Инвестиции в недвижимость

Knight Frank предлагает полный комплекс услуг в области инвестиционного консалтинга и корпоративных финансов в России и СНГ в области коммерческой недвижимости.

Ежедневно наши специалисты помогают собственникам и инвесторам максимизировать доходность от вложенных в коммерческую недвижимость средств, разработать стратегию эффективного выхода из проекта, а также в кратчайшие сроки привлечь акционерный и заемный капитал.

Мы предоставляем широкий спектр услуг по инвестиционному консалтингу, корпоративным финансам, а также инвестиционным продажам и приобретениям объектов недвижимости, включая:

• Привлечение частного акционерного капитала
• Привлечение капитала институциональных инвесторов
• Привлечение заемного капитала
• Инвестиционные продажи недвижимых активов
• Анализ и оценка инвестиционного потенциала актива
• Разработка стратегии реализации актива с учетом текущей ситуации на рынке
• Разработка маркетинговой кампании по реализации актива
• Управление сделками по инвестиционному приобретению и продаже на всех этапах
• Поиск возможностей для инвестирования

Доступ к частному капиталу посредством взаимодействия с департаментом элитной жилой недвижимости позволяет нам успешно реализовывать не только крупные сделки с активами институционального качества, но и с другими активами, пользующимися спросом среди частных инвесторов.

Наши специалисты работают в тесном контакте с инвестиционными отделами Knight Frank по всему миру, что позволяет нам не только обмениваться накопленным опытом, но и обеспечивает доступ на мировой рынок институционального и частного капитала.

На российском рынке коммерческой недвижимости Knight Frank является первым консультантом, реализовавшим сделку с институциональным инвестором с привлечением форвардного финансирования.

В сегменте коммерческой недвижимости мы работаем по следующим направлениям:

• Проекты девелопмента коммерческой недвижимости
• Инвестиционные активы
• Арендный бизнес
• Приобретение недвижимости для собственных нужд

гражданство или ВНЖ в Европе

Легко ли получить гражданство за недвижимость в Европе?

Многих состоятельных людей вводит в заблуждение разнообразие и бессистемность информации в интернете о возможности оформить гражданство или ВНЖ в Европе.

Они ошибочно делают вывод, что можно претендовать на эти статусы, купив дорогостоящее жилье в Германии, Франции, Нидерландах или скандинавских странах, где максимально высокий уровень жизни.

На самом деле, если только вы не занимаетесь целенаправленно инвестициями в недвижимость в разных странах Европы с целью получения дохода, а хотите пользоваться приобретенным объектом, то вас ждет разочарование. Приобрести жилье в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако проживать в купленной квартире или доме вы сможете ограниченное время – пока действует виза.

В остальном вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?

Все это время жилье станет для вас, скорее, обузой. Кроме того, в Евросоюзе достаточно сложно получить статус гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана. Однако избежать этой проблемы можно.

Критерии выбора страны для покупки недвижимости

Если вы планируете проживать в Европе или пользоваться жильем значительное количество времени в году, мы рекомендуем выбирать страну для покупки исходя из наличия в ней специальной государственной программы.

Сейчас такие программы, например, действуют на Кипре, Мальте, в Испании, Португалии и Греции.

Вы сможете принять в одной из них участие как официальный инвестор: покупаете недвижимость на требуемую сумму и взамен в короткие сроки и без очереди получаете нужный вам статус: гражданин страны или обладатель вида на жительство.

Таким образом, выбирая недвижимость в Европе для проживания, нужно учитывать два основных критерия:

• инвестиционная привлекательность недвижимости
• возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства

Именно официальный статус (второй паспорт, ВНЖ, ПМЖ) даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе.

В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.

Никаких ограничений для инвесторов из России, Украины, Беларуси, Казахстана для участия в этих программах нет. Более того, именно среди жителей этих стран данные предложения наиболее популярны. Конкуренцию по количеству заявок составляют только китайцы.

Почему стоит покупать жилье в Европе?

• Покупка недвижимости в стране, имеющей инвестиционную государственную программу, дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
• Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
• Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
• Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
• Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
• Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время

Недвижимость и гражданство Кипра

Кипрский паспорт можно получить за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать минимум 2 млн. евро в покупку жилой недвижимости. Через 3 года вы можете продать ее, оставив в пожизненное пользование лишь объект/объекты стоимостью от 500 тыс. евро (обязательное условие*).

Либо инвестируете минимум 2 млн. евро в покупку коммерческой недвижимости и дополнительно 500 тыс. евро в покупку жилья. Так же, как и в предыдущем варианте, через 3 года можете вернуть инвестиции, продав объекты, но жилье стоимостью минимум 500 тыс. евро навсегда должно оставаться в вашей собственности.

* Не обязательно всю жизнь владеть одним и тем же объектом. Его можно продать, купив взамен равноценный. Главное, чтобы общая стоимость жилья, которым вы владеете пожизненно, составляла не менее 500 тыс. евро.

Преимущества владения паспортом Кипра

• Возможность путешествовать по 158 странам без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
• Выгодная оптимизация налогов
• Вместе с инвестором получить паспорта могут его супруга, дети до 28 лет и родители
• Срок оформления – 6-7 месяцев

Что можно купить?

На Кипре за требуемую минимальную сумму предлагают:

• виллы в Лимассоле на 4-8 комнат площадью от 320 до 680 кв. м с собственным бассейном, полностью выстроенной инфраструктурой элитного комплекса, участком на 300-500 кв. м прямо на берегу моря (стоимость «квадрата» – 4200-6200 евро)
• квартиры в престижном комплексе Лимассола на 4 комнаты площадью 250-450 кв. м, с эксклюзивной мебелью, рядом с морем (стоимость «квадрата» – 6500-7200 евро)
• виллы в Пафосе на 4-8 комнат площадью 400-800 кв. м с бассейном, с участком на 2000-2500 кв. м, собственным выходом на пляж и причалом для яхты (стоимость «квадрата» – 3700-4500 евро)

Недвижимость и гражданство Мальты

По условиям государственной программы Мальты, гражданство могут получить лица, которые инвестируют в недвижимость минимум 350 тыс. евро. Однако это не единственное условие. Кроме покупки недвижимости на Мальте, нужно также совершить безвозвратный благотворительный взнос в Национальный фонд развития (650 тыс. евро) и купить мальтийские ценные бумаги (150 тыс. евро). Таким образом, общая сумма затрат начинается от 1,15 млн.

 евро.

Инвестор может купить только один объект (есть исключения, о которых мы скажем ниже). После получения паспорта обязательно владеть недвижимостью 5 лет, после чего объект можно продать. Все это время нельзя сдавать жилье и получать доход от владения.

Впрочем, есть возможность снизить затраты. Как вариант, предлагается не покупать, а арендовать недвижимость на 5 лет. Стоимость аренды должна составлять минимум 16 тыс. евро в год. То есть сумму затрат можно снизить до 800 тыс. евро, но при этом вы остаетесь без собственной недвижимости в Европе.

Преимущества владения паспортом Мальты

• Относительно небольшая сумма (от 350 тыс. евро) обязательных инвестиций в недвижимость
• Возможность путешествовать более чем по 160 странам без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
• Выгодная оптимизация налогов
• Получить паспорта вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
• Срок оформления – 12-14 месяцев

Что можно купить?

За сумму от 350 тыс. евро вы сможете приобрести квартиру, пентхаус, небольшой городской дом. Состоятельным людям, которые рассчитывают на элитную недвижимость, стоит присмотреться к объектам стоимостью 1,4-1,6 млн. евро. За эту цену в стране предлагают множество вариантов на любой вкус – от уединенных бунгало с выходом на пляж до современных квартир с модной отделкой.

Мальтийские власти предлагают инвесторам наиболее выгодный вариант: покупать жилье в специальных курортных районах – Special Designated Areas. Здесь расположены комфортабельные жилые комплексы VIP-уровня. И покупка в SDA имеет множество преимуществ по сравнению со стандартными условиями.

• Разрешение на приобретение жилья получать не нужно, что значительно экономит время и деньги
• Объекты можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду с целью получения дохода. Никаких ограничений нет
• Можно купить сразу несколько объектов, например, 3 квартиры стоимостью по 120 тыс. евро каждая
• Требование по минимальной сумме покупки в 350 тыс. евро сохраняется, однако благодаря возможности приобрести несколько объектов, можно инвестировать эти деньги более выгодно

Недвижимость и вид на жительство Испании

Для получения «золотого» (инвесторского) вида на жительство в Испании понадобятся инвестиции в размере от 500 тыс. евро в покупку жилой недвижимости. Никаких требований по дополнительным затратам нет. Простота программы привлекает множество состоятельных людей со всего мира, особенно китайцев, россиян, бразильцев.

Преимущества владения ВНЖ Испании

• Простые и понятные условия программы
• Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Испании
• Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети и родители
• Срок оформления – 2-3 месяца

Что можно купить?

Если сравнивать с Москвой, то 500-600 тыс. евро – это стоимость 1-2 комнатной квартиры площадью 50-100 кв. м. в районе Красной Пресни, Патриарших, Таганки, Якиманки.

А что за эту же сумму предлагают в Испании?

• Виллу в элитном комплексе на Коста-Бланка с 4 комнатами площадью 240-260 кв. м и участком на 700-800 кв. м у самого моря (стоимость «квадрата» – 2300-2900 евро)
• Квартиру в Барселоне с 4 комнатами на 110-120 «квадратов» в здании со своей территорией, недалеко от пляжа (стоимость «квадрата» – 4800-4900 евро)
• Коттедж в 2 этажа на Гран-Канариа с 5-6 комнатами площадью 340-360 кв. м недалеко от океана (стоимость «квадрата» – 1600-1800 евро)

По различным оценкам, Барселона и Мадрид сейчас самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 3 тыс. евро, а в Барселоне 3,5 тыс. евро.

Недвижимость и вид на жительство Португалии

Чтобы получить вид на жительство в Португалии за инвестиции в недвижимость, нужно инвестировать от 280 000 €. За эту сумму предлагают приобрести коммерческое помещение старше 30 лет в регионе с низкой плотностью населения.

Если увеличить сумму инвестиций до 350 000 €, можно купить жилую или коммерческую недвижимость старше 30 лет, предназначенную под реставрацию. За инвестиции от 500 000 € разрешено купить современную недвижимость.

С 2022 года жилую недвижимость можно покупать только во внутренних регионах Португалии, а также на Мадейре и Азорских островах. ВНЖ в Португалии за покупку жилья в крупных и прибрежных городах, популярных среди туристов — Лиссабоне, Кашкайше, Порту и других — получить нельзя. На коммерческую недвижимость ограничения не распространяются.

Преимущества владения ВНЖ Португалии

• Простые и понятные условия программы
• Путешествия по странам Шенгена без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Португалии
• Налоговые льготы в первые 10 лет проживания
• Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
• Срок оформления – 6—8 месяцев

Что можно купить?

Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас в среднем «квадрат» здесь стоит 1,6-1,8 тыс. евро.

На минимальную сумму 500 тыс. евро в Португалии предлагают такие варианты.

• Вилла в Албуфейре, Лагоа, Лоле площадью 230-280 кв. м с 4-5 комнатами и участком до 1000 кв. м, с собственным бассейном, видом на море и полной обстановкой мебелью (стоимость «квадрата» – 2400-2800 евро)
• Вилла на 2 этажа в Алгарве площадью 370-400 кв. м с 4-5 комнатами и участком 1500-2500 кв. м, до пляжа – 10-15 км (стоимость «квадрата» – 1500-1600 евро)
• Апартаменты в Лагуше, Портимане, Фару площадью 130-200 кв. м с 3-4 комнатами, собственной террасой, панорамным видом на море (стоимость «квадрата» – 2500-2600 евро)

Недвижимость и вид на жительство Греции

Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для оформления данного статуса – 250 тыс. евро. Следует учесть, эта сумма дает вам право включить в заявку только супругу и детей. Если же вы захотите, чтобы вместе с вами греческий ВНЖ получили родители, внуки, придется удвоить инвестиции – минимум 500 тыс.

Дополнительных расходов инвестор не несет, однако следует знать, что налог на покупку недвижимости на «вторичке» в Греции облагается налогом в 3%, а на «первичке» – 24%.

Преимущества владения ВНЖ Греции

• Простые и понятные условия программы
• Самые доступные в Европе затраты на покупку недвижимости с оформлением статуса
• Путешествия по странам Шенгена без виз
• Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Греции
• Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети, а при удвоении суммы инвестиций – родители, внуки
• Срок оформления – до 2 месяцев

Что можно купить?

В пределах минимальных инвестиций в Греции предлагают следующие варианты.

• Таунхаус на 2 уровнях в Кассандре площадью 110-120 кв. м в курортной зоне (стоимость «квадрата» – 3800-4500 евро)
• Апартаменты в 3-4 комнаты площадью 150-170 кв. м и участком в 500-1000 кв.м в Ханье, Халкидики, в 500-700 м от моря (стоимость «квадрата» – 2800-3500 евро)
• Мезонет на 4-6 комнат площадью 140-150 кв. м с бассейном в Кассандре (стоимость «квадрата» – 2800-3100 евро)

Почему стоит покупать жилье в Европе?

• Покупка дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
• Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
• Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
• Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
• Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
• Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время

Стоит ли инвестировать в недвижимость? И если да, то как?

Инвестиции в недвижимость — это один из способов защититься от инфляции. Но не обязательно покупать квартиру или дом. Существуют американские инвестиционные фонды недвижимости — REIT. На Санкт-Петербургской бирже доступны депозитарные расписки 58 таких фондов. В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Как устроены инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости владеют и управляют различными типами собственности (коммерческой, жилой, промышленной, инфраструктурной, медицинской и т. д.). Они генерируют доход за счет аренды. Приобретая акции REIT, инвестор становится совладельцем диверсифицированного списка недвижимости, не покупая ее физически.

Если вы думаете об инвестициях в REIT, стоит учесть несколько особенностей таких фондов: 

• Согласно американскому законодательству, каждый год 90% дохода REIT должно распределяться между акционерами в виде дивидендов.
• Для развития новых проектов REIT вынуждены использовать заемный капитал в сочетании с дополнительной эмиссией акций. По этой причине отличительная особенность всех REIT — высокая долговая нагрузка.
• Активы REIT состоят из недвижимости и имеют специфические особенности учета. Традиционные методы анализа через общепринятые показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и мультипликатор P / E (цена / прибыль), не подходят для их оценки.
• Предыдущий пункт связан с тем, что при расчете чистой прибыли по общепринятым стандартам финансовой отчетности вычитается амортизация. Однако с течением времени недвижимость имеет тенденцию дорожать, а не терять в стоимости. 

Предположим, что Simon Property Group приобрела торговый центр за $500 млн. Согласно правилам бухгалтерского учета, необходимо начислить амортизацию — распределить линейным методом стоимость торгового центра на определенный нормативами срок, допустим 25 лет.
В итоге чистая прибыль фонда будет ежегодно уменьшаться на размер амортизации ($500 млн / 25 лет = $20 млн), несмотря на то, что с годами торговый центр будет дорожать, а не терять стоимость. 

Критерии, которые нужно использовать при выборе REIT 

1. Рост выручки и чистого дохода от собственности

Лучше отдавать предпочтение тем фондам недвижимости, которые ежегодно увеличивают выручку и чистый доход от собственности (NPI).  

Выручка, или валовой доход, — это деньги, которые REIT получает от своих арендаторов.

Чистый доход от собственности (NPI) — это сумма, которая остается после вычета расходов, связанных с имуществом. Например, сборов за управление, налогов на недвижимость, расходов на техническое обслуживание и т. д.

Анализ NPI показывает эффективность портфеля недвижимости REIT и затраты на его содержание.

2. Рост распределяемых дивидендов

Рост выручки и NPI должен сопровождаться ежегодным ростом абсолютного размера распределяемых дивидендов на пай (DPU). Если REIT увеличивает выручку и NPI, но распределяемый доход не растет, это может означать, что менеджмент выпускает новые паи в ущерб акционерам. 

В таком случае необходимо дополнительно оценить, какую экономическую пользу принесло акционерам размытие долей.

3. Доходность недвижимости (Property Yield)

Доходность недвижимости REIT — это NPI, деленный на стоимость недвижимости (Portfolio Valuation), находящейся в портфеле фонда.  

Property Yield = (NPI / Portfolio Valuation) * 100%

Этот показатель демонстрирует качество портфеля и эффективность менеджмента. Он более важен, чем размер распределяемого дохода (DPU). Слишком низкая доходность означает невысокую привлекательность недвижимости в глазах арендаторов.

4. Коэффициент заемного капитала 

Чтобы рассчитать коэффициент заемного капитала, нужно поделить общий долг фонда на все его активы. Этот показатель называют кредитным плечом и отображают в процентах. 

Эмпирического правила относительно того, каким должно быть кредитное плечо, не существует. Коэффициент следует рассматривать в контексте преобладающих рыночных условий, включая состояние экономики и размер процентных ставок. 

Высокий коэффициент заемного капитала во времена высоких процентных ставок означает, что у REIT завышенные затраты по обслуживанию долга. Это ограничивает доход акционеров. Напротив, слишком низкий коэффициент заемного капитала во времена низких процентных ставок может означать, что REIT не использует все возможности кредитного плеча для развития и роста.  

В идеальном случае этот коэффициент должен быть между 20% и 40%. 

5. Коэффициент покрытия процентов

Еще один аспект, на который следует обратить внимание, — это коэффициент покрытия расходов на обслуживание долга.

Коэффициент представляет собой отношение NPI к финансовым расходам. Последние в основном состоят из процентных расходов по займам. Считается, что REIT должен иметь пятикратное покрытие процентов. Это позволит обслуживать долг даже в случае непредвиденного падения дохода, как это было в 2020 году. 

6. Заполняемость

Показатель говорит о соотношении площади, сданной в аренду, и общей площади всей недвижимости фонда. Стопроцентная заполняемость невозможна, но при прочих равных параметрах лучше отдать предпочтение рейту с более высокой заполняемостью.

7. Приемлемое соотношение цены и балансовой стоимости

Отношение цены к балансовой стоимости (P / B) — одна из метрик оценки REIT.

Балансовая стоимость (также известная как стоимость чистых активов, NAV) — это разница между общими активами REIT и его общими обязательствами.

Коэффициент P / B — это цена акции, разделенная на балансовую стоимость одной акции. Другими словами, этот показатель демонстрирует, какую цену вы платите за $1 имущества фонда. 

Буквально полгода назад многие REIT можно было купить с коэффициентом P / B в диапазоне 0,7—0,8. Несмотря на то, что эта возможность уже в прошлом, даже сегодня некоторые рейты торгуются с P / B ≈1,0—1,2 — что сопоставимо с оценками, преобладающими во время мирового финансового кризиса 2009 года.

8. Приемлемое соотношение цены и скорректированного генерируемого денежного потока (P / AFFO)

Показатель P / AFFO — это отношение цены акции к фактическому денежному потоку на акцию, который генерируется в результате основной операционной деятельности фонда (без учета единоразовых доходов, например от продажи имущества). 

P / AFFO является альтернативой мультипликатору P / E (цена / прибыль), который применяется для оценки стандартных компаний, но для фондов недвижимости нерелевантен.

Аналогично другому индексу, P / B, показатель P / AFFO отражает, какую цену вы платите за $1 денежного потока REIT.

9. Размер дивидендной доходности

После прохождения рейтов через ваш личный скрининг пришла очередь обратить внимание на размер дивидендной доходности, исчисляемой как процентное отношение DPU к цене пая (ГДР). 

Безусловно, чем выше доходность — тем лучше. Особенно если учесть, что дивиденды от REIT облагаются ставкой налога 30% даже в том случае, если подписана форма W8-BEN.

По степени значимости дивидендная доходность — это последний фактор, на который нужно обращать внимание. Поскольку этот показатель ничего не скажет о качестве и стабильности акций. 

Что в итоге?

Чтобы оценить различные фонды недвижимости, необходимо сравнивать показатели годовой отчетности за несколько лет подряд с поправкой на провальный коронавирусный год.

Приведенное выше руководство ни в коем случае не является исчерпывающим, но может служить отправной точкой в оценке рейтов.  

Отмечу, что, если вы ищете «иксов», рейты вам в этом не помогут. Основная цель владения недвижимостью состоит в том, чтобы уменьшить волатильность и увеличить диверсификацию портфеля, а также обеспечить себя источником дивидендного дохода.

Автор: Terrazini, инвестор с 2010 года, профиль в Пульсе — @Terrazini

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции Тинькофф Инвестиций. Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. 

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты.

АКТУАЛЬНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 06.

10.2021

Инвестиции в недвижимость являются одним из популярных консервативных способов вложения имеющихся денежных средств. Однако для инвестирования в жилую недвижимость совсем не обязательно иметь 100% от стоимости квартиры. Существуют различные инструменты типа ипотеки, трейд-ин, срочной продажи другой имеющейся собственности. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал различные варианты покупки жилой недвижимости без необходимости иметь сразу всю сумму сделки.

Ипотека

Ипотека уже широко известный механизм привлечения денежных средств для покупки квартиры как на первичном, так и на вторичном жилом рынке. Удивительно, но данный классический инструмент покупки жилой недвижимости получил широкое распространение на отечественном рынке сравнительно недавно – всего около 15 лет. Однако сейчас, на рынке новостроек «старой» Москвы уже больше половины сделок проходит с привлечением ипотеки. Рост доли ипотеки особенно сильно подстегнули события последних полутора лет (пандемия, льготная ипотека, колебания курса рубля). В последние несколько месяцев ее доля в массовом сегмент находится на уровне 70%, а в бизнес-классе – 57%.

Как ни странно, услугами ипотеки пользуются покупатели новостроек не только массового сегмента, но и покупатели квартир класса премиум и даже де-люкс. Для покупателей дорогих квартир в престижных комплексах, зачастую, бывает выгодно взять ипотеку на небольшой срок, пока аккумулируются денежные средства, а потом, когда будет возможно, просто погасить весь объем кредита.  

Ипотека является одним из важнейших факторов спроса на жилом рынке – она оказывает большое влияние на динамику покупательской активности. В период 2017 года – начала 2019 года общий тренд снижения ипотечных ставок поддержал восстановление и рост покупательской активности. А в период с середины лета 2020 года по июль 2021 года, когда, благодаря программе льготной ипотеки, процент по кредиту был установлен на уровне 6,5%, продажи на первичном жилом рынке били все рекорды – некоторые месяцы демонстрировали рост продаж от года к году на уровне 70-80%.

На текущий момент программа льготной ипотеки в Москве прекратила свое действие в прежнем формате, а из-за повышения ключевой ставки ЦБ, в ближайшее время прогнозируется рост ипотечных ставок. На текущий момент средневзвешенная ставка во многих банках составляет уже порядка 8-8,5%.

Трейд-ин

Трейд-ин представляют собой продажу имеющейся квартиры с целью приобретения квартиры на первичном жилом рынке в новостройке у застройщика – все в рамках одного процесса. Сделка может быть без денег, с доплатой или, наоборот, в конце у покупателя еще останется определенная часть денежных средств от реализации текущей квартиры за вычетом расходов на приобретение новой.

В ближайшей перспективе значимость услуги трейд-ин, взаимозачета вторичного жилья на новостройку, будет только возрастать в связи с неопределенной экономической обстановкой и отсутствием долгосрочного роста доходов населения. Учитывая то, что не все хотят брать ипотечный кредит, и уровень платежеспособности населения падает, покупатели рассматривают другие пути приобретения жилья. При этом все больше покупателей готовы рассматривать трейд-ин еще и потому, что для них эта услуга работает как служба одного окна. Прежде всего, покупкой по трейд-ин интересуются покупатели, которые не имеют собственных средств или не хотят брать большой ипотечный кредит. Желая приобрести квартиру в новостройке, они продают квартиру на вторичном рынке и приобретают жилье в новом доме.

В Московском регионе доля покупателей, которые отдают предпочтение покупке жилья в новостройке по схеме трейд-ин, растет последние несколько лет. Агентство недвижимости «Азбука Жилья» с 2016 года успешно работает с ведущими застройщиками г. Москвы и Московской области по программам трейд-ин. Уже накоплен значительный опыт работы по различным программам и условиям.

На сегодняшний день трейд-ин – это альтернатива ипотеке, финансовый рычаг, чтобы приобрести квартиру в новом современном жилом фонде без привлечения ипотеки или с минимальными заемными средствами. В ближайшие два года доля сделок по трейд-ин может достигнуть 10% от общего количества сделок на рынке новостроек.

Продажа квартиры / Альтернатива

Другим распространенным инструментом использования текущей квартиры для покупки новой является срочная продажа или альтернатива, что чаще используют те, кто хочет приобрести себе квартиру не на первичном, а также на вторичном рынке.

“Альтернативный обмен квартиры”, по сути, означает выстраивание схемы сделки таким образом, чтобы можно было продать текущую квартиру и одновременно купить другую, заранее выбранную.

Также в зависимости от ситуации покупателя можно и просто продать квартиру. Если денежные средства нужны оперативно, то нужна срочная продажа, как правило, в течение месяца. Подобная продажа в зависимости от характеристик месторасположения и самой квартиры потребует определенного дисконта, в размере 5-15% от средних цен по району расположения.

В завершение следует отметить преимущества и недостатки инвестирования на первичном и вторичном рынке. Квартира в новостройке имеет преимущество того, что она находится в новом современном жилом комплексе, а также она без юридического следа правообладателей, никаких подводных камней в этом отношении. С другой стороны, зачастую, будет необходимо делать полный ремонт и отделку, а также какое-то время жить с шумом от ремонта соседних квартир.

Квартира на вторичном рынке позволяет более гибкий выбор района расположения, в зависимости от пожеланий покупателя. Также за последний год цены на новостройки росли существенно более высокими темпами (примерно 30% роста стоимости за год), что в результате привело к тому, что в уже 52 районах средняя стоимость квадратного метра превышает среднюю стоимость на вторичном рынке. То есть больше, чем в половине районов, где представлены новостройки. В качестве недостатков покупки квартиры на вторичном рынке можно отметить менее прозрачную юридическую составляющую, наличие прописанных людей, а также сравнительно более высокий процент по ипотечному кредиту по сравнению с покупкой квартиры на вторичном рынке.

Рубли в метры. Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году? | Экономика | Деньги

С тем ростом цен на недвижимость, который мы наблюдаем в последние два года, инвестиции в квадратные метры зарекомендовали себя как крайне выгодные. 

Но в последнее время ставки по ипотеке растут, а спрос на жилищные кредиты и на само жилье замедляется. Экономисты не исключают падения цен на квартиры. 

Стоит ли вкладывать в недвижимость в 2022 году, АиФ.ru узнал у экспертов. 

Артем Сошников, риелтор, инвестор в недвижимость: 

«Сегодня уже нет такой высокой доходности от инвестиций в недвижимость, как это было раньше, при покупке квартиры на этапе котлована. В среднем прирост стоимости жилья за период строительства в 2-2,5 года, на мой взгляд, составляет около 20-25%. 

Если покупать недвижимость, то апарт-отели. Они дают гораздо больший прирост цены от этапа котлована до готовности, а доход от сдачи в аренду намного выше, нежели от сдачи в аренду жилой недвижимости. Но, конечно же, надо смотреть, что покупать, следить за изменениями и насыщением рынка. В ближайшие три-пять лет, думаю, это будет актуально.

В 2020 году сильно вырос спрос в загородном сегменте, этот тренд сохранится и в будущем. Тем более на фоне сильной корректировки цен в сегменте жилой недвижимости загородные проекты, находящиеся недалеко от города, уже не кажутся столь дорогими.

И, конечно, уникальные по тем или иным критериям объекты на элитном рынке. Уникальная локация, дом, особенности квартиры (терраса, камины, видовые характеристики и т. д.) Можно сравнить с лимитированными вещами: чем меньше этого на рынке, тем выше ценится товар».

Георгий Кузин, эксперт рынка недвижимости:

«Инвестиции в недвижимость в 2022 году будут менее выгодными и более рисковыми, чем года назад: рынок сейчас „наверху“ и вероятность роста небольшая. У отдельных проектов может еще быть потенциал, но для его оценки требуется профессиональное знание рынка».

Александр Венчура, председатель правления строительного концерна:

«Количество инвесторов на рынке недвижимости в 2021 году существенно сократилось. Сейчас их доля в рамках одного нового жилого комплекса не превышает 7-8%. Тем не менее инвестиции в квадратные метры остаются для большинства людей понятным инструментом, не требующим специальных знаний.

Доходность по объектам недвижимости за последние годы снижалась, но существующий механизм эскроу-счетов направлен на максимальную защиту интересов дольщиков. В связи с этим вложения в первичную недвижимость на начальном этапе строительства уже не сопровождаются высокими рисками. Но именно покупка студии или однокомнатной квартиры на ранних стадиях строительства является оптимальным решением с инвестиционной точки зрения.

Для инвестиций также можно присмотреться и проанализировать рынок сервисных апартаментов, коммерческих площадей на первых этажах в жилых комплексах. А вот вложения в остальные форматы — небольшие офисы и склады-ячейки — требуют дополнительных компетенций и знания специфики рынка».

Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований девелоперской компании:

«С точки зрения инвестиций зачастую наиболее интересны квартиры формата студии, классические однокомнатные, если есть намерение не только надежно вложить деньги с хорошей доходностью, но и иметь пассивный доход в виде арендных платежей. 

Студии и однушки наиболее востребованы на рынке. Доля такого предложения на рынке Московского региона по итогам третьего квартала 2021 года составила 13% и 39% на студии и однокомнатные квартиры соответственно. В структуре реализованного спроса на этот формат приходится 22% и 39% соответственно. 

Можно сделать вывод, что студии явно пользуются бо́льшим спросом, чем рынок предлагает на сегодняшний день».

Наталия Кузнецова, генеральный директор столичного агентства недвижимости:

«Инвесторы достаточно оперативно реагируют на изменение финансовых показателей, переводя свои активы в более выгодные и растущие инвестиции. На фоне роста ключевой ставки, которую Центробанк в этом году повысил уже шесть раз, увеличиваются проценты по депозитам, снижая привлекательность рынка недвижимости для инвесторов. Если в начале года средняя максимальная доходность депозита, по данным ЦБ, не превышала 4,7%, то в октябре этот показатель уже составил 6,4%.

Вариантов для инвестиций с целью дальнейшей перепродажи остается крайне мало в силу повышения стартовых цен на 15-20% по сравнению с прошлым годом.

Потенциальный объект для инвестирования выбирается исходя не только из оценки стоимостных характеристик, но и из глубокого анализа качественных параметров: локации, квартирографии, вида, этажности, всего того, от чего зависит отложенный спрос на жилье.

Сейчас говорить об инвестиционном потенциале можно только в контексте отдельных проектов и конкретных лотов в этих проектах. Например, это могут быть проекты бизнес-класса точечной застройки, не более 2-3 корпусов, в хорошей локации, с большим отложенным спросом, развитой внешней инфраструктурой».

MetaOasis DAO стремится запустить новую парадигму инвестиций и развития виртуальной недвижимости в Метавселенной

В мире Метавселенной нет недостатка в мечтателях.

После того, как Facebook переименовал себя в Meta, а такие компании, как Microsoft и Nvidia, объявили об увеличении инвестиций и развитии, Metaverse с тех пор стал популярной темой во всем мире. Это также помогло привлечь внимание к ряду связанных технологий, таких как Web 3.0, GameFi, невзаимозаменяемые токены (NFT), децентрализованный автономный обмен (DAO), VR/AR и так далее.Весь рынок капитала теперь переключает внимание на Метавселенную.

Отчет Bloomberg об отраслевых исследованиях прогнозирует, что рыночная стоимость сектора метавселенной достигнет 800 миллиардов долларов в 2024 году, PricewaterhouseCoopers также прогнозирует, что рыночная стоимость метавселенной достигнет 1,5 триллиона долларов в 2030 году. Известная консалтинговая организация Gartner также указывает что ключевая инфраструктура Метавселенной, невзаимозаменяемые токены и технологии децентрализации или блокчейна будут гораздо более развиты в ближайшие два года. Следовательно, большую часть из сотен миллиардов потенциальных долгосрочных ценностей, скрытых в секторе метавселенной, еще предстоит извлечь. Огромный эффект богатства, вероятно, продолжит привлекать бесчисленное количество инвесторов на этот рынок.

Метавселенная все еще находится на ранней стадии. Некоторые венчурные организации, в том числе MatthewBall.vc, разделили основную структуру Метавселенной на оборудование, сетевой уровень, вычислительную мощность, виртуальную платформу, протоколы и стандарты, способы оплаты, содержимое, услуги, активы, поведение потребителей и другие категории.Тем не менее, партнер a16z Крис Диксон считает право собственности ядром Метавселенной, и это ключевой аспект того, как технология блокчейна может применяться в Метавселенной.

Помимо стремительного притока капитала и новых технологий, мы также ожидаем революционного опыта, который может принести нам Метавселенная. По мере разработки виртуальных миров ожидается, что Метавселенная не только предложит сцены и переживания, недоступные в реальном мире, но, что более важно, Метавселенная позволит нам оказаться в мире, который не контролируется и не отслеживается централизованными институтами, где люди могут выражать себя. свободно.В этом мире, как показано в фильме «Первому игроку приготовиться», игроки могут участвовать в захватывающих играх, бренды могут размещать рекламу, художники могут демонстрировать свои работы, а певцы могут устраивать виртуальные концерты, среди прочего. Разнообразные и богатые возможности этой вселенной изменят способ общения и самовыражения людей.

Как и в реальном мире, все вышеперечисленные действия должны происходить в космосе в Метавселенной или на виртуальной земле. Это подводит нас к проекту, который мы хотим представить: MetaOasis.

MetaOasis: Разработчик в Метавселенной

Подобно земельным ресурсам в реальном мире, стоимость земельных активов в Метавселенной может варьироваться в зависимости от дефицита. Чем меньше земли, тем выше ее ценность. Дефицит обусловлен спросом, который основан на уровне активности и численности пользователей базовой метавселенной. В некоторых популярных проектах метавселенной скудный земельный участок может быть продан за миллионы долларов, что, вероятно, выходит за рамки бюджета большинства разработчиков и дизайнеров, даже если у них есть творческие идеи. Более того, как и коллекции произведений искусства, виртуальные земли также представлены в виде НФТ, что является относительно неликвидным. Кроме того, могут возникнуть трудности с определением справедливой стоимости этих земельных активов или выполнением задач по управлению имуществом, таких как договор аренды. Наконец, будет проблемой, если в метавселенной будет слишком много незадействованных земельных активов, на которых ничего не построено, что вредно для процветания базовой экосистемы метавселенной.

Появление DAO может стать решением для преодоления многих вызовов и проблем в освоении метавселенной.В DAO вознаграждения справедливо распределяются среди всех участников и участников, а не только среди избранных. MetaOasis — это проект DAO, который фокусируется на инвестициях в землю и развитии метавселенной. Используя структуру DAO, MetaOasis стремится преодолеть множество проблем и предоставить решения для текущих болевых точек освоения земель метавселенной.

Прежде всего, люди, которые хотят инвестировать в земельные активы метавселенной, могут присоединиться к MetaOasis DAO, владея токенами DAO. Токены DAO позволяют владельцу получить право собственности на землю DAO и разделить прибыль проекта в будущем.Во-вторых, MetaOasis DAO предлагает более низкий порог входа. Вместо того, чтобы покупать землю напрямую, что часто требует значительного капитала, любой может получить доступ к инвестициям в землю и развитию метавселенной, владея токенами MetaOasis, которые можно купить или заработать путем вклада. Кроме того, члены MetaOasis DAO могут легко обменивать свои токены для получения ликвидности вместо того, чтобы продавать NFT, что обычно происходит на аукционе. И последнее, но не менее важное: в качестве DAO все члены разделяют одно и то же видение более эффективного и лучшего освоения земли для создания большей ценности, что отличается от простой стратегии «купи и подожди» некоторых проектов, которая просто фиксирует ценность от удорожание активов.Все участники получат выгоду от создания долгосрочной стоимости DAO.

Для достижения упомянутого выше видения MetaOasis считает, что необходима справедливая и прозрачная структура управления DAO. Например, формируются управляющий совет и операционный совет, и члены могут голосовать за утверждение предложений, целей и бюджетов каждой эпохи, а также избирать членов совета, которые будут нести ответственность за повседневную деятельность по достижению целей эпохи. Для получения более подробной информации об управлении DAO, пожалуйста, обратитесь к официальному документу проекта.

На землях, принадлежащих и разрабатываемых MetaOasis DAO, дизайнеры, художники и разработчики смогут более эффективно развиваться и сотрудничать, тем самым улучшая использование ресурсов и вместе создавая лучшую Метавселенную. По сути, модель MetaOasis DAO более эффективна, обеспечивает больше стимулов для творчества и больше соответствует духу децентрализации, таким как открытость, справедливость и диверсификация. Мы надеемся, что MetaOasis также поможет продвигать принципы справедливости и инклюзивности DAO в более широком спектре проектов разработки метавселенной.

Таким образом, тем из вас, кто интересуется Метавселенной, особенно возможностями развития на землях метавселенной, определенно стоит узнать больше о MetaOasis DAO. Вы можете найти сообщество интересных людей, разделяющих одно и то же видение, чтобы работать вместе, чтобы начать новую парадигму освоения виртуальных земель в эпоху метавселенной.

Веб-сайт | Твиттер | Раздор | Telegram | Снимок

Это платный пресс-релиз. Cointelegraph не поддерживает и не несет ответственности за любой контент, точность, качество, рекламу, продукты или другие материалы на этой странице.Читатели должны провести собственное исследование, прежде чем предпринимать какие-либо действия, связанные с компанией. Cointelegraph не несет прямой или косвенной ответственности за любой ущерб или убытки, вызванные или предположительно вызванные или связанные с использованием или доверием к любому контенту, товарам или услугам, упомянутым в пресс-релизе.

Как применить инвестиционный подход Уоррена Баффета к недвижимости

Мнения, выраженные участниками Entrepreneur , являются их собственными.

В возрасте 11 лет Уоррен Баффет усвоил один из своих первых уроков инвестирования. Он купил три акции по 38 долларов, которые быстро упали до 27 долларов, а затем медленно поползли вверх до 40 долларов. Молодой Баффет продал акции с небольшой прибылью. Позже эти акции подскочили до 200 долларов за акцию. Сожалея о столь быстрой продаже, он осознал важность терпения при долгосрочном инвестировании.

Уоррен Баффет научился играть в долгую, и его подход к инвестированию можно применять и в других областях, которые некоторые люди не учитывают, например в сфере недвижимости. Покупка недвижимости — это самая крупная инвестиция, которую когда-либо делало большинство людей.Трудно представить, что такая высокая цена и соблюдение ежемесячных платежей когда-либо будут того стоить, но при наличии терпения это окупается, чтобы взять на себя это долгосрочное обязательство. Учитесь у одного из самых успешных инвесторов в мире и измените свое представление о том, как покупка недвижимости (как в личных, так и в коммерческих целях) может повлиять на вашу жизнь и бизнес.

Вот как.

1. Делайте долгосрочные инвестиции

«Никто не покупает ферму, исходя из того, что в следующем году будет дождь… они покупают ее, потому что считают, что это хорошая инвестиция на 10 или 20 лет.”

Молодым людям, у которых всего несколько лет в бизнесе, может показаться менее пугающим или запутанным сосредоточиться на краткосрочных выгодах, но долгосрочные инвестиции являются действительно прибыльными. Уоррен Баффет не заботится о том, чтобы попасть на первый этаж или ждать идеального момента — он ищет надежные, долгосрочные инвестиции, такие как покупка недвижимости. Наблюдая за своим отцом, учась на его ошибках и опираясь на этот опыт, Баффет с самого начала научился пользоваться преимуществами долгосрочного подхода.

Связанный: Хотите стать миллионером? Следуйте 4 правилам Уоррена Баффета

Когда вы сосредотачиваетесь на краткосрочной перспективе, может быть трудно не волноваться о мелких неудачах, поэтому вместо того, чтобы прыгать на подножку причуды, делайте инвестиции с широкой перспективой. Я наблюдал за бизнесом и недвижимостью более 45 лет, видел, как появляются тенденции, становятся горячими, остывают и полностью забываются, прежде чем вернуться снова, как будто это совершенно новое. С более широкой системой отсчета вы можете легко увидеть, как недвижимость окупается больше, чем любое обещание быстро разбогатеть.

2. В худшем случае берегите себя

«Покупайте только то, что вы были бы совершенно счастливы держать, если рынок закроется на 10 лет».

Имея долгосрочные перспективы, Уоррен Баффет умеет планировать наихудшие сценарии. Покрытие ваших основных потребностей всегда должно быть частью этого плана. Экономический крах может оставить вас ни с чем, но инвестируйте в недвижимость, и у вас всегда будет где жить или работать. Арендуйте здание за 10 000 долларов в месяц, и когда вы уедете через два года, у вас не будет четверти миллиона долларов, и вам нечего будет за это заплатить.Купите и продайте одно и то же здание через два года, и, даже если вы только безубыточны, вы вернете платежи за эти два года. Не говоря уже о вычетах по подоходному налогу, которые сэкономят вам десятки тысяч долларов.

Наихудшие сценарии возможны даже в лучшие времена, но инвестиции в недвижимость смягчят ваше падение. В 2001 году я жил в Калифорнии. Моя компания стоила 100 миллионов долларов, и я летел высоко. Затем случилось 11 сентября, и все это исчезло в одночасье.После 10 лет работы изо всех сил, чтобы построить свой бизнес, мне нечего было показать. Но у меня все еще был мой дом, и это спасло меня. Когда год спустя я продал его и переехал во Флориду, деньги, которые я заработал на продаже, были всем, что у меня было. Совершенно не тратя время на свой дом, я заработал более 100 000 долларов, просто позволив рынку течь — деньги, которые я использовал, чтобы запустить свой следующий многомиллионный бизнес.

Связанный: Инвестиции в недвижимость вот-вот преобразятся в эпоху Z

3.Терпение приносит большие плоды

«Кто-то сегодня сидит в тени, потому что давным-давно кто-то посадил дерево».

В основе инвестиционной стратегии Уоррена Баффета лежит терпение — умение, которое требует небольших усилий, но имеет большое значение. Не все понимают, сколько денег они могут заработать, просто прожив несколько лет в своем доме и выплачивая ипотеку. Выход на пенсию рабочего класса может составлять около 100 000 долларов, но купите дом за 100 000 долларов и оплатите его в течение 20 лет, и ваш собственный капитал подскочит, потому что этот дом за 100 000 долларов теперь стоит более 400 000 долларов, и все это благодаря пассивным инвестициям в недвижимость — ваш дом. .

Ни один инвестор не может зарабатывать 120% каждые два года, но инвестируйте в дом, и вы можете добиться еще большего: 150 000 долларов, заработанных на фондовом рынке за два года, по-прежнему облагаются налогом на прирост капитала в размере 25%, но просто живите в своем доме столько же времени, и правительство позволяет вам продавать его без налогов, до 500 000 долларов прибыли на пару. Цены на недвижимость, скорее всего, вырастут больше, чем на любые другие акции, и в прошлом году во Флориде они выросли на 20%. Я купил здание, в котором сейчас нахожусь, более полутора лет назад примерно за 2 доллара.2 миллиона, потратил около 400 000 долларов на его исправление, и я уже заработал почти миллион долларов на увеличении собственного капитала.

Связано с этим: Вы — ваш лучший актив в сфере недвижимости звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой… покупайте! Не обращайте внимания на миллион «а что, если», которые мешают вам действовать. Во-вторых, неважно, насколько большую ошибку вы совершите в сфере недвижимости, через 20 лет вы будете выглядеть гением.Если вы ищете новое место для своей семьи или своего бизнеса, возьмите на себя обязательство, перестаньте сомневаться, рассчитайте первоначальный взнос и инвестируйте в недвижимость. Спустя годы вы поблагодарите себя.

Инвестиционный фонд недвижимости – один из вариантов защиты от инфляции

MBPROJEKT_Maciej_Bledowski | Istock | Getty Images

Для пенсионеров, ищущих инвестиционный доход и защиту от инфляции, одним из решений могут быть инвестиционные фонды недвижимости.

REIT, как их называют, — это компании, которые владеют и/или управляют такими объектами недвижимости, как офисные здания, торговые центры, жилые комплексы и склады. Хотя они сопряжены с большим риском, чем некоторые другие приносящие доход инвестиции, такие как казначейские облигации, они приносят дивиденды и могут быть эффективными в условиях инфляции.

«Как правило, REIT, как правило, преуспевают во времена инфляции только благодаря своей способности повышать арендную плату, а затем передавать этот доход [акционерам]», — сказал сертифицированный специалист по финансовому планированию Марко Римасса, президент CFE Financial в Кэти, штат Техас. .

Инфляция стала главной проблемой для инвесторов: индекс потребительских цен, который измеряет стоимость широкой корзины товаров и услуг, вырос в ноябре на 6,8% по сравнению с прошлым годом. Это самые высокие темпы инфляции с 1982 года. По данным Morningstar Direct, в американские REIT инвестировано около 1,6 триллиона долларов. Из-за своей юридической структуры REIT должны выплачивать 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов. По словам Римасса, эти платежи обычно производятся ежеквартально или ежемесячно.

Средняя доходность по дивидендам REIT составляет около 3%, согласно октябрьским данным отраслевой группы NAREIT. Это сопоставимо с доходностью в 1,42% по ведущим 10-летним казначейским облигациям.

В этом году индекс Morningstar U.S. REIT показал доходность 33,3%. Это сопоставимо с ростом индекса S&P 500 на 27,2% с начала года (до 10 ноября).

Однако не все REIT работают одинаково, независимо от того, что делает инфляция.

«Все сводится к основному бизнесу», — сказал Кевин Браун, аналитик Morningstar.«Есть много разных секторов, и они работают на своих собственных принципах».

Например, то, что определяет успех отеля, отличается от факторов, скажем, жилья для престарелых или складских помещений.

«Нельзя думать, что компания по недвижимости похожа на любую другую, — сказал Браун.

Еще из раздела «Личные финансы»:
Инфляция ударила по трем крупным сферам семейного бюджета
Вот несколько советов, как избежать укуса инфляции
Почему заявки на пособие по безработице самые низкие за последние десятилетия , REIT, чья недвижимость может извлечь из этого выгоду, могут обеспечить хеджирование инфляции.

Например, отели могут повышать цены на номера, а многоквартирные дома могут легче повышать арендную плату по мере смены арендаторов. А более высокий доход REIT обычно означает более крупные выплаты дивидендов акционерам.

REIT, объекты недвижимости которых заключают с арендаторами долгосрочные сделки по аренде (например, розничные торговцы в торговых центрах), обычно предусматривают ежегодные повышения, основанные на движении индекса потребительских цен. Тем не менее, эти повышения арендной платы также, как правило, имеют предел того, насколько большой скачок может произойти, а это означает, что инфляция может опережать эти повышения.

Тем не менее, по словам Римасса, «даже если повышение арендной платы не сможет поспевать за инфляцией в краткосрочной перспективе, стоимость недвижимости в целом все равно растет».

Самый простой способ получить доступ ко многим REIT одновременно — через взаимный фонд или биржевой фонд, который инвестирует в эти компании, занимающиеся недвижимостью. По словам Римасса, с точки зрения доли в портфеле около 10% ваших акций могут быть переданы REIT.

Стоит отметить, что если вы держите REIT за пределами пенсионного счета с налоговыми льготами, их налогообложение может оказаться сложным.

Как правило, дивиденды облагаются обычными ставками подоходного налога, хотя вы можете получить 20-процентный вычет на некоторые доходы. Поскольку это может быть сложно, было бы разумно получить рекомендации от налогового консультанта.

4 города, которые должны стать популярными рынками недвижимости в 2022 году

Итак, Национальная ассоциация риелторов (NAR) сообщает, что медианная цена продажи существующих домов на одну семью выросла до 363 700 долларов в годовом исчислении в третьем квартале 2021 года, что является новым рекордом, который показал двузначный рост цен в 78% домов. 183 рынка отслеживает крупная торговая группа.

Тем не менее, некоторые рынки были более горячими, чем другие, и, поскольку год подходит к концу, кажется, сейчас самое подходящее время, чтобы посмотреть, где рост может быть самым горячим в будущем. Мы в значительной степени полагались здесь на данные Zillow , проанализированные в список National Mortgage News , который мы будем использовать, чтобы выбрать четыре особенно многообещающих места для инвесторов в недвижимость.

Здесь мы фокусируемся на росте жилья, но секторы недвижимости не существуют изолированно друг от друга или от макроэкономики.В конце концов, бурный рост жилищного строительства является ответом на наличие рабочих мест, за которые платят достаточно, чтобы поддерживать такие цены. Эти работодатели, даже с преобладанием работы на дому, также стимулируют использование офисных помещений, а розничная торговля, особенно среди основных услуг, таких как продуктовые магазины и аптеки, будет расти вместе с населением.

Источник изображения: Getty Images.

1. Остин, Техас

Zillow прогнозирует, что цена дома в столице Техаса подскочит на 37.1% в годовом исчислении в мае 2022 года, больше всего в стране. Правительство штата, культурная и музыкальная сцена, а также крупный университет уже давно привлекают сюда, но это не то, что строит все эти небоскребы, которые сейчас доминируют на горизонте, и еще больше на подходе.

Это бурно развивающийся технический сектор, в котором крупные новички, такие как Oracle (NYSE:ORCL) и Tesla (NASDAQ:TSLA), присоединяются к Dell Technologies (NYSE:DELL) и бесчисленному множеству других крупных и малых компаний, подпитывающих миграцию, которая выглядит чтобы Остин и его обширные пригороды оставались горячими на долгие годы, поскольку районы Остина и Сан-Антонио все ближе сливаются в один.

Источник изображения: Getty Images.

2. Феникс

Ожидается, что к маю 2022 года цены на жилье в Фениксе вырастут на 26,2% в годовом исчислении, что сделает его четвертым в списке Zillow. Войны за дома бушуют в Долине Солнца. Пенсионеры уже давно способствуют росту населения, но теперь к ним присоединяются семьи, переезжающие из более дорогих районов.

Уже являющаяся базой для восьми компаний из списка Fortune 500, правительства штата и некоторых крупных университетов, технологий и логистики, теперь они также стимулируют рост.Феникс также часто фигурирует в списке мест, где крупные поставщики промышленных площадей строят новые складские и распределительные помещения. Один пример: Prologis (NYSE:PLD), крупнейший среди инвестиционных фондов промышленной недвижимости (REIT), заявляет, что сейчас у него здесь 70 промышленных объектов.

, Кстати, Феникс стал пятым по величине городом страны по переписи 2020 года, опередив Филадельфию. Итог: больше людей, больше спроса и больше бизнеса для инвесторов в недвижимость, на которых можно заработать практически в каждом сегменте.

Источник изображения: Getty Images.

3. Сан-Хосе, Калифорния

Zillow прогнозирует, что цены на жилье в Сан-Хосе подскочат на 24,5% в годовом исчислении к маю, заняв седьмое место в своем списке. Даже с миграцией компаний и людей в более доступные среды, это по-прежнему цитадель высоких технологий, таких как Apple (NASDAQ:AAPL), Alphabet (NASDAQ:GOOGL), Meta Platforms  (NASDAQ :FB), и многие другие, в каждой из которых работают десятки тысяч человек.

Еще и бабла еще полно. Агент по недвижимости сообщил National Mortgage News , что покупатели наличными — часто ласты — составляют более 20% рынка, на рынке, где каждый 797 человек стоит более 30 миллионов долларов.

Все эти денежные потоки также могут поддерживать здоровый рынок для местных инвестиций в розничную торговлю и офисную недвижимость. Кроме того, это действительно хороший район для жизни и работы, если не считать лесных пожаров и землетрясений, и он находится недалеко от Сан-Франциско и некоторых из самых живописных пляжных городков Золотого штата.

Источник изображения: Getty Images.

4. Бойсе, Айдахо

Ожидается, что цены на жилье в Бойсе вырастут на 23,3% в годовом исчислении к маю 2022 года, что станет 10-м самым быстрым в списке Zillow, и местный кредитор сообщил National Mortgage News , что он конкурирует на рынке, который сейчас составляет 35%. покупатели наличными.

Этот приток денег происходит от притока людей, мигрирующих в эту столицу штата и университетский город, который намного меньше, чем другие в списке. Это также близко к горам и достопримечательностям на свежем воздухе, которые сделали его местом для образа жизни для совершенно новой группы людей, которые могут работать дома или найти хорошо оплачиваемую работу на растущей технологической сцене.

Приятный климат и культурные достопримечательности также привлекают сюда людей, и в Долине Сокровищ, низменности между горами, которая включает Бойсе и окружающие сообщества, есть даже более 50 виноделен.

Города растут сейчас и в будущем

У каждого из этих четырех городских районов есть свои достопримечательности и причины, по которым они становятся деловыми и жилыми направлениями, готовыми к дальнейшему росту и инвестициям в 2022 году и далее.Конечно, это всего лишь четыре примера из многих других, но они являются хорошим местом для инвесторов в недвижимость, которые хотят расширить свои горизонты и кошельки, чтобы начать поиски прямо сейчас, будь то их следующая покупка на фондовом рынке. сектор или собственность все свои собственные.

Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией консультационной службы премиум-класса Motley Fool.Мы пестрые! Ставя под сомнение инвестиционный тезис — даже собственный — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.

Как начать пассивное инвестирование в недвижимость

Мнения, выраженные участниками Entrepreneur , являются их собственными.

Когда вы думаете об инвесторе в недвижимость, вы, возможно, представляете себе человека, который владеет сдаваемым в аренду жильем и управляет своим арендным портфелем, находит арендаторов, нанимает поставщиков для ремонта или реконструкции и собирает арендную плату.Это пример активного инвестора в недвижимость. Однако пассивное инвестирование в недвижимость не требует ежедневного участия в операциях с недвижимостью. Ваша роль как пассивного инвестора в недвижимость заключается в том, чтобы вкладывать средства в инвестиции, обычно предлагаемые группой недвижимости или синдикационной фирмой, при этом воздерживаясь от обслуживания этого актива и его пути к прибыльности.

Пассивное инвестирование не означает, что вы снимаете с себя всю ответственность. Очень важно помнить, что когда вы инвестируете пассивно, вы все равно должны проводить исследования!

Связанный: 15 советов по управлению недвижимостью для предпринимателей, ищущих пассивную собственность …

Преимущества пассивного инвестирования в недвижимость

Пассивное инвестирование требует меньших затрат времени. Между семейными обязанностями, хобби и работой на полную ставку активное инвестирование в недвижимость нереально для большинства людей. Когда вы являетесь активным инвестором в недвижимость, может быть трудно найти правильную сделку, организовать финансирование и смириться с хлопотами повседневного управления недвижимостью. Пассивные инвесторы получают выгоду от того, что кто-то делает это за них, и когда среди ночи ломается унитаз или помещение нуждается в ремонте, пассивный инвестор крепко спит всю ночь, пока все ремонтируют.

Кроме того, для того, чтобы быть пассивным инвестором, требуется меньше знаний и опыта, поскольку он не требует глубокого понимания рынка недвижимости и класса активов, в которые вы планируете инвестировать, будь то дома на одну семью, квартиры, магазины, или другие коммерческие или жилые объекты. Активное инвестирование потребует досконального знания рынка, на котором вы планируете работать, и способности различать хорошие и плохие сделки с недвижимостью. Пассивное инвестирование не требует, чтобы вы были экспертом в сфере недвижимости, поскольку пассивный инвестор использует навыки, сеть и опыт опытных профессионалов.

Инвестиции в недвижимость также имеют большие налоговые преимущества. Все инвесторы в недвижимость, даже пассивные, пользуются доходом, повышением стоимости и стабильностью своего актива, а также пользуются различными налоговыми льготами, такими как списание на амортизацию, даже в качестве пассивного инвестора — и да, вы правильно прочитали: актив дорожает, но при этом вы получаете списание амортизации!

Связанный: 4 действенных способа, которыми недвижимость может сделать вас миллионером

Пассивное инвестирование также предлагает большие возможности для диверсификации рисков. Как пассивный инвестор в проект недвижимости, такой как краудфандинг или синдикация недвижимости, вы можете объединить свои деньги с другими инвесторами, чтобы купить более значительный и более стабильный актив, чем вы могли бы себе позволить или хотели бы рискнуть, приобретая его самостоятельно. Как пассивный инвестор в недвижимость, у вас есть возможность инвестировать в различные рынки и классы активов, а также возможность распределять свой капитал по нескольким проектам, диверсифицируя свой риск.

Начало работы в качестве пассивного инвестора в недвижимость

Присоединение к синдикату недвижимости — отличный способ начать работу в качестве пассивного инвестора в недвижимость.Синдикации — это организации инвесторов в недвижимость, которые сотрудничают для приобретения прибыльных проектов в сфере недвижимости, таких как многоквартирные жилые комплексы.

Когда дело доходит до синдикации недвижимости, обычно есть два участника: Генеральные партнеры и Партнеры с ограниченной ответственностью, также известные как пассивные инвесторы. Генеральные партнеры являются активными инвесторами проекта, ответственными за поиск и страхование имущества, контрактов, капитала и поставщиков. Партнер с ограниченной ответственностью в синдикации недвижимости, по сути, предоставляет часть капитала для приобретения актива.Партнеры с ограниченной ответственностью получают ежемесячные или ежеквартальные обновления о своих инвестициях и распределении пассивного дохода.

Теоретический пример 

Предположим, есть жилой комплекс, который продается за 10 миллионов долларов. Он находится в престижном районе города, поэтому это должно быть надежное вложение. Генеральные партнеры (GP), также называемые синдикаторами недвижимости, будут работать с юристом над созданием ООО, созданием бизнес-плана здания и моделированием доходов для инвесторов. В этом случае план состоит в том, чтобы увеличить доход и повысить стоимость недвижимости.Врачу общей практики нужно собрать немного средств, чтобы купить недвижимость и сделать небольшой ремонт с добавленной стоимостью. Необходим первоначальный взнос в размере 20%, поэтому они нанимают 40 инвесторов, чтобы они вложили по 50 тысяч долларов каждый (2 миллиона долларов) при общей 70-процентной стоимости собственности и добавили 1 миллион долларов на расходы по реконструкции.

Как пассивный инвестор, вы могли бы посмотреть на поле и посмотреть, похоже ли это на то, что вам нужно. Вы бы ознакомились с бизнес-планом терапевта, в котором обсуждалась 8%-я привилегированная доходность, ежемесячная выплата в течение пяти лет и разделение капитала в конце игры.Если синдикация достигнет минимума, вы будете получать ежемесячные чеки на 333,33 доллара (8% x 50 000 долларов за 12 месяцев в году) в течение пяти лет, а затем получите свою долю в комплексе, когда они перепродадут его другим сторонам.

Допустим, ГП владеет комплексом пять лет. За это время вы бы собрали 20 000 долларов ежемесячных депозитов. Кроме того, теперь остаток по ипотеке составляет 7 миллионов долларов вместо 8 миллионов долларов, а недвижимость подорожала на 20% до 12 миллионов долларов. Итак, когда они продают многоквартирный дом, выручка составляет 5 миллионов долларов, из которых 70%, или 3,5 миллиона долларов, идут 40 партнерам с ограниченной ответственностью. Таким образом, вы получите 87 500 долларов. За пять лет вы заработаете 20 000 долларов в виде арендной платы и 87,5 000 долларов от продажи недвижимости, а это значит, что вы удвоите свои деньги!

Конечно, любые инвестиции сопряжены с риском, но пассивные инвестиции в недвижимость потенциально могут стать одним из наиболее эффективных способов накопления богатства с течением времени. Это требует очень мало работы, масштабируется и диверсифицирует ваш портфель в один из самых безопасных классов активов — недвижимость!

Связанный: 5 причин, почему недвижимость — отличная инвестиция

 

Является ли покупка недвижимости в Метавселенной разумной инвестицией?

С ростом интереса к криптовалютам, невзаимозаменяемым токенам (NFT) и метавселенной было почти неизбежно, что инвесторы начали задаваться вопросом, должны ли они получать часть этого действия. Ведь виртуальная недвижимость — это новый и неосвоенный вид собственности, которого раньше никогда не существовало. Вхождение сегодня может быть похоже на раннюю американскую земельную лихорадку (за исключением того, что недвижимость в метавселенной НА САМОМ ДЕЛЕ незаселена) — первыми на недавно заложенных объектах будут те, кто собирается заработать больше всего денег.

Однако, поскольку недвижимость в метавселенной не реальна ни в каком смысле этого слова (даже NFT, которые используются для подтверждения права собственности, виртуальны), может ли она действительно иметь ценность в долгосрочной перспективе? Прыжок в виртуальную недвижимость — это огромный прыжок веры как в выбранные вами платформы, так и в концепцию метавселенной в целом.

Краткое резюме: что такое метавселенная?

Если вы читаете эту статью, велики шансы, что вы, по крайней мере, имеете базовое представление о метавселенной, но на случай, если вы этого не сделаете, вот очень простое объяснение того, что такое метавселенная: метавселенная — это совокупность многопользовательских платформ, которые позволяют пользователям взаимодействовать в режиме реального времени. Часто у них есть местная экономика, позволяющая покупать, продавать и торговать внутриплатформенными объектами или добывать криптовалюты.

Многие из самых популярных платформ метавселенной представляют собой «миры-песочницы»; то есть это миры, которые позволяют людям создавать все, что они могут себе представить, в рамках ограничений программирования.Одно из этих ограничений, которое создает некоторую ценность для виртуальной недвижимости, заключается в том, что существует лишь ограниченное количество лотов, которые можно приобрести для людей, которые очень серьезно относятся к своей песочнице. Большинство платформ по-прежнему разрешают доступ людям, даже если они не являются владельцами лотов.

Итак, хотя платформа выглядит как игра, и, конечно, в нее можно играть как в игру, в виртуальном мире вы можете делать все, что захотите. Вы можете просто войти в систему, чтобы общаться, или вы можете участвовать в специальных мероприятиях, таких как концерты с друзьями.

Источник изображения: Getty Images.

Сколько стоит инвестировать в виртуальную недвижимость?

Цена, которую вы заплатите за часть виртуальной недвижимости, основана на большинстве тех же факторов, которые вы бы использовали для определения стоимости части реальной недвижимости: местоположение, размер участка, существующие структуры и спрос на все. играют огромную роль в оценке.

Например, лот в The Sandbox (CRYPTO:SAND) с идентификатором актива LAND #33316 был продан 8 декабря 2021 года за 13 140,81 долларов США, но при первой продаже 31 марта 2020 года он принес всего 38 долларов США.70. Точно так же земля Decentraland (CRYPTO:MANA) #1088

41470030830827987437816582766476 первоначально была продана за 452,98 долларов США 25 декабря 2017 года, но перепродана 8 декабря 2021 года за 26 246,25 долларов США.

И это обычные партии. Более экстремальные примеры включают лидера продаж The Sandbox на прошлой неделе, LAND # 48766, проданного за 57 171,00 долларов, или лидера продаж Decentraland, EST # 1965, за 758 250,00 долларов.

На приведенной ниже диаграмме показаны некоторые основные статистические данные для платформ, которые наиболее активно торгуют виртуальной недвижимостью, по состоянию на неделю, закончившуюся 8 декабря 2021 года.

Платформа	Всего продаж за последние 7 дней	Объем продаж за последние 7 дней (долл. США)	Средняя продажа за последние 7 дней (долл. США)	Уникальных продавцов за последние 7 дней	уникальных покупателей за последние 7 дней	Объем продаж за все время (долл. США)
Песочница	2 182	33 132 452 доллара.10	$15 184,44	796	1 306	257 308 101 $
Децентралэнд	339	6 622 999,31 $	$19 536,87	111	227	100 499 665 долларов
Криптовоксели	81	650 734 долларов. 05	8 033,75 $	56	24	25 182 517 долларов
Сомниум Космос	48	$552 407,83	$11 508,50	33	19	$16 870 014

Источник данных: NonFungible.com, по состоянию на 8 декабря 2021 г. Таблица составлена ​​автором.

Метавселенная: купить или пройти?

Отважиться на метавселенную в качестве инвестора в недвижимость — совсем другая история. Как вы можете видеть из приведенных выше данных, безусловно, есть история, демонстрирующая, что недвижимость метавселенной может со временем приобретать существенную ценность, но также есть не менее хороший шанс, что любая данная платформа метавселенной в конечном итоге станет виртуальным призраком. город в любой момент времени по любой возможной причине или вообще без причины.

Недвижимость в метавселенной — чрезвычайно спекулятивное вложение. Вы абсолютно должны верить, что платформа будет существовать достаточно далеко в будущем, чтобы вы могли вернуть свои инвестиции и получить прибыль. Это, конечно, возможно, но концепция метавселенной все еще настолько расплывчата, что ее члены продолжают изо всех сил пытаться определить себя каким-либо единым образом.

Некоторые из этих платформ почти наверняка выживут, но зная, какие из них выживут, а какие потерпят неудачу, об этом сейчас можно только догадываться.Decentraland был одним из первых, и он, вероятно, останется игроком в течение некоторого времени из-за высоких бай-инов, но это также делает очень дорогостоящую ставку на лоты там. С другой стороны, более новые пространства, такие как The Sandbox, сейчас очень популярны, но будет трудно сказать, останутся ли они такими же популярными, или это скорее ажиотаж, стимулирующий цены, чем реальный долгосрочный интерес со стороны пользователей.

В отличие от недвижимости в реальном мире, людям не нужна виртуальная недвижимость, чтобы выживать каждый день. Они не зависят от него в плане крыши над головой, места для выращивания урожая или даже места для бизнеса. Им это просто не нужно в том же смысле, в каком нам нужна планета Земля. И хотя отдельные платформы метавселенной ограничили количество доступных сюжетов, существует бесконечный потенциал для появления новых платформ, создавая систему, которая позволяет людям выбирать из безграничных вариантов.

В этом разница между покупкой недвижимости, когда все, что у тебя есть, это Земля, и покупкой недвижимости, когда ты можешь жить буквально на любой планете в галактике.

Эта статья представляет мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией консультационной службы премиум-класса Motley Fool. Мы пестрые! Ставя под сомнение инвестиционный тезис — даже собственный — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.

Как инвестировать в недвижимость

Обновлено: дек.17 января 2021 г., 18:54

Многие инвесторы имеют в своем портфеле недвижимость. Но добавление других инвестиций в недвижимость может помочь вам диверсифицировать свой портфель и защитить вас от волатильности фондового рынка. Давайте посмотрим на ваши варианты инвестирования в недвижимость, плюсы и минусы, и с чего вы можете начать.

Каковы мои инвестиционные возможности?

Вот самые популярные инвестиции в недвижимость. как они работают.

Сдаваемая в аренду недвижимость

Сдаваемая в аренду недвижимость — самый удобный вариант в этом списке. Вы покупаете участок жилой недвижимости и сдаете его арендаторам. Многие объекты сдаются в аренду на 12 месяцев, но более популярной становится и краткосрочная аренда через такие компании, как Airbnb (NASDAQ:ABNB).

Как владелец недвижимости вы являетесь арендодателем. Вы несете ответственность за содержание, уборку между арендаторами, капитальный ремонт и уплату налогов на имущество.В зависимости от условий аренды у вас могут возникнуть проблемы с заменой бытовой техники и оплатой коммунальных услуг.

Вы зарабатываете деньги на аренде недвижимости за счет дохода от аренды, который вы получаете от арендаторов, и роста цен, если вы продаете недвижимость дороже, чем заплатили за нее.

Вы также можете воспользоваться списанием налогов. В соответствии с правилами убытков от пассивной деятельности вы можете вычесть до 25 000 долларов убытков от сдаваемой в аренду недвижимости из вашего обычного дохода, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход составляет 100 000 долларов или меньше.Амортизация (неденежный расход) и проценты (которые вы платите несмотря ни на что) могут привести к тому, что имущество покажет бухгалтерский убыток, даже если вы все еще зарабатываете деньги.

При покупке недвижимости для сдачи в аренду может потребоваться первоначальный взнос в размере до 25%. Но если вы взимаете арендную плату, достаточную для покрытия платежа по ипотеке, вы получите остальное за счет вашего арендатора, плюс любое повышение цены.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Если вы не хотите мириться с головной болью, связанной с управлением арендуемой недвижимостью, или не можете внести первоначальный взнос в размере 25%, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это простой способ начать инвестировать в недвижимости.REIT — это публично торгуемые трасты, которые владеют и управляют сдаваемой в аренду недвижимостью. Они могут владеть чем угодно: медицинскими офисными помещениями, торговыми центрами, промышленной недвижимостью, офисными или многоквартирными домами, и это лишь некоторые из них.

REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, поскольку они обязаны выплачивать инвесторам не менее 90% своего чистого дохода. Если REIT соответствует этому требованию, ему не придется платить корпоративные налоги.

Кроме того, в то время как продажа арендованного имущества может занять месяцы и горы документов, REIT имеет преимущество ликвидности, поскольку они торгуются на фондовых биржах.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Инвестирование в инвестиционную группу в сфере недвижимости (REIG) — это один из способов сохранить потенциал прибыли от частной сдаваемой в аренду недвижимости, при этом, возможно, получить больший доход, чем REIT, торгующийся с премией.

REIG покупают недвижимость и управляют ею, а затем продают часть собственности инвесторам. REIG покупает что-то вроде многоквартирного дома, а инвесторы могут покупать в нем квартиры.

Операционная компания удерживает часть арендной платы и управляет имуществом.Это означает, что компания находит новых арендаторов и заботится обо всем обслуживании. Часто инвесторы также объединяют часть арендной платы, чтобы продолжать выплачивать долги и выполнять другие обязательства, если некоторые единицы жилья свободны.

Перепродажа домов

Перепродажа домов — самый сложный и рискованный из этих вариантов, но он может быть и самым прибыльным. Два наиболее распространенных способа перевернуть дома — это купить, отремонтировать и продать или купить, подождать и продать. В любом случае ключевым моментом является ограничение ваших первоначальных инвестиций низким первоначальным взносом и снижение затрат на ремонт.

Допустим, вам удалось купить дом за 250 000 долларов с 20-процентной скидкой, или 50 000 долларов. Вы делаете еще 50 000 долларов на ремонт, а затем выставляете дом на 400 000 долларов. Вы используете 400 000 долларов, чтобы погасить кредит в 200 000 долларов, а затем получаете 100 000 долларов прибыли от инвестиций в 100 000 долларов. Это отличная отдача, если вы можете ее получить.

Проблема в том, что обычно это невозможно. Рынки жилья не известны своей волатильностью, но когда они используются до предела — как и должно быть — это убивает вас в игре с переворачиванием домов. Сведение затрат на ремонт к минимуму может показаться легким, но это может быть почти невозможно, если у вас нет прямого опыта строительства.

По состоянию на 2021 год цены на материалы зашкаливают, повсюду не хватает рабочих рук, а дома почти не продаются по дешевке. Это наихудшая часть цикла для ластников: все дорого, а рынок может перевернуться в любую минуту.

Если вы решите поменять дома, будьте умнее и придумайте способ переждать это, когда рынок станет слишком жарким.Это может показаться нелогичным, но это спасет вас в долгосрочной перспективе.

Товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости

Товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) являются формой REIG. RELP структурированы аналогично хедж-фондам, где есть партнеры с ограниченной ответственностью (инвесторы) и генеральный партнер (менеджер). Генеральный партнер, как правило, является агентством недвижимости, которое берет на себя всю ответственность.

RELP — это более пассивная инвестиция в недвижимость. Как правило, генеральный партнер создает партнерство и привлекает инвесторов в качестве партнеров с ограниченной ответственностью.Затем инвесторы получают К-1, чтобы сообщить о доходах по своим налогам, но они не имеют большого влияния на операции.

RELP могут быть очень прибыльными, если вы найдете хорошего генерального партнера. Но вы полностью полагаетесь на этого генерального партнера, который должен без особого надзора управлять имуществом и достоверно отчитываться перед вами о финансовых результатах.

Взаимные фонды недвижимости

Фонды недвижимости инвестируют в REIT и компании по управлению недвижимостью (REOC). REOC похожи на REIT, но им не нужно выплачивать дивиденды, поэтому они растут намного быстрее.

Взаимные фонды недвижимости или биржевые фонды (ETF) — это самые простые способы инвестирования в недвижимость. Вы позволяете управляющему или даже индексу выбирать лучшие инвестиции в недвижимость, пока вы собираете дивиденды.

Даже если вы инвестируете только в акции, рассмотрите возможность использования фондов недвижимости для диверсификации при сохранении профиля ликвидности, к которому вы привыкли.

Источник: Пестрый дурак

Почему вам стоит инвестировать в недвижимость?

Вот несколько плюсов и минусов инвестирования в недвижимость:

Плюсы	Минусы
Если вы инвестируете в физическую собственность, вы можете контролировать свои инвестиции. Вы также можете иметь полностью пассивные инвестиции, которыми вам не нужно управлять.	В случае Великой рецессии цены могут рухнуть и разрушить весь ваш портфель.
Может быть источником стабильных ежемесячных выплат дохода.	При необходимом кредитном плече даже небольшое падение цены может свести на нет все ваши инвестиции.
Может снизить общую волатильность за счет диверсификации и более низких ценовых движений в целом.	Если вы решите перепродать дома или лично владеть арендуемой недвижимостью, это может превратиться в карьеру и занять значительное количество свободного времени.
Может привести к долгосрочному богатству за счет использования кредитного плеча.	Предварительные затраты могут затруднить первоначальные инвестиции. Вам нужно откладывать достаточно для первоначального взноса и покрытия нехватки денежных средств, когда есть вакансии.

Как начать работу с недвижимостью

Если вы решите инвестировать в недвижимость, выполните следующие пять шагов, чтобы начать: классов активов.Прежде чем начать, вы захотите погасить свой долг с высокими процентами и иметь значительные сбережения.

Выберите стратегию: Каждая из перечисленных выше стратегий может быть успешной. Если вы решите купить REIT или фонды, вы можете использовать веб-сайт, такой как Millionacres, чтобы помочь вам начать работу. Если вы хотите купить физическую недвижимость, вам нужно определиться с рынком.

Соберите команду: Вы можете захотеть работать с агентом, когда начнете. Отличные агенты будут присылать вам возможности, которых еще нет в списке.В конце концов, вам может понадобиться кто-то, кто будет управлять вашей недвижимостью, и бухгалтер, который будет заниматься финансами. Если вы добьетесь успеха, вам могут понадобиться инвесторы.

Проведите анализ сделки: Независимо от того, инвестируете ли вы в жилую или коммерческую недвижимость, вам следует тщательно изучить любые инвестиции. Например, в случае арендуемой недвижимости вам необходимо проанализировать, какими могут быть будущие арендные платежи, какие расходы вы можете понести, и спрогнозировать, по какой цене вы можете продать недвижимость.

Закрыть сделку: Последний шаг — нажать на курок. Закройте свою собственность или совершите покупку на своем брокерском счете.

Связанные темы инвестирования

Инвестиции в строительные акции

Строительная отрасль включает в себя возможности для инвестиций в инфраструктуру, промышленность и строительство.

Инвестиции в жилищные фонды

Жилищные акции дают вам доступ к отрасли без необходимости владеть домом.

Инвестиции в пиломатериалы

Пиломатериалы являются одним из видов товарного запаса в строительной отрасли.

Инвестиции в акции электроэнергетических компаний

Акции электроэнергетических компаний являются публичными компаниями, регулируемыми государственными органами.

Итоги

Поначалу инвестиции в недвижимость могут показаться пугающими. Не у всех есть время или возможность менять дома или нанимать арендаторов.Хорошей новостью является то, что есть варианты, доступные для каждого уровня инвестора, каждый из которых ориентирован на разные цели, уровни навыков и временные ограничения. Самое важное, что нужно сделать, это начать сегодня и позволить вашим инвестициям начать накапливаться прямо сейчас.

Последние статьи

Эта ферма REIT только что произвела гигантское изменение

Farmland Partners недавно занималась необычайно сложными вопросами, но REIT только что завершила сделку, которая делает компанию еще более сложной.

Рубен Грегг Брюэр | 6 января 2022 г.

3 REIT, которые лучше всего купить в январе

Эти инвестиционные фонды недвижимости выглядят отличной покупкой для начала нового года.

Мэтью ДиЛалло | 6 января 2022 г.

У этого высокодоходного дивидендного аристократа есть простой план роста

Этот флагман чистой аренды REIT гарантирует, что у него есть преимущество в этой ключевой области, будучи избирательным.

Рубен Грегг Брюэр | 6 января 2022 г.

Получайте зарплату как арендодатель с этими 3 REIT

Научитесь собирать арендную плату, не покупая недвижимость и не беря на себя все риски.

Джастин Поуп | 6 января 2022 г.

Почему сегодня акции Evergrande сильно качнулись

Застройщик продолжает попытки реструктурировать свой долг.

Ли Самаха | 5 января 2022 г.

Почему акции Invitation Homes выросли более чем на 12% в декабре

Аренда домов на одну семью остается ходовым товаром.

Мэтью ДиЛалло | 5 января 2022 г.

3 доходных REIT для покупки в январе

Эти инвестиционные фонды недвижимости — отличный вариант для тех, кто хочет получать пассивный доход.

Мэтью ДиЛалло | 5 января 2022 г.

2 лучших REIT для покупки в январе

Лидерство в области лабораторной и легальной собственности на марихуану делает этих двоих победителями 2022 года.

Марк Раппорт | 5 января 2022 г.

Эти дивидендные акции — надежная ставка, независимо от рыночных условий

В течение последних 28 лет экономика то росла, то падала, но эти акции, приносящие 4% дивидендов, ничуть не колебались.

Рубен Грегг Брюэр | 5 января 2022 г.

Является ли дистанционное обучение угрозой для сообщества американских университетских городков?

В колледжах и университетах наблюдается четкая тенденция к онлайн-обучению и гибридному обучению.

Мэтью Франкель, CFP® | 5 января 2022 г.

.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт