Деньги, как объект гражданских прав

Деньги появились примерно в одно время с человеком. Уже в эпоху каменного века шкуры и камни имели не только прикладное значение, а могли использоваться для обмена на другие полезные вещи. Сегодня мы живём в «третью эпоху» денег. Первая эпоха – это материальные вещи, использовавшиеся в качестве материального эквивалента чего-либо – кусочки серебра, раковины, золотые монеты.  Вторая эпоха началась с появлением банковского дела в Италии. С этого момента материальные деньги переместились в банки, а люди стали расплачиваться подкрепленными ими бумагами. Третья эпоха – это эра виртуальных денег. Электрические импульсы в плане денег, сегодня значат примерно то же, что и долговые расписки венецианских купцов в эпоху Средневековья. В этой статье рассмотрим деньги, как объект в системе гражданских прав.

Понятие денег, как объекта в системе гражданских прав

Точное определение понятия денег, как объекта гражданского права, имеет несколько толкований. Их кажущаяся материальность (купюры, монеты, казначейские билеты) призывает нас отнести их к движимому имуществу. С другой стороны – это вещь, имеющая родовые признаки. То есть, неважно, как выглядит та или иная банкнота, важно – сколько она «весит».

В гражданском праве они относятся умозрительным объектам, нематериальным ценностям. Но так как государство определяет их как «оценочную массу», то они имеют вполне конкретную природу. Про нематериальные блага, как субъекты гражданских прав узнайте тут.

На видео-деньги как объекты гражданских прав:

Юридически в гражданском праве деньги описываются так:

• Объект и мера ценности;
• Качественная характеристика той или иной вещи, а также услуги, обязательства или идеи;
• Средство осуществления расчётов.

Имеют родовую и делимую природу. На практике это воплощается в том, что очень редко значение имеет конкретный, выпущенный казначейством, денежный знак. Индивидуальный номер билета имеет значение только для коллекционеров. То есть, разные по физической форме и внешнему виду деньги могут быть разделены без потери своих характеристик.

Что собой представляет понятие вещного права в гражданском праве.

Что собой представляет интеллектуальная деятельность в гражданском праве, подробно указано в данной статье.

Всё про виды исчисление сроков в гражданском праве понятии, подробно указано здесь: https://ruleconsult.ru/grazhdanskoe/ponyatie/ischislenie-srokov-v-grazhdanskom-prave.html

Способность к делению денежной массы вынуждает признавать их не столько объектом, сколько фикцией. Одну и ту же с деньгами функцию оценки чего-либо могут осуществлять и другие ценностные понятия. В таком случае расчётный счёт в банке, предоплата за пользование мобильными услугами и тому подобные явления также необходимо признать.

Статья 140 ГК РФ даёт определение деньгам, как «объекту гражданских прав нарицательной стоимости». Поэтому разговор о материальной природе денег уместен только тогда, когда речь идёт о конкретной монете или банкноте, а не об эквиваленте стоимости. Следуя из этого, можно назвать деньги нематериальной сущностью материальных объектов, а также некоторых действий, обязательств и др.

Государство признает деньги единственным законным платёжным средством. Все другие денежные эквиваленты (депозиты, кредиты, счета на мобильном) необходимо приводить к единому знаменателю. Это превращает деньги в некую абстракцию, лишенную материальной оболочки, но неизменно присутствующую в любом объекте и действии (если Законом не указано иное).

С помощью общего понятия «денег» можно определить любую иную вещь. Ведь если за её, например, порчу закон требует возместить определенную денежную сумму, то логично предположить, что деньги является мерой этой вещи.

В этом проявляется заменимость денег, как вещей. Для денег, как объекта гражданского права, нет понятия «исключительность». Их качественные характеристики полностью нивелированы количеством денежной массы, которая может быть выражена. Более того, материальные купюры постоянно обмениваются на электронные импульсы в сфере интернет-банкинга. Поэтому их не могут быть выделены в самостоятельный объект правоотношений. Их понятие настолько обширно, что требует уточнения в каждом конкретном случае. Про услуги и работы, как объекты гражданских прав читайте в этом материале.

Квалифицирующий признак и особенности денег, как объекта правоотношений

Гражданский Кодекс в ст.128 причисляет деньги к объектам имущественных прав. По этой классификации деньги относятся к следующим категориям объектов гражданского права и имеют такие особенности:

• Деньги – это движимое имущество. На банкноты и монеты распространяются права собственности, так же, как и на другие объекты имущественных прав.
• Обладают родовыми признаками. Индивидуальные признаки денег должны оговариваться заранее. Иначе денежные расчеты были бы невозможны, это больше напоминало бы натуральный обмен «вот той монеты на этот продукт». А так, как деньги можно использовать общей массой, заменяя друг на друга без ущерба для результата, то их признаком является родовая классификация.
• Еще один квалифицирующий признак денег – делимость. Деньги, как объекты имущественных прав, могут быть разделены в зависимости от ситуации. В этом плане деньги являются математическим понятием.
• Могут выполнять функции самостоятельного объекта гражданско-имущественных отношений. Кредиты и займы основаны именно на этой классификации денег, как объекта гражданского права.
• Возмездность – ещё один классифицирующий признак денег. Невозможно иметь денежные отношения в отрыве от числа денежной массы. Деньги нередко выступают обязательством гражданско-правовых отношений, поэтому они имеют все характеристики возмездных объектов ГК.

Возможно вам так же будет интересно узнать про гражданское право как отрасль частного права.

Какие существуют принципы гражданского процессуального права гражданского процесса, подробно рассказывается в данной статье.

Так же будет интересно узнать про основания возникновения права собственности гражданского права.

Узнать больше про физические лица как субъекты гражданского права, можно прочитав данную статью.

Деньги – это юридическое определение ценности. И, вместе с тем, деньги – это материальные объекты имущественных отношений в гражданском праве. Деньги имеют родовые, возмездные, правовые и имущественные признаки. При приобретении денег или их обмене не требуется соблюдение формальностей, если на это нет прямого указания.

Право собственности на безналичные денежные средства или право на право? Объекты гражданский прав в ГК РФ и ЖК РФ

Правовая природа безналичных денежных средств всегда вызывала дискуссии, точка в которых не поставлена. Как только безналичные денежные средства не понимались: имущественное право требования к банку; трансформируемое право-вещь, имеющее двойственную природу; запись по счету, иное имущество. Неясная природа безналичных денежных средств создавала неопределенность в вопросе определения вида права о принадлежности этих средств субъекту: конструкция вещного, обязательственного права или смешанная.

В третьем блоке поправок в ГК РФ, содержащих нормы об объектах гражданских прав, законодатель выделил  в системе объектов первой имущественной группы «наличные деньги» и «безналичные денежные средства». Не будем вдаваться в логику терминологического различия денег и денежных средств, допущенного в принятом законе, но обратим на него внимание. 

Безналичные денежные средства отнесены в системе объектов гражданских прав к иному имуществу наряду с имущественными правами. Таким образом, в ГК РФ безналичные денежные средства и имущественные права – это самостоятельные разновидности иного имущества. Снимает ли это вопросы относительно природы права о принадлежности безналичных денежных средств субъекту? Или порождает еще более новые интерпретации?

Забежим несколько вперед принятия 3-го блока поправок в ГК РФ.

В ЖК РФ совсем недавно (ФЗ № 271-ФЗ от 25.12.2012 г.), опережая изменения в ГК РФ, приняты новые положения, касающиеся накопительного фонда средств собственников многоквартирного дома на его  капитальный ремонт.  В раздел 2 «право собственности и иные вещные права на жилое помещение», в его главу 6 «общее имущество собственников в многоквартирном доме» введена новая ст. 36.1. «общие денежные средства, находящиеся на специальном счете». Видим еще одно терминологическое отличие от используемых теперь уже в ГК РФ понятий.

Согласно ч.ч. 1-6 ст. 36.1. ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.  

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.  

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

 

В статье не конкретизируется, что речь идет о праве собственности на денежные средства, находящиеся на специальном счета, только праве (правах) собственников помещений в МКД. Какой это вид права не ясно. Но режим права используется общей долевой собственности на общее имущество МКД. По сути, денежные средства для капительного ремонта МКД, находящиеся на специальном счете, и сформированные собственниками помещений, представляют собой один из элементов общего имущества          МКД (хотя в ст. 36 ЖК РФ – такой элемент не включили, но перечень общего имущества не закрыт), с распространением на него режима, аналогичного праву общей долевой собственности, но без обозначения этого права, как права собственности.  

Теперь, когда в ГК РФ безналичные денежные средства отделены от имущественных прав – можно ли однозначно говорит о конструкции права собственности на безналичные денежные средства, а не о праве на право? или поглощении вещного права конструкцией имущественного права требования?

И отличаются ли по своей правовой природе такие объекты, как безналичные денежные средства и денежные средства, находящиеся на специальном счете, как элемент общего имущества МКД, учитывая принцип неделимости всего комплекса этого общего имущества?

Или может быть на безналичные денежные средства возникает какое-то особое имущественное право? Ни вещное, ни обязательственное? О каком праве идет речь в ст. 36.1. ЖК РФ?   

Господа, вышел новый закон «О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ», который вступит в силу 26 октября 2006 г.

Илья!

Представляется, что деньги относятся к имуществу. Разъясняю.

Понятием «имущество» в его конституционно — правовом смысле охватываются, в частности, вещные права и права требования, в том числе принадлежащие кредиторам.[1]

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.[2]

Наиболее многообразное значение в ГК и других гражданско-правовых законах придается понятию «имущество».

Содержание этого понятия определяется конкретным правоотношением, в котором имущество используется.

Под имуществом в широком смысле слова понимается совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей. В данном значении термин «имущество» употребляется, например, в наследственном праве: согласно ст. 1112 ГК в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В узком смысле имущество понимается как совокупность вещей и имущественных прав. В этом значении термин «имущество» употребляется, например, в п. 1 ст. 56 ГК об ответственности юридического лица, в соответствии с которым юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом.

В понятие «имущество» в узком смысле слова включаются отдельные вещи или совокупность вещей. В таком значении термин «имущество» употребляется в ст. 301 — 303, 305 ГК, посвященных защите права собственности и других вещных прав. Адресованной ему корреспонденции в организациях связи может быть удостоверена соответствующим банком или организацией связи.

5. Как следует из комментируемой статьи, в доверенности должны содержаться сведения о представителе и представляемом, указаны предоставленные полномочия, срок выдачи и действия доверенности, место ее совершения. Доверенность должна быть подписана выдавшим ее лицом. Если доверенность выдана юридическим лицом, то обязательным реквизитом доверенности является приложенная печать юридического лица.

Источник правового регулирования:

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 16.05.2000 N 8-П «ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 104 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)» В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ КОМПАНИИ «TIMBER HOLDINGS INTERNATIONAL LIMITED»

2. «ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994).

С уважением,

Вклады в имущество: особенности применения на практике

Эксперты из TaxCoach подготовили свежий аналитический срез.

Зачастую для обеспечения имущественной безопасности бизнеса и эффективного использования имущества в Группе компаний требуется перераспределение активов. Экономический смысл перехода имущества в холдинговой структуре объективно отличается от реализации или иной формы его передачи третьим лицам, ведь по сути мы перекладываем активы из одного «своего кармана» в другой. Соответственно и налогообложение данных операций имеет свои особенности: налоговое законодательство предусматривает безналоговую передачу активов внутри холдинговых структур.

Практика применения указанных норм уже почти устоялась. Все реже и реже налоговые органы начисляют налог на прибыль, называя передачу имущества внутри Группы компаний подарком, запрещенным между юридическими лицами. Тем не менее, существуют некоторые принципиальные нюансы, влияющие на успех всей процедуры передачи активов, в том числе с учетом внесенных в НК РФ изменений.

Напомним, что безналоговая передача активов между родственными компаниями бывает разной и включает, например, такие способы как вклад в уставный капитал, реорганизацию в форме выделения и прочее.

Сегодня остановимся на одном из таких способов — вкладах в имущество без увеличения уставного капитала организации, когда участник (акционер) передает своей компании некие блага (денежные средства, доли (акции) в других юридических лицах, недвижимое имущество и т.п.) для улучшения ее финансового и/или имущественного состояния. При этом уставный капитал не увеличивается, номинальный размер долей участников не меняется.

Гражданско-правовыми основаниями вкладов в имущество являются статья 66.1 ГК РФ, ст. 27 Закона «Об ООО», ст. 32.2 Закона «Об АО».

Если устав принимающей стороны стандартный и не содержит детализированных норм, то вклад в имущество возможен только деньгами и только пропорционально всеми участниками (акционерами). В ООО решение о вкладе в имущество принимается не менее, чем 2/3 голосов. В акционерном обществе внесение вклада возможно на основании договора, одобренного Советом директоров, или по решению общего собрания акционеров.

При этом в Налоговом кодексе предусмотрены два льготных механизма, которые позволяют освобождать безвозмездные по своей сути вклады от налогообложения:

1. Безвозмездная передача имущества на основании подп.11 п.1 ст.251 НК РФ.

Сама по себе возможна в двух видах:

• передача имущества от «мамы» или физического лица-участника (акционера) в пользу организации, уставный капитал которой более чем на 50% состоит из вклада передающей стороны;

• «дочерний подарок». Это передача от «дочки» в пользу материнской компании, которой принадлежит более 50 % в уставном капитале «дочки».

2. Вклад в имущество хозяйственного общества или товарищества от своего участника или акционера (пп. 3.7 п. 1 ст. 251 НК).

Иными словами, Налоговый кодекс развел эти основания, в том числе, по времени появления в законе, наделив их некоторыми особенностями применения.

1. Безвозмездная передача имущества по подп.11 п.1 ст. 251 НК РФ

Во-первых, может быть передано только имущество. Деньги относятся к имуществу.

То есть, данная норма не распространяется на имущественные и неимущественные права (уступка права требования, корпоративные права, права на интеллектуальную собственность и др.). Нарушение данных условий приведет к доначислению сумм налога на прибыль, пеней и штрафам.

Освобождение от налогообложения в соответствии с пп. 11 п. 1 ст. 251 НК также распространяется и на прощение долга.

Во-вторых, нельзя в течение одного года со дня получения имущества (за исключением денежных средств) передавать его третьим лицам.

Иными словами, на пользование имуществом наложены существенные ограничения: нельзя его продать, сдать в аренду или иным образом им распорядиться. Логика законодателя понятна — освобождается от налогообложения своего рода помощь участника своей компании, ведь он передал имущество для использования ею самой, а не для сдачи в аренду, например.

В результате передача активов на основании п.п. 11 п. 1 ст. 251 НК в определенных ситуациях представляется невозможной. Однако данные ограничения не распространяются на вклады в порядке подп. 3.7 п. 1 ст. 251 НК.

2. Вклад в имущество по подп. 3.7. п. 1 ст. 251 НК РФ.

Подп. 3.7. п. 1 ст. 251 НК позволяет освободить от налогообложения вложения участников как в виде имущества, так и в виде имущественных или неимущественных прав. При этом размер доли участника значения не имеет.

Положения данного пункта распространяются фактически на любой способ увеличения имущества, включая увеличение активов общества в виде передачи вещей, денежных средств, долей/акций в компаниях или ценных бумаг, или, например, прав требования по договору цессии.

! Подп.3.7 п.1 ст.251 — новый и появился в Налоговом кодексе только в 2018 году. Он заменил знаменитый подп.3.4, который получил народное название «вклад в целях увеличения чистых активов». Подп.3.7 имеет более лаконичное содержание, отсылая к гражданскому законодательству — можно передать все, что разрешает ГК РФ и специальные законы.

Тем не менее данный способ безналоговой передачи также имеет свои ограничения:

1. Имущество, имущественные или неимущественные права могут предаваться только от участника (акционера) соответствующему хозяйственному обществу. То есть передача в обратном направлении — от «дочки» в пользу материнской компании — невозможна.

2. Вклады в имущество возможны только в отношении хозяйственных обществ или товариществ. Например, в производственный кооператив такой вклад без налоговых последствий нельзя осуществить.

3. «Дочерний подарок»

Налоговый кодекс позволяет без налогов передавать имущество не только от «мамы», но и в обратном направлении — от «дочки» к компании — «маме». Освобождение предоставляется по подп.11 п.1 ст.251 НК при соблюдении важного условия — доля материнской компании в уставном капитале «дочки» более 50 %.

Важно!

Передать «дочерний подарок» участнику — физическому лицу без налогов не получится. Такая выплата будет приравнена к дивидендам.

В какой-то период у налоговых органов возникали проблемы с «дочерним подарком»: они упорно начисляли налог на прибыль при передаче имущества материнским организациям, мотивируя это тем, что между юридическими лицами запрещено дарение.

Точку в этом деле поставил Президиум ВАС РФ, указав в своем Постановлении:

«Экономические отношения между основным и дочерним обществами могут предполагать не только вложения основного общества в имущество дочернего на стадии его учреждения, но и на любои стадии его деятельности. Кроме того, экономическая целесообразность в отношениях дочернего и основного обществ может вызывать необходимость и обратной передачи имущества. При этом отсутствиепрямого встречного предоставления является особенностью взаимоотношении основного и дочернего обществ, представляющих собой с экономическои точки зрения единыи хозяиствующии субъект».
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 декабря 2012 года № 8989/12.

После этого и Минфин РФ поддерживает возможность не облагаемого налогом на прибыль «дочернего подарка».

«Дочерний подарок» в некоторых случаях является альтернативой выплате дивидендов, когда не соблюдаются условия для безналогового перечисления суммы прибыли от дочерней к материнской организации, в частности:

• не выдержан срок владения 365 дней;
• помимо мажоритарного участника с долей более 50 % есть миноритарии, «распределять прибыль» в пользу которых не хочется: дивиденды распределяются в большинстве случаев пропорционально, а к «дочернему подарку» такое требование не предъявляется.

О прощении долга

Как мы уже упоминали, подп. 3.7. п. 1 ст. 251 НК РФ заменил собой подпункт 3.4, который прямо предусматривал возможность вклада в имущество путем прощения долга участником своей организации.

Сейчас такое уточнение отсутствует, хотя возможность по-прежнему актуальна.

Разберемся, можно ли теперь прощать долг без налогов.

Когда доля участия составляет более 50%, то с уверенностью можно ссылаться на уже известный нам подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Если же доля участия в дочерней организации менее 50%, то руководствоваться мы можем только новым подп.3.7 п.1 ст.251 НК РФ.

Ни Минфин РФ, ни суды пока не озвучили свою позицию.

Мы полагаем, что выйти из ситуации можно таким образом:

На первом этапе участник (акционер) или общее собрание, как и раньше, принимает решение о внесении вклада в имущество. Но не в виде прощения долга, а путем передачи денежных средств, сумма которых как раз равна сформировавшейся перед ним задолженности (например, сумме невозвращенного займа).

Решение принимает, но не исполняет.

На втором этапе участник (акционер) — кредитор подписывает с дочерней компанией соглашение о зачете встречных требований (в нашем примере с займом — обязательств по возврату займа и внесению денежного вклада).

В результате, обязательство дочерней компании перед участником погашается без налогов.

Для надежности, в устав дочерней компании, как и при применении утратившего силу подп.3.4, целесообразно включить положение о возможности делать вклады в имущество не только деньгами.

Ложка дегтя. НДС

А что же будет, если участник, например компания на ОСН, в качестве вклада передает не деньги, а имущество? Облагается ли данная операция НДС? И да, и нет. В том смысле, что сама по себе передача имущества НДС не облагается, но передающая сторона (если она на общей системе налогообложения) должна восстановить НДС с остаточной стоимости имущества. При этом восстановленный налог на добавленную стоимость можно включить в расходы.

А вот принимающая сторона не сможет принять НДС к вычету, поскольку деньги за это имущество не уплачивала, ведь вклад в имущество является разновидностью безвозмездной передачи. Так что без ложки дегтя в бочке меда не обойтись…

Как вернуть вклад в имущество

Вклад в имущество является безвозвратным: его нельзя, в отличие от займа, потребовать обратно.

Своего рода возврат сделанных инвестиций возможен только в форме дивидендов. Также как по инвестициям в форме вклада в уставный капитал.

Однако, в отличие от вкладов в уставный капитал, сумма сделанных вкладов в имущество не пойдет в зачет затрат на приобретение доли (акций) при последующей продаже доли (акций), выходе или ликвидации компании.

Эта несправедливость возможно скоро будет устранена. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, согласно которому получение материнской организацией от «дочки» денежных средств в пределах ранее сделанного вклада в имущество не будет облагаться налогом на прибыль.

Если законопроект будет принят, появится безналоговый способ «возврата» вкладов, наряду с дивидендами, которые в ряде случаев облагаются по ставке 13%.

«Подводные камни»

Любые безналоговые операции традиционно привлекают внимание контролирующих органов. Вклад в имущество не является исключением.

Налоговые органы могут попытаться признать передачу имущества и (или) имущественных/неимущественных прав между «родственными» организациями экономически необоснованной, если разумная «деловая цель» будет с трудом различима.

Например, новый участник вносит щедрый вклад и сразу же выходит из компании. Налоговый орган с большой вероятностью скажет, что заимодавец «инвестор» не намеревался участвовать в деятельности компании и получать от этой деятельности прибыль, а единственной его целью при вхождении в бизнес была безналоговая передача дорогостоящего имущества или денежных средств.

Пример taxCOACH^®

Как успешно может работать этот инструмент рассмотрим на примере кейса экспертов Центра taxCOACH для сферы ритейла. Представим себе бизнес, который ведется в рамках Группы компаний. Розничные магазины являются самостоятельными юридическими субъектами (при этом площадь каждого магазина позволяет применять ЕНВД).

Однако как быть с прибылью каждой операционной точки? Можно воспользоваться уже известным нам вкладом в имущество! Розничные компании учреждают юридическое лицо (обозначим его как инвестиционный центр) и вносят в качестве вкладов в имущество оговоренные средства, вырученные от реализации продукции. Налог на прибыль уплачивать не нужно, и инвестцентр может свободно распоряжаться деньгами участников, например, вложив их в новые направления деятельности.

 

 

Форма сделки

Также не стоит забывать и о формальностях. Как правило, для ФНС бывает достаточно решения уполномоченного органа юридического лица о передаче имущества дочерней или материнской компании, а также акта приема-передачи имущества.

Если передача прав на имущество требует регистрации, то Росреестр иногда требует составить соответствующий документ — договор (соглашение) на отчуждение имущества, имущественных и неимущественных прав в инвестиционных целях.

В соглашении нужно будет упомянуть следующее:

• передаваемый объект — имущество, имущественные и неимущественные права. Реквизиты должны позволять осуществить государственную регистрацию перехода прав при необходимости, а также поставить надлежащим образом актив на баланс принимающей стороны;

• цели передачи — они должны носить инвестиционный характер. Это необходимо, чтобы подчеркнуть право на освобождение от уплаты НДС при передаче имущества;

• правовые основания передачи имущества: подп. 3.7 или подп. 11 п. 1 ст. 251 НК.

Итак, кратко резюмируем основные особенности безвозмездной передачи имущества:

Особенности	Безвозмездная передача имущества по подп. 11. п. 1 ст 251 НК РФ	Вклад в имущество по подп. 3.7. п. 1 ст 251 НК РФ
Что передается	тоько имущество	имущество, имущественные права, неимущественные права
Передающая сторона	участник/акционер или дочерняя компания	только участник/акционер
Ограничения участия в уставном капитале	доля участника в дочерней компании более 50 %	размер доли передающей стороны в уставе дочерней компании не имеет значения
Право распоряжения полученным имуществом	нельзя распоряжаться имуществом в течение 1 года (за исключением денег)	можно сразу распоряжаться любым имуществом
Организационно-правовая форма получателя имущества	Любая, в которой есть уставный/складочный капитал (АО, ООО, хозяйственное товарищество/партнерство)	только хозяйственные общества и товарищества

Вместо итога еще раз обозначим главные тезисы:

1. Вклад в имущество является оперативным способом безналоговой передачи денежных средств и иного имущества дочерней компании. Не требуется посещение нотариуса и внесение изменений в учредительные документы, что обязательно при увеличении уставного капитала.

2. НК РФ предусматривает два льготных механизма — подп.3.7 и подп.11 п.1 ст.251 НК РФ. Каждый из них дает интересные возможности, но и не лишен ограничений. Поэтому тщательно читаем закон и выбираем подходящий к конкретной ситуации способ.

3. Не забываем, что для осуществления вклада в имущество в Уставе компании должна быть предусмотрена такая возможность для ее участников, в том числе возможность осуществлять вклады непропорционально участию в уставном капитале, а также любым имуществом, имущественными правами или путем прощения долга.

4. Подп.11 п.1 ст.251 НК РФ также дает возможность обратной передачи — от «дочки» к организации-маме, доля которой в уставном капитале более 50 %. Мы назвали это «дочерним подарком». Он может быть альтернативой выплате дивидендов, например, когда помимо мажоритарного участника с долей более 50 % есть миноритарии, «распределять прибыль» в пользу которых не хочется: дивиденды распределяются в большинстве случаев пропорционально, а к «дочернему подарку» такое требование не предъявляется.

ФЗ 219. Теперь ценные бумаги и наличные на брокерских счетах это имущество?

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона «О внесении изменения в статью 38 части первой Налогового кодекса Российской Федерации»

 

Необходимость внесения предлагаемого законопроекта возникла в связи с принятием Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и статью 1124 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (вступил в силу с 1 октября 2019 года) в части изменения видовой принадлежности таких объектов гражданских прав, как безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги.

До принятия указанного Федерального закона безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги относились к имуществу наряду с иными денежными средствами и документарными ценными бумагами и операции с соответствующим видом имущества облагались по единым правилам. Очевидно, что налоговые последствия операций с денежными средствами не могут зависеть от их формы (наличные или безналичные), равно как и налоговые последствия операций с ценными бумагами должны быть одинаковые вне зависимости от того, имеют они документарную форму или нет. Таким образом, предлагается сохранить действующие устоявшиеся правила налогообложения операций с безналичными денежными средствами и бездокументарными ценными бумагами, применяемые уже почти 20 лет.

Кроме того, налогообложение операций с имущественными правами имеет некоторые особенности по сравнению с налогообложением операций с имуществом, поэтому «автоматическое» (без внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации (далее — НК РФ) признание безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг имущественными правами и непризнание их имуществом для целей налогообложения приведёт только к путанице, новым вопросам и необоснованным спорам в правоприменении.

Предлагаемый законопроект является альтернативой внесения в часть вторую НК РФ громоздких изменений, устанавливающих особенности налогообложения операций с новыми видами имущественных прав, по сути дублирующих правила налогообложения операций с имуществом, что представляется крайне нецелесообразным.

Изменениям в пункт 2 статьи 38 НК РФ предлагается придать обратную силу с 1 октября 2019 года, т.е. со дня вступления в силу новой редакции статьи 128 ГК РФ.

Имущество — урок. Обществознание, 8 класс.

Каждый из нас чем-то владеет, пользуется или распоряжается. Это могут быть телефон, велосипед, тетрадь, книга, ручка. Всё это — имущество.

Имуществом называется всё, что находится в твоём распоряжении, пользовании и владении.

Имущество — это всегда чья-то собственность: отдельного человека или группы лиц, той или иной семьи, городских властей или государства в целом.

Имущество может быть:

• недвижимое;
• движимое.

К недвижимому имуществу относится имущество, перемещение которого невозможно без

нанесения ущерба, несоразмерного его назначению.

Пример:

земля, здания, незавершённое строительство, недра и др.

Обрати внимание!

Обрати внимание: согласно российскому законодательству, к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Движимое имущество — это имущество, которое может легко перемещаться человеком и не относится к недвижимому.

Пример:

стол, одежда, автомобиль, часы. Также к объектам движимого имущества относятся деньги и ценные бумаги.

Когда между людьми по поводу имущества происходят взаимоотношения, в основе которых лежит собственность, это называется имущественными отношениями.

Имущественные отношения сопровождают человека постоянно в повседневной жизни. Иногда ты даже о них и не подозреваешь. Делая подписку на платный канал, покупая еду в буфете и даже совершая перелёт на самолёте, купив билет у авиакомпании, ты оказываешься участником имущественных отношений.

Помимо имущественных отношений существуют также личные неимущественные отношения. Это неимущественные правоотношения, которые складываются по поводу личных нематериальных благ, принадлежащих личности как таковой и от неё неотделимых.

Например, ты написал книгу, и авторское право на неё не относится к имущественным правоотношениям, так как оно нематериально.

Источники:

Обществознание 8 кл. / под ред. Л. Н. Боголюбова. М. «Просвещение», 2014.

www.consultant.ru / «Консультант Плюс».

Как заработать на недвижимости

Взгляните на список 100 лучших богатых людей Times, и вы увидите, что подавляющее большинство миллионеров заработали свои деньги на собственности. Даже в последние годы, когда экономическая среда оказалась сложной для многих предприятий, лондонские девелоперы по-прежнему получают прибыль от своих усилий. Если вы хотите понять, как это можно сделать, этот сайт призван дать вам знания, необходимые для начала вашего пути развития недвижимости.

Как и любой бизнес, строительство недвижимости сопряжено с определенным риском, и вам придется пойти на многочисленные жертвы, чтобы получить плоды, которыми может наслаждаться успешный застройщик; любят финансовую свободу, отличный образ жизни и финансовую безопасность. Я написал этот сайт, основываясь на собственном опыте развития лондонской недвижимости с 1993 года.

Я бы назвал себя экспертом, я наделал много ошибок, но, оглядываясь назад, это было удивительное путешествие, которое я просто не мог спланировать.Эти годы усилий дали мне финансовую безопасность и независимость от работы с 9 до 5. Это великолепно. Я не строитель, не архитектор или геодезист, но мне всегда нравилась недвижимость. Оглядываясь назад, именно это желание и интерес заставляли меня постоянно следить за несколькими сделками, которые я заключил, которые изменили мою жизнь к лучшему.

Стать застройщиком
Быть застройщиком не для всех. Вам нужны драйв и целеустремленность, которые могут утомить многих.Но если вы сможете стать внимательным в своих исследованиях, упорствовать в покупках и планировании и сосредоточиться на построении, вы увидите потрясающие результаты.

В поисках своего первого проекта
Как застройщик, вы будете искать не только недвижимость, требующую модернизации, вы будете искать мотивированных покупателей. Найти мотивированных покупателей через посредника, такого как агент по недвижимости, может быть нелегко, поскольку они всегда будут в интересах продавца. Попробуйте поискать недвижимость на аукционе, список вы можете найти здесь.Вы также можете попробовать услуги по поиску недвижимости, но имейте в виду, что с этими поисковыми службами всегда взимается плата, которая будет оказывать давление на получение прибыли. Я всегда обнаруживал, что лучшие предложения приходили ко мне напрямую, когда я видел недвижимость, требующую модернизации, и я просто отправил письмо через почтовый ящик или провел небольшое исследование через земельный кадастр и напрямую обратился к владельцам. Такой подход не всегда работает, но на каждые 50 писем я, вероятно, получу 1 положительный ответ.

data-ad-client = «ca-pub-1313018241554994»
data-ad-slot = «7140209465»>

Покупка на аукционе
Покупка на аукционе раньше была только для тех, кто был в курсе, но с сегодняшними плохими процентными ставками, многие люди идут на аукционы, чтобы найти «сделку»! Beward. Я видел множество объектов недвижимости, которые продавались на аукционах по ценам, значительно превышающим рыночные, потому что многие люди считают, что вход в аукционный зал автоматически означает, что они собираются получить большую сделку.Вы этого не сделаете. Сделайте свою домашнюю работу, посмотрите на недавно проданные цены на zoopla, чтобы убедиться, что у вас достаточно маржи, чтобы продолжить разработку и увидеть прибыль от ваших усилий в конце. Не влюбляйтесь — каждое решение о покупке, которое вы принимаете, должно основываться на вашей способности перевернуть недвижимость и получить прибыль в конце

Поиск мотивированных покупателей
Если аукционные комнаты не для вас, то всегда есть частный договор (агенты по недвижимости). Покупка через агента по недвижимости может быть менее рискованной, чем аукцион, поскольку у вас есть время для исследования, и вы не связаны договорными обязательствами после того, как сделаете предложение.Если вы определили область для исследования, познакомьтесь с агентами по недвижимости. Будь их другом, тогда ты будешь на твоей стороне. Довольно скоро вы получите всю недвижимость в своем ценовом диапазоне, но важно проявить усердие и убедиться, что ваши агенты знают, что вы понимаете рынок, и что вы не участвуете на нем, чтобы платить по рыночным ставкам. Если вы видите что-то, что, по вашему мнению, вы можете повысить ценность, обязательно задайте агенту следующие вопросы: «Почему ваш клиент продает?» «Как быстро им нужно продавать?» «Нашли ли они другую недвижимость, которую они хотят?» Это ключевые вопросы для понимания того, насколько мотивирован продавец.Если ответ положительный (т.е. требуется быстрая продажа из-за неизбежного изъятия банка, развода или завещания), вы знаете, что можете сделать цену ниже запрашиваемой, исходя из вашей способности действовать быстро, поскольку вам нечего продавать. Я знаю, что когда я это пишу, это звучит корыстно, но это реальность развития собственности. Единственный способ добиться успеха — это покупать по цене ниже рыночной, и вы можете сделать это только с мотивированным продавцом.

Как заключать сделки
Раньше я думал, что для того, чтобы быть хорошим переговорщиком, нужно быть высокомерным и немного хулиганским, но опыт научил меня, что эти люди не заходят так далеко.Лучшие переговорщики и участники сделок — это те, кто лучше всех знает рынок. Знание действительно сила. Лучшее вложение, которое вы можете сделать прямо сейчас, — это лучше, чем кто-либо, понять рынок, на котором вы собираетесь покупать. Таким образом, когда дело доходит до переговоров о лучшей сделке, вы окажетесь в выигрыше. Прошлые исследования цен на продажу понять рынок сдачи в аренду, какие дороги впереди, где пропуски? Планируется ли какая-либо большая инфраструктура или объекты (например, новые школы, крупные работодатели и т. Д.), Которые могут повлиять на местное сообщество? Знание этого позволит вам заслужить уважение тех, у кого вы покупаете, и серьезно относиться к своим предложениям, даже если они ниже первоначальной оценки агентов по недвижимости.

Разработка с целью получения прибыли
После того, как вы заключили первую сделку, пора приступить к разработке. Если это ваша первая разработка, вы, вероятно, захотите начать с малого, например, с квартиры с одной или двумя спальнями или дома. Хорошо ли ваше исследование рассматривает улицу, которую вы привели, есть ли какие-либо преобразования в лофт? Соседи продлились? кто живет на улице, семьями, профессиональными парами? Как только вы получите четкое представление о том, для кого вы разрабатываете и что вы можете сделать, самое время приступить к планированию.Ваше развитие может потребовать планирования, поэтому вам понадобится совет вашего архитектора по этому поводу.

Однако законы о планировании недавно изменились, и для многих расширений не требуется приложение для планирования в рамках «разрешенной застройки». Еще раз проконсультируйтесь с вашим архитектором или местным органом планирования, чтобы подтвердить свои планы. Когда ваши планы составлены, пора приступать к строительству. Стоит изучить вопрос о том, как найти подходящего строителя.

Я работал с одной и той же командой строителей и торговцев последние 10 лет, но мне потребовались годы, чтобы их найти.У меня были парни, которые не появляются, и те, кому наплевать на свою работу. Так что потратьте немного времени на то, чтобы познакомиться с ними, попросить рекомендации, сходить и посмотреть их последнюю работу, и они не хотят, чтобы вы это делали, они, вероятно, не правы. Если это ваш первый проект, вам, вероятно, придется управлять им самостоятельно. Это означает, что вы должны прибыть на строительную площадку со своими строителями и субподрядчиками в 7 утра и уехать в 19:00. Это также означает, что у них есть все необходимые инструменты и оборудование для каждой работы, а также подходящие материалы.Это может вызвать стресс при первой сборке, но по мере продвижения проекта становится легче.

Продайте или сдайте в аренду
, когда ваш проект будет завершен, вам нужно будет принять решение — сдавать или сдавать? Все это будет зависеть от вашей торговой площадки в данный момент. Если на вашем рынке наблюдается значительный рост, у вас может возникнуть соблазн продать и получить прибыль от растущего рынка и добавленную стоимость недвижимости. Однако если вы не заметили роста, но рынок аренды предлагает хорошую прибыль, у вас может возникнуть соблазн найти арендатора, который начнет выплачивать ваши долги.

Финансирование вашего проекта
Я не упоминал здесь финансирование вашего проекта, и это, несомненно, является важным фактором в развитии недвижимости. Для тех из вас, кто не спит, зная, что у вас много денег, развитие недвижимости, вероятно, не для вас. Однако для тех из вас, кто может взять взаймы и с радостью сделать это, награда может быть очень большой. Есть множество способов получить взаймы. От традиционной ипотеки от крупных кредиторов до частных инвесторов до частного финансирования от семьи и друзей.Думаю, будет справедливо сказать, что заимствования в последние годы стали намного жестче. Хотя все еще есть кредиторы, которые могут предлагать 100% -ную ипотеку, они, как правило, связаны с некоторыми серьезными условиями. Если вам не повезло, что вы можете брать взаймы у друзей или семьи, я бы также порекомендовал услуги ипотечного брокера. У вас просто нет времени смотреть на продукты кредиторов каждый день, поэтому имеет смысл работать с кем-то, кто хорошо знает рынок кредитования.

Повторите
После того, как вы продадите свою собственность, вы, вероятно, захотите отдохнуть.Печально то, что вам нужно искать свой следующий проект задолго до того, как текущий проект будет продан. Если вы хотите быть застройщиком, вам необходимо обеспечить постоянный поток сделок на вашем столе, независимо от того, насколько задействован ваш текущий проект. Так что, хотя может возникнуть соблазн сосредоточиться на одном проекте за раз, вам нужно продолжать искать и размещать предложения, даже если у вас нет депозита! Всегда есть способ профинансировать выгодную сделку. Удачи.

.

Инвестиции в недвижимость — Money Advice Service

Инвестиции в недвижимость — наряду с наличными деньгами, облигациями и акциями — являются одним из четырех наиболее распространенных типов инвестиций. Инвестиции в недвижимость принимают различные формы, от покупки для сдачи в аренду до инвестирования в фонд недвижимости. Здесь вы можете узнать все, что вам нужно знать о том, как инвестировать в недвижимость, о различных формах, которые это может принять, и о связанных с этим рисках.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Что касается собственности, есть два основных возможных способа возврата:

• Аренда — вы можете получать доход, сдавая недвижимость арендаторам.
• Продажа с целью получения прибыли — если вы покупаете недвижимость, а затем продаете ее по более высокой цене.

Даже если вы не хотите покупать недвижимость самостоятельно, вы можете получить эти потенциальные выгоды косвенно, вложив средства в фонд, инвестирующий непосредственно в недвижимость.

Есть и другие связанные способы инвестирования, например, через услуги по обслуживанию и управлению недвижимостью.

Риски инвестирования в недвижимость

Цены на недвижимость и спрос на аренду могут расти и падать, поэтому прямые и косвенные инвестиции в недвижимость являются долгосрочными.

Если вы готовы подождать, вы можете пережить убытки на медленном рынке жилья и снова заработать прибыль, когда наступят лучшие времена.

Если вы слишком много инвестируете в недвижимость — например, если большая часть ваших денег связана с недвижимостью, которую можно купить для сдачи в аренду — у вас могут возникнуть проблемы, когда рынок жилья замедлится.

Чтобы избежать этого, вам следует диверсифицировать свой портфель за счет различных видов инвестиций.

Как инвестировать в недвижимость

Покупка недвижимости напрямую

Есть несколько рисков, когда вы покупаете недвижимость напрямую, будь то для себя или в качестве инвестиции для покупки с целью сдачи в аренду.

1. Связанные деньги — в отличие от акций или облигаций, продажа недвижимости занимает много времени.
2. Большое обязательство — покупая недвижимость, вы кладете много яиц в одну корзину.
3. Затраты на покупку и продажу — с учетом гонораров агента по недвижимости и сюрвейера, гербового сбора, земельного налога, гонораров юристов и комиссионных за передачу права собственности. С 1 апреля 2016 года при покупке дополнительного дома или жилой недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, вам придется платить дополнительно 3% к каждому диапазону гербового сбора.
4. Требовательность — выполнение ремонтных работ и управление недвижимостью требует времени и денег. Возможно, вам придется продлить аренду — если вы не владеете полной собственностью. Это еще одна цена, и переговоры могут занять некоторое время.

Если вы используете ипотеку или кредит для покупки недвижимости, возникают дополнительные риски:

1. Нет гарантии, что вы заработаете достаточно арендной платы для погашения кредита.
2. Стоимость ипотеки может вырасти.
3. Если вы не успеваете по выплатам, банк или строительный кооператив могут забрать имущество обратно.

Инвестиционные фонды недвижимости

В случае объединенного (или коллективного) фонда собственности профессиональный менеджер собирает деньги от многих инвесторов, а затем инвестирует деньги непосредственно в собственность или в доли собственности.

Управляющие фондами взимают плату за эту услугу, которая повлияет на ваш доход.

Это обычные примеры фондов собственности:

• Имущественные паевые фонды
• Инвестиционные фонды недвижимости
• Оффшорные компании по недвижимости
• Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)
• Акции компаний, зарегистрированных на бирже
• Страховая компания имущественных фондов

Перед инвестированием в недвижимость

Прежде чем принимать какое-либо решение об инвестировании в недвижимость, вы должны узнать как можно больше.

Вы можете самостоятельно изучить возможные плюсы и минусы или посоветоваться.

Вы также захотите посмотреть, может ли другой тип инвестиций лучше соответствовать вашим целям.

Эти руководства помогут вам начать работу:

Вы нашли это руководство полезным?

да Нет

Спасибо за отзыв

Сообщить о технической проблеме с этой страницей .

инвестиций в недвижимость: как инвестировать в недвижимость в Индии для начинающих?

Вокруг сотни людей, которые могут поделиться с нами своими идеями относительно инвестиций в недвижимость. Почти каждый на каком-то этапе своей жизни имел дело с недвижимостью.

Мы видели, как наши родители, старшие братья и сестры покупают недвижимость. Это обогатило наши знания. Даже слух о сделках с недвижимостью от друзей также пополняет нашу базу знаний. Но нет ничего ценнее баловства .

Какие более глубокие сведения об инвестициях в недвижимость используют опытные покупатели в качестве руководства? Как новичок может инвестировать в недвижимость в Индии как профи?

Об этом мы и поговорим в этой статье. Но перед этим давайте освежим некоторые основы рынка недвижимости в Индии.

Темы

Рынок недвижимости Индии

В последние несколько лет рынок недвижимости Индии столкнулся с серьезными препятствиями. Хотя RERA и есть, но этот сектор не оживает.

Незавершенные проекты, готовые запасы, отсутствие спроса и т. Д. Способствовали низкой производительности в этом секторе. Но все же в крупных городах Индии цены на достойную недвижимость не снижаются.

Посмотрите на график цен ниже. За исключением Дели (не Дели NCR), цены на недвижимость в крупных городах за последние 2 года выросли (источник: makaan.com).

Из приведенной выше таблицы ясно, что цены на недвижимость в Индии продолжают расти. Скорость удорожания цен в разных городах разная.Если мы купим недвижимость в Хайдарабаде, прирост капитала будет относительно медленным. Если мы купим недвижимость в Гургаоне, прирост капитала будет быстрее.

Но где бы в Индии ни находилась недвижимость, ее цена будет расти. Почему? Из-за роста населения и увеличения покупательной способности индийского среднего класса.

В таких городах, как Мумбаи, Дели, Бангалор, Ченнаи, Ахмедабад, Пуна и т. Д. Наблюдается значительный рост цен на недвижимость. Почему? Это города, куда люди обычно мигрируют из других штатов в поисках работы и бизнеса.

Ценовая динамика городов Метро отражается в других небольших городах. В среднем за последние 5 лет цены на недвижимость в Индии росли как минимум на 5% в год. В дополнение к этому добавьте примерно 3,5% арендной платы. Таким образом, общая прибыль составит 8,5% в год .

Почему инвестиции в недвижимость?

Богатые и состоятельные инвестируют напрямую в недвижимость. Им принадлежит несколько жилых или коммерческих объектов. Стабильное и приличное увеличение стоимости их недвижимости — обычное дело.

Но та часть, которая делает инвестиции в недвижимость столь дорогими, — это их способность приносить стабильный краткосрочный доход. Краткосрочный доход формируется в виде « месячной арендной платы ».

Скорость роста арендного дохода в долгосрочной перспективе обычно превышает инфляцию. Это особенно верно для городов уровня Metro, Tier1 и Tier 2. Поскольку ежемесячная доходность недвижимости растет, это также приводит к росту общей стоимости недвижимости.

Что показано на приведенной выше инфографике? Инвестиции в недвижимость приносят гарантированную прибыль.Прибыль представлена ​​в виде арендной платы и прироста капитала .

Доходность от аренды (фиксированный доход) со временем растет. В целом этот рост идет в ногу с инфляцией. Увеличение капитала произойдет за счет роста спроса. Индия является растущим и молодым населением, поэтому спрос на недвижимость продолжает расти.

Этот двойной эффект (гарантированный рост арендной платы и стоимости) заставляет сектор недвижимости генерировать беспрецедентную прибыль, в отличие от любого другого актива.

Инвестиции в недвижимость — одна из лучших инфляции хеджирования.Это причина, по которой он особенно нравится крупным инвесторам, таким как Роберт Кийосаки и Дональд Трамп.

Осторожный протектор

Почему? Потому что, за исключением нескольких индийских городов, рынок недвижимости в Индии еще не созрел? Почему я так говорю? Потому что мы по-прежнему видим случайных застройок объектов недвижимости в большинстве городов Индии.

Хорошая недвижимость должна разрабатываться, продаваться и содержаться в соответствии с генеральным планом, включающим все объекты.

Если недвижимость не имеет генерального плана, ее долгосрочная оценка является сомнительной.В большинстве случаев стоимость такой недвижимости со временем обесценивается.

Проблема в том, что большинство объектов недвижимости либо незапланировано, либо разрабатываются застройщиками ниже номинала. Это делает вложение в недвижимость Индии немного рискованным .

Как инвестировать в недвижимость?

Итак, как это сделать? Вот несколько идей, которые новичок может использовать, чтобы понять, как инвестировать в рынок недвижимости в Индии. Также читайте о REIT в Индии.

1. Оценка доступности

Недвижимость — одна из самых дорогостоящих инвестиций в жизни.Цены на недвижимость в Индии могут варьироваться от нескольких лакхов до нескольких кроров. Следовательно, прежде чем выходить на улицу, важно ответить: «, сколько я должен потратить на покупку недвижимости ». Как узнать?

Это можно сделать с помощью правила большого пальца, показанного на приведенной выше блок-схеме. Человек, чей доход составляет 100000 рупий и имеет сбережения в 5 лакхов, может позволить себе купить недвижимость за 35 лакхов.

Помимо дохода и сбережений, кредитный рейтинг также играет важную роль в получении жилищного кредита.Если у человека нет достаточно высокого кредитного рейтинга, получить ссуду сложно.

Есть еще один аспект, по которому увеличивает стоимость недвижимого имущества. Есть установленных законом сборов , связанных с любой покупкой недвижимости. Примерно «прочие расходы» стоят около 10% дополнительно. Это еще больше влияет на доступность. Типичное изменение этой стоимости показано ниже:

1. Гербовый сбор (6%).
2. Регистрация (0,5%).
3. Брокерские услуги (0,5%).
4. Гонорары адвоката (0.1%).
5. Комиссия за оформление жилищного кредита (0,1%).
6. Налог, удерживаемый у источника (TDS-1%).
7. Административные сборы общества (1%).

2. Подготовка к жилищной ссуде

Сначала нужно проверить свой кредитный рейтинг. Если оценка низкая, примите меры для ее улучшения. Зачем нужна проверка кредитного рейтинга?

Потому что банки не выдадут ссуду, если кредитный рейтинг ниже 700. Следовательно, лучше проверять счет перед подачей заявки на ссуду. Вы можете бесплатно проверить свой кредит на сайте CIBIL.

Помимо кредитного рейтинга, банки также захотят дважды проверить « EMI платежеспособность », внимательно изучив другие документы. Следовательно, для заемщика лучше держать эти документы под рукой:

• Последние квитанции о заработной плате (за последние 6 месяцев).
• Налоговая декларация за прошлый год.
• Банковские выписки (за последние 6 месяцев).
• Отчет об активах (финансовых и физических).
• Подтверждение адреса.
• Подтверждение личности.
• Прочие документы по запросу банка.

Комбинация из «кредитного рейтинга» и «платежеспособности EMI» будет определять право на получение жилищного кредита . Проверить: Калькулятор права на получение кредита на основе дохода.

Что делать, чтобы повысить кредитоспособность? Перед подачей заявки на ссуду постарайтесь обнулить другие ссуды (например, задолженность по кредитной карте, личный ссуда и т. Д.).

Перед поиском недвижимости рекомендуется получить из банка письмо о праве на получение жилищного кредита.

Также сравните номера права на получение ссуды с расчетом финансовой доступности, выполненным на шаге 1 выше. Если в шаге № 1 указано, что право на получение кредита составляет 30 лакхов, а на этапе № 2 банк готов предоставить 35 лакхов — пойдет на меньшее число .

3. Критерии выбора недвижимости

Целью должно быть покупка хорошей недвижимости. Что такое хорошая недвижимость? Он должен отображать как минимум две характеристики: (а) привлекательный план проекта и (б) соотношение цены и качества.

Какой привлекательный план проекта? Распределение между открытой площадкой и занятой землей (по зданиям) должно быть оптимальным.Чем больше будет открытой площадки, тем лучше.

Какое соотношение цены и качества? Недвижимость не должна быть дорогой. Как определить дорогое? Для себя я следую этому практическому правилу. Доходность от сдачи объекта в аренду должна быть не менее 3,0%. Предположим, недвижимость оценивается в 35 лакхов. В случае сдачи в аренду он будет приносить 10 000 рупий в месяц. Его рентабельность составит 3,4% (10000 × 12/3500000).

Для новичка важно знать, на что обращать внимание в собственности. Инвестиции в недвижимость нельзя делать только из эстетических соображений.Пропорциональный вес должен быть дан как минимум 14 параметрам , перечисленным ниже:

Цена

• 3.1 Доступность : Если доступность составляет 35 лакхов, а предлагаемая недвижимость стоит 40 лакхов, это явно не доступно. Это одна из причин, почему расчет доступности на шаге № 1 важен до принятия обязательства.

Окрестности

• 3.2 Местоположение : Инвестиции в недвижимость должны производиться в месте, известном инвестору.Следует избегать инвестирования в незнакомый город / поселок. Также важно расположение недвижимости в черте города. Предпочтительно недвижимость, рядом с которой есть школы, рынки, больницы.
• 3.3 Транспорт : Подъездная дорога важна. Если к отелю ведет широкая асфальтированная дорога, это не помешает. Связь на общественном транспорте, такая как метро, ​​автобусная остановка, стоянка авто рикши, связь Ola / Uber, также увеличивает ценность.
• 3.3 Негативы : Особое внимание следует уделить недостаткам собственности.Типичными могут быть загруженные дороги, слишком близкое расположение к железнодорожному вокзалу или аэропорту, транспортный шум, удаленность, старое общество и т. Д. Эти факторы вызывают трудности, а также снижают качество жизни жителей.

Спецификация

• 3.4 Тип дома : Если предпочтение отдается рядному дому, многоэтажная квартира не подойдет, и наоборот. Прежде чем отправиться на поиски недвижимости, необходимо окончательно определить тип дома.
• 3.5 Новое или бывшее в употреблении : Подержанные дома могут быть отличным соотношением цены и качества.У них есть преимущество свободного владения и установленного местоположения. У них также могут быть встроенные средства, такие как Интернет, обогреватели, изделия из дерева, модульные кухни и т. Д. Но новая собственность также имеет свои преимущества.
• 3,6 Кол-во спален : Для небольшой семьи достаточно даже квартиры-студии. Для других требования могут варьироваться от 1 / 2BHK до квартир большего размера. Лично мне нравится оценивать недвижимость сначала на основе их размера (в SQFT), а затем на основании количества спален, которые она может предложить.
• 3.7 Открытый этаж : В некоторых домах есть прорези и карманы для платяных шкафов, шкафов, холодильника и т. Д. Такие дома предлагают лучшее «управление открытым пространством» после того, как мебель будет установлена ​​на место. Вообще говоря, дом должен иметь возможность разместить вашу особую мебель (например, велосипед, коляску и т. Д.).
• 3.8 Парковка : Если у вас есть автомобиль, двухколесный транспорт и т. Д., В отеле должна быть соответствующая парковка.

Другие функции

• 3.9 Связь : Если в собственности уже проложены объекты для таких услуг, как кабельное телевидение, широкополосный доступ и т. Д., Это может сэкономить несколько долларов. В общем, ищите мобильную связь и подключение к Интернету в этом районе. Есть районы, в которых по своей природе плохая связь с мобильной сетью.
• 3.10 Добавочный номер : Со временем владельцам нравится увеличивать свою жилую площадь. Недвижимость, которая имеет условия для продления, может пригодиться в будущем.
• 3.11 Садоводство : Для некоторых создание висячего сада на балконе — большой плюс.Если вы ищете рядный дом, проверьте, дает ли открытое пространство возможность садоводства. Недвижимость с такими положениями становится желанной.
• 3.12 Текущее состояние : Проверить «состояние постройки» собственности. Если это новая недвижимость, нет проблем. Но в доме б / у может потребоваться переделка или ремонт. Перед вступлением во владение рекомендуется знать об этой дополнительной стоимости.
• 3.13 Состояние снаружи : Квартира может быть хорошей изнутри, но и снаружи такое же хорошее здание? Не забудьте проверить собственность снаружи.Сканируйте окраску, трещины, просачивание, неплотную проводку, посягательства, качество парковки и т. Д.
• 3.14 Безопасность : В наши дни общества страдают от случайных краж и хищений. Обязательно проверьте, есть ли в отеле специальная система безопасности.

Также рекомендуется посетить отель хотя бы трижды перед тем, как принять последний звонок.

• Посетите 1 : Попытайтесь добраться до отеля из своего офиса и т. Д. В часы пик. Это даст вам представление о загруженности дорог.
• Посещение 2 : Осмотрите отель ночью. В эти часы вы сможете оценить обстановку. Есть объекты, которые в темноте выглядят слишком мрачно. Избежать их.
• Посещение 3 : Постарайтесь посещать объект по выходным. Это даст новый взгляд на вещи, и вы также сможете пообщаться с несколькими существующими жильцами.

4. Спросите своего агента по недвижимости

То, что сделано на шаге № 3 выше, позволяет решить «важные дела». Есть также незначительные вопросы, требующие внимания.Агент по недвижимости сможет ответить на эти вопросы (честно).

Есть похожие стратегические вопросы, которые необходимо сообщить агенту или нынешнему владельцу:

• Осталось непроданным : Сколько дней недвижимость находилась на рынке для перепродажи? Некоторые объекты продаются за считанные дни. Некоторые свойства требуют времени. Идея — узнать причину задержки. Причинами могут быть завышенная цена, плохой Ваасту и т. Д.
• История занятий : Желательно избегать покупки недвижимости, в которой в прошлом работали несколько человек.Целью должно быть приобретение второй или третьей собственности. Если недвижимость занимали сами первые владельцы, это большой плюс.
• Текущее владение : Кто в настоящее время занимает недвижимость? Если внутри нет людей, не проблема. Но если недвижимость занята (скажем, арендатором), когда они собираются освободить? С какого времени они здесь?
• Прямой контакт с продавцом : Перед принятием окончательного решения всегда лучше поговорить с владельцем один на один.Может не понравиться покупать недвижимость у сомнительного или неподходящего персонажа.

5. Новый дом: дополнительные моменты для ухода

Есть несколько уникальных особенностей, которые встречаются только в новой (строящейся) недвижимости. Они также требуют отдельного внимания и обработки:

• Сумма бронирования : Покупка новой, находящейся в стадии строительства недвижимости часто начинается после осмотра «незанятого земельного участка» и «утвержденного плана». Чтобы инициировать покупку, покупатель платит застройщику сумму бронирования.Обязательно спросите о политике возврата перед оплатой.
• Первый депозит : Если вы собираетесь получить жилищный кредит, первый депозит (который будет вашим собственным вкладом) должен быть внесен вскоре после бронирования. Почему? Потому что только после этого будет инициирован процесс выдачи кредита. Обязательно сообщайте своему юрисконсульту об этих платежах.
• Предварительно утвержденные ссуды : Строитель может соблазнить вас обратиться к своему предварительно утвержденному кредитору (для получения ссуды).Вы не обязаны прислушиваться к их советам. Вы можете пойти со своим собственным банком.
• График завершения : С момента бронирования типичному индийскому строителю может потребоваться до 3 лет для завершения проекта. Обязательно спросите строителя о временных рамках ( и этапы ) проекта. Спросите, как строитель собирается компенсировать задержки в случае задержки.
• Оговорка о выходе : может возникнуть условие, при котором вы захотите выйти из сделки на полпути. Здесь становится кстати пункт об отзыве.Прочтите и обсудите это со своим строителем. Сколько будет ваша потеря? Как будут возвращены уже уплаченные деньги и т. Д.
• Гарантия : Как правило, на недавно построенные здания предоставляется 10-летняя гарантия на дефекты конструкции. Гарантия на общие дефекты составляет 2 года. Обязательно спросите об этом у вашего агента / строителя.
• Отделка дома : Что входит в готовый дом? Финишная покраска, электричество, сантехника, чистовой пол, модульная кухня, гардеробы, мебель и т. Д.Идея состоит в том, чтобы знать, в каком готовом состоянии вам будет сдан дом.

6. Проверьте репутацию строителя

Попробуйте узнать репутацию строителя. Некоторые разработчики склонны нести проблемы, связанные с утверждением плана, изменениями в последние минуты, задержками в работе, плохим качеством строительства и т. Д. Идея состоит в том, чтобы не поддаваться на таких разработчиков.

Лучший способ определить хорошего разработчика — это посетить его старые сайты. Если возможно, познакомьтесь с несколькими жителями, чтобы почувствовать это.Несколько ключевых атрибутов хорошего разработчика:

• Своевременное завершение.
• Качественная планировка проекта (вне помещения).
• Хорошая планировка квартиры (внутреннее оформление).
• Превосходное качество строительства.
• Качество установленной фурнитуры (освещение, смесители и т. Д.).

Сочетание «хорошего застройщика» и «рентабельной собственности» означает хорошее вложение.

7. Ищите недвижимость на окраине

Часто недвижимость в черте города стоит дороже .Есть способ определить хорошую и недорогую недвижимость.

Ищите недвижимость, которая строится прямо на окраине города. Не уезжайте слишком далеко за город. Идея — остаться в городе, но на внешних границах. Я нашел этот метод поиска проектов очень полезным.

На момент покупки такие объекты могут казаться немного далекими. Но через 2-3 года они станут следующим центром города. Покупка такой недвижимости и владение ею более 3 лет может оказаться прибыльной.

8. Книжная собственность при запуске проекта

Запуск проекта — это тот момент времени, когда разработчик впервые представляет план своего проекта общественности. В это время разработчик также оценивает восприятие общественностью своего проекта.

Бронирование недвижимости при запуске проекта может быть более выгодным. Зачастую строители назначают на его запуск на 20-30% меньше.

При хорошем отклике общественности при запуске проекта стоимость недвижимости вырастет. Для общественности цена запуска проекта часто является лучшей ценой для покупки.Хорошая идея — следить за запуском проектов хороших разработчиков в вашем городе.

Следует также отметить, что при запуске проекта застройщик, возможно, еще не получил необходимые согласования проекта. Следовательно, покупателям важно спрашивать о графике согласований. Только после согласования начнется строительство.

9. Ищите небольшую недвижимость

Нас часто соблазняют купить негабаритную недвижимость. Это ошибка. Это не только дороже, но и означает более высокие затраты на долгосрочное обслуживание.

Отчеты доказали, что недвижимость меньшего размера часто является лучшим соотношением цены и качества для инвестора. Сравните квартиру 2БХК и 3БНК. Что будет продано первым? 2БНК, как более доступный.

Точно так же квартиру 1BHK можно купить и продать в кратчайшие сроки. Малогабаритные квартиры всегда пользуются повышенным спросом. Даже состоятельные инвесторы хотели бы купить несколько домов 2BHK вместо большого пентхауса. Почему? Две причины:

• Меньше денег заблокировано в одной собственности.
• Поскольку размер небольшой, ликвидация становится проще.
• Будет больше круг покупателей для небольших объектов.

Другие способы инвестирования в сектор недвижимости

Одним из основных недостатков инвестиций в недвижимость является то, что они очень капиталоемкие. Более того, покупка и продажа физического имущества также не так проста, как акции или паевой инвестиционный фонд.

Следовательно, немногие инвесторы предпочитают держаться подальше от инвестиций в недвижимость. Но есть способы инвестировать в недвижимость, не занимаясь физическим имуществом.Вот несколько из них:

• Паевые инвестиционные фонды недвижимости : В Индии существует только один фонд недвижимости. Эта схема запущена Aditya Birla Sun Life. Он относится к категории «Фонд средств». В основном они инвестируют в сектор недвижимости по всему миру. 95% портфеля этого фонда принадлежит ING Global Real Estate Fund . В настоящее время в Индии нет ETF по недвижимости.
• REIT : REITs — следующая лучшая альтернатива инвестированию в сектор недвижимости после физической собственности.Но опять же, в настоящее время в Индии запущен только один REIT (REIT посольства). Когда рынок REIT в Индии станет немного более зрелым, это станет одним из лучших способов инвестирования в этот сектор.
• Акции компаний по продаже недвижимости : Это также достойная альтернатива инвестированию в сектор недвижимости. Как найти хорошие компании, работающие в этом секторе? Проверьте список составляющих индекса S&P BSE Realty Index. В настоящее время (по состоянию на ноябрь 2019 г.) в этот индекс входят 10 составляющих (см. Ниже).Можно рассмотреть возможность покупки акций этих компаний по сниженным ценам.

Заключение

Эти идеи инвестирования в недвижимость могут показаться простыми, но они эффективны. Для новичка эти предложения могут помочь в разработке правильной стратегии.

• Местонахождение имущества.
• Размер собственности.
• Доступность.
• Приемлемое качество и удобства.
• Время покупки.
• и т. Д.

В наши дни одним из самых серьезных препятствий для инвестиций в недвижимость являются «задержки проекта».Хотя не все задержки происходят по вине строителей, но они всегда будут нести бремя ответственности.

Хорошие разработчики с хорошей репутацией всегда находят выход и завершают проект в срок. Что касается инвестиций в недвижимость, то ничего лучше, чем своевременное завершение.

Надеюсь, эти идеи дадут вам пищу для размышлений при следующей покупке недвижимости. Пожалуйста, напишите в разделе комментариев ниже и поделитесь своей точкой зрения.

Удачного инвестирования.

.