Где взять первоначальный взнос на ипотеку: Первоначальный взнос по ипотеке: как накопить — Ипотека

Сколько нужно положить на дом?

Стоит ли вкладывать 20% в стоимость дома, даже если это не обязательно? Во многих случаях ответ отрицательный. Фактически, большинство людей опускают только 6-12%. Но правильная сумма зависит от вашей ситуации.

Например: если у вас много денег, накопленных в банке, но относительно низкий годовой доход, сделать самый большой возможный авансовый платеж может быть разумным. Это связано с тем, что при большом первоначальном взносе размер кредита уменьшается. Это уменьшает размер вашего ежемесячного платежа.

Или, может быть, ваша ситуация обратная.

Может быть, у вас хороший семейный доход, но очень мало накоплений в банке. В этом случае может быть лучше использовать ссуду с низким первоначальным взносом или без предоплаты, планируя в какой-то момент отменить ипотечное страхование.

В конце концов, «правильный» первоначальный взнос зависит от ваших финансов и дома, который вы планируете купить.

Когда вам поможет более крупный первоначальный взнос

Большой первоначальный взнос позволяет вам позволить себе больше дома при том же платеже. Предположим, покупатель хочет тратить 1000 долларов в месяц на страхование основной суммы, процентов и ипотечного кредита (при необходимости). Внесение 20% первоначального взноса вместо 3% увеличивает их бюджет на покупку дома более чем на 100 000 долларов при сохранении того же ежемесячного платежа.

Даже при том, что большой первоначальный взнос может помочь вам позволить себе больше, покупатели жилья ни в коем случае не должны использовать свои последних долларов для увеличения уровня первоначального взноса.

И, как показано на диаграммах ниже, вы не сэкономите кучу денег каждый месяц, вкладывая много денег.

Сделав первоначальный взнос в размере 75 000 долларов на дом за 300 000 долларов, вы сэкономите только 500 долларов в месяц по сравнению с ссудой с нулевым уплатой.

Когда большой первоначальный взнос за дом может подвергнуть вас риску

Как домовладелец, скорее всего, ваш дом будет самым крупным активом на балансе. Ваш дом может даже стоить больше, чем все ваши другие инвестиции вместе взятые.

Таким образом, ваш дом одновременно является убежищем. и — инвестиция, и к нему следует относиться соответственно. И если мы рассматриваем свой дом как инвестицию, он может определять решения, которые мы принимаем в отношении наших денег.

Самое рискованное решение, которое мы можем принять при покупке нового дома?

Внесение тоже большой аванса.

Большой первоначальный взнос снизит вашу норму прибыли

Первая причина, по которой консервативные инвесторы должны следить за размером своего первоначального взноса, заключается в том, что он ограничивает рентабельность инвестиций в ваш дом.

Рассмотрим дом, стоимость которого в среднем по стране составляет около 5 процентов.

Сегодня ваш дом стоит 400 000 долларов. Через год он будет стоить 420 000 долларов. Независимо от вашего первоначального взноса, дом стоит на двадцать тысяч долларов больше.

Этот авансовый платеж повлиял на вашу норму прибыли.

• При снижении стоимости дома на 20% — 80 000 долларов — ваша норма прибыли составляет 25%
• При снижении стоимости дома на 3% — 12 000 долларов — ваша норма прибыли составляет 167%

Это огромная разница.

Однако! Мы также должны учитывать более высокую ставку по ипотеке плюс обязательное частное ипотечное страхование, которое сопровождает обычный 97% LTV-кредит, подобный этому. Ссуды с низким первоначальным взносом могут стоить больше каждый месяц.

Если предположить, что совокупный рост ставки и PMI составит 175 базисных пунктов (1,75%), и игнорируя возможность вычета налогов для домовладельца, мы обнаружим, что домовладелец с низким первоначальным взносом платит дополнительно 6780 долларов в год, чтобы жить в своем доме.

Не то чтобы это важно.

При снижении на три процента и корректировке ставки и PMI норма доходности по ссуде с низким первоначальным взносом составляет , но все же 105 %.

Чем меньше вы вкладываете, тем выше ваш потенциальный возврат инвестиций.

После внесения первоначального взноса вы не сможете легко вернуть деньги

При покупке дома необходимо учитывать и другие соображения относительно первоначального взноса.

А именно, как только вы внесете первоначальный взнос, вы не сможете получить доступ к этим деньгам без усилий.

Это связано с тем, что во время покупки любой первоначальный взнос, который вы вносите за дом, немедленно конвертируется из наличных денег в активы другого типа, известные как собственный капитал.

Собственный капитал — это денежная разница между стоимостью вашего дома на бумаге и размером долга перед банком.

В отличие от наличных денег, домашний капитал является «неликвидным активом», что означает, что к нему нельзя легко получить доступ или потратить.

При прочих равных условиях инвестору лучше держать ликвидные активы по сравнению с неликвидными активами. В случае возникновения чрезвычайной ситуации вы можете использовать свои ликвидные активы, чтобы частично снизить давление.

Это одна из причин, по которой консервативные инвесторы предпочитают вносить как можно меньший первоначальный взнос.

Когда вы делаете небольшой первоначальный взнос, вы сохраняете свою денежную позицию на высоком уровне, что делает ваш портфель ликвидным и доступным в случае катастрофы.

Напротив, когда вы делаете большой первоначальный взнос, эти деньги связываются с банком. Вы можете получить доступ к неликвидному собственному капиталу только через рефинансирование жилищного кредита или продажу своего дома — и оба эти варианта стоят денег.

Кроме того, оба метода требуют времени.

Если ваша семья находится в затруднительном положении и вам нужно получить доступ к своим деньгам сейчас , рефинансирование требует минимум 21 дня для закрытия, но может занять до 2 месяцев.Продажа дома может занять еще больше времени.

Приятно вносить крупный первоначальный взнос, потому что он снижает ваш ежемесячный платеж — вы можете увидеть это на ипотечном калькуляторе — но когда вы вносите крупный первоначальный взнос за счет собственной ликвидности, вы подвергаете себя риску.

Консервативные инвесторы знают, что нужно делать взносы небольшими. Лучше быть ликвидным, когда «жизнь случается», а доступ к наличным деньгам очень важен.

Вы рискуете, когда стоимость вашего дома упадет

Третья причина рассмотреть вопрос о меньшем первоначальном взносе — это связь между экономикой и США.С. цены на дома.

В целом, по мере улучшения экономики США стоимость жилья растет. И, наоборот, когда экономика США проседает, стоимость жилья падает.

Из-за этой связи между экономикой и стоимостью дома покупатели, которые вносят большой авансовый платеж, оказываются чрезмерно подверженными экономическому спаду по сравнению с покупателями, чьи первоначальные платежи невелики.

Мы можем использовать реальный пример спада на рынке жилья в прошлом десятилетии, чтобы выделить этот тип связи.

Рассмотрим покупку дома за 400 000 долларов и двух покупателей дома, каждый из которых имеет разные идеи о том, как купить дом.

Один покупатель намерен внести 20-процентный авансовый платеж, чтобы избежать выплаты частной ипотечной страховки своему банку. Другой покупатель хочет оставаться максимально ликвидным, выбрав ипотечную программу FHA, которая позволяет внести первоначальный взнос всего в 3,5%

Во время покупки первый покупатель берет у банка 80 000 долларов и конвертирует их в неликвидный собственный капитал.Второй покупатель, используя ипотеку FHA, вкладывает в дом 14 000 долларов.

Однако в следующие два года экономика резко ухудшится. Стоимость жилья падает, а на некоторых рынках стоимость падает до двадцати процентов.

Дома покупателей сейчас стоят 320 000 долларов, и ни один из домовладельцев не имеет ни капли собственного капитала.

Однако есть большая разница в их положениях.

Первому покупателю — тому, кто внес крупный первоначальный взнос, — 80 000 долларов испарились на рынке жилья.Эти деньги потеряны, и их нельзя вернуть, кроме как за счет восстановления рынка жилья.

Однако для второго покупателя пропало только 14 000 долларов. Да, дом на данный момент находится «под водой», при этом задолженность по нему превышает его стоимость, но это риск, который несет банк , а не заемщик.

И, в случае дефолта, какого домовладельца, по вашему мнению, банк с большей вероятностью лишит права выкупа?

Это нелогично, но покупатель, внесший большой первоначальный взнос, с меньшей вероятностью получит помощь во время кризиса и с большей вероятностью столкнется с выселением.

Почему это правда? Потому что, когда домовладелец имеет хоть какой-то капитал, убытки банка ограничиваются, когда дом продается по выкупу. В конце концов, двадцать процентов собственного капитала домовладельца уже потеряно, а оставшиеся убытки могут быть покрыты банком.

Выкупа права выкупа подводного дома, напротив, может привести к большим потерям. Все потерянные деньги — это деньги, ссуженные или утерянные банком.

Таким образом, консервативный покупатель осознает, что инвестиционный риск возрастает с увеличением размера первоначального взноса.Чем меньше первоначальный взнос, тем меньше риск.

Что такое авансовый платеж?

В сфере недвижимости первоначальный взнос — это денежная сумма, которую вы вкладываете в покупку дома.

Первоначальные взносы различаются по размеру и обычно выражаются в процентах по сравнению с продажной ценой дома.

Например, если вы покупаете дом за 400 000 долларов, вы вносите 80 000 долларов в счет покупки, ваш первоначальный взнос составляет 20 процентов.

Аналогичным образом, если вы принесли 12 000 долларов наличными до закрытия, ваш первоначальный взнос составит 3%.

Термин «первоначальный взнос» существует потому, что очень немногие люди предпочитают платить за дом наличными. Их первоначальный взнос — это разница между тем, что они покупают, и тем, что они занимают.

Однако вы не можете просто выбрать размер первоначального взноса наугад.

В зависимости от ипотечной программы, на которую вы подаете заявку, будет указана минимальная сумма первоначального взноса.

Для наиболее широко используемых сегодня программ покупки ипотечного кредитования минимальные требования к первоначальному взносу составляют:

• Заем FHA: минимум 3,5% первоначального взноса
• Заем VA: авансовый платеж не требуется
• Заем HomeReady ™: минимум 3% вниз
• Обычный заем (с PMI): минимум 3%
• Обычный заем (без PMI): Минимум 20%
• Заем USDA: авансовый платеж не требуется
• Jumbo Loan: 10% вниз

Помните, однако, что эти требования — всего лишь минимум .Как ипотечный заемщик, вы имеете право вкладывать столько денег в дом, сколько хотите, а в некоторых случаях имеет смысл вкладывать больше.

Покупка квартиры с помощью обычного кредита — один из таких сценариев.

примерно на 12,5 базисных пункта (0,125%) ниже для ссуд, у которых отношение ссуды к стоимости (LTV) составляет 75% или меньше.

Таким образом, вкладывая двадцать пять процентов в кондоминиум, вы получаете доступ к более низким процентным ставкам, поэтому, если вы откладываете двадцать процентов, подумайте также о дополнительных пяти процентах — вы получите более низкую ставку по ипотеке.

Внесение большего первоначального взноса также может сократить ваши расходы с помощью кредитов FHA.

Согласно новым правилам ипотечного страхования FHA, когда вы используете 30-летнюю ипотеку FHA с фиксированной ставкой и вносите первоначальный взнос в размере 3,5 процента, ваша страховая премия FHA по ипотечному страхованию (MIP) составляет 0,85% в год.

Однако, когда вы увеличиваете свой первоначальный взнос до 5 процентов, FHA MIP снижается до 0,80%.

Повышение ликвидности с помощью кредитной линии собственного капитала

Для некоторых покупателей жилья мысль о внесении небольшого первоначального взноса не имеет смысла — независимо от того, является ли она «консервативной»; слишком неудобно отказываться от меньшего.

К счастью, есть способ вложить двадцать процентов в стоимость дома и поддержать некоторую ликвидность. Это через продукт, называемый кредитной линией собственного капитала (HELOC).

Кредитная линия собственного капитала — это ипотека, которая работает аналогично кредитной карте:

• Существует максимум кредитной линии
• Вы платите только проценты по тому, что занимаетесь
• Вы занимаетесь в любое время с помощью дебетовой карты или чеков

Также как с кредитной картой, вы можете взять взаймы или выплатить в в любое время — управление кредитом полностью зависит от вас.

HELOC часто используются в качестве меры безопасности; для финансового планирования.

Например, домовладельцы, вносящие 20-процентный первоначальный взнос за дом, будут вводить линию собственного капитала для использования в случае чрезвычайных ситуаций. HELOC не будет стоить денег, пока вы не взяли взаймы под него, поэтому, по сути, это «бесплатный» инструмент ликвидности для домовладельцев, которые этого хотят.

Чтобы получить кредитную линию для собственного капитала, попросите вашего ипотечного кредитора расценки. HELOC обычно доступны для домовладельцев, совокупная стоимость кредита которых составляет 90% или меньше.

Вы даже можете использовать контрейлерную ссуду, не занимая деньги по второму залогу.

Это означает, что домовладелец, покупающий дом за 400 000 долларов, может занять 80% под ипотеку, а затем получить еще 40 000 долларов для использования в экстренных случаях через HELOC.

Добавление кредитной линии собственного капитала к ипотеке может помочь вам сохранить ликвидность и защититься от кризиса. Ставки по ипотеке часто низкие.

20% предоплата FAQ

Вам не нужно вкладывать 20 процентов в стоимость дома.Фактически, средний первоначальный взнос для новых покупателей составляет всего 7 процентов . И есть кредитные программы, которые позволяют вам ставить всего с нуля на . Однако меньший первоначальный взнос означает более дорогую долгосрочную ипотеку. Если вы сэкономите менее 20% на покупке дома, у вас будет более крупная ссуда и более высокие ежемесячные платежи. Скорее всего, вам также придется заплатить за ипотечную страховку , которая может быть дорогостоящей.

«Правило 20% снижения» на самом деле миф.Как правило, ипотечные кредиторы хотят, чтобы вы вложили 20% в покупку дома, потому что это снижает их кредитный риск. Также существует «правило», согласно которому большинство программ взимают ипотечную страховку, если вы вкладываете меньше 20 процентов (хотя некоторые ссуды избегают этого ). Но это НЕ правило, что вы должны откладывать 20 процентов. Многие кредиторы допускают снижение стоимости всего на 3 процента, а покупатели, имеющие право на получение ссуд VA или USDA, могут упустить ноль. Узнайте больше о вариантах ипотеки с низким и нулевым первоначальным взносом .

Не всегда лучше вносить большой первоначальный взнос за дом. Когда дело доходит до внесения первоначального взноса, выбор должен зависеть от ваших собственных финансовых целей. Лучше отложить 20 процентов, если вы хотите максимально низкую процентную ставку и ежемесячный платеж. Но если вы хотите приобрести дом сейчас и начать наращивать капитал, возможно, будет лучше купить его с меньшим первоначальным взносом — скажем, на 5–10 процентов. Вы также можете внести небольшой первоначальный взнос, чтобы не тратить свои сбережения.Помните, что вы всегда можете рефинансировать по более низкой ставке без страховки ипотечного кредита позже в будущем.

Можно избежать снижения PMI менее чем на 20%. Если вы хотите избежать PMI, ищите оплачиваемую кредитором ипотечную страховку, дополнительную ссуду или банк со специальными ссудами без PMI. Но помните, бесплатного обеда нет. Чтобы избежать PMI, вам, вероятно, придется платить более высокую процентную ставку. И многие банки с кредитами без PMI имеют особую квалификацию, например, покупатели жилья впервые или с низким доходом. Узнайте больше о том, как избежать снижения PMI без 20-процентного снижения .

Самыми большими преимуществами 20-процентной скидки на дом являются: меньший размер кредита, меньшие ежемесячные платежи и отсутствие страховки ипотеки. Например, представьте, что вы покупаете дом стоимостью 300 000 долларов США под 4% годовых. С 20-процентной скидкой и без ипотечного страхования ваш ежемесячный платеж по основной сумме и процентам составит 1150 долларов. С 10-процентной скидкой и включенным ипотечным страхованием выплаты подскакивают до 1450 долларов в месяц.Здесь 20 процентов вместо 10 сэкономят вам 300 долларов в месяц.

Совершенно нормально поставить 10 процентов на дом. Фактически, впервые покупатели в среднем выставили 7% на . Просто обратите внимание, что при снижении на 10% ежемесячный платеж будет выше, чем при понижении на 20%. Например, дом за 300 000 долларов со ставкой по ипотеке 4% будет стоить около 1450 долларов в месяц с 10-процентной скидкой и всего 1150 долларов в месяц с 20-процентной скидкой.

Самый большой недостаток 10-процентной скидки заключается в том, что вам, вероятно, придется платить по ипотечной страховке. Хотя, если вы используете ссуду FHA , первоначальный взнос в размере 10 процентов или выше сокращает срок вашего ипотечного страхования до 11 лет вместо полного срока ссуды. Или вы можете отложить всего 10% и избежать ипотечного страхования с помощью «контрейлерной ссуды », которая является второй, меньшей ссудой, которая действует как часть вашего первоначального взноса. Проверьте наш кредитный калькулятор , чтобы узнать, как размер первоначального взноса влияет на ваши расходы по ипотеке.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Когда вы планируете внести первоначальный взнос, существуют дополнительные соображения, помимо того, «сколько я могу позволить себе внести». Рассматривайте свой первоначальный взнос в контексте вашей терпимости к инвестиционному риску.

Узнайте текущие ставки по ипотеке в реальном времени. Ваш номер социального страхования не требуется, чтобы начать работу, и все цитаты идут с доступом к вашим текущим счетам по ипотечным кредитам.

5 способов получить в долг первый взнос по ипотеке на дом

Обойдите барьер первоначальной оплаты

Если вы хотите купить свой первый дом, но еще не смогли, скорее всего, вас останавливает требование внести первоначальный взнос.

По данным Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®, отсутствие сбережений при первоначальном взносе является самым большим препятствием для приобретения жилья в собственность для многих покупателей.

Может быть проблемой сэкономить деньги, когда вы платите ежемесячную арендную плату. К счастью, есть способы ускорить процесс, заняв часть или все необходимые деньги.

К счастью, сегодня многие кредитные программы требуют небольшого первоначального взноса или вообще не требуют его, что еще больше упрощает сбор необходимых средств. Программы с низким первоначальным взносом включают в себя ссуду Министерства сельского хозяйства США с нулевой оплатой и ипотеку FHA на 3,5 процента.

Когда вы все еще испытываете дефицит, финансирование первоначального взноса может быть реальным вариантом.

Tap Your 401k

Многие компании разрешают сотрудникам брать займы со своих счетов 401 тыс.

Обратите внимание, что это не то же самое, что вывод средств, который влечет за собой всевозможные налоговые штрафы, и его следует избегать.

Когда вы занимаетесь под свои 401k, вы по существу занимаетесь у себя. Поскольку вы являетесь кредитором, ипотечные андеррайтеры обычно не засчитывают платеж в счет вашего общего долгового бремени. Если бы это был практически любой другой вид ссуды, например автокредитование, платеж мог бы уменьшить ваши шансы на получение права.

Например, платеж по кредиту в размере 401 тыс. Долларов в месяц не приведет к увеличению отношения долга к доходу в глазах кредитора, как ссуда на покупку автомобиля.

Однако выход на пенсию может иметь последствия — он сокращает ваши пенсионные сбережения. Кроме того, если вы уходите от своего работодателя, вы должны полностью выплатить ссуду или столкнуться с налоговыми штрафами. После того, как вы уйдете, любой остаток будет рассматриваться как снятие средств.

Тем не менее, ссуда в размере 401 тыс. Может быть надежным вариантом для подходящего покупателя жилья.

Получите вторую ипотечную ссуду

Контрактная ссуда позволяет вложить менее 20 процентов и избежать страхования ипотеки.

Он состоит из 80 процентов первой ипотеки, второй ипотеки и обычно первоначального взноса от покупателя.

В названии кредитного пакета указывается сумма второй ипотеки и первоначального взноса. Например, ссуда 80/10/10 сочетает в себе 80-процентный первый, 10-процентный второй и 10-процентный первоначальный платеж.

80/15/5 требует пятипроцентного первоначального взноса, а ссуда 80/20, которая сегодня редко встречается или отсутствует, не требует никакого первоначального взноса.

Ищите продавцов, предлагающих финансирование от собственника

Финансирование собственника — это вид дополнительной ссуды, в которой вторая часть ипотеки осуществляется продавцом жилья.

По сути, продавец становится банком, по крайней мере, в отношении части ссуды.

Часто финансирование продавца или опцион «продавец несет» более короткие сроки. Перенос средств продавца может быть структурирован таким образом, чтобы через несколько лет выплачивался крупный платеж, что позволяло снизить размер ежемесячного платежа и помочь вам получить ипотеку.

Большинство программ первичного ипотечного кредитования требуют, чтобы воздушный платеж был произведен не позднее чем через пять лет с даты закрытия.

Балансовый платеж — это платеж, в котором весь баланс подлежит оплате в конце указанного периода времени.Рекомендуется избегать кратковременных выплат в виде баллов.

Недавнее законодательство требует, чтобы отдельные продавцы основывали вашу процентную ставку на опубликованном индексе, таком как Prime Rate или LIBOR.

Ставка должна быть фиксированной на срок не менее пяти лет, и она может увеличиваться не более чем на два процента в год после этого, максимум на шесть процентов выше начальной ставки.

Например, если вы получили финансирование от продавца под пять процентов, оно не может подняться выше семи процентов во второй год.Максимальная процентная ставка составит 11%.

Удерживать деньги 60 дней

Спросите любого кредитора, разрешено ли вам одолжить свой первоначальный взнос в виде личного кредита или денежного аванса, и он, вероятно, откажется.

Однако наступает момент, когда средства, заимствованные из других источников, становятся для всех практических целей вашими собственными деньгами. Обычно кредиторы считают средства «вашими», если они находятся на вашем банковском счете не менее 60 дней.

На данный момент считается, что заемные средства «приправлены».”

Например, вы берете личную ссуду в размере 25 000 долларов для получения наличных в экстренных случаях и вносите ее на свой текущий счет. Через полгода вы решаете купить дом.

Кредитор не будет просить вас указывать, какие средства в вашем чеке получены от ссуды. Это все считается твоим.

Однако вы, , должны будете раскрыть задолженность и ежемесячный платеж, и это будет учтено в ваших квалификационных коэффициентах.

Найти программы помощи при первоначальном взносе

Если вы имеете право на получение помощи в виде первоначального взноса от правительства, работодателя или благотворительных программ, вам может быть предоставлен заем под низкие проценты или без них.

Часто ссуду не нужно возвращать, пока вы не продадите недвижимость. Другие программы могут включать ежемесячные платежи, и в этом случае задолженность будет учитываться в ваших квалификационных коэффициентах.

Обратите внимание, что помощь в выплате первоначального взноса должна поступать из приемлемого источника — не от продавца, агента по недвижимости, кредитора или кого-либо еще, кто получает финансовую выгоду от продажи дома.

Есть много способов сэкономить на первоначальном взносе, включая его заимствование. Поговорите с доверенным кредитным специалистом о том, как лучше всего ускорить покупку дома и отказаться от сдачи в аренду.

Какие сегодня ставки?

Ипотечное кредитование становится более мягким, и кредиторы готовы принимать альтернативные формы первоначального взноса.

Пришло время узнать стоимость покупки дома. Котировки не требуют номера социального страхования, чтобы начать работу и получить доступ к вашим кредитным рейтингам в реальном времени.

Первый покупатель жилья Вопросы и ответы: Как работают программы помощи при первоначальном взносе?

Помощь при первоначальном взносе может сделать покупку дома доступной — так почему же все больше людей не пользуются ею?

При опросе почти половина американцев заявили, что экономия на первоначальном взносе является их самым большим препятствием на пути к покупке дома.

Однако многие из этих людей не знают, что для квалифицированных покупателей жилья доступны программы денежной помощи — если они знают, где искать.

Эти деньги поступают в виде «помощи при первоначальном взносе» или DPA.

DPA предлагают гранты и ссуды под низкие проценты, чтобы помочь покупателям жилья (особенно тем, кто впервые покупает жилье) найти собственное жилье.

Существует более 2500 программ DPA во всех 50 штатах. В среднем они экономят покупателям более 17 000 долларов в течение срока действия кредита. И все же ими пользуются только около 10% покупателей жилья.

Итак, как работает DPA? Вы квалифицированы? И легко ли получить доступ к программам или есть загвоздка?

Мы поговорили с Томом Пессемье, вице-президентом по ипотечному кредитованию компании GuaranteedRate, чтобы получить некоторые ответы.

Содержание (Перейти к разделу…)

Интервью с Томом Пессемье, NMLS ID: 117989, WA — MLO-117989 — CL-2611 Гарантированная ставка ID NMLS: 2611 www.nmlsconsumeraccess.org

Где найти программы помощи при первоначальном взносе

Q: Программы помощи при первоначальном взносе прекратились после жилищного краха. Становятся ли они снова широко доступными? Если да, то где я могу его найти?

А:

«Программы DPA теперь гораздо более широко известны и доступны», — говорит Пессемье.«Не каждый кредитор может или будет предлагать эти программы, но DPA, похоже, набирают обороты»

Если вам нужны программы помощи при первоначальном взносе, начните на местном уровне. Многие из этих программ предлагаются на уровне штата, округа или города.

«В большинстве штатов есть какие-то DPA — или несколько, — отмечает Пессемье. «В четырех штатах, в которых я имею лицензию, есть несколько вариантов от хорошего до достаточно хорошего».

Связано: Руководство штата по программам помощи при первоначальном взносе в США.С.

Пессемье также рекомендует избегать ипотечных брокеров, если вы надеетесь найти программу помощи при первоначальном взносе.

«По моему опыту, брокеры обычно не имеют права предлагать DPA. Обычно их могут предложить только банки или прямые кредиторы ».

Виды программ помощи при первоначальном взносе

Q: Какие программы помощи при первоначальном взносе являются наиболее распространенными?

А:

«Я считаю, что большинство людей предпочитают получать помощь в размере 4–5% при первоначальном взносе», — говорит Пессемье.

Этот вид помощи при первоначальном взносе обычно предоставляется в виде ссуды, которая выплачивается либо в течение срока ипотеки, либо во время переезда, продажи или рефинансирования собственником.

«Эта ссуда помощи при первоначальном взносе может поставляться с опцией процентной ставки 0%, — добавляет Пессемье, — в то время как сама основная ипотечная ссуда имеет обычную процентную ставку, очень близкую к рыночной».

Некоторые ссуды DPA будут просто прощены, если покупатель останется в доме на определенное время, то есть вам, возможно, никогда не придется возвращать деньги.То же самое и с DPA, предоставляемым в форме гранта.

Связано: изучите различные типы программ помощи при первоначальном взносе

Что покрывает помощь при первоначальном взносе

Q: Покрывает ли DPA только первоначальный взнос или его можно использовать для закрытия расходов?

А:

«DPA может применяться как к первоначальному взносу, так и к затратам на закрытие, — говорит Пессемье, — но всегда помните, что из первой ипотеки могут накладываться дополнительные условия, такие как минимальные инвестиции покупателя.”

Пессемье также указывает, что ссуды или гранта для оказания помощи при первоначальном взносе может быть недостаточно для покрытия как первоначального взноса, так и затрат на закрытие.

«В тех случаях, если покупатель не может покрыть разницу, мы рекомендуем попросить продавца сделать небольшую уступку, чтобы устранить разрыв. Это очень хороший вопрос, чтобы обсудить его с вашим кредитором, прежде чем делать предложение на дом ».

Право на получение помощи при предоплате

Q: Каковы общие правила для получения DPA? Существуют ли обычно ограничения дохода? Что еще организации DPA хотят видеть в кандидатах?

А:

«В каждом штате есть ограничения и условия для получения права на получение DPA, — говорит Пессемье.

«Вообще говоря, средства предназначены для людей, которые нуждаются в помощи, поэтому, если вы зарабатываете высокий доход… и имеете много денег в банке, эта программа не для вас. Тем не менее, пройти квалификацию тоже не так уж сложно «.

Пессемье отмечает, что в некоторых частях страны, где цены на жилье исключительно высоки, покупатели могут претендовать на DPA даже с годовым доходом до 100 000 долларов.

По теме: Узнайте больше о DPA и программах доступного жилья в вашем штате

Он добавляет: «В каждом округе и районе есть свои ограничения дохода, поэтому я считаю, что лучше всего проверить доступные карты на веб-сайтах каждого штата, чтобы лучше подготовиться к поиску дома, или попросить своего кредитора уточнить ваше право на участие в округе.”

Многие программы помощи при первоначальном взносе также требуют образования, что означает, что вам нужно будет пройти курс домовладения лично или через Интернет, чтобы получить квалификацию.

Погашение кредита

Q: Первоначальный взнос кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой. В чем подвох?

А:

«Ссуды на выплату авансового платежа, несмотря на то, что у них есть варианты с нулевой процентной ставкой, обычно не прощаются полностью», — напоминает нам Пессемье.

Это означает, что они часто нуждаются в полном погашении во время продажи, передачи, досрочного погашения или рефинансирования.

Кроме того, по его словам, существуют сценарии, при которых покупателю, возможно, придется заплатить «налог на возврат», если он продаст дом в течение определенного количества лет (обычно до 9 лет с момента покупки).

Налог на возврат может также применяться, если покупатель начинает получать намного больший доход и больше не попадает в пределы дохода своей программы.

В этих сценариях продавцу дома, возможно, придется выплатить 50% своей прибыли или 6 процентов.25% от первоначальной суммы кредита — в зависимости от того, что меньше.

Ваши следующие шаги

Только около 10 процентов покупателей жилья используют помощь при первоначальном взносе для оплаты своего дома. Скорее всего, гораздо больше людей квалифицированы — они просто этого не знают.

Используйте ведомости состояния HUD или наше собственное руководство по программам DPA, чтобы узнать больше о помощи при первоначальном взносе в вашем районе.

Тогда обязательно сравните ставки и стоимость закрытия от нескольких разных кредиторов.Вы сэкономите больше всего, если прикинете и найдете кредитора, который будет вам удобен.

Сравните ведущих кредиторов по рефинансированию

Чек задатка, первоначальный взнос и закрытие: когда они должны быть оплачены?

В этой статье:

Покупка дома обычно происходит поэтапно:

1. Вы предоставляете чек задатка эскроу-компании (часто одновременно с офертой на дом)
2. Кредитор проверит, что ваш первоначальный взнос поступает из приемлемого источника
3. Вы принесете с собой свой первоначальный взнос и заключительные расходы (за вычетом уже выплаченного задатка), когда подпишете окончательные кредитные документы.

В некоторых случаях ваша ипотека не требует первоначального взноса, и / или продавец может оплатить некоторые или все ваши затраты на закрытие сделки.Но покупатель обычно платит за эти предметы из своего кармана.

Три вещи, которые вам нужно будет заплатить перед переездом в

Покупатели жилья обычно финансируют покупку дома, беря ипотечный кредит. Но некоторые части сделки, которые может не покрывать заем, должны быть оплачены за счет имеющихся средств на личных счетах покупателя. К ним относятся:

1. Задаток
2. Первоначальный взнос
3. Затраты на закрытие

Возникает вопрос: когда нужно платить задаток, авансовые платежи и закрытие счетов?

Важно понимать разницу между этими элементами.Также очень важно знать сроки для каждого. Знание того, чего ожидать, поможет вам лучше подготовиться. Возможно, вам придется изменить график покупок, чтобы сэкономить достаточно денег.

Что такое задаток и когда его нужно платить?

Брюс Эйлион, поверенный по недвижимости и риэлтор RE / MAX Town and Country в Атланте, говорит, что задаток служит добросовестным залогом для продавца.

«Это знак того, что вы будете соблюдать договор купли-продажи недвижимости. Это также может служить в качестве заранее оцененного возмещения убытков, которое продавец удерживает в случае нарушения вами контракта », — говорит он.

Айлион говорит, что задаток составляет при принятии контракта продавцом или вскоре после этого. «Обычно он выплачивается беспристрастной третьей стороне, например, титульной компании», — говорит он. Вот почему у вас должен быть задаток на текущем счете, прежде чем вы начнете делать предложения на дома .

После внесения эти средства часто хранятся на счете условного депонирования до закрытия.

Сколько задатка вам нужно?

Термин «заранее оцененные убытки» означает, что продавец оставляет себе задаток, если вы не выполните его.Он отменяет соглашение и ограничивает сумму, которую продавец может получить от вас за спасение. По этой причине вклады с более высоким размером залога безопаснее для продавцов, а более низкие депозиты менее рискованны для покупателей.

«Местные обычаи влияют на то, что считается разумной суммой задатка», — говорит Айлон. «Она может составлять от 500 до 2000 долларов или от 1 до 5 процентов от суммы покупки. Или может достигать 10 процентов ».

Многие эксперты рекомендуют покупателям приложить к предложению чек задатка.Это показывает, что вы настроены серьезно и способны заключить сделку. Если у вас есть деньги и действительно серьезно , вы можете просто внести весь свой первоначальный взнос прямо сейчас.

«Задаток может составлять от 500 до 2000 долларов, или от 1 до 5 процентов от суммы покупки. Или может достигать 10 процентов ». — Брюс Эйлион, риэлтор

Если продавец принимает ваше предложение, эти деньги пойдут на ваш первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки. Обратите внимание, что задаток может быть либо возмещаемым (это почти всегда так), либо невозвратным (что вам, возможно, придется сделать, чтобы конкурировать с покупателями наличных на очень горячих рынках).

Возмещаемый задаток должен быть возвращен вам, если что-то пойдет не так с транзакцией, которая была заранее указана в контракте.

Например, дом не оценивается по продажной цене или осмотр дома выявляет дорогостоящий недостаток.

Эти согласованные условия называются условными обязательствами , и они являются другом покупателя. Заключение договора купли-продажи без соответствующих непредвиденных обстоятельств может быть рискованным. Тем не менее, на очень горячих рынках многие покупатели отказываются от этих систем безопасности, чтобы сделать свое предложение более привлекательным.Делайте это с величайшей осторожностью и только после разговора со своим агентом по недвижимости и осмотра дома перед тем, как сделать предложение.

Непредвиденные обстоятельства или нет, вы потеряете свой задаток, если просто передумаете покупать.

Невозвратный задаток — это просто деньги, которые нельзя вернуть ни по какой причине, если вы не можете или не закрываете.

Что такое авансовый платеж и когда он должен быть внесен?

Клаудиен Хибберт, президент Совета Национальной ассоциации брокеров по недвижимости Южной Флориды, говорит, что первоначальный взнос — другое дело.

Это «сумма покупной цены, которую платит покупатель, которая не покрывается ипотечной ссудой».

По теме: Какой первоначальный взнос вам нужен, чтобы купить дом?

Вместе с жилищным кредитом первоначальный взнос равен общей продажной цене приобретаемого дома. Если продажная цена вашего дома составляет 250 000 долларов, а вы берете взаймы 237 500 долларов, ваш обязательный первоначальный взнос составляет 12500 долларов (5 процентов).

Ailion отмечает, что ваш кредитор укажет минимальную сумму первоначального взноса.Он говорит, что это может быть всего:

«Первоначальный взнос обычно выплачивается при закрытии», — говорит Айлион. «Расчетный агент или поверенный объединит эти средства со средствами кредитора, чтобы заплатить продавцу покупную цену».

Какие затраты на закрытие и когда они должны быть оплачены?

Затраты на закрытие — это расходы, связанные с предоставлением ссуды и закрытием покупки, говорит Айлион.

«Они включают гонорары адвокатам, гонорары за право собственности, плату за обследование, трансфертные сборы и трансфертные налоги. Они также включают в себя комиссию за выдачу кредита, комиссию за оценку, комиссию за подготовку документов и страхование титула », — говорит он.

Затраты на закрытие могут составлять от 2 до 5 процентов от закупочной цены. «Покупатель может договориться с продавцом об оплате некоторых или всех этих затрат», — добавляет Айлион.

Связано: Полное руководство по затратам на закрытие ипотеки

Затраты на закрытие необходимо оплатить, когда вы подпишете окончательные кредитные документы. Скорее всего, вы переведете деньги на условное депонирование в тот же день или принесете кассовый чек. Персональные чеки, вероятно, не будут приняты.

Будьте в курсе этих сборов и сроков

Было бы разумно отслеживать, что и когда должно.И спланируйте график, чтобы сэкономить достаточно средств для каждого из этих пунктов.

Отслеживание сроков покупки и согласование сроков с вашим агентом может помочь вам совершить успешную покупку дома.