Что из перечисленного относится к недвижимому имуществу: ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи / КонсультантПлюс
РазноеИмущество — урок. Обществознание, 8 класс.
Каждый из нас чем-то владеет, пользуется или распоряжается. Это могут быть телефон, велосипед, тетрадь, книга, ручка. Всё это — имущество.
Имуществом называется всё, что находится в твоём распоряжении, пользовании и владении.
Имущество — это всегда чья-то собственность: отдельного человека или группы лиц, той или иной семьи, городских властей или государства в целом.
Имущество может быть:
- недвижимое;
- движимое.
нанесения ущерба, несоразмерного его назначению.
Пример:
земля, здания, незавершённое строительство, недра и др.
Обрати внимание!
Обрати внимание: согласно российскому законодательству, к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Движимое имущество — это имущество, которое может легко перемещаться человеком и не относится к недвижимому.
Пример:
стол, одежда, автомобиль, часы. Также к объектам движимого имущества относятся деньги и ценные бумаги.
Когда между людьми по поводу имущества происходят взаимоотношения, в основе которых лежит собственность, это называется имущественными отношениями.
Имущественные отношения сопровождают человека постоянно в повседневной жизни. Иногда ты даже о них и не подозреваешь. Делая подписку на платный канал, покупая еду в буфете и даже совершая перелёт на самолёте, купив билет у авиакомпании, ты оказываешься участником имущественных отношений.
Помимо имущественных отношений существуют также личные неимущественные отношения. Это неимущественные правоотношения, которые складываются по поводу личных нематериальных благ, принадлежащих личности как таковой и от неё неотделимых.
Например, ты написал книгу, и авторское право на неё не относится к имущественным правоотношениям, так как оно нематериально.
Источники:
www.consultant.ru / «Консультант Плюс».
Какие объекты не являются недвижимостью
06.03.2019
Бюро Прав
В наше время становится очень актуальным вопрос о том, что относится к недвижимости, что нет, ведь уже на протяжении многих лет идут споры об этом. Это особенно актуально из-за действия статьи 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. У людей возникает закономерный вопрос, нужно ли что-нибудь предпринимать по отношению к их имуществу, необходима ли государственная регистрация объектов, которые у них имеются или получать разрешение на строительство таких объектов?
Вместе с тем, вопрос определения недвижимого имущества и применения к объектам недвижимости соответствующего правового режима остается дискуссионным.
Для начала обратимся к Гражданскому кодексу РФ.
Статьёй 130 Гражданского кодекса РФ регламентировано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Также в данной статье ГК РФ указано, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Вещи же, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, согласно п. 2 указанной нормы, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих ее от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, зачастую следует обращаться к судебной практике.
В данной статье мы хотим обратить внимание на письмо Министерства экономического развития РФ, в частности, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 07.02.2019 г. № 50-700-10-1017/19 «Об отнесении объектов к объектам недвижимого имущества», в котором государственный орган выразил мнение по данному поводу.
Так, с целью выработки единой правоприменительной практики в сфере государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав недвижимости Управление Росреестра по Московской области указало перечни объектов, не относящихся к объектам недвижимого имущества и объектов, которые могут быть отнесены к объектам недвижимого, при наличии судебного акта, из которого прямо следует, что объект является объектом недвижимости или разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию) объекта.
Итак, в перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости, согласно вышеуказанному документу, вошли:
- Участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные объекты.
- Временные постройки, киоски, навесы.
- Объекты, в наименованиях которых присутствуют слова «сборно-разборный»,
- Ограждение и забор.
- Автомобильная дорога с дорожным покрытием из гравия и щебня.
- Пруды, водохранилища.
- Краны стационарные (мостовые, портальные, козловые, консольные, краны-штабелеры), подкрановые пути.
- Составные части автомобильных дорог (светофорные сигнализации; пешеходные дорожки; автопарковки; остановочные пункты; асфальтовые покрытия; тротуары).
- Лестницы.
- Башни сотовой связи.
- Могилы, могильники для захоронения отходов, мусора, животных, пункты захоронения отходов, скотомогильники.
- Беседки.
- Плоскостные объекты благоустройства: площади, площадки (в т.ч. смотровые), замощения.
- Земляная насыпь.
- Объекты благоустройства с многолетними насаждениями: парки, скверы.
- Плоскостные объекты спорта: площадки (волейбольные, баскетбольные), футбольные поля, поля для гольфа, хоккейные коробки, катки, теннисные корты.
- Картодромы, автодромы.
- Аттракционы.
- Питомники для служебного собаководства, городок для служебных собак, вольеры для животных.
- Мачты (осветительные, радиомачты).
- Ёмкости, резервуары (подземные, наземные), баки.
- Металлические здания.
- Мелиоративные трубчатые сооружения.
- Блочный пункт на газопроводе высокого и низкого давления.
- Торговый павильон, совмещённый с остановкой общественного транспорта.
- Рекламная конструкция.
- Остановочно- торговый комплекс.
- Мемориальные доски.
- Фонтаны.
- Силосные ямы, выгребные ямы.
- Водозаборные скважины, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства.
- Колодцы, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства.
- Веранды.
В перечень же объектов, которые могут как относиться, так и не относиться к объектам недвижимости вошли:
- Автостоянки.
- Памятники известным людям, мемориальные композиции (комплексы), являющиеся объектами культурного и исторического наследия.
- Памятники выдающимся людям, скульптурные композиции, посвященные историческим событиям, обелиски, не являющиеся объектами культурного и исторического наследия.
- Полигоны, омшаники.
- Гидрометеорологические объекты, метеорологические станции.
- Дамбы.
- Подпорные стенки.
- Водозаборные скважины, артезианские скважины.
- Колодцы.
- Золошлакоотвалы, хвостохранилища.
- Береговые объекты навигации.
- Галереи.
- Пожарный пирс.
Таким образом, возможно, Министерство экономического развития РФ в лице Управления Росреестра по Московской области данным письмом в какой-то мере поможет людям всех регионов нашей страны самостоятельно определять характер их объекта.
Специалисты ООО «Юридическое бюро «Прав!» являются экспертами в решении вопросов связанных с недвижимостью, в том числе связанных с государственной регистрацией прав на них. Мы следим за всеми серьезными изменениями в законодательстве, что позволяет нам быстро ориентироваться в решении обширного спектра задач, мы с удовольствием готовы оказать Вам грамотное юридическое консультирование и содействие в решении различных проблем, в том числе и в оформлении и подаче документов в уполномоченные органы.
Петром I подписан указ о единонаследии
23 марта (3 апреля) 1714 г. Петром I был подписан указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (указ о единонаследии), закрепивший дворянскую собственность на землю и уравнявший в правах владельцев поместий и вотчин, что имело большое значение для формирования российского дворянства как единого полноценного сословия. Опубликованию указа предшествовало изучение законодательства о наследовании имущества дворянами в других странах.
По указу 1714 г. отец мог передать недвижимое имущество только одному из сыновей или дочери (если нет сына), при отсутствии детей — одному из своих родственников. «Ежели недвижимое будет всегда одному сыну, а протчим толко движимое, то государственныя доходы будут справнее, ибо с болшаго всегда господин доволнее будет, хотя по малу возмет, и один дом будет, а не пять, и может лутче льготить подданных, а не разорять».
Указ запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество. Движимое имущество завещатель мог распределить между детьми по своему усмотрению. Указ был направлен против дробления дворянских имений, приводившего, по мнению Петра I, к разорению дворянства, и юридически ликвидировал разницу между поместьями и вотчинами, превратив их в единый вид дворянской земельной собственности.
По словам В. О. Ключевского, «Мартовский указ не утверждал исключительного права за старшим сыном; майорат был случайностью, наступавшей только при отсутствии духовной: отец мог завещать недвижимое и младшему сыну мимо старшего. Указ установлял не майорат, а единонаследие, неделимость недвижимых имений, и шёл навстречу затруднению чисто туземного происхождения, устранял дробление поместий, усилившееся вследствие указа 1684 г. и ослаблявшее служебную годность помещиков».
Одна из главных целей указа состояла в том, чтобы принудить молодых дворян к службе. Указ создавал ситуацию, когда они «принуждены будут хлеба своего искать службою, учением, торгами и прочим». От службы пытались уклониться любыми возможными способами, но государство наказывало тех, кто не являлся по призыву. По закону 1714 г. уклонившегося от службы лишали имения в пользу доносчика (в том числе и холопа), а по закону 1722 г. объявляли вне закона.
9 (20) декабря 1730 г., в связи с недовольством дворянства, указ о единонаследии 1714 г. был отменён императрицей Анной Иоанновной.
Лит.: О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах: Указ 23 марта 1714 г. // Российское законодательство X-XX вв. Т. 4. М., 1986.; То же [Электронный ресурс] URL: http://www.hist.msu.ru/ER/Etext/inherit.htm; 1714 год, 3 апреля (23 марта). Пётр I подписывает указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» известный также как Указ о единонаследии [Электронный ресурс] // Руниверс. Б. д. URL: http://www.runivers.ru/Runivers/calendar2.php?ID=61497&month=&year=.
См. также в Президентской библиотеке:
Петр I (1672–1725) // Династия Романовых. Земский собор 1613 года: коллекция;
Полное собрание законов Российской империи, с 1649 года. СПб., 1830. Т. 5 (1713-1719). № 2789. С. 91.
Кадастровая палата информирует, как избежать мошеннических действий с недвижимостью
В жизни большинство из нас рано или поздно сталкивается с вопросом приобретения недвижимости. Будь то квартира, жилой дом, земельный участок или любое другое имущество. Не все знают, как правильно оформить сделку с ним, не став жертвой мошенников, пользующихся юридической неграмотностью людей. Как не попасть «на крючок» аферистов? На что нужно обращать внимание при заключении сделок?
Прежде всего, необходимо помнить, что подписанный Вами договор (купли-продажи, дарения, мены и т. д.) – это официальный документ, по которому вы передаете и (или) приобретаете определенные в нем права и обязанности. Поэтому не забывайте прежде, чем подписать договор, внимательно ознакомиться с его содержанием. Если же содержание сделки Вам не понятно, лучше обратиться за консультацией к юристу.
Изучив содержание договора, необходимо проверить наличие у предполагаемого продавца пакета документов на недвижимое имущество и нотариально удостоверенной доверенности, выданной стороной сделки, если она совершается по доверенности. Ее срок не должен быть просрочен. И проверьте документы, удостоверяющие личность продавца. Документами, подтверждающими права на недвижимость, являются свидетельство о государственной регистрации прав, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о наследстве по закону или завещанию и т. д. (лучше в подлинниках).
За выпиской из ЕГРП можно обратиться в любое территориальное подразделение (офис) филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области или в Многофункциональный центр.
При получении выписки обратите внимание на наименование правообладателя и вид зарегистрированного права. Так, права владения, пользования, а главное распоряжения имуществом принадлежат только собственнику имущества. Следовательно, если в графе «Вид государственной регистрации права» указано «собственность», лицо, фамилия, имя и отчество которого указаны в графе «Правообладатель», имеет право на распоряжение данным имуществом.
Если в графе «вид государственной регистрации права» содержится информация об общей долевой собственности, это говорит о преимущественном праве остальных участников долевой собственности на приобретение доли в праве на продаваемую недвижимость. Так, по закону, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля на него, продавец должен получить отказ от приобретения принадлежащей ему доли, либо известить их письменно о намерении продать свою долю, и только при отсутствии в течение месяца ответа от них может продать долю постороннему лицу.
Не менее важную информацию содержит пункт «Ограничение (обременение) права». К ним относятся аресты и запреты на распоряжение недвижимым имуществом, наличие которых может привести к приостановлению государственной регистрации прав. Если в отношении имущества зарегистрирована ипотека, то на совершение сделки потребуется согласие лица, в залоге у которого находится приобретаемый объект (чаще всего это банк).
Заострите внимание на пункте «Правопритязания». Эта графа выписки сообщает о наличии представленных на государственную регистрацию документов. Например, наличие в данном разделе фразы «представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права» говорит о том, что на регистрацию уже сданы документы на продажу указанного имущества. А это означает заключение продавцом нескольких договоров в отношении одного имущества.
Другой момент. Раздел «Заявленные в судебном порядке права требования». Если есть фраза: «права оспариваются в судебном порядке», то это означает, что право лица, у которого вы намереваетесь приобрести имущество, оспаривается в суде и может привести к прекращению данного права.
Все перечисленное относится к общим правилам проверки юридической «чистоты» сделок. Однако, при заключении отдельных видов договоров существуют свои особенности, на которые также стоит обратить внимание.
За получение выписки из ЕГРП можно обратиться в любое территориальное подразделение (офис) филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области или в Многофункциональный центр.
Заключение внешнего аудитора по недвижимому имуществу
%PDF-1.4 % 1 0 obj > endobj 4 0 obj >> endobj 2 0 obj > endobj 3 0 obj > stream 2020-06-01T11:24:03+02:002020-06-01T11:24:03+02:00PDF24 Creator
Что такое недвижимые и движимые вещи в силу статьи 130 ГК РФ
Статья 130 ГК РФ устанавливает правило деления всех вещей на движимые и недвижимые. Основное значение имеет выделение из всех объектов вещного мира тех, что обладают признаками недвижимого имущества. Они обладают существенной стоимостью, а право владения и использования таких вещей наделяет лица рядом существенных преимуществ. Поэтому важность имеет нормативный акт, который указывает на критерии придания вещи статуса недвижимости.
Правовая сущность ст. 130 ГК РФ
В российском законодательстве основным признаком определения недвижимости является прочная связь вещи и земельного участка, на котором она находится. Относятся к недвижимости и сами земельные участки, но именно в качестве какой-то обособленной территории. Связь вещей и земли должна быть настолько прочной, чтобы вещь невозможно было перенести на новое место, сохраняя при этом её основную функциональность и без несоизмеримого ущерба для неё. Земля здесь выступает в качестве природной среды, поэтому к недвижимости относятся ещё и зарегистрированные водные и воздушные суда, космические корабли, поскольку их невозможно использовать вне среды, для которой они предназначаются.
Законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Если земельный участок относится к числу приусадебных, а на нём имеется строение или объект незавершенного строительства, то они выступают в качестве единого имущественного комплекса.
Движимость же определяется по признаку того, что вещь не является недвижимостью. Характерно, что к области движимого имущества относятся любые права на обладание чем-либо, включая объекты недвижимости, а так же деньги и ценные бумаги. Законодательство устанавливает необходимость регистрации прав на недвижимое имущество, что выражается во внесении в Единый государственный реестр самих объектов и сделок, которые проводятся с ними. Движимое имущество требует специальной регистрации только в случаях, которые отдельно предусмотрены в законе.
Очевидно, что сама по себе прочная связь с землёй является очень важным, но не единственным критерием. Вещь должна обладать определёнными признаками автономности и собственной значительности. К примеру, в качестве недвижимости не рассматривается скамейка, столб линии электропередачи или спортивный снаряд, предназначенный для установки под открытым небом.
Дело в том, что перечисленное выше обладает не только малыми размерами и стоимостью, но и крайне низкой собственной значимостью. Скамейка устанавливается либо в саду, либо возле подъезда дома, либо в парке. Это даёт основания для того, чтобы относиться к ней в качестве части всего комплекса надворных приспособлений и устройств придомового или паркового хозяйства.
В ст. 130 ГК РФ детального перечня типов недвижимости не приводится. Указано лишь, что это здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые нежилые помещения, части зданий или отдельные сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а так же участки земли, которые выделены для этой же цели возле многоквартирных домов и имеют границы. Это указано более для того, чтобы дать возможность понять сущность закона, который предусматривает отношение к недвижимости как к чему-то крупному и обладающему собственным функциональным значением.
Между зданиями и сооружениями никакой юридической разницы не существует. Это любые искусственные постройки, которые своими фундаментами прочно связаны с землёй.
Поэтому невозможно их перемещение без несоизмеримого ущерба. Однако сам термин «несоизмеримость» оставляет определённый простор для субъективного толкования. К примеру, вряд ли кто-то отнесёт к недвижимости переносной разборный тент автолавки. Вопросы возникают тогда, когда сооружение массивное, способно стоять долгий срок, но так же быстро разбирается и перевозится на другое место.
В правовой среде бытует мнение о том, что недвижимостью следует считать только то имущество, которое занесено в госреестр. Оно не находит оснований, поскольку существуют объекты, которые по своей природе являются недвижимостью, но в реестре не значатся в силу каких-то определённых причин. Их могли не учесть из-за удалённости от населённых центров, не исключено происхождение в виде самовольной застройки, а застройщик надеялся на то, что удастся легализовать объект, но этого у него не получилось. В таких и подобных случаях вещь всё равно является недвижимой, хотя в реестре недвижимости это не отражено.
Во всех спорных случаях суды должны принимать решения исходя из анализа особенностей ситуации и руководствуясь не только буквой, но и духом закона.
Наиболее полной перечень объектов, которые относятся к разряду недвижимости, содержится в ст. 1 Закона о регистрации недвижимости. Туда включены имущественные комплексы, необходимые для ведения хозяйственной деятельности и недра, содержащие или не содержащие ликвидные природные ресурсы. Вопросы их использования и эксплуатации находятся в совместном ведении Российской федерации и её субъектов. Любые природные ресурсы, содержащиеся в них, находятся в собственности государства. Пользователями недр могут стать субъекты предпринимательской деятельности, включая товарищества и иностранных граждан. Однако федеральные законы могут ограничивать использование недр в любых целях и по отношению к любым лицам.
Отражение ст. 130 ГК РФ в постановлениях и определениях высших судов
Многие существенные вопросы, связанные с пониманием ст. 130 ГК РФ, раскрыты в Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». Теме недвижимости посвящён п. 38 данного документа, а п. 39 раскрывает понятие «имущественный комплекс», которое тоже имеет отношение к предмету рассмотрения.
Правовое понимание общего принципа отнесение объекта к недвижимым, которое основывается на ст. 130 ГК РФ, имеет существенное значение в судебных спорах. Чаще всего статья приобретает особенную актуальность в том случае, когда сторона пытается зарегистрировать какой-то объект в качестве недвижимости, но не получает отказ компетентных органов.
В июне 2016 г. в ВС РФ рассматривалось дело № 303-КГ16-5740, которое было связано с попытками предпринимателя признать объектом недвижимости автостоянку на участке, переданному ему в аренду для целей, не связанных со строительством. Суды начальной и апелляционной инстанций пришли к выводу, что автостоянка, созданная им, представляет собой замощенный земельный участок, огражденный бетонными блоками, в силу статей 128, 130 ГК РФ не относится к недвижимому имуществу.
Поэтому решение компетентных органов об отказе в регистрации права на недвижимость было признано ими обоснованным. С этим согласилась и коллегия ВС, поэтому в передаче кассационной жалобы было отказано. Из этого мы можем сделать вывод о том, объект должен обладать признаками сооружения, а не чего-то слишком простого, что можно демонтировать в считанные часы.
ВАС РФ: чья земля в Балашихе?
Заявление в ВАС РФ о пересмотре дела в порядке надзора подала гражданка Ольга Запруднова (фирма «Галис»). В своем заявлении она просит признать незаконным бездействие Балашихинской администрации по поводу передачи в собственность земельных участков, принадлежащих фирме «Галис» на праве бессрочного пользования, и передать указанную землю ей в собственность. Спорный участок расположен в Никольско-Архангельском на Вишняковском шоссе.
Как следует из материалов дела, постановлениями главы администрации Балашихи фирме «Галис» были предоставлены в постоянное пользование земельные участки площадью 2,5 га и 0,3 га на Вишняковском шоссе. Надо заметить, что земельный участок в 2,5 га состоит из 22 000 квадратных метров с разрешенным использованием для строительства колледжа и земельного участка под котельную, трансформатор и канализацию.
Между Балашихинской администрацией и обществом «Галис» в 1994 году был заключен договор о совместной деятельности по строительству колледжа и хлебопекарни. Через несколько лет договор был расторгнут, и глава администрации свои постановления о передаче в пользование отменил. Районному земельному комитету было предписано акты о праве бессрочного пользования, выданные «Галис», также отменить.
Между тем, судебными инстанциями трех инстанций требование истца (общества «Галис») были удовлетворены. Суды исходили из того, что у общества право пользования спорными земельными участками возникло до введения в действие Земельного Кодекса, а выданные обществу акты на право бессрочного пользования землей имеют равную юридическую силу с записями в Едином госреестре прав. При этом в апелляции было уточнено, что на спорной земле расположены конструкции здания бывшей школы, баскетбольная и игровая площадки, футбольное поле. Администрация пыталась доказать, что перечисленное относится к недвижимому имуществу, суд же пришел к выводу, что объекты в виде футбольного поля и баскетбольной площадки являются все же принадлежностью земельного участка.
Коллегия судей Высшего арбитражного суда передала дело в Президиум. Кому ВАС РФ присудит землю в Балашихе, станет известно уже завтра.
18VAC135-20-190. Реклама лицензиатов.
A. Определения. Следующие определения применимы, если иное явно не требуется контекстом:
«Реклама» означает все формы представительства, продвижения и навязывания предложений, распространяемые любым способом и любыми средствами связи с потребителями для любых целей, связанных с лицензированной деятельностью в сфере недвижимости.
«Контактная информация» означает номер телефона или веб-адрес.
«Раскрытие информации» в контексте рекламы в электронных средствах массовой информации означает (i) рекламу фирмы, которая содержит лицензированное название фирмы, а также город и штат, в которых находится главный офис или филиал фирмы, или (ii) рекламу аффилированного лицензиата. который содержит имя лицензиата, название фирмы, с которой лицензиат работает, а также город и штат, в которых находится место деятельности лицензиата, и это раскрытие должно быть доступно для просмотра на главной странице или на расстоянии не более одного клика с главной страницы.«Раскрытие» в контексте всех других рекламных средств означает (i) рекламу фирмы, которая содержит лицензированное название фирмы, или (ii) рекламу аффилированного лицензиата, содержащую имя лицензиата и название фирмы, с которой лицензиат активен. .
«Доступная для просмотра страница» означает страницу, которая может или не может прокручиваться за пределы экрана, и включает использование страниц с рамками.
B. Вся реклама должна находиться под непосредственным наблюдением главного брокера или контролирующего брокера от имени фирмы и, если применимо, соответствовать требованиям к раскрытию информации согласно § 54.1-2138.1 Кодекса Вирджинии. Лицензионное название фирмы должно четко и разборчиво отображаться на всей рекламе.
C. Реклама в электронных СМИ.
1. Любая реклама в электронных средствах массовой информации, предпринимаемая в целях лицензируемой деятельности, регулируется положениями данной главы.
2. Вся реклама в электронных СМИ, которую можно рассматривать или воспринимать как отдельную единицу (например, сообщения электронной почты и веб-страницы), должна содержать раскрытие, которое должно быть доступно для просмотра на главной странице или на расстоянии не более одного клика от главной страницы.
3. Все рекламируемые электронные средства массовой информации должны быть актуальными и последовательными, а именно:
а. Информация о размещении в электронных СМИ должна соответствовать описанию собственности и фактическому статусу объявления. Лицензиат должен своевременно обновлять существенные изменения в разрешенном продавцом статусе листинга или описании собственности, когда лицензиат контролирует сайт электронного СМИ.
г. Лицензиат должен своевременно направлять письменные запросы на обновления, отражающие существенные изменения в статусе листинга или описании собственности, когда сторонняя служба электронных СМИ контролирует веб-сайт, отображающий листинговую информацию.
D. Другая реклама.
1. Вывески о продаже и аренде, размещенные на собственности, должны включать, помимо прочего, название фирмы и номер телефона основного офиса или филиала фирмы.
2. Визитные карточки должны включать, помимо прочего, имя лицензиата, название фирмы и контактную информацию.
E. Запрещаются следующие виды деятельности:
1. Подразумевается, что имущество, указанное фирмой лицензиата и рекламируемое фирмой или лицензиатом, предназначено для продажи, обмена, аренды или сдачи в аренду владельцем или лицом, не имеющим лицензии;
2.Отсутствие во всей рекламе уведомления о том, что владелец является лицензиатом недвижимости, если лицензиат владеет или имеет какую-либо долю собственности в рекламируемой собственности;
3. Отсутствие лицензионного названия фирмы на каких-либо вывесках, размещаемых за пределами каждого места деятельности;
4. Неполучение письменного согласия продавца, арендодателя, опциона или лицензиара до рекламы определенного идентифицируемого имущества; и
5. Неспособность указать тип услуг, предлагаемых при рекламе, по общему описанию собственности, не указанной стороной, делающей рекламу.
На основе VR585-01-1 § 5.4, эфф. 15 июля 1987 г .; с поправками, Вирджиния Регистр Том 5, Выпуск 23, эфф. 1 октября 1989 г .; Том 7, Выпуск 14, эфф. 15 мая 1991 г .; Том 8, Выпуск 13, эфф. 15 мая 1992 г .; Том 11, Выпуск 18, эфф. 28 июня 1995 г .; Том 15, Выпуск 5, эфф. 1 января 1999 г .; Том 19, Выпуск 12, эфф. 1 апреля 2003 г .; Том 24, Выпуск 11, эфф. 1 апреля 2008 г .; Том 31, Выпуск 26, эфф. 1 ноября 2015 г.
2021 Инструкции по заполнению формы 593
Общая информация
В целом, для налоговых лет, начинающихся 1 января 2015 г. или позднее, закон Калифорнии соответствует Налоговому кодексу (IRC) с 1 января 2015 г.Однако между законами Калифорнии и федеральным законом сохраняются различия. Когда Калифорния соответствует изменениям федерального налогового законодательства, мы не всегда принимаем все изменения, внесенные на федеральном уровне. Для получения дополнительной информации перейдите на ftb.ca.gov и найдите соответствие . Дополнительную информацию можно найти в FTB Pub. 1001, Дополнительное руководство к корректировкам для штата Калифорния, инструкции для Приложения CA для Калифорнии (540 или 540NR) и буклеты по налогам для юридических лиц.
Инструкции, прилагаемые к налоговым формам Калифорнии, представляют собой краткое изложение налогового законодательства Калифорнии и предназначены только для помощи налогоплательщикам в подготовке налоговых деклараций штата.Мы включаем информацию, которая является наиболее полезной для наибольшего числа налогоплательщиков, в ограниченном доступном пространстве. Невозможно включить в инструкции все требования Калифорнийского налогового кодекса (R&TC). Налогоплательщики не должны рассматривать инструкции как авторитетный закон.
Новая форма 593 — С 1 января 2020 года следующие формы и инструкции по удержанию налогов в сфере недвижимости были объединены в одну новую форму Форма 593, Заявление об удержании налогов в отношении недвижимости:
- Форма 593, Заявление о подоходном налоге с недвижимого имущества
- Форма 593-C, Сертификат удержания недвижимости
- Форма 593-E, Удержание недвижимого имущества — расчет предполагаемой прибыли или убытка
- Форма 593-I, Подтверждение продажи недвижимости с удержанием в рассрочку
Все плательщики должны заполнить соответствующие части Формы 593 и предоставить Стороны 1-3 в Налоговый совет по франчайзингу (FTB) независимо от сделки с недвижимостью.
Требование удержания недвижимости — Удержание требуется при продаже или передаче недвижимости в Калифорнии. Лицо условного депонирования недвижимости (REEP) обязано уведомлять покупателей о требованиях удержания, если покупатель не является квалифицированным посредником (QI) при отложенном обмене. Сумма, удержанная у продавца или плательщика, отправляется в FTB в соответствии с требованиями раздела 18662 R&TC.
Удержание недвижимого имущества не требуется, если применимо любое из следующих условий:
- Цена продажи не более 100 000 долларов.
- Недвижимость находится в отчуждении.
- Плательщик — банк, действующий в качестве доверительного управляющего (за исключением доверительного договора).
- Продавец или передающая сторона подтверждает освобождение от уплаты налога по форме 593, часть III.
Для получения дополнительной информации об удержании налогов на недвижимое имущество см. Публикацию FTB 1016 «Правила удержания налогов на недвижимое имущество».
Лицо, ответственное за депонирование недвижимого имущества (REEP) — REEP — это любое лицо, участвующее в закрытии сделки с недвижимостью, включая любого поверенного, компанию условного депонирования, титульную компанию, QI или кого-либо еще, кто получает и выплачивает платеж за продажу недвижимости.
Плательщик — Лицо, которое будет переводить удержанный налог при любом отчуждении от продажи или обмена недвижимости в Калифорнии и подавать предписанные формы от имени покупателя / получателя в FTB.
Продавец — Термин «продавец» включает продавца или любого другого лица, передающего недвижимое имущество. (т.е. Продавец / Передающая сторона.)
Покупатель — Термин «покупатель» включает покупателя или любого другого получателя недвижимости.(т.е. покупатель / получатель.)
Like-Kind Exchanges — California требует от налогоплательщиков, которые обменивают собственность, расположенную в Калифорнии, на аналогичную собственность, расположенную за пределами Калифорнии, и отвечающих всем требованиям раздела 1031 IRC, подавать ежегодную информационную декларацию в FTB. Для получения дополнительной информации получите форму FTB 3840, California Like-Kind Exchanges или перейдите на ftb.ca.gov и найдите like kind .
Продажа в рассрочку — REEP сообщает о продаже или передаче как о продаже в рассрочку, если будет произведен хотя бы один платеж после налогового года продажи.Удержание составляет 3 1/3% (0,0333) от первоначального взноса во время условного депонирования. Покупатели / получатели должны удерживать основную часть всех платежей, произведенных после закрытия сделки с недвижимостью, если только не будет получено письмо об одобрении метода исключения, как описано ниже. См. Особые инструкции для получения дополнительной информации о продажах в рассрочку.
Выбор из удержания платежа из последующей рассрочки — Продавцы или плательщики могут выбрать не сообщать о продаже в рассрочку.Если продавец / передающая сторона решает не использовать метод рассрочки, продавец / передающая сторона обычно сообщает всю прибыль за год продажи, даже если продавец / передающая сторона не получает всю выручку от продажи в этом году. Для этого продавец / передающая сторона должен:
- Подайте налоговую декларацию о доходах в Калифорнии и укажите всю прибыль по Приложению D «Корректировка прироста или убытка в Калифорнии» или по Приложению D-1 «Продажа коммерческой собственности».
- Подайте в FTB письменный запрос об освобождении покупателя / получателя от удержания последующих платежей в рассрочку после подачи декларации о доходах и отчета о полной прибыли.
FTB утвердит или отклонит запрос в течение 30 дней с момента получения. Покупатель должен продолжать удерживать, пока FTB не одобрит запрос.
Для получения дополнительной информации получите FTB 4010, Удержание при продаже недвижимости в рассрочку в Калифорнии, или перейдите на ftb.ca.gov и найдите продажи в рассрочку .
Расчет альтернативного удержания — Эта сумма рассчитывается, когда продавец / передающая сторона выбрал альтернативный расчет удержания.Сумма удержания рассчитывается путем умножения суммы продавца / применимая налоговая ставка передающей стороны на основе предполагаемой прибыли, определенной в Части VI, Расчет.
Вы можете использовать оценки при заполнении Части VI, но оценки не должны приводить к расчету убытков, когда у вас действительно есть прибыль. Любой продавец / передающая сторона, который в целях избежания требований удержания сознательно оформляет фальшивый сертификат, несет ответственность за штраф в размере 1000 долларов США или 20% от требуемой суммы удержания, в зависимости от того, что больше.
Зарегистрированные местные партнеры (RDP) — Для целей налога на прибыль в Калифорнии ссылки на супруга, мужа или жену также относятся к RDP Калифорнии, если не указано иное. Когда мы используем инициалы RDP, они относятся как к зарегистрированному в Калифорнии внутреннему «партнеру», так и к зарегистрированному в Калифорнии внутреннему «партнерству», в зависимости от обстоятельств. Для получения дополнительной информации о RDP, скачайте FTB Pub. 737, Налоговая информация для зарегистрированных местных партнеров.
Важная информация
Требования к регистрации продавца / передающей стороны
Право на освобождение от удержания или удержания не освобождает вас от обязанности подавать декларацию о доходах в Калифорнии и уплачивать любые налоги, причитающиеся с продажи недвижимости в Калифорнии.
На вас могут наложить штрафы, если:
- Вы не подаете налоговую декларацию.
- Вы подали налоговую декларацию с опозданием.
- Сумма удержания не покрывает ваши налоговые обязательства.
Продавец / передающая сторона должен подать форму 593 до закрытия сделки с недвижимостью, чтобы предотвратить удержание по сделке. После закрытия сделки с недвижимостью удержанные суммы могут быть возмещены только путем предъявления удержания в качестве кредита в налоговой декларации за соответствующий год.
Как потребовать удержание
Чтобы подать заявку на удержание кредита, вы должны подать налоговую декларацию Калифорнии. Сообщите о продаже или передаче по мере необходимости. Введите сумму из формы 593, строка 36, «Сумма, удерживаемая у этого продавца / передающей стороны», в своей налоговой декларации штата Калифорния в качестве удерживаемой суммы из формы (форм) 592-B «Заявление о подоходном налоге для резидентов и нерезидентов» или 593. Если ваш статус регистрации изменился после условное депонирование закрыто, и перед подачей налоговой декларации в Калифорнии позвоните в Службу удержания налогов и нормативно-правового соответствия по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900 до подачи налоговой декларации для получения инструкций о том, как запросить налоговый кредит. Получите удерживаемый кредит по одному из следующих пунктов:
- Форма 540, Налоговая декларация резидентов Калифорнии
- Форма 540NR, Налоговая декларация о доходах для нерезидентов или проживающих неполный год в Калифорнии
- Форма 541, Фидуциарная налоговая декларация штата Калифорния
- Форма 100, Декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации
- Форма 100S, Декларация о франшизе или подоходном налоге California S Corporation
- Форма 100W, Декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации — лица, подающие документы
- Форма 109, Налоговая декларация о подоходном налоге с предприятий освобожденной от налогов Калифорнии
- Форма 565, Отчет о доходах товарищества
- Форма 568 Общества с ограниченной ответственностью «Возврат доходов»
Прикрепите копию формы 593 к нижней части своей налоговой декларации в Калифорнии.Сделайте копию для своих записей.
Если удержание было произведено в случае неудачного обмена или при загрузке в год, следующий за годом продажи собственности, удержание отображается как кредит за тот налоговый год, в котором произошло удержание, поскольку вы соответствуете требованиям для отчетности о продаже в рассрочку. Если вы решите сообщить о прибыли в год продажи собственности, а не в год получения платежа, обратитесь в Службу налогового удержания и контроля по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900 до подачи налоговой декларации штата Калифорния, чтобы получить инструкции о переводе кредита на предыдущий год.
A. Назначение
Используйте форму 593, Заявление об удержании прав на недвижимость, чтобы:
- Подтвердите, что продавец / передающая сторона имеет право на полное, частичное или полное освобождение от удержания.
- Оценить сумму убытков или нулевой прибыли продавца / передающей стороны для целей удержания и рассчитать альтернативную расчетную сумму удержания.
- Сообщите об удержании удержания недвижимого имущества при закрытии продаж в 2021 году, выплатах в рассрочку в 2021 году или обменах, которые были завершены или не состоялись в 2021 году.
Используйте отдельную форму 593, чтобы указать сумму, удержанную с каждого продавца / плательщика. Если продавцы / передающие состоят в браке или RDP и они планируют подать совместную декларацию, включите обоих супругов / RDP в одну форму 593.
Если продавцы / передающие лица состоят в браке или являются RDP и указаны как один продавец / передающая сторона, мы рассматриваем их как имеющих равную долю владения.Если доли владения не равны, заполните отдельные Формы 593 для каждого продавца / передающего лица. для представления правильного процента владения. Если предоставленная информация неверна, измененная форма 593 должна быть отправлена в FTB. Дополнительную информацию см. В разделе «Важная информация E», «Изменение формы 593».
Используйте форму 593-V «Платежный ваучер для удержания недвижимого имущества», чтобы перечислять платежи удержания недвижимого имущества в FTB. Отправляйте форму 593-V, когда форма (-ы) 593 отправляется в электронном виде или по почте.Плательщик должен использовать форму 593-V при переводе платежа чеком или денежным переводом.
B. Кто должен подавать
Продавец / передающая сторона, которая имеет право на полное, частичное или полное освобождение от удержания, должен подать форму 593.
Любой плательщик (физическое лицо, юридическое лицо, траст, имущество или REEP), который удержал удержание при продаже / передаче недвижимости в Калифорнии, должен заполнить форму 593, чтобы сообщить о удержанной сумме. Если это оплата в рассрочку после условного депонирования закрыто, покупатель / получатель является ответственным лицом.См. Инструкции к Части V, Информация о покупателе / получателе.
Все плательщики должны заполнить соответствующие части формы 593 и предоставить в FTB стороны 1-3, независимо от операции с недвижимостью.
C. Когда и куда подавать
Если продавец / передающая сторона освобождены от удержания, эта форма должна быть отправлена ответственному за депонирование недвижимости или QI до закрытия сделки с недвижимостью. Форма должна быть отправлена в FTB до 20-го календарного дня. месяц, следующий за месяцем закрытия условного депонирования.
Для удержания при продаже плательщику потребуется оригинал заполненной формы 593 и две копии:
- Подайте оригинальную форму 593 вместе с заполненной формой 593-V и удерживаемым платежом. Отправьте письмо в FTB, используя адрес, указанный в этом разделе, в течение 20 дней после окончания месяца, в котором транзакция была закрыта.
- Предоставить одну копию продавцу / плательщику в течение 20 дней после окончания месяца, в котором сделка была закрыта.
- Сохраните одну копию для записей плательщика не менее пяти лет.
Для продажи в рассрочку при завершении сделки с недвижимостью предоставьте следующие документы:
- Форма 593.
- Форма 593-V с удержанной суммой первоначального взноса.
- Копия векселя.
При внесении платежей в рассрочку после закрытия сделки с недвижимостью удерживайте 3 1/3% (.0333) продажной цены или альтернативного процента расчета удерживаемого налога с основной части каждого платежа в рассрочку, как указано продавцом / плательщиком в Форме 593. Копия простого векселя и подпись продавца / плательщика не требуются с любые последующие платежи в рассрочку.
Заполните только заполненную форму текущего года 593 и форму 593-V с каждым удерживаемым платежом.
Например, если покупатель удерживает платеж продавцу 1 июня 2021 года, используйте Форму 593 2021 года и Форму 593-V.
- Почта на:
- Услуги по удержанию налогов и соблюдение требований MS F182
Департамент по налогу на франшизу
Почтовый ящик 942867
Сакраменто, Калифорния 94267-0651
D. Требования к электронной регистрации
Информация формы 593 может быть подана в FTB в электронном виде с использованием технологии FTB Secure Web Internet File Transfer (SWIFT). Однако REEP должен предоставить продавцу / плательщику копию формы 593.
Для продажи в рассрочку REEP должен также отправить копию простого векселя в FTB вместе только с авансовым платежом.
Для электронной подачи REEP может отправить файл, используя процесс SWIFT, как описано в FTB Pub. 923, Руководство по безопасной передаче файлов в Интернете (SWIFT) для резидентов, нерезидентов и удержания недвижимости.
Чтобы получить требуемый формат файла и макет записи для электронной подачи, скачайте FTB Pub. 1023R, Требования к подаче электронных документов при удержании налога в сфере недвижимости.Если вы являетесь отправителем более чем одного REEP, предоставьте отдельный электронный файл для каждого REEP. Для электронной подачи формы 593 отправьте платеж по почте вместе с формой 593-V.
Электронные подписи, например Docusign и сканированные копии формы 593, считаются действительными, как оригиналы.
E. Изменение формы 593
Если ошибка обнаруживается после того, как отправитель отправляет файл формы 593, REEP отправляет измененную форму 593 в FTB для исправления ошибки.Измененная форма 593 может быть подана только REEP. Если продавец / передающая сторона замечает ошибку, свяжитесь с REEP.
Важно : Для получения помощи в исправлении ошибок, подготовке и подаче измененных форм позвоните в Службу налогового удержания и соответствия по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.
Если вы ранее подавали правильную форму налогового года, но указали неверную информацию, выполните следующие действия:
1. Заполните новую форму 593, указав ту же форму налогового года, что и первоначально.
- Установите флажок «Изменено» в верхнем левом углу формы.
- Введите всю правильную информацию об удержании и продавце / плательщике. Не вводите отрицательные числа.
- Прикрепите письмо к оборотной стороне формы, чтобы объяснить причины внесения исправлений.
- Сохраните исходную форму 593 для своих записей.
2. Отправьте измененную форму и прикрепленное письмо по адресу, указанному в разделе «Важная информация». C, когда и куда подавать.
Если вы ранее подавали форму 593, используя неправильную форму года, позвоните нам за помощью. Каждый раз, когда измененная форма 593 подается в FTB, предоставьте копию продавцу / плательщику. Не подавайте измененную форму 593 для отмены удерживаемой суммы после закрытия сделки с недвижимостью. После закрытия условного депонирования удержанные суммы могут быть возвращены только путем предъявления удержания в качестве кредита в налоговой декларации за соответствующий год.
Ф.Проценты и штрафы
Проценты будут начисляться за просрочку удержания платежей и начисляются с даты платежа до даты выплаты. Если REEP не уведомляет покупателя / получателя, кроме QI, о требованиях удержания в письменной форме, штраф составляет 500 долларов США или 10% от требуемого удержания.
Если после уведомления покупатель / получатель, если покупатель не является QI в отсроченном обмене, не удерживает, размер штрафа составляет 500 долларов или 10% от требуемого удержания.
Если покупатель / получатель или REEP не предоставит полные и правильные копии формы 593 продавцу / передающему лицу к установленному сроку, штраф составит до 270 долларов за форму 593. Если отказ вызван преднамеренным игнорированием Согласно требованию, размер штрафа составляет 550 долларов США или 10% от требуемого удержания.
Мы назначаем штраф за непредоставление полных, правильных и своевременных отчетов. Штраф рассчитывается на продавца:
- 50 долларов США, если заявка подана от 1 до 30 дней после установленной даты.
- 110 долларов при подаче от 31 дня до 6 месяцев после установленной даты.
- 270 долларов США, если заявка подана более чем через 6 месяцев после установленной даты.
(Раздел R&TC 19183)
Если отказ произошел из-за преднамеренного игнорирования требования, размер штрафа составляет 550 долларов США или 10% от требуемого удержания.
Для получения дополнительной информации см. FTB 1150, Информация о штрафных санкциях за удержание у источника.
Штрафы, указанные в этом разделе, будут наложены, если не будет доказано, что непредставление уведомления, удержание или своевременная отправка возвратов произошло по разумной причине.
G. Полезные советы
Налоговый год — Налоговый год в верхней части Формы 593 должен совпадать с налоговым годом в строке 32. См. Инструкции для Части VII, строка 32. Мы не можем обработать Форму 593 с неверным налоговым годом. Чтобы избежать задержек при обработке, перейдите на ftb.ca.gov/forms , чтобы получить форму 593.
для правильного налогового года.Идентификационные номера — Убедитесь, что идентификационные номера плательщика и продавца / плательщика верны и указаны в том же порядке, что и имена. Если указаны и муж / RDP, и жена / RDP, убедитесь, что оба номера социального страхования (SSN) или индивидуальные идентификационные номера налогоплательщика (ITIN) указаны в том же порядке, что и их имена.
Трасты и попечители — Важно указать правильное имя и идентификационный номер, если титул принадлежит трасту.Если продавец / передающая сторона является трастом, см. Особые инструкции для Части II, Информация о продавце / передающей стороне.
Особые инструкции
Частный почтовый ящик (PMB) — Включите PMB в поле адреса. Сначала напишите «PMB», затем номер ящика. Пример: 111 Main Street PMB 123.
Иностранный адрес — Следуйте практике страны при вводе города, округа, провинции, штата, страны и почтового индекса, если это применимо, в соответствующие поля. Не сокращайте название страны.
Заполните поля, применимые к вашей транзакции.
Часть I. Информация о плательщиках
Установите флажок для типа плательщика, который применяется к вашей транзакции.
Введите название компании или физическое лицо (не оба сразу), номер условного депонирования или обмена, идентификационный номер и адрес стороны, ответственной за закрытие транзакции, или любой другой стороны, которая получает и выплачивает платеж и переводит удержание в FTB за продажу реальных имущество.
Введите название компании или индивидуальное имя. Если стороной является компания условного депонирования, титульная компания, обменная компания, корпорация, партнерство, компания с ограниченной ответственностью, доверительный фонд, не являющийся владельцем собственности, или имущество, введите название компании и идентификационный номер компании (FEIN, номер CA Corp, номер файла CA SOS). . Если название компании не применимо, укажите имя, имя, инициал, фамилию и идентификационный номер (SSN или ITIN) лица или лица, предоставившего право.
Часть II — Информация о продавце / передающей стороне
Укажите только название компании или имя физического лица, а не оба сразу, почтовый адрес и идентификационный номер продавца / плательщика.Если продавец / передающая сторона не предоставляет идентификационный номер налогоплательщика, удержание все же требуется. Если у вас нет SSN, потому что вы являетесь нерезидентом или иностранцем-резидентом для целей федерального налогообложения, и Служба внутренних доходов (IRS) выдала вам ITIN, введите ITIN в поле, предназначенное для SSN. ITIN — это номер для налоговой обработки, который выдается IRS лицам, которые предъявляют федеральные требования к подаче налоговой декларации и не имеют права на получение SSN. Это девятизначное число, которое всегда начинается с цифры 9.Если продавец / передающая сторона подал заявку на получение идентификационного номера, но он не был получен, введите «Заявка» в поле для идентификационного номера продавца / передающей стороны и приложите копию федеральной заявки к форме 593. После идентификации номер получен, позвоните в Службу налогового удержания и соответствия по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.
Примечание : Если вы решите предоставить копию формы 593 покупателю / получателю, удалите идентификационный номер налогоплательщика продавца / плательщика на копии покупателя / получателя.
Если продавец / передающая сторона является / а:
- Физическое лицо , введите SSN или ITIN. Если продавцами / передающими лицами являются муж / RDP и жена / RDP и они планируют подать совместную декларацию, введите имя и SSN или ITIN для каждого супруга / RDP. В противном случае не вводите информацию для более чем одного продавца / плательщика. Вместо этого заполните отдельную форму 593 для каждого продавца / плательщика.
- Business , введите название компании в поле названия компании вместе с федеральным идентификационным номером работодателя (FEIN), номером Калифорнийской корпорации (CA Corp no.) или номер файла государственного секретаря Калифорнии (CA SOS).
- Доверительный фонд , введите имя и фамилию и SSN или ITIN лица, предоставляющего право, которое требуется для подачи налоговой декларации и отчета о доходе. Не вводите имя траста доверителя или информацию о доверенном лице. Доверительный фонд доверителя не принимается во внимание для целей налогообложения, и отдельный продавец / передающая сторона должен сообщить о продаже и потребовать удержания в индивидуальной налоговой декларации лица, предоставившего право. Если траст был трастом доверителя, который стал безотзывным после смерти доверителя, введите название траста и FEIN траста. Не вводите имя умершего, доверительного управляющего или SSN.
- Негранторский траст , введите имя негранторского траста и FEIN нонранторского траста. Если доверительный фонд, не являющийся лицом, не подавал заявку на получение FEIN, оставьте идентификационный номер пустым. Не вводите информацию о доверенном лице. Когда доверительный фонд, не являющийся лицом, получит свой FEIN, обратитесь в Службу удержания налогов и нормативно-правового соответствия по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.
- Общество с ограниченной ответственностью с единственным участником (SMLLC) , введите имя и идентификационный номер единственного участника.
Для всех остальных не индивидуальных продавцов / плательщиков введите FEIN, номер CA Corp или номер файла CA SOS.
Адрес собственности — Введите адрес переданного недвижимого имущества ЦС. Включите почтовый адрес, номер посылки и округ.
Обычная продажа / передача и продажа в рассрочку — Введите адрес переданного недвижимого имущества CA.
Обмен — Введите адрес брошенной собственности.
Доля собственности
Введите процент владения, округленный до двух десятичных знаков (например, 66,67%). Если вы используете название для случайных целей и у вас нет финансового права собственности, введите 0,00 и перейдите к подписке продавца / передающего лица. Вам не откажут.
Примеры продавцов / лиц, передающих права собственности на случай непредвиденных обстоятельств:
- Содействующие лица по праву собственности (например, родители совместно подписали, чтобы помочь своему ребенку получить ссуду).
- Члены семьи, имеющие право собственности, на получение собственности в случае смерти владельца.
Часть III — Сертификаты, которые полностью освобождают продажу от удержания
Строка 1 — Строка 9
Отметьте все поля, которые относятся к продаваемой или передаваемой собственности. Продавец / правопреемник должен заполнить заявление о лжесвидетельстве, подписать и поставить дату на стороне 3 формы 593. Покупатель / правопреемник не обязан подписывать для традиционной продажи.
Линия 1 — Основное место жительства
Чтобы считаться основным местом жительства в соответствии с разделом 121 IRC, вы (или умерший, если он продан имуществом или трастом умершего), как правило, должны владеть недвижимостью в качестве вашего основного дома и проживать в ней не менее двух лет в течение пятилетнего периода. период, заканчивающийся в день продажи. Военная и дипломатическая служба, получите FTB Pub. 1032, Налоговая информация для военнослужащих.
У вас может быть только один главный дом одновременно.Если у вас два дома и вы живете в них обоих, основным домом будет тот, в котором вы жили большую часть времени.
Существуют исключения из правила двух лет, если основная причина, по которой вы продаете дом, связана с изменением места работы, состоянием здоровья или непредвиденными обстоятельствами, такими как смерть, развод, прекращение зарегистрированного семейного партнерства или потеря работы. и т. д. Для получения дополнительной информации о том, что считается вашим основным местом жительства или исключениями из правила двух лет, ознакомьтесь с федеральной публикацией 523 «Продажа дома».Чтобы получить федеральные публикации, перейдите на irs.gov или позвоните по телефону 800.829.3676.
Если только часть собственности квалифицируется как ваше основное место жительства, необходимо будет заполнить вторую форму 593, чтобы подтвердить освобождение от налогообложения той части, которая не используется в качестве основного места жительства.
Метод распределения должен быть таким же, как у продавца / передающей стороны, используемого для определения амортизации.
Строка 2 — Последний раз недвижимость использовалась в качестве основного места жительства
Если собственность в последний раз использовалась в качестве основного места жительства продавца / передающей стороны (или наследника, если оно было продано имуществом или трастом умершего) в значении Раздела 121 IRC без учета двухлетнего периода, удержание не требуется.Если в последний раз недвижимость использовалась в качестве дома для отдыха, второго дома или сдачи в аренду, вы не имеете права на освобождение от уплаты налогов. Вы должны были проживать в этой собственности в качестве основного дома.
Если у вас два дома и вы живете в них обоих, основным домом будет тот, в котором вы жили большую часть времени.
Строка 3 — убыток или нулевой прирост
У вас есть убыток или нулевая прибыль для целей налога на прибыль в Калифорнии, когда реализованная сумма меньше или равна вашей скорректированной базе.Вы должны заполнить Часть VI и указать убыток или ноль прибыли в строке 28, чтобы подтвердить, что транзакция полностью освобождена от удержания.
Вы не можете подтвердить, что у вас есть чистый убыток или нулевая прибыль только потому, что вы не получаете выручки от продажи, или потому, что вам кажется, что вы продаете недвижимость по цене ниже ее стоимости.
Строка 4 — Вынужденное преобразование
Имущество принудительно или принудительно переоборудуется в следующих случаях:
- Недвижимость в Калифорнии передана, потому что она была (или находилась под угрозой) конфискации, уничтожения или осуждения в соответствии с разделом 1033 IRC.
- Продавец / передающая сторона намеревается приобрести недвижимость, которая аналогична или связана с обслуживанием или использованием, чтобы иметь право на непризнание прибыли для целей налога на прибыль в Калифорнии.
Получите федеральную публикацию 544 «Продажа и другое отчуждение активов» для получения дополнительной информации о принудительных конверсиях.
Строка 5 — Непризнание согласно разделу 351 или 721 IRC
Передача должна соответствовать критериям непризнания в соответствии с разделом 351 IRC (передача корпорации, контролируемой лицом, передающим данные) или разделом 721 IRC (вклад в партнерство в обмен на участие в партнерстве).
Строка 6 — Корпорация
Корпорация имеет постоянное место ведения бизнеса в Калифорнии, если она организована и существует в соответствии с законодательством Калифорнии или если она получила квалификацию через CA SOS для ведения бизнеса внутри штата. Корпорация, не имеющая права вести внутригосударственный бизнес (например, корпорация, занимающаяся исключительно торговлей между штатами), будет считаться имеющей постоянное место деятельности в Калифорнии только в том случае, если у нее есть офис в Калифорнии, который после продажи постоянно укомплектован ее сотрудниками.
S-корпорации должны удерживать акционеров-нерезидентов S. Получите FTB Pub. 1017, Руководство по удержанию налогов для резидентов и нерезидентов, для получения дополнительной информации.
Строка 7 — Партнерство или общество с ограниченной ответственностью (ООО)
Партнерства и ООО обязаны удерживать нерезидентов партнеров и членов.
Удержание не требуется, если право собственности на переданную собственность зарегистрировано на имя калифорнийского партнерства или если оно имеет право вести бизнес в Калифорнии.
Удержание не требуется, если право собственности на переданное имущество оформлено на имя ООО, и ООО соответствует обоим из следующих требований:
- Он классифицируется как партнерство для целей федерального подоходного налога и налога на прибыль Калифорнии.
- Это не SMLLC, который не учитывается для целей федерального подоходного налога и налога на прибыль штата Калифорния.
Если LLC соответствует этим условиям, LLC все равно должна удерживать средства с участников-нерезидентов.Получите FTB Pub. 1017 для получения дополнительной информации.
Если SMLLC классифицируется как корпорация для целей федерального подоходного налога и налога на прибыль штата Калифорния, то продавец / передающая сторона считается корпорацией для целей удержания. См. Строку 6.
Если LLC является SMLLC, которая не учитывается для целей федерального и калифорнийского подоходного налога, то этот единственный участник считается продавцом / правопреемником, а право собственности на собственность считается зарегистрированным на имя этого единственного участника для целей удержания.
При заполнении Формы 593 в качестве единственного члена игнорируемого LLC, напишите внизу Стороны 1 Формы 593, что информация в форме предназначена для единственного члена LLC, чтобы REEP понимал, почему она отличается от зарегистрированный обладатель титула.
| Если одиночный элемент: | Заполните форму 593, используя: |
|---|---|
| Физическое лицо | Информация о личности |
| Корпорация | Информация корпорации |
| Партнерство | Информация о партнерстве |
| ООО | Информация об одном члене |
Строка 8 — Организация, освобожденная от налогов
Удержание не требуется, если продавец / передающая сторона освобождены от налогов в соответствии с законодательством Калифорнии или федеральным законодательством (например,ж., религиозные, благотворительные, образовательные, некоммерческие организации и др.).
Строка 9 — Страховая компания, Индивидуальный пенсионный счет, Квалифицированный пенсионный план или план распределения прибыли или Благотворительный фонд остатка
Удержание не требуется, если продавец / передающая сторона является страховой компанией, индивидуальным пенсионным счетом, квалифицированным пенсионным планом или планом участия в прибыли или благотворительным фондом остатка.
Часть IV — Сертификаты, которые могут частично или полностью освобождать продажу от удержания или в случае отсутствия каких-либо исключений
Заполните Часть IV, только если продавец / передающая сторона не выполнили какие-либо исключения из Части III.Установите все флажки, относящиеся к продаваемой собственности.
Строка 10 — одновременный или отложенный обмен
Если недвижимость в Калифорнии является частью одновременного аналогичного обмена в соответствии с разделом 1031 IRC, передача не подлежит удержанию. Однако, если продавец / передающая сторона получает деньги или другое имущество (в дополнение к собственности, являющейся частью аналогичного обмена) на сумму, превышающую 1500 долларов США, от продажи, REEP должен удержать.
Если недвижимость в Калифорнии является частью отложенного аналогичного обмена по смыслу раздела 1031 IRC, продажа освобождается от удержания во время первоначальной передачи.Однако, если продавец / передающая сторона получает деньги или другое имущество (в дополнение к собственности, являющейся частью аналогичного обмена) на сумму, превышающую 1500 долларов США, от продажи, QI должен удержать.
Если обмен не состоится или если обмен не соответствует критериям отказа от признания, посредник или лицо, предоставляющее услуги, должны удержать 3 1/3% (0,0333) от продажной цены. Продавец / передающая сторона должны заполнить заявление о лжесвидетельстве, подписать и поставить дату на стороне 3 формы 593. Покупатель / правопреемник не обязан подписывать форму при обменной операции.
Строка 11 — Продажа в рассрочку
REEP сообщает о продаже или передаче как о продаже в рассрочку, если будет произведен хотя бы один платеж после налогового года продажи. Удержание составляет 3 1/3% (0,0333) от первоначального взноса во время условного депонирования. Покупатели / получатели должны удерживать основную часть всех платежей, произведенных после закрытия сделки с недвижимостью, если не получено письмо об одобрении метода исключения.
Когда происходит первоначальная продажа, удерживаемая сумма авансового платежа отправляется в FTB.FTB также должен получить форму 593 с заполненным разделом информации о покупателе / получателе в Части V, а также копию простого векселя. Продавец / правопреемник и покупатель / правопреемник должны заполнить заявление о лжесвидетельстве, подписать и указать дату на стороне 3 формы 593, когда происходит первоначальная продажа. Для оставшихся частичных платежей покупатель / получатель должен подписать все последующие формы 593. Продавец / Передающая сторона не обязаны подписывать последующие платежи.
Строка 12 — Исключения не применяются
Отметьте этот квадрат, если исключения из Части III или Части IV, строки 10 и 11, не применяются.
Эта форма подписана под страхом наказания за лжесвидетельство. Продавец / плательщик должен предоставить эту форму REEP или плательщику для передачи в FTB.
Продавец / передающая сторона должен заполнить и подписать эту форму и вернуть ее своему REEP или плательщику до закрытия сделки с недвижимостью, чтобы она стала действительной. Покупатель / получатель не обязан подписывать форму 593, если не применяются исключения. В противном случае REEP должен удержать полные 3 1/3% (0,0333) от продажной цены или альтернативную расчетную сумму удержания, указанную в строке 36 «Сумма, удерживаемая у этого Продавца / Передающей стороны».
Штраф — Любой продавец / передающая сторона, который в целях избежания требований удержания сознательно оформляет поддельный сертификат, несет ответственность за штраф в размере 1000 долларов США или 20% от требуемой суммы удержания, в зависимости от того, что больше.
Часть V — Информация о покупателе / получателе
Инструкции для покупателя / получателя
Если продажа или сделка является продажей в рассрочку, покупатель / получатель должен заполнить раздел «Информация о покупателе / получателе» в Части V формы 593 для правильного налогового года.Покупатель / получатель должен удерживать основную часть каждого платежа в рассрочку. Однако покупатель / получатель может разрешить REEP удержать авансовый платеж. В этом случае покупатель / получатель удерживает основную часть всех последующих платежей (включая выплаты или дополнительные платежи).
После того, как форма заполнена и подписана, покупатель / получатель копирует все страницы, чтобы сохранить инструкции по удержанию при последующих платежах.
Покупатель / получатель представляет в REEP следующие документы:
- Форма 593.
- Форма 593-V, с удержанием суммы первоначального взноса.
- Копия векселя.
При завершении сделки с недвижимостью, если авансовый платеж не получен, отправьте Форму 593 с отметкой Части VII, Строкой 34, Поле B, Оплата продажи в рассрочку и указанием 0 долларов в Строке 36, Сумма, удерживаемая у этого Продавца / Передающей стороны. REEP отправит документы в FTB с удержанием авансового платежа по адресу, указанному в разделе «Важная информация C, Когда и куда подавать».
При внесении платежей в рассрочку после закрытия сделки с недвижимостью удерживайте либо 3 1/3% (0,0333) от продажной цены, либо альтернативный расчетный процент удержания из основной части каждого платежа в рассрочку, как указано продавцом. / плательщик по форме 593. Копия простого векселя и подпись продавца / плательщика не требуются для любых последующих платежей в рассрочку.
Заполните только заполненную форму текущего года 593 и форму 593-V с каждым удерживаемым платежом.
Например, если вы удерживаете платеж продавцу 1 июня 2021 года, используйте Форму 593 2021 года и Форму 593-V.
Когда покупатель / получатель отправляет удержание с последнего платежа в рассрочку, напишите «Окончательный платеж в рассрочку» внизу стороны 1 формы 593.
Для получения дополнительной информации об удержании при выплатах в рассрочку позвоните в Службу налогового удержания и нормативно-правового соответствия по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.
Информация о покупателе / получателе
Введите имя покупателя / получателя, как указано в инструкциях по депонированию.Каждый покупатель / получатель должен удерживать индивидуальные платежи и должен заполнить отдельную форму 593. Однако, если покупатели / получатели являются супругами / RDP и оба они будут указаны в векселе, укажите оба имени, номера социального страхования ( SSN) или индивидуальные идентификационные номера налогоплательщика (ITIN) и подписи на одной форме. Если покупателем / правопреемником является компания, введите название компании в поле названия компании.
Идентификационный номер покупателя / получателя (SSN, ITIN, федеральный идентификационный номер работодателя (FEIN), корпорация CA (CA Corp no.) или номер файла государственного секретаря штата Калифорния (CA SOS)), чтобы каждая форма была действительной.
Условия продажи в рассрочку — Введите условия векселя и укажите основную сумму, сумму платежа, процентную ставку и количество месяцев периода погашения. Приложите копию подписанного простого векселя к Форме 593.
Подтверждение покупателем / получателем удержания
Подписывая заявление о лжесвидетельстве, вы подтверждаете, что будете:
- Удержание основной части каждого платежа в рассрочку.
- Разрешить REEP удерживать требуемую сумму только по первоначальному взносу.
- Удержание 3 1/3% (0,0333) от продажной цены или Альтернативный расчет удержания, как указано продавцом / плательщиком в форме 593, из основной части всех последующих платежей в рассрочку.
- Передайте одну копию Формы 593 продавцу / плательщику до 20-го числа месяца, следующего за месяцем платежей в рассрочку.
- Отправьте каждый удерживаемый платеж вместе с формой 593-V и заполненной формой 593 в FTB до 20-го числа месяца, следующего за месяцем платежа в рассрочку.
- Сообщите FTB в течение 60 дней об изменении условий продажи в рассрочку, векселя или графика платежей.
- Подпадает под штраф, если вы не:
- — Удержание основной части каждого платежа в рассрочку.
- — Отправьте удерживаемый платеж с формой 593 в FTB в установленный срок.
- — Отправьте одну копию формы 593 продавцу / плательщику в установленный срок.
Часть VI — Вычисление
Строка 13 — Цена продажи
Цена продажи — это общая сумма, которую вы получите за свою собственность. Он включает в себя деньги, а также все векселя, ипотеки или другие долги, взятые на себя покупателем / получателем в рамках продажи, плюс справедливая рыночная стоимость любого другого имущества или любых получаемых вами услуг.
Строка 14 — Коммерческие расходы
Расходы на продажу включают комиссионные, рекламные, юридические и ссудные, которые будут оплачены продавцом / передающей стороной, например, комиссионные за размещение ссуды или баллы.
Строка 15 — Реализованная сумма
Реализованная сумма равна продажной цене за вычетом коммерческих расходов.
Строка 16 — Закупочная цена
Если вы приобрели эту недвижимость путем покупки, введите покупную цену.Ваша покупная цена включает первоначальный взнос и любые возникшие у вас долги; например, первая или вторая ипотека или векселя, которые вы передали продавцу / плательщику в качестве оплаты за недвижимость. Если вы приобрели недвижимость в виде подарка, наследования, обмена или любым другим способом, кроме покупки, см. Раздел «Как определить свою основу» в этих инструкциях.
Строка 17 — Очки, оплаченные продавцом / передающей стороной
балла — это плата за получение ссуды. Их также можно назвать комиссией за выдачу кредита, максимальной комиссией по ссуде, скидкой по ссуде или баллами дисконтирования.Если продавец / передающая сторона заплатили за вас баллы, когда вы приобрели недвижимость, введите сумму, уплаченную продавцом / передающей стороной от вашего имени в строке 17, если вы еще не вычли этот элемент, чтобы получить сумму для строки 16.
Строка 18 — Амортизация
Введите сумму амортизации, которую вы вычли или могли вычесть в своей налоговой декларации о доходах в Калифорнии для коммерческого или инвестиционного использования собственности в соответствии с выбранным вами методом амортизации.Если вы понесли меньшую амортизацию в своей налоговой декларации, чем могли бы при выбранном методе, вы должны ввести сумму, которую вы могли бы получить при этом методе. Если вы не производили амортизационные отчисления, введите полную сумму амортизации, которую вы могли бы получить. Получите федеральную публикацию 946 «Как амортизировать имущество» для получения дополнительной информации.
Если вы не знаете, сколько амортизации вы вычли или разрешили, вы можете оценить сумму амортизации (только для целей удержания).Чтобы оценить амортизацию, разделите покупную цену плюс стоимость дополнений и улучшений на 27,5 и умножьте полученное значение на количество лет, в течение которых вы использовали недвижимость для коммерческого использования (до 27,5 лет). Не включайте стоимость земли в цену покупки.
Пример : Мэри купила дом 20 лет назад за 150 000 долларов и последние 18 лет использовала его для сдачи в аренду. Перед тем, как сдать дом в аренду, она добавила бассейн, который обошелся ей в 25 000 долларов. Амортизация Мэри оценивается следующим образом:
| Стоимость | 150 000 долл. США |
| Плюс дополнения | 25 000 |
| Итого | 175 000 |
| Разделить на 27.5 = | 6,364 |
| Умножить на 18 лет = | $ 114 552 |
Расчетная амортизация Мэри, которая должна быть указана в строке 18, составляет 114 552 доллара.
Строка 19 — Прочие уменьшения базиса
Включите любые другие суммы, уменьшающие вашу базу, например:
- Убытки от несчастных случаев или кражи и страховые возмещения.
- Энергетических кредитов востребовано на стоимость улучшений энергии, добавленных к вашей базе.
- Платежи, полученные за предоставление сервитута или полосы отчуждения.
Строка 22 — Дополнения и улучшения
Они повышают ценность вашей собственности, продлевают срок ее полезного использования или адаптируют ее для новых целей. Примеры включают пристройку помещений, ландшафтный дизайн, новую крышу, изоляцию, новую печь или кондиционер, реконструкцию, проект восстановления и т. Д. Стоимость ремонта не включена. Не включайте в строку 22 никаких дополнений или улучшений, которые были включены в строку 16.
Строка 23 — Прочие увеличения базы
Включите суммы, уплаченные за любые другие предметы, которые увеличивают основу собственности, например:
- Плата за расчет и закрытие сделки, понесенные вами при покупке недвижимости.
- Сумма, которую вы заплатили за специальные начисления на такие объекты, как водопровод, мощение дорог и строительные канавы.
- Стоимость восстановления поврежденного имущества в результате несчастного случая или стоимость расширения коммуникационных линий до этого имущества.
Строка 26 — Потери пассивной активности
Вы можете использовать только убытки от приостановленной пассивной деятельности, которые напрямую связаны с проданным имуществом. Другие убытки, такие как чистые операционные убытки, перенесенные на будущие периоды капитальные убытки, потери запасов и убытки от пассивной деятельности от другого имущества, не могут быть использованы.
Строка 28 — Расчетная прибыль или убыток от продажи
Если у вас нулевой доход или убыток, отметьте поле в строке 3 в Части III.Заполните и подпишите форму 593 и передайте ее вашему REEP. Вы не будете подлежать удержанию по этой продаже.
Примечание: Убыток или нулевая прибыль могут быть заявлены в форме 593 только в том случае, если налогоплательщик имеет идентификационный номер налогоплательщика.
Если у вас есть прибыль, это ваша предполагаемая сумма прибыли от продажи вашей собственности в Калифорнии. Перейти к строке 29.
Строка 29 — Расчетная сумма альтернативного удержания
Отметьте применимое поле для типа регистрации и умножьте сумму в строке 28 на налоговую ставку для выбранного типа регистрации.Введите результат в строке 29. Сравните эту сумму с суммой удержания в продажной цене, указанной в строке 30. Если вы выбираете альтернативную расчетную сумму удержания в строке 29, отметьте соответствующий квадрат в части VII, строка 35 (поля BH), Выбор альтернативного расчета удержания, затем перенесите сумму из строки 29 в строку 36.
Подпишите форму 593 для подтверждения выборов. Храните форму 593 в течение пяти лет, чтобы задокументировать свои расчеты.
Строка 30 — Сумма удержания продажной цены
Умножьте продажную цену в строке 13 на 3 1/3% (.0333) и введите сумму в строке 30. Если вы выбрали стандартную сумму удержания в строке 30, установите флажок A в строке 35 в Части VII и перенесите сумму в строке 30 в строку 36.
Часть VII — Информация об условном депонировании или обмене
Строка 31 — Номер условного депонирования или обмена
Введите номер условного депонирования или обмена для переданной собственности. Не включайте тире и / или пробелы в условное депонирование или обменный номер.
Строка 32 — Дата передачи, завершения обмена, несостоявшегося обмена или рассрочки платежа
Если дата не указана, мы будем использовать дату по умолчанию — 1 января того налогового года, в котором была получена форма 593.За непредоставление полной, правильной и своевременной информации могут применяться штрафы. Для получения дополнительной информации, см. Важную информацию F, проценты и штрафы.
Обычная продажа / передача: Введите дату закрытия условного депонирования.
Обмен: Для завершенных обменов введите дату, когда обменный пункт (денежный или денежный эквивалент) был передан обменному пункту. Для неудавшихся обменов введите дату, когда было определено, что обмен не будет соответствовать требованиям отложенного обмена, и любые денежные средства были распределены между продавцом / плательщиком.
При удержании при загрузке или неудачном обмене обязательно используйте формы для года, который вы указали в строке 32 (а не года продажи), поскольку продавец / передающая сторона сможет использовать отчеты о продаже в рассрочку для прирост.
Продажа в рассрочку: Для удержания авансового платежа введите дату закрытия условного депонирования. Для удержания основной части каждого частичного платежа введите дату платежа частичного платежа.
Строка 33
Введите продажную цену, сумму неудачного обмена или начальную сумму, а также процент владения. Умножьте две суммы и введите результат в эту строку.
Строка 34 — Тип операции
Отметьте одно поле, которое представляет тип операции с недвижимостью, для которой рассчитывается удержание.
Традиционная продажа / передача: Установите этот флажок, если обычная продажа / передача представляет собой закрытие сделки с недвижимостью.Эта продажа / передача не содержит каких-либо условий, таких как продажа в рассрочку, загрузка или неудачный обмен.
Платеж при продаже в рассрочку: Установите этот флажок, чтобы сообщить о продаже или передаче как о продаже в рассрочку, если будет произведен хотя бы один платеж после налогового года продажи или передачи, или если вы удерживаете авансовый платеж или основную сумму часть любой рассрочки платежа. Приложите копию простого векселя только с авансовым платежом. По завершении сделки с недвижимостью, если авансовый платеж не получен, отправьте Форму 593 с отметкой в Части VII, Строке 34, Поле B, Платеж при продаже в рассрочку и в строке 36 «Сумма, удерживаемая у этого Продавца / Передающей стороны» указано 0 долларов США.
Boot: Установите этот флажок, если продавец / передающая сторона намеревается завершить отложенный обмен, но получает загрузку (наличные или их эквивалент) из условного депонирования.
Неудачный обмен: Установите этот флажок для любого неудачного обмена, в том числе если при неудачном отложенном обмене загрузка была приостановлена в исходном отказанном свойстве.
Строка 35 — Расчет удержания
Отметьте один квадрат, который представляет метод, который будет использоваться для расчета удерживаемой суммы в строке 36.Либо Метод продажной цены (3 1/3% (0,0333) от продажной цены, начального платежа или платежа при продаже в рассрочку), либо Выбор альтернативного расчета удержания, основанный на применимой налоговой ставке, применяемой к прибыли от продажи. Отметьте только один квадратик, A-H.
Строка 36 — Сумма, удерживаемая у этого продавца / передающей стороны
Введите сумму, удерживаемую из этой транзакции или платежа в рассрочку на основе соответствующего расчета либо для метода продажной цены, либо для альтернативного выбора расчета удержания, приведенного ниже.
Расчет удержания с использованием метода продажной цены
Обычная продажа / передача:
- Цена продажи
- Введите процент владения продавца / передающей стороны
- Сумма, подлежащая удержанию. Умножьте строку a на строку b и введите результат
- Сумма удержания. Умножьте строку c на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36 .
Продажа в рассрочку:
- Сумма, подлежащая удержанию.Если вы удерживаете авансовый платеж в условном депонировании, введите необходимую сумму авансового платежа. Если вы удерживаете платежи в рассрочку, полученные после закрытия сделки с недвижимостью или окончательной выплаты на условном депонировании, введите основную часть платежа
- Сумма удержания. Умножьте строку a на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36 .
Обмен:
- Сумма, подлежащая удержанию.Для завершенных отложенных обменов введите сумму начисления (наличными или их эквивалента), полученную продавцом / плательщиком
- Сумма удержания. Умножьте строку a на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36 .
Неудачный обмен :
- Цена продажи. Если отложенный обмен не завершен или не соответствует отложенным требованиям, введите продажную цену .
- Доля владения.Если несколько продавцов / передающих пытались обменять это имущество, введите процент владения этого продавца / передающего. В противном случае введите 100,00%
- Сумма, подлежащая удержанию. Умножить строку a на строку b
- Сумма удержания. Умножьте строку c на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36 .
Расчет удержания с использованием альтернативного расчета Выборы
Обычная продажа / передача: Введите сумму из строки 29 в строку 36.
Продажа в рассрочку: Расчетная сумма альтернативного удержания для продажи в рассрочку рассчитывается в два этапа.
Шаг 1: Рассчитайте процент удержания при продаже в рассрочку, который будет применяться ко всем платежам в рассрочку, включая любые депозиты, авансовые платежи или суммы, уплаченные продавцу / плательщику, полученные во время условного депонирования:
- Ориентировочная прибыль по продаже. Прибыль от продажи по форме 593, строка 28
- Цена продажи.Цена продажи из формы 593, строка 13
- Процент удержания при продаже в рассрочку, разделите строку a на строку b
Шаг 2: Рассчитайте альтернативную сумму удержания:
- Рассрочка платежа или первоначальный взнос
- Умножьте строку a на процент удержания при продаже в рассрочку, рассчитанный на этапе 1
- Сумма удержания. Умножьте строку b на применимую ставку налога * и введите результат здесь и в форме 593, строка 36
При удержании основной части каждого платежа в рассрочку с использованием альтернативного метода расчета удержания продавец / передающая сторона должен предоставить покупателю / получателю процент удержания при продаже в рассрочку.
Отправьте оригинал формы 593, требуемый удерживаемый платеж по авансовому платежу и копию простого векселя в FTB. Не прилагайте копию векселя с удержанием на рассрочку платежей, отправленного после закрытия сделки с недвижимостью.
Обмен:
- Объем загрузки. Не более признанной прибыли
- Сумма удержания. Умножьте строку a на применимую ставку налога * и введите результат здесь и в форме 593, строка 36
Неудачный обмен:
- Прибыль от продажи по форме 593, строка 28
- Доля владения.Если несколько продавцов / передающих пытались обменять это имущество, введите процент владения этого продавца / передающего. В противном случае введите 100,00%
- Сумма, подлежащая удержанию. Умножить строку a на строку b
- Сумма удержания. Умножьте строку c на применимую ставку налога * и введите результат здесь и в форме 593, строка 36 .
Если при неудачном отложенном обмене было удержано начисление в первоначальном отказанном имуществе, уменьшите удерживаемую сумму на сумму, ранее переведенную в FTB.
* Ставки налога
| Индивидуальный | 12,3% |
| Некалифорнийское партнерство | 12,3% |
| Корпорация | 8,84% |
| Банк и финансовая корпорация | 10,84% |
| S Corporation | 13,8% |
| Financial S Corporation | 15.8% |
| Трасты (Концедент и Негрантор) | 12,3% |
Заявление о лжесвидетельстве
Заявление о лжесвидетельстве должно быть заполнено для всех сделок с недвижимостью. Отметьте соответствующие поля и включите все необходимые подписи. Продавец / передающая сторона обязана подписывать все сделки с недвижимостью. Продавец / плательщик не обязан подписывать форму 593 для удержания последующих платежей в рассрочку.Покупатель / получатель должен подписать форму 593 только в отношении основной части (например, авансового платежа), полученной на условном депонировании при закрытии. После закрытия условного депонирования покупатель / получатель должен подписать форму 593 для удержания всех последующих платежей в рассрочку.
Подписи продавца / правопреемника и покупателя / получателя
Если продавец / передающая сторона и / или покупатель / правопреемник состоят в браке или RDP и они планируют подать совместную декларацию, то требуется ваша подпись и подпись вашего супруга / RDP.
Для получения информации об электронных подписях см. Раздел «Важная информация D», Требования к электронной регистрации.
Имя и титул плательщика / Название компании условного депонирования
Укажите имя и фамилию плательщика / название компании и номер телефона условного депонирования.
Как определить свой базис
Себестоимость или покупная цена собственности обычно является основой для расчета прибыли или убытка от ее продажи или иного распоряжения. Однако, если вы приобрели недвижимость путем дарения, наследования, обмена или каким-либо иным образом, кроме покупки, вы должны использовать иное основание, нежели ее стоимость.Следующие инструкции отражают только общие правила. Могут применяться исключения. Получите федеральную публикацию 551 «Основы активов» для получения дополнительной информации. Продавцам / передающим настоятельно рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом для этой цели.
| Как было получено имущество | Как определить свой базис |
|---|---|
| Имущество получено в дар | Обычно ваша основа — это скорректированная основа дарителя на момент дарения.Введите скорректированную базу донора в строке 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свою информацию после того, как вы получили собственность. Если справедливая рыночная стоимость (FMV) собственности на момент дарения была меньше, чем скорректированная база дарителя, получите федеральную публикацию 551, чтобы определить вашу основу. |
| Имущество было унаследовано не от вашего супруга / супруги / RDP | Обычно за основу берется FMV на дату смерти человека.Вы можете получить эту оценку из документов о завещании или, если завещания не было, использовать оценочную стоимость на дату смерти. Введите FMV в строке 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свою информацию после того, как вы получили недвижимость. Если вы или ваш супруг (а) / RDP первоначально передали имущество умершему в течение одного года после смерти умершего, получите федеральную публикацию 551, чтобы определить ваше основание. |
| Вы владели этим имуществом как общественная собственность вместе с умершим супругом / RDP | Ваша основа — это FMV всей собственности на дату смерти вашего супруга / RDP.Введите FMV в строке 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свою информацию после даты смерти. |
| Вы владели недвижимостью в совместной аренде со своим супругом / супругой / супругой, которая умерла | Ваша основа — это сумма: 1) FMV половины имущества вашего супруга / RDP на дату смерти вашего супруга / RDP; и 2) существующая основа вашей половины имущества на дату смерти вашего супруга / RDP.Введите сумму в строку 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свои данные после даты смерти. |
| Имущество, полученное от вашего супруга / RDP в связи с вашим разводом / прекращением зарегистрированного домашнего партнерства | Обычно ваша база такая же, как и без этого переноса. Заполните Часть VI, как если бы вы были единственным владельцем до и после передачи. Если ваш (а) супруг (а) / RDP передал вам собственность до 18 июля 1984 г., получите федеральную публикацию 551, чтобы определить ваше основание. |
| Имущество, полученное взамен другого имущества | Ваша основа будет зависеть от того, получили ли вы недвижимость в порядке обмена, не облагаемого налогом, налогооблагаемым или частично налогооблагаемым. Получите федеральную публикацию 551, чтобы определить вашу основу. Введите свою основу в строке 16. Затем завершите оставшуюся часть VI. Однако не включайте в строки с 17 по 22 суммы, которые вы указали в строке 16. |
| Вы построили дом (или другие улучшения) на продаваемой собственности | Добавьте покупную цену земли и стоимость здания.Введите сумму в строке 16 и заполните оставшуюся часть VI. Если вы перенесли прибыль от предыдущего дома на эту собственность, получите федеральную публикацию 551 |
| Вы получили недвижимость в порядке выкупа | Укажите свою базу в собственности после обращения взыскания в строке 16. (Возможно, вам потребуется обратиться к налоговому специалисту, который поможет вам с этим расчетом). Затем заполните оставшуюся часть Части VI (кроме строки 17), указав свою информацию после обращения взыскания. |
Пять E надлежащей правовой процедуры
Уильям Д. Норт, бывший старший вице-президент и главный юрисконсульт, НАЦИОНАЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ РИЭЛТОРОВ®
Эта статья появилась в The Executive Officer , Vol. 21/5, октябрь 1984 г., стр. 15–19.
Этический кодекс, который каждый Совет РИЭЛТОРОВ® обязан соблюдать и каждый РИЭЛТОР® обязан соблюдать, требует создания и обеспечения соблюдения того, что составляет частную судебную систему.Эта система не предназначена и не предназначена для замены судебной системы федерального уровня или штата. И он не мог этого сделать, поскольку у него не было разрешения и принудительной силы правительства.
Скорее, судебная система, предусмотренная Кодексом этики, предназначена для дополнения и дополнения судебных ресурсов государства и предоставления альтернативных средств разрешения споров, которые являются более дешевыми, более быстрыми и справедливыми или, возможно, даже более справедливыми. Он также предназначен для обеспечения средств применения стандартов профессиональной деятельности, которые РИЭЛТОРЫ® наложили на себя посредством Кодекса.
Концепция частного форума
Концепция частного форума для разрешения споров никоим образом не чужды и не противоречит здравым принципам юриспруденции. Напротив, большая часть современного коммерческого права произошла от правил, обычаев и обычаев, разработанных и применяемых бизнесом и профессиональными ассоциациями через «торговца законами» еще в средневековых гильдиях.
С давних времен признавались особые потребности торговли в эффективных, недорогих и справедливых способах разрешения разногласий, возникающих в ходе деловых или профессиональных сделок.Сама природа торговли, включающая сложные обязательства и договоренности, деловые отношения с несколькими сторонами, часто на расстоянии, и обещания будущих или случайных результатов, неизбежно должна вызывать разногласия пропорционально уровню деловой активности. Аналогичным образом, широко распространенная зависимость от профессиональных и деловых обычаев, обычаев и деловых отношений при определении условий сделки или отношений способствовала тому, что споры передавались тем, кто знаком с такими обычаями, обычаями и деловыми отношениями.
Конечно, существует множество торговых и профессиональных организаций, которые установили кодексы этики и профессиональные стандарты, чтобы руководить поведением своих клиентов и обеспечивать его соответствие общественным интересам. Такие организации единообразно создали механизмы для администрирования и обеспечения соблюдения этих кодексов и стандартов в форме комитетов по рассмотрению жалоб и экспертной оценки.
Значение арбитража
НАЦИОНАЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ РИЭЛТОРОВ®, однако, пошла дальше любых других крупных деловых или профессиональных ассоциаций в своих усилиях по разрешению споров.Он включил в свой Этический кодекс не только обязательство соблюдать самые высокие и лучшие стандарты профессиональной деятельности и ответственности, но и обязательство проводить арбитраж, а не вести судебные споры с другими РИЭЛТОРАМИ® и общественностью.
Невозможно переоценить значение обязанности РИЭЛТОРА® проводить арбитражное разбирательство. Это дает уверенность в том, что РИЭЛТОРЫ® по отношению друг к другу и общественности будут иметь возможность отстаивать или защищать свои права. Он исключает возможность скрытого подхода к разрешению споров, который навсегда подчиняет справедливость экономике судебного разбирательства.Это предотвращает превращение РИЭЛТОРОВ® и их деловых требований в заложники переполненного реестра, перегруженного работой судьи или медлительного адвоката.
Но обязанность РИЭЛТОРА® проводить арбитраж также обеспечивает принятие решения, отражающего понимание и знание рынка недвижимости. Слишком часто тактика судебного разбирательства в суде предполагает попытку ввести в заблуждение проверяющего факты, будь то судья или присяжные. Установленная практика неверно истолковывается, известные обычаи и ожидания скрываются, а профессиональное использование искажается, чтобы вызвать ошибку или предвзятость.Однако эта тактика должна потерпеть неудачу, когда проверяющий факты, группа РИЭЛТОРОВ®, сложна и чувствительна к реалиям и отношениям в сфере недвижимости.
Уверенность в том, что споры будут разрешаться в арбитраже, а не в судебном порядке, является основой сотрудничества между РИЭЛТОРОМ®. В свою очередь, именно это сотрудничество является основой множественных листинговых, реферальных и других агентских отношений и обмена информацией. Арбитраж — это гарантия РИЭЛТОРА® против использования его или ее стремления к сотрудничеству теми, кто использует задержки и издержки закона, чтобы помешать правосудию.
Но, насколько важен арбитраж как механизм разрешения споров, этические процедуры не менее важны при разрешении спора, касающегося того, выполнил ли РИЭЛТОР® свои обязанности перед своей профессией.
Этическое разбирательство может возникать на основании тех же фактов, которые приводят к арбитражу, но включают отстаивание совершенно другого набора интересов; в случае арбитража — интересы сторон спорной сделки; в случае этики — интересы Ассоциации в защите общественного доверия, уверенности и уверенности, которые она возлагает на РИЭЛТОРОВ®.
Взаимное обязательство
Но обязательство, возложенное на РИЭЛТОРОВ®, подчиняться юрисдикции этой частной судебной системы, налагает соответствующее взаимное обязательство на саму систему. Это обязательство состоит в том, чтобы действовать таким образом, чтобы гарантировать «надлежащую правовую процедуру».
Обязательство обеспечить «надлежащую правовую процедуру» при разрешении споров является строгим, не допускающим отклонений или отклонений. Право частной судебной системы на функционирование обусловлено законом ее безоговорочной приверженностью соблюдению надлежащей правовой процедуры и ее способностью выполнять это обязательство.Суды не отказываются от своей юрисдикции для разрешения разногласий, даже по соглашению сторон, за исключением случаев, когда на постоянной основе можно продемонстрировать, что трибуналы, действующие вместо них, способны обеспечить эквивалентную или превосходящую «справедливость» или, как это возможно, более технически описывается в законе, «надлежащая правовая процедура».
Пять элементов «надлежащей правовой процедуры»
При оценке того, была ли эта демонстрация или может ли она быть проведена, суды обращаются к пяти элементам, которые на протяжении веков судебной практики стали признаны sine qua non «надлежащей правовой процедуры».”
- Равенство. Система не должна проводить процедурных различий между сторонами. Если одна сторона имеет право на адвоката, то все имеют право. Если уведомление предоставляется одно, оно должно быть предоставлено для всех. Существенным требованием для Равенства является то, чтобы система обеспечивала «равные условия игры» для спорящих сторон. Дискриминация по внешнему виду или факту является проклятием Равенства, необходимого для соблюдения надлежащей правовой процедуры.
- Экономика. Стоимость доступа к системе не должна быть препятствием для ее использования или работы в ущерб одной или другой стороне.Это означает, что рассмотрение жалоб и арбитражное разбирательство не должны превращаться в центр прибыли Совета директоров и, возможно, придется субсидировать их для обеспечения открытого доступа.
- Экспедиция. Поскольку «задержка в правосудии часто означает отказ в правосудии», со стороны системы существует прямое обязательство ускорить этические и арбитражные разбирательства. Это не исключает упорядоченной процедуры с достаточным временем для уведомления, времени для подготовки, возможности установить и собрать свидетелей, а также иным образом обосновать факты и аргументы.Однако он исключает тактику проволочек, необоснованное продление времени и затягивание слушаний.
- Доказательства. Система должна быть спроектирована и функционировать так, чтобы получать свидетельства, а не предположения; доказательства, а не предположения. Хотя строгие правила доказывания в судебном смысле не применяются, необходимо контролировать то, что признается уместным, и выносить суждения о том, что является простыми домыслами и слухами, направленными на предубеждение, а не на информирование.
- Собственный капитал. Система должна принимать решения, отражающие смысл и суть «правильности» и «разумности». В случаях, связанных с неэтичным поведением, наказание должно соответствовать правонарушению. Суждение должно отражать рассмотрение смягчающих обстоятельств и баланс конкурирующих ценностей и целей. Более того, предсказуемость, последовательность и единообразие работы системы является важным показателем справедливости.
Каждое правление может ожидать, что каждое решение, которое оно выносит в результате обжалования или арбитражного разбирательства, будет оцениваться судами в соответствии с пятью Е — равенство, экономичность, оперативность, доказательства и справедливость — для определения того, удовлетворяет ли оно надлежащим процедурам.Совет не имеет полномочий или возможностей быть «судом последней инстанции». Но если Правление может убедить суд в том, что его решение удовлетворило пять Е, суд оставит решение по существу в силе.
Это высшее право, которое оставляют за собой суды для пересмотра решений частных судебных систем, которые исключают Совет РИЭЛТОРОВ® от любой формы вмешательства или любых попыток воспрепятствовать осуществлению этого права. Таким образом, Совет не может, даже в случае арбитражного разбирательства, лишить РИЭЛТОРА®, который считает, что ему было отказано в надлежащей правовой процедуре в ходе слушания или арбитража, возможности судебного пересмотра.Несмотря на обязательство проводить арбитраж и соблюдать арбитражное решение, наложенное статьей 14 Кодекса, ни один РИЭЛТОР® не должен считаться нарушившим Кодекс, настаивая на судебном пересмотре. Применение санкций к члену с требованием судебного пересмотра решения Правления будет, вне всяких сомнений, восприниматься как попытка лишить суд юрисдикцию отказывать в защите закона, а также как безответственное и необоснованное использование полномочий Ассоциации.
Высокая ответственность
РИЭЛТОРОВ® избрали себя судьей.Но, сделав это избрание, они обязались судить свои суждения. Обеспечение соблюдения этического кодекса — огромная ответственность.
Чтобы подтвердить Этический кодекс, необходимо прежде всего подтвердить честность процесса, которая является обязанностью каждого РИЭЛТОРА®.
Брокер по недвижимости | Государственный департамент
Нужно ли мне иметь лицензию?
Как правило, статья 12-A Закона о недвижимости предусматривает, что любое лицо, которое от имени другого лица и за вознаграждение: 1) ведет переговоры о продаже, обмене или аренде недвижимости, 2) собирает арендную плату или 3) ведет переговоры о коммерческий кредит, обеспеченный ипотекой, должен иметь лицензию брокера по недвижимости.
Что такое брокер по недвижимости?
Брокер по недвижимости отвечает за надзор и ведение брокерской деятельности в сфере недвижимости. Он или она подает заявку и имеет лицензию от имени брокера. Этот человек известен как «брокер-представитель». Все объявления, хотя, возможно, и согласовываются с продавцом, принимаются брокером-представителем.
Как мне стать брокером по недвижимости?
Для того, чтобы претендовать на лицензию в качестве брокера по недвижимости, заявитель должен иметь не менее двух лет опыта работы в качестве лицензированного продавца недвижимости или не менее трех лет опыта в общей сфере недвижимости, или сочетание того и другого, набрать минимальное количество баллов, требуемых для данного типа опыта (например,g., покупка и продажа вашей собственности, управление имуществом, принадлежащим вашему работодателю), успешно прошли как квалификационный курс продавца продолжительностью 75 часов, так и дополнительный 45-часовой курс брокера по недвижимости, утвержденный Государственным секретарем, и прошли квалификационный экзамен, проводимый Государственным департаментом. Пожалуйста, ознакомьтесь с инструкциями по применению для получения более подробной информации. Пожалуйста, ознакомьтесь с инструкциями по применению для получения более подробной информации.
ПРИМЕЧАНИЕ: 75-часовые квалификационные курсы для продавцов и 30-часовые восстановительные курсы действительны в течение 8 лет после даты завершения курса и должны использоваться для получения лицензии, в противном случае срок их действия истечет, и они должны быть повторно взяты.
Обратите внимание, что сдача школьного экзамена под наблюдением требуется в дополнение к квалификационному экзамену, проводимому Государственным департаментом. Если у вас есть какие-либо вопросы об экзамене под присмотром школы, свяжитесь с вашим школьным провайдером.
После подачи заявки на лицензию на любой из этих курсов срок их действия не истечет, и их можно будет использовать для обновления.
Как мне получить отказ от 75-часового продавца или 120-часового курса брокера?
Вы должны подать письменный запрос с указанием отказа, на который вы подаете заявление, вместе с ОРИГИНАЛЬНЫМ доказательством прохождения курса, подробным указанием тем и часов, а также описанием курса.(Домашнее обучение / заочные курсы не принимаются.) Предварительный лицензионный курс продавца должен составлять не менее 75 часов аудиторных занятий, а курс брокера — 120 часов.
Кроме того, если у вас есть степень бакалавра со специализацией в сфере недвижимости, вы можете претендовать на отказ от требований к 120-часовому квалификационному курсу. Пожалуйста, отправьте официальную стенограмму с вашим запросом на отказ.
Каковы текущие требования к непрерывному образованию?
Все лицензиаты, подающие продление лицензии, срок действия истекает до 1 июля 2021 г. , должны успешно завершить 22.5 часов утвержденного непрерывного образования, включая не менее 3 часов обучения, касающихся справедливого жилья и / или дискриминации при продаже или аренде недвижимого имущества или интересов в недвижимом имуществе, и не менее одного часа обучения, относящегося к закону агентства, за исключением в случае первоначального двухлетнего срока действия лицензии для продавцов недвижимости, двухчасовой инструктаж, связанный с агентством, должен быть завершен в течение двухлетнего периода, непосредственно предшествующего продлению.
Любой продавец, успешно завершивший утвержденный квалификационный курс брокера (который требует сдачи заключительного экзамена) в течение своего текущего срока, получит кредит на продолжение обучения для завершения этого курса.
Обратите внимание: : для соответствия требованиям к непрерывному образованию на 1 июля 2021 г. в дополнение к курсу брокера необходимо пройти 2,5 часа этических норм ведения бизнеса и 1 час недавних юридических вопросов.
Исключения для лицензий, срок действия которых истекает до 1 июля 2021 г.
Любой из перечисленных ниже лиц освобождается от требований к непрерывному образованию:
- Любой лицензированный брокер по недвижимости, который занимается недвижимостью на постоянной основе и который был лицензирован до 1 июля 2008 года не менее 15 лет подряд и поддерживал непрерывное лицензирование (без перерывов в лицензировании по таким причинам, как позднее продление представление) или
- Адвокат, допущенный к коллегии адвокатов штата Нью-Йорк, имеющий лицензию брокера по недвижимости.
Каковы новые требования к непрерывному образованию, вступающие в силу 1 июля 2021 г.?
Все лицензиаты, срок действия лицензии которых истекает 1 июля 2021 г. или позднее, должны будут успешно пройти 22,5 часа утвержденного непрерывного образования. Обучение должно включать не менее 2,5 часов по вопросам этической деловой практики, не менее 1 часа по недавним юридическим вопросам, не менее 3 часов инструкций, касающихся справедливого жилья и / или дискриминации при продаже или аренде недвижимого имущества или интересов. в сфере недвижимости и не менее 1 часа инструктажа, относящегося к закону об агентских отношениях, за исключением случая первоначального двухлетнего срока лицензирования для продавцов недвижимости, 2 часа инструкций, связанных с агентством, должны быть выполнены в течение двухлетнего периода, непосредственно предшествующего обновление.
Поправка также УДАЛЯЕТ 15-летнее освобождение от дополнительного образования для брокеров по недвижимости, а теперь требует, чтобы все брокеры с лицензией, срок действия которой истекает 1 июля 2021 года или позднее, в настоящее время освобождены от права на получение дополнительного образования, начиная с 1 июля 2021 года .
Исключение
- Адвокаты, допущенные к коллегии адвокатов штата Нью-Йорк, по-прежнему освобождены от требования о продолжении образования.
Кто лицензирует ипотечных брокеров?
Лицензия выдается Госдепартаментом.Любой, кто ведет переговоры или пытается договориться о любой ипотечной ссуде, кроме ипотечной ссуды на жилую недвижимость в штате Нью-Йорк, должен иметь лицензию брокера по недвижимости или продавца, связанного с брокером по недвижимости.
Когда необходима регистрация в Департаменте финансовых услуг?
Для получения ипотечной ссуды на жилую недвижимость (от одного до четырех семейных домов) требуется регистрация в Департаменте финансовых услуг.
Если я управляю недвижимостью, нужна ли мне лицензия брокера по недвижимости?
Это зависит от того, какие услуги вы предоставляете. Если вы собираете арендную плату или размещаете арендаторов на свободных площадях от имени своего клиента-арендодателя, ответ — да. Если же, с другой стороны, ваши услуги строго обслуживаются, ответ — нет. вы не действуете в качестве доверенного лица (не распоряжаетесь деньгами другого человека).
Кому мне позвонить, если я не уверен, заполнил ли я свой 22.5 часов непрерывного образования в течение срока действия моей лицензии?
Обратитесь в школу (школы), в которых вы учились. По закону школы обязаны вести записи об окончании курсов в течение трех лет. Вы можете запросить дубликаты сертификатов в школе (школах) в случае, если вы пройдете аудит.
Чтобы продлить лицензию продавца, я прошел 45-часовой квалификационный курс брокера, чтобы удовлетворить мои требования к 22,5-часовому курсу повышения квалификации в течение этого двухлетнего срока лицензии. Могу ли я применить дополнительные 22.5 часов до следующего срока моей лицензии?
Нет. В законе четко указано, что непрерывное образование должно быть завершено в течение каждого срока лицензии.
Я не смог продолжить обучение, но все равно хочу продлить лицензию. Могу ли я подать заявку на продление?
См. §177.6 в буклете закона о недвижимости. Продление будет предоставлено только в bona fide нуждающихся случаях. Вы должны предоставить следующее, желательно до истечения срока действия вашей лицензии: письменный запрос на продление, заполненную форму продления, плату и оригинальную документацию, демонстрирующую ваши трудности; я.е. , медицинская документация.
Я думаю, что меня могут освободить от требования к продолжению образования, но я не уверен, когда я изначально получил лицензию. Можете ли вы сказать мне, когда я получил первую лицензию?
Нет. Государственный департамент ведет учет недвижимости только за семь лет. Вы можете определить свою первоначальную дату получения лицензии, если знаете, когда вы закончили курс продавца и сколько времени вам потребовалось после завершения курса, чтобы подать заявку на получение лицензии.
Что произойдет, если я не продлю лицензию?
Если вы не продлите лицензию, вы не сможете вести какую-либо деятельность с недвижимостью, для которой требуется лицензия штата Нью-Йорк в соответствии со статьей 12-A Закона о недвижимости. Нет льготных периодов, которые позволят вам продолжить работу без лицензии. У вас есть два года с даты истечения срока действия лицензии, чтобы продлить лицензию. Если вы не продлите подписку в течение этого периода, вам необходимо будет сдать государственный письменный экзамен.Для повторного процесса лицензирования не потребуется дополнительного образования.
Если вы подаете заявку на лицензию вашего брокера, вы должны предоставить ОРИГИНАЛЬНОЕ доказательство прохождения 75-часового курса продавца и 45-часового курса брокера, или копию вашей брокерской лицензии с истекшим сроком действия.
Я много лет являюсь лицензиатом недвижимости. Освобожден ли я от требований к продолжению образования?
Закон в настоящее время предусматривает освобождение от этого требования для любого лицензированного брокера по недвижимости, который занимается недвижимостью на постоянной основе, имеет лицензию не менее 15 лет подряд и поддерживает непрерывное лицензирование (без перерывов в лицензировании для причины, такие как поздняя подача продления).Это освобождение должно быть выполнено до 1 июля 2008 г. Адвокат, допущенный к адвокатуре штата Нью-Йорк, также освобождается от требования о продолжении образования.
С 1 июля 2021 г. все лицензиаты по недвижимости, за исключением поверенных, допущенных к коллегии адвокатов штата Нью-Йорк, должны пройти 22,5 часа непрерывного образования.
Какую комиссию мне ожидать платить?
Комиссия или компенсация брокера по недвижимости не регулируются законодательными или нормативными актами, поэтому сумма и условия являются предметом переговоров.Брокер по недвижимости никогда не должен предлагать недвижимость на продажу или в аренду без разрешения владельца. Таким образом, перед размещением или маркетингом недвижимости клиента брокер по недвижимости и клиент должны согласовать разумную ставку компенсации.
Могут ли брокеры выплачивать скидки клиентам и предлагать другие стимулы?
Выплата наличными или поощрение клиента к ведению дел с брокером разрешены.Закон о недвижимости запрещает брокерам делить комиссионные с лицами, не имеющими лицензии. Его часто неверно истолковывают как запрет на выплату наличных или предложение другого бизнеса, создающего стимул для потребителя. Этот закон запрещает брокеру делить комиссию в качестве компенсации за деятельность, которая требует лицензии на недвижимость.
Могут ли маклеры по недвижимости вести учет в электронном формате?
Есть ли взаимность?
Да.Список взаимности недвижимости
Существует ли Совет по недвижимости штата Нью-Йорк?
Да. Совет по недвижимости штата Нью-Йорк
Часто задаваемые вопросы по eAccessNY
Регистрация пользователя (Create-Access)
Кто впервые стал НОВЫМИ лицензиатами или зарегистрировавшимися?
Впервые НОВЫЕ лицензиаты или зарегистрированные лица — это лица, которые никогда не получали лицензию, не запланировали экзамен через eAccessNY и хотят запланировать экзамен.Эти люди должны создать учетную запись. Важно, чтобы лица с лицензией НЕ создавали учетную запись, а получали доступ к своей существующей учетной записи.
Как мне создать учетную запись в качестве первого заявителя?
Вам следует выбрать ссылку на веб-сайте Департамента (www.dos.ny.gov) под названием «eAccessNY». На странице eAccessNY выберите ссылку «Создать мою учетную запись», которая находится в разделе «Параметры:». (Эта ссылка приведет вас на страницу eAccessNY «Создать учетную запись».
На странице «Создать учетную запись» введите свои данные и нажмите «Предварительный просмотр», чтобы продолжить. Нажмите «Сохранить», чтобы сохранить регистрацию. Нажмите «Изменить», чтобы изменить регистрационные данные, или нажмите «Отмена», чтобы отменить регистрацию и вернуться на страницу создания учетной записи. Если вы сохранили регистрацию, вы получите электронное письмо с названием «Временный пароль NYDOS» с подробными инструкциями по замене временного пароля на постоянный. После смены пароля вы сможете подать заявку на экзамен.
Я получил электронное письмо с просьбой ввести «Временный пароль NYDOS». Почему я получил это письмо и что мне с ним делать?
Вы либо получили это электронное письмо в результате создания учетной записи в качестве первого заявителя, либо Государственному департаменту пришлось внести изменения в ваши записи, что потребовало от нас сброса вашего пароля для входа в систему. В любом случае вам следует щелкнуть ссылку в электронном письме и внимательно следовать инструкциям в электронном письме. На странице главного меню государственных служб eAccessNY введите свой «Идентификатор пользователя» (адрес электронной почты) и временный «Пароль» в точности, как указано в электронном письме, а затем нажмите «Войти».Ваш «Идентификатор пользователя» и временный «Пароль» чувствительны к регистру и должны вводиться точно так, как показано в электронном письме. Вы можете «скопировать и вставить» свой «Идентификатор пользователя» и временный «Пароль» из электронного письма в соответствующие поля, чтобы убедиться, что вводятся правильные символы. После нажатия «Log On» вы будете перенаправлены на страницу изменения пароля.
На странице «Изменить пароль» еще раз введите свой временный «Пароль» точно так, как указано выше в поле «Старый пароль». Затем введите в поле «Новый пароль» новый «Пароль», который вы должны создать.(Создаваемый вами «Пароль» должен состоять минимум из восьми символов, не должен быть равным или производным от вашего «идентификатора пользователя» и должен содержать как минимум один буквенный и один неалфавитный символ.) Затем повторно введите « Подтвердите пароль », тот же новый« Пароль », который вы только что создали. Затем нажмите «Ок». (Если страница «Смена пароля» содержит раздел «Секретный вопрос», вы должны выбрать или написать секретный вопрос и ввести свой ответ в соответствующем поле. Как только это будет сделано, нажмите «ОК».) Теперь вы находитесь на странице главного меню. системы.Не забудьте записать свой «Идентификатор пользователя» и новый «Пароль», поскольку вам нужно будет использовать их каждый раз, когда вы входите в свою учетную запись eAccessNY. Если вы впервые подаете заявку, как указано выше, вы можете подать заявку на экзамен.
Сколько времени нужно, чтобы получить пароль?
Вы должны получить временный пароль в течение 5 минут после уведомления о том, что временный пароль будет отправлен вам по электронной почте. Если вы не получили его в течение этого периода времени, вам следует проверить свой почтовый ящик для нежелательной почты (spam.) Адрес электронной почты, на который отправляется временный пароль, — [электронная почта защищена] . См. Ниже предложения о том, как предотвратить попадание писем, полученных с этого адреса электронной почты, в папку нежелательной почты (спама) в вашей учетной записи электронной почты.
Как изменить настройки электронной почты, чтобы предотвратить отправку адреса электронной почты определенного отправителя ( [адрес электронной почты] на мою нежелательную почту (спам)?
Каждый поставщик услуг электронной почты отличается. Ниже приведены некоторые предложения по изменениям, которые могут быть внесены в зависимости от вашего поставщика услуг электронной почты:
1.Добавьте указанный выше адрес электронной почты в свой список контактов
2. Добавьте указанный выше адрес электронной почты в список надежных отправителей
3. Настройте спам-фильтр, чтобы разрешить использование указанного выше адреса электронной почты
. Для получения дополнительной помощи в решении этой проблемы обратитесь к администратору электронной почты за инструкциями.
Я уже создал или получил доступ к своей учетной записи. Как мне войти в eAccessNY?
Если вы уже создали или получили доступ к своей учетной записи, вам следует щелкнуть ссылку «Доступ к моей учетной записи» на странице eAccessNY нашего веб-сайта.Вы можете получить доступ к своей учетной записи, используя свой идентификатор пользователя (адрес электронной почты) и постоянный пароль.
Записаться на экзамен
Как подать заявку на сдачу экзамена по продажам или брокеру?
Если у вас еще нет учетной записи, вам нужно будет создать учетную запись. После того, как вы создали учетную запись, вы должны получить доступ к своей учетной записи и войти в систему. В главном меню нажмите «Применить к экзамену» и следуйте инструкциям. Следует отметить два момента: вы должны принять правила экзамена, чтобы продолжить, и, если вы планируете экзамен брокера, вы должны указать тип брокерской лицензии, на которую вы в конечном итоге будете подавать заявку (например,Индивидуальный, Корпоративный, Партнерский и т. Д.).
Просмотр сведений о плановом экзамене
Как мне снова получить данные об экзамене, если я забыл распечатать страницу подтверждения?
Войдите в свою учетную запись. В главном меню нажмите «Просмотреть сведения о запланированном экзамене».
Перенести экзамен
Как мне перенести экзамен?
Войдите в свою учетную запись. В главном меню нажмите «Просмотреть подробности запланированного экзамена».«Пока вы находитесь в пределах допустимого срока переноса (за 6 дней до запланированной на данный момент даты экзамена), вы можете нажать кнопку« Изменить расписание »в правом нижнем углу и затем следовать инструкциям. Если вы находитесь вне допустимого диапазона перенести сроки, вы должны дождаться окончания даты экзамена и записаться на новую встречу.
Посмотреть результаты экзамена
Как просмотреть результаты экзамена?
Войдите в свою учетную запись. В главном меню нажмите «Просмотреть результаты экзамена».«Если вы видите« Ожидание оценки », это означает, что ваши результаты не были обработаны, в противном случае вы увидите« Пройден »или« Не пройден ».
Поиск общественной лицензии
Какая ссылка ведет к функции поиска общедоступных лицензий?
Щелкните eAccessNY в разных местах нашего веб-сайта и затем выберите главное меню «Поиск общедоступных лицензий». При нажатии на ссылку «Поиск общедоступных лицензий» будет запущена функция поиска.
По каким критериям я могу найти человека или организацию?
Вы можете использовать информацию из лицензии лица / организации или просто использовать их имя.
Какая информация отображается в результатах поиска?
Данные лицензии, найденные в результатах поиска, включают: имя, номер лицензии, тип лицензии, статус (текущей лицензии) и дату истечения срока действия. Не применимо к школьным поискам. После получения результатов щелкните имя, чтобы найти более подробную информацию, например: местонахождение практики, название компании и соответствующую лицензионную информацию.
Как искать по имени?
Вы можете выполнить поиск по имени человека или организации.Вы не можете выполнить поиск, используя одновременно имя человека и имя организации. Чтобы выполнить поиск по имени физического лица, нажмите кнопку «Поиск по физическому лицу» и выполните следующие действия:
• Если вы не знаете написание фамилии, попробуйте ввести первые две или более букв фамилии. Вы должны ввести хотя бы первые две буквы имени. Поиск всегда будет возвращать имена, которые начинаются с введенных вами букв.
• Если вы не знаете написание имени, попробуйте ввести хотя бы первые две буквы имени, чтобы ограничить количество имен, возвращаемых поиском.Если вы не знаете название организации, попробуйте ввести хотя бы первое слово (минимум четыре символа) названия организации. Если вы вводите и имя человека, и название организации, то при поиске используется только фамилия. Вы не можете искать, используя оба типа имен.
• Если вы получили слишком много лицензий для поиска, попробуйте использовать некоторые из альтернативных параметров поиска, например, тип лицензии, город или округ. Это уменьшит количество лицензий, возвращаемых поиском.
Что такое номер лицензии?
Номер лицензии указывается в левой части лицензии на недвижимость и обозначается как «Уникальный идентификационный номер».
Как искать по номеру лицензии (UID #)?
При поиске по номеру лицензии (UID #) вы должны ввести полный уникальный идентификационный номер. Если номер лицензии состоит из двух букв, то буквы должны быть заглавными. Если вам известен конкретный тип лицензии, вы можете выбрать его в раскрывающемся списке, чтобы ограничить результаты поиска.Выбирать тип лицензии не обязательно.
Как искать по городу или округу?
Вы можете искать лицензии по типу лицензии в пределах города или округа. Вы всегда должны выбирать тип лицензии и город или округ. Этот поиск всегда будет возвращать лицензии для выбранного типа в пределах города или округа.
Учитываются ли при поиске имен регистр или символы?
Имя может быть введено либо в смешанном, либо в нижнем, либо в верхнем регистре и при этом останется действительным критерием поиска.
Апострофы (‘) и дефисы (-) должны быть удалены при поиске по имени. Они считаются недопустимыми символами. Если имя, которое вы хотите найти, — О’Брайен, введите имя как: obrien.
Подать заявку на получение начальной лицензии продавца (квалификация только на экзамене)
Как мне подать заявку на получение начальной лицензии продавца онлайн (только после сдачи экзамена)?
Пожалуйста, обратите внимание: если вы подаете заявление на основании взаимности, статуса поверенного, запрашиваете дополнительную лицензию продавца или ранее имели лицензию, отправьте бумажное заявление по обычной почте.Если вы получили образование за пределами штата Нью-Йорк и получили отказ от образования, вы должны сдать экзамен штата и подать заявку в наш отдел лицензирования для обработки.
Чтобы подать заявку на первоначальную лицензию продавца через Интернет, выполните следующие действия:
- После входа в систему со страницы главного меню нажмите «Подать заявку на получение начальной лицензии продавца (только после сдачи экзамена)».
- Нажмите «Следующий шаг», чтобы продолжить.
- Введите свои данные и нажмите «Следующий шаг», чтобы продолжить.
- Введите номер лицензии спонсирующего брокера (UID #). При вводе UID # брокеров необходимо использовать верхний регистр для любых буквенных символов (т. Е. 31BR9999110).
- Найдите правильную брокерскую лицензию, которая соответствует названию и адресу компании, и выберите этот офис, щелкнув кружок перед нужным офисом и адресом, а затем нажмите «Следующий шаг», чтобы продолжить.
- Введите всю необходимую информацию и нажмите «Следующий шаг», чтобы продолжить.
- Введите название учебного заведения, используя раскрывающееся меню, и введите дату завершения предлицензионного курса и нажмите «Следующий шаг», чтобы продолжить.
- Подтвердите заявку, установив флажок «Я согласен» внизу страницы и нажав «Следующий шаг», чтобы продолжить.
- Введите данные своей кредитной карты и нажмите «Отправить» только один раз, чтобы отправить платеж.
- Распечатайте страницу «Резюме вашего сообщения».
- Нажмите «Вернуться в главное меню».
Ваш основной брокер должен войти в свою личную учетную запись онлайн и авторизовать вашу заявку. После того, как брокер утвердит ваше заявление, Государственный департамент рассмотрит ваше заявление, чтобы убедиться, что оно заполнено и соответствует требованиям, предъявляемым к лицензии продавца недвижимости.
После успешного рассмотрения вашей заявки нашим офисом ваша лицензия будет отправлена на ваш служебный адрес.
Если я подаю онлайн-заявку на получение первоначальной лицензии продавца, должен ли я также отправить свое заявление по почте?
Кандидатам, которые подают заявку онлайн, не нужно подавать заявку или дополнительные документы в наш офис, если заявителю не будет отправлено письмо с конкретным запросом дополнительной документации.
Первоначальная лицензия на авторизацию продавца
Я главный брокер.Как авторизовать заявку онлайн-продавца, ожидающую рассмотрения?
Брокер (который указан в онлайн-заявке продавца) должен войти в свою личную онлайн-учетную запись по недвижимости и щелкнуть «Список лицензий»; будет перечислен список всех ваших лицензий и номеров лицензий (UID #). Щелкните соответствующую лицензию брокера. В разделе «Функции» нажмите «Авторизовать начальную лицензию продавца».
Если у брокера есть кто-либо, указанный в разделе «Авторизация начальной лицензии», они должны:
- выберите «Принять» или «Отклонить» авторизацию указанного лица.Если брокер не готов принять решение о принятии или отказе, он может щелкнуть кружок «Нет действий».
- Если кандидат был «принят», нажмите на поле «Далее».
- Чтобы подтвердить свое согласие, нажмите поле «Авторизовать» ниже.
Появится страница «Авторизация начальной лицензии — Сводка». Брокер может щелкнуть поле «Возврат», чтобы вернуться в меню лицензии.
Когда Государственный департамент одобряет онлайн-заявку продавца, служба лицензирования генерирует лицензию и отправляет ее по адресу офиса, указанному в заявке.
Пожалуйста, обратите внимание, что имя заявителя будет оставаться в ящике для входящих писем брокера (даже после того, как брокер разрешит его), пока Государственный департамент не утвердит заявку в нашем офисе. Как только имя больше не отображается, продавец получит лицензию в ближайшем будущем.
Список лицензий
Какая ссылка ведет к функции «Список лицензий»?
На экране главного меню вашей учетной записи eAccessNY щелкните «Список лицензий».Появится список всех ваших лицензий и номеров лицензий (UID #).
Почему после нажатия «Список лицензий» отображаются не все мои лицензии?
Если у вас есть несколько лицензий на недвижимость, и не все они перечислены на странице «Список лицензий», обратитесь в нашу службу поддержки по телефону (518) 474-4429.
Какие функции я могу выполнить, щелкнув ссылку «Список лицензий»?
Щелкнув ссылку «Список лицензий», вы увидите список ваших лицензий.Если у вас более одной лицензии, выберите, с какой лицензией вы хотите работать, щелкнув эту лицензию. Это предоставит вам более подробную информацию о выбранной лицензии, а также о тех функциях, которые могут быть выполнены (например, продлить лицензию, изменить свой адрес и т. Д.).
Продлить лицензию
Почему мне следует продлевать онлайн-подписку?
В соответствии с Экологической инициативой штата Нью-Йорк по сокращению использования бумаги, все лицензии на недвижимость должны быть продлены онлайн. .
Почему я должен продлевать лицензию?
Если вы не продлите срок действия лицензии, вы не сможете вести какую-либо деятельность с недвижимостью, для которой требуется лицензия штата Нью-Йорк в соответствии со статьей 12-A Закона о недвижимости. Нет льготных периодов, которые позволят вам продолжить работу без лицензии. У вас есть два года с даты истечения срока действия лицензии, чтобы продлить лицензию. Если вы не продлите подписку в течение этого периода, вам необходимо будет сдать государственный письменный экзамен и подать новое заявление продавца / брокера и оплату.Для повторного процесса лицензирования не потребуется дополнительного образования.
Как узнать, когда мне следует продлить лицензию?
Дата истечения срока действия вашей лицензии напечатана на лицензии. Вы имеете право продлить лицензию за три месяца до истечения срока ее действия. Если вы являетесь ассоциированным брокером или продавцом, у вас должен быть брокер-спонсор, чтобы иметь право на продление лицензии.
За три месяца до истечения срока действия лицензии вам будет отправлено электронное письмо и открытка с напоминанием о том, что пора продлить лицензию на недвижимость.Оба напоминания содержат письменные инструкции о том, как продлить лицензию онлайн через учетную запись eAccessNY.
Если срок моей лицензии истек и больше не отображается на веб-сайте, могу ли я войти в свою учетную запись и продлить лицензию?
Да. Ваша учетная запись eAccessNY всегда доступна для вас, чтобы вы могли войти в нее, узнать статус вашей лицензии и выполнить лицензионные операции. Ваша заявка на продление создается за три месяца до истечения срока действия, и ссылка на продление остается доступной для вас, чтобы вы могли получить доступ и продлить лицензию в течение двух лет после даты истечения срока действия вашей лицензии.Если вы являетесь ассоциированным брокером или продавцом, у вас должен быть брокер-спонсор, чтобы иметь право на продление лицензии.
Если у меня есть лицензия ассоциированного брокера или продавца, но нет брокера-спонсора, могу ли я войти в свою учетную запись и продлить лицензию?
Нет. У вас должен быть спонсирующий брокер, чтобы иметь право на продление лицензии. Если у вас есть спонсирующий брокер, который не связал вас со своей лицензией, он должен сделать это через свою учетную запись eAccessNY. Как только вы связаны со спонсирующим брокером, вы можете продлить лицензию через свою учетную запись онлайн.
Как мне продлить лицензию на недвижимость?
После входа в систему на странице главного меню щелкните «Список лицензий (здесь вы найдете свою лицензию)». Будет указан список всех ваших лицензий и номеров лицензий (UID #). Если у вас несколько лицензий, щелкните лицензию, которую вы хотите продлить.
1. Нажмите «Продлить лицензию», а затем «Следующий шаг», чтобы продлить лицензию.
Если указанная информация об офисе / спонсорстве неверна, НЕ продолжайте продление, пока ваш новый брокер не отправит за вас изменение ассоциации.Если вы меняете ассоциацию или служебный адрес, эти изменения должны быть выполнены основным брокером до продления вашей лицензии через Интернет. Выполняйте это онлайн-продление ТОЛЬКО в том случае, если указанная информация верна.
2. Ответьте на вопросы и нажмите «Следующий шаг», чтобы продолжить.
3. Подтвердите заявку, установив флажок «Я согласен», и нажмите «Следующий шаг», чтобы продолжить. Подтверждая заявку, вы указываете, что выполнили требования для продления.Следовательно, ваше непрерывное образование должно быть завершено до подачи заявки на продление онлайн.
4. Введите данные своей кредитной карты и нажмите «Отправить» ТОЛЬКО ОДИН РАЗ, чтобы отправить платеж. С вашей карты будет снята полная отображаемая сумма.
5. Вы получите страницу «Подтверждение», на которой будет указано, что ваше продление было отправлено. Распечатайте страницу для своих записей. Представление не является одобрением. Ваше заявление на продление будет рассмотрено Департаментом, чтобы убедиться, что оно заполнено и соответствует требованиям для продления.
Что делать, если у меня нет принтера? Могу ли я сохранить «страницу подтверждения» на моем компьютере?
Да, вы можете сохранить любую веб-страницу на свой компьютер. Для большинства браузеров нажмите «Файл» в строке меню, затем нажмите «Сохранить как». Когда появится диалоговое окно «Сохранить как», сохраните страницу как веб-страницу или как текстовый файл в выбранном вами месте на вашем компьютере. После сохранения вы можете открыть файл в любое время без подключения к Интернету.
Что делать, если я отвечу «нет» на вопрос о повышении квалификации при продлении лицензии продавца / брокера в eAccessNY?
Если вы ответите «нет» на этот вопрос, ваша заявка на продление не будет одобрена.Вы получите уведомление от Департамента о подтверждении получения вашего заявления на продление. Это уведомление проинформирует вас о том, что одобрение вашего заявления на продление не будет предоставлено до тех пор, пока вы не предоставите копии своих сертификатов, подтверждающих успешное завершение необходимого непрерывного образования, или доказательства того, что вы освобождены от продолжения образования (т.е. копии ваших лицензий с 1993 г. по настоящее время). Отправьте документ (ы) в Бюро образовательных стандартов по электронной почте на адрес [адрес электронной почты защищен] для рассмотрения и утверждения.Как только одобрение будет предоставлено, вы получите уведомление по электронной почте.
Вы должны предоставить это доказательство, даже если вы ответили «нет» на этот вопрос по ошибке. Отвечая НЕТ при подаче заявки на продление онлайн, вы подтверждаете, что не получили требуемого образования и не освобождены от этого требования.
Как я узнаю, что моя лицензия была успешно продлена через Интернет?
После выполнения всех шагов в контрольном списке для продления (включая оплату) вы отправите свое онлайн-продление на обработку.В конце процесса продления вы получите страницу подтверждения, указывающую, что ваше продление было отправлено. Это не означает, что ваша лицензия продлена. Ваше заявление на продление будет рассмотрено, чтобы убедиться, что оно заполнено и соответствует требованиям для продления.
Вы должны войти в свою учетную запись, чтобы узнать, отображается ли лицензия как текущая. Если вы отметили «Отображение статуса приложения» и эта лицензия все еще отображается «в процессе», значит, ваше заявление на продление все еще ожидает рассмотрения Государственным департаментом.Если потребуется что-то дополнительное, с вами свяжется Департамент.
Просмотр статуса приложения
Какая информация мне нужна для просмотра статуса моей заявки?
Щелкните «Отображение статуса приложения» в главном меню вашей учетной записи. Если вы подали исходное онлайн-приложение для продавца или онлайн-заявку на продление контракта с брокером, по этой ссылке будет указано, находится ли приложение на рассмотрении (в процессе).
После того, как заявка на продление будет создана в нашем офисе, за три месяца до истечения срока, в обновлении будет указано «в процессе» (что просто означает, что оно имеет право на продление). Это будет статус заявки на продление до тех пор, пока лицензиат не завершит и подает онлайн-продление и сбор, брокер разрешает это (если лицензиат является продавцом / ассоциированным брокером), а Государственный департамент рассматривает и утверждает заявку.
Прекращение / изменение ассоциации
Кто может прекратить / изменить ассоциацию продавца или ассоциированного брокера и как выполняются эти функции?
Все прекращения и изменения ассоциаций для продавцов и ассоциированных брокеров должны быть завершены онлайн.Политика Государственного департамента предусматривает прекращение действия лицензиата в течение пяти дней с момента увольнения с работы брокера. Лицензирование требует увольнения продавца или ассоциированного брокера существующим представительным (основным) брокером до выполнения изменения ассоциации новым брокерским агентством. Брокеру потребуется номер лицензии (UID #) лица, которого они увольняют или который будет работать в их компании. Плата за завершение транзакции завершения не требуется.
Если срок действия лицензии истек и лицензиат желает продлить свою лицензию с другим брокером, он должен попросить нового брокера изменить свою связь онлайн до продления. В этом случае, поскольку срок действия лицензии истек, прекращение действия предыдущим брокером не требуется.
Для прекращения действия лицензии существующий основной брокер должен войти в свою личную онлайн-учетную запись для выполнения этой функции.
- Щелкните ссылку «Список лицензий (доступ к лицензиям здесь)» на странице главного меню вашей учетной записи eAccessNY.Щелкните соответствующую лицензию брокера. В разделе «Функции» щелкните ссылку «Выбрать лицензиатов для прекращения ассоциации».
- Щелкните гиперссылку лицензиата, чтобы добавить лицензиата в список запросов на прекращение ассоциации. Важно, чтобы вы добавляли лицензиата только один раз. Добавление одного и того же человека более одного раза предотвратит изменение ассоциации новым нанимающим брокером. ( продолжение на следующей странице )
- Появится страница завершения запроса. Установите флажок ниже, чтобы «Прервать» связь из офиса.
- Нажмите «Запросить завершение», чтобы отправить запрос на завершение.
- Откроется страница «Прекращение запроса — сводка». Нажмите «Вернуться», чтобы вернуться к экрану «Выбор продавца / ассоциированного брокера».
- Если вы хотите прекратить действие другого лицензиата, повторите шаги 2-5.
- Когда вы закончите добавлять лицензиатов в список, нажмите «Complete Termination Association» на странице Select Salesperson / Associate Broker, чтобы завершить транзакции.
- Установите флажки «Прекратить», чтобы прекратить действие выбранных лицензиатов.
- Нажмите «Далее», чтобы продолжить.
- Распечатайте страницу «Прерывание связи — Сводка» или сохраните веб-страницу на свой компьютер. Для большинства браузеров нажмите «Файл» в строке меню, затем нажмите «Сохранить как». Когда появится диалоговое окно «Сохранить как», сохраните страницу как веб-страницу или как текстовый файл в выбранном вами месте на вашем компьютере. После сохранения вы можете открыть файл в любое время без подключения к Интернету. Нажмите Return, чтобы вернуться в главное меню.
После завершения завершения новый нанимающий основной брокер может выполнить изменение ассоциации.За эту транзакцию взимается комиссия в размере 20 долларов США.
Новый нанимающий основной брокер может изменить ассоциацию лицензиата, выполнив следующие действия:
- На странице меню лицензий основного брокера щелкните ссылку «Изменить ассоциации».
- Нажмите «Добавить», чтобы связать нового агента с существующей клиникой.
- Чтобы найти продавца или ассоциированного брокера для связи, введите их номер лицензии (UID #) (используйте заглавные буквы, если есть) и нажмите «Найти другой».”
- Щелкните кружок перед желаемым местом практики для агента и нажмите «Добавить», чтобы добавить его в список ассоциаций.
- Откроется страница «Изменить ассоциации». Лицензиат уже выбран как «Принять».
- Если вы хотите добавить еще одного лицензиата, нажмите «Добавить» вместо «Далее» и повторите шаги 3 и 4. Если вы закончили добавление лицензиата, нажмите «Далее». «Принять» изменение ассоциации.
- На странице «Изменить ассоциации — Взнос» нажмите «Оплатить сейчас», чтобы оплатить сбор за принятие новых ассоциаций.За каждую новую ассоциацию взимается плата в размере 20 долларов.
- Введите данные своей кредитной карты и нажмите «Отправить» ТОЛЬКО ОДИН РАЗ, чтобы отправить платеж. С вашей карты будет снята полная отображаемая сумма.
- Распечатайте страницу подтверждения «Изменить ассоциацию — Сводка» для своих записей или сохраните ее на свой компьютер.
Ваше сообщение не является одобрением. В случае утверждения любые изменения будут применены к соответствующей лицензии (лицензиям), и новая лицензия будет отправлена на новый служебный адрес.Если потребуется что-то дополнительное, с вами свяжется Департамент.
Изменить адрес основного или филиала брокера
Как брокер меняет адрес основного или филиального офиса?
Главный брокер должен войти в свою личную учетную запись онлайн для выполнения этой функции.
- В главном меню выберите «Список лицензий».
- Щелкните гиперссылку лицензии для адреса лицензии, который вы хотите изменить.
- В меню «Лицензия» выберите «Изменить адреса брокера».
- Щелкните гиперссылку адреса для адреса, который вы хотите изменить.
- На странице «Изменить адреса брокера — обновить основной адрес» отредактируйте данные адреса и нажмите «Продолжить».
- В разделе «Изменить адреса брокера — обновить списки основных адресов» нажмите «Продолжить».
- Нажмите «Продолжить», чтобы продолжить. Во время изменения вы должны оплатить изменение адреса для всех действующих лицензиатов, находящихся по адресу, предшествующему системе, позволяющей совершить транзакцию.За каждую транзакцию взимается комиссия в размере 10 долларов США.
- На странице «Изменить адреса офисов — Сводка сборов» нажмите «Оплатить сейчас», чтобы отправить платеж.
- Введите данные своей кредитной карты и нажмите «Отправить» ТОЛЬКО ОДИН РАЗ, чтобы отправить платеж. С вашей карты будет снята общая сумма, указанная ниже. Двойное нажатие на кнопку отправки может привести к многократному списанию.
- Откроется страница «Изменение адресов — сводка обновлений». Распечатайте эту страницу для своих записей, используя функцию печати вашего браузера, или сохраните ее на свой компьютер.
Каждому лицензиату будет отправлена новая лицензия.
Как брокер меняет название компании?
Если вы хотите изменить название своей компании, вы должны подать новое брокерское заявление. Заявки нового брокера не могут быть поданы онлайн.
Изменить мой основной адрес (место жительства)
Какая ссылка позволяет мне изменить адрес проживания?
Продавцы недвижимости и брокеры должны войти в свою личную учетную запись онлайн, чтобы выполнить эту функцию.
Продавцы и ассоциированные брокеры могут изменить свой адрес проживания, выполнив следующие действия:
- В главном меню щелкните ссылку Список лицензий.
- Затем щелкните свою лицензию и выберите «Изменение основного адреса (адреса проживания)» в меню «Лицензия». Отредактируйте данные адреса и нажмите Продолжить. Появится страница «Основной адрес — подтверждение обновления».
- Затем нажмите «Продолжить», чтобы продолжить. За эту транзакцию взимается комиссия в размере 10 долларов США.На следующем экране вы увидите «Основной адрес — Сводка комиссионных».
- Нажмите «Оплатить сейчас», чтобы подтвердить платеж.
- Введите данные своей кредитной карты и нажмите «Отправить» ТОЛЬКО ОДИН РАЗ, чтобы отправить платеж. С вашей карты будет снята полная отображаемая сумма.
- Распечатайте страницу подтверждения «Основной адрес — сводка обновлений» для своих записей или сохраните ее на свой компьютер.
Основные брокеры могут изменить свой адрес проживания, выполнив следующие действия:
- В главном меню нажмите ссылку Список лицензий.
- Щелкните одну из своих лицензий, но не лицензию ассоциированного брокера.
- Выберите «Изменить адреса брокера» в меню «Лицензия».
- Щелкните гиперссылку для своего имени, которая является первой ссылкой в списке.
- Отредактируйте данные адреса и нажмите Продолжить. Появится страница «Изменить адреса брокера — обновить списки основных адресов».
- Затем нажмите «Продолжить». Отобразится страница «Изменить адреса брокера — подтверждение обновления».
- Затем нажмите «Продолжить», чтобы продолжить.За эту транзакцию взимается комиссия в размере 10 долларов США. На следующем экране вы увидите «Изменить адрес места жительства / офиса — Сводка сборов».
- Нажмите «Оплатить сейчас», чтобы подтвердить платеж.
- Введите данные своей кредитной карты и нажмите «Отправить» ТОЛЬКО ОДИН РАЗ, чтобы отправить платеж. С вашей карты будет снята полная отображаемая сумма.
- Распечатайте страницу подтверждения «Изменить адреса брокера — Обновить сводку» для своих записей или сохраните ее на свой компьютер.
- Нажмите «Return», чтобы вернуться на страницу лицензионного меню.
Запросите дубликат лицензии ИЛИ удостоверение личности с фотографией
Как мне запросить дубликат лицензии или удостоверения личности с фотографией?
В главном меню нажмите ссылку Список лицензий. Будет отображен список всех ваших лицензиатов. Нажмите на лицензию, для которой вы хотите запросить дубликат лицензии или удостоверения личности с фотографией. В меню лицензии щелкните ссылку «Дублировать лицензию или удостоверение личности с фотографией». Щелкните кружок перед своим именем и нажмите «Следующий шаг».«За эту транзакцию взимается комиссия в размере 10 долларов США. Введите данные своей кредитной карты и нажмите «Отправить» ТОЛЬКО ОДИН РАЗ, чтобы отправить платеж. Распечатайте «Дубликат лицензии или удостоверения личности с фотографией — Подтверждение». Ваш новый дубликат лицензии или удостоверение личности с фотографией будет отправлен на ваш служебный адрес в течение одной-двух недель.
Информация о курсе / школе
Как мне найти школу, где можно будет пройти предварительный лицензионный курс или курс повышения квалификации?
Вы можете выполнить поиск курса или учебного заведения, используя ссылку «Поиск общедоступной лицензии».Вы можете искать школу или курс по: названию, названию для указанного типа лицензии, номеру лицензии (кодовый номер курса), городу или округу.
Чтобы найти конкретную школу по «названию» и определить одобренные в настоящее время курсы / места, выполните следующие действия:
- Щелкните ссылку «Поиск общедоступных лицензий» в главном меню государственных служб.
- Щелкните «Поиск по имени».
- Выберите «Поиск по организации», затем выберите максимальное количество строк, отображаемых на странице, и нажмите «Поиск».”
- Введите название школы, в которой вы заинтересованы.
- В списке названий выберите школу, в которой хотите выполнить поиск.
Отобразятся «Детали лицензии», включая все курсы, одобренные школой, и утвержденное (ые) место (а) для каждого курса. Позвоните по номеру телефона школы, чтобы получить более подробную информацию о расписании курсов или о том, как зарегистрироваться на компьютерные курсы.
Чтобы найти курс повышения квалификации в сфере недвижимости по City, выполните следующие действия:
- Щелкните ссылку «Поиск общедоступных лицензий» в главном меню государственных служб.
- Щелкните ссылку «Поиск по городу».
- Далее вам нужно будет выбрать «Тип лицензии». Выберите «Курс недвижимости: продолжение, разное» и нажмите «Продолжить». (Cont Ed Misc — это курсы продолжительностью до 22,5 часов. Для удовлетворения требований к непрерывному образованию в течение 22,5 часов можно пройти несколько курсов.)
- Введите название «Города».
- Затем выберите максимальное количество строк информации, которое вы хотите отображать на странице, и нажмите «Поиск».
Отобразятся результаты поиска: Тип лицензии, Город, Имя, Номер лицензии (кодовый номер курса) и Статус, конечно.
Щелкните «Название» курса, чтобы просмотреть подробную информацию о курсе. Будут отображены все утвержденные местоположения. Позвоните по номеру телефона школы, чтобы получить более подробную информацию о расписании курсов или о том, как зарегистрироваться на компьютерные курсы.
Чтобы найти курс повышения квалификации в сфере недвижимости по определенной теме курса, выполните следующие действия:
- Щелкните ссылку «Поиск общедоступных лицензий» в главном меню государственных служб.
- Щелкните «Поиск по имени» для указанного типа лицензии.
- Далее вам нужно будет выбрать «Тип лицензии». Выберите «Курс недвижимости: продолжение, разное» и нажмите «Продолжить». (Cont Ed Misc — это курсы продолжительностью до 22,5 часов. Для удовлетворения требований к непрерывному образованию в течение 22,5 часов можно пройти несколько курсов.)
- Введите название темы курса.
Щелкните название курса, чтобы просмотреть подробные сведения о курсе. Будут отображены все утвержденные местоположения. Позвоните по номеру телефона школы, чтобы получить более подробную информацию о расписании курсов или о том, как зарегистрироваться на компьютерные курсы.
Q: Как я могу определить, одобрен ли курс повышения квалификации для удовлетворения требований справедливого проживания в 3 часа, необходимых как часть моих 22,5 часов непрерывного образования, необходимых для продления моей лицензии на недвижимость?
Вы можете найти курсы, которые были утверждены в соответствии с этим требованием, выбрав ссылку на функцию Public License Search, расположенную в главном меню государственных услуг eAccessNY.
Утвержденные курсы повышения квалификации, которые были утверждены в соответствии с трехчасовым требованием справедливого жилья, будут отображаться с буквами (FH) в конце названия курса, например «Основы справедливого жилищного строительства — 7.5 часов (FH) ».
Ведение профиля пользователя
Как мне поддерживать свой профиль пользователя?
Вы можете нажать на функцию «Ведение профиля пользователя», указанную на странице главного меню. Вы можете изменить свой адрес электронной почты, пароль или секретный вопрос и ответ. См. Часто задаваемый вопрос «Изменить мой основной (местожительский) адрес», чтобы узнать, как изменить свой адрес проживания.
Моя учетная запись
Если я забуду свой идентификатор пользователя или ответ на секретный вопрос, могу ли я выйти в Интернет и создать новую учетную запись?
№Если вы не можете вспомнить свой идентификатор пользователя (который является вашим адресом электронной почты) или ответить на свой секретный вопрос, вам необходимо связаться с нашей службой поддержки клиентов по номеру (518) 474-4429 или написать нам по электронной почте [адрес электронной почты защищен]. Вам необходимо будет предоставить свой имя, адрес и лицензионный UID в качестве удостоверения личности. Если вы попытаетесь создать новую учетную запись через eAccessNY, вы не сможете получить доступ к информации о существующей учетной записи недвижимости.
Что делать, если я забыл свой пароль?
Перейдите в главное меню государственной службы eAccessNY или войдите в систему, введите свой идентификатор пользователя (который является вашим адресом электронной почты) в отведенном для этого месте и нажмите «здесь» рядом с полем «Забыли пароль».Новый временный пароль будет отправлен вам по электронной почте в течение 5 минут, чтобы вы могли получить доступ к своей учетной записи.
Что делать, если у меня новый адрес электронной почты?
Вы должны войти в свою учетную запись с существующим идентификатором пользователя и паролем и выбрать ссылку «Ведение профиля пользователя». Нажмите кнопку «Изменить» рядом с вашим адресом электронной почты и измените идентификатор пользователя на свой новый адрес электронной почты. В следующий раз, когда вы войдете в свою учетную запись eAccessNY, используйте новый адрес электронной почты в качестве идентификатора пользователя и существующего пароля.
Как мне ввести свой идентификационный номер NYS DMV в мою учетную запись?
Есть два способа , которыми вы можете ввести свой ID-номер DMV в свою учетную запись.
1. Вы можете нажать на функцию «Ведение профиля пользователя», указанную на странице главного меню, нажать на кнопку редактирования в разделе «Идентификационный номер DMV штата Нью-Йорк» и ввести свой девятизначный идентификационный номер DMV.
2. Если срок действия вашей лицензии истекает в течение трех месяцев, вы можете войти в свою учетную запись и выбрать ссылку для продления лицензии.Вы можете ввести свой идентификационный номер DMV в отведенное для этого место в онлайн-заявке на продление.
Что мне делать, если информация, найденная в моей учетной записи, неточна?
Вы должны сверить информацию, содержащуюся в вашей учетной записи, с вашими текущими лицензиями. Если вы все же обнаружите, что информация неверна, обратитесь в службу поддержки клиентов по телефону (518) 474-4429 или напишите в наш офис по электронной почте.
Техническая поддержка
Почему меня иногда отключают от сайта?
Вы могли быть отключены либо потому, что сеанс вашего веб-сайта «истек», либо вы потеряли подключение к Интернету.Если ваш сеанс неактивен (то есть без нажатия клавиш или просмотра) в течение 15 минут, ваш сеанс завершится. Вы должны снова войти в систему.
Если ваше Интернет-соединение потеряно, вы не сможете подключиться ни к одному веб-сайту. Чтобы проверить это, перейдите на другой веб-сайт, например www.google.com. Если вы потеряли соединение, возможно, вам придется обратиться к своему интернет-провайдеру.
Почему я могу подключаться из дома, но не с работы?
На вашем рабочем месте могут быть ограничения доступа к Интернету для предотвращения перехода на определенные веб-сайты или типы веб-сайтов.Обратитесь к сетевому администратору на своем рабочем месте.
Почему я получаю сообщение об ошибке «не могу найти веб-страницу?»
Возможно, вы добавили в закладки старую веб-страницу. Перейдите на главную страницу Департамента (www.dos.ny.gov) и перейдите к экрану входа в систему. Как только вы окажетесь на домашней странице, сделайте новую закладку на странице.
Какие интернет-браузеры поддерживает этот веб-сайт?
Наш веб-сайт поддерживает большинство интернет-браузеров, таких как Internet Explorer, Mozilla Firefox и Netscape.Рекомендуется установить самую последнюю версию браузера, так как более старые версии могут поддерживать не все функции.
Почему отсутствуют части веб-страницы, например изображения?
Иногда это происходит при загрузке веб-страницы. Обновление страницы должно решить проблему.
Как я могу увидеть, как будет выглядеть страница, перед ее печатью?
Во время навигации по различным экранам вы можете захотеть распечатать страницу для своих записей, например страницу подтверждения.Если вы хотите предварительно просмотреть его перед печатью, используйте функцию «предварительный просмотр печати» вашего браузера, которая обычно находится под стрелкой раскрывающегося списка «Файл». Возможно, вам придется использовать функцию «Настройка страницы» (также под стрелкой раскрывающегося списка «Файл»), чтобы настроить параметры так, чтобы части страницы не обрезались.
Почему я иногда получаю это сообщение об ошибке: «Вы достигли максимального количества недействительных попыток. Закрыть это окно браузера? »
Если вы трижды используете неверное имя пользователя или пароль, наш веб-сайт предотвратит дальнейшие попытки входа в систему.Это функция безопасности, используемая для предотвращения несанкционированного доступа. Вы должны закрыть текущий сеанс Интернет-браузера, открыть новый сеанс и попытаться снова войти в систему. Если вы забыли свой пароль, воспользуйтесь функцией «Забыли пароль», которая находится под полем входа в систему.
Информация о конфиденциальности и безопасности
Как защищена информация о моей лицензии?
За исключением функции поиска общедоступных лицензий, доступ к веб-сайту разрешен только тем, кто предоставил действительный идентификатор пользователя и пароль.Ваш идентификатор пользователя однозначно привязан ко всей информации о вашей лицензии, поэтому доступ к ней есть только у вас. Кроме того, Департамент в соответствии с политикой использует строгие методы сетевой безопасности при передаче данных.
Как я могу защитить свою лицензионную информацию?
Как и при любом использовании Интернета, вы можете применять безопасные методы при использовании нашего веб-сайта. Эти методы включают, но не ограничиваются:
Не сообщайте никому свой идентификатор пользователя, пароль или информацию о забытом пароле.
При создании или редактировании учетной записи убедитесь, что ваш пароль и информация о забытом пароле известна только вам.
Не забудьте выйти из системы, когда закончите. Не отходите от компьютера с открытым сеансом «в реальном времени».
При использовании компьютера в общественном месте (например, в Интернет-кафе) помните, что вас окружает и кто может просматривать вашу информацию. Кроме того, при использовании беспроводного соединения убедитесь, что ваш компьютер должным образом защищен (брандмауэр, пароль и т. Д.)).
Какова политика Департамента, регулирующая использование этого веб-сайта?
Вы можете просмотреть Политику доступности или Политику конфиденциальности Департамента, щелкнув соответствующую ссылку.
Контактная информация
Как я могу связаться с Государственным департаментом?
Пожалуйста, присылайте свои комментарии и / или вопросы по адресу [электронная почта защищена] Для того, чтобы лучше обслуживать вас, пожалуйста, укажите свое имя, номер лицензии и дневной номер телефона в своем сообщении электронной почты.
Общая аренда — определение TIC
Что такое общая аренда — TIC?
Совместная аренда — это договоренность, при которой два или более человека разделяют права собственности на собственность или земельный участок. Недвижимость может быть коммерческой или жилой. Когда общий арендатор умирает, имущество переходит в собственность этого арендатора. Каждый независимый владелец может контролировать равный или разный процент от общей собственности. Кроме того, общий партнер по аренде имеет право передать свою долю собственности любому бенефициару в качестве части своего имущества.Условия договора для общих арендаторов подробно описаны в акте, праве собственности или других юридически обязывающих документах о праве собственности.
Ключевые выводы
- Общая аренда — это договор, при котором два или более человека владеют недвижимостью.
- Общие арендаторы могут владеть разными долями собственности.
- Совместные арендаторы могут завещать свою долю собственности кому угодно после своей смерти.
- Общая аренда существенно отличается от совместной аренды, особенно с точки зрения прав наследования и степени собственности каждого арендатора.
Как работает TIC
Когда два или более человека владеют собственностью в качестве общих арендаторов, все участки собственности в равной степени принадлежат группе. Сарендаторы могут иметь разную долю владения. Например, Сара и Дебби могут владеть 25% собственности, а Летисия — 50%. Хотя процент владения варьируется, никто не может претендовать на владение какой-либо определенной частью собственности.
Аренда по общим договорам может быть создана в любое время.Таким образом, физическое лицо может проявить интерес к собственности через годы после того, как другие участники заключили договор об общей аренде. Возвращаясь к приведенному выше примеру, можно сказать, что Сара и Летисия изначально владели по 50% собственности. В какой-то момент Сара решила разделить свою 50% долю, а Дебби покинула группу с разделением 25/25/50.
Кроме того, участники соглашения могут самостоятельно продавать или брать взаймы под свою долю собственности.
Утилизация ТИЦ
Один или несколько соарендаторов могут выкупить других членов, чтобы совместно расторгнуть договор аренды.Если соарендаторы должны разработать противоположные интересы или направления использования собственности, улучшения или хотят продать собственность, они должны прийти к совместному соглашению, чтобы двигаться дальше. В случаях, когда понимание не может быть достигнуто, может быть выполнено действие раздела. Действия по разделу могут быть добровольными или по решению суда, в зависимости от того, насколько хорошо сарендаторы работают вместе.
В процессе юридического раздела, суд разделит имущество между арендаторами общих членов, позволяя каждому члену двигаться вперед отдельно от других членов.Этот метод, известный как натуральное разделение, является наиболее прямым способом разделения собственности и обычно используется, когда соарендаторы не состязаются между собой.
Если соарендаторы отказываются работать вместе, они могут рассмотреть возможность раздела имущества путем продажи. Здесь холдинг продается, а выручка распределяется между соарендаторами в соответствии с их соответствующими долями в собственности.
Налог на недвижимость с TIC Properties
Договор аренды по совместному соглашению, регулируемый применимым законодательством, обычно описывает последствия долевой собственности для налогов на недвижимость.В контракте будет указано, как налоговые обязательства распределяются между каждым владельцем.
Поскольку договор аренды по общему соглашению не предусматривает юридического разделения земельного участка или собственности, большинство налоговых юрисдикций не назначают каждому собственнику по отдельности счет пропорционального налога на имущество на основе их доли владения. Чаще всего совместно арендаторам выплачивается единый счет по налогу на имущество.
Во многих юрисдикциях договор аренды по общему соглашению налагает солидарную ответственность на соарендаторов.Это положение означает, что каждый из независимых собственников может нести ответственность по налогу на недвижимость в размере до полной суммы оценки. Ответственность распространяется на каждого владельца независимо от уровня или процента собственности.
Как только налог на недвижимость будет удовлетворен, соарендаторы вычтут этот платеж из своей налоговой декларации. Если налоговая юрисдикция придерживается солидарной ответственности, каждый соарендатор может вычесть внесенную сумму из налоговой декларации. В округах, которые не соблюдают эту процедуру, они могут вычесть процент от общей суммы налога в соответствии с их уровнем собственности.Взаимодействие с другими людьми
Совместная аренда по сравнению с совместной арендой
Хотя они кажутся похожими, общая аренда во многом отличается от совместной аренды. При совместной аренде арендаторы одновременно получают равные доли собственности на одном и том же акте.
Одно из основных различий связано с добавлением или удалением любого участника из соглашения. В соглашениях TIC смена членов не нарушает соглашение. При совместной аренде договор нарушается, если кто-либо из участников желает продать свою долю.Взаимодействие с другими людьми
Например, если один или несколько соарендаторов хотят выкупить других, технически собственность должна быть продана, а выручка распределена между собственниками поровну. Участники совместной аренды могут также использовать действие юридического раздела для разделения собственности, если владение достаточно велико, чтобы разместить это разделение.
Смерть совместного арендатора
Еще одно существенное отличие возникает в случае смерти одного из арендаторов. Как упоминалось ранее, соглашения TIC разрешают передачу собственности как части имущества владельца.Однако в соглашении о совместной аренде право собственности переходит к оставшемуся владельцу.
Другими словами, общие арендаторы не имеют автоматического права на выживание. Если в последнем завещании умершего члена не указано, что его доля в собственности должна быть разделена между оставшимися в живых владельцами, умерший арендатор в общих интересах принадлежит к их собственности. И наоборот, в случае совместных арендаторов права умершего собственника автоматически переходят к оставшимся владельцам.Например, когда четыре совместных арендатора владеют домом и один арендатор умирает, каждый из трех оставшихся в живых получает дополнительную одну треть собственности.
Брак и владение недвижимостью
Некоторые штаты устанавливают совместную аренду как собственность по умолчанию для супружеских пар, в то время как другие используют модель общей собственности. Третья модель, используемая примерно в 25 штатах и округе Колумбия, — это аренда всего имущества (TbyE), при которой каждый супруг имеет равные и безраздельные интересы в собственности.Взаимодействие с другими людьми
Плюсы и минусы общей аренды
Покупка дома с членом семьи, другом или деловым партнером в качестве общих арендаторов может помочь людям легче выйти на рынок недвижимости. Поскольку депозиты и платежи разделены, покупка и обслуживание недвижимости могут быть менее дорогостоящими, чем для физического лица. Кроме того, возможность заимствования может быть оптимизирована, если один владелец имеет больший доход или лучшее финансовое положение, чем другие члены.
ПлюсыОблегчает покупку недвижимости
Количество арендаторов может меняться
Возможны разные формы собственности
Нет автоматического права выживания
Все арендаторы несут равную ответственность по долгам, налогам
Один арендатор может принудительно продать недвижимость
Однако при залоге имущества в качестве общих арендаторов документы обычно подписывают все заемщики.Поскольку все участники подписывают ипотечные документы, в случае дефолта кредитор может конфисковать активы у всех членов группы. Кроме того, даже если один или несколько заемщиков прекращают вносить взносы по ипотеке, другие заемщики все равно должны покрывать выплаты, чтобы избежать потери права выкупа.
Возможность использовать завещание для определения бенефициаров собственности позволяет соарендатору контролировать свою долю. Если соарендатор умирает без завещания, его интерес к собственности будет передан по завещанию — это дорогостоящее событие как с точки зрения времени, так и денег.
Кроме того, оставшиеся соарендаторы могут обнаружить, что теперь они владеют недвижимостью с кем-то, кого они не знают или с кем не согласны. Этот новый соарендатор может подать иск о разделе, вынуждая не желающих соарендаторов продать или разделить собственность.
Пример общей аренды (TIC)
Калифорния допускает четыре типа совместного владения, включая общественную собственность, партнерство, совместную аренду и общую аренду. Тем не менее, TIC является формой по умолчанию среди не состоящих в браке лиц или отдельных лиц, которые вместе приобретают недвижимость.В Калифорнии эти владельцы имеют статус общих арендаторов, если в их соглашении или контракте прямо не указано иное, создание партнерства или совместной аренды.
Согласно SirkinLaw, юридической фирмы по недвижимости из Сан-Франциско, специализирующейся на совместном владении.
Все больше и больше людей обращаются к общей аренде … как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или сделали бы в противном случае.
В своем сообщении в блоге в августе 2018 года они пишут, что преобразование TIC — изменение структуры собственности кондоминиумов на общую аренду — стало особенно популярным в мегаполисах Большого Лос-Анджелеса и Сан-Франциско / Окленда.
Часто задаваемые вопросы
Что означает общая аренда (TIC)?
Термин «Общая аренда» (TIC) относится к юридическому соглашению, в котором две или более сторон совместно владеют объектом недвижимости, например зданием или земельным участком.Детали договоренности этих сторон будут отличаться от одного дела к другому, в зависимости от их индивидуальных договоров купли-продажи и юридических соглашений. Но ключевой особенностью TIC является то, что любая из сторон может продать свою долю собственности, сохраняя при этом право передать свою долю собственности своим наследникам.
В чем разница между совместной арендой и TIC?
TIC и совместная аренда — это схожие концепции в том смысле, что они оба относятся к ситуациям, в которых две или более стороны желают совместно владеть собственностью.Однако главное различие между ними заключается в том, как стороны справляются с ситуацией, когда одна из сторон должна продать свою долю собственности. В TIC любая из сторон может продать свою долю в любое время, тогда как в ситуации совместной аренды эта продажа обязательно приведет к расторжению соглашения.
Что происходит, когда один из общих арендаторов умирает?
Одним из преимуществ TIC является то, что он способен противостоять сценарию, в котором один из арендаторов умирает. В этой ситуации доля собственности ныне умершего арендатора будет передана в собственность этого арендатора.Затем он будет обработан в соответствии с волей умершего арендатора. Между тем, любые оставшиеся в живых арендаторы будут вправе продолжать владеть недвижимостью и занимать ее. Напротив, если это произойдет в соглашении о совместной аренде, выживший арендатор автоматически унаследует долю владения умершего арендатора.
сделок с недвижимостью и ответственность | Сайты NPL Superfund
Соответствующие законы
В отношении собственности, расположенной в границах федеральных участков Суперфонда, следующие правила разъясняют проблемы ответственности в качестве нового или потенциального владельца собственности.
В 1991 году Агентство по охране окружающей среды США (EPA) выпустило обзорный документ национальной политики, озаглавленный «Домовладельцы, освобожденные от затрат на уборку», далее «настоящая политика». Этот документ содержит описание условий личной собственности на федеральном сайте Суперфонда в разделе «Предпосылки»:
«Несколько участков, которые являются предметом ответных действий (удаления или восстановительных мероприятий) в соответствии с Законом о комплексных экологических мерах, компенсациях и ответственности 1980 года (CERCLA или Superfund), включают в себя объекты недвижимости, которые используются исключительно в качестве жилья для одной семьи (индивидуально для одной семьи). -четыре квартиры).На нескольких более крупных объектах загрязнение почвы или грунтовых вод может быть настолько значительным, что на территории Суперфонда расположено несколько сотен таких жилых домов ».
«Некоторые владельцы жилой собственности, расположенной на сайте Суперфонда, обеспокоены потенциальной ответственностью за выполнение ответных действий или оплату затрат на уборку, потому что они могут подпадать под определение« собственник »в соответствии с законом. на сайте Superfund выразили обеспокоенность тем, что они не смогут продать эту недвижимость, потому что покупатель и кредитное учреждение также могут быть обеспокоены потенциальной ответственностью ».
Политика EPA 1991 года гласит следующее:
«По своему усмотрению, агентство (EPA) определило, что оно не будет требовать от владельцев жилой недвижимости, расположенной на сайте Superfund, выполнять ответные действия или оплачивать расходы на реагирование, если действия владельца соответствуют этой политике. ‘ В соответствии с этой политикой, право усмотрения EPA будет распространяться на арендаторов жилой собственности при условии, что деятельность арендаторов соответствует этой политике.Эта политика также применяется к лицам, которые приобретают жилую недвижимость путем покупки, отчуждения, дарения, наследования или другой формы приобретения, если деятельность этого лица после приобретения соответствует этой политике ».
«Эта политика не применяется к владельцу жилой недвижимости, который предпринял действия, ведущие к выбросу или угрозе выброса опасных веществ, что привело к выбросу опасных веществ, что привело к принятию ответных мер на месте. сайт.”
Кроме того, до закрытия условного депонирования при покупке недвижимого (коммерческого) имущества, в соответствии с законодательством штата, покупатель может принять решение о заключении Соглашения о предполагаемом покупателе (PPA) со штатом Аризона в соответствии с § 49- 285.01 В рамках PPA Департамент качества окружающей среды штата Аризона (ADEQ) предоставляет письменное разрешение и обязательство не предъявлять иски потенциальному покупателю, что включает иммунитет от претензий о возмещении любой потенциальной ответственности штата за существующее загрязнение в соответствии с этой статьей или CERCLA.Требования для PPA:
1. Объект находится в пределах участка, указанного в реестре, который ведется отделом в соответствии с ARS § 49-287.01, или отдел получил достаточную информацию для обоснованного определения степени загрязнения на объекте;
2. Лицо в настоящее время не несет ответственности за существующий или угрожающий выброс опасного вещества на объекте;
3. Предлагаемая реконструкция или повторное использование объекта не будет способствовать или усугублять существующее известное загрязнение, необоснованно мешать корректирующим мерам, необходимым на объекте, или вызывать загрязнение, представляющее существенный риск для здоровья населения; и
4.Соглашение принесет существенную пользу обществу.
Обратите внимание, что Агентство по охране окружающей среды имеет аналогичную программу: «Письма для ознакомления с предметным списком Superfund Cleanup».
ARS § 49-283 устанавливает стандарт, согласно которому ADEQ уполномочен возлагать на владельца собственности ответственность за выброс или угрозу выброса опасного вещества. Домовладелец не несет финансовой ответственности, если его собственные действия не привели к выбросу или угрозе выброса опасных веществ, требующих очистки его собственности.Эта информация призвана снять беспокойство по поводу ответственности за уборку домов для домовладельцев, а также сторон, участвующих в сделках с недвижимостью, таких как кредиторы и страховщики правового титула. Применимые уставы ARS приведены ниже.
ARS § 49-283 (A) В целях установления ответственности в соответствии с этой статьей, за исключением случаев, предусмотренных в этом разделе, лицо считается стороной, ответственной за выброс или угрозу выброса опасного вещества, если лицо:
1. Владелец или эксплуатация объекта:
(a) Когда опасное вещество было размещено или обнаружено на объекте или на нем.
(b) Когда опасное вещество находилось внутри или на объекте, но до выброса.
(c) Во время освобождения или угрозы освобождения.
2. Владелец или владение опасным веществом и организовал по контракту, соглашению или иным образом утилизацию, обработку или транспортировку для удаления или обработки опасного вещества.
3. Допущены к транспортировке на предприятие по удалению или переработке отходы, содержащие опасные вещества, и либо выбран объект, на который они были доставлены, либо утилизированы незаконным образом.
ARS § 49-283 (B) Несмотря на положения подраздела A, лицо, владеющее недвижимостью, не является ответственной стороной, если происходит выброс или угроза выброса опасного вещества с объекта на территории или на территории, если только одно или к этому человеку применимо больше из следующего:
1. Занимался производством, транспортировкой, хранением, обработкой или удалением опасных веществ на объекте или удалением отходов на объекте или сознательно разрешал другим заниматься подобным бизнесом на объекте.
2. Разрешено любому лицу использовать объект для утилизации опасного вещества.
3. Знал или разумно должен был знать, что опасное вещество было обнаружено на объекте или на нем в то время, когда право, титул или интерес в собственности были впервые приобретены этим лицом и участвовали в действиях, в соответствии с которыми он принимал участие в выбросе. Для целей данного параграфа — письменная гарантия, заявление или обязательство, изложенное в документе, передающем любое право, титул или интерес в недвижимом имуществе, и которое оформляется лицом, передающим право, титул или интерес, или которое изложено в любом меморандуме любого такого документа, подписанного с целью регистрации, допустимо в качестве доказательства того, знало ли лицо, приобретающее какое-либо право, правовой титул или интерес в недвижимом имуществе, или разумно должно было знать, что опасное вещество находится в или на объекте.Для целей этого параграфа «связанный с выбросом» означает наличие фактических сведений о выбросе и принятие мер или непринятие мер, которые лицо уполномочено предпринять и которые увеличивают объем или токсичность выпущенного опасного вещества. .
4. Принял меры, которые в значительной степени способствовали высвобождению после того, как он узнал или разумно должен был знать, что опасное вещество находится внутри или на объекте.
ARS § 49-283 (C) Любая ответственность, которая возникает перед владельцем недвижимого имущества в соответствии с этим разделом, не распространяется на какое-либо другое лицо, которое не является владельцем недвижимого имущества, только потому, что это другое лицо имеет какое-либо право, титул или интерес. в недвижимости.Владелец недвижимости, на которой расположен сервитут для коммунального предприятия, не является ответственной стороной в отношении любого освобождения, вызванного каким-либо действием или бездействием коммунального предприятия, которому принадлежит сервитут при выполнении конкретного использования, для которого сервитут был предоставлен.
ARS § 49-283 (D) Лицо, которое в противном случае считается ответственной стороной, не несет ответственности по этой статье, если оно может установить на основании большинства доказательств, что выброс или угроза выброса опасного вещества и связанный с этим ущерб были вызваны исключительно по:
1.Стихийное бедствие.
2. Военный акт.
3. Действие или бездействие третьей стороны, законное или незаконное, включая акты вандализма или незаконного удаления опасных отходов или опасных веществ, за исключением сотрудника или агента этого лица или другого лица, действие или бездействие которого имеет место в связи с этим с договорными отношениями, существующими прямо или косвенно, с этим лицом, за исключением случаев, когда единственное договорное соглашение вытекает из опубликованного тарифа и принятия к перевозке общим железнодорожным перевозчиком, если это лицо на основании большинства доказательств докажет, что:
(a ) Он проявил должную осторожность в отношении рассматриваемого опасного вещества, принимая во внимание характеристики опасного вещества в свете всех относящихся к делу фактов и обстоятельств.
(b) Он принял меры предосторожности против предсказуемых действий или бездействия любой такой третьей стороны и последствий, которые могут быть предсказуемы в результате таких действий или бездействия.
4. Выброс или угроза высвобождения, которые подпадали под ограничения или условия в федеральном разрешении или разрешении штата, относящемся к охране здоровья населения или окружающей среды, и эксплуатация объекта для выпуска соответствовала и находится в соответствии с применимыми пределами или условия.
5. Применение пестицидов, зарегистрированных в соответствии с Федеральным законом об инсектицидах, фунгицидах и родентицидах (61 Стат.163) и наносится в соответствии с требованиями маркировки.
6. Ответственность была принята на себя федеральным фондом ответственности за закрытие поста, учрежденным в соответствии с разделом 42 Кодекса Соединенных Штатов Америки, разделом 9607 (k).
7. Любая комбинация пунктов с 1 по 6 настоящего подраздела.
Политика ответственности за перенос данных за пределы сайта
В целом, EPA не будет предпринимать действий, чтобы заставить таких владельцев собственности проводить уборку или возмещать агентству расходы на уборку, если загрязнение их собственности было вызвано исключительно миграцией загрязняющих веществ из другой собственности.
Эта информация была адаптирована из публикации Агентства по охране окружающей среды США, Политика в отношении владельцев собственности, содержащей загрязненные водоносные горизонты, ноябрь 1995 г.
В соответствии с законодательством штата Аризона, лицо не несет ответственности за опасное вещество, которое находится на территории или под ней, если опасное вещество, расположенное на территории или под ней, присутствует исключительно потому, что оно мигрировало из собственности, которая не принадлежит или не занята этим. человек.
Это утверждение адаптировано из ARS § 49-283 (E): Лицо не является ответственной стороной в отношении опасного вещества, которое находится на территории или под имуществом, которое принадлежит или занимает это лицо, если опасное вещество присутствует исключительно потому что он мигрировал из собственности, которая не принадлежит или не занята этим лицом, и это лицо не является в противном случае ответственной стороной, как предписано подпунктом A, параграфом 2 или 3.
За дополнительной информацией обращайтесь к менеджеру проекта ADEQ соответствующего сайта.
Правило 5.3 Лицензирование | Бюро профессионального лицензирования штата Айова
Кандидат в качестве продавца может иметь право в соответствии с § 5.3 Административного кодекса штата Айова 193E, чтобы участвовать только в части экзамена по недвижимости штата Айова, без получения какого-либо дополнительного образования на основании лицензии продавца или брокера из другой юрисдикции. Правило 5.3 применяется к:
- Кандидаты, являющиеся лицензиатами недвижимости (продавцами или брокерами) в юрисдикциях, не имеющих соглашений о взаимности с Айовой.Этими состояниями являются AK, AL (действует с 10 сентября), AZ, CO (с 2 по 9 сентября), CT, DE, DC, FL, HI, ID (с 3 по 23 сентября), IL (с 2000 года). , IN, KS, KY (действует с 7-15-09), MD, ME, MI, MO, MT (действует с 12-12-08), NC (действует с 9-30-12), NE (действует с 7-18- 08), NV, NH, NJ, NM, NY, OH, OK, OR, PA, SC, SD (с 7-1-09), TN (с 10-1-12), TX, UT, VA, WA , WV (действует с 4-1-17), WI, WY (с 5-1-09) и все территории США.
- Кандидаты, которые являются лицензиатом недвижимости (продавцом или брокером) в другой юрисдикции, переезжают в Айову и подают заявку на получение лицензии на основании своей лицензии в другом штате.Взаимность не применяется, если кандидаты переехали в Айову.
Кандидаты должны подать письменный запрос на получение разрешения на сдачу экзамена вместе с подтверждением действующей соответствующей лицензии у лицензирующего органа, выдавшего лицензию. Чтобы претендовать на лицензирование в соответствии с § 5.3 Административного кодекса штата Айова 193E, заявитель должен иметь активную лицензию в качестве продавца или брокера, или их лицензия на недвижимость не может быть неактивной или истекшей более 6 месяцев, непосредственно предшествующих дате успешного прохождения экспертиза недвижимости.
Примечание: Лицензиаты из Калифорнии, Флориды, Нью-Йорка, Западной Вирджинии и Висконсина должны сдать весь экзамен (национальный и штатный), поскольку эти штаты не используют программу аккредитации экзаменов ARELLO. Дополнительного образования не требуется.
Чтобы получить лицензию продавца в Айове:
- Вам нужно будет связаться с вашим государственным лицензирующим агентством и запросить свидетельство об истории лицензирования (письмо о хорошей репутации), которое будет отправлено либо непосредственно вам, либо непосредственно на электронную почту Комиссии по адресу realestatecommission @ iowa.губ. Эту форму запроса также необходимо будет заполнить и отправить в офис Комиссии. Если вы соответствуете требованиям, вам будет отправлено соответствующее письмо с разрешением, в котором будет указан номер телефона и веб-сайт службы тестирования Комиссии (PSI), и вы будете нести ответственность за планирование своего экзамена. Вы должны предоставить авторизационное письмо в службу тестирования во время вашего тестирования и сохранить копию письма для ваших записей, которые будут использоваться во время подачи заявки.У PSI есть испытательные полигоны в Айове, расположенные в Западном Де-Мойне, Сидар-Рапидс и Каунсил-Блафс. Пожалуйста, ознакомьтесь с бюллетенем PSI для получения дополнительной информации. Обратите внимание, что вы должны сдать соответствующие экзамены до даты вступления в силу, указанной в разрешительном письме.
- Отправьте в штатную и национальную криминальную историю проверки биографических данных через Комиссию по недвижимости штата Айова.
- После того, как вы успешно сдали экзамен (ы) и ваше криминальное прошлое будет завершено, подайте заполненное заявление (служба тестирования предоставит вам заявление или инструкции о том, как подать заявку при сдаче экзамена) на лицензию и включите следующее :
- Письмо комиссии о сдаче экзамена
- Доказательство ошибок и упущений Страховое покрытие в Айове
- Лицензионный сбор в размере 125 долларов США
- Уведомление о сдаче экзамена от службы тестирования
Экзамены действительны до последнего рабочего дня шестого месяца, следующего за датой сдачи экзамена.Пример: тест, сданный в любой день июня 2017 года, действителен до 29 декабря 2017 года.
Брокер-заявитель может иметь право в соответствии с § 5.3 Административного кодекса штата Айова 193E, чтобы сдать как национальную часть, так и часть штата Айова экзамена по брокерской недвижимости без получения какого-либо дополнительного образования на основании своей брокерской лицензии из другой юрисдикции. Правило 5.3 применяется к:
- Кандидаты, имеющие лицензию в качестве брокера или ассоциированного брокера в юрисдикциях, не имеющих соглашений о взаимности с Айовой.Эти состояния: AK, AL (действует 10-09), AZ, CO (действует 2-1-09), CT, DE, DC, FL, HI, ID (действует 3-23-09), IL, IN, KS. , KY (действует 7-15-09), MD, ME, MI, MO, MT (действует 12-12-08), NC (действует 9-30-12), NE (действует 7-18-08), NV , NH, NJ, NM, NY, OH, OK, OR, PA, SC, SD (эффективные 7-1-09), TN (эффективные 10-1-12), TX, UT, VA, WA, WV (эффективные 4-1-17), Висконсин, Вайоминг (действует с 5-1-09) и все территории США.
- Кандидаты, получившие лицензию в качестве брокера или партнера брокера в другой юрисдикции, переезжают в Айову и подают заявку на получение лицензии на основании своей лицензии в другом штате.Взаимность не применяется, если кандидаты переехали в Айову.
- Кандидаты, которые имеют лицензию брокера или партнера брокера в другой юрисдикции, должны иметь как минимум 24 месяца действующей лицензии на недвижимость, чтобы претендовать на получение брокерской лицензии в соответствии с § 5.3 Административного кодекса штата Айова 193E. См. Также 193E Административный кодекс штата Айова § 3.1.
Кандидаты должны подать письменный запрос на получение разрешения на сдачу экзамена вместе с подтверждением действующей соответствующей лицензии у лицензирующего органа, выдавшего лицензию.Чтобы претендовать на получение лицензии в соответствии с § 5.3 Административного кодекса штата Айова 193E, заявитель должен иметь активную брокерскую лицензию, в противном случае его брокерская лицензия не может быть неактивной или истекшей более 6 месяцев, непосредственно предшествующих дате успешного прохождения экспертизы недвижимости.
Чтобы получить лицензию брокера штата Айова:
- Вам нужно будет связаться с вашим государственным лицензирующим агентством и запросить свидетельство об истории лицензирования (письмо о хорошей репутации), которое будет отправлено либо непосредственно вам, либо непосредственно на электронную почту Комиссии по адресу realestatecommission @ iowa.губ. Эту форму запроса также необходимо будет заполнить и отправить в офис Комиссии. Если вы соответствуете требованиям, вам будет отправлено соответствующее письмо с разрешением, в котором будет указан номер телефона и веб-сайт службы тестирования Комиссии (PSI), и вы будете нести ответственность за планирование своего экзамена. Вы должны предоставить авторизационное письмо в службу тестирования во время вашего тестирования и сохранить копию письма для ваших записей, которые будут использоваться во время подачи заявки.У PSI есть испытательные полигоны в Айове, расположенные в Западном Де-Мойне, Сидар-Рапидс и Каунсил-Блафс. Пожалуйста, ознакомьтесь с бюллетенем PSI для получения дополнительной информации. Обратите внимание, что вы должны сдать соответствующие экзамены до даты вступления в силу, указанной в разрешительном письме.
- Отправьте в штатную и национальную криминальную историю проверки биографических данных через Комиссию по недвижимости штата Айова.
- После того, как вы успешно сдали экзамен (ы) и ваше криминальное прошлое будет завершено, подайте заполненное заявление (служба тестирования предоставит вам заявление или инструкции о том, как подать заявку при сдаче экзамена) на лицензию и включите следующее :
- Письмо комиссии о сдаче экзаменов
- Доказательство ошибок и упущений Страховое покрытие в Айове
- Лицензионный сбор 170 долларов
- Уведомление о сдаче экзамена от службы тестирования
Экзамены действительны до последнего рабочего дня шестого месяца, следующего за датой сдачи экзамена.Пример: тест, сданный в любой день июня 2017 года, действителен до 29 декабря 2017 года.
Должностные лица брокера также должны будут лицензировать свою фирму, если фирма еще не имеет лицензии в Айове. Пожалуйста, свяжитесь с нашим специалистом по лицензированию по телефону (515) 725-9027 или по электронной почте [email protected] для получения подробной информации.
Если у вас есть какие-либо вопросы о лицензировании недвижимости, свяжитесь с нашим специалистом по лицензированию по телефону (515) 725-9027 или по электронной почте [email protected].
.
Добавить комментарий