Что является примером инвестиционной собственности: Инвестиционная собственность в МСФО и российской практике
РазноеIAS 40 — Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО? | статьи
Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».
Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.
Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.
[см. также полный текст стандарта IAS 40]
Что представляет собой МСФО (IAS) 40?
Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:
- результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
- нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.
Какова цель IAS 40?
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.
Но что такое инвестиционная недвижимость?
Инвестиционная недвижимость — это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:
- Получение арендной платы;
- Повышение стоимости капитала; или
- И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)
Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив
- Производство или продажа товаров или услуг,
- Административные цели или
- Продажа в рамках операционной деятельности.
Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.
Классификация инвестиционной недвижимости.
Примеры инвестиционной недвижимости.
Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?
Вот несколько примеров (см. параграф IAS 40.8):
- Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
- Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
- Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?
Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:
- Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
- Стоимость актива можно надежно оценить.
[см. параграф IAS 16.7]
Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?
Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).
Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:
- Стоимость приобретения и
- Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.
В себестоимость нельзя включать:
- Любые расходы на запуск.
Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск. - Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
- Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.
Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.
Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».
Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?
После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).
После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).
Последующая оценка инвестиционной недвижимости.
Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.
В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).
Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.
Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):
- Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
- Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.
Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.
Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель первоначальных затрат (англ. ‘cost model’).
Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.
Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?
Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?
Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.
Что это означает на практике?
Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.
Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.
Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?
Когда мы говорим о трансфертах (
Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):
- Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
- Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
- Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).
Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?
Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.
Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.
Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:
- Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
- Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.
Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?
Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.
Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. параграф IAS 40.66):
- При выбытии актива или
- Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.
Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. параграф IAS 40.69) как разницу между:
- Чистым доходом от выбытия актива и
- Балансовой стоимостью актива.
Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.
Прекращение признания инвестиционной недвижимости.
Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.
МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:
- описание выбранной модели,
- то, как была оценена справедливая стоимость,
- критерии классификации инвестиционной недвижимости,
- переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.
За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79 IAS 40.
понятие и бухгалтерский учет – SPRINTinvest.RU
Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.
Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.
Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.
Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.
Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.
Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.
Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.
Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях
Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.
Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.
Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.
Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.
Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости
Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.
Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).
Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:
- рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
- субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
- имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.
Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.
Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).
Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».
Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»
IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).
Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.
Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.
IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.
Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.
Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости
Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.
Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.
К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.
К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.
Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.
Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.
Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.
Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.
До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.
Инвестиционное имущество — это… Что такое Инвестиционное имущество?
- Инвестиционное имущество
Инвестиционное имущество (investment property) — имущество, приобретаемое с целью извлечения дохода. Доход может состоять из прибыли, полученной от эксплуатации имущества или от его перепродажи, либо из комбинации этих двух составляющих.
1) В недвижимости — имущество, которое держат для цели сдачи в аренду третьей стороне, для возможного будущего занятия собственником или для будущего развития и получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.
2) Имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то и другое), которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:
а) использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо дляадминистративных целей;
б) продажи в ходе обычного бизнеса.
(МСФО)
Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. — М.: Дело. Л. И. Лопатников. 2003.
- Инвестиционная функция
- Инвестиционное определение стоимости
Смотреть что такое «Инвестиционное имущество» в других словарях:
инвестиционное имущество — Имущество, приобретаемое с целью извлечения дохода. Доход может состоять из прибыли, полученной от эксплуатации имущества или от его перепродажи, либо из комбинации этих двух составляющих. 1) В недвижимости имущество, которое держат для цели… … Справочник технического переводчика
Имущество инвестиционное — Инвестиционное имущество недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости… … Официальная терминология
Инвестиционное товарищество — Инвестиционное товарищество организационно правовая форма, позволяющая объединить финансовые и организационные усилия нескольких участников для инвестиций в рисковые проекты или проекты, требующие существенных капиталовложений. Это… … Википедия
И — Игра [game] Игра с «природой» [game with nature] Игрок [player] Игры с ненулевой суммой [non zero sum games] … Экономико-математический словарь
Международные стандарты финансовой отчётности — Бухгалтерский учёт Ключевые понятия Бухгалтер • Бухгалтерия Главная бухгалтерская книга Оборотно сальдовая ведомость Отчётный период У … Википедия
Недвижимость, занимаемая владельцем — Недвижимость, занимаемая владельцем, недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных… … Официальная терминология
Инвестиционные активы — (investment assets) см. Инвестиционное имущество. Ср. Операционные активы … Экономико-математический словарь
Международные стандарты финансовой отчётности — (МСФО) Международные стандарты бухгалтерского учета (МСБУ), список действующих в настоящее время стандартов Применение международных стандартов финансовой отчётности в различных странах, IFRS, IAS Содержание Содержание Раздел 1. Применение и… … Энциклопедия инвестора
Инвестиции — (Investment) Инвестиции это капитальные вложения для получения прибыли Виды инвестиций, инвестиционные проекты, инвестиции в фондовый рынок, инвестиции в России, инвестиции в мире, во что инвестировать? Содержание >>>>>>>>>> … Энциклопедия инвестора
Инвестор — (Investor) Инвестор это лицо или организация, совершающее вложения капитала с целью получения прибыли Определение понятия инвестор, частный, квалифицированный и институциональный инвестор, особенности работы инвестора, известные инвесторы,… … Энциклопедия инвестора
Книги
- Учет имущества согласно МСФО (IAS 2, 16, 17, 36, 40, IFRIC 4, SIC 15), М. Ю. Медведев. Выпуск № 4 содержит официальные тексты МСФО IAS 2 «Запасы», IAS 16 «Основные средства», IAS 17 «Аренда», IAS 36 «Обесценение активов», IAS 40 «Инвестиционное имущество», IFRIC 4 «Определение… Подробнее Купить за 175 руб электронная книга
Что по мсфо является инвестиционной собственностью. Инвестиционная собственность
Основные вопросы учета инвестиционной собственности
- Справочная информация
Стандарты, регулирующие вопросы учета и отражения в отчетности инвестиционной собственности
- МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность»;
- MCOO (IAS)17 «Аренда».
МСФО 40 применяется для признания, оценки и раскрытия информации в отчетности об активах, которые классифицируются как инвестиционная собственность.
Поскольку понятие инвестиционной собственности (более подробно рассмотрено ниже) может включать в себя арендуемые активы или активы, которые могут быть сданы в аренду, то в стандарте (МСФО 40.3) определяется сфера применения данного стандарта и стандарта, регламентирующего учетную трактовку аренды (МСФО (IAS) 17).
МСФО 40 применяется:
- к оценке доли инвестиционной собственности, которой компания владеет на условиях финансовой аренды, в финансовой отчетности арендатора;
- к оценке инвестиционной собственности, которая предоставлена арендатору на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендодателя.
- к классификации аренды на финансовую и операционную;
- к признанию арендного дохода от инвестиционной собственности;
- к оценке доли собственности, которой компания владеет на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендатора;
- к оценке чистых инвестиций в аренду (финансовая аренда) в финансовой отчетности арендодателя;
- к учету операций по продаже с обратной арендой;
- к раскрытию информации о финансовой и операционной аренде в отчетности.
Понятие инвестиционной собственности
Определение инвестиционной собственности представлено в п. п. 5 — 6 МСФО (IAS) 40.
Инвестиционная собственность — это собственность (земля или здания, или часть здания, или и то и другое), которая держится (собственником или арендатором на условиях финансовой аренды) для получения дохода от сдачи в аренду или для увеличения капитальной оценки, или для того и другого, а не для:
- использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или административных целей;
- продажи в течение обычной хозяйственной деятельности.
- для данной собственности во всем остальном выполняется определение инвестиционной собственности;
- для данной инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости.
Определено, что доля в собственности, находящаяся в операционной аренде у арендатора, может классифицироваться как инвестиционная собственность при выполнении ряда условий.
Переходные положения: компании, которые ранее применяли МСФО 40 (в ред. 2000 г.) и впервые выбирают классификацию или учет некоторой или всей разрешенной доли собственности, находящейся в операционной аренде, как инвестиционной собственности, должны признавать эффект от этого выбора как корректировку входящего сальдо нераспределенной прибыли в периоде, когда данный выбор был впервые сделан. В случае, когда справедливая стоимость такой собственности ранее не раскрывалась публично, сравнительная информация не пересчитывается и данный факт раскрывается.
Схематично определение инвестиционной собственности представлено на рис. 10.1.
Рисунок 10.1. Классифицирование активов в качестве инвестиций
Инвестиционная собственность:
- Земля
- Здания
- Часть здания
- Земля и здания
Увеличения капитальной оценки и получения дохода от сдачи в аренду
Увеличения
капитальной
оценки
Возникает в результате
\/
Аренда на условиях \
операционной аренды /
Получения дохода от сдачи в операционную аренду
Получения дохода от сдачи в финансовую аренду
/\
При выполнении определенных условий
Отметим, что инвестиционная собственность как актив, генерирующий независимые денежные потоки, отделяется
от:
- собственности, занимаемой собственником (owner-occupied property), — собственности, которой собственник или арендатор владеют на условиях финансовой аренды, для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (NOI) ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ: КАК РАССЧИТАТЬ И ФОРМУЛА NOI
Net Operating (NOI) — это расчет дохода от инвестиций в недвижимость. Он измеряет сумму денежного потока, генерируемого инвестиционной собственностью после операционных расходов, но до выплат основной суммы и процентов, капитальных затрат, износа и амортизации. Инвесторы используют NOI для определения стоимости и доходности приносящей доход собственности.
Что такое чистый операционный доход
При инвестировании в недвижимость чистый операционный доход — это сумма дохода, полученного от инвестиционной собственности после вычета операционных расходов и потерь вакансий. Инвесторы в недвижимость смотрят на чистый операционный доход собственности, чтобы определить, является ли собственность хорошей инвестицией.
Они также анализируют NOI объекта, которым они уже владеют, чтобы определить, нужно ли им повышать арендную плату для увеличения своего денежного потока. В отличие от предельного уровня, нет «хорошего» NOI. Вместо этого инвесторы могут сравнивать NOI между объектами недвижимости и использовать текущий уровень NOI, чтобы определить, являются ли их расходы слишком высокими, арендной платой слишком низкой или недвижимость недоступна после добавления ипотечного платежа.
Чистый операционный доход обычно рассчитывается на ежегодной основе. Итак, если вы знаете, каковы ваши ежемесячные доходы и расходы, просто умножьте на двенадцать, чтобы получить свои годовые итоги. Имейте в виду, что NOI следует использовать в дополнение к другим инструментам оценки, таким как предельная ставка, рентабельность инвестиций, доход от сдачи в аренду сопоставимой недвижимости и денежный поток. Мы рекомендуем использовать NOI и один из других инструментов, чтобы лучше понять общее финансовое положение инвестиционной собственности.
Как рассчитать чистый операционный доход
Вы можете рассчитать чистый операционный доход (NOI) для ваших инвестиций в недвижимость, используя общепринятую формулу чистого операционного дохода, которая представляет собой ваш потенциальный доход от аренды плюс любой дополнительный доход от недвижимости за вычетом потерь вакансий за вычетом общих операционных расходов.
Имейте в виду, что формула чистого операционного дохода может варьироваться в зависимости от того, кто его рассчитывает.
Например, большинство инвесторов разделяют потенциальный доход от аренды и другие доходы, но иногда вы видите их вместе. Независимо от этого, общепринятая формула чистого операционного дохода представляет собой ваш потенциальный доход от аренды плюс любой дополнительный доход от недвижимости за вычетом потерь вакансий за вычетом общих операционных расходов.
Использование калькулятора NOI сделает это намного проще, поэтому воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором чистого операционного дохода.
Формула чистого операционного дохода
Формула чистого операционного дохода:
NOI = Доход от аренды + Прочие доходы — Потери вакансий — Общие операционные расходы
Чтобы определить чистый операционный доход объекта, вам необходимо знать потенциальный доход от аренды и другой доход, который он приносит. Вам также необходимо учитывать потери вакансий от незанятых квартир или квартир, где арендаторы не платят арендную плату. Наконец, вам необходимо сложить все ваши операционные расходы. Получив все эти цифры, вы можете рассчитать чистый операционный доход инвестиционной собственности.
Чтобы найти ваш чистый операционный доход, вам обычно требуется:
1. Потенциальный доход от аренды инвестиционной недвижимости
Потенциальный доход от аренды (PRI) — это совокупная общая арендная плата в соответствии с условиями аренды каждого отдельного жилого или коммерческого помещения, при условии, что недвижимость занята на 100 процентов. Если недвижимость не полностью занята, то величина PRI основывается на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и условиями сопоставимой недвижимости.
2. Потери вакансий на инвестиционной собственности
Потери вакансий представляют собой потерю дохода из-за того, что арендаторы отказались от имущества и / или арендаторы не выполнили свои арендные платежи. Коэффициент вакансии может быть рассчитан на основе текущих сроков аренды. Цифры, основанные на рынке, с использованием сопоставимых вакансий в недвижимости, также могут использоваться для расчета НОИ недвижимости.
Чтобы рассчитать потери вакансий, посмотрите на то, что эта единица могла арендовать, и умножьте ее на сколько месяцев в году она была вакантной. Например, если другие аналогичные единицы арендуют за 2000 долларов США в месяц, а вакантная квартира пустует в течение трех месяцев, вы умножите 2000 долларов США на 3 и получите 6000 долларов США, что является ежегодной потерей вакансий для объекта недвижимости.
3. Прочие доходы от инвестиционной собственности
Поскольку существует много разных способов, которыми собственность может приносить доход, инвесторы в недвижимость должны включать в расчет все возможные доходы, в дополнение к ежемесячной арендной плате. Эти другие доходы включают, но не ограничиваются ими, доходы от аренды помещения, а также доходы от торговых автоматов, доходы от услуг прачечной, доходы от платы за парковку, платы за рекламные щиты / вывески и другие соответствующие сборы за обслуживание.
4. Всего операционных расходов на инвестиционную собственность
Общие операционные расходы включают все необходимые расходы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием инвестиционной собственности. Чтобы получить общие операционные р
Инвестиция Википедия
Инвести́ции (англ. Investment) — размещение капитала с целью получения прибыли[1][2]. Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в оговорённые сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции (инвестированный капитал) возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.
Инвести́ции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта[3]. К. Р. Макконнелл и С. Л. Брю в своей книге Экономикс определили инвестиции как затраты на изготовление и накопление средств производства, а также увеличение материальных запасов [4].
Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта[3].
С позиции монетарной теории денег, средства можно на на потребление или сбережение. Простое сбережение изымает средства из оборота и создаёт предпосылки для кризисов. Инвестирование же вовлекает сбережения в оборот. Оно может происходить напрямую или косвенно (размещение временно свободных средств на депозит в банк, который уже сам инвестирует).
Мультипликатор инвестиций[ | ]
Инвестиции в национальную экономику приводят к суммарному росту ВВП на величину, значительно превышающую сумму инвестиций. Кейнс считал, что сумма первоначальных инвестиций даст соответствующий рост ВВП. Но получившие эти деньги люди направят часть на потребление (что сформирует дополнительный рост ВВП), а часть пойдёт на сбережения (не будут обменены на товары, платёжеспособный спрос уменьшится на эту сумму). Направленные на потребления средства в дальнейшем вновь разделятся на новое потребление (делающее новый вклад в ВВП, пусть и на всё меньшую сумму) и новое накопление. Иллюстрирует это следующая схема. Пусть инвестиция создаёт дополнительный спрос, формирующий 100 рабочих мест. Получившие работу люди часть своего дохода направят на потребление, что обеспечит работой 80 рабочих. Эти работники, в свою очередь, направят часть дохода на потребление, что даст 64 рабочих места. И так далее до тех пор, пока первоначальная инвестиция не будет полностью поглощена сбережением. Следовательно, разовая инвестиция формирует суммарный ВВП за множество периодов как сумму убывающей геометрической прогрессии S→b111−q{\displaystyle S\to b_{1}{\frac {1}{1-q}}}
Что нужно знать
Приобретая инвестиционную недвижимость, вы потенциально можете получить большой доход от аренды, возврат капитала и воспользоваться налоговыми льготами, такими как отрицательная заемная стоимость.
Больше, чем когда-либо прежде, покупатели жилья предпочитают инвестировать в недвижимость, а не покупать недвижимость, занимаемую владельцем, или вместо этого предпочитают «инвестировать в аренду».
Получив нужную информацию и обратившись к подходящему кредитору, вы получите лучший опыт инвестирования в недвижимость.
Почему вам следует рассмотреть вопрос об инвестициях в недвижимость?
- В Австралии нет очень строгих инвестиционных законов или банковских правил, как в некоторых других странах.
- Большинство банковских правил в Австралии являются общенациональными , а не штатом за штатом.
- Ипотечные брокеры в Австралии часто предоставляют бесплатные услуги по жилищным займам.
- Инвестиционные ссуды с высокой долей заемных средств, что означает, что вы можете максимизировать свой потенциальный доход, если внесете только 5-10% от стоимости недвижимости в качестве предоплаты.
- Существует множество налоговых льгот, которыми вы можете воспользоваться, если у вас есть правильная стратегия и вы получите правильный финансовый совет.
Заем 100% под инвестиционную недвижимость
Обычно есть два способа получить взаймы 100% для покупки инвестиционной собственности. Их:
- Поручитель ссуды на инвестиции: Ваши родители могут использовать свою собственность для обеспечения вашего инвестиционного кредита. Это позволит вам занять до 105% от стоимости недвижимости, и вам не нужно будет платить за страхование ипотечного кредита (LMI).
- Другое имущество в качестве обеспечения: Если вы уже владеете недвижимостью, вы можете использовать капитал в существующей собственности в качестве залога для новой инвестиционной покупки. Вы можете занять 100% или 105% от стоимости недвижимости в зависимости от кредитора, к которому вы обращаетесь.
Без поручителя или долевого участия в другой собственности вам будет разрешено брать взаймы не более 95% от стоимости собственности.
Нужна помощь в получении разрешения на 100% инвестиционный заем?
Наши ипотечные брокеры специализируются на одобрении сложных инвестиционных ситуаций.Они могут помочь вам найти подходящего кредитора из нашего списка почти 40 кредиторов.
Свяжитесь с нами по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную онлайн-форму оценки, чтобы поговорить с одним из них о своей ситуации сегодня!
Кому следует покупать инвестиционную недвижимость?
По сути, вам следует получить инвестиционный заем, если вы покупаете инвестиционную недвижимость.
Большинство инвесторов в недвижимость — это профессионалы, которые получают высокие налогооблагаемые доходы и находятся в хорошем финансовом положении.
Инвестирует ли меня в недвижимость?
Покупка инвестиционной недвижимости может быть довольно дорогой. Особенно, если вы занимаетесь с высоким соотношением ссуды к стоимости (LVR).
Например, инвестиционный кредит под 95% LVR подходит только в том случае, если у вас сильное финансовое положение и хорошая кредитная история.
Лицо с плохой кредитной историей не подходит для получения инвестиционного кредита, так как вы не получите приличную прибыль от своих инвестиций.
Кроме того, если вы иностранный инвестор, вам может потребоваться одобрение Совета по анализу иностранных инвестиций (FIRB).Вы можете получить более подробную информацию об этом на нашей странице FIRB .
Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную онлайн-форму оценки и поговорите с одним из наших брокеров о ваших вариантах.
Во что еще я могу инвестировать?
Помимо собственности, вы также можете использовать свой инвестиционный кредит для инвестирования в акции, управляемые фонды, опционы или бизнес.
Кредиторы обычно принимают все инвестиционные цели, если они законны.
Часто задаваемые вопросы о покупке инвестиционной недвижимости
Как работает отрицательная передача?
Проще говоря, отрицательный заем — это убыток, который вы понесете, когда сумма ваших процентов и текущих расходов превышает ваш инвестиционный доход.
Фактически, цель этой стратегии — как можно раньше выйти на рынок и со временем увеличить ваш инвестиционный доход, чтобы покрыть ваши расходы.
Между тем, вы можете потребовать чистый убыток в качестве налогового вычета из другого дохода.
Перед принятием решения об инвестиционной стратегии рекомендуется всегда обращаться за независимой финансовой консультацией к своему бухгалтеру или финансовому эксперту.
Какие еще факторы влияют на мою работоспособность?
Каждый кредитор использует свой собственный метод расчета кредитоспособности вашей инвестиционной собственности.
Как правило, кредиторы принимают во внимание ваши:
- Валовой доход: Ваш валовой доход включает весь ваш базовый доход, а также сверхурочные, бонусы, комиссионные, не облагаемый налогом доход и доход от аренды.
- Налоги или медицинские услуги: Каждый кредитор может по-разному оценивать ваши налоговые платежи и медицинские услуги.
- Отрицательные выгоды от заемных средств: Большинство кредиторов учитывают отрицательные выгоды от заемных средств при расчете вашей пригодности к обслуживанию. Это означает, что, как правило, инвесторы могут брать в долг больше, чем покупатели жилья.
- Новая ипотека: Кредиторы обычно оценивают выплаты по вашей новой ссуде по более высокой ставке оценки, обычно на 1–3% выше, чем фактическая процентная ставка, которую вы заплатите.
- Существующие обязательства: Кредиторы принимают во внимание несколько факторов при оценке ваших существующих обязательств, включая существующие ипотечные кредиты, кредитные карты и личные займы. Некоторые кредиторы включают условную арендную плату, минимальную предполагаемую арендную плату при оценке вашей заявки на получение кредита.
- Расходы на проживание: Банки используют либо ваши предполагаемые расходы на проживание, либо свой расчет минимальных расходов для семьи вашего размера, в зависимости от того, что больше.
- P&I в сравнении с процентной ставкой: Для инвесторов, желающих купить больше недвижимости, процентные ссуды позволяют брать больше, но обычно ставка немного выше. Если вы хотите платить меньше процентов, обычно дешевле выплачивать основную сумму и проценты.
Какие документы мне нужны для подготовки налогов?
Если отложить в сторону документы, которые вам понадобятся с самого начала, это поможет вам подготовиться к уплате налогов.
Большинство инвесторов в недвижимость обычно откладывают переговоры со своим бухгалтером до следующего года, когда они начнут платить налоги.В результате они тратят драгоценное время на поиск нужных документов и цифр.
Вы можете с самого начала предоставить все свои документы своему бухгалтеру, а он позаботится об этом. Многие профессиональные инвесторы предоставляют своим бухгалтерам сводку доходов и расходов на свою собственность.
Это может не только помочь вам снизить комиссию за бухгалтерский учет, но и проверить состояние движения денежных средств с недвижимостью, выявив в процессе аномально высокие расходы.
Вы можете использовать наш шаблон электронной таблицы инвестиционной собственности, чтобы дать своему бухгалтеру необходимые данные.
Что делать, если я получу зачетный счет?
С налоговой точки зрения вы можете оказаться в невыгодном положении, если получите обычную ипотеку. В то время вы сможете требовать только проценты по остатку кредита в качестве процентов, вычитаемых из налогооблагаемой базы.
Например, предположим, что у вас есть остаток в размере 250 000 долларов по ипотечному кредиту на 1 000 000 долларов, который вы старательно погашали.Однажды вы перекроете залог в размере 200 000 долларов, чтобы купить квартиру для проживания и сдать в аренду свою последнюю собственность.
Ваша новая ссуда составит 450 000 долларов, однако вычитаемый процент по инвестиционной ссуде будет ограничен процентами по предыдущему остатку ссуды в размере 250 000 долларов.
Чем может помочь зачетный счет?
Компенсации для инвестиционных ссуд подобны дополнительным банковским счетам, которые связаны с вашим ссудным счетом. Любые дополнительные платежи, которые вы производите, могут быть зачислены на этот счет.
Хотя по этому счету проценты не начисляются, кредитор включит остаток на этом счете при расчете процентов по кредиту.
Например, если у вас есть ссуда в размере 1 000 000 долларов и 300 000 долларов на вашем компенсационном счете, банк рассчитает ваши проценты по ссуде только на 700 000 долларов. Это даст вам гораздо лучший налоговый результат.
Заявление об отказе от ответственности: Это информация только общего характера и не может использоваться в качестве налоговой консультации. Рекомендуется проконсультироваться со своим бухгалтером для получения профессиональной налоговой консультации.
Вы можете позвонить нам по телефону 1300 889 743 или заполнить нашу бесплатную онлайн-форму оценки, если вам нужна дополнительная информация о покупке инвестиционной недвижимости.
.
Покупка вашей первой инвестиционной собственности: как получить одобрение?
Независимо от того, насколько вы хотите выйти на рынок недвижимости, не стоит сразу же начинать.
Есть так много ловушек, которых следует опасаться, и вы не хотите остаться с неэффективной собственностью.
Будьте готовы ко всем аспектам инвестирования, и первым шагом является получение жилищного кредита, который наилучшим образом соответствует вашей долгосрочной стратегии.
Как я могу претендовать на инвестиционный заем?
Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, главное — финансы.
У вас будет больше шансов получить инвестиционный заем, если вы будете соответствовать следующим требованиям:
- Достаточный депозит: В настоящее время сложнее взять взаймы более 80% стоимости недвижимости, чем в прошлые годы. Это означает, что в большинстве случаев вам понадобится залог в размере 20%. Если вы хотите занять больше, вам также может потребоваться показать, что у вас есть капитал в других свойствах. Обратите внимание: если у вас недостаточно депозита, варианты инвестиционного кредита недоступны.
- Подлинные сбережения: Большинство кредиторов могут захотеть, чтобы вы накопили или накопили определенную сумму наличных денег в качестве депозита на банковском счете в течение как минимум 3 месяцев. Это должно показать, что вы сами сэкономили деньги и можете управлять своими финансами.
- Чистая кредитная история: Большинство кредиторов могут захотеть, чтобы у вас была чистая кредитная история и хороший кредитный рейтинг.
- Сильный доход и стабильная занятость: Кредиторы обычно требуют от вас показать, что у вас высокий доход и стабильная работа.Это поможет вам доказать, что вы можете позволить себе ипотеку. Однако, если вы профессиональный инвестор, который зарабатывает исключительно на инвестициях, и у вас нет работы, вам нужно будет предоставить выписки с банковского счета или налоговые декларации, чтобы подтвердить свой доход.
Наши ипотечные брокеры имеют многолетний опыт и знают, какие банки более гибки в своей политике. Мы можем помочь вам составить убедительную заявку на кредит, чтобы вы могли получить одобрение с первого раза.
Вы можете поговорить с одним из наших ипотечных брокеров, позвонив нам по телефону 1300 889 743 .Вместо этого вы также можете заполнить нашу бесплатную онлайн-форму оценки, чтобы получить бесплатное предложение.
Сколько я могу взять взаймы?
Ваша кредитоспособность зависит от силы вашей заявки на получение кредита. В зависимости от того, к какому кредитору вы обращаетесь, вы можете получить до:
- 85% от стоимости недвижимости: Доказав, что у вас высокий доход и стабильная работа, вы можете претендовать на получение инвестиционного кредита в размере 85%. Кредиторы также потребуют, чтобы у вас был депозит в размере 15% и не менее 5% реальных сбережений.
- 90% от стоимости недвижимости: Имея большой депозит, чистую кредитную историю и легко продаваемую инвестиционную недвижимость, вы можете получить инвестиционный заем на 90%. Обратите внимание, что вам нужно будет убедительно доказать кредитору.
- Более 90%: Лишь несколько избранных кредиторов предлагают 95% инвестиционных кредитов. Вам понадобится большой депозит, отличная кредитная история и хороший инвестиционный портфель. Инвестиционная недвижимость также должна быть стандартной недвижимостью, которую можно легко продать.Помните, что пройти квалификацию может быть довольно сложно.
Обратите внимание, что если вы занимаетесь 80% стоимости собственности или меньше, вам не нужно будет платить за страхование ипотечного кредита (LMI). Кредиторы обычно взимают LMI , если вы занимаете более 80% стоимости недвижимости.
Где я могу найти лучшие ставки по инвестиционным кредитам?
Вам, вероятно, будет трудно сравнивать процентные ставки по инвестиционным кредитам, потому что кредиторы обычно не рекламируют свои лучшие процентные ставки.
Тем не менее, мы опубликовали лучшие ставки из нашей группы почти 40 кредиторов, поэтому вам будет проще делать покупки.
Вы можете проверить эти ставки на странице ставок по инвестиционным кредитам.
Какие расходы связаны с покупкой вашей первой инвестиционной недвижимости?
Покупка инвестиционной недвижимости обходится дорого. В дополнение к закупочной цене в вашем бюджете также необходимо учесть следующие расходы:
- Гербовый сбор: Гербовый сбор на инвестиционную недвижимость может достигать 6% от стоимости недвижимости.Обратите внимание, что это зависит от штата и территории.
- Сбор за оценку: Чтобы убедиться, что вы не переплачиваете, вам необходимо пройти профессиональную оценку. Это может стоить от 400 до 600 долларов за штуку. Вам также необходимо провести осмотр строений и вредителей, что может стоить вам от 600 до 700 долларов. Если вы покупаете блок, вам также необходимо получить отчет по слоям.
- Комиссия за ссуду: Если вы подаете заявку на финансирование, вам, возможно, придется оплатить сбор за подачу заявления или расчетный сбор. Некоторые кредиторы могут не взимать их, в то время как другие могут взимать с вас до 900 долларов.
- Юридические издержки и расходы на передачу права собственности: Эти расходы оплачиваются при инвестировании в недвижимость. Однако в некоторых случаях от них можно отказаться.
- Комиссия за перевод: Вам нужно будет заплатить государственную пошлину, чтобы зарегистрировать свое имя в титуле собственности. Это приведет к удалению названия продавца и официальной передаче права собственности на недвижимость.
- Кредиторы ипотечного страхования (LMI): LMI может составлять тысячи долларов и подлежит оплате, если вы берете в долг более 80% стоимости инвестиционной собственности.
Вам также придется оплачивать текущие расходы, включая муниципальные ставки, счет за воду, расходы на обслуживание, страхование и агентские сборы, а также погашение жилищного кредита.
Чтобы оценить все эти затраты, вы можете воспользоваться нашим калькулятором затрат на покупку недвижимости перед покупкой вашей первой инвестиционной собственности.
Часто задаваемые вопросы о покупке первой инвестиционной недвижимости
Какие налоговые преимущества дает инвестирование в недвижимость?
Один из самых привлекательных аспектов инвестирования в недвижимость здесь, в Австралии, — это щедрые налоговые льготы, которые вы можете получить.
Самым популярным среди этих налоговых льгот является отрицательный заем. Вы можете воспользоваться этой налоговой льготой, если ваши инвестиционные расходы превышают доход от аренды и вы понесли убытки.
Этот убыток затем компенсируется вашим другим доходом, подлежащим оценке, таким как зарплата и инвестиционный доход.
Вы также можете потребовать налоговый вычет в связи с обесцениванием вашей инвестиционной собственности или подать заявление на изменение удержания налога через Австралийское налоговое управление (ATO), чтобы получать налоговые льготы каждый раз, когда вы получаете свою зарплату, вместо того, чтобы ждать 12 месяцев.
Если ваш доход от аренды превышает ваши расходы, это означает, что вы настроены положительно. В этой ситуации вам придется платить налог с полученного дохода.
Если ваш доход от аренды достаточен для покрытия ваших расходов, значит, вы настроены нейтрально. Это идеальный сценарий, поскольку вам не нужно копаться в кармане, чтобы поддержать свои инвестиции, как вы делаете, когда вы настроены отрицательно.
Пожалуйста, убедитесь, что вы понимаете все это, прежде чем покупать свою первую инвестиционную недвижимость.
Стоит ли вкладывать деньги в землю?
Если вы думаете о покупке своей первой инвестиционной собственности в виде участка земли, помните, что у этой стратегии есть риски и недостатки.
Самым большим из них является то, что вы не получаете никакого дохода с участка земли. Следовательно, вы будете поддерживать эти вложения из собственного кармана. Это может серьезно повлиять на ваш денежный поток.
Также сложнее продать участок земли, чем недвижимость, на которой уже есть дом.Даже если его будет дешевле купить, у вас будет ограниченный рынок для его продажи.
Положительным моментом является то, что начальная стоимость покупки участка земли намного ниже по сравнению с домом.
Если вы все еще заинтересованы в инвестировании в землю, вы можете узнать больше на странице инвестирования в землю.
Как я могу подготовиться финансово перед покупкой инвестиционной недвижимости?
Нет вопросов. Покупка вашей первой инвестиционной собственности может быть сложной задачей. Разговор с ипотечным брокером — хороший способ выяснить, сколько вы можете взять в долг и готовы ли вы финансово.
Четкое понимание своих финансовых возможностей и обязанностей поможет вам построить прочный фундамент. Поэтому перед тем, как сделать решительный шаг, поговорите с бухгалтером или финансовым консультантом, занимающимся вопросами собственности.
Инвесторы часто упускают прекрасную возможность из-за задержки с финансированием. Вот почему рекомендуется получить предварительное одобрение еще до того, как вы начнете искать инвестиционную недвижимость. Получив надежное предварительное одобрение, вы сможете более легко оценить свои возможности по заимствованию и получить инвестиционный заем.
Пожалуйста, поговорите с профессиональным финансовым консультантом перед покупкой вашей первой инвестиционной недвижимости. Они могут помочь вам узнать, готовы ли вы сделать большой шаг.
.
Можете ли вы превратить свой дом в инвестиционную недвижимость?
Что происходит, когда вы сдаете дом в аренду?
Как правило, вы живете в своем доме без каких-либо налоговых последствий.
Если вы продадите его, вы должны получить освобождение от налога на прирост капитала по основному месту жительства.
Пока вы являетесь его владельцем, никакие расходы, связанные с владением домом, не подлежат налогообложению.
Но как только вы решите сдать его в аренду, ситуация меняется.
Последствия налога на прибыль
Если вы сдаете его в аренду, чистый доход от аренды необходимо указывать в налоговой декларации, как и для любой другой инвестиционной собственности.
Вы можете требовать текущие расходы, такие как расценки и воду, а также неденежные расходы, такие как амортизация.
Пожалуйста, обратитесь к нашей странице вычетов инвестиционной собственности для получения дополнительной информации.
Если недвижимость находится в совместной собственности, разделение дохода от аренды должно соответствовать доле владения. Вы не можете произвольно разделить все на одного члена семьи.
Вы можете потребовать возврата процентов по ссуде, которая была использована для первоначальной покупки недвижимости. Однако это не всегда так просто, как кажется на первый взгляд.
Продолжайте читать, чтобы узнать почему.
Жилищный кредит не может полностью подлежать налогообложению
Если у вас есть заем, вы можете потребовать проценты от суммы займа перед любыми другими выплатами. То есть остаток ссуды, который изначально использовался для покупки недвижимости.
Например, вы купили дом, взяв ссуду в размере 400 000 долларов, и со временем выплатили из нее 100 000 долларов. Затем вы перестраиваете 50 000 долларов на покупку новой машины. Хотя ваш заем составляет 350 000 долларов, вы можете требовать проценты только на 300 000 долларов, которые относятся к первоначальной покупке.
Вы можете помочь обойти эту проблему, используя счет зачета инвестиционного кредита.
Налоговые последствия прироста капитала
Если вы выезжаете из своего дома и покупаете другой дом для проживания, то старый дом становится налоговым активом. Когда вы продаете его, вам необходимо рассчитать прирост капитала, полученный от продажи, но эта прибыль уменьшается пропорционально в зависимости от того, как долго вы использовали его в качестве дома.
Например, вы жили в старом доме 15 лет и сдавали его в аренду на 10 лет.Ваш прирост капитала снижается на 60% (15 лет прожитого / 25 лет владения).
Если вы выезжаете из своего дома и снимаете другой дом, старый дом становится налогооблагаемым активом. Когда вы продаете его, вам необходимо рассчитать прирост капитала, полученный от продажи, но этот прирост можно уменьшить.
Во-первых, он уменьшается пропорционально тому, как долго вы использовали его в качестве дома. Во-вторых, вы можете рассматривать недвижимость как основное место жительства еще до 6 лет после переезда, при условии, что вы не купите еще один дом для проживания.
Например, если вы жили в старом доме 15 лет и сдавали его в аренду на 10 лет. Вы решаете применить дополнительное 6-летнее освобождение. Ваш прирост капитала снижается на 84%: (15 лет проживания + 6 лет дополнительного освобождения) / 25 лет владения.
Воспользуйтесь нашим калькулятором налога на прирост капитала (CGT), чтобы получить оценку.
Сдам в аренду часть дома
У вас есть недвижимость с двумя или тремя спальнями? Вы можете сдавать в аренду дополнительные комнаты, чтобы оплатить ипотеку, однако вам необходимо поговорить со своим бухгалтером, чтобы подтвердить, как это повлияет на ваши налоговые обязательства по подоходному налогу и приросту капитала.
Вам необходимо будет указать свой доход от аренды в налоговой декларации, и вы сможете вычесть такие расходы, как проценты по инвестиционной ссуде, муниципальные ставки и ставки на воду. Вы можете вычесть только часть расходов в зависимости от того, какой процент имущества сдан в аренду.
Поскольку ваше основное место жительства в настоящее время приносит доход, это может означать, что вы будете платить налог на прирост капитала при продаже собственности.
Прежде чем сдавать в аренду свободную комнату, позвоните своему бухгалтеру и уточните, как налоговая служба Австралии (ATO) точно оценит вашу ситуацию.Если обязательство по налогу на прирост капитала слишком велико, это может свести на нет любую выгоду от получаемого вами дохода от аренды!
Поговорите с бухгалтером
Эта информация носит общий характер и была предоставлена Lucentor Pty Ltd, бухгалтером, специализирующимся на налогообложении для инвесторов в недвижимость.
Мы рекомендуем инвесторам получить финансовую консультацию, касающуюся их ситуации, прежде чем делать какие-либо инвестиции или принимать решение относительно своих финансов.
Нужна помощь ипотечного брокера? Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или узнайте онлайн.
.Полное руководство по инвестициям в недвижимость в Австралии
AMP предлагает отмеченные наградами продукты по пенсионному обеспечению, которые помогут вам жить на пенсии с комфортом. Узнайте больше сегодня.
AMP есть широкий спектр продуктов для банковских счетов SMSF, которые помогут вам персонализировать свой суперпользователь в соответствии с вашими потребностями.От нашего кредитного продукта до денежного счета AMP оценит каждого отдельного клиента и порекомендует лучший пакет для вас.
Получите подробную информацию об именах фондов, их продуктах и их австралийских бизнес-номерах (ABN), регистрируемых пенсионных организациях (RSE), номерах суперфондов (SFN) и уникальном идентификаторе пенсионного возраста / идентификационном номере супер продукта (USI / SPIN).
Узнайте, как мы можем помочь вам объединить вашу супер-сумму из нескольких средств на одном счете. Получите помощь, чтобы взять под свой контроль свой супер сейчас!
Хотите вырастить свой супер? Знаете ли вы, что вы можете делать взносы сверх того, что делает ваш работодатель? Узнайте, как работать с AMP.
австралийцев миллиарды долларов в невостребованном супер. AMP может помочь вам найти и вернуть себе супер. Получите помощь, чтобы взять под свой контроль свой супер сейчас!
С помощью My AMP онлайн легко управлять пенсионным периодом AMP.Вы можете управлять своими инвестициями и просматривать баланс своего счета 24 часа в сутки, 7 дней в неделю.
Воспользуйтесь нашими калькуляторами и инструментами пенсионного обеспечения, чтобы узнать, что ваш супербаланс может быть на пенсии, и спланировать, как его увеличить.
Многие люди думают о своем суперпользователе как об инвестициях, которые заботятся о себе сами, но выбор, который вы сделаете в отношении суперпродукции и инвестиций, может иметь большое значение для качества вашей жизни на пенсии.
Хотите максимально использовать свой супер? Вот способы взять под свой контроль свою суперспособность и разобраться в ней, чтобы убедиться, что ваши пенсионные сбережения в нужном направлении.
Если вам приятно иметь больше денег на пенсии, возможно, вам будет интересно узнать, что есть больше способов пополнить свой запас денег.
Как правило, вы можете получить доступ к своему пенсионному плану после выхода на пенсию, но бывают случаи, когда вы можете получить доступ к супер-раннему в Австралии.Узнайте больше с AMP.
Если вам нужно забрать суперпользователь раньше срока по соображениям сострадания или из-за финансовых трудностей из-за коронавируса, узнайте больше о соответствующих государственных условиях и любых налоговых последствиях.
Добавить комментарий