Виды стоимости в оценочной деятельности

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности):

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме. «

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже.

Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму:

«В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»

То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 20-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10. 00 до 18.00.

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно — для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости — они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Что такое инвестиционная стоимость?

В оценочной деятельности основным и наиболее распространенным видом стоимости принято считать рыночную стоимость. Однако же, в отдельных случаях в соответствии с целями оценки, доступной информацией и учитываемыми при проведении оценки факторами могут рассчитываться и другие виды стоимости.

Одним из важных видов стоимости является инвестиционная стоимость. Как указано в Федеральном стандарте оценки №2, «инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки». Иначе говоря, под инвестиционной стоимостью подразумевается стоимость объекта оценки для конкретного инвестора в конкретном инвестиционном проекте.

К нематериальным активам применимы далеко не все виды стоимости, используемые в оценочной деятельности. Однако инвестиционная стоимость к объектам интеллектуальной стоимости (ОИС) применима. Для ОИС инвестиционная стоимость рассчитывается, как правило, в ситуации, когда оцениваемые НМА используются при разработке инвестиционного проекта, в том числе, в качестве бизнесобразующей технологии либо Заказчик проводит оценку для управленческих нужд.

Определение инвестиционной стоимости

При определении рыночной стоимости, оценщик исходит из интересов «типичного» продавца и «типичного» покупателя. В свою очередь, расчет инвестиционной стоимости проводится для конкретного инвестора, мотивы которого могут быть не совсем типичными или же вовсе нетипичными для рынка. Инвестиционная стоимость является величиной, формируемой исходя из мотивов конкретного инвестора и его индивидуальных требований, отличающихся от мотивов и требований типичного продавца или покупателя.

Кроме того, не всегда представляется возможным определить рыночную стоимость – в первую очередь это касается вновь созданных ОИС. В этом случае определение инвестиционной стоимости может оказаться одним из альтернативных способов оценки.

Таким образом, главное отличие инвестиционной и рыночной стоимостей состоит в том, что инвестиционная стоимость определяется исходя из перспектив использования объекта оценки в конкретном инвестиционном проекте при заданных условиях, отраженных в задании на оценку.

Особенности определения инвестиционной стоимости прописаны в Федеральном стандарте оценки №13 «Определение инвестиционной стоимости».

Так, согласно ФСО №13, определение инвестиционной стоимости подразумевает определение в денежном эквиваленте полезного эффекта от использования объекта оценки инвестором.

Кроме того, в ФСО №13 указано, что специфика инвестиционной стоимости обуславливает необходимость оценщика в дополнительной информации. Так, в случае определения инвестиционной стоимости, помимо сведений, указанных в ФСО №1, задание на оценку должно содержать ряд дополнительных сведений. В частности, задание на оценку должно содержать информацию о лице, в интересах которого производится оценка; сведения о предполагаемом использовании объекта оценки после даты оценки и периоде такого использования и сведения о предполагаемом полезном эффекте от использования объекта оценки. Кроме того, в случае определения инвестиционной стоимости задание на оценку может содержать сведения об объеме планируемых инвестиций, сроках инвестирования, информацию о рисках использования объекта оценки и иные особые условия и обстоятельства, связанные с объектом оценки.

Наконец, отдельно в ФСО №13 регламентированы подходы и методы, которые могут быть использованы для определения инвестиционной стоимости объекта оценки. В соответствии с особенностями инвестиционной стоимости, для ее расчета используется только методология доходного подхода. Кроме того, при определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.

В целом, определение инвестиционной стоимости имеет важный прикладной характер. Превышение инвестиционной стоимости актива над его рыночной стоимостью свидетельствует о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций.

При этом следует отметить, в случае если речь идет об определении стоимости для контролирующих органов, для целей вклада в уставный капитал компании, определению подлежит только рыночная стоимость.

Автор

Лебедева Елена Николаевна, Начальник отдела, оценщик.

Источник: https://www.vko-intellekt.ru/media-center/investicionnaya-stoimost

Инвестиционная стоимость — это… Что такое Инвестиционная стоимость?

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.

По-английски: Investment value

Финансовый словарь Финам.

.

• Инвестиционная стоимость имущества
• Инвестиционная цель

Смотреть что такое «Инвестиционная стоимость» в других словарях:

• инвестиционная стоимость — 3.4 инвестиционная стоимость: Стоимость капитальных затрат по созданию строительного объекта. Примечание Включает в себя: стоимость проектно изыскательных работ, затрат на приобретение участка, стоимость строительно монтажных работ, внутренних… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Инвестиционная стоимость — стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях… …   Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

• Инвестиционная стоимость — (INVESTMENT VALUE) стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора …   Словарь инвестиционных и оценочных терминов

• Инвестиционная стоимость — (INVESTMENT VALUE) приведенная к настоящему моменту времени стоимость будущих доходов от ценной бумаги по оценке информированного аналитика …   Финансовый глоссарий

• Инвестиционная стоимость имущества — стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. См. также: Стоимость имущества Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

• Инвестиционная стоимость объекта оценки — Инвестиционная стоимость объекта оценки  (Investment value («worth»)) — один из видов стоимости, предусмотренных Федеральными Стандартами оценки, обязательными  к исполнению: стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности… …   Экономико-математический словарь

• инвестиционная стоимость объекта оценки — Один из видов стоимости, предусмотренных Федеральными Стандартами оценки, обязательными к исполнению: стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях и ожиданиях. В отличие от …   Справочник технического переводчика

• инвестиционная стоимость конвертируемых ценных бумаг — Оценка стоимости, которая могла бы служить ценой конвертируемых (convertible) ценных бумаг на рынке, если бы они не могли быть конвертированы. Инвестиционная стоимость конвертируемых ценных бумаг крупных компаний определяется компаниями,… …   Финансово-инвестиционный толковый словарь

• Инвестиционная стоимость объекта оценки — д) инвестиционная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;… Источник: Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 (ред. от… …   Официальная терминология

• Инвестиционная стоимость объекта недвижимости — совокупность затрат на оплату предпроектных, проектных и строительно монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта …   Жилищная энциклопедия

Виды стоимости

Рыночная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

• предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
  
• при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;
• при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость

стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

• если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
• если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
• при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
• при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Ликвидационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Восстановительная стоимость

(стоимость воспроизводства и замещения) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

• при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
• для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
• при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
• в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость

стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

Инвестиционная стоимость: понятие, сущность и назначение

Инициатор взаимодействий с потенциальными инвесторами преследует обычно две альтернативных цели. Первая из них вызвана намерением упрочить положение компании на рынке, развивать ее и открывать новые возможности для роста выручки, прибыли, капитализации. Вторая цель связана с непростым решением о продаже бизнеса целиком или контрольного пакета акций. Тогда текущий владелец выходит на рынок в поисках стратегического инвестора, которого в определенных условиях начинает интересовать инвестиционная стоимость компании.

Виды стоимости бизнеса с позиции собственника и инвестора

Как обычно предлагаю войти в понятийное поле для повышения качества рассмотрения предмета темы. Для нас важны понятия стратегического инвестора и стоимости бизнеса. Напомню, что под стратегическим инвестором следует понимать лицо (физическое или юридическое), ставящее перед собой цель приобретения в собственность бизнеса или покупки контрольного пакета акций предприятия для получения абсолютного контроля над его деятельностью.

Стратегический инвестор имеет намерение стать единственным или мажоритарным владельцем интересующей его компании. При этом организационно-правовая форма предприятия значения не имеет. Это может быть публичное или непубличное акционерное общество или же общество с ограниченной ответственностью. Под стоимостью компании мы будем понимать комплексный критерий оценки результатов управления бизнесом с позиции эффективности для его настоящего владельца и потенциального инвестора.

Вопрос стоимости обычно возникает, когда стратегия бизнеса радикально меняется, например, при смене позиционирования основных владельцев или при переломных моментах жизненного цикла компании. Промежуточными характеристиками для стоимостной оценки отдельных аспектов деятельности компании выступают:

• валовая выручка;
• валовая и чистая прибыль;
• себестоимость производимой продукции;
• ликвидность;
• оборачиваемость капитала и т.п.

Для целей нашей статьи мы будем оперировать тремя видами стоимостей бизнеса: рыночной, инвестиционной и справедливой. В западной финансово-управленческой методологии выделят разнообразные виды стоимостей, каждая из которых служит своим, четко специализированным целям. Среди них основными являются следующие виды стоимостей.

1. Реальная рыночная стоимость.
2. Справедливая рыночная стоимость.
3. Инвестиционная стоимость.
4. Фундаментальная или внутренняя стоимость.
5. Стоимость продолжающегося бизнеса.
6. Ликвидационная стоимость.
7. Бухгалтерская или балансовая стоимость.

Реальная рыночная оценка отличается от справедливой тем, что по первому варианту компанию обычно удается оперативно реализовать на действующем рынке. По второму варианту вычисляется некая усредненная величина, которую способны принять все заинтересованные лица, начиная от государственных органов и заканчивая мелкими акционерами. Фундаментальная цена определяется в ходе глубокой оценки всех внутренних характеристик бизнеса и внешних рыночных факторов. Инвестиционную стоимость мы рассмотрим в следующем разделе, ну а с другими стоимостями более или менее все понятно из их названия. Далее вашему вниманию предлагается группа основных методологических подходов к оценке стоимости бизнеса.

Подходы к оценке стоимости бизнеса

Назначение инвестиционной стоимости компании

На мой взгляд, когда речь идет, с одной стороны, о продаже всего бизнеса или контрольного пакета, а с другой, о стратегических инвестициях, подход к оценочной стоимости нужно сузить и несколько трансформировать, исходя из реалий потенциальной сделки и интересов сторон. В практике российских условий абсолютного рынка продажи бизнеса не существует. Фондовый рынок для этих целей не годится. Как правило, сделки подобного вида рассматриваются двумя-тремя покупателями в лучшем случае. Обратимся к государственной политике в области оценки. В федеральном стандарте ФСО № 2 развернуты условия определения рыночной стоимости объекта. Далее привожу выписку из статьи 6 настоящего стандарта.

Выписка из статьи 6 ФСО № 2

Если предельно упростить восприятие рыночной стоимости, под ней можно понимать наиболее вероятное значение цены из всех возможностей, которые формирует рынок. Однако само понятие вероятности требует репрезентативной совокупности спроса и предложения, в то время как говорить о достаточном числе подобных явлений не приходится. Условия, которые выставляет стандарт, предполагают публичность оферты, хорошую осведомленность рыночных сторон. Однако на практике все эти действия похожи на некие имитации, когда содержание находится в обслуживании заданной формы.

Инвестиционная стоимость компании оценивается в индивидуализированных интересах конкретного лица (группы лиц) в условиях определенности целей стратегического инвестора по использованию объекта возможной сделки. По существу, можно говорить о максимальном значении оценки бизнеса, выше которого для инвестора сделка теряет смысл. Когда же в ходе переговоров и торга между покупателем и продавцом компании возникает нечто среднее между рыночной и инвестиционной стоимостью, появляется справедливая стоимость. Рассмотрим основные причины стратегических инвестиций в бизнес в нашей стране.

1. Стратегическая потребность в вертикальной интеграции бизнеса с покупкой предприятий, соответствующих недостающим технологическим звеньям.
2. Развитие олигополий и монополий за счет избавления конкурентов в момент их скупки.
3. Приобретение недооцененных активов, особенно выгодных в периоды кризисных провалов.
4. Увеличение капитализации собственного бизнеса за счет внутренней реструктуризации совокупных активов.
5. Реализация стратегии диверсификации вокруг клиентов за счет выхода на смежные рынки.
6. Повышение «входного билета» на рынок, стабильности и емкости рынка за счет укрупнения бизнеса.
7. Приобретение новых технологий, в том числе маркетинговых и управленческих.
8. Получение разнообразных синергетических эффектов.

Поскольку ценность эффектов может значительно превосходить рыночную стоимость, инвестиционная стоимость зачастую оказывается выше цены, оцениваемой по условиям рынка. Такое превышение рыночной базы обычно формируется благодаря комплексу синергетических эффектов, предполагаемых как следствие потенциальной сделки.

Несмотря на то, что рынок продажи бизнеса в России, мягко говоря, специфичен, сделки, тем не менее, совершаются. Рынок этот пока не цивилизован, и уж тем более не высокоорганизован. Российское общество оценщиков существует с 1993 года. Тем не менее, у данного института имеются большие перспективы развития, которое затрудняется типовыми российскими проблемами, не дающими развиваться экономике в целом. Профессионалы в этой области есть, в наличии хорошие методики и заделы. А поэтому и улучшения не заставят себя ждать, когда начнется общий подъем.

III. Виды стоимости / КонсультантПлюс

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

6. Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418).

7. Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

8. Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

---

Открыть полный текст документа

III. Виды стоимости / КонсультантПлюс

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

— при изъятии имущества для государственных нужд;

— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

(в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509)

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

---

Разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью

Стоимость традиционно определяется как способность товара управлять другими товарами или услугами при обмене. В рамках этого широкого определения стоимости недвижимому имуществу присваиваются различные типы стоимости, такие как инвестиционная стоимость, рыночная стоимость, страховая стоимость, оценочная стоимость, ликвидационная стоимость или восстановительная стоимость. В этой статье мы рассмотрим различные типы стоимости недвижимости, а затем сосредоточимся на разнице между инвестиционной стоимостью и рыночной стоимостью, которую часто путают профессионалы в области коммерческой недвижимости.

Типы стоимости недвижимости

Прежде всего, давайте кратко рассмотрим несколько распространенных типов стоимости коммерческой недвижимости, затем мы погрузимся в разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью и проясним это на примере.

Рыночная стоимость — это то, что обычно подразумевается, когда речь идет о стоимости собственности, и является стоимостью, используемой для целей андеррайтинга ссуд. У Appraisal Foundation есть особое определение рыночной стоимости, опубликованное в Единых стандартах профессиональной оценки (USPAP).По данным Appraisal Foundation, рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую недвижимость принесет на конкурентный и открытый рынок при всех условиях, необходимых для честной продажи, при этом покупатель и продавец действуют осмотрительно и со знанием дела и при условии, что цена не пострадает. чрезмерными раздражителями.

Инвестиционная стоимость означает стоимость для конкретного инвестора, основанную на его требованиях, налоговой ставке и финансировании.

Страховая стоимость — покрывает стоимость частей имущества, разрушаемых для целей определения страхового покрытия.

Оценочная стоимость — Оценочная стоимость — это стоимость, определяемая местным налоговым инспектором для взимания налогов на недвижимость.

Ликвидационная стоимость — Ликвидационная стоимость устанавливает вероятную цену, по которой недвижимость будет продана во время принудительной продажи, такой как потеря права выкупа или продажа налога. Ликвидационная стоимость используется, когда существует ограниченное окно для воздействия на рынок или когда существуют другие ограничительные условия продажи.

Значение замены — Это стоимость замены конструкции на заменяющую структуру, которая идентична или имеет ту же полезность, что и исходное свойство.

Свойство может иметь любой из перечисленных выше типов значений в любой момент времени, причем два значения не обязательно должны быть одинаковыми. Это важный момент, о котором следует помнить, пытаясь понять ценность коммерческой недвижимости. Это особенно верно при определении рыночной стоимости и инвестиционной стоимости.

Подходы к рыночной стоимости

Рыночная стоимость определяется оценкой. Во время процесса андеррайтинга коммерческого кредита большинству кредиторов потребуется сторонняя оценка для определения оценки рыночной стоимости, которая затем используется для определения подходящей суммы кредита и стоимости обеспечения.

Как оценщики определяют рыночную стоимость? Во-первых, прежде чем оценщик сможет оценить рыночную стоимость, необходимо определить наилучшее и наилучшее использование собственности. Наилучшее и наилучшее использование — это законное использование собственности, которая дает самую высокую приведенную стоимость. Этот процесс обычно начинается с оценки законов о зонировании, чтобы понять, какое использование собственности разрешено законом.

После того, как станут понятны разрешенные законом виды использования, рассматриваются физически возможные виды использования в рамках постановлений о зонировании.При этом учитываются физические ограничения собственности, такие как топография, размер, планировка и т. Д.

Наконец, финансовая осуществимость рассматривается для всех видов использования, которые разрешены законом и физически возможны. Финансово осуществимое использование, которое дает наивысшую финансовую отдачу, является самым лучшим и наилучшим использованием.

После определения наиболее эффективного использования оценщик может определить рыночную стоимость. Оценщики могут использовать три основных подхода для оценки рыночной стоимости: подход сравнения продаж, затратный подход и доходный подход, используя либо метод прямой капитализации, либо модель дисконтированных денежных потоков.Здесь мы подробно обсуждаем каждый из этих подходов, но ниже мы кратко подведем итоги.

Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж связывает стоимость недвижимости с ценами, которые недавние покупатели заплатили за аналогичную недвижимость. На самом деле нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, но этот подход может обеспечить разумную оценку стоимости при большом количестве недавно проданных сопоставимых сделок.

Подход к капитализации дохода
Подход к рыночной стоимости, основанный на доходе, выводит стоимость собственности из дохода, который она приносит.Два метода, используемых для оценки собственности на основе дохода, — это метод прямой капитализации и метод оценки дисконтированных денежных потоков.

Затратный подход
Затратный подход основывает стоимость на стоимости воспроизводства собственности за вычетом начисленной амортизации. Начисленная амортизация может происходить из трех источников: физический износ, функциональное устаревание и внешнее устаревание. После того, как восстановительная стоимость определена и начисленная амортизация вычтена, стоимость добавляется к стоимости земли для определения соответствующей стоимости на основе стоимости.

Согласование стоимости
При полной оценке вышеуказанные значения обычно согласовываются с использованием средневзвешенного значения для определения окончательной оценки стоимости. Например, может быть определено, что более высокий вес следует придать доходному подходу, потому что доступные сопоставимые данные о продажах являются слабыми, и как таковые это будет отражено в окончательной согласованной рыночной стоимости.

Подходы к оценке инвестиционной стоимости

Хотя процесс рыночной стоимости обычно используется при оценке для целей андеррайтинга ссуд, при принятии решения о том, сколько платить за недвижимость, инвесторы также учитывают, сколько стоит недвижимость. Инвестиционная стоимость — это сумма, которую инвестор заплатил бы за конкретную недвижимость с учетом инвестиционных целей этого инвестора, включая целевую доходность и налоговую позицию.

Поскольку инвестиционная стоимость зависит от инвестиционных целей инвестора, инвестиционная стоимость уникальна для инвестора. Таким образом, разные инвесторы могут применять одни и те же методы оценки и при этом предлагать разные инвестиционные ценности. Инвесторы могут выбирать из множества методов оценки при определении инвестиционной стоимости, в отличие от оценщиков, которые должны придерживаться строгих процедурных принципов.Ниже приведены наиболее распространенные меры стоимости инвестиций:

Сопоставимые продажи (Comps) — Это тот же подход сравнения продаж, упомянутый выше, который используется оценщиками. Обычно инвесторы сравнивают аналогичные объекты в расчете на квадратный фут или на единицу площади.

Мультипликатор валовой ренты — Это простой коэффициент, который измеряет стоимость инвестиций путем умножения валовой ренты, которую недвижимость производит за год, на рыночный множитель валовой ренты (МРР). Множитель валовой арендной платы обычно рассчитывается для сопоставимых объектов недвижимости на одном и том же субрынке.

Денежный доход при возврате денежных средств — Денежный доход при возврате денежных средств — это еще один простой коэффициент, используемый для определения стоимости инвестиций. Он рассчитывается путем деления проформы денежного потока за первый год до налогообложения на общую сумму первоначальных инвестиций.

Прямая капитализация — Это тот же метод прямой капитализации, который упоминался выше, который используется оценщиками. Капитализация потока доходов от собственности — очень распространенный и простой способ определить как рыночную, так и инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости.

Дисконтированный денежный поток — Модель дисконтированного денежного потока используется для нахождения внутренней нормы прибыли, чистой приведенной стоимости и сравнения накопления капитала. Несмотря на то, что приведенные выше простые коэффициенты являются быстрыми и легкими, они имеют несколько встроенных ограничений, которые устраняются с помощью анализа дисконтированных денежных потоков.

Инвестиционная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью

Как показано выше, рыночная стоимость — это, по сути, стоимость недвижимости на открытом рынке, и это то, что определяется оценкой.С другой стороны, инвестиционная стоимость определяется индивидуальным инвестором на основе уникальных инвестиционных критериев и целей этого инвестора.

Давайте рассмотрим небольшой пример, чтобы проиллюстрировать эту разницу. Предположим, индивидуальный инвестор рассматривает возможность приобретения небольшого многоквартирного дома и спрогнозировал следующие денежные потоки:

Как показано выше, при использовании ставки дисконтирования инвестора в размере 10% чистая приведенная стоимость недвижимости с учетом заемных средств составляет 210 820 долларов. Это имущество находится в рамках контракта с общей покупной ценой 1 200 000 долларов США, но приведенный выше анализ предполагает, что инвестор может заплатить до 1 410 820 долларов США и при этом достичь целевой доходности. Ознакомьтесь с интуицией IRR и NPV, чтобы узнать больше о том, как это работает.

Приведенный выше анализ предполагает, что инвестор может получить ссуду в размере 960 000 долларов США (80% ссуды от стоимости) с амортизацией в течение 20 лет по ставке 5%. Но предположим, что во время процесса андеррайтинга банк заказывает стороннюю оценку, и ее стоимость составляет 1 000 000 долларов, а не 1 200 000 долларов, которые платит инвестор. Это также снижает поддерживаемую сумму кредита до 800 000 долларов (на основе 80% LTV) вместо ожидаемых 960 000 долларов.К сожалению, в этом сценарии выясняется, что продавец отказывается продавать менее чем за 1 200 000 долларов. Другими словами, это сделка над рыночной, где инвестиционная стоимость выше рыночной. Есть ли еще смысл заключать сделку?

Давайте посмотрим, как новые денежные потоки выглядят для инвестора в этом новом сценарии ссуды:

Как показано выше, новая сумма ссуды снижает доходность с 22% до 16%. Но это все равно превышает требуемую инвестору доходность в 10%. Итак, имеет ли смысл заключать сделку? Как всегда, это зависит от обстоятельств.

В большинстве случаев инвестиционная стоимость и рыночная стоимость должны быть примерно равными, но иногда эти два значения расходятся. С одной стороны, инвестиционная стоимость может быть выше рыночной. Это может произойти, когда ценность для конкретного покупателя выше, чем для среднего, хорошо информированного покупателя. Например, это может быть случай, когда компания расширяется до нового здания для продажи через улицу, платя больше рыночной стоимости, чтобы не допустить конкурентов на субрынке.Дополнительная стоимость сверх рыночной стоимости обеспечивает стратегическое преимущество и, следовательно, может быть оправдано. В случае инвестора стоимость инвестиций иногда может быть выше рыночной из-за благоприятных условий финансирования или налогового режима, который не подлежит передаче другим лицам.

С другой стороны, инвестиционная стоимость может быть ниже рыночной. Это может иметь место, если конкретный рассматриваемый класс активов не является типом собственности, на котором вы специализируетесь. Например, если вы в первую очередь являетесь застройщиком на несколько семей, а затем решите оценить участок на предмет возможного строительства отеля, ваша внутренняя инвестиционная стоимость может быть меньше рыночной стоимости из-за более крутых затрат на обучение.Кроме того, инвестиционная стоимость может быть ниже рыночной, если вам требуется доходность выше среднего на основе существующего портфеля. В этих случаях иногда может возникнуть соблазн заключить сделку, даже если инвестиционная стоимость меньше рыночной. В таких случаях хорошенько подумайте, прежде чем отвлекаться на что-то, что может не иметь смысла.

Заключение

Самая безопасная политика, конечно, состоит в том, чтобы убедиться, что транзакция имеет смысл как с точки зрения инвестиционной стоимости, так и с точки зрения рыночной стоимости.Имейте в виду, что инвестиционная стоимость гораздо более субъективна, чем рыночная стоимость, и поэтому ею можно злоупотреблять. Чтобы не стать жертвой злоупотребления инвестиционной стоимостью, лучше всегда оценивать рыночную стоимость, когда существует соответствующий рынок. Будьте особенно скептичными, если кто-то утверждает, что инвестиционная стоимость отличается от рыночной, что поддерживает его или ее коммерческое предложение. Может, они и правы, но, как говорится, доверяй, но проверяй.

Рыночная стоимость по сравнению с инвестиционной стоимостью

Что такое рыночная стоимость по сравнению с инвестиционной стоимостью?

В финансах вы часто сталкиваетесь с понятиями рыночной стоимости и инвестиционной стоимости.Эти два термина могут показаться синонимами, однако между ними есть некоторые важные различия. В этой статье мы рассмотрим каждую концепцию и обсудим ключевые различия между ними.

Рыночная стоимость — это цена, которая в настоящее время предлагается для актива Типы активов Общие типы активов включают краткосрочные, долгосрочные, физические, нематериальные, операционные и внеоперационные. Правильно идентифицируя и на рынке. Другими словами, рыночная стоимость — это разумная оценка стоимости инвестиций, отражающая текущие рыночные условия.

И наоборот, инвестиционная стоимость — это концепция, которая описывает стоимость, которую инвестор готов заплатить за актив или инвестицию, исходя из своих собственных целей и параметров. По сути, инвестиционная стоимость — это субъективное суждение о стоимости актива.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это цена, которая в настоящее время предлагается за актив на рынке, которая отражает текущие рыночные условия. По сути, рыночная стоимость — это объективная оценка стоимости актива в данных рыночных условиях.

Расчет рыночной стоимости может отличаться для разных активов. Например, рыночная стоимость ликвидных активов, таких как акции или фьючерсы. Фьючерсный контракт Фьючерсный контракт — это соглашение о покупке или продаже базового актива в более поздний срок по заранее определенной цене. Он также известен как производный инструмент, потому что стоимость будущих контрактов определяется базовым активом. Инвесторы могут приобрести право купить или продать базовый актив позднее по заранее определенной цене. можно легко найти по котировкам на биржах, где торгуются ценные бумаги.

И наоборот, неликвидные активы, такие как недвижимость, не имеют такой же очевидной ценовой категории. Таким образом, истинную рыночную стоимость таких активов обычно определяют профессионалы-оценщики. Они проводят исследования актива, а также рассматривают текущие рыночные условия для определения разумной рыночной стоимости.

Что такое инвестиционная стоимость?

Инвестиционная стоимость — это стоимость, которую инвестор готов заплатить, чтобы получить актив или инвестицию. Он основан на субъективных целях, критериях и мнении человека об активе и не всегда отражает истинную стоимость актива.

Инвестиционная стоимость — это показатель, который инвесторы используют для принятия инвестиционных решений. При определении инвестиционной стоимости инвесторы обычно рассматривают несколько критериев, включая, помимо прочего, рентабельность инвестиций, свою инвестиционную стратегию и уровни риска. Кроме того, инвесторы также могут делать прогнозы рыночных условий, которые могут оказать значительное влияние на стоимость актива.

Расчет инвестиционной стоимости — сложный процесс, который обычно сочетает в себе искусство и науку.Каждый инвестор должен тщательно оценить свои собственные цели, рыночные условия и факторы, связанные с инвестициями, чтобы получить количественную оценку инвестиционной стоимости. Существует несколько различных методик расчета стоимости инвестиций. Наиболее известные из этих методов включают сопоставимый анализ. Сопоставимый анализ компании. Это руководство показывает вам шаг за шагом, как построить сопоставимый анализ компании («Компоненты»), и включает бесплатный шаблон и множество примеров. и модель дисконтированных денежных потоков (DCF) Формула дисконтированных денежных потоков DCF В этой статье формула DCF разбивается на простые термины с примерами и видео с расчетами.Научитесь определять стоимость бизнеса ..

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком аналитики финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Стань сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Финансовое моделирование и Сертификация Valuation Analyst (FMVA) ® поможет вам обрести уверенность в своей финансовой карьере. Запишитесь сегодня! программа сертификации, призванная превратить любого в финансового аналитика мирового уровня. Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы CFI:

• Балансовая стоимость и справедливая стоимость Балансовая стоимость и справедливая стоимость В бухгалтерском учете и финансах важно понимать разницу между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью.Обе концепции используются в
• Чистая приведенная стоимость Чистая приведенная стоимость (ЧПС) Чистая приведенная стоимость (ЧПС) — это стоимость всех будущих денежных потоков (положительных и отрицательных) в течение всего срока действия инвестиций, дисконтированных до настоящего времени.
• Методы оценки Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей компании используются три основных метода оценки: DCF-анализ, сопоставимые компании и прецедентные транзакции. инвестирование и как начать.Узнайте о различных стратегиях и методах торговли

В чем разница между рыночной и инвестиционной стоимостью?

В коммерческой недвижимости существуют различные типы «ценности», придаваемой недвижимому имуществу, и все они служат разным целям для разных людей.

При проведении любого типа анализа собственности всегда будет в значительной степени приниматься во внимание ее стоимость.

В этой статье мы рассмотрим разницу между рыночной стоимостью актива и его инвестиционной стоимостью.

Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость в CRE

Различные типы «стоимости» коммерческой недвижимости включают:

• Рыночная стоимость
• Инвестиционная стоимость
• Страховая стоимость
• Оценочная стоимость
• Ликвидационная стоимость
• Запасное значение

Иногда границы между этими типами стоимости могут быть немного размыты, особенно если рассматривать отдельно рыночную и инвестиционную стоимость.

Типы стоимости недвижимости можно определить следующим образом.

Виды стоимости недвижимости

1. Рыночная стоимость

Рыночная стоимость, или «справедливая» рыночная стоимость, является наиболее часто упоминаемым типом стоимости недвижимости, и это стоимость, используемая в процессе андеррайтинга ссуды.

В документе «Рыночная стоимость: что это на самом деле означает» Института оценки представлен исторический обзор «стоимости» и «рыночной стоимости», включая множество определений из различных источников.

Одним из примеров является Федеральная корпорация по страхованию вкладов (FDIC) , утверждающая, что рыночная стоимость «наиболее вероятная цена, которую недвижимость должна приносить на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для честной продажи. ”

Другими словами, это то, что покупатель готов заплатить, а продавец согласен принять, учитывая, что все остальные обстоятельства являются стандартными и ожидаемыми.

2. Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — это стоимость, которую недвижимость предлагает конкретному инвестору.Это стоимость, которую инвестор готов заплатить за недвижимость.

Независимо от рыночной стоимости, всегда есть предел тому, что инвестор готов вложить в актив.

Стоимость инвестиций зависит от собственной квалификации инвестора, доступного капитала, налоговой ставки и финансирования.

3. Страховая стоимость

Это относится к тому, какая часть имущества подвержена потенциальному риску повреждения для определения страхового покрытия.

Другими словами, какова стоимость той части имущества, которая может быть покрыта страховым полисом.

4. Оценочная стоимость

Оценочная стоимость — это стоимость имущества, определяемая местным налоговым инспектором для целей налогообложения недвижимости.

5. Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость устанавливает вероятную цену, по которой недвижимость будет продана во время принудительной продажи , такой как продажа взыскания или продажи с уплатой налога.

Ликвидационная стоимость используется в случаях, когда существует ограниченное окно для воздействия на рынок или существуют другие ограничительные условия продажи.

6. Стоимость на замену

Это стоимость замены конструкции идентичной заменяющей структурой, имеющей ту же полезность, что и исходное свойство.

Теперь коммерческая недвижимость может иметь любой из вышеперечисленных типов стоимости в любое время.

И вполне возможно, что все значения не совпадают (хотя вполне вероятно, что по крайней мере некоторые из них близки).

Это особенно верно при рассмотрении разницы между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью — только потому, что собственность должна собрать определенную сумму, не означает, что инвестор предложит что-нибудь близкое к ней.

Более того, то, что считается «ценным» для определенного рынка, может не иметь ценности для инвестора.

Имея в виду определения каждого из них, давайте рассмотрим различные подходы как к рыночной, так и к инвестиционной стоимости, чтобы более детально показать их различия.

Подходы к рыночной стоимости

Рыночная стоимость определяется во время оценки.

В процессе андеррайтинга ссуды многие кредиторы обращаются к стороннему оценщику, чтобы получить оценку рыночной стоимости собственности.

Рыночная стоимость — это то, что используется для определения подходящей суммы ипотеки.

Итак, как оценщики на самом деле определяют рыночную стоимость?

На самом деле способов много. Но перед тем, как что-либо из этого произойдет, необходимо выделить наиболее эффективное использование собственности.

По сути, необходимо определить законное использование собственности, приносящей наибольшую пользу, поэтому подумайте о таких вещах, как зонирование, использование собственности, размеры собственности, финансовая отдача и так далее.

Вкратце, каков потенциальный «потолок» недвижимости и всего ее участка?

После того, как все окончательно закреплено, оценщик может приступить к оценке собственности.

Как правило, существует три подхода к оценке, которые используют оценщики для определения справедливой рыночной стоимости коммерческого актива:

1. Подход к продажам:

Подход к продажам дает вам оценку стоимости недвижимости, глядя на другие недавние продажи очень сопоставимых активов.

2. Подход капитализации доходов:

Подход, основанный на доходе, просто выводит стоимость собственности из дохода, который она приносит.

3. Затратный подход

Этот подход основывает стоимость собственности на стоимости воспроизводства этой собственности за вычетом начисленной амортизации.

Подходы к оценке инвестиционной стоимости

В то время как процесс рыночной стоимости используется при оценке для андеррайтинга ссуд, при принятии решения о том, сколько платить за недвижимость, инвесторы также учитывают, сколько недвижимость стоит для них .

Инвестиционная стоимость — это сумма, которую инвестор готов заплатить с учетом своих целей, целевой доходности и налоговой позиции.

Таким образом, поскольку рыночная стоимость всегда уникальна для рынка, инвестиционная стоимость уникальна для конкретного инвестора.

Вместе с этим появляется ряд других подходов, которые можно использовать для определения стоимости, в отличие от более формальных оценок, требуемых оценщиками.

Ниже приведены наиболее распространенные меры оценки инвестиций:

1.Сопоставимые продажи (Comps) :

По сути, это то же самое, что и вышеупомянутый подход сравнения продаж.

2. Множитель валовой ренты (GRM)

Это коэффициент, который измеряет стоимость путем умножения валовой арендной платы, производимой недвижимостью в течение года, на рыночный множитель валовой арендной платы.

3. Возврат наличными

Денежный доход — это еще один простой коэффициент, рассчитываемый путем деления проформы денежного потока за первый год (до налогообложения) на общую стоимость первоначальных инвестиций.

4. Прямая капитализация

Это тот же метод прямой капитализации, упомянутый выше, который используется оценщиками. Капитализация потока доходов от собственности — очень распространенный и простой способ определить как рыночную, так и инвестиционную стоимость коммерческой недвижимости.

5. Дисконтированный денежный поток

Модель дисконтированного денежного потока используется для определения внутренней нормы прибыли (IRR), чистой приведенной стоимости и сравнения накопления капитала.

Итак, зная различные подходы к генерированию этих значений, давайте рассмотрим, как эти типы значений отличаются друг от друга.

Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость

Напомним, рыночная стоимость — это стоимость собственности на открытом рынке, определяемая в результате оценки.

Стоимость инвестиций определяется фактическим инвестором на основе их уникальных инвестиционных целей и критериев.

Ниже мы проиллюстрируем пример:

Предположим, индивидуальный инвестор рассматривает возможность приобретения небольшого многоквартирного дома.

Контракт на недвижимость составляет 1,2 миллиона долларов, и ожидается, что доходность актива должна составлять не менее 10%.

Исходя из целевой доходности инвестора, они могут заплатить до 1,4 миллиона долларов и при этом достичь своей цели.

В этом сценарии инвестор обнаруживает, что он может получить ссуду в размере 960 000 долларов (80% ссуды от стоимости) с амортизацией в течение 20 лет под 5%.

Теперь предположим, что во время процесса андеррайтинга сторонняя оценка банка оценивает имущество в 1 000 000 долларов, а не в 1 доллар.2 миллиона долларов покупатель заблокирован.

Эта оценка уменьшит сумму поддерживаемого кредита до 800 000 долларов (исходя из LTV 80%), вместо ранее ожидаемых 960 000 долларов.

К сожалению, в этом сценарии продавец отказывается продавать менее чем за 1 200 000 долларов.

Это сделало бы эту сделку выше рыночной, что просто означает, что цена продажи выше, чем текущая рыночная стоимость собственности.

Тогда есть ли смысл инвестору в завершение этой сделки?

Новая сумма кредита снизит доходность с 22% до 16%, но это по-прежнему превышает цель инвестора — 10% доходности.

В большинстве случаев рыночная стоимость и инвестиционная стоимость должны быть примерно одинаковыми, но иногда они будут расходиться.

Кроме того, вполне возможно, что инвестиционная стоимость выше рыночной.

Это может произойти, когда ценность для одного покупателя выше, чем ценность для среднего, хорошо информированного покупателя.

Например, предположим, что компания расширяется до нового здания через улицу от их текущего местоположения, платя больше, чем рыночная стоимость, чтобы расти поблизости и заполнить пространство, которое в противном случае было бы заполнено конкурентами.

В погоне за стратегическим преимуществом ценность для них немного выше — дополнительные затраты могут быть оправданы.

В случае инвестора стоимость инвестиции может превышать рыночную стоимость в результате благоприятных условий финансирования или режима налогообложения, не подлежащего передаче другому лицу.

Инвестиционная стоимость, конечно, также может быть ниже рыночной.

Может быть, инвестор смотрит на офисное здание, но специализируется на многоквартирной недвижимости.

Для них офисное здание будет иметь меньшую инвестиционную ценность из-за кривой обучения и других дополнительных затрат.

Другой сценарий, при котором инвестиционная стоимость может быть ниже рыночной, — это если инвестору требуется доход выше среднего, основанный на доходности его существующего портфеля.

Поиск выгодных сделок

В общем, для любого индивидуального дела с недвижимостью бывает .

Обстоятельства будут кардинально отличаться.

Как правило, самый безопасный вариант — убедиться, что вложение имеет смысл с точки зрения обоих показателей стоимости.

Стоимость инвестиций более субъективна, и поэтому ею нельзя злоупотреблять, но следует принимать во внимание.

Точно так же рыночная стоимость никогда не должна быть вашей конечной целью.

Оцените рыночную стоимость самостоятельно, прежде чем инвестировать во что-либо, и сопоставьте ее со сторонней рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью.

Если продавец предлагает инвестиционную стоимость, которая намного превышает рыночную, обязательно докажите, что это так.

Сочетание этих типов стоимости позволяет покупателям коммерческой недвижимости более целостным образом понимать свои инвестиции и создает более справедливый рынок для всех участников.

Инвестиционная стоимость

Определение инвестиционной стоимости

Когда бизнес продается инвестору в целом, то инвестиционная стоимость — это стоимость бизнеса на основе ROI, то есть возврата инвестиций. Инвестиционная стоимость также иногда называют оценкой «непрерывности деятельности». Под оценкой «непрерывности деятельности» мы подразумеваем стоимость бизнеса, который, как ожидается, не закроется и будет непрерывно функционировать. Такой бизнес будет продолжаться и будет открыт для бизнеса.

Обзор оценки инвестиций / оценки непрерывности деятельности

Действующее предприятие — это хорошо налаженный бизнес, который хорошо управляется, имеет сильную клиентскую базу и занимает конкурентоспособную позицию на рынке. Действующее предприятие — это бизнес, который год за годом приносит прибыль. Это бизнес со своим собственным брендом, продукты и услуги которого считаются очень хорошего качества. Действующее предприятие также имеет сильное присутствие на рынке сбыта и продолжает привлекать клиентов.

Часто инвестиционная оценка или оценка непрерывности деятельности считается высшей формой оценки бизнеса.

Под инвестиционной стоимостью мы подразумеваем ценность или ценность собственности для инвестора. В Великобритании и США эта инвестиционная стоимость равна рыночной стоимости для инвесторов, которые обладают хорошим видением и способны эффективно использовать свою собственность, что является ее наиболее эффективным и наиболее эффективным использованием или наиболее ценным использованием. Однако инвестиционная стоимость не равна рыночной стоимости для тех инвесторов, у которых нет надлежащего видения и возможностей.Фактически, для них инвестиционная стоимость меньше рыночной стоимости, потому что они не могут правильно использовать собственность, и поэтому их собственность не используется в полной мере. Инвестиционная стоимость конкретной собственности для физического лица может быть больше или меньше рыночной стоимости, и это зависит от ситуации инвестора.

Например, инвестиционная стоимость земли, которая находится на пути роста, больше для молодого инвестора, у которого есть достаточно времени, чтобы дождаться конечного результата, но меньше для старика, которому нужны регулярные деньги для жизни.

Что такое стоимостное инвестирование? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Стоимостное инвестирование — это стратегия, при которой инвесторы стремятся покупать акции, облигации, недвижимость или другие активы по цене ниже их стоимости. Инвесторы, которые занимаются стоимостным инвестированием, учатся раскрывать внутреннюю стоимость активов и развивают терпение, чтобы ждать, пока их можно будет купить по ценам ниже этой внутренней стоимости.

В этой статье мы подробно рассмотрим стоимостное инвестирование, включая его историю, способы измерения внутренней стоимости и альтернативы стоимостному инвестированию.

Что такое стоимостное инвестирование?

Ценностное инвестирование — это не что иное, как покупка инвестиций на распродаже.

Истоки стоимостного инвестирования восходят к исследованиям Бенджамина Грэма и Дэвида Додда в 1920-х годах, когда оба они начали преподавать в Колумбийской школе бизнеса. Многие концепции стоимостного инвестирования описаны в их книге «Анализ безопасности» и в книге Грэма «Интеллектуальный инвестор.Уоррен Баффет, самый успешный специалист в области стоимостного инвестирования, учился у Грэма в Колумбийском университете.

Инвестиции в стоимость начинаются с предпосылки, что инвестор, покупающий акции компании, владеет частью бизнеса. Хотя это может показаться очевидным, многие инвесторы «играют на рынке», не обращая внимания на фундаментальные принципы компаний, которыми они владеют.

Как владелец бизнеса, инвестор должен оценивать финансовую отчетность компаний, чтобы оценить их внутреннюю стоимость.Этот тип оценки известен как фундаментальный анализ.

Внутренняя стоимость редко бывает одним числом. Скорее, из-за множества допущений, которые используются при оценке сложного предприятия, внутренняя стоимость часто бывает разной. Эта неточность не должна беспокоить инвестора.

По словам г-на Баффета, «лучше быть приблизительно правым, чем точно ошибаться». Инвесторы в стоимость будут рассматривать возможность инвестирования в компанию, цена которой равна или ниже ее внутренней стоимости.

Как рассчитать внутреннюю стоимость

По сути, расчет внутренней стоимости компании включает определение приведенной стоимости будущих денежных потоков компании.Это, в свою очередь, требует оценки будущих денежных потоков и процентной ставки, которая будет использоваться для определения приведенной стоимости этих денежных потоков. Учитывая эти предположения, легко понять, почему внутренняя стоимость часто является диапазоном, а не точным числом.

Баффет назвал внутреннюю стоимость «единственно логическим подходом» к оценке относительной привлекательности инвестиций и бизнеса.

«Внутренняя стоимость может быть определена просто: это дисконтированная стоимость денежных средств, которые могут быть изъяты из бизнеса в течение оставшегося срока его службы», — написал он.

Существует ряд показателей, которые некоторые используют для определения того, продает ли компания ниже ее внутренней стоимости. Хотя ни на что из этого не следует полагаться вслепую, они могут быть полезной отправной точкой.

Определите внутреннюю стоимость с помощью отношения цены к балансовой стоимости

Цена к балансовой стоимости, или коэффициент P / B, позволяет сравнить стоимость акций компании с ее балансовой стоимостью на акцию. Балансовая стоимость на акцию — это чистая стоимость компании (активы за вычетом обязательств), деленная на количество неуплаченных акций.В некоторых случаях инвесторы исключают определенные нематериальные активы (например, гудвил) из расчета коэффициента PB.

Теоретически любое значение ниже 1,0 означает, что акции компании продаются по цене ниже чистой стоимости компании. Сегодня некоторые банки торгуют ниже своей балансовой стоимости, в то время как некоторые растущие компании торгуют по цене, многократно превышающей их чистую стоимость.

Однако не существует единого коэффициента P / B, который определял бы стоимость по сравнению с инвестициями в рост, поскольку эти числа меняются на протяжении бизнес-циклов.Когда цены на акции растут, коэффициент P / B растет, а по мере того, как цены падают, растет и соотношение.

Определите внутреннюю стоимость с помощью отношения цены к прибыли

Цена на прибыль, или коэффициент P / E, позволяет сравнить стоимость акций компании с ее годовой прибылью. Например, коэффициент P / E, равный 15, означает, что при текущей прибыли компании потребуется 15 лет, чтобы она равнялась стоимости акции.

Чем ниже коэффициент P / E, тем больше вероятность того, что компания будет считаться акцией с добавленной стоимостью. Хотя не существует фиксированного уровня, который автоматически квалифицирует акции как стоимостные инвестиции, коэффициент PE должен быть ниже, чем средний коэффициент P / E для рынка в целом.

Как и в случае с коэффициентом P / B, имейте в виду, что более низкий коэффициент P / E не означает, что компания является хорошей инвестицией. Эти показатели являются отправной точкой для дальнейшего анализа.

Альтернативы стоимостному инвестированию

Стоимостное инвестирование — не единственный подход к выбору акций. Возможно, самая важная альтернатива — это инвестирование в рост. Если при стоимостном инвестировании речь идет о компаниях, акции которых выставлены на продажу, то при инвестировании в рост нужны компании, которые растут намного быстрее, чем большинство других компаний.

В тех случаях, когда стоимостной инвестор может искать низкий коэффициент P / E или коэффициент P / B, инвестор роста больше озабочен тем, насколько быстро компания увеличивает свои доходы и прибыль. Фактически, многие растущие компании имеют астрономически высокие коэффициенты P / E и P / B.

Со временем оба подхода могут превзойти среднерыночную доходность. На текущем рынке инвестиции в рост на протяжении ряда лет опережают вложения в стоимость. Наиболее отчетливо это видно по доходам таких компаний, как Amazon, Apple и Tesla.Однако в прошлом были длительные периоды, когда стоимостное инвестирование приносило лучшие результаты.

Помимо стоимостного инвестирования и инвестирования в рост, некоторые альтернативы полностью избегают фундаментального анализа. Например, те, кто придерживается подхода технического анализа, который использует прошлые рыночные данные для прогнозирования будущих рыночных цен. Точно так же внутридневные трейдеры полагаются на краткосрочные колебания рынка, а не на оценку внутренней стоимости.

Стоимость инвестиций с паевыми фондами

Паевые инвестиционные фонды могут предложить инвесторам возможность инвестирования в стоимость.Большинство крупных фондовых компаний предлагают как активно управляемые, так и пассивно управляемые (то есть индексные фонды) фонды. Например, фонд Vanguard Value Index Fund Admiral Shares (VVIAX) инвестирует в стоимостные компании. Простое сравнение этого фонда с фондом Vanguard Growth Index Fund Admiral Shares (VIGAX) подчеркивает разницу в этих двух инвестиционных подходах.

Акции, составляющие фонд стоимости, имеют средний коэффициент P / E 18,1. Средний коэффициент P / E фонда роста составляет 38,8. Точно так же соотношение P / B фонда стоимости составляет 2.1, а коэффициент P / B фонда роста равен 8,2.

Как отмечалось ранее, фонды роста превзошли фонды стоимости за последние несколько лет, и это отражено в 10-летней доходности этих двух фондов. Фонд стоимости принес в среднем 10,91%, а фонд роста — 16,79%.

Однако не следует интерпретировать эти данные как предполагающие, что инвестирование в рост предпочтительнее инвестирования в стоимость. У них обоих будет свой день на солнце. Если бы кто-то искал сочетание этих двух инвестиционных стилей, индексный фонд S&P 500 предложил бы этот подход.

Последние мысли

Стоимостное инвестирование — это надежный подход к созданию богатства. Основное внимание уделяется фундаментальному анализу компании и расчету ее внутренней стоимости. Исходя из этого, стоимостные инвесторы стремятся покупать солидные компании с их внутренней стоимостью или ниже. Однако это не единственный разумный подход, которому может следовать инвестор.

Начните инвестировать с этими предложениями от наших партнеров
Раскрытие информации для рекламодателей

---

Стратегия инвестирования в стоимость | Пестрый дурак

Что такое стоимостное инвестирование?

Стоимостное инвестирование — это инвестиционная стратегия, ориентированная на акции, недооцененные инвесторами и рынком в целом.Акции, которые ценят инвесторы, обычно выглядят дешевыми по сравнению с базовым доходом и прибылью от их бизнеса. Инвесторы, использующие стратегию инвестирования в стоимость, надеются, что цена акций будет расти по мере того, как все больше людей начинают ценить истинную ценность основного бизнеса компании.

Чем больше разница между внутренней стоимостью и текущей ценой акций, тем выше запас прочности для стоимостных инвесторов, ищущих инвестиционные возможности. Поскольку не каждая ценная акция сможет успешно изменить свой бизнес, этот запас прочности важен для стоимостных инвесторов, чтобы минимизировать свои потери, когда они ошибаются в отношении компании.

Источник изображения: Getty Images.

Что делает акции высокой стоимости?

Определяющей характеристикой стоимостного запаса является то, что он имеет недорогую оценку по сравнению со стоимостью его активов или его ключевыми финансовыми показателями (такими как выручка, прибыль или денежный поток). Однако у наиболее ценных акций есть и другие привлекательные характеристики, которые делают их привлекательными для инвесторов, использующих стратегии инвестирования в стоимость:

• Устойчивые предприятия с долгой историей успеха
• Стабильная прибыльность
• Стабильные потоки доходов без значительного роста, но, как правило, без значительного сокращения продаж
• Выплата дивидендов, хотя выплата дивидендов не является требованием для квалификации в качестве ценных бумаг

Однако важно понимать, что компания со всеми этими атрибутами не обязательно является акцией с высокой стоимостью.Иногда акция только кажется хорошей ценностью для инвесторов, но на самом деле является ловушкой ценности . Ловушки стоимости могут продолжать страдать от падения цен на акции, даже если их акции кажутся привлекательными.

Зачем инвестировать в ценные бумаги?

Всем нравится выгодная сделка, и поскольку при стоимостном инвестировании акции продаются со скидкой по сравнению с их внутренней стоимостью, инвестиционная стратегия привлекает тех, кто любит заключать выгодные сделки. Все, что нужно, чтобы заработать деньги на ценных бумагах, — это достаточное количество других инвесторов, чтобы понять, что существует несоответствие между текущей ценой акций и их реальной стоимостью.Как только это произойдет, цена акции должна вырасти, чтобы отразить более высокую внутреннюю стоимость. Тогда те, кто купил со скидкой, получат свою прибыль.

Кроме того, многим инвесторам нравится запас прочности, обеспечиваемый акциями, купленными по цене ниже их изначальной стоимости. Нет никакой гарантии, что цена акций не упадет дальше, но это делает дополнительное снижение стоимости акций менее вероятным и менее драматичным.

Для тех, кто считает себя защитными инвесторами без особой терпимости к риску, акции с хорошей стоимостью могут обеспечить как защиту от потери денег, так и возможность получить прибыль, когда фондовый рынок признает истинную стоимость акций.

Ценностное инвестирование может потребовать терпения, потому что часто требуется много времени для того, чтобы стоимость акций была переоценена на более подходящем и более высоком уровне. Однако для тех, кто готов подождать, отдача может быть весьма значительной.

Как найти ценные бумаги

Стоимостное инвестирование требует серьезных исследований. Вам нужно будет сделать домашнюю работу, просмотрев множество акций, потерявших популярность, чтобы измерить внутреннюю стоимость компании и сравнить ее с ее текущей ценой акций. Вам часто придется смотреть на десятки компаний, прежде чем вы найдете одну, представляющую собой ценные бумаги.

Этого достаточно, чтобы запугать многих потенциальных инвесторов, но есть некоторые уловки, которые можно использовать для определения ценных бумаг. Полностью понимая множество способов оценить компанию и оценить ее деловые перспективы, вы сможете быстрее отсеять неподходящие акции и сосредоточиться на своих лучших кандидатах.

Подробнее: Как оценить акции

Как избежать ловушек ценности

Ловушка стоимости — это акции, которые выглядят дешевыми, но на самом деле таковыми не являются. В паре ситуаций часто возникают ловушки стоимости, которых стоит остерегаться ценным инвесторам:

• Акции в циклических отраслях, таких как обрабатывающая промышленность и строительство, часто демонстрируют существенный рост прибыли во время бума, а большая часть из них исчезает, когда отраслевые условия охлаждаются.Когда инвесторы видят возможный крах акций, их оценка будет выглядеть очень недорого по сравнению с недавними доходами — но тем более, если прибыль упадет в более слабую часть экономического цикла.
• Акции в областях, в которых упор делается на интеллектуальную собственность, склонны становиться ловушками стоимости. Например, если фармацевтическая компания имеет хорошо продаваемое лекарство, но в ближайшем будущем теряет на него патентную защиту, большая часть ее прибыли может быстро исчезнуть. То же самое и с технологической компанией, которая является первопроходцем в новой отрасли, но не имеет возможности защитить себя от конкуренции.

Чтобы избежать ловушек стоимости, помните, что при оценке акций будущее компании более важно, чем ее прошлое. Если вы сосредоточитесь на перспективах компании в отношении роста продаж и прибыли в ближайшие месяцы и годы, у вас будет больше шансов найти ценные бумаги.

Подходит ли вам стоимостное инвестирование?

Если ваша основная инвестиционная цель состоит в том, чтобы свести к абсолютному минимуму риск постоянных потерь, одновременно увеличивая ваши шансы на получение положительной прибыли, вы, вероятно, в душе ценный инвестор.

Напротив, те, кто предпочитает следить за самыми популярными компаниями на рынке, часто находят стоимостное инвестирование совершенно скучным, поскольку возможности роста для стоимостных компаний, как правило, в лучшем случае невысоки.

Ценностные инвесторы также должны быть устойчивыми. Процесс определения стоимости исключает гораздо больше акций, чем обнаруживает, и это может быть очень неприятным способом инвестирования во время бычьего рынка.

Многие акции, которые вы вычеркиваете из списка покупок во время поиска, будут продолжать расти в цене на бычьих рынках, несмотря на то, что вы с самого начала сочли их слишком дорогими.Но расплата наступает, когда заканчивается бычий рынок, потому что запас прочности, связанный с ценными бумагами, может значительно облегчить преодоление спада.

Подробнее: ETF с лучшими ценными бумагами

Рост и стоимостное инвестирование

Если стоимостное инвестирование не соответствует вашему конкретному стилю инвестирования, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в рост. При инвестировании в рост больше внимания уделяется перспективам значительного роста выручки и чистой прибыли бизнеса с течением времени, уделяя особое внимание наиболее быстрорастущим компаниям на рынке.

Инвесторы в рост не так сильно заботятся о внутренней стоимости, как о стоимостных инвесторах, вместо этого они рассчитывают на необычайный рост бизнеса, чтобы оправдать более высокую стоимость, которую инвесторы должны платить за покупку акций.

Подробнее: рост против инвестирования в добавленную стоимость

Как началось стоимостное инвестирование?

Инвестиции в стоимость развивались с течением времени. Его корни уходят в Великую депрессию и ее последствия, когда стратегия фокусировалась исключительно на покупке компаний, активы которых стоили больше, чем продаваемые акции.Во многом это было связано с тем, что многие компании в то время прекращали свою деятельность, поэтому возможность покупать акции по цене ниже стоимости активов имела прямые последствия при ликвидации компании.

Однако с тех пор стоимостное инвестирование превратилось в более фундаментальный анализ денежных потоков и доходов компании. Инвесторы в стоимость также смотрят на конкурентные преимущества компании, чтобы оценить, сильно ли дисконтированы акции.

Кто два самых известных стоимостных инвестора?

Бенджамин Грэм считается отцом стоимостного инвестирования.Анализ безопасности Грэма , опубликованный в 1934 году, и The Intelligent Investor , опубликованный в 1949 году, установили принципы стоимостного инвестирования, включая концепцию внутренней стоимости и установление запаса прочности.

Помимо этих двух бесценных фолиантов, которые написал Грэм, его самым значительным вкладом в стоимостное инвестирование была его роль в создании условий для легендарного инвестора Уоррена Баффета. Баффет учился у Грэма в Колумбийском университете и некоторое время работал в его фирме.

В качестве генерального директора Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.A) (NYSE: BRK.B) Баффет, пожалуй, самый известный стоимостной инвестор. Баффет начал свое развитие в стоимостном инвестировании в возрасте 20 лет и использовал эту стратегию для получения огромной прибыли для инвесторов в 1960-х годах, прежде чем взять под свой контроль Berkshire в 1970-х годах.

Однако влияние Чарли Мангера, вице-председателя Berkshire и инвестиционного партнера Баффета на протяжении многих десятилетий, наряду с эволюцией Баффета как инвестора, изменило стратегию Баффета.Вместо того, чтобы просто покупать недооцененные активы, Баффет переключился на поиск высококачественных предприятий по разумной стоимости.

Эта знаменитая цитата Баффета лучше всего описывает, почему его взгляды на стоимость изменились с годами: «Лучше купить замечательный бизнес по справедливой цене, чем честный бизнес по прекрасной цене».

Позвольте ценным инвестициям помочь вам

Самое важное, что нужно понять, — это то, что стоимостное инвестирование требует долгосрочного мышления. Как сказал экономист Джон Мейнард Кейнс: «Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем вы можете оставаться платежеспособным.«Урок состоит в том, что, хотя иногда бывает удачно выбрано время и инвестиции окупаются очень быстро, даже стратегия, ориентированная на ценность, не гарантирует быстрой прибыли. Г-н Маркет не всегда« понимает »очень быстро, что он ошибался. акция или недооценка актива.

Стратегия инвестирования в ценность требует времени, но затраченное время и усилия того стоят. Понимание и применение концепций стоимостного инвестирования, о которых Грэм написал почти 90 лет назад — и которые Баффет и другие с тех пор дополнили и улучшили, — сделает вас лучшим инвестором с лучшими шансами на успех в выборе хороших акций.

Два подхода к инвестированию в акции

Рост и стоимость — это два фундаментальных подхода или стиля инвестирования в акции и паевые инвестиционные фонды. Сноска ¹ Инвесторы в рост ищут компании, которые предлагают сильный рост прибыли, в то время как стоимостные инвесторы ищут акции, которые кажутся недооцененными на рынке. Поскольку эти два стиля дополняют друг друга, они могут помочь разнообразить ваше портфолио при совместном использовании.

Определение роста и стоимости

Акции роста представляют компании, которые продемонстрировали рост прибыли выше среднего в последние годы и которые, как ожидается, продолжат обеспечивать высокие уровни роста прибыли, хотя нет никаких гарантий. «Развивающиеся» растущие компании — это те компании, которые обладают потенциалом для достижения высоких темпов роста прибыли, но не имеют истории сильного роста прибыли.

Ключевые характеристики фондов роста:

• Цена выше, чем на более широком рынке. Инвесторы готовы платить высокие коэффициенты соотношения цены и прибыли, надеясь продать их по еще более высоким ценам, поскольку компании продолжают расти
• Рекорды высоких темпов роста прибыли. В то время как прибыль некоторых компаний может снижаться в периоды более медленного экономического роста, растущие компании потенциально могут продолжать добиваться высоких темпов роста прибыли независимо от экономических условий
• Более изменчивый, чем рынок в целом. Риск покупки данной растущей акции состоит в том, что ее высокая цена может резко упасть на любых негативных новостях о компании, особенно если прибыль разочарует Уолл-стрит

Управляющие фондами стоимости ищут компании, которые потеряли популярность, но все еще имеют хорошие фундаментальные показатели. В стоимостную группу также могут входить акции новых компаний, которые еще не были признаны инвесторами.

Ключевые характеристики стоимостных фондов включают:

• Более низкая цена, чем на более широком рынке. Идея стоимостного инвестирования заключается в том, что акции хороших компаний будут восстанавливаться во времени, если и когда их истинная стоимость будет признана другими инвесторами
• Цена ниже аналогичных компаний в отрасли. Многие стоимостные инвесторы полагают, что большая часть стоимостных акций создается из-за чрезмерной реакции инвесторов на недавние проблемы компании, такие как неутешительные доходы, негативная реклама или юридические проблемы, которые могут вызвать сомнения в долгосрочных перспективах компании.
• Несут несколько меньший риск, чем более широкий рынок. Однако, поскольку им требуется время, чтобы развернуться, ценные акции могут больше подходить для долгосрочных инвесторов и могут нести больший риск колебания цен, чем акции роста

Рост или стоимость … или и то, и другое?

Какая стратегия — рост или стоимость — скорее всего, принесет более высокую прибыль в долгосрочной перспективе? Битва между ростом и инвестированием в стоимость ведется годами, и каждая сторона предлагает статистические данные в поддержку своих аргументов.Некоторые исследования показывают, что стоимостное инвестирование опережало рост в течение длительных периодов времени с поправкой на стоимость. Ценностные инвесторы утверждают, что краткосрочная ориентация часто может подтолкнуть цены на акции к низкому уровню, что создает отличные возможности для покупок для стоимостных инвесторов.

История показывает нам, что:

• Растущие акции, как правило, имеют потенциал для более высоких результатов, когда процентные ставки падают, а прибыль компаний растет. Однако они также могут быть первыми, кого накажут, когда экономика остывает.
• Стоимостные акции, часто акции циклических отраслей, могут преуспеть на ранних этапах восстановления экономики, но обычно с большей вероятностью будут отставать на устойчивом бычьем рынке

При долгосрочном инвестировании некоторые люди сочетают рост и оценку акций или фондов с целью получения высокой доходности с меньшим риском. Такой подход теоретически позволяет инвесторам получать прибыль на протяжении экономических циклов, в которых общие рыночные ситуации благоприятствуют либо росту, либо стилю инвестиций, сглаживая любую прибыль с течением времени.

Footnote ¹ Инвестирование в акции роста влечет за собой возможность убытков, поскольку их цена чувствительна к изменениям текущей или ожидаемой прибыли. Стоимостные акции — это ценные бумаги компаний, которые, возможно, испытали неблагоприятные деловые или отраслевые изменения или могут подвергаться особым рискам, которые привели к тому, что акции вышли из моды. Если менеджер оценивает перспективы компании неверно, цена акций может не приближаться к той стоимости, которую менеджер придал им.© SS&C. Воспроизведение полностью или частично запрещено, кроме как с разрешения. Все права защищены. Не несет ответственности за любые ошибки или упущения.

Автором материала является третье лицо, DST Retirement Solutions, LLC, компания SS&C («SS&C»), не аффилированная с Merrill или какой-либо из ее дочерних компаний, и предназначена только для информационных и образовательных целей. Выраженные мнения и взгляды не обязательно отражают мнения и взгляды компании Merrill или ее аффилированных лиц. Любые предположения, мнения и оценки действительны на дату публикации этого материала и могут быть изменены без предварительного уведомления.Прошлые показатели не гарантируют будущих результатов. Информация, содержащаяся в этом материале, не является советом о налоговых последствиях принятия какого-либо конкретного инвестиционного решения. Этот материал не принимает во внимание ваши конкретные инвестиционные цели, финансовое положение или потребности и не предназначен в качестве рекомендации, предложения или ходатайства о покупке или продаже какой-либо ценной бумаги, финансового инструмента или стратегии. Прежде чем действовать в соответствии с какой-либо рекомендацией, содержащейся в этом материале, вам следует подумать, соответствует ли это вашим интересам с учетом ваших конкретных обстоятельств, и, при необходимости, обратиться за профессиональной консультацией.

Из-за возможности человеческой или механической ошибки со стороны SS&C или ее источников ни SS&C, ни ее источники не гарантируют точность, адекватность, полноту или доступность любой информации и не несут ответственности за какие-либо ошибки или упущения или за результаты, полученные из использование такой информации. Ни при каких обстоятельствах SS&C не несет ответственности за любые косвенные, специальные или косвенные убытки в связи с использованием контента подписчиком или другими лицами.

Merrill, ее аффилированные лица и финансовые консультанты не предоставляют юридических, налоговых или бухгалтерских консультаций.Перед принятием каких-либо финансовых решений вам следует проконсультироваться со своим юридическим и / или налоговым консультантом.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт