главные направления в 2021 году

Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии, и увеличения инвестиций по итогам 2021 года на 15–20%

Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

По итогам 2021 года мировой рынок инвестиций в недвижимость может вырасти на 15–20%. При этом требования к объектам изменились относительно допандемийного уровня, следует из предоставленного «РБК-Недвижимости» обзора глобального исследования настроений инвесторов 2021 Global Investor Intentions Survey, подготовленного компанией CBRE.

Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии. «В Европе вновь будут набирать популярность торговые комплексы. Дополнительным обнадеживающим фактором в последние месяцы стала возросшая готовность некоторых банков предоставлять финансирование для торговых объектов», — отмечается в исследовании.

Гостиничный сектор активнее всего восстанавливается в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, а также в Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР). Основной спрос приходится на рынки, где активы распродаются со значительным дисконтом, отмечается в исследовании. Спрос на Азиатско-Тихоокеанский регион поддерживают ожидания существенного отложенного спроса на туристические поездки.

Перспективы офисного сегмента опрошенные инвесторы оценивают скромнее. Около половины респондентов считают, что он не будет расти в течение трех ближайших лет. Исключение составят высококлассные активы в центральных деловых районах, обеспечивающие долгосрочные потоки доходов. Интерес к объектам с более короткими денежными потоками доходов, которые требуют интенсивного управления, продолжит снижаться. Среди регионов оптимистичнее всего на перспективы офисного сегмента смотрят инвесторы АТР — 14% из них ожидают роста уже в 2021–2022 годах за счет роста сектора услуг и ограничений на удаленную работу со стороны работодателей. Критичнее всего настроены американские инвесторы: большинство из них считают удаленку долгосрочным трендом.

«Глобальные тенденции находят свое отражение в стратегиях инвесторов и на российском рынке, — говорит генеральный директор СBRE в России Владимир Пинаев. — Инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости ограничена фактором сохранения удаленного формата работы, при этом мы видим, что интерес инвесторов к данному сегменту уже вернулся. Мы также наблюдаем возобновление интереса к торговым активам со стороны инвесторов, обладающих опытом в данном секторе».

На западных рынках, преимущественно в Северной и Южной Америке, в CBRE видят перспективы у инвестиций в альтернативные секторы недвижимости: студенческое жилье и склады для личного хранения (self storage). Востребованы также такие активы, как коливинги.

Европейские инвесторы интересуются центрами обработки данных и медицинскими учреждениями. «Ожидается, что спрос на центры обработки данных продолжит рост в течение 2021 года, причем явными победителями станут центры в крупных городах по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки», — говорится в материалах исследования.

«Несмотря на усиление глобального тренда на инвестиции в альтернативные сегменты недвижимости, в России инвестиционная активность в данные объекты находится на низком уровне ввиду ограниченного предложения, а зачастую отсутствия качественного продукта, — отмечает Владимир Пинаев.

 — Это основной тормоз развития сектора альтернативной недвижимости».

Объем инвестиционных сделок в российскую недвижимость в первом квартале 2021 года составил $613 млн, подсчитали аналитики JLL. Это на 27% ниже результата за аналогичный период предыдущего года ($835 млн). Основной интерес инвесторов был сосредоточен в сегменте площадок под жилую застройку (52% сделок за квартал). На втором месте оказался торговый сектор (19%), на третьем — склады (12%), доля офисов составила 10%. Остальные сделки пришлись на гостиницы и многофункциональные центры.

Читайте также:

Автор

Валерия Семенова

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость – ДА!

Специалисты компании «Винсент Недвижимость» уверены, что вкладывать деньги в недвижимость Сочи выгодно. В данной статье мы постараемся дать развернутый ответ на вопрос, стоит ли инвестировать в недвижимость Сочи.

Содержание:

1. Инвестирование и прибыль
2. Как добиться максимальной экономии
3. Стабильный и эффективный инструмент для заработка
4. Приобретение жилья для жизни

Недвижимость города Сочи является одной из наиболее привлекательных для инвестирования в нашей стране. Соревнования мирового масштаба, которые прошли не так давно в южной столице, обусловили бурное развитие инфраструктуры. На вопрос, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость в данном красивом современном городе, специалисты компании «Винсент Недвижимость» могут ответить однозначно – да. Несмотря на экономические перипетии в стране все виды строительных объектов ежегодно только дорожают. Сейчас вкладывать деньги в недвижимость Сочи ни чуть не менее выгодно, чем несколько лет назад, поскольку, по мнению экспертов, тенденция роста ее стоимости будет сохраняться.

В данной статье мы рассмотрим подробно, стоит ли инвестировать в недвижимость южной столицы, и постараемся рассказать, какие возможности для заработка раскрываются перед инвесторами. Также будут рассмотрены преимущества жизни в солнечном городе.

Назад к содержанию

Инвестирование и прибыль

Вкладывать деньги в недвижимость, расположенную в Сочи, выгоднее и безопаснее, чем размещать на депозит в банковском учреждении. Преимуществами таких инвестиционных проектов являются:

• перспективность
• надежность
• ликвидность актива
• актив остается в собственности и в любой время может быть конвертирован обратно в денежные средства
• быстрая окупаемость

Если вы задаетесь вопросом, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, данная статья написана для вас. Сочи – большой город, территориально разбитый на четыре района. Наиболее престижными и развитыми являются Центральный и Адлерский. Они характеризуются более развитой инфраструктурой и многообразием строительных объектов жилого и коммерческого назначения.

Вкладывать деньги в недвижимость – это практичное решение, поскольку вы становитесь владельцем актива, который способен приносить регулярную прибыль. В южной столице ежегодно сдается значительное количество недвижимости различного класса и уровня:

• эконом
• стандарт
• бизнес
• элит

Поэтому приобрести квартиру, таунхаус или собственный дом можно при различных затратах денежных средств. Смысл таких вложений заключается в том, что такую недвижимость можно выгодно сдавать в аренду. Спрос на жилье в Сочи есть всегда, поэтому ваша собственность будет зарабатывать не только в сезон, но и круглогодично. Всего за 10-14 лет вы сможете вернуть потраченное, и недвижимость начнет приносить чистую прибыль.

Назад к содержанию

Как добиться максимальной экономии

Сейчас, вкладывая деньги в недвижимость Сочи, можно сделать на будущее эффективный инструмент для стабильного пассивного дохода.

Необязательно приобретать готовые квартиры в новостроях либо на рынке вторичного жилья. Следует отметить, что Сочи характеризуется такой особенностью, как почти равная стоимость первичных и вторичных квадратных метров. Те, кто сейчас инвестируют в недвижимость на этапе строительства, создают условия для максимальной экономии. Застройщики открывают продажи на ранних стадиях, устанавливая минимальные цены. В процессе продвижения строительства жилплощадь постоянно растет в цене, набирая максимальный уровень в момент сдачи в эксплуатацию.

Деньги в недвижимость вложить рационально и оправданно. Даже если продать квартиру, приобретенную на этапе строительства, после сдачи объекта, уже можно неплохо заработать. Вследствие ежегодного удорожания недвижимости, получается, «деньги делают деньги», а владелец квадратных метров приумножает собственное состояние. Если и есть, во что выгодно инвестировать сейчас средства, так это в квартиры и другую сочинскую недвижимость. Правильно выбрав район и площадь, можно получать ежемесячно определенную сумму денег.

Назад к содержанию

Стабильный и эффективный инструмент для заработка

К тому же, конвертация денег в недвижимость Сочи позволит получить у моря собственное жилье. Это существенное преимущество, поскольку такая недвижимость предоставляет возможность в любой момент устроить отпуск и не тратить денег на съем квартиры, апартаментов или гостиничного номера. Все, у кого есть жилье в Сочи, уверены на все 100%, что у них получилось выгодно конвертировать деньги в недвижимость.

При наличии свободных денег сейчас нужно выбирать безопасные и стабильные способы заработка. Недвижимость – это в любом случае ликвидный актив, который будет лишь дорожать. Сейчас есть шанс для такого выгодного приобретения.

Сдавать объекты недвижимости в аренду можно не самостоятельно. Для этого существуют специализированные управляющие компании, которые дают рекламу и готовы гарантировать, что квартира или дом без арендаторов простаивать не будут. Мы рекомендуем вложить деньги в недвижимость и уже зарабатывать, не откладывая на завтра. Чем ранее совершите приобретение, тем быстрее объект недвижимости отобьется. Такое имущество потом по наследству перейдет детям и станет для них отличным подспорьем в жизни.

Назад к содержанию

Приобретение жилья для жизни

Выгодно вкладывать деньги можно и в квартиры или дома и для собственной жизни. Сочи привлекателен для жизни и перспективен с точки зрения устройства на работу. Уникальный микроклимат в регионе характеризуется наличием моря, горных массивов, альпийских лугов и множества других вещей, которые неизменно радуют глаз. Именно поэтому ежегодно многие жители нашей страны хотят переехать на постоянное место жительства в южную столицу.

Вкладывать свободные деньги можно не только в жилую, но и в свободную недвижимость. Магазины, кафе и рестораны, торговые комплексы и развлекательные заведения – все это пользуется популярностью не только у туристов, но и у самих сочинцев. Для вложения денег в южной столице существует практически неограниченное количество возможностей. Инвесторы неизменно выбирают для вложений объекты недвижимости, которые хорошо и стабильно зарабатывают.

Вкладывать свободные деньги – это означает создавать условия для стабильного дохода. Если вы хотите вкладывать без рисков, тратя минимум времени на поиск и приобретение любых строительных объектов, специалисты компании «Винсент Недвижимость» всегда к вашим услугам. Выбирая опытных профессионалов, вы обеспечиваете возможность воспользоваться сервисом высокого качества, соответствующим всем современным стандартам.

Назад к содержанию

Инвестиции в недвижимость: какие сегменты в строю

Компания PwC провела исследование среди профессиональных участников рынка недвижимости Европы и выяснила, какие сегменты сейчас наиболее привлекательны для инвестиций

Фото: Станислав Красильников/ТАСС

Мир, конечно, опять никогда не будет прежним, но кое-что остается неизменным даже в эпоху пандемии. Например, привлекательность недвижимости как объекта для инвестиций. Многие инвесторы с серьезным стажем и богатым опытом смеются, считая, что вложения в сферу real estate давно уже потеряли всякий смысл, и даже для дилетантов — обладателей не самых великих капиталов сегодня есть куда более выгодные варианты.

И все-таки недвижимость по-прежнему в инвестиционном строю, другой вопрос — какая именно недвижимость. Компания PwC решила это выяснить и провела исследование среди риелторов, представителей инвестиционных компаний, застройщиков — словом, среди профессиональных участников рынка недвижимости Европы. Проанализировавшие полученные результаты эксперты портала Prian.ru обращают внимание на три основных вывода исследования.

Первый, в общем-то, понятен и даже очевиден: самыми перспективными сегодня являются сегменты рынка, которые больше всех выигрывают от мировой цифровизации. И потому многие профессионалы ставят на первое место потенциально-инвестиционного рейтинга дата-центры, называя их узкой, но многообещающей нишей. Впрочем, профессионалы — такие профессионалы, они всегда подстраховываются. Вот и на сей раз предупреждают инвесторов: ждать быстрой отдачи от подобного рода вложений не стоит — мало ли как оно повернется в будущем.

Второе место заняли логистические центры, играющие особую роль в сфере онлайн-ретейла. Тут стоит отметить, что, в отличие от многих своих коллег, аналитики PwC рассматривают логистические центры и склады как два разных сегмента. Складские перспективы, безусловно, тоже оцениваются ими очень высоко, и тут уж без всяких оговорок, и все-таки на втором месте оказались именно логистические центры.

На третьей строчке рейтинга — так называемые объекты life sciences. Вообще, к «науке о жизни» принято относить фармацевтику, биотехнологии, нутрициологию (науку, изучающую прием пищи, состав продуктов, их сочетаемость и воздействие на организм человека), медицинское производство, естественные науки. С точки зрения недвижимости это различные лаборатории, исследовательские центры, офисы и другие помещения, ориентированные на запросы life sciences арендаторов. В PwC отмечают, что истоки хорошего потенциала таких инвестиций — в устойчивости сектора к рецессиям, высокой доходности (особенно на фоне событий 2020 года) и необходимости новых вложений.

Больницы, клиники, реабилитационные центры и прочие объекты здравоохранения тоже в инвестиционном почете у профессионалов. Как заметил один из опрошенных брокеров, тенденция инвестировать в медицину заметна в мире последние пять лет, сейчас самое время ей проявиться и в Европе.

Инфраструктура в сфере новой энергетики, телекоммуникационная инфраструктура также входят в «привлекательный» список. Словом, нынешние наиболее инвестиционно интересные сегменты куда сложнее традиционного рынка жилья, на который непрофессиональные инвесторы всегда отправлялись первым делом. Хотя можно отправиться на него и сейчас: второй ключевой вывод исследования гласит, что и в жилом сегменте появились новые интересные форматы.

Среди инвесторов порой встречаются рисковые ребята, но вообще-то одной из неотъемлемых черт привлекательной инвестиции считается ее надежность. С точки зрения респондентов PwC, тут вне конкуренции жилая арендная недвижимость — то есть доходные дома. Как подчеркивает Prian.ru, даже несмотря на кризис, 99% арендаторов продолжали исправно платить по счетам, и, по оценкам европейских экспертов, пока нет оснований полагать, что эта тенденция изменится.

Дома для престарелых — еще один тип жилой недвижимости специального назначения, который набирает инвестиционные обороты, в первую очередь, потому что продолжительность жизни в странах Европы растет, число пенсионеров увеличивается. Так что вложения в строительство домов для престарелых непременно окупятся, и довольно быстро.

Третий вывод исследования посвящен сегментам, которые его участники посчитали проигравшими. Тут значатся офисы и коворкинги, отели, торговые центры — короче, все, по кому пандемия ударила больнее всего. Но одного из фигурантов данного списка стоит упомянуть отдельно — студенческие общежития. По оценкам респондентов PwC, в связи с тем, что многие студенты разъехались по домам и до сих пор не вернулись к местам обучения, арендные выплаты упали, к тому же заметно активизировалось онлайн-образование, не требующее аренды жилья на месте — и эти два фактора снизили инвестиционную привлекательность сегмента. Особенно в Великобритании, где такой вид инвестиций весьма популярен.

Однако недавно Business FM приводила данные другого исследования, которое компания Knight Frank опубликовала в конце прошлого, пандемийного года. И оно гласит, что инвесторы — в частности, в Великобритании — отнюдь не потеряли веры в сегмент PBSA (Purpose Built Student Accommodation — специально построенное студенческое жилье). 70% участников опроса заявили, что, несмотря ни на что, планируют к 2025 году инвестировать в британскую студенческую недвижимость. При этом, по оценкам аналитиков Knight Frank, номинальный рост арендной платы скоро вернется к прежним показателям — примерно 2,5% в год.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

25 лучших стран для инвестиции в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость

Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)

 

25 место – Турция

Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128

Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.

 

24 место – Латвия

Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074

С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.

 

23 место – Португалия

Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939

Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка. У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы. Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.

 

22 место – Мальта

Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229

На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.

 

21 место —  Колумбия

Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548

Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.

 

20 место – Аргентина

Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490

Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.

 

19 место – ЮАР

Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636

Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.

 

18 место – Марокко

Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854

По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.

 

17 место – Канада

Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740

Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.

 

16 место – Испания

Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531

На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.

Подобрать и купить недвижимость в Испании вы можете на сайте международного портала недвижимости JustReal.ru. Портал оказывает комплексную профессиональную помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Каталог недвижимости в Испании насчитывает несколько тысяч вариантов.

 

15 место – Греция

Доходность аренды: 4,17%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $1,460

Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.

 

14 место – Венгрия

Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621

Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.

 

13 место – Болгария

Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997

Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.

 

12 место – Хорватия

Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320

Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.

 

11 место – Германия

Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769

Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.

 

10 место – Кипр

Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966

Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.

 

9 место – Франция

Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379

Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.

 

8 место – Ирландия

Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077

Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.

 

7 место – Таиланд

Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029

Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.

 

6 место – Барбадос

Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501

Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.

 

5 место – Индонезия

Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486

В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.

 

4 место – Панама

Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075

Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.

 

3 место – Коста-Рика

Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450

Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.

 

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

 

1 место – Филиппины

Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422

При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.

---

Читайте: 5 инвестиционных правил для построения долгосрочного богатства

---

Источник

Как инвестировать в недвижимость за рубежом. Инвестиции в доходную недвижимость

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м — 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость — не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости,  cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Стоимость объекта	10 млн евро
Затраты на покупку	1 млн евро
Инвестиции	5 млн евро
LTV	60 %
Процент по кредиту	2,4 %
Арендный доход	650 тыс. евро в год
Операционные затраты	100 тыс.  евро в год
Рост стоимости	2 % в год

Типы доходности

Тип доходности	Определение и метод расчёта	Пример
Абсолютный годовой доход	То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов	В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль	Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат	Если недвижимость приносит 650 тыс.  евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток	Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов	В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)	Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта	Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимости	Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость	В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)	Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства	В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)	Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта	Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 %. Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 %.

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 %.

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %). Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007  года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей — высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

советы по инвестированию в 2021 году

Пять этапов инвестирования в недвижимость и землю

Prosto заманчивой кажется прибыль от перепродажи дорожающей недвижимости (включая землю) людям, у которых появились свободные средства. Путеводитель, указывающий на основные подводные рифы или частично видимые айсберги таких вложений, предлагает Prostobank.ua

Этап первый. Постижение тенденций рынка

Инвестирование в недвижимость предполагает достаточно долгий срок отдачи. И потому главным первоначальным деянием обладателя суммы, достаточной для такой инвестиции, должно быть детальное выяснение возможных и вообще характерных долгосрочных тенденций, связанных с тем или иным типом недвижимости, способом ее использования и местом ее расположения.

При этом если ваши свободные средства позволяют вкладывать средства в дорогие объекты (400-800 тысяч долларов), следует помнить о самой распространенной ошибке инвесторов таких сумм – сверхдорогая полностью обставленная квартира в столице или загородный дом в ее пригороде на всю имеющуюся у вас сумму, конечно, приятно потешит ваше самолюбие и эстетическое чувство, а единичность объекта покажется упрощением работы с инвестицией. Но на самом деле получение прибыли с элитной недвижимости в проблемный период развития экономики весьма сомнительно.

Во-первых, продажа такого штучного объекта даже после устраивающего вас подорожания такого типа недвижимости может затянуться на слишком долгое время, до целого года (а если речь идет не о Киеве – и того больше), и может стоить многих нервов. Во-вторых, при любом витке кризиса элитная недвижимость дешевеет первой и наиболее серьезно, причем спрос на нее даже после удешевления все равно почти исчезает. Те же пункты (слабый спрос с долгим поиском и риск резкого удешевления) касаются и сдачи такого жилья в аренду – а значит, попутно заработать на этом жилье до его продажи может не получиться.

В-третьих, содержание пустующей элитной квартиры само по себе обходится не меньше тысячи долларов в год. В целом же, инвестиция в такой объект в самом идеальном случае в ближайшее десятилетие принесет не больше 15% общей прибыли, из которых не менее 10% придется потратить на оформление сделок, налоги и содержание жилья. В худшем же (весьма вероятном) случае продать объект придется без дохода или (при срочной потребности в деньгах) с убытком, дешевле первоначального вложения.

Другое дело – «демократическая недвижимость» разного рода, которая на рынке «разлетается» со скоростью пирожков (и в смысле продаж, и в смысле аренды). И которая если дешевеет, то ненадолго (и тогда ее есть смысл скупать), а потом непременно уверенно дорожает. По мнению экспертов, в послекризисных реалиях гораздо больше смысла «идти в розницу». Однако и тут следует изучить все аспекты рынка жилья (например, если у вас не более 40-50 тысяч долларов, не стоит покупать «убитую гостинку», поскольку ее затруднительно будет выгодно сдать в аренду до продажи квартиры, да и вряд ли она когда-нибудь подорожает более, чем на десять тысяч долларов, из которых вы пять тысяч потратите на необходимые выплаты – лучше на такие деньги приобрести 5-10 соток земли под Киевом или хорошую квартиру в другом городе, которую и сдать в ожидании повышения цен).

Наконец, свой главный закон роста цен существует при инвестировании в первичный рынок – в квартиру в почти достроенном доме. В таком жилье, по крайней мере, в Киеве больше других дорожают после полной сдачи дома двухкомнатные квартиры, затем однокомнатные, а затем трехкомнатные (однокомнатные уступают в динамике из-за изначально более высоких цен на них, обусловленных как крупными метражами, так и намеренной тарифной политикой застройщиков). То есть при наличии 300 тысяч долларов лучше взять три достраивающихся «двушки» на Харьковском, чем четыре однокомнатных там же – первые скоро «уйдут» дороже на 30 тысяч американских единиц валюты каждая, вторые подорожают едва ли на 10-15 тысяч долларов каждая. В принципе же при очень сложных колебаниях вторичного рынка недвижимости в эпоху кризиса, по мнению риэлторов, следует признать первичный рынок почти достроенного жилья единственной адекватной инвестицией в рынок многоквартирных домов.

Этап второй. Постижение документарных и налоговых нюансов

Инвестор должен представлять свои растраты, связанные с куплей-продажей недвижимости, а также свои обязанности по отношению к ней с учетом последних законодательных изменений. Начнем с последних.

При вложении в участки земли покупатель обязан использовать их в соответствии с прописанным целевым назначением земли. Если это ОСГ (земля сельхозназначения) землю необходимо обрабатывать, если участок под частную застройку – владелец обязан на участке хоть что-нибудь построить. В противном случае сельсовет или другой контролирующий территорию орган имеет право принять решение о лишении вас «замороженного» вами участка – и в кризис эта ситуация многих «непостроившихся» землевладельцев уже постигла.

Что же касается налогов, то помимо упомянутой госпошлины при продаже недвижимости (1%), выплат в Пенсионный фонд при покупке (1%) и выплат маклеру (5% при продаже) следует учитывать тот факт, что с 1 июня 2010 года государство пресекло традицию 1990-х-2000-х годов по многократному занижению участниками сделок документированной стоимости сделок с целью уменьшить налоговые выплаты. Более того, последние негласно увеличились – поскольку теперь при продаже квартиры выдается не «справка-характеристика» из БТИ города с прописанной стоимостью квартиры в виде части стоимости строения (10-20 тысяч долларов за квартиру, что и позволяло писать подобные же малые суммы в договорах) – а выписка из реестра, подконтрольного Минюсту, подразумевающая инвентаризационное обследование квартиры (а это недешевая процедура) и прописывание в выписке ее рыночной стоимости, от которой и насчитывается госпошлина.

Кроме того, с 1 августа 2010 года при покупке квартиры стоимостью свыше 50 тысяч долларов США от покупателя потребуют официальную декларацию о происхождении доходов. Кроме того, нотариусы и маклеры отныне обязаны сообщать о проводимых сделках и договорах с фамилиями их участников налоговым органам. Подумайте, устраивает ли вас такая тенденция.

Наконец, на рынке земли с недавних пор невозможно продавать части земельного участка по одному акту на весь участок. Необходимо получить отдельные полные акты (целый пакет справок и документов) на каждую долю вашего участка, которую вы желаете продать.Получение же таких актов стоит до полутора лет мытарств, море нервов и больших денег (ускорение и упрощение процесса возможно, но нелегально, и стоит уж совсем пятизначных инвалютных сумм). То же самое касается изменения профиля земли с ОСГ на «под индивидуальную застройку» – для частного лица сейчас это стало почти невозможным и как подвид деятельности исчезло с рынка.

Потому покупка гектара земли, с целью его размежевания и продажи в виде земли или в виде коттеджных комплексов сейчас под силу только корпорациям с многомиллионными оборотами – а как частный бизнес «делящееся почкованием» девелоперство ушло в прошлое.

Другими словами, единственной удобной для частника со средствами от полусотни тысяч до полумиллиона долларов инвестицией в землю сейчас является покупка отдельного участка или участков земли (или же коттеджных комплексов), желательно в пределах до 70 километров от Киева, на каковых участках в ожидании роста цен необходимо построить хотя бы временную хижину или гараж во избежание лишения вас участка.

Этап третий. Знать нюансы просмотра

Главный закон просмотра земли и коттеджных комплексов – их смотрят зимой и в марте. Поздней весной, летом и ранней осенью вся сельская Украина имеет презентабельный вид, скрывающий отчасти недостатки земли, ее окружения, строений, подъездных путей; все эти недостатки виднее всего в мартовскую оттепель. Правда, многие продавцы земли даже снимают до апреля свои участки с продажи – но зато те, кто остаются (а это владельцы, наверняка, желающие срочно продать объект), снижают в зимний «несезон» цены. И это – вторая причина предпочтительности выбора и покупки земли или дачных (коттеджных) комплексов только в первый квартал года.

По вложению в «первичку», разумеется, главным законом является «почти достроенность» объекта, которую мы уже упоминали. Даже если полная сдача объекта затянется на год и больше от заявленного застройщиком срока, инвестор, в отличие от покупающего жилье для себя, может меньше беспокоиться – хоть через год-три, почти готовое жилье сдадут, и цена его все равно неминуемо вырастет.

Этап четвертый. Выбор риэлтора.

По этому этапу читайте отдельную статью портала Prostobank.ua.

Этап пятый. Изучение предварительных договоров.

И по этому этапу читайте специальную статью от компании «Простобанк Консалтинг».

Что такое жилье эконом-класса

Хотя украинские законы не предусматривают разделение жилья по классам, на практике все же существует классификация недвижимости. Всего можно выделить четыре вида: социальное, эконом-, бизнес- и премиум-класса.

Самое недорогое – социальное жилье. Хотя по нормам на одного жильца такой квартиры должно приходится минимум 20 кв.м., а высота потолков должна быть не менее 2,5 метров, никаких других требований к такому жилью не предусмотрено. Ни технология строительства, ни количество квартир на одном этаже или в доме никак не нормируются. Как правило, в социальном жилье отсутствует лифт, мусоропровод, паркинг для автомобилей, но в каждой квартире есть балкон. 

Жилье эконом-класса отличается от социального более высокими требованиями к качеству и удобством. На каждую квартиру, как правило, отводят одно паркоместо; обязательно наличие балкона, а часто и лоджии. При этом технология строительства может быть лишь трех видов: монолитно-каркасная, сборная из панелей или кирпичная кладка.

Примечательно, что требования к жилью бизнес-класса ненамного отличаются от требований к эконом-классу. Технология строительства может быть лишь монолитно-каркасной либо кирпичной кладкой – но панельные дома сегодня и так практически не строят. Площадь квартиры на одного человека в доме бизнес-класса должна быть не менее 40 кв.м., в два раза больше, чем в эконом-классе. Самих квартир на одном этаже должно быть не более восьми. Требования по наличию парковки, балкона и лоджии – те же.

Что касается квартир в домах премиум-класса, то их обычно до 30 на один дом и до четырех на один этаж. Потолки в таких домах имеют высоту минимум в три метра. Обязательно наличие террасы и паркинга на две или более машин на каждую квартиру.

В основном, на практике самое большое различие между жильем разного класса – в метраже и стоимости. При этом жилье эконом-класса считается самым ликвидным из-за того, что его легче всего продать даже в кризис.

Когда целесообразна ипотека

В некоторых случаях при покупке жилья целесообразно взять кредит – в частности, если у вас недостает небольшой суммы на покупку желаемого объекта, и есть возможность погасить кредит за короткий срок.

При этом шансы получить кредит на ипотеку, залогом по которой выступает жилье эконом-класса, намного выше, чем в случае с элитной недвижимостью. Получить кредит на покупку эконом-жилья намного проще, потому, что ликвидность такой недвижимости выше, а сумма кредита – ниже. Кредитующие банки усматривают в дорогой ипотеке повышенные риски уже потому, что она формирует значительную часть портфеля. А сейчас как никогда финучреждения стремятся к диверсификации. Кроме того, ликвидность таких объектов недвижимости в сегодняшних условиях крайне низкая.

Кроме аванса не менее 50% и короткого срока ипотеки в 3-5 лет, для получения кредита необходима позитивная кредитная история заемщика, официальная зарплата и трудоустройство в стабильной компании.

Ознакомиться с актуальными условиями кредитования на покупку недвижимости можно тут

Обходим подводные камни

Выбирая дом, в котором вы хотите покупать квартиру эконом-класса, посетите лично городок – чтобы увидеть, насколько комфортно вам будет там жить. Киевлянин Иван Пилипенко искал для себя недорогую квартиру в новострое. «Холодным зимним вечером я поехал смотреть на квартиры в объекте. Рекламный проспектик обещал симпатичный дом, который уже был сдан в эксплуатацию, и оживленный городок с поликлиникой, школой, детским садиком, магазинами и маршруткой до Киева каждые 10 минут. Приехал – а там на остановке стоит один киоск с жалкой гирляндой и пустырь, на котором стоит одинокий дом. Свищет ветер, нет фонарей. Я развернулся и поехал назад. Дорога тоже заняла 40 минут вместо обещанных 20-ти», — сетует Иван. Очевидно, что в этом случае покупатель пострадал от неправдивой рекламы: объект не имел развитой инфраструктуры, которая нужна для комфортной жизни.

Впрочем, в вопросе выбора дома и оценки инфраструктуры опасна и другая крайность – когда какой-то пригородный район оказывается слишком густо заселен. «Некоторые застройщики по накатанному пути эксплуатируют раскрученные направления, где ни плотность заселения, ни коммуникации уже не выдерживают такого давления. Выбирая объект, обращайте внимание на то, насколько развита в районе детская и взрослая инфраструктура, качественные ли дороги, не перегружена ли трасса, насколько местность красива и чиста», — советует Владислав Кононов, партнер девелоперской компании AVM Development Group.

«Смотрел я еще один неудачный объект, — рассказывает Иван Пилипенко. – На самой окраине Борщаговки мне пообещали аккуратную квартирку со скидкой, а на практике это оказалась горе-планировка: небольшая комната имела форму очень удлиненного прямоугольника. Менеджер пыталась меня убедить, что все в порядке, но я-то вижу, что туда даже диван не поставить нормально». По словам застройщиков, планировка – важная статья расходов в создании проекта. «Важно, чтобы застройщик был достаточно профессиональным для успешной реализации всех этапов проекта: от создания чертежа до окончания строительства. К сожалению, сегодня на рынке встречаются объекты, в квартирах которых две трети отведено под холл либо посреди спальни расположена колонна. Качественная проработка – дорогостоящая необходимость, поэтому будьте готовы, что квартиры с уютной планировкой будут несколько дороже», —  поясняет Владислав Кононов.

По словам эксперта, при инвестировании в жилье эконом-класса нужно помнить, что излишняя реклама либо чрезмерное внимание к внешнему виду дома – могут означать экономию застройщиком на качестве стройматериалов, коммуникациях и прочем.

В заключение

Конечно, самое главное при покупке квартиры – проверка застройщика на добросовестность, чтобы объект был успешно сдан в эксплуатацию. В этом вам поможет изучение документов застройщика, построенных им объектов и списка его партнеров.

У застройщика должны быть:

• лицензия Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ;
• разрешение на строительство, выданное местным органом власти либо решение местного совета о выделении земельного участка;
• разрешение на проведение строительных работ;
• проектная документация.

«Попросите у застройщика документ, подтверждающий право собственности или пользования землей. Если застройщик является собственником земли, он должен подтвердить это Государственным актом на землю. Если же земля получена в пользование, Вам должны показать договор аренды», — советует Екатерина Гутгарц, главный редактор Prostopravo.com.ua. Но главное: строить дом должны на земле «жилой и общественной застройки». Категория земли должна обязательно быть указана в документах.

Покупка квартиры в Киеве с целью инвестиции: пять шагов перед выбором объекта 

Prosto, а главное, безопасно, казалось бы, вложить 70-150 тысяч долларов в квартиру в столице. И банковских рисков не несешь; и товар не только ликвидный – но и такой, которым сам сможешь воспользоваться если что… О первых информационных этапах, которые стоит пройти перед выбором жилья для покупки-инвестиции, – рассказывает Prostobank.ua. 

Шаг первый: во что вы инвестируете

Для начала следует выяснить: собираетесь ли вы купить квартиру с целью скорой перепродажи – или можете выждать пять-десять (или бесконечно много) лет, сдавая все это время жилье в аренду, и лишь потом продать квартиру после ее подорожания или (когда понадобится наличность) хотя бы за исходную цену. Перед тем, как решится на такой шаг, нужно тщательно изучить текущую ситуацию на рынке и взвесить, насколько выгодна такая схема.

К примеру, на начало 2010 года за счет арендных выплат в Киеве полностью окупить вложения в квартиру можно не менее чем за 15-20 лет. Ведь если вложить в покупку 70-80 тысяч долларов цена аренды за вычетом налогов составит не более 350-400 долларов в месяц. А при более дорогих квартирах или самостоятельном проведении хорошего ремонта в инвестиционной квартире срок окупаемости будет еще большим – ввиду «кризисного» падения спроса на дорогую аренду и, как следствие, почти полного исчезновения в Киеве среднеклассового (500-1500 долларов в месяц) арендного сегмента.

Таким образом, речь может идти либо о сознательной нацеленности на сдачу жилья в аренду (получение своего рода «процентов» от вложенной суммы), либо об умелой ловле кратковременной конъюнктуры – угадывании резких подорожаний той или иной недвижимости в ближайший год-два. В обоих случаях необходимо перейти к следующему, второму шагу.

Шаг второй: изучите транспортные перспективы районов

Главный, краеугольный инвестиционный параметр, который через несколько лет может сделать вложения в квартиру действительно прибыльными – это строительство метрополитена и другого общественного транспорта повышенной регулярности вблизи потенциального объекта ваших инвестиций.

К примеру, в Киеве, как известно, в ближайшее десятилетие должен открыться ряд уже построенных станций метро в Голосеевском районе; линия в направлении Воскресенского и Радужного массивов и, возможно, Троещины; та же линия на правом берегу пройдет через Татарку; неопределенно поговаривают о метро в районе вокзала «Дарница». Все остальные направления метро, о которых пишет пресса, в ближайшие десять лет маловероятны. Трамваи на отделенных колеях (без пересечений с автодорогами) вскоре свяжут линии метро с Борщаговкой и, возможно, Троещиной. Эффективной станет и городская электричка, которая несомненно в ближайшее десятилетие начнет ходить через все районы, имеющие железнодорожные пути; ожидается и серьезное увеличение пригородного железнодорожного трафика и комфортабельности пригородных поездов.

Так вот, дома и квартиры в домах в радиусе двух километров от появляющихся станций указанных видов транспорта, непременно подорожают на десятки процентов – вплоть до (в случае дома в ста метрах от новой станции метро) двукратного и даже более чем двукратного повышения цены.

К примеру, Радужный массив – на котором расположена и уже действующая станция городской электрички (лукаво наименованная станцией «Троещина»), и рекреационная озерно-пляжная зона, и там же планируется станция метро – является претендентом на подорожание квартир: через пять-десять лет на 50% к нынешней цене «радужной» недвижимости по всему массиву, и еще на больший процент непосредственно возле станций рельсового транспорта (если не произойдет форс-мажорного резкого падения цен по всему городу).

Шаг третий: изучите «технические» перспективы районов и домов

Если составить диаграмму, в которой цены квартир за несколько лет показываются отдельными линиями, «отвечающими» за разные части Киева и Киевщины – то эти линии будут совершенно не параллельны. То же самое и со стоимостью аренды. Проще говоря, были периоды, когда «Троещина дорожала быстрее Борщаговки» и было наоборот – хотя удаленность от метро обоих районов не менялась, а инфраструктурность их развивалась одинаковым темпом. Или, к примеру, Оболонь, бывшая пятнадцать лет назад рядовым новостроечным районом, пусть и с линией метро – в 2000-х годах стала крайне дорогим массивом (в том числе и в связи с постройкой микрорайона люкс-домов «Оболонские Липки» и обустройства их прибрежной инфраструктуры).

Что касается самих домов, то на массивах лет десять назад «стандартные» шестнадцатиэтажки перестроечных и 1990-х годов (серии АППС, КТ, 96) и не менее стандартные дома позднебрежневских-андроповских времен аналогичной этажности (серия БПС) стоили при равном метраже, состоянии и характеристиках района почти одинаково. Однако в середине 2000-х, когда возраст «брежневских» домов превысил 25-30 лет, а на их требуемый плановый ремонт не появилось и намека, рост стоимости БэПээСок резко замедлился. А вот «перестроечные» и «постперестроечные» КаТэшки и их аналоги продолжали стремительно дорожать. И даже после кризисного падения цен это различие сохранилось.

Серия БПС

Серия 96

Другой пример: серия АППС десять-пятнадцать лет назад считалась более «элитной» и более дорогой среди новостроек, видимо, из-за планировок. Однако со временем обнаружилось, что эти дома чем дальше, тем более «холодные» (стены нуждаются в регулярной пропитке стыков блоков, а лучше – в наложении внешнего утепления). Тогда как «одетые» в песчано-щебневую «шубу» дома серии КТ сохраняют постоянное высокое теплосбережение. Что, соответственно, не могло не изменить динамику цен обеих серий.

Серия АППС

Серия КТ

Кроме того, следует учесть, что многоэтажные дома с кухонными газовыми плитами имеют слабую проводку (Al 2-3 кВт), не выдерживающую все домашние электроприборы ХХІ века, достигающие в иные часы общей нагрузки 5-10 кВт на квартиру. И все покупатели об опасности «вечно летящей» проводки через пять-десять лет уже будут знать. А значит, без капремонтов такие дома обречены на более слабый рост цен на фоне общего дорожания, или же на застой и откат цен. Тогда как все дома с электроплитами пронизаны гораздо более мощными кабелями (от 6 кВт), что и определяет их в данном аспекте большую перспективность.

Поэтому верный залог успешных инвестиций – предварительное изучение прогнозов «удорожания районов» и серий домов. Если относительно удорожания серий домов единственный вариант получения прогнозов – расспрашивать маклеров, то относительно «дорожания районов» лучше произвести поиски прогнозов в интернете на специализированных сайтах. Дело в том, что есть опасность, что маклера как профессиональные продавцы будут «прогнозировать» и советовать вам тот район, квартиры в котором у них есть в данный момент – а не тот район, который вправду может подорожать более других.

Кроме того, время от времени начинают пользоваться повышенным спросом (и это сказывается на ценах) те или иные элементы ремонта или инфраструктуры дома – что особенно важно, если вы покупаете с целью инвестиции неновую квартиру или самостоятельно делаете (заказываете) в ней ремонт. Так, после долговременных отключений горячей воды или зим с плохим отоплением люди готовы переплачивать за квартиры с «личным» бойлером. А с началом массовой «моды» на продуктовые гипермаркеты и очень крупные супермаркеты лет семь назад начали дорожать дома вблизи таковых. Так что если вы обладаете информацией о начале строительства новой «Биллы», «Мэтро» или их аналогов вблизи жилых домов, можете быть уверены, что еще до открытия мегамагазина квартиры в радиусе полукилометра вокруг хотя бы на пару тысяч долларов вырастут в цене, может увеличиться и цена аренды.

Наконец, чем больше дорожный трафик, шум и загазованность по всему городу, тем дороже становятся квартиры в тихих местах вблизи парков, водоемов (та же Оболонь, как и Русановка, дорожали быстрее других районов, в том числе, из-за близости Днепра). Еще десять лет назад этот параметр был в Киеве маловажным, а теперь, как и во всем мире, для многих покупателей он выходит в приоритеты выбора. При чем пока еще не все киевские продавцы это осознали – так что на этом можно сыграть.

Шаг четвертый: помните о дамокловом мече законов

Инвестор в недвижимость вынужден следить за принятием соответственных законодательных актов в отношении владения жильем, его купли-продажи и сдачи в аренду. Надо сказать, что отечественные законотворцы меняют условия приобретения и пользования жильем очень часто. Например, провозглашенные планы правительства выдавать госкредиты под 5% годовых на покупку новых квартир при их реализации (пока, впрочем, маловероятной) могли бы «взорвать» рынок жилья.

Как и в любом секторе мирового рынка, в последние месяцы перед вступлением в силу определенных законодательных ограничений и усложнений может начаться массовая скупка товара по «старым добрым» простым схемам – как говорится, «чтобы успеть пока крышка не захлопнулась» (иногда для разогрева рынка его участники сами вводят ложные «часы Х», после которых якобы «ничего не будет», и тогда в преддверии этого часа происходит массовая скупка товара вместе с его подорожанием). То есть если законотворцы решат усложнить покупку жилья или его арендования, и при том оставят время до вступления закона в силу – это наверняка будет период временного скачка, вздорожания покупки и аренды квартир, что и следует использовать соответственно (вовремя продать жилье или же выгоднее его сдать).

Таким образом, важным шагом перед инвестицией в недвижимость является изучение текущих дел и ожидаемых событий на «законотворческом» фронте. Оптимально это сделать при помощи интернета (в частности, специализированных форумов) или путем опроса хорошо знающих тему юристов и маклеров.

Шаг пятый: валютные и ценовые курсы

Помните, что купля-продажа жилья в Киеве до сих пор номинируется исключительно в долларах, а аренда жилья последние два года номинируется преимущественно в гривнах. Кстати, ежедневно обновляемый курс доллара в банках Киева смотрите в справочнике «Курсы валют» на Prostobank.ua.

Таким образом, в периоды значительной инфляции одной или другой денежной единицы могут возникнуть валютные «ножницы», которые уменьшат доходность или аренды, или стоимость самой квартиры (то есть ваших вложений). Конечно, при падении курса нацвалюты арендную цену в гривнах нетрудно и повысить, сохранив ее долларовый эквивалент неизменным. Но в иных случаях (когда цены аренды повсеместно начнут падать) это чревато весьма долгими поисками арендаторов, согласных на такие условия.

Что же касается цены самой квартиры, то при очень долгосрочной инвестиции и наличии других свободных денег всегда есть шанс дождаться выравнивания резких падений цен (даже в случае резкой инфляции доллара) до более-менее адекватного уровня. Но останется ли этот уровень прибыльным – еще вопрос.

Наконец, банковское ипотечное кредитование «вторички» в случае своего возрождения и бурного развития (то есть снижения реальных ставок) приведет к скачку цен на жилье. Не исключено, что скачок будет кратковременный с последующим плавным многолетним откатом – после охвата всего немногочисленного контингента, имеющего достаточные доходы, чтобы кредитоваться пусть даже под малые проценты (контингент будет малочисленным, если благосостояние масс улучшится по сравнению с нынешним уровнем незначительно). Такой скачок и будет лучшим временем для инвестора в жилье – периодом под названием «продавайте все!». Однако в точности развитие подобных событий предугадать невозможно. Так что – следите за новостями.

В целом «правильные» инвестиции в квартиру подразумевают, среди прочего, непрерывное «сканирование» ценовых (на недвижимость) и курсовых (доллара и гривны) прогнозов. А также – прогнозов взаимовлияния этих двух параметров. Но поскольку мы говорим о предварительных – перед выбором жилья для вложения денег – этапах, и при этом предполагаем, что данный путеводитель будет актуальным долгое время, приведем следующее общее правило.

Исследуйте, прежде всего, прогнозы роста цен на киевские квартиры в инете. При этом не верьте первому найденному прогнозу; соберите хотя бы три версии. И если на момент прочтения ваш собственный вывод из совокупности этих прогнозов близок к тому, что квартиры подорожают или по крайней мере, не подешевеют (и значит, аренда принесет прибыль) – решайтесь!

В противном случае, даже если вы киевлянин, подумайте, а не вложить ли вам ваши 70-150 тысяч долларов в недвижимость за пределами Киева или же в новостроечное жилье с весьма серьезным евроремонтом – о чем мы подробно расскажем в наших следующих материалах.

Как выгодно инвестировать в недвижимость Крыма в 2021 году?

Инвестиции в недвижимость не всегда являются надежным вложением капитала. В депрессивных регионах можно легко приобрести жилье или объект по «выгодной» цене, но сможете ли вы его хотя бы окупить? В Крым же выгодно вкладываться как минимум по следующим причинам:

1. Цены на прибрежную недвижимость стабильно растут. Если рассматривать Южный берег Крыма (ЮБК), увидим, что наиболее привлекательные места давно заняты. Свободные участки остались, однако цена на них бьет рекорды. Бесконечно уплотнять застройку не выйдет, в какой-то момент ситуация «яблоку негде упасть» приведет к замедлению роста цен, а возможно, и к падению. Дальновидные инвесторы уже обратили внимание на Восточный и Западный берега Крыма. Да, там нет царских усадеб и графских имений, однако море и солнце ничуть не хуже южнобережных. А обилие свободного пространства и близость к ключевым транспортным узлам Крыма обещают большие перспективы. Именно на Восточном берегу строится арт-кластер Таврида, который станет драйвером развития всего региона. Логика освоения всех новых территорий свидетельствует о том, что в первую очередь осваиваются лучшие участки, которые впоследствии еще более растут в цене. Поэтому те инвесторы, которые стоят у истоков, могут рассчитывать на значительную прибыль.

2. Объекты высоколиквидны. Инвестирование в недвижимость предполагает не только выгодную покупку, но и выгодную продажу. Несложно купить апартаменты на берегу моря в Болгарии или Хорватии, но при реализации такого объекта есть большой риск потерять в цене. В Крыму же всегда можно рассчитывать на выгодную цену. Чтобы убедиться в этом, достаточно оценить высокую активность на рынке недвижимости Крыма и спрос на прибрежные дома.

3. Любое строение требует расходов на поддержание, иначе оно начинает терять в цене. Здесь же мягкие природные условия позволяют обойтись минимальными расходами. Благодаря крымскому климату (умеренному, переходящему в субтропики на ЮБК) можно не опасаться повреждения внешней и внутренней отделки из-за ветра, холода, сырости или промышленного загрязнения. Дом можно оставить без присмотра на длительное время. Достаточно отключить воду и электричество и запереть входные двери. Особенно это удобно, если вы не планируете жить в Крыму круглогодично.

4. Прибыль от сдачи в аренду окупает затраты на приобретение объекта в течение нескольких лет. Среди коммерческой недвижимости на берегу моря в Крыму наибольший интерес представляют мини-гостиницы и мини-пансионаты. В этом плане показательна курортная недвижимость Западного и Восточного берегов Крыма. Обширные пляжи и много свободных ровных земельных участков позволяют строить объекты любых площадей. На данный момент стоимость мини-отеля в Николаевке (Западный берег Крыма) может достигать нескольких миллионов долларов.

На этом фоне Восточный берег ранее был менее популярен. Теперь же постройка федеральной трассы и интерес со стороны крупных игроков превращают его в перспективное место для инвестиций в недвижимость. Для примера можно рассмотреть жилой комплекс La Marina, расположенный рядом с Судаком.

Комплекс строился в живописном, но малообжитом месте. Несмотря на удобный въезд и близость к курортным Судаку и Коктебелю, таунхаусы интересны прежде всего тем, кто ищет уединения вдали от больших городов. В 15 минутах ходьбы от комплекса началось крупнейшее строительство в этом регионе — арт-кластер Таврида. Завершение планируется в 2022 году, но уже сейчас на территории расположены арт-объекты, действуют творческие курсы и проводится ежегодный фестиваль. В скором времени к ним добавятся культурный центр, киностудия, кампусы, спортивный комплекс, лодочный пирс и другие объекты, которые позволят центру перейти на круглогодичную работу.

Прогнозируем, что интерес застройщиков к этому участку побережья будет только расти. И таунхаусы La Marina окажутся в еще более выигрышном положении благодаря тому, что построены на удачно расположенном участке. Это позволит сохранить главные преимущества жилого комплекса — уединенность, близость к морю, панорамный вид — и одновременно даст доступ к близлежащей инфраструктуре. Таунхаусы будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, и тем, кто планирует активный отдых, тем, кто собирается приезжать на лето, и тем, кто рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Тщательное следование строительным стандартам обеспечивает комфорт и безопасность как детям, так и пожилым. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.

Все перечисленное делает La Marina таунхаусы инвестиционно привлекательными, и в последующие годы цена подобных объектов только возрастет. Они будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, планирует активный отдых, собирается приезжать на лето, рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.

Застройщик ИП Москалев В. Н., проектная документация на сайте https://la-marina.ru/

Один инвестор в сфере недвижимости перешел от банкротства к владению сотнями объектов аренды

• Инвестор в недвижимость Аарон Амучастеги изменил свою стратегию после финансового кризиса.
• Он использует новую долгосрочную инвестиционную стратегию, ориентированную на новые разработки и дуплексы.
• Он рассказал, как всего за несколько месяцев добавил в свой портфель 168 объектов, приносящих доход.

В 2013 году Аарон Амучастеги знал, что его инвестиционная стратегия в сфере недвижимости нуждается в пересмотре.Он терял деньги.

В этот момент он построил прибыльную карьеру в Калифорнии. Но поскольку крупные хедж-фонды подключились к аукциону в Калифорнии и начали захватывать сделки, Амучастеги сказал Insider, что он знал, что ему нужно изменить курс.

Итак, в 2015 году он поехал в Техас, где сосредоточился на инвестировании в права выкупа заложенного имущества, забирая их на аукционе и превращая в долгосрочную аренду на одну семью. В конце концов, это была стратегия, которую он использовал с 2009 по 2013 год, когда он покупал недвижимость в Калифорнии на аукционе и менял ее для получения краткосрочной прибыли.

Но к тому времени, когда он приобрел около 300 единиц в начале 2021 года, он натолкнулся на другую стену. Из-за национального моратория на выселение сделки по блокировке аукционов заключаться не было, и движение Амучастеги практически прекратилось.

Вместо того, чтобы бросить курить, он решил снова повернуться. С начала года он увеличил свой портфель до 463 единиц с 295, используя новую стратегию, которая всего за несколько месяцев добавила в его портфель 168 объектов, приносящих доход, — от дуплексов до аренды для одной семьи, в основном в Техасе.Из 463 квартир 450 в настоящее время сданы в аренду арендаторам. Его портфель в среднем составляет 140 000 долларов за единицу, причем некоторые объекты находятся в личной собственности, некоторые — у инвесторов, а некоторые — в кредит.

41-летний Амучастеги, не привыкший к переменам в жизни, похоже, овладел искусством инвестирования в недвижимость. Итак, он распаковал методологию, которую использует для расширения сделок с Insider.

Амучастеги и его семья.Предоставлено Аароном Амучастеги

Старый путь

С 2015 по 2020 год Amuchastegui построил портфель из 300 квартир почти всех домов на одну семью, 90% из которых находятся в Техасе.

Его цель состояла в том, чтобы покупать по крайней мере два-три дома в месяц, с добавлением нескольких месяцев с более высокими объемами продаж. В некоторые месяцы он покупал от пяти до десяти, в другие целых 20, все на аукционе, где дома были отчуждены. продавать с большими скидками тому, кто предложит самую высокую цену.Вместо того, чтобы делать быстрые перелеты, он сосредоточился на долгосрочной аренде.

До пандемии он и его команда из трех человек приобретали до 20 домов в месяц на аукционах.

Инвестиционная недвижимость, которую Амучастеги приобрел до изменения своей стратегии.Предоставлено Аароном Амучастеги

Но с марта 2020 года, учитывая национальный мораторий на выселение, он сказал, что уровень приобретения снизился примерно до четырех или пяти сделок в месяц. В 2019 году он сказал, что заключил более 200 сделок, но в 2020 году это число было ближе к 60.

До 2021 года стратегия просто не оказалась такой плодотворной, как когда-то.«Мораторий на выселение еще не закончился», — сказал он. «Кредиторы по-прежнему очень сомнительны, хотя с технической точки зрения выселение может начаться снова».

Несмотря на меньшее количество сделок в 2020 году, Амучастеги сказал, что его стратегия долгосрочной аренды была его спасением от пандемии. Итак, теперь он направил это в собственность нового типа.

Как он сейчас ведет бизнес

Долгосрочная аренда по-прежнему остается целью. Срок аренды Амучастеги начинается с 12 месяцев, при этом средний житель остается несколько лет.

Но теперь он сосредоточился на покупке нового строительства, и его портфель довольно разделен на аренду на одну семью и дуплексы.

Недавно построенные дуплексы — это новое выгодное вложение, потому что они предлагают несколько единиц, приносящих доход, сказал он, и он больше не ищет на аукционе старую, отчужденную собственность, которая обычно требует значительного ремонта, прежде чем кто-то сможет жить в ней.

По сути, он сказал инсайдеру, что использует метод BRRRR (покупка, восстановление, аренда, рефинансирование, повторение), но с новыми домами вместо старых.Таким образом, он экономит много денег, избегая значительного ремонта, и ему не нужно беспокоиться о проблемах с обслуживанием, которые возникают рядом со старыми домами.

Недавно приобретенная инвестиционная недвижимость Аарона Амучастеги.Предоставлено Аароном Амучастеги

Вместо этого он покупает от 20 до 30 домов за раз, в основном за счет рефинансирования и скупая целые кварталы.

Его стратегия приобретения использует комбинацию рефинансирования, краткосрочных и долгосрочных инвестиций от партнеров-инвесторов и кредитов со средней процентной ставкой (от 8 до 10%). Но «рефинансирование — огромная часть стратегии», — сказал он.

Учитывая сегодняшние низкие ставки и растущие цены, есть широкие возможности для рефинансирования большей части, если не всей первоначальной инвестиции в недвижимость, — сказал Амучастеги. «Ставки, которые мы получаем по коммерческим займам, на один или два процентных пункта выше, чем индивидуальные ставки по жилищным займам, но все же находятся на исторически низком уровне».

Раньше его стратегия блокирования аукционов означала, что он покупал дома в разных районах, иногда покупая шесть или семь домов на одной улице. Сегодня покупка новой застройки означает, что он может приобретать целые кварталы с несколькими десятками домов в одном месте.

В прошлом году среднему дому в его портфеле было около 10 лет, но в 2021 году этот средний дом составит около 2 лет, сказал он.

Приобрел новые объекты недвижимости Амучастги. Предоставлено Аароном Амучастеги

Новый проект — это «игра на рынке жилья с низким риском и высокой прибылью», — сказал Амучастеги.Он заключает сделки со строителями, которые подписывают контракты на несколько месяцев вперед. И к тому времени, когда через шесть-восемь месяцев дома будут готовы и пригодны для проживания, они часто вырастают до 50 000 долларов.

Например, в начале этого года он купил 30 дуплексов (60 единиц) примерно у пяти разных строителей. Когда они заключили контракт, Амучастеги заплатил около 300 000 долларов за недвижимость, а сегодня они будут стоить около 350 000 долларов.

Благодаря высокой рентабельности арендной платы и высокой заполняемости, Amuchastegui воодушевлен ростом стоимости недвижимости и считает новые застройки и приобретение дуплексов выигрышной стратегией продвижения вперед.

«Возможности строительства нового дома намного шире, чем вы могли подумать», — сказал он. «Это был гораздо более загруженный год, чем мы думали. Если бы вы спросили меня в январе, будет ли у нас напряженный год, я бы сказал нет».

Как ДЕЙСТВИТЕЛЬНО начать инвестировать в недвижимость

В этом посте мы рассмотрим пять основных шагов, которые необходимо предпринять, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Я знаю, что все мы очень заняты и часто у нас есть время только прочитать основные моменты, поэтому я дам вам секретный соус прямо здесь, в начале:

1.Начните откладывать деньги для инвестирования, сосредоточившись на самообразовании.

2. Выберите рынок недвижимости и стиль инвестирования.

3. Анализировать сделки.

4. Начните создавать свою команду и сеть.

5. Делайте предложения и заключайте сделки.

Теперь давайте глубже погрузимся в каждый из пяти разделов и поймем, что они собой представляют и как их реализовать.

Учитесь у инвесторов, которые были раньше вас

Я начал инвестировать в недвижимость почти десять лет назад.Проще говоря, я хотел заработать больше денег.

Мы все хотим зарабатывать больше денег, не так ли? Но как этого добиться?

Я знал, что мне нужно учиться у тех, кто уже достиг большего, чем я. Мне посчастливилось раздобыть книгу под названием «Богатый папа , бедный папа », и мое путешествие по инвестициям в недвижимость было отправлено на скачки.

Я думаю, что по сей день это был один из самых важных и определяющих моментов в моей карьере в сфере недвижимости. Если вы еще не читали, очень рекомендую.Это помогло сформировать мое мировоззрение о деньгах и богатстве, а также о том, как они созданы. Если вы не собираетесь когда-либо его читать, вот основные выводы:

• Купить активы, то есть недвижимость.
• Не придерживайтесь типичного консьюмеризма, то есть не позволяйте уклончивому образу жизни пожирать ваш доход.
• Не покупайте обязательства.
• Если он не кладет деньги в ваш карман каждый месяц, это не актив.
• Бедные люди работают за свои деньги; богатые люди заставляют свои деньги работать на них.
• Бедные люди работают в бизнесе, богатые начинают и работают в бизнесе.

После того, как я прочитал Богатый папа, бедный папа , я продолжил поглощать столько информации об инвестировании в недвижимость, сколько мог. Я читаю книги, блоги, форумы … все, что я могу достать, чтобы узнать, что нужно для успеха.

Я надеюсь, что смогу поделиться некоторыми из них со всеми вами сегодня, и вы сможете извлечь пользу из всей информации, которую я усвоил в ходе моего продолжающегося учебного процесса.

Начать откладывать деньги для инвестирования

Многие думают, что для инвестиций в недвижимость нужны сотни тысяч или даже миллионы. Внимание, спойлер: нет. Хотя для начала нужны деньги, это может не так много, как вы думаете.

Какой первоначальный взнос для инвестиционной собственности стоимостью 75 000 долларов? Вероятно, около 15 000 долларов, потому что 20% (типичный первоначальный взнос) 75 000 долларов = 15 000 долларов. Итак, если вы думаете, что никогда не сможете сэкономить 15 000 долларов, каков будет первоначальный взнос за недвижимость стоимостью 50 000 долларов? 10 000 долларов.Могли бы вы сэкономить 10 000 долларов в течение года? А что насчет двух-трех лет?

Я потратил около полутора лет на обучение и накопление денег, чтобы иметь возможность инвестировать, и я так рад, что сделал это. Было бы намного проще просто поддаться мысли, что экономить деньги слишком сложно, и забыть обо всем.

К счастью для нас обоих, я не забыл всего этого. Фактически, я пошел в совершенно противоположном направлении и вошел в него на всех парах.

Выберите рынок недвижимости и стиль инвестирования

Теперь, когда вы начали откладывать деньги на инвестиции в недвижимость, пора выбрать рынок (или несколько) и стиль инвестирования.

Пять основных стилей инвестирования в недвижимость включают:

• Индивидуальное предприятие — дом один владеет
• Партнерство — вы владеете домом вместе с другими
• Syndication — ваши деньги идут в пул с другими инвесторами для покупки здания / собственности.Скорее всего, вы пассивный инвестор, то есть не принимаете решений.
• REIT (Real Estate Investment Trust) — это как акции или ETF, которые владеют несколькими объектами недвижимости и продают акции, которые инвесторы могут купить.
• Краудфандинг — вы инвестируете в онлайн-платформу, которая похожа на синдикацию.

Дополнительное примечание для инвесторов, которые выбирают путь индивидуального предпринимательства или партнерства:

Хотя есть много инвесторов, которые выбирают один тип собственности и углубляются в нее, некоторые инвесторы неизбежно будут иметь несколько разных типов собственности, смешанных в своем портфеле.

Например, многие инвесторы начинают с инвестиций в аренду на одну семью (SFR), потому что это самый простой способ изучить основы. Как только вы поймете принципы инвестирования, вы сможете применить эти знания к более крупным и дорогостоящим сделкам. Лучше ошибиться с SFR, чем с домом из 20 квартир за 1 000 000 долларов.

Некоторые рискнут инвестировать в небольшие многосемейные сделки, такие как дуплексы, триплексы и квадплексы. Затем некоторые из этих инвесторов перейдут к более крупным многосемейным сделкам, которые переходят в коммерческую сферу более 5 единиц.В этот момент многие опытные инвесторы решают начать инвестировать в фонды и синдикаты после того, как поймут, во что они на самом деле инвестируют.

После того, как вы выбрали стиль, который вам подходит, вам нужно выбрать рынок, который, по вашему мнению, имеет потенциал.

Существует так много различных рыночных факторов и точек данных, что может показаться непосильной задачей рассортировать их все. Когда я смотрю на инвестирование в новый рынок, я обращаю внимание на следующие четыре характеристики:

1. Прирост населения
2. Рост рабочих мест
3. Заработная плата / рост заработной платы
4. Разнообразие занятости

Простой поиск в Google может выявить многие ключевые точки данных на данном рынке.Кроме того, вот несколько отличных ресурсов, которые помогут определить рынок:

Анализировать сделки

После того, как вы определили целевой рынок, вам нужно приступить к анализу сделок на этом рынке.

Что на самом деле означает «анализ сделки»? Это причудливый термин, который инвесторы используют для вычисления чисел. Когда вы вычисляете числа, вы ищете несколько вещей:

• Есть ли денежный поток? То есть остаются ли деньги в конце каждого месяца от дохода от аренды после того, как вы оплатили все расходы, включая ипотеку (если она у вас есть).
• Как выглядят расходы и есть ли способ их уменьшить / уменьшить?
• Это район с высоким спросом на аренду, и вы бы рассмотрели возможность инвестирования в эту недвижимость?

Никто не застрахован от подводных камней анализа сделок. Чтобы помочь вам избежать некоторых распространенных ошибок, которые делают многие начинающие инвесторы при анализе недвижимости, посмотрите это видео с двумя нашими тренерами Roofstock Academy:

Начните создавать свою команду / сеть

Если вы инвестируете через Roofstock, построить сеть легко.Roofstock работает с проверенными управляющими недвижимостью, кредиторами и страховыми компаниями. Вам просто нужно подойти к тарелке и замахнуться.

Если вы инвестируете вне платформы, начните знакомиться с людьми, которые помогут с транзакцией и будут участвовать в ней. К этим людям относятся следующие:

• Агент по недвижимости / брокер (или Roofstock)
• Управляющий недвижимостью
• Кредитор
• Страховой агент
• CPA / Бухгалтер
• Поверенный по недвижимости

Скорее всего, вы будете напрямую общаться со всеми этими людьми.Помните, что недвижимость — это бизнес, основанный на отношениях с людьми. Самостоятельно стать успешным инвестором практически невозможно. Нетворкинг и знакомство с некоторыми из ключевых членов вашей команды помогут вам расти как инвестору в недвижимость.

Я знаю, что лучший способ собрать команду — это рефералы. Если вы ПРОСТО только начинаете и никогда не встречали никого, кто бы занимался сделкой с недвижимостью, возможно, вы не знаете никого, кто мог бы дать вам рекомендации.

В таком случае вам нужно проявить немного больше изобретательности.Хорошо, что Google всегда рад протянуть руку помощи. Отличное место для начала — просто выполнить онлайн-поиск «лучшего агента по недвижимости, дружественного к инвестору» на вашем рынке.

Вы получите подробный список людей, которые утверждают, что они «лучшие» на этом рынке, так что следующим шагом будет действительно взять трубку и начать звонить людям.

Я обнаружил, что звонки — самая эффективная форма общения при формировании и развитии новых отношений. Отношение, тон и эмоции намного легче передать по телефону, чем с помощью текста или электронной почты.

Также многие люди помнят тех, с кем разговаривали по телефону. Намного легче забыть того, кто отправил вам только электронное письмо. Вы хотите быть тем человеком, о котором думает агент, когда он сталкивается с объявлением.

Вам следует позвонить нескольким разным агентам, чтобы найти того, с которым вам нравится работать. Как только вы найдете своего агента Rockstar, он, вероятно, сможет порекомендовать некоторых кредиторов, управляющих недвижимостью и страховых агентов / компании.

Они также могут порекомендовать других членов команды.Однако то, что кого-то настоятельно рекомендует другой член вашей команды, не означает, что вам не нужно проявлять должную осмотрительность.

Очень важно помнить, что это все еще ваша работа — проверять и составлять отличную команду. Рекомендации полезны, но ничто не может заменить собеседование в прямом эфире.

Делайте предложения и закрывайте сделки

Один из самых важных уроков, которые я извлек в сфере недвижимости, заключается в том, что делать предложения можно бесплатно.Почему бы не выстрелить в луну и не приземлиться на звездах? Когда я только начинал инвестировать в недвижимость, я тратил недели на комплексную проверку сдаваемой в аренду собственности, прежде чем когда-либо делал предложение.

К тому времени, когда я почувствовал себя готовым сделать предложение, я тщательно проанализировал собственность и был уверен, что не проиграю. Единственная проблема заключалась в том, что недвижимости больше не было на рынке! За две недели до этого его купил инвестор, который гораздо лучше меня разбирался в анализе сделок.

Я понял, что мне нужно начать оттачивать свои навыки и узнать, как выглядит хорошая сделка. Если бы я увидел что-то, что выглядело бы как потенциально выгодная сделка, я бы сделал это предложение. Как только у меня будет контракт, я смогу залезть в сорняки и узнать, действительно ли это выгодная сделка. Вот для чего нужен период комплексной проверки … Я просто раньше делал что-то не в порядке.

Как только вы сможете анализировать сделки, начинайте делать предложения. Опять же, прислушивайтесь к мнению и советам своей команды, но в конечном итоге вы принимаете решения о том, выгодно ли что-то или нет.

Также важно знать, кто дает вам совет и рекомендации. Риэлторам и брокерам платят, когда они закрывают недвижимость. Управляющие недвижимостью получают зарплату, когда они управляют недвижимостью.

Пожалуйста, не поймите меня неправильно, поскольку я стучу агентов и управляющих недвижимостью. Я работаю с отличной командой и могу сказать обо всех только удивительные вещи. Я хочу сказать, что вы несете полную ответственность за то, чтобы делать выстрелы, так как вы оплачиваете счета.

Что наиболее важно для ВАС?

Не торопитесь с каждым из этих шагов и не бойтесь просить о помощи по ходу дела. Существует так много ресурсов, как платных, так и бесплатных, которые помогают обучать людей. Не думайте, что вы отправляетесь в это путешествие в одиночку.

Есть книги, подкасты, форумы, встречи, семинары и обучающие программы (например, Roofstock Academy), которые легко доступны. Все вышеперечисленное — отличное место для начала. Найдите то, что лучше всего подходит для вас, и усвойте как можно больше знаний.

Наконец, если вы хотите узнать, как люди используют новые технологии для инвестирования в рынки за пределами своего региона, посмотрите это короткое видео, которое собрала наша команда:

Как инвестировать в недвижимость

Покупка недвижимости — популярный способ инвестирования, и — если вы все сделаете правильно — вы можете заработать реальные деньги! Ты знаешь почему? Потому что имущество ценно . Как сказал Марк Твен: «Покупайте землю.Они больше этого не делают «.

Исследования показывают, что большинство американцев считают недвижимость отличным долгосрочным вложением. ¹ Итак, что сдерживает людей? Давайте будем честными: инвестирование в недвижимость — это серьезное обязательство, требующее много времени и денег — это серьезная работа! И важно полностью понять, как инвестировать в недвижимость, прежде чем погрузиться в нее.

Хорошо, пора поговорить о стратегии. Какие существуют виды инвестирования в недвижимость? А как можно заработать на недвижимости?

Виды инвестирования в недвижимость

Во-первых, инвестиции в недвижимость бывают разных форм и размеров.Важно понимать, что у вас есть, чтобы принять лучшее решение в вашей ситуации. Вот наиболее распространенные способы инвестирования в недвижимость.

Домовладение

Нам нужно изменить образ мышления в нашей культуре. Многие люди стремятся купить дома за , но пришло время подняться выше. Цель — занять место.

Мы отфильтровываем неряшливых советников. Посмотрите до пяти инвестиционных профессионалов, которым мы доверяем.

Homeownership (акцент на own ) — это первый шаг в инвестировании в недвижимость, и это огромная часть достижения финансового мира.Пока вы продолжаете платить налоги и страховку на свою собственность, вам не нужно беспокоиться о потере дома. Вы можете сохранять спокойствие независимо от взлетов и падений на рынке недвижимости, а также это освобождает ваш бюджет, чтобы начать откладывать на другие типы инвестиций.

Дело в том, что оплата дома — одно из лучших долгосрочных вложений, которое вы можете сделать. Это не увеличит ваш доход, но значительно повысит вашу чистую стоимость, предоставив вам право собственности на ценный актив.Сначала окупите свой собственный дом , прежде чем инвестировать в любой другой тип недвижимости.

Недвижимость в аренду

Теперь, когда это решено, владение арендуемой недвижимостью — отличный способ создать дополнительный доход — оно может легко добавить тысячи долларов к вашему годовому доходу. Тогда, если вы решите продать, вы можете получить неплохую прибыль. Все зависит от того, какую недвижимость вы покупаете и как вы ею управляете.

Послушайте: аренда недвижимости — отличный вариант для инвестиций, но у арендодателя есть свои проблемы.Вы столкнетесь с сезонами, когда кто-то не платит арендную плату, или вы находитесь между арендаторами. Также необходимо учитывать дополнительные расходы на обслуживание, ремонт и страховку. И еще есть время: когда в 2 часа ночи в туалете ломается, угадайте, кто должен прийти на помощь? Правильно — вы !

Перевертывание дома

Перевернуть дом означает, что вы покупаете его, вносите обновления и улучшения, а затем продаете — и все это в довольно короткие сроки. Сдача дома привлекательна, потому что это более быстрый процесс, чем сдавать недвижимость в аренду на долгие годы.В считанные месяцы вы можете вернуть дом на рынок и (надеюсь) получить хорошую прибыль. Но, как и в случае с другими инвестициями, существует риск, что вы не заработаете на них деньги — на самом деле, вы даже можете потерять деньги.

При переворачивании домика помните, что ключ в том, чтобы купить по минимуму . В большинстве случаев вы не можете рассчитывать на приличную прибыль, если не получите действительно выгодную сделку на входе. И прежде чем приступить к переброске домов, будьте уверены, , , и поговорите с агентом по недвижимости о потенциале вашего местного рынка.

А теперь небольшое предупреждение: переброска домов не всегда так гламурно, как кажется в сериалах HGTV. Если вы абсолютно любите практическую работу, тогда приступайте к ней! Но не забудьте выделить для этого достаточно времени и денег. Обновления и обновления почти всегда стоят дороже, чем вы думаете.

Как заработать на инвестициях в недвижимость

Вы можете зарабатывать деньги на недвижимом имуществе двумя разными способами: оцененная стоимость, имущества с течением времени (что увеличивает вашу чистую стоимость) и денежный поток от дохода от аренды.Мы сломаем все это через минуту.

Но прежде чем мы начнем, давайте проясним кое-что: вы должны платить за инвестиционную недвижимость 100% наличными. Даже не думайте влезать в долги за аренду недвижимости! 100% первоначальный взнос исключает задолженность, снижает ваш риск и позволяет вам заработать больше денег намного раньше.

Оценочная стоимость

Несмотря на взлеты и падения на рынке недвижимости, стоимость большинства объектов недвижимости в долгосрочной перспективе растет.Фактически, стоимость жилья постоянно росла каждый год в течение почти десятилетия. ² Модное слово для обозначения увеличения стоимости называется признательность .

Ключ к покупке недвижимости, которая ценит место, расположение, расположение! Вы хотите купить в части города, которая находится на подъеме с точки зрения стоимости. Кроме того, покупайте по низкой цене и выдерживайте любые спады на рынке, пока ваша недвижимость не подорожает.

Доход от аренды

Получение дохода от сдачи в аренду, вероятно, является более непосредственной и интересной причиной, по которой инвесторы решают приобрести недвижимость.После того, как вы найдете арендаторов, владение и сдача в аренду собственности — отличный способ получить дополнительный доход без особых усилий.

Помимо необходимости наличных денег для покрытия любого ремонта или технического обслуживания, ваша часть довольно проста. Если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, вам придется еще меньше делать, но это сократит вашу прибыль. Однако имейте в виду, что работа с арендаторами может быть утомительной и отнимать много времени. Сделайте свою домашнюю работу, прежде чем позволять кому-либо сдавать вашу собственность.Вы должны быть уверены, что они сохранят его в отличном состоянии. И всегда иметь письменный договор аренды.

Надеюсь, до этого никогда не дойдет, но, возможно, вам даже придется нанять юриста, если вам нужно выселить арендатора, который создает проблемы или не дает арендной платы. Расходы быстро накапливаются, поэтому убедитесь, что у вас есть собственный фонд на случай чрезвычайной ситуации.

Каковы налоговые последствия инвестиций в недвижимость?

А теперь самое интересное. (Да, математика — это весело .) Но даже если вы доживете до точных цифр, налоги на недвижимость сложны. Итак, наш первый совет таков: найдите в своей команде налогового профи. Они смогут помочь вам понять влияние ваших инвестиционных решений и держать вас в курсе изменений налогового кодекса.

А пока вот самые распространенные налоги, с которыми вы столкнетесь, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость.

Налог на прирост капитала

При продаже инвестиционной собственности вы платите налог на прирост капитала с прибыли.Проще говоря: капитал относится к активам (в данном случае, наличным деньгам), а прибыль, — это прибыль, которую вы получаете от продажи. По сути, если вы купили объект недвижимости и продали его с целью получения прибыли, вы получили прирост капитала . Имеет смысл, правда?

Сейчас существует два типа налога на прирост капитала: краткосрочный и долгосрочный. Мы рассмотрим их по одному.

Налог на долгосрочный прирост капитала

Вы будете платить налог на долгосрочный прирост капитала, если продадите недвижимость, которой владеете более года. Этот тип налога использует ваш налогооблагаемый доход, чтобы определить, сколько вы должны только с прибыли, полученной от продажи своей инвестиционной собственности. ³

Вот пример. Допустим, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов. Спустя годы вы продаете недвижимость за 160 000 долларов. Это валовая прибыль в размере 60 000 долларов. Конечно, вы также заплатили комиссию за недвижимость при продаже этой собственности. Хорошие новости: вы можете вычесть это из прироста капитала. Допустим, комиссия составила 9600 долларов (6% от стоимости недвижимости), что снизит ваш прирост капитала до 50 400 долларов.

Каким образом облагаются налогом эти 50 400 долларов? Помните, что для долгосрочного налога на прирост капитала это зависит от вашего статуса регистрации и вашего налогооблагаемого дохода за год. Большинство налогоплательщиков в конечном итоге будут платить ставку прироста капитала в размере 15%, но некоторые люди с более высоким доходом будут платить ставку 20%, в то время как лица с более низким доходом вообще не будут платить никаких налогов на прирост капитала.

Налог на краткосрочный прирост капитала

Налог на краткосрочный прирост капитала даже проще, чем долгосрочный. Если вы владеете недвижимостью менее года (подумайте: переворот дома), ваша прибыль облагается налогом в соответствии с краткосрочным приростом капитала.Но если вы продадите в любой момент дольше одного года, эта прибыль будет облагаться налогом по долгосрочной ставке.

В отличие от долгосрочных инвестиций, прибыль, которую вы получаете от краткосрочных инвестиций, засчитывается как часть вашего общего годового дохода и будет облагаться налогом в соответствии с вашей налоговой шкалой. ⁴

Допустим, вы не замужем, ваш годовой доход составляет 50 000 долларов, и вы получили прибыль в размере 20 000 долларов от переворота дома в этом году. Дядя Сэм рассматривает эту прибыль как налогооблагаемую прибыль, в результате чего вы получаете 70 000 долларов и получаете 22% налоговую ставку.

Как отложить налог на прирост капитала

Допустим, вы хотите продать недвижимость, но после этого планируете инвестировать в недвижимость. Конечно, было бы неприятно платить налог на прирост капитала с этой продажи вместо того, чтобы использовать его для другой покупки, не так ли?

Ну вот и хорошие новости! Воспользовавшись причудливым правилом отсрочки налогообложения, известным как обмен 1031, вы можете продать недвижимость и реинвестировать прибыль в то, что IRS называет «подобными» инвестициями.

Другими словами, вы можете отложить уплату налога на прирост капитала, если вы используете прибыль от продажи одной инвестиционной собственности для покупки другой аналогичной собственности. Но поторопитесь! У вас очень мало времени, чтобы реинвестировать деньги, чтобы отложить уплату налога. ⁵

Налогообложение доходов от аренды

Любые деньги, которые вы получаете от дохода от аренды, должны быть указаны в качестве дохода в вашей налоговой декларации. Но когда вы владеете собственностью, вы также можете требовать вычета расходов, таких как ремонт и техническое обслуживание, но имейте в виду, что улучшения не засчитываются. ⁶

Так что, возможно, вы заработали 10 000 долларов в этом году от дохода от аренды, но вы также выполнили ремонт собственности на сумму 1 500 долларов. Вы можете вычесть 1500 долларов, и ваш облагаемый налогом доход от аренды составит 8 500 долларов.

Сделайте себе одолжение и сэкономьте время, работая с налоговым специалистом. Регулярно встречайтесь с ними, чтобы обсудить свои инвестиции и то, как они влияют на ваши налоги — вы же не хотите, чтобы вас наложили штрафы!

Как начать инвестировать в недвижимость за шесть шагов

Хорошо: игра началась! Когда вы будете готовы начать покупать инвестиционную недвижимость, следуйте инструкциям ниже.

Шаг 1. Оплата наличными. Это противоречит большинству советов по инвестированию в недвижимость. Но правда в том, что не бывает такого понятия, как «хороший долг». Никаких «если», «а» и «но»! Взять долг всегда равносильно принятию риска, поэтому избегайте этого, несмотря ни на что.

Шаг 2: Диверсификация. Вы когда-нибудь слышали фразу «не держите все яйца в одной корзине»? Та же мудрость применима и к вашим инвестициям. Паевые инвестиционные фонды через ваши 401 (k), Roth IRA и другие пенсионные сберегательные счета должны стать основой вашей стратегии увеличения благосостояния.После того, как они будут заблокированы и загружены, вы будете готовы начать инвестировать в недвижимость.

Шаг 3. Оставайтесь на месте. Будьте проще — не покупайте дом в Аризоне, если вы живете в Иллинойсе! Когда вы находитесь далеко от своей собственности, вам придется доверить управляющей компании оценку ущерба и ремонт. Теперь, возможно, было бы неплохо нанять группу управления, даже если вы местный, чтобы все работало гладко. Но вы — и только вы — владелец. Так что держитесь под рукой и следите за своими инвестициями.

Шаг 4: Будьте готовы к риску. В большинстве случаев сдать недвижимость в аренду не так просто, как найти арендаторов и заселиться один раз в год. Иногда аренда может оставаться пустой в течение нескольких месяцев, что может стать серьезным ударом, если вы не подготовлены финансово. И даже в лучших условиях аренды бытовая техника все равно сломается, а водостоки все равно придется менять. Лучший способ подготовиться к рискам — иметь полностью финансируемый чрезвычайный фонд, который может покрыть непредвиденные расходы.

Шаг 5: Начните с малого. Если вы не уверены, подходит ли вам аренда недвижимости, проверьте это. Может быть, у вас есть место над гаражом или дополнительная спальня, которую вы можете сдать в аренду, даже если с Airbnb это всего на несколько ночей. Этот опыт даст вам представление о том, каково это — владеть арендой. Также неплохо поговорить с другими инвесторами в недвижимость. Пригласите кого-нибудь из индустрии пообедать и спросите, что бы они хотели знать, прежде чем начать.

Шаг 6: Нанять агента по недвижимости . Даже если вы все еще просто взвешиваете все «за» и «против» инвестирования в недвижимость, вам нужно поговорить с агентом по недвижимости на вашем местном рынке. Они будут знать, в какие области вам следует обратить внимание и с какими потенциальными препятствиями вы можете столкнуться как инвестор в недвижимость. А когда придет время покупать недвижимость, вам понадобится их опыт, чтобы убедиться, что вы получаете выгодную сделку.

Когда начинать инвестировать в недвижимость?

Если вы знакомы с тем, чему мы учим в Ramsey, вам может быть интересно, какое место занимает инвестирование в недвижимость в «Семь детских шагов» или в ваш общий план по созданию благосостояния.Нам нравится, как вы думаете!

Вам следует инвестировать в недвижимость только после того, как вы уже заплатили за собственный дом (Baby Step 6). Это означает, что вы полностью свободны от долгов и сэкономите на чрезвычайных расходах от трех до шести месяцев. Вы также должны уже инвестировать не менее 15% своего дохода на пенсионные счета, такие как рабочее место 401 (k) или Roth IRA.

И помните: если вы не можете платить наличными, не покупайте инвестиционную недвижимость.

Зачем сначала платить за собственный дом?

Мы поняли — ожидание, пока вы заплатите за дом, вероятно, звучит очень долго, особенно если вы чувствуете, что возможность стучится в вашу дверь прямо сейчас.Но поверьте нам в этом. Стоит подождать, пока у вас будет действительно .

Возьмем, к примеру, Грега. Он должен 150 000 долларов за собственный дом и зарабатывает 5 000 долларов в месяц. Грег сохранил выплату по ипотеке в размере 25% от его ежемесячной заработной платы на дом, выплачивая 1250 долларов в месяц (включая PMI, налоги на недвижимость и страховку домовладельца).

Он думает, что получение дохода от аренды поможет ему добиться прогресса в достижении его финансовых целей, поэтому он решает профинансировать аренду недвижимости и взять 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой за 100 000 долларов (ох-ох).Это добавляет к его ежемесячному бюджету вторую выплату по ипотеке в размере 927 долларов, но он планирует сдавать дом в аренду за 1350 долларов в месяц. Грег считает, что это отличный план. (Спойлер: Грег ошибается.)

Грег не знал, что потребуется три месяца , чтобы найти арендаторов, что означает, что он заплатил 2781 доллар в виде ипотечных платежей за свою новую аренду, пока она пустовала. За эти три месяца оплата ипотеки на собственное жилище и его аренда составляли 44% его дохода! Ему казалось, что он еле дышит, но что он будет делать, если кондиционер выйдет из строя или из посудомоечной машины потечет? Что, если он потеряет работу?

Не будь Грегом.Не торопитесь. Недвижимость может быть фантастической инвестицией, но только если вы сделаете это неправильно. Так что будьте умны и ждите подходящего времени.

Инвестиции в недвижимость для вас?

У инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы, и это не для всех. Если вам интересно, есть ли место в вашем плане увеличения благосостояния инвестированию в недвижимость, сядьте и поговорите со своим специалистом по инвестициям. И убедитесь, что вы работаете с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам.

При рассмотрении вопроса о новых инвестициях инвестиционный профи может дать практический совет о том, как диверсифицировать ваши инвестиции, чтобы вы были готовы к будущему. Нужна помощь в поиске качественных профессионалов? Попробуйте SmartVestor. Это бесплатный способ найти квалифицированных профессионалов в области инвестирования в вашем регионе.

Найдите своего профессионала!

Краудфандинг и инвестирование в недвижимость

Инвестиции в недвижимость для начинающих — Недвижимость 101

Недвижимость составляет 60% основных мировых активов и значительную часть всего национального, корпоративного и личного богатства.Имея это в виду, инвестирование в недвижимость явно заслуживает внимания со стороны любого человека или компании, которые ищут классы активов, в которые можно инвестировать часть своего капитала. ¹

Но прежде чем вы сможете принимать обоснованные решения о том, стоит ли инвестировать в недвижимость, и какой из многих типов недвижимости может иметь для вас наибольший смысл, вам сначала необходимо понять основы инвестирования в недвижимость.

Эта страница предназначена для того, чтобы дать вам общее представление об инвестировании в недвижимость, начиная с ответа на вопрос, на который немногие люди и даже некоторые опытные инвесторы в недвижимость не могут полностью ответить: что такое недвижимость?

(Примечание: если вы ищете подробное обсуждение инвестирования в недвижимость в целом или краудфандинга в недвижимость в частности, мы предлагаем вам посетить наш ресурсный центр, где вы найдете множество информативных статей и веб-страниц по этим темам.)

Что такое недвижимость?

Когда они слышат термин «недвижимость», многие люди думают о земле, домах или других типах зданий и сооружений. Это компоненты недвижимости, но это далеко не полное определение.

Вот как Единые стандарты профессиональной оценки (USPAP), отраслевое руководство для оценщиков недвижимости, определяют недвижимость: «Определенный земельный участок или участок земли, включая улучшения, если таковые имеются». Эта ссылка на улучшения является ключом к вашему пониманию недвижимости, потому что она подчеркивает тот факт, что недвижимость также включает в себя все, что закреплено или постоянно прикреплено к земле — гораздо более широкая категория, чем думает большинство людей.

Улучшения, как они понимаются в контексте недвижимости, могут включать дом, магазин, офисное здание или другое строение, построенное на земле. Но это также может относиться ко всему прочему, постоянно прикрепленному к этой собственности, включая заборы, дороги, ручьи, деревья и даже инженерные сети на земле. Наконец, недвижимость может также включать в себя несколько прав, присущих объекту собственности, таких как права на воздух, воду и права на полезные ископаемые на любые природные ресурсы в земле под землей.

Вот почему USPAP также включает в свой справочник определение недвижимости, которое, как объясняется, часто используется как синоним недвижимости. USPAP определяет недвижимость как «интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью». ²

Что такое инвестор в недвижимость?

Имея в виду это всеобъемлющее определение недвижимости, мы теперь можем определить инвестора в недвижимость как физическое лицо (или бизнес, или другое юридическое лицо), инвестирующее в рынок недвижимости путем покупки, аренды или иного приобретения прав на объект недвижимости. недвижимость или любые права, присущие объекту недвижимости.

Вот почему мы заявили во введении, что существует так много видов инвестирования в недвижимость. Инвестиции в недвижимость часто состоят из тех категорий инвестиций, о которых большинство людей сразу думают, когда слышат термин, — например, владение жилой или коммерческой недвижимостью и сдача ее в аренду или покупка такой собственности для быстрого улучшения и перепродажи с целью получения прибыли. Но это также может относиться к множеству других инвестиционных возможностей, включая покупку и последующую аренду прав на добычу полезных ископаемых на земельный участок или инвестирование в инвестиционный траст недвижимости.И сегодня инвестирование в недвижимость может даже включать прямое участие в крупной сделке через краудфандинговую платформу в сфере недвижимости.

Каковы потенциальные выгоды от инвестирования в недвижимость?

Хотя ни один из видов инвестиций не может предложить гарантию прибыли или даже защиту основной суммы, исторически недвижимость была одним из самых безопасных классов активов для инвесторов, в то же время предлагая потенциал для получения прибыли.

Инвестирование в недвижимость предлагает несколько возможных преимуществ, обычно не связанных с другими типами инвестиций.Вот лишь некоторые из этих преимуществ.

Кредитное плечо

Одна из самых мощных возможностей, которые предлагает инвестирование в недвижимость, — это возможность для инвесторов многократно увеличить свой капитал. Другими словами, инвесторы в недвижимость могут использовать заемные средства для инвестирования в недвижимость, которую они не могли позволить себе купить сразу, но затем реализовать всю потенциальную прибыль от владения этой собственностью. Однако важно также отметить, что с увеличением кредитного плеча возрастают риски.

Налоговые льготы

Недвижимость также может предоставлять несколько видов налоговых льгот. Например, правительство рассматривает прибыль от недвижимости как прирост капитала, который облагается налогом ниже, чем доход от занятости. Кроме того, налоговая база вашей инвестиционной собственности может со временем уменьшаться, потому что налоговый кодекс позволяет вам амортизировать вашу недвижимость каждый год. Кроме того, если вы получаете денежный поток от сдачи в аренду собственности, вы потенциально можете получать эту прибыль без налогообложения самозанятости.

Контроль

Еще один аспект инвестирования в недвижимость, который некоторые люди считают ценным, — это усиление контроля над своими инвестициями. Когда вы покупаете акции или паевые инвестиционные фонды, вы должны просто пассивно ждать увеличения стоимости этих активов. Если вы не являетесь крупным акционером этих компаний, вы не будете иметь большого права голоса в их операциях, что часто означает, что вы, по сути, ничего не можете сделать, чтобы напрямую повысить стоимость своих инвестиций.Однако, когда вы инвестируете в недвижимость, вы можете в некоторой степени контролировать почти все переменные — приобретение знаний или навыков ведения переговоров, чтобы заключить более выгодную сделку при покупке, улучшение собственности, поиск творческих способов получения дополнительной прибыли (добавление стиральных машин в вашу собственность). жилой комплекс, например) и др.

Есть много других возможных преимуществ инвестирования в недвижимость — они могут защитить ваш капитал от инфляции, обеспечить списание налогов против других ваших доходов и т. Д.Для получения дополнительной информации по этому поводу мы рекомендуем вам посетить наш Центр знаний.

Риски инвестирования в недвижимость

Конечно, обсуждение инвестирования в недвижимость не будет полным без обсуждения связанных с этим рисков. Как и в случае с любыми инвестициями, недвижимость сопряжена с риском потери. В случае активного инвестирования в недвижимость, например, покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду, вы несете постоянный риск появления вакансий, что приведет к отсутствию дохода от этой собственности, а также к спаду на рынке недвижимости. , что может уменьшить вашу долю в инвестициях.

Существуют также риски, связанные с пассивными инвестициями в недвижимость, такими как владение акциями в компаниях, связанных с недвижимостью, владение акциями в инвестиционных фондах недвижимости (REIT) или инвестирование в сделки через платформы краудфандинга в сфере недвижимости, которые мы обсудим ниже. В случае этих инвестиций стоимость этих активов может со временем снизиться. По этим причинам как активные, так и пассивные инвестиции в недвижимость потребуют от вас предварительной проверки и исследования, как и в случае с любым другим типом инвестиций.

Что такое компании, инвестирующие в недвижимость?

До этого момента мы обсуждали индивидуальных инвесторов в недвижимость, но значительная часть всей недвижимости принадлежит и контролируется компаниями, инвестирующими в недвижимость. Как правило, это компании, организованные как традиционные предприятия — корпорации, ООО, ТОО и т. Д.

Инвестиционные компании в сфере недвижимости — это, по сути, группы инвесторов, которые привлекают капитал от других инвесторов и используют этот капитал для покупки недвижимости либо для получения долгосрочного денежного потока и повышения стоимости, либо для краткосрочного оборота и получения прибыли.

Эти компании инвестируют в недвижимость во многом так же, как и индивидуальные инвесторы, хотя более крупные и сложные компании обычно вкладывают средства в сделки, которые намного крупнее или сложнее, чем мог бы осуществить индивидуальный инвестор в недвижимость. Некоторые из более крупных инвестиционных компаний в сфере недвижимости даже покупают землю, а затем развивают ее — многоквартирные дома, торговые центры — сами.

Но поскольку создание бизнеса (для юридических и налоговых целей), поиск капитала, а затем нахождение правильных сделок с недвижимостью являются единственными предпосылками для работы инвестиционной компании в сфере недвижимости, индивидуальные инвесторы также могут это делать.

Чем занимаются группы инвесторов в недвижимость?

В рамках широкой категории компаний, занимающихся инвестициями в недвижимость, существует подмножество компаний, занимающихся инвестициями в недвижимость. Эти организации выполняют очень специфическую функцию — они покупают или строят группу объектов недвижимости, а затем продают их другим инвесторам, которые могут сдавать их в аренду. Поскольку они, как правило, очень опытны и осведомлены, эти инвестиционные группы в сфере недвижимости также помогают инвесторам находить арендаторов и выступать в качестве управляющих недвижимостью в обмен на процент от арендной платы.

Как я могу инвестировать в недвижимость с небольшими деньгами?

Хотя большинство людей думают о недвижимости как об инвестициях только для состоятельных людей или тех, у кого есть большой капитал для инвестирования, в действительности вы можете инвестировать в недвижимость с очень небольшими деньгами.

Например, многие крупные компании по недвижимости являются публичными, и вы можете просто приобрести акции таких компаний — брокерских агентств по недвижимости, девелоперских компаний, строительных компаний и т. Д.

Вы также можете совершить покупку в инвестиционный траст недвижимости (REIT), о чем мы поговорим более подробно ниже.

Кроме того, одной из новейших форм инвестирования в недвижимость, которая позволяет физическим лицам участвовать в сделках, не вкладывая больших средств, является краудфандинг в сфере недвижимости.

RealtyMogul, например, является ведущей краудфандинговой компанией в сфере недвижимости, и наша платформа помогает объединить возможности недвижимости, проверенные нашими экспертами, с инвесторами, заинтересованными в инвестировании всего лишь 1000 долларов США напрямую в сделки с недвижимостью.

Позволяя инвесторам объединять капитал и вкладывать средства в эти сделки, RealtyMogul позволяет частным лицам инвестировать в возможности, которые когда-то были доступны только учреждениям или богатым. И наша платформа позволяет таким инвесторам реализовать как потенциальный доход, так и долгосрочное повышение стоимости сделок с недвижимостью без проблем, связанных с владением недвижимостью. Имейте в виду, что существуют риски, поэтому важно проявить должную осмотрительность.

Что такое краудфандинг в сфере недвижимости?

Краудфандинг в сфере недвижимости — это платформа (иногда называемая услугой однорангового кредитования), которая связывает людей, которые хотят инвестировать в недвижимость, с компаниями, занимающимися недвижимостью, и владельцами недвижимости, которым необходимо привлечь капитал для своих проектов.

Эти компании, занимающиеся недвижимостью, нуждающиеся в капитале, могут структурировать свои инвестиционные возможности как заемное, так и долевое финансирование. Это означает, что инвесторы, изучающие возможности краудфандинга в сфере недвижимости, могут найти сделки, предлагающие им либо долговые инвестиции (выплачиваемые с уплатой процентов фиксированными платежами или в конце заранее определенного периода), либо инвестиции в акционерный капитал, где они могут участвовать в прибылях от реальной прибыли. сделка с недвижимостью.

Является ли краудфандинг в сфере недвижимости более безопасным вложением средств?

Никакие инвестиции не гарантированы, и есть риски со всеми инвестициями, включая краудфандинг в сфере недвижимости.Однако более сложные краудфандинговые платформы тщательно изучают каждую сделку с недвижимостью, а также команду, стоящую за ней, прежде чем сделать ее доступной на своих сайтах для инвесторов.

Кроме того, возможности недвижимости, предлагаемые на краудфандинговых платформах, действительно предлагают общий комфорт инвестирования в физический объект собственности, в отличие от акций, облигаций или других нефизических активов.

Краудфандинг в сфере недвижимости для неаккредитованных инвесторов

Хотя краудфандинговые платформы предлагают инвестиционные возможности неаккредитованным инвесторам, обычно потенциальные инвесторы должны будут соответствовать определенным критериям, таким как минимальный собственный капитал или доход семьи.

Однако для многих возможностей инвестирования в недвижимость, доступных на краудфандинговой платформе, особенно тех, которые не рекламируются публично, неаккредитованные инвесторы будут иметь право участвовать.

Статистика краудфандинга недвижимости

Несмотря на то, что краудфандинг в сфере недвижимости все еще является относительно новым способом инвестирования в недвижимость, это уже многомиллиардная отрасль. 3

Фактически, инвесторы одной только краудфандинговой платформы RealtyMogul уже вложили более 250 миллионов долларов в сделки с недвижимостью на общую сумму более 1 миллиарда долларов.

Для получения дополнительных образовательных материалов по этой теме посетите наш Центр знаний.

Что такое инвестиционный траст недвижимости (REIT)?

Инвестиционный фонд недвижимости, обычно называемый REIT, — это компания, занимающаяся недвижимостью, которая моделирует свой бизнес как паевой инвестиционный фонд, объединяя капитал, привлеченный инвесторами, для покупки недвижимости (либо для получения постоянного дохода, либо для перепродажи).

Большинство REIT специализируются на одной или нескольких категориях собственности, таких как офисные здания, жилые комплексы или складские помещения.

Хотя большинство REIT торгуются на открытом рынке, и любой может приобрести акции в них, как и в случае с любыми другими акциями, некоторые REIT являются частными и доступны только аккредитованным, опытным инвесторам.

Как работает REIT Investing?

Самый простой и наиболее доступный способ инвестирования в REIT — это покупка акций публичной компании REIT или паевого инвестиционного фонда REIT. Таким образом, любой человек, имеющий торговый счет на бирже, может инвестировать в REIT.

Но аккредитованные инвесторы — обычно состоятельные люди, отвечающие определенным минимальным финансовым критериям, основанным на доходе и совокупных активах, — также могут инвестировать в частные REIT.Они не торгуются на открытом рынке и не зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам, что означает, что у них нет таких же нормативных требований к раскрытию подробностей о своих финансовых записях. Вот почему возможности инвестирования в частные REIT обычно открыты только для аккредитованных инвесторов.

Как мне узнать, каким компаниям по инвестированию в недвижимость можно доверять?

Даже если вы являетесь состоятельным человеком, который может быть квалифицирован как аккредитованный инвестор, если вы новичок в REIT, самый безопасный способ начать инвестировать в эти компании — это начать с тех, которые торгуются на открытом рынке.

Почему? Поскольку биржевые REIT подчиняются тем же правилам раскрытия финансовой информации, что и любая другая публично торгуемая компания, это означает, что вы должны иметь возможность узнать больше об этих компаниях и их инвестициях, чем если бы вы изучали частный REIT. .

Еще одна причина, по которой было бы разумно сначала выбрать публично торгуемый REIT, заключается в том, что эти компании отслеживаются и оцениваются биржевыми аналитиками, как и компании в любой другой отрасли. Это означает, что вы можете найти подробный анализ публичных REIT в любом из основных источников анализа акций, таких как MorningStar или TheStreet.

Как я могу инвестировать в недвижимость с ограниченными средствами?

Один из способов инвестировать в недвижимость, даже если у вас мало первоначального капитала, — это сделать небольшие вложения в REIT. Кроме того, у вас также есть возможность одновременно использовать преимущества краудфандинга в сфере недвижимости и REIT, инвестируя в MogulREIT от RealtyMogul.

MogulREIT — это онлайн-фонд для инвестиций в недвижимость, открытый для любого инвестора и требующий минимальных вложений всего 5000 долларов.Как и другие REIT, MogulREIT предназначен как для движения денежных средств, так и для увеличения стоимости капитала и основан на сделках, предварительно проверенных нашей командой экспертов по недвижимости и финансам.

Вы можете узнать больше о MogulREIT I здесь.

Для получения дополнительной информации, пожалуйста, просмотрите Проспект эмиссии перед инвестированием.

Источники:

1. Отчет Savills о мировом исследовании недвижимости за 2016 год: http://www.savills.co.uk/_news/article/72418/198559-0/1/2016/world-real-estate-accounts-for-60—of -все-основные-активы
2. Единые стандарты профессиональной оценки:
   http: // www.uspap.org/#14
3. Forbes:
   http://www.forbes.com/sites/vanessagrout/2015/03/24/with-2-5-billion-in-investments-predicted-for-2015-real-estate-crowdfunding-is- open-for-business / # 1ee3ad66737d

Как вы покупаете свою первую инвестиционную недвижимость?

Агентские ссуды, доступные вам, будут представлять собой ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой (ARM). Оба эти варианта предъявляют особые требования к первоначальному взносу и кредитному баллу.

Какой кредитный рейтинг и первоначальный взнос вам нужно, чтобы купить инвестиционную недвижимость?

Для ипотечной ссуды с фиксированной ставкой минимальный кредитный рейтинг для индивидуальной инвестиционной собственности составляет 620 баллов, при этом потребуется 20% первоначальный взнос. Однако, если у вас есть кредитный рейтинг 720 или выше, вам необходимо внести только 15% на единичную инвестиционную недвижимость.

Для ипотеки с регулируемой процентной ставкой минимальный кредитный рейтинг составляет 620 баллов, и для индивидуальной инвестиционной собственности потребуется минимум 15%.

Если вы заинтересованы в покупке многоквартирного дома, обратитесь к специалисту по жилищному ссуде, чтобы обсудить требования и варианты.

Другие требования для квалификации

За исключением первоначального взноса, требования к арендуемой собственности в чем-то схожи с требованиями к ипотеке для основного жилья. Вам все равно нужно будет следовать правилу 2/2/2: предоставить налоговые декларации за два года, формы W-2 за два года и выписки с банковского счета за два месяца в вашу ипотечную компанию, а также подтвердить свои активы.

Ваша ипотечная компания также захочет, чтобы у вас был резерв на выплату ипотечного кредита на шесть месяцев, чтобы дать себе некоторое буферное пространство на случай, если вы столкнетесь с неожиданной финансовой проблемой.

Почему я должен получить ипотеку для своей инвестиционной собственности?

Если у вас есть средства для оплаты инвестиционной собственности наличными, получение ипотеки может иметь смысл в вашей ситуации, особенно если вы планируете приобрести несколько инвестиционных объектов недвижимости.Например, предположим, что у вас есть 100 000 долларов в банке.

Ваш первый вариант — купить дом за наличные за 100 000 долларов. Хотя вы получите больший денежный поток от этих инвестиций, они свяжут все ваши деньги в одном месте.

Однако, если вы получите ссуду под 20% -ную скидку, вы потенциально можете купить еще один или два дома по той же цене на оставшиеся 80 000 долларов. В то время как ваш непосредственный денежный поток ниже, эта прибыль будет расти в долгосрочной перспективе, особенно по мере увеличения арендной платы и выплаты ипотечных кредитов.Вы наращиваете активы в более быстром темпе, если берете ипотеку вместо наличных денег.

В случае покупки инвестиционной собственности за наличные, в вашей ситуации могут быть выгодные возможности получения кредита.

Джеймс Милн, менеджер по продукту в Rocket Mortgage ^® , объясняет, что «большой процент инвестиционной собственности в США принадлежит без ипотеки, поэтому есть много возможностей высвободить наличные деньги или выручить капитал для улучшения недвижимость.Рефинансирование с выплатой наличных — отличный вариант для этих клиентов ».

Эта опция может помочь вашим инвестициям работать на вас.

Сколько денег мне нужно инвестировать в недвижимость?

Многие крупные инвесторы любят недвижимость. В число этих инвесторов входят многочисленные страховщики, государственные пенсионные фонды и всемирно признанные фирмы по управлению капиталом. Фактически, «клуб на миллиард долларов» — институциональные инвесторы, которые выделили не менее 1 миллиарда долларов на недвижимость, — имеют в сумме 2 доллара.53 трлн вложено в недвижимость.

Но вам не нужно управлять фирмой Global 2000, чтобы инвестировать в недвижимость. И вам не нужен миллиард долларов.

Многие успешные индивидуальные инвесторы также включают недвижимость в свои инвестиционные стратегии. Они рассматривают недвижимость как способ диверсифицировать свои портфели и стать менее зависимыми от обычных акций и облигаций, которые, как правило, движимы взлетами и падениями публичных рынков. В качестве материального актива долгосрочная стоимость недвижимости в большей степени определяется локальным спросом и предложением, улучшением физического состояния объекта и меняющейся демографической ситуацией в метро.

Итак, сколько денег вам нужно вложить в недвижимость? В зависимости от проекта вам может потребоваться всего 500 долларов, чтобы инвестировать в односемейную недвижимость «починить и перевернуть», или вы можете легко инвестировать 100 000 долларов в крупный проект перестройки жилого помещения в офис. Все зависит от того, какие инвестиции в недвижимость вы планируете.

Инвестиции в жилую недвижимость

Когда большинство людей слышат слово «недвижимость», они обычно думают о жилой недвижимости. В конце концов, у большинства из нас есть личный опыт работы на рынке жилой недвижимости.Если у вас когда-либо была ипотека, примите наши поздравления — вы инвестор в недвижимость.

Итак, сколько нужно вложить в жилую недвижимость? Что ж, согласно HousingWire, средний первоначальный взнос за дом в США составляет немногим более 15000 долларов. Для физических лиц, которые могут позволить себе первоначальный взнос, вполне разумно рассматривать арендуемую недвижимость как выгодное вложение.

Вы, наверное, тоже знакомы с идеей «перебрасывать дома». Быстрая покупка, реконструкция и продажа жилой недвижимости — популярный формат телешоу, и многие люди, особенно те, кто любит практические проекты, могут найти такой вид инвестирования в недвижимость невероятно привлекательным.

Но переключиться не так просто, как просто покупать и продавать дома. А у домовладельца есть свои проблемы. Из-за времени, энергии и сложности инвестирование в жилую недвижимость может быть не идеальным вариантом для каждого инвестора.

Ограничения инвестиций в жилую недвижимость

1. Все это вам принадлежит. Первоначальный взнос в размере 15 000 долларов — это всего лишь первоначальный платеж по ипотеке. Вы продолжите выплачивать оставшуюся часть ипотеки, и даже с арендатором может пройти несколько лет, прежде чем ваша арендуемая недвижимость окупится.Вы также будете вынуждены уплатить любые заключительные сборы, связанные с продажей, ежегодные налоги на имущество, расходы на техническое обслуживание, ремонт и многое другое. Как единственный владелец, вы также несете единственную юридическую ответственность за собственность.

2. Дома требуют много работы. Инвестиции в жилую недвижимость могут быть чрезвычайно практичными, особенно если вы заинтересованы в приобретении более выгодной недвижимости. Вам нужно будет либо заняться ремонтом / переделкой, либо нанять бригаду для выполнения этой работы. Если вы сдаете дом в аренду арендаторам, вам необходимо выступить в качестве арендодателя (или нанять менеджера по управлению недвижимостью), чтобы гарантировать, что недвижимость остается в хорошем состоянии, любые проблемы (сломанная техника, замерзшие трубы, протекающая крыша) решаются своевременно, а арендная плата выплачивается вовремя.

3. Праздник или голод. Либо у вашей арендуемой собственности есть арендатор, либо его нет. Вы не можете получать доход от аренды, пока не завершите основные проекты реконструкции и не получите арендатора. Каждый месяц ваша недвижимость не сдается в аренду, что означает, что вы не получаете доход.

Жилая недвижимость дороже, чем многие думают

По этим и другим причинам жилая недвижимость может быть дорогим и часто непредсказуемым вариантом вложения средств.Когда дело доходит до того, сколько вам действительно нужно инвестировать в недвижимость, вам, вероятно, придется отложить гораздо больше, чем 15 000 долларов, необходимых для первоначального взноса. И вы не можете позволить себе «установить и забыть». Как пишет Джозеф Хейг в своей книге «Я владел шестью домами и все потерял, инвестируя в недвижимость» (курсив мой):

«Моя самая большая ошибка в сфере недвижимости — это ловушка, в которую попадают многие, и одна из них создана книгами по обогащению и промоутерами. В этих книгах недвижимость рассматривается как источник пассивного дохода, когда все, что вы делаете, это финансируете портфель арендуемой собственности и ждете, пока арендаторы выплатят вашу ипотеку.

На самом деле аренда дома на одну семью — это настолько далеко от пассивного дохода, который вы можете получить. ”

Альтернатива: коммерческая недвижимость

Инвестиции в недвижимость не обязательно должны означать владение домом. Фактически, односемейные дома — это лишь небольшая категория на гораздо более крупном инвестиционном рынке. Многие индивидуальные инвесторы, успешно превратившие недвижимость в источник пассивного дохода, вкладывают средства в коммерческую недвижимость.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость охватывает практически все здания, кроме односемейных резиденций или дуплексов.

Сюда входит широкий спектр типов коммерческой инвестиционной недвижимости:

• офисных здания
• розничных магазина
• ТЦ
• фабрики
• врачебный кабинет
• складских помещения
• отеля
• квартиры
• кондоминиума
• дом престарелых
• и более

Краткий обзор: жилая и коммерческая недвижимость

По сравнению с домами, инвестиции в коммерческую недвижимость обычно составляют:

• ручной, не ручной
• стабильно, непредсказуемо
• управляется другими людьми, а не домовладельцем

Вместо того, чтобы вносить ипотечный платеж, вы вкладываете эти средства в недвижимость по вашему выбору.Недвижимость может быть новой или перепланировкой существующего здания. Проект контролируется физическим лицом или компанией, известными как «спонсор», которые обрабатывают инвестиции от начала до конца, а также повседневные операции и управление зданием. Вы становитесь пассивным инвестором в проекте, а это означает, что вы не на крючке ни за что из фактического руководства проектом. Инвесторы могут получать денежный поток от ежемесячной арендной платы и, в конечном итоге, получать большую прибыль, когда недвижимость продается.

Сколько денег нужно, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость?

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть намного доступнее, чем многие думают.С краудфандинговой платформой ваши инвестиции объединяются с десятками (или сотнями) других инвесторов, поэтому вы не единственный, кто финансирует проект. Здесь, на CrowdStreet, вы можете инвестировать в сделку с коммерческой недвижимостью всего за 25000 долларов.

Различные варианты для разных инвесторов

CrowdStreet дает вам доступ к возможностям прямого инвестирования. Как и при выборе отдельных акций и облигаций, вы выбираете, в какой проект хотите инвестировать, и ваши деньги идут напрямую спонсору сделки.

Другой вариант — инвестирование в фонд, такой как смешанный портфель CrowdStreet — диверсифицированный фонд, состоящий из нескольких объектов собственности, выбранных алгоритмически для хеджирования рисков.

Наконец, некоторые инвесторы, которые предпочитают полностью держаться подальше, могут нанять финансовых консультантов, которые предлагают рекомендации, а иногда и принимают инвестиционные решения от имени своих клиентов.

Готовы инвестировать в недвижимость?

Если вы готовы инвестировать в коммерческую недвижимость, CrowdStreet готов для вас.Чтобы просмотреть текущие инвестиционные возможности, посетите нашу торговую площадку.

Недвижимость — Республика

Этот сайт («Сайт») принадлежит и поддерживается OpenDeal Inc., которая не является зарегистрированной брокер Дилер. OpenDeal Inc. не дает инвестиционных советов, одобрений, анализов или рекомендации по любым ценным бумагам. Предлагаются все перечисленные здесь ценные бумаги. ответственность за всю информацию, содержащуюся на этом Сайте, несет соответствующий эмитент. таких ценных бумаг.Посредник, содействующий размещению предложения, будет указан в таких документация предложения.

Вся деятельность портала финансирования осуществляется OpenDeal Portal LLC, ведущей бизнес как Республика, портал финансирования, зарегистрированный Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC) как портал финансирования (Портал) и является членом Регулирующего органа финансовой индустрии (FINRA). OpenDeal Portal LLC находится по адресу 149 E 23rd St # 2001, New York, NY 10010, пожалуйста. ознакомьтесь с историей о FINRA Страница портала финансирования.

Вся брокерско-дилерская деятельность с ценными бумагами осуществляется OpenDeal Broker LLC, филиал OpenDeal Inc. и OpenDeal Portal LLC, а также зарегистрированный брокер-дилер и член из FINRA | SiPC, расположен по адресу 1345 Avenue of the Americas, 15th Floor, New York, NY 10105, пожалуйста, проверьте наши справочная информация о FINRA BrokerCheck.

Некоторые страницы обсуждают механику и предоставляют учебные материалы по Регулируемые предложения по краудфандингу могут относиться к OpenDeal Broker LLC и OpenDeal Portal LLC. вместе как «Республика», исключительно для пояснительных целей.

Ни OpenDeal Inc., ни OpenDeal Portal LLC, ни OpenDeal Broker LLC не инвестируют рекомендации и никакое общение через этот сайт или в любом другом средстве не должно быть истолковывается как рекомендация по любой ценной бумаге, предлагаемой на этой инвестиционной платформе или за ее пределами. Инвестиционные возможности, размещенные на этом Сайте, представляют собой частное размещение ценных бумаг, которые не торгуются на бирже, сопряжены с высокой степенью риска, могут потерять стоимость, подлежат удержанию требования к периоду и предназначены для инвесторов, которым не нужны ликвидные вложения.прошлый производительность не является индикатором будущих результатов. Инвесторы должны быть в состоянии позволить себе потерю от всех своих инвестиций. Только квалифицированные инвесторы, которые могут быть ограничены только Аккредитованные инвесторы или лица, не являющиеся гражданами США, могут инвестировать в предложения, размещенные OpenDeal Broker.

Ни OpenDeal Inc., ни OpenDeal Portal LLC, ни OpenDeal Broker LLC, ни кто-либо из их должностные лица, директора, агенты и сотрудники дают любые гарантии, явные или подразумеваемые, в отношении любых что бы то ни было, связанное с адекватностью, точностью или полнотой любой информации об этом Сайт или использование информации на этом сайте.Предложения о продаже ценных бумаг могут быть сделаны только через официальные документы о предложении, которые содержат важную информацию об инвестициях и эмитенты, включая риски. Инвесторам следует внимательно прочитать документы о размещении. Инвесторам следует провести собственную комплексную проверку, и им рекомендуется проконсультироваться со своими налоговые, юридические и финансовые консультанты.

Заходя на сайт и любые его страницы, вы соглашаетесь с условиями портала OpenDeal. Условия эксплуатации а также Политика конфиденциальности и / или OpenDeal Broker’s Условия эксплуатации а также Политика конфиденциальности.См. Также OpenDeal Broker План продолжения работы компании а также Раскрытие дополнительной информации о рисках. Вы можете получить доступ к списку всех активных предложений Reg CF здесь.

Инвесторы должны проверить любую информацию об эмитенте, которую они считают важной, прежде чем делать вложение.

Инвестиции в частные компании особенно рискованны и могут привести к полной потере вложенный капитал. Прошлые показатели безопасности или компании не гарантируют будущее результаты или возврат. Только инвесторы, понимающие риски раннего инвестирования и кто встречает республику инвестиционные критерии может инвестировать.

Ни OpenDeal Inc., ни OpenDeal Portal LLC, ни OpenDeal Broker LLC не подтверждают информация, предоставленная компаниями на этом Сайте, и не дает никаких гарантий относительно ее полноты или точность любой такой информации.