кто это, обязанности, чем отличается от застройщика

Девелопер — это и инвестор, и проектировщик, и застройщик, и риелтор. Зачастую он также берет на себя функции управляющей компании, обслуживающей и ремонтирующей объект после ввода в эксплуатацию

Девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)

Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения.

В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.

Эксперты в статье:

• Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
• Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
• Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group

Кто такой девелопер

Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.

Основные задачи девелопера

Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.

По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ. Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.

«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Читайте также: Кто из девелоперов Москвы заработал больше всех в 2021 году

Функции девелопера:

• приобретение земельного участка и оценка его коммерческого потенциала;
• анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
• разработка первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта; разработка первичной концепции объекта;
• создание эскиза проекта; получение разрешения на строительство;
• наблюдение за ходом строительства;
• проведение маркетинговых исследований;
• сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
• продажа готового объекта.

В первую очередь надо оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денежных средств (Фото: Марина Лысцева/ТАСС)

Какие бывают девелоперы

На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.

Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.

Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.

«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Читайте также: Forbes назвал крупнейших в России застройщиков

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование.

В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.

Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил. Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация. И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.

Читайте также: У столичных девелоперов упали доходы от продажи новостроек

Основная задача девелопера — увеличить прибыль от реализации проекта (Фото: Семен Лиходеев/ТАСС)

Критерии выбора надежного девелопера

Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.

Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.

Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.

Третий критерий

 — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.

Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.

Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.

Шестой критерий — подробный договор.

В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.

Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:

— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования. Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег. Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.

Читайте также:

Особенности покупки квартир в новостройках — Риэлторская компания Манхэттен

Прежде чем купить квартиру в строящемся или построенном доме, изучите инвесторов, застройщиков дома и продавцов квартир.

В качестве инвестора выступает компания, которая вкладывает в строительство денежные средства. Застройщик — это компания, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает средства участников долевого строительства. Обычно застройщик выступает в качестве генерального подрядчика строительства. Довольно часто инвестор, застройщик и продавец совпадают в лице одной компании.

Обращайте внимание на репутацию данных компаний, изучите, как долго они работают на рынке, какие объекты ими были построены.

Каталог квартир в новостройках

Документы на новостройку

Прежде чем заключать договор с продавцом, ознакомьтесь с пакетом документов на объект недвижимого имущества. Согласно п. 2. ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также застройщик обязан публиковать проектную декларацию в средствах массовой информации, включая Интернет. Проектная декларация представляет собой документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства. Эта информация является открытой и доступной.

Почему не выдают ключи от новой квартиры?

Ваш объект недвижимости уже построен и прошёл госкомиссию, но ключи от новой квартиры Вы еще не получили? К сожалению, такое часто бывает.В период после сдачи объекта муниципалитет города старается найти недоработки, чтобы получить от застройщика дополнительные элементы благоустройства.

Если в вашем доме ещё есть непроданные квартиры, то и сам застройщик не стремится выдавать ключи, особенно в период отопительного сезона, т.к. платить за отопление непроданных квартир должен застройщик.

Вы получили ключи от новой квартиры

Вы можете начать проводить отделку квартиры, чтобы начать в нейжить, можете ее сдавать в аренду.

Если Вы покупали квартиру для перепродажи, то почти сразу после выдачи ключей заканчивается время, когда квартиру можно переуступить другому инвестору. Дальше возможен только предварительный договор продажи. Этот период продолжается вплоть до оформления квартиры в собственность. Поскольку у дома много корпоративных инвесторов и все они не спешат подбивать итог, то оформление в собственность может затянуться еще на год. Только после этого квартиру можно будет продать при желании.

Смотреть все услуги

Защита имущественных прав инвестора в новостройке — Надежда Гниздовская / ЛІГА.Блоги

Человек (или юридическое лицо), желающий купить недвижимость, обращается к застройщику. Если условия продажи устраивают, стороны заключают инвестиционный договор или договор купли-продажи имущественных прав, то есть соглашение между застройщиком и инвестором. На его основании инвестор приобретает только имущественные права, ведь объекта недвижимости – квартиры или нежилого помещения – еще не существует, и право собственности на него зарегистрировать нельзя.

Инвестор получает право стать собственником имущества в будущем, когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. На руках у инвестора остается договор, документы об оплате и приложение к договору, где отображены технические характеристики покупаемого объекта.

Добросовестные застройщики сдают дом в эксплуатацию и передают объект законному инвестору вместе с документами, необходимыми для регистрации права собственности.

Недобросовестные могут:

– отказаться передать объект инвестору и требовать оплатить за «лишние» метры;

– отказаться передать объект инвестору, так как объекта не существует;

– передать права на дом другому застройщику, не уведомив об этом инвестора;

– продать объект нескольким инвесторам одновременно. 

Требование доплатить за лишние квадратные метры

Невозможно построить дом, в котором площадь помещений будет полностью соответствовать проектной документации. Наименьшая разница в проектной и фактической площади будет в серийных панельных домах, которые просто собираются на стройплощадках. А в кирпичных и монолитно-каркасных домах проектная площадь квартиры может измениться на целых 5-7 кв.м.

Поэтому может возникнуть ситуация, когда покупатель оплатил по договору, например, стоимость 40 кв.м., а фактический размер квартиры получился 43 кв.м. И покупателю нужно будет доплатить за «лишние» квадратные метры. Возможна и противоположная ситуация: фактическая площадь квартиры может быть меньше указанной в договоре, и тогда застройщик возвращает деньги за недостающие метры покупателю.

Соответствующие пункты даже вносятся в договора купли-продажи имущественных прав (инвестиционные договора). В договоре может быть прямо прописано, что перерасчет стоимости будет осуществлен после сдачи дома в эксплуатацию исходя из фактической площади помещения.

В описанных ситуациях нарушения прав инвесторов нет, все законно и технически правильно. Но бывает, что застройщик умышленно завышает площадь помещения или, что еще хуже, обманывает покупателя об увеличении площади, что совсем незаконно и даже может повлечь уголовную ответственность.

Крупные застройщики на такие уловки не идут, для них важнее сохранить хорошую репутацию и привлечь новых покупателей на новые объекты. Если же застройщик строит только один дом и больше этим заниматься не собирается, нужно быть предельно внимательными и не допустить нарушения своих прав.

Во-первых, застройщик может специально построить квартиры и нежилые помещения большего размера и потребовать доплаты. Прямого нарушения прав покупателя нет, ведь, в конечном итоге, он получит те квадратные метры, за которые заплатил, а обязанность доплатить, как правило, вытекает из договора. Но интересы покупателя все же нарушаются: при покупке имущественных прав он рассчитывал потратить одну сумму, а в итоге получилась другая. Причем разница может быть даже 10 000 $ и больше, что для некоторых покупателей может стать неподъемной суммой. Для застройщика же это выгодно, ведь он зарабатывает на каждом проданном метре.

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, в инвестиционном договоре, договоре о покупке имущественных прав и других подобных договорах нужно прописать максимальную разницу в площади, за которую покупатель должен будет доплатить. Тогда застройщик будет стараться придерживаться площади, указанной в договоре, чтобы не отдавать квадратные метры бесплатно.

Во-вторых, застройщик может обмануть покупателя о реальных размерах помещения, приписав несколько лишних метров. Сделать это без технического инвентаризатора невозможно, ведь именно он делает замеры, поэтому участвует в такой незаконной схеме.

Чтобы обосновать размеры помещения, в общую площадь могут включить вентиляционные шахты, ниши под батареями, коробы с коммуникациями, дверные проемы. По закону так делать нельзя, но, если покупатель не проконсультировался с юристом по недвижимости, он об этом, скорее всего, и не знает.

Иногда квадратные метры могут дорисовать из воздуха, даже не пытаясь их обосновать. Но такое бывает все же нечасто. На слишком явные нарушения застройщики и инвентаризаторы стараются не идти. Тем не менее, прецеденты случались.

Такие действия застройщика и технического инвентаризатора не просто недобросовестные, они незаконны, и за них можно привлечь к юридической ответственности.

Чтобы обезопасить себя в такой ситуации, можно или обратиться к другому инвентаризатору, чтобы он все перепроверил, или внимательно следить за инвентаризатором от застройщика, просить показывать Вам все замеры и почитать Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Вероятно, разобраться во всех тонкостях не удастся, поэтому, если есть сомнения в правильности замеров, лучше проконсультироваться с профессионалом. 

Отказ передать объект инвестору, так как объекта не существует

Узнать, что квартиры, в которую Вы уже собирались переехать, не существует, –  новость не из приятных. Такое возможно в двух случаях: первый – дом вообще не построили; второй – дом достроен и введен в эксплуатацию, но номера квартир «перебиты», изменены площади, квартиры разделены на части или наоборот – объединены по несколько в одну.

Если дом вообще не построили или строительство не закончено, очевидно, что получить квартиру/нежилое помещение в собственность невозможно. Но отчаиваться пока что не стоит: если строительство продолжается или выполнена значительная часть работ, возможно, застройщик просто столкнулся с временными трудностями и все же закончит дом.

Если же очевидно, что ничего хорошего от застройщика ждать не стоит, единственная возможность хоть как-то возместить свои убытки – обратиться в суд с иском о расторжении инвестиционного или другого аналогичного договора с требованием о взыскании выплаченной по договору суммы. Основанием будет то, что застройщик не выполнил свои обязательства по договору. В таких делах важно не пропустить срок исковой давности. То есть не стоит ждать пять лет после того, как прошел срок сдачи дома, в надежде, что застройщик возьмется за ум и все достроит. Важно действовать быстро.

Основная проблема в такой категории дел – исполнить судебное решение, потому что у застройщика может не оказаться ни денег, ни имущества, особенно если произошедшее – не случайность, а мошенническая схема.

Если дом достроили и сдали в эксплуатацию, квартиры тоже может «не существовать».

До окончания строительства дома и присвоения номеров квартирам и помещениям разделить (или объединить) и перепродать их проще всего, ведь у дома даже стен еще может не быть. Если номера квартир есть, они строительные, и перебить их также легко.

В таком случае нужно обращаться в суд с иском о признании имущественных прав на проинвестированную квартиру. Это необходимо в связи с тем, что квартира, которую проинвестировали и которая указана в инвестиционном договоре, фактически не существует.

Во-первых, при строительстве дома всегда будут хоть минимальные, но расхождения в площади. То есть в инвестиционном договоре указана квартира площадью, например, 100 кв. м., а фактически получилось 110 или 90.

Во-вторых, строительный номер квартиры может не совпадать с фактическим, то есть, например, на месте квартиры № 41 будет квартира № 63.

В-третьих, что уже не совсем законно, на месте одной большой квартиры при строительстве могут умышленно сделать несколько маленьких, или наоборот – несколько маленьких объединили в одну большую.

В такой ситуации нужно доказать, что квартира в готовом доме – это именно та квартира, которая указана в инвестиционном договоре, для чего проводится судебная строительно-техническая экспертиза. Варианты выхода из такой ситуации описаны в статье «Некоторые особенности защиты прав инвестора после сдачи дома в эксплуатацию» (https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/30826). 

Передача прав на дом другому застройщику без уведомления инвестора

По большему счету, инвесторам все равно, кто достроит их дом, главное – чтобы вовремя и качественно. Но когда дом уже готов и сдан в эксплуатацию, а инвесторы уже готовы получить право собственности, может вдруг оказаться, что права на дом принадлежат не той компании, с которой инвестор заключал договор, а совершенно другой, которая отказывается признавать свои обязательства перед инвестором.

Такое случается, когда после заключения инвестиционного договора застройщик передал свои имущественные права на дом другому инвестору на основании договора. И новый застройщик может отрицать, что у инвесторов, заключивших договора с первым застройщиком, есть какие-то права.

Еще один вариант – наличие «промежуточного» застройщика. Такая ситуация наиболее опасна для инвесторов. Разберемся, что это значит.

Сначала застройщик № 1 получает право собственности или пользования на земельный участок и все необходимые разрешительные документы. После этого он заключает договор с застройщиком № 2, которому передает все имущественные права на дом. И уже этот новый застройщик № 2 заключает инвестиционные договора с людьми, то есть продает имущественные права на отдельные квартиры. Возможно, что «промежуточных» застройщиков будет несколько.

Проблема в том, что уже после того, как инвестор заключил договор и заплатил деньги, договор между застройщиками может быть расторгнут. Все права на дом вернутся к застройщику № 1. На него же оформлены и документы. То есть его права на дом – несомненны. А вот права инвесторов, которые заключали договора с «промежуточным» застройщиком № 2, под угрозой.

По закону, имущественные права инвесторов, которые они приобрели, принадлежат им независимо от того, менялся ли застройщик. На момент заключения договора с инвестором имущественные права принадлежали застройщику № 2, и он имел право их отчуждать, то есть все законно.

Но вот застройщик № 1, которому принадлежат права на дом в момент принятия в эксплуатацию, будет отрицать права инвесторов и говорить, что заключать инвестиционный договор можно было только с ним. На практике встречаются даже случаи, когда инвестиционный договор с застройщиком № 2 признавался по иску застройщика № 1 недействительным. Основанием являлось то, что застройщик № 2 якобы не имел права отчуждать имущественные права на квартиры/нежилые помещения в доме. А «промежуточный» застройщик в это время уже был ликвидирован, так что даже взыскать с него деньги было невозможно. И инвестора оставались ни с чем.

В любом из описанных случаев наличие обязательств застройщика перед инвестором нужно будет доказывать в суде.

Первое, что нужно доказать, это факт передачи прав от одного застройщика к другому. Такая передача может осуществляться на основании инвестиционного договора или договора о купле-продаже имущественных прав, поэтому нужно, как минимум, найти копию такого договора и предоставить ее в суд. В идеале, конечно же, попытаться через суд истребовать оригиналы документов. Как правило, к этому и сводится основная сложность, потому что заключение договора между застройщиками – их «личное» дело, и экземпляры договора есть только у его сторон, которые не стремятся его никому передавать.

Второй важный момент – установить, что на момент заключения договора с инвестором у застройщика были имущественные права и собственно право заключать договора. Если этого не доказать, инвестор останется ни с чем.

 Если же инвестору не удалось доказать наличие имущественных прав на квартиру/нежилое помещение, право собственности он, соответственно, тоже не получит. Единственное, что остается в таком случае, – попытаться взыскать деньги с застройщика, с которым заключен инвестиционный договор. Но тут шансы даже не 50/50, а намного меньше. При чем получить положительное судебное решение при грамотной правовой позиции достаточно легко, а вот исполнить его и получить обратно деньги – едва ли не из области фантастики.

Во-первых, есть шанс, что застройщика уже не существует и юридическое лицо прекращено. Во-вторых, у него, скорее всего, нет имущества, на которое можно обратить взыскание. В-третьих, обманутых инвесторов обычно много, поэтому даже если имущество есть, на всех его явно не хватит.

Поэтому лучшим выходом из ситуации будет все же приложить максимальные усилия, чтобы признать в суде имущественные права и потом получить недвижимость в собственность. 

Подчеркнем, что перед заключением договора с застройщиком нужно проверить его репутацию. Уже много лет подряд юристы не устают это повторять, но, тем не менее, инвесторы продолжают наступать на одни и те же грабли.

Важно помнить, что желательно заключать договора с теми застройщиками, которые уже сдавали объекты и имеют репутацию на рынке недвижимости. Хорошую, конечно же.

Так же важно не попасть к застройщику, который косвенно уже был замешан в аферах с недвижимостью. И название компании – не главное, ведь для недобросовестных застройщиков есть право на второй (третий, десятый – кому как повезет) шанс. Делается это с помощью ребрендинга.

Учредители застройщиков, которые испортили свою репутацию, часто создают новые компании с другим названием, логотипом и красивой рекламой. Но главное то, что люди, или, как минимум, руководство, остаются теми же. И, к сожалению, результат такого «строительства» тоже не меняется.

Поэтому всегда, если компания-застройщик неизвестная, нужно проверять репутацию ее учредителей и руководства. Если они хотя бы косвенно были связаны со скандалами в сфере недвижимости – лучше поискать другой объект для инвестиций. 

Продажа объекта нескольким инвесторам одновременно

Одно из наиболее распространенных нарушений прав инвестора в новостройке – продажа объекта нескольким инвесторам одновременно.

К сожалению, возможна ситуация, когда после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию инвестор обратился к застройщику, чтобы получить необходимые документы и зарегистрировать право собственности, но оказалось, что квартира, имущественные права на которую приобрел инвестор, уже продана другому лицу. При инвестировании в недвижимость, если дом еще не достроен, очень сложно или даже невозможно проверить, не проданы ли права на ту же квартиру другому лицу.

Проблема в том, что органы государственной власти и местного самоуправления не контролируют двойные (или даже тройные) продажи прав на один и тот же объект.

Одним из способов решения этой проблемы может стать внесение имущественных прав инвесторов в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр вещных прав). Если бы имущественные права на квартиру или нежилое помещение после продажи сразу вносились в Реестр вещных прав, было бы невозможно продать имущественные права на этот объект во второй раз. Но, согласно действующему законодательству Украины, вносить сведения в Реестр вещных прав можно только после введения дома в эксплуатацию.

Еще один способ защиты прав инвесторов – создание отдельного реестра новостроек. Идея в том, чтобы создать реестр, в который вносятся объекты – многоквартирные дома, офисные или торговые центры, – на которые есть вся разрешительная документация. Если чего-то не хватает или есть какие-то нарушения – внести объект в реестр невозможно. Приобрести имущественные права на квартиру или нежилое помещение (стать инвестором) можно будет только в том объекте, который внесен в реестр. Информации о приобретении имущественных прав (инвестировании) также должна вноситься в реестр, что обезопасит инвесторов от риска продажи одной и той же квартиры или помещения несколько раз.

Но, пока такие механизмы не созданы, обманутым инвесторам нужно защищать свои права. Конечная цель – или стать собственником квартиры/нежилого помещения, или вернуть деньги. Рассмотрим оба варианта.

Получить в собственность квартиру/нежилое помещение – вариант более предпочтительный, потому что получить деньги от застройщика даже при положительном судебном решении очень сложно.

Описанная ситуация исключает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности и истребовании объекта недвижимости, потому что право подать такие иски имеет только собственник, а у обманутого инвестора – только имущественные права, а не право собственности. Судебная практика, которую подтверждают суды высших инстанций, однозначна: право собственности не может возникнуть на основании судебного решения, о чем также говорили ранее (https://blog.liga.net/user/ngnizdovskaya/article/30826).

К сожалению, в ситуации, когда имущественные права на объект недвижимости продали нескольким инвесторам одновременно, страдают все инвесторы, ведь в большинстве случаев и первый покупатель, и второй, и третий – добросовестные. То есть они не знали, что права на приобретаемую ими недвижимость уже принадлежат кому-то еще. Но, конечно же, каждый хочет защитить себя и минимизировать убытки.

Что делать в такой ситуации зависит от того, каким по счету Вы заключили договор с застройщиком.

Если покупатель первый – нужно обращаться в суд с иском о признании имущественных прав на квартиру/нежилое помещение, а также признании недействительными других инвестиционных договоров. Суды при вынесении решений в таких делах исходят из того, что именно первому инвестору принадлежат права на объект.

Дело в том, что изначально имущественные права на дом и все помещения в нем принадлежат застройщику. При заключении инвестиционного иди другого аналогичного договора застройщик передает имущественные права на отдельное помещение инвестору. После заключения договора права на такое помещение застройщику больше не принадлежат – они перешли к инвестору. С этого момента только инвестор может ими распоряжаться.

Поэтому когда застройщик второй или третий раз продает имущественные права, он не имеет права этого делать. Фактически, это то же самое, если бы Ваш сосед продал Вашу квартиру. Безусловно, это незаконно, и договор должен быть признан недействительным.

 Если же Вы приобрели имущественные права на помещение, права на которое до этого уже продавали, пытаться через суд получить помещение не стоит. Судебная практика свидетельствует о том, что в удовлетворении иска откажут, а договор с застройщиком признают недействительным. Поэтому все, что остается в такой ситуации, — попытаться вернуть свои деньги.

Если договор признается недействительным, наступает двусторонняя реституция, то есть стороны полностью возвращаются к тому, что было до заключения договора. Это значит, что инвестор получит свои деньги обратно. Но снова подчеркнем, что главная проблема в таких делах – не получить положительное судебное решение, а исполнить его. 

Подводя итоги, еще раз напомним, что крайне важно проверить застройщика и объект, в который Вы собираетесь вложить деньги, и только потом подписывать договор. Лучше всего – обратиться к юристу, чтобы тот все проверил. Адвокаты имеют доступ ко многим реестрам и могут собрать всю информацию об объекте недвижимости. Ведь намного лучше потратить время на проверку документов, чем потом остаться и без денег, и без недвижимости.

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: «Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!«

Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы «за» и «против», которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.

1. Нормативные доводы

«ЗА»:

Первый мощный довод — это фантастическая по своей содержательности норма

1. Ст. 5 п. 5 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»: «Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР».

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:

2. Ст. ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений»

Ст. 3:

«3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».

 

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма

 

Ст. 6: «Инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений»

 

«ПРОТИВ»

 

1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

 

2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.

 

Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе. Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями. Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

 

Поэтому в раунде первом — с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

 

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

 

«ЗА»

 

1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь «для себя». В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание «для себя». 

 

Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

 

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство «для себя» не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить  формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить «не для себя», но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?

 

Как мне представляется, строительство «для себя» — это строительство от своего имени.  Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта. Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание). Кроме того, строительство «для себя» как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit — «то, что построено на участке причитается тому, чей участок».

 

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени — то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).

 

В общем, при таком толковании критерия «для себя» (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

 

2. «Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства — это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором» (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)

 

 Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

 

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

 

«ПРОТИВ»

 

1. Ст. 219 ГК РФ — говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки «если иное не предусмотрено законом». То есть, нет регистрации — нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика. У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды).  

 

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: «Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок».

 

Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии — есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить — пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет — то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!

 

 

В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность. 

 

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости. 

 

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет. 

 

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом — через одну юридическую секунду — регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

 

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют. Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство — разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении. Но это в общем-то не принципиально.

 

Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.

 

Буду признателен за конструктивные иные доводы «ЗА» и «ПРОТИВ».

 

Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Особенности покупки квартир в новостройках — Ali Estate

Прежде чем купить квартиру в строящемся или построенном доме, изучите инвесторов, застройщиков дома и продавцов квартир.

В качестве инвестора выступает компания, которая вкладывает в строительство денежные средства. Застройщик — это компания, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает средства участников долевого строительства. Обычно застройщик выступает в качестве генерального подрядчика строительства. Довольно часто инвестор, застройщик и продавец совпадают в лице одной компании.

Обращайте внимание на репутацию данных компаний, изучите, как долго они работают на рынке, какие объекты ими были построены.

Каталог квартир в новостройках

Документы на новостройку

Прежде чем заключать договор с продавцом, ознакомьтесь с пакетом документов на объект недвижимого имущества. Согласно п. 2. ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также застройщик обязан публиковать проектную декларацию в средствах массовой информации, включая Интернет. Проектная декларация представляет собой документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства. Эта информация является открытой и доступной.

Почему не выдают ключи от новой квартиры?

Ваш объект недвижимости уже построен и прошёл госкомиссию, но ключи от новой квартиры Вы еще не получили? К сожалению, такое часто бывает.В период после сдачи объекта муниципалитет города старается найти недоработки, чтобы получить от застройщика дополнительные элементы благоустройства.

Если в вашем доме ещё есть непроданные квартиры, то и сам застройщик не стремится выдавать ключи, особенно в период отопительного сезона, т.к. платить за отопление непроданных квартир должен застройщик.

Вы получили ключи от новой квартиры

Вы можете начать проводить отделку квартиры, чтобы начать в нейжить, можете ее сдавать в аренду.

Если Вы покупали квартиру для перепродажи, то почти сразу после выдачи ключей заканчивается время, когда квартиру можно переуступить другому инвестору. Дальше возможен только предварительный договор продажи. Этот период продолжается вплоть до оформления квартиры в собственность. Поскольку у дома много корпоративных инвесторов и все они не спешат подбивать итог, то оформление в собственность может затянуться еще на год. Только после этого квартиру можно будет продать при желании.

Фінансування будівництва житла через ФФБ

Одним из наиболее распространенных механизмов финансирования в строительство жилья сегодня фонд финансирования строительства ( ФФС).

Статья 2 Закона Украины « О финансово — кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью » называет Фонд финансирования строительства денежными средствами , переданными управляющему ФФС в управление , которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях правил фонда и договоров об участии в ФФС .

Целью создания ФФС является получение доверителями фонда в собственность жилья.

Почти каждая уважающая себя финансовое учреждение , в своем большинстве это банки , предлагает заключить договор об участии в фонде финансирования строительства.

Итак , давайте разберемся , какие последствия для инвестора влечет подписание таких договоров ?

Если попытаться охарактеризовать такой договор в «двух словах» , то в результате подписания такого договора инвестор платит деньги управляющему ФФС согласно графику , и через определенный промежуток времени , пока застройщик занимается строительством , инвестор получает в собственность жилье.

Давайте попробуем ответить на вопрос , что больше всего волнуют инвесторов.

Кто принимает участие в схеме инвестирования через ФФС ?

В процессе создания и функционирования ФФС принимают участие три стороны:

— Заказчик (застройщик ) ;

— Управляющий ;

— Доверитель ;

Заказчик (застройщик ) — Застройщиком может быть лицо , которое согласно законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения  объектов строительства и заключило договор с управляющим. (ст.4 Закона Украины « О финансово — кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью »).

Закон Украины « Об архитектурной деятельности » определяет заказчика строительства , как физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или в пользовании земельный участок , подала в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство ) о ее застройки для осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса ) объекта градостроительства.

Управляющий — это финансовое учреждение , которое от своего имени действует в интересах учредителей управления имуществом ( доверителей ) и осуществляет управление привлеченными средствами ( ст. 4 Закона Украины « О финансово — кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью »).

Таким образом , создание и управление ФФС могут осуществлять финансовые компании , которые имеют соответствующую лицензию на осуществление деятельности по привлечению средств физических лиц для финансирования объектов строительства , а также коммерческие банки. Особенность заключается в том , что для финансовой компании эта деятельность является основной , а для банка — лишь одной из банковских услуг.

Доверитель — лицо , которое передает имущество управителю в доверительную собственность на основании договора управления имуществом.

Проще говоря , Доверитель — это инвестор , который передает средства Управляющему ( финансовому учреждению) , Управляющий в свою очередь закрепляет за Доверителем объект инвестирования ( ст. 4 Закона Украины « О финансово — кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью »).

 

 Как работает схема инвестирования через ФФС ?

Управляющий создает фонды финансирования строительства по собственной инициативе. На подготовительном этапе разрабатывает правила фонда , которые регламентируют порядок взаимодействия Застройщика , Управителя , и доверителей , устанавливают порядок , условия , особенности и ограничения управления ФФС и регулируют другие условия работы фонда . По сути , правила являются публичной офертой ( предложением заключить договор ) для вступления в ФФС . Они  являются обязательными к исполнению всеми участниками .

Функционирование этой схемы состоит из 5 — ти элементов :

Между Управляющим и Застройщиком заключается генеральное соглашение и пакет договоров , установленный законодательством ;

После подписания договора с доверителями происходит аккумулирование средств в фонде ( на отдельном банковском счете управляющего) ;

Управляющий , в свою очередь , перечисляет собранные средства застройщику , в соответствии с графиком , утвержденным сторонами ;

Застройщик осуществляет строительство ;

По окончанию строительства Застройщик передает недвижимость в собственность доверителям ;

Какими нормативными документами регулируются отношения ФФС ?

Схема инвестирования в строительство жилья через фонды финансирования строительства появилась сравнительно недавно . Это связано с принятием в 2003 году Закона Украины « О финансово — кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» , устанавливающий общие принципы , правовые и организационные основы инвестирования в строительство жилья и особенности управления этими средствами.

Особые моменты , на которые специалисты советуют обратить внимание :

Прежде чем заключать договор , следует поинтересоваться репутацией застройщика , управителя ФФС , а также ознакомиться с лицензиями и разрешительной документацией на землю и строительство.

В типовом договоре , скорее всего , максимально защищены права застройщика и посредника , но отнюдь не инвестора. Поэтому для большей надежности образец договора , предложенного ФФС лучше изучать с участием юриста , поскольку » неприметные » для обычного человека условия могут иметь важное значение и очень нежелательные последствия.

1 . Первое , что должно быть четко обозначено в договоре , — это когда и какую именно квартиру инвестор должен получить от застройщика : адрес , площадь , количество комнат , этаж и т. п. .

2 . Второй момент — размер оплаты . Сумма должна быть зафиксирована в четко установленном размере без возможности изменения . Юристы не советуют подписывать договор , где указано , что стоимость жилья будет увеличиваться со временем . Договор должен содержать четкий график оплаты , чтобы избежать недоразумений с денежными взносами. Кроме того , юристы советуют перечислять средства исключительно на расчетный счет Управляющего ФФС , указанный в договоре , а не наличными в кассу компании. При перечислении денег через банк факт уплаты взноса подтверждает не только документ, выданный на руки инвестору , но и другая банковская документация .

3 . Одним из наиболее проблематичных для инвестора положений договора срок действия договора и время сдачи объекта. Поскольку случаи , когда строительство затягивается , очень распространены , застройщики ограничиваются приблизительным срокам , или обусловливают возможность их изменения .

4 . Необходимо обратить внимание не то , что в случае инвестирования в строительство жилья , оформления права собственности на жилье осуществляется застройщиком

своими силами и за свой счет. Если же инвестор вкладывает средства в строительство нежилых помещений (например , офиса или магазина) , то регистрация права собственности на него после завершения строительства — головная боль самого инвестора. Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет .

5 . Еще одним краеугольным камнем в договоре есть ответственность сторон . Поскольку образец типового договора составляет Фонд или застройщик , естественно , что их ответственность в случае задержки сроков сдачи объекта и т.д. может быть прописана весьма расплывчато . В то же время для инвестора , случаи наступления ответственности могут быть расписаны так , что договор станет для него » кабальным » .

6 . Важным моментом являются условия расторжения договора. Наиболее распространенное в этом случае формулировка » договор может быть расторгнут по соглашению застройщика » . Но все же в договоре должны быть четко обозначены случаи и условия , на которых сам инвестор может разорвать его. Например , в случае , когда человек станет не в состоянии делать выплаты.

7 . Безопаснее для инвестора , если он доверит свои деньги большом и системном Управляющему ФФС ( банка) . Согласно закону банк -управитель направляет средства, ему предоставил инвестор , застройщику согласно утвержденному графику . Остаток средств банк — управляющий может использовать для собственных нужд. Например , предоставлять кредиты или инвестировать эти средства в угодно. Таким образом , банк -управитель несет риск их потери ( кредит могут не вернуть или средства были вложены в какую-то неудачную инвестицию ) . Конечно , банк -управитель несет ответственность за их сохранность собственными средствами . Если инвестор доверил свои средства большом и системном банке — управляющему , то и шансов их вернуть назад больше.

 Таким образом , можно сделать вывод , что залог успеха для удачной инвестиции в жилье — надежный Управляющий ФФС (банк ) , который сам экономически будет заинтересованным в успешности проекта !

Риски , которые несет инвестор , заключая договор об участии в ФФС

1 . Наибольший риск для инвестора — это банкротство застройщика.

Банкротство — это процесс , когда имущество организации , неспособной оплатить долги , забирается по решению суда и распределяется между кредиторами после предыдущих выплат , таких как налоги и заработная плата работникам организации — банкрота .

2 . Перенос сроков завершения строительства.

Причин затягивания может быть множество. Сроки завершения строительства могут переноситься как официально ( заключая с инвестором дополнительные соглашения ) , так и не официально ( без таких сделок). В любом случае такое затягивание крайне невыгодно как инвестору (он вынужден нести дополнительные расходы: снимать жилье , выплачивать проценты по кредитам и т.д. ) , так и застройщику (обычно в инвестиционных договорах предусмотрены штрафные санкции для застройщика за несвоевременное выполнение своих обязательств) .

Вывод: стоит все же использовать схему инвестирования через ФФС ?

Логично , что каждая схема инвестирования имеет свои преимущества и ряд недостатков. Среди большого количества предлагаемых застройщиками вариантов инвестирования в строительство жилья — ФФС является наиболее популярным и это не зря. На самом деле инвестиционное законодательство в Украине является чрезвычайно « дырявым ». Количество застройщиков , которые заранее планируют заниматься мошенничеством ( ст. 190 Уголовного Кодекса Украины ) невелика. Большинство проблем , которые возникают в процессе строительства , напрямую связаны с недостатками законодательства и бюрократической машиной в государстве. Схема финансирования через ФФС , по сравнению с другими , более или менее законодательно урегулированной . В схеме инвестирования через ФФС привлекательным является контроль со стороны государства , обязательный контроль целевого использования средств застройщиком со стороны финансового учреждения , невозможность нецелевого использования средств ФФС.

 

Автор: Боряк В.Г.

 

Заказчик-застройщик | AC-Holding

Зато время и знания есть у заказчика-застройщика, фирмы, которой клиент может поручить организацию и реализацию строительного проекта. Можно сказать, что заказчик-застройщик – это менеджер запланированного строительства.

Любое строительство, реконструкция, а тем более реставрация начинаются с разработки и согласования проекта. Задачи эти, как правило, ложатся на плечи генерального проектировщика. Не стоит забывать, что процесс согласования зачастую сложнее, чем разработка самого проекта. Особенно согласования проектов строительства в Москве и Московской области, ведь все эти проекты требуют знаний всех юридических тонкостей.

Функции заказчика-застройщика разнообразны: он получает и оформляет исходные данные для проектирования, обеспечивает техническое сопровождение проектной стадии, оформляет разрешительную документацию на строительство и реконструкцию, освобождает территорию строительства и т.д. Заказчик-застройщик значительно облегчает жизнь инвестора постоянным контролем хода строительства и экономией затрат на него.

Реализация функций заказчика-застройщика начинается с рассмотрения и обсуждения проекта с заказчиком, после которого проект необходимо завизировать в различных организациях. Такое хождение по инстанциям для сбора документов может затянуться на месяцы, но отказываться от согласования не стоит, так как законом РФ предусмотрено суровое наказание и штрафы за реализацию несогласованных проектов.

Согласование проекта в несколько этапов. От подготовки до утверждения будет необходимо одобрить Ваш строительный объект не только у главного архитектора района, но и у многочисленных государственных служб — от Госпожнадзора до Водоканала. А в ряде случаев даже у МЧС. Полный перечень инстанций, у которых необходимо получить разрешение, может превысить десяток. И только после того, как будут получены все необходимые документы и заключения: заключение горэкспертизы, эскизный проект, заключение по инженерному обеспечению объекта, стройгенплан, разрешение архстройнадзора, ордер на строительство, Вы сможете приобрести технические условия, в соответствии которыми должны будете вести строительство. Доверив согласование нашей компании, Вы сэкономите много времени, сил и денег.

Как заказчику-застройщику удается экономить деньги своего клиента? Во многом это становится возможно благодаря тому, что заказчик-застройщик организует торги для выбора оптимального исполнителя проектных и подрядных функций. Несомненно, перед тем как заключить договор с исполнителем этих функций, хороший заказчик-застройщик проверит качество работ, уже выполненных этими компаниями, а также наличие всей необходимой документации.

Схема работы нашей компании в качестве заказчика застройщика такова: мы получаем от инвестора, то есть от Вас, заказ на строительство или реконструкцию. После этого мы на конкурсной основе выбираем компанию-проектировщика и генподрядчика, поставщика инструментов и материалов. Затем, как и следует заказчику-застройщику, проверяем их лицензии и репутацию.

Получив на руки проектную документацию и получив одобрение инвестора, заказчик-застройщик оформляет все согласования и затем, на протяжении всего этапа строительства, осуществляет технический надзор за качеством строительства и соответствии срокам.

А так же на правах заказчика-застройщика мы осуществляем грамотное составление проектной и сметной документации, составляем планы проведения работ на объекте и отслеживаем их своевременное исполнение. В наше ведение входят и подготовка территории под застройку, и обеспечение рабочих строительными материалами, и монтаж оборудования, необходимого для работ.

Как заказчик-застройщик, мы несем ответственность за качество объекта, сроки выполнения, целевое использование средств, выполнение обязательств по контрактам и т.д. Кроме того, как компания полного цикла, мы можем предложить Вам полное проведение строительства или реконструкции нашей фирмой.

Мероприятия проводимые заказчиком-застройщиком, как правило, проходят следующие этапы:

1. Выбор строительной площадки, осуществляется с привлечением генерального проектировщика. Генпроектировщик проводит комплекс инженерных исследований, изысканий для разработчиков проекта.

Основными изысканиями являются:

Топографо-геодезические изыскания

Геологические изыскания

Гидрологические изыскания

Для сложных объектов строительства также проводятся:

Экономические;

Коррозионные;

Сейсмические изыскания.

2. Сбор исходно-разрешительной документации

Это изначальная документация, позволяющая заказчику-застройщику заключить договор на проектирование объекта.

Примерный состав исходно-разрешительной документации:

Заключение по обследованию объекта недвижимости

Эскиз №1.

Заключение по условиям проектирования

Заключения согласующих организаций

Градостроительное заключение

3. Получение технических условий на подключение к сетям и коммуникациям, включает следующий набор документации:

Заключение по инженерному обеспечению объекта.

Эскиз №2

Усредненные технические условия присоединения

4. Обеспечение проектной документации

Совместно с проектно-изыскательскими организациями заказчик-застойщик согласовывает ее с Префектурой, Москомархитектурой и другими организациями.

5. В период строительства заказчик-застройщик

Обеспечивает источники электроснабжения.

Контролирует результаты геодезических разбивок.

Осуществляет функции технического надзора.

Фиксирует объемы выполненных работ.

Ведет акты скрытых работ.

Обеспечивает контроль по замечаниям авторского надзора.

6. Сдача объекта в эксплуатацию

Заказчик-застройщик подает комплект документов в органы исполнительной власти и в течение 10-ти дней со дня поступления заявления проводится проверка наличия и правильности оформления документов и выдается разрешение или отказ на ввод объекта в эксплуатацию и постановки его на государственный учет .

   

различий между застройщиком и инвестором в недвижимость

Время чтения: 3 минуты

Работа в сфере недвижимости означает, что вы либо застройщик, либо инвестор в недвижимость. Но что они делают на самом деле? Застройщик только строит дома? Если да, то является ли инвестор в недвижимость, который финансирует все строительство? Многим это может показаться запутанным, поскольку они оба занимаются недвижимостью, но понимают, что это две совершенно разные вещи. У обоих есть определенный набор атрибутов и обязанностей, которые отличают их друг от друга. Но для того, чтобы знать различия между застройщиком и инвестором в недвижимость, нам нужно правильно их понять.

Застройщик

Чтобы стать застройщиком, вы должны получить соответствующие сертификаты

. Проще говоря, застройщик — это тот, кто покупает землю и строит на ней недвижимость. Или это может быть кто-то, кто покупает недвижимость, которая находится в очень плохом состоянии и нуждается в капитальном ремонте.Но есть много вещей, которые застройщик делает помимо строительства и ремонта дома. Они несут ответственность за финансирование, планирование, разработку и привлечение группы сотрудников, которые собираются выполнить план. Это означает, что от покупки простой земли до разработки или ремонта здания/проекта работа застройщика заключается в том, чтобы заниматься проектом от начала до конца. После строительства они продают недвижимость, чтобы получить долю прибыли.

Инвестор в недвижимость

Инвесторы в недвижимость являются мастерами долгосрочного планирования

По завершении разработки проекта недвижимости девелопер продает собственность инвестору в недвижимость. Но инвестор в недвижимость занимается другими делами, включая оценку рынка, чтобы выбрать лучшую недвижимость для получения денег. Короче говоря, инвестор в недвижимость — это тот, кто покупает недвижимость после анализа и оценки рынка и удерживает ее для получения денежного потока в качестве инвестиции. Однако инвестор в недвижимость обычно не финансирует развитие объекта, если между застройщиком и инвестором нет контракта. Такое соглашение называется соглашением о совместном предприятии (JVA), которое представляет собой партнерство между строителями, финансовыми учреждениями и разработчиками.

Различия между застройщиком и инвестором в недвижимость

• Застройщик строит новые объекты недвижимости с нуля с целью продажи этих объектов с целью получения прибыли. Инвестор в недвижимость покупает недвижимость и удерживает ее для получения денежного потока для инвестиций.
• Процесс становления застройщиком прост и точен. В отличие от того, чтобы стать инвестором в недвижимость, чтобы стать застройщиком, вы должны иметь профессиональную сертификацию или высшее образование.
• Застройщик отвечает за планирование, проектирование, финансирование, продажу и привлечение команды сотрудников, которые завершат проект, выполнив план. С другой стороны, инвестор в недвижимость оценивает рынок, чтобы найти лучшую недвижимость для инвестиций.
• Общий фактор риска больше для застройщика, чем для инвестора в недвижимость, потому что застройщик должен приложить много усилий к проекту, включая финансирование, разработку и управление.
• Для инвесторов в недвижимость существует различных типа инвестиций в недвижимость схем, чтобы войти в бизнес недвижимости. Но если вы хотите стать застройщиком, у вас нет других вариантов, кроме как стать им.
• Застройщики обычно получают большую прибыль от инвестиций, но с более высоким риском. Для инвесторов в недвижимость размер дохода всегда зависит от инвестиционного выбора и предпочтений.
• Развитие недвижимости — это работа на полный рабочий день, в то время как для инвестора в недвижимость это может быть работой на неполный рабочий день.

 

В общем, есть много различий между застройщиком и инвестором в недвижимость. Хотя застройщики также могут стать инвесторами, они оба играют разные роли и требуют определенного набора атрибутов, включая академические и отраслевые знания, планирование, связи и так далее.

Приобретение недвижимости: понимание разницы между застройщиками и инвесторами

Те из нас, кто мечтает заработать много денег, возможно, в какой-то момент обратят свои мысли к развитию недвижимости.

Опрос Wealth and Assets, проведенный Управлением национальной статистики (ONS), показал, что 49% взрослых британцев, не вышедших на пенсию, выбрали недвижимость как наиболее разумный вариант вложения средств для максимизации финансов, что делает ее неизменно самым популярным вариантом инвестиций с 2010 года.

На это есть три причины.

Во-первых, в Великобритании цены на недвижимость растут в долгосрочной перспективе, и всегда легче делать деньги на растущем рынке. По данным Департамента по делам сообществ и местного самоуправления, средняя цена дома в Великобритании в 1969 году составляла 4640 фунтов стерлингов.К 2007 году эта сумма выросла до 223 405 фунтов стерлингов. За последний год или около того наблюдалась некоторая стагнация, но эксперт по недвижимости Savills в своем прогнозе жилой недвижимости на осень 2018 года , предвидит общий рост цен на жилье на 14,8% на национальном уровне в течение следующих пяти лет.

Вторая причина в том, что все понимают собственность. Мы все где-то живем, мы знаем, как устроены дома, и в их строительстве нет ничего сложного. Чтобы начать свой бизнес в качестве застройщика жилья, вам не нужно ничего изобретать, вам не нужно иметь никаких букв после вашего имени, и членство в профессиональной организации не является обязательным требованием закона.

И, в-третьих, есть много образцов для подражания, которые нажили состояния в сфере недвижимости. От мировых знаменитостей до местных деятелей, видеть, как другие добиваются успеха благодаря собственности, может быть огромным мотиватором.

Ник и Кристиан Кэнди — отличные примеры. Братья, родившиеся в начале 1970-х годов в графстве Суррей, создали одно из самых известных в стране партнерств по развитию недвижимости, Candy & Candy, прежде чем прекратили сотрудничество в прошлом году. Они начали бизнес в 1995 году с 9 фунтов стерлингов.300 кредитов от своей бабушки и продолжили строить роскошные квартиры в Великобритании и США. Их стоимость оценивается от 1 до 2 миллиардов фунтов стерлингов.

Подробнее:  

Вопрос в том, что, учитывая, что цены на недвижимость имеют тенденцию к росту, это рынок, наиболее понятный, по крайней мере, на самом базовом уровне, и есть много людей, которые заработали деньги, работая застройщиками – почему не все делают это ?

В двух словах, потому что это далеко не так просто, как вы думаете.

Во-первых, вам могут не понадобиться буквы после вашего имени, но вам нужны цифры на вашем банковском счете. Чтобы стать застройщиком, вам нужны деньги. Подсчитано, что стоимость строительства дома в Великобритании колеблется от 300 до 3000 фунтов стерлингов за квадратный метр. Недавний анализ показал, что средняя жилая площадь в британском доме сейчас составляет 67,8 кв. Это не включает коридоры и лестницы, поэтому его, вероятно, можно округлить до 70 квадратных метров, что дает среднюю стоимость строительства от 21 000 до 210 000 фунтов стерлингов.Это широкий диапазон, но он отражает разницу в стоимости земли и спросе, скажем, в Мейфэре по сравнению с Ливерпулем. Но, как ни посмотри, жилищное строительство требует больших капиталовложений.

Если у вас нет этих денег, вам нужно знать, где вы можете их достать. Вы также должны быть в состоянии связать это, пока дома, которые вы построили, не будут построены, в течение этого времени вы ничего не заработаете, только тратите.

Несмотря на мои более ранние замечания о том, что объект недвижимости прост для понимания, хотя в целом это может быть правдой, как только вы приступите к делу, вам как застройщику потребуется много специальных знаний. Застройщик должен хорошо разбираться в рынке, знать, в каких районах есть спрос на дома, какие дома там востребованы, есть ли в наличии земля и идет ли она по разумной цене. После приобретения земли роль застройщиков состоит в том, чтобы преодолеть все препятствия, стоящие на их пути в соответствии с правилами планирования.

Затем застройщик должен управлять проектом строительства домов. Это требует хороших контактов с надежными строителями и всеми вспомогательными профессиями, такими как сантехники и электрики.

Все это, очевидно, требует от вас наличия достаточно крупной и сложной организации вокруг вас, поэтому вам также потребуются навыки или доступ к навыкам в таких дисциплинах, как продажи, маркетинг, финансы, управление персоналом и право.

Другими словами, стать застройщиком не так-то просто, и не многие люди могут это сделать или сделать это успешно.

Это, однако, не означает, что вы обязательно исключены из всего процесса. Топливом всего процесса разработки являются деньги. Как было указано, разработчикам нужен доступ к значительному финансированию, как собственному, так и чужому.

Введите инвестора в собственность.

По сравнению с разработчиком роль инвестора действительно проста. В то время как застройщик должен определить проект, договориться о покупке земли, управлять проектом, а затем продать дома, инвестор просто предоставляет средства.

Обычным способом совместной работы инвестора и разработчика является создание совместного предприятия (СП).Соглашение о совместном предприятии (JVA), которое представляет собой партнерство между строителями, финансовыми учреждениями и девелоперами, создает компанию специального назначения (SPV_) в качестве временной дочерней компании, в которой инвесторы покупают акции. Это компания с ограниченной ответственностью, и деньги, инвестированные или предоставленные его можно использовать только на конкретной разработке.

Подробнее:  

Например, в январе банк OakNorth заключил сделку на сумму 29,2 млн фунтов стерлингов с застройщиком Regal London и его партнером по совместному предприятию KKR, ведущей глобальной инвестиционной фирмой, по строительству участка на Клэпхэм-роуд в Южном Лондоне с 62 жилыми единицами и более. более 17 000 квадратных футов коммерческих площадей.

Это большая сумма денег, и она не имеет большого значения для мелкого инвестора, который хочет заняться развитием недвижимости. Тем не менее, развитие веб-платформ и достижения в области финансовых технологий сделали инвестиции в недвижимость через участие в СП легко доступными для розничного инвестора со скромным капиталом.

Новые онлайн-платформы позволяют большому количеству инвесторов инвестировать вместе друг с другом либо посредством однорангового кредитования, либо путем краудфандинга. Соинвестирование — это усовершенствование краудфандинга, когда обычные инвесторы инвестируют вместе с профессионалами, такими как строители и девелоперы.Платформы, подобные этим, в настоящее время финансируют застройку недвижимости, в которой инвестор может получить долю в проекте строительства жилой недвижимости, купив акции SPV.

Онлайн-платформа, которая должна регулироваться FCA, проведет собственную комплексную проверку проекта, результаты которой будут опубликованы на платформе с подробной информацией и ссылками на необходимую документацию для просмотра потенциальными инвесторами. Если инвестор находит предложение привлекательным, он подает заявку онлайн на любое количество акций, которое хочет, а затем производит оплату онлайн.

Риски снижаются, как и в случае с любой компанией с ограниченной ответственностью, поскольку риск инвестора ограничен вложенной суммой, но все еще сохраняется потенциал для получения хорошей прибыли. Если дома продаются дороже, чем предполагалось, то доход для инвесторов может быть выше, чем прогнозировалось, потому что сумма, возвращаемая инвесторам, представляет собой процент от полученной прибыли, равный доле принадлежащего акционерному капиталу. Если инвестор владеет четвертью акций SPV, он будет иметь право на четверть прибыли.

Таким образом, в один проект можно инвестировать всего 1000 фунтов стерлингов, что позволяет инвесторам распределять свой капитал между несколькими разработками и таким образом снижать свой риск.

Разница между инвестированием в недвижимость и девелопментом

Демонстрация того, как участие в собственности отличается в зависимости от того, являетесь ли вы инвестором или застройщиком, они оба, несомненно, имеют свои преимущества, но особенно для тех, кто плохо знаком с этим активом, может показаться гораздо более привлекательным быть инвестором.

Работая с опытными профессионалами, которые могут сосредоточиться на том, что у них получается лучше всего — на строительстве домов, — вы можете инвестировать свои деньги, как правило, вместе с другими инвесторами-единомышленниками, и получать целевую прибыль, борясь с жилищным кризисом в Великобритании.

И сегодня это возможность, доступная обычному инвестору, и сделать это проще, чем когда-либо.

Инвесторы и девелоперы недвижимости

Наши услуги включают:

• приобретение, сборка на месте, разработка и продажа
• изменение и освобождение от ограничительных соглашений
• структурирование совместного предприятия
• Развитие и регенерация существующих/созданных месторождений
• стратегическая продажа земли и развитие
• планирование и окружающая среда и строительство

Приобретение/выбытие

Наши юристы занимаются отчуждением активов, связанных с портфелями корпоративной и частной собственности всех видов. Клиенты возвращаются к нам снова и снова из-за быстрого реагирования. Мы оперативно отвечаем на ваши вопросы, чтобы вы могли сосредоточиться на других элементах сделки.

Фонды недвижимости

Мы представляем инвестиционные фонды недвижимости и их менеджеров в отношении их инвестиционной деятельности и обладаем всесторонним пониманием обычно используемых инвестиционных структур. Наши специалисты консультируют по вопросам продажи непрямых активов и формулируют планы работы в отношении существующих инвестиций, поддерживая вас при вторичной продаже долей фонда или в поиске других возможностей реализации.Наша команда по работе с фондами работает с нашими более широкими налоговыми и корпоративными командами, поэтому вас поддерживает полная команда, приверженная вашим инвестиционным целям.

Клиент сообщает: «У меня был очень хороший опыт работы с командой, которая предоставила отличные советы и общение».
Чемберс Великобритания 2020

Peterson Investments, реконструкция розничной, коммерческой и жилой недвижимости на сумму 120 миллионов фунтов стерлингов, Сохо

Мы консультировали Peterson по вопросам приобретения и авансового финансирования здания Ampersand Building, которое включает в себя центральную жилую лестницу, «модульные» места для встреч и систему светодиодного освещения, имитирующую дневной свет.

LaSalle Investment Management, приобретение торгового центра за 142 миллиона фунтов стерлингов, центральный Уоррингтон

Мы представляли интересы LaSalle Investment Management в вопросах приобретения и последующего управления торговым центром Golden Square площадью 712 500 квадратных футов, состоящим из 133 квартир, в Уоррингтоне.

ING Real Estate, реконструкция и рефинансирование на сумму 325 млн фунтов стерлингов, Лондон

Мы представляли интересы ING Real Estate и Berlin-Hannoversche Hypothekenbank в связи с реконструкцией и финансированием культового прибрежного здания Sea Containers’ House, частью которого сейчас является флагманский отель Mondrian.

Tristan Capital, форвардное финансирование совместного предприятия на сумму 90 млн евро, розничная торговля, Дания

Мы консультировали Tristan Capital по вопросам создания совместного предприятия и перспективного финансирования реконструкции торгового центра Galleria площадью 276 000 квадратных футов в Ванлосе, Копенгаген, совместно с Solstra Capital Partners.

Intercontinental Hotels, продажа и управление на 300 миллионов фунтов стерлингов, Лондон

Мы представляли интересы в сфере недвижимости и строительства при продаже и управлении задней частью отеля Intercontinental, Park Lane, одного из крупнейших недавно проданных отелей.

Schroders, приобретение City Tower за 130 миллионов фунтов стерлингов, Манчестер

Мы представляли интересы компании Schroders в связи с приобретением City Tower в Пикадилли Гарденс, что включало проверку 125 договоров аренды, существенную строительную документацию и одновременный обмен/завершение в течение 9 дней.

The Langham Estate, управление портфелем

Управляет всем своим портфелем недвижимости из более чем 100 многоквартирных домов в Вест-Энде Лондона, в том числе вокруг Грейт-Портленд-стрит и Оксфорд-стрит.

4C Hotels Group, развитие

Мы представляли интересы компаний группы 4C по строительным аспектам реконструкции нескольких объектов в центре Лондона в 4- и 5-звездочные отели.

Инвестирование в недвижимость в Чарльстоне: партнерство с застройщиком для достижения успеха

Многие из нас мечтают инвестировать в недвижимость в Чарльстоне, чтобы создать долгосрочный капитал и безопасность на будущие годы. Этому посвящено множество блогов, и столько же способов добиться успеха.Тем не менее, лучший способ преодолеть кривую обучения — это сотрудничать с местным разработчиком, у которого есть навыки и ресурсы, чтобы превратить возможность в стоящую инвестицию. Но как будут работать такие отношения?

Для простоты давайте рассмотрим три различных аранжировки, где у нас есть реальные примеры в Charleston SC:

1. Большой чарльстонский одноместный номер в Эллиотборо

Это была полная реконструкция исторического дома с 4 спальнями и добавление 2-местной пристройки к заднему двору.Покупная цена составляла 200 тысяч долларов ( это были дни! ), стоимость восстановления составляла около 350 тысяч долларов, а оценочная стоимость на 2016 год составляла 750 тысяч долларов. Недвижимость сдается в долгосрочную аренду по цене 6400 долларов в месяц, что в сумме составляет 14% валового дохода наличными.

Эта договоренность была заключена между нами как инвесторами и местным застройщиком. Мы внесли 50% первоначального взноса и гарантировали кредит на строительство. Мы также предоставили средства разработчику за его вклад в размере 5% годовых. Таким образом, это договоренность, в которой мы фактически стали банком, а разработчик предоставил права и построил.Мы получили полезные знания на быстро развивающемся рынке недвижимости Чарльстона, плюс 50% от хорошей инвестиции; и разработчик смог использовать свою позицию, не влезая в дополнительные долги.

Мы предприняли множество таких соглашений, часто обменивая акции после завершения проектов, чтобы получить 100% владение половиной портфеля. Это хорошо работает для небольших, простых сделок, и с тех пор мы предлагаем аналогичные услуги нашим клиентам.

2. Small Charleston Single в Эллиотборо

Это тема предыдущего блога, похожая на приведенный выше пример. В этом случае мы создали ООО для дома с участниками в качестве акционеров в соглашении о совместном предприятии. Собственный капитал, внесенный владельцем, составил 100 000 долларов, стоимость строительства — 400 000 долларов, а наш вклад — 100 000 долларов. Оценочная стоимость после завершения строительства составила 750 тысяч долларов, а годовой доход оценивается в 120 тысяч долларов, что составляет 20% валовой прибыли наличными.

Первоначальный владелец предоставил заброшенное здание в хорошем районе с правильным зонированием LB и строительным участком на заднем дворе. Мы обязуемся собрать средства, управлять строительством и краткосрочной арендой после завершения с первоначальным владельцем в качестве молчаливого партнера, свободного от каких-либо текущих долгов.

3. Инвестиции в краткосрочную аренду Фолли-Бич

Это более крупный проект, который больше соответствует традиционной модели прямых инвестиций и, вероятно, является наиболее подходящей моделью для крупных сделок. Основные моменты — 750 тысяч долларов наличными за землю и строительный кредит в размере 1,6 миллиона долларов для строительства двух домов с 4 спальнями для сдачи в аренду на одном участке в Фолли-Бич.

Мы будем управлять проектом от приобретения до окончательного управления. У нас есть два инвестора в качестве партнеров с ограниченной ответственностью, которые получают первые 8% прибыли от своих инвестиций, но без кредитных гарантий.Мы будем получать 8% от любых вложенных денежных средств, плюс 25% от всего, что сверх этого. Через три года, после стабилизации, мы будем стремиться рефинансировать, вытягивая почти 100% всех денежных средств из сделки, поэтому после этого мы получим 25% доходов, а оставшаяся часть пойдет тем, кто вложил первоначальные деньги (включая нас).

Таким образом, у вас есть три различных способа стать инвестором в недвижимость в Чарлстоне, независимо от вашего опыта, при условии, что у вас есть немного свободных денег и хороший кредит.Если средств мало, есть и другие способы подняться по карьерной лестнице, но это тема другого блога.

Примечание. Все вышеперечисленное является реальными примерами из нашего собственного опыта инвестирования в недвижимость Чарльстона за последние 4 года. Поскольку мы приложили руку к различным инвестиционным возможностям, будь то центр Чарльстона или Фолли-Бич, наш портфель и опыт продолжают развиваться. Взгляните на некоторые из наших невероятных проектов до и после, чтобы увидеть, как мы смогли найти и трансформировать эти инвестиционные возможности…

 

Следующее сообщение >

 

ИНВЕСТОР — ЗАСТРОЙЩИК

Управление проектом Основная деятельность менеджера проекта — руководство строительной бригадой.Он не подменяет управляющего площадкой, а является доверенным лицом инвестора на конкретной строительной площадке и объекте. Он отвечает за технический результат проекта и отвечает непосредственно перед инвестором. Технический результат проекта означает, что поставка продукции, работ и услуг соответствует утвержденной проектной документации в рамках строительного производства, соответствует техническим нормам и согласованным договорным обязательствам.

Технический надзор Предметом деятельности технического надзора является представление интересов инвестора (застройщика) при строительстве и всегда работа в его интересах.Мы защищаем его интересы и не имеем никакого отношения к подрядчику строительства. От начала и до конца мы действуем как контролирующий и качественный механизм технологических процессов. Это сочетается с использованием новейшей технологии 3D-сканирования .

Управление затратами Основные обязанности менеджера по затратам состоят в представлении и поддержке инвестора (застройщика) в отношении тендеров, выбора поставщиков, переговоров о ценах, контроля бюджета, контроля финансовых обязательств.Таким образом, стоимость инвестиций легко контролируется и становится прозрачной.

Координация по технике безопасности (охрана труда и здоровья на рабочем месте) В обязанности Координатора по технике безопасности входит представлять инвестора (застройщика) в отношениях с местной инспекцией труда, координировать меры безопасности на строительной площадке, предлагать меры предосторожности, контролировать и соблюдать законы и правила. Роли технического надзора и координатора по технике безопасности часто недооцениваются строителем.

Управление изменениями клиентов Эта деятельность состоит из общения с клиентами инвестора (застройщика), решения их запросов с проектировщиками и экспертами по бюджету и передачи подрядчика.Также обеспечивает контроль за правильным исполнением, составлением договоров и т.д.

 

Наши агенты работают с инвесторами в недвижимость, которые покупают или строят жилые дома для одной семьи, многоквартирные жилые дома, коммерческие и офисные помещения, а также все другие типы проектов в области недвижимости. Если вы индивидуальный инвестор, наша работа заключается в выявлении и анализе риска, связанного с вашей покупкой недвижимости. Затем вам придется решить, на какой риск вы готовы пойти.Недвижимость является одним из лучших долгосрочных вложений, которые вы можете сделать. Цикл недвижимости обычно описывается как «рынок покупателя» или «рынок продавца». Рынок покупателя указывает на избыток предложения и тенденцию к снижению цен в пользу покупателя. На рынке продавца предложение невелико, а спрос высок (цены подталкиваются вверх из-за конкурентной рыночной ситуации).

Для удовлетворения спроса создается предложение за счет ввода нового строительства и переоборудования. Это предложение в конечном итоге выравнивается в рыночном цикле.Это выравнивание временное. В момент, когда цикл достигает своего пика (последний раз в начале 2006 г.), рыночный цикл начинает падать и будет падать до тех пор, пока спрос не превысит предложение.

«Исправить и перевернуть» — это общий термин, используемый инвесторами на рынке. Этот вариант может быть доступен, хотя вы можете рассмотреть возможность покупки на более длительный срок и планируете владеть им не менее 5 лет (или переждать текущий цикл). Имейте в виду, что «идеальная» недвижимость это:

Получение дохода
Создание акционерного капитала
Использование заемных средств

Если вы приобрели недвижимость для владения и сдачи в аренду, вы можете получать доход в виде арендной платы, которую вы получаете. Денежный поток может быть положительным, нейтральным или отрицательным.

У вас будет большая налоговая гибкость, потому что вы сможете получить амортизационную скидку на само улучшение (например, дом, здание). Вы также можете вычесть эксплуатационные расходы из полученного валового дохода.

Вы увеличите долю в собственности, погасив ипотечный кредит (если таковой имеется) за счет полученного дохода от аренды. Этот капитал можно использовать для многих целей (см. ниже).

Вы приобретете ценность в долгосрочной перспективе.Несмотря на локальные рыночные циклы, общий национальный рынок всегда оценивался в большей степени, чем большинство инвестиционных инструментов.

Кредитное плечо — это когда вы берете на себя больший риск с возможностью получения большего вознаграждения. (рычаг: инвестирование заемных денег как способ увеличения прибыли) Потенциально вы можете купить несколько объектов инвестиционной недвижимости, не используя деньги «из кармана». Допустим, вы покупаете дом по адресу 123 Main Street в Anytown, США и сдаете его в аренду, используя арендную плату для выплаты ипотеки. Вы создадите собственный капитал (разница между стоимостью и вашим ипотечным долгом).Затем вы можете получить свой капитал (БЕСПЛАТНО НАЛОГА!) и использовать его в качестве первоначального взноса на другую недвижимость, и вы можете продолжать делать это, пока не станете владельцем неограниченного количества объектов недвижимости.

Вот еще один пример. У вас есть инвестиционная недвижимость стоимостью 300 000 долларов, и вы должны 200 000 долларов, таким образом, у вас есть 100 000 долларов собственного капитала. Ваш доход от этой недвижимости на данный момент составляет 5000 долларов в год. Теперь предположим, что вы берете эти 100 000 долларов в капитал и покупаете еще 10 объектов недвижимости (каждый из которых приносит 5 000 долларов прибыли), внося по 10 000 долларов на каждый объект.Ваш доход теперь составляет 55 000 долларов США в год вместо 5 000 долларов США в год, и вам не нужно тратить слишком много собственных денег.

Владение инвестиционной недвижимостью имеет множество преимуществ. Однако есть некоторые недостатки. Стать арендодателем отнимает много времени, а иногда и сложно. Компания Higgins & Welch может помочь вам найти и приобрести инвестиционную недвижимость, а также управлять ею за вас!

Позвоните по телефону 215-247-5000, 610-331-7655 или напишите по адресу [email protected], чтобы начать обсуждение инвестиций в недвижимость и того, как вы можете начать сегодня.

8 вещей, которые инвесторы в недвижимость должны спросить у застройщиков и операторов, прежде чем инвестировать

Посмотрим правде в глаза, не все инвестиции в коммерческую недвижимость проходят гладко. Повышенный риск обычно сводится к трем факторам, которые либо вызывают, либо ухудшают невыгодную сделку: отсутствие прозрачности, плохая коммуникация и слабый финансовый и/или проектный контроль.

Сегодня существуют облачные программные платформы, которые снижают эти риски, позволяя разработчикам, операторам и инвесторам отслеживать затраты, следить за прогрессом, проверять процессы и устанавливать ориентиры.

Однако технологии не заменяют предвидение и планирование. Крайне важно, чтобы инвесторы проявляли должную осмотрительность, заранее задавая правильные вопросы, затрагивая каждый аспект потенциальной сделки. Они помогут подтвердить, что бизнес является тем, чем кажется, выявить любые дефекты, которые потенциально могут сорвать сделку, собрать информацию для использования при заключении сделки и убедиться, что проект соответствует инвестиционным критериям.

Директор EisnerAmper Тимоти Ван Ной, специализирующийся на претензиях, судебных расследованиях и оценке рисков мошенничества в строительной отрасли, выделяет восемь вопросов, которые инвесторы в недвижимость и долговые обязательства должны задать разработчикам и операторам, прежде чем инвестировать в здание или проект.

Вопрос 1. Имеется ли у них структурированная система бухгалтерского учета корпоративного уровня?

Какие бы отчеты вы ни получали как инвестор, убедитесь, что они своевременны и отражают расходы на строительство в соответствии с графиком и фактическим ходом проекта, рекомендует Ван Ной. «Я хочу видеть, как подрядчик соблюдает бюджеты времени и затрат, и я также хотел бы видеть объяснения отклонений», — говорит он. Информация об отслеживании затрат должна предоставляться не реже одного раза в месяц вместе с информацией об оплате и освобождении от удержания от подрядчика и субподрядчиков.

Связанные вопросы включают:

• Есть ли у них доступ в режиме реального времени к фактическим расходам по сравнению с бюджетом?
• Своевременно ли производятся платежи подрядчикам?
• Как они отслеживают отправленные и принятые счета?

Вопрос 2: Получают ли они конкурентные предложения по вашим проектам?

Будь то новое строительство, реконструкция или ремонт, для закупки строительных услуг следует использовать конкурсные торги.Одной из наиболее важных и трудоемких частей оценки предложений является процесс выравнивания. Однако этот процесс можно упростить с помощью тщательно написанных запросов предложений, структурированного процесса оценки предложений и программного обеспечения, облегчающего этот процесс.

Как инвестор, я хочу видеть предложения, поступающие от подрядчиков и субподрядчиков, и понимать процесс выбора.

При инвестировании в девелоперов, выходящих на новые рынки, инвестор должен уделять особое внимание процессу комплексной проверки подрядчиков и поставщиков, говорит Ван Ной.Когда вы смотрите на подрядчиков, получите список их активных вакансий, текущих клиентов и рекомендаций, а не исторический. Вам нужно понять, насколько хорошо они справляются с другими заданиями и есть ли какие-либо проблемы, которые могут повлиять на их работу в вашем собственном проекте. Вы также должны знать об отношениях, которые могут существовать между подрядчиками и субподрядчиками.

Вопрос 3: Увеличивают ли они свою покупательную способность?

Разработчики и владельцы зданий должны оценивать свои исторические затраты по нескольким проектам или зданиям, чтобы определить такие показатели, как тенденции затрат, объем поставщиков и ценообразование или рыночные аномалии, которые могут помочь в приобретении продуктов и услуг по более низким ценам. Этот тип анализа требует минимального времени после создания систем и процедур.

Вопрос 4: Эффективно ли они управляют документацией по проекту?

Также спрашивайте:

• Имеются ли электронные копии документов?
• У вас есть централизованное хранилище документов?
• Это безопасно? Имеются ли адекватные средства управления совместным использованием и доступом?
• Существует ли поддающаяся проверке система записи документов, которыми обменивались?

Это особенно важно для крупных проектов, где изменения в чертежах, запросы на изменение, протоколы собраний и выявленные проблемы необходимо документировать, отслеживать и своевременно решать.Этот эффективный контроль документов не только создает запись проекта, «но также гарантирует, что на проблемы реагируют в рамках договорных сроков, чтобы избежать задержек проекта, которые могут превратиться в претензии подрядчика», — отмечает Ван Ной.

Помните, что если вы работаете в общей или облачной среде, доступ должен контролироваться должным образом. «Только сторона, ответственная за контроль документов, должна иметь возможность обновлять журналы или изменять документы — все остальные должны иметь доступ только для чтения», — говорит он.

Вопрос 5: Сколько времени и денег они тратят на отчетность?

Очень важно, чтобы у разработчика или оператора был бэк-офис, потому что структурированная отчетность и отслеживание так важны для эффективного управления проектами, говорит Ван Ной.Например, исследования показали, что проекты с превышением бюджета при выполнении на 20% обычно заканчиваются с перерасходом средств.

В целом необходимо достичь баланса между контролем проекта и отчетностью, чтобы процесс создавал ценность, а не управлял проектом до смерти.

Вопрос 6. Какова история изменений заказов с течением времени и кто несет ответственность?

• Сколько времени требуется, чтобы распознать красный флаг или чрезвычайную ситуацию?
• Очевидно ли для команды, что проекты задерживаются или отстают?

Ван Ной является большим сторонником ежемесячных отчетов по проектам, которые: сравнивают расчетную стоимость с фактической стоимостью, движением денежных средств и графиком с объяснением отклонений; представить статус и возраст RFI, изменения чертежа и ожидающие изменения заказы; и включать обсуждение фактического состояния проекта на основе физического прохождения проекта. «Это заставляет подрядчика и разработчика решать эти проблемы каждый месяц и держать руку на пульсе». Он также рекомендует инвесторам участвовать в периодических обходах с кем-то, кто может просмотреть отчеты и распознать проблемы.

Вопрос 7: Можете ли вы получить исторический отчет о капитальных проектах и ​​истории обслуживания здания?

От крыши до вестибюля и котельной, как они отслеживают капитальные проекты, техническое обслуживание и проверки?

Почти для каждого типа здания должен быть план объектов, рассчитанный на три-пять лет вперед и учитывающий каждую основную систему или компонент.В плане должны быть указаны текущий возраст и состояние каждой системы или компонента, а также указаны даты проверки, технического обслуживания и замены в течение прогнозируемого периода времени. Ван Ной отмечает: «Эти планы могут быть важным компонентом при ежегодной разработке как операционных, так и капитальных бюджетов, а также прогнозирования годовых потребностей в денежных потоках». Эти планы должны оцениваться ежегодно и обновляться в течение выбранного трех- или пятилетнего цикла.

Вопрос 8: Эффективно ли владелец или управляющий здания отслеживает и контролирует расходы?

Владельцы и операторы зданий должны продемонстрировать способность составлять достаточно точные годовые бюджеты, эффективно отслеживать расходы и ежемесячно оценивать выполнение бюджета с адекватной оценкой и объяснением отклонений от бюджета.Крупные контракты на обслуживание и техническое обслуживание должны оцениваться на предмет качества услуг и ежегодно пересматриваться. Подумайте о том, чтобы участники тендера оценили работы по ремонту и техническому обслуживанию за предыдущий год и предложили идеи по снижению затрат в рамках своих предложений.

.