Ипотечное кредитование как форма инвестирования: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДНА ИЗ ФОРМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЖИЛЬЕ | Опубликовать статью ВАК, elibrary (НЭБ)

Разное

Содержание

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДНА ИЗ ФОРМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЖИЛЬЕ | Опубликовать статью ВАК, elibrary (НЭБ)

Казакова Е.Б.

К.ю.н, доцент кафедры «Частное и публичное право» Пензенского государственного университета

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДНА ИЗ ФОРМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЖИЛЬЕ

Аннотация

В статье показаны причины достаточно активного применения механизма ипотеки в целях разрешения жилищных вопросов. Особо отмечается, что проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование является одной из актуальных в современных условиях. В связи с этим, используя опыт развитых стран, делаются выводы о перспективах развития данного правового института в нашей стране.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, право на жилье, решение жилищного вопроса

Kazakova Evgenia Borisovna

candidate of legal Sciences, associate Professor, Penza state University, associate Professor of «Private and public law»

 MORTGAGE LENDING AS A FORM OF CITIZENS’ RIGHTS TO HOUSING

Abstract

The article describes the causes enough active use of the mechanism of the mortgage in order to resolve housing issues. It emphasizes that the problem of formation and development of the property market and the use of such forms of financing investments in real estate as mortgage lending is one of the most urgent today. In this regard, using the experience of developed countries, conclusions about the prospects of development of legal institutions in our country.

Keywords:

mortgage, mortgage lending, the right to housing, and housing decision

Право гражданина на жилье является одним из основных конституционных прав. В литературе уже приводились аргументы в пользу признания права на жилище неотъемлемым правом человека. Такое положение признается отвечающим международно-правовому пониманию о свободах человека.

Одной из самых длящихся проблем современного российского государства является проблема обеспеченности достойными жилищными условиями значительной части населения нашей страны.

Развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране сопровождается бурным ростом цен на квадратные метры жилья, на фоне снижения платежеспособности населения и растущей с каждым годом инфляцией. Следствием этих процессов стало невозможным приобретение большинством россиян квартир и индивидуальных домов в собственность, что послужило толчком к возрождению в нашей стране ипотечного кредитования. Правительство1Российской Федерации видит развитие ипотечного кредитования1как1выход из данной проблемы, наряду с строительством социального жилья и изменением стандартов жилищного обеспечения.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Основные участники ипотечного кредитования: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, страховые компании, оценочные агенства, инвесторы, правительство.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить доступный режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

Ипотека в нашем государстве развивалась циклично: то появлялась, то снова исчезала. Равномерного развития, которое шло в развитых странах мира, эта система кредитования была лишена. В связи с этим в переходный этап для нашего государства эксперты отмечали ряд проблем правового регулирования института ипотеки, большинство из которых, к настоящему времени, удалось разрешить.

Целесообразно заметить, что существенное значение для правоприменительной практики имеют также официальные разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении споров о залоге недвижимости (ипотеке). Судебная практика по договорам ипотеки не является скудной. Но в то же время она недостаточна для того, чтобы в полном объеме урегулировать вопросы, не решенные на законодательном уровне, и, не можем не заметить, весьма противоречива (например, в некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства), а в конкретных ситуациях судебные акты по одному и тому же вопросу зачастую противоречат друг другу.

Тем самым, напрашивается мысль о том, что в настоящее время органы законодательной и исполнительной власти заинтересованы не столько в принятии базовых нормативных актов, регулирующих ипотеку, сколько в создании нормативно-правовой базы для ее дальнейшего совершенствования.

Кроме того, на уроне субъектов Российской Федерации ведется активная работа, и за последнее десятилетие было создано 80 ипотечных программ по субсидированию ипотеки в регионах страны. Однако, не обошлось и без противоречий. Высказана, например, точка зрения на разрабатываемые в различных субъектах Российской Федерации ипотечные механизмы как не пригодные для широкого распространения в виду их убыточности в рыночных условиях. Выполнение социальных функций кредитованием, получаемым под заниженные проценты с привлечением государственных субсидий мешает, по мнению сторонников такой точки зрения, формированию эффективной системы жилищного кредитования, отвечающей экономическим реалиям.

Одни авторы полагают, что подобное занижение и субсидирование препятствует реинвестированию и привлечению частных инвесторов в жилищный сектор; другие считают, что система ипотечного кредитования — это рыночное, а не дотационное явление. Субсидируемая система ипотечного кредитования способна, дескать, погубить слабые пока ростки банковской и контрактно-сберегательной моделей, а госбюджет не сможет длительно выдерживать такое субсидирование.

Заметим, что у мнений противников придания социальной функции ипотечному кредитованию есть немало выглядящих убедительными аргументов эконометрического свойства. Однако эти аргументы продиктованы заботой об успешности коммерческого банковского дела, а не заботой об экономическом благополучии социальной среды. Между тем, вне такой среды у этого дела не может быть положительных перспектив.

Можно констатировать, что за более чем десятилетний срок разработки в нашей стране ипотечной системы, были достигнуты определенные положительные результаты. В частности, создан ряд особых институтов, определенный опыт накопился у банков и иных кредитных учреждений.

Помимо участников рынка, огромный опыт накопили наши суды. Анализируя судебную практику, мы можем увидеть, с какими реалиями сталкивается идеальная правовая модель ипотеки в нашей стране. Поскольку большинство ипотечных договоров во всем мире заключается для приобретения жилых помещений, участниками судебного разбирательства оказываются простые граждане. И обращение взыскания на единственное жилье должника, и раздел имущества, а вместе с тем, и общих долгов супругов, и обращение взыскания на уже измененный предмет залога (например, квартира сгорела после пожара) — вот болевые точки ипотечной правовой конструкции. Прибегая к помощи судебной практики, разумеется, каждый из этих споров можно решить. Однако на законодательном уровне необходимо зафиксировать механизмы преодоления этих кризисных ситуаций, встречающихся повседневно в судебной практике.

Кроме этого законодателям субъектов Российской Федерации, необходимо продолжить позитивную и правильную законодательную политику по подготовке ипотечных программ субсидиарного характера. Ипотечное кредитование жилой недвижимости является эффективным способом разрешения многих важных социальных и экономических проблем, существующих в нашей стране.

Тем не менее, по мнению многих специалистов, в правовом аспекте у ипотеки как у средства обеспечения обязательства имеются существенные нюансы, особенно в части разрешения споров по поводу ипотеки судами. Кроме того, финансовый кризис 2008 года, спровоцированный нерациональной политикой Соединенных Штатов Америки в отношении ипотечного жилищного кредитования поставил ряд вопросов о вдумчивом заимствовании зарубежного опыта, как позитивного, так и отрицательного.

Однако как финансовый инструмент, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению – финансировать покупку жилья.

Литература

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 23.05.2015) // Российская газета. – 1994. – № 238, 239.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. 06.04.2015) // Российская газета. – 1996. – № 23,24,25,27.

References

  1. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ pervaja) ot 30.11.1994 № 51-FZ (v red. 23.05.2015) // Rossijskaja gazeta. – 1994. – № 238, 239.
  2. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ vtoraja) ot 26.01.1996 № 14-FZ (v red. 06.04.2015) // Rossijskaja gazeta. – 1996. – № 23,24,25,27.

Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года — Администрация Смоленской области

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 19 июля 2010 г. N 1201-р

Утвердить прилагаемую Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Председатель Правительства
Российской Федерации
В.ПУТИН

 

 

Утверждена
распоряжением Правительства
Российской Федерации
от 19 июля 2010 г. N 1201-р

СТРАТЕГИЯ
РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДО 2030 ГОДА

I. Введение

Целью создания настоящей Стратегии являются:
формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;
определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;
определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.
Настоящая Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования.
Вместе с тем в настоящей Стратегии рассматриваются вопросы расширения возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и другие направления развития ипотечного жилищного кредитования.
Реализация настоящей Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей.
Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:
дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;
снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

II. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования

1. Первичный рынок ипотеки

Предусматривается решение к 2030 году основных проблем несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении жилищных условий будет формироваться в связи с качественными изменениями стандартов жилищного обеспечения.
Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.
Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.
Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося его жилья, участием в накопительно-ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса.
Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2 — 3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.
Необходима невысокая концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, на нем будут присутствовать как минимум 3 кредитора с конкурентными предложениями.
Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.
Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик получит возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика. С другой стороны, кредитору будет принадлежать право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником.
Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.
Помимо первичных кредиторов на первичном рынке будут присутствовать ипотечные брокеры, непосредственно взаимодействующие с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе по подбору и комплектации документов.

2. Вторичный рынок ипотеки

Предусматривается создание стабильности на рынке ипотеки. Его фондирование необходимо обеспечивать долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.
Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Предполагается, что получит развитие модель 2-уровневой системы рефинансирования. Рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьюритизации активов. Рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотек и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и (или) опыт не позволяют проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно средне- и долгосрочной, так и за счет выпуска ипотечных облигаций.
Эффективность привлечения средств с рынка капитала банками и рефинансирующими организациями и предельно допустимый уровень концентрации рисков будут определяться в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Привлечение средств на рынок ипотеки необходимо осуществлять как с отечественного, так и с зарубежного рынков. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки под низкие ставки.
Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

3. Унификация и стандартизация рынка ипотеки

Повышение эффективности функционирования рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Стандартизация будет происходить по нескольким направлениям:
технологические стандарты;
стандарты обмена информацией;
стандарты документации;
стандарты квалификационных экономических требований;
стандарты оценки и управления рисками.
Стандартизация на рынке ипотеки будет происходить в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования кредитов с целью привлечения ресурсов с рынка капитала. По мере накопления и обобщения статистики необходимо выработать стандартные требования к оценке экономических характеристик кредита. Рост объемов ипотечного жилищного кредитования и увеличение количества сделок купли-продажи пулов и секьюритизации приведут к унификации технологии всех процессов. В целях минимизации издержек участниками рынка будут выбраны лучшие информационные и технологические системы, что значительно упростит инвесторам оценку проверяемых активов.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования приведет к необходимости детализированного и унифицированного предоставления информации по первичному и вторичному сегментам рынка ипотеки. Накопление информации всеми участниками этого рынка, необходимость ее интеграции, в том числе с бюро кредитных историй, приведут к выработке профессиональным сообществом стандартов информационного обмена.

4. Рынок иных форм жилищного кредитования

Помимо классической ипотеки на рынке необходимо развивать иные механизмы жилищного кредитования под залог недвижимости. Так, в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономкласса, широкое распространение на рынке получат рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства и оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.
Предполагается, что банки будут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости. Активное развитие проектного кредитования строительства под залог земельных участков будет способствовать развитию рынка земли и повышению ее ликвидности.
Участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов будет ограниченным и только на завершающей стадии. Основные риски строительства многоквартирных домов примут на себя застройщики, инвесторы — юридические лица и банки, предоставляющие им кредиты на строительство. Кредитование банками граждан на цели приобретения построенных квартир в основном предлагается осуществлять после окончания строительства многоквартирного дома. С целью гарантирования спроса граждан на строящиеся квартиры и фиксации уже на стадии строительства цены на приобретение таких квартир застройщики будут заключать с гражданами договоры купли-продажи квартир с оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадии готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных жилищных кредитов.
Кредитование заемщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов будет действенным механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки — частные индивидуальные дома.
Кредитование некоммерческих объединений граждан на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда и снижению уровня его износа. Получение кредита объединением граждан, с одной стороны, является инструментом снижения операционных издержек по сравнению с индивидуальным кредитованием, а с другой стороны, выступает элементом схемы комплексной застройки территории с подготовленной документацией по планировке территории, проектной документацией.
Кредитование юридических и физических лиц на цели строительства или приобретения жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем предполагается развивать по мере формирования рынка жилищного найма. С развитием сегмента найма и формирования класса домовладельцев-наймодателей произойдет дифференциация стандартного ипотечного продукта и выделение отдельного продукта, учитывающего особенности жизненного цикла предмета залога, сдаваемого внаем, и качество обслуживания кредита при сдаче жилья внаем.
Развитие элементов инфраструктуры будет происходить по принципу конкуренции и эффективного распределения рисков между участниками. По мере увеличения числа участников будет усиливаться их специализация.
Необходимо вырабатывать единые стандарты предоставления услуг участниками инфраструктуры, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению надежности и эффективности всех этапов жизненного цикла кредита.

5. Инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования

Развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно повысить информированность участников рынка ипотечного жилищного кредитования относительно платежной дисциплины заемщиков.
Развитие рынка ипотеки будет сопровождаться повышением качества услуг оценщиков. В связи с этим предполагается создать единую электронную базу оценки объектов, доступную всем участникам рынка ипотеки. Эта база позволит сравнивать оценки объектов в одном регионе и проводить анализ рынка. Для повышения сопоставимости оценки стоимости жилья, предлагаемой Федеральной службой государственной статистики и Министерством регионального развития Российской Федерации, целесообразно наладить информационный обмен. Повышению качества предоставляемых оценщиками услуг будет способствовать разработка стандартов качества работы оценщиков саморегулируемыми организациями оценщиков.
Повышение эффективности работы судебной системы позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества.
Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет информационно открытой. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, в том числе путем создания единой электронной базы зарегистрированных прав. Механизмы документооборота при регистрации указанных прав станут унифицированными во всех регионах. Таким образом, в результате процессов стандартизации и унификации предусматривается значительно снизить операционную и кредитную маржу в системе ипотечного жилищного кредитования, что приведет к интегральному положительному эффекту для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

6. Участие государства на рынке ипотечного
жилищного кредитования

Государству и участникам рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо содействовать повышению финансовой грамотности населения. С этой целью предусматривается разработать образовательные программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и других форм жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях. Кроме того, необходимо сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения должны быть более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится. Развитие инфраструктуры и повышение ее надежности приведут к повышению технологичности рынка ипотечного жилищного кредитования и скорости оборота капитала, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению качества предоставляемых на рынке услуг.

7. Региональные и местные рынки ипотечного
жилищного кредитования

Региональная и локальная дифференциация рынка ипотечного жилищного кредитования сохранится. Ипотечное жилищное кредитование и другие формы ипотечного кредитования преимущественно будут развиваться на территориях с положительными демографическими показателями. Ярко выраженная дифференциация территорий по типам востребованных и предоставляемых ипотечных жилищных кредитов будет определяться типом населенного пункта (крупные города, средние города, малые городские и сельские поселения), уровнем развития рынка жилья (классическая ипотека, ипотека под жилищное строительство) и историческими особенностями развития регионов (многоквартирные дома, индивидуальные дома и другие формы малоэтажной застройки).

III. Цель и задачи настоящей Стратегии

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:
преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;
создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;
формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;
создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;
развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;
учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

IV. Этапы и сроки реализации настоящей Стратегии,
а также ее целевые показатели

Настоящую Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа.
На первом этапе (2010 — 2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.
К концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 23 процентов. Концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования будет постепенно снижаться за счет восстановления доверия участников рынка, но тем не менее останется высокой. Предполагается достижение большего разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов.
На втором этапе (2013 — 2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.
К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Соответственно, на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов ипотечных жилищных кредитов:
гражданам — на приобретение первого жилья для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дача) или для предоставления внаем, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов;
застройщикам — на жилищное строительство для целей продажи жилья или предоставления внаем;
объединениям граждан, в том числе кооперативам, — на жилищное строительство.
Промежуточные итоги реализации второго этапа настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка — около 8 — 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.
К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.
Согласно Стратегии развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. N 2043-р, к 2020 году пенсионные резервы, активы негосударственных пенсионных фондов и активы инвестиционных фондов вырастут в 20 раз. Соответственно на финансовом рынке появится потребность в долгосрочных и надежных активах в объемах, сопоставимых с прогнозируемым объемом рынка ипотеки. До 70 процентов рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов, что является серьезным дополнительным фактором риска и указывает на необходимость разработки эффективного механизма привлечения такого объема фондирования с долгового рынка. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 10 — 12 процентов, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).
На третьем этапе (2021 — 2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.
В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.
Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие:
доступность ипотеки;
распространение ипотечного жилищного кредитования;
качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;
развитость вторичного рынка ипотеки.
Конкретные целевые показатели развития рынка и их значения по этапам реализации настоящей Стратегии представлены в приложении.

V. Основные меры настоящей Стратегии

Для достижения цели настоящей Стратегии необходимо реализовать ряд мер, направленных на решение поставленных задач, в том числе первоочередных антикризисных мер, и мер, обеспечивающих перспективное развитие ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

1. Преодоление текущих кризисных явлений
и создание условий для предотвращения и смягчения
возможных будущих кризисных явлений

Задача по преодолению кризисных явлений в основном должна быть решена на первом этапе реализации настоящей Стратегии, поскольку от решения этой задачи зависит дальнейшее развитие рынка ипотеки.
Эта задача включает в себя не только необходимость реализации антикризисных мер, но и отработку инструментов предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений, поскольку рынок ипотеки во всех странах демонстрирует цикличное повторение кризисов. Для того чтобы преодолеть текущие кризисные явления и минимизировать последствия проявления следующих кризисных явлений, необходимо разработать систему мер, защищающих участников рынка и нивелирующих последствия этих явлений. Использование контрциклических мер и соответствующих механизмов регулирования рынка сможет ограничить риски и сохранить поступательное развитие и баланс между спросом и предложением на рынке ипотеки.
Основные первоочередные меры предполагается направить на поддержку заемщиков, у которых в условиях кризиса произошло снижение доходов или рост расходов, связанных с платежами по валютным ипотечным жилищным кредитам, а также на стимулирование отложенного платежеспособного спроса, привлечение ресурсов с рынка и предотвращение или смягчение последствий возможных будущих кризисных явлений.
Для профилактики возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» создана дочерняя компания — открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», которая обеспечивает разработку и внедрение антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, и смягчение тем самым социальной напряженности в регионах России путем предотвращения массового обращения взыскания на жилые помещения (предмет ипотеки) из-за невозможности со стороны ипотечных заемщиков исполнять свои обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу).
В целях поддержки заемщиков, взявших кредит и испытывающих проблемы с его погашением, необходимо:
продолжить программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, на постоянной основе (по ипотечным жилищным кредитам, по которым заложенное жилье является единственным для заемщика или залогодателя), а также постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, в целях снижения социальной напряженности;
обеспечить внедрение в практику банковского ипотечного жилищного кредитования обязательств кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгации или реструктуризации) по согласию сторон до обращения в суд, что позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность;
сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика;
формировать в муниципалитетах маневренный жилищный фонд для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание, или развивать альтернативные механизмы поддержки заемщиков;
продолжить реализацию специальных мер поддержки наиболее уязвимых категорий заемщиков, в том числе в моногородах (выкуп кредитов (займов) для их последующей реструктуризации, выкуп жилых помещений, на которые обращено взыскание, муниципалитетами и передача внаем для временного проживания бывшего заемщика до предоставления бывшему заемщику жилого помещения в маневренном фонде органами местного самоуправления).
В целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо:
повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья экономкласса, в том числе возводимого в рамках проектов комплексного освоения территорий;
обеспечивать через деятельность институтов развития жилищного рынка поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования;
предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан на оплату первоначального взноса;
стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков, в частности военнослужащих, молодых семей и получателей материнского (семейного) капитала.
В целях привлечения ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования необходимо:
совершенствовать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги;
инвестировать средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка, в ипотечные ценные бумаги;
открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» увеличивать сроки обязательств по рефинансированию выданных банками ипотечных жилищных кредитов и расширять инструментарий рефинансирования;
оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг;
развивать деятельность открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по оказанию технической и организационной поддержки при осуществлении выпуска ипотечных ценных бумаг для повышения их кредитного качества;
разработать и реализовать программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках этих проектов.
В целях предотвращения и смягчения последствий возможных будущих кризисных явлений необходимо:
разработать систему индикаторов сбалансированности спроса и

Аналитика рынка | ДОМ.РФ

Условия обработки персональных данных

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

Параметры кредита для расчета ставки:

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

161 Федеральный закон

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Ипотека – залог недвижимости — Тихоокеанский государственный университет

У 291.3
Т 588

Топчишвили Гиви Михайлович. Маркетинг нового тысячелетия: моделирование пути к успеху / Гиви Михайлович Топчишвили, Константин Викторович Мальков, Дмитрий Васильевич Туницкий. — М.: Поколение, 2008. — 256с.: ил. — Библиогр.: с. 256. — ISBN 978-5-9763-0085-9 (в пер.).

Авторы книги представляют свою точку зрения на общее состояние и тенденции развития современного маркетинга, связанные с бурным прогрессом информационных технологий вообще и Интернета в частности. Кроме того, они задаются вопросом, каким образом в условиях жесточайшей конкуренции можно достичь положительных результатов в самых различных секторах современного рынка.

В качестве ответа авторы предлагают созданную в содружестве с фирмой Global Advertising Strategies стройную методологическую концепцию проведения маркетинговых кампаний. При этом значительное место в книге занимают примеры из реальной рыночной жизни, демонстрирующие приложение разработанной методики к решению многочисленных маркетинговых проблем из разных областей бизнеса, например телефонии, ипотечного кредитования, розничной торговли и авиационных перевозок.

Эта книга адресована самому широкому кругу читателей: маркетологам, разработчикам рекламы, менеджерам и бизнесменам, а также всем тем, кто интересуется проблемами маркетинга, включая студентов МВА и специалистов по математическому моделированию в экономике, которых в США называют quants.

Глава 4 «Ипотечное кредитование» данной книги раскрывает не только историю ипотечного кредитования, но и содержит ситуационный анализ, разработку целевого рынка. Даёт описание окружающей среды, постановки задачи, моделирование маркетингового бюджета и доходов; статистический анализ маркетингового бюджета и доходов; моделирование расходов на комплексное обслуживание франшизы. Рассматривает статистический анализ этих доходов, годовую прибыль, оценку риска и исследование математической модели.

Рефинансирование ипотеки

Акция «Ипотека для клиентов от ключевых партнеров Банка»

Специальное предложение для клиентов, ипотечные заявки которых поступили от ключевых партнеров ВБРР:

У застройщиков: ПИК, ДОНСТРОЙ, ЛСР-недвижимость, PIONEER, MR GROUP, ЭТАЛОН, INGRAD, ИНТЕКО, CAPITAL GROUP, ЦЕНТР-ИНВЕСТ, ВКБ-НОВОСТРОЙКИ, КОРТРОСТ, СТХ, ТЭН, Tekta Group, Гранель, АСПЭК-Домстрой, Древо, АМОНД, Новый ДОН, ОРЕЛСТРОЙ, РКС Девелопмент, АО «СЗ «ДСК» Воронеж.

У агентств недвижимости: ЭТАЖИ, ЦРП «ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ», ЖИЛФОНД, ПЕРСПЕКТИВА 24, 33 СЛОНА, ЭКСПЕРТ, АВПР, ИНКОМ, МЕТРИУМ, БЕСТ-НОВОСТРОЙ, EST-A-TET, НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ, ТРЕНД ГРУПП, ФАН «1001», СмениКварти.Ру, ЕСН Нефтекамск, Визит (Самара), Поволжская Гильдия Риэлторов, Титул (Тамбов), Сапфир (Тамбов).

— размер кредита – до 90% от стоимости квартиры;

— рефинансирование ранее рефинансированного ипотечного кредита;

— рефинансирование кредита, выданного на любые цели под залог недвижимости; 

— объединение в один кредит с ипотечным других кредитов;

_ получение кредита в размере свыше задолженности по ипотечному кредиту;  

— рефинансирование ипотечного кредита, по которому использовался материнский капитал;

— процентная ставка на период оформления залога в пользу банка не повышается;

— необходимо предоставление документа, подтверждающего сотрудничество с агентством недвижимости: письмо из агентства или ранее заключенный договор об оказании услуг;

— остальные условия кредитования применяются в соответствии с условиями продукта «Рефинансирование ипотеки»;

— срок действия Акции – до 31.12.2021 (включительно).

Председатель ПСБ Петр Фрадков и губернатор Калужской области Владислав Шапша обсудили крупные инвестиционные проекты региона

Председатель ПСБ Петр Фрадков и губернатор Калужской области Владислав Шапша провели рабочую встречу, на которой обсудили реализацию крупных инвестиционных проектов на территории региона в рамках подписанного на форуме «Армия 2020» двустороннего соглашения.

«В Калужской области сосредоточено большое количество предприятий оборонно-промышленного комплекса, исполнителей по гособоронзаказу и госконтрактам, это регион с развитой оборонной промышленностью. Расширяя партнерство с предприятиями ОПК, ПСБ одновременно готов предоставить их сотрудникам наиболее актуальные финансовые продукты на самых привлекательных условиях. Так, мы принимаем участие в реализации федеральных программ «Господдержка-2020» и «Семейная ипотека», выдаем кредиты под минимальные проценты. Для удобства клиентов при оформлении ипотечных сделок ПСБ открыл в Калуге специализированный ипотечный центр, куда могут обратиться как сотрудники ОПК, военнослужащие, так и другие жители области. А в 2021 году мы планируем открыть наш офис в Обнинске, где находится много предприятий ОПК», – сообщил на встрече Петр Фрадков.

В своем приветственном слове Владислав Шапша отметил возросшую роль банковского сообщества страны в реализации перспективных планов, инвестиционных и инфраструктурных проектов. «Такое взаимодействие позволяет вам быть активными двигателями Калужской области и участвовать в решении важнейших задач ее социально-экономического развития. Вашими клиентами являются крупнейшие предприятия региона. Мы поддерживаем ваш решительный настрой на наращивание сферы и объемов присутствия в Калужской области», — сказал Владислав Шапша.

Сотрудничество между банком и регионом направлено на экономическое развитие и улучшение инвестиционного климата области. ПСБ планирует осуществлять как сопровождение контрактов, так и необходимое финансирование в рамках реализации значимых инвестиционных проектов Калужской области. ПСБ готов рассматривать в зависимости от потребностей региона как крупные проекты комплексной застройки, так и небольшие проекты по точечной застройке.

Банк примет участие в развитии банковской инфраструктуры региона – систем кредитования, безналичной формы расчетов по выплате заработной платы, зарплатных проектов в бюджетной сфере, кредитования крупных региональных предприятий, в том числе предприятий ОПК.

Банк уже предложил специальные условия по ипотечному кредитованию для сотрудников бюджетных организаций, получающих зарплату на карты ПСБ. Минимальная процентная ставка для них по программе «Семейная ипотека» составляет всего 3,99% на покупку нового жилья и рефинансирование, по программе с господдержкой – 5,85% для всех клиентов. В качестве первоначального взноса, а также для досрочного погашения займа может быть использован материнский капитал.

Accent Capital — Уверенные Инвестиции в Коммерческую Недвижимость

Автор статьи

Андрей Богданов

Генеральный директор ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ»

Частный долг (Private Debt)

Рынок частных долговых обязательств предполагает инвестирование путем предоставления займов для финансирования покупки недвижимости. Есть существенная разница между инвестированием в недвижимость через капитал и инвестированием через долг. Инвестирование в долговые обязательства предполагает предоставление долговыми инвесторами займов капитальным (долевым) инвесторам, привлекающим финансирование для покупки недвижимости или капитальных затрат, включая затраты на строительство. Инвесторы в долговые обязательства имеют право на выплату процентов и основной суммы со стороны заемщика на условиях договора займа. Обычно инвесторы получают основную сумму займа назад к сроку возврата долга, хотя часто встречаются случаи, когда основная сумма амортизируется в течение срока действия займа. В целом возврат инвестиций для инвесторов в долговые стратегии менее подвержен влиянию циклических колебаний в оценке недвижимости, за исключением случаев, когда спад вынуждает кредиторов держать больше капитала для потенциальных убытков по кредиту, или в случае нарушения заемщиком своих кредитных обязательств. Формы инвестирования в долговые обязательства включают в себя:

  • Старший долг (Senior Loans), также называемые, займы первой очереди. Такие займы считаются наиболее надежными – в случае, если заемщик нарушает свои долговые обязательства, инвесторы в старший долг в приоритетном порядке получают возмещение основной суммы путем продажи соответствующей недвижимости (как предмета залога по такому долгу). Но инвестор в такой долг не участвует в росте капитала объекта недвижимости.
  • Мезонинное долговое финансирование (Mezzanine Debt) является более рискованным. Мезонинные кредиты могут быть структурированы таким образом, что инвесторы участвуют в надбавке стоимости в случае роста дохода от аренды соответствующих активов или повышения стоимости капитала.
  • Субординированный долг (Subordinated Debt) наиболее близок по риску к инвестициям в капитал, поскольку его особенность – это последняя очередь в погашении среди всех возможных долгов, принятых на инвестицию. Именно в форме субординированного долга осуществляются акционерные займы – то есть займы, предоставляемые самими капитальными инвесторами в недвижимость в целях управления финансовыми потоками и финансовой эффективностью.

Долевые инвесторы претендуют на возврат капитала в случае реализации риска последними.

Публичный долг (Public Debt)

Рынок публичных долговых обязательств предполагает инвестирование в публичные / торгуемые / котируемые ценные бумаги долгового характера, как правило, облигации, среди которых выделяют:

  • Облигации, обеспеченные непосредственно недвижимостью (Mortgage Bonds), которые выпускают компании сектора недвижимости в качестве альтернативы привлечению частного долга.
  • Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами/займами (Mortgage—Backed Securities, MBS). В этом случае оригинатор кредитов (лицо их выдавшее; в основном банки) объединяет вместе группу кредитов в единый пул и выпускает под залог этого пула облигации: либо (а) со своего баланса (тогда банк – эмитент), либо (б) с баланса специального юридического лица (Special Purpose Vehicle, SPV), выступающего обособленным эмитентом. Платежи по кредитам обеспечивают: и возврат долга по облигациям, и выплаты процентов/купонов (которые могут быть фиксированными или плавающими). В случае, если предмет ипотеки – коммерческая недвижимость, то бумаги называются Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS. Выплаты по облигациям также могут быть субординированы по старшинству разных серий выпуска, обеспечивая разные возможности по риск/доходности (такие бумаги называют Collateralized Mortgage Obligations, CMOs).

Для инвестирования как в частный, так и в публичный долг зачастую используются сквозные инструменты. В качестве их могут выступать:

  • Фонды долга, обеспеченного недвижимостью (Debt Real Estate Funds), которые либо самостоятельно выдают займы под залог недвижимости, либо приобретают права по ипотечным займам на рынке. Такие фонды, как правило, являются фондами частного капитала, но также могут быть и публично торгуемыми на бирже.
  • Сквозные инвестиционные механизмы (Pass—Through Security), например, ипотечные сертификаты участия, похожие по существу на фонды, однако предполагающие целью альтернативу облигациям в секьюритизации ипотечных пулов. В отличие от CMBS, инвестор такого механизма получает полностью все выплаты, поступающие от кредитов в пуле, а не только возврат тела и определенные проценты.

Специфические инструменты

Развитие рынков капитала – непрерывный процесс и для каждого класса активов появляются все новые и новые инструменты инвестирования. Коммерческая недвижимость — не исключение.

Фонды, ориентированные на результат (Outcome—oriented funds). Фонды, ориентированные на результат, относительно недавно появились в сфере инвестирования в недвижимость, но их популярность растет по мере того, как институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, все больше фокусируются на долгосрочных обязательствах. Эти фонды, как правило, нацелены на ставку инфляции (или на доходность по государственным облигациям) плюс некоторый процент – формирующий премию к риску. Если типичные целевые ориентиры при инвестировании в недвижимость основаны на движении рынка, то такие фонды полагаются на извлечение определенных элементов ценности из различных компонентов, составляющие совокупную доходность актива (доход с капитала и доход с прибыли), предоставляя инвесторам именно целевой показатель доходности.

Производные инструменты недвижимости (Real Estate Derivatives). Производные инструменты давно и широко используются на фондовых рынках и на рынках ценных бумаг с фиксированным доходом, однако использование их в сфере недвижимости все еще ограничено. В Великобритании (где этот рынок наиболее развит) встречаются свопы совокупного дохода или деривативных контрактов, с базовым активом в виде индексов и коэффициентов, публикуемых MSCI. Производные инструменты могут использоваться тактически, например: (а) чтобы увеличить в портфелях благоприятные сектора или уменьшить долю секторов с неблагоприятными прогнозами; или (б) чтобы решить проблему излишней доли определенных секторов, устраняя необходимость продавать активы, которые имеет смысл сохранить в долгосрочной перспективе, либо (в) чтобы хеджировать те или иные показатели, влияющие на рынок недвижимости, в т.ч. процентные ставки, валюту текущей доходности и т.д.

7 лучших кредитов на приобретение инвестиционной недвижимости в 2021 году

Часто задаваемые вопросы

Что такое ссуда на инвестиционную недвижимость?

Ссуда ​​на инвестиционную недвижимость — это деньги, которые вы занимаете для покупки или строительства недвижимости, которая может приносить вам доход, сдавая помещение в аренду арендатору или перепродав его после того, как вы увеличите его стоимость.

Ссуды на инвестиционную недвижимость включают строительство, покупку и ремонт. Ссуды на инвестиционную недвижимость предназначены не только для частных домов.Если вы хотите купить многоквартирный дом или офисную башню, вы воспользуетесь ссудой на инвестиционную недвижимость.

Какие ссуды на инвестиционную недвижимость являются наиболее распространенными?

Инвесторы пытаются использовать обычную ипотеку для покупки недвижимости от одной до четырех единиц, если они могут соответствовать критериям банка, потому что именно здесь они найдут самые низкие ставки и комиссии.

Чтобы купить дом для ремонта, перепродажи или сдачи в аренду, инвесторы часто обращаются к частным кредиторам, которые специализируются на этом процессе.Многие банки либо не предоставляют эти ссуды, либо закрываются слишком долго, по мнению инвестора, поэтому частные кредиторы добиваются здесь успеха.

Частные кредиторы и кредиторы с твердыми деньгами также полезны, когда инвесторы хотят купить коммерческую недвижимость, например, жилые комплексы, медицинские офисные здания или офисные башни. Их условия более гибкие, чем у обычных ипотечных кредитов, и они будут работать с заемщиками, имеющими более низкие кредитные рейтинги, в отличие от банков и кредитных союзов.

Трудно ли получить ссуду на инвестиционную недвижимость?

Квалификация на получение ссуды на инвестиционную недвижимость является более сложной задачей, поскольку кредиторы рассматривают инвестиционную недвижимость как более высокий риск. Кредиторы захотят убедиться, что вы зарабатываете достаточно, чтобы позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке в худшем случае, например, когда ваш арендатор перестанет производить свои платежи.

По сравнению с кредитами для вашего личного проживания, по которым вы можете претендовать на программу с понижением в 0% или 3%, кредиторы хотят видеть больший первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость, часто от 20% до 35%.

Чтобы получить лучшие ставки и условия, вам нужно получить традиционную ипотеку, поэтому большинство наших победителей пришли из этого сектора. Тем не менее, вы можете получить максимум четыре обычных кредита на инвестиционную недвижимость. Если вы хотите продолжать, вам нужно будет обратиться к частным кредиторам и кредиторам с твердыми деньгами.

Могу ли я получить ссуду SBA на аренду недвижимости?

Кредит SBA 504 — лучший выбор для покупки коммерческой недвижимости. Деньги можно использовать для покупки здания, финансирования строительства с нуля или ремонта существующего здания.С ссудой SBA 504 у вас, вероятно, будут самые низкие процентные ставки и 25-летний срок погашения.

Процесс подачи заявки длительный и обычно занимает от 30 до 45 дней. Лимиты по займам варьируются от 500 000 до 5 миллионов долларов. Ключевые требования этой ссуды включают: владелец должен занимать 51% существующего здания или 60% нового строящегося здания.

Как мы выбирали лучшие ссуды для инвестиционной недвижимости

Прежде чем выбрать победителей, мы рассмотрели 19 кредиторов и их кредитные программы.Мы рассмотрели типы ссуд на инвестиционную недвижимость, которые они предоставляют, требования к первоначальному взносу, процентные ставки и годовые ставки, минимальные и максимальные лимиты финансирования, а также сложность процесса андеррайтинга кредитора.

Как инвестировать в ипотечные облигации | Финансы

  1. Финансы
  2. Инвестирование
  3. Инвестирование для начинающих
  4. Как инвестировать в ипотечные облигации

Автор: Стив Ландер

Выплаты по ипотеке — это расходы для заемщиков и прибыль для кредиторов.

Джордж Дойл / Stockbyte / Getty Images

Когда покупатель жилья или инвестор в недвижимость занимает деньги для своей покупки, на другой стороне транзакции находится инвестор, собирающий платежи и получающий проценты. Иногда ссуда бывает прямой, когда один инвестор предоставляет разовую ссуду одному покупателю недвижимости. В других случаях ипотека и векселя объединяются с другими, чтобы создать обеспеченную ипотекой ценную бумагу, в которую вы можете инвестировать.

Прямое ипотечное кредитование

Частные кредитные компании ищут инвесторов, чтобы предоставить им деньги для ссуд.Обычно компания находит заемщиков и занимается оформлением ссуды. Затем вы решаете, хотите ли вы инвестировать в ссуду, исходя из стоимости залога и силы заемщика. Ссуды могут быть долгосрочными традиционными ипотечными кредитами или краткосрочными промежуточными ссудами. Хотя процентные ставки различаются, они почти всегда выше, чем взимает традиционный банк. Частные ипотечные кредиторы — это, как правило, небольшие компании, о которых вы можете узнать, поговорив с финансовым консультантом или кем-то в сообществе недвижимости.Вы также можете рассмотреть возможность поиска компаний, лицензированных в вашем штате, и членов крупных отраслевых ассоциаций, таких как Ассоциация ипотечных банкиров или Американская ассоциация частных кредиторов.

Покупка существующих облигаций

Иногда инвесторы решают, что они хотят продать свои облигации до срока погашения. Покупка нот на вторичном рынке дает возможность потенциально получить ипотеку со скидкой. Это также добавляет преимущества приправы. Приготовленные векселя существуют уже некоторое время и дают вам возможность видеть, что заемщик действительно производит платежи.Проблема при инвестировании в эти банкноты может заключаться в том, чтобы найти их для покупки. Онлайн-торговые площадки создают некоторую подвижность на рынке, и у большинства сообществ также есть брокеры по нотам. Поверенный по недвижимости или консультант по инвестициям, имеющий опыт в этой области, может помочь вам найти местного брокера с хорошей репутацией.

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

Вместо прямого инвестирования в вексель вы также можете купить ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, похожи на облигации, но вместо того, чтобы быть обеспеченными компанией или правительством, они поддерживаются доходом, который поступает от пулов домовладельцев, выплачивающих свои ипотечные кредиты.Некоторые из наиболее уважаемых ценных бумаг с ипотечным покрытием поступают от спонсируемых государством компаний, таких как Fannie Mae, Freddie Mac или принадлежащая государству Ginnie Mae. Самые простые типы MBS, сквозные, просто собирают ипотечные платежи и отправляют каждому инвестору свою долю. Их легко купить, легко продать и они могут предложить хорошую прибыль. Однако существует риск того, что вы сможете вернуть свои деньги раньше, чем вы ожидаете, если домовладельцы предоплатят ссуду. MBS торгуются открыто, поэтому вы можете купить их через инвестиционного брокера, как и в случае с любыми другими облигациями или инвестициями с фиксированным доходом.

Ипотечные REIT

Вы можете диверсифицировать свои вложения в ипотечные облигации, одновременно увеличивая кредитное плечо, покупая акции ипотечного реального государственного инвестиционного фонда. Ипотечные REIT — это компании, которые занимают деньги и используют их для покупки ипотечных кредитов. Поскольку они берут взаймы по краткосрочным ставкам и покупают долгосрочные инвестиции, эта стратегия может приносить значительную прибыль. Однако эти инвестиции несут в себе реальный процентный риск, потому что, по сути, они зарабатывают деньги, которые они передают вам, на разнице между тем, что они платят, чтобы заимствовать, и тем, что они ссужают.Многие ипотечные REIT публично торгуются на основных фондовых биржах, что упрощает их покупку через биржевого брокера или инвестиционную компанию.

Источники

Ресурсы

Биография писателя

Стив Ландер — писатель с 1996 года, имеющий опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как «Minnesota Real Estate Journal» и «Minnesota Multi-Housing Association Advocate». Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Как получить ипотеку на аренду недвижимости

Я ждал пять месяцев, чтобы получить ответ от банка, что они приняли мое предложение об аренде собственности: 85 000 долларов!

Все мои документы были заполнены, проверка прошла лучше, чем ожидалось, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов.

Казалось, что процесс приобретения будет гладким, до тех пор, пока через неделю после начала условного депонирования не позвонил мой ипотечный брокер, чтобы сообщить эту новость: андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку.Я вернулся на круги своя, и мне нужно было найти нового кредитора.

Следующая неделя была кошмаром.

Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие условного депонирования. К счастью, поговорив с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая могла заключить сделку. Я ускорил время, чтобы получить все документы, представленные новому кредитору, и мне пришлось продлить условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.

Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Перед тем, как совершить следующую покупку, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы наладить отношения с надежным местным кредитором.

Оглядываясь назад на эту сделку, я бы хотел, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения ссуд на аренду недвижимости. Получение ипотеки редко бывает легким процессом без икоты и головной боли, но получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.

Задумывались ли вы об инвестировании в недвижимость? Вот что нужно знать перед тем, как подавать заявление на ссуду.

Знайте свои (кредитные) лимиты

Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь одновременно 10 займов. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционных ипотечных кредитов.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы гарантировать, что вы воспользуетесь преимуществами Ваш 10-кредитный лимит.

Стоит отметить, что многие кредитные учреждения предоставляют только до четырех кредитов (как правило, более крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который достигнет лимита в 10 займов.

Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам

При покупке арендуемой недвижимости важным аспектом вашего долгосрочного успеха является создание сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШЕЙ частью этого уравнения.

Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не понимал инвестиционного ландшафта.В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это почти стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.

Нет ничего плохого в том, чтобы работать с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель арендуемой недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.

Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю со своим выбранным списком кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

Связано: следует ли использовать ипотечного брокера или кредитного специалиста банка?

Когда вы работаете с брокером, вы теряете контроль. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или принять решение о расторжении сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.

Прежде чем работать с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:

  • Работаете ли вы в настоящее время с активными инвесторами?
  • Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
  • Вы лично владеете арендуемой недвижимостью?

Перед тем, как брать ссуду, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете.Как ни странно, вы можете найти одни из лучших цен, не вставая с дивана. Достоверность — отличное место для начала. Всего за пару минут вы можете получить котировки от нескольких кредиторов и использовать их, чтобы получить представление о том, сколько вы можете рассчитывать заплатить. Если какие-либо цитаты от кредиторов, которые занимаются арендной недвижимостью, вы — золото. В противном случае у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в других местах.

Ознакомьтесь со списком некоторых ведущих кредиторов на рынке сегодня.

Чем больше у вас кредитов, тем строже требования к кредитам

Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время предоставляет до 10 кредитов на одного инвестора. Малоизвестным фактом является то, что для получения этих ссуд существует два разных принципа кредитоспособности. Первый предназначен для объектов 1–4, а второй — для объектов 5–10, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1-4: требуется кредитный рейтинг не менее 630
  • Ссуды 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720

Убедитесь, что у вас достаточно денег

В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют от вас наличия шести месяцев денежных резервов на недвижимость.

Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь арендовать жилье, кредитор потребует от вас выплаты по ипотеке за шесть месяцев (наличными в банке) как за ваше основное место жительства, так и за будущую аренду.

Как только вы узнаете цену предполагаемой аренды, которую вы рассматриваете, неплохо было бы попросить кредитора предоставить вам примерный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.

Связано: какой процент вашего дохода вы можете позволить себе на выплаты по ипотеке

Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить авансом

Точно так же, как существует два набора руководящих принципов для вашего кредита, существует также несколько наборов руководящих принципов относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1-4 (на одну семью): на 20% меньше
  • 5–10 (одна семья): снижение на 25%
  • 1-10 (многоквартирный дом): снижение на 25% (примечание: многие кредиторы потребуют, чтобы вы заплатили 30% после четвертой ссуды)

Воспользуйтесь нашим калькулятором погашения кредита, чтобы увидеть, как различные процентные ставки и платежи влияют на ваш кредит.

Кредитору необходимо будет увидеть квитанции (например, ваш W-2)

Кредиторам потребуется как минимум два твердых года дохода W-2. Они хотят видеть, что вы работали или работали в одной отрасли не менее двух лет.

Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, рассчитав ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году — 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за год до текущей даты и, скорее всего, письмо от CPA, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций.Расчет вашего годового дохода такой же, как у сотрудника W-2.

Сводка

Изначально я начал покупать арендуемую недвижимость, чтобы разнообразить свою стратегию повышения благосостояния. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев мои арендные платы намного превосходили мои IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.

Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет разбогатеть, должен, по крайней мере, пересмотреть механизм инвестирования в недвижимость.

Подробнее:

Инвестиции в ипотечные инвестиционные компании | Недвижимость

Высокие цены на жилье и низкие процентные ставки по традиционным инвестиционным продуктам, таким как GIC и аннуитеты, за последние несколько лет подогрели интерес к инвестированию в различные виды ценных бумаг недвижимости на освобожденном от налога рынке. Ипотечные инвестиционные организации (MIE), такие как ипотечный пул или ипотечная инвестиционная корпорация, являются примерами инвестиций в недвижимость, которые в последние годы выросли.Эти ценные бумаги часто продаются с обещанием стабильной и заманчивой годовой доходности в размере 6-10%, что привлекает внимание инвесторов, ищущих более высокую доходность.

Не все MIE одинаковы. Различные MIE имеют разные структуры, риски и комиссии, которые вам необходимо понять и внимательно рассмотреть перед инвестированием. Инвестирование в частные MIEs рискованно, и вам не следует инвестировать, если вы не можете позволить себе потерять все деньги, которые вы заплатили за инвестиции.

Обычно ценные бумаги, продаваемые населению в Онтарио, должны предлагаться в соответствии с проспектом эмиссии, но есть некоторые исключения из этого правила.Например, в Онтарио, если частный MIE хочет получить деньги от инвесторов, они могут продавать на освобожденном рынке в соответствии с освобождением от проспекта эмиссии. Узнайте больше об исключениях из проспекта эмиссии и о том, как работает рынок освобождений.

Что такое MIE?

Обычно, когда людям требуется ипотечное финансирование для покупки дома или коммерческой недвижимости, они берут взаймы у обычных источников кредитования, таких как банки или кредитные союзы. Те люди, которые не могут получить ссуду из этих традиционных источников, часто обращаются к альтернативным типам ипотечных кредиторов.Эти небанковские кредиторы или частные кредиторы могут включать ипотечные инвестиционные организации или MIEs.

MIE — это компания, занимающаяся ипотечным финансированием, которая объединяет деньги инвесторов для ссуды людям в качестве ипотечных кредитов. Каждая ипотека обеспечивается недвижимостью, такой как дом, торговый центр или участок земли, но инвестор MIE не владеет участком этой земли или дома.

После финансового кризиса 2008 года федеральное правительство ввело более строгие правила в отношении политики банковского ипотечного кредитования, требующие более высоких первоначальных взносов при покупке дома, что затруднило получение займов для некоторых домовладельцев и застройщиков.

Узнайте больше об этих правилах кредитования. Были внесены дополнительные предложения по дальнейшему ужесточению правил банковского ипотечного кредитования. Узнать больше.

Как работают MIEs?

MIE предоставляют ссуды людям или компаниям, которые обычно финансируются за счет денег объединенных инвесторов. Заемщики, которые не могут соответствовать требованиям традиционных кредиторов или хотят более гибкие условия ипотеки, обычно платят более высокую процентную ставку с частными кредиторами, поскольку это обычно ссуды с более высоким риском.Люди часто готовы платить более высокие процентные ставки, чтобы получить ссуду от MIE, потому что они могут быть быстро одобрены менеджером MIE, а иногда даже без проверки их дохода или кредитной истории. Эти ссуды составляют портфель MIE и могут включать жилищную ипотеку (например, отдельно стоящие дома, таунхаусы, кондоминиумы), коммерческую ипотеку (например, офисное здание, промышленную, торговую недвижимость) или земельную ипотеку. MIE получает доход от процентов по ипотеке, финансовых сборов, сборов за продление ипотеки, штрафов за отмену и других сборов, которые он взимает с людей, которые занимают деньги.

У MIE будет менеджер, который создаст MIE и будет оформлять и администрировать ипотечные кредиты. Этим ипотечным портфелем необходимо постоянно управлять, чтобы обрабатывать финансирование новых ипотечных кредитов и погашение существующих ипотечных кредитов в портфеле. Они также несут ответственность за сбор платежей по ипотеке. Управляющему MIE будут выплачиваться гонорары за выполнение этих управленческих услуг из денег, которые вы вложили, и от людей, которые берут взаймы.

Как инвестор, вы приобретаете ценную бумагу, выпущенную MIE, обычно в форме акций корпорации, паев коммандитного товарищества, простых векселей или трастовых паев.Стоимость обеспечения определяется стоимостью основного пула ипотечных кредитов. Инвесторы могут получать дивиденды или процентный доход от процентов, полученных от ипотечного портфеля MIE.

Как правило, цель MIE состоит в том, чтобы одалживать деньги и взимать процентную ставку, которая достаточно высока, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию MIE, комиссионные, взимаемые менеджером за его работу, и выплаты дохода (если таковые имеются) для инвесторы.

Прежде чем инвестировать

Любое инвестирование сопряжено с определенным риском.МУИ могут быть сложными инвестициями, и существует множество различных структур; убедитесь, что вы понимаете, как они работают, и связанные с ними риски, прежде чем вы решите инвестировать свои деньги. То, что вы думаете, что покупаете, на самом деле может быть не тем, что вы покупаете.

1. Недостаток ликвидности . Частные MIE являются неликвидными инвестициями и не котируются на фондовой бирже, что означает, что вы не сможете продать свои инвестиции, когда захотите (или вообще). В большинстве случаев единственный способ вернуть свои деньги — это продать вашу ценную бумагу обратно MIE, что обычно называется выкупом.При покупке ценной бумаги MIE спросите, каковы условия погашения, периоды блокировки или другие штрафы, если вы хотите продать свои инвестиции — некоторые MIE взимают плату за досрочное погашение в размере до 10% от стоимости ваших инвестиций. Хотя некоторые MIE могут предлагать условия выкупа, обычно существуют ограничения, поскольку деньги большинства инвесторов связаны с ипотечными кредитами или проектами развития. Спросите, есть ли список ожидания для людей, желающих окупить свои инвестиции.

2. Нет гарантии возврата. Некоторые MIE заявляют, что предлагают высокую и стабильную годовую доходность и продвигают инвестиции, которые «обеспечиваются недвижимостью» или которые «сохраняют ваш капитал». Название «обеспеченный» означает, что MIE требует чего-то в качестве обеспечения на случай, если заемщик не сможет вернуть ссуду. «Обеспеченный» не означает гарантированный, и хотя ипотека может быть обеспечена непосредственно недвижимостью, ваши инвестиции не защищены, и у вас нет прав на дом или имущество, обеспечивающее ипотеку. Если заемщик не может производить выплаты по ипотеке в портфеле MIE, это может повлиять на способность MIE поддерживать выплаты инвесторам и стоимость ваших инвестиций.MIE может закрыться или обанкротиться, как и любой другой бизнес, особенно в случае спада на рынке недвижимости или рецессии.

Вы также можете увидеть, что вложения продаются как «высокодоходная альтернатива GIC». GIC и MIE — это два очень разных продукта с разными профилями риска. В отличие от GIC, MIE не может гарантировать, что вы получите какой-либо доход или что вы получите обратно свои первоначальные инвестиции. Также нет программы страхования для инвестиций MIE, аналогичной Канадской корпорации по страхованию депозитов (CDIC), которая покрывает убытки от потери подходящих вкладов на сумму не более 100000 долларов в случае банкротства члена CDIC (например,грамм. банк или другое финансовое учреждение). Например, накопительные и чековые счета, а также гарантированные инвестиционные сертификаты (GIC) на срок менее пяти лет покрываются CDIC.

Чтобы узнать больше, посетите CDIC.

Если вам обещают стабильный ежемесячный доход, вы должны спросить, откуда будут поступать деньги для выплаты. Это возврат денег, которые вы вложили, или лежащая в основе ипотека в MIE, приносящая доход для MIE (e.грамм. от процентных платежей по ипотеке) на выплату инвесторам?

MICS часто продаются как инвестиции с низким уровнем риска и высокой доходностью. Всегда помните, что чем выше потенциальная доходность инвестиций, тем выше риск. Нет никакой гарантии, что вы действительно получите более высокую прибыль, приняв на себя больший риск. Узнайте больше о рисках.

3. Низкий приоритет прав. Портфельные активы MIE могут состоять из первой, второй и третьей ипотеки.Первые ипотечные кредиты, как правило, менее рискованны, поскольку они первыми получают погашение и первыми претендуют на любое имущество, предоставленное в качестве обеспечения по ипотеке, в случае, если заемщик не может произвести платежи или не выполнил свои обязательства по ссуде. Вторая ипотека возвращает только те деньги, которые остались после того, как первые ипотечные кредиторы будут полностью погашены, и могут оказаться не в состоянии реализовать свои права по обращению взыскания на собственность, если первая ипотека не является дефолтной. Некоторые ипотечные кредиты могут отставать от других кредиторов на третье или четвертое место.Имейте в виду, что даже если MIE первым в очереди на погашение, получение плохой ипотеки может занять много времени, что может повлиять на способность MIE поддерживать выплаты инвесторам и стоимость ваших инвестиций.

4. Состав и концентрация ипотечного портфеля. MIE обычно держит в своем портфеле несколько ипотечных кредитов, что снижает потенциальный риск для инвесторов по сравнению с владением одной ипотекой. Однако ипотечные кредиты, обычно предоставляемые MIE, имеют более высокий риск, чем ипотеки, предоставляемые обычным кредитором, например банком.Для вас важно понимать состав ипотечных кредитов, которыми владеет MIE, включая (i) типы ипотечных кредитов, (ii) географическое расположение собственности и (iii) условия ипотечных кредитов. Остерегайтесь высокой концентрации в любом из них, потому что это подвергает вас большему риску.

Как правило, процентная ставка, которую MIE взимает с лица, которое берет взаймы, напрямую коррелирует с уровнем риска по ипотеке — чем выше риск того, что лицо не выполнит свои обязательства по ипотечному кредиту, тем выше будет взиматься процентная ставка.

(i) Виды ипотеки. MIE могут ссужать деньги для первой, второй или третьей ипотеки на различные типы недвижимости, такие как жилые дома, коммерческая недвижимость или земельные участки. MIE, состоящий из первой ипотеки, обычно менее рискован, чем MIE, владеющий второй или третьей субстандартной ипотечной жилищной или строительной ссудой. Ссуды на покупку домов обычно обеспечиваются домом и обычно имеют более низкий профиль риска, в зависимости от того, где MIE стоит в очереди на возврат, если заемщик не платит, что обычно называется невыполнением своих платежей по ссуде.И наоборот, ссуды на строительство являются более рискованными, если строительство еще не началось и ссуды не обеспечены ежемесячным доходом от строительства. Если ссуду на строительство не выплачивают, продать ее будет сложнее, потому что это незавершенный проект.

(ii) Географическое положение. Вам следует опасаться MIEs, у которых высокая концентрация ипотечных кредитов в одном географическом месте. MIE, сосредоточенный в одном географическом месте, будет более рискованным, потому что он более чувствителен к неблагоприятным местным экономическим условиям и условиям в сфере недвижимости.

(iii) Условия ипотеки . MIEs обычно более гибки в своих условиях кредитования и предоставляют более короткие ссуды, обычно от 6 до 36 месяцев, чем те, которые предлагаются из традиционных источников. Именно из-за этой гибкости и более высокого риска по этим займам процентные ставки по ним значительно выше, чем базовые ставки, используемые банками. Хотя ссуды могут быть изначально структурированы как краткосрочные ссуды, они обычно продлеваются несколько раз, превращаясь в многолетнюю ипотеку.

В нормальных рыночных условиях диверсификация является эффективным способом снижения риска. Например, если MIE имеет единственную ипотеку, а заемщик объявил дефолт, вы можете потерять все свои деньги. Если он владеет множеством разных типов ипотечных ссуд для разных типов собственности и в разных географических точках, гораздо менее вероятно, что все ипотечные ссуды не будут выполнены одновременно.

5. Оценка ссуд важна. Поскольку частные MIE не торгуются на бирже, стоимость инвестиций определяет менеджер.Оценка ссуд имеет решающее значение, потому что она в первую очередь определяет стоимость ваших инвестиций.

6. Оценка стоимости ипотечного портфеля имеет большое значение. Это отношение суммы ипотеки к рыночной стоимости собственности, которое обычно используется для поддержки ссуды в качестве залога. Вы должны убедиться, что стоимость рассчитывается с использованием рыночной стоимости «как есть», а не будущей стоимости, которая может занижать реальный риск.

Как правило, более рискованные ссуды имеют более высокое отношение ссуды к стоимости.Например, если MIE предоставило заемщику ипотечный кредит в размере 600 000 долларов США на недвижимость стоимостью 1 000 000 долларов США, то отношение стоимости кредита к стоимости равно 60%. Эта цифра важна для обеспечения достаточного капитала в собственности, чтобы вернуть средства инвесторам, если заемщик не выполнит свои обязательства и недвижимость будет необходимо перепродать. Чем ниже соотношение ссуды к стоимости, тем лучше, потому что это дает некоторую защиту от риска снижения стоимости (цен) собственности или дома, что может отрицательно повлиять на MIE, если ему придется оплачивать расходы, связанные с продажей имущества, которое использовались в качестве залога, такого как судебные издержки, комиссии риэлторов и другие сопутствующие сборы.

Портфель, состоящий из высокого процента первых закладных с низким соотношением ссуды к стоимости, может защитить от спада на рынке жилья.

7. Ознакомьтесь со всеми комиссиями. Частные MIE иногда платят более высокие сборы, что может уменьшить сумму выплаты вам. Комиссионные, выплачиваемые управляющему, могут быть высокими и могут включать в себя комиссию за управление, комиссию за выполнение и комиссию за выдачу ипотеки. Помимо этих сборов, операционные расходы MIE также финансируются из денег инвесторов.Это означает, что менеджер может получать более высокую прибыль, чем инвесторы, за счет различных видов комиссионных.

Спросите, как управляющий зарабатывает деньги, сколько из ваших денег будет выплачиваться управляющему и сколько будет предоставлено в качестве ипотечного кредита. Вы также хотите понять, предоставляет ли менеджер ссуду связанным сторонам — это может создать конфликт и поставить под угрозу ваши интересы, поскольку интересы менеджера могут не совпадать с вашими.

Если менеджер утверждает, что не получает комиссионных, вам следует задаться вопросом, как он зарабатывает деньги.Вы можете спросить, взимает ли управляющий комиссию непосредственно с заемщика — в качестве брокерского вознаграждения за организацию ссуды — и если да, то почему комиссионные не поступают непосредственно в MIE в интересах инвесторов.

В дополнение к расходам на эксплуатацию MIE, менеджер взимает различные сборы, и на большую часть этих сборов не влияет производительность MIE, поэтому даже когда MIE теряет деньги, сборы для менеджера все равно должны быть оплаченный.

8. Проверьте, прежде чем инвестировать. Физические лица и предприятия должны зарегистрироваться в местном регулирующем органе по ценным бумагам, чтобы предлагать канадцам инвестиционные продукты, услуги или консультации.

Вы можете проверить регистрацию, чтобы узнать, зарегистрировано ли физическое или юридическое лицо и в какой категории.

Помните, чтобы обезопасить себя, вам необходимо:

  • Убедитесь, что вложение соответствует вашей устойчивости к риску и инвестиционным целям.
  • Прочтите все предоставленные вам документы о MIE.
  • Если вы не понимаете, в чем заключаются инвестиции, не инвестируйте. Достаточно ли вы понимаете вложения, чтобы объяснить их кому-то другому?
  • Получите это письменно. Никогда не делайте вложения, основываясь на словесных представлениях.

Не торопитесь и проводите исследования. Не поддавайтесь давлению со стороны продавцов.

Финансирование инвестиционной недвижимости: советы новичкам | Недвижимость

Думаете, получить ссуду на инвестиционную недвижимость будет так же просто, как ипотеку дома? Подумай еще раз.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Кредиторы гораздо строже подходят к андеррайтингу инвестиционной собственности и требуют больше денег. Почему? Все просто: заемщики всегда не выполнят своих обязательств по ссуде на инвестиционную недвижимость, прежде чем они не выполнят свои обязательства по ипотеке.

Чем выше риск, тем выше цена, ниже LTV (отношение кредита к стоимости) и, как правило, больше обходных путей.

Вот что нужно знать новым инвесторам в недвижимость о том, чем инвестиционные ссуды отличаются от ипотечных ссуд домовладельцам.

Нижняя LTV

Планируйте, что при покупке инвестиционной собственности вам придется внести не менее 20% от покупной цены.

Конечно, есть исключения (особенно для взлома дома, о чем мы поговорим позже). Но по большому счету планируют откладывать 20-40% от покупной цены.

Хорошая новость в том, что вам не нужно беспокоиться об ипотечном страховании, но это действительно единственная хорошая новость.

Некоторые традиционные программы кредитования инвестиционной недвижимости допускают 80% LTV, хотя вы должны знать, что это лучший сценарий. Вы также можете изучить сайты краудфандинга недвижимости, которые, как правило, дороже обычных кредитов, но могут быть более гибкими.

В зависимости от кредитора и кредитной программы вы также можете обнаружить, что цены снижаются вместе с LTV. Другими словами, если вы готовы вкладывать больше денег, вы можете добиться более низкой процентной ставки и более низких комиссий.

В заключение, запланируйте, что вам потребуются платежи не менее трех месяцев в качестве ликвидного денежного резерва.

Связано: Всеобъемлющее руководство по финансированию вашей самой первой сделки с недвижимостью

Стоимость

Будет выше. Конец.

Хорошо, есть кое-что, что нужно знать. Планируйте повышение как процентной ставки, так и авансовых платежей кредитора.

На бумаге обычные кредиторы часто указывают, что их ссуды на инвестиционную недвижимость равны нулю.На 25-0,5% дороже, чем их жилищные ссуды. По моему опыту, так никогда не бывает. Ожидайте прибавления на 1-3 процентных пункта больше, чем ставка по ссуде, занимаемой собственником. Это означает, что если кредитор взимает 4% процентов за ссуды домовладельцам, вы, вероятно, заплатите 5-7% процентов по инвестиционным ссудам.

И не забывайте очки. Кредиторы взимают предоплату за ипотечные ссуды, и один «балл» равен одному проценту от общей суммы ссуды. Очевидно, они быстро складываются.

С этого момента он становится только дороже по мере того, как вы уходите от обычных кредиторов и переходите к общественным банкам или краудфандинговым сайтам.

Кредит

Кредит, конечно, имеет значение, хотя и не так решительно, как при кредитовании домовладельцев.

Если ваш кредитный рейтинг не идеален, у вас все равно есть варианты; они просто будут стоить вам дороже. Оценка ниже 740 будет означать более высокие процентные ставки, более высокие комиссии кредиторов и более низкие LTV. Чем ниже ваш кредитный рейтинг, тем больше вы можете рассчитывать на кашель за столом и в текущих платежах.

Для заемщиков с посредственной кредитной историей обычные ссуды не подходят.

Тем не менее, финансирование инвестиционной недвижимости часто больше зависит от залога (собственности), чем от вас как заемщика. Помните, что кредиторы знают, что у инвесторов гораздо больше шансов объявить дефолт, чем у домовладельцев, поэтому они уже сделали некоторые дополнительные меры предосторожности в кредитных программах в виде более низких LTV.

В то время как розничный кредитор домовладельцев спрашивает себя: «Насколько велика вероятность того, что этот заемщик неплатежеспособен?», Инвестиционные кредиторы также спрашивают себя: «Можем ли мы вернуть свои деньги, если этот заемщик не выполнит свои обязательства?»

Ограничения по ипотеке

Ваши возможности начинают сокращаться, чем больше ипотечных кредитов у вас есть в вашем кредитном отчете.

Когда у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы больше не будут вас трогать. Однако существует программа, представленная Fannie Mae в 2009 году для стимулирования инвестиций, которая позволяет выдавать заемщику 5-10 ипотечных кредитов.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Это требует как минимум 25% скидки для частных домов и 30% для 2-4 квартирных домов. Но с любыми просроченными платежами по ипотеке в течение последнего года, а также с любыми банкротствами или отчуждением права выкупа заложенного имущества, вы являетесь персоной нон-грата.

Существует также жесткий лимит в 720+ кредитных баллов для заемщиков, у которых уже есть шесть или более ипотечных кредитов.

Владеете более чем 10 объектами недвижимости?

Ваши возможности ограничены.

Небольшие общественные банки — это вариант, потому что многие держат свои ссуды в собственном портфеле. Это хорошая стартовая площадка для инвесторов.

Коммерческие кредиторы иногда предоставляют «общие» ссуды под залог нескольких объектов собственности. Но если вы пойдете по этому пути, обязательно спросите, что произойдет, если вы захотите продать только одно из объектов недвижимости в рамках общей или зонтичной ссуды.

Финансирование продавца — это всегда вариант, если вы можете убедить продавца взять на себя головную боль (и риск). Однако большинство продавцов не заинтересованы в том, чтобы стать вашим банком.

Кредиторы с твердыми деньгами отлично подходят для сальто, но обычно не годятся для долгосрочной аренды. Они просто слишком дороги.

Загляните на краудфандинговые сайты — постоянно появляются новые, и они часто не боятся ссуды инвесторам с несколькими объектами недвижимости.

И, конечно же, у вас отличный креатив.Возможно, вы сможете получить HELOC по месту вашего основного проживания? Или, может быть, ваши друзья и семья хотят вложить деньги в вашу следующую аренду?

Взлом дома

Если все эти разговоры о займах становятся утомительными, почему бы вообще не пропустить инвестиционные займы?

Вы можете взять ипотеку под собственное жилье на здания до четырех квартир с низкими процентными ставками и низкими (3-5%) первоначальными взносами. Вы даже можете использовать для этого финансирование FHA или VA!

Идея состоит в том, что вы переезжаете в одну из квартир, а арендная плата от соседних квартир достаточна для покрытия ипотеки.Другими словами, вы живете бесплатно. Довольно приятная сделка, а?

Связано: Как я перешел с нулевого состояния на $ 1 млн в рамках финансирования недвижимости за 2,5 года

Прожив там год, вы можете пойти и сделать это снова и снова, с другим четырехэтажным домом!

Вы также получаете большой практический опыт управления арендуемыми объектами. Если вы ищете немного вдохновения, прочитайте этот пример того, как один новичок взломал дуплекс.

Деньги Король

Независимо от вашей ниши инвестирования в недвижимость, больше денег дает вам больше возможностей. Это означает, что накопление наличных должно стать для вас приоритетом.

Чем меньше вы можете заработать, тем лучше. Некоторые инвесторы даже живут на половину своего дохода, а остальное откладывают и вкладывают!

Между первоначальными взносами, затратами на закрытие, резервами наличности, бюджетами на реконструкцию и т. Д. Инвесторам всегда нужны деньги и много их. Покупая недвижимость для сдачи в аренду, откладывайте всю прибыль на следующую недвижимость.

Посредством взлома домов вы можете уйти от покупки первой или двух недвижимости с минимальными затратами. Но это быстро изменится, поэтому сделайте денежное планирование частью своей стратегии инвестирования в недвижимость.

Вот сборный план того, как максимально использовать свои первоначальные сбережения и не забыть обеспечить свое финансирование, прежде чем оно действительно понадобится для сделки!

[Примечание редактора: мы переиздаем эту статью, чтобы помочь нашим новым читателям.]

Есть вопросы или опасения по поводу финансирования ваших первых сделок? А как насчет финансовых сделок после того, как обычные кредиторы перестанут вас трогать?

Огонь.Сообщество BiggerPockets поддерживает вас!

Типы ипотечных ссуд для инвесторов в недвижимость

Тип ипотеки, которую вы выбираете как инвестор в недвижимость, является ключевым фактором при определении вашего уровня риска и денежного потока, который будут генерироваться вашими инвестициями. Ваша общая рентабельность инвестиций (ROI) будет зависеть от множества факторов, но тип ссуды находится в самом верху.

Вот шесть популярных типов ипотеки с точки зрения инвестора.

  1. Фиксированная ставка : Ипотека «стабильного Эдди».Низкий риск и предсказуемость. Но не всегда самая низкая ставка. Однако, если вы намерены арендовать дом в течение многих лет, то этот тип ссуды позволяет вам зафиксировать эту основную стоимость владения в камне. Вам не нужно беспокоиться о том, что изменение ставок может повредить вашему денежному потоку. Его также можно рефинансировать, если ставки снизятся, так что у вас будет некоторая гибкость. Если ставки выше, чем вы хотите, но вы все равно можете получить приличный денежный поток, вы можете взять ссуду с фиксированной ставкой с целью рефинансирования в будущем.
  2. Регулируемая ставка (ARM) : Может предлагать более низкие начальные ставки, но инвестор принимает на себя риск процентной ставки в течение срока действия инвестиции.Этот тип ссуды лучше всего подходит, если вам нужна низкая ставка на более короткий планируемый период удержания, не превышающий период времени до изменения ставки. Вы также можете взять ссуду этого типа, если ожидаете, что ставки упадут. Доступны ссуды ARM на пять, семь и 10 лет, и один из них может вписаться в ваш инвестиционный план и увеличить денежный поток при планировании продажи актива до корректировки ставок по ссуде.
  3. Только проценты : Уменьшите размер платежа, выплачивая только проценты (без основной суммы) за заранее определенный период.Но будьте готовы к тому, что ваша ставка вырастет. Если вы определенно планируете перепродажу какого-либо типа флип за короткий период времени, это может быть самая низкая стоимость из собственного кармана на тот период, когда вам нужны деньги. Примером может служить ссуда для фиксированной и обратной транзакции на время от закрытия покупки до закрытия продажи. Есть также инвесторы, которые планируют провести обмен 1031 в ближайшем будущем, которые используют ссуды только под проценты, чтобы снизить затраты и денежный поток до тех пор, пока их план не будет выполнен.
  4. Zero Down : «Гуру» проповедуют такой подход к финансированию, который не требует первоначального взноса.Это может повысить рентабельность ваших инвестиций, но помните о рисках. Этот вид кредита практически исчез после обвала, начавшегося в 2007 году.
  5. Баллон : Воздушная ипотека амортизируется в течение периода, превышающего срок ссуды. Это может привести к некоторой экономии ежемесячных платежей, но будьте готовы к рефинансированию в конце срока. Пример: вы берете ссуду на покупку дома, и выплата основана на 30-летней амортизации, но ссуда рассчитана только на пять лет.Вы должны выплатить ссуду по истечении этих пяти лет, выплачиваемых воздушным шаром. Вы экономите на процентных расходах благодаря 30-летней амортизации.
  6. Exotics : Если у вас есть предложение по ипотеке, которое кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, вероятно, так оно и есть. Большая часть этого типа кредитования исчезла после краха, но хорошо знать, если вы столкнетесь с чем-то настолько творческим, что кажется невозможным.

Один из видов ссуды, который на самом деле не является таким уж «экзотическим», — это общая ипотека, покрывающая группу объектов недвижимости, уже принадлежащих заемщику.Если они удерживались годами, есть акции, которые можно использовать для финансирования других инвестиций. Группа этих свойств может быть заложена в качестве обеспечения для финансирования покупки другой собственности.

У инвесторов в недвижимость есть варианты финансирования, но они менее разнообразны, чем в прошлом. Однако агрессивный инвестор может финансировать свои сделки различными способами и получать желаемую рентабельность инвестиций. Тщательно взвесьте свои варианты. Иногда от выбора типа ссуды зависит, удастся ли совершить сделку или нет.Но, если это так близко, будьте осторожны, проявив должную осмотрительность.

ссуд на инвестиционную недвижимость: как получить ссуду на инвестиционную недвижимость со скидкой 10%

Эта статья была проверена и обновлена ​​3 августа 2020 г.

Инвестирование в недвижимость может показаться увлекательным приключением. Если вы не торопитесь и найдете подходящий дом для сдачи в аренду, инвестиции могут помочь вам улучшить ежемесячный денежный поток и получить дополнительный доход. Поиск подходящей ссуды на инвестиционную недвижимость может иметь решающее значение в том, будет ли ваша инвестиционная недвижимость прибыльной или финансовым бременем.

Тем не менее, получить право на финансирование инвестиционной недвижимости может оказаться сложнее, чем вы могли ожидать, особенно если вы новый инвестор в недвижимость. Многие начинающие инвесторы в недвижимость удивляются, узнав, что 20% первоначальный взнос по ссуде на аренду недвижимости считается нормальным явлением.

Первоначальный взнос в размере 20% может быть значительной суммой в зависимости от покупной цены собственности. Представьте, что вы хотите купить многоквартирный дом за 500 000 долларов. Если кредитор требует выплаты 20%, вам нужно будет заплатить 100 000 долларов наличными, чтобы заключить сделку.

Высокие требования к первоначальному взносу заставляют многих инвесторов искать более доступные способы получения финансирования. И хотя варианты более низкого первоначального взноса по ссудам на аренду недвижимости, безусловно, могут быть сложными, есть альтернативные решения, которые вы, возможно, захотите рассмотреть.

Могу ли я найти ссуду на инвестиционную недвижимость со скидкой 10%?

Значительный первоначальный взнос является стандартным при получении ссуды на инвестиционную недвижимость. Но вы можете купить инвестиционную недвижимость всего за 10% 3.5% или даже ноль.

Кредитные программы, такие как HomeReady и Home Possible, позволяют приобрести инвестиционную недвижимость с 10% скидкой или меньше. Чтобы соответствовать критериям, вам необходимо соответствовать критериям одобрения кредитора. В дополнение к более строгим требованиям к кредитному рейтингу и наличным резервам вам может потребоваться следующее:

  • Станьте владельцем и переезжайте в собственность минимум на один год.
  • Докажите, что доход достаточно высок, чтобы претендовать на ссуду, но ниже местного среднего дохода.

Любая ссуда может работать для инвестиционной собственности, занимаемой владельцем. Но они также будут отображаться в ваших личных кредитных отчетах с Equifax, TransUnion и Experian. Ипотека может повлиять на ваш кредит в положительную или отрицательную сторону, в зависимости от того, своевременно ли вы вносите все периодические платежи.

Программа займа на дому Fannie Mae

Один из вариантов, который может хорошо подойти покупателям, желающим приобрести дом с меньшим первоначальным взносом, — это программа Fannie Mae HomeReady Loan.Квалифицированные покупатели могут получить фиксированную ставку по ипотеке всего на 3%.

Эта программа ипотечного кредитования разработана, чтобы помочь заемщикам с умеренным и низким доходом, имеющим приличный кредит, стать собственниками жилья. Программа ссуды HomeReady может хорошо работать для владельцев, которые хотят сдать в аренду часть своего дома (или многоквартирного дома), чтобы покрыть стоимость жилья.

Вот почему программа HomeReady может быть полезна инвесторам-владельцам. Программа позволяет заемщикам включать доход от «вспомогательных единиц и бордюров» для квалификационных целей.Не зарабатываете достаточно дохода, чтобы удовлетворить требования кредитора по соотношению долга к доходу? Сумма арендной платы, которую вы собираете за собственность, может помочь вам в этом.

Вам необходимо будет предоставить приемлемую документацию по доходу от аренды, чтобы засчитывать вашу заявку на ссуду. Кредиторы могут принять договор аренды или сопоставимый график аренды для одной семьи Fannie Mae от оценщика в качестве доказательства источника дохода.

Программа возможного жилищного кредитования Freddie Mac’s

Freddie Mac’s Home Possible Mortgage предлагает заемщикам с низким и средним доходом возможность приобрести дом с минимальной скидкой от 3% до 5%.Если вы хотите использовать программу для финансирования инвестиционной собственности, вам нужно будет жить в доме (или, по крайней мере, на части многоквартирного дома).

Опять же, ваш кредитор может подсчитать доход от аренды при расчете отношения долга к доходу. Но доход от аренды должен соответствовать требованиям Фредди Мака. Например, вам нужно будет доказать, что ваш арендатор проживает с вами не менее года и планирует и дальше проживать в новом доме.

Даже имея более низкий кредитный рейтинг, вы можете претендовать на получение ипотечной ссуды по программе Home Possible.Но в этой ситуации может потребоваться более крупный первоначальный взнос в размере 5%.

Ссуды на общую инвестиционную недвижимость для собственников-арендаторов

Быть владельцем-арендатором может быть доступным способом стать инвестором в недвижимость, особенно в городских районах и частях страны, где стоимость домовладения высока. Вместо того, чтобы пытаться снизить 20%, вы можете приобрести недвижимость за гораздо меньшую сумму из своего кармана.

Однако имейте в виду, что, когда вы предоставляете меньший первоначальный взнос, кредитор может потребовать от вас оплатить ипотечную страховку по вашему кредиту.Эта дополнительная плата может компенсировать часть потенциальной экономии, которую вы можете получить за счет более низкой процентной ставки.

В целом, процесс подачи заявки на получение кредита и его подготовка могут стать обузой. План Business Loan Builder от Nav может немного упростить задачу.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Ниже приведены несколько ссуд и программ, которые могут помочь вам сэкономить деньги, если вас интересует путь владельца-жильца.

Кредит FHA

Ипотека FHA застрахована Федеральной жилищной администрацией. Поскольку правительство поддерживает ссуду, одобренные FHA кредиторы могут быть готовы ссудить деньги (или предоставить более низкие процентные ставки) заемщикам, которые обычно считаются более рискованными.Даже при ограничении дохода или проблемах с кредитованием есть шанс, что кредитор сможет одобрить вашу заявку.

Одним из лучших преимуществ получения ссуды FHA является низкий первоначальный взнос в размере 3,5%. Процентные ставки по кредитам FHA также часто более доступны.

Вы можете использовать ссуду FHA для покупки дома до четырех квартир, если вы планируете жить в этом имуществе лично. Но есть ограничения на сумму, которую вы можете взять в долг, в зависимости от местоположения собственности.

ВА Кредит

Заем VA — это еще одна ипотека, застрахованная государством. Если вы имеете право на ипотеку VA, вы можете приобрести до четырех квартир без первоначального взноса.

Только правомочные заемщики могут воспользоваться преимуществами кредита VA, в том числе:

  • Военнослужащие
  • Ветераны с отличием
  • Члены Национальной гвардии или резервистов
  • Выжившие супруги, соответствующие критериям

Как и ссуды FHA, вам нужно будет жить хотя бы в одной из квартир, если вы хотите использовать финансирование VA для покупки арендуемой собственности.Но через год вы, возможно, сможете взять новую ссуду VA на другую недвижимость и повторить процесс. Примечание. Как правило, вам понадобится достаточно прав, чтобы получить одобрение на другой ссуду VA.

Кредит USDA

Заем USDA — это ипотека, обеспеченная государством, без первоначального взноса. Ипотечные ссуды под низкие проценты и фиксированные процентные ставки помогают заемщикам с низким и средним доходом финансировать «безопасное и гигиеничное жилье» в сельской местности. Если вы соответствуете требованиям, вы можете использовать ссуду Министерства сельского хозяйства США для покупки односемейного или многосемейного жилья.

Чтобы претендовать на получение ссуды, вам необходимо выполнить требования кредитора, в том числе следующие:

  • Вы должны быть гражданином США или постоянным жителем с грин-картой.
  • Согласно Министерству сельского хозяйства США, дом должен находиться в подходящей сельской местности.
  • Вы должны жить в доме.

Обычная ипотека

Обычный кредитор может также предложить ссуду, которую можно использовать для покупки инвестиционной собственности — многоквартирных домов или иного рода.Но требования к первоначальному взносу для инвестиционных ссуд, как правило, выше для обычных ссуд.

Если вы планируете быть владельцем-арендатором, вы часто будете сталкиваться с менее строгими критериями одобрения кредита. Первоначальные взносы на дома, занимаемые владельцами, могут составлять от 5% до 10% при использовании обычных ипотечных кредитов.

Также стоит отметить, что вы можете сэкономить на процентных сборах, если планируете сделать арендуемую недвижимость своим основным местом жительства. Ставки по ипотеке обычно могут быть на 0,5–875% ниже в этом сценарии по сравнению со ставкой по ипотеке для инвестиционной собственности.

FHA 203 тыс. Кредитов на реабилитацию

Хотите приобрести инвестиционную недвижимость, требующую ремонта? Если да, то заем на реабилитацию FHA 203k может быть полезным финансовым решением. Обеспеченная государством ипотека дает вам возможность приобрести недвижимость и покрывает расходы на ремонт с помощью единовременной ссуды.

Как и традиционные ссуды FHA, вы можете получить ссуду с фиксированной ставкой с первоначальным взносом от 3,5%. Но вам нужно будет жить в доме, если вы планируете использовать эту стратегию для покупки недвижимости в аренду.Например, если вы хотите купить многоквартирную недвижимость и проживать в одной квартире, а другие сдавать в аренду, ссуда может работать на вас.

Кредиты NACA

NACA расшифровывается как Neighborhood Assistance Corporation of America. Это некоммерческая программа, цель которой — продвигать доступное домовладение в городских и сельских районах на всей территории США

.

В рамках ипотечной программы NACA квалифицированные заемщики могут пользоваться такими преимуществами, как нулевой первоначальный взнос, отсутствие затрат на закрытие и никаких комиссий.Процентные ставки конкурентоспособны, и ваша кредитная история не обязательно должна быть идеальной, чтобы соответствовать требованиям.

Вы можете взять ссуду NACA для домов на одну и несколько семей. Но вы должны сделать дом (или хотя бы одну из квартир) своим основным местом жительства, чтобы использовать ипотеку NACA для инвестиционной собственности. Вам также необходимо будет посещать и проводить уроки, чтобы соответствовать требованиям программы NACA.

Программы поддержки авансового платежа

Если вы планируете жить в собственности, которую вы также будете сдавать в аренду другим лицам, вы можете иметь право на получение помощи при первоначальном взносе.Программы помощи при первоначальном взносе могут сделать покупку более доступной, если у вас нет спрятанной единовременной суммы наличных.

Доступность программ помощи при первоначальном взносе в первую очередь зависит от типа ссуды, которую вы используете для покупки арендуемой вами квартиры. В вашем штате также могут быть программы помощи при первоначальном взносе, чтобы помочь своим жителям.

Хотите ознакомиться с программами помощи по жилищному кредиту и авансовому платежу, доступными в вашем штате? Министерство жилищного строительства и городского развития США предоставляет ресурсы, которые помогут вам начать поиск.

Дополнительные способы покупки инвестиционной собственности со скидкой 10%

Помимо описанных выше вариантов собственник-арендатор, есть и другие способы получить более дешевую ссуду на инвестиционную недвижимость. Некоторые из приведенных ниже методов представляют собой нестандартные подходы. Другие могут представлять повышенный уровень риска. Обязательно внимательно изучите любой из приведенных ниже вариантов, прежде чем совершать покупку.

Взлом домов: Термин «взлом домов» описывает стратегию инвестирования в недвижимость, часто используемую с многоквартирными домами.Вы (инвестор) живете в одной единице собственности, а остальные сдаете в аренду арендаторам.

Арендная плата, которую платят ваши арендаторы, помогает покрыть стоимость вашей ипотеки. Лучше всего то, что вы можете внести всего 3,5% (возможно, 0% с помощью ссуды VA), чтобы обеспечить ипотеку с фиксированной процентной ставкой, используя этот подход.

BRRRR Метод : BRRRR означает покупка, восстановление, аренда, рефинансирование, повторение. Этот термин описывает стратегию, которую часто используют владельцы домов для увеличения своих инвестиционных портфелей в сфере недвижимости.

Первый шаг — это копить деньги на покупку доступной арендуемой собственности — возможно, выкупа или дома, нуждающегося в ремонте. Затем отремонтируйте дом стратегически, сосредоточив внимание на ремонте или модернизации, которые приносят наибольшую пользу. Как только дом будет готов, вы можете проверить потенциальных арендаторов и сдать его в аренду. Это руководство с 11 шагами о том, как стать арендодателем, может помочь вам выполнить первые три шага процесса BRRRR.

После того, как вы сдадите дом в аренду на срок не менее 6–12 месяцев, вы можете претендовать на рефинансирование своей собственности путем выплаты наличных средств.Оттуда вы можете взять капитал, который вы взяли в долг для новой ипотеки, и повторить процесс.

Жесткие деньги: Кредиты на твердые деньги предлагают инвесторам в недвижимость альтернативный способ занять деньги. Финансирование (часто краткосрочные промежуточные ссуды) обычно предоставляется не банками, а частными кредиторами или индивидуальными инвесторами.

Промежуточный заем в твердые деньги обычно имеет более высокие ставки и комиссионные, чем традиционное финансирование. Они также могут быть рискованными, а иногда и хищными.Не забудьте тщательно проверить потенциального кредитора за твердые деньги и подробно изучить контракты, прежде чем брать на себя обязательства.

Private Money: Хотя это и необычно, вы можете взять взаймы деньги у частных богатых людей, которых вы знаете лично. Эта стратегия требует обращения к семье или друзьям с просьбой о ссуде или инвестиционном партнере.

Размер первоначального взноса по такой ссуде может сильно варьироваться от одного опыта к другому. Все зависит от человека, которого вы спрашиваете, и от того, что он хочет требовать.

Есть также дополнительный риск с этим типом частной денежной ссуды — риск испортить личные отношения. Не забудьте заранее тщательно рассчитать эту стоимость. Если что-то пойдет не так, и вы не сможете выплатить в соответствии с договоренностью, вы можете создать стрессовую ситуацию.

Частные кредиторы также могут предлагать краткосрочные ссуды, которые вы можете использовать для покупки инвестиционной собственности. Однако этот тип финансирования обычно относится к категории «твердых денег» и, вероятно, будет предполагать более высокие процентные ставки и комиссионные.

Недвижимость за пределами рынка : Недвижимость за пределами рынка — это недвижимость, которая не рекламируется публично в Службе множественного листинга (MLS) или аналогичных онлайн-порталах. Иногда это недвижимость, которую продает владелец, или та, которую владелец еще даже не решил продать. Продавцы могут предпочесть продажу вне рынка, чтобы вызвать интригу и, надеюсь, потребовать более высокую продажную цену.

Инвесторы в недвижимость могут также продавать внебиржевую недвижимость оптом. Эти объекты недвижимости можно приобрести без первоначального взноса, но их часто бывает сложно найти, и их нужно быстро продать, когда они станут доступны.

Наличие лицензии на недвижимость: Стать лицензированным риелтором может дать вам преимущество в качестве инвестора в недвижимость. Такой подход напрямую не сэкономит вам деньги на первоначальных взносах. Но это может дать вам шанс заключить более выгодные сделки с недвижимостью и сэкономить на комиссионных агентах.

Наличие лицензии на недвижимость также дает вам доступ к MLS. Вы можете использовать этот инструмент для поиска недвижимости и проверки недавно проданных домов в том же районе. Работа лицензированного агента по недвижимости также дает вам больший контроль над сделкой и другие льготы.

Но для получения лицензии требуются вложения — как деньги, так и время. Как правило, для получения лицензии требуется около 100 часов обучения, курсовых работ и экзаменов. Как только вы получите лицензию, вам нужно будет работать у брокера (который будет требовать оплаты), а также ежегодно проходить курсы повышения квалификации.

Сдается под ключ и готово к заселению. При поиске жилья вы можете встретить два условия: аренда под ключ и готовность к заселению.Идея обоих условий заключается в том, что инвестиционная недвижимость не требует ремонта или ремонта, прежде чем она будет готова для сдачи в аренду арендаторам.

Некоторые поставщики услуг «под ключ» предлагают финансирование всего на 5% меньше. Но эти ссуды обычно имеют высокие процентные ставки.

Покупка арендуемой собственности, от которой вы можете сразу начать зарабатывать деньги, может показаться привлекательной. Однако опытные инвесторы предупреждают, что такие инвестиции не всегда такие, какими кажутся.

Вместо того, чтобы недвижимость находилась в хорошем состоянии для арендаторов, продавцы готовой к заселению или сдачи под ключ могут пропустить ремонт, который они не считают необходимым.Результатом может стать более частая смена арендаторов и множество других потенциальных проблем.

Кредитная линия: Вам нужна помощь с внесением первоначального взноса по ссуде на аренду недвижимости? Вы могли бы занять эти средства, используя кредитную линию.

Если вы владеете другой недвижимостью, вы можете получить кредитную линию под собственный капитал в этом доме. Ссуды, обеспеченные капиталом в вашем основном месте жительства, известны как HELOC или кредитные линии собственного капитала. Ссуды, обеспеченные собственным капиталом в инвестиционной собственности, известны как кредитные линии для инвестиций в отдельную недвижимость.

Дополнительное обеспечение залога актива кредитору в качестве залога может помочь вам обеспечить более низкую процентную ставку. Тем не менее, хотя они могут быть более дешевым способом заимствования, кредитные линии (особенно HELOC) сопряжены с дополнительным риском. Если что-то пойдет не так, и вы не сможете поспевать за ежемесячным платежом по ипотеке, банк или кредитный союз могут лишить вас права собственности на имущество, которое вы заложили в качестве залога при получении кредита.


Финансирование продавца: Когда вы производите платежи непосредственно владельцу недвижимости вместо финансирования покупки через кредитора, стандартные правила ипотеки не применяются.Такой тип соглашения известен как финансирование продавца, и он встречается редко.

Продавцы не предъявляют требований к минимальному первоначальному взносу, которым они обязаны следовать. Скорее, продавцы сами решают, какую сумму они готовы принять. Процентные ставки по соглашениям о финансировании с продавцом, как правило, высоки, но в обмен вы можете договориться о более низком первоначальном взносе. Все зависит от того, что этот продавец считает справедливым.

Рефинансирование: Если вы хотите рефинансировать инвестиционную недвижимость или основную ипотеку, вы можете использовать капитал, накопленный в другой собственности.Это называется рефинансированием с выплатой наличных.

Если вы имеете право на рефинансирование с выплатой наличных, вы можете получить доступ к значительной части стоимости вашего имущества. Для домов, не занимаемых собственником, отношение суммы кредита к стоимости может достигать 75%, в зависимости от кредитора и различных факторов.

Однако рефинансирование с выплатой наличных может быть рискованным. Если что-то пойдет не так, и вы не в состоянии поддерживать свои ежемесячные платежи, вы рискуете тем имуществом, которое взяли в долг, когда брали ссуду.

Кредитные карты: Технически вы можете использовать денежный аванс с кредитной карты (или нескольких кредитных карт) для покупки инвестиционной собственности.

Процентные ставки по кредитной карте будут выше, чем по другим видам ссуд на инвестиционную недвижимость или банковских ссуд. По данным Федеральной резервной системы, средняя ставка по кредитной карте в настоящее время составляет чуть менее 17% для счетов, на которые начисляются проценты. Ваши кредитные рейтинги также могут пострадать, если в ваших кредитных отчетах будет указано высокое отношение баланса к лимиту на вашем личном счете (ах) кредитной карты.

Возможность использования ваших личных кредитных карт, бизнес-кредитные карты могут помочь вам получить бизнес-кредит, а также являются легкодоступным источником заемного капитала. Вы можете бесплатно следить за своим с помощью Nav.

Self-Directed IRA: IRA могут предложить вам налоговые льготы, если вы соблюдаете правила IRS.
С самостоятельной IRA у вас есть возможность делать инвестиции помимо обычных акций, облигаций и паевых инвестиционных фондов. Эти альтернативные инвестиции могут включать драгоценные металлы, бизнес и недвижимость.

Чтобы использовать этот метод, начните с открытия IRA с хранителем, который обслуживает самостоятельные счета. Кроме того, вы можете открыть счет IRA чековой книжки и самостоятельно управлять требованиями к инвестициям, ведению учета и отчетности IRS. В любом случае вам необходимо изучить правила и понять риски, если вы планируете использовать этот подход для инвестирования в недвижимость.

401 (k): A 401 (k) также может быть удобным для налогообложения способом накопления на пенсию. Часто вы не можете инвестировать в недвижимость прямо из своего аккаунта 401 (k).Однако вы можете перенести свой 401 (k) — без налогов — на самостоятельную учетную запись IRA. После пролонгации вы можете использовать средства для инвестирования в недвижимость, в том числе в коммерческую.

Но обналичивать большую часть вашего 401 (k) для возможности инвестиций в недвижимость — это риск. Вы можете потерять вложенные деньги, если что-то пойдет не так. Если вы не можете погасить ссуду 401 (k), с вас также могут взиматься налоги и штраф за досрочное снятие средств.

При условии получения ссуды: Когда вы берете ссуду с условием предоставления кредита, это означает, что вы берете на себя ипотечные платежи по существующей ссуде продавца.Недвижимость, которую вы покупаете, является предметом уже полученной ссуды. Но вы не берете на себя саму ссуду.

Может быть разница между общей покупной ценой, которую просит продавец, и суммой кредита. В этом случае вам нужно будет заплатить продавцу разницу наличными, получить дополнительное финансирование или заключить соглашение о финансировании с продавцом.

В некотором смысле «подлежащая» ссуда представляет для вас меньший риск. Если, например, имущество переходит в залог, ваш личный кредит может уйти в целости и сохранности.С другой стороны, если банк узнает, что вы заключили договор без его разрешения, он может потребовать выплаты ссуды. На этом этапе вам либо нужно будет найти альтернативное финансирование, либо вы рискуете потерять любые средства, которые вы вложили в недвижимость.

Итог

Невозможно получить ссуду на инвестиционную недвижимость под 10%. Однако это сложно. Возможно, вам придется принять дополнительный риск или неудобства, если вы хотите избежать традиционного 20% (или выше) первоначального взноса, который обычно требуется для инвестиционных кредитов, не занимаемых владельцем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *