К недвижимым вещам в которые могут быть вложены инвестиции относятся: ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи / КонсультантПлюс
ИнвестицииБыть богатым по-индийски: амбиции, страсти, увлечения
- Викрам Бархат
- BBC Capital
Автор фото, Bavaguthu Raghuram Shetty NMC Healthcare
Подпись к фото,71-летний Бавагуту Рагурам Шетти владеет империей в сфере здравоохранения, а также занимается оказанием финансовых услуг
Мало что так наглядно символизирует устремленные в бесконечность амбиции богатейших людей Индии, как самое высокое здание в мире. В 2005 году индийский бизнесмен Бавагуту Рагурам Шетти, живущий в ОАЭ, выложил 45 млн. дирхамов (около 12.5 млн. долларов), купив 100-й этаж в башне Бурдж-Халифа, высота которой составляет 828 метров. Это высотное сооружение в столице Эмиратов в два раза выше небоскреба Эмпайр-стейт-билдинг в Нью-Йорке.
Большинство из нас никогда в жизни не увидят такую сумму денег, но для 71-летнего индийца, который владеет и управляет империей в сфере здравоохранения, а также занимается оказанием финансовых услуг, — это всего лишь очередная сделка.
«Это культовая достопримечательность, известная своей великолепной архитектурой и уровнем комфорта мирового класса, — рассказал Шетти BBC Capital. — Обладание частью этого единственного в своем роде здания — это особая честь и предмет великой гордости. Вид, открывающийся отсюда, просто завораживает, по-иному не скажешь. Вы можете видеть весь Дубай и красоту его архитектуры».
Шетти относится к тому постоянно растущему числу индийцев, которые могут позволить себе подобную роскошь. Хотя большая часть индийских граждан до сих пор живет в бедности, число невероятно обеспеченных людей, — тех, чьи инвестиционные активы составляют 30 миллионов долларов и более, — стремительно растет.
Согласно результатам исследования консалтинговой компании Capgemini and RBC Wealth Management, опубликованным в 2014 году, Индия находится на 16-м месте в мире по числу суперобеспеченных людей. В 2013 году в стране проживали 156 000 миллионеров, а к 2018 году эта цифра предположительно вырастет до 358 057.
Эти данные приводит фирма Wealth Insight, глобальная компания со штаб-квартирой в Соединенном Королевстве, которая специализируется на сборе и систематизации данных об обладателях самых крупных состояний в мире.
Список богачей
В списке богачей Индии преобладают молодые предприниматели, ведущие промышленники и представители бизнес-кланов, чье благосостояние увеличилось главным образом за счет капитализации рынка ценных бумаг, растущего потребления и цен на недвижимость.
По прогнозам компании Wealthinsight, суммарное состояние индийских богачей вырастет примерно на 44% с 2014 по 2018 годы и составит почти 2 триллиона долларов к концу этого 4-летнего периода.
Супербогатые индийцы не просто копят деньги. Они и живут на широкую ногу. Так же, как и их собраться по богатству во всем мире, они любят пускать пыль в глаза, выставляя напоказ эксклюзивные вещи и предаваясь исполнению редких прихотей. Шетти известен своей любовью к роскошным автомобилям и, по данным журнала Forbes, обладает обширной коллекцией таких машин, как «Роллс-Ройс» и «Майбах».
Автомобили – не единственный способ вложения денег, к которому прибегают богатые индийцы.
Накопление недвижимости
Автор фото, Getty
При тщательном рассмотрении любой сделки с недвижимым имуществом высшего класса вы наткнетесь на след индийского инвестора. По данным агентства недвижимости Knight Frank, почти 44% общего состояния сверхбогатых индийцев связаны с рынком недвижимости.
По статистике земельного департамента Дубая, индийцы возглавляют список основных зарубежных покупателей архитектурных чудес столицы Эмиратов. В том числе в самом высоком небоскребе мира — башне Бурдж-Халифа.
«Индийцы составляют значительную часть наших зарубежных инвесторов», — заявил Нивайн Уильям, директор по финансовой отчетности в ASDA’A Burson-Marsteller, агентстве по связям с общественностью инвестиционной кампании Emaar Properties, которая является застройщиком 160-го этажа башни Бурдж-Халифа. «Географическая близость, страны находятся на расстоянии, покрываемом за 4 часа полета, огромное количество индийцев, живущих в регионе, и тесные экономические связи между ОАЭ и Индией — все это и есть двигатели роста».
Весьма высок спрос и на другие роскошные объекты недвижимости в Дубае, включая Острова Пальм, крупнейшие в мире рукотворные острова, очертания каждого из которых, по замыслу архитекторов, повторяют форму пальмового дерева. «Индийцы образуют значительную долю инвесторов в наших проектах, — сказала Ребекка Рис, менеджер по связям со СМИ в компании Nakheel, которая возводит мегапостройки. — Они покупают все виды объектов из обширного и разнообразного портфолио компании Nakheel — от роскошных имений на побережье до апартаментов среднего класса, построенных в наших кварталах в Дубае».
Согласно данным британского агентства недвижимости Wetherell, в Соединенном Королевстве индийцы составляют самую многочисленную группу среди иностранных покупателей в престижных жилых районах Лондона. На их долю приходится 25% всех покупок элитного жилья. Индийцы, говорят представители агентства, по численности находятся на втором месте после покупателей из Британии и значительно опережают покупателей из Азии и континентальной Европы (19% от общего числа), а также покупателей из России и с Ближнего Востока, которые сейчас составляют 13% от общего числа.
В 2013 году покупатели из Индии потратили, по данным агентства, почти 450 млн фунтов на покупку 221 объекта элитного жилья в центральном Лондоне.
Индия, которая раньше была британской колонией, исторически тесно связана с Британией, и многие индийцы испытывают естественную привязанность к бывшей метрополии. «Индийцы начали вкладывать деньги в роскошное жилье в Лондоне еще в Эдвардианскую эпоху (1901-1910 годы), когда некоторые из богатейших индийских принцев владели особняками в столице. Особенно известен был Его королевское высочество низам-правитель княжества Хайдарабад, который владел «Хайдарабад-Хаус» по адресу Палас Грин № 6 в Кенсингтоне и купил для своей семьи дома в районах Мейфэр и Белгравия», — рассказывает Питер Ветерелл, руководитель компании Wetherell.
«Обычно покупатели из Индии тратят на покупку дома в районе Мейфэр от 1 до 20 миллионов фунтов, — продолжает Ветерелл. — Каждый год в разгар лета около 3000 индийских семей уезжают от индийской летней палящей жары, чтобы пожить в своих домах в Лондоне».
Он добавил, что индийские миллиардеры владеют также несколькими наиболее известными отелями в районе Мейфэр. Например, местной достопримечательностью отелем Grosvenor House владеет компания Sahara India Pariwar Group, которую возглавляет индийский бизнесмен Субрата Рой, купивший отель в 2010 году за 470 млн фунтов.
По данным Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors), чей головной офис находится в Чикаго, в США индийцы занимают четвертое место в списке покупателей недвижимости, после канадцев, китайцев и мексиканцев.
Наиболее продвинутые индийские миллионеры и миллиардеры, по данным крупнейшей индийской газеты Times of India, нередко подыскивают себе частные острова в экзотических местах. Издание сообщает, что все больше индийцев обращается в канадскую компанию Private Islands Inc. за идеями и предложениями по поводу возможностей приобретения уединенного уголка где-нибудь вдали от протоптанных маршрутов.
Парк частных самолетов растет
Автор фото, Getty
Вершину статуса символизирует частный самолет, обладание которым члены высшей лиги индийских богачей почитают своей обязанностью.
На долю индийских потребителей приходится 12% глобального рынка частных самолетов, гласят данные консалтинговой фирмы Frost & Sullivan. По статистическим выкладкам, предоставленным Равиндером Кауром, менеджером по корпоративным коммуникациям компании Frost & Sullivan в Южной Азии, обеспеченные индийцы владеют 142 частными самолетами. Их стоимость колеблется от 4,5 млн долларов за легкий самолет до 310 млн за тяжелый. В число владельцев входят такие магнаты, как Мукеш и Анил Амбани, Виджай Малайа, Лакшми Миттал, Ратан Тата, Гаутам Сингханиа.
Канадская фирма по производству реактивных самолетов бизнес-класса Bombardier ожидает, что в период с 2014 по 2033 год ей удастся продать в Индию 1 215 самолетов. «Нынешнее поколение индийских миллиардеров в полной мере оценило удобство пользования бизнес-джетами», — сказал Атьеш Мишра, генеральный менеджер по управлению авиаперевозками в Taj Air, чартерной авиакомпании из Мумбая. — Для сверхбогатых людей из Индии время имеет огромную важность.
Роскошные яхты
Автор фото, Getty
Одним из самых престижных признаков эксклюзивности для богатейших индийцев являются частные яхты. Индийский рынок люксовых катеров и яхт за последние несколько лет вырос на 10%, сообщает ежедневная газета Economic Times, ведущее финансовое издание в стране. Это соответствует прогнозу, согласно которому ожидается, что индийский рынок предметов роскоши, объем которого в 2012 году составил 7,58 млрд долларов, к концу 2015-го достигнет отметки в 15 млрд.
Но учитывая то обстоятельство, что у них на родине отсутствует необходимая инфраструктура, многие обеспеченные индийцы вынуждены швартовать свои супер-яхты в заграничных гаванях, которые находятся, в частности, в ОАЭ и по всему Средиземному морю. Одно из таких судов, Indian Empress (“Императрица Индии»), стоимостью примерно в 90 млн долларов принадлежит индийскому магнату Виджаю Маллайе, владельцу алкогольной компании UB Group и авиакомпании Kingfisher Airlines.
При длине в 312 футов (104 м), она является одной из крупнейших яхт в мире. Маллайа, который также владеет командой «Формулы-1» Force India, обычно устраивает на ней званые вечера после серий Гран-при.
«Примерно 70% яхт, которыми владеют индийцы, швартуются в гаванях Средиземного моря, остальные используют для этих целей местные марины в Гоа и на Андаманских островах», — сообщил в интервью BBC Capital работающий в Лондоне Марк Хилперн, брокер по продажам в компании Camper & Nicholsons International, которая строит роскошные яхты. Большинство из того небольшого числа яхт, которые могут принять существующие в Индии пристани, пришвартовано в Мумбае.
Хотя Хилперн отказался называть имена некоторых из владельцев этих яхт, он отметил, что в большинстве своем это относительно молодые владельцы собственного бизнеса, чей средний возраст составляет от 30 до 50 лет.
За границу на выходные
Автор фото, Getty
Заграничные поездки занимают важное место в повестке дня индийских богачей.
Как и другие члены этого закрытого клуба избранных, Шетти очень усердно работает, но любит периодически выключиться из своей напряженной деловой рутины и сбежать в Швейцарию и Австрию или «другие части света, которые в изобилии обладают природными красотами». Нихил Ганджу, менеджер индийского проекта интернет-сайта для планирующих путешествия TripAdvisor India сообщил BBC Capital, что в последнее время наблюдается рост числа индийцев, желающих отдохнуть за рубежом.
Согласно новому исследованию этого интернет-сайта, 66% процентов индийцев планировали выехать за границу в 2014 году, в то время как в 2013 году таких был только 21%. В докладе компании Kotak Wealth Management, изучающей, как тратят деньги индийские богачи, отмечается, что около 50% процентов совершают по три поездки в год. Каждый из них тратит на зарубежный отдых в среднем более 40 000 долларов. В исследовании говорится, что хотя Дубай и Сингапур сохраняют популярность как притягательные направления для гламурного шопинга, многие предпочитают отправляться на отдых в Средиземноморье и на Карибы.
Коллекции изысканных вин
Автор фото, Getty
Все большая пропорция индийских богатств идет на покупку изысканных вин. Хотя многие из этих драгоценных приобретений предназначены для употребления внутрь, многие индийцы вкладывают деньги в изысканные вина, например, от таких виноделов, как Chateau Lafite Rothschild, Chateau Petrus, Chateau Haut Brion и Chateau Cheval Blanc, в качестве страховки от возможных рисков и потерь, связанных с инвестициями в ценные бумаги.
Количество индийцев, вкладывающих деньги в отборные вина высших категорий, существенно выросло, сказал работающий в Вене Робин Ханна, управляющий директор фирмы Bordeaux Traders, консалтинговой фирмы, специализирующейся на инвестициях в вино. «Чтобы привести всего лишь один пример того, насколько дорогими могут быть эти вина, скажу, что цена за коробку, в зависимости от винтажа, может варьироваться в диапазоне от 10 до 100 тысяч евро, — написал он BBC Capital.
— Наметилась тенденция, по которой элитное вино становится все более популярным напитком в Индии, и крупные отели начинают импортировать все больше высококачественного вина».
Ханна говорит, что его клиенты из Индии происходят из самых разных слоев общества. В их числе и акулы бизнеса, и спортсмены, и звезды шоу-бизнеса. Он добавил, что зарубежные инвестиции некоторых из них превышают 20 млн долларов. «Индийские инвесторы очень предусмотрительны и требовательны. Кроме того, они уделяют пристальное внимание деталям,- отмечает Ханна. — Самые проницательные бизнесмены поистине те, кто обеими руками хватаются за золотые возможности для инвестиций. К таким возможностям, безусловно, относятся вложения в редкие вина».
Растущий спрос на вино, который наблюдают в Индии, заставляет создавать винодельческие хозяйства экстра-класса для производства суперпремиального вина. Аромат растущего рынка начал привлекать знаменитостей вроде живущего в США Виджая Амритраджа, бывшей легенды тенниса индийского происхождения, который производит в Индии вино под собственной маркой.
Под маркой Amritraj Reserve Collection выпускаются как красные, так и белые вина.
Какие ограничения установлены на инвестиции для госслужащих?
Сергей Кикевич Все авторы
- Госслужащие не имеют право пользоваться зарубежными инвестиционными инструментами
- ETF на ММВБ, а также зарубежное накопительное страхование – спорные инструменты (для госслужащего прямого запрета на владение нет)
- Владение зарубежной недвижимостью для госслужащих пока разрешено
- Врачи, учителя и другие бюджетники под ограничения не попадают
- У госслужащих есть возможность инвестировать за рубеж через российские фонды
Согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) в России 17,7% работоспособного населения заняты в госучрежденях.
В эту категорию попадают не только чиновники, но и все бюджетники – врачи, учителя, правоохранительные органы, военные и т.д., но это цифра не учитывает работников корпораций, принадлежащих государству.
Очевидно, что 17,7% — это довольно большая часть населения нашей страны и, как показывает практика, не все бюджетники знакомы со своими возможностями и ограничениями в области инвестиций.
Начнем с того, что ограничения в области инвестиций для госслужащих безусловно есть. Согласно закону «О государственной гражданской службе Российской Федерации» ФЗ №79 в редакции от 22.12.2014 (статья 17 пункт 1.1):
Гражданскому служащему, его супруге (супругу) и несовершеннолетним детям запрещается открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами».
Как видно из этой выдержки, под запрет кроме иностранных банковских счетов попадают иностранные финансовые инструменты. В эту категорию попадают акции, облигации, паи фондов, производные инструменты и доверительное управление.
Под некоторым вопросом остается накопительное страхование за рубежом. Несмотря на отсутствие четкого определения, большинство экспертов считают такой вид страхования финансовым инструментом.
Интересно, что под запрет попадают депозитарные расписки некоторых российских компаний, которые прошли IPO за рубежом и теперь представлены на Московской бирже (по сути это иностранные акции). Например: Яндекс, Тинькофф банк, Полиметалл, Х5, Lenta и другие.
Нельзя так же покупать бумаги иностранных ETF (биржевых фондов) на Московской бирже.Сегодня на Мосбирже представлены биржевые фонды двух иностранных управляющих компаний: FinEx и ITI Capital.
Покупка иностранного пая ETF или депозитарной расписки сейчас довольно просто осуществима через любого брокера на Мосбирже.
В этом заключается основная опасность. Брокер не обязан уведомлять госслужащего о существующих запретах и спокойно приобретет для него иностранную бумагу. За этим, конечно, последуют довольно крупные неприятности для самого госслужащего.
Под запрет пока не попала недвижимость, хотя запрет на владение зарубежной недвижимостью для чиновников уже много лет обсуждается в Думе, решение так и не принято.
По владению российскими ценными бумагами существует следующее ограничение:
«… если владение гражданским служащим ценными бумагами, акциями (долями участия, паями в уставных (складочных) капиталах организаций) приводит или может привести к конфликту интересов, гражданский служащий обязан передать принадлежащие ему ценные бумаги, акции (доли участия, паи в уставных (складочных) капиталах организаций) в доверительное управление…»
Это ограничение по определению касается только руководителей учреждений и госкорпораций.
На кого действуют ограничения
Как видно, Закон о государственной службе накладывает довольно серьезные ограничения, особенно для тех, кто желает диверсифицировать свои инвестиции с помощью зарубежных активов.
Но не стоит слишком сильно расстраиваться. Ограничения распространяются далеко не на всех госслужащих, а бюджетники (учителя, врачи и т.п.) вообще могут инвестировать без ограничений.
В ФЗ №79 фигурирует следующий список должностей:
- государственные должности Российской Федерации;
- должности первого заместителя и заместителей Генерального прокурора Российской Федерации;
- должности членов Совета директоров Центрального банка Российской Федерации;
- государственные должности субъектов Российской Федерации;
- должности федеральной государственной службы, назначение на которые и освобождение от которых осуществляются Президентом Российской Федерации, Правительством Российской Федерации или Генеральным прокурором Российской Федерации;
- должности заместителей руководителей федеральных органов исполнительной власти;
- должности в государственных корпорациях (компаниях), фондах и иных организациях, созданных Российской Федерацией на основании федеральных законов, назначение на которые и освобождение от которых осуществляются Президентом Российской Федерации или Правительством Российской Федерации;
- должности глав городских округов, глав муниципальных районов;
- должности федеральной государственной службы, должности государственной гражданской службы субъектов Российской Федерации, должности в Центральном банке Российской Федерации, государственных корпорациях (компаниях), фондах и иных организациях, созданных Российской Федерацией на основании федеральных законов, отдельные должности на основании трудового договора в организациях, создаваемых для выполнения задач, поставленных перед федеральными государственными органами, осуществление полномочий по которым предусматривает участие в подготовке решений, затрагивающих вопросы суверенитета и национальной безопасности Российской Федерации, и которые включены в перечни, установленные соответственно нормативными правовыми актами…
Все запреты относятся так же к супругам и несовершеннолетним детям должностных лиц.
Более подробное исследование со списками должностных лиц читайте в нашем исследовании Инвестиции для госслужащих: Запрет на иностранные счета и финансовые инструменты.
Если обобщить, то под ограничения попадают некоторые руководители в органах исполнительной, законодательной и судебной власти, а также работники госкорпораций. Врачи, учителя и другие бюджетники под ограничения не попадают.
Кроме того, всегда остается возможность инвестировать в российские ценные бумаги. Все госслужащие могут покупать паи российских инвестиционных фондов, которые инвестируют в определенные категории зарубежных активов. Сейчас на рынке существуют ПИФы, занимающиеся покупкой золота и других драгоценных металлов за рубежом, иностранных акций и облигаций, недвижимости и т.п.
Другие материалы из цикла «Инвестиции для госслужащих»
Риски инвестиционного договора — Центр Аудита и консалтинга «Партнер»
Риски инвестиционного договора.
После выхода Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 г. №54 аудиторы стали говорить о рисках инвестиционного договора.
Предлагаем вашему вниманию мнение других специалистов о сложностях квалификации инверсионного договора в строительстве.
Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.
03.08.12 11:08 А. Евдокимов
11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).
В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.
Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.
Определение инвестиционного договора
Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.
Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.
Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.
Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).
Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.
Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.
Судебная практика до Постановления № 54
Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.
К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.
Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.
Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:
1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.
Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.
При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.
2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.
Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.
При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.
3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.
Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.
Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Новеллы Постановления № 54
Квалификация инвестиционных договоров
ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.
В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.
Критерии квалификации инвестиционного договора
Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.
Критерии Договор подряда (строительного подряда) Договор простого товарищества
Модель объединения инвестиций Одна сторона предоставляет для строительства земельный участок, находящийся у него в собственности или на ином праве. Другая сторона обязуется осуществить строительство. Каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.
Возникновение первичного права собственности на объект строительства Право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Первичное право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Распределение объектов строительства между участниками инвестиционного процесса Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Общая долевая собственность сторон договора простого товарищества на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации общей долей собственности в ЕГРП.
Критерии | Договор подряда (строительного подряда) | Договор простого товарищества |
Модель объединения инвестиций | Одна сторона предоставляет для строительства земельный участок, находящийся у него в собственности или на ином праве. Другая сторона обязуется осуществить строительство. | Каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости. |
Возникновение первичного права собственности на объект строительства | Право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. | Первичное право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. |
Распределение объектов строительства между участниками инвестиционного процесса | Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи. | Общая долевая собственность сторон договора простого товарищества на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации общей долей собственности в ЕГРП. |
Однако, как показывает практика, большинство инвестиционных договоров следует трактовать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В связи с этим острым становится вопрос возникновения права собственности инвестора на объект строительства.
Возникновение права собственности инвестора на объект строительства
В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.
В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).
Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.
Система исков
С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.
Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.
Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.
Вид иска | Условия удовлетворения иска | Применяемая норма ГК РФ |
I. Иск о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору. | 1) имущество имеется в натуре; | Статья 398 ГК РФ |
II. Иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности. | 1) недвижимая вещь перешла во владение покупателя (инвестора), но | Пункт 3 статьи 551 ГК РФ |
III. Иск о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты начисленных на нее процентов, а также возмещения причинённых убытков. | 1) у продавца отсутствует недвижимое имущество (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо | Пункты 3 и 4 статьи 487 и статья 15 ГК РФ |
Как отметил ВАС РФ в Постановлении № 54, иски о признании права собственности должны оцениваться как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору
Страница не найдена
- Образование
Общий
- Словарь
- Экономика
- Корпоративные финансы
- Рот ИРА
- Акции
- Паевые инвестиционные фонды
- ETFs
- 401 (к)
Инвестирование / Торговля
- Основы инвестирования
- Фундаментальный анализ
- Управление портфелем
- Основы трейдинга
- Технический анализ
- Управление рисками
- Рынки
Новости
- Новости компании
- Новости рынков
- Торговые новости
- Политические новости
- Тенденции
Популярные акции
- Яблоко (AAPL)
- Тесла (TSLA)
- Amazon (AMZN)
- AMD (AMD)
- Facebook (FB)
- Netflix (NFLX)
- Симулятор
- Твои деньги
Личные финансы
- Управление благосостоянием
- Бюджетирование / экономия
- Банковское дело
- Кредитные карты
- Домовладение
- Пенсионное планирование
- Налоги
- Страхование
Обзоры и рейтинги
- Лучшие онлайн-брокеры
- Лучшие сберегательные счета
- Лучшие домашние гарантии
- Лучшие кредитные карты
- Лучшие личные займы
- Лучшие студенческие ссуды
- Лучшее страхование жизни
- Лучшее автострахование
- Советники
Ваша практика
- Управление практикой
- Продолжая образование
- Карьера финансового консультанта
- Инвестопедия 100
Управление благосостоянием
- Портфолио Строительство
- Финансовое планирование
- Академия
Популярные курсы
- Инвестирование для начинающих
- Станьте дневным трейдером
- Торговля для начинающих
- Технический анализ
Курсы по темам
- Все курсы
- Курсы трейдинга
- Курсы инвестирования
- Финансовые профессиональные курсы
Представлять на рассмотрение
Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.
дом- О нас
- Условия эксплуатации
- Словарь
- Редакционная политика
- Рекламировать
- Новости
- Политика конфиденциальности
- Связаться с нами
- Карьера
- Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
- #
- А
- B
- C
- D
- E
- F
- грамм
- ЧАС
- я
- J
- K
- L
- M
- N
- О
- п
- Q
- р
- S
- Т
- U
- V
- W
- Икс
- Y
- Z
7 лучших инвестиционных платформ для краудфандинга в сфере недвижимости на сентябрь 2021 года
В процессе комплексной проверки NerdWallet оценивает и ранжирует существующие и появляющиеся краудфандинговые платформы в сфере недвижимости с использованием многогранного и повторяющегося подхода. Наша цель — провести независимую оценку поставщиков медицинских услуг, чтобы помочь вам получить обоснованные и обоснованные суждения о том, какие из них лучше всего соответствуют вашим потребностям.
ПРОЦЕСС СБОРА И ПРОВЕРКИ ДАННЫХ
Мы собираем данные напрямую от поставщиков и проводим тестирование и наблюдение из первых рук посредством демонстраций поставщиков.Наш процесс начинается с отправки поставщикам подробных анкет для заполнения. Анкеты составлены таким образом, чтобы в равной степени получить как положительные, так и отрицательные ответы от поставщиков услуг. Они не предназначены и не подготовлены для получения каких-либо заранее определенных результатов. Ответы на вопросы анкеты в сочетании с демонстрациями продуктов, интервью с персоналом поставщиков и практическими исследованиями наших специалистов подпитывают наш собственный процесс оценки, который позволяет оценить эффективность каждого поставщика по семи основным направлениям.Окончательный результат дает оценку от плохого (одна звезда) до отличного (пять звезд). Рейтинги округлены до ближайшей половины звезды.
Оценки основаны на средневзвешенных значениях факторов, которые включают, помимо прочего: выбор инвестиций, комиссию за управление, минимальные суммы счетов, варианты погашения, прозрачность в отношении вариантов инвестирования и информацию, доступную на веб-сайтах провайдеров, а также поддержку клиентов.
Взвешивание каждого фактора основано на оценке нашей командой того, какие функции являются наиболее важными для потребителей, а какие оказывают наибольшее влияние на потребительский опыт.
Сценаристы и редакторы ежегодно проводят обзоры нашей краудфандинговой платформы по недвижимости, но постоянно делают обновления в течение года. Мы поддерживаем частые контакты с поставщиками услуг и отмечаем любые изменения в предложениях.
В состав группы обзора входят опытные писатели, исследователи и редакторы, которые ежедневно освещают инвестиции в недвижимость, а также другие альтернативные инвестиции и более широкие темы и стратегии инвестирования. Помимо NerdWallet, работа членов нашей команды публиковалась в The New York Times, The Washington Post, Forbes, USA Today, Bloomberg News, Nasdaq, MSN, MarketWatch, Yahoo! Финансы и другие национальные и региональные СМИ.
Объединенный опыт нашей инвестиционной команды используется в нашем процессе проверки, чтобы обеспечить продуманную оценку продуктов и услуг поставщика с точки зрения клиента. Наши писатели и редакторы обладают более чем 70-летним опытом работы в области финансов, от бывшего репортера Wall Street Journal до бывшего старшего финансового советника Merrill Lynch.
Хотя NerdWallet поддерживает партнерские отношения со многими из проверенных поставщиков, мы управляем потенциальными конфликтами интересов, поддерживая стену между нашим контентом и бизнес-операциями.Эта стена предназначена для того, чтобы наши деловые партнерства не могли повлиять на наших авторов и процесс проверки. Таким образом, все отзывы могут содержать объективную оценку, отвечающую интересам наших пользователей. Для получения дополнительной информации см. Редакционные правила NerdWallet.
9 лучших способов инвестировать в недвижимость
Недвижимость может быть отличным способом инвестирования. Инвестиции в недвижимость имеют отличный потенциал возврата и диверсифицируют ваш портфель, чтобы защитить вас от рецессий и других неблагоприятных экономических условий.Но как лучше всего инвестировать в недвижимость?
Нет единственного правильного ответа. Вы должны выбрать лучшие варианты и решить, какой из них подойдет вам. Есть несколько способов инвестировать в недвижимость, каждый с разными требованиями к капиталу, уровнями риска и динамикой инвестиций.
Вот краткое изложение девяти лучших способов инвестирования в недвижимость.
1. Купить недвижимость в аренду
Самый очевидный способ стать инвестором в недвижимость — это купить инвестиционную недвижимость (или несколько).Когда я использую термин «инвестиционная недвижимость», я имею в виду жилую или коммерческую недвижимость, которую вы планируете сдавать в аренду арендаторам, а не мелочь, о которой мы поговорим позже.
Владение арендуемой недвижимостью — отличный способ инвестировать в недвижимость, одновременно увеличивая благосостояние и принося доход. Потенциал возврата высок благодаря сочетанию дохода, повышения стоимости капитала и легкости использования кредитного плеча при покупке недвижимости.
Однако владение арендуемой недвижимостью подходит не всем, поэтому прежде чем начать поиски, рассмотрите следующие недостатки:
- Ценовые барьеры: Покупка первой арендуемой недвижимости может быть очень .Большинство кредиторов хотят получить как минимум 25% -ную скидку на ссуду на инвестиционную недвижимость, и разумно хранить расходы на несколько месяцев в резервах.
- Неопределенность: Когда дело доходит до сдачи в аренду, случаются вакансии и все ломается. Хотя общий потенциал возврата может быть большим, сдаваемая в аренду недвижимость сопряжена со значительным краткосрочным риском.
- Обязательства по времени: Даже если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, владение арендой может быть трудоемкой формой инвестирования в недвижимость.
2. Инвестируйте в REIT или другие акции недвижимости
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости, или REIT, могут быть отличным способом инвестирования в недвижимость.
Если вы не знакомы, ознакомьтесь с нашим вводным руководством по REIT. Но вот краткая версия: REIT — это специализированные компании, которые владеют, управляют, управляют или иным образом получают доход от активов недвижимости. Многие REIT торгуются на фондовых биржах, поэтому вы можете купить их одним щелчком мыши и с очень небольшим капиталом.
Я бы также отнес к этой категории паевые инвестиционные фонды недвижимости и ETFs недвижимости. Если вы не хотите выбирать только один REIT, вы можете инвестировать в уже готовый портфель из них. Vanguard Real Estate ETF (NYSEMKT: VNQ) — отличный пример ETF недвижимости, который может помочь вам получить доступ к недвижимости.
Также важно отметить, что некоторые акции недвижимости не классифицируются как REIT. Земельные девелоперы и строители — два других способа инвестировать в недвижимость через фондовый рынок.
3. Примите участие в краудфандинге в сфере недвижимости
Краудфандинг — это относительно новый способ инвестирования в недвижимость, и он быстро растет.
Вот основная идея. Опытный застройщик определяет возможность для инвестиций. Обычно это один актив коммерческой недвижимости и модификация, добавляющая стоимость. Это может быть как простая реструктуризация долга собственности, так и сложная, например, полный ремонт. Обычно есть целевая дата окончания, когда застройщик планирует продать или рефинансировать недвижимость.Вместо того, чтобы финансировать весь проект за счет собственных денег и банковского финансирования, разработчик привлекает часть необходимого капитала от таких инвесторов, как вы, в обмен на долю в капитале проекта.
Вы можете найти возможности для инвестиций в недвижимость с привлечением средств краудфандинга на CrowdStreet, Realty Mogul и других платформах. Эти платформы действуют как посредники между инвесторами и застройщиками (известные как «спонсоры» сделки). Платформа гарантирует, что перечисленные в ней инвестиции являются законными и соответствуют стандартам качества.Они также собирают деньги с инвесторов от имени спонсоров.
Краудфандинговые инвестиции в недвижимость имеют несколько основных преимуществ. Прежде всего, возвратный потенциал может составлять огромных . Для краудфандинговых проектов в сфере недвижимости нередко стремиться к внутренней норме доходности (IRR) 15% или более, и первые результаты показывают, что эти результаты достижимы. Эти проекты часто приносят доход, а также единовременный доход при продаже недвижимости. Они также могут диверсифицировать вашу инвестиционную стратегию и позволить вам использовать опыт разработчика (в отличие от попытки реализовать такой проект самостоятельно).
С другой стороны, есть несколько серьезных недостатков, которые следует учитывать. С увеличением потенциального вознаграждения увеличивается риск. В отличие от стратегий покупки и удержания недвижимости, краудфандинг добавляет элемент риска исполнения. Еще одна серьезная проблема — ликвидность. В отличие от большинства других видов инвестиций в недвижимость, трудно или невозможно выйти из краудфандинговых инвестиций в недвижимость до того, как они будут завершены (то есть недвижимость будет продана). Если вы инвестируете в краудфандинговую сделку с недвижимостью с целевым сроком удержания в пять лет, вы должны ожидать, что ваши деньги будут связаны, по крайней мере, на этот период времени.
Вкратце, краудфандинговая недвижимость может быть очень подходящей для многих инвесторов, но прежде чем вы начнете, нужно многое узнать.
4. Купите аренду на время отпуска
Аренда на время отпуска отличается от долгосрочной аренды по нескольким ключевым параметрам.
С другой стороны, вы можете использовать дом, когда в нем никого нет. Также может быть значительно проще профинансировать аренду на время отпуска, особенно если это соответствует определению вашего кредитора о втором доме, и вы не используете доход от аренды, чтобы соответствовать требованиям.Наконец, аренда на время отпуска имеет тенденцию приносить больший доход за день аренды, чем сопоставимая недвижимость для долгосрочной аренды.
Однако у владения арендой на время отпуска есть некоторые потенциальные недостатки. Маркетинг и управление арендой на время отпуска более сложны, чем долгосрочная аренда. Таким образом, управление недвижимостью обходится гораздо дороже — ожидайте, что управляющий будет платить около 25% арендной платы за аренду на время отпуска. Это более чем вдвое превышает отраслевой стандарт в 10% для недвижимости с долгосрочными арендаторами.
Кроме того, вам может быть запрещено сдавать в аренду недвижимость в выбранных вами местах — или вам может потребоваться специальная лицензия, которая может стоить очень дорого. И может быть проще для получения финансирования второго дома, но вам нужно будет претендовать на него на основе вашего существующего дохода, а не ожидаемого дохода от аренды.
5. Взлом домов — ваш путь к портфелю недвижимости
Взлом домов — это, по сути, гибрид покупки дома для использования в качестве основного места жительства и покупки недвижимости для сдачи в аренду.В общем, этот термин относится к покупке жилой недвижимости с двумя-четырьмя квартирами и проживанию в одной из квартир при сдаче в аренду других. Но это может относиться к покупке дома на одну семью и аренде одной или нескольких комнат.
Допустим, вы нашли квадруплекс (четыре квартиры) за 200 000 долларов. Включая налоги и страховку, мы скажем, что ваш платеж по ипотеке составляет 1500 долларов в месяц. После покупки недвижимости вы сдаете в аренду три квартиры по 600 долларов каждая и живете в четвертой. Вы не только живете бесплатно (арендная плата покрывает весь ваш платеж по ипотеке), но и генерируете положительный денежный поток в размере 300 долларов в месяц. и создают капитал в более ценной собственности, чем если бы вы купили одну квартиру для проживания. .
Взлом домов может стать отличным недорогим способом начать создание портфеля арендуемой недвижимости. Поскольку вы живете в этой собственности, даже многоквартирная жилая недвижимость может претендовать на получение первичного финансирования проживания, которое предполагает более низкие процентные ставки и более низкие требования к первоначальному взносу, чем ссуды на инвестиционную недвижимость. Как правило, вы должны проживать в этом объекте в течение определенного времени после его покупки, но по истечении этого периода (обычно год или два) вы можете повторить этот процесс с другим многоквартирным домом.
Очевидный недостаток — конфиденциальность. Наличие собственного двора имеет смысл, и это может создать неловкие ситуации, когда вы живете в том же здании, что и ваши арендаторы. Даже в этом случае, если вы новый инвестор в недвижимость и на самом деле не нуждаетесь в собственном доме, вы можете подумать о взломе дома. Моей первой инвестицией в недвижимость была взлом дома, когда мы с женой купили дуплекс и сдали в аренду одну из квартир.
6. Сдайте в аренду весь собственный дом или его часть
Это не столько инвестиционная стратегия, сколько побочная суета, но о ней все же стоит упомянуть здесь.С появлением таких платформ, как Airbnb, стало проще, чем когда-либо, сдавать в аренду свой дом, когда вас нет рядом, или сдавать в аренду свободную комнату в своем доме на несколько дней то тут, то там.
Один интересный аспект этой стратегии заключается в том, что если вы сдаете дом в аренду менее чем на 14 дней в году, вы не платите налог на собранные деньги. Если вы уезжаете за город на каникулы или уезжаете на летние каникулы, использование вашего дома в качестве периодической краткосрочной аренды может компенсировать ваши дорожные расходы за счет не облагаемого налогом дохода.
7. Починить и перевернуть дом
Термины «перевернуть и перевернуть» относятся к покупке дома с единственной целью ремонта и быстрой продажи его с целью получения прибыли.
Благодаря нескольким телешоу на эту тему в последние несколько лет стало популярным переброска домов. И, честно говоря, можно заработать кучу денег , если флип будет выполнен правильно и по плану.
Однако подбрасывать дома — это работа , поэтому, если вы пассивный инвестор, она, вероятно, вам не подходит.И даже для самых опытных профессионалов существует немалый риск, связанный с переворотом домов.
Если вы попробуете перевернуть дома, вот несколько вещей, о которых следует помнить:
- Вы зарабатываете деньги, когда покупаете , а не когда продаете: Используйте правило 70%, когда покупка недвижимости — ваши затраты на приобретение, ремонт и содержание не должны превышать 70% от того, за что вы ожидаете продать недвижимость.Это дает вам хорошую подушку, чтобы справиться с неопределенностью, связанной с переворотом домов, без большого риска потери денег. Если вы не можете получить собственность, придерживаясь правила 70%, не бойтесь уходить.
- Когда дело доходит до продажи домов, время — деньги: Вы можете разрушить свою прибыль, не торопясь на ремонт и не торопясь, когда приходит время продавать. Постарайтесь запланировать ремонт до того, как закроете дом, и установите реалистичную цену продажи готового продукта.
При переворачивании дома многое может пойти не так, поэтому сделайте домашнее задание и составьте план, прежде чем делать первый переворот.
8. Постройте новый дом в соответствии со спецификацией
Это похоже на ремонт домов с точки зрения динамики инвестиций, но с очевидным дополнительным этапом строительства дома с нуля. Строительство особенного дома может быть особенно прибыльной инвестиционной стратегией на рынках с ограниченным предложением новых домов на выбор.
Во многих отношениях строительство особого дома может быть на менее рискованным, чем ремонт и перестройка существующего дома.Обычно вы знаете, сколько будет стоить новая конструкция — у вас не так много возможностей столкнуться с неожиданным ремонтом, как если бы вы починили и перевернули.
С другой стороны, изготовление спецификаций требует больше времени. Обычно на ремонт существующего дома уходит пара месяцев, но на то, чтобы построить дом с нуля, может уйти год или больше. Убедитесь, что ваши доходы оправдывают увеличенные временные затраты, поскольку вы потенциально можете завершить несколько несложных проектов за время, необходимое для постройки одного дома с нуля.Более длинный таймфрейм также создает дополнительный фактор риска рыночных колебаний. Ваш рынок недвижимости сейчас может быть горячим, все может немного измениться за год, который вам понадобится, чтобы построить дом.
9. Будьте кредитором
Один из видов инвестиций в недвижимость, которому не уделяют слишком много внимания, — это долги. Вам не нужно открывать ипотечную компанию или напрямую кому-то ссужать деньги — есть другие способы добавить в свой портфель долговые инвестиции в недвижимость.
Многие из тех же краудфандинговых платформ, которые я обсуждал ранее, также перечисляют долговые инвестиции.Другими словами, вместо того, чтобы быть заинтересованной стороной в проекте, вы являетесь одним из его финансистов. Есть также некоторые платформы, такие как Groundfloor, которые позволяют вам выбирать отдельные ссуды на недвижимость для инвестирования (подумайте об этом как о платформе типа Lending-Club для недвижимости).
Есть несколько причин, по которым вложение в долг может быть для вас разумным. Во-первых, вы обычно можете получить больше дохода от вложения в долг, чем от вложения в акционерный капитал. Вместо того, чтобы инвестор выплачивает проценты банку, они производят выплаты вам и другим долговым инвесторам.Это не редкость, когда краудфандинговые долговые инвестиции приносят доходность в денежном выражении на уровне 8% для инвесторов.
Долговые инвесторы также имеют преимущественные права на активы инвестиционного проекта. Если краудфандинговые инвестиции потерпят неудачу, инвесторы в долговые обязательства вернут свои деньги раньше, чем инвесторы в акции. Хотя здесь существует широкий спектр рисков, долговые инвестиции, как правило, менее рискованны, чем вложения в акционерный капитал.
С другой стороны, долговые инвестиции в целом имеют меньшую общую потенциальную доходность, чем капитал.Когда вы инвестируете в долги, связанные с недвижимостью, ваш доход — это получаемый вами доход — вот и все. Если проект приносит кучу денег, инвесторы в долговые обязательства не увидят ни копейки. Когда вы инвестируете в долг недвижимости, вы теряете потенциал роста в обмен на стабильный доход и меньший риск.
Комбинация этих стратегий может быть идеальной
Нет правила, согласно которому вам нужно выбрать только одну из них. Фактически, лучший способ инвестировать в недвижимость для большинства людей — это сочетание нескольких вариантов.Например, я владею несколькими арендуемыми объектами недвижимости, инвестирую в несколько REIT и планирую купить аренду на время отпуска в течение следующего года или около того. В долгосрочной перспективе я планирую добавить одну или две краудфандинговых инвестиции после того, как я сформирую хорошую «базу» из инвестиционной собственности с устойчивым денежным потоком и надежными REIT.
Не бывает идеальных вложений в недвижимость — диверсифицируя свой капитал между несколькими из них, вы можете получить лучшее от каждого из них. Мои REIT дают мне большую ликвидность, если мне это нужно, а моя арендуемая недвижимость дает мне отличный долгосрочный потенциал возврата, обеспечивая при этом хороший поток доходов.Лучше всего выяснить, что для наиболее важно для вас, , и решить, как лучше инвестировать в соответствии с этим.
Как инвестировать в недвижимость
Большинство инвестиционных портфелей и пенсионных планов вкладываются в акции и инвестиции с фиксированным доходом.
Но недвижимость — отличный вариант для диверсификации портфеля, потому что это «твердый актив , ». Кроме того, трудно поспорить с долгосрочными инвестиционными показателями в сфере недвижимости.
Добавление некоторого количества недвижимости в ваш портфель может повысить доходность ваших инвестиций в долгосрочной перспективе.
Недвижимость — страшное вложение для многих. И это может быть, если вы думаете только о владении недвижимостью, которую можно сдать в аренду или переделать.
Но есть больше, чем два способа инвестировать в недвижимость. И самое замечательное в том, что есть способ инвестировать в недвижимость, который может работать на кого угодно, даже если у вас нет тонны инвестиций прямо сейчас.
Мне удалось придумать 11 (и бонус), и вот они:
1. Инвестируйте в Fundrise
Рейтинг GoodFinancialCents
Типы инвестиций
Диверсифицированная недвижимость
Много людей хотите заняться инвестициями в недвижимость, но не хотите беспокоиться о работе с арендаторами, ремонте и управлении платежами или прохождении изнурительного процесса обучения тому, как инвестировать в недвижимость методом проб и ошибок (как это сделал я).
К счастью, вы можете вкладывать деньги в опционы на недвижимость, даже не делая этого.
Fundrise — это инвестиционная онлайн-служба, которая позволяет вам вкладывать деньги в инвестиционные фонды недвижимости. Ими управляют профессионалы Fundrise, а вы сидите и смотрите, как растут ваши деньги.
Почему Fundrise? Это просто, у них есть история отличных результатов! В 2017 году их среднегодовая доходность составила 11,44%. Мне, наверное, не нужно говорить вам, но это НАМНОГО лучше, чем вы найдете с другими инвестициями.
Конечно, они не могут гарантировать такую прибыль, но за последние четыре года они опубликовали огромные цифры.
Одна из причин, по которой люди любят Fundrise, заключается в том, что с него легко начать. Вы можете быстро сравнить аккаунты и создать свой профиль. Они помогут вам определить, какие инвестиции являются лучшими, заполнив короткую анкету.
В зависимости от ваших ответов они предложат один из трех стилей инвестирования:
- Долгосрочный рост
- Сбалансированное инвестирование
- Дополнительный доход
Всего лишь с 500 долларов США вы можете инвестировать в Fundrise Starter Портфель, или с вложением 1000 долларов в доход eREIT от Fundrise или eREIT с доходом от Fundrise.Они взимают очень низкие комиссии за инвестирование через платформу, но в последнее время доходность выражается двузначными числами. У них есть дополнительные инвестиции для аккредитованных инвесторов.
А как насчет комиссий? Не волнуйтесь, они не так уж и плохи. Fundrise взимает только 0,85% комиссии за управление каждый год. По сравнению с другими брокерскими конторами это минимально.
В целом, вы можете получить доход выше среднего, инвестируя в недвижимость. А поскольку Fundrise предлагает REIT, вы можете заработать эти деньги, не пачкая руки.
Вот видеообзор, который я записал, рассказывая о своем опыте открытия счета Fundrise:
Peerstreet позволяет инвестировать в ссуды на недвижимость — в основном для временных сделок с мелкими инвесторами. Вы также можете инвестировать всего лишь на 1000 долларов, но для этого вы должны быть аккредитованным инвестором.
Вы будете инвестировать в ссудные «ноты», которые являются частями ссуд, а не сами ссуды. Срок ссуды составляет от шести месяцев до двух лет, и обычно выплачивается процентная ставка от 6% до 12%.
RealtyShares позволяет инвестировать в проекты коммерческой или жилой недвижимости. Имея всего 5000 долларов, вы можете инвестировать либо в ссуды на недвижимость, либо в акционерный капитал. Платформа позволяет вам инвестировать в недвижимость в США и в самые разные проекты.
Это может быть новое строительство, перестройка, доходная недвижимость или ссуды.
2. Владение собственным домом: подождите, что?
Хотя вы могли подумать, что владение собственным домом — это в основном обеспечение жилья, подумайте еще раз.При правильном управлении ваш собственный дом может быть единственным лучшим способом вложить деньги в недвижимость при первых вложениях.
Что я имею в виду под «при правильном управлении»?
Это означает, что вы покупаете дом по справедливой рыночной стоимости или меньше. Также лучше покупать самый дешевый дом в районе, чем самый дорогой.
Вы также выплачиваете ипотеку через 30 лет или меньше.
Наконец, это означает поддержание собственности в товарном состоянии без чрезмерного улучшения (тратя больше на обновления, чем вы получите от более высокой рыночной стоимости).
Есть два способа, которыми ваш дом может стать инвестицией:
- Амортизация вашей ипотеки. Пока вы живете в своем доме и честно платите по ипотеке, ссуда постепенно погашается. Через 30 лет вы будете владеть им без залога. Это даст вам 100% -ную долю в вашем доме.
- Удорожание. Годовая ставка прироста стоимости 3% означает, что стоимость дома вырастет вдвое за 30 лет, которые потребуются для выплаты ипотеки.Дом за 300 000 долларов, который вы покупаете сегодня, через 30 лет будет стоить 600 000 долларов.
Допустим, вы покупаете дом сегодня за 300 000 долларов США с 5% первоначальным взносом (15 000 долларов США). Ваш капитал в доме вырастет с 15 000 до 600 000 долларов за 30 лет.
Это серьезное вложение. И хотя дом увеличивает ваше благосостояние, он также дает кров вам и вашей семье.
Никакая другая инвестиция не сочетает в себе два преимущества так, как владение домом. Вот как инвестировать в недвижимость!
Предупреждение: если вы рефинансируете ипотечный кредит каждые несколько лет, возвращая ссуду на 30 лет и каждый раз снимая «небольшую» наличность, вы потеряете всю цель.Вы никогда не выплатите ипотеку и никогда не заработаете серьезного капитала.
3. Покупка сдаваемой в аренду недвижимости для получения дохода
Это один из самых проверенных временем способов создания долгосрочного богатства. Те же силы, которые делают ваш собственный дом таким отличным вложением, — амортизация ипотечного кредита и повышение стоимости недвижимости — также работают с арендуемой недвижимостью.
Но инвестирование в аренду недвижимости также добавляет доходную составляющую.
Как минимум, арендная плата, которую вы получаете от инвестиционной собственности, должна покрывать расходы на ее владение.Если он больше ничего не сделает, ваш арендатор будет фактически оплачивать ваши вложения. Когда арендная плата превышает ваши расходы, недвижимость будет приносить положительный денежный поток.
Если это действительно дает положительный денежный поток, доход может поступать к вам без уплаты налогов. Это потому, что вы можете понести расходы на амортизацию собственности. Поскольку это инвестиционная недвижимость, вам разрешено «расходовать» на улучшения в течение многих лет. Но поскольку амортизация — это бумажные расходы (без реальных денежных затрат), она может компенсировать ваш чистый доход от аренды.
По мере роста арендной платы — при относительно неизменном ежемесячном платеже — ваш чистый доход будет расти. Как только недвижимость будет выплачена, доход от аренды будет в основном прибылью.
«Вот почему инвестирование в аренду недвижимости — один из лучших способов инвестировать в недвижимость».
Есть некоторые вещи, о которых вам нужно знать при аренде недвижимости:
- Они требуют больших первоначальных взносов, обычно 20% или более от покупной цены.
- Получить ипотечную ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем на дом, занимаемый владельцем.
- Есть факторы вакансии — промежутки времени между арендаторами, когда нет арендного дохода.
- Ремонт и обслуживание — покраска, замена ковра и т. Д. — необходимо будет производить после того, как каждый арендатор переедет.
Каждый из этих факторов можно преодолеть, но вы должны знать, что владение арендуемой недвижимостью не всегда гладко. Если вы ищете профиль с меньшим риском и меньшее количество рук при инвестировании, аренда недвижимости может быть для вас не лучшим способом инвестирования в недвижимость.Не волнуйтесь, впереди еще много всего!
4. Инвестируйте в недвижимость через онлайн-платформы P2P
Рейтинг GoodFinancialCents
Типы инвестиций
P2P-кредитование
Появляются инвестиционные платформы P2P, основанные на инвестировании в недвижимость. Этот процесс обычно называют краудфандингом . Здесь группы инвесторов собираются вместе, чтобы объединить деньги для конкретных инвестиций, связанных с недвижимостью.
Эти платформы предоставляют вам возможность инвестировать в недвижимость в Интернете через различные типы недвижимости и разными способами. Ваши инвестиции не так ликвидны, как если бы вы инвестировали в паевые инвестиционные фонды для ETF, но они менее сложны, чем LP в сфере недвижимости.
Они, вероятно, ближе всего к REIT, но у вас больше контроля над тем, во что вы инвестируете. С P2P-платформой вы можете выбирать сделки, в которые вы инвестируете.
Это также дает вам возможность диверсифицировать относительно небольшая сумма денег по множеству различных сделок.
Краудфандинговые P2P-платформы, ориентированные на недвижимость, существуют всего несколько лет. Но уже существует множество платформ, которые дают вам возможность выбирать, как и куда вы хотите инвестировать.
Между тем, новые платформы появляются постоянно.
Если вы не уверены, как лучше всего инвестировать в недвижимость для вас, эти следующие варианты определенно заслуживают быстрого поиска в Google.
Вот 3 лучших способа инвестировать в недвижимость онлайн:
- RealtyShares
- Lending Club
- PeerStreet
RealtyShares позволяет инвестировать в проекты коммерческой или жилой недвижимости.Фактически, многие инвесторы назвали RealtyShares «Клубом кредитования недвижимости».
Имея всего 5000 долларов, вы можете инвестировать либо в ссуды на недвижимость, либо в акционерный капитал (есть несколько инвестиций, в которых вы можете участвовать за 1000 долларов). Платформа позволяет вам инвестировать в недвижимость в США и в самые разные проекты.
Одна из причин популярности RealtyShares заключается в том, сколько работы они делают для вас. Когда появляется возможность для инвестиций, они собираются взглянуть на руководителей компании, занимающейся недвижимостью, а также на отчеты о праве собственности и проверки.Они собираются получить как можно больше информации о недвижимости.
Теперь о сборах. RealtyShares будет взимать с вас ежегодную комиссию в размере 1%. Это наравне со многими другими P2P-компаниями.
Это может быть новое строительство, перестройка, доходная недвижимость или ссуды.
Lending Club — еще один отличный источник P2P-кредитования. Вы, наверное, слышали о Lending Club. Это одни из самых популярных P2P-сайтов, но многие люди не думают о них при кредитовании недвижимости.
Lending Club имеет среднюю годовую доходность от 5,06% до 8,74%. Важно отметить, что эти цифры также учитывают значения по умолчанию, что делает прибыль еще более впечатляющей.
Ограничения Lending Club для инвесторов немного более мягкие, чем у других P2P-сайтов. Они позволяют легко создать учетную запись и начать инвестировать.
После того, как вы получите одобрение на начало инвестирования в Lending Club, вы сможете просматривать сотни и сотни вариантов инвестирования.Ищете быстрый способ разнообразить свое портфолио? Не смотрите дальше.
Peerstreet позволяет инвестировать в ссуды на недвижимость — в основном для постоянных сделок с мелкими инвесторами. Вы также можете инвестировать всего лишь на 1000 долларов, но для этого вы должны быть аккредитованным инвестором.
Вы будете инвестировать в ссудные «ноты», которые являются частями ссуд, а не сами ссуды. Срок ссуды составляет от шести месяцев до двух лет, и обычно выплачивается процентная ставка от 6% до 12%.
5.Инвестиции в коммерческую недвижимость
Это разновидность сдачи в аренду, при которой вы инвестируете в офисную, торговую или складскую / складскую недвижимость. Он следует той же общей схеме. Вы покупаете недвижимость и сдаете ее в аренду арендаторам, которые платят по ипотеке и надеются получить прибыль.
Инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, сложнее и дороже, чем вложения в аренду недвижимости в жилом секторе.
Так зачем инвестировать в недвижимость на коммерческом уровне?
Ну, принцип риск vs.вознаграждение определяет, что коммерческая недвижимость, таким образом, становится более прибыльной. Незнание того, как инвестировать в недвижимость, особенно на коммерческом уровне, может оказаться очень дорогостоящим обучением.
Для человека с опытом и капиталом вложение в коммерческую недвижимость — один из лучших способов инвестировать в недвижимость, поскольку при правильном подходе можно получить значительную прибыль.
С другой стороны, коммерческая недвижимость обычно предполагает долгосрочную аренду. Поскольку недвижимость сдается в аренду бизнесу, они захотят взять ее в аренду на несколько лет.Это обеспечит непрерывность их бизнеса.
Аренда легко может быть на 10 лет и более. Денежный поток будет более стабильным, поскольку вы не будете менять арендаторов раз в год или два.
Оценка собственности также может быть более высокой, чем оценка жилой недвижимости. Это особенно верно, если недвижимость приносит большую годовую прибыль. Это более вероятно с коммерческой недвижимостью, поскольку арендатор часто платит за содержание здания в дополнение к ежемесячной арендной плате.
Договоры аренды могут быть структурированы таким образом, чтобы арендодатель также получал процент от прибыли бизнеса.
С другой стороны, коммерческая недвижимость часто зависит от цикла деловой активности. Во время спада доходы бизнеса снижаются, и у вашего арендатора могут возникнуть трудности с оплатой аренды.
Арендатор может даже выйти из бизнеса, оставив вам пустующее здание. Поскольку коммерческие арендаторы бывают самых разных форм и размеров, поиск нового арендатора для вашей собственности может занять месяцы или годы.
Инвестиции в коммерческую недвижимость предназначены для более опытных инвесторов, которые более склонны к риску. Это действительно вложение с высоким риском и высокой прибылью.
6. Как видно по телевизору: Fix-and-Flip
HGTV заполнено ими. Flip or Flop и Fixer Upper — два из самых популярных, и они позволяют легко выглядеть.
Это?
Да и нет. Это просто, если вы знаете, как инвестировать в недвижимость, и потенциальная катастрофа, если не знаете.
Зачем вкладывать деньги в недвижимость, просто чтобы перевернуть ее?
Основная идея — купить недвижимость, которая серьезно нуждается в ремонте.По этой причине у вас должна быть возможность покупать обновленные дома по соседству по цене намного меньше, чем текущая рыночная стоимость.
Пример: Вы покупаете дом за 100 000 долларов в районе за 200 000 долларов. После ремонта на сумму 40 000 долларов вы продаете недвижимость с прибылью в размере 60 000 долларов.
На ТВ всегда работает. В реальной жизни вы должны знать стоимость собственности в районе, чтобы определить, куда инвестировать в недвижимость, и вы должны иметь возможность купить дом за , намного ниже его завершенной рыночной стоимости за .
Вы также должны иметь возможность достоверно оценить затраты на ремонт. Это помогает (очень), если вы можете выполнять большую часть работы самостоятельно.
Что может пойти не так? Переброска домов — наиболее практичный и потенциально рискованный способ инвестирования в недвижимость. Две самые большие проблемы — это слишком большая оплата за недвижимость или обнаружение того, что то, что вы считали мелким ремонтом, является чем-то гораздо большим.
Например, этот «кусочек» деревянной гнили на дверном косяке скрывает тот факт, что весь каркас дома заражен термитами и его необходимо снести.
Это крайность, и обычно это можно определить путем тщательного домашнего осмотра, который всегда будет у ветерана ласты.
Три правила:
- Всегда знайте рыночную стоимость недвижимости после завершения,
- истинное физическое состояние дома и
- получите точную оценку затрат на ремонт.
Если вам не хватает одного из трех, весь проект может пойти совершенно не так.
Для тех, кто обладает исключительными практическими навыками, знает, как инвестировать в недвижимость и не возражает против трудностей, ремонт и переворот могут быть лучшим способом инвестировать в недвижимость.
7. Моя собственная неудачная попытка стать предпринимателем в сфере недвижимости
Говоря об ужасной ошибке, я описал свое собственное неудачное предприятие по инвестированию в недвижимость в 7 уроков, которые я извлек из неудач при инвестировании в недвижимость .
Это поучительная история от вас. Помните, как я писал выше «по телевизору всегда работает»? Это была моя ошибка — думать, что это будет работать так же, как по телевизору.
«Правило №1 инвестирования в недвижимость — : ничто не работает так, как на телевидении — никогда!»
Я поверил в миф о том, что научиться инвестировать в недвижимость будет легко.Так они это делают. Но я вышел за пределы своей области знаний. Финансовое планирование — это то, в чем я хорошо разбираюсь. Оказывается, с недвижимостью — нет.
Я не хочу вас огорчать по поводу инвестиций в недвижимость. Многие люди зарабатывают много денег, вкладывая в это деньги. Я знаю несколько, и я уверен, что вы знаете тоже.
Но инвестировать в недвижимость сложнее, чем в бумажные активы, такие как акции и паевые инвестиционные фонды.
Если вы действительно инвестируете в недвижимость напрямую, это очень практическое дело.Даже если вы не пачкаете руки, листая дома, вам все равно придется участвовать в не всегда приятном деле купли-продажи.
Не все для этого подходят.
Если при серьезной самооценке вы признаете, что не готовы научиться инвестировать в недвижимость, вам лучше оставить инвестирование в недвижимость тем, кто хорошо для этого подходит. Прочтите мою статью, чтобы узнать , как НЕ инвестировать в недвижимость .
Имея это в виду, давайте рассмотрим некоторые способы инвестирования в недвижимость, которые лучше подходят для той недвижимости, с которой мы сталкиваемся…
8.Сдайте в аренду пространство в вашем доме или на вашей собственности
Это, вероятно, самый простой способ заработать на недвижимости путем прямого участия. Если у вас уже есть дом, вы можете получить дополнительный доход, сдавая его в аренду.
Я говорю «пространство» не зря. Большинство людей думают о сдаче комнаты в аренду. Это один из способов сделать это.
Вы также можете сдать в аренду часть или все из следующего:
- Ваш подвал
- Гараж
- Чердак
- Пристройка на вашем участке
- Подъездная дорога
- Уголок вашей земли
Любой Из этих договоренностей об аренде можно получить дополнительный источник дохода, точно так же, как аренда комнаты на границе.Людям и предприятиям нужно много места. Во многих случаях им просто нужно дополнительное место для хранения своих вещей или автомобилей.
В некоторых местах это сделать проще, чем в других.
Если ваш дом расположен в сельской местности, в старом центре города или в сообществе, где действуют слабые ограничения на использование собственности, это может быть реальной альтернативой.
Но если вы живете в пригороде с жесткими ограничениями на использование собственности, вы столкнетесь с юридическими препятствиями.А если вы живете по соседству с товариществом домовладельцев (ТСЖ), даже не думайте об этом.
Но если ваш дом расположен в нужном районе, и у вас есть дополнительное пространство, это довольно простой способ подзаработать на недвижимости. Знание, куда вкладывать средства в недвижимость, является ключом к успеху вашего предприятия с недвижимостью.
9. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)
REIT — это те места, где инвестирование в недвижимость начинает во многом напоминать инвестирование в акции или паевые инвестиционные фонды.
По сути, это что-то вроде паевых инвестиционных фондов недвижимости. Более крупные торгуются на открытом рынке и могут храниться на брокерском счете или даже на пенсионном счете.
REIT обычно инвестирует в несколько связанных свойств.
Это могут быть большие многоквартирные дома, офисные здания, торговые площади, промышленные объекты, гостиницы или склады.
Это дает вам возможность инвестировать в коммерческую недвижимость или крупные жилые проекты как акционер, а не как инвестор с прямой ответственностью.
Зачем инвестировать в недвижимость с помощью REIT?
REIT также имеют льготные дивиденды.
Сам REIT не платит федеральный подоходный налог с доходов. Они распределяют 90% или более этой прибыли среди своих акционеров в качестве дивидендов.
Дивиденды подлежат налогообложению по ставке личного налога акционеров. (Однако они не считаются квалифицированными дивидендами, которые получают более благоприятный налоговый режим.)
Для тех, кто ищет способы инвестирования в недвижимость, которые являются недоступными, предлагают налоговые льготы и считаются очень безопасными с хорошей доходностью, я предлагаю учимся инвестировать в недвижимость с помощью REIT.
Если у вас есть REIT на пенсионном счете, например Roth IRA, вам все равно не придется беспокоиться о налоговых последствиях. Это также отличный способ добавить немного недвижимости, чтобы разнообразить свой пенсионный портфель.
10. Партнерства с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (LP)
Зачем инвестировать в товарищества с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости?
Эти инвестиции больше похожи на паевые инвестиционные фонды, чем на REIT. Их организует генеральный партнер, который фактически отвечает за прямое управление недвижимостью, принадлежащей товариществу.Все остальные инвесторы — партнеры с ограниченной ответственностью.
Это означает, что пока вы участвуете в прибылях, ваши убытки ограничиваются вашими фактическими инвестициями. Это называется «ограниченной ответственностью».
Как и REIT, товарищества с ограниченной ответственностью дают вам возможность инвестировать в более крупные и сложные сделки с недвижимостью всего за несколько тысяч долларов.
Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости во многом похоже на владение акциями. Если партнерство имеет хороший менеджмент и инвестирует в успешные сделки, они могут быть очень прибыльными.Вы можете получать стабильный поток дивидендов, превышающих те, которые вы можете получить по акциям.
Но, с другой стороны, плохо управляемый LP может стоить вам всех ваших инвестиций. Для LP, обладающих обширными знаниями о том, как инвестировать в недвижимость, чтобы снизить риск и обеспечить стабильную прибыль, это вложение может быть очень прибыльным. Многие из них созданы в первую очередь как налоговые убежища.
Поскольку недвижимость генерирует большие суммы амортизации, налоговые убытки, создаваемые LP, могут быть более важными, чем получение какой-либо реальной прибыли.
LP по недвижимости не особо ликвидны. Если вы решите, что недовольны своими инвестициями, возможно, вы не сможете их получить.
LP в сфере недвижимости являются одними из тех , кто проявляет осторожность, инвестиций.
Для людей с опытом инвестирования в недвижимость, которые ищут долгосрочные инвестиции как способ укрыть свои средства от налогов, ограниченное партнерство может быть лучшим способом инвестирования в недвижимость.
11.ETF и паевые инвестиционные фонды недвижимости
Инвестирование в фонды — это косвенный способ инвестирования в недвижимость. Вы фактически владеете акциями ETF или паевого инвестиционного фонда, но не имеете прямого владения недвижимостью. Фонды инвестируют в акции компаний, занимающихся недвижимостью.
Зачем инвестировать в недвижимость с помощью ETF и паевых инвестиционных фондов?
Фонды инвестируют в акции строителей и девелоперов, поставщиков строительных материалов или даже в REIT.Они обладают преимуществом высокой ликвидности и идеально подходят для инвестиционных портфелей всех типов, включая пенсионные планы.
«Обратной стороной ETF и паевых инвестиционных фондов в сфере недвижимости — что справедливо почти для всех инвестиций, связанных с недвижимостью, — является то, что они работают с циклами, связанными с недвижимостью. Когда на рынке недвижимости дела идут очень хорошо, они могут быть невероятно прибыльными. Но когда недвижимость переживает один из циклов спада, это может быть одним из худших возможных вложений ».
12.Инвестирование в недвижимость с помощью нот и налоговых сертификатов (РАСШИРЕННАЯ)
Я оставил эти категории инвестиций в недвижимость напоследок, потому что они в основном предназначены для более опытных инвесторов, которые не боятся риска.
Оба варианта могут быть очень прибыльными, но окупаемость может занять несколько лет. Вы должны инвестировать деньги, которые вам не нужны сразу, а также быть готовым пройти процесс потери права выкупа, чтобы получить деньги.
Примечания к недвижимости
Они включают покупку ипотечных кредитов на недвижимость.Но ипотечные кредиты, которые вы покупаете, не работают. Понял?
Вы покупаете безнадежные ссуды. Вы покупаете банкноты в банках с большими скидками.
Например, если домовладелец должен 100 000 долларов по ипотеке и не заплатил в течение шести месяцев, вы можете приобрести ссуду по цене, намного меньшей номинальной стоимости. Банк просто пытается получить что-то по ссудам, чтобы спасти их.
Прибыль или убыток — это разница между тем, что вы платите за ссуду, и тем, сколько вы собираете, когда она выплачивается.
Прибыль может быть значительной.
Если вы покупаете вексель на 100 000 долларов за 70 000 долларов, вы можете получить прибыль в размере 30 000 долларов после погашения ссуды. Расчет часто происходит путем обращения взыскания. Как новый кредитор на имущество, вы можете выкупить и продать дом. Если он стоит не менее 100 000 долларов, вы получаете свою прибыль.
Но если он стоит всего 50 000 долларов, вы понесете убыток в 20 000 долларов.
Прибыль по облигациям с недвижимостью огромна, но вероятность убытков столь же велика.Поэтому эти кредиты предназначены только для опытных инвесторов.
Свидетельства об удержании налогов
Это игра с недействующей недвижимостью, но с другого направления.
У муниципалитетов та же проблема, что и у ипотечных кредиторов — собственники перестают платить налоги. Когда владелец перестает платить налоги на недвижимость, муниципалитет налагает на имущество право удержания. Затем залоговые права продаются инвесторам в качестве сертификатов. Это позволяет муниципалитетам собирать, по крайней мере, большую часть причитающихся налогов.
Владелец сертификата может взимать неуплаченные налоги плюс действующие процентные ставки. Эти процентные ставки могут достигать 30% в год.
Если владелец собственности не в состоянии уплатить налоговое удержание, владелец залога может взыскать взыскание на имущество.
Налоговое право удержания имеет приоритет перед ипотекой, поэтому владельцу налогового залога фактически гарантируется получение полной суммы причитающихся налогов плюс начисленные проценты.
Последние мысли о том, как инвестировать в недвижимость Инвестируйте
Я только что показал вам по крайней мере 10 различных способов инвестирования в недвижимость.Вы можете инвестировать непосредственно, сдавая в аренду недвижимость или перестраиваясь. Если вы не хотите головной боли владения недвижимостью, вы можете инвестировать через REIT, паевые инвестиционные фонды и ETF, LP или краудфандинговые платформы P2P. Или, если у вас есть смелость (и банкролл) для больших приключений, вы можете попробовать свои силы в банкнотах по недвижимости или справках об удержании налогов.
Выберите один или два — недвижимость — отличная диверсификация в долгосрочном инвестиционном портфеле или пенсионном плане. Есть так много способов сделать это, просто выберите тот, который вам удобнее всего.
Как инвестировать в недвижимость: руководство для начинающих
Основные выводы
Если вы искали руководство по , как инвестировать в недвижимость , вы попали в нужное место. Если вы не знаете, с чего начать, вы не одиноки. Покупка недвижимости — отличный инвестиционный выбор, но может быть непросто сориентироваться в системе и сделать все правильно. Вот почему мы предлагаем советы и рекомендации, подходящие для новичков стратегии, терминологию и ошибки, которых следует избегать.Вы хотите, чтобы это руководство по инвестированию в недвижимость для начинающих было рядом с вами. Обязательно ознакомьтесь с прилагаемой инфографикой о главных качествах успешного инвестора в недвижимость.
Что такое инвестирование в недвижимость?
Инвестирование в недвижимость — покупка недвижимости. Чтобы полностью понять это определение, мы должны сначала дать определение недвижимости. Недвижимость — это, по сути, любой участок земли и собственность, прикрепленная к этой земле. Все природное или созданное руками человека, являющееся частью этой земли, включая деревья, здания или заборы, считается недвижимостью.
Вы могли слышать, как люди используют слова земля, недвижимость и недвижимость как синонимы. Однако между каждым термином есть небольшие различия. Земля — это любая естественная поверхность и воздушное пространство — все, что вы можете отнести к части Матери-Земли. Недвижимость — это земля плюс любые постоянные антропогенные пристройки, такие как дом. Наконец, недвижимость — это набор стимулов и выгод, которые дает владение недвижимостью.
Таким образом, инвестирование в недвижимость — это покупка участка земли плюс любые искусственные пристройки к этой земле.Есть несколько категорий инвестирования в недвижимость. Наиболее популярными из них являются инвестиции в жилую, коммерческую и промышленную недвижимость.
Инвестиции в недвижимость на первый взгляд могут показаться дорогими, но это один из самых проверенных способов разбогатеть. Далее мы обсудим, как можно заработать, инвестируя в недвижимость.
Как заработать деньги на инвестировании в недвижимость
Инвестиции в недвижимость — это проверенный и верный метод заработка, и вы можете заработать эти деньги разными способами.Двумя основными методами являются увеличение стоимости и доход от аренды.
На протяжении всей истории стоимость недвижимости со временем увеличивалась. Мы называем это повышением ценности. Любой эксперт согласится, что номер один, на котором основываются ваши инвестиции, — это местоположение. Стоимость недвижимости растет вместе с предполагаемой желательностью района. Слышали ли вы когда-нибудь фразу «купите худший дом в лучшем районе»? В этом есть доля правды. Лучше купить дом, который можно отремонтировать, в отличном районе, чем нормальный дом в плохом районе.Вы также можете рассмотреть возможность инвестирования в перспективную область.
Некоторые инвесторы в недвижимость будут полагаться исключительно на повышение стоимости. Например, возможно, они живут в собственности, или, может быть, они инвестировали в загородный дом. Однако многие инвесторы в недвижимость любят приумножать свое богатство за счет получения дохода от аренды.
Сдавая в аренду свою собственность, вы не только получаете ее в цене со временем, но и получаете ежемесячный доход. Уровень вашего участия зависит от вас, но некоторые домовладельцы, которые работают с управляющим недвижимостью, могут обозначить этот доход как пассивный.
В идеальной ситуации арендаторы должны платить за ипотеку и вдобавок получать некоторую прибыль. (После выплаты ипотеки это принесет чистую прибыль.) Однако не забудьте учесть ремонт и техническое обслуживание в своем бюджете.
Стратегии инвестирования в недвижимость для начинающих
Инвестирование в недвижимость может напугать тех, кто не знаком с этой отраслью. Может пройти несколько месяцев (или недвижимость), прежде чем инвесторы полностью освоятся с недвижимостью. Вот почему инвестиционные стратегии, удобные для новичков, являются хорошей отправной точкой.Хотя они подходят для инвесторов с небольшим опытом или без опыта, они могут быть очень прибыльными при правильном управлении.
Начало в нише инвестирования, дружественной к новичкам, — отличный способ изучить основы, прежде чем начинать более сложные инвестиции. Начав с доступной стратегии, инвесторы могут познакомиться со своим местным рынком, построить сеть и узнать, как привлечь капитал, не совершая сделки, для выполнения которой они могут быть не в состоянии. Затем инвесторы могут использовать свой опыт и прибыль для перехода к другим стратегиям в будущем.
Вот три стратегии инвестирования в недвижимость, которые новички могут использовать в качестве отправной точки:
- Оптовая торговля: Эта стратегия позволяет инвесторам действовать как посредник между продавцами и покупателями. Оптовые продавцы определят и обеспечат собственность по рыночной стоимости, а затем передадут этот контракт конечному покупателю.
- Предварительная подготовка: Предварительная подготовка — это процесс размещения собственности для перепродажи путем добавления незначительных косметических обновлений. Затем недвижимость часто продается инвестору, который проведет полную реабилитацию.
- REIT Инвестиции: Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и управляет ею. Затем инвесторы могут приобретать акции REIT и извлекать выгоду из прибыльности недвижимости без владения физическим имуществом.
- Онлайн-платформы для недвижимости: Онлайн-платформы помогают связать инвесторов с застройщиками. Инвесторы помогают финансировать проекты в сфере недвижимости в обмен на ежемесячные или ежеквартальные выплаты, включая проценты.
- Покупка арендуемой недвижимости: Покупка арендуемой недвижимости — отличный способ обеспечить ежемесячный доход, особенно если вы готовы стать арендодателем. Если вы не хотите быть арендодателем, вы можете нанять управляющего недвижимостью.
1. Оптовая торговля недвижимостью
Один из самых быстрых способов начать работу в сфере недвижимости — это оптовая торговля. Эта уникальная стратегия включает в себя обеспечение собственности по рыночной стоимости и затем назначение конечного покупателя на покупку контракта.Оптовики никогда не владеют недвижимостью, а вместо этого зарабатывают деньги на покупке, добавляя комиссию к окончательному контракту.
Ключ к оптовой торговле заключается в создании сильного списка покупателей. По сути, это список инвесторов, которые могут искать следующую сделку. Оптовики часто проводят кампанию по привлечению потенциальных клиентов для выявления потенциальных покупателей. Это включает в себя маркетинг своего бизнеса, часто через электронную почту, социальные сети или прямую рассылку, а затем создание списка заинтересованных инвесторов. Чтобы создать список покупателей, вам понадобятся имя инвестора, контактная информация, тип финансирования и критерии покупки.Это гарантирует, что вы будете знать, какие сделки они ищут и как с ними связаться, как только вы найдете подходящую недвижимость.
Что делает оптовую торговлю отличным вариантом для инвестирования в недвижимость для начинающих, так это то, что она не требует значительного капитала для начала работы. Хотя инвесторам может потребоваться капитал для успешного маркетинга или добросовестных платежей, на самом деле они не будут покупать недвижимость. Кроме того, оптовая торговля позволяет инвесторам построить надежную сеть и сформировать четкое представление о своей рыночной зоне.
2. Предварительная подготовка недвижимости
Еще один отличный вариант для начала инвестирования в недвижимость — это предварительная подготовка. В отличие от реабилитации, которая требует финансовых средств для внесения значительных улучшений, предварительный проект требует лишь минимальных обновлений. Инвесторы обычно улучшают недвижимость ровно настолько, чтобы привлечь внимание других инвесторов. Вместо того, чтобы вносить кардинальные изменения, предварительная подготовка заключается в улучшении собственности за счет уравновешивания потомства. Несколько предварительных проектов включают:
- Очистка: Выделение времени на удаление мусора и мусора с территории, включая генеральную уборку, может существенно повлиять на ее привлекательность.
- Покраска: Покраска при минимальных затратах дает новичкам доступный способ улучшить внешний вид собственности.
- Ландшафтный дизайн: Если вы не можете заставить людей полюбить внешний вид собственности, им определенно не будет интересно тратить время на то, чтобы заходить внутрь. Вы не поверите, но сдерживание привлекательности имеет большое значение в сфере недвижимости при очень небольших затратах.
Инвесторы, надеющиеся выбрать эту стратегию, должны знать, что не всякая недвижимость подойдет для предварительной подготовки.Ищите недвижимость со структурной целостностью, нуждающуюся в «легкой» очистке, избегайте домов, которые могут сразу потребовать дорогостоящего ремонта. Кроме того, всегда помните о местонахождении при поиске домов для постройки дома. Изучите свой рынок и определите популярные или перспективные районы.
Очарование prehabbing должно быть легко увидеть, когда вы учитесь инвестировать в недвижимость. Это не только связано с очень небольшим риском и минимальными трудозатратами по сравнению с другими вариантами инвестирования, но также обеспечивает быструю окупаемость инвестиций.Помните, цель предварительной подготовки — научиться продавать шипучку, а не стейк.
3. REIT Инвестирование
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — хорошая отправная точка для тех, кто плохо знаком с недвижимостью. Долевые REIT, которые являются наиболее распространенным типом, по сути, представляют собой компании, владеющие недвижимостью, приносящей доход. Инвесторы покупают акции этих компаний и получают доход за счет регулярно выплачиваемых дивидендов. REIT идеально подходят для новичков, которые не могут заниматься недвижимостью на постоянной основе, потому что у них есть возможность генерировать стабильные пассивные потоки доходов.
В то время как REIT можно рассматривать как инвестирование в акции, согласно The Motley Fool, REIT часто выплачивают дивиденды выше среднего. Для начала попробуйте изучить публично торгуемые REIT и самостоятельно оценить их записи. Изучите ожидаемый рост компании и текущие дивиденды, а также средства от операционной деятельности (FFO). При выборе REIT для инвестирования рекомендуется обсудить с финансовым консультантом.
REIT используются различными инвесторами как способ диверсифицировать свои существующие портфели, они по-прежнему служат отличными воротами в отрасль недвижимости.В целом, REIT хорошо подходят для новичков, потому что они позволяют инвесторам, которые могут быть не готовы или не в состоянии приобрести недвижимость, шанс извлечь выгоду из недвижимости. Хотя есть переменные, которые могут влиять на эффективность REIT, этот вариант инвестирования известен тем, что предлагает солидную прибыль при относительно низком риске.
4. Онлайн-платформы для недвижимости
Онлайн-платформы недвижимости, также называемые платформами краудфандинга недвижимости, помогают связать заемщиков с инвесторами.Разработчики опубликуют сделки и проекты, для которых им необходимо финансирование, а затем инвесторы смогут финансировать эти проекты за счет заемных средств или капитала. Это создает взаимовыгодное соглашение; инвесторы могут пользоваться преимуществами инвестирования в недвижимость без необходимости иметь дело с собственностью или рабочей силой. Разработчики могут получить необходимое финансирование для проектов.
Имейте в виду, что финансирование сделок с недвижимостью может быть столь же рискованным и спекулятивным, как и самостоятельное инвестирование в недвижимость. Всегда делайте домашнее задание, прежде чем заключить сделку.Инвесторы получают выгоду от ежемесячных или ежеквартальных распределений, и они могут инвестировать в отдельные проекты или в портфель проектов. Это также отличный способ географически диверсифицировать ваши инвестиции в недвижимость. Потенциальные недостатки использования платформы для недвижимости заключаются в том, что средства могут быть неликвидными с периодами блокировки, и инвесторы должны платить членские взносы на платформу.
5. Покупка сдаваемой в аренду недвижимости
Готовы стать арендодателем? Инвестиции в арендуемую недвижимость могут быть отличным способом обеспечить фиксированный ежемесячный доход.Если вы думаете, что сможете справиться с обязанностями арендодателя, вам определенно понравится стабильный доход.
Если вы купите арендуемую недвижимость в нужное время и на нужном рынке, вы даже сможете покрыть свои расходы по ипотеке, содержанию и ремонту за счет дохода от аренды. (Более того, у вас может даже остаться некоторая прибыль!)
Как владелец арендуемой недвижимости, вы можете решить, насколько активным или пассивным вы хотите, чтобы этот источник дохода был. Арендодатели, которые вообще не предпочитают «домовладельца», могут передать свои обязанности управляющему имуществом.Некоторые владельцы арендуемой недвижимости предпочитают отдавать на аутсорсинг только техническое обслуживание и ремонт. Другие могут делать все сами, чтобы сократить расходы и увеличить доход.
При инвестировании в арендуемую недвижимость вы также можете подумать о том, что называется взломом дома. Это означает, что вы займете одну из комнат в собственности, а остальные сдадите в аренду. В качестве альтернативы вы можете купить многоквартирный дом и жить в одном из них. Это может помочь вам получить жилищный кредит, даже если вы планируете получать доход от аренды недвижимости.
Условия недвижимости для начинающих
Если вы вообще начали проводить какое-либо исследование, первое, что вы заметите, — это обилие, а возможно, даже чрезмерность запутанного жаргона и аббревиатур. Хотя их много, совершенно необходимо знать хотя бы основы терминологии в сфере недвижимости, чтобы вас могли серьезно отнестись к другим профессионалам. Вот несколько терминов, которые помогут вам начать работу:
Ставка капитализации, или для краткости «ставка капитализации», — это формула, используемая для расчета стоимости инвестиционной сделки.Выраженная в процентах ставка капитализации всегда рассчитывается с использованием текущей рыночной стоимости недвижимости.
Денежный поток — это понятие, используемое в бизнесе и личных финансах, которое описывает приток и отток денежных средств. Например, инвестор в аренду недвижимости часто рассчитывает ежемесячный денежный поток, который представляет собой весь доход от аренды, полученный от собственности, за вычетом всех расходов. Инвесторы будут искать недвижимость, которая будет приносить положительный денежный поток каждый месяц.
- Чистая операционная прибыль (NOI)
Чистая операционная прибыль, или NOI, идет рука об руку с расчетом денежного потока.После того, как вы вычли все ежемесячные расходы из ежемесячного дохода от аренды, оставшаяся сумма в долларах будет чистым операционным доходом. С точки зрения непрофессионала, это часть «прибыли» от операции.
- Инвестиционный фонд недвижимости (REIT)
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это фирмы, которые обычно владеют и управляют портфелями приносящей доход недвижимостью. Некоторые REIT будут специализироваться на определенных нишах, таких как жилые или коммерческие.Инвесторы, которые предпочитают более пассивную роль в инвестировании в недвижимость, могут найти REIT как отличный вариант.
Недвижимость, находящаяся в собственности или REO, была возвращена и принадлежит кредиторам, обычно банкам. После обращения взыскания на собственность кредитор обычно снимает залоговые права и снимает расходы с собственности, чтобы ее можно было продать быстрее. REO properties — отличный вариант для инвесторов, желающих приобрести недвижимость по цене ниже рыночной.
- Рентабельность инвестиций (ROI)
Самый распространенный способ измерения относительной успешности инвестиционной сделки — это рентабельность инвестиций (ROI).Рентабельность инвестиций определяется как соотношение между чистой прибылью и тем, сколько капитала было использовано для инвестиций. Чем выше коэффициент, тем лучше выигрыш.
[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ вебинар по недвижимости, где вы сможете узнать, как воспроизвести успешные бизнес-системы от опытных инвесторов в недвижимость. ]
Советы о том, как инвестировать в недвижимость
Для многих честолюбивых инвесторов ближе всего к сделке с недвижимостью они смотрят реалити-шоу.Хотя телешоу могут быть хорошим источником общей информации, они часто представляют собой нереалистичную картину того, как начать бизнес в сфере недвижимости. Вместо того, чтобы смотреть HGTV в надежде подобрать новый термин или стратегию, лучше составить конкретный план изучения отрасли. В следующем списке приведены некоторые из лучших советов по инвестированию в недвижимость для начинающих:
Сеть — ключ к успеху
Начинающим инвесторам следует посещать как можно больше сетевых мероприятий и инвестиционных клубов.Поначалу это может показаться неудобным, но всем, кто хочет проникнуть в отрасль, нужно будет наладить связи. Попробуйте прочитать несколько советов по работе с сетями в Интернете и попытайтесь найти наставника после нескольких первых встреч. Общаясь с профессионалами в сфере недвижимости, вы можете услышать конкретные истории о том, как заключать сделки и преодолевать определенные проблемы. Сетевые мероприятия в вашем районе могут даже познакомить вас с информацией, относящейся к вашему рынку.
Сетевые мероприятия не только станут отличным местом для обучения, но и станут тем местом, где вы можете начать создавать список контактов.Что касается инвестирования в недвижимость для новичков, ваши связи в конечном итоге повлияют на то, как вы подходите к инвестициям и раскроете свою нишу в сфере недвижимости. Когда вы начнете закрывать сделки, решающее значение будет иметь правильная команда, на которую можно положиться.
И последнее замечание о нетворкинге: всегда помните о своих суждениях, когда разговариваете с другими инвесторами. Принимайте как можно больше информации, но не забывайте делать домашнюю работу над всем, что вы слышите. Тот факт, что определенная ниша или район не подходит для кого-то, не обязательно означает, что она не будет работать для вас.
Проект бизнес-плана по недвижимости
Отличное место для начала инвестирования новичку — это составить бизнес-план. Это позволит вам определить ваше «почему». Например, вы хотите накопить на пенсию или помочь в финансовом положении своей семьи. Независимо от того, какова ваша причина, визуализация вашего «почему» перед тем, как начать, будет важным источником мотивации. Следующим шагом к созданию бизнес-плана является определение ваших конкретных бизнес-целей. Сначала это может показаться странным, но цель бизнес-плана в сфере недвижимости — составить дорожную карту для инвесторов.Это поможет вам определить и наметить свои цели, а также выработать стратегию действий по их достижению. При правильном планировании бизнес-план в сфере недвижимости может служить важным инструментом обучения для начинающих инвесторов в недвижимость.
Подробнее о недвижимости для начинающих
Если вы действительно хотите начать бизнес в сфере недвижимости, важно узнать как можно больше об этой отрасли. Бесчисленные книги, блоги и журналы по инвестированию — отличное место для начала.Хотя существует масса вариантов, постарайтесь сначала не перегружать себя. Вместо этого попробуйте взять несколько книг по инвестициям или подписаться на информационный бюллетень по недвижимости и выделить всего 15 минут в день на чтение чего-то нового. Все успешные инвесторы в недвижимость объединяет то, что они никогда не перестают учиться. Этот образ мышления непрерывного образования будет хорошо служить вам на протяжении всей вашей карьеры инвестора. Ознакомьтесь с этим списком книг по инвестированию в недвижимость, чтобы получить несколько рекомендаций, которые помогут вам начать работу.
Начать работу
Наконец, лучший способ изучить бизнес в сфере недвижимости — это заняться им. Если вы не совсем готовы действовать в одиночку, попробуйте слежку за профессионалом в сфере недвижимости в вашем районе при следующей сделке. Возможно, вам понадобится помощь в некоторых делах, чтобы окупить их время, но после общения с другими профессионалами у вас не должно возникнуть проблем с поиском связи с тенью, пока вы изучаете веревки. Знание того, как делать предложения и вести переговоры с реальным продавцом, будет бесценным, когда вы создадите свой собственный бизнес в сфере недвижимости.Кроме того, прогулка по объектам с другими профессионалами даст вам представление о том, на что обращать внимание, когда вы будете готовы начать покупать. Опыт из первых рук, особенно когда речь идет об инвестировании в недвижимость для новичков, принесет дивиденды в долгосрочной перспективе.
Как инвестировать в недвижимость: ошибки, которых следует избегать
Многие известные цитаты указывают на то, что настоящий успех строится на извлечении уроков из прошлых ошибок или неудач. Например, автор J.K. Роулинг однажды сказала: «Каменное дно стало прочным фундаментом, на котором я перестроила свою жизнь.Однако это не означает, что вы не должны учиться на чужих прошлых ошибках. Следующее дает представление о типичных ошибках первоначального инвестора, которых следует избегать любой ценой:
- Следование за стадом: Когда вы только начинаете, может возникнуть соблазн следовать за стадом. Однако полагаться на предположения и скрещивать пальцы, что недвижимость будет ценить в цене, — одна из худших стратегий инвестирования в недвижимость для новичков.
- Покупка по рыночной стоимости: Покупка недвижимости по рыночной стоимости оставляет очень мало возможностей для получения прибыли.Инвесторы в недвижимость специализируются на поиске выгодных сделок или покупке проблемной недвижимости, стоимость которой намного ниже рыночной.
- Получение эмоций: Легко стать эмоционально привязанным к одной из первых потенциальных сделок, с которыми вы столкнетесь. Однако крайне важно сохранять разум и придерживаться делового подхода. Независимо от того, насколько выгодной сделка может показаться на первый взгляд, всегда следует помнить об их должной осмотрительности.
- Забыть о должной осмотрительности: Если учесть вышеизложенное, то внимание к должной осмотрительности является определяющим фактором для выбора выгодной инвестиционной сделки.Инвесторы должны проявлять бдительность и внимательно анализировать цифры, независимо от того, насколько выгодной может показаться сделка на первый взгляд. Это может включать прогнозирование денежных потоков, оценку стоимости ремонта и рыночного спроса со стороны покупателей.
- Вложение слишком большого количества личных средств: Использование слишком большого количества собственных денег для ваших инвестиционных усилий может подвергнуть вас и ваш бизнес риску. Инвесторам следует отделить свои личные финансы от финансов своего бизнеса и поддерживать резервный фонд в максимально возможной степени.
- Отсутствие нескольких стратегий выхода: Инвесторы всегда должны быть готовы к тому, что проекты пойдут не так, как планировалось, что время от времени обязательно будет происходить. Из-за этого у опытных инвесторов есть несколько планов на случай непредвиденных обстоятельств. Например, если домашнее дело идет наперекосяк, имейте запасной план, такой как оптовая продажа или стратегия «купи и держи».
- В одиночку: Хотя некоторые могут рассматривать инвестирование в недвижимость как автономную операцию, ничто не может быть дальше от истины.Некоторые могут даже возразить, что инвестирование в недвижимость сводится к ведению бизнеса «людей». Чтобы добиться успеха, инвесторам нужна сильная сеть профессионалов, на которых можно положиться, будь то поиск следующей сделки, создание партнерства или обращение за советом к эксперту.
10 главных признаков успешного инвестирования в недвижимость
Если вы впервые инвестируете в недвижимость, легко начать сомневаться в себе и задаться вопросом, действительно ли у вас есть все, что нужно для успеха. Однако история успеха не начинается с совершенства.Как говорит магнат в сфере недвижимости Уоррен Баффет, «самое важное качество для инвестора — это темперамент, а не интеллект». вполне возможно учиться на собственном опыте и заново изобретать себя снова и снова. Ниже описаны некоторые общие черты успешных инвесторов в недвижимость, которых вы можете начать направлять сегодня:
- Страсть
- Самодисциплина
- Настойчивость
- Воображение
- Смелость
- Целостность
- Гибкость
- Экономичный
- Коллективная
- Персональный
Сводка
Недвижимость снова и снова оказывается очень успешным инструментом для инвестиций.Однако проблема обучения тому, как инвестировать в недвижимость , является одним из самых серьезных препятствий для входа на рынок. Хорошая новость заключается в том, что каждый может научиться инвестировать в недвижимость — вам просто нужно посвятить время самообразованию. Вот почему мы составили это руководство только для новичков. Независимо от того, с чего вы отправляетесь, нет причин, по которым недвижимость должна быть закрытой. Несколько инвестиционных стратегий могут стать воротами в успешную карьеру в сфере недвижимости.Найдите время, чтобы узнать об инвестировании в недвижимость для начинающих и найти подходящую стратегию.
Какие стратегии инвестирования в недвижимость вы планируете попробовать? Поделитесь своими первыми шагами в комментариях ниже.
Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?
Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.
Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!
Полный гид — Республика
По данным CoreLogic, в 2018 году дома в США выросли в цене в среднем на 4,7%. Учитывая всю шумиху вокруг рынка жилья, неудивительно, что некоторые люди начинают спрашивать: «Зачем мне инвестировать в недвижимость?»
Оказывается, есть много причин для инвестиций в недвижимость.В отличие от обычных ценных бумаг, которые часто отслеживаются в цифровом виде, недвижимость — это инвестиционная возможность, которая позволяет вам иметь финансовую заинтересованность в материальных активах. Инвестирование в недвижимость предоставляет множество возможностей для получения потенциальной прибыли. Например, инвесторы могут потенциально использовать недвижимость в качестве дополнительного источника дохода, сдавая недвижимость в аренду. Инвестиции в недвижимость по-прежнему сопряжены с риском, так как стоимость недвижимости может упасть, могут случиться стихийные бедствия, а квартиры могут остаться пустыми, но это потенциально отличный способ диверсифицировать ваш портфель, не ограничиваясь акциями и облигациями.
Узнайте больше о том, как вложить деньги.
Покупка недвижимости
Покупка недвижимости почти так же проста, как кажется. Он включает в себя договор или юридический акт и право собственности на определенный участок земли или здание. Инвесторы в недвижимость часто покупают недвижимость в районах, которые, как ожидается, будут расти в цене, тем самым позволяя им заработать на первоначальный взнос, если это ожидание оправдано.
При этом существует множество вариантов и типов собственности, которые следует учитывать при покупке недвижимости.
Ваш дом
Покупка собственного дома — один из самых популярных способов инвестирования в недвижимость. Это удобно (в конце концов, это место, где вы живете), часто более рентабельно, чем аренда, и владелец (читай: вы) может контролировать, как поддерживать или в конечном итоге продать собственность. Как и все рынки, рынок жилья может расти и падать, и множество факторов могут сильно влиять на цену продажи. Вот почему так важно получить совет перед покупкой дома. Вам следует изучить окрестности, рынки и общие расходы, связанные с владением и содержанием собственности, поскольку покупка личного дома, как правило, является долгосрочным вложением.
Переброска дома
Переброска дома, покупка недвижимости для ремонта и последующей продажи по более высокой цене — популярный вариант для людей, стремящихся получить быструю прибыль от собственности. Это определенно практический проект, и он может быть одним из самых быстрых способов заработать на инвестициях в недвижимость. Вам необходимо выполнить эту работу (или заключить договор за дополнительную плату) и иметь достаточный кредит для покупки и ремонта недвижимости. Хотя перевертывание дома — отличный реалити-шоу, это никогда не гарантирует, что отремонтированный дом перевернется по более высокой цене.
Сдача в аренду с правом владения
Сдаваемая в аренду предлагает покупателям альтернативу обеспечению ипотеки при покупке дома. В договоре аренды с правом собственности покупатели арендуют дом на определенный период времени с возможностью выкупить его до истечения срока аренды. Все стороны заранее согласовывают стоимость имущества. Это позволяет покупателям «зафиксировать» цены по текущему рыночному курсу. Затем продавцы могут получать прибыль от ежемесячных платежей до возможной продажи собственности. Тем не менее, аренда с правом владения также может использоваться в качестве хищнического метода аренды для покупателей с плохой кредитной историей и требует тщательного изучения.
Аренда недвижимости
Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных способов получения пассивного или полупассивного дохода. Он позволяет инвесторам владеть недвижимостью и взимать с других людей более высокую рыночную ставку, чтобы жить или работать в этом месте. Это покрывает связанные с недвижимостью расходы и может быть отличным способом заработать, пока недвижимость дорожает в цене. Обратной стороной, однако, является то, что недвижимость будет использоваться арендаторами, а найти хороших арендаторов может быть сложно. Далее, если рынок не подходит для доступного места, он может оставаться пустым.Владельцы должны планировать дополнительные расходы, такие как ремонт, страхование, арендодательские или управленческие сборы, а также другие расходы, связанные с арендой.
Недвижимость на время отпуска
Недвижимость на время отпуска может быть отличным способом инвестирования. Вы можете получать доход от этой собственности, если она со временем будет расти в цене. Вы также можете зарабатывать на аренде, стоимость которой может быть повышена в зависимости от местоположения дома для отпуска. На бумаге это может показаться беспроигрышной ситуацией: ваши деньги идут в дом, который дорожает в цене, и вы можете сдать его в аренду, плюс вы получаете приятное место для отпуска.Тем не менее, рынок недвижимости для отдыха, как правило, имеет более высокие колебания стоимости, а недвижимость для отдыха обычно сопровождается дополнительными налогами и расходами на содержание.
Airbnb и краткосрочная аренда
Поскольку приложения для краткосрочной аренды, такие как HomeAway и Airbnb, меняют облик индустрии гостеприимства, возможно, сейчас самое подходящее время, чтобы подумать об инвестировании в краткосрочную аренду. Для многих это отличный способ заработать на свободной комнате, которой вы никогда не пользуетесь. Просто убедитесь, что вы можете работать с ним на законных основаниях — такие города, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, имеют строгие правила.Вам также необходимо будет платить налоги с доходов, полученных от этой деятельности.
Коммерческая или нежилая недвижимость
Коммерческая недвижимость — это торговые здания, офисы, жилые комплексы, многофункциональные и промышленные здания. Каждый тип здания имеет свои особенности. Инвестиции в коммерческую недвижимость могут иметь большой потенциал прибыли и обычно имеют гораздо более высокую доходность, чем инвестиции в дома для одной семьи. Однако, в отличие от дома, коммерческая недвижимость может включать в себя несколько договоров аренды или договоров с поставщиками, сложные вопросы обслуживания и требования общественной безопасности.Обычно это требует большего количества денег вперед и может стоить дороже на обслуживание.
Инвестирование без покупки недвижимости
Если вы не заинтересованы в покупке недвижимости или у вас нет средств для строительства дома, вы все равно можете инвестировать в недвижимость. Есть несколько способов инвестировать, даже не владея собственностью.
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)
REIT — это компании, которые финансируют и часто управляют коммерческой недвижимостью, приносящей доход. Существует два основных типа REIT: акции REIT и ипотечные REIT.REIT могут быть публичными или частными. Инвесторы могут покупать акции и получать дивиденды в зависимости от суммы, которую они вложили. Согласно федеральному подоходному налогу США, REIT обычно выплачивают акционерам сумму, равную не менее 90% их налогооблагаемого дохода. Вкладывая деньги в фонд, REIT предлагают инвесторам возможность заработать на диверсифицированном портфеле, которым управляет и управляет траст.
Паевые инвестиционные фонды недвижимости
Паевые инвестиционные фонды недвижимости представляют собой совокупность профессионально управляемых объединенных инвестиций, направленных на различные средства, включая акции и облигации.Они предлагают довольно низкую, низкую стоимость и достаточно безопасную отправную точку. Паевые инвестиционные фонды недвижимости, как правило, немного более диверсифицированы, чем REIT, поскольку они обычно фокусируются на публично торгуемых компаниях. В отличие от REIT, в паевых инвестиционных фондах вы инвестируете в компанию, управляющую фондом, а не в сам портфель.
ETF
Биржевые фонды (ETF), которые в основном работают на рынках США, инвестируют сразу в несколько компаний, владеющих недвижимостью. Они очень похожи на паевые инвестиционные фонды в том, что они обеспечивают широкую диверсификацию портфеля и имеют довольно низкие затраты на управление.Многие ETF также владеют долями в REIT. Некоторые известные ETF, которые владеют долями в REIT, включают те, которыми управляют Vanguard, Charles Schwab и iShares.
Оптовая торговля
Оптовая торговля похожа на продажу домов. Стратегия здесь состоит в том, чтобы заключить контракт на проблемную недвижимость с продавцом, а затем передать контракт желающему покупателю. Оптовый торговец и продавец фактически не обменивают деньги. Скорее, оптовый торговец получает доход, действуя в качестве посредника и находя покупателя, который готов купить недвижимость по цене выше, чем первоначально запрашивал продавец.В каждом штате есть свои законы и постановления, касающиеся оптовой торговли, поэтому обязательно сначала изучите их.
Интернет-платформы для инвестирования в недвижимость
Интернет-платформы для инвестирования в недвижимость — это ответ краудфандинга на инвестирование в недвижимость. Вы можете внести небольшую сумму в более крупный фонд поддержки проекта. Подобно инвестированию в стартапы в Republic, вы захотите инвестировать в возможности, которым доверяете, и в области, о которых знаете.
Партнерские отношения в сфере недвижимости
Иногда лучше инвестировать вместе с партнером.Это может быть член семьи, друг или коллега-инвестор. В этом случае вы разделяете расходы со своим партнером (-ами). Это может быть полезным подходом, если вы хотите купить недвижимость, которую не можете себе позволить, или если вы хотите разделить обязанности по управлению или арендодателю с кем-то другим. Это может быть отличным способом разделения затрат (и рисков), но важно, чтобы роли, суммы финансирования и другие аспекты партнерства были согласованы заранее и подкреплены контрактом.
Компании по обслуживанию недвижимости
Компании по обслуживанию недвижимости предоставляют отрасли консалтинговые, дизайнерские, маркетинговые и другие услуги.Они не обязательно владеют собственностью или управляют ею, но часто помогают ее строить или продавать. Это дает инвесторам возможность поддержать компании, а не конкретные проекты или недвижимость.
Строительные компании
Другой альтернативой инвестированию напрямую в недвижимость является инвестирование в строительные компании. Это может быть хорошим способом поддержать команду или проект. На что вы рассчитываете, так это на ценность строительства домов, а не на сами дома или собственность.
Стать оценщиком
Оценщики недвижимости оценивают рыночную стоимость недвижимости.Стать оценщиком может стать началом большой карьеры и дать вам представление о более широком рынке. Оценщики должны пройти сертификацию на уровне штата и страны, но получение знаний, необходимых для работы на рынке, может принести большую пользу.
Стать агентом по недвижимости
Агенты по недвижимости получают доход от каждой недвижимости, которую они продают или арендуют. В зависимости от рынка их комиссионные могут быть огромными, но, как и оценщики, им нужны лицензии для работы. Агенты также могут работать с брокерами, которые берут комиссионные за брокерские операции с недвижимостью.Другой вариант — создание брокерской фирмы, но он может быть дорогостоящим, а также требует обучения и лицензий для работы.
Сколько денег нужно вложить в недвижимость?
Как и в случае с любыми другими инвестициями, размер вашего инвестирования зависит от имеющегося у вас капитала и ваших инвестиционных интересов. Традиционно для покупки недвижимости требуется гораздо больше денег. Если у вас недостаточно средств для первоначального взноса или ипотеки, ничего страшного — есть варианты с REIT, REMF и онлайн-инвестиционными платформами.Помните, вы не должны вкладывать больше, чем можете рисковать потерять.
Узнайте больше о том, как инвестировать в паевые инвестиционные фонды.
Каковы налоговые последствия?
В Соединенных Штатах инвестирование в недвижимость традиционно пользуется предпочтительным налоговым режимом из-за государственной политики, поддерживающей владение недвижимостью. Например, расходы, понесенные при аренде собственности, могут быть вычтены как расходы на прибыль. Однако налоги на недвижимость сложны и различаются от штата к штату.Некоторые моменты, которые следует учитывать:
Налог на прирост капитала
Налог на прирост капитала — это налог, который взимается при продаже собственности. Вы можете уменьшить эту сумму, вычтя капитальные убытки, которые случаются, если / когда недвижимость продается по цене ниже, чем вы ее купили. Продолжительность владения и тип собственности (отпускная, жилая, коммерческая и т. Д.) Также повлияют на ваш налог на прирост капитала. Например, если вы владеете недвижимостью менее года, вы должны будете уплатить краткосрочный налог на прирост капитала, а IRS будет облагать налогом вашу прибыль от этой собственности как доход.
Налог на доход от аренды
Хотя вы должны декларировать доход от аренды в составе налогов, вы можете вычесть расходы, понесенные вами при содержании арендуемой собственности. Это может включать расходы на содержание, техническое обслуживание и другие аспекты обслуживания собственности для арендаторов.
Когда начинать инвестировать?
Вкладывать деньги в недвижимость никогда не рано. На самом деле, есть явное преимущество в том, чтобы начинать раньше, поскольку для того, чтобы недвижимость выросла в цене, часто требуются годы.
Узнайте больше о том, как начать инвестировать.
Вот что вам нужно сделать, прежде чем начать инвестировать в недвижимость:
Приведите свои финансы в порядок. Звучит очевидно, но прежде чем что-либо делать, обозначьте, сколько вы готовы вложить в инвестицию. Важно понимать, что вы можете позволить себе отложить, а в худшем случае — потерять.
Познакомьтесь с местным рынком жилья. Исследования, исследования, исследования! То, где вы покупаете недвижимость, напрямую повлияет на вашу потенциальную выплату.Местные газеты и журналы являются отличным источником информации, как и онлайн-платформы, такие как Zillow. Постарайтесь понять, какие типы недвижимости продаются на определенном рынке и почему они продаются. Оттуда вы сможете сделать осознанный выбор, который поможет максимизировать вашу прибыль.
Будьте проще. Не увлекайтесь попытками съесть слишком много сразу. Выясните, какие типы недвижимости вам нравятся, и действуйте дальше. Вам не нужно управлять несколькими объектами недвижимости, чтобы добиться успеха; инвестируйте только в то, с чем вы способны.
Диверсификация. Не инвестируйте только в недвижимость. Он должен быть частью хорошо сбалансированного портфеля, который также включает паевые инвестиционные фонды, облигации, акции, стартапы и другие активы, чтобы помочь снизить риск и увеличить вознаграждение.
Оставайтесь на месте. За исключением недвижимости для отпуска, не покупайте там, где вы не находитесь, особенно если вы действительно собираетесь владеть недвижимостью. Вам захочется быть где-нибудь поблизости, где вы сможете легко проверить свои вложения.
Будьте готовы к расходам и рискам. Перед покупкой узнайте о налоговых последствиях, структуре рынка и средних местных ценах. В дополнение к вашей первоначальной сумме, инвестирование в недвижимость сопряжено с расходами. Убедитесь, что вы учли это в своих расчетах, и будьте готовы к любым потенциальным рискам на этом пути. Вкладывайте только то, что вам удобно терять.
Начните с малого. Вам не нужно начинать с покупки дома или строения.Попробуйте инвестировать в паевой инвестиционный фонд REIT или недвижимости. Поговорите с другими, кто ранее инвестировал, и посмотрите, чему они научились. Вам не нужно идти ва-банк с самого начала. Не торопитесь и принимайте осознанные и осторожные решения.
Попробуйте «взломать дом» или попросите арендаторов оплатить вашу собственность. Вы можете сделать это, сдав в аренду спальню на Airbnb или другой платформе, живя в одной части многоквартирного дома или живя с соседями по комнате. Если вы купите дом и сдадите в аренду три спальни, вы сможете минимизировать расходы на проживание и одновременно зарабатывать деньги.
Купите многоквартирный дом и продайте его позже. Это хакерство для коммерческой недвижимости: купите многоквартирную недвижимость сейчас и используйте дополнительные площади, чтобы заработать, пока ваша недвижимость растет в цене.
Переверните. Если вас интересует переворот дома, найдите на хорошем рынке фиксатор и возьмите свой первый проект. Вам нужно будет больше инвестировать в недвижимость, но это может быть отличным (и быстрым) способом заработка, когда вы инвестируете в недвижимость.
Наймите агента по недвижимости. Если сомневаетесь, доверьтесь профессионалам. Установите хорошие отношения с агентом, чтобы лучше понять рынок с профессиональной точки зрения. У них могут быть советы, которых вы раньше не слышали, или они могут показать вам дома до того, как они появятся на рынке.
Недвижимость — хорошее вложение?
На вопрос о том, является ли что-либо для вас хорошей инвестицией, следует ответить в разговоре со своим налоговым / финансовым специалистом.У каждого свое финансовое положение, и вы всегда должны получить совет от профессионала, прежде чем вкладывать ни копейки.
Далее, стоит знать, что добавление объектов недвижимости в ваш портфель — отличный способ диверсифицировать указанные активы. Возможно, вы не заработаете так много, как на фондовом рынке или в стартапах, но это все равно может компенсировать потенциальные убытки, понесенные где-то еще.
Самое главное, вам нужно провести исследование рынка недвижимости. Каждый рынок недвижимости индивидуален — Нью-Йорк отличается, скажем, от Де-Мойна — и доходность недвижимости зависит от местоположения, типа активов (физическое местоположение илиREIT или ETF по недвижимости) и другие факторы. Если вы покупаете участок, вам придется платить за его содержание. Если вы покупаете несколько мест, существует множество факторов, которые могут определять рост и падение стоимости каждого из них.
При проведении исследования обязательно обращайте пристальное внимание на тенденции в сфере недвижимости. Может ли изменение климата повлиять на территорию? Покупают ли потребители меньше домов или сдают больше? Каковы средние показатели ETF, ориентированных на недвижимость, по сравнению с S&P 500 или другими типами инвестиций? Самое главное, перевешивают ли преимущества инвестирования в недвижимость риски для вашего конкретного стиля инвестирования?
Если вы проведете свое исследование и решите стать инвестором в недвижимость, вы войдете в мир с миллионами других инвесторов.Ваши первоначальные вложения могут превратиться в нечто гораздо большее. Как и при любом инвестировании, всегда есть риск, но если вы обратитесь за помощью и проведете исследование, шансы, что это окупится, велики.
Найдите возможности для инвестиций
Эта обучающая статья предоставлена Republic, чтобы помочь пользователям понять эту область рынка, ее не следует толковать как инвестиционный совет, поскольку она безлична, бескорыстна и была подготовлена Republic для пользователей Republic без вознаграждения. получил или ожидал.
главных факторов, которые необходимо учитывать перед инвестированием в коммерческую недвижимость — советник Forbes INDIA
Инвестиции могут быть такими простыми, как сбережение в банке, или такими же интенсивными, как торговля на фондовом рынке. В зависимости от сложности способа инвестирования тратятся время и усилия. Инвестиции в недвижимость — это вариант, который следует рассмотреть тем, кто ищет инвестиции, которые предполагают более длительный период времени.
Существует пять основных типов инвестиций в недвижимость, один из которых — коммерческая недвижимость.Вот как работает коммерческая недвижимость и как вы можете добавить ее в свой инвестиционный портфель.
Почему стоит выбрать инвестирование в коммерческую недвижимость?
Инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, влекут за собой крупную сумму, которую может предоставить любой отдельный розничный инвестор. Наиболее распространенные способы инвестирования в коммерческую недвижимость (CRE) — через инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или через долевое владение.
Этот способ инвестирования снижает нагрузку на вход в CRE для розничных инвесторов за счет уменьшения размера билета.Но уменьшение размера билета не обязательно означает, что инвестиционный вариант хорош.
ИнвестицииCRE имеют определенные преимущества по сравнению с другими традиционными вариантами инвестирования:
- Являясь недвижимостью, она изолирована от рыночных колебаний. Как вариант для долгосрочного инвестирования, он стабилен и в большинстве случаев имеет стабильную доходность.
- Он поставляется с периодом блокировки, который защищает ваши инвестиции и гарантирует возврат.
- Любая CRE специального назначения в ключевом месте может быть настоящей золотой жилой, поскольку она будет востребована нишевым сегментом арендаторов, что также гарантирует, что возобновление инвестиций будет приносить доход в виде пассивного дохода.
Как начать инвестировать в коммерческую недвижимость?
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут осуществляться индивидуально, но высокая стоимость инвестиций затрудняет для отдельного инвестора инвестирование необходимой суммы в объект коммерческой недвижимости.
Предпочтительный метод инвестирования в коммерческую недвижимость — это инвестирование в REIT или долевое владение.
REIT: Они работают как паевые инвестиционные фонды. Есть управляющие фондами, которые управляют REIT, и ваши инвестиции составляют часть инвестиционного пула, который разделен на несколько активов.Эти активы выбираются управляющими фондами на основе их исторических показателей и динамики рынка. Доходы от всех активов объединяются и распределяются среди инвесторов на основе их вложений в фонд REIT.
Долевое владение: Это помогает инвесторам-единомышленникам объединить свои инвестиционные суммы в владение активом. Минимальный размер билета обычно не превышает нескольких сотен тысяч фунтов стерлингов. В зависимости от своей склонности к риску и средств индивидуальные розничные инвесторы могут владеть одной или несколькими долями актива, передавая им часть владения.Доходы от аренды и прироста капитала выплачиваются пропорционально доле собственности каждого инвестора.
Основное различие между двумя режимами простое — в REIT, нравится вам это или нет, часть ваших инвестиций может бездействовать в активе, который по какой-то причине не привлекает арендаторов. Единственный способ не допустить, чтобы ваши вложения превратились в дорогостоящее пресс-папье, — это полностью вывести средства из фонда.
В то время как долевое владение дает вам полный контроль над выбором актива.При долевом владении вы по-прежнему можете инвестировать в другие активы, приносящие прибыль, и останавливать, продавать или обменивать свою долю владения неработающим активом с другим.
Как перейти к целевому инвестированию в коммерческую недвижимость?
Целевое инвестирование работает почти так же, как вложение в любую другую традиционную модель. CRE идеально подходит для долгосрочных инвестиционных целей. Итак, если вы хотите инвестировать на срок менее трех лет подряд, вам, вероятно, следует поискать в другом месте.
В долгосрочных инвестициях цели крупнее, хорошо спланированы и сравнительно рассчитаны на пять лет или их кратность. Самый простой и наиболее доступный вариант инвестирования в CRE в любой момент — это коммерческие офисные помещения, за которыми следуют склады. Реже встречается в лабораториях, производственных цехах или сборочных цехах.
Офисные помещения: Офисные помещения, как правило, являются стабильным вложением средств на срок от четырех до пяти лет, по крайней мере, если компания не открыла головной или корпоративный офис.В таких случаях срок аренды может увеличиваться до 10 лет с возможностью последующего продления по запросу арендатора.
Склады: Склады общего назначения используются для хранения товаров в пути, в качестве узла снабжения или в качестве опоры для производственного или промышленного объекта поблизости. Если арендатор является опытным игроком в сфере электронной коммерции, а бизнес в окрестностях идет хорошо, вы можете не беспокоиться о стабильности инвестиций в течение длительного периода, например 15 лет.В противном случае для большинства складов предусмотрен пятилетний период блокировки и срок аренды 11–12 лет.
Лаборатории, производственные помещения или сборочные цеха: Последняя категория производственных, исследовательских и производственных помещений редко освобождается арендаторами. Единственные возможности, которые вы можете получить для инвестирования в них, — это когда появляются новые активы или когда какой-то арендатор решает передать часть актива в субаренду. Занятость остается стабильной, как скала, с сроками владения, превышающими 20 лет и более.Прирост капитала является стабильным, а рентабельность продолжается.
В зависимости от того, что вы ищете, вы можете инвестировать в любой из этих подклассов в соответствии с вашей идеальной финансовой целью.
Какие факторы следует учитывать перед инвестированием в коммерческую недвижимость?
Как и при любом другом виде инвестиций, необходимо тщательно изучить факторы, которые имеют решающее значение для активов CRE. Вот основные факторы, которые следует учитывать перед инвестированием в коммерческую недвижимость:
1.РасположениеМестоположение играет большую роль в принятии решения о том, как работает ваш актив. Это справедливо как для жилой, так и для коммерческой недвижимости.
Доступность по автомобильным и железным дорогам, по основным автомагистралям, близость к аэропортам и морским портам — это факторы, которые могут повлиять на стоимость актива или снизить ее стоимость с течением времени. Хорошее транспортное сообщение рядом с гаванями и портами может быть отличным вариантом для арендаторов, которые занимаются производством и экспортируют или импортируют из других стран.
То же место не подойдет компаниям, занимающимся программным обеспечением. При инвестировании в крупный городской рынок убедитесь, что вы также следите за микрорынками в интересующем вас активе и вокруг него, на предмет любых изменений, которые могут повлиять на ваши инвестиции.
2. АрендаСуществующие арендаторы, их финансовое состояние и условия, на которых они находятся в настоящее время, являются факторами, которые могут многое сказать вам о жизнеспособности актива в долгосрочной перспективе и о том, насколько ваши инвестиции будут выгодными.
Исторические данные об условиях аренды и вакансии дадут вам представление о том, к чему следует быть готовым в случае перерыва в аренде в течение периода, который вы решите инвестировать. Офисные помещения общего назначения, вероятно, будут иметь больше шансов быть занятыми по сравнению со специальными складскими помещениями или лабораториями. Однако последнее может превзойти первое за счет лучшего прироста капитала и более стабильной аренды.
3. Динамика рынкаЭто правда, что коммерческая недвижимость не страдает от тех же рыночных сдвигов, что и большинство других традиционных вариантов инвестирования.Однако изменения на рынке действительно влияют на уровень вакантных площадей, арендную плату и стабильность занятости. Очень актуальный случай может быть сделан на основе пандемии Covid-19. Из-за того, что люди не ходили в офисы на работу, на многих рынках наблюдалось снижение арендной платы за коммерческие офисные помещения.
Наблюдать за тем, какие предприятия стимулируют экономику, — отличный способ понять, какой актив коммерческой недвижимости вам следует искать в следующий раз.
4.ДокументацияЕсли вы собираетесь инвестировать в CRE самостоятельно, без помощи консультанта, идеально иметь адекватную юридическую поддержку, которая проведет вас через все юридические документы, чтобы проверить наличие скрытых платежей, двусмысленных положений о собственности и прочего.
В случае, если вы выбираете REIT или способ долевого владения для инвестирования в CRE, большинство из вышеперечисленных факторов будет учтено командой, которая занимается инвестициями, продажей или перепродажей активов.Самое важное, что вам нужно будет сделать в этом случае, — это установить цель, которой должны достичь ваши инвестиции.
Что нужно помнить, прежде чем строить свой портфель в сфере коммерческой недвижимости?
Обычно люди преувеличивают масштабы, говоря о прибыли, которую они получают от любого вида инвестиций. Это может быть частью истории, но не у всех одинаковый аппетит к риску, не такой же уровень снисходительности и терпения, чтобы довести долгосрочное вложение до конца.
Ключевые моменты, которые следует помнить, когда вы решите инвестировать в CRE, включают:
- Инвестиции в CRE выгодны только в долгосрочной перспективе.
- Инвестировать только в один класс активов не рекомендуется; научитесь разнообразить.
Добавить комментарий