкретного жилого комплекса от крупных магистралей, где собирается трафик. «Причем опасна не столько интенсивность движения, сколько скопление машин в пробках — именно в такой ситуации происходит максимальный выброс вредных веществ в воздух», — добавляет Наталья Кукушкина.

Наталья Кукушкина (ЦДС) (Фото: пресс-служба)

С учетом того, что в последние годы многие производства были закрыты и переведены за черту КАД, в Петербурге нет откровенно неблагополучных районов с точки зрения экологической ситуации, полагает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. С такой точкой зрения согласен и руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров. «Локации благоприятные с точки зрения экологии есть практически в каждом районе Петербурга. Их отличает наличие благоустроенных парков и скверов, водоемов, больших зеленых зон», — отмечет он.

Анзор Берсиров («Строительный трест») (Фото: пресс-служба)

Однако традиционно северные районы Петербурга относятся к более зеленым и престижным, чем южные. «Так, например, в Выборгском, Калининском районе расположены большие парковые зоны, — говорит Александр Гиновкер. — Также в этом плане можно выделить локацию Юнтолово. На юге города достаточно зеленым является Красносельский район. Здесь расположен известный Южно-приморский парк». В центре эксперт отмечает Крестовский остров и намывные территории Васильевского острова.

Александр Гиновкер («Невский Простор») (Фото: пресс-служба)

Кроме того, с экологической точки зрения благоприятны районы, которые хоть и не располагаются в административной границе мегаполиса, но объединяют в себе все преимущества как городского, так и загородного проживания, отмечает Анзор Берсиров. В качестве примера он приводит Ломоносовский район. Эксперты также отмечают Пушкин, Курортный и Петродворцовый районы.

По данным руководителя Аналитического центра Циан Алексея Попова, ключевым фактором выбора жилья в пределах агломерации Санкт-Петербурга по-прежнему является цена. «Из 20 жилых комплексов, лидирующих по темпам продаж за последние 1,5 года в 14 объектах средняя цена квадратного метра ниже среднего значения по региону», — отмечает он. При этом жилые комплексы, расположенные рядом с водными объектами, парковыми зонами, лесными массивами при прочих равных стоят дороже.

Эко-девелопмент

В итоге экологическая привлекательность объекта сегодня определяется следующими факторами: выхлопами, качеством воды и строительных материалов. «Материалы, которые сегодня используются для домостроения достаточно безопасны с точки зрения экологии, — отмечает Александр Гиновкер. — В большей степени они вызывают нарекания по поводу плохой шумоизоляции. Данный недостаток свойственен даже для домов бизнес-класса. В связи с этим, многие покупатели «уходят» с первичного на вторичный рынок, выбирая некоторые типы домов, которые относятся к «старому фонду».

Но использование натуральных материалов в строительстве и благоустройстве придомовой территории остается преимуществом. «Жилые комплексы «Строительного треста» возводятся из натурального кирпича, — говорит Анзор Берсиров.- Отделка мест общего пользования и входных групп также осуществляется с использованием натуральных компонентов — камня, керамики и дерева. Если говорить про общественные пространства, то здесь также используются натуральные материалы».

«Мы живем в большом городе, где людям очень не хватает контакта с природой, — отмечает Наталья Кукушкина. — Хорошее благоустройство территории призвано этот контакт налаживать. Поэтому мы закладываем в проекты деревянные перголы и настилы, детское оборудование натуральных цветов, различные природные покрытия — песок, гальку, спортивные газоны».

В обустройстве детских площадок в жилых комплексах все чаще используется дерево. «Плюсы этого материала не только в экологичности, но и в практичности. Древесная структура отлично переносит перепады температур и капризы природы. Например, деревянные поручни не раскалятся в жару, и не лопнут на морозе, как пластик», — поясняет Анзор Берсиров.

Важная часть благоустройства — это организация дворов без машин. «Внутреннее пространство жилых домов остается только для людей, и получается своего рода патио, — поясняет Наталья Кукушкина. — Этот принцип реализован почти во всех наших новых и перспективных проектах. Еще одним важным элементом, конечно, является озеленение территории — причем не только внутренних дворов, но и пространства вокруг жилого комплекса. Например, вдоль северной границы корпусов ЦДС «Черная Речка» будет устроен променад со злаковыми травами и прогулочными дорожками».

Помимо качественного озеленения, детских и спортивных площадок, скамеек и освещения застройщики стремятся обустроить пространство, комфортное для всех жителей. «Например, для взрослых в составе одного из лотов в ЖК NEWПИТЕР мы создали крытые площадки для барбекю, которые пользуются популярностью у жильцов. Во дворе другого лота был организован придомовой огород», — рассказывает Анзор Берсиров.

Мода на work-out

Период карантина вернул моду на уличные занятия спортом. Суть work-out в том, что человек преимущественно работает с собственным весом и подручными средствами — турниками, брусьями, ступеньками. «Уже несколько лет мы внедряем во все сданные объекты фитнес-лестницы — это своего рода бесплатный, круглогодичный и круглосуточный фитнес-зал в вашем доме. На пожарных лестницах размещены циклы несложных упражнений, которые могут выполнить физкультурники с любым уровнем подготовки, — приводит пример Наталья Кукушкина. — Если фитнес-центры закрыты, то наши лестницы в доме открыты для жителей всегда».

Тренд на здоровый образ жизни способствовал тому, что застройщики стали уделять повышенное внимание развитию спортивной инфраструктуры на территории жилых комплексов, что оказалось крайне востребовано в период самоизоляции. «Инструментарий девелоперов здесь ограничен лишь масштабами объектов, — поясняет Анзор Берсиров. — В этом плане более выигрышными оказались проекты комплексного освоения территорий, где есть возможность усовершенствовать спортивные пространства и привнести новые интересные элементы».

Так, на действующем отрезке бульвара Белых ночей в ЖК NEWПИТЕР появились велодорожки, футбольное поле с искусственным покрытием, площадка для воркаута. «В дальнейшем на бульваре появятся новые спортивные объекты и площадки для баскетбола и волейбола. Общая площадь благоустройства бульвара на финальной стадии реализации проекта квартала составит порядка 50 тыс. кв. м, а протяженность превысит 2 км», — добавляет Анзор Берсиров.

Нестандартное спортивное оборудование — скалодромы, скейт-парки — появляются в проектах и в черте города. «Например, в ЦДС «Полюстрово» появится современный work-out комплекс PuntoFit, с рамой длиной 8,4 м, объединяющий 22 рабочие станции, которыми могут одновременно пользоваться почти 30 человек», — рассказывает Наталья Кукушкина.

Прекрасное далеко

Однако элементы eco-friendly девелопмента — солнечные батареи, системы умного дома и разные уровни озеленения вряд ли скоро станут приметой массового рынка петербургского жилья. «Конечно, солнечные батареи в петербургских проектах это экзотика, — отмечает Александр Гиновкер. — При этом система «Умный дом» все чаще появляется в жилых проектах».

По словам Натальи Кукушкиной, данные решения пока относятся, скорее, к прекрасному миру будущего. «Извечный вопрос — кто будет оплачивать содержание всей этой красоты? Обслуживание солнечных батарей и зеленых кровель ляжет на плечи жителей дома в дополнение к оплате обязательных коммунальных услуг. К сожалению, сегодня не все жители, особенно в массовом жилье, справляются и с этими регулярными оплатами, есть много задолженностей даже по воде и электричеству — то есть, по жизненно важным ресурсам». Однако зеленое направление имеет все шансы стать частью дорогого жилья — бизнес или премиум класса. Пока же хорошо приживаются только решения, бесплатные для жильцов, например, сбор пластика.

По словам экспертов, рынок жилья в России довольно инертен, так что ждать скорых перемен не стоит. «К примеру, в Московском регионе около 40% от общего объема предложения приходится на проекты, по которым получена вся разрешительная документация, но продажи в которых еще не начались, — отмечет Алексей Попов. — Они проектировались до пандемии и внести какие-то существенные изменения в них уже не получится. Поэтому реакция застройщиков на изменения в образе жизни, связанные с опытом жизни в самоизоляции, будет заметна через 2-3 года».

Интервью с гендиректором компании «Ленстройтрест» Валерией Малышевой

– Ваша компания традиционно делает ставку на средний класс, причём на верхнюю его часть. А он последние 10–15 лет на глазах тает. Как быть с неизбежным спадом потребительского спроса?

– Несмотря на изменения в экономике, связанные с доходами населения, последние несколько лет я не замечаю существенного изменения в нашем потребителе. Это по-прежнему (в основном) люди в возрасте около сорока лет, которые имеют более-менее стабильное положение в жизни.

«Миллениалы» и поколение Z  будут немного другими потребителями. Есть масса теорий о том, что будет развиваться рентное, арендное жильё, что у молодёжи другие жизненные ценности, для них не так важен дом, менее важны семья и рабочее место. Поэтому концепции градостроительства и девелопмента через десять лет кардинально изменятся. Но сейчас решения принимают те же люди, что и пять лет назад. По большому счёту – родители «миллениалов», которые покупают квартиру либо для себя, либо для детей, либо для своих родителей. Безусловно, есть большая доля молодых семей.

В основном это наёмные сотрудники, госслужащие. Есть семьи с детьми, где папа работает, а мама домохозяйка. Есть и многодетные семьи, где трое-четверо детей. У нас достаточно широкий класс людей: от инженеров, учителей, врачей до частных предпринимателей. Но в целом мы делаем упор именно на семейные ценности.

– По прогнозам Внешэкономбанка, во втором квартале доходы граждан снизятся на 17 процентов. Уже по текущим отчётам видно, как сокращаются доходы предпринимателей…

– И параллельно растут цены на недвижимость. То есть у нас разнонаправленный тренд. Доходы населения падают, но при этом недвижимость всё равно дорожает, потому что у застройщиков нет возможности для снижения цен. Потребитель становится беднее, и это как раз тот средний класс, на который мы рассчитываем. Но недвижимость относится к товарам «первой необходимости»! Люди будут делать всё, чтобы позволить себе жить комфортно. Вы всё равно не захотите жить с тёщей, тестем, женой и двумя разновозрастными и разнополыми детьми в двухкомнатной квартире. Недвижимость остаётся важной целью и будет востребована.

Кроме того, кризис за кризисом показывают, что недвижимость – достойный и надёжный механизм, пусть не для преумножения, но как минимум для сохранения активов.

– Доходы граждан падают, стоимость жилья при этом растёт. Мы получаем послушное, закредитованное и очень небогатое население. Тем не менее собственное жильё остаётся важным ориентиром. Вы готовы к сокращению спроса?

– Мы, безусловно, предполагаем, что будет спад продаж. Первый квартал был удивительно хорошим. Но в апреле 2020-го уже видим снижение на 25–30%. Наша компания всегда имеет три варианта финансовой модели: оптимистический, средний и пессимистический. По оптимистичному сценарию, всё будет более-менее нормально уже осенью. По среднему – малым и средним предпринимателям понадобится минимум полгода после отмены ограничений, чтобы вернуть докризисные объёмы дохода.

Негативный сценарий – если неопределённость затянется до осени. Люди решат, что пока ничего непонятно, лучше вообще ничего не покупать, не вкладывать, мало ли что – вдруг вторая осенняя волна инфекции. Тогда экономика зашевелится в лучшем случае весной следующего года.

– Вернёмся к первому кварталу. В Ленобласти продажи по ДДУ упали, а регистрация ипотеки выросла. Увеличилась доля должников?

– Полагаю, повлияла «сельская ипотека». Возможность взять кредит под 2,7% на 30 лет – в лучшие времена в Европе давали такие кредиты…

Субсидированная ипотека, безусловно, мотивирует покупателя. Мы все хотим надеяться на лучшее. Но, с другой стороны, в период кризиса люди боятся связываться с банками. У всех есть знакомые знакомых, которые не смогли платить, и банк отобрал квартиру. Поэтому, как только мы объявили о восьмилетней рассрочке, на неё сразу нашлись желающие. Хотя она по ставке дороже, чем ипотека. И дело не в том, что клиенты не могут, например, подтвердить доход. Просто им проще без посредника-банка. С этим психологическим моментом мы уже сталкивались в кризис 2014–2015 годов.

Но такой подход характерен лишь для определённой группы клиентов. А в целом субсидирование ставок до уровня 6,5% однозначно поддержит девелопмент и стимулирует людей на покупку. Я сама близким людям и друзьям говорю, что сейчас лучший период для приобретения квартиры.

Но конкретно по поводу «сельской ипотеки» я могу выступать только эмоционально и негативно. Я расстроена тем, как развивалась эта ситуация. Почему-то власть любит спешно объявить о некоем начинании, не имея механизмов. Например, сказать, что переходим на эскроу, а потом полгода разрабатывать формулу и в последнюю секунду переносить срок. В декабре начали говорить про «сельскую ипотеку», а первая сделка зарегистрирована в марте. За каждый сделкой стоит колоссальная работа сотрудников компании. Покупатели нервничают. Покупка квартиры – не просто важное дело, она отнимает массу сил. Клиенту говорят: собирай документы. Тут ввели карантин, бухгалтерия не работает, справку не получить, все на нервах. Собрали пакет документов, сдали в банк. Ура – банк работает, но отправляет документы в Минсельхоз. Там документы зависают на какое-то время. И как раз в этот момент нам заявляют: нет, давать такую ипотеку на урбанизированных территориях несправедливо, мы всё отменяем. Я спрашиваю: почему? Что такое «несправедливо»? Какие-то ценностные категории вдруг стали применяться к бизнесу…

Надеюсь, всё же будет переходный период, чтобы люди могли завершить начатые сделки.

Понятно, что программа в первую очередь была ориентирована на ИЖС. А получилось по-другому: банкам проще работать с квартирами. Тогда надо что-то менять в подходе к оценке объектов ИЖС. Представляете, как сложно будет для банка выдать кредит на строительстве частного дома на неизвестно как оформленном, полученном по наследству участке? Я с банками работаю 20 лет и понимаю, какой комплект документов им нужен для оценки и что они хотят в качестве залога.

– Они хотят ИЖС, но на распланированных в линеечку специально выделенных зонах, со стандартными домами из стандартной заводской продукции. Что, конечно, удобно для банка, но не является индивидуальным строительством по определению… Давайте выясним ещё один вопрос: о последствиях реформы «долёвки». Ваши проекты идут по старой схеме или есть объекты с проектным финансированием и эскроу-счетами?

– Есть и те и другие.

– И в проектах с эскроу в финансовой модели заложена обязанность продавать определённое количество квартир по определённой цене? Вы ведь это соглашение подписывали до карантина, до кризиса. Сейчас кредитор либо потребует пересмотреть финансовую модель, либо увеличит залог или ставку? Ощущаете какую-то поддержку со стороны государства, хотя бы в этом диалоге с банками?

– Я вообще, знаете, не питаю великой любви к банкам, потому что каждый раз как только начинается кризис, все они говорят, что девелопмент – самая рискованная отрасль, требуют дополнительные залоги, личные поручительства, срезают ценники. Но как только заканчивается кризис, даже на телефон перестаю отвечать: «Валерия Геннадьевна, у нас есть деньги, давайте мы вам дадим, у нас прекрасные ставки». Я говорю: спасибо, мне сейчас не надо. Если серьёзно, то, конечно, банки за последние пять лет очень продвинулись в понимании девелопмента и недвижимости, в критериях оценки и подхода к проектам. Я всегда ругала Сбербанк, говорила, что более неповоротливого не найти. Сейчас могу сказать, что ребята молодцы: они уже хорошо разбираются и адекватно смотрят на ситуацию. То же самое могу сказать про ВТБ. Не было ни одной ситуации, когда бы нам просто выкручивали руки и говорили – всё, возвращайте деньги. Возможность диалога однозначно есть. Но банки находятся под контролем ЦБ. Им тоже непросто лавировать в текущей ситуации.

– Давайте о приятном. Одним из последствий кризиса будет некое переформатирование отношения к застройке. Выяснилось, что скученные мегаполисы и высокоплотная застройка – это очаг инфекции. Разреженная, низкоплотная и менее высотная застройка представляется не только более комфортной, но и более безопасной. Как вы полагаете, произойдёт ли этот сдвиг в сознании потребителя?

– Человеку свойственно забывать плохое и помнить хорошее. Есть взаимное влияние покупателя на застройщика и наоборот. Когда мы начинали наши проекты, к нам не приходили клиенты и не говорили, что хотят большие дворы, вот такое благоустройство… Мы сами придумываем и говорим: посмотрите, как круто! И после пандемии, возможно, будет такой взаимный процесс создания нового продукта. Сейчас сидишь на карантине дома, ребёнок занимается по скайпу, на кухне жена что-то готовит, и через две недели уже просишься на работу! А если бы у тебя был пусть маленький, но отдельный кабинет, а ребёнок занимался бы музыкой и уроками в отдельной комнате – было бы проще. И получается, что уже не надо этого общего пространства?

Мы однозначно будем делать упор на целесообразность коворкингов в наших проектах, мы начали думать об этом ещё до пандемии. Это же круто, когда ты можешь выйти из дома и не ехать в метро, не надевать маску, перчатки, не обливаться антисептиком, а просто дойти до коворкинга во дворе своего дома. И поработать, чтобы тебе никто не мешал. Такие вещи будут происходить, и, скорее всего, подход к жилью будет меняться. И мы будем доносить это до людей. Разницу между большой однокомнатной и, например, двухкомнатной квартирой – в наличии отдельного помещения для занятий. У нас в своё время была концепция типовых квартир с комнатой 20 кв.м, в которой есть возможность «отгородиться», сделав на 10 «квадратах» маленький спортзал, ещё что-то. Такие вещи будут осмыслены и, скорее всего, востребованы. Но это очень неспешный и поступательный процесс развития продукта. Посмотрите, что строилось 10 лет назад и что сейчас…

– Изменения в недвижимости происходят медленно. Но последние годы – не только в недвижимости – перемены случаются много быстрее, чем мы привыкли. Так, например, получилось с работой в режиме онлайн. Возможно, и представления о комфортном жилье будут меняться гораздо быстрее.

полис добровольного страхования квартир граждан онлайн

Лимит возмещения

Установленный в договоре страхования предельный размер выплат страхового возмещения за весь срок действия страхования, после чего действие договора страхования прекращается.

Страховая премия

Плата за страхование, которую должен оплатить страхователь либо его представитель.

Страховой риск

Предполагаемое событие, на случай наступления которого заключается договор страхования.

Страховой случай

Свершившееся событие из числа предусмотренных договором страхования и повлекшее обязанность страховщика выплатить страховое возмещение.

Страховая сумма

Определенная договором страхования денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая. При страховании имущества страховая сумма может быть установлена равной или ниже его страховой стоимости.

Страховое возмещение

Сумма, которую получает лицо, в пользу которого заключен договор страхования, или его законный представитель при наступлении страхового случая.

Убыток

Это факт наступления страхового случая.

Ущерб

Денежные потери лица, в чью пользу заключен договор страхования, в результате наступления страхового случая.

Форма страхового возмещения

При страховании имущества предусмотрена денежная форма возмещения (выплата осуществляется в рублях на расчетный счет лица, в пользу которого заключен договор страхования).

Франшиза

Определенная договором часть ущерба, не подлежащая возмещению страховщиком, установленная в процентах от страховой суммы или в фиксированном денежном выражении.

Страховщик

Страховая организация, созданная в соответствии с законодательством Российской Федерации для осуществления деятельности по страхованию и получившая лицензию на осуществление соответствующего вида страховой деятельности в установленном законом порядке.

Договор страхования

Под договором страхования понимается соглашение между страхователем и страховщиком, согласно которому страховщик за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) обязуется возместить лицу, в пользу которого заключен договор страхования, в пределах определенной договором страховой суммы причиненный вследствие этого события ущерб в размере (ограничении) и порядке, определенными правилами и/или договором страхования. Договор страхования является совокупностью страхового полиса и текста правил страхования, на основании которых он заключен, а также приложений к страховому полису (при их наличии).

Правила страхования

Условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключении, при которых страховщик освобождается от ответственности. Текст правил страхования является неотъемлемой частью договора страхования.

Страхователь

Юридическое или дееспособное физическое лицо, которое заключает договор страхования в свою пользу или в пользу третьего лица (выгодоприобретателя) и уплачивает страховые взносы по такому договору. Заключение договора страхования в пользу страхователя возможно только при наличии у страхователя основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса в сохранении застрахованного имущества. При заключении договора страхования в пользу выгодоприобретателя страхователь может не обладать имущественным интересом.

Застрахованное лицо

В части страхования страховании гражданской ответственности: лицо, чья ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу физических лиц, имуществу юридических лиц, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации или Российской Федерации застрахована по договору страхования.

Выгодоприобретатель

Назначаемое страхователем физическое или юридическое лицо, имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (имущественный интерес), в пользу которого заключен договор страхования.

Срок страхования

Время действия договора страхования, как правило совпадает со сроком действия договора страхования.

Срок действия договора

Время, в течение которого действует страховая ответственность страховщика, как правило совпадает со сроком страхования.

Территория страхования

Определенная в договоре страхования территория (страна, область, маршрут и т.п.), в пределах которой наступивший страховой случай в период действия договора страхования влечет за собой обязательства страховщика по выплате страхового возмещения. Для объектов имущества и гражданской ответственности территорией страхования является адрес места нахождения имущества, при страховании гражданской ответственности за действия животных территорией страхования является территория Российской Федерации.

Неполное пропорциональное страхование

Условие о неполном пропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится в той же пропорции к сумме ущерба, в какой и страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Неполное страхование

Условие о неполном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества. При этом выплата страхового возмещения может производится как с учетом отношения страховой суммы к страховой стоимости (неполное пропорционально страхование), так и без учета этого отношения (неполное непропорциональное страхование).

Полное страхование

Условие о полном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма равна страховой стоимости имущества

Неполное непропорциональное

Условие о неполном непропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится без учета пропорции, в какой страховая сумма относилась к страховой стоимости.

Износ

Постепенное уменьшение первоначальной стоимости имущества в процессе его использования.

Система возмещения

Под системой возмещения понимается порядок учета износа на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении имущества: система возмещения Новое за старое предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении износ не начисляется (выплата равна стоимости новых деталей), система возмещения Старое за старое предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении начисляется износ за время эксплуатации поврежденного имущества (выплата равна стоимости новых деталей за минусом износа за период эксплуатации)

Система бонус

Система поощрения наших клиентов. Бонус – скидка, которую Вы получаете при продлении полиса, если у вас не было убытков.

Страховая стоимость

Действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Для определения страховой стоимости применяются различные методы экономической оценки, как правило при страховании загородной недвижимости, отделки и инженерного оборудования страховая стоимость приравнивается к восстановительной стоимости (с учетом износа), а при страховании движимого имущества, конструктивных элементов квартир / таунхаусов — к рыночной (за минусом износа).

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, будь то естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости. Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что постоянно к ней прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
• Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
• Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, сдаваемую в аренду или другую собственность, или косвенно через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля , недвижимость и недвижимость как синонимы, но есть некоторые тонкие различия.

• Земля относится к поверхности земли вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, минералы и воду.
• Недвижимость — это земля, а также любые постоянные искусственные постройки, такие как дома и другие постройки.
• Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

В общих чертах, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что к ней постоянно прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Недвижимость не следует путать с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимости. Основная характеристика личного имущества — его движимость. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

1. Неподвижность .Хотя некоторые участки земли съемные, а топографию можно изменить, географическое положение любого участка земли изменить нельзя.
2. Неразрушимость . Земля прочная и неразрушимая (постоянная).
3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отличительные экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

• Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общее предложение фиксировано.
• Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (такие как дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Благоустройства общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются благоустройствами с по земли.
• Постоянство инвестиций : После того, как земля улучшена, общий капитал и рабочая сила, использованные для ее строительства, представляют собой значительные инвестиции в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, такие улучшения, как дренажная, электрическая, водопроводная и канализационная системы, как правило, являются постоянными, поскольку их невозможно удалить (или заменить) экономически.
• Местоположение или предпочтение области . Местоположение относится к выбору и вкусам людей в отношении данной области, основанным на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Выделяют пять основных типов недвижимости:

1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая в жилых целях.Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, гостиницы, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
4. Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, сюрвейеров и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество запусков нового жилья — количество новых проектов жилищного строительства в любой конкретный месяц — опубликовано США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три категории:

• Односемейные дома
• Дома из 2-4 квартир
• Многоквартирные дома из пяти и более квартир, такие как жилые комплексы

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством нового жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и большее количество на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующем графике показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования включают:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую внаем недвижимость), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или аренды и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы

• Обычно неликвидный

• Под влиянием местных факторов

• Требуются большие начальные капитальные вложения

• Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из самых популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT дополнительно классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

• Публичные REIT
• Публичные неторгуемые REIT
• Частные REIT

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится

• Ликвидность

• Диверсификация

• Стабильные дивиденды

• Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — это ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили множество негативных отзывов в прессе из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал мировой финансовый кризис в 2007-08 гг.Тем не менее, MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать активы, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

• ETF , обеспеченные ипотечными ценными бумагами Vanguard (VMBS): Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.
• iShares MBS ETF (MBB): Этот ETF ориентирован на фиксированную ставку. ипотечные ценные бумаги и отслеживает индекс Bloomberg Barclays US MBS. Его авуары включают облигации, выпущенные или гарантированные государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому они имеют рейтинг AAA.

Недвижимость против недвижимости: в чем разница?

Real Estate vs.Недвижимость: обзор

Недвижимость и недвижимость, безусловно, кажутся очень похожими, и эти два понятия имеют много общего, но между ними есть тонкие различия. Понимание этих различий может помочь вам понять нюансы земли, которой вы владеете, и того, как вы ею владеете. Хотя под недвижимостью часто понимается земля, термин «недвижимость» идет немного дальше и исследует права, связанные с этой землей.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это термин, который относится к физической земле, строениям и ресурсам, связанным с ней.
• Недвижимость включает в себя физическую собственность недвижимого имущества, но расширяет его определение, включая совокупность прав собственности и использования.
• Это различие наиболее полезно в мире недвижимости, где разные идеи могут применяться к владельцам по сравнению с арендаторами или арендаторами.
• Для большинства населения понятие недвижимости включает в себя недвижимость, но с юридической точки зрения это различие важно.
• Недвижимость состоит как из физических объектов, так и из общих прав; недвижимость состоит только из физических объектов.

Недвижимость

Недвижимость — это просто участок земли плюс любые естественные или искусственные — искусственные — улучшения, которые были добавлены или добавлены. Естественные вложения являются частью земли и включают деревья, воду, месторождения ценных минералов и нефть. К искусственным улучшениям относятся здания, тротуары и заборы. Недвижимость можно разделить на две большие категории — жилую и коммерческую.

Жилая недвижимость — это имущество, предназначенное для проживания человека одной или несколькими семьями.Недвижимость может быть сдана в аренду или занята владельцем, но термин «жилая недвижимость» чаще всего относится к собственности, которая сдается в аренду.

Коммерческая недвижимость имеет деловое назначение и направленность. К этому типу собственности относятся офисные здания, торговые центры, рестораны и другие подобные объекты. Коммерческая недвижимость может быть занята собственником или сдана в аренду.

Промышленная недвижимость — это подразделение коммерческой недвижимости, которое включает в себя недвижимость, в которой осуществляется производство, складирование, производство и монтаж.

Недвижимость

Недвижимость — это менее употребляемый термин и, как таковая, менее широко понимаемое понятие. Недвижимость — это более широкий термин, который включает в себя саму землю и любые здания и другие улучшения, связанные с землей. Он также включает в себя права использования и пользования определенной землей, а также любые ее улучшения.

Арендаторы и арендаторы могут иметь право жить на земле или в зданиях — вознаграждение за недвижимость, — но эти вещи не считаются недвижимостью.

Недвижимость включает недвижимость и добавляет набор прав. Этот пакет прав — это широкий термин, используемый для организации прав собственности, поскольку они относятся к недвижимости. Короче говоря, он дает владельцам недвижимости возможность использовать свою собственность по своему усмотрению.

Пакет прав включает в себя пять различных прав владельца собственности:

1. Право владения — это право занимать имущество.
2. Право контроля — это право определять интересы и способы использования для других.
3. Право пользования — это право пользоваться собственностью без вмешательства извне.
4. Право на исключение — это право отказаться от интересов или использования собственности другими лицами.
5. Право на отчуждение — это право определять, как и если недвижимость будет продана или передана другой стороне.

Существуют и другие сложные исключения и ограничения из этих прав и юридических процедур.

Ключевые отличия

Как правило, разница между недвижимостью и недвижимостью сводится к включению пакета прав.Недвижимость состоит как из физических объектов, так и из общих прав, тогда как недвижимость состоит только из физических объектов.

Определение, типы, как работает отрасль

Недвижимость — это собственность, земля, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей. Термин «недвижимость» означает недвижимое или физическое имущество. «Реальный» происходит от латинского корня res или вещи. Другие говорят, что это от латинского слова rex, которое означает «королевский», поскольку короли владели всей землей в своих королевствах.Конституция США изначально ограничивала право голоса только владельцами недвижимости.

Четыре типа недвижимости

Есть четыре типа недвижимости:

1. Жилая недвижимость включает дома как новостройки, так и вторичные. Самая распространенная категория — дома на одну семью. Есть также кондоминиумы, кооперативы, таунхаусы, дуплексы, трехэтажные дома, четырехэтажные дома, дома с высокой стоимостью, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.
2. Коммерческая недвижимость включает торговые центры и торговые центры, медицинские и учебные корпуса, гостиницы и офисы.Многоквартирные дома часто считаются коммерческими, даже если они используются для проживания. Это потому, что они принадлежат для получения дохода.
3. Промышленная недвижимость включает производственные здания и имущество, а также складские помещения. Здания можно использовать для исследования, производства, хранения и распределения товаров. Некоторые здания, в которых раздают товары, считаются коммерческой недвижимостью. Классификация важна, потому что зонирование, строительство и продажа обрабатываются по-разному.
4. Земля включает пустующие земли, действующие фермы и ранчо. Подкатегории в пределах незанятой земли включают незастроенную, раннюю застройку или повторное использование, подразделение и сборку участка. Подробнее читайте в Land Broker Transactions.

Как работает индустрия недвижимости

Под недвижимостью также понимается производство, покупка и продажа недвижимости. Недвижимость влияет на экономику США, являясь важнейшим фактором экономического роста.

Строительство новостроек является составной частью валового внутреннего продукта.Он включает в себя как жилые, так и коммерческие, и производственные здания. В 2018 году строительство недвижимости принесло экономике страны 1,15 триллиона долларов. Это 6,2% валового внутреннего продукта США. Это больше, чем 1,13 триллиона долларов в 2017 году, но все же меньше пика 2006 года в 1,19 триллиона долларов. В то время строительство недвижимости составляло изрядные 8,9% ВВП.

Новостройка — критическая категория. Он включает строительство домов на одну семью, таунхаусов и кондоминиумов.Национальная ассоциация строителей жилья предоставляет ежемесячные данные о продажах домов и средних ценах. Данные по продажам новых домов являются ведущим экономическим индикатором: требуется четыре месяца, чтобы определить тенденцию продаж новых домов.

NAHB также сообщает о начале строительства новых домов — это количество проектов по строительству домов, в которых есть основания.

Агенты по недвижимости помогают домовладельцам, предприятиям и инвесторам покупать и продавать все четыре типа недвижимости. Отрасль обычно делится на специалистов, специализирующихся на одном из типов.

Агенты продавцов помогают найти покупателей либо через Службу множественного листинга, либо через свои профессиональные контакты. Они оценивают вашу собственность, используя сравнительные списки недавно проданной собственности, известные как «comps». Они могут помочь вам привести в порядок вашу собственность, чтобы она выглядела наилучшим образом для клиентов. Они помогают в переговорах с покупателем, помогая получить максимально возможную цену. Вот еще агентские услуги продавцов.

Агенты покупателей предоставляют аналогичные услуги покупателю дома.Они знают местный рынок. Это означает, что они могут найти недвижимость, которая соответствует вашим самым важным критериям. Они также сравнивают цены, что называется «компромиссом». Это позволяет им направлять вас в доступные области. Агенты покупателей ведут переговоры за вас, указывая причины, по которым продавец должен согласиться на более низкую цену. Они помогают с легализацией процесса, включая поиск титула, проверку и финансирование.

Агенты по недвижимости, которые хотят повысить свой профессионализм, становятся REALTORS®.Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® предоставляет ежемесячные отчеты о количестве перепроданных домов и их средней цене. Это лучший индикатор здоровья жилищной отрасли в целом, чем строительство новых домов.

Это потому, что строители новых домов могут быть чрезмерно воодушевлены будущими продажами и перестроением. Они также могут снизить цены, чтобы стимулировать продажи. Индивидуальные домовладельцы должны следить за спросом и предложением на рынке. У них нет возможности манипулировать рынком. НАР предоставляет текущую статистику рынка жилья.

Инвестиции в недвижимость

Каждый, кто покупает или продает дом, занимается инвестированием в недвижимость. Это означает, что вы должны учитывать несколько факторов. Будет ли дом расти в цене, пока вы в нем живете? Если вы получите ипотеку, как будущие процентные ставки и налоги повлияют на вас?

Многие люди настолько хорошо инвестируют в свои дома, что хотят покупать и продавать дома как бизнес. Есть много способов сделать это. Во-первых, вы можете перевернуть дом. Здесь вы покупаете дом, чтобы улучшить, а затем его продаете.Многие люди владеют несколькими домами и сдают их в аренду. Другие используют Airbnb как удобный способ сдать в аренду все или часть своего дома. Вы можете арендовать дома для отпуска с помощью VRBO или Home Away.

Вы также можете инвестировать в жилье, не покупая дом. Вы можете покупать акции домовладельцев. Цены на их акции растут и падают вместе с рынком жилья. Другой способ — это инвестиционные фонды недвижимости, называемые REIT. Это вложения в коммерческую недвижимость. Стоимость их акций отстает от тенденций в сфере жилой недвижимости на несколько лет.

Что нового Home Статистика говорит вам о рынке недвижимости

Статистические данные о строительстве новых домов являются важными ведущими экономическими индикаторами. Это означает, что они проинформируют вас о будущем рынка жилья.

На диаграмме ниже показано количество новых единиц частного жилья, введенных в эксплуатацию в период с 2000 по 2019 год.

Каждый из этих индикаторов говорит о состоянии здоровья в жилищном строительстве по-своему.Например, предположим, что начало роста стабильно, но жилищное строительство начинает снижаться. Это скажется на продажах жилья. Многие покупатели могут не захотеть ждать дольше года. Это также означает нехватку пиломатериалов, бетона или строительных рабочих. Эта нехватка может привести к увеличению затрат и продажных цен. Это еще больше снизит спрос на новые дома.

Если ипотечные кредиты снижаются, застройщик получит список непроданных домов для продажи. Это также означает, что спрос высок, но домовладельцы не могут получить ипотеку.Увеличение количества стартапов может показаться индикатором прочности жилищного фонда. Но это могло быть плохим знаком. Снижение закрытия домов означает слабость рынка жилья.

Продажа нового дома — это первый шаг в процессе от девяти до двенадцати месяцев. Если продажи новых домов вырастут, значит, закрытие вырастет примерно через год. Однако все оставшиеся три шага необходимо выполнить.

Продажа нового дома — это когда покупатель подписывает документы и дает застройщику задаток. Это потому, что большинство новых домов не строятся, пока не появится покупатель.Исключение составляют специальные дома, которые используются как образцы домов. Бюро переписи населения ежемесячно публикует оценки продаж новых домов. Они указаны в виде годовой ставки.

Через два месяца после подписания документов местные жилищные регуляторы выдают разрешение. Это ранний индикатор, но не всегда точный. Строители могут обанкротиться и никогда не построить разрешенные единицы. Они могут изменить количество единиц, построенных в многоквартирном доме. Фактически, 22,5% многоквартирных домов не построены или заменены на односемейные.Наконец, застройщики часто получают разрешения на строительство большой части комплекса, строительство которого может занять месяцы.

Старт нового дома происходит следующим образом, когда строитель ломает землю. Об этом ежемесячно сообщает Национальная ассоциация домостроителей. Это очень точно, потому что начало нового дома происходит только тогда, когда строитель достаточно уверен, чтобы начать работу.

Шесть-девять месяцев спустя — закрытие. Покупатель жилья должен получить ипотечный кредит до закрытия дома. Если покупатель жилья не соответствует требованиям, дом остается в инвентаре.Если эта статистика ниже, чем показатель продаж домов, это означает, что рынок нового жилья начнет замедляться. Строится слишком много домов и недостаточно квалифицированных покупателей. Это также может означать, что строители начнут снижать цены, чтобы очистить свои запасы.

Есть еще три важных показателя, на которые следует обратить внимание.

1. Опись — это общее количество домов, имеющихся в наличии, но не проданных. NAHB сообщает об этом ежемесячно.
2. Месяцы поставки Это сколько месяцев потребуется, чтобы продать все дома в инвентаре.Он основан на уровне продаж и запасах. NAHB также сообщает об этом ежемесячно.
3. Продажные цены — Бюро переписи населения сообщает как среднюю, так и медианную цену продажи новых домов.

Real Estate — Обзор отрасли, типы недвижимости, карьера

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это недвижимое имущество, состоящее из земли и улучшений, включая здания Материальные активы Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью. Примеры включают основные средства.Материальные активы: арматура, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как минералы Горнодобывающая промышленность Грунтовка Горнодобывающая промышленность занимается добычей драгоценных минералов и других геологических материалов. Добытые материалы превращаются в минерализованную форму, что приносит экономическую выгоду старателям или горнякам. Типичные виды деятельности в горнодобывающей промышленности включают производство металлов, растений, животных, воды и т. Д.

Типы недвижимости

Есть несколько типов недвижимости, каждый из которых имеет уникальное назначение и полезность. Основные категории:

1. Земля
2. Жилая
3. Коммерческая
4. Промышленная

Для тех, кто хочет понять, как работает отрасль и что представляет собой каждая из основных категорий, приведенные ниже объяснения будут полезным руководством.

# 1 Земля

Земля является базой для всех типов недвижимости.Под землей обычно понимают незастроенную собственность и пустующую землю. Застройщики приобретают землю и объединяют ее с другими объектами (так называемая сборка) и изменяют ее зонирование, чтобы они могли увеличить плотность и стоимость собственности.

# 2 Жилая

Жилая недвижимость — это жилье для отдельных лиц, семей или групп людей. Это наиболее распространенный тип недвижимости и относится к классу активов Класс активов Класс активов представляет собой группу аналогичных инвестиционных инструментов.Различные классы или типы инвестиционных активов, такие как инвестиции с фиксированным доходом, сгруппированы вместе на основании схожей финансовой структуры. Как правило, они торгуются на одних и тех же финансовых рынках и регулируются одними и теми же правилами и положениями. это знакомо большинству людей. Внутри жилых домов есть дома на одну семью, квартиры, кондоминиумы, таунхаусы и другие типы жилья.

# 3 Коммерческая

Коммерческая недвижимость — это земля и здания, которые используются предприятиями для осуществления своей деятельности.Примеры включают торговые центры, отдельные магазины, офисные здания, автостоянки, медицинские центры и отели.

# 4 Промышленная

Промышленная недвижимость — это земля и здания, которые используются промышленными предприятиями для таких видов деятельности, как фабрики, механическое производство, исследования и разработки, строительство, транспорт, логистика и складирование.

Примеры недвижимости

Теперь, когда мы очертили четыре основные категории, давайте рассмотрим некоторые конкретные примеры различных типов недвижимости.

• Односемейное жилище — Любой дом, предназначенный только для одной семьи
• Многосемейный дом — Любая группа домов, предназначенных для более чем одной семьи
• Прикрепленный — Любой дом, связанный с другим (не отдельно стоящая)
• Квартира — Отдельная квартира в многоквартирном доме. Границы квартиры обычно определяются периметром запираемых или запираемых дверей. Часто встречается в многоэтажных жилых домах.
• Многоквартирный дом — Часто встречается в многоэтажных отдельно стоящих домах, где каждый этаж представляет собой отдельную квартиру или блок.
• Кондоминиум (Кондо) — Здание с отдельными квартирами, принадлежащими отдельным людям.
• Частный дом — Отдельно стоящее здание, не связанное ни с чем другим (стереотипный «дом»)
• Переносной дом — Дома, которые можно перемещать на грузовой платформе
• Передвижной дом — Автомобиль на колеса, к которому пристроено постоянное место жительства
• Вилла — Здание только с одной комнатой и, как правило, с крутой заостренной крышей
• Хижина — Жилище, обычно сделанное из таких материалов, как бамбук, грязь и глина

Обзор отрасли недвижимости

Давайте рассмотрим, как работает эта отрасль, и каковы основные рабочие места и карьера.Отрасль недвижимости можно разделить на несколько различных областей:

1. Девелопмент
2. Продажи и маркетинг
3. Брокерство
4. Управление недвижимостью
5. Кредитование
6. Профессиональные услуги (право, бухгалтерский учет и т. Д.)

Давайте рассмотрим каждую более подробно об этих шести областях отрасли.

# 1 Девелопмент

Девелопмент — это процесс, который включает в себя покупку земельного участка, изменение зонирования, строительство и реконструкцию зданий, а также продажу или аренду готовой продукции конечным пользователям.Застройщики получают прибыль, увеличивая стоимость земли (создавая здания или улучшения, изменяя зонирование и т. Д.) И принимая на себя риск финансирования проекта. Фирмы-разработчики создают новый продукт, который можно рассматривать как «первичный рынок» или создание новых запасов.

# 2 Продажи и маркетинг

Фирмы по продажам и маркетингу работают с застройщиками над продажей построенных ими зданий и помещений. Эти фирмы получают комиссию за создание всех маркетинговых материалов и использование своих торговых агентов для продажи запасов готовых единиц.Эти фирмы обычно сосредотачиваются на новых единицах.

# 3 Брокерская контора

Брокерская компания по недвижимости — это фирма, в которой работает команда агентов по недвижимости (риэлторов), которые помогают облегчить сделку между покупателями и продавцами собственности. Их работа состоит в том, чтобы представлять интересы любой из сторон и помогать им совершить покупку или продажу на наилучших возможных условиях.

# 4 Управление недвижимостью

Фирмы по управлению недвижимостью помогают владельцам недвижимости сдавать в аренду единицы в своих зданиях.В их обязанности входит сбор арендной платы, демонстрация квартир, устранение недостатков, выполнение ремонта и управление арендаторами. Они взимают с владельцев недвижимости комиссию, обычно это процент от арендной платы.

# 5 Кредитование недвижимости

Кредиторы играют важную роль в отрасли, поскольку практически все объекты недвижимости и строительства используют заемные средства (заемные средства) для финансирования своего бизнеса. Кредиторы могут включать банки, кредитные союзы, частных кредиторов и государственные учреждения.

# 6 Профессиональные услуги

В отрасли работают самые разные профессионалы, которые помогают ей функционировать.Наиболее распространенные примеры (кроме перечисленных выше) — это бухгалтеры, юристы, дизайнеры интерьеров, стейджеры, генеральные подрядчики, строительные рабочие и торговцы.

Карьера в сфере недвижимости

Если вы ищете карьеру в сфере недвижимости, вы можете рассмотреть любую из шести вышеуказанных областей отрасли.

Вот наиболее распространенные должности (должности) в отрасли:

• Аналитик — Проведение финансового анализа и оценки недвижимости
• Оценщик — Оценка недвижимости
• Агент — торговый агент или «риэлтор»
• Строительный инспектор — Кто-то кто осматривает здания и работает с оценщиками
• Коммерческий брокер — Агент, продающий коммерческую недвижимость
• Директор по недвижимости — Корпоративная работа
• Домашний инспектор — Кто-то, нанятый для оценки качества дома для продавца или покупателя
• Кредит Андеррайтер — лицо, которое анализирует кредитоспособность заемщика
• Специалист по ипотеке / андеррайтер — лицо, утверждающее ипотечные заявки
• Поверенный по недвижимости — юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью

Узнать больше о жилая недвижимость от Национальной ассоциации риэлторов.

Дополнительные ресурсы

Благодарим вас за то, что вы прочитали это руководство, чтобы понять, что такое недвижимость, как работает отрасль и каковы наиболее распространенные возможности трудоустройства.

CFI предлагает сертификацию FMVA® для аналитиков финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Присоединяйтесь к 350 600+ студентам, которые работают в таких компаниях, как Amazon, J.P. Morgan и Ferrari, для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжить обучение и продвинуться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы CFI:

• Лучшие практики финансового моделирования Передовые методы финансового моделирования Эта статья предоставляет читателям информацию о передовых методах финансового моделирования и простое пошаговое руководство по построение финансовой модели.
• Инвестирование: руководство для начинающихИнвестирование: руководство для начинающих Руководство CFI «Инвестирование для начинающих» научит вас основам инвестирования и научит их начинать. Узнайте о различных стратегиях и методах торговли, а также о различных финансовых рынках, на которые вы можете инвестировать.
• Типы активов Типы активов Общие типы активов включают краткосрочные, долгосрочные, физические, нематериальные, операционные и неоперационные. Правильная идентификация и
• Методы оценки Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей используются три основных метода оценки: DCF-анализ, сопоставимые компании и прецедент

Основные определения, концепции и права собственности

Хотя часто используются как синонимы, между терминами есть тонкие различия. Земля в первую очередь относится к поверхности земли и всем природным объектам на ней или на ней. Теоретически земля — ​​это часть земной сферы, которая включает всю землю вниз до центра и вверх в космос. Да, приятно знать, что как владелец недвижимости вы владеете значительной частью вселенной. С практической точки зрения, земля — ​​это поверхность и все, что находится под ней, в пределах досягаемости технологий, и нет, небо — не предел, но землевладелец действительно пользуется некоторыми правами на воздух, хотя с появлением современных авиаперелетов и соседями эти права были ограничены необходимостью.В конце концов, ваш сосед Джо не может загорать, греясь в тени вашего небоскреба.

Недвижимость — это земля и любые пристройки и улучшения, такие как здания, канализация, тротуары и все остальное, считающееся постоянно прикрепленным к земле. Это еще одна причина, по которой недвижимость не распространяется в космос, как утверждают некоторые учебники по этому предмету, потому что пространство не привязано к ней. По мере того как Земля вращается и вращается вокруг Солнца, которое, в свою очередь, вращается вокруг центра галактики, и так далее, пространство над недвижимостью постоянно меняется.Граждане Альфы Центавра могут вздохнуть с облегчением, зная, что вы никогда не будете выдвигать против них никаких претензий, потому что они оказались в вашем конкретном секторе пространства, который в этот момент оказался над вашей землей.

И есть проблемы с заявлением права собственности на землю под поверхностью. Например, у вас есть нефть внизу? Технически да, но масло имеет 2 характеристики, которые могут затруднить сохранение права собственности. Он ликвиден и обычно распространяется на большую территорию, пересекая многие границы недвижимости.Если ваш сосед, который может быть в нескольких милях отсюда и где нефть может быть ближе к поверхности, пробурит скважину и начнет откачивать ее, нефть потечет из-под вашей земли под его.

Таким образом, существуют практические, технические и юридические ограничения на владение недвижимостью. Итак, недвижимость — это поверхность, все, что постоянно к ней прикреплено, все, что можно извлечь с поверхности, и определенные права на воздух.

Светильники

Светильники — это искусственные улучшения земли или любых ее построек.Оснащение считается недвижимым имуществом, если владельцы так к нему относятся, если вложение считается постоянным и если стороны любой продажи относятся к нему как к такому. Если есть какие-либо сомнения относительно того, что является приспособлением, а что — личной собственностью, то любое соглашение о продаже должно устранить это сомнение. Примеры неоднозначных предметов — спутниковые антенны, ковровые покрытия, книжные шкафы и бытовая техника.

Торговое оборудование — это приспособление, используемое в ведении бизнеса, и поэтому оно считается личной собственностью владельца бизнеса, даже если оно физически прикреплено к недвижимости.Освобождающийся бизнес-арендатор обязан убрать все приспособления из своего бизнеса, чтобы восстановить недвижимость до ее первоначального состояния. В противном случае приспособления становятся частью недвижимости путем присоединения — они становятся частью того, что уже находится в собственности, — недвижимости.

Личное имущество

Личное имущество , также известное как движимое имущество , включает все, что является движимым, и, следовательно, не недвижимое имущество. Сюда входят не только личные вещи, но и посаженные однолетние культуры ( эмблем, ).Земледелец имеет право на плоды своего труда, даже если земля принадлежит кому-то другому. Однако многолетние растения считаются частью земли. Мобильные дома также обычно считаются личной собственностью, потому что они движимы и зарегистрированы как автомобили, но они могут считаться недвижимым имуществом, если, например, мобильный дом прикреплен к постоянному фундаменту. Личное имущество также может быть преобразовано из недвижимого имущества посредством выхода , когда собственность отделяется от земли, например, вырубка дерева или сбор фруктов.

Права владения недвижимостью, льготы и ограничения

Недвижимость или недвижимость — это недвижимость и правовые последствия владения недвижимостью, называемые пакетом юридических прав или принадлежностей , что владелец имеет в отношении недвижимости, которая переходит к любому последующему владельцу.

Владелец недвижимости имеет те же права, что и собственник личной собственности: право владеть ею, контролировать ее, пользоваться ею и исключать ее от других, а также право распоряжаться ею путем продажи , подарив его, бросив или завещав.Это классическая идея владения.

Однако право собственности на недвижимость во многих отношениях ограничено законом. Законы о зонировании, например, ограничивают то, для чего можно использовать землю, законы об окружающей среде ограничивают то, что можно делать с землей, сервитуты ограничивают исключения, а законы о справедливом жилищном строительстве регулируют продажу недвижимости. Права на недвижимость также могут быть ограничены определенными аспектами недвижимости, такими как права на добычу полезных ископаемых.

Очевидно, почему недвижимость приносит пользу собственнику, но владение недвижимостью также приносит пользу обществу, поскольку позволяет избежать трагедии общин — эксплуатации земли для своей выгоды, но не способствуя обновлению эксплуатируемых ресурсов.Так, например, если участок земли не находится в собственности, люди могут приходить рубить деревья, чтобы делать дрова или мебель, но у них не будет стимула сажать новые деревья, потому что они не владеют землей, и, следовательно, , не выиграет от возобновления ресурсов для других. Таким образом, владение недвижимостью способствует сохранению и обновлению ресурсов, а также позволяет проводить улучшения. Никто не станет тратить деньги, например, на строительство здания на земле, которой он не владеет.

Что включает в себя недвижимость?

После того, как вы закончите предварительную подготовку в сфере недвижимости и успешно сдадите экзамен на получение лицензии на недвижимость, ваша тяжелая работа и многочасовые учебы и аудиторные занятия окупятся.Имея лицензию на практику и работу в сфере недвижимости, у вас есть выбор, какой тип недвижимости вы будете продавать. Многие риэлторы выбирают нишу в своей области, чтобы более эффективно сосредоточиться на одном типе недвижимости. Однако с помощью стратегического онлайн-маркетинга в определенных областях вы можете сосредоточиться на более чем одной нише. Знание типов недвижимости, которую вы можете продать своему клиенту, может сделать вас более востребованным в качестве риэлтора. В сфере недвижимости существует множество аспектов, и понимание всех потенциальных типов недвижимости поможет вам в вашей карьере.

Свободная недвижимость

Продажа пустующего земельного участка может быть выгодным направлением для риэлторов. Свободные земли могут включать фермы, ранчо, незанятые незанятые земли или незанятые земли на стадии ранней застройки. Риэлторы, специализирующиеся на фермах и ранчо, могут получать неплохую прибыль и комиссионные, потому что стоимость больших участков земли сама по себе может быть довольно высокой. Важно изучить все, что потребуется покупателю для покупки фермы или ранчо, чтобы вы могли предоставить своим клиентам наилучшую информацию. Еще один вид пустующих земель — это участки, на которых покупатели могут построить дом своей мечты.Помощь клиенту в покупке или продаже незанятого земельного участка — одна из самых простых операций в сфере недвижимости, поскольку на земле нет существующих построек, что устраняет необходимость в проверках и сложных проблемах структурного страхования. Процесс проще, и многие риелторы пользуются легкостью этой продажи.

Жилая недвижимость

В рамках типа жилой недвижимости существует множество различных подкатегорий. Квартиры, многоквартирные дома, односемейные дома, многоквартирные дома, модульные дома, дома для отдыха и многое другое возможно при продаже жилых типов недвижимости.Это самый популярный тип недвижимости, с которым могут помочь риэлторы. Некоторые агенты по недвижимости выбирают для работы нишу в этом типе недвижимости. Например, если вам нравится продавать дома для отдыха, вы можете стать хорошо известными в рамках этого подтипа жилой недвижимости. Часто вы работаете с семьями, поскольку они покупают или продают дома, которые что-то для них значат. Такие отношения с клиентами могут стать довольно эмоциональными, но вознаграждение того стоит, и большинство агентов по недвижимости, которые помогают своим клиентам покупать или продавать жилую недвижимость, действительно получают удовольствие от профессионального личного опыта.

Коммерческая недвижимость

Типы коммерческой недвижимости, которые вы можете представить, могут быть разными, но обычно это свободная земля в коммерчески зонированной зоне или существующие коммерческие структуры, большие и малые. Решая заняться коммерческой недвижимостью, вы должны спросить себя, почему. Иногда агенты по недвижимости думают, что нужно больше денег или более высокая комиссия, но это не всегда так, если вы не продаете очень большую коммерческую недвижимость, и в течение первых 10 лет такие типы недвижимости не так легко попадут вам в руки.Эти типы недвижимости требуют сложных методов и бумажной работы. Узнав все детали, связанные с этим типом продажи, и будет залог вашего успеха. Когда вы научитесь продавать коммерческую недвижимость, эта ниша может стать прибыльной и приятной.

Постоянный рост в сфере недвижимости

Как риэлтор, образование и рост бесконечны и существенны. Не только всегда есть что-то новое, чему можно научиться, но и когда вы продолжаете изучать эти 3 типа недвижимости и как лучше всего помочь своему клиенту, тем более успешным вы будете в том состоянии, в котором вы решите работать.Важно делать то, что вы любите, и представлять тот тип собственности, который вас интересует. Ваши клиенты смогут увидеть вашу страсть и любовь к тому, что вы делаете, и это волнение будет видимым и заразительным.

Что такое коммерческая недвижимость? Определение CRE

Коммерческая недвижимость (CRE) просто определяется как любая собственность, предназначенная для получения дохода. Это может быть что угодно, в том числе:

• район Circle K, где вы заправляете свой Prius
• четырехэтажный жилой дом по соседству
• ваше дачное пятиэтажное офисное здание
• автомойка, которой владеет и управляет ваш брат
• — элегантное стеклянное высотное здание в центре города.

С инвестиционной точки зрения коммерческая недвижимость включает в себя любой вид собственности, включая землю, которая приносит или может приносить доход. С точки зрения бизнеса коммерческая недвижимость — это любое предложение офисных, торговых, промышленных, медицинских, гостиничных и других коммерческих помещений, которые могут быть сданы в аренду (а иногда и куплены) для использования в бизнесе.

Коммерческую недвижимость можно разделить на шесть основных категорий: офисные, торговые, промышленные, многоквартирные, земельные и различные универсальные категории, которые включают все остальное.

Офисная недвижимость

Офисы коммерческой недвижимости включают в себя здания с одним арендатором, небольшие профессиональные здания, небоскребы и все, что между ними. Здания делятся на три категории: класс A, класс B или класс C.

Здания класса А — лучшие из лучших. Часто это более новые здания с современной инфраструктурой, но могут быть и старые здания, которые были серьезно отремонтированы.Здания класса А обычно находятся в лучших местах с хорошим доступом и профессионально обслуживаются.

Здания класса B часто становятся объектом внимания инвесторов, потому что, хотя они могут быть старше, они обладают потенциалом высокой отдачи от инвестиций за счет ремонта и улучшений. Эти здания обычно содержатся в хорошем состоянии и хорошо управляются, но для инфраструктуры могут потребоваться некоторые капитальные вложения.

Здания класса C более старые, плохо расположены и часто нуждаются в капитальном ремонте и обновлении устаревшей инфраструктуры.У них обычно более низкие арендные ставки, чтобы компенсировать более низкое качество офисных помещений. Здания класса C часто пустуют дольше, чем здания более высокого класса, и могут быть использованы для перепланировки.

Поскольку локация является девизом в сфере недвижимости, офисные здания при перечислении часто определяются по району, а не по характеристикам здания. Офисная башня в финансовом районе Сан-Франциско будет цениться за превосходный доступ, престижный корпоративный адрес и близость к местным удобствам, таким как изысканная кухня и бизнес-услуги.Художник-лофт в Нью-Йорке может предпочесть Сохо центральному деловому району (CBD) из-за причудливой архитектуры и вычурной истории района.

Офисные помещения в коммерческой недвижимости не ограничиваются мегаполисами; пригородные офисные здания усеивают ландшафт повсюду, где есть жилые дома. Эти здания обычно представляют собой среднеэтажные строения площадью от 80 000 до 400 000 квадратных футов, расположенные за пределами центра города и в пригороде. Офисные комплексы, часто с безмятежной атмосферой, похожей на университетский городок, также входят в эту категорию коммерческой недвижимости.

Розничная торговля / Ресторан

Сайты розничной торговли или ресторанов могут быть автономными, например, здания банка или ресторана. Их часто можно найти на нижних этажах офисных зданий или многоквартирных домов, особенно в городских районах. Розничные предложения изобилуют торговыми центрами и районными центрами. Компании могут определить свое идеальное торговое пространство с помощью любого из этих вариантов, но инвесторов будут привлекать торговые центры и торговые центры, которые имеют много арендаторов и поэтому представляют больший риск.

Стрип-центры — это закрытые торговые точки площадью от 5000 до более 100000 квадратных футов, которые могут иметь якорного арендатора, такого как OfficeMax или Safeway, для привлечения клиентов. Обычно они представляют собой смесь множества небольших торговых точек и вездесущи в пригородном ландшафте, возможно, включая модный суши-ресторан, бутик-зоомагазин, маникюрный салон и магазин импортных сигар в престижном районе.

Коммунальные торговые центры занимают от 150 000 до 350 000 квадратных футов коммерческих площадей и имеют несколько якорей.Продуктовые магазины, аптеки, магазины канцелярских товаров, фитнес-центры и т. Д. Могут закрепить эти центры; все пространство между ними заполнено большим количеством маникюрных салонов, химчисток, магазинов поздравительных открыток и других небольших торговых точек.

В энергоцентре в качестве якорных арендаторов находятся крупные крупные розничные торговцы коробками, такие как Wal-Mart, Lowes или Best Buy, причем каждый якорь занимает от 30 000 до 200 000 квадратных футов в пределах центра мощности. В этих центрах электроснабжения есть несколько участков или отдельно стоящих торговых единиц, обычно занятых заправочными станциями, ресторанами и банками.

Размер региональных торговых центров варьируется от 400 000 до 2 000 000 квадратных футов. У них есть несколько якорных арендаторов и ресторанов, а также множество крупных, средних и мелких магазинов.

Промышленное

Промышленные объекты варьируются от небольших участков, которые часто называют «гибкими» площадями или объектами «НИОКР»; на склады; на большие, тяжелые производственные площадки. Эти пространства часто указываются с четкими указаниями по высоте или высоте от пола до самого низко висящего надземного препятствия, которая может составлять от 14 футов в небольшом здании до более 40 футов в большом промышленном пространстве.Компании, которым требуется промышленное пространство, также обращают внимание на типы и доступность док-станций. Доки уровня уровня находятся на уровне улицы для удобства въезда; Полудоки составляют 24 дюйма для пикапа или грузовика для доставки товаров, а полный док — 48 дюймов для полуприцепа.

Некоторые производственные площади больше подходят для инвестиций. Участки тяжелого производства очень специализированы на оборудовании и не могут быть легко преобразованы для другого использования. На этих сайтах часто размещается один арендатор, что в целом делает их плохой инвестиционной ставкой.Объемные складские площади также довольно специализированы, и их нелегко трансформировать. С другой стороны, производственные помещения легкой сборки можно легко преобразовать в офисные помещения или другое коммерческое использование. Складские площадки Flex также легко перенастраиваются и часто предоставляют предприятиям, которым нужна такая комбинация, сочетание складских и офисных помещений. Эти два последних типа промышленных помещений становятся все более популярными как «гибкие» офисные помещения и могут представлять собой хороший вариант для инвестиций.

Многосемейный

Для инвестора коммерческой недвижимостью считается квартира размером четыре или более этажей.Развивающиеся жилые комплексы, многоэтажные кондоминиумы и небольшие многоквартирные дома — все это инвестиции CRE. Аренда многоквартирных домов короче, чем офисных и торговых единиц, однако обеспечивает меньшую долгосрочную стабильность, чем инвестиции в офисные здания.

Типы многоквартирных домов включают садовые квартиры, которые возникли по всей стране в 60-х и 70-х годах. Это трех-четырехэтажные строения без лифтов и с наземной парковкой.Жилые комплексы средней этажности имеют от 5 до 9 этажей с лифтом и часто находятся в городских районах застройки. Многоэтажные жилые комплексы обычно насчитывают более 100 квартир и управляются профессионально.

Земля

Инвесторы обычно отдают предпочтение земле, которая находится на пути будущего развития. Земля с гринфилдом — это неосвоенная земля — ​​пастбище только и ждет, чтобы его заасфальтировали. Городская засыпка — это, как правило, земля, которая когда-то была застроена, а сейчас пуста. Земля Браунфилд описывает ранее застроенную собственность, которая часто находится под угрозой с точки зрения окружающей среды, требуя значительной очистки для использования.Зеленые поля и городские засыпки более высоко ценятся инвесторами, заботящимися об окружающей среде.

Все остальное

Отдых (гостиницы, трактиры, спортивные сооружения и т. Д.) И здравоохранение (медицинские центры, больницы и дома престарелых), вероятно, могут иметь свои собственные категории, поскольку их много. Другие розничные предложения включают автомойки, тематические парки, склады для хранения вещей, боулинг, пристань для яхт, театры и похоронные бюро. Все они попадают в категорию CRE как для компаний, занимающихся поиском космоса, так и для инвесторов.

Эти шесть основных типов коммерческой недвижимости могут помочь вам в поиске идеального места для бизнеса или получения максимальной отдачи от инвестиций.

Источники:

http://www.investopedia.com/terms/c/commercialrealestate.asp
http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property
http://useconomy.about.com/od/glossary/g/commercial_real. htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Commercial_property
http://www.propertymetrics.com/blog/2013/02/27/types-of-commercial-real-estate/
http: // www .propertymetrics.com/blog/2013/02/27/types-of-commercial-real-estate/

Дана Хэмсон

Гостевой писатель для 42 этажей

.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт