Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора

 

Автор: Рогов Сергей

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!

Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной.  Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!

Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

	ОАО Сбербанк России	ОАО ВТБ	ОАО Балтинвестбанк
Срок кредитования	3-7 лет; с поддержкой государства – 10 лет	До 7 лет	3-5 лет
% ставка	12,5-14,5%	12,5-14,5%	13-14%
Валюта	Рубли, ин. валюта	Рубли, ин.валюта	Рубли, ин.валюта
Собственные средства	Не менее 30%	Не менее 30%	Не менее 30%
Залог	Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы	Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы	Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы
Заемщик	Юр. лицо — резидент	Юр.лицо – резидент	Юр.лицо – резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!

Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок.  Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т. ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

• Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
• В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
• Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
• Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

• В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
• Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
• Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
• Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
• В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).

Рисковик.com

Инвестиционный договор с Застройщиком на строительство жилого дома

Последнее обновление: 29. 06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

 

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

 

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

 

 

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

 

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

 

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

 

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

 

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

 

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

 

1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

 

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

 

 

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

 

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

 

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

 

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

 

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

 

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Как составить договор с инвестором: порядок, помощь адвоката

   Вопрос о том, как заключить договор с инвестором лучше разрешать со специалистом. Инвестиционным договором признается соглашение, согласно условиям которого вкладчик передает денежные средства, а заказчик инвестирует полученные денежные средства в инвестиционный проект, затем инвестор получает  вознаграждение за предоставление денежных в пользование средств.

Содержание статьи:

1. Как составить инвестиционный договор?
2. Существенные условия инвестиционного договора
3. Порядок оплаты по инвестиционному договору
4. Срок инвестиционного договора
5. Расторжение договора с инвестором
6. Как заключить договор с инвестором?

   Наш адвокат по направлению защиты прав инвесторов знает, на что обратить внимание когда заключается инвестиционный договор в бизнес и как соблюсти права всех участников договорных отношений.

Как составить инвестиционный договор?

   При составлении инвестиционного договора, учитывайте общие требования к форме и содержанию договора, а также специальные моменты, касающиеся конкретного договора:

• подлежит отражению информация о сторонах договора, на основании каких документов действуют представители сторон, указываются реквизиты стороны
• четко сформулированный предмет договора, т.е. по поводу чего заключен тот или иной договор и о чем договариваются стороны, также условия о сроке и цене договора
• не лишним будет указать в договоре раздел, посвященный понятиям, которые используются в заключаемом договоре
• важным разделом будет раздел прав и обязанностей сторон договора, которые должны быть сформулированы как можно четче, чтобы в случае чего одна сторона договора могла предъявить другой – конкретные претензии по неисполнению каких-то обязанностей.
• помимо указанных разделов договор может содержать иные раздела, например, условия об ответственности, о претензионном порядке, о порядке расторжения договора и т.д.

   Кроме того, необходимо учитывать положения законов, например, Закона об инвестиционном товариществе, где указаны определенные условия, относящиеся к такому договору.

Существенные условия инвестиционного договора

   Любой договор имеет свои определенные существенные условия, т.е. это такие условия, которые в обязательном порядке должны быть согласованы сторонами и зафиксированы в договоре.

Какие условия являются существенными для инвестиционного договора?

1. Рассматриваемый договор не регулируется отдельно положениями ГК РФ, в которых было бы прописано, какие условия для данного вида договоров являются существенными. И все же, в любом случае существенным будет условие о предмете договора, т.е. по поводу чего стороны заключают договор.
2. Также в отдельных публикациях предлагают считать существенными условиями условия о сроке и цене. И с этим нельзя не согласиться, поскольку важно понимать цену по договору и срок его исполнения.
3. В то же время, поскольку инвестиционный договор не поименован в ГК РФ, есть смысл считаться существенными условиями такого договора все, которые в нем прописаны и согласованы сторонами.

ВАЖНО: инвестору стоит помнить, что для него важен грамотно составленный договор инвестирования, ведь это он передает свои денежные средства, которые может потерять, в том числе, частично.

Порядок оплаты по инвестиционному договору

   Одним из условий инвестиционного договора является так сказать порядок оплаты, хотя лучше сказать: «порядок перечисления денежных средств инвестором» или «порядок инвестирования».

   Указанный порядок должен предусматривать внесения денег инвестором или несколькими инвесторами, либо это единоразовый платеж, либо это какие-то несколько платежей по периодам, либо это конкретный порядок финансирования с учетом действий заказчика, например, при строительстве.

   Кроме того, договор может содержать условие о получении прибыли от участия в инвестиционном договоре, либо может быть прописан порядок распределения прибыли.

Срок инвестиционного договора

   Инвестор, вкладывая свои деньги, хочет получить как можно быстрее свою выгоду, либо это какие-то объекты недвижимости, либо получить в аренду недвижимость и т.д.

   Естественно, если в договоре не будет оговорен срок исполнения обязательств Заказчиком, срок реализации инвестиционного проекта, то инвестор не сможет предъявить какие-то свои претензии Заказчику. Срок может быть установлен любой, с учетом предмета договора.

   Так, например, по договору инвестиционного товарищества в законе указано, что его срок не может быть более 15 лет. Если в договоре срок не указан, то он действует 15 лет.

ПОЛЕЗНО: поручите нашему адвокату составление или анализ самостоятельно составленного договора второй стороной для избежания возможных рисков, смотрите видео по теме

Расторжение договора с инвестором

   Как и любой договор инвестиционный договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннем отказа от договора.

1.    Расторжение по соглашению не должно вызывать каких-то вопросы, т.е. обе стороны согласны расторгнуть договор и они его расторгают, заключая об этом соглашение.
2.    Расторжение через суд возможно, в связи с существенным нарушением условий другой стороной или по иным основаниям, указанным в законе. Но до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок.

   С односторонним отказом от договора все не так просто, поскольку такое право у сторон должно быть предусмотрено договором. Если договор не предусматривает одностороннее расторжение, то он не может быть расторгнут в таком порядке. Если же право одностороннего отказа прописано, то должен быть прописан и порядок уведомления об этом, вступления в силу решения и т.п.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео о нас, чтобы понять, почему нас выбирают в помощники решения своей проблемы, пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Как заключить договор с инвестором с помощью адвоката?

   Заказчиком признается лицо, занимающееся ведением проекта. Инвестором может быть любое лицо, которое обладает средствами для вложения в проект. Например, когда речь идет по вопросу заключить инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

   Предметом договора для одной стороны будет инвестирование в проект, а для другой – сам проект.

   Для удачного заключения инвестиционного договора, главным образом необходимо найти подходящего инвестора. Довольно часто, начинающего предпринимателя этот вопрос заводит в тупик. Начать хороший бизнес без стартового капитала – дело не из легких и не всем под силу. Далее обратиться к нам в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» для помощи в составлении всей необходимой документации.

Составление инвестиционного договора в Екатеринбурге

• разработаем инвестиционный договор между юридическими лицами
• сопроводим инвестиционный договор между физическими лицами
• покажем самые удачные сферы для инвестирования
• подскажем, как найти инвестора
• поможем его найти и проверить на предмет возможных рисков при работе с ним
• расскажем, как правильно презентовать инвестору свой проект
• проведем полное сопровождение инвестиционных проектов в рамках заказанной юридической помощи

Отзыв о работе нашего адвоката по корпоративному сопровождению

Читайте еще о работе нашего адвоката:

По вопросу как составить договор с нашей помощью

Узнайте, как расторгнуть договор по ссылке

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

проводки, Штирлиц и прочая путаница

Автору неоднократно задавали вопрос: — Мы, как заказчик-застройщик, заключили инвестиционный договор. Какие при этом будут проводки?

Сразу вспоминается историческая байка (правдивая или нет — неизвестно) о том, что российская императрица Екатерина II в слове «еще» делала четыре ошибки. Она якобы писала «исчо».

То же самое и при заключении инвестиционного договора заказчиком-застройщиком. Нет такого вида договора в гражданском законодательстве, как «инвестиционный», и нет такого субъекта в строительстве, как «заказчик-застройщик».

Несколько раз в ответ (хотя это и не совсем вежливо) обычно спрашиваю: — А что вы понимаете под инвестиционным договором?

И самое крутое, что довелось услышать:— Договор, заключаемый при ведении инвестиционной деятельности.

Если продолжить эту логику дальше, то инвестиционной следует тогда признать деятельность, при которой заключаются инвестиционные договоры.

Во-первых, остановимся на понятии «инвестиции».

Определение этого термина дано в трех законодательных актах.

1. Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

В нем сказано, что инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (п. 1 ст. 1).

2. Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Здесь (ст. 1) инвестиции определяются, как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

3. Федеральный закон от 09.07.99 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Под иностранными инвестициями в нем понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации(ст. 2).

Таким образом, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала.

Цели при этом могут быть самыми разными.

Для коммерческих организаций это, естественно, получение прибыли любым законным способом.

Деятельность, связанная с достижением поставленной цели (получением прибыли для коммерческой организации) должна быть признанная инвестиционной. Лицо же, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором.

Таким образом, можно сделать вывод, что само по себе понятие «инвестор» еще ни о чем однозначно не говорит.

Это как понятие «партнер». Партнер юридической или аудиторской фирмы — одно. Партнер по бизнесу — другое. По теннису или по преферансу — третье. И т. д.

Но обычно под инвестициями понимается вложение капитала с целью получения прибыли в течение длительного периода времени.

Инвестиции в уставный капитал (акции) другой организации, в нематериальные активы, основные средства — вопросов не вызывает.

А вот инвестиции в партию обуви или бананов — как-то не звучит.

Это подтверждается и Положением по бухгалтерскому учету «Отчет о движении денежных средств» (ПБУ 23/2011). утвержденному приказом Минфина России от 02.02.2011 № 11н. Инвестиционными признаются операции по приобретению (изготовлению) и выбытию внеоборотных активов (п. 10 ПБУ 23/2011).

И упомянутый выше Закон № 39-ФЗ регулирует отношения между участниками только одного конкретного вида инвестиционной деятельности — капитальными вложениями.

Под ними (ст. 1 Закона № 39-ФЗ) понимаются инвестиции (то есть денежные и другие вложения) в основные средства— затраты по новому строительству, реконструкции, приобретению оборудования и пр.

И другие виды инвестиционной деятельности — например, долгосрочные финансовые вложения (участие в капиталах других организаций, выдачу долгосрочных займов и т. п.) — не являющимися капитальными вложениями, либо создание (приобретение) нематериальных активов, Закон № 39-ФЗ не касается.

Поэтому когда говорят об инвестиционном договоре, сразу необходимо уточнить: — А что Вы конкретно имеете в виду, и что под этим подразумеваете?

Способы получения в собственность внеоборотного актива (в том числе и объекта основных средств) могут быть самыми разными. И вот в зависимости от выбранного инвестором следует уже разбираться в складывающихся в связи с этим гражданско-правовых отношениях, налогообложении, отражении в регистрах бухгалтерского учета и т. д.

Эти выводы (которые автор настойчиво пытался и пытается донести до своих оппонентов лет пятнадцать, если не больше), в конце концов получили поддержку и у высших судебных органов.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, равно как и постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11, сказано, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Теперь обратимся к термину «заказчик-застройщик».

Под ним до сих пор часто понимаются организации, специализирующиеся на организации строительства объектов недвижимости и контроля за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 № 160).

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (там же).

Однако в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию либо капитальный ремонт объекта недвижимости (п. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ). Только застройщик, имея на руках правоустанавливающие документы на землю, может получить разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), и только на него, после завершения стройки, может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГСК РФ).

А организацию, специализирующуюся на организации строительства (по поручению и за счет застройщика) и контролю за его ходом, надлежит именовать техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 ГСК РФ).

В случае противоречия между кодексом и нормативно правовым актом приоритет остается за кодексом (ст. 3 ГК РФ).

Кроме того, можно ли считать Положение по бухучету долгосрочных инвестиций нормативно-правовым актом?

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти издаются в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается (п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.97 № 1009).

Положение по бухучету долгосрочных инвестиций утверждено письмом Минфина России, следовательно, одно условие подготовки нормативно-правового акта не соблюдено.

Кроме того, нормативно-правовые акты, устанавливающие правовой статус организаций, имеющие межведомственный характер и т. д., подлежат государственной регистрации в Минюсте России (п. 10 Правил подготовки НПА).

Вышеуказанное Положение в Минюсте не регистрировалось и на регистрацию не подавалось. Не соблюдено и второе требование.

Следовательно, правовой статус Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина Россииот 30.12.93 № 160, и не подававшегося на регистрацию в Минюст,по мнению автора, такой же, как и писем Минфина России — мнение чиновников по тому или иному вопросу, касающегося проблем отражения в учете, либо для целей налогообложения той или иной ситуации. Организация сама решает, принимать во внимание это мнение, или нет.

В настоящее время же под «заказчиком-застройщиком» чаще всего подразумевают организацию, обладающую правами на земельный участок (то есть застройщика по п. 16 ст. 1 ГСК РФ), но возводящую объект (полностью или частично) для другого лица (то есть заказчика по п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Налицо попытка объединения в одной конструкции понятий и определений из нескольких законодательных актов — Градостроительного кодекса, Закона № 39-ФЗ, Гражданского кодекса.

Автору опять вспоминается байка (но уже из более близких времен — где-то сорокалетней давности).

В своем выпускном сочинении по «Войне и миру» ученик красочно описал первый бал Наташи Ростовой и ее танец со Штирлицем.

Да, и Андрея Болконского, и штандартенфюрера Штирлица (полковника Исаева М. М.) талантливо сыграл гениальный актер В. В. Тихонов. Но кина то разные!

И когда речь идет об инвестиционном договоре, касающимся капитального строительства, и так называемых «соинвесторах», «участников совместного строительства» и т. д., и т. п., и пр., всегда необходимо уточнить, у кого из них права на земельный участок, и на чье имя выдано разрешение на строительство.

Только это лицо, то есть застройщик, после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию сможет зарегистрировать на свое имя возникновение права собственности на этот объект (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Эти документы могут быть выданы только на имя застройщика. Кроме того, получению правоустанавливающих документов на участок (свидетельства о регистрации права собственности, либо регистрации договора аренды) также должен предшествовать визит в Росреестр и внесение записи в соответствующий раздел ЕГРН.

Как правильно заметила в свое время И. А. Аллегрова: — Каждый, кто не первый, тот у нас второй.*

*Про первую часть припева этой песни автор, как и всякий мужчина, очень слабо разбирающийся в женской психологии, ничего сказать не может.

А вот «соинвестор», «участник совместного строительства» и прочие желающие приобрести в собственность объекты недвижимости всегда будут вторыми. Они могут только получитьправа собственности от первого владельца — застройщика.

И пришедший в Росреестр с каким-нибудь «актом реализации инвестиционного контракта» «или протоколом распределения площадей», и желающий зарегистрировать на себя именно возникновение, а не переход права собственности на объект может услышать: — А ты кто такой? Давай, до свидания!

Вначале застройщик («заказчик-застройщик») должен зарегистрировать это право на себя, а уже потом, по какому-то возмездному договору, передать его «соинвестору». Это подтверждено и упомянутым выше Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

И не обращать внимания на последние требования судов — по прежнему заключать «инвестиционные договоры» и предавать недвижимость по «протоколу о реализации инвестиционного контракта» (либо иной подобной бумажке, не имеющей юридической силы для Росреестра) — весьма опасно. Можно оставить партнера по сделке, заплатившего к тому же немалые деньги, без собственности на объект. А последствия в этом случае могут быть гораздо более серьезные.

Автор является активным участником строительного форуме сайта Клерк. И когда получается помочь коллегам в решении той или иной проблемы, то он испытывает чувство глубокого удовлетворения. Но, зачастую, возникает ощущение, что задавший вопрос жаждет в ответ услышать, что именно его мнение единственно правильное и обсуждению не подлежит.

Реальный пример из (недолгой, правда) дискуссии, превратившийся в полемику пару лет назад. (За точность цитирования не ручаюсь, но очень близко к тексту).

Топик-стартер (далее — ТС): — Мы заключили с застройщиком инвестиционный договор. Нам по акту передали строительную площадку. Какими проводками мне отразить ее получение?

Я: — А кого права на землю и разрешение на строительство?

ТС: — А какая, в сущности, разница? Я спрашиваю не про права, а про проводки.

Я: — А какой, конкретно, договор вы заключили?

ТС: — ИНВЕСТИЦИОННЫЙ, КЭП. Я же ясно написал. Что тут непонятного?

Затем мне, не в очень вежливой форме, предложили дальше в обсуждение темы не вмешиваться, так как помочь в решении важной проблемы занятым людям я все равно не смогу, а эти юридические тонкости (у кого права на землю, на кого оформлено разрешение строительство и пр.), правильному бухгалтеру глубоко до фонаря. Главное, какой проводкой оформить акт о передаче строительной площадки?

Далее кто-то из коллег предложил оформить приемку площадки по дебету 08, а потом тема заглохла.

Но как я понял из вышесказанного, застройщик (правообладатель участка, на котором планируется построить какой-то объект) заключил с подрядной организацией договор, названный сторонами инвестиционным. По нему подрядчик возводит объект, а затем ему гасится задолженность за выполненные СМР путем передачи в собственность части построенного здания.

Этот «инвестиционный» договор следует признать смешанным. В первой части это обычный договор подряда, во второй — договор купли-продажи будущей недвижимости. При этом покупатель, он же подрядчик предварительную оплату производит не перечислением денег на расчетный счет продавца, а выполняет СМР.

Передача застройщиком (заказчиком по ГК РФ) строительной площадки подрядчику («соинвестору», или как его еще назвали в договоре, значения не имеет) никакими проводками в регистрах бухгалтерского учета не отражается.

Проводки (Дебет счета 20 Кредит счетов 10, 60, 70, 69 и др.) будут после того, как он приступит к работе на ней.

В предусмотренный договор срок и на условиях, также в нем предусмотренными (по окончанию строительства, по выделенным этапам ежемесячно), результат выполненных работ будет передаваться заказчику.

Реализация выполненных СМР по вполне стандартной схеме подлежит отражению записями:

• Дебет счета 62 Кредит счета 90 (субсчет «Выручка») — отражена передача результата СМР заказчику;
• Дебет счета 90 (субсчет «НДС») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — НДС от стоимости реализованных СМР;
• Дебет счета 90 (субсчет «Себестоимость продаж») Кредит счета 20 — списаны затраты на выполнение реализованных СМР.

Подлежащая получению от заказчика выручка, так как подрядчик является и будущим покупателем части возводимого им объекта одновременно подлежит отражению, как предварительная оплата (в виде переданных работ).

Следовательно:

• Дебет счета 60 Кредит счета 60.

После получения от заказчика «авансового» счета-фактуры (оформленного согласно требованиям п. 5.1 ст. 169 НК РФ) подрядчик имеет право принять указанный в нем НЛДС к вычету проводкой:

• Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 (АВ).

И так вплоть до завершения строительства которое может быть оформлено составлением акта (по форме сводной форме КС-2, КС-11, или по какому либо иному, предусмотренному договором).

Заказчик (он же — застройщик, он же в будущем — продавец), приемку на баланс результата работ, выполненных подрядчиком (он же — «соинвестор», то есть будущий покупатель) отражает записями:

• Дебет счета 08 Кредит счета 60 — принят результат работ от подрядчика;
• Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС, предъявленный подрядчиком;
• Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — предъявленный подрядчиком НДС принят к вычету.

Принятый результат работ одновременно является и полученной (в виде этих самых работ) предварительной оплатой за ту часть здания, которая затем будет передана (точнее, продана) подрядчику.

Следовательно:

• Дебет счета 62 Кредит счета 60 — стоимость выполненных работ признана предоплатой:
• Дебет счета 76 (АВ) Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — начислен НДС от стоимости полученной предоплаты.

И так вплоть до завершения строительства.

После того, как строительство будет завершено, у застройщик начнутся походы по инстанциям по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем пол регистрации возникновенияправа собственности на построенный объект.

При этом следует обратить внимание, что застройщик будет регистрировать права на два объекта (с уплатой двух госпошлин). Первый он оставляет за собой и будет его использовать (эксплуатировать) в заранее намеченных целях: организует там производство, разместит в нем свой управленческий аппарат, начнет сдавать в аренду и т. п.

Второй объект по условиям договора предназначен к передаче (а, точнее, к продаже) подрядчику, который его и возвел.

И первый объект застройщик принимает к учету, как объект основных средств на дату признания его пригодным к эксплуатации. Здесь все зависит от решения руководства. Будет ли оно принято после того, как будет зарегистрировано право собственности, либо до этого, значения не имеет.

Минфин России (Письмо от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01) в свое время настойчиво утверждал, что в состав основных средств надо ввести на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 (доведенным до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 12.08.2011 № СА-4-7/13193@) отметил, что выдаваемое на основании ст. 55 ГСК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. В дальнейшем такие же выводы сделаны и в определении ВАС РФ от 01.12.2011 № ВАС-11429/11 по делу № А27-13785/2010.

Уплата госпошлины и другие затраты по оформлению документов на регистрацию права собственности на объект основных средств оптимально включить в его первоначальную стоимость. Проводки, следовательно, будут:

• Дебет счета 08 Кредит счетов 68 (субсчет «Госпошлина»), 76 — отражены затраты на уплату государственной пошлины и оформлению документов по регистрации права собственности на объект основных средств.

И после того, как соответствующим решением руководства организации (актом по форме ОС-1, либо аналогичным другим) будет установлено, что объект полностью соответствует условиям, при которых он может эксплуатироваться, бухгалтерия должна признать его основным средством:

• Дебет счета 01 Кредит счета 08.

Вторую часть объекта, возведенную с целью передачи «соинвестору» (это по условиям договора), а по действующему законодательству — продаже его по цене полученной ранее предварительной оплаты (пусть и полученной в виде принятого результата выполненных работ), надлежит признать готовой продукцией, то есть отразить (уже после регистрации права собственности) на балансовом счете 43.

И проводки будут:

• Дебет счета 43 Кредит счетов 68 (субсчет «Госпошлина»), 76 — отражены затраты на уплату государственной пошлины и оформлению документов по регистрации права собственности на готовую продукцию;
• Дебет счета 43 Кредит счета 08 — сформирована стоимость предназначенной для продажи единицы готовой продукции.

Далее, после подписания приемопередаточного акта между покупателем и продавцом (в девичестве — между застройщиком и подрядчиком) продавец отразит у себя продажу объекта недвижимости по цене, предусмотренной договором (с зачетом полученной ранее предоплаты).

Покупатель (он же «соинвестор», а точнее — подрядчик) отразит покупку объекта недвижимости по цене, предусмотренной договором (с учетом произведенной ранее предоплаты).

Вот такой, получается, инвестиционный договор.

Инвестиционный договор: преимущества и потенциальные риски

В данной статье мы расскажем про преимущества и нюансы инвестиционных договоров, а также их отличия от других способов приобретения недвижимости. Приобретение недвижимости является одним из наиболее надежных способов сохранения сбережений.

Инвестиционный договор (ИД) позволяет оплатить сделку в рассрочку, что является неоспоримым преимуществом. Однако стоит учитывать нюансы, которые могут привести к затягиванию сроков или финансовым потерям.

Содержание статьи

Суть и принцип действия

Взаимоотношения сторон при осуществлении инвестиционной деятельности фиксируются в инвестиционном соглашении.

Существуют различные виды подобных соглашений, направленные:

• на переход права собственности на имущество;
• на научно техническую продукцию;
• на производственную кооперацию и т.д.

Одним из наиболее популярных вариантов использования данного инструмента является приобретение недвижимости. ИД регулирует отношения между инвестором (покупателем), заказчиком (лицо, заинтересованное в осуществлении строительных работ) и застройщиком (лицо, которое выполняет работы), что зафиксировано в предпринимательском праве.

Данный инструмент работает по следующему принципу: инвестор вкладывает средства в строительство актива, застройщик – осуществляет строительные работы, заказчик – передает право собственности инвестору после ввода объекта в эксплуатацию. ИД регулируется в рамках норм, зафиксированных в ГК РФ.

В договоре определены ключевые параметры сделки:

1. Характеристика объекта инвестирования (площадь, адрес и т.д.).
2. Порядок передачи актива инвестору.
3. Условия оплаты.
4. Сроки.

ИД может составляться как на русском, так и на английском языке.

Обратите внимание: При подписании договора стоит проверить полномочия лиц, подписывающих договор со стороны застройщика и заказчика.

Инвестор получает право приобрести имущество в рассрочку, что делает жилье более доступным. При этом долгосрочный договор имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Потенциальные выгоды

Основная выгода при использовании ИД связана с поэтапной оплатой. При этом сделка на ранних этапах позволяет значительно снизить цену. Это связано со значительными затратами ресурсов на строительство незавершенного объекта, которые необходимо привлечь застройщику.

Для привлечения финансовых ресурсов застройщик может прибегать к услугам агентов, основной задачей которых является поиск потенциальных инвесторов. В таком случае права и обязанности сторон регулирует агентский договор: инвестиционный проект осуществляется с помощью средств, привлеченных агентом, за что предусмотрено определенное вознаграждение.

Агентский договор и действующее законодательство обеспечивают прозрачный механизм расчетов между сторонами.

Подводные камни

Риски, которые необходимо учитывать:

• заказчик может должным образом не оформить право собственности на землю;
• характеристики готового помещения не отвечают условиям, описанным в ИД;
• несогласованная перепланировка;
• несоответствие площади;
• низкое качество строительства.

При анализе ИД на строительство жилого дома, необходимо обращать внимание на возможные подводные камни. Часто застройщики стремятся сэкономить свои затраты, что приводит к снижению качества работ. Чем более подробно требуемые параметры будут отражены в договоре, тем легче будет инвестору отстоять свои интересы.

Обратите внимание:

1. Перед осуществлением сделки изучите историю всех сторон договора. Хорошая деловая репутация заказчика снижает вероятность возникновения проблем.
2. Тщательно проанализируйте все документы, касающиеся права собственности на землю. В случае аренды участка – обратите внимание на дату ее окончания.
3. Убедитесь, что у застройщика есть в наличии все разрешения.

Различные механизмы

Одним из механизмов приобретения недвижимости является ИД, заключенный с ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В данном случае договор заключается между застройщиком и созданным кооперативом, задачей которого является привлечение пайщиков.

Альтернативной схемой является договор долевого участия. Использование данного инструмента позволяет покупателю выступать в роли соинвестора. Обе формы приобретения имеют свои отличия, которые необходимо учитывать при оформлении сделки.

Договор долевого участия – инвестиционный: отличия и выгоды:

	ДДУ	ИД (ЖСК)
регистрация в госорганах	обязательная	необязательная
получение средств застройщиком	после регистрации договора, что занимает от 6 месяцев	с момента подписания договора
рассрочка оплаты	до ввода в эксплуатацию	без ограничений

Дополнительные выгоды для инвестора при выборе ЖСК связаны с возможным банкротством застройщика. В таком случае инвесторам по ДДУ придется действовать в рамках процесса о несостоятельности. Члены ЖСК могут самостоятельно сменить подрядчика и завершить строительство, что гораздо удобнее.

Между физическими лицами, использующими схему ДДУ, могут возникать конфликты иного характера. Формирование товарищества собственников жилья, которое в дальнейшем будет управлять объектом, может значительно затянуться по срокам. Необходимым условием является требование, что все покупатели должны соответствующим образом оформить право собственности на жилье.

Механизм, по которому право собственности передается инвестору:

1. Ввод в эксплуатацию объекта, регистрация в Росреестре.
2. Уведомление инвестора о возможности принять помещение.
3. Подписания акта приема-передачи, оформление собственности в Росреестре.

Обратите внимание: Если при осмотре помещения выявлены любые несоответствия, их необходимо отобразить в акте приема-передачи.

Инвестиционный договор: образец

Инвестиционный договор с Республикой Беларусь

Министерство экономики осуществляет государственную регистрацию инвестиционных договоров между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь.

По состоянию на 1 апреля 2021 года реализовано 935 договоров на общую сумму 6,52 млрд. долларов США в эквиваленте на дату их заключения. Крупнейшие проекты реализованы следующими инвесторами:

• ОАО БМЗ — УКХ «БМК» (Беларусь) – Организация производства сортового проката со строительством мелкосортно-проволочного стана;
• Компания с ограниченной ответственностью GALLERIA CONCEPT BLR LIMITED (Кипр) – Проектирование и строительство современного многофункционального торгово-развлекательного комплекса с гостиницей и паркингом по адресу: г. Минск, проспект Победителей, 9;
• ОАО «Гродно Азот» (Беларусь) – Строительство цеха азотной кислоты с реконструкцией действующего производства карбамидно-аммиачной смеси;
• ООО «Табак-инвест» (Беларусь) – Строительство и ввод в эксплуатацию комплекса общественного питания с административно-социальной инфраструктурой (типа LIDO) по пр.Победителей, 65 в г.Минске;
• СООО «ЕвроСтэпГрупп» (Беларусь) – Проектирование и строительство многофункционального комплекса на пересечении ул. Притыцкого и ул. IV-Кольцо (ул. Кунцевщина) в г. Минске.

Реализуются 225 инвестиционных договоров на общую сумму 17,68 млрд. долларов США, инвесторами крупнейших проектов выступают:

• ООО «ТРАЙВОРСТ ЛИМИТЕД», ИООО «Дана Астра» (Кипр, Беларусь) – Проектирование и строительство Экспериментального многофункционального комплекса «Минск-Мир»;
• ИООО «Славкалий» (Великобритания) – Строительство в Минской области и ввод в эксплуатацию Горно-обогатительного комплекса;
• ОАО «Беларуськалий» (Беларусь) – Промышленная разработка Петриковского месторождения калийных солей со строительством и вводом в эксплуатацию в Гомельской области Горно-обогатительного комплекса;
• ОАО «Нафтан» (Беларусь) – «Строительство комплекса замедленного коксования»;
• ООО «ЭЛАЙВА ТРЕЙДИНГ ЛИМИТЕД» (Кипр), ООО «ОЗАЛКО ХОЛДИНГ ЛИМИТЕД» (Кипр) – Строительство многофункционального комплекса общественно-жилой застройки «Маяк Минска».

Преимущества инвестиционного договора с Республикой Беларусь

Правовое регулирование инвестиционных договоров с Республикой Беларусь

Электронная карточка по инвестиционному договору

Инвестиции в стартап и бизнес: правовые варианты оформления

Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике

Читать статью

Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора

Читать статью

Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.

Читать статью

О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе

Читать статью

Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте

Читать статью

Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков

Читать статью

АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные

Читать статью

Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности

Читать статью

Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.

Читать статью

Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».

Читать статью Инвестиционное соглашение

и соглашение акционеров: в чем разница?

Статьи »Консультации» Инвестиционное соглашение vs соглашение акционеров: в чем разница?

Последнее обновление: 2 июня 2021 г. (первоначально опубликовано 12 августа 2019 г.) — Автор: Ching Hei Cheung

Инвестиционное соглашение и соглашение акционеров — это два часто путающих юридических документа, которые часто используются большими и малыми корпорациями. Различие между ними позволит вам легко интегрировать инвестиционные усилия новых акционеров по сбору средств и консолидировать права собственности на вашу компанию.

Среди множества контрактов и соглашений, доступных для компаний всех размеров и стадий развития, инвестиционные соглашения и соглашения акционеров остаются двумя наиболее полезными контрактами, поскольку они ускоряют процесс определения надлежащего исполнения или отказа акционеров от полномочий и , что еще более важно, определить условия инвестирования новым партнерам. В то время как инвестиционное соглашение устанавливает договор для физических лиц, желающих приобрести право собственности на компанию , в соглашении акционеров, наоборот, излагаются права нового акционера на компанию .

Инвестиционные соглашения

В случае инвестиционных соглашений, физическое лицо не обязательно должно быть новым акционером, но может быть существующим акционером или внешним инвестором.

Соблюдение

Пункт о соблюдении — одно из наиболее часто встречающихся положений в инвестиционных соглашениях, которое обязывает всех последующих получателей акций подчиняться условиям соглашения. Обычно имеется положение, требующее, чтобы любой получатель подписал акт о присоединении, что ведет к обращению с новым акционером, как если бы он был первоначальной стороной инвестиционного соглашения и, следовательно, был связан положениями соглашения.

Совет директоров часто вправе по своему усмотрению отказаться от этого требования и сделать исключение для тех опционов на исполнение. Подписывая акт о присоединении, новый акционер подчиняется тем же правилам, что и существующие. Это также гарантирует, что новый акционер получит преимущество прав, предоставленных другим акционерам в соответствии с соглашением акционеров. Это необходимое положение является обязательным только для людей, которые его подписывают, в отличие от устава компании, который применяется ко всем акционерам в соответствии с Законом о компаниях 2006 г. .

Инвестиционные транши

Еще один уникальный компонент инвестиционных соглашений, который позволяет инвесторам частично оплачивать инвестиции в бизнес, — это инвестиционный транш. Поскольку «транш» сохраняет свое французское значение для «доли», этот стратегический способ передачи венчурного капитала подпадает под Структурированное финансирование, , который просто описывает бесчисленное множество способов, которыми предприятия могут разделить потенциально рискованные финансовые продукты на ссуды. Если инвестор не сделает все инвестиции в компанию за один раз, инвестиционные фонды могут быть выплачены в определенных суммах в определенные периоды времени.Эти платежи известны как транши.

В стартапах очень часто инвесторы вкладывают средства в капитальные вложения на различных этапах развития компании. Транши обычно привязаны к разработке продукта, целевым показателям доходов или другим операционным показателям. В ходе составления инвестиционного соглашения вы можете использовать шаблон инвестиционного соглашения по привилегированным акциям, чтобы включить несколько этапов завершения, тем самым уступив место более высоким инвестиционным доходам по мере развития компании.

Инвестиционная гарантия

После инвестиционного транша компания может предоставить инвестиционную гарантию как явное подтверждение того, что заявления поручителя верны и точны на дату завершения. В заявлениях и гарантиях, как правило, перечислены условия компании, которые будут изучены посредством должной осмотрительности. Они могут касаться финансового положения (бухгалтерское и налоговое представление), активов компании (владение и оценка), структуры собственности, операционных характеристик и правового положения компании.

Примеры типовых гарантий

• Бизнес-планы;
• акций компании;
• Обязательства и контракты;
• директоров и сотрудников;
• Налог

Гарантии работают в сочетании с концепцией раскрытия информации, согласно которой гарант несет ответственность, если гарантия не соответствует действительности, за исключением случаев, когда проблемы были ранее, прямо обращены к вниманию покупателя посредством «Письма о раскрытии информации» .Ниже приводится список типичных заявлений и гарантий учредителей:

• Конфликтующие соглашения — заявление о том, что учредитель не нарушает каких-либо конфиденциальных отношений, какого-либо соглашения или какого-либо решения, постановления или приказа, и ничто из этого не противоречит обязательствам основателя по продвижению интересов компании или соглашению о венчурном капитале. .
• Судебный процесс — заявление об отсутствии судебного разбирательства или расследования против учредителя.
• Акционерные соглашения — заявление об отсутствии соглашений, касающихся приобретения, отчуждения, регистрации или голосования ценных бумаг компании.
• Предыдущие правовые вопросы — заявление о том, что учредитель не был предметом петиции в соответствии с законами о банкротстве или назначением управляющего или аналогичным, осужден или подвергнут уголовному процессу, или признан гражданским судом, SEC или CFTC на нарушили законы о ценных бумагах, товарах или о недобросовестной торговой практике.
• Заявления и гарантии компании — заявление о том, что заявления и гарантии компании являются достоверными и полными.

Права инвестора

Уникальное исключение, доступное только для инвестиционных соглашений, — это компонент Права инвестора , который может быть ускорен путем заключения Соглашения о правах инвестора , заключенного между венчурным капиталистом и участниками компании.

Наиболее распространенные права, обычно предоставляемые инвесторам компанией через Соглашение о правах инвестора, включают:

• Ликвидность акций — Венчурный капиталист требует, чтобы акции были зарегистрированы на LSE (Лондонской фондовой бирже) в рамках первичного публичного предложения, что позволяет торговать акциями на фондовом рынке.
• Право на получение корпоративных отчетов — финансовых и управленческих отчетов, других периодических обновлений от компании
• Права участия: право преимущественной покупки и преимущественное право покупки в соответствии с Законом о компаниях от 2006 г. , который обеспечивает гарантии и защиту доли владения компании инвестором.

Ограничительные условия

Среди вышеупомянутых компонентов, которые являются уникальными для соглашений, позволяющих сторонам приобретать право собственности на компанию, инвестиционные соглашения также включают Ограничительные условия , которые касаются возможности отдельных лиц продавать или передавать акции или ограничений, налагаемых на акционеров компании, а также как Соглашения о конфиденциальности , которые служат гарантией того, что компания будет сохранять конфиденциальность определенной информации.Вы можете использовать этот шаблон для безопасного создания собственного контракта о неразглашении информации для инвесторов. Вы можете узнать больше об ограничительных соглашениях и Garden Leave здесь.

Соглашение акционеров

Напротив, соглашение акционеров защищает права существующих акционеров в отличие от новых сторон, желающих приобрести право собственности на компанию, как описано в инвестиционном соглашении. Хотя конкретные условия, содержащиеся в акционерном соглашении, зависят от конкретных интересов акционеров, типичные положения включают:

• Положения о голосовании — требование о том, чтобы акционер голосовал акциями в соответствии с ограничениями компании.
• Защита миноритарных акционеров — возможность акционеров вносить предложения компании.
• Права на назначение — права акционеров назначать или смещать определенных акционеров.

Таким образом, для компании идеально учитывать свой устав при составлении акционерного соглашения, чтобы сохранить в силе надежные и строгие гарантии того, как акционеры должны реагировать в случаях непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к потенциальным последствиям. острые юридические споры между сторонами компании.

Решение акционеров

> В связи с соглашением акционеров, резолюция акционеров предоставляет информацию о том, как обеспечить дальнейшее исполнение действий акционеров. Решения акционеров принимаются в виде специальных или обычных решений. Обычные решения обычно принимаются для обычных дел компании простым большинством голосов, в то время как специальные решения требуют большинства в 75% и обычно касаются устава компании. По умолчанию требуется обычное решение, если в законе или статьях не указано иное.Закон о компаниях от 2006 г. предусматривает, что письменное решение может быть подписано тем же большинством, что и решение, принятое на собрании, которое составляет простое большинство для обычного решения и 75% для специального решения, тогда как в соответствии с Законом 1985 г. требовалось единодушие.

На протяжении жизненного цикла каждой компании предприятия неизбежно заключают множество повсеместных соглашений, чтобы претворить в жизнь концепцию развития и повысить ее шансы на успех на деловом рынке.Совершенно необходимо полностью понимать, какие соглашения и контракты использовать в различных переговорах, должным образом обеспечивая соблюдение прав акционеров и, таким образом, продвигая ваш бизнес к успеху. С соответствующими статьями, документами и шаблонами контрактов вы сможете превратить вашу собственную компанию в более зеленые пастбища с уверенностью, что каждый контракт тщательно составлен, чтобы обеспечить максимальную выгоду для вашей компании.

ПО ТЕМЕ: Инвестиционное соглашение и соглашение акционеров: в чем разница?

Эта статья не является юридической консультацией.

Мнения, выраженные в столбце выше, принадлежат автору.

Начните управлять своими юридическими потребностями с Zegal уже сегодня

Убедитесь, что вы знаете о различиях между обоими контрактами и о том, какой контракт наиболее подходит для нужд вашего бизнеса, с помощью готовых пользовательских шаблонов Zegal, поддерживающих беспрепятственные и постоянно развивающиеся отношения с клиентами.

Чинг Хей Чунг — студентка первого курса юридического факультета и начинающий юрист, обучающийся в Бристольском университете.Она участвует во множестве внеклассных мероприятий, таких как дискуссионная группа, где она заняла первое место в национальном конкурсе, оцененным группой профессиональных юристов из Baker McKenzie, общества коммерческой осведомленности и общества pro-bono , чтобы совершенствовать существующие навыки публичных выступлений и переговоров, а также развивать более глубокое понимание коммерческого рынка, охватывающего повседневную работу юридического сектора.

ПОДРОБНЕЕ: самые распространенные юридические проблемы, с которыми сталкиваются предприятия, и как их избежать

ПОДРОБНЕЕ: Имеется ли исковая сила по вашему неконкурентному положению?

СЕК.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1630091299.220b2434

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.5dfd733e.1630091301.220b2964

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Заключите инвестиционное соглашение в кратчайшие сроки [Лучшее руководство]

Независимо от того, инвестируете ли вы в бизнес или ищете инвесторов для своей компании, вы должны знать, как заключить инвестиционное соглашение. Создание юридических документов может быть сложной задачей, но они являются важной частью любых деловых отношений.

Чтобы упростить вам процесс, мы создали это руководство, которое поможет вам без стресса составить инвестиционный контракт. Мы также предлагаем решение для составления других документов в несколько кликов, чтобы вам не пришлось тратить деньги на юриста.

Что такое инвестиционное соглашение?

Инвестиционное соглашение — это юридически обязывающий договор, определяющий обязанности и права компании и ее инвесторов. Инвестором может быть:

1. Существующий акционер компании, желающий вложить больше средств
2. Новый инвестор
3. Физическое лицо, представляющее синдикат инвесторов

Вы должны заключить договор, если хотите:

• Создайте компанию и хотите продать акции инвесторам
• Инвестируйте в бизнес и вам нужен контракт для защиты ваших интересов
• Избегайте споров и недоразумений между акционерами

В инвестиционном контракте изложены условия инвестирования и даны ответы на важные вопросы, такие как:

1. Сколько акций у каждого инвестора?
2. Кто управляет компанией?
3. Как распределяется прибыль?
4. Равномерное распределение власти?
5. На что имеет право инвестор?

Почему важны соглашения с инвесторами?

Основной целью инвестиционного соглашения является защита интересов обеих сторон.

Инвесторы должны подписать соглашение, чтобы гарантировать, что их деньги будут использоваться так, как они ожидают, и что они могут участвовать в бизнес-стратегии компании. В контракте также должно быть указано, как инвесторы получат доход от инвестиций.

Компании получают выгоду от соглашения, поскольку оно позволяет им сохранять целостность, определяя, на что инвестор имеет право.

Как оформить инвестиционный договор

Более крупные компании предпочитают нанимать юриста, который позаботится о своих документах.Деловые люди, которые не могут позволить себе адвокатов, обычно обращаются к шаблонам договоров. Хотя шаблоны могут быть полезны в большинстве ситуаций, они подходят не всем.

В следующей таблице показаны некоторые плюсы и минусы шаблонов инвестиционных соглашений:

Плюсы	Минусы
Используя шаблон инвестиционного соглашения, вы узнаете: Как оформить договор Какие юридические термины использовать Какие предложения следует включить	Это самые большие недостатки шаблонов договоров: Их содержание не подходит для всех ситуаций с T Некоторых людей они могут запутать Большинство платформ взимают плату за каждый шаблон, который вы хотите распечатать.

Вам следует скорректировать шаблон в соответствии с потребностями вашего бизнеса и убедиться, что окончательный контракт составлен четко и профессионально.Если хотите, вы можете нанять юриста, который рассмотрит соглашение после того, как вы закончите его писать.

Что включать в договор инвестора

Хотя каждое инвестиционное соглашение уникально и включает разные пункты, большинство из них должно включать следующую информацию:

• Имена и адреса подписавших сторон
• Цель и условия вложения — вы должны указать:
  • Сколько денег предоставит инвестор
  • Когда будет осуществлен перевод
  • Тип инвестиций (наличные, чек, банковский перевод или материальные активы)
  • Сколько траншей финансирования получит компания
  • Срок действия договора
  • Если и когда инвестор должен получить возврат инвестиций (ROI)
  • Имеет ли инвестор право управления или права голоса в компании
• Условия возврата инвестиций, такие как:
  • Что инвестор получит взамен
  • Согласованная вами процентная ставка
  • Зависит ли рентабельность инвестиций от успешности инвестиций
• Возможные ограничения прав инвестора
• Положение о конфиденциальности
• Последствия нарушения договора
• Стратегия решения потенциальных споров
• Дата вложения
• Подписи

Это лишь часть основной информации, которую должен включать ваш контракт.Вам необходимо указать любую дополнительную информацию, которая относится к вашей ситуации.

Быстро пишите юридические документы с помощью DoNotPay

Вам нужна помощь в написании юридических документов, но вы не хотите тратить слишком много времени на поиск подходящих шаблонов договоров в Интернете? DoNotPay здесь, чтобы помочь вам. Поскольку не каждый может позволить себе адвоката для каждого документа, который необходимо написать, мы нашли доступное решение. Наша функция «Юридические документы» — это удобный сервис, который поможет вам составить множество контрактов за считанные минуты.

Чтобы заключить профессиональные соглашения с нашей помощью, откройте DoNotPay и выполните следующие действия:

1. Введите имя документа, который вы хотите написать
2. Ответьте на все наши вопросы
3. Скачать договор

Документ станет официальным, как только вы его подпишете.

За небольшую ежемесячную плату мы поможем вам создать неограниченное количество различных юридических документов, в том числе:

Что еще может сделать для вас наше отмеченное наградами приложение?

Если вы думаете, что это впечатляет, подождите, пока вы не услышите о других функциях, которыми мы можем похвастаться!

Наше мощное приложение может составлять для вас документы, находить невостребованные средства на ваше имя, отменять подписки, подавать в суд на роботов и защищать вас от преследователей и преследователей — все в одном изящном приложении для браузера!

Наши юридические услуги были отмечены престижной наградой ABA Brown, что свидетельствует о наших способностях помочь вам с вашими небольшими претензиями, бесплатным пробным автоматическим продлением, освобождением от платы за обучение, общедоступными записями, защитой авторских прав и многим другим!

Дополнительные преимущества DoNotPay

DoNotPay — полезный инструмент для решения множества раздражающих жизненных мелочей, в том числе:

общих типов, ключевые термины, рентабельность инвестиций (2021 г.)

Что такое инвестиционный договор?

Инвестиционный контракт — это юридический документ между двумя сторонами, в котором одна сторона вкладывает деньги с целью получения прибыли.Инвестиционные контракты регулируются Законом о ценных бумагах 1933 года. Чтобы контракт считался действительным для этой категории, он должен содержать следующие элементы, которые изложены в тесте Хоуи:

• Вложение денег
• Общее предприятие
• Ожидаемая прибыль
• Создано усилиями других

Хотя тест Хауи не является единственным доступным методом тестирования, он является наиболее распространенным ресурсом, на который полагаются для подтверждения того, что инвестиционный контракт соответствует критериям ценной бумаги.

Типы инвестиционных контрактов

Есть несколько типов инвестиционных контрактов, но наиболее часто составляемые заключаются в следующем:

1. Договор купли-продажи акций — Этот тип контракта является одним из самых простых, но требует большого количества документации, поскольку он предназначен для инвестиций, которые не торгуются на бирже.
2. Неуставное соглашение об опционе на акции — Этот тип контракта, который иногда называют неквалифицированными опционами на акции, выбирают, когда инвесторы или работники компании ищут инвестиции.Для этого выбора нет никаких формальных требований.
3. Обязательное соглашение об опционе на акции — Этот тип контракта, известный как «стимулирующие» или «квалифицированные» опционы на акции, регулируется Налоговым кодексом США. Хотя к этому варианту предъявляются строгие требования, налоговые льготы делают его достойным.
4. Соглашение о конвертируемой задолженности — Этот тип контракта известен своей креативностью, позволяющей инвестору ссужать деньги компании и возвращать их позже или получать долю владения.Здесь перечислены три конкретных типа конвертируемых соглашений:
5. Конвертируемая облигация — А конвертируемая банкнота представляет собой краткосрочную задолженность, которая может быть конвертирована в капитал компании-эмитента. В этом случае инвестор ссужает деньги в обмен на акции.
6. Конвертируемый простой вексель — Эта нота конвертирует долг в капитал в определенный момент времени, в зависимости от соглашения.
7. БЕЗОПАСНОЕ примечание — А БЕЗОПАСНОЕ примечание представляет собой конвертируемую ценную бумагу, которая отражает опцион, позволяя инвестору приобретать акции по будущей цене.Это не настоящий долг, и на него не начисляются проценты.

5. Соглашение об ограниченных запасах акций — Ограниченный контракт на акции — это контракт, который не позволяет инвестору получить долю владения. Ожидается, что такие инвесторы будут посвящать время и усилия поддержанию существующего интереса.
6. Отсроченная компенсация — Хотя это не прямой тип инвестиций, контракт этой категории рассматривается сотрудниками как инвестиции, поскольку в будущем ожидается увеличение владения или увеличения заработной платы.
7. Роялти, комиссия или процент от дохода — Этот тип контракта больше подходит для физических лиц, которые не хотят владеть самой компанией, а предпочитают инвестировать в ее прибыль или продукты.

Для просмотра примеров и подробных описаний типов инвестиционных контрактов прочтите эту статью .

Ключевые термины инвестиционного контракта

Хотя инвестиционные контракты могут быть очень широкими и включать уникальное разнообразие терминов и фраз, ниже перечислено несколько общих черт.

• Акционер — Сторона, имеющая долю владения в компании в форме акций.
• Инвестор — Сторона, которая инвестирует в компанию, вкладывая деньги или другие финансовые ресурсы. Инвесторы дают компании в надежде получить обратно.
• Инвестиции — Нечто имеющее финансовую ценность, предоставленное с целью впоследствии пожинать плоды.
• Сольные концерты — Концерты — это конкретные детали применимого соглашения, включая предполагаемые инвестиции.
• Соглашения — Перечисленные в контракте соглашения определяют все согласованные условия. Это самая длинная часть.
• Вехи — Контрольные точки — это части инвестиционного процесса, разбитые на более мелкие области и временные рамки. Чтобы перейти к следующему, необходимо достичь одной вехи.
• Гарантии — Гарантии — это заявления, сделанные компанией инвестору, в которых излагаются истины и факты, касающиеся инвестиций.Если будет обнаружено, что гарантии были ложными или вводящими в заблуждение, инвестор может принять меры на их основании.
• Ограничения — Ограничения, записанные в инвестиционном контракте, будут описывать способы, которыми инвестор ограничен в отношении своей собственности, акций или другой роли в компании.
• Конфиденциальность — Конфиденциальные утверждения, содержащиеся в контракте, обязывают согласные стороны хранить информацию, относящуюся к инвестициям, в частном порядке.

Прочтите эту статью чтобы узнать больше о ключевых условиях, которые часто встречаются в инвестиционных контрактах.

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Рентабельность инвестиций (ROI)

Скорее всего, инвестиционный контракт существует, если сторона инвестирует деньги в бизнес, не принимая непосредственного участия в выполняемых процессах. Эта сторона становится известна как инвестор, и при заключении соглашения в отношении предприятия рентабельность инвестиций (ROI) ожидается.

Совершенно необходимо, чтобы вы указали в контракте, когда будет выплачиваться рентабельность инвестиций. Это избавит вас от необходимости задаваться вопросом, когда лучше всего обратиться к специалистам по рентабельности инвестиций, а также позволит вам узнать об этом в разумное время. Для расчета рентабельности инвестиций используется несколько формул, поэтому разумно раскрыть версию, которая будет использоваться для конкретного соглашения, на котором будет сосредоточено внимание.

Наиболее вероятно формулы для использования показаны здесь:

• ROI = Чистая прибыль / Стоимость инвестиций
• ROI = инвестиционная прибыль / инвестиционная база

Хороший способ просмотреть рентабельность инвестиций и определить лучший способ произвести расчет — это подумать о применимой выгоде, разделенной на стоимость.Инвестору должна быть интересна рентабельность инвестиций в бизнес, потому что это означает ценность инвестиций, о которых идет речь.

Вот статья детализация ROI.

Изображение через Pexels по MayoFi

Как написать инвестиционный договор

Настоятельно рекомендуется профессионально и тщательно составить инвестиционный контракт из-за юридических положений, которые он создает. Составление инвестиционного контракта можно упростить, изучив соответствующие образцы и включив все содержимое, перечисленное ниже:

• Имена и адреса заинтересованных сторон
• Общая структура инвестиций
• Цель вложения
• Дата вступления в силу согласована
• Подписи обеих / всех сторон

Важно четко указать в контракте, что вы, как инвестор, будете предоставлять и в какой форме, а также когда инвестиции будут активированы.Следует указать, будут ли инвестиции переводиться в форме наличных денег, чеков, активов или телеграфных операций. Очень важно обеспечить включение всех деталей в договор, какими бы тривиальными они ни казались, чтобы не возникло путаницы или споров, которые могут возникнуть позже.

При написании инвестиционного контракта было бы полезно выполнить следующие действия:

Шаг 1: Обозначьте первый раздел, чтобы назвать вовлеченные стороны и связать их с соответствующими заголовками.

Шаг 2: Юридические термины, такие как «поскольку» и «следовательно», должны быть указаны при описании инвестиций и утверждении, что стороны согласны с нижеследующим материалом.

Шаг 3: Текст соглашения должен содержать заголовки и разделы, повторяющие предыдущие обсуждения того, как инвестиции будут организованы и реализованы.

Шаг 4: После того, как основные сведения включены в контракт, следует записать условия платежа.

Шаг 5: Применимые вехи следует указать с указанием сроков их выполнения.

Шаг 6: Следует затронуть начало, продолжительность и конец соглашения, а также аспекты незапланированного расторжения.

Шаг 7: Контактные лица компании, юридическая юрисдикция и подписи служат соответствующими заключительными разделами.

Вот пример инвестиционного контракта .

Получение помощи с инвестиционным контрактом

Если вы думаете о написании инвестиционного контракта и вам нужна помощь, вам подойдут юристы по сбору средств и / или юристы по ценным бумагам.

Вот статья что дает представление о компетенции этих юристов в инвестиционных вопросах.

Познакомьтесь с нашей сетью юристов

Мы нанимаем и обслуживаем отличных юристов, чтобы вы могли легко их найти и нанять.

Искать юристов сейчас

различных типов инвестиционных договоров

Если у вас есть компания, которая нуждается в инвестициях, у вас есть много вариантов для создания инвестиций.В зависимости от ситуации вы также можете рассмотреть вопрос о займах или других способах финансирования вашей компании помимо инвестиций. В этой статье мы обсудим различные типы и определим, что они означают. В последующих статьях будут более подробно рассмотрены более тонкие детали каждого типа инвестиций.

Для целей данной статьи мы использовали акции и кратко описали ситуацию с ООО. Если у вас сложный инвестиционный план или вы планируете часто привлекать или снимать владельцев, гораздо проще сделать это с корпорацией.У корпораций есть акции, и в соответствии с законом четко понимается, как их передавать и что они представляют собой, когда они принадлежат или продаются. В Налоговом кодексе также есть множество законодательных актов, которые делают владение акциями очень выгодным для инвесторов.

Инвестиционные соглашения

Инвестиционные соглашения

, как правило, представляют собой любую сделку, которая дает физическому или юридическому лицу право собственности, сейчас или в будущем, в вашей компании в обмен на что-либо ценное.

Наиболее распространенные типы инвестиционных соглашений, в произвольном порядке, следующие:

• Договор купли-продажи акций
• Соглашение об опционе на неустановленные акции
• Обязательное соглашение об опционах на акции
• Соглашение о конвертируемой задолженности
• Соглашение об ограниченных запасах
• Отсроченная компенсация
• Роялти, комиссия или процент от дохода

Договор купли-продажи акций

Соглашение о покупке акций является самым простым из различных типов инвестиционных соглашений.Обычно это обмен денег на акции, как и при покупке акций на фондовом рынке, но поскольку компания не торгуется на бирже, требуется гораздо больше документов.

Соглашение об опционе на неустановленные акции

Неквалифицированные опционные соглашения на акции, иногда называемые неквалифицированными соглашениями об опционах на акции, используются по умолчанию, если вы хотите предоставить опционы на акции инвестору или работнику вашей компании. Опцион на акции — это возможность приобрести акции позже по цене, установленной в начале.Идея состоит в том, что по мере роста стоимости компании вы можете мгновенно получить больше прибыли, используя свои опционы на акции. Большинство опционов на акции имеют ограничения, которые делают их реализуемыми с течением времени, что называется переходом прав.

Например, предположим, что Альфи предоставляется 1000 опционов на акции в XYZ, Inc, которые должны быть переданы в течение 20 месяцев с ценой исполнения 10 долларов каждый. Если по прошествии 10 месяцев стоимость акций теперь составляет 100 долларов каждая, Альфи может захотеть исполнить половину своих опционов на акции (которые до сих пор принадлежат только ему), чтобы продать их с прибылью в 90 долларов каждый.Это прибыль Альфи в размере 45 000 долларов.

Неуставные опционы на акции имеют менее выгодный налоговый режим, чем обязательные опционы на акции, но также нет формальных требований, позволяющих выпускать эти неуставные опционы на акции.

Обязательное соглашение об опционе на акции

Обязательные опционы на акции, также называемые стимулирующими опционами на акции или квалифицированными опционами на акции, представляют собой особый тип опционов на акции, регулируемый Внутренним кодексом доходов. Этот тип плана опционов на акции предусматривает очень выгодный налоговый режим, но при этом предъявляются строгие требования, которые приводят к более высоким первоначальным затратам для компании.Наиболее заметные ограничения заключаются в том, что они могут быть предоставлены только сотрудникам компании и что цена исполнения не может быть ниже рыночной стоимости одной акции. У них также есть ограничения на то, когда они должны быть реализованы, а когда не могут быть проданы. Из-за строгих требований IRS требует, чтобы рыночная цена определялась третьей стороной для защиты оценки.

Уставные опционы на акции недоступны для LLC.

Соглашение о конвертируемой задолженности

Конвертируемый долг — интересный инструмент, при котором инвестор ссужает деньги компании, а затем может быть либо погашен, либо конвертирован в долю владения компанией.Что определяет, будет ли долг преобразован в долю владения или погашен, определяется соглашением, которое составляется между двумя сторонами. Среди различных типов инвестиционных соглашений этот, как правило, может быть наиболее креативным с точки зрения того, как инвестор получает доход от инвестиций.

Например, предположим, что Дайан дала 250 000 долларов компании XYZ, Inc в обмен на конвертируемую долговую расписку, которая будет либо погашена через 2 года с прибылью 50%, либо конвертирована в 250 000 акций.Записка также, вероятно, будет содержать положения, которые защищают Дайан в случае, если XYZ, Inc привлечет других инвесторов или выпустит дополнительные акции, тем самым увеличив количество акций, в которые ее банкнота конвертируется, в акции той же стоимости.

Соглашение об ограниченных запасах

Соглашение об ограниченных акциях, как правило, фактически будет одним из более ранних примеров, но с некоторыми положениями, ограничивающими возможность инвестора требовать владения (или позволять компании восстанавливать право собственности) на долю в капитале на основании наступления какого-либо события или События.Например, обычно те, кто вкладывает время и усилия в компанию, заключают соглашения об ограниченных акциях, потому что от них ожидается, что они будут вкладывать время и усилия в течение определенного периода времени. Если они не будут вносить вклад в течение всего рабочего дня, человек больше не будет иметь права владеть этими акциями.

Это может работать с акциями или долей владения LLC, и это может работать с прямым капиталом, опционами на акции или различными способами, которыми вы можете выпустить долю владения LLC.

Отсроченная компенсация

Отложенная компенсация не является видом инвестиций, поскольку получатели не получают права собственности именно от Отложенной компенсации.Они могут иметь право собственности по одному из других типов соглашений; Тем не менее, стоит отметить, что во многих случаях сотрудники, которые первыми соглашаются получать премии или более высокую зарплату, позже за ту работу, которую они выполняют сейчас. По их мнению, это инвестиция в будущее компании, и они будут иметь право на эту будущую компенсацию, когда компания вырастет.

Роялти, комиссия или процент от дохода

Часто инвесторы не хотят владеть компанией.Они хотят владеть прибылью от компании или продукта компании. Чтобы получить их, существуют соглашения о лицензионных платежах, которые также называются соглашениями о комиссии или процентами по прибыли. Это работает так: инвестор дает деньги в обмен на определенный процент или сумму в долларах в течение определенного периода времени.

Например, представьте, что Сьюзан дает XYZ, Inc. 1 000 000 долларов в обмен на 5 долларов за виджет, проданный XYZ, Inc в течение первых 20 лет. Сьюзан в этом сценарии предполагает, что XYZ, Inc продаст достаточно виджетов, чтобы сделать ее вложение более чем оправданным; однако она не хотела владеть акциями XYZ, Inc.

Нет правил, устанавливающих ограничение на количество лет или сумму, которую может взять инвестор. Инвестор может вести переговоры о 99% прибыли на неопределенный срок, если владелец согласен на это.

Все эти различные типы инвестиционных соглашений имеют различное применение, и многие из них можно комбинировать, чтобы сформировать правильный тип соглашения для конкретной ситуации, в которой они используются. Однако это область, которая может привести к очень высоким штрафам, если все сделано неправильно, и лучший совет, который мы можем дать (и единственный совет, который мы можем дать в блоге), — это поговорить с юристом и CPA, прежде чем использовать любой из них. стратегии.Один неверный шаг может стоить вам сотен тысяч, если не миллионов долларов, потому что здесь за вами одновременно наблюдают SEC и IRS.

Если у вас есть какие-либо вопросы о типах соглашений с инвесторами или вы хотите обсудить создание плана акций, свяжитесь с нами по адресу [email protected] или по телефону 919-912-9640.

Что должно быть включено в договор инвестора?

Защита инвесторов часто является важным компонентом открытия или развития бизнеса.Чтобы сохранить и защитить ваши важные отношения с инвесторами, соглашение с инвестором должно быть тщательно составлено и включать несколько ключевых условий. Соглашение с инвестором может убедить инвестора в том, что его или ее инвестиционные интересы защищены, а в компанию — что средства инвестора будут беспрепятственно переведены, а интересы учредителя сохранены.

Что включать в соглашение с инвестором

Соглашение с инвестором — это контракт, в котором излагаются условия инвестиции.Соглашение, конечно, должно включать в себя самые основы, такие как:

• Имена и адреса сторон
  
• Цель инвестиций
  
• Дата инвестиций
  
• Структура инвестиций
  
• Подписи сторон
  

Условия инвестирования должны быть четко изложены в соглашении. Это означает, что вы должны точно указать, сколько инвестор предоставляет и когда будет осуществлен перевод инвестиций в компанию.В соглашении также должен быть указан тип инвестиций. Хотя большинство инвестиций поступает в форме наличных денег, чеков или телеграфных переводов, иногда инвестиции поступают в виде материальных активов. Кроме того, необходимо установить срок действия соглашения с инвестором, а также период времени, который потребуется инвестору для получения согласованной прибыли на инвестиции (ROI).

Согласованный ROI также должен быть указан в соглашении. Условия рентабельности инвестиций должны включать то, что инвестор получит взамен на свои инвестиции.ROI может быть просто возвратом вложенной суммы или вложенного объекта. Если ROI будет чем-то другим, инвестору может быть выплачено что-то вроде фиксированной процентной ставки на инвестиции или может быть получена норма прибыли на инвестиции, основанная на успехе инвестиции.

В соглашении также должно быть указано, что произойдет с инвестициями, если компания будет распущена или объявлена ​​банкротом. Любые известные риски, связанные с инвестициями, должны не только сообщаться инвестору, но и должны быть увековечены в соглашении с инвестором.Необходимо прояснить, что инвестору не гарантируется рентабельность инвестиций.

В некоторых случаях инвестору предоставляются права управления или контроля в рамках бизнеса в рамках соглашения с инвестором. Если да, то это должно быть включено в само соглашение. Инвестору также может быть предоставлено право голоса в компании, чтобы он мог участвовать в принятии деловых и управленческих решений. Перед тем, как предоставить инвестору такие права, проверьте свой учредительный договор и операционное соглашение, чтобы убедиться, что это соответствует ранее установленным процедурам компании.