ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ НА РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ) : научное издание
Перевод названия: ASSESSMENT OF THE IMPACT OF PROJECT FINANCING ON THE REGIONAL MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE (ON THE EXAMPLE OF KRASNOYARSK REGION)
Тип публикации: статья из журнала
Год издания: 2019
Ключевые слова: источники финансирования, объекты жилой недвижимости, проектное финансирование, себестоимость, доступность жилья, sources of financing, RESIDENTIAL real estate, project financing, prime cost, housing affordability
Аннотация: Повышение стоимости жилой недвижимости для конечного потребителя в связи с переходом к проектному финансированию инвестиционно-строительных проектов взамен долевого строительства один из актуальных вопросов на сегодняшний день. Эксперты не сомневаются в том, что повышение стоимости жилья будет, вопрос – сколько процентов оно составит? При понижении среднедушевых доходов повышение стоимости жилья для конечного потребителя скажется на росте коэффициента доступности жилья, который в Красноярском крае имел тенденцию к увеличению и без использования проектного финансирования.
Азбука стройки: что нужно знать о проектном финансировании :: Жилье :: РБК Недвижимость
Все, что нужно знать о реформе долевого строительства в России, — в нашем тематическом словаре
Фото: Ведомости/ТАСС
Теперь девелоперам придется использовать для строительства своих объектов собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию. Так власти рассчитывают решить проблему обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным.Ключевые термины реформы — в подборке «РБК-Недвижимости».
Аккредитованные банки
Российские банки, аккредитованные государством на сопровождение сделок по долевому строительству. Контроль банков за спецсчетами застройщиков позволит кредитным организациям отклонять сомнительные операции. Так, банк вправе приостановить перевод или платеж, если возникнут сомнения, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика.
Долевое строительство
Способ финансирования строительства жилья за счет средств дольщиков. С 1 июля 2019 года эта схема перестанет использоваться в России. В конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые минимизируют риски дольщиков.
Мезонинный кредит
Гибрид заемного (банковского) финансирования и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства. Инвестор, дающий заем девелоперу, предоставляет деньги под более высокие проценты, чем в банке. Воспользоваться таким инструментом смогут компании (по оценке Минстроя, их около 30%), которые не получат проектное финансирование от банка. Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Возможность перечисления застройщику денежных средств дольщиков поэтапно, по мере завершения каждого этапа строительства многоквартирного дома, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ.
Этого положения нет в законе, но на нем настаивают сами девелоперы, Минстрой, а также ряд депутатов. В конце марта в Госдуму внесен законопроект, предлагающий поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Системообразующие строительные компании
Застройщики, которые получат послабления при переходе на эскроу-счета. Для внесения в специальный перечень Минстрой будет оценивать девелоперов по количеству регионов присутствия, объемам ввода жилья, а также публичности компаний. Системообразующими могут стать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья.
Фонд защиты прав дольщиков
Специальный фонд для участников долевого строительства, созданный по инициативе президента Владимира Путина в 2017 году. Все девелоперы, начинающие строительство жилых комплексов, обязаны делать в фонд взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В противном случае государство имеет право приостановить регистрацию ДДУ. Из средств фонда финансируется достройка объектов или выплачивается компенсация пострадавшим гражданам — участникам долевого строительства.
Специальные счета депонирования средств, которые открываются в аккредитованных банках до завершения строительства жилого дома. Проценты на средства, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут. Банк, где размещены эскроу-счета, также не получит вознаграждения. По сути, покупатель открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Видео: «РБК-Недвижимость»
Автор
Ольга Мамаева
Сбербанк более чем в три раза сократил срок рассмотрения сделок проектного финансирования в рамках предодобренных лимитов
Сбербанк сократил максимальный срок рассмотрения сделок проектного финансирования жилья с двух месяцев до 2,5 недели в рамках предодобренных лимитов, установленных на проекты застройщика.
Сокращение сроков рассмотрения сделок стало возможным благодаря установлению предодобренного лимита сроком на один год в рамках инвестиционной программы застройщика, в которой зафиксированы основные параметры по проектам. Банк может установить лимит денежных средств на конкретную инвестпрограмму застройщика ещё до утверждения исходно-разрешительной документации по проекту. Застройщику достаточно приобрести площадку для реализации проекта и рассчитать его предварительные технико-экономические параметры. Эти данные позволяют банку определить доходную и расходную часть проекта и составить финансовую модель.
При поступлении заявки на финансирование конкретного проекта в рамках лимита банк по специальному алгоритму определяет возможность принятия решения в упрощённом порядке. В случае соблюдения параметров проекта процесс утверждения сделки в рамках лимита занимает около двух с половиной недель.
«Крупные застройщики, как правило, ведут свою деятельность в рамках инвестиционных программ и планируют проекты на несколько лет вперед.
Наличие предодобренного лимита в банке придаёт застройщикам уверенности, так как уже на этапе бюджетирования есть предварительное понимание того, какие источники финансирования будут использоваться. Скорость получения финансирования для начала строительства является для девелоперов одним из наиболее важных факторов при реализации проекта, поэтому мы оптимизируем свои процессы так, чтобы принятие решения о финансировании занимало не более двух с половиной недель в таких случаях».
Сергей Бессонов
Вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка
Презентация PowerPoint
%PDF-1.5 % 2 0 obj > /Metadata 5 0 R /StructTreeRoot 6 0 R >> endobj 5 0 obj > stream 2012-06-29T08:51:58+04:002012-08-21T13:38:17+04:00Microsoft® PowerPoint® 2010Microsoft® PowerPoint® 2010application/pdf
-Hb&zjK;~쌘ƥ
P.mL?w
2X8-}\`P»5,BpFF*xf8@;x=—At/(x#ObNA?u$8ӑHV%6(Y)XK!$7!H*?]ծc.>QnmwE/W.P/kGecLhfj?n,MC51q1y8F2!u͌pL#’FCz)r&{
Основные механизмы финансирования инфраструктурных проектов Государственно-частное партнерство
Государственное финансирование
Правительство может решить профинансировать некоторые или все капиталовложения в проект и обратиться к частному сектору за опытом и эффективностью. Обычно это имеет место в так называемом проекте «Проектирование-строительство-эксплуатация», когда оператору выплачивается единовременная сумма за завершенные этапы строительства, а затем он получает операционный сбор для покрытия расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание проекта.Другим примером может быть случай, когда правительство выбирает источник строительных работ для проекта посредством традиционных закупок, а затем привлекает частного оператора для эксплуатации и технического обслуживания объектов или предоставления услуг.
Даже в тех случаях, когда правительства предпочитают, чтобы финансирование привлекалось частным сектором, правительства все чаще признают, что существуют некоторые аспекты проекта или некоторые риски в проекте, которые правительству может быть легче или более разумно взять на себя.Это обсуждается в разделе Государственная поддержка в финансировании ГЧП.
Корпоративное или балансовое финансирование
Частный оператор может принять решение о финансировании части капитальных вложений в проект и принять решение о финансировании проекта за счет корпоративного финансирования, что предполагает получение финансирования для проекта на основе баланса частного оператора, а не самого проекта. Обычно этот механизм используется в проектах с низкой стоимостью, когда стоимость финансирования недостаточно значительна, чтобы гарантировать механизм проектного финансирования, или когда оператор настолько велик, что решает финансировать проект из своего собственного баланса.
Преимущество корпоративного финансирования заключается в том, что стоимость финансирования будет равна стоимости финансирования самого частного оператора и, таким образом, обычно ниже, чем стоимость финансирования проектного финансирования. Это также менее сложно, чем проектное финансирование. Тем не менее, корпоративное финансирование сопряжено с альтернативными издержками, поскольку компания сможет привлечь лишь ограниченный уровень финансирования за счет собственного капитала (отношение долга к собственному капиталу), и чем больше она инвестирует в один проект, тем меньше она будет доступна для финансирования. или инвестировать в другие проекты.
Проектное финансирование
Одним из наиболее распространенных и часто наиболее эффективных механизмов финансирования проектов ГЧП является «проектное финансирование», также известное как финансирование с ограниченным правом регресса или финансирование без права регресса. Финансирование проекта обычно принимает форму кредита с ограниченным правом регресса специально созданной проектной компании (специальной целевой компании или «SPV»), которая имеет право осуществлять строительство и эксплуатацию проекта.
Обычно он используется при новом строительстве или капитальном ремонте, поэтому у SPV нет существующего бизнеса.SPV будет зависеть от потоков доходов от договорных соглашений и/или от тарифов конечных пользователей, которые начнутся только после завершения строительства и ввода проекта в эксплуатацию. Таким образом, это рискованное предприятие, и прежде чем они согласятся предоставить финансирование для проекта, кредиторы захотят провести обширную комплексную проверку потенциальной жизнеспособности проекта и детальный анализ того, достаточно ли распределение проектных рисков защищает проектную компанию.Обычно это называется проверкой «банковской привлекательности» проекта. Чтобы узнать больше, перейдите к разделу «Распределение рисков, возможность получения кредита и смягчение последствий».
Международное проектное финансирование Добро пожаловать в Developers International. Наша основная услуга заключается в предоставлении международного проектного финансирования компаниям, предприятиям и организациям для крупных проектов землеустройства в сфере отдыха, туризма, развлечений и строительства. За последние два десятилетия наши сотрудники, которые являются ведущими международными финансистами проектов в индустрии отдыха и туризма, вложили более двух миллиардов долларов США (2 000 000 000 долларов США) капитала развития в форме акционерного капитала и кредитов в чрезвычайно широкий спектр проектов, включая парки развлечений, экологические и зеленые проекты, поля для гольфа, отели и гостиничные курорты, производство, жилое жилье, спортивные стадионы, тематические парки, туристические и туристические проекты, транспорт, в том числе железнодорожный, автомобильный и судоходный, аквапарки и многие другие виды проектов в почти 60 стран мира. Чтобы увидеть более полный список типов проектов, которые мы финансируем и разрабатываем, посетите нашу страницу «Международные проекты». Мы привлекаем финансирование для наших клиентов из нашей собственной обширной глобальной сети источников финансирования, аккредитованных на международном уровне, включая хедж-фонды, институциональных инвесторов, инвестиционные банки, клубы инвесторов, фонды денежного рынка, взаимные фонды, пенсионные фонды и фирмы венчурного капитала. Ни мы, ни наши партнеры не взимаем какие-либо предварительные сборы за поиск финансирования или сборы за предоставление финансирования.Мы строго основаны на вознаграждении за успех. Соответственно, если вы ищете источники проектного финансирования для проекта в сфере отдыха, туризма или строительства, мы хотели бы услышать от вас. Обратите внимание, что мы не предоставляем финансирование для проектов стоимостью менее пяти миллионов долларов США (5 000 000 долларов США). Чтобы узнать больше о нашей международной службе проектного финансирования, посетите нашу страницу Проектное финансирование досуга.
Разработка международных проектовВ дополнение к нашей международной службе проектного финансирования, мы предлагаем международную услугу по разработке проектов, в рамках которой мы предоставляем ведущих специалистов отрасли, включая архитекторов, менеджеров, генеральных планировщиков и операторов, которые имеют подтвержденный опыт и знания мирового уровня, необходимые для максимального использования потенциала вашего проекта. . Наши международные услуги по разработке проектов включают предоставление маркетинговых технико-экономических обоснований, финансовых технико-экономических обоснований, бизнес-планов, разработку бюджета, комплексную проверку, оценку экологических и социальных последствий, генеральное планирование, подачу разрешений на строительство, а также операционные и управленческие аудиты. Чтобы узнать больше о наших услугах по разработке международных проектов, посетите нашу страницу «Услуги по разработке международных проектов». Если вы разрабатываете проект в сфере туризма, отдыха или строительства и ищете международное проектное финансирование или международный опыт разработки проектов, мы будем рады связаться с вами.Первый шаг — заполнить и отправить нашу короткую онлайн-форму обратной связи по международному проектному финансированию.
Территории международных проектовНаши партнеры профинансировали и разработали проекты почти в шестидесяти странах. Мировой. Поскольку наша деятельность носит глобальный характер, мы с нетерпением ждем возможности связаться с потенциальными клиентами из следующих стран и территорий: Африка: Алжир, Ангола, Ботсвана, Камерун, Конго, Египет, Эфиопия, Гамбия, Гана, Кения, Ливия, Марокко, Мозамбик, Намибия, Южная Африка, Судан, Свазиленд, Танзания, Тунис, Уганда, Замбия. Америка: Аргентина, Белиз, Боливия, Бразилия, Канада, Чили, Колумбия, Коста-Рика, Куба, Эквадор, Сальвадор, Французская Гвиана, Гватемала, Гайана, Гондурас, Мексика, Никарагуа, Панама, Парагвай, Перу, Суринам, Уругвай, США, Венесуэла . Азия: Армения, Азербайджан, Камбоджа, Китай, Грузия, Гонконг, Индия, Индонезия, Иран, Япония, Лаос, Макао, Малайзия, Пакистан, Россия, Сингапур, Южная Корея, Тайвань, Таиланд, Турция, Туркменистан, Вьетнам . Карибский бассейн и Атлантика: Антигуа, Багамы, Барбадос, Британские Виргинские острова, Каймановы острова, Доминика, Доминиканская Республика, Гренада, Ямайка, Пуэрто-Рико, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия, Сент-Винсент и Гренадины, Тринидад и Тобаго, Теркс и Кайкос, Виргинские острова США. Европа: Албания, Андорра, Австрия, Беларусь, Бельгия, Босния и Герцеговина, Болгария, Нормандские острова, Крит, Хорватия, Кипр, Чехия, Дания, Эстония, Финляндия, Франция, Германия, Гибралтар, Греция, Венгрия, Исландия, Ирландия, остров Мэн, Италия, Калининград, Латвия, Лихтенштейн, Литва, Люксембург, Македония, Майорка, Мальта, Молдова, Монако, Черногория, Нидерланды, Норвегия, Польша, Португалия, Румыния, Сан-Марино, Сербия, Словакия, Словения, Испания , Швеция, Швейцария, Великобритания, Украина. Индийский океан: Мадагаскар, Мальдивы, Маврикий, Сейшелы, Шри-Ланка. Ближний Восток: Бахрейн, Дубай, Израиль, Иордания, Кувейт, Ливан, Оман, Палестина, Катар, Саудовская Аравия, Сирия, ОАЭ, ОАЭ, Йемен. Океания и Тихий океан: Австралия, Фиджи, Микронезия, Новая Каледония, Новая Зеландия, Филиппины, Самоа, Соломоновы острова. Мы предлагаем свои услуги на многих других территориях, странах и регионах. Мировой. Чтобы увидеть более полный список территорий, на которых мы финансируем и развиваем проекты, ознакомьтесь с нашей страницей «Территории международных проектов». Спасибо за интерес, проявленный к Developers International, мы будем рады помочь вам с вашим проектом.
тел.
|
Здесь вы найдете информацию о нашем международном проектном финансировании и международных услугах по разработке проектов.
телефон Финансирование проектов — стратегия CGI
Слишком часто на сегодняшних ограниченных рынках капитала надежные проекты и планы, даже с хорошими финансовыми прогнозами и доходами для своих инвесторов, сталкиваются со значительными трудностями при поиске доступного и доступного финансирования. «Нет финансирования, нет проекта» может стать реальностью.Мы также слышали, что сказал: «Нет прибыли, нет миссии».
Если намеченный успех приносит выгоду, давайте обработаем жизнеспособность и будем стремиться к тому, чтобы это было сделано.
Стоимость проекта от 5 000 000 до 500 000 000 000 000 000 $, C-G-I может потенциально помочь связать квалифицированные проекты с источниками финансирования (гуманитарные и связанные с миссиями проекты и усилия имеют более низкие минимумы).
Отказ от ответственности: c-g-i не является коммерческим кредитором или брокером, а выступает в качестве посредника и «предварительного отбора» на основе критериев финансирования, определенных нашими источниками кредитования и посредниками.
Наша команда и сеть имеют большой опыт работы в мире финансов, включая бизнес-консалтинг, бизнес-анализ, комплексную проверку и корпоративные финансы. Практическая комплексная проверка на месте и бизнес-анализ проектов по всему миру также могут проводиться в качестве услуги.
Мы приветствуем любой жизнеспособный проект для рассмотрения финансирования (структурированный долг, акционерный капитал, СП). Наши международные знания и опыт охватывают многие сложные аспекты «международного» кредитования и очень помогают нам определить жизнеспособность проекта и, где это применимо, помочь заемщику представить свой проект наилучшим образом и привлечь внимание подходящий кредитор.Разработка бизнес-плана и «упаковка для презентации» — это услуга, если в этом есть необходимость.
Проекты альтернативной «зеленой» энергетики
Существует ряд источников финансирования, которые активно ищут «зеленые», экологически безопасные проекты, такие как заводы по производству биодизельного топлива, производство биотоплива из водорослей, заводы по производству этанола и сельскохозяйственного топлива, производство энергии из отходов (WTE) и другие, такие как солнечные и ветряные электростанции. Здесь существует хорошая возможность для финансирования, поскольку многие считают эти проекты чрезвычайно актуальными и отличным направлением для инвестиций.
Коммерческое финансирование
Во многих случаях мы можем предоставить прямую ссылку на источники финансирования, такие как местные и иностранные банки, страховые компании, трастовые фонды, хедж-фонды, пенсионные фонды, частные инвесторы и частные и институциональные кредиторы.
Проекты финансирования коммерческой недвижимости охватывают многие типы собственности, такие как производственные предприятия, больницы, медицинские учреждения и учреждения по уходу за взрослыми, складские помещения, пристани для яхт, поля для гольфа, курорты и другое.
Мы приветствуем ваши проекты и запросы : Тел: + 1.716.693.0395 (EST, США)
Часто задаваемые вопросы:
Как подать заявку на финансирование?
Отправьте электронное письмо в наш офис по адресу [email protected] и запросите форму о неконкуренции/неразглашении информации, а также форму приема заявок на участие в проекте (PIF). Заполните эти формы и верните их нам для первоначального рассмотрения проекта.
Взимаете ли вы какие-либо авансовые платежи?
Нет, мы не взимаем плату за первичную проверку проекта.
Существуют ли какие-либо другие расходы, такие как плата за проверку благонадежности?
Расходы на комплексную проверку взимаются некоторыми кредиторами при определенных обстоятельствах. Акт должной осмотрительности следует рассматривать как часть «расходов на ведение бизнеса», а не как плату или авансовый платеж. Это следует рассматривать так же, как оплату оценки или технико-экономического обоснования, или стоимость CPA, готовящего финансовые документы для сопровождения заявки на запрос на финансирование проекта.
Защищены ли посредники, кредитные консультанты и брокеры?
Безусловно, мы ценим отношения, которые у нас сложились с нашими посредниками, будь то кредитные консультанты, адвокаты, брокеры, бухгалтеры, банкиры или любые другие лица, пытающиеся получить финансирование проекта.
2.4. Источники финансирования | Маркетлинки
Общие источники финансирования, используемые в развивающихся странах, можно разделить на четыре категории: семья и друзья, поставщики капитала, поставщики долга и институциональные инвесторы.
Семья и друзья: Этот источник финансирования является популярным основным источником для многих людей и малого бизнеса, особенно в развивающихся странах. Тесные семейные/дружеские отношения между кредитором и заемщиком, как правило, поддерживают уровень доверия и терпимости к риску, который большинство стартапов не могут получить от внешних кредиторов.Такое финансирование часто является «неформальным» (т.
е. без официального договорного соглашения), а размеры сделок, как правило, невелики. Условия, как правило, гибкие, но относительно терпеливые, что отражает тот факт, что этот вид финансирования обычно поддерживает начинающие или быстро растущие предприятия.
Кредиторы: К ним относятся коммерческие банки, микрофинансовые организации (МФО), кредитные союзы и лизинговые компании, которые объединяют краткосрочные средства, а затем предоставляют их в виде займов или лизинга.Финансовые операции здесь, как правило, крупнее (за исключением МФО) и сопряжены с низким или средним риском. Долг является важным финансовым инструментом из-за более низкой стоимости по сравнению с собственным капиталом. Он обладает большей гибкостью и не требует от заемщика передачи контроля.
Поставщики акций: К ним относятся «государственные коллективные инвестиционные инструменты», такие как взаимные (акционные) фонды и биржевые фонды, а также частные фонды, такие как фонды прямых инвестиций.
Такие фонды, как правило, ориентированы в первую очередь на «капитал» (владение бизнесом, а не кредитование бизнеса).
Поставщики акций часто сотрудничают с коммерческими инвесторами (или инвестиционными банками), которые в основном занимаются структурированием и продажей (часто называемой «размещением») инвестиций в акции инвесторам и предоставлением финансовых консультационных услуг предприятиям. Хотя инвестиционные фонды не распространены в присутствии USAID и других развивающихся странах, акционерный капитал может принести пользу стартапам и быстрорастущим предприятиям, предоставляя долгосрочный терпеливый капитал, а в некоторых случаях и консультационные услуги, имея при этом более высокую устойчивость к риску.Дополнительную информацию о преимуществах и недостатках капитала и долга см. в разделе «Собственный капитал и долг» соответственно.
Институциональные инвесторы: К ним относятся пенсионные фонды и страховые компании с большими объемами притока денежных средств, которые обычно необходимо инвестировать в долгосрочной перспективе.
Институциональные инвесторы важны из-за их размера и огромного аппетита к долговым обязательствам и акционерному капиталу. Хотя институциональный капитал в развивающихся странах остается относительно небольшим, он быстро растет и вызывает интерес к тому, как его можно использовать для поддержки развития.
| Инструмент | Подкатегория | Функция | Источник |
|---|---|---|---|
| Капитал | Обыкновенные акции | Rsik капитал от застройщика или спонсора | Спонсор |
| Привилегированные акции | Старшие по отношению к обыкновенным акциям, как правило, от налогового инвестора; иногда предоставление кумулятивных дивидендов. | Институциональные инвесторы Инвестиционные фонды Налоговые инвесторы | |
| Долг | Субординированный кредит / Мезонин | Обычно фиксированная ставка, долгосрочная и необеспеченная. Может рассматриваться как собственный капитал. Может использоваться для покрытия перерасхода средств или других гарантированных платежей | Кредиторы, специализирующиеся на мезонинных долгах |
| Синдицированные кредиты | Кредит, предоставляемый двумя или более кредиторами, регулируемый одним кредитным договором.Могут иметь разные соглашения на стадии строительства и эксплуатации проекта. Предоставить долгосрочное финансирование | Банки | |
| Старший долг — необеспеченный/обеспеченный | Крупные необеспеченные кредиты доступны только кредитоспособным корпорациям. Банки склонны ограничивать свой риск 5-10 годами. | Коммерческие банки | |
| Кредит на развитие | Финансирование, предоставленное в ходе разработки проекта спонсору с недостаточными ресурсами. |
| |
| Посреднический кредит | Экспортно-импортный банк кредитует финансового посредника (коммерческого банка), который в свою очередь кредитует проект. | Экспортно-кредитное агентство | |
| Частное размещение | Прямая продажа долгосрочных долговых обязательств / собственного капитала | Опытные инвесторы, включая страховые компании, пенсионные фонды, торговые компании | |
| Еврооблигации | Выпущены на сумму в среднем 100 миллионов долларов без предварительной регистрации или одобрения какого-либо конкретного правительства.Сроки обычно составляют от 10 до 15 лет. Ссуды могут быть предоставлены в любой валюте, с меньшим ковенантом, чем синдицированные банковские ссуды, и доступны на большом и ликвидном рынке. Однако требуется кредитный рейтинг проектной организации, получение которого может быть как дорогостоящим, так и трудоемким. Кроме того, выпуск облигаций, как правило, не позволяет вносить изменения в основной проект. | Рынки капитала | |
| Гарантия | Курсовой риск | Коммерческий кредитор предоставляет ссуду проектной организации (импортирующей организации) по процентной ставке ниже рыночной. Экспортно-импортный банк компенсирует разницу между коммерческой ставкой и ставкой ниже рыночной | Экспортно-кредитное агентство |
| Политический риск | Ограниченная защита от рисков неисполнения суверенных обязательств и от некоторых форс-мажорных рисков . | Ворд Банк | |
| Налоговая льгота | Налоговые кредиты | Отдельные правительства могут предлагать налоговые льготы | Правительства принимающих стран |
The Law Reviews – Обзор закона о проектном финансировании
I Определение проектного финансирования
Проектное финансирование – это специализированная форма финансирования, используемая в очень специфических обстоятельствах – финансирование без права регресса или с ограниченным регрессом отдельного актива или набора активов («проект»).
Некоторые из наиболее важных отличительных характеристик:
- с некоторыми исключениями, описанными далее в этом томе, оплата полностью зависит от доходов, полученных от соответствующего проекта, без обращения к спонсорам;
- в результате обязательство по кредиту обычно является «забалансовым» для спонсоров;
- кредитная оценка проекта должна быть сделана независимо от спонсоров;
- требуется надежный денежный поток для проекта – это достигается как абсолютным требованием оплаты без объяснения причин или взаимозачетов, так и кредитоспособностью покупателя или покупателей проекта;
- проект, как правило, обнесен стеной в отдельную проектную компанию – компанию специального назначения (SPV) – которая является банкротом, удаленным от спонсоров проекта и жестко контролируемым кредиторами из-за зависимости финансирования от денежного потока проекта; и
- кредиторы являются залогом всех материальных активов проекта, а также доли спонсоров в проектной компании.
На очень высоком уровне проект можно рассматривать как коробку, обнесенную стеной в соответствии с требованиями кредитора, в которую авансируется финансирование, из которой продается продукт, в которую поступают доходы от этих продаж, и из которых погашаются кредиты и проценты. Задолженность по проекту либо без права регресса, либо с ограниченным регрессом (например, обязательство по финансированию перерасхода средств на строительство) к спонсорам проекта, поэтому риск спонсоров ограничен их инвестициями в акционерный капитал проекта.
Из-за зависимости от денежных потоков проекта для погашения кредита схема проектного финансирования глубоко вмешивается в работу проекта. Каждый существенный договор рассматривается и подписывается кредиторами, а изменения требуют одобрения кредитора. Необходимость обеспечения движения денежных средств обычно приводит к необходимости хеджировать цены в течение срока кредита, когда речь идет о товаре, и хеджировать валютный риск в течение срока кредита, когда выручка, полученная проектом, выражена в валюте, отличной от валюты кредита.
Денежный поток проекта контролируется посредством требования о том, чтобы доходы, полученные проектом, депонировались на ряд счетов, контролируемых кредиторами, с которых средства распределялись в соответствии с заранее определенной схемой «водопада» (приоритет).
Этот тип финансирования значительно отличается от общего корпоративного финансирования, когда кредит организации-спонсора, а не определенный набор ее активов, является наиболее важным для кредиторов, и где, даже если финансирование обеспечено, кредитор более обеспокоены стоимостью активов в целом, а не подробными договорными условиями для данного их подмножества.
Хотя проектное финансирование и структурированное финансирование имеют ряд общих характеристик, перечисленных в верхней части этой страницы, проектное финансирование также отличается от структурированного финансирования, когда различные активы определенного класса или их денежные потоки объединяются, секьюритизируются и объединяются. с производными инструментами, чтобы распределить риск и увеличить ликвидность, а не концентрировать и контролировать риск в одном или небольшом наборе активов.
II Проблемы проектного финансирования
Как и следовало ожидать от финансирования, которое зависит от одного актива или небольшого набора активов и контрактов, которые их регулируют, проектное финансирование требует очень большого количества бумаги.Кроме того, риск увеличивается из-за зависимости от одного актива или набора активов и единственного источника денежного потока для погашения. Эти факторы, наряду с обсуждаемыми в конце этой главы нормативными изменениями, которые снижают привлекательность проектного финансирования для коммерческих банков, часто делают проектное финансирование дорогим, особенно по сравнению с общим корпоративным финансированием. Хотя все активы проекта берутся под залог, реальным источником погашения является денежный поток проекта, а не потенциальная продажа активов проекта после обращения взыскания (что может быть сложно или невозможно в случае общественной инфраструктуры), поэтому кредиторы имеют большой интерес в обеспечении того, что денежный поток будет продолжаться.
Таким образом, проектное финансирование носит ограничительный характер, с заметно большим количеством требований к информации, особыми соглашениями и правами согласия кредитора, чем при обычном корпоративном финансировании. Например, соответствующей проектной компании обычно не разрешается участвовать в каких-либо направлениях деятельности, не связанных с основной деятельностью проекта, чтобы снизить риски для кредиторов. Можно ожидать, что невыполнение обязательств в основных проектных документах также приведет к невыполнению обязательств по проектному финансированию.
III Причины использования проектного финансирования
Что же тогда побуждает спонсоров использовать проектное финансирование? На самом деле их довольно много.
Во-первых, если проект требует очень больших капиталовложений по сравнению с капитализацией спонсора или спонсоров, общие корпоративные финансы, скорее всего, не подойдут. То же самое верно, когда спонсор или спонсорский кредит недостаточен для привлечения по разумной цене или любого другого общего корпоративного финансирования.
Спонсоры среднего и малого размера, а также менее кредитоспособные спонсоры с большей вероятностью будут искать проектное финансирование, чем крупные организации с высоким рейтингом, имеющие свободный доступ к рынкам капитала. Точно так же спонсоры, разрабатывающие очень крупные проекты, с большей вероятностью будут искать проектное финансирование, чем те, кто разрабатывает небольшие проекты.
Во-вторых, из-за безрегрессного характера проектного финансирования кредиторы несут значительную долю проектного риска (хотя, как обсуждалось в этом томе, они предпринимают многочисленные шаги для снижения этого риска). Спонсор может предпочесть разделить риск рискованного проекта с другими, особенно если стороной, разделяющей риск, является кредитор, который не требует полной нормы прибыли на собственный капитал. Как отмечалось выше, финансовые риски спонсора, как правило, ограничиваются его инвестициями в акционерный капитал.
В-третьих, несмотря на свою стоимость, проектное финансирование может повысить отдачу на вложенный в проект капитал за счет увеличения уровня долга, который может выдержать проект.
Классическим примером может служить раннее финансирование сжиженного природного газа (СПГ), при котором кредиторы (включая, косвенно, экспортно-кредитные агентства) финансировали 100 процентов базовой стоимости завода по сжижению газа. Хотя такие уровни финансирования было бы трудно достичь сегодня, из-за отдаленности от банкротства проекта, финансируемого проектом, и степени контроля кредитора над контрактами и денежными потоками, кредиторы могут быть готовы авансировать большую долю стоимости проекта (для например, на 70 или 80 процентов), чем при традиционном обеспеченном корпоративном кредите, особенно в тех случаях, когда спонсоры не имеют надежного кредита.
В-четвертых, из-за внебалансового характера проектного финансирования спонсоры могут предпочесть использовать его, даже если оно имеет более высокую стоимость, поскольку оно не влияет напрямую на их общий корпоративный кредит, который они могут предпочесть иметь в наличии для другие цели.
В-пятых, когда несколько спонсоров должны финансировать один и тот же проект, проектное финансирование группой спонсоров может значительно упростить финансирование и гарантировать, что вся группа, включая меньшие или менее кредитоспособные организации, сможет предоставить необходимые финансирование.
В-шестых, спонсоры могут обнаружить, что проектное финансирование снижает политический риск в странах с высоким уровнем риска, поскольку присутствие двусторонних и многосторонних кредиторов и крупных международных банков может привести к тому, что правительства принимающих стран или другие местные игроки будут более неохотно вмешиваться в проект и его денежные потоки. , по крайней мере, в течение срока кредита.
В-седьмых, некоторые проекты финансирования могут, в отличие от обычной ситуации, предлагать льготные условия. Например, финансирование экспортно-кредитных агентств для поощрения покупки капитальных товаров из определенной страны может предлагать очень привлекательные ставки.Кроме того, некоторые виды финансирования, поддерживаемые государством (например, муниципальные облигации в Соединенных Штатах), могут предоставлять налоговые льготы финансирующим сторонам и тем самым снижать стоимость капитала для проекта. В последние годы правительственные программы экономического стимулирования также стали источником недорогого финансирования проектов в привилегированных отраслях.
В-восьмых, и наконец, проектное финансирование обеспечивает тщательное и детальное структурирование проекта и управление его рисками, снижая вероятность провала проекта как для спонсоров, так и для кредиторов.
Это ни в коем случае не исчерпывающий список причин, по которым спонсоры могут обращаться за финансированием проекта, но в нем перечислены наиболее распространенные причины, по которым часто более дорогостоящий и, безусловно, более сложный путь к финансированию может быть на самом деле наиболее привлекательным.
IV Типичные способы использования проектного финансирования
Как можно было ожидать из приведенного выше списка факторов использования проектного финансирования, некоторые типы проектов с гораздо большей вероятностью получат такой вид финансирования.
Энергетические проекты (как электроэнергетика, так и нефть и газ) составляют наибольшую долю мирового проектного финансирования.Им свойственны большие потребности в капитале, во многих случаях риск выше среднего, занятие политически чувствительного сектора и, в случае с нефтью и газом, часто наличие ряда спонсоров.
Если исключить частные проекты в сфере недвижимости, то проекты общественной и квазиобщественной инфраструктуры (аэропорты, дороги, мосты, плотины, стадионы и т. д.) по разным причинам составляют вторую по величине долю мирового проектного финансирования. Правительства могут увеличить свои расходы, не стремясь к увеличению общих доходов, за счет использования проектного финансирования.Это обеспечивает удобный способ восполнения дефицита бюджета политически приемлемым образом. Правительства имеют возможность выпускать проектные облигации с относительно низкими процентными ставками из-за неявного государственного спонсорства и, в некоторых случаях, налоговых льгот, связанных с полученным доходом (хотя, как показали многие дефолты, неявная государственная поддержка проекта на практике не предотвращения дефолта по облигациям). Правительства также могут получить средства и переложить часть бремени на частный сектор посредством государственно-частных партнерств (ГЧП).
Одним из относительно недавних событий является значительный рост проектного финансирования телекоммуникационных проектов и центров обработки данных в соответствии со взрывным ростом мировых потребностей в данных.
В настоящее время они составляют третью по величине долю мирового проектного финансирования.
V Источники проектного финансирования
Проектное финансирование для всех этих проектов может быть получено из различных источников, которые подробно обсуждаются далее в этом томе. К ним относятся рынки капитала (посредством выпуска государственных облигаций или частного размещения), коммерческие кредиторы, государственное финансирование (включая государственные облигации), многосторонние кредиторы и региональные банки развития, а также национальные экспортно-кредитные агентства и страховщики, среди прочих.Некоторые источники (например, облигации), как правило, налагают меньше ограничений на проект, но эти ограничения может оказаться гораздо сложнее изменить или отменить. Другие (например, коммерческие кредиторы) могут быть довольно навязчивыми в отношении операций проекта, но с ними легче работать, когда в проекте происходят изменения. Третьи (многосторонние кредиторы и региональные банки развития, экспортно-кредитные агентства и т.
д.) могут предлагать особенно привлекательные ставки и, возможно, защиту от политических рисков, но с определенными условиями, такими как требования о покупке товаров определенного национального происхождения, соблюдение определенных предпочтительных экологических или трудовых норм. стандарты и тому подобное.Проектное финансирование для более крупных проектов может включать транши из нескольких из этих источников с межкредиторскими соглашениями и общими соглашениями об обеспечении, используемыми для управления взаимоотношениями между различными кредиторами.
VI Базовая структура проекта и финансирование проекта
Хотя набор соглашений и взаимосвязей в проекте довольно сложен, их можно разбить на несколько основных категорий, которые сделают их более понятными.
i Соглашения о долевом капитале
Различные спонсоры проекта заключают соглашения между собой, часто основанные на соглашении акционеров, соглашении о совместном предприятии или аналогичном соглашении, которые определяют их требования в отношении капитальных вложений, прав управления и права на получение доходов от проекта.
.
ii Соглашения с правительством принимающей страны
В большинстве развивающихся стран соглашения с правительством принимающей страны по проекту могут состоять из концессий или аналогичных соглашений, в которых подробно излагаются права и обязанности проектной компании (и, возможно, спонсоров проекта в качестве гарантов) с отношение к правительству принимающей страны. Эти права и обязанности могут включать такие вопросы, как рабочие обязательства и графики, налоговые платежи и другие налоговые обязательства, налоговые каникулы и другие стимулы, местные контракты и найм, обязательства по поставкам на внутреннем рынке, разрешение споров и стабильность условий (если таковые имеются).В развитых странах соглашения с принимающим правительством, скорее всего, состоят из разрешений, полученных в результате различных процедур, требуемых общеприменимыми законами, особенно в области землепользования и экологических ограничений, хотя соглашения о поощрении, особенно на региональном и местном уровне, могут быть доступны и в этих странах.
iii Соглашения о поставках
Помимо проектов общественной инфраструктуры, многие проекты включают преобразование некоторых видов сырья или топлива в пригодный для использования или транспортируемый продукт (например,г., сжиженный природный газ, нефтепродукты, металлы и электроэнергия). Соглашения, по которым сырье или топливо поставляются для проекта, имеют решающее значение для его успеха и должны обеспечивать поставки в течение всего срока кредита.
iv Соглашения о закупках
В конце большинства проектов производится продукт, который необходимо монетизировать для получения денежного потока по проекту. Опять же, эти соглашения (и кредит покупателя) имеют решающее значение для успеха проекта и (как правило, там, где нет большого, признанного ликвидного рынка для продукта) должны обеспечивать движение денежных средств в течение всего срока кредита.
v Договоры на строительство
Основной целью финансирования большинства проектов является строительство объекта.
Во время строительства кредиторы должны авансировать большую часть, если не все финансирование проектного финансирования до того, как будет завершен проект, который может приносить доход для погашения кредитов. Уверенность в завершении проекта и стоимости строительства, а также покрытие перерасхода средств, если таковые имеются, будут в центре внимания кредиторов проекта. Один подрядчик по проектированию, снабжению и строительству может «оборачивать» проектные риски в рамках одного соглашения, либо некоторые услуги и товары могут поставляться отдельно.В любом случае, чем больше риск для проекта, тем больше вероятность того, что кредиторы будут настаивать на том или ином уровне обращения к спонсорам проекта на этапе строительства.
vi Соглашения об эксплуатации и техническом обслуживании
Качество оператора и его эффективность в управлении проектом являются ключевыми проблемами кредиторов. Проект, который работает плохо, будет страдать от механических поломок, государственных штрафов и потенциально обязательных остановов, а также низкой производительности.
Все это угрожает денежному потоку, от которого зависят кредиторы.
vii Соглашения о финансировании
Помимо базового кредитного договора или договора об эмиссии, существует множество других соглашений, используемых при проектном финансировании, многие из которых связаны с обеспечением залога, контролем и управлением денежными потоками, а также отношениями между несколько кредиторов. Они подробно обсуждаются в других главах этого тома.
Кредиторы будут обеспокоены всеми этими договорными условиями, поскольку все они должны работать вместе как единое целое, чтобы проект был успешным.Документация по финансированию проекта будет включать обеспечение всех проектных соглашений (за исключением, конечно, самих соглашений о финансировании).
VII Эволюция рынка проектного финансирования
В последние годы на рынке проектного финансирования произошли некоторые изменения, которые могут повлиять на финансирование и структуру сделок.
Эти изменения включают уход некоторых традиционных коммерческих кредиторов с рынка проектного финансирования в связи с введением требований к коэффициенту покрытия ликвидности Базеля III и чистому стабильному коэффициенту финансирования (а также изменения в подходе к проектному финансированию для взвешенных по риску активов) и другие регуляторные требования.
уменьшить способность банков предоставлять прибыльные кредиты на проектное финансирование.При анализе рентабельности капитала с поправкой на риск потенциальные кредиторы будут принимать во внимание дополнительный капитал и характер капитала, который им необходимо специально выделить в результате проектного кредита проектной компании специального назначения. По этим и другим причинам срок доступного проектного финансирования имеет тенденцию к сокращению, что увеличивает риск рефинансирования для заемщиков проекта. Другие институциональные кредиторы, в том числе экспортно-кредитные агентства, многосторонние организации, суверенные фонды благосостояния и пенсионные фонды, стали более важными источниками финансирования в этот период, частично заполнив пустоту, оставленную банками.
Однако появление альтернативных кредиторов помогло не всем секторам, поскольку экологические, социальные и управленческие (ESG) проблемы, связанные с изменением климата, оказывают значительное влияние на институциональное участие в проектном финансировании, связанном с углеводородными проектами.
Эта тенденция началась с того, что европейские банки объявили об ограничениях на финансирование разработки угля, нефтеносных песков и других разработок, которые считаются менее экологически безопасными, но с тех пор распространилась более широко. Например, Европейский инвестиционный банк в настоящее время прекращает финансирование всех видов ископаемого топлива.Точно так же крупные американские банки объявили об ограничениях на кредитование угольных проектов и проектов, базирующихся в Арктике, и подписываются на цели «чистого нуля» выбросов углерода, которые потребуют постепенного (или быстрого) сокращения кредитов сектору ископаемого топлива. С другой стороны, появление «зеленых облигаций» открыло больше финансовых каналов для финансирования возобновляемых источников энергии, энергоэффективности и подобных проектов.
Все еще ощущаются отголоски почти краха рынка монострахового страхования (который, среди прочего, способствовал повышению кредитоспособности различных предложений государственных проектных облигаций, особенно в Соединенных Штатах) во время финансового кризиса 2008 года, который увеличил трудности в маркетинге некоторых государственных облигаций для финансирования местных инфраструктурных проектов.
Эти проблемы и бюджетное давление, с которым сталкиваются правительства во всем мире, в свою очередь, способствовали росту рынка ГЧП, где вмешались прямые частные инвестиции, чтобы уменьшить потребности в государственном финансировании для расширения инфраструктуры.
Новые типы проектов также вошли в смесь, увеличивая технологический риск для кредиторов. Вот лишь несколько примеров: проекты по улавливанию и хранению углерода переходят от чертежной доски к коммерческой сфере, морские ветровые проекты переходят во все более глубокие и суровые условия, а сжижение природного газа (СПГ) все больше переходит от наземного бизнеса к плавучий морской.
Наконец, появились новые конкуренты традиционному проектному финансированию, в том числе структурированное финансирование, используемое для объединения и финансирования нескольких небольших проектов (например, школ, солнечных батарей на крышах) и частный капитал, который в настоящее время часто обеспечивает альтернативный источник капитала для проектов с более низкой стоимостью.
конец спектра рисков (например, проекты трубопроводов или терминалов в развитых странах). Несмотря на изменения, рынок проектного финансирования остается важнейшим элементом поддержки развития проектов в области энергетики, общественной инфраструктуры и телекоммуникаций по всему миру.
Сноски
Многокритериальный подход к формулированию международных стратегий финансирования проектов на JSTOR
Абстрактный Несмотря на свою коммерческую осуществимость, многие международные проекты потерпели неудачу в первую очередь из-за плохого финансового планирования. При формулировании стратегии финансирования проектов финансовые менеджеры многонациональных корпораций должны учитывать множество противоречивых целей.Существование противоречивых целей очень затрудняет разработку международных стратегий финансирования проектов. Модель целевого программирования представлена в качестве помощи финансовым менеджерам для анализа компромиссов между конфликтующими целями финансирования и определения наилучшего пакета финансирования из нескольких источников для крупных международных проектов.
Редакционная политика Журнала Общества оперативных исследований: Журнал является реферируемым журналом, издаваемым 12 раз в год от имени Общества оперативных исследований.Целью журнала является публикация статей, в том числе от не членов Общества, которые имеют отношение к практикам, исследователям, преподавателям, студентам и потребителям операционных исследований и которые охватывают теорию, практику, историю или методологию. исследование операций. Однако, поскольку операционные исследования — это прежде всего прикладная наука, главной целью журнала является привлечение и публикация отчетов о хороших, практических тематических исследованиях. Следовательно, статьи, иллюстрирующие применение ИЛИ к реальным задачам, особенно приветствуются.
Информация об издателе Palgrave Macmillan — глобальное академическое издательство, предлагающее обучение и стипендии в сфере высшего образования и в профессиональном мире.
Мы публикуем учебники, журналы, монографии, профессиональные и справочные работы в печатном виде и в Интернете. Наша программа сосредоточена на гуманитарных науках, социальных науках и бизнесе.
Являясь частью Macmillan Group, мы олицетворяем нерушимую 150-летнюю традицию независимых академических публикаций, постоянно обновляя себя для будущего.Наша цель — быть издателем, которого выбирают все заинтересованные стороны — авторы, клиенты, деловые партнеры, академические сообщества, которым мы служим, и сотрудники, которые работают на нас. Мы стремимся сделать это, достигая максимальной читательской аудитории с работами самого высокого качества.
Добавить комментарий