Инвестиционный период это: Полная некомпетентность сотрудников банка. Угрозы в по телефону и в смс сообщениях – отзыв о ВТБ от «Mark25»

Полная некомпетентность сотрудников банка. Угрозы в по телефону и в смс сообщениях – отзыв о ВТБ от «Mark25»

Через неделю пришел в банк еще раз, где уже сотрудник чуть высший по званию предложил мне подписать доп. соглашение, в котором указывается, что дисконт равен 0%, в случае отсутствия страхования жизни на титульный период.

Прошел месяц и я обнаружил что процентная ставка, также как и ежемесячный взнос выросли. Обратился в банк, подав претензию CR-5452973, в которой вежливо просил разобраться в ситуации и пересчитать платежи. Кроме того на карточке, с которой списываются ежемесячные платежи у меня лежали собственные средства, которые банк списал и БЕЗВОЗМЕЗДНО и ПРОТИВОЗАКОННО ими пользуется.
Подал претензию 12.12.17 и до сих пор не получил ответа.

Более того имею звонки и смс сообщения с угрозами от сотрудников банка практически каждый день! Пытался объяснить ситуацию сотрудникам банка, так они не слушают, что я им говорю и не отвечают на мои вопросы!!! Я им напрямую указываю на пункт кредитного договора, но они меня игнорируют и  только запугивают.

Делаю вывод о полном отсутствие профессионализма у сотрудников банка, а также малейшее желание разобраться в вопросе. Я ни от кого не скрываюсь и всегда беру трубку телефона при звонке от банка, выплачивал кредит уже более 3 лет, не имея ни одной просрочки платежа.

В ответ на это ЗАПУГИВАНИЕ, отсутствие уважения к клиенту, нежелание разобраться в вопросе. БОЛЕЕ МЕСЯЦА жду ответа на претензию, имея кредитный договор с доп. соглашением, в котором черным по белому все написано и получаю ЗВОНКИ И СМС с угрозами.

Сами делайте выводы стоит ли работать с Таким банком…

Инвестиционный актив это \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестиционный актив это (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Период реализации инвестиционного проекта — это… Что такое Период реализации инвестиционного проекта?

Период реализации инвестиционного проекта

«…»период реализации проекта» — период, в течение которого осуществляется финансирование и создание объектов капитального строительства, предусмотренных проектом;…»

Источник:

Постановление Правительства РФ от 01.03.2008 N 134 (ред. от 26.09.2012) «Об утверждении Правил формирования и использования бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации»

Официальная терминология. Академик.ру. 2012.

• Период потенциальной опасности радиоактивных отходов
• Период регулирования тарифов в электроэнергетике долгосрочный

Смотреть что такое «Период реализации инвестиционного проекта» в других словарях:

• Расходные обязательства по реализации инвестиционного проекта — обязательства Российской Федерации, вытекающие из договоров (соглашений), заключаемых в рамках реализации инвестиционного проекта на весь плановый период инвестиционного проекта;. .. Источник: Постановление Правительства РФ от 23.11.2005 N 694… …   Официальная терминология

• Плановый период инвестиционного проекта — период продолжительностью не более 5 лет, в течение которого предоставляется государственная поддержка для реализации инвестиционного проекта;… Источник: Постановление Правительства РФ от 23.11.2005 N 694 (ред. от 31.10.2007) Об Инвестиционном… …   Официальная терминология

• Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций (или период, за который кумулятивная сумма (сумма нарастающим итогом) денежных поступлений сравняется с суммой первоначальных инвестиций). Формула расчета периода… …   Словарь по экономической теории

• Эффективность инвестиционного проекта бюджетная — система показателей, характеризующая целесообразность реализации проекта для бюджетов различных уровней (определяется в случае использования бюджетных средств для финансирования инвестиционного проекта).

  .. Источник: Решение Совета глав… …   Официальная терминология

• Эффективность инвестиционного проекта общественная — Общественная эффективность инвестиционного проекта оценка обоснованности выделения ресурсов на реализацию инвестиционного проекта с точки зрения его значимости для общества. При расчете показателей общественной эффективности в денежных потоках… …   Официальная терминология

• Постановление 882-ПП: Методика определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы

  — Терминология Постановление 882 ПП: Методика определения расчетного размера платежа городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы: Инвестор… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Остров фантазий (посёлок) — В данной статье или разделе имеется избыток цитат либо слишком длинные цитаты.

  Излишние и чрезмерно большие цитаты следует обобщить и переписать своими словами. Возможно, эти цитаты будут более уместны в Викицитатнике или в Викитеке …   Википедия

• Дериватив — (Derivative) Дериватив это ценная бумага, основанная на одном или нескольких базовых активах Дериватив, как производный финансовый инструмент, виды и классификация ценных бумаг, рынок деривативов в мире и России Содержание >>>>>>> …   Энциклопедия инвестора

• Купон — (Coupon) Понятия купона, виды облигаций, рынок облигаций Информация о понятии купона, виды облигаций, рынок облигаций Содержание Содержание Виды облигаций облигаций Общая характеристика и классификация облигаций Корпоративные облигации… …   Энциклопедия инвестора

• Метод реальных опционов —   метод оценки инновационных проектов, характеризующихся высокой неопределенностью ожидаемых результатов. Предполагает перенос из финансового в реальный сектор экономики концепции опционов и их применение для оценки инновационных проектов. … …   Толковый словарь «Инновационная деятельность». Термины инновационного менеджмента и смежных областей

Снижение ПИИ в Европе в период пандемии даст импульс для увеличения инвестиционных проектов в 2021 году

• Россия заняла одиннадцатое место в списке наиболее привлекательных для инвестиций стран Европы
• Германия, Китай и США – лидеры по числу реализуемых в России проектов
• Наибольшее число проектов ПИИ реализуются в отрасли производства и агропродовольственном секторе
• Москва и Московская область – самый востребованный у иностранных инвесторов регион

В 2020 году зарубежные инвесторы вложили средства в 141 проект на территории Российской Федерации. По сравнению с 2019 годом количество ПИИ в России сократилось на 26%. Этот показатель сравним с динамикой других европейских стран: средний процент падения количества ПИИ по странам Европы с отрицательной динамикой составил 21%. Несмотря на снижение числа проектов ПИИ Россия по итогам 2020 года занимает одиннадцатое место в списке наиболее привлекательных для инвестиций стран Европы.

Александр Ивлев, управляющий партнер EY по странам СНГ, комментирует: «Количество проектов ПИИ в России за 2020 год близко к показателям 2014 года. Международные инвесторы реализовали в прошлом году меньше проектов, чем могли бы в более благоприятных условиях. Такие результаты для России в 2020 году также связаны с высокой базой прошлых лет.  На фоне мирового экономического спада пандемия оказала влияние сопоставимое по силе с санкционным шоком 2014 года. При этом, по нашей оценке, 99% проектов, которые были анонсированы в 2019 году, не были заморожены и продолжили развитие в 2020. Тогда как в Европе количество отложенных проектов составило почти 30%.

В целом в Европе объем иностранных инвестиций сократился на двузначное число впервые с 2009 года, когда глобальный финансовый кризис привёл к падению на 11%. Поэтому прошлогодний спад не требует объяснения. Развитие коронавирусной пандемии в начале года приостановило инвестиционные планы, сформировав высокую экономическую неуверенность. Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов Брекзит и продолжающиеся торговые войны. Однако перспективы есть: 63% участников исследования выражают долгосрочный оптимизм в отношении Европы как направления для инвестиций и считают, что привлекательность региона улучшится в течение следующих трех лет».

Страны-инвесторы на территории России

В рейтинге стран, активно инвестирующих в российскую экономику, первое место, как и в 2019 году, заняла Германия. Половина германских инвестиций была направлена в агропродовольственный сектор, что говорит о растущей привлекательности и рентабельности этого направления. На протяжении всего периода проведения исследования Германия всегда входила в число наиболее активных иностранных инвесторов на территории России.

В 2020 году второе место разделили между собой Китай и США, каждая страна вложила средства в 15 проектов. Более половины американских компаний, как и немецкий бизнес инвестировали в агропродовольственный сектор. Китай продолжил тенденцию развития высокотехнологичных направлений: наибольшее количество китайских проектов в 2020 году было в сфере электроники, а годом ранее лидером китайских инвестиций стала отрасль программного обеспечения и ИТ-услуг.

На третье место с седьмого в 2019 году поднялась Италия, увеличив количество инвестиционных проектов в России в два раза. Таким образом, Италия восстанавливает свои позиции одного из главных инвесторов в российскую экономику после резкого сокращения инвестиционных проектов в России в 2019 году. Более половины итальянских инвестиций были связаны с производством машин и оборудования.

Отрасли и секторы инвестиций

Производство неизменно остается самой привлекательной отраслью для инвестиций в России. Количество ПИИ в этой области по сравнению с 2019 годом осталось неизменным и составило 107 проектов. Больше всего проектов в области производства принадлежат Германии, Китаю, Италии и США.

Лидером среди иностранных инвесторов, как и в предыдущие годы, стал агропродовольственный сектор, количество проектов ПИИ – 42. Один из факторов успеха этого сектора – импортозамещение. Другая причина – действующее с 2014 года продовольственное эмбарго. В агропром больше всего инвестируют Германия и США.

Второе место неизменно занимает производство машин и оборудования. Здесь лидерами являются Италия, Германия, США и Китай.

География инвестиций в регионы

Как и в прошлом году, самым востребованным у иностранных инвесторов регионом стали Москва и Московская область. Больше всего проектов в этом регионе принадлежит Франции, Германии и США. Годом ранее самым активным инвестором в Московском регионе также была Франция, которая вложила средства в 16 проектов ПИИ. Большинство проектов на территории Москвы и Московской области относятся к сфере производства машин и оборудования и агропрома.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области инвестиции направлены в 16 проектов, основная страна-инвестор в проекты – Германия.

Третье место в списке в этом году заняла республика Татарстан – 10 проектов ПИИ, что на 11% выше, чем в 2019 году. Главный инвестор региона – Китай, который инвестирует в секторы электроники и производства и поставок транспорта.

Методология исследования

Наша оценка реальных ПИИ в странах Европы основана на собственной базе данных EY European Investment Monitor (EIM) и является результатом совместной работы EY и OCO. База содержит информацию о проектах с привлечением ПИИ, в результате которых создаются новые объекты и рабочие места. При этом не учитываются портфельные инвестиции, а также сделки слияния и поглощения, благодаря чему отслеживаются только реальные инвестиции в производство и сферу услуг, осуществленные иностранными компаниями в Европе. Данные о ПИИ являются общедоступными. Информация об инвестициях в какую-либо компанию, как правило, включается в базу данных, если иностранный инвестор приобрел более 10% ее акционерного капитала и принимает участие в управлении ее деятельностью. В объеме ПИИ учитываются акционерный капитал, реинвестированная прибыль и внутригрупповые кредиты. Приведенные нами показатели включают также инвестиции в материальные активы, например, в основные средства. Эти данные позволяют понять следующее:

• Как осуществляются проекты с участием ПИИ
• В какие виды деятельности направляются инвестиции
• В каком регионе ведутся проекты
• Кто их осуществляет.

В качестве основного информационного ресурса выступает EIM. Это передовой инструмент, созданный компанией EY, который представляет собой исчерпывающий источник информации о трансграничных инвестиционных проектах и трендах в странах Европы. Данные EIM нередко используются государственными учреждениями, организациями частного сектора и компаниями для выявления существенных тенденций в области бизнеса и инвестиций, а также отслеживания динамики на рынке труда и в различных секторах экономики.

Краткая информация о компании EY

Следуя своей миссии – совершенствуя бизнес, улучшать мир, – компания EY содействует созданию долгосрочного полезного эффекта для клиентов, сотрудников и общества в целом, а также помогает укреплять доверие к рынкам капитала. Многопрофильные команды компании EY представлены в более чем 150 странах мира. Используя данные и технологии, мы обеспечиваем доверие к информации, подтверждая ее достоверность, а также помогаем клиентам расширять, трансформировать и успешно вести свою деятельность.

Специалисты компании EY в области аудита, консалтинга, права, стратегии, налогообложения и сделок задают правильные вопросы, которые позволяют находить новые ответы на вызовы сегодняшнего дня.

Название EY относится к глобальной организации и может относиться к одной или нескольким компаниям, входящим в состав Ernst & Young Global Limited, каждая из которых является отдельным юридическим лицом. Ernst & Young Global Limited − юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством Великобритании, − является компанией, ограниченной гарантиями ее участников, и не оказывает услуг клиентам. С информацией о том, как компания EY собирает и использует персональные данные, а также с описанием прав физических лиц, предусмотренных законодательством о защите данных, можно ознакомиться по адресу: ey.com/privacy. Компании, входящие в состав EY, не занимаются юридической практикой, если это запрещено местным законодательством. Более подробная информация представлена на нашем сайте: ey. com.

Мы взаимодействуем c компаниями из стран СНГ, помогая им в достижении бизнес-целей. В 19 офисах нашей фирмы (в Москве, Владивостоке, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге, Тольятти, Алматы, Атырау, Нур-Султане, Баку, Бишкеке, Ереване, Киеве, Минске, Ташкенте, Тбилиси) работают 5500 специалистов: www.ey.com/ru.

что такое инвестиционный кредит и в чем его преимущества? – Spot

Разбираемся на карточках, кто может получить инвестиционный кредит и что для этого нужно.

01

Что случилось?

Центральный банк сообщил, что на 1 февраля коммерческие банки Узбекистана выдали 2,5 трлн сумов инвестиционных кредитов, что в в 3,6 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года. В сообщении отмечалось, что проводимая инвестиционная политика помогает обеспечивать финансово-экономическую стабильность, а именно: технологически модернизировать экономику, стимулировать рост конкурентоспособности и экспортного потенциала, запускать инновационные производства.

02

Что такое инвестиционный кредит?

Инвестиционный кредит — это заем, предоставляемый банком на развитие какой-либо компании. Компания может воспользоваться этой услугой, чтобы модернизировать производство, расширить действующий бизнес или запустить новые проекты. При этом целевое использование полученных средств тщательно проверяется банком.

03

Чем он отличается от других видов кредита?

Как правило, инвестиционные кредиты отличаются относительно низкими процентами и длительным сроком погашения, так как на развитие и выход на прибыль требуется время. Сделка также отличается низкими уровнями риска: если новый проект не выстрелит или компания станет неконкурентоспособной, банк может забрать имущество и распродать его на торгах, чтобы вернуть заемные средства. При рассмотрении заявки главным для банка становится конкурентоспособность проекта. Поэтому в пакете документов ключевой — ТЭО (технико-экономическое обоснование проекта). Но и наличие хорошей кредитной истории, конечно, будет плюсом.

04

Чем это выгодно предпринимателю?

Банки не могут требовать процент, превышающий доходность проекта, а срок кредита не должен быть меньше, чем срок окупаемости проекта. С другой стороны, из-за этих ограничений банки предъявляют еще более жесткие требования к ТЭО. Для предпринимателей предусмотрен льготный период погашения: пока проект не введен в эксплуатацию, можно выплачивать только проценты. Сроки кредита, длительность льготного периода и размеры ставок определяются, как правило, в индивидуальном порядке.

05

Кто может получить инвестиционный кредит?

Чаще всего инвестиционные кредиты берут производственные компании (строительные, сельскохозяйственные, инновационные) — для них это самый доступный и дешевый способ выйти на новый уровень, повысить эффективность деятельности, модернизировав оборудование. Особенно актуально инвестиционное кредитование для новых компаний, которым пока сложно воспользоваться стандартными видами кредитов, а также для долгосрочных проектов.

06

Что для этого нужно?

Пакет документов варьируется в зависимости от требований банка, но обязательно должен содержать кредитную заявку с описанием целей и сроков кредита, ТЭО, подробный бизнес-план с прогнозом денежных поступлений на счет компании, копии учредительных документов. Залогом может выступить имущество: недвижимость, автотранспорт, основные средства, оборудование и т. д. Банки также определяются минимальную долю участия собственного капитала заемщика в проекте. Так, в «Туронбанке» это 10−20%, в том числе в виде оборотных средств, имущества или оборудования (в некоторых случаях), в «Трастбанке» — не менее 30%.

07

Кто финансирует инвестиционные кредиты?

Источниками финансирования могут быть как коммерческие банки, так государство. Источниками кредитования инвестиционных проектов могут быть средства иностранных банков и других финансовых институтов под гарантии экспортно-кредитных агентств соответствующих стран. Так, в Национальном банке внешнеэкономической деятельности Узбекистана есть иностранные кредитные линии, в рамках которых зарубежные банки могут выдать кредиты на покупку оборудования, товаров и услуг. В Проекте инвестиционного кодекса Узбекистана, который подготовил Государственный комитет по инвестициям, указано, что правительство сможет предоставить инвестору инвестиционную субсидию на безвозмездной и безвозвратной основе на реализацию инвестиционного проекта по приоритетным направлениям социально-экономического развития.

08

Сложно ли получить инвестиционный кредит?

Чтобы принять решение по заявке, банк оценивает эффективность инвестиционного проекта. Учитывается предполагаемый доход от инвестиций, рентабельность и сроки окупаемости, платежеспособность и устойчивость компании-заемщика. Поэтому, чтобы повысить свои шансы, обязательно уделить максимальное внимание подготовке расширенного пакета документов. Преимуществом станет поручительство третьих юридических лиц с проверенной платежеспособностью, особенно при незначительности собственных активов.

Управление денежными потоками предприятия. Операционный, инвестиционный и финансовый потоки.

Отзывы участников семинаров:

«Тема планирования и бюджетирования раскрыта достаточно полно. Было интересно самостоятельно подготовить прогнозный отчет о прибылях и убытках и особенно прогнозный баланс», — Бреславский Владимир, заместитель директора по экономике и финансам, ЗАО «Многовершинное», Хабаровский край.

«Кратко и при этом подробно описана система работы казначейства. Очень хороший преподаватель, огромное спасибо», — Болотова Светлана Сергеевна, казначей, «Акадо», Москва.

«Хороша сама идея семинара по ценообразованию – рассмотрение в комплексе маркетинга и финансов. Понравилась логика изложения материала, связь теории с практикой (примеры и задачи), доступное объяснение», — Инберг Анна Евгеньевна, менеджер по продажам, ООО «Вистеон Автоприбор Электроникс», Владимир.

«Семинар полностью оправдал ожидания. Полученные знания помогут разобраться в финансовой и бухгалтерской отчетности, увидеть нужные цифры в море информации. Также узнала много нового об анализе фин. деятельности», — Никонова Наталья Валентиновна, руководитель проектов отдела связи «X5 Retail Group», Москва.  

«Понравилось освещение вопросов по организации внутреннего контроля через управленческий учет», — Романюк Ю.А., руководитель контрольно-ревизионной службы ООО «Аксон», Кострома.

«В семинаре понравилась его практическая направленность на создание системы управления дебиторской задолженностью. Было рассмотрено большое количество практических инструментов по улучшению собираемости денег. Много примеров из реальной практики, что дает возможность применить полученные знания в своей дальнейшей работе. Спасибо!» —  Кузьминич Андрей Викторович, Коммерческий контролер ООО «Модерн Машинери Фар Ист», Магадан.

«Структурированные знания по всем функциям казначейства в доступной форме», — Нестеров Е.В., гл. специалист, «Росатом», Москва.

«После прослушивания семинара имею общую картину по бюджетированию, что и являлось целью. Все возникающие вопросы пояснялись сразу. Много практических заданий. Желаю процветания Школе бизнеса «Альфа», — Баклыкова Наталья Владимировна, ведущий специалист «ГПН-Логистика», Москва.

«Очень все понравилось! Пришла второй раз, была на семинаре по другой теме. Материал представлен очень подробно, все понятно на основе примеров. Удалось проанализировать и собственное предприятие, так как было мало участников и получилось практически индивидуальное занятие. Спасибо!» — Куксова Валерия Владимировна, экономист, ООО «Стройстандарт», Москва.

Другие отзывы по направлениям семинаров >>>

Фазы инвестиционных проектов | Фазы разработки, развития и реализации проекта

Содержание статьи:

1. Что называют фазами инвестиционного проекта?
2. Прединвестиционная фаза
3. Инвестиционная фаза
4. Эксплуатационная фаза
5. Ликвидационная фаза

Лучший инвестиционный брокер в мире! 
Советник по сбору инвестиционного портфеля! 
Индивидуальный инвестиционный счет!
Мгновенный вывод средств на карту! 
Минимальные комииссии за сделку и многое другое!

Фазой принято называть некий этап, период, стадию развития какой-либо деятельности, объединенную схожими качествами и признаками.

Фазы инвестиционного проекта это те стадии, которые проходит  проект поэтапно: создание, эксплуатация и ликвидация. Принято выделять несколько основных фаз, каждая из которых формирует жизненный цикл проекта.

Инвестиционным проектом можно назвать структуру, состоящую из задач и процессов по их достижению, ограниченную временными ранками.

Количество, последовательность, продолжительность и функциональная наполненность фаз проекта зависит от:

• технологических, правовых, финансовых и других особенностей проекта
• исторической практике реализации схожих проектов
• интересов, пожеланий и требований всех участников.

Каждая фаза несёт индивидуальную задачу, и успешность всего проекта зависит от достижения поставленных задач на каждом этапе.

Рассмотрим две наиболее распространённых классификации, которые свойственны всем вновь запускаемым инвестиционным проектам.

Классический жизненный цикл включает в себя следующие фазы инвестиционного проекта:

1. прединвестиционная
2. инвестиционная
3. эксплуатационная
4. фаза ликвидации.

Прединвестиционный период одна из фаз реализации проекта. Это формулировка идеи и разработка концепции, плана реализации и технико-экономического обоснования, необходимого для инвесторов.

Стоит отметить, что отнестись к данной работе авторам проекта необходимо со всей ответственностью, потому что именно от того насколько качественно произведена работа на данном этапе зависит больше половины успеха.

Наиболее значимым здесь является этап разработки технико-экономического обоснования инвестиций (ТЭО). Он осуществляется сперва в предварительном виде, после проведения маркетинговых, финансовых, технологических исследований, позволяющих выявить перспективы и проблемы проекта, а также необходимые объёмы и источники финансирования.

Далее, после консультаций с потенциальными инвесторами и экспертным сообществом ТЭО дорабатывается и принимает завершённую и согласованную всеми участниками форму.

После принятия дорожной карты наступает этап финансирования или инвестиционная фаза проекта. Она также относится фазам реализации.

На данном этапе ведутся переговоры с подрядчиками, поставщиками и другими участниками. Происходит заключение и подписание необходимых контрактов по поставке сырья и материалов, оказанию требуемых услуг. В заключении объект сдаётся в эксплуатацию и готов к началу следующей фазы его жизни.

Эксплуатационная фаза инвестиционного проекта сменяет инвестиционную, однако также относится к периоду реализации и развития. Здесь происходит непосредственно производственный цикл. Самым важным моментом является отлаженный контроль над производством, поддержание необходимых объёмов выработки и сбыта.

В заключении жизненного цикла наступает фаза ликвидации:

• производится анализ всей проведенной деятельности, оцениваются достигнутые результаты, фиксируются проблемы и упущения для их корректировки в будущем
• происходит реализация, ликвидация либо перепрофилирование оборудования, производственных площадей
• при наличии негативных последствий собственники их убирают (экологические, социальные и т. п.)

Самый продолжительный период в жизненном цикле занимает эксплуатационная фаза. В процентном выражении это что-то около 70-80 процентов от общего срока жизни проекта.

На прединвестиционную и инвестиционную фазы уходит около 5-10 процентов, на завершение и ликвидацию необходимо также 5-10 процентов.

Общий период жизни проекта зависит во многом от степени его доходности, эффективности достижения поставленных инвестиционных целей и от реальных инвестиционных рисков. Чем выше риски и чем меньше уровень доходности проекта, тем короче срок его жизни, и наоборот. Стоит отметить, что все группы рисков практически в равной степени влияют на проект на всех этапах его жизни. Успех во многом зависит от минимизации их влияния.

Жизненный цикл современных инвестиционных проектов идёт немного по иному пути. Основное отличие от классического это этап зарождения идеи.

Если в классическом примере поводом для реализации проекта выступает один из путей развития бизнеса, то в современных реалиях этим мотивом может служить устранение одной из проблем, мешающих дальнейшему развитию бизнеса.

На основе приведенных различий жизненный цикл будет включать в себя следующие фазы:

1. выявление проблемы и её анализ
2. формулировка рекомендаций по её устранению, разработка концепции идеи, постановка задач проекта
3. составление дорожной карты, всех производственных, финансовых, управленческих процессов
4. этап реализации или эксплуатации
5. закрытие/ликвидация проекта.

Период владения

Что такое период владения?

Период владения — это время, в течение которого инвестиция удерживается инвестором, или период между покупкой и продажей ценной бумаги. В длинной позиции период удержания означает время между покупкой актива и его продажей. В короткой опционной позиции период удержания — это время между тем, когда короткий продавец выкупает ценные бумаги, и когда ценная бумага доставляется кредитору для закрытия короткой позиции.

Основы периода владения

Период владения инвестициями используется для определения налогообложения прироста или убытков от прироста капитала. Длительный период владения составляет один год или более без истечения срока. Любые инвестиции, срок владения которыми составляет менее одного года, будут краткосрочными. Выплата дивидендов на счет также будет иметь период удержания.

Таким образом, доход за период владения — это общий доход, полученный от владения активом или портфелем активов в течение определенного периода времени, обычно выраженный в процентах.Доходность периода владения рассчитывается на основе общей доходности актива или портфеля (доход плюс изменение стоимости). Это особенно полезно для сравнения доходов от инвестиций, удерживаемых в течение разных периодов времени.

Ключевые выводы

• Период владения — это время, в течение которого инвестиция удерживается инвестором, или период между покупкой и продажей ценной бумаги.
• Срок владения рассчитывается, начиная со следующего дня после приобретения ценной бумаги и продолжаясь до дня ее выбытия или продажи, период владения определяет налоговые последствия.
• Доходность за период владения — это общая прибыль, полученная от владения активом или портфелем активов в течение определенного периода времени, обычно выраженная в процентах.
• Различия в периодах владения могут привести к дифференцированному налогообложению инвестиций.

Расчет периода владения

Начиная со дня после приобретения ценной бумаги и до дня ее выбытия или продажи, период владения определяет налоговые последствия.Например, Сара купила 100 акций 2 января 2016 года. При определении периода владения она начинает отсчет 3 января 2016 года. Третий день каждого месяца после этого считается началом нового месяца, независимо от того. количества дней в каждом месяце.

Если Сара продаст свои акции 23 декабря 2016 г., она получит краткосрочный прирост капитала или убыток, поскольку период ее владения составляет менее одного года. Если она продаст свои акции 3 января 2017 г., она получит долгосрочный прирост капитала или убыток, поскольку период ее владения составляет более одного года.

Таким образом, доходность периода владения может быть представлена ​​следующей формулой:

Возврат за период удержания знак равно Доход + ( EOPV — IV ) IV куда: EOPV знак равно стоимость на конец периода IV знак равно Начальное значение \ begin {align} & \ text {Доходность периода удержания} = \ frac {\ text {Доход} + (\ text {EOPV} — \ text {IV})} {\ text {IV}} \\ & \ textbf { где:} \\ & \ text {EOPV} = \ text {значение конца периода} \\ & \ text {IV} = \ text {начальное значение} \\ \ end {выровнено} Доходность периода удержания = IVIncome + (EOPV − IV), где: EOPV = значение на конец периода IV = начальное значение

Различные правила определения периодов владения

При получении в подарок ценных бумаг или других ценных бумаг расчет стоимости получателя определяется на основе данных дарителя. Кроме того, период владения получателем включает продолжительность периода владения донором. Это продолжение удержания называется «закреплением», потому что период удержания получателя увеличивает стоимость периода удержания донора. В тех случаях, когда основание получателя определяется справедливой рыночной стоимостью ценной бумаги, например подаренных акций, стоимость которых снизилась, период владения получателем начинается на следующий день после получения подарка.

1 год

Период владения, после которого IRS считает инвестицию долгосрочной прибылью (или убытком) для налоговых целей.Долгосрочная прибыль от прироста капитала облагается налогом по более выгодной ставке, чем краткосрочная прибыль.

Когда инвестор получает дивиденды по акциям, период владения новыми акциями или частями новой акции такой же, как и для старых акций. Соблюдение минимального периода владения является основным требованием для того, чтобы дивиденды были признаны квалифицированными. Для обыкновенных акций владение должно превышать 60 дней в течение 120-дневного периода, который начинается за 60 дней до даты экс-дивидендов. Период владения привилегированными акциями должен составлять не менее 90 дней в течение 180-дневного периода, который начинается за 90 дней до даты экс-дивидендов по акциям.

Холдинг также применяется при получении новых акций в компании, выделенной из первоначальной компании, акции которой инвестор приобрел. Например, Пол приобрел 100 акций в апреле 2015 года. В июне 2016 года компания объявила о дроблении акций в соотношении два к одному. В то время у Пола было 200 акций компании с таким же периодом владения, начиная с даты покупки в апреле 2015 года.

определение инвестиционного периода | Словарь английских определений

инвестиции

А Акт вложения денег

млрд вложенная сумма

c предприятие, актив и т. Д., в которые деньги вкладываются или могут быть вложены

а акт инвестирования усилий, ресурсов и т. Д.

млрд вложенная сумма

3 (Экономика) сумма, на которую изменяется запас капитала (завод, оборудование, материалы и т. Д.) На предприятии или в хозяйстве

4 (Биология) внешний слой или покрытие органа, части или организма

5 менее распространенное слово для → инвестиции → 1

6 акт инвестирования или состояние инвестирования, например, официальная одежда, определенное качество и т. Д.

Рынок альтернативных инвестиций
n рынок Лондонской фондовой биржи, позволяющий небольшим компаниям привлекать капитал и торговать своими акциями на рынке без затрат на листинг на основном рынке (аббревиатура). AIM

Схема инвестиций в предприятия
n (в Великобритании) схема предоставления налоговых льгот на инвестиции в некоторые небольшие компании: была введена в действие в 1994 году, когда она заменила схему расширения бизнеса

этические инвестиции
n инвестиции в компанию, деятельность или продукты которой не рассматриваются инвестором как неэтичные

франковский инвестиционный доход
n дивиденды от одной британской компании, полученные другой, по которой компания-плательщик уплатила корпоративный налог, так что у получающей компании нет корпоративного налога для уплаты; налоговый кредит, включенный в дивиденды, может быть зачислен на счет авансового корпоративного налога получающей компании на ее собственные дивиденды

инвестиционный аналитик
n специалист по прогнозированию цен акций и акций

инвестиционная облигация
n политика страхования жизни с единой премией, при которой фиксированная сумма инвестируется в фонд, обеспеченный активами

инвестиционный траст
n финансовое предприятие, инвестирующее подписной капитал в ценные бумаги в интересах своих инвесторов

инвестиция доверительного управляющего
n (Фондовая биржа) инвестиция, в которую доверительные управляющие имеют право инвестировать деньги, принадлежащие доверительному фонду

Фонды прямых инвестиций и хедж-фонды: различия в формах и условиях

Изучение структур прямых инвестиций и хедж-фондов

Закрытые инвестиционные фонды (частный капитал, выкуп, венчурный капитал, недвижимость, природные ресурсы и энергия) структурно отличаются от традиционных открытых (например,g. , хедж-фонд) по ряду важных направлений. Эти структурные различия являются прямым результатом типа ценных бумаг портфеля, которыми владеют соответствующие типы фондов.

Структура открытого фонда обычно подходит для любого инвестиционного механизма, ориентированного на активы с установленным торговым рынком и которые в основном свободны от ограничений на их передачу (, т. Е. , активы могут быть легко выставлены на рынок, а портфель переоценен). -регулярно сбалансировано для размещения вкладов и погашений инвесторов).

Напротив, структура закрытого фонда рекомендуется для инвестиционных механизмов, ориентированных на инвестиции, которые не могут быть оценены на рынке и, как правило, подлежат существенным ограничениям на возможность передачи в течение определенного периода времени. Портфельные инвестиции этих фондов обычно отражаются по стоимости приобретения до наступления события реализации. Эти различные характеристики являются причиной следующих структурных различий:

1.

Открытые фонды обычно не имеют определенного термина требование).Напротив, закрытые фонды имеют определенный срок, который обычно составляет 10-12 лет , и который может быть продлен на 1-2 года по усмотрению управляющего / организации общей практики и / или с согласия инвесторов ( LP) или консультативный комитет LP.

A. Срок действия обязательств

В то время как фонды открытого типа обычно требуют внесения капитала инвестора при допуске (и после этого инвесторы могут время от времени вносить дополнительные вклады), фонды закрытого типа требуют от инвесторов принятия обязательств по капиталу, которые время от времени используются. указанный период уведомления терапевтом (обычно 5-10 рабочих дней).При закрытии, при которой инвесторы допускаются в фонд, они не могут (и обычно не финансируют) какую-либо часть своей суммы инвестиций в это время. Срок действия обязательств для закрытых фондов обычно составляет 3-5 лет с даты окончательного закрытия.

B. Инвестиционный период

В то время как фонды открытого типа осуществляют инвестиции и повторно балансируют свои портфели на постоянной основе, фонды закрытого типа обычно имеют ограниченный период времени, в течение которого могут быть сделаны новые инвестиции. Также может быть отдельное ограничение по времени на дополнительные инвестиции в существующие портфельные компании.Хотя инвестиционный период может предположительно отражать период действия обязательств, описанный выше, у многих закрытых фондов есть инвестиционный период, который длится еще 1-2 года после окончания периода действия обязательств, чтобы позволить рециркуляцию капитала, т. Е. Реинвестирование. реализованного капитала.

2. Ликвидность

Благодаря способности продавать ценные бумаги портфеля открытых фондов, типичная структура хедж-фонда разрешает допуск инвесторов и выкуп капитала через равные промежутки времени (ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода), возможно, после некоторой фиксированной блокировки период подъема. Напротив, закрытых фондов демонстрируют различные особенности в отношении принятия инвестиций и погашения инвестиционного капитала.

A. Закрытия

Типичный закрытый фонд будет проводить первоначальное закрытие с допуском первоначального набора сторонних инвесторов после того, как менеджер / GP получит достаточные признаки заинтересованности посредством своих маркетинговых усилий, чтобы иметь уровень уверенности в том, что установленный порог капитала будет взят. к автомобилю. После этого GP будет иметь право проводить дополнительные закрытия, как для приема новых инвесторов, так и для разрешения дополнительных обязательств от ранее допущенных инвесторов в такое время, которое он определил, но только в течение определенного периода времени (обычно от 6 до 12 месяцев с момента первоначального Дата закрытия).

B. Значения по умолчанию для Capital Call

Как упоминалось выше, инвестиции в закрытые фонды обычно выводятся постепенно в соответствии с требованиями капиталовложений со стороны менеджера в течение определенного периода действия обязательств. Поскольку у инвесторов есть договорное обязательство по внесению согласованных сумм, но они изначально не финансируют эти инвестиции, документы закрытого фонда обычно содержат обременительные штрафы для инвесторов, которые не выполнили это обязательство. Положения, как правило, предусматривают ограниченный период прощения, когда инвестор, пропустивший первоначальный срок платежа, может исправить ошибку и выплатить штраф в виде процентов.По истечении срока прощения, GP обычно оставляет за собой право прекратить право инвесторов вносить последующий капитал, выкупить инвестора, нарушившего обязательства, за небольшую часть суммы, ранее внесенной, и / или активно найти покупателя для неисполнения обязательств. интерес инвестора (это могут быть другие инвесторы, которые не допустили дефолта, или третьи стороны, которые ранее не инвестировали в фонд).

C. Взносы на наверстывание (и переносимые расходы)

Поскольку закрытые фонды могут иметь период предложения до 1 года (и, возможно, дольше), возможно, что GP / менеджер мог потребовать капитал от более ранних инвесторов во время последующего закрытия. Из-за неликвидности ценных бумаг портфеля закрытых фондов они не могут быть выставлены на рынок, а последующие инвесторы допускаются в NAV, как в случае с открытой структурой.

Таким образом, наиболее закрытых фондов потребует, чтобы инвесторы, приходящие в фонд после одного или нескольких требований к капиталу, наверстали упущенное, пропорционально их доле от суммы капитала, ранее использованного (как если бы все инвесторы были допущены на однократное первоначальное закрытие), а также уплачивают процентную ставку на такую ​​сумму (как правило, простая + 2%), которая упоминается как стоимость переносимого вклада, чтобы компенсировать первоначальным инвесторам финансирование предыдущих инвестиций, в которых новые инвесторы будут участвовать (по сути, они ссудили средства инвесторам, допущенным при последующем закрытии).

Далее, GP / менеджер обычно имеет право по своему усмотрению держать эти средства под рукой или возвращать их первоначальным инвесторам . При возврате инвесторам дополнительные взносы зачисляются на счет суммы, внесенной первоначальными инвесторами, так что сумма капитала, которую они должны внести впоследствии, увеличится, как если бы возвращенная сумма никогда не вносилась (в этот расчет обычно не включаются затраты. процентных начислений, чтобы предыдущие инвесторы получали затраты на перенос в качестве фактического дохода на свой вложенный капитал).

D. Погашения

Фонды закрытого типа обычно не допускают выкупа капитала в любое время до истечения указанного срока, за исключением чрезвычайных обстоятельств (таких как нарушение ERISA или по другим причинам, связанным с законодательством). Чтобы компенсировать это возможное затруднение, документация для многих закрытых фондов предоставляет более широкий язык о способности инвестора передавать свою долю, чем в открытых фондах , а также может содержать формулировку, предусматривающую, что GP / менеджер будет сотрудничать с инвестором, стремящимся передать свою долю участия третьей стороне, и, возможно, будет помогать инвестору в поиске покупателя, который унаследует его долю в фонде.

E. Налоговые выплаты

Из-за невозможности осуществлять регулярный выкуп капитала закрытые фонды обычно предусматривают ежегодную выплату распределений (при наличии наличных средств) инвесторам в сумме, необходимой для выполнения налоговых обязательств инвесторов в отношении нераспределенных налогооблагаемых доход.

3. База комиссионных и транзакционные сборы

Фонды открытого типа обычно взимают комиссию за управление на основе чистой стоимости активов фонда или остатка на счете капитала инвестора (каждый из которых привязан к рыночной стоимости).Напротив, фонды закрытого типа, как правило, имеют многоуровневую комиссию за управление, где плата за управление в течение периода действия обязательств составляет определенный процент от общих капитальных обязательств, а после периода обязательств — определенный процент от общих взносов в капитал. Более того, большинство закрытых фондов взимают плату за управление, в результате чего фактическая процентная ставка комиссии снижается в течение периода после принятия обязательств, поскольку большинство, если не все, инвестиции были выявлены, и многие из них, вероятно, приближаются к стадии выхода. Связанная с этим особенность заключается в том, что большинство закрытых фондов будут компенсировать комиссию за управление, взимаемую с фонда, комиссией за транзакцию, полученной от портфельных компаний (например, комиссию за консультационные услуги, комиссию за несогласованные сделки, комиссию за инвестиционный банкинг, комиссию директоров за член совета директоров портфельной компании и т. д.), так что общая сумма комиссионных доходов GP / менеджера, возникающих в связи с его отношениями с фондом, ограничена, а инвесторы получают выгоду, когда GP / менеджер и его аффилированные лица получают эти виды сборов.

4. Компенсация за производительность

В отличие от распределения результатов / комиссионных, взимаемых открытыми фондами на основе увеличения рыночной стоимости ценных бумаг портфеля фондов, закрытые фонды выплачивают GP / менеджеру перенесенные проценты на основе прибыли, полученной от продажи инвестиций фонда.

A. Базовая структура PE

Отнесенные проценты обычно характеризуются как водопад распределения капитала фонда. Типичная структура выглядит следующим образом:

• Первый , Инвесторы сначала получают возврат внесенного капитала от реализованных инвестиций (включая расходы фонда и любые списанные и / или списанные инвестиции) на пропорциональной основе;
• Второй , Инвесторы затем получают годовую привилегированную прибыль, рассчитываемую как простой процент на их внесенный капитал, обычно в размере от 5 до 6% в год;
• В-третьих, , GP / менеджер затем получает догоняющие распределения, чтобы гарантировать, что он поэтапно получит процент перенесенных процентов от привилегированной прибыли инвесторам; и
• Наконец Вся прибыль, превышающая эти суммы, распределяется между инвесторами и GP / менеджером в зависимости от процентной доли (обычно 20-25% от прибыли фонда).

B. Совокупные и зависящие от сделки

Распределительный водопад в структуре закрытого фонда рассчитывается одним из двух способов: (1) первый вариант — это кумулятивный водопад, при котором измеряется доходность капитала, предпочтительная доходность, догоняющий грант и разделение прибыли. в течение всего срока существования фонда на кумулятивной основе, или (2) второй вариант — это водопад для конкретных сделок, при котором приведенные выше вычисления доходности и прибыли измеряются на основе эффективности каждой инвестиции отдельно от других.Каскад для конкретных сделок стал отраслевым стандартом (особенно для LBO и венчурных фондов) за последнее десятилетие и менее удобен для инвесторов, чем кумулятивный водопад. Это позволяет GP получать переносимые проценты по прибыльным инвестициям, даже когда инвесторы, возможно, потеряли деньги в совокупности, тогда как совокупный водопад гарантирует, что GP не получит перенесенные проценты, если инвесторы не получают совокупную прибыль от своих инвестиций в фонд.

C. Clawback

Поскольку GP / менеджер закрытого фонда может получать промежуточные распределения прибыли, если фонд является прибыльным (либо в рамках совокупного водопада, либо в рамках конкретной сделки), но последующие реализованные убытки приводят к тому, что эта прибыль перераспределяется между На основе ретроспективного анализа документы для закрытых фондов обычно предусматривают механизм возврата, в соответствии с которым при ликвидации фонда GP / менеджер должен восстановить любую полученную сверхприбыль инвесторам. Более того, чтобы гарантировать, что это положение о возврате денег действительно эффективно (поскольку руководители GP могут распоряжаться своими долями перенесенных процентов, выплачиваемых им), многие фонды требуют, чтобы руководители терапевта / менеджера и любое другое лицо, могут участвовать в перенесенном проценте подписать личную гарантию, обязывающую их восстановить свою личную пропорциональную долю от суммы возврата (т. е. это раздельная, а не солидарная ответственность).

D. Escrow

Из-за потенциального обязательства по возврату средств со стороны GP / менеджера большая часть закрытых фондов имеет условия условного депонирования, в соответствии с которыми определенная часть потенциального перенесенного процента должна храниться на условном депонировании в течение определенного периода времени, а сумма необходимость разделения может колебаться в зависимости от справедливой стоимости нереализованных инвестиций фондов или общей суммы нереализованного капитала.

5. Ограничения по инвестициям

В то время как большинство открытых фондов обычно имеют широкие инвестиционные мандаты и гибкость для инвестирования в большинство классов активов, закрытые фонды обычно имеют более подробные и более строгие ограничения на инвестиционную программу фонда и ценные бумаги портфеля, в которые фонду разрешено инвестировать. .

A. Фиксированный доход

Фонды закрытого типа обычно содержат существенные ограничения на осуществление временных инвестиций для целей управления денежными средствами, которые, как правило, должны быть инструментами денежного рынка, их эквивалентами и коммерческими ценными бумагами с высоким рейтингом.Эти инвестиции обычно предназначены только для целей управления денежными средствами (для оплаты сборов и расходов и быстрого развертывания инвестиционного капитала) и обеспечения безопасности свободных денежных средств фонда, а также получения некоторой минимальной прибыли.

B.

Открытые ценные бумаги

Фонды закрытого типа, которым разрешено инвестировать в публично торгуемые долевые ценные бумаги, обычно включают ограничения, разрешающие им делать это только в обстоятельствах, когда это делается с целью приобретения контрольного пакета ценных бумаг (например,g., 25% публичного размещения) или иным образом с намерением повлиять на руководство эмитента, за исключением ограниченных инвестиций (например, 5% инвестированного капитала фонда).

С

. Пределы диверсификации / концентрации

Большинство закрытых фондов подвержены более строгим ограничениям, чем открытые фонды, в отношении

• географические регионы, в которых расположены штаб-квартиры портфельных компаний фондов или из которых они получают основную часть своей выручки
• Суммы, которые могут быть инвестированы в портфельные компании, ориентированные на любой отдельный сектор рынка
• суммы, которые могут быть инвестированы в единый портфель company

Более того, закрытым фондам, ориентированным на определенный класс активов, как правило, запрещается или ограничивается инвестирование в другие классы активов (например,g. Фондам PE запрещено инвестировать в недвижимость, энергетическим фондам запрещено инвестировать в недвижимость, фондам недвижимости запрещено инвестировать в долевые ценные бумаги, фондам VC запрещено инвестировать в портфельные компании с определенным порогом дохода, так далее.).

D. Максимальный размер фонда и инвестированный капитал

Хотя некоторые фонды открытого типа могут иметь ограничение на количество подписок, которые фонд будет принимать, такое ограничение почти всегда включается в учредительную документацию для фондов закрытого типа и обычно появляется в двух формах (обычно в обеих) : (1) максимальная общая сумма выделенного капитала, который будет принят, и (2) максимальная сумма общего капитала, который будет инвестирован в портфельные компании.Зарезервированный капитал ограничен установленной суммой, чтобы гарантировать, что GP будет проводить только привлекательные сделки и может эффективно управлять инвестициями фонда. Поскольку закрытые фонды обычно имеют ограниченное право реинвестировать реализованный капитал, общая сумма инвестированного капитала обычно не превышает 110–120% от зарезервированного капитала.

6. Оценка; Комитеты LP

Фонды закрытого типа обычно назначают консультативный комитет, состоящий из представителей инвесторов, выбранных GP / менеджером, хотя все члены не аффилированы с руководством.Цель комитета — встречаться с руководством на относительно регулярной основе для обсуждения изменений, касающихся портфельных инвестиций, вопросов оценки и годовых результатов. Комитет также часто уполномочен утверждать аффилированные сделки, которые могут представлять конфликт интересов для GP / менеджера, а также утверждать определенные существенные изменения, такие как продление срока действия фонда или инвестиционного периода и повторное использование доходов от реализованных инвестиций.

7.Инвестор Clawback

Поскольку закрытые фонды обычно являются активными инвесторами, которые, как ожидается, будут участвовать в управлении портфельными компаниями, положения об ответственности и компенсации в пользу портфельных компаний имеют гораздо большее значение в контексте закрытых фондов. Как и в случае с возвратным капиталом, о котором говорилось выше, инвесторы в закрытые фонды также обычно несут определенные обязательства по возврату инвестиций, в соответствии с которыми инвесторы обязаны возвращать распределенные доходы от инвестиций в фонд (и ГП уполномочен удерживать капитал из распределений инвесторов. с целью создания резервов под обязательства) в случае возникновения условных обязательств и обязательств по возмещению убытков.Это потенциальное обязательство возврата обычно ограничено как по сумме, так и по продолжительности (например, до 25% распределений, полученных в течение предшествующего двухлетнего периода, подлежат отзыву).

8. Конфликт интересов

В отличие от документации для типичного открытого фонда, которая позволяет управляющему участвовать в широком спектре внешней коммерческой деятельности при условии справедливого обращения с фондом, документация закрытых фондов обычно содержит существенные ограничения и / или запреты. на способности GP / менеджера до

• управлять фондами или счетами с аналогичным инвестиционным мандатом
• предлагать возможности совместного инвестирования конкретным LP или принципалам и аффилированным лицам GP / менеджера (включая его персонал и другие инвестиционные механизмы или управляемые счета)
• участвовать в другой инвестиционной деятельности аналогично фондам
• заставляют фонд участвовать в транзакциях с принципалами и аффилированными лицами GP / менеджера

Первое и третье ограничения обычно применяются только в течение инвестиционного периода фонда или до тех пор, пока капитал фонда не будет в достаточной степени использован и инвестировали (обычно 75%).Второе и четвертое ограничения обычно применяются в течение срока действия фонда, но также подлежат рассмотрению и / или утверждению консультативным комитетом LP.

9. ERISA / VCOC

Закрытые фонды подчиняются тому же общему набору правил в соответствии с ERISA, что и открытые фонды и их менеджеры. Однако есть еще один дополнительный инструмент, доступный управляющим фондами закрытого типа, чтобы избежать потенциальных обязательств и ответственности ERISA. Даже если участие инвесторов пенсионного плана в закрытом фонде считается значительным (т.е., 25% или более класса долевых ценных бумаг фонда принадлежат инвесторам пенсионного плана, подпадающим под действие ERISA), управляющий средствами может не считаться фидуциаром ERISA до тех пор, пока фонд квалифицируется как компания, управляющая венчурным капиталом (VCOC). ). Как минимум 50% активов VCOC, предназначенных для инвестиционных целей, должно быть инвестировано в операционные компании, в отношении которых фонд имеет и осуществляет права управления. Этот тест применяется с момента совершения первой долгосрочной инвестиции фонда, и поэтому первая инвестиция фонда, как правило, должна быть в действующей компании.{п} \\ \ поэтому n & = \ log _ {\ text {1,075}} {\ text {1,25}} \\ & = \ frac {\ log {\ text {1,25}}} {\ log {\ text {1,075}}} \\ & = \ текст {3,09} \ ldots \ end {выровнять *}

Это займет чуть больше \ (\ text {3} \) лет. {4n} \\ \ поэтому 4n & = \ log _ {\ text {1,03}} {\ text {2}} \\ & = \ frac {\ log {\ text {2}}} {\ log {\ text {1,03}}} \\ & = \ текст {23,449} \ ldots \\ \ поэтому n & = \ text {5,86} \ ldots \ end {выровнять *}

Это займет чуть более \ (\ text {5} \) лет и \ (\ text {10} \) месяцев.{n} \ end {выровнять *}

Перейти в логарифмическую форму:

\ begin {align *} & n = \ log _ {\ text {1,0699}} \ left (\ frac {\ text {2 882,53}} {\ text {2 250}} \ right) \\ & n = \ текст {3,6666} \ ldots \ end {выровнять *}

Банеле оставил деньги на счету примерно на \ (\ text {3,67} \) лет.

Однако мы должны давать наш ответ в виде лет и месяцев, а не в виде десятичного числа лет. \ (\ text {3,6666} \ ldots \) ​​годы означает \ (\ text {3} \) годы и некоторое количество месяцев; чтобы вычислить, сколько месяцев, нам нужно преобразовать \ (\ text {0,6666} \ ldots \) ​​годы в месяцы.

Мы знаем, что в году \ (\ text {12} \) месяцев.

Чтобы преобразовать \ (\ text {0,6666} \ ldots \) ​​годы в месяцы, выполните следующие действия:

\ [(\ text {0,6666} \ ldots) \ text {год} \ times \ left (\ frac {12 \ text {months}} {\ text {год}} \ right) = \ text {8} \ текст {месяцев} \]

Банеле положил деньги на счет \ (\ text {3} \) лет и \ (\ text {8} \) месяцев назад.

Годовая норма амортизации транспортного средства составляет \ (\ text {15} \% \).{п} \\ \ поэтому n & = \ log _ {\ text {0,85}} {\ frac {\ text {20}} {\ text {61}}} \\ & = \ frac {\ log {\ frac {\ text {20}} {\ text {61}}}} {\ log {\ text {0,85}}} \\ & = \ текст {6,86} \ ldots \ end {выровнять *}

Транспортное средство будет стоить меньше \ (\ text {R} \, \ text {40 000} \) примерно через \ (\ text {7} \) лет.

Некоторое время назад мужчина открыл сберегательный счет в Южном берегу Гоминьдана и внес на него сумму \ (\ text {R} \, \ text {2 100} \). Теперь баланс его счета равен \ (\ text {R} \, \ text {3 160,59} \).{n} \ end {выровнять *}

Используйте определение логарифма, чтобы найти \ (n \):

\ [n = \ log _ {\ text {1,0852}} \ left (\ frac {\ text {3 160,59}} {\ text {2 100}} \ right) \]

Используйте калькулятор, чтобы вычислить \ (\ log \):

\ [п = \ текст {4,999} \ ldots \]

Этот человек внес депозит \ (\ text {5} \) лет назад.

Мистер и миссис Дламини хотят сэкономить на оплате обучения своего сына в университете. Они вкладывают \ (\ text {R} \, \ text {7 000} \) на сберегательный счет с фиксированной процентной ставкой \ (\ text {6,5} \% \) в год, начисляемой ежегодно.{п} \\ \ поэтому n & = \ log _ {\ text {1,065}} {\ text {2}} \\ & = \ frac {\ log {\ text {2}}} {\ log {\ text {1,065}}} \\ & = \ текст {11,00} \ ldots \\ & = \ текст {11} \ end {выровнять *}

Потребуется \ (\ text {11} \) лет, чтобы их депозит удвоился.

Симосету кладет \ (\ text {R} \, \ text {450} \) на банковский счет в Банке Упингтона. На счет Симосету выплачиваются проценты по ставке \ (\ text {7,11} \% \) p.п \\ \ text {Где:} & \\ A & = \ text {619,09} \\ P & = \ text {450} \\ я & = \ текст {0,0711} \ end {выровнять *}

В этом вопросе проценты выплачиваются ежемесячно. Следовательно, \ (i \ rightarrow \ frac {\ text {0,0711}} {\ text {12}} \) и \ (n \ rightarrow (n \ times \ text {12}) \). В этом случае \ (n \) представляет количество лет; произведение \ ((n \ times \ text {12}) \) представляет количество раз, когда банк выплачивает проценты на счет.{\ text {12} n} \ end {выровнять *}

На этом этапе мы должны преобразовать уравнение в логарифмическую форму:

\ begin {align *} \ text {12} n & = \ log _ {\ text {1,005925}} (\ text {1,37575} \ ldots) \\ \ text {12} n & = \ text {54} \ end {выровнять *}

Чтобы найти количество лет, мы решаем для \ (n \):

\ begin {align *} \ text {12} n & = \ text {54} \\ n & = \ frac {\ text {54}} {\ text {12}} \\ п & = \ текст {4,5} \ end {выровнять *}

Деньги хранились на счету Симосету \ (\ text {4,5} \) лет.

Обзор отрасли

Private Equity | Улица стен

Частный капитал (PE) — это класс активов для инвестирования в публичные и непубличные компании или в физические активы, такие как недвижимость. Эти инвестиции обычно приводят к получению контрольной или значительной доли меньшинства в компании. Инвестиции могут предложить очень сильные потоки возврата, которые часто гораздо меньше коррелируют с индексами, чем доходность, доступная в классических инвестиционных возможностях публичного рынка.

Однако компромисс заключается в том, что эти инвестиции гораздо менее ликвидны и требуют более длительного периода инвестирования. В зависимости от размера фонда и инвестиционной стратегии, частная инвестиционная компания может стремиться прекратить свои инвестиции в течение 3-5 лет, чтобы получить мультипликатор инвестированного капитала в 2,0-4,0 раза и внутреннюю норму прибыли (IRR) около 20. -30%.

Чтобы увеличить доходность, частные инвестиционные компании обычно привлекают значительную сумму долга для покупки активов, в которые они инвестируют, чтобы минимизировать свои первоначальные требования к собственному капиталу (т.е. они используют кредитное плечо). Эта инвестиционная стратегия помогла ввести термин «выкуп с использованием заемных средств» (LBO). LBO являются основным типом инвестиционной стратегии большинства частных инвестиционных компаний.

История прямых инвестиций и выкупа с использованием заемных средств

Считалось, что J.P. Morgan совершил первый в истории выкуп с использованием заемных средств, купив в 1901 году компанию Carnegie Steel Company у Эндрю Карнеги и Генри Фиппса за 480 миллионов долларов. Морган использовал значительную сумму долга, чтобы помочь с этой покупкой.Позже, в 1946 году, были созданы первые две действующие частные инвестиционные компании: American Research and Development Corporation и J.H. Уитни и компания.

После того, как на Уолл-стрит какое-то время находился в бездействии, в 1980-е годы частный капитал приобрел бешеную популярность, при этом знаменитые крупные выкупы приписывались не менее известным частным инвесторам. Двумя примерами являются Джером Колберг-младший и Генри Кравис, которые сформировали Kohlberg Kravis Roberts (KKR) и приобрели известную компанию RJR Nabisco в результате выкупа с привлечением заемных средств, победив генерального директора в конкурентной борьбе за компанию.Эта сделка увековечена в книге (а затем снятом для телевидения) Варвары у ворот , в которой подробно описана знаменитая сделка. Эта сделка — лишь одна из многих известных LBO и враждебных поглощений, которые были частью мании слияний и поглощений в конце 1970-х и 1980-х годах.

По оценкам, в период с 1979 по 1989 год произошло более 2000 выкупов с использованием заемных средств на общую сумму транзакции более 250 миллиардов долларов. Как упоминалось ранее, самой известной из этих сделок была сделка KKR на сумму 31 доллар.Выкуп Nabisco за 1 миллиард RJR. Хотя в то время это был самый крупный выкуп с использованием заемных средств, многие люди в то время считали, что сделка с RJR Nabisco знаменует собой конец бума прямых инвестиций 1980-х годов, потому что инвестиции KKR, какими бы известными они ни были, в конечном итоге обернулись для KKR существенным провалом. инвесторы, купившие компанию. Другие крупные фирмы, созданные в течение этого десятилетия, включают Bain Capital, Hellman & Friedman, Blackstone Group и Carlyle Group.

В последнее время считается, что история прямых инвестиций имеет две эпохи: до 2008 года и после 2008 года.В начале 2000-х, особенно в 2005-2007 годах, частные инвестиционные компании смогли завершить блокчейн-выкуп из-за либеральной денежно-кредитной политики США и сильных кредитных рынков, что привело к исторически низким процентным ставкам, слабой кредитной политике и большим объемам доступного долгового финансирования. Крупномасштабные сделки по выкупу становились все более распространенными, о чем свидетельствуют LBO из Toys «R» Us (7 миллиардов долларов), Hertz Corporation (15 миллиардов долларов), Energy Future Holdings (44 миллиарда долларов), Harrah’s Entertainment (27 миллиардов долларов) и Hilton Hotels. (26 миллиардов долларов).Эти сделки были одними из самых крупных за всю историю, но, как и RJR Nabisco, они не принесли высокой прибыли их инвесторам.

2008 г., однако, ознаменовал собой совершенно новую инвестиционную среду для частных компаний в связи с началом кредитного кризиса и глобального экономического кризиса. Фирмы с частным капиталом столкнулись с трудностями при поиске привлекательных инвестиций и с трудностями в получении долгового финансирования, поскольку инвесторы оставались в стороне, а инвестиционные банки (фирмы, которые обычно обеспечивают финансирование за счет долга) боролись с собственными проблемами баланса.Это привело к меньшему количеству выкупов и возврату к норме более мелких сделок. Для сравнения: в отрасли полиэтилена только в США за период 2005-2007 гг. Было заключено 7 590 сделок на сумму около 1,1 триллиона долларов США, но в течение 2008-2010 гг. Было заключено 5056 сделок на сумму всего 408 миллиардов долларов США, что свидетельствует о падении капитала на 62%. заняты.

Однако по мере того, как рецессия прекратилась, выкуп частных акций постепенно начал возвращаться, и в 2012 году сделки снова достигли миллиардов (хотя все еще далеко от уровней бума 2005–2007 годов).С 2008 года сбор средств для инвестиций в частный капитал в целом был намного сложнее из-за того, что как у инвесторов меньше капитала для инвестирования в частный капитал, так и из-за того, что фонды прямых инвестиций испытывают трудности с получением стабильной прибыли для своих инвесторов. Кроме того, большая часть денег, собранных в годы бума (2005-2007 гг.), До сих пор не использована для выкупа акций. Этот избыток выделенного капитала не позволяет многим инвесторам вкладывать средства в новые фонды прямых инвестиций. В целом, по оценкам, сегодня PE-фирмы управляют активами по всему миру на сумму более 2 триллионов долларов США, при этом около 1 триллиона долларов США выделенного капитала доступны для новых инвестиций в PE (этот капитал в отрасли иногда называют «сухим порошком»).

Промышленность полиэтилена стала намного более социально приемлемой за последнее десятилетие. Общественное мнение о частных инвестиционных компаниях улучшилось по трем основным причинам:

• ЧП предпринимают сознательные усилия, чтобы инвестировать в более социально ответственные компании.
• Многие известные сделки с частным капиталом в прошлые десятилетия, такие как приобретение KKR компании RJR Nabisco, рассматриваются как проявление жадности и высокомерия, в то время как сегодня практически все сделки с частным капиталом заключаются с единственной целью создания экономической стоимости для акционеров и экономики. в целом.
• Широкая общественность начала понимать, как выкуп акций может сыграть благотворную роль в улучшении состояния компаний и поддержании экономического роста. Вместо того, чтобы восприниматься как отрасль, которая фокусируется на сокращении производства за счет увольнений и реструктуризации, компании с частным сектором начинают рассматриваться как способные поддерживать и строить компании, а также повышать уровень занятости.

Типы прямых инвестиций

PE-фирмы могут инвестировать в широкий спектр частных инвестиционных стратегий, причем набор сильно варьируется от фирмы к фирме в зависимости от размера фирмы, заявленной инвестиционной стратегии, а также опыта отрасли и сделок.

Венчурный капитал: Венчурный капитал (ВК) обычно предполагает вложение миноритарных акционеров в быстрорастущую компанию с минимальным доходом. Эти инвестиции делаются на ранней стадии жизненного цикла компании. Сделки венчурного капитала обычно приводят к приобретению долей в этих стартапах и обычно характеризуются как возможности с высоким риском / высокой доходностью («подъем или спад»). Этот метод инвестирования популярен среди новых компаний, поскольку они обычно не имеют доступа к рынкам долговых обязательств для привлечения капитала.

Как правило, венчурные инвестиции могут приносить инвестору блокбастер. Например, первоначальной инвестицией может быть начальное финансирование компании, чтобы начать строить свою деятельность. Позже, если компания докажет, что у нее есть жизнеспособный продукт, она может получить финансирование серии А для дальнейшего роста. Начинающая компания может завершить несколько раундов серийного финансирования до того, как станет публичной компанией или будет приобретена финансовым спонсором или стратегическим покупателем. Нередко сделки с венчурным капиталом возвращают инвесторам 10-кратный размер инвестированного капитала (или, возможно, даже больше).

Капитал роста (также называемый акционерным капиталом роста): Инвестиции в капитал роста обычно состоят из частной инвестиционной компании, делающей контрольную или миноритарную долю владения в компании на ранней стадии. Эти инвестиционные возможности обычно связаны с компаниями, которые более развиты, чем классические инвестиционные компании с венчурным капиталом, что делает их менее рискованными, чем венчурные инвестиции, но с меньшим потенциалом роста.

Ростовые инвестиционные компании тщательно изучают различные отрасли и рыночные тенденции, чтобы определить привлекательные инвестиционные возможности.Они ищут компании, в которых они могут добавить значительную стоимость, чтобы помочь компаниям реализовать свой рыночный потенциал и стать лидерами рынка в своих отраслях. Этот опыт может проявляться в различных формах, включая стратегическое руководство, операционную поддержку, управленческий опыт и эффективное распределение капитала. Успешные вложения в акционерный капитал роста обычно возвращают инвесторам как минимум в 3 раза больше вложенного капитала. Несколько известных компаний, занимающихся долевым участием, включают General Atlantic, Golden Gate Capital, TA Associates и Warburg Pincus.

Мезонинное финансирование: Фирма частного акционерного капитала может предложить мезонинное финансирование в форме субординированного долга (младший или старший долг) или привилегированного капитала, где ожидаемая доходность обычно составляет около 15-20% в год. Мезонинное финансирование, как правило, обычно включает компенсацию инвестору в виде процентов в сочетании с дополнительным участием (т. Е. Акционерный капитал или опционы / варранты на акции). Компании часто будут искать другие источники капитала, прежде чем обращаться к мезонинному капиталу, потому что это дорого.Однако этот тип капитала может помочь заполнить разрыв между старшим долгом и собственным капиталом, когда частная инвестиционная компания рассматривает возможность выкупа с привлечением заемных средств — мезонинное финансирование эффективно снижает требуемую сумму собственного капитала, инвестируемого в выкуп с использованием заемных средств, а собственный капитал имеет более высокий требуемый объем. норма прибыли. Следовательно, мезонинное финансирование, хотя и является дорогостоящим, может помочь снизить общую требуемую норму прибыли на капитал, использованный для выполнения LBO, за счет снижения требуемых вложений в акционерный капитал и, таким образом, сделать некоторые сделки LBO осуществимыми, которые в противном случае были бы невозможны.

Выкуп заемных средств («LBO»): Выкуп заемных средств — это приобретение публичной или частной компании, обычно характеризующееся значительной суммой заемного финансирования, используемого для приобретения, по сравнению с используемым долевым финансированием. LBO — это основная инвестиционная стратегия для большинства частных инвестиционных компаний. В сделке LBO фирма PE (также называемая финансовым спонсором) или группа фирм (называемая консорциумом или группой инвесторов) приобретает целевую компанию, используя долговые инструменты для большей части покупной цены (долг обычно составляет около 60-75%). % от общей стоимости).Выкуп с использованием заемных средств в значительной степени зависит от будущих денежных потоков приобретенного бизнеса для обслуживания процентных расходов по долгу и, кроме того, для погашения непогашенной задолженности как можно быстрее. (Эта выплата поначалу обычно небольшая, потому что начальное бремя процентных расходов является значительным, но обычно сумма выплаты увеличивается каждый год по мере роста денежного потока компании и уменьшения остатка непогашенной задолженности по сравнению с предыдущими выплатами.) По мере того, как сальдо долга уменьшается, а стоимость компании увеличивается, собственный капитал очень быстро растет пропорционально структуре капитала компании.Именно этот процесс сокращения доли заемных средств может помочь акционерам получить существенную прибыль от успешных инвестиций в LBO.

Лучшие фирмы LBO PE характеризуются большим размером фонда; они могут совершить самые крупные выкупы и взять на себя большую часть долгов. Однако транзакции LBO бывают самых разных форм и размеров. Общие размеры транзакций могут варьироваться от десятков миллионов до десятков миллиардов долларов и могут происходить с целевыми компаниями в самых разных отраслях и секторах.

Из-за того, что они полагаются на высокий левередж, LBO-фирмы должны уметь создавать оптимальные структуры капитала для своих целевых компаний (этот процесс иногда называют «финансовым инжинирингом»).Фирмы LBO полагаются на финансовый инжиниринг как на навык, лежащий в основе их инвестиционной стратегии, — гораздо больше, чем фирмы роста капитала, которые сосредоточены почти исключительно на создании стоимости компании. Известные фирмы LBO включают KKR, Blackstone, The Carlyle Group, TPG Capital, Goldman Sachs Private Equity и Bain Capital.

Проблемный выкуп: При типичном выкупе проблемного капитала частная инвестиционная компания покупает финансово проблемную компанию по цене ниже рыночной с намерением продать компанию в будущем для получения более высокой стоимости.Две основные причины бедствия для компании включают чрезмерный финансовый рычаг и операционную нестабильность, такую ​​как цикличность бизнеса. Прежде чем реализовать возможность выкупа проблемных активов, компания, занимающаяся выкупом проблемных активов, должна вынести суждение о стоимости целевой компании, выживаемости, юридических проблемах и проблемах реструктуризации, которые могут возникнуть (в случае необходимости реструктуризации проблемных активов компании), а также о том, стоит ли реструктурировать проблемные активы компании. кредиторы целевой компании станут дольщиками. Если кредиторы, скорее всего, станут держателями акций, они получат множество прав в качестве полных или частичных владельцев бизнеса, и это может привести к очень важным проблемам, касающимся контроля над бизнесом.

Структура фонда прямых инвестиций

Фонд прямых инвестиций, также известный как генеральный партнер, состоит из инвестиционной группы, которая привлекает вложенный капитал от внешних пассивных инвесторов, известных как партнеры с ограниченной ответственностью. Ограниченные партнеры обычно состоят из эндаументов, пенсий, состоятельных частных лиц и институционального капитала. Генеральный партнер инвестирует капитал в государственные и частные компании, управляет портфелем инвестиций и стремится выйти из инвестиций в будущем для получения значительной прибыли.Типичный фонд частной инвестиционной компании имеет общий срок службы около 10 лет. Фирма PE должна инвестировать капитал каждого соответствующего фонда в течение примерно 5-7 лет, а затем обычно имеет еще 5-7 лет для продажи (выхода) инвестиций. PE-фирмы обычно используют около 90% остатка своих средств для новых инвестиций и резервируют около 10% для капитала, который будет использоваться их портфельными компаниями (постоянные приобретения, дополнительный доступный капитал и т. Д.). Фонды могут охватывать разные секторы, склонность к риску, горизонты инвестирования или любой другой стиль инвестирования, но фирмы часто специализируются в одной области (или нескольких смежных областях) и сосредотачиваются на наращивании своего опыта и прибыли в этой области.

PE-фирма поддерживает себя за счет непрерывного цикла привлечения капитала. По мере того, как PE-фирмы увеличивают свою капитальную базу за счет фондов, они могут развивать фирмы в результате увеличения комиссионных, получаемых за управление инвестициями в различные фонды, которыми они управляют. И наоборот, если PE-фирма не имеет сильного инвестиционного опыта, она может быть вынуждена свернуть свою деятельность, если она не сможет привлечь дополнительный капитал за счет привлечения новых инвестиционных фондов.

Вот пример: частная инвестиционная компания может привлечь свой первый фонд, который она могла бы назвать Фондом 1.Обязательный капитал Фонда 1 инвестируется с течением времени и возвращается партнерам с ограниченной ответственностью по мере выхода / продажи портфельных компаний в этом фонде. Следовательно, по мере того, как компания PE приближается к концу Фонда 1, ей необходимо будет привлечь новый фонд от новых и существующих партнеров с ограниченной ответственностью для поддержания своей деятельности.

После того, как 50% Фонда 1 будет инвестировано в приобретение компаний, фирме PE, скорее всего, потребуется подготовиться к сбору средств для Фонда 2. Если фирма PE сможет показать впечатляющую историю доходов от Фонда 1, она должны иметь возможность привлекать более крупные последовательные фонды (начиная с Фонда 2).Но если у Фонда 1 дела обстоят не очень хорошо, ему может быть сложно привлечь капитал для Фонда 2, что, возможно, поставит под угрозу способность фирмы продолжать свою деятельность.

Типичные комиссии

Благодаря специализированному опыту частных инвестиционных компаний, они могут взимать комиссию со своих партнеров с ограниченной ответственностью при управлении своими инвестициями. Они делают это за счет двух основных наборов комиссий: ежегодных комиссий за управление всеми активами под управлением (AUM) и комиссионных за повышение производительности, основанных на минимальной ставке.Хотя это зависит от фирмы и, возможно, от фонда, типичные комиссии за управление состоят из 2% от общего объема активов, находящихся под управлением ежегодно, и сборы за результат в размере 20%, которые взимаются с выведенных («реализованных») инвестиций.

Гонорары PE-фирмы также называются поощрительными гонорарами , приносят проценты или приносят . Как правило, существует минимальная ставка (требуемая годовая доходность 7-10%), которую должны достичь общие партнеры, прежде чем будет разрешено взимать вознаграждение за результативность.Структура этих гонораров мотивирует партнеров частных инвестиционных компаний получать большую прибыль; они предназначены для согласования интересов генерального партнера с ограниченными партнерами. Пороговые ставки вынуждают PE-фирмы стремиться к получению прибыли, превышающей рыночную, поскольку они могут зарабатывать большую сумму денег за счет доли прибыли, полученной от успешных инвестиций, превышающей пороговую норму прибыли.

PE Фирма Focus

Есть много различных типов и размеров частных инвестиционных компаний и фондов.У частной инвестиционной компании может быть несколько фондов, которые могут специализироваться либо в конкретной отрасли, либо в определенной географии. Фирмы прямых инвестиций создают фонды, чтобы сосредоточиться на тех областях, в которых, по их мнению, они могут создать ценность для компаний. На приведенном ниже рисунке показаны типы инвестиционной стратегии, география и отраслевые приоритеты, на которых может специализироваться PE-фонд.

← ВведениеКритерии инвестирования в частный капитал →

Первоначальные инвестиции — обзор

4 ОБЩИЙ ПРИМЕР

В приведенном выше анализе предполагается, что денежные потоки c _j неотрицательны для всех j = 1, 2,…, n .Теперь будет рассмотрен более общий случай, когда некоторые c _j являются отрицательными.

Рассмотрим проект, денежные потоки которого определены следующим образом: b ₀ , b ₁ ,…, b _j ,…. Поскольку здесь рассматриваются только инвестиционные проекты, а не проекты финансирования, разумно предположить, что b ₀ <0.

Однако в этом общем случае не все инвестиции происходят в начале жизненного цикла проекта.В будущем могут потребоваться дополнительные инвестиции. Пусть bj− ( j = 0, 1, 2,…) будет суммой инвестиций, необходимых в конце j -го года с момента первоначального вложения, и пусть bj + ( j = 1, 2,… , n ) — сумма возврата на конец j -го года с момента первоначального вложения. Тогда

(16) bj = bj + −bj−, j = 0,1,2,…,

с b0 + ≡0. Срок службы проекта n определен таким образом, что n удовлетворяет

bn ++ bn−> 0andbj + = bj− = 0 для всех j> n.

Теперь будет дано новое определение инвестирования 1 доллара в проект. Когда фирма решает инвестировать 1 доллар в проект, это не означает, что b ₀ ^— = 1, но отец означает, что часть 1 доллара будет потрачена сейчас, а оставшаяся часть будет зарезервирована для будущих расходов. Предполагается, что такой резерв будет приносить проценты по годовой ставке –. Следовательно, приведенная стоимость b ^— всех инвестиций в проект равна

(17) b− = b0 — + [b1 — / (1 + i)] + [b2 — / (1 + i ) 2] + ⋯ + [bn — / (1 + i) n].

Используя этот b ^— , возврат денежных средств по проекту нормализуется, и c _j , определяется как

(18) cj = bj + / b−, для j = 1,2,…, п.

А именно, C _j — это восстановление в j -м году жизни проекта при условии, что 1 доллар «выделен» для проекта. Обратите внимание, что c _j теперь все неотрицательны. Следовательно, анализ из предыдущего раздела может быть применен без изменений.Скорость DCF r существует уникально, и d _k может быть вычислено с использованием (4). Годовое дисконтированное реинвестирование сходится к или в (2), если фирма начинает с «обязательства» в размере 1 доллара, а коэффициент возмещения сближается с коэффициентом возмещения капитала (1).

Этот подход аналогичен Teichroew et al . [4], в котором используются две ставки: одна ставка – для инвестиций и другая ставка – для избыточных денежных средств, чтобы исключить несколько ставок DCF.Они показали, что для любого данного i, r существует уникально, независимо от того, какой может быть структура денежных потоков.

Аналогично, в вышеупомянутом подходе для любого заданного i, b ^— выводится однозначно из b0−, b1−,…, bn− ,, и r определяется однозначно из b−, b1 +, b2 + ,…, Млрд + .. Это означает, что коэффициент возврата также определяется однозначно. Сходимость ежегодных реинвестиций гарантирована, если (b1 +, b2 +,…, bn +.) Не является циклическим.

Например, предположим, что проект имеет следующую последовательность денежных потоков (−100, 350, −206, −344, ​​312).Этот проект имеет несколько коэффициентов DCF: r = 0,2, 0,3, 1 и −2. В этом проекте предположим, что извлечение составляет (0, 350, 200, 100, 312), и, следовательно, инвестиции составляют (-100,0, -406, -444,0). Если доходность инвестиционного резерва составляет 10%, приведенная стоимость всех инвестиций составляет 100 + 406 / 1,1 ² + 444 / 1,1 ³ = 769. Разделив каждое возмещение денежных средств на 769, получится возврат денежных средств на доллар инвестиций. получено как (0, 0,455, 0,260, 0,130, 0,406). Ставка DCF последовательности денежных потоков (-1, 0.455, 0,260, 0,130, 0,406) составляет 10,16%. Следовательно, годовой коэффициент извлечения сходится к 0,1016 / [1 — 1,1016 ⁻⁴ ] = 0,3166.

Если, с другой стороны, ставка i , применяемая к инвестиционному резерву, составляет 20%, то приведенная стоимость инвестиций определяется как 100 + (406 / 1,2 ² ) + (444 / 1,2 ³ ) = 639. Возврат на доллар инвестиций составляет (0, 0,548, 0,313, 0,157, 0,488), что дает ставку DCF 20%. Таким образом, годовая скорость восстановления сходится к 0,2 / [1 — 1,2 ⁻⁴ ] = 0.3863.

Таким образом, даже в тех случаях, когда не все инвестиции осуществляются в начале жизненного цикла проекта, коэффициент возмещения по-прежнему сходится к константе, из которой можно вывести корпоративную ставку DCF, как описано в Разделе 3.

Подход представленный в этом разделе, позволяет избежать сложной проблемы сходимости, связанной с рекурсивной функцией, без потери какого-либо практического аспекта проблемы.

В заключение, коэффициент возмещения сходится к коэффициенту возмещения капитала для любой схемы возврата денежных средств, при условии, что она не является циклической.

Что такое период владения коммерческой недвижимостью?

Ключевые выводы

• Период владения коммерческой недвижимостью — это время, в течение которого инвестор планирует удерживать актив.
• Период владения начинается с даты покупки собственности и заканчивается в день продажи собственности.
• Запланированный период владения имеет значение по трем причинам: чтобы определить ожидания инвесторов относительно того, как долго их деньги будут связаны, для расчета потенциальной прибыли и для реализации бизнес-плана собственности.
• Срок владения может меняться в зависимости от рыночных условий. Период владения нередко выходит за рамки первоначального плана, если рыночные условия не являются оптимальными для продажи.
• Срок владения варьируется в зависимости от инвестиций, но средний период владения коммерческой недвижимостью составляет 5-10 лет.

Обычно коммерческая недвижимость определяется как недвижимые активы, которые приобретаются с намерением получить доход в виде дохода, повышения цены или и того, и другого.Как и любые инвестиции, физические лица и кредиторы, финансирующие коммерческие покупки, ожидают, что они получат свои деньги обратно в определенный момент в будущем. При типичных коммерческих инвестициях они будут возвращать часть своих денег за счет дохода от аренды, но основная часть будет получена при продаже или рефинансировании собственности.

Чтобы управлять сроками ожидаемой прибыли для коммерческих кредиторов и инвесторов в недвижимость, менеджеры часто направляют их, определяя предполагаемый «период владения» до покупки.

Срок владения — определено

Период владения коммерческой недвижимостью — это просто количество времени, в течение которого инвестор планирует «удерживать» актив. Он начинается в день покупки недвижимости и заканчивается в день продажи недвижимости. При инвестировании в коммерческую недвижимость оптимальный период владения составляет от 5 до 10 лет.

Почему имеет значение период владения?

Существует ряд причин, по которым период владения имеет значение, но наиболее важными являются три: ожидания, доходность и бизнес-планы.

Во-первых, при поиске инвестиционного капитала один из первых вопросов, который может задать потенциальный инвестор, — «сколько времени мне понадобится, чтобы вернуть свои деньги?» Только по этой причине менеджеры, как правило, устанавливают временные ограничения на инвестиции, чтобы дать инвесторам общее представление о том, когда они могут рассчитывать на возврат своего капитала. В течение определенного периода владения капитал инвестора неликвиден, и они не могут получить к нему доступ в большинстве случаев.

Во-вторых, определенный период владения необходим для измерения рентабельности инвестиций в недвижимость.Наиболее часто упоминаемые показатели доходности, такие как внутренняя норма доходности (IRR), множественный капитал, прирост капитала и денежные средства при возврате денежных средств, привязаны ко времени. Например, время, а именно годовые денежные потоки, являются критически важными данными для расчета IRR. Чтобы иметь возможность рассчитать его точно, проформа должна оценивать денежные потоки за каждый год в запланированном периоде владения.

Наконец, что, возможно, наиболее важно, просто требуется время, чтобы реализовать бизнес-план для коммерческой инвестиционной собственности.Это особенно характерно для инвестиционной стратегии с добавленной стоимостью.

Что такое стратегия создания добавленной стоимости?

Коммерческая недвижимость оценивается на основе суммы чистой операционной прибыли (NOI), которую они производят, которая рассчитывается как валовой доход объекта за вычетом операционных расходов. Основная цель стратегии создания добавленной стоимости — увеличить NOI за счет увеличения арендного дохода, снижения расходов или того и другого.

Несмотря на то, что существует несколько способов реализации стратегии создания добавленной стоимости, мы предпочитаем приобретать недвижимость по хорошей цене и инвестировать время и капитал в физический ремонт и модернизацию арендаторов.Есть надежда, что после завершения ремонта модернизированный объект получит более высокую арендную плату и привлечет больше видных арендаторов. Когда этот увеличенный доход сочетается со стратегиями сокращения расходов, в результате увеличивается чистая операционная прибыль. Но на это нужно время.

Почему для реализации стратегии создания добавленной стоимости требуется 5-10 лет?

Действия по добавлению стоимости не происходят в одночасье. Фактический ремонт и улучшение собственности — это относительно краткосрочные мероприятия, обычно 12-24 месяца.Но выгода от эффективности управления и увеличения арендных ставок проявляется в течение более длительного периода времени.

Например, предположим, что физических улучшений собственности достаточно для привлечения нового якорного арендатора, который подписывает договор аренды на 25 лет с ежегодным ростом арендной платы на 3%. Для того чтобы выгоды от повышения арендной платы существенно повлияли на чистую операционную прибыль, необходимо время. В конце периода удержания в 8 или 10 лет они складываются и дают существенную разницу в чистой операционной прибыли (и стоимости).

Меняется ли период владения когда-либо?

Короче да. При инвестициях в институциональную недвижимость инвестиционные цели ставятся заранее. Например, менеджер может нацелить внутреннюю норму доходности в 15%, которая зависит от продажи собственности по определенной цене или с определенной максимальной ставкой — в течение определенного периода времени.

Иногда рыночные условия могут быть такими, что инвестиционная цель может быть достигнута раньше, , чем ожидалось, и может иметь смысл продать недвижимость до конца запланированного периода владения.Во многих случаях это относительно простое инвестиционное решение, которое приносит прибыль всем участникам. Это «счастливый путь».

Но бывают случаи, когда инвестиционная возможность достигает конца запланированного периода владения, и на рынке недвижимости наблюдается значительная волатильность. Процентные ставки высоки, фондовый рынок падает, а цены, которые могут быть достигнуты при продаже, не позволяют инвестициям соответствовать целевым доходам от недвижимости. Это менее счастливый путь.В таком случае перед менеджером стоит выбор. Они должны уравновесить желание инвестора вернуть свой капитал и потенциальную неоптимальную прибыль (или убыток). Обычная практика управления портфелем недвижимости диктует, что может иметь смысл продлить первоначальный период владения и продать собственность, когда она может потребовать более высокой цены.

Выводы и резюме

Период владения коммерческой недвижимостью — это период времени, в течение которого инвестор планирует удерживать актив.Он начинается в день покупки недвижимости и заканчивается в день продажи недвижимости.

Планируемый период владения имеет значение по трем причинам: чтобы определить ожидания инвесторов относительно того, как долго их деньги будут связаны, для расчета потенциальной прибыли и для реализации бизнес-плана собственности.

Хотя всегда существует «плановый» период удержания, план может изменяться в зависимости от рыночных условий. В положительном смысле, рынки могут стать горячими, и недвижимость можно продать за значительную сумму до окончания запланированного периода владения.Или, наоборот, на рынке может наблюдаться спад, и недвижимость может не принести покупную цену, необходимую для достижения целевого дохода. В таком случае управляющий должен решить либо продать недвижимость по сниженной цене, либо удерживать ее до более благоприятного времени.

Срок владения варьируется в зависимости от инвестиций, но средний период владения коммерческой недвижимостью составляет 5-10 лет.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих частных инвестиционных компаний в сфере коммерческой недвижимости в стране.Мы используем наш многолетний опыт и имеющуюся ликвидность, чтобы находить многопользовательские активы мирового класса по цене ниже внутренней. При этом мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, создавая при этом сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт