Договор инвестор и инвестор: Получить деньги и не потерять бизнес: как подписать договор с инвестором

Investing.com — Розничный инвестор, подписывая договор с брокером, остается слабой стороной, поскольку документ защищает исключительно права брокера. Чтобы защитить инвесторов Банк России думает о введении типового договора брокерского обслуживания, пишет Forbes.

К выводу о фактической незащищенности «физиков» при заключении брокерских договоров пришли исследователи ВШЭ, которые проанализировали договоры 20 крупнейших брокеров и банков. Анализ проводил заместитель директора Высшей школы юриспруденции и администрирования Антон Селивановский совместно со студентами и выпускниками магистерской программы «юрист мирового финансового рынка» Высшей школы экономики (ВШЭ).

Исследователи также установили, что брокеры слишком агрессивно завлекают новых игроков рынка, используя вводящие в заблуждение формулировки, вроде «инвестиции — это просто».

«Лозунг „инвестиции — это просто“ очень провокативный, потому что просто стало со своего смартфона перевести деньги на брокерский счет и купить акции Facebook (NASDAQ:) или Amazon (NASDAQ:), но заработать на этом совсем не просто, большинство людей теряют свои деньги», — заявил изданию финансовый консультант FCP Financial Management Исаак Беккер.

Сам брокерский договор составлен в сложной форме, понять его суть не всегда сходу может даже подготовленный инвестор. У 12 из 20 брокеров договор занимает более 50 страниц, у двоих — более 200 страниц, декларация о рисках состоит обычно из 12 страниц.

«Я уверен, что 99% розничных инвесторов не читают договор полностью, они просто ставят галочку и заходят на рынок практически беспомощными, а потом расплачиваются за любые ошибки своими деньгами», — сказал Беккер.

В договорах всегда предусматривается право брокера в одностороннем порядке изменить правила обслуживания и тарифы, или расторгнуть договор и прекратить обслуживание клиента без объяснения причин. У некоторых брокеров автоматически подключена маржинальная торговля, а брокер в ряде случаев вправе продать бумаги клиента, служащие обеспечением займа, не спрашивая самого клиента.

Среди самых распространенных жалоб клиентов — сбои в работе инвестиционных приложений, мисселинг (когда клиенту предлагают получить высокую доходность, не указывая, что она не гарантирована, и не объясняя риски), навязывание дополнительных услуг, изменение комиссий, отказ в срабатывании стоп-лоссов.

Утверждение Центробанком типового договора помогло бы защитить инвесторов и заставить брокера исправлять свои промахи, считает Беккер.

В Центробанке с этим фактически согласились, заявив Forbes, что изучают вопрос установления стандартных требований к договору брокерского обслуживания.

Там напомнили, что Госдума 19 мая приняла закон, который предусматривает право регулятора устанавливать требования к объему и содержанию договора. Кроме того, все финансовые организации теперь обязаны перед подписанием документа понятно объяснять потребителю ключевые особенности и риски финансовых продуктов, в которые те инвестируют.

Текст подготовила Александра Шнитникова

правильно оформить финансовые отношения с инвестором — РБК

На что стоит обратить внимание, договариваясь о привлечении инвестиций в свой интернет-проект

Подготовьте проект для инвестора

Грамотно оценить интернет-проект на ранней стадии сложно: его жизнеспособность становится ясной как минимум через несколько месяцев после запуска. Поэтому инвестор устраивает потенциальным партнерам тщательную проверку — оцениваются квалификация и адекватность персонала, перспективность проекта-идеи, бизнес-модель и активы. Обнаружив недочеты, инвестор попросит их устранить. Например, для интернет-проектов частая ошибка, когда доменное имя зарегистрировано не на компанию, а на владельца бизнеса. Наличие налоговой задолженности также вряд ли понравится инвестору. Проблемы можно разбить на две части: что можно — решить до получения первого транша инвестиций (чтоб бизнес не стоял), а про остальное — подписать заверение и устранить «до вторых денег».

Часть денег в капитал, часть — взаймы

Инвестор хочет ограничить свои риски — ему удобнее дать основателю взаймы (чтобы гарантированно вернуть свои деньги), а не вкладываться в капитал (где он может потерять их, если бизнес не пойдет). Основателю, разумеется, лучше получить деньги в капитал — кредит он может попросить и в банке, а кроме того, ему нужен не злой кредитор, а добрый помощник. В зарубежной практике распространен компромисс — конвертируемый заем: он дается под условие, что если бизнес растет или привлекает следующих инвесторов, то у первого инвестора будет право конвертировать долг в капитал по изначальной оценке. Это достаточно привлекательно для основателя, так как инвестор в такой схеме имеет понятную мотивацию помочь ему вырастить бизнес. Российское законодательство позволяет заключить договор конвертируемого займа, но, к сожалению, гарантирует инвестору не конвертацию, а только штраф, если этой конвертации не произойдет. В любом случае можно разделить инвестиции на две части: одна — в капитал, другая — взаймы.

Договоритесь о KPI, сроках и долях

Как правило, деньги основатель получает не сразу, а несколькими траншами, каждый из которых обусловлен достижением определенных показателей эффективности (KPI). Инвестор будет настаивать на том, что основной KPI — доход проекта, и основателю, скорее всего, придется с этим согласиться. Если все же задействованы другие KPI, они должны быть четко прописаны: каким счетчиком считать пользователей, правильно ли он работает, что именно считает и т.п. Для основателя критично прописать сроки получения денег после достижения оговоренных результатов. Это же касается ответственности (неустойки, штрафы и т.д.) в случае невыполнения KPI. Наконец, на случай конфликтных ситуаций в договоре стоит прописать условия опциона, когда каждая из сторон может выкупить долю партнера в бизнесе по штрафной цене.

Все, что вам нужно знать

Инвестиционные контракты — это соглашения, в которых одна сторона инвестирует деньги с расчетом на получение дохода от инвестиций (ROI). Эти контракты используются в различных отраслях, в том числе в сфере недвижимости.3 min read

Обновлено 30 июня 2020 г.:

Инвестиционные контракты — это соглашения, по которым одна сторона вкладывает деньги с расчетом на получение дохода от инвестиций (ROI).Эти контракты используются в различных отраслях, в том числе в сфере недвижимости.

Основные условия инвестиционного договора

Владельцы малого бизнеса могут использовать инвестиционные контракты, если они заинтересованы в инвестировании в другие предприятия или привлечении внешних инвесторов в свой бизнес. Когда человек вкладывает деньги в рамках инвестиционного контракта, он рассчитывает на получение прибыли за счет усилий третьего лица.

Договоры с недвижимостью могут подпадать под определение инвестиционных договоров.Некоторые конкретные области покупки недвижимости, а именно гостиничный кондоминиум или «кондотель», борются за то, чтобы быть включенными в определение инвестиционного контракта.

Если транзакция квалифицируется как инвестиционный контракт, она, возможно, будет регулироваться следующим: 

• Регистрация 
• Отчетность 
• Требования к раскрытию информации согласно SEC

Основные положения инвестиционного контракта описывают условия инвестиций, а также то, как и когда инвестор должен ожидать возврата инвестиций.Основная информация, которая должна быть включена в инвестиционный договор, включает следующее: 

• Имена и адреса участвующих сторон
• Базовая структура инвестиции 
• Цель инвестиций 
• Дата соглашения 
• Подписи участвующих сторон

Если вы хотите, чтобы ваши инвестиции представляли собой акции компании, просмотрите все соответствующие деловые документы. Это включает в себя операционное соглашение или устав организации.Вы должны убедиться, что выпускаете акции таким образом, чтобы они соответствовали принципам компании. Кроме того, от вас может потребоваться уведомить ваших деловых партнеров о том, что вы планируете выпустить акции.

В солидном инвестиционном договоре четко указано следующее: 

• Сколько предоставляет инвестор
• Форма вклада
• Когда инвестиции будут переданы

Большинство инвестиций предоставляется чеком, наличными или банковским переводом.Однако некоторые инвестиции предоставляются в виде материальных активов. В договоре должно быть указано, так ли это. В случае инвестиций в материальные активы вам придется выяснить, как продолжить бизнес-операции в случае, если инвестор потребует вернуть эти активы.

Возврат инвестиций

В вашем контракте должно быть указано, когда инвестор может рассчитывать на возврат инвестиций. Если он или она не получит доход, инвестор может попросить вас вернуть инвестиции.

Подумайте, как инвестору будут платить.Будет ли это фиксированная процентная ставка, или вы оба согласны на норму прибыли, основанную на успехе инвестиций? Контракт также должен учитывать, что произойдет, если ваша компания будет распущена или объявит о банкротстве. Что произойдет с инвестициями в этих обстоятельствах?

Любые риски, связанные с инвестициями, также должны быть раскрыты в контракте. Это заставляет инвестора осознать, что доход не гарантирован.

Отчетность и контроль

В контракте должно быть указано, будут ли у инвестора какие-либо права внутри компании, такие как права контроля или управления.Например, некоторые инвесторы могут получить право голоса в компании, что позволяет им влиять на управление бизнесом. Инвесторам может быть разрешено голосовать за руководителей или директоров.

В небольшой компании инвестору могут быть предоставлены права, позволяющие ему или ей контролировать повседневные операции.

В инвестиционном контракте должны быть указаны любые типы отчетов, которые инвесторы могут ожидать получить в отношении финансов компании. В нем также должны быть подробно описаны любые права инвестора на аудит бухгалтерских книг компании.

Контрактная стратегия

Инвестиционные контракты являются очень сложными финансовыми инструментами. Как и в случае любых инвестиций, они не являются безрисковыми. Обычно они содержат положения, ограничивающие их возможности по выплате стоимости контракта при определенных обстоятельствах. При оценке вариантов инвестирования очень важно полностью понимать возможные риски и обстоятельства.

Поскольку условия контракта настраиваются индивидуально, управляющему стабильной стоимостью полезно вести переговоры с выпускающими сторонами от имени спонсоров.При инвестировании в стабильную стоимость некоторые навыки имеют решающее значение для менеджера по фиксированному доходу, например, умение вести переговоры по контракту и административный опыт.

Любой, кто знаком с инвестированием, знает, что это не гарантированный процесс. Поскольку инвестиционные контракты могут быть очень сложными, вы можете проконсультироваться с опытным профессионалом, прежде чем заключать их.

Если вам нужна помощь с инвестиционными контрактами, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb или от их имени.

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от незадекларированных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы ознакомиться с рекомендациями по эффективной загрузке информации с SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите сайт sec. gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу opendata@sec.правительство

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.7ecef50.1643323424.3ed65637

Дополнительная информация

Политика безопасности Интернета

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 г. и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 г. (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на возможность других получить доступ к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адресов могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту в SEC.правительство Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Шаблон соглашения с инвестором в формате PDF | KdanMobile

Надежное соглашение с инвестором включает в себя все основные детали, необходимые для привлечения инвесторов и их впечатления от вашего профессионального обращения с их деньгами.Если деньги, которые вы получаете, могут иметь рентабельность инвестиций или возврат инвестиций с течением времени, вам может потребоваться подписать инвестиционное соглашение между вашей компанией и сторонами, инвестирующими средства.

При составлении инвестиционного соглашения вам также может потребоваться следовать определенным правилам или ограничениям по отчетности, контролю и регулированию. Если вам требуются условия соглашения, связанные с инвестициями, рентабельностью инвестиций и получением средств, которые будут возвращены людям, предоставляющим средства, вам может потребоваться подписать соглашение с инвестором, подобное этому.

Сначала вам нужно будет провести все надлежащие исследования и выполнить домашнее задание, но этот шаблон даст вам хороший старт и хорошую основу. Вы всегда должны проконсультироваться с юристом, прежде чем заключать какие-либо контракты.

Когда вы создаете любой контракт, вам нужно спросить себя об основных компонентах контракта. Обычно одна сторона дает деньги или что-то, имеющее финансовую ценность, в обмен на товары или услуги другой стороны.Контракты обычно имеют элемент времени, который ограничивает срок действия соглашения. Они также включают нормативные аспекты, такие как положение о применимом праве, которое связывает условия контракта с законодательными актами и регулирующими законами.

Если ваш контракт предусматривает обмен чего-либо, имеющего финансовую ценность, то есть покупку другой вещи, имеющей денежную стоимость, в определенное время в будущем, вам, как правило, потребуется включить в свой контракт идею «инвестиций». Инвестиционные контракты — это категория, охватывающая широкий спектр различных соглашений, но все они содержат один компонент, рентабельность инвестиций или возврат инвестиций.

Когда вы говорите о том, почему сторона может платить свои деньги или предоставлять финансовые инструменты вам или другой компании, вы говорите об их экономических интересах, а именно о рентабельности инвестиций. Это сумма денег, которую они могут дополнительно заработать, вложив свою первоначальную сумму в качестве инвестиции. Применяется множество различных формул, структур и руководств. Основные принципы те же: со временем сумма вложений будет расти, и в будущем инвестор может забрать более значительную сумму.

Чтобы любой договор был действительным, обычно требуется элемент времени. «Срок» — это количество времени, в течение которого договор действителен, а именно, когда он вступает в силу и когда расторжение или окончание действия. Как правило, контракты не подписываются, чтобы действовать вечно, и они всегда начинаются с определенной даты. Если ваше соглашение — деньги за деньги, или, другими словами, большая часть выгоды для одной стороны — это не товары и услуги, а возврат денежных средств в какой-то момент, то ваш контракт можно классифицировать как соглашение с инвестором.

Инвестиции редко бывают надежными. ROI — это всегда предсказание или прогноз, а не условие или жесткое правило. Когда инвесторы вкладывают деньги в компанию, некоторый риск все же существует, и обычно сумма риска пропорциональна вознаграждению. Инвестиционные контракты должны каким-то образом справляться с неопределенностью, и один из способов — предложить «подсластители сделки», позволяющие сбалансировать относительно неблагоприятный риск.

Поскольку инвестиции могут быть рискованными, существуют специальные правила и положения для защиты вовлеченных сторон.В США эти правила существуют благодаря Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). В наш шаблон мы не будем включать конкретную фразеологию и специальные оговорки, которые вам нужны для SEC, но вы обязательно должны изучить их, если это требуется вашей компании.

В целом, у SEC есть правила отчетности и раскрытия информации инвесторам. Некоторые инвестиционные отношения требуют от компаний ежеквартальных или специальных отчетов для всех инвесторов и даже уведомлений, если внутри компании происходят определенные события.В некоторых случаях инвесторы могут получить право голоса, и предлагающие компании никогда не должны косвенно давать или отказывать в этих правах. Если есть какие-либо вопросы, юрист вашей компании всегда должен стремиться включить как можно больше подробностей и четко описать, какие права есть у инвесторов в компании, а каких прав у них нет.

Базовая структура инвестиционного контракта относительно проста и включает те же элементы, которые необходимы для любого соглашения, чтобы сделать его юридически обязывающим и защитить обе стороны от споров.Однако природа сложности финансовых инструментов означает, что может быть множество способов изменить сделку, сделать ее более привлекательной или договориться о снижении риска. Компании, предлагающие инвестиции, могут минимизировать риск, устанавливая сроки погашения акций таким образом, чтобы инвесторам выплачивались постепенно увеличивающиеся премии, если они сохраняют инвестиции в компанию дольше.

Вы можете даже предложить скидки при покупке большего количества акций в начале или предусмотреть штрафы в контракте за досрочное изъятие.Выгоды для компании могут быть уменьшены или поставлены в зависимость от достижения компанией определенных вех. Инвестиции могут быть обеспечены стабильными фондами, облигациями или другими инструментами, что фактически дает им запасной уровень, чтобы в случае стихийного бедствия инвесторы не потеряли все средства.

Дайте инвесторам и риск-менеджерам почувствовать, что вы максимально уменьшили и смягчили риск, что будет иметь большое значение для продажи вашего инвестиционного предложения. В договоре вы можете рассмотреть ответы на общие вопросы.Что будет, если компания распустится? Подробно опишите план и покажите, что ваше инвестиционное предложение заслуживает внимания. Дайте инвесторам представление о том, какие юридические ресурсы могут потребоваться, кто будет платить и как это повлияет на графики и сроки инвестиций. Дайте инвесторам реалистичное представление о ваших запланированных бизнес-процессах, и это будет иметь большое значение для того, чтобы инвесторы чувствовали себя комфортно.

Чем больше непредвиденных обстоятельств и планирования, тем ниже риск для инвесторов и, следовательно, тем более привлекательными могут показаться инвестиции.Инвестиции всегда зависят от рыночных условий, поэтому предлагающие компании должны тратить много ресурсов на понимание стартового ориентира. Прежде чем начать, определите, как работает рынок и какие условия предлагают другие компании.

Если вы получили или хотите выдать какой-либо юридический документ, вам необходимо проконсультироваться с юристом. Kdan Mobile предоставляет этот шаблон только в образовательных целях, и вы всегда несете ответственность за создание любых юридических соглашений, которые вы подписываете.Нажимая «скачать», вы соглашаетесь возместить ущерб и ограждать Kdan Mobile от любых убытков, понесенных в связи с использованием указанного шаблона в коммерческих целях.

Контракты с (социальными) льготами: внедрение импакт-инвестирования

За последние два десятилетия импакт-инвестирование возникло и быстро росло как сектор частных рынков, превысив 13 000 сделок и 33 млрд долларов США в год в 2019 году. ¹ Добавление цели социальной выгоды наряду с целью достижения финансовых результатов отличает инвестиции с воздействием от обычных прямых (PE) или венчурных (VC) инвестиций. ² Например, фонд воздействия может финансировать строительство не только жилья, но и жилья, доступного для тех, чей доход ниже порогового значения, или не только производство продуктов питания, но и производство с «устойчивыми» сельскохозяйственными цепочками поставок. Эта двойная цель привносит новое измерение в проблему заключения контрактов для фондов, инвесторов и портфельных компаний. В этой статье мы исследуем, как контракты фондов воздействия адаптируются для отражения нескольких целей, и как эти практики соотносятся с теорией контрактов.

Рынки частных инвестиций являются полезной средой для изучения проблем заключения контрактов, поскольку участники сталкиваются с каноническими проблемами принципала-агента, рассматриваемыми в теоретической литературе (Каплан и Стрёмберг, 2003). Между инвесторами и их фондами существует агентская проблема, когда инвесторы (LP) делегируют капитал управляющим фондами (GP) для инвестирования в возможности заключения сделок. ³ Вторая агентская проблема возникает между фондами и их портфельными компаниями (ПК), где ВОП являются принципалами, предоставляющими капитал предпринимателям. Эмпирические исследования в этой области, в частности Каплан и Стремберг (2003, 2009), Гомперс и Лернер (1996, 1999), Метрик и Ясуда (2010), Гомперс и соавт. (2016) и Фалиппоу и соавт. (2018), пролил свет на практику заключения договоров среди частных инвесторов. Однако в эмпирической литературе не рассматривается практика заключения контрактов с фондами, преследующими дополнительные цели наряду с получением прибыли. Мы заполняем этот пробел, исследуя, как добавление целей воздействия меняет контракты фонда как с его инвесторами, так и с его ПК, и соотнося наши эмпирические данные с теорией.

В теоретической литературе по контрактам множественные цели фондов воздействия напоминают проблему «многозадачности», проанализированную Холмстромом и Милгромом (1991) (далее HM ’91), в которой результаты задач в рамках работы агента различаются по измеримости. и дополняют или заменяют друг друга. Анализ подчеркивает опасность компенсации более измеримых результатов, когда задачи являются замещающими. В нашем контексте это поднимает вопрос о том, не отвлекает ли оплата врачей общей практики из фонда воздействия за финансовые результаты, как мы обнаружили, от цели воздействия.Ответ зависит от того, облегчают или противоречат финансовые результаты оказанию воздействия, а также от того, в какой степени другие договорные условия направляют усилия на достижение воздействия.

Действительно, теория «плетения» Gilson et al. (2010) подчеркивает важность комитетов по надзору и подобных механизмов в реализации целей, которые легче наблюдать, чем измерять, что, по нашему мнению, хорошо описывает цели воздействия. Связанный с этим взгляд на сложность измерения результатов воздействия, а также на сложность определения ex ante формы, которую воздействие примет постфактум, — это теория гибких контрактов Харта и Мура (2008).Их модель помогает объяснить, где быть гибким, а где жестким, чтобы добиться непревзойденного, а не формального исполнения.

Мы изучаем вставку воздействия, анализируя уникальный набор из 207 юридических документов, затронутых фондами воздействия, представляющими 53 отдельных фонда и 96 их ПК. Эти контракты включают частные соглашения с ограниченной ответственностью (LPA), меморандумы о частном размещении (PPM), перечни условий, письма о намерениях и другие юридические документы, регулирующие отношения между сторонами.В то время как стремление к получению прибыли в импакт-инвестировании лучше всего представлено в спектре, основная возможность определить влияние воздействия на заключение контрактов — это контраст между фондами, ориентированными на рыночную доходность (фонды, ориентированные на рыночную ставку, или MRS), и фондами с более низкими финансовыми показателями. цели (фонды, не ориентированные на рыночную ставку, или NMRS), когда готовность группы NMRS отказаться от более высокой финансовой отдачи косвенно повышает цель воздействия.

Наш первый основной результат заключается в том, что фонды воздействия редко привязывают компенсацию к результатам воздействия.Вместо этого они, как правило, привязывают вознаграждение к финансовым результатам с помощью обычной каскадной структуры вознаграждения, хотя мы также показываем инновационные альтернативы, особенно среди фондов NMRS. Сосредоточенность вознаграждения на финансовых показателях кажется противоречащей анализу HM ’91, и мы изучаем возможные объяснения такого отклонения. Одна из них заключается в том, что, как отмечается в HM ’91, взаимодополняемость задач предотвращает потерю эффективности из-за вознаграждения только за одну из них. Эта логика может применяться к некоторым фондам, ориентированным на ПК с «встроенным воздействием», например, ПК с экологически чистой энергией, где финансовый успех может быть предварительным условием воздействия.Но многие ПК оказывают влияние, которое выбирают, а не внедряют, например, обязательства по найму осужденных преступников, и в любом случае взаимодополняемость задач может меняться в течение срока действия ПК и фонда.

Еще одно объяснение финансового поощрения компенсации заключается в том, что фонды воздействия берут существующие контракты, не связанные с воздействием, «с полки» и добавляют положения о воздействии, игнорируя компенсацию воздействия. Тем не менее, мы наблюдаем множество других модификаций контрактов, предполагая, что продолжение привязки вознаграждения к финансовым результатам является выбором. Наконец, мы показываем дополнительные методы заключения контрактов, которые привлекают внимание агентов к влиянию, когда компенсация может подтолкнуть их к финансовым результатам, особенно в фондах MRS. Эти дополнительные термины помогают объяснить, как фонды уравновешивают воздействие и финансовые цели, но оставляют открытой более глубокую загадку, почему фонды предпочитают альтернативные механизмы, а не отвязывание вознаграждения от финансовых результатов.

Наш второй основной результат заключается в том, что средства MRS и NMRS сокращаются непосредственно при воздействии. Более того, мы наблюдаем поток контрактов воздействия от контрактов фонда с его инвесторами к его контрактам с его ПК, поскольку более прямые условия воздействия в контрактах LP фонда коррелируют с более сильными условиями воздействия в его контрактах с ПК.Ни переработанные шаблоны условий воздействия, ни юридическое представительство повторных игроков не влияют на наши результаты. В совокупности эти модели показывают, что фонды берут на себя обязательные обязательства по достижению нефинансовых целей, и, таким образом, предполагают, что есть нечто большее, что может повлиять на инвестирование, чем «показуха» или «зеленая промывка». Существует ряд гибких условий воздействия, и фонды MRS, как правило, имеют более жесткие условия, чем фонды NMRS. Мы связываем эту модель с параметром «затенения» Харта и Мура (2008), где фонды MRS могут подвергаться большему риску затенения из-за расхождения в предпочтениях.

Мы также обнаружили, что в фондах воздействия особое внимание уделяется условиям управления. Это согласуется с моделью «плетения» Gilson et al. (2010), которые утверждают, что важность управления возрастает, когда задачи неопределенны и их трудно заключить заранее. Почти все фонды наделяют LP консультационными функциями, которые обеспечивают существенный надзор за выбором сделок, процессом осмотрительности, конфликтами интересов и другой существенной деятельностью фонда. Это верно для импакт-фондов любого размера и, насколько мы можем судить, не является обычным явлением для неимпакт-фондов.На уровне ПК подавляющее большинство фондов заключают контракты на гарантированное место в совете директоров, что, возможно, обусловлено тем, что мы считаем небольшими голосующими акциями. Сочетание этих приспособлений к контракту — прямое заключение контракта на воздействие и упор на управление — борется с искажающими эффектами компенсации за финансовые результаты.

Наши результаты по заключению контрактов на воздействие вносят свой вклад в зарождающуюся литературу по инвестированию с воздействием, где в трех недавних работах исследуются финансовые последствия стратегий, ориентированных на воздействие (Barber et al., 2021; Ковнер и Лернер, 2015; Брест и др., 2018). Последствия наших выводов также выходят за рамки инвестирования воздействия на общие проблемы балансирования выгод и затрат на создание обеспеченных правовой санкцией прав и стимулов посредством контрактов (Bolton and Dewatripont, 2004) и на решение агентских проблем с неполными контрактами (см., например, Grossman and Харт, 1986; Харт и Мур, 1990).

Статья состоит из пяти разделов. Мы начнем с описания нашей выборки и эмпирического подхода в Разделе 2, чтобы познакомить читателей как с областью в целом, так и с нашей выборкой в ​​частности. Мы сообщаем об эмпирических закономерностях в Разделе 3, прежде чем перейти к обсуждению соответствующей теории в Разделе 4, и выбираем этот порядок по двум причинам. Во-первых, учитывая отсутствие существующей информации об импакт-фондах, мы исходим из этих данных, чтобы зафиксировать идеи. Во-вторых, цель этой статьи не в том, чтобы проверить теорию, а в том, чтобы использовать ее, чтобы помочь понять выводы и выяснить, проливают ли они свет на нюансы теории. Раздел 5 завершается.

Руководство инвестора по контракту на недвижимость

Ключевые выводы:

Если вы новичок в сфере инвестирования в недвижимость, вам может быть интересно, что такое контракт с недвижимостью и какие могут быть его типы.Какую роль играют эти инвестиционные контракты на недвижимость? И, что еще более важно, какие преимущества они дают инвесторам?

В основном существует четыре типа договоров с недвижимостью: договоры купли-продажи, договоры купли-продажи, договоры аренды и договоры доверенности. Каждый из них имеет различное использование и положения. В этой статье будут рассмотрены различные контракты с недвижимостью и даны базовые знания для принятия обоснованных инвестиционных решений.

Что такое договор недвижимости?

Договор с недвижимостью — это юридически обязывающий документ, в котором излагаются условия, согласованные при заключении сделки с недвижимостью двумя или более лицами.Условия, изложенные в договоре, вступают в силу с момента его подписания. Обычно они включают такие детали, как непредвиденные расходы на недвижимость, какие бытовые приборы включены, сумму депозита, кто несет ответственность за оплату расходов на закрытие и дату закрытия. Как инвестор в недвижимость, вы обнаружите, что ведете переговоры и подписываете контракты на недвижимость в любое время, когда заключаете сделку.

[ Хотите знать, как профинансировать свою первую инвестиционную сделку? Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, где вы узнаете, как начать инвестировать в недвижимость, даже с ограниченными средствами. ]

Создание контракта на недвижимость

Проще говоря, договор о недвижимости направлен на то, чтобы прояснить процесс покупки дома, предлагая защиту как покупателю, так и продавцу. Это может быть полезно помнить, когда вы начинаете строить контракт с недвижимостью. Для начала потенциальный покупатель отправит официальное письмо-предложение. Продавец может либо отклонить, либо опровергнуть предложение, изменив такие пункты, как цена покупки, затраты на закрытие или непредвиденные расходы. Таким образом, начинается часть переговоров о заключении договора с недвижимостью.Оттуда покупатель может изменить или принять новые условия, изменив те же пункты, что и перечисленные выше. Часто этот процесс происходит между покупателем и агентами по недвижимости продавца. То, что они в конечном итоге решат, станет их контрактом с недвижимостью.

Является ли договор о недвижимости юридически обязывающим?

Договор с недвижимостью имеет юридическую силу, поэтому Адам Гарсия, основатель The Stock Dork, рекомендует работать с квалифицированным специалистом. «Как само собой разумеющееся, каждый контракт должен заключаться людьми, обладающими правоспособностью заключать контракт», — говорит Гарсия.

Договор недвижимости становится юридически обязывающим, когда документ закрепляет статус собственности и подписывается обеими сторонами. Проще говоря: договор становится юридически обязывающим только тогда, когда он подписан и скреплен печатью. Контракты на недвижимость скрепляются печатью собственности, а затем подписываются сторонами по обе стороны сделки. Чтобы получить обе подписи, все стороны должны прийти к соглашению, прежде чем контракт будет считаться действительным. Если одна из сторон представит встречное предложение, первоначальный договор не будет иметь юридической силы, поскольку оба лица не согласились с его условиями.

Есть несколько шагов, которые инвесторы могут предпринять, чтобы обеспечить успех сделки с недвижимостью. Во-первых, все должны понимать, о чем говорится в соглашении. Это потребует использования повседневного языка, избегания сокращений и пересмотра любых потенциально запутанных областей. Инвесторы также должны обязательно указать дату истечения срока действия, поскольку контракты на недвижимость часто зависят от времени. Включите в контракт сроки и укажите, что произойдет, если они не будут соблюдены (как правило, это приводит к разрыву контракта).

Требования договора о недвижимости

Как и в случае с большинством контрактов, прежде чем контракт с недвижимостью может быть исполнен, необходимо выполнить требования. Вот все требования, необходимые в договорах недвижимости:

• Предложение: Первая сторона представит второй стороне предложение в форме договора о недвижимости. Они должны его написать, подписать, а затем отдать второй стороне. Затем вторая сторона может принять, отклонить или сделать встречное предложение.

• Акцепт: Вторая сторона принимает предложение, подписывая договор недвижимости. Контакт должен иметь оригинальные подписи с обеих сторон. Любые изменения, которые вносит любая из сторон, должны быть инициированы. В случае встречного предложения первоначальное предложение будет аннулировано и не будет иметь юридической силы ни для одной из сторон. Если предложение отклонено, договор расторгается. Если вы не получите ответа, срок действия договора истекает в указанную дату.

• Вознаграждение: Вознаграждение означает что-то ценное, что будет обменено между обеими сторонами (чаще всего в денежной форме).Вознаграждение также может быть другим свойством или обещанием исполнения.

• Правоспособность: Обе стороны должны иметь право заключать договор о недвижимости. К недееспособным относятся несовершеннолетние, лица с психическими расстройствами и т. д.

• Законность цели: Договор недвижимого имущества не может включать какие-либо противоправные действия.

[ Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости. ]

Что включить в договор недвижимости

Контракты используются для закрытия различных типов сделок с недвижимостью, и каждое соглашение будет соответствующим образом различаться. Однако есть несколько важных элементов любого договора с недвижимостью, с которыми вам следует ознакомиться. Разобравшись в необходимых материалах, вы сможете гарантировать, что каждое соглашение, которое вы заключаете, является исчерпывающим и точным. В следующем списке перечислены пункты, которые следует включать в различные соглашения и контракты с недвижимостью:

• Цена и сроки: Двумя основными элементами, необходимыми для каждого договора с недвижимостью, являются окончательная покупная цена собственности и график сделки.В этой части контракта должно быть указано, когда будут завершены непредвиденные обстоятельства и когда будет передано право собственности. Обе стороны должны четко понимать эту информацию, чтобы покупка была успешной, и обычно это то, с чего начинается договор о недвижимости.

• Непредвиденные обстоятельства: Непредвиденные обстоятельства относятся к любым элементам, которые должны быть выполнены для проведения транзакции. Каждый тип непредвиденных обстоятельств будет определять, как и когда это должно быть сделано. Например, продавцу может потребоваться произвести определенный ремонт имущества до периода закрытия.Если непредвиденные обстоятельства не выполняются, обе стороны имеют право отказаться от сделки.

• Информация об инспекции: Наиболее распространенный тип непредвиденных обстоятельств связан с инспекцией дома. Каждый контракт с недвижимостью должен включать в себя непредвиденные обстоятельства, которые позволяют покупателям уйти, если осмотр имущества не идет по плану. Они должны указать, какие ремонтные работы, если таковые имеются, должны сделать продавцы перед закрытием. Детали проверки (и непредвиденные обстоятельства) прояснят ожидания обеих сторон и защитят покупателей от принуждения к сделке, на которую они не подписывались.

• Пункт о финансировании: Важно также предусмотреть непредвиденные обстоятельства, позволяющие покупателям отказаться от сделки в случае провала их финансирования. В некоторых случаях также рекомендуется добавить пункт, защищающий покупателя, если его предыдущий дом не будет продан.

• Расходы на закрытие: Всегда указывайте, кто несет ответственность за расходы на закрытие, и всегда следите за этой информацией. Во многих случаях продавцы могут покрыть эти расходы, но они могут быть скрыты в контракте.Убедитесь, что информация о стоимости закрытия четко указана в любом договоре с недвижимостью, чтобы избежать путаницы.

• Гарантия: Некоторые продавцы включают гарантию на дом при рекламе недвижимости. Это предназначено для покрытия определенных расходов на ремонт, хотя все зависит от продавцов. Если на имущество есть гарантия, ее нужно прописать в договоре, чтобы обе стороны понимали, кто за что отвечает.

• Контракт по умолчанию: В контрактах на недвижимость очень часто указывается, что произойдет в случае невыполнения обязательств одной или несколькими сторонами.Это устанавливает четкие ожидания для покупателей и продавцов и помогает избежать судебных разбирательств, если кто-то не выполняет свою часть сделки. Включая последствия дефолта, не будет вопросов «что, если» во время соглашения.

• Положения и дополнения: В этой части контракта будет указана любая дополнительная информация, необходимая для сделки. Наиболее распространенным примером дополнения или дополнения является информация о ТСЖ, если это применимо.В договоре с недвижимостью должны быть четко прописаны правила и требования, доведенные до сведения потенциального покупателя.

• Бытовая техника: Если вы хотите, чтобы какая-либо из имеющихся бытовых приборов осталась в доме после закрытия, обязательно укажите это в договоре. Если вы не уточняете, какие бытовые приборы следует оставить в доме, никогда не гарантируется, что устной договоренности будет достаточно.

Виды сделок с недвижимостью

Некоторые виды сделок с недвижимостью потребуют использования договора подряда.Прежде чем приступить к разбору различных договоров с недвижимостью, будет полезно ознакомиться со следующими типами сделок с недвижимостью:

• Покупка дома: Как инвестор, вы столкнетесь со многими объектами недвижимости, которые захотите приобрести на протяжении всей своей карьеры. Вы можете работать с агентом по закупкам, чтобы помочь найти потенциальные сделки через MLS, представить предложения от вашего имени и помочь вам сориентироваться в соглашении о покупке.

• Продажа дома: Вы также обнаружите, что продаете некоторые из приобретенных вами объектов недвижимости, и, надеюсь, по более высокой цене за счет улучшений и оценки.Ваш агент по продаже может помочь продать вашу инвестиционную недвижимость потенциальным покупателям.

• Покупка недвижимости для сдачи в аренду: Если вы заинтересованы в том, чтобы стать арендодателем и получать доход от сдачи в аренду, то вы, конечно же, будете покупать недвижимость для сдачи в аренду. Это может быть как частный дом, так и многоквартирный дом.

• Починить и продать: Починить и продать собственность — это тип инвестиций, при котором вы обычно приобретаете недвижимость, которая продается по рыночной стоимости, например, отчужденный закладной или аварийный дом, и вкладываете средства для его ремонта.Инвесторы, как правило, повторно размещают недвижимость на рынке как можно скорее по более высокой цене.

• Оптовая торговля недвижимостью: Оптовый торговец играет неотъемлемую роль в поиске нерыночной недвижимости и заключении договора купли-продажи с конечным покупателем, например, с ремонтным мастером.

• Предварительный ремонт недвижимости: Предварительный ремонт — это тип стратегии выхода, с помощью которой инвестор вносит минимальные улучшения в собственность, ровно столько, чтобы сделать ее привлекательной для другого конечного покупателя, например, для ремонтника.Кто-то может возразить, что прехаббинг — это промежуточный этап между оптовой торговлей и реабилитацией.

• Работа в качестве кредитора: В какой-то момент своей инвестиционной карьеры вы можете создать достаточный денежный поток, чтобы вы могли выступать в качестве частного кредитора для других инвесторов. В этом случае вам нужно будет заключить соглашение с вашими заемщиками, такие как срок кредита и процентная ставка.

Типы договоров на недвижимость

Инвестору в недвижимость необходимо хорошо разбираться в различных соглашениях и контрактах в сфере недвижимости, которыми вы будете пользоваться на протяжении всей своей карьеры.Эти контракты предназначены для того, чтобы служить вашим наилучшим интересам, таким как защита ваших инвестиций и минимизация вашей ответственности и риска. Также полезно иметь представление о том, как эти контракты работают, чтобы защитить другую сторону. Вот четыре распространенных договора недвижимости, с которыми вам стоит ознакомиться сегодня:

Соглашение о покупке

Договор купли-продажи или договор купли-продажи является наиболее распространенным типом договора с недвижимостью. Как следует из названия, это договор о недвижимости, в котором излагается соглашение между покупателем и продавцом определенного имущества.Этот тип договора недвижимости включает в себя все типичные элементы договора:

• Идентификация обеих сторон

• Описание свойства

• Состояние имущества

• Покупная цена имущества

• Непредвиденные обстоятельства

• Включенные и исключенные приборы и приспособления

• Тип документа

• Задаток

• Затраты на закрытие

• Сторона, ответственная за каждую стоимость

• Дата закрытия

• Условия владения

• Подписи обеих сторон

Как и следовало ожидать, существуют различные типы договоров купли-продажи, которые вы можете использовать как инвестор в недвижимость.Однако какой тип вы в конечном итоге будете использовать, будет зависеть от множества факторов. Вот краткий обзор различных типов договоров купли-продажи, имеющихся в вашем распоряжении:

• Соглашение о покупке штата/ассоциации: Многие штаты и ассоциации риелторов, обслуживающие местные рынки, имеют стандартные соглашения о покупке, которыми они руководствуются в своих сделках.

• Общий договор купли-продажи: Это урезанная, как правило, гораздо более короткая версия договора купли-продажи штата/ассоциации.Этот договор недвижимости является отличным вариантом при работе напрямую с продавцами, а не при покупке недвижимости через агента по недвижимости. Если вы предпочитаете использовать общее соглашение о покупке с адвокатом или агентом по недвижимости, обязательно укажите, почему вы хотите использовать соглашение, и подчеркните, как это может сэкономить время для всех сторон.

• Договор купли-продажи конкретного объекта: Если вы покупаете недвижимость, выходящую за рамки традиционной парадигмы для одной семьи, например, передвижной дом или участок свободной земли, вам может потребоваться использовать договоры купли-продажи конкретного объекта (это будет зависеть от магазин). Хотя есть много общего с этими типами договоров купли-продажи, в этих типах договоров о недвижимости есть определенные положения о типе собственности, с которой совершается сделка.

Договор уступки недвижимого имущества

Договор уступки недвижимости в основном используется в инвестиционной стратегии оптовой торговли. Вы находите проблемное имущество, закрепляете его по контракту и «переуступаете» этот контракт второму покупателю (обычно с небольшой прибылью для вас).

Суть договоров уступки недвижимости очень похожа на обычный договор купли-продажи.Часто в договор об уступке добавляется несколько дополнительных слов. Например, вы можете добавить в соглашение о покупке следующую фразу: «Джон Смит и/или правопреемник». (Когда люди говорят о «договорах оптовой продажи недвижимости», они имеют в виду именно этот документ.)

Часть «назначает» позволяет вам заблокировать собственность с договором купли-продажи и передать эту собственность кому-то еще, если вы того пожелаете. Хотя дополнительные слова могут не занимать много чернил, они предоставляют вам как инвестору огромную гибкость.

Договоры аренды

Даже если вы никогда раньше не покупали недвижимость, скорее всего, вы знакомы с договорами аренды или подписывали их в прошлом. Как можно предположить, эти договоры о недвижимости представляют собой соглашение между арендодателем (собственником или арендодателем) и арендатором (арендодателем).

В этом договоре о недвижимости арендодатель соглашается предложить недвижимость арендатору по определенной месячной ставке. В соглашениях такого рода оговариваются такие важные аспекты, как размер арендной платы, залог, способ оплаты коммунальных услуг.Само собой разумеется, договоры аренды предназначены для того, чтобы избежать будущих проблем между арендодателем и арендатором и защитить обе стороны, если произойдет что-то непредвиденное.

Доверенность

Хотя документы доверенности не используются исключительно в сфере недвижимости, они представляют собой договор с недвижимостью и могут быть чрезвычайно полезными в определенных ситуациях. Это связано с тем, что если вы не можете подписать договор о недвижимости, будь то из-за того, что вы находитесь за пределами страны или из-за какой-либо психической недееспособности, этот документ дает другой стороне право подписать договор от вашего имени.

Этот тип договора о недвижимости может быть весьма полезен, если вы являетесь владельцем сдаваемой в аренду недвижимости или ухаживаете за пожилым родителем или родственником, которые могут столкнуться с ситуацией, когда они не могут подписать свой собственный договор с недвижимостью. Принципал или сторона, давшая разрешение действовать от их имени, может попросить кого-то подписать вместо себя. Принципал может кто-то кто есть:

• Госпитализированы или имеют какие-либо заболевания, препятствующие их присутствию для подписания договора о недвижимости

• Физически не присутствует на территории

• Владелец нескольких различных инвестиционных объектов

• Умственно отсталый

• Пожилые и могут быть не в состоянии сами подписать договор

Резюме

Договор о недвижимости  не должен быть громоздким или запутанным. Хороший первый шаг — понять, какие типы контрактов на недвижимость доступны, какую пользу они приносят вам как инвестору и какие ситуации лучше всего подходят для их использования. Знание этого сделает вас на один шаг ближе к инвестированию мастерства.

Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или ООО может быть сложным процессом. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный экспертом-инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам необходимо знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость.Эти проверенные временем стратегии могут научить вас, как извлечь выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните учиться тому, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Когда правительства могут нарушать контракты? на JSTOR

С 1990 года правительства развивающихся стран нарушали контракты, заключенные с многонациональными корпорациями (ТНК), но частота нарушений варьируется в зависимости от страны и времени. Я утверждаю, что общая национальность фирмы является ключевым фактором, определяющим неприкосновенность контракта. ТНК, вероятно, отвлекут инвестиции или уйдут в ответ на разрыв с фирмой той же страны, но вряд ли в противном случае отреагируют дорого для правительства принимающей страны. На уровне экономики в целом правительства принимающих стран получают дозволенное пространство для компромисса между национальными группами инвесторов, когда присутствует большее разнообразие стран с прямыми иностранными инвестициями. Я использую данные на национальном, фирменном и двоичном уровне за период с 1990 по 2008 год, чтобы продемонстрировать реакции фирм на нарушения, связанные с национальной принадлежностью.Вопреки здравому смыслу, более глубокая интеграция с ТНК, отличающимися большим разнообразием в национальном масштабе, способствует большему прорыву, поскольку правительства получают пространство для расстановки приоритетов над другими целями, а не над собственностью и предпочтениями иностранного капитала.

The Journal of Conflict Resolution — междисциплинарный журнал социальных исследований и теории человеческих конфликтов. Журнал в основном посвящен международным конфликтам, но также исследует различные национальные, межгрупповые и межличностные конфликты.

Сара Миллер МакКьюн основала издательство SAGE Publishing в 1965 году для поддержки распространения полезных знаний и просвещения мирового сообщества. SAGE является ведущим международным поставщиком инновационного высококачественного контента, который ежегодно публикует более 900 журналов и более 800 новых книг, охватывающих широкий спектр предметных областей. Растущий выбор библиотечных продуктов включает архивы, данные, тематические исследования и видео. Контрольный пакет SAGE по-прежнему принадлежит нашему основателю, а после ее жизни перейдет в собственность благотворительного фонда, который обеспечивает постоянную независимость компании. Основные офисы расположены в Лос-Анджелесе, Лондоне, Нью-Дели, Сингапуре, Вашингтоне и Мельбурне. www.sagepublishing.com

Бразильское соглашение о сотрудничестве и упрощении инвестиций: защищены ли иностранные инвесторы?

Бразилия является интересным игроком в сфере инвестиционных договоров. Например, Бразилия была крупным игроком, когда речь шла об оттоке прямых иностранных инвестиций («ПИИ»). Так было не всегда. Прямые иностранные инвестиции из Бразилии («ПИИ») в 1990-е годы были незначительными.Однако после экономических и институциональных реформ бразильские компании становились все более интернациональными, и в течение первого десятилетия 2000-х годов они почти удвоили свои инвестиции за рубежом. Бразильские объемы ПИИ в 2000–2007 годах увеличились в 2,5 раза и росли теми же темпами, что и мировые объемы ПИИ в целом. Кроме того, Бразилия традиционно также была одним из главных направлений для притока ПИИ.

Несмотря на это, подход Бразилии к регулированию инвестиций исторически отличался от других стран. В этом посте мы сосредоточимся на элементах инвестиционных соглашений, реализованных Бразилией в последние годы. Мы проанализируем положения этих соглашений и их фактическое влияние на защиту иностранных инвесторов. Мы отмечаем, что, с одной стороны, есть сильные стороны с точки зрения содействия инвестициям, но, с другой стороны, эти соглашения все еще хрупки и неполны, когда речь идет, в частности, о механизмах разрешения споров.

Уникальный подход Бразилии к защите и содействию инвестициям

Бразилия никогда не была частью глобальной сети традиционных двусторонних инвестиционных договоров («ДИД»).Это исключение оказалось обоюдоострым мечом, поскольку оно действительно обеспечило меньшую подверженность требованиям инвесторов, но в то же время (или случайно) оно лишило иностранных инвесторов защиты международного инвестиционного права в Бразилии. Лишение инвесторов такой защиты могло даже отпугнуть инвесторов от инвестиций в Бразилию. Кроме того, принцип взаимности в международных инвестиционных соглашениях (МИС) означает, что бразильские инвесторы в равной степени лишены такой защиты за границей. После значительного давления со стороны частного сектора с целью защиты бразильских инвестиций за границей правительство Бразилии решило, что пришло время разработать новаторский проект типового инвестиционного соглашения.В 2015 году Бразилия выпустила новую модель, а именно Соглашение о сотрудничестве и содействии инвестициям («CFIA»). Бразилия и Мозамбик подписали первый CFIA 30 марта 2015 г. Бразилия также подписала ДИД с Чили (2015 г.), Марокко (2019 г.), ОАЭ (2019 г.) и совсем недавно с Индией (2020 г.). ДИД между Бразилией и Мексикой и ДИД между Анголой и Бразилией уже вступили в силу.

Модель CFIA не имеет много общего с традиционными BIT. Вместо этого Бразилия исследует другой, менее проторенный путь.Учитывая свое происхождение от частного сектора для защиты внешних инвестиций, типовое соглашение направлено на поощрение и облегчение инвестиций, а не на защиту инвесторов. Он также концентрируется на предотвращении споров, а не на их разрешении. В связи с этим Бразилия не включила Урегулирование споров между инвесторами и государством («ISDS») в CFIA.

Основная проблема, которую мы имеем с CFIA, заключается в том, предоставляет ли она адекватные и достаточные гарантии иностранным инвесторам.В этом посте исследуется, представляет ли акцент на «предотвращении конфликтов» вместо «разрешения споров» сдвиг в защите иностранных инвестиций. Мы отмечаем, что бразильские МИС действительно представляют собой хорошие альтернативы для предотвращения конфликтов. Тем не менее, иностранным инвесторам (и бразильским инвесторам) остается предотвращение конфликтов в качестве защиты по умолчанию. Этого недостаточно! Стороны должны защищать свои интересы, если что-то пойдет не так и дух сотрудничества угас.Затем инвесторы должны будут заключить эту защиту с контрактами между инвестором и государством. Чем сильнее партия, тем больше защиты она получит. CFIA не защищает МСП (как BIT/MIT), предоставляя надежную систему защиты по умолчанию. Мы ожидаем, что транснациональные корпорации, обладающие большей переговорной силой, чем МСП, вероятно, будут заключать контракты, предусматривающие более качественную защиту инвесторов, отказ от иммунитетов и международный арбитраж. Кстати, это может в конечном итоге развалить конкуренцию.

Механизмы предотвращения и разрешения споров в CFIA

Как указано выше, CFIA полагается на предотвращение споров для защиты стратегических интересов сторон. Типовое соглашение основано на предотвращении споров, в первую очередь на переговорах между договаривающимися сторонами в попытке разрешить любые споры, возникающие между ними. Другими словами, CFIA поддерживает «диалог» между инвестором и принимающим государством до эскалации конфликта.Правительство полагается на взаимный интерес принимающего государства и инвестора как на гарантию согласованного разрешения конфликта. Именно по этой причине в документе основное внимание уделяется предотвращению споров, а не их урегулированию. Выгодные вложения – это те, которые не связаны конфликтом. Такой подход имеет долгосрочные стратегические последствия для инвесторов и принимающего государства. По крайней мере, нам ясно, что долгосрочные интересы обеих сторон защищены, если инвестиции продолжают приносить ощутимые выгоды обеим сторонам. Они получат больше пользы, если не будет конфликтов или если конфликты будут решаться оперативно и по-дружески. Поэтому все стороны должны работать над предотвращением споров и деэскалацией. Но беспокойство вызывает то, что произойдет, если предотвращение споров не удастся.

Еще одной предпосылкой, рассмотренной при составлении CFIA, является содействие инвестициям за счет сильной модели институционального управления, которая включает создание двух основных государственных органов. Совместные комитеты, которые представляют собой органы, состоящие из представителей правительства всех сторон CFIA и координаторов, также называемых Омбудсмен , который работает как единое окно для инвестора.Координационный центр (омбудсмен по прямым инвестициям) уже существует в Бразилии, и его цель состоит в том, чтобы отвечать на запросы об инвестициях и решать проблемы чрезмерной бразильской бюрократии.

Положения, касающиеся содействия инвестированию, могут помочь инвестору решить повседневные вопросы, бюрократические препятствия, вопросы, связанные с уступкой лицензий и других документов, или даже более серьезные вопросы, пока они находятся на начальной стадии. Обязательно для любого инвестора. Целью этих подразделений сотрудничества и содействия является открытие легко доступного окна между иностранным инвестором и государственным органом с автономией для поиска и реализации данного решения.Совместные комитеты, координационные центры и тематические повестки дня — это различные столпы, составляющие то, что описывается как институциональное управление в модели CFIA.

В соответствии со статьей 5-1 CFIA Бразилии и Анголы договаривающиеся стороны должны создать координационный центр. Его цель — снизить напряженность между заинтересованными сторонами в ходе реализации инвестиционного проекта, чтобы избежать ее перерастания в юридический спор. Мы считаем, что основным преимуществом такого координационного центра является предоставление иностранным инвесторам единого определенного места, где они могут решить любые вопросы, не полагаясь на различные агентства, которые занимаются различными вопросами, такими как вопросы местного законодательства или предоставления лицензий или конфликты с административные органы. Институт Омбудсмена также является перспективным нововведением в плане решения мелких и средних конфликтов. Действительно, посредничество через Координаторов является эффективным методом предотвращения конфликтов. Это, на наш взгляд, один из основных моментов бразильских инвестиционных соглашений.

Если проблема, представленная Координатору, не может быть решена, инвесторы должны обратиться за помощью к государственным органам своей страны, чтобы их споры могли быть переданы в совместные комитеты, созданные обеими подписавшими странами.Их основные цели — следить за выполнением положений CFIA, делиться инвестиционными возможностями и использовать дипломатию для предотвращения споров. Кроме того, они могут выносить интерпретирующие решения, которые являются обязательными для будущего арбитража между штатами и штатами, и управлять соблюдением CFIA. Основная роль совместных комитетов заключается в мирном разрешении любых разногласий, касающихся инвестиций. Основная цель этих механизмов предотвращения споров в соответствии с преамбулой CFIA и установленной целью состоит в том, чтобы максимально избежать судебного разбирательства споров между инвесторами и принимающими странами посредством диалога и альтернативных предложений решений. На данный момент неизвестно, кто на самом деле выиграет от вмешательства Совместных комитетов. Опять же, МСП получат наименьшую выгоду и могут оказаться в невыгодном положении. В целом, похоже, мы возвращаемся во времена дипломатической защиты.

Защищены ли иностранные инвесторы?

Хотя новаторский подход к предотвращению споров приветствуется, тот факт, что Бразилия решила не включать УСИГ в CFIA, лишит инвесторов надежного механизма разрешения споров.

Если спор или разногласие не могут быть разрешены через государственные органы, такие как Объединенный комитет или Координационные центры, дело может быть передано в коммерческий арбитраж, а не в УСИГ. К несчастью для иностранного инвестора, CFIA рассматривает только межгосударственный арбитраж, таким образом снова оставляя иностранных инвесторов в руках государств-членов, зависящих от дипломатии и влияния правительства. Такой подход приводит к повторной политизации споров между инвесторами и государством, тогда как главная цель МЦУИС была прямо противоположной, т. е.д., депотилизация международных споров.

Если страна проживания инвестора не может передать дело в арбитраж между штатами, альтернативы могут быть следующими:

1. для подачи иска в национальные суды; и
2. для подачи иска в арбитражные суды в соответствии с арбитражной оговоркой, содержащейся в основном договоре. Бразилия в настоящее время является юрисдикцией, благоприятной для арбитража. Однако в таком случае могут обсуждаться только договорные положения.

Выводы

Хотя рассмотренная выше бразильская модель отличается современным и творческим подходом к предотвращению конфликтов, а также поощрению и облегчению инвестиций, известно, что предотвращение и примирение не всегда возможны в реальной жизни. При составлении этих инвестиционных соглашений Бразилии не хватало более прямого и смелого подхода. Как будто вершины не хватает.

Если составители этих инструментов так сильно полагаются на свои механизмы предотвращения споров, они могли бы предоставить инвесторам достойную альтернативу, такую ​​как УСИГ, на случай, если им не удастся разрешить свои споры с помощью предложенной системы предотвращения споров. Периоды обдумывания и многоуровневые оговорки являются общими чертами. Бразилия явно предпочла избегать обращения инвесторов к УСИГ и отказаться от него. Это очень хорошо согласуется с нынешней неблагоприятной тенденцией, наблюдаемой на международном уровне, когда некоторые государства полностью избегают УСИГ или налагают на режим существенные ограничения. В конце концов, это означает, что иностранные инвесторы должны будут структурировать свои инвестиции в соответствии с контрактом с пунктом об эффективном разрешении споров.Как видно, это снова ставит МСП в невыгодное положение, поскольку именно они в основном получают выгоду от дефолтного международного инвестиционного закона и мирового порядка УСИГ. Многонациональные компании с хорошей переговорной силой должны иметь возможность более эффективно защищать свои интересы с помощью контрактов между инвестором и государством. Эта пропасть между МСП и многонациональными компаниями должна быть значительно сокращена, чтобы обеспечить равную защиту всех инвесторов.