Что нужно чтобы сдать дом в эксплуатацию: Нужен ли ввод частного дома в эксплуатацию

Разное

Содержание

Есть какие-то сроки ввода в эксплуатацию дома после завершения строительства?

В соответствии с пунктом 1 Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач», строительство капитального строения в виде жилого дома на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания жилого дома, должно быть завершено гражданином в течение трех лет. Завершением строительства жилого дома считается возведение фундамента, стен и крыши этих дома независимо от ввода таких домов в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 591 Закона Республики Беларусь от 05 июля 2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», законченные возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленные к эксплуатации объекты, в том числе очереди строительства, пусковые комплексы (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей), независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.

Приемка в эксплуатацию объекта допускается без выполнения отдельных видов работ, если это предусмотрено утвержденной проектной документацией, не противоречит законодательству и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры.

Таким образом, в соответствии с законодательством Республики Беларусь в данной ситуации строительство жилого дома считается завершенным, если возведены фундамент, стены и крыша этого дома. Ввод в эксплуатацию необязателен.

Что касается сроков ввода в эксплуатацию, то законодатель определил, что одноквартирный жилой дом должен быть в обязательном порядке принят в эксплуатацию, однако точных сроков не обозначил.

При этом, в соответствии с частью 3 статьи 21.6 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь от 21 апреля 2003 г. № 194-З, эксплуатация объекта строительства без его приемки в установленном порядке влечет наложение штрафа в размере от двух до десяти базовых величин.

Ввод в эксплуатацию в Краснодаре

Ввод в экс­плу­ата­цию – про­цеду­ра пе­реда­чи го­тово­го объ­ек­та за­каз­чи­ку по за­вер­ше­нии стро­итель­ства.

Она тре­бу­ет не толь­ко окон­ча­ния стро­итель­ных и мон­тажных ра­бот, но и офор­мле­ния пол­но­го ком­плек­та до­кумен­та­ции, по ко­торой объ­ект пе­рехо­дит в окон­ча­тель­ную собс­твен­ность за­каз­чи­ка и мо­жет ис­поль­зо­вать­ся в про­из­водс­твен­ных про­цес­сах. Мы, в компании «Городское БТИ и Кадастр», пред­ла­га­ет пол­ный ком­плекс ус­луг по вводу объ­ек­та в экс­плу­ата­цию в Краснодаре и вы­пол­ним за­каз лю­бой слож­ности на са­мом вы­соком уров­не.

Процедура ввода объекта в эксплуатацию

Ввод в экс­плу­ата­цию – это юри­дичес­кая про­цеду­ра, вклю­ча­ющая про­веде­ние ито­говой про­вер­ки зда­ния дол­жностны­ми ли­цами и по­луче­ние раз­ре­шения на его ис­поль­зо­вание. По­рядок вво­да в экс­плу­ата­цию ус­та­нов­лен Гра­дос­тро­итель­ным ко­дек­сом, он вклю­ча­ет в се­бя сле­ду­ющие эта­пы про­цеду­ры:

  • По­дача за­яв­ле­ния в кон­тро­лиру­ющие ор­га­ны, ко­торые вы­дали раз­ре­шение на стро­итель­ство для по­луче­ния раз­ре­шения на ввод в экс­плу­ата­цию.
  • Под­го­тов­ка и по­дача ком­плек­та до­кумен­тов, ко­торые под­твер­дят со­от­ветс­твие го­тово­го зда­ния или со­ору­жения про­ек­тным ре­шени­ям. За­каз­чик про­водит при­ем­ку объ­ек­та, по ее ито­гам офор­мля­ет­ся со­от­ветс­тву­ющий акт. При­ем­ка про­из­водс­твен­ных по­меще­ний про­водит­ся за­каз­чи­ком сов­мес­тно с ор­га­нами гос­ударственного надзо­ра.
  • Ре­зуль­та­том ком­плексной про­вер­ки пос­тро­ен­но­го объ­ек­та ста­новит­ся раз­ре­шение на ввод в экс­плу­ата­цию: зда­ние ста­вит­ся на го­сударс­твен­ный учет, и с это­го мо­мен­та оно мо­жет ис­поль­зо­вать­ся для про­веде­ния лю­бых тех­но­логи­чес­ких опе­раций.

Раз­ре­шение на ввод объ­ек­та в экс­плу­ата­цию тре­бу­ет тща­тель­ной под­го­тов­ки до­кумен­тов, ко­торая обыч­но за­нима­ет мно­го вре­мени. Мы га­ран­ти­ру­ем сво­ев­ре­мен­ное окон­ча­ние стро­итель­ных и от­де­лоч­ных ра­бот, пос­ле че­го зда­ние бу­дет без за­меча­ний при­нято ко­мис­си­ей, и с офор­мле­ни­ем до­кумен­тов не воз­никнет ни­каких проб­лем. На на­шем сче­ту нес­коль­ко де­сят­ков ус­пешно ре­али­зован­ных про­ек­тов.

Раз­ре­шение на ввод объ­ек­та недвижимости в экс­плу­ата­цию

По завершении строительства собственник обращается в муниципалитет и пишет заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обычно требуется указать информацию о проектной документации, адрес, назначение участка и перечень документов, подаваемых вместе с заявлением.

Согласно 55-й статье ГК вместе с заявлением подаются документы, собранные и подготовленные владельцем заранее:

Документы рассматривает сотрудник архитектурного или строительного отдела при органе самоуправления. В некоторых муниципалитетах предусмотрен дополнительный осмотр объекта Разрешение выдаётся в установленные нормативными актами сроки. Обычно это период до десяти дней. К документу обязательно прилагается технический план.

Консультация в Краснодаре по адресу: ул. Леваневского 174 и ул. Лавочкина 27

телефон: +7 (918) 999-08-12

Контакты:
наш адрес: г. Краснодар ул. Леваневского дом 174
наш телефон: +7 (918) 999-08-12

г. Краснодар ул. Лавочкина дом 27

Адрес нашего филиала в городе Сочи: ул. Шишкина дом 21

Процедура сдачи жилого дома в эксплуатацию

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Покупатели часто отождествляют два понятия: сдачу дома в эксплуатацию и возможность делать ремонт в жилом помещении. Это далеко не так. Процедура сдачи здания в эксплуатацию — процесс довольно кропотливый и трудоемкий. Как все происходит? Что означает ввод жилого дома в эксплуатацию? В этих вопросах должны разбираться люди, которые планируют покупку недвижимости.

Этапы данной процедуры

Все начинается с окончания работ по строительству здания и прокладке в нем всех необходимых коммуникаций. Только потом сотрудники БТИ производят обмеры, после чего выдают технический паспорт на дом. Это уже второй этап процедуры сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Следующий этап заключается в том, что за работу берется приемочная комиссия. В ее состав входят представители тех организаций, которые выдают технические условия, а также осуществляют надзор. В составе комиссии будут архитекторы, сам заказчик, сотрудники государственного надзора. Завершающий этап — это разрешение на ввод жилого здания в эксплуатацию. Такое разрешение может быть выдано тога, когда все члены приемочной комиссии подтвердят, что построенный объект соответствует техническим условиям и требованиям проектной документации.

Заключение можно получить в органах строительного надзора, но к этому привлекаются специалисты пожарной безопасности, санэпидемконтроля. Интересно то, что разные проверки ведутся с начала возведения дома и до завершающего этапа строительства. В результате этого собирается много проверочных актов. В документах указаны сведения об устранении нарушений и другая важная информация.

Некоторые другие особенности

Приемочная комиссия определяет готовность сдачи здания в эксплуатацию по определенным критериям. В доме должно быть наличие:

•фундамента, стен, кровли, дверей, окон и других конструктивных элементов;

•систем отопления;

•канализации;

•систем водоснабжения;

•систем электроснабжения.

Сдают в эксплуатацию объект без чистовой отделки квартир. Иными словами, стены в помещениях не будут отделаны обоями или декоративной штукатуркой. Полы в квартирах также будут без чистовых покрытий. Всеми этими ремонтными работами должен заниматься собственник объекта жилой недвижимости.

Готовым к вводу в эксплуатацию может считаться только такой дом, который функционирует, как жилое помещение. Кроме всех коммуникаций должна быть еще возможность подъезда к дому. Если вовремя не осуществить процедуру сдачи здания в эксплуатацию, то потом будет немало проблем. Владелец дома просто не сможет проводить разные операции, потому что дома юридически не существует.

До 1 марта этого года в РФ действовала упрощенная процедура сдачи индивидуальных домов в эксплуатацию. Граждане имели возможность зарегистрировать свою недвижимость с минимальными финансовыми затратами. Собственники домов, которые провели процедуру их сдачи в эксплуатацию до 1 марта, сэкономили и деньги, и такое ценное время.

Нужно позаботиться о том, чтобы своевременно ввести жилой дом в эксплуатацию. Не стоит оттягивать эту процедуру до последнего времени. Чем раньше вы это сделаете, тем спокойнее будет жизнь.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Сроки ввода дома в эксплуатацию и передача квартир

Вопрос, сколько новостроек строится дольше, чем изначально заявляют застройщики, интересует каждого дольщика. Многие используют этот параметр как ключевой еще при выборе будущего дома. Хитрость в том, что показателей со сроками два, причем больше на слуху совсем не тот, на который в первую очередь стоит обращать внимание.

9 февраля 2021 года ИД «Коммерсант» провел крупную конференцию на тему «Итоги рынка недвижимости», в которой приняли участие как представители бизнеса, так и органов власти. Среди обсуждаемых тем была и про перенос сроков по столичным новостройкам, поднятая представителем Москомстройинвеста – комитета при правительстве Москвы, который курирует идущее в городе долевое строительство.

Карина Малхасян, заместитель председателя Москомстройинвеста:

«Доля столичных проектов, по которым зафиксировано продление срока передачи ключей в прошлом году, составила лишь 9,5%. Из 698 проектов сроки перенесены по

67. При этом в большинстве случаев сроки передачи переносились на незначительный период».

Некоторые телеграм-каналы и профильные группы соцсетей усомнились в правильности этих данных. А дело в том, что неделей раньше заместитель руководителя аналитического центра Дом.рф Никита Белоусов сообщил, что в Москве случаи переноса срока вводов за год участились на 36% и коснулись

189 домов.

То есть, показатели  совсем другие. Но есть ли здесь противоречие? Давайте разбираться.

 

Сроки наступления каких событий в новостройках озвучивают аналитики

Начнем с того, что для каждой новостройки существует не один, а два срока, связанные с завершением работ по объекту.

  • Первый срок – это срок ввода в эксплуатацию, когда новостройка получает РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). К этому моменту все строительные работы в доме уже завершены, инженерные коммуникации подключены и функционируют, а Мосгостройнадзор (ведомство, которое в Москве контролирует качество строительства) подтвердило, что новостройка построена строго по проекту и с соблюдением всех технических регламентов.
  • Второй срок – срок передачи квартир дольщикам. Под ним подразумевается момент, начиная с которого дольщиков приглашают на приемку квартир в уже построенном доме, подписание передаточного акта и получение ключей. Он наступает позже ввода в эксплуатацию, а сколько времени проходит между этими сроками зависит от застройщика.

Иными словами, ввод в эксплуатацию – это момент, к которому полностью завершены все физические работы в доме, а передача квартир – дата, к которой закончено долевое строительство, в которое инвестировали дольщики.

Карина Малхасян из Москомстройинвеста говорит о втором сроке, а представитель Дом.рф – о первом.

Даже если застройщик не успевает вовремя сдать новостройку, за время, что еще есть до обещанного начала передачи дольщикам ключей, он может исправить все недочеты, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и начать выдавать ключи строго в изначально указанные даты. Поэтому переносы сроков ввода домов случаются чаще, чем сдвиги начала выдачи ключей.

Насколько именно чаще, видно из статистики Дом.рф и Москомстройинвеста. В 2020 году в 189 столичных новостройках перенесли сроки ввода в эксплуатацию,  а сроки передачи квартир были нарушены лишь в 67 объектах.

То есть,

из каждых трех  застройщиков, не успевших достроить дома в срок, двое сумели оперативно решить эту проблему и обязательства перед дольщиками не нарушили.

 

Почему сроки ввода новостройки в эксплуатацию путают со сроками передачи квартир дольщикам

Еще не так давно из двух сроков – ввода в эксплуатацию новостройки и передачи ключей – громко озвучивали лишь первый. Именно он в обязательном порядке прописывался в проектной декларации. Именно на него ориентируется сервис проверки новостроек портала Наш.дом.рф (на нем же размещается Единая информационная система жилищного строительства ЕИСЖС, куда застройщики обязаны загружать все документы о строящихся домах), когда информирует о частоте задержки сдачи домов и того или иного застройщика.

А вот о сроке начала передачи ключей можно было узнать лишь из договора долевого участия,  по каждой отдельной новостройке – обобщенные данные по рынку недвижимости в целом почти никем не приводились.

Однако с конца прошлого года ситуация изменилась.

Информация о планируемом начале передачи квартир дольщикам стала такой же обязательной, как и о сроке ввода в эксплуатацию. Теперь она вместе с рядом других новых параметров указывается в проектной декларации. Поэтому узнать ее можно, даже не обращаясь в отдел продаж новостройки, а изучая документы на строящийся дом.

Что же до обобщенной статистики задержки передачи ключей, то она теперь тоже есть – ее как раз и озвучил Москомстройинвест.

 

Что важнее: срок ввода в эксплуатацию новостройки или срок передачи ключей

Дольщиков в первую очередь должен интересовать срок передачи квартир. Именно им завершается действие договора долевого участия, который заключали между собой дольщик и застройщик. С этого момента можно оформлять право собственности на квартиру, после чего делать со своей недвижимость все, что разрешено законом:

  • заселяться;
  • ремонтировать;
  • сдавать в наем;
  • продавать;
  • дарить.

С этого же момента у бывшего дольщика возникают обязанности по содержанию квартиры, в частотности – по оплате коммунальных услуг.

Именно от этой даты будут рассчитываться неустойки, если застройщик нарушит дату начала передачи квартир дольщикам. К слову, мораторий на пени, введенный в прошлом году из-за пандемии covid-19, с 1 января 2021 года отменен.

Что же касается срока ввода в эксплуатацию – это, безусловно, важный параметр, однако дольщикам он нужен лишь для информации, особенно, если между вводом и началом выдачи ключей застройщик оставил большой люфт времени. Как рассказывает Карина Малхасян, некоторые девелоперы указывают ранний срок ввода в эксплуатацию в маркетинговых целях, а срок передачи квартир уже прописывают реальный, «с поправкой на риски». Поэтому знать о сроке сдачи дома нужно, однако внимательно следить стоит за сроком передачи ключей – это полезнее.

Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом — Недвижимость

Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.

Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры

Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.

Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.

Читайте также: Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Как получить неустойку от застройщика

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить: 

  • Заявление заемщика (титульного созаемщика)
  • Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

  • Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
  • Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
  • Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
  • Информация о переносе сроков строительства в СМИ
  • Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.

​Выбор управляющей организации при сдаче многоквартирного дома блок-секциями

13 Апрель 2020

Сейчас строят дома, состоящие из нескольких секций. Формально такие строения оформляются как единый многоквартирный дом, даже если вводились в эксплуатацию по частям.

Закон допускает возможность ввода в эксплуатацию отдельных частей (этапов) объектов капитального строительства, в том числе блок-секций многоквартирных домов, а также блок-секций многоквартирных домов, в отношении которых выданы самостоятельные разрешения на строительство, а после завершения строительства – отдельные разрешения на ввод в эксплуатацию в качестве самостоятельных объектов капитального строительства – многоквартирных домов.

По этой причине с момента ввода в эксплуатацию отдельных блок-секций их можно и нужно содержать и обслуживать, поскольку отдельная блок-секция многоквартирного дома, введенная в установленном порядке в эксплуатацию, фактически подпадает под признаки многоквартирного дома.

Важный момент – присвоен ли введенной в эксплуатацию блок-секции самостоятельный адрес или адрес является единым с введенными ранее в эксплуатацию блок-секциями.

Если пристраиваемая часть дома не обладает признаками самостоятельного объекта капитального строительства – многоквартирного дома, то такая пристраиваемая часть увеличивает площадь дома, следовательно, увеличивается и количество голосов собственников, из-за чего собрание собственников только одной части (секции) не может иметь необходимого кворума, поскольку собственники помещений в других частях (секциях), не сданных в эксплуатацию на момент проведения общего собрания, не уведомлены о проведении такого собрания.

Если введенная в эксплуатацию блок-секция, в отношении которой уже осуществляется управление, является самостоятельным объектом, то в отношении других блок-секций, сдаваемых в эксплуатацию, орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и затем проводит открытый конкурс.

Такая позиция подтверждается решениями арбитражных судов по делу N А82-17175/2017. Это дело завершилось определением Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 301-ЭС19-298.

Суды изложили свое мнение следующим образом:

«…в отношении введенной в эксплуатацию отдельной блок-секции многоквартирного дома может и должно осуществляться управление, в том числе управляющей организацией. При этом не будет нарушаться требование части 9 статьи 161 ЖК РФ о том, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, поскольку отдельная блок-секция жилого дома, введенная в установленном порядке в эксплуатацию, фактически и юридически представляет собой многоквартирный дом, который может автономно функционировать, в том числе самостоятельно обслуживаться и обеспечиваться всеми видами коммунальных ресурсов. В противном случае такая блок-секция дома не могла быть сдана в эксплуатацию без сдачи в эксплуатацию все остальных блок-секций, то есть всего дома в целом.

Что же касается вопроса о выборе управляющих организаций для последующих вводимых в эксплуатацию блок-секций МКД и для всего этого дома в целом, то он должен решаться собственниками жилых помещений в соответствующих блок-секциях дома или во всем данном доме либо уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 161 ЖК РФ. В случае возникновения в ходе управления отдельными блок-секциями указанного жилого дома разными управляющими организациями технико-эксплуатационных вопросов, относящихся ко всему дому, они подлежат разрешению посредством заключения соответствующих гражданско-правовых договоров, в том числе в случае необходимости с ресурсоснабжающими организациями».

Хотим отметить, что последняя мысль не очень согласуется с практикой судов по вопросу уплаты взносов на капремонт. Там суды исходят из единства здания. Одно из последних дел – №А45-3831/2018.

Дом попал в региональную программу капремонта с учётом года ввода в эксплуатацию первой секции, который был указан в программе датой постройки дома. После включения дома в программу у жителей появилась обязанность оплачивать капремонт. Жильцы из секций, отстроенных последними, посчитали несправедливой такую обязанность до истечения предусмотренной законом отсрочки оплаты в недавно достроенном доме.

Верховный Суд РФ определением от 8 августа 2019 г. N 304-ЭС19-13821 отказал в передаче жалобы собственника на рассмотрение в судебную коллегию ВС РФ. По его мнению, нижестоящие суды вынесли законные решения, установив, что:

— многоквартирный дом был включен в региональную программу как единое строение с присвоением единого почтового адреса,

— он обоснованно подлежал включению в региональную программу капремонта без разделения на блок-секции,

— собственники должны оплачивать капремонт вне зависимости от очередности сдачи в эксплуатацию отдельных частей дома.

Последнюю позицию тоже необходимо учитывать при проведении общих собраний.

как оформить / Новости / Finance.ua

Завершающий этап строительства частного дома — введение его в эксплуатацию. После этого недвижимость уже можно использовать по назначению и распоряжаться ею.

Об этом пишет dom.ria.

Операция представляет собой регистрацию декларации о готовности объекта к эксплуатации. Услуга предоставляется бесплатно.

Ввод объекта в эксплуатацию – завершающий этап, позволяющий впоследствии зарегистрировать право собственности на него в Госреестре имущественных прав.

Пока не пройдена процедура ввода в эксплуатацию, владелец не только не может пользоваться домом по закону, но у него не получится заключить договоры с местными коммунальными организациями о предоставлении услуг.

Даже если к зданию уже подведены коммуникации, они не будут запущены. Кроме того, на такой дом нельзя оформить право собственности. Это делается уже после ввода в эксплуатацию. А значит, продать недвижимость, оформить ее в наследство, использовать в качестве залога, обменять или провести какие-либо другие сделки также не получится.

По факту до момента ввода в эксплуатацию здание считается недостроем, и к нему применяются соответствующие положения.

Штрафы. При использовании дома, не введенного в эксплуатацию, предусмотрен штраф в размере 850 грн.
А в случае повторных нарушений он растет. Чтобы зарегистрировать декларацию о готовности частного дома к эксплуатации, на руках нужно иметь следующие документы: паспорт и код владельца и совладельцев участка; документ о праве собственности на землю; сообщение о начале строительства объекта. Это предварительный пакет бумаг. Кроме него также понадобится технический паспорт.

Как оформить. Этапы ввода частного дома в эксплуатацию:

  • подать документы государственному органу через Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ) или через специальный онлайн-сервис. Рассмотренный порядок распространяется на частные дома со следующими характеристиками: площадь до 500 кв. м; наличие не более двух этажей кроме мансарды.
  • дом должен быть возведен на основании строительного паспорта.

Еще одно обязательное требование – начало работ должно быть зарегистрировано подачей уведомления. Согласно закону и инструкции Минрегиона для ввода частного дома в эксплуатацию нужно пройти следующие этапы: Оформление технического паспорта на объект. Закажите техпаспорт БТИ или у частного лицензированного специалиста.

Представитель компании проведет инвентаризацию объекта, проверит его на соответствие параметрам, указанным в строительном паспорте. На основе собранной информации, замеров он составит техпаспорт.

В документации будет показана информация о расположении дома, его основные технические характеристики, конфигурация, размеры. Ориентировочная стоимость услуги — от 1500 до 3500 грн. Она зависит от площади дома и расценок компании или индивидуального предпринимателя.

Регистрация права собственности. По факту, к этому этапу дом уже введен в эксплуатацию. Но чтобы стать его владельцем и иметь возможность распоряжаться имуществом, зарегистрировать там место жительства, заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг, остается оформить документ о праве собственности. С этим вопросом обратитесь к государственному регистратору через ЦПАУ или к нотариусу, предоставив паспорт, код, документы о введении дома в эксплуатацию и присвоении почтового адреса.

Стоимость регистрации будет зависеть от срока проведения операции. Самый быстрый вариант — за 2 часа — обойдется в 10 510 грн.

Самый длительный занимает до 5 рабочих дней — у государственного регистратора стоит 210 грн.

Теперь дом введен в эксплуатацию, вы — его владелец и уже можете полноценно не только пользоваться этой недвижимостью, но и распоряжаться ею. Заключите договоры с коммунальными службами, они подключат коммуникации, подведенные к объекту.

🎬 Типичные ошибки при продаже квартиры 😉

9 шагов для превращения вашего дома в арендуемую собственность

Есть много причин, по которым вы можете захотеть превратить свой дом в арендуемую собственность. Если вы не можете продать дом, вы просто хотите переехать и купить дом побольше или просто ищете немного дополнительного дохода, перевод вашего дома в краткосрочную или долгосрочную аренду может быть разумным и разумным решением. выгодный вариант.

Будет ли это самым простым делом, которое вы когда-либо сделаете? Возможно нет. Но до тех пор, пока вы планируете наперед, понимаете риски и затраты и имеете четкий путь для продвижения вперед, он может быть одним из лучших.

Вы думаете о том, чтобы превратить свой дом в арендуемую недвижимость? Выполните следующие действия, чтобы это произошло.

Шаг 1. Убедитесь, что это разрешено.

Прежде чем вы даже начнете думать о переводе своего дома в аренду, вам сначала нужно проконсультироваться с двумя организациями: вашим ипотечным кредитором и ассоциацией вашего домовладельца.

В зависимости от типа ипотечной ссуды вам может потребоваться определенное время пожить в доме, прежде чем вы сможете сдать недвижимость в аренду.Некоторые ссуды вообще не покрывают инвестиционную недвижимость (только основное место жительства), поэтому дважды уточняйте у своего ипотечного кредитора, что вам разрешено по закону. Во многих случаях вам может потребоваться рефинансирование ссуды, прежде чем вы сможете начать передачу собственности.

Если ваш дом находится в сообществе, управляемом ТСЖ, вам также необходимо проконсультироваться с ними. Многие ТСЖ имеют ограничения на аренду недвижимости (особенно краткосрочную аренду, такую ​​как Airbnbs), или им может потребоваться предварительное одобрение, прежде чем вы сможете открыть магазин.В любом случае вам нужно убедиться, что вы соблюдаете правила и положения ТСЖ.

Шаг 2. Поменяйте свои страховые полисы

Существующий страховой полис домовладельца не будет сокращен после того, как вы станете арендодателем. Во-первых, он не обеспечит достаточного покрытия. У вашего страховщика также могут быть основания полностью отклонить ваши требования (поскольку вы обманным путем представляете себя владельцем-арендатором).

Чтобы убедиться, что вы защищены, вам необходимо найти новый полис, прежде чем сдавать имущество в эксплуатацию. в аренду.Вам понадобится не только комплексное страхование, которое защитит вас от повреждения и потери имущества, но и страхование ответственности, если арендатор пострадает от имущества.

Некоторые полисы страхования арендуемой собственности могут защитить вас еще больше, включая гонорары адвокату в случае предъявления иска, материальный ущерб в случае халатности арендатора и многое другое.

Шаг 3. Поговорите с поверенным по недвижимости

Вам так или иначе понадобится помощь адвоката. Во-первых, вам нужно поговорить с ними об ответственности.Достаточно ли хорошего страхового полиса, или вам стоит подумать о создании ООО, чтобы защитить себя и свои личные финансы?

Вы также можете обратиться к своему поверенному за помощью по аренде. Попросите их составить индивидуальный договор аренды на основе правил и политик, которые вы планируете внедрить. Вам также может потребоваться руководство по другим формам, которые вы будете использовать, например, по вашему приложению. Они могут рассмотреть это и убедиться, что вы соблюдаете Закон о справедливом решении жилищных вопросов и другие юридические требования.

Шаг 4. Определите, как вы будете управлять собственностью.

Какой будет план, если у вас появится арендатор или недвижимость будет размещена на Airbnb? Кто будет обрабатывать запросы на обслуживание или уборку между гостями? Как будет работать сбор арендной платы? Какую роль вы будете играть в повседневной работе объекта?

Сядьте со своей семьей и подумайте, сколько времени вы можете посвятить управлению домом. Если у вас мало времени или вы не будете рядом с недвижимостью (возможно, вы переезжаете из штата), лучшим вариантом может быть найм управляющего недвижимостью или компании по управлению имуществом.

Шаг 5: Изучите и приведите свой дом в порядок.

Найдите время, чтобы изучить другие объекты аренды в этом районе. В каком они состоянии? Какие удобства, бытовая техника и функции они предлагают? Если вы хотите уменьшить количество вакансий и привлечь хороших арендаторов, вам нужно соответствовать местным тенденциям.

Вам также следует пригласить домашнего инспектора для осмотра дома. Если есть какие-либо дефекты или проблемы с домашними системами, вы должны исправить их, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.

В конце концов, если вы обнаружите, что ваша собственность не совсем в порядке, самое время поработать. Отремонтируйте, перекрасите и переделайте то, что в этом нужно, и подумайте о привлечении агента по недвижимости или подрядчика, если вам нужны дополнительные рекомендации. Они могут посоветовать вам лучшие проекты и узнать, сколько они могут вам стоить.

Шаг 6: Выезжайте и подготовьте недвижимость для арендаторов

После того, как вы закончили большую работу, пришло время вывезти личные вещи и начать готовить дом для фотографий и возможных экскурсий.Имейте в виду: если вы сдаете дом в краткосрочную аренду, вы можете оставить много мебели и предметов первой необходимости (например, посуды). Ожидается, что Airbnb будут меблированы.

После того, как вы вывезли свои личные вещи, уберите дом, сделайте его инсценировкой (или попросите об этом вашего агента по недвижимости) и пригласите фотографа, чтобы он запечатлел это имущество. Возможно, вы даже захотите включить видео в объявление, поскольку в наши дни многие арендаторы сдают в аренду незаметно.

Шаг 7: Установите размер арендной платы и начните продавать недвижимость

Проведите расчеты и выясните, какую арендную плату вам нужно взимать.Во-первых, вы хотите, чтобы ваша арендная плата соответствовала арендной плате за другие сопоставимые объекты недвижимости в этом районе. Но что еще более важно, вы должны быть уверены, что вашего дохода от аренды достаточно, чтобы покрыть выплаты и расходы по ипотеке, при этом получая при этом некоторую прибыль.

После того, как вы определили, где находится эта золотая середина, напишите описание объявления, скомпилируйте эти фотографии и начните выставлять свою собственность там. Вы также можете пригласить агента по недвижимости для помощи здесь, хотя вы заплатите за это комиссию.

Шаг 8: Найдите арендатора

Эти запросы на экскурсии и приложения должны начать поступать в ближайшее время, поэтому убедитесь, что у вас есть тщательный процесс проверки арендаторов, прежде чем они это сделают. При рассмотрении вопроса о потенциальном арендаторе всегда сверяйтесь с прошлыми арендодателями, проверяйте их кредит и дважды проверяйте их занятость.

Когда вы найдете подходящего арендатора, воспользуйтесь тем жестким договором аренды, над которым вы работали со своим адвокатом, и заприте его. Вам также следует попросить залог и не забудьте провести осмотр собственности перед въездом.Это поможет вам позже обнаружить ущерб, нанесенный арендатором.

Шаг 9: Измените свой налоговый подход

После того, как вы начнете аренду, у вас есть еще одна задача: обновить свой налоговый подход.

Хотя вы, вероятно, уже вычитали проценты по ипотеке из своих годовых налоговых деклараций, вы получите право на гораздо большее количество списаний, как только ваша собственность будет сдана в аренду. Опытный бухгалтер может помочь вам воспользоваться этими возможностями по вычету налогов, поэтому не забудьте связаться с нами заранее, задолго до того, как наступит апрель.

Предостережение заключается в том, что вы больше не имеете права на освобождение от приусадебного хозяйства (если вы им пользовались). Вам нужно будет обратиться в офис местного налогового инспектора, чтобы отозвать его или обсудить дальнейшие действия.

Итоги

Аренда недвижимости может стать отличным способом заработать на жизнь, особенно если у вас уже есть первоклассный объект недвижимости. Если вы думаете о том, чтобы превратить свое основное жилище в прибыльную аренду, начните планировать заблаговременно и убедитесь, что привлекли нужных профессионалов, которые помогут.Поверенный, домашний инспектор и агент по недвижимости могут помочь вам сделать все правильно.

Покупка дома под ООО

Покупка дома под ООО имеет свои преимущества и недостатки. Ведение бизнеса в качестве ООО ограничивает ответственность владельцев личных активов и доходов. Эти владельцы называются членами. Структура ООО дает преимущества, полезные по разным причинам, от налогообложения до судебных разбирательств и всего остального. 7 мин. Читать

1.Обзор ООО: Может ли ООО купить дом?
2. Финансирование: покупка недвижимости через ООО
3. Преимущества покупки дома под ООО
4. Недостатки покупки недвижимости под ООО
5. Зачем создавать ООО для продажи недвижимости?
6. Как сквозное налогообложение работает с ООО

Обновлено 26 июля 2021 г.

Обзор ООО: Может ли ООО купить дом?

Существует много типов хозяйствующих субъектов, таких как индивидуальное предпринимательство, товарищество, корпорация, ООО и т. Д. ООО — это коммерческое предприятие с собственными активами и доходами .Таким образом, он может приобретать недвижимость, в том числе дом или коммерческие помещения, по любой причине, изложенной в его учредительном договоре. Большинство статей организации действительно позволяют членам LLC приобретать недвижимость, но такая гибкость может создать проблемы, особенно если участник покупает жилой дом для личного пользования . Все участники также являются владельцами бизнеса в рамках компании с ограниченной ответственностью, и они разделяют ответственность за ведение бизнеса. LLC обеспечивает большую гибкость в налогообложении, владении и управлении.Количество людей в ООО не ограничивается только одним участником, в ООО может быть до ста человек. Тем не менее, есть несколько причин рассмотреть возможность покупки или рефинансирования дома с использованием ООО вместо вашего собственного имени , в том числе:

  • Разделение личных и деловых финансов.
  • Защита ответственности.
  • Сквозное налогообложение.

Финансирование: покупка недвижимости через ООО

Прежде чем искать портфельных кредиторов, убедитесь, что вы зарегистрированы в департаменте труда и лицензирования вашего штата.Кредиторы могут запросить запись об операционном соглашении вашего LLC, когда вы подаете заявку на ипотеку LLC в аренду недвижимости. Операционное соглашение устанавливает правила и положения, долю собственности и обязанности участников. Портфельные кредиторы могут предложить более выгодные ставки, если вы владеете арендуемой недвижимостью, поскольку это показывает, что вы инвестор в недвижимость. Владение бизнесом в сфере недвижимости покажет, что вы являетесь заемщиком с низким уровнем риска, и убедит клиентов в вашем бизнесе. И это убедит клиентов в вашем бизнесе.

ООО должно оплачивать покупку недвижимости за счет собственных средств, чтобы не было путаницы в отношении того, кому принадлежит собственность. Это связано с тем, что может возникнуть путаница, если LLC расформировывается и разделит свои активы или если на компанию будет предъявлен иск. Однако участники LLC могут ссужать свои деньги LLC для покупки недвижимости.

ООО может подать заявку на получение банковской ипотеки, которая утверждается в зависимости от кредитного рейтинга и долгов компании. Прежде чем обращаться к ипотечным кредиторам, важно иметь кредитоспособность.Просто не забудьте задокументировать все финансовые транзакции, которые происходят между организацией и участниками LLC, используя необходимые формы вашего штата.

Преимущества покупки дома под ООО

  1. В некоторых штатах участники LLC могут передать свою недвижимость в собственность компании, чтобы получить освобождение от уплаты налогов.
  2. Недавно созданное ООО может приобретать недвижимость для использования в составе своего портфеля недвижимости, что может повысить стоимость бизнеса и укрепить его финансовый профиль.LLC также может получать доход, сдавая арендаторам приобретенную недвижимость в качестве жилых или коммерческих помещений. Таким образом, использование LLC может существовать исключительно для покупки, аренды и продажи недвижимости.
  3. Еще одно ключевое преимущество покупки дома в рамках ООО — это конфиденциальность. Кому-то сложно определить, сколько вы заплатили за недвижимость, если он не знает название вашего ООО. Покупка дома под бизнес делает практически невозможным выяснить, где вы живете, из публичных записей. Это одна из причин, по которой знаменитости и известные личности покупают недвижимость в рамках LLC.Однако, даже если вы не знаменитость, вы все равно можете получить выгоду от покупки дома таким образом.
  4. Поскольку общедоступные записи легко доступны для поиска в Интернете, любой может получить информацию о вашем местонахождении за считанные секунды. Подумайте, как легко было бы вашим друзьям, коллегам, сотрудникам, начальникам или даже незнакомцам узнать, сколько вы заплатили за свой дом. С покупкой недвижимости ООО вам не о чем беспокоиться.

Покупка недвижимости в рамках ООО также обеспечивает защиту активов (см. Нашу страницу об ООО для агентов по недвижимости).Если вам когда-либо предъявят иск в связи с домовладением, владение им в рамках LLC защитит его. Например, если кто-то упадет и поранится на вашей собственности, и он подаст в суд, вы можете получить приговор против вас. Однако, поскольку вы владеете собственностью в рамках LLC, а не вы сами, ваши активы защищены. Так что используйте LLC для защиты личных активов.

Перед тем, как купить дом в рамках своей LLC, обязательно наймите юриста LLC, чтобы убедиться, что ваш учредительный договор оформлен должным образом.Вы также можете избежать конфликтов, получив обратную связь от других участников LLC перед покупкой или передачей недвижимости.

Недостатки покупки имущества под ООО

Несмотря на то, что покупка собственности в рамках ООО имеет множество преимуществ, есть и недостатки. Доступ к финансированию является основным, поскольку многие потенциальные домовладельцы нуждаются в программах, таких как ссуды FHA, чтобы претендовать на ипотеку. Ссуды FHA требуют меньшего первоначального взноса на недвижимость, но они предлагаются только физическим лицам, а не компаниям.

Физические лица также пользуются более низкими процентными ставками, чем ООО. Существуют специальные налоговые льготы по ипотеке с основным местом жительства, включая тот факт, что ипотека не облагается налогом на ваш личный доход. Физические лица также могут вычесть ипотечную страховку по ссудам FHA из своих налогов. Ни одна из этих налоговых льгот не предоставляется, если собственность принадлежит ООО. Даже в ООО с одним участником и других сквозных юридических лицах налоговые льготы на недвижимость сведены к минимуму, потому что инвесторы не могут использовать такие большие рычаги.

Также проще совмещать бизнес с личными делами, когда вы приобрели собственный дом в рамках своего ООО, даже если вы попытаетесь запустить оба дома по отдельности с разными банковскими счетами, адресами электронной почты и кредитными картами. Может возникнуть соблазн злоупотребить гибкостью, которую дает владение домом через LLC, поэтому важно сохранять четкую границу. Без корпоративной завесы, о которой нужно беспокоиться, владельцы LLC могут легко расслабиться там, где им не следует.

Некоторые доски объявлений для совместной работы в многоквартирных комплексах не являются сторонниками идеи компании, а скорее представляют собой отдельного человека, владеющего кондоминиумом в их здании.Но то, с чем вы столкнетесь, зависит от того, где вы хотите совершить покупку. Более старые школы, традиционные районы, как правило, не любят смешение бизнеса и домовладельцев. Однако новые, перспективные сообщества более приветливы к этим различным финансовым структурам.

Зачем открывать ООО по продаже недвижимости?

Создание ООО может быть пугающей задачей даже для самого опытного предпринимателя, поэтому добавление аспекта недвижимости может усугубить фактор запугивания.Так не должно быть. Структура LLC предлагает множество преимуществ, и, если вы проявите должную осмотрительность в соблюдении правил и требований в вашем штате, создание LLC на самом деле может быть довольно простым.

Если ваш бизнес-план включает в себя инвестиции в недвижимость, создание ООО для владения недвижимостью — отличная идея. Не каждый инвестор захочет пойти по этому пути, поэтому идеально иметь подробный бизнес-план, прежде чем решать, с какой бизнес-структурой работать.ООО — это здорово, но не для всех они подходят идеально.

Некоторые инвесторы считают, что покрытие потенциальных судебных исков, вызванное защитой неотъемлемой ответственности LLC, стоит усилий стартапа. Другие этого не делают. Это зависит от стоимости открытия LLC в вашем конкретном штате и ежегодных требований, которые вам необходимо соблюдать. Если сборы и требования больше, чем вы хотите, вы можете подумать о страховании ответственности.

Страхование ответственности с его обычными ограничениями, исключениями и т. Д. Не покрывает столько оснований, сколько бизнес-структура LLC.Итак, опять же, вам нужно знать, каков ваш большой план, прежде чем вы сможете выбрать правильный вариант.

Если бы вы столкнулись с судебным иском, вполне возможно, что страховое покрытие не защитит вас полностью, но LLC обеспечивает большую защиту. Владельцы недвижимости, которые планируют покупать, сдавать в аренду или продавать несколько объектов одновременно, действительно должны рассмотреть возможность работы в рамках ООО. В связи с множественными продажами и арендой существует большой потенциал для судебных исков, поэтому вы можете найти работу стартапа LLC, которая стоит затраченных усилий.

Все инвесторы в недвижимость также владеют личной собственностью. Создание ООО для ваших инвестиций в недвижимость сохранит ваши личные активы в хорошем состоянии и в безопасности. Таким образом, вы сможете выполнять свою работу и даже расширять свой бизнес, не беспокоясь. Если судебный процесс действительно возникает с одной из ваших инвестиций, сама LLC участвует и несет ответственность, но ее владельцы или участники не несут личной ответственности. Имущество ООО будет подвержено риску, а личное имущество владельца — нет.

Как работает сквозное налогообложение с ООО

Мы, безусловно, рассмотрели преимущество защиты ответственности при создании ООО с целью покупки недвижимости, но аспект сквозного налогообложения ООО является еще одним важным преимуществом.Некоторые рассматривают налоговые льготы ООО как основную причину создания ООО для инвестирования в недвижимость.

Сквозное налогообложение с LLC означает, что компания избегает двойного налогообложения, типичного для корпораций. Налоговая служба (IRS) рассматривает LLC как индивидуальные предприятия или партнерства в зависимости от количества участников в компании. Индивидуальные предприниматели классифицируются как неучтенные организации, что означает, что прибыль и убытки от бизнеса переходят к его владельцу.Владельцы транзитных организаций платят личные налоги с доходов компании, но сама компания не несет ответственности за налоги.

LLC идеальны, потому что они допускают это сквозное налогообложение, типичное для индивидуального предпринимательства, но обеспечивают покрытие ответственности, которого нет у индивидуального предпринимателя. Когда владелец бизнеса управляет недвижимостью через ООО, повышение стоимости собственности и доход от арендаторов не подлежат налоговым штрафам.

Многопользовательские LLC также пользуются сквозным налогообложением, но каждый из участников должен подавать форму Приложения C или K или Форму 1065 при подаче налоговой декларации.В этой форме указываются все доли прибыли или убытков, которые они получили от LLC в этом году. Само ООО по-прежнему не подлежит налогообложению.

Создание ООО в сфере недвижимости — популярный вариант для современных предпринимателей. Благодаря множеству преимуществ, включая защиту ответственности и налогообложение.

Если вам нужна помощь в покупке дома под управлением LLC, опубликуйте свою вакансию на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Как продать свой дом: полное руководство

Большинство продавцов мечтают о продаже без стресса, когда они просто выставляют свой дом, быстро находят квалифицированного покупателя, собирают наличные и передают ключи. Реальность такова, что продажа дома включает в себя множество движущихся частей — некоторые из которых вы можете контролировать, а некоторые находятся вне ваших рук.

Например, географическое положение может повлиять на то, как долго ваш дом будет оставаться на рынке и сколько наценок вам сойдет с рук.При низком уровне запасов вы скорее всего будете продавать быстрее и назначать более высокую цену. И наоборот, в местах, где продажи жилья снизились, домовладельцам, вероятно, придется приложить больше усилий, чтобы привлечь нужного покупателя.

Кроме того, есть факторы, которые находятся под вашим контролем, которые имеют большое влияние на чистую прибыль — такие вещи, как наем действительно хорошего агента по недвижимости и повышение привлекательности вашего дома в Интернете, могут конвертировать усилия в доллары и более плавное закрытие сделки.

Вот 12 шагов, которые нужно предпринять, чтобы продать свой дом в 2021 году:

  1. Наймите агента, который знает рынок.
  2. Установите график продажи вашего дома.
  3. Пройдите предпродажный осмотр дома.
  4. Не тратьте деньги на ненужные обновления.
  5. Получите профессиональные фотографии.
  6. Продайте свой дом.
  7. Установите реальную цену.
  8. Просмотр и обсуждение предложений.
  9. Предвидеть затраты продавца на закрытие сделки.
  10. Взвесьте налоговые последствия.
  11. Соберите необходимые документы, чтобы закрыть.
  12. Рассмотрите возможность найма поверенного по недвижимости.

1. Наймите агента, который знает рынок

Интернет позволяет легко вникать в историю продаж и профессиональные должности агентов по недвижимости, чтобы вы могли выбрать подходящего человека для работы. Изучите онлайн-профили агентов по недвижимости, чтобы узнать, как долго они работают в этой отрасли, сколько продаж они совершили и какие звания получили. Обратите внимание на то, как и где они продают свои объявления, и используют ли они профессиональные фотографии или нет.

«Любое присвоенное им звание — огромный плюс, потому что это признак того, что они потратили время, чтобы изучить эту конкретную нишу», — говорит Хорхе Герра, независимый брокер по недвижимости и председатель Ассоциации риэлторов Майами в 2020 году. во Флориде.

У домовладельцев может возникнуть соблазн избежать найма агента по недвижимости, чтобы сэкономить на оплате комиссии за недвижимость, и вместо этого продать свой дом самим. Это называется «продажа собственником» или FSBO. Сумма, которую они могут сэкономить на этих сборах, может составлять тысячи долларов, обычно 5 или 6 процентов от общей цены продажи.

Опытный агент зарабатывает гонорар, тем не менее, открывая ваш дом самой широкой аудитории для получения лучших предложений и ведя переговоры от вашего имени.Если вы пойдете в одиночку, вам придется лично управлять подготовкой своего дома, продвигать его, рассматривать предложения покупателей и обрабатывать все переговоры и заключительные детали. При работе с агентом и согласовании комиссии помните об этом: сборы за недвижимость упали до рекордно низкого уровня.

2. Установите график продажи вашего дома

Продажа дома — это серьезное мероприятие, которое может занять от двух до четырех месяцев от начала до конца — или намного дольше, в зависимости от условий местного рынка.

Как только вы решите продать свой дом, сразу же приступайте к поиску агентов по недвижимости, чтобы найти кого-то с опытом, подходящим для вашей ситуации. По крайней мере, за два-три месяца до того, как вы планируете размещать дом, подумайте о том, чтобы провести предпродажный осмотр дома (подробнее об этом ниже) и выявить любые проблемные области, особенно структурные или механические проблемы, которые, возможно, потребуется решить для облегчения продажи. Оставьте достаточно времени, чтобы запланировать необходимый ремонт.

Примерно за месяц до того, как выставить свой дом на продажу, начните работать над постановкой и генеральной уборкой перед фотографированием.

Вот контрольный список того, что нужно сделать перед включением вашего дома в список:

  • Опросите агентов по недвижимости и проверьте их историю продаж.
  • Declutter, возможно, переместите лишнюю мебель в место для хранения.
  • Пройдите дополнительный осмотр дома для выявления любых проблем.
  • При необходимости запланируйте ремонт.
  • Глубокая очистка.
  • Постройте дом.
  • Делайте профессиональные фотографии.

3. Проведите предпродажный осмотр дома

Предпродажный осмотр дома может быть разумным первоначальным вложением, но это необязательно.Подробный отчет об осмотре может выявить любые структурные или механические проблемы, прежде чем вы выставите свой дом на продажу. Это может стоить несколько сотен долларов, но осмотр заранее предупредит вас о проблемах, которые покупатели, скорее всего, отметят, когда они проведут свою собственную проверку позже в процессе.

Опережая покупателя на несколько шагов, продавцы могут ускорить процесс продажи, выполняя ремонт в тандеме с другими подготовительными работами по дому. Это означает, что к тому времени, как дом появится на рынке, он должен быть готов к продаже, без драматизма и быстро.

4. Не тратьте деньги на ненужные обновления

Если вы собираетесь вкладывать деньги в дорогостоящие обновления, убедитесь, что сделанные вами дополнения или обновления имеют высокую рентабельность инвестиций. Нет смысла устанавливать новые гранитные столешницы, если вы стоите на грани безубыточности или даже теряете деньги на продаже.

Вот где хороший агент по недвижимости может помочь вам. Они часто знают, чего ожидают люди в вашем районе, и могут помочь вам соответствующим образом спланировать обновление. Если местные покупатели не ищут супер световые люки или паровой душ, то нет смысла их добавлять.Свежий слой нейтральной краски, новый ковер и ухоженный пейзаж — обычно недорогие способы произвести хорошее первое впечатление.

В целом модернизация кухни и ванных комнат обеспечивает максимальную окупаемость инвестиций. Если у вас старые шкафы, вы можете просто заменить двери и фурнитуру, чтобы придать обновленный вид. Например, вы можете поменять стандартные двери кухонного шкафа на современные двери в стиле шейкер за выходные, не нарушая при этом денег.

5.Получите профессиональные фотографии

Вместе со своим агентом по недвижимости спланируйте фотосессию, чтобы сделать маркетинговые фотографии вашего дома. Высококачественные фотографии имеют решающее значение, поскольку повышение привлекательности вашего дома в Интернете может иметь решающее значение между быстрой продажей или отсутствием объявления.

Некоторые агенты по недвижимости встраивают профессиональную фотосъемку и виртуальные онлайн-туры в свой набор услуг. Если же они этого не сделают, возможно, вы захотите найти фотографа самостоятельно. Плата за профессиональную фотосъемку будет зависеть от размера вашего дома, его местоположения и продолжительности съемки.

Профессиональный фотограф с большим портфолио знает, как сделать комнаты больше, ярче и привлекательнее. То же самое касается вашего газона и открытых площадок. Тускло освещенные онлайн-фотографии могут отпугнуть покупателей жилья еще до того, как они успеют прочитать о прекрасной велосипедной дорожке поблизости или о новой крыше, которую вы только что установили, поэтому хорошо сделанные фотографии действительно окупятся.

6. Выведите свой дом на рынок

Если ваша цель — скорейшая продажа, вот несколько советов, которые помогут подготовить его к рынку и привлечь покупателей:

Сосредоточьтесь на привлекательности дома в Интернете

Вы слышали о сдерживании привлекательности , но профессионалы говорят, что онлайн-обращение стало еще важнее.

«Первый показ вашего дома онлайн, — говорит Герра. «От качества вашей веб-презентации будет зависеть, позвонит ли кто-то и назначит встречу, или кликнет по следующему списку».

Поместите его в порядок и держите в чистоте для демонстрации

Агенты по недвижимости часто предлагают продавцам оформить свои дома. Это просто означает, что вы убираете из дома лишнюю мебель, личные вещи и неприглядные предметы, пока они продаются, и расставляете комнаты для оптимального потока и назначения.Если вы работаете на более медленном рынке или продаете элитный дом, инвестирование в профессиональный стейджер может помочь вам выделиться. По данным HomeAdvisor, на национальном уровне профессиональная домашняя постановка стоит в среднем около 1200 долларов, но диапазон может составлять от 520 долларов на низком уровне до 2000 долларов.

Пусть кто-нибудь покажет дом

Сделайте себя скудным, когда потенциальные покупатели приходят посмотреть на ваш дом. Позвольте им представить себя в пространстве, не отвлекаясь от встреч и разговоров с вами.Как правило, покупателей сопровождает собственный агент по недвижимости, чтобы осмотреть ваш дом, или вы можете попросить своего собственного агента присутствовать на показах.

«Наблюдение за скрывающимся нынешним домовладельцем может заставить покупателей не решаться высказать свое мнение и помешать им действительно рассматривать ваш дом как вариант», — говорит Грант Лопес, бывший председатель Совета риэлторов Сан-Антонио в Техасе.

7. Установите реалистичную цену

Даже на конкурентных рынках покупатели не хотят платить больше, чем указано в сопоставимых ценах, поэтому очень важно сделать все правильно с первого раза.Слишком высокие цены могут иметь неприятные последствия, а недооценка стоимости дома может привести к тому, что вы оставите деньги на столе.

Чтобы оценить свой дом с самого начала, положитесь на оценки вашего района. Это листы данных о недавно проданной недвижимости в определенном районе. С первого взгляда вы можете получить представление о том, какие дома вам нужны.

«Продавцы часто делают ошибку, устанавливая слишком высокую цену на дом, а затем периодически занижая ее», — говорит Лопес. «Некоторые продавцы могут подумать, что такая практика принесет наибольшую прибыль, но на самом деле часто бывает наоборот.Дома со слишком высокой ценой отпугнут потенциальных покупателей, которые могут даже не задумываться о том, чтобы посмотреть на недвижимость ».

Если вы не пользуетесь услугами агента, проверьте веб-сайты с объявлениями в Интернете, чтобы узнать, сколько стоят похожие дома в этом районе. Отслеживание фактических продажных цен может дать вам лучшую картину, чем запрашиваемые цены. Дома с многократным снижением цен могут создать у покупателей впечатление, что с состоянием вашего дома что-то не так или что оно нежелательно, поэтому лучше исключить необходимость многократного снижения цен, установив цену на дом, чтобы с самого начала привлечь самый широкий круг покупателей.

8. Рассмотрение и обсуждение предложений

После того, как ваш дом официально появится на рынке и покупатели его увидят, в идеале предложения начнут поступать. Именно здесь ваш агент по недвижимости (или поверенный) является вашим лучшим защитником и помощником. источник совета. Если вы находитесь на конкурентном рынке, который предпочитает продавцов, покупатели, скорее всего, предложат цену по цене предложения или выше, и вы даже можете получить несколько заявок. С другой стороны, если продажи в вашем районе низкие и вы не получаете много предложений, вам, возможно, придется согласиться на переговоры.

Когда вы получаете предложение, у вас есть несколько вариантов: принять предложение как есть, сделать встречное предложение или отклонить предложение.

Встречное предложение — это ответ на предложение, в котором вы договариваетесь об условиях и цене. Встречные предложения всегда должны быть сделаны в письменной форме и иметь короткий срок (48 часов или меньше) для ответа покупателя. Вы можете предложить кредит на краску и ковер, но, например, настаивайте на сохранении первоначальной запрашиваемой цены или предлагайте оставить определенные приборы, чтобы сделать сделку приятнее.

Хотя ваш агент по недвижимости может порекомендовать вам принять самое выгодное предложение, внимательно изучите другие аспекты предложения, например:

  • Как покупатель платит (наличные или финансирование)
  • Вид финансирования
  • Сумма первоначального взноса
  • Непредвиденные обстоятельства
  • Просьбы о кредитах или личном имуществе
  • Предлагаемая дата закрытия

Если вам посчастливилось получить несколько предложений, у вас может возникнуть соблазн выбрать самое лучшее, но помните, что если покупатель рассчитывает на финансирование кредитора, недвижимость должна быть оценена.Любое несоответствие между покупной ценой и оценочной стоимостью должно быть где-то компенсировано, иначе сделка может развалиться.

9. Предполагаемые затраты продавца на закрытие сделки

Затраты на закрытие несут как покупатель жилья, так и продавец. Продавец дома обычно платит агенту по недвижимости комиссионные, обычно от 5 до 6 процентов от продажной цены дома.

Некоторые другие расходы, обычно оплачиваемые продавцом, включают:

Кроме того, если покупатель договорился о любых кредитах, которые должны быть выплачены при закрытии для ремонта или затрат на закрытие, продавец также оплатит их.Ваш агент по недвижимости или заключительный агент должен предоставить вам полный список расходов, которые вы будете нести за заключительный стол. Хотя покупатель обычно оплачивает большую часть заключительных расходов, от 2 до 4 процентов от продажной цены, знайте, что вам, возможно, также придется заплатить некоторые сборы.

10. Взвесьте налоговые последствия

Хорошая новость заключается в том, что многие продавцы жилья не будут платить налоги с прибыли от продажи своего основного дома. Если вы владели своим домом и жили в нем по крайней мере два года из предыдущих пяти, прежде чем продать его, то вам не придется платить налоги с прибыли в размере до 250 000 долларов.Для супружеских пар сумма, которую вы можете исключить из налогов, увеличивается до 500 000 долларов.

Однако, если ваша прибыль от продажи дома превышает 250 000 долларов (500 000 долларов для супружеских пар), вам необходимо сообщить об этом в налоговую декларацию в налоговой декларации как о приросте капитала.

11. Соберите необходимые документы для закрытия сделки

Чтобы правильно оформить продажу дома, необходимо оформить множество документов. Разместите свои документы в одном месте, чтобы дела шли быстрее. Некоторые из основных документов, которые вам необходимо собрать, включают:

12.Рассмотрите возможность найма адвоката по недвижимости

Не все штаты требуют, чтобы продавцы привлекали адвоката к закрытию сделки, но, возможно, стоит привлечь юриста на вашей стороне, особенно если вы продаете свой дом в одиночку. Вы можете нанять одного, чтобы он помогал заполнять документы, просматривать контракты и документы, выявлять потенциальные проблемы и обеспечивать максимально гладкую продажу. Это совершенно необязательно, если этого не требует ваше государство.

Адвокат сможет выявить проблемы с правом собственности, которые могут задержать вашу продажу на недели или месяцы — или даже сорвать сделку, — например:

  • Неустойчивые залоговые права или судебные решения
  • Проблемы с доверием
  • Остатки по ипотеке
  • Налоговые вопросы
  • Посягательства

Адвокат по недвижимости может стоить пару тысяч долларов, но затраты на защиту такой крупной финансовой операции могут окупиться.

Что дальше: ощутимые выводы

  • Наймите опытного агента по недвижимости.
  • Сделайте свой дом максимально привлекательным в Интернете, а также уменьшите его.
  • Рассмотрите возможность инвестирования в предпродажный осмотр дома.
  • Уберите беспорядок в своем доме.
  • Используйте аналоги, чтобы правильно оценить свой дом с самого начала.

Подробнее:

Чем занимается управляющий недвижимостью? Вот как они могут помочь

Думаю, управляющие компании просто собирают и обналичивают чеки на аренду? Подумай еще раз.

Если вы хотите нанять менеджера по управлению недвижимостью, который возьмет на себя повседневные операции по сдаче в аренду недвижимости, вот что вам нужно знать …

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Управляющие недвижимостью могут помочь защитить ваши инвестиции, а также гарантировать, что ваш пассивный доход фактически останется пассивным — от соблюдения федеральных, государственных и городских правил до ответов на звонки о сломанных посудомоечных машинах.

Чтобы узнать изнутри весь спектр услуг, которые предоставляют управляющие недвижимостью, мы проконсультировались с тремя профессионалами: Майком Нельсоном из Excalibur Homes, Чарльзом Томпсоном из Specialized Property Management и Чендлером Джангером из Suncoast Property Management.Они объяснили множество способов, которыми управляющий недвижимостью может помочь вам сэкономить время и деньги, чтобы вы могли отделить инвестиции от операций.

Вот некоторые из главных вещей, которые делают для вас управляющие недвижимостью:

1. Возможность инвестировать без географических барьеров

Когда дело доходит до операций, недвижимость обычно требует местного присутствия. Но с менеджером по управлению недвижимостью вам не нужно разбираться в вопросах владения домом или области, в которой расположены ваши инвестиции.

Например: если вы прожили в Майами всю свою жизнь, вы, вероятно, не знаете, какая подготовка к зиме и обслуживание дома в Чикаго потребуются. Местный менеджер по недвижимости может помочь оптимизировать обслуживание и маркетинг вашей собственности в том месте, где она расположена.

Сотрудничество с компанией по управлению жилой недвижимостью также дает вам гибкость, чтобы расширить область поиска и выйти на рынки недвижимости, которые предлагают желаемую прибыль.

Если вы живете в Сан-Франциско или Нью-Йорке, возможно, вы не сможете позволить себе высокую стоимость инвестиционной недвижимости в вашем районе.Или, возможно, вы стремитесь к диверсификации и хотите инвестировать в рынок за пределами того места, где у вас уже есть дом. Наем компании по управлению жилой недвижимостью может позволить вам владеть рынками, которые соответствуют вашим инвестиционным целям — без географических ограничений.

2. Знать законы и правила арендодателя-арендатора

Быть в курсе законов об арендодателях и арендаторах может показаться непосильной задачей для владельцев недвижимости, особенно если они владеют арендуемым домом в нескольких местах.

Ваш управляющий недвижимостью не только хорошо разбирается в действующих законах, постановлениях и постановлениях, но и знает, как их правильно выполнять.Это поможет избежать проблем с самого начала и решить их в будущем.

3. Отвечать на запросы на техническое обслуживание

Для многих домовладельцев запросы на техническое обслуживание часто являются самой большой проблемой. Обещание пассивного дохода больше не кажется таким заманчивым, когда вы пытаетесь вытащить енота из трубы арендатора безопасным и гуманным способом в 3 часа ночи (забавный факт: один из необязательных управляющих недвижимостью Roofstock действительно сделал это).

«Независимо от того, насколько идеальны арендаторы, оборудование ломается, системы изнашиваются, а мелочи требуют внимания», — говорит Томпсон.«Ваши жильцы будут чувствовать себя ценными, когда вы откликнетесь на их потребности, и они с большей вероятностью будут заботиться о доме, если увидят, что вы тоже. Арендодатели, которые медленно или не реагируют на запросы на техническое обслуживание, являются причиной № 1 текучести арендаторов, которая обходится дорого ».

Ваша компания по управлению жилой недвижимостью может помочь устранить эти неприятности, проактивно обрабатывая запросы или жалобы арендаторов, включая чрезвычайные ситуации в нерабочее время, решая проблемы с техническим обслуживанием и предотвращая любые нарушения кодекса.

4. Контрольно-эксплуатационные расходы

Регулярное техническое обслуживание помогает контролировать расходы и предотвращает возникновение более серьезных проблем в будущем. Ваш управляющий недвижимостью будет проводить периодические проверки собственности, чтобы (1) исправить все, что требует ремонта, и (2) убедиться, что арендаторы соблюдают условия аренды.

Более крупная компания по управлению жилой недвижимостью часто имеет собственную команду по обслуживанию и получает от продавцов предпочтительные цены и скидки в зависимости от объема, что обычно позволяет им передавать вам дополнительную экономию.

Это также избавит вас от стресса, связанного с поиском надежного специалиста по ремонту. Ваш управляющий недвижимостью может уже иметь отношения с проверенными поставщиками.

Если что-то пойдет не так с вашей собственностью, вы должны рассчитывать на получение фотографий повреждений; детализированная смета затрат на ремонт; и подробный отчет после завершения ремонта.

Вы также можете спросить свою компанию по управлению жилой недвижимостью, можно ли установить порог авторизации.Например: вы хотите одобрить ремонт, который стоит более 100 долларов? 200 долларов? Определите порог стоимости, который побуждает к такой совместной работе, и спросите, можно ли его включить в ваше соглашение об управлении недвижимостью, чтобы избежать путаницы.

5. Продвигайте свою недвижимость и заполняйте вакансии

За каждый день, когда ваша собственность пустует, вы платите. Управляющие недвижимостью помогают уменьшить или устранить эти потенциальные убытки, активно пытаясь продлить текущий договор аренды или продавая дом для сдачи в аренду вскоре после того, как текущий арендатор направит уведомление.Ухоженная недвижимость с приемлемой для рынка арендной платой может быстро привлечь хороших арендаторов.

«Более чем в половине случаев у нас есть утвержденный кандидат до того, как нынешний арендатор даже освободится», — отмечает Нельсон.

Управляющие недвижимостью помогают убедиться, что дом готов к сдаче в аренду, осуществляя необходимый ремонт и реконструкцию, заменяя изношенную бытовую технику и меняя дверные ключи.

Когда он будет готов к показу, можете не сомневаться, что управляющая компания поможет активно продвигать дом с помощью фотографий и видео на своем веб-сайте, а также на всех основных сайтах аренды, таких как Zillow, Trulia и RedFin.Агенты, как правило, также будут доступны, чтобы лично показать ваш дом потенциальным арендаторам семь дней в неделю.

6. Проверка арендаторов и сбор залога

Тщательный процесс проверки может помочь снизить риск потенциальных финансовых потерь. Вот почему профессиональные управляющие недвижимостью обычно проводят ряд проверок биографических данных, включая кредитную историю, трудоустройство, историю аренды, списки преступников и террористов, а также информацию о домашних животных. Они также помогут убедиться, что все проводится в соответствии с законами о справедливом жилищном обеспечении и дискриминации.

Когда заявителя рекомендуют для утверждения — и с вами, как с владельцем, были проведены консультации по вопросу утверждения по вашему желанию — управляющий недвижимостью соберет гарантийный депозит и удержит его на условном депонировании, чтобы, в соответствии с правилами, эти средства никогда не участвовали в совместном использовании. -смешанный.

7. Снижение затрат на управление

Инвесторы в новую арендную недвижимость часто задаются вопросом, не сэкономили бы они больше денег, управляя местной собственностью самостоятельно. Как отмечает Томпсон: «Первый вопрос заключается в том, есть ли у вас время и сколько стоит ваше время.Правильное управление требует постоянного внимания и круглосуточной доступности ».

Помощь в администрировании и обслуживании вашей собственности обычно составляет от 10-25 долларов в час, добавляет Томпсон.

Майк Нельсон призывает владельцев умножать свою обычную почасовую заработную плату на количество часов в месяц, которые они, вероятно, потратят на управление своей собственностью. «Вот сколько это вам стоит с точки зрения альтернативных издержек», — говорит он.

Например, Нельсон вспоминает этот сценарий: «У нас был врач отделения неотложной помощи, который собирался сдать свою собственность, потому что он не хотел тратить 2000 долларов, которые потребовались бы на ее покраску и очистку.Наш подрядчик приходил и уходил за три дня. У доктора было четыре выходных, так что он потерял арендную плату за весь месяц. Кроме того, он зарабатывает около 250 долларов в час, пока работает в отделении скорой помощи. Почему бы вместо этого не поработать 32 часа в отделении неотложной помощи? »

И, как упоминалось ранее, профессиональный управляющий недвижимостью также может помочь вам сэкономить деньги, избежав проблем, которые могут привести к судебным издержкам, появлению вакансий и ущербу, связанному с неправильным ремонтом.

8. Сбор арендной платы и урегулирование просроченной задолженности

Управляющий недвижимостью отвечает за сбор арендной платы и проверку оплаты чека.Некоторые управляющие компании могут даже помочь вам быстрее получать платеж, позволяя арендаторам оплачивать онлайн, а затем переводя средства в электронном виде на ваш счет.

Компании по управлению недвижимостью помогают позаботиться обо всех взаимодействиях арендодателя и арендатора и заранее сообщают об ожиданиях с помощью четко изложенной политики аренды. Ваш управляющий недвижимостью также поможет справиться со сбором и выселением, если такие меры станут необходимыми.

*****

Теперь, когда вы знаете, что делает управляющий недвижимостью, чтобы помочь своим владельцам, вот некоторые из типичных расходов и сборов, связанных с их управлением:

  • Плата за управление: это основная плата, которую вы будете платить каждый месяц за то, чтобы управляющий недвижимостью выполнял повседневные операции (сбор арендной платы, общение с арендаторами и т. Д.))
  • Арендная плата: Большинство управляющих будет взимать новую арендную плату для покрытия расходов на маркетинг, оформление документов и проверку биографических данных новых арендаторов.
  • Плата за продление аренды: это плата за продление аренды для существующего арендатора. Некоторые управляющие не взимают эту плату, другие взимают фиксированную ставку, а некоторые взимают процент от арендной платы.
  • Техническое обслуживание: Многие управляющие недвижимостью взимают либо небольшую фиксированную плату, либо процент от стоимости ремонта.Обязательно спросите их, что это за сумма, когда вы проверяете разные компании.

По теме: Сколько берут управляющие?

Как и любой другой инвестиционный актив, ваша арендуемая недвижимость может получить выгоду от опционального проактивного и профессионального управления. Независимо от того, владеете ли вы арендуемой недвижимостью в 30 или 3 000 милях от места вашего проживания, выбор управляющего недвижимостью поможет сэкономить ваше время, потенциально повысить вашу прибыль, обеспечить тщательное техническое обслуживание и снизить ответственность.

*******

Познакомьтесь с нашей группой управляющих недвижимостью

Майк Нельсон — управляющий брокер Excalibur Homes, LLC (CRMC), которая является одной из немногих компаний по всей стране, получивших статус Preferred Residential Management Company (CRMC). Экскалибур представляет около 1300 домов для сдачи в аренду в районе Метро Атланта. Он также преподает управление недвижимостью и инвестирование в недвижимость для Ассоциации риэлторов Джорджии, и Комиссия по недвижимости Джорджии выбрала его в свой Консультативный комитет по образованию, чтобы представлять отрасль управления недвижимостью.У него есть степень в области недвижимости Университета Джорджии, он является лицензированным брокером, имеет выпускное звание Института REALTOR® от Национальной ассоциации риэлторов, а также звания специалиста по управлению жилым фондом и звания главного управляющего недвижимостью от Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью. .]]

Чандлер Джангер — менеджер по связям с инвесторами, маркетингу, аренде и продажам в Suncoast Property Management. Suncoast — это компания по недвижимости с полным спектром услуг, которая в настоящее время управляет более чем 1700 объектами недвижимости.Они имеют лицензии как во Флориде (где они активно обслуживают недвижимость от Палм-Кост до округа Нассау), так и в Джорджии.

Чарльз Томпсон — генеральный директор Specialized Property Management. Более 30 лет владельцы арендуемой недвижимости в Техасе доверяют Specialized Property Management, чтобы их инвестиции в аренду жилья были более прибыльными и избегали дорогостоящих ошибок. Их полный спектр услуг включает маркетинг, лизинг, отбор кандидатов, показы, услуги по сдаче в аренду, техническое обслуживание, управление потребностями арендаторов, сбор арендной платы, обеспечение исполнения договоров аренды, а также отчетность владельцев и доверительный учет.Фирма поддерживает самые высокие в отрасли рейтинги онлайн-обслуживания и удовлетворенности клиентов. Чарльз Томпсон имеет более чем 25-летний опыт работы в области управления оборотами, стратегического консалтинга и внедрения передовых операционных моделей в ведущих отраслевых брендах. Он является президентом CTX Legacy Ventures, которая владеет компанией Specialized Property Management в Техасе и возглавляет долгосрочное стратегическое направление фирмы, исполнительное руководство и текущие приобретения компаний.

Вычитание бизнес-расходов | Налоговая служба

Деловые расходы — это расходы на ведение торговли или бизнеса.Эти расходы обычно подлежат вычету, если бизнес работает с целью получения прибыли.

Примечание: Если вы не ведете деятельность, направленную на получение прибыли, вы должны указать весь валовой доход (без вычетов) от деятельности в форме 1040 или 1040-SR, строка 21. К каким расходам применяются особые ограничения. для некоммерческой деятельности вычитаются; для получения подробной информации см. Публикацию 535, Деловые расходы.

Что я могу вычесть?

Деловые расходы, подлежащие вычету, должны быть как обычными, так и необходимыми.Обычные расходы — это расходы, которые распространены и принимаются в вашей торговле или бизнесе. Необходимые расходы — это расходы, которые полезны и подходят для вашей торговли или бизнеса. Расходы не обязательно должны быть незаменимыми, чтобы считаться необходимыми.

Важно отделить хозяйственные расходы от следующих расходов:

Стоимость проданных товаров

Если ваша компания производит продукты или покупает их для перепродажи, вы, как правило, должны оценивать запасы в начале и в конце каждого налогового года, чтобы определить стоимость проданных товаров, если вы не являетесь налогоплательщиком малого бизнеса (определение дано ниже).Некоторые из ваших расходов могут быть включены в расчет стоимости проданных товаров. Стоимость проданных товаров вычитается из вашей валовой выручки для расчета валовой прибыли за год. Если вы включите расходы в стоимость проданных товаров, вы не сможете снова вычесть их как коммерческие расходы.

Ниже перечислены виды расходов, которые используются при расчете себестоимости проданных товаров.

  • Стоимость продукции или сырья, включая фрахт

  • Хранилище

  • Прямые затраты на рабочую силу (включая взносы в пенсионные планы или пенсионные планы) для работников, производящих продукцию

  • Заводские накладные

Согласно единым правилам капитализации, вы должны капитализировать прямые затраты и часть косвенных затрат для определенных видов деятельности по производству или перепродаже, если вы не являетесь налогоплательщиком малого бизнеса (определение дано ниже).Косвенные затраты включают арендную плату, проценты, налоги, хранение, закупку, переработку, переупаковку, погрузочно-разгрузочные работы и административные расходы.

Налогоплательщик малого бизнеса . Начиная с налоговых лет, начинающихся после 31.12.2017, налогоплательщиком малого бизнеса является налогоплательщик, который (а) имеет среднегодовые валовые поступления в размере 25 миллионов долларов или меньше за 3 предыдущих налоговых года и (б) не является налоговым убежищем (поскольку определено в разделе 448 (d) (3)). См. Раздел 471 (c) и раздел 263A (i).

Если вы являетесь налогоплательщиком малого бизнеса, вы можете принять или изменить свой метод учета для учета запасов (i) таким же образом, как материалы и материалы, которые не являются случайными, или (ii) в соответствии с вашим порядком учета запасов в применимом финансовый отчет (как определено в разделе 451 (b) (3)), или, если у налогоплательщика нет применимого финансового отчета, метод бухгалтерского учета, используемый в книгах и записях налогоплательщиков, подготовленных в соответствии с процедурами бухгалтерского учета налогоплательщика.См. Раздел 471 (c) (1).

Для получения дополнительной информации см. Главу «Себестоимость проданных товаров», публикация 334, «Налоговое руководство для малых предприятий» и главу «Запасы», публикация 538, «Отчетные периоды и методы».

Капитальные затраты

Вы должны капитализировать, а не вычитать некоторые затраты. Эти затраты являются частью ваших инвестиций в ваш бизнес и называются капитальными затратами. Капитальные затраты считаются активами вашего бизнеса. Как правило, вы капитализируете три типа затрат.

Примечание: Вы можете выбрать вычет или амортизацию определенных затрат на открытие бизнеса. См. Главы 7 и 8 Публикации 535 «Деловые расходы».

Личные расходы в сравнении с бизнес-расходами

Как правило, вы не можете вычесть личные, жилищные или семейные расходы. Однако, если у вас есть расходы на что-то, что используется частично для бизнеса, а частично для личных целей, разделите общую стоимость между деловой и личной частями. Вы можете вычесть деловую часть.

Например, если вы занимаете деньги и используете 70% из них для бизнеса, а остальные 30% для семейного отдыха, вы можете вычесть 70% процентов в качестве деловых расходов. Остальные 30% являются личным интересом и не подлежат вычету. См. Главу 4 Публикации 535 «Деловые расходы» для получения информации о вычете процентов и правилах распределения.

Использование дома в коммерческих целях

Если вы используете часть своего дома для бизнеса, вы можете вычесть расходы на использование дома в коммерческих целях.Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, страховку, коммунальные услуги, ремонт и амортизацию. Для получения дополнительной информации см. Вычеты из домашнего офиса и Публикация 587, Использование вашего дома в коммерческих целях.

Использование автомобиля в коммерческих целях

Если вы используете свой автомобиль в бизнесе, вы можете вычесть расходы на него. Если вы используете свой автомобиль как в деловых, так и в личных целях, вы должны разделить свои расходы по фактическому пробегу. См. Публикацию 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».Список ставок миль за текущий и предыдущий год см. В разделе «Стандартные ставки миль».

Прочие виды хозяйственных расходов

  • Заработная плата сотрудников — Обычно вы можете вычесть заработную плату, которую вы выплачиваете своим сотрудникам за услуги, которые они выполняют для вашего бизнеса.

  • Пенсионные планы — Пенсионные планы — это сберегательные планы, которые предлагают вам налоговые льготы, позволяющие откладывать деньги для себя и на пенсию ваших сотрудников.

  • Расходы на аренду — Арендная плата — это любая сумма, которую вы платите за использование собственности, которой вы не владеете.Как правило, вы можете вычесть арендную плату как расход только в том случае, если она предназначена для собственности, которую вы используете в своей торговле или бизнесе. Если у вас есть или вы получите долю в собственности или право собственности на нее, арендная плата не подлежит вычету.

  • Проценты — Коммерческие процентные расходы — это сумма, взимаемая за использование денег, взятых в долг для деловой активности.

  • Налоги — Вы можете вычесть различные федеральные, государственные, местные и иностранные налоги, непосредственно относящиеся к вашей торговле или бизнесу, в качестве коммерческих расходов.

  • Страхование — Как правило, вы можете вычесть обычные и необходимые расходы по страхованию как коммерческие расходы, если они связаны с вашей торговлей, бизнесом или профессией.

Этот список не включает все виды деловых расходов, которые вы можете вычесть. Для получения дополнительной информации см. Публикацию 535, Деловые расходы.

Операция (операция) — В день

В письме о поступлении из больницы будет указана дата и время операции, а также время, когда вам нужно приехать.

В нем также должно быть указано, в каком отделении или отделении вы собираетесь находиться, контактный номер больницы или отделения и имя консультанта, который будет заботиться о вас.

Когда вы приедете, вас встретит сотрудник, который объяснит вам процесс и даст вам идентификационный браслет, который вы будете носить во время вашего пребывания в больнице.

Во время пребывания в больнице вам могут задать одни и те же вопросы несколько человек. Это обычная процедура, которая гарантирует, что правильная информация о вас проверяется и доступна на каждом этапе лечения.

Вы можете задать себе несколько вопросов, например:

  • Что происходит перед операцией?
  • Почему я должен носить хирургические чулки?
  • Как я буду чувствовать себя после операции?
  • Как долго продлится действие анестетика?
  • Как справится моя боль после операции?
  • Что мне делать и кому сказать, если мне больно?
  • Каковы условия посещения?
  • Вернусь ли я в ту же палату после операции?
  • Когда я увижу консультанта?
  • Когда я могу вернуться домой после операции?
  • Когда мне сообщат о результатах взятия проб?

Медицина

Примите любые лекарства, которые врач попросил вас принять перед операцией.Но если вы обычно принимаете таблетки или инсулин от диабета, обязательно обсудите это со своим специалистом как можно скорее до операции.

Вас спросят, есть ли у вас аллергия на какое-либо лекарство или были ли когда-либо у родственников проблемы с анестетиком, поэтому можно принять соответствующие меры.

Посетители

Если посетители разрешены, семья или друзья могут остаться с вами, пока вы не уйдете в операционную, после чего они могут ждать вас в зале ожидания.

Ознакомьтесь с политикой вашей больницы в отношении времени посещения и узнайте больше о посещении кого-либо в больнице.

Коронавирус Новости

Чтобы остановить распространение COVID-19, большинство больниц прекратили или значительно ограничили посещения.

Посетите веб-сайт больницы, чтобы узнать их совет. Вы можете поискать информацию о больнице, если не знаете, что это такое.

Если вы посещаете кого-то в больнице, наденьте что-нибудь, что прикрывает нос и рот.

Непосредственно перед операцией

Вас попросят раздеться и переодеться в больничную одежду. Вам будут объяснены детали операции.

Во время многих операций вам в руку вставляют иглу, подсоединенную к капельнице. Это позволяет давать жидкости, питание и лекарства, пока вы находитесь под наркозом.

Анестезия

Вам введут анестетик, чтобы вы не чувствовали боли во время операции.

Для крупной операции потребуется общий наркоз, а это значит, что вы будете спать на протяжении всей операции. Он будет введен вам в виде инъекции или газа, которым вы дышите через маску.

Не нужно беспокоиться о том, что вам назначат общий наркоз. Анестезиолог будет рядом с вами все время, пока вы спите, внимательно наблюдая за вами, и будет рядом, когда вы проснетесь.

Если вас не нужно усыплять, вам сделают регионарную анестезию.Это означает, что вы все время будете в сознании, но не почувствуете боли.

Это может быть местная анестезия, при которой онемел небольшой участок, или эпидуральная анестезия, уменьшающая чувствительность в нижних частях тела.

Последняя проверка страницы: 3 сентября 2021 г.
Срок следующей проверки: 3 сентября 2024 г.

Контрольный список — Мышцы — Кости — Суставы — Cooper Bone и Объединенный институт

Большинство пациентов с тазобедренным суставом выписываются домой через 2–3 дня после процедуры.Например, если вам сделали операцию на бедре в понедельник, вас могут выписать в среду или четверг. Пациенты с тотальным коленным суставом обычно остаются до 3 дней после операции. Мой совет: следуйте правилу бойскаутов, БУДЬТЕ ГОТОВЫ!

Важно полностью подготовить свой дом или место, куда вы собираетесь после операции, ПРЕЖДЕ, чем вы отправитесь в больницу. Даже если вам нужно обратиться в специализированное ортопедическое учреждение или стационарное отделение реабилитации, вы все равно должны следовать этому совету. Если у вас есть сильная, преданная своему делу система поддержки семьи, которая поможет вам в течение как минимум 2 недель, вы будете чувствовать себя в безопасности и комфортно, идя домой.Пациенты старше 85 лет или пожилые пациенты с двусторонней заменой суставов могут получить разрешение на пребывание в стационаре в реабилитационном центре. Более 95% пациентов пойдут домой или в учреждение квалифицированного медперсонала на 10–14 дней, прежде чем им будет разрешено отправиться домой.

А теперь давайте обсудим, что вам нужно сделать, чтобы подготовить свой дом. Помните, что перед тем, как отправиться домой, вы несколько раз попрактикуетесь в подъеме по лестнице. У вас также будет несколько сеансов с эрготерапевтом по нескольким функциональным действиям, таким как одевание, надевание обуви, безопасное использование душа, безопасное использование туалета и правильное положение сидя.Когда вы выпишетесь из больницы, вы будете «готовы домой».

Контрольный список:

  1. Есть ли лестница, по которой можно попасть в ваш дом? Ступени в хорошем состоянии? Есть ли на лестнице свет?
  2. Если у вас двухэтажный дом, надежно ли перила лестницы и ковер на лестнице скользит? Свет работает, чтобы освещать лестницу?
  3. Если у вас есть незакрепленные коврики, удалите их.
  4. Удалите все оголенные электрические шнуры или предметы, из-за которых вы можете споткнуться.Есть ли у вас хорошо освещенный и чистый путь от кровати до ванной? У вас есть ночники, которые работают?
  5. У вас есть сотовый телефон, зарядное устройство для телефона или портативный телефон рядом с вашей кроватью? Если у вас есть партнер, который регулярно спит с вами в одной постели, предупредите его, что, когда вы вернетесь домой, вам понадобится кровать для вашего одиночного командного пункта.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *