Как инвестировать в зарубежную недвижимость с бюджетом от €100 тыс. :: Мнения :: РБК Недвижимость

Многие россияне-инвесторы с бюджетом порядка нескольких сотен тысяч евро думают о вложении в недвижимость за рубежом. При беглом изучении рынка может показаться, что этой суммы не хватит на хороший доходный объект: ведь предложения качественной коммерческой недвижимости в Европе обычно начинаются с €5 млн, а небольшие ретейл-помещения в востребованных локациях продаются за €3–5 млн.

Тем не менее на международном рынке немало инвестиционных продуктов с порогом входа €100–500 тыс.: от покупки микроапартаментов, приносящих около 5% годовых арендного дохода, до клубных сделок в проектах девелопмента (10–15% годовых).

Прежде чем подробно рассказать об этих предложениях, я уточню, что мы понимаем под инвестициями. К ним не относится покупка недвижимости для собственного использования (например, чтобы приезжать на отдых), а также ради ВНЖ или гражданства. Инвестиционные продукты, о которых здесь пойдет речь, предназначены для клиентов, чья мотивация — получить доход на вложенный капитал. Я не советую смешивать эту цель с другими, потому что разным целям соответствуют разные критерии выбора. Если вы присматриваете жилье для себя, то выбирайте такой объект и такую локацию, где вам самим будет хорошо. Если вас интересует «золотая виза» или паспорт — это совсем другая тема, заслуживающая отдельной статьи. Недвижимость, которую вы купите ради резидентства, редко будет приносить ощутимый доход.

Если же вы хотите вложить средства именно для того, чтобы сохранить и приумножить капитал, то у вас появляется выбор из пяти продуктов:

• номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых для сдачи в аренду;
• микроапартаменты и квартиры для сдачи в аренду;
• реновация квартир;
• заем под проекты девелопмента или реновации;
• клубные сделки в проектах девелопмента.

Мои рекомендации основаны на опыте проектов в Германии (Берлин, Бавария), Греции (Афины) и Испании (Барселона, Торревьеха). Но и в других странах Европы, где развит рынок зарубежных инвестиций в недвижимость, вы встретите примерно такие же условия для инвесторов.

Жилая недвижимость для сдачи в аренду

Первые три продукта объединяет общая стратегия: вы приобретаете объект в собственность и, сдавая его в аренду, получаете доход. При таких инвестициях лучше ориентироваться на срок владения не менее пяти — десяти лет, а доходность находится на уровне 3–5% годовых. Риски минимальны, а в дополнение к арендному доходу вы получаете прирост стоимости объекта в среднем на 2–3% в год. Это консервативная стратегия, подходящая для тех, чей основной интерес — сохранить капитал и сберечь его от инфляции.

Эксплуатацией и содержанием объекта, а часто и заселением арендаторов занимается управляющая компания.

1. Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях или домах престарелых

Стоимость таких объектов начинается от €100 тыс., причем можно купить как одно помещение, так и блок из нескольких жилых единиц. Владелец не может использовать эту недвижимость для собственного проживания, но ограничение компенсируется относительно высокой доходностью: на уровне 5% годовых.

2. Микроапартаменты и квартиры

Обычную жилую недвижимость я рекомендую покупать в крупных благополучных городах, причем советую обратить особое внимание на микроапартаменты, то есть малогабаритные квартиры площадью 20–35 кв. м и стоимостью от €120 тыс. Как правило, они продаются в новостройках, а средний доход от аренды достигает 4,5% годовых. У этого формата есть особенные преимущества в Германии: арендные контракты на микроапартаменты в большинстве случаев среднесрочные (до одного года), поэтому собственник может регулярно индексировать арендную плату и легко выселить жильцов, если они оказываются неплатежеспособными.

Квартиры обычной площади (70–80 кв. м) стоят от €300–400 тыс. и приносят доходность порядка 3% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, но они ликвиднее, чем микроапартаменты. В наиболее выигрышных локациях — обжитых центральных районах крупных городов — мало новостроек, и основная доля предложений приходится на вторичный рынок. Если вы покупаете вторичку, будьте готовы к повышенным затратам на ее содержание.

Мне часто приходится предостерегать клиентов, готовых клюнуть на предложения с экстремально высокой арендной доходностью (7–10%) и гарантированным арендным контрактом в течение первых нескольких лет владения. Обычно это признак того, что недвижимость неликвидна, а ее цена завышена минимум в полтора раза. Если вы купите такой объект, то фактически сами же и оплатите эти 10% доходности, а после гарантийного срока, весьма вероятно, останетесь и без арендаторов, и без шансов удачно продать недвижимость.

3. Реновация квартир

В этом сценарии инвестор покупает на вторичном рынке квартиру в плохом состоянии и вкладывает средства в ремонт, после чего может сдавать квартиру в аренду или перепродать ее с прибылью. Процесс реновации занимает в среднем три — шесть месяцев, а общие затраты на покупку и ремонт чаще всего составляют €200–400 тыс. Можно посоветовать, например, присмотреть подобные проекты в Афинах, где пока еще много ветхого жилого фонда, который хозяева продают по привлекательным ценам, не имея возможности самостоятельно отремонтировать.

Сдача обновленных квартир в долгосрочную аренду приносит в среднем 4% годовых, а в случае продажи вы получите 10–15% нетто-доходности.

Доходность краткосрочной аренды квартир примерно на 1% больше, чем долгосрочной, но при этом возрастают риски простоя.

Всюду, где шла речь об арендной доходности, я имел в виду валовую (гросс) доходность. Я назвал средние цифры по рынку; реальная доходность чаще всего окажется в пределах ±0,5% от этих величин в зависимости от локации, состояния объекта и других факторов.

Чистый доход (нетто) после вычета всех издержек в среднем составляет 75–80% от валового. К этим издержкам относятся прежде всего налоги на покупку и владение недвижимостью, оплата услуг управляющей компании, а также затраты на оформление банковского счета и перевод средств, услуги юристов, нотариусов, аудиторов и прочие накладные расходы. Приобретение недвижимости в собственность сопряжено и с другими хлопотами: приходится ездить на просмотр объектов, оформлять множество документов, привлекать банковское финансирование (если необходимо) и отчитываться о состоянии зарубежных счетов перед налоговыми органами своей страны. Такова плата за инвестиции с низким уровнем риска и приростом стоимости на 2–3% в год.

Инструменты коллективных инвестиций

Следующие два продукта подходят искушенным инвесторам, которые рассчитывают на высокую доходность и готовы к соответствующим рискам. Здесь вы не становитесь собственником недвижимости, а вместе с другими инвесторами вкладываете средства в девелопмент или реновацию под управлением профессиональной проектной компании.

4. Заем под проекты девелопмента или реновации

Суть этого продукта в том, что проектная компания привлекает займы под собственные проекты добавленной стоимости: от реновации квартир до строительства новых объектов с нуля. Займы принимаются под фиксированную ставку, обычно в диапазоне 8–12% годовых (до вычета личных налогов). Порог входа составляет около €100 тыс., и большинство проектов рассчитаны на срок до двух лет.

5. Клубные сделки в проектах девелопмента

В такие сделки объединяются несколько участников (как правило, не больше пяти) под руководством генерального партнера. В отличие от займа, доходность здесь зависит от результата проекта и потенциально не ограничена, хотя на практике чаще всего составляет 10–15% годовых (также до вычета личных налогов). Реализация одного проекта занимает два-три года. Клубные сделки сложны с точки зрения структурирования и имеют смысл для проектов с крупным капиталом, поэтому минимальный вклад — порядка €500 тыс.

Преимущество инвестиций «в складчину» в том, что общий бюджет проекта достигает нескольких миллионов евро, а это позволяет добиться лучших условий банковского финансирования и дает возможности налоговой оптимизации, недоступные индивидуальным инвесторам с меньшими бюджетами.

Кроме того, прежде чем вступить в проект коллективных инвестиций, каждый участник независимо проверяет риски. Таким образом, для каждого инвестора дополнительным залогом надежности проекта становится то, что другие компаньоны готовы участвовать в инвестиции.

Коллективные инвесторы не несут налоговых и административных издержек, связанных с владением недвижимостью, но обычно они платят налоги при получении дохода. Конкретные ставки налогов зависят от страны налогового резидентства инвесторов, юридической структуры проекта и других факторов. Например, в случае займа резиденты России платят НДФЛ 13% от суммы дохода.

Даже самая компетентная проектная компания не может полностью исключить риски, которые в проектах добавленной стоимости заметно выше, чем в арендном бизнесе. Однако ответственные инвестиционные команды обычно могут предложить такие объекты, где в самом неблагоприятном случае вы просто вернете свой капитал, не получив прибыли. Организаторы коллективных инвестиций часто предлагают дополнительные условия, чтобы повысить доверие клиентов: например, когда они управляют инвестициями, то вкладывают собственные средства наравне с остальными партнерами и рискуют вместе с ними.

Я думаю, что займы и клубные сделки в сфере инвестиций в недвижимость будут играть возрастающую роль в мире в ближайшие три — пять лет.

Инвестиции в недвижимость для бюджета от €100 тыс.

Рисковые метры. В чем опасность инвестиций в зарубежную недвижимость

Фото JTB Photo / UIG via Getty Images

Почему частному инвестору, который хочет получать от недвижимости пассивный доход, выгоднее инвестировать в России, а не за рубежом

Ушедший год подтвердил тенденцию: есть санкции или нет, зарубежная недвижимость всегда будет пользоваться спросом в России. Если в 2015 году мы видели резкое снижение числа желающих купить недвижимость за рубежом, то, как показывает исследование сервиса Prian.ru, в прошлом году аудитория потенциальных покупателей стала расти.

В лидерах спроса сегодня теплые страны: Испания, Болгария и Италия. Однако далеко не все покупатели обзаводятся домами и квартирами для переезда на ПМЖ или летнего отдыха. Впервые с 2014 года в России отмечается рост спроса на инвестиции в зарубежную недвижимость, при этом порядка 16% покупателей планируют сдавать объекты недвижимости в аренду. Ведь такие вложения обещают инвесторам доход в валюте.

Впрочем, по нашим оценкам, зарубежную недвижимость пока нельзя назвать идеальным объектом для инвестиций. Причина тому — соотношение рисков и доходности. О некоторых негативных сторонах таких инвестиций сегодня стоит напомнить и тем, кто планирует приобретение квартир, домов и коммерческих площадей в Европе для сдачи в аренду.

Жилая недвижимость 

Квартиры и дома в Европе часто покупают для обычной сдачи в аренду. Однако частные российские инвесторы не всегда учитывают следующий факт: коммунальные платежи и налоги на недвижимость здесь значительно выше, чем в России. Наиболее удобный вариант в этой ситуации — сдача недвижимости в долгосрочную аренду. Минус таких инвестиций заключается в том, что, как правило, доходность от сдачи жилья составляет не более 2–3%.

Более высокую доходность способна принести недвижимость на побережье или в каких-то туристических регионах. Дом или квартиру, скажем, на побережье Испании или Италии можно сдавать туристам посуточно или понедельно. Однако в этой ситуации вам придется взять на себя некоторые затраты.

Во-первых, недвижимость должна быть полностью подготовлена к приему гостей, то есть вам предстоит закупить белье, посуду и так далее. Во-вторых, если ваша недвижимость сдается легально, вы должны будете уплачивать налог. К примеру, в Испании для нерезидентов он составляет 25% от стоимости аренды (для резидентов — 15%).

Для того чтобы не платить налог, обеспечить заселение туристов, уборку помещений и так далее, большинство собственников недвижимости, не проживающих за рубежом, используют услуги управляющих компаний, которые берут примерно 20–25% за свои услуги. Полагать, что такие УК в Европе работают идеально и всегда честно, не стоит. Ситуации, когда квартиры и дома сдавались без ведома собственника, к сожалению, не редки. Не всегда застрахован собственник и от мелких краж как со стороны туристов, так и сотрудников УК, а не выключенный вовремя персоналом кондиционер с учетом европейских цен на электричество может существенно снизить доход от сдачи недвижимости.

В то же время, как ни странно это звучит, многие УК в Испании и Италии весьма нерасторопны в вопросе сдачи объектов. Не так уж просто найти компанию, которая выбьется из сил, чтобы привести к вам арендатора (разместит объявление на максимальном количестве ресурсов, продумает ценовую политику в межсезонье и т. д.).

Так что если хотите сдавать объект с прогнозируемой прибылью — контролируйте все, что происходит с вашей недвижимостью. При неблагоприятном развитии ситуации комиссии, высокие налоги и коммунальные расходы могут съесть все доходы от сдачи и оставить собственника ни с чем.

Коммерческая недвижимость

Как и в России, коммерческая недвижимость в Европе более доходна, чем жилье. К примеру, торговое помещение может приносить более 7–8% годовых в валюте. Отличительная особенность европейского рынка от российского заключается в том, что в Европе, согласно типовым договорам, любой текущий ремонт и практически весь комплекс вопросов, связанных с обслуживанием сдаваемых в аренду площадей, ложится не на арендатора, а на собственника помещения.

В идеале, как показывает практика, наиболее успешны те инвесторы в недвижимость, которые живут в стране и знают местную специфику. Риск убытков у тех, кто оставляет свои объекты на неких доверенных лиц, естественно, выше (как, собственно, и в случае с жилой недвижимостью).

Инвестиции в строительство

Любой инвестор, который всерьез изучает рынок вложений в недвижимость за рубежом, вероятно, не раз получал предложения инвестировать в строительство. Они выглядят заманчиво, особенно когда такие инвестиции предлагает солидная британская компания, обещая стопроцентную страховку от недостроя и любого форс-мажора.

К сожалению, мы все часто становимся жертвами идолопоклонства перед развитыми странами и доверяем иностранцам, что называется, не глядя. На самом же деле и в Великобритании достраиваются отнюдь не все объекты. Например, скандал с недостроем в Олимпийском парке Лондона (Wembley Olympic Park) хорошо известен даже в России. Застройщик внезапно обанкротился, а с ним пошла ко дну и страховая компания. В результате сегодня вместо прибылей инвесторы получили судебные разбирательства.

Российская альтернатива

Нельзя сказать, что недвижимость за рубежом — это обязательно проблемы и убытки. Просто, к сожалению, инвестору из России очень сложно провести полноценный анализ всех рисков, которые могут быть связаны с вложениями в другой стране.

Одновременно с этим российский рынок недвижимости зачастую обещает большую доходность, чем активы за рубежом. Речь идет не о квартирах в столице, доходность которых падает уже более пяти лет, а о рынке коммерческой недвижимости. По оценкам краудфандинговой площадки AKTIVO, средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве сейчас составляет порядка 10–12% годовых. Буквально на 1–0,5 п. п. меньше можно заработать на офисах.

Рынок российской коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. О резком росте цен или арендных ставок говорить пока рано, но мы уже как минимум год наблюдаем снижение вакантности в торговых и офисных объектах, а также минимальный за всю историю ввод новых площадей. Уже сейчас понятно, что, к примеру, офисные площади класса «А» имеют потенциал роста из-за серьезного падения рынка в кризис.

Таким образом, основные перспективы в области инвестиций мы видим на рынке столичной торговой недвижимости. Дело в том, что такие вложения предполагают значительно меньшие риски, чем, к примеру, инвестиции в офисы. Качественных торговых площадей в Москве не хватает даже в кризис. По нашим прогнозам, учитывая тренд к снижению вакантности площадей, повышения арендных ставок в столичных ТЦ и стрит-ретейле можно ожидать уже в 2018–2019 годах. Безусловно, такая ситуация позитивно отразится и на вложениях инвесторов в российскую недвижимость.

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Фото Florian Gaertner / Photothek via Getty Images

Покупка жилой или коммерческой недвижимости за рубежом для последующей сдачи в аренду выглядит неплохим способом обеспечить себе пассивный доход. На деле такие инвестиции нередко разочаровывают покупателей. Чтобы избежать этого, нужно следовать простым правилам

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам. 

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение. 

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем,  предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании —  idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

Фото Andy Wong / AP / TASS

После долгого перерыва российские инвесторы вновь начали активно интересоваться зарубежной недвижимостью, отмечается в исследовании Knight Frank. Зачем покупать квартиру за границей и как это сделать грамотно

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

• Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье —  в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

• Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

• Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.  

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

 Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio. 

25 лучших стран для инвестиции в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость

Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)

 

25 место – Турция

Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128

Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.

 

24 место – Латвия

Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074

С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.

 

23 место – Португалия

Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939

Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка. У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы. Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.

 

22 место – Мальта

Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229

На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.

 

21 место —  Колумбия

Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548

Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.

 

20 место – Аргентина

Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490

Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.

 

19 место – ЮАР

Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636

Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.

 

18 место – Марокко

Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854

По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.

 

17 место – Канада

Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740

Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.

 

16 место – Испания

Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531

На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.

Подобрать и купить недвижимость в Испании вы можете на сайте международного портала недвижимости JustReal.ru. Портал оказывает комплексную профессиональную помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Каталог недвижимости в Испании насчитывает несколько тысяч вариантов.

 

15 место – Греция

Доходность аренды: 4,17%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $1,460

Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.

 

14 место – Венгрия

Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621

Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.

 

13 место – Болгария

Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997

Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.

 

12 место – Хорватия

Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320

Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.

 

11 место – Германия

Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769

Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.

 

10 место – Кипр

Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966

Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.

 

9 место – Франция

Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379

Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.

 

8 место – Ирландия

Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077

Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.

 

7 место – Таиланд

Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029

Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.

 

6 место – Барбадос

Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501

Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.

 

5 место – Индонезия

Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486

В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.

 

4 место – Панама

Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075

Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.

 

3 место – Коста-Рика

Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450

Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.

 

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

 

1 место – Филиппины

Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422

При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.

---

Читайте: 5 инвестиционных правил для построения долгосрочного богатства

---

Источник

Мнение: как выбрать стратегию инвестирования в зарубежную недвижимость :: Мнения :: РБК Недвижимость

Какую стратегию выбрать для инвестиций в зарубежную недвижимость — практические рекомендации управляющего партнера сервиса Tranio Георгия Качмазова

Многие инвесторы, вкладывающие средства в зарубежную недвижимость, стремятся к высокой доходности. Однако не все понимают, что бóльшая начальная доходность подразумевает бóльшие риски, то есть вероятность снижения доходов в долгосрочной перспективе.

Я рекомендую заранее оценивать риски и продумывать стратегию инвестирования с оптимальным балансом доходности, надежности, трудозатрат и других факторов эффективности вложений. Большинству отечественных инвесторов подходит простой арендный бизнес в стабильной локации, с долгосрочным арендным контрактом и использованием управляющей компании. В этой статье мы рассмотрим, как обеспечить наилучшую доходность при такой стратегии.

Типичные инвесторы, обращающиеся ко мне за рекомендацией, — успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана или Китая. Как правило, на родине у них есть активный бизнес, который приносит основную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают получать пассивный доход с минимальной вовлеченностью в управление. Это инвестиции не столько ради прибыли, сколько с целью сохранить капитал и защитить его от политических и экономических рисков своей страны.

Большинство клиентов не планируют продавать свою доходную недвижимость в ближайшей перспективе. Эта собственность обеспечивает инвесторам личный пенсионный фонд и служит гарантией финансового благополучия их детей. Еще один важный мотив — вид на жительство в США или странах Европы, которые предоставляют такую возможность покупателям недвижимости.

Нашим инвесторам обычно не подходят проекты добавленной стоимости — строительство или редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, трудности с оформлением разрешительных документов, завышенная цена покупки и долгие поиски покупателя. От инвестора требуется активное участие в проекте и определенная квалификация в строительном бизнесе. Проекты девелопмента эффективны как основной род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.

Таким образом, непрофильным инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес: покупать недвижимость и сдавать ее в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.

Рекомендую рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от €200 тыс. Дешевле, за редким исключением, трудно купить ликвидный объект. В этом сегменте я советую покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос.

При бюджете свыше €2,5 млн стоит ориентироваться на коммерческие объекты — в первую очередь торговую недвижимость и дома престарелых.

Независимо от бюджета 50–60% стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестиции в доходную недвижимость можно начинать и со €100 тыс. собственных средств.

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От €300 тыс.
Квартиры (краткосрочная аренда)	6–10	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	3–4	1 год	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жилье	4–5	1 год	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От €2,5 млн
Доходные дома	3–4	1 год	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6	15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От €10 млн
Дома престарелых	3–5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–7	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

От расположения объекта напрямую зависят риски и доходность инвестиций. Лучше инвестировать в страны с развитой экономикой и стабильной политической системой. Наименьшими рисками отличаются Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих странах меньше всего вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП.

Большинство российских клиентов предпочитают Германию из-за географической близости, а также потому, что по сравнению с другими перечисленными странами доходность в Германии немного больше, условия кредитования лучше, а налоги — ниже. Но другие страны из этого списка тоже представляют интерес: например, одни инвесторы выбирают США, потому что ожидают там большей капитализации, другие опасаются ослабления германской экономики из-за политических событий, а третьи приобретают доходную недвижимость в странах, где сосредоточены их деловые или личные интересы.

Также советую учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через пять — десять лет. Например, если у вас есть жилая недвижимость в Великобритании и там же учатся ваши дети, то стоит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.

Среди населенных пунктов лучше выбирать либо мегаполисы и их благополучные пригороды, либо города средней величины с растущим населением, развитым рынком труда и потенциалом экономического роста. Советую ориентироваться на проверенные локации, в которых уже есть успешный опыт инвестиций соотечественников. Удачные варианты — западноевропейские столицы и крупные города Западной Германии.

Выбор района зависит от типа недвижимости. Например, уличные магазины лучше покупать на центральных улицах с оживленным трафиком, а торгово-складские помещения — на выезде из крупного города рядом с трассой.

Если вы сдаете в аренду жилую недвижимость, то в качестве съемщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей кредитной историей и стабильными доходами. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, которые уже сданы в аренду крупным корпоративным арендаторам, работающим на рынке десятки или сотни лет. Вероятность банкротства таких съемщиков ниже, чем мелких частных компаний. Информацию о финансовом состоянии арендаторов можно запросить у юристов в процессе экспертизы объекта (Due Diligence).

Объекты с большим количеством арендаторов (например, доходные дома или торговые центры) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По моему опыту, если съемщиков больше пяти, это существенно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. Лучше всего приобретать недвижимость с единственным арендатором.

Важное условие арендного договора — разделение расходов на содержание объекта между собственником и арендатором: кто оплачивает налог на недвижимость, коммунальные услуги, страховку и другие статьи расходов. Рекомендую снижать риски, покупая объекты, в которых максимум эксплуатационных расходов возложен на арендатора. Договора такого типа называются NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease), их отличия от других вариантов показаны в таблице.

Расходы собственника на содержание недвижимости по разным типам арендных контрактов

Тип аренды	Расходы собственника
	Ремонт фасада и строительных конструкций	Содержание и обслуживание	Страховка	Налог на недвижимость
Gross Rent Lease	✓	✓	✓	✓
N Lease (Single Net Lease)	✓	✓	✓	—
NN Lease (Double Net Lease)	✓	✓	—	—
NNN Lease (Triple Net Lease, аналог в Германии —Dach & Fach)	✓	—	—	—
Absolute NNN Lease	—	—	—	—

Рекомендуется приобретать объекты c долгосрочными (10–20 лет) арендными контрактами без права расторжения, причем с жесткой арендной ставкой без привязки к операционным показателям бизнеса арендатора. Имейте в виду, что такой договор накладывает обязательства на обе стороны: речь не только о том, что арендатор гарантирует стабильную арендную плату на весь этот срок, но и о том, что собственник не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора.

Долгосрочные контракты дают инвестору дополнительную страховку от ценовых коррекций, от которых не защищены даже самые надежные рынки недвижимости. Если вы инвестировали в объект с 15–20-летним контрактом, то с высокой долей вероятности период снижения цен придется на первые десять лет владения, поскольку циклы рынка недвижимости сменяют друг друга каждые семь-десять лет. При жестких контрактах на 15–20 лет ценовые колебания не отразятся на вашем доходе, так как нельзя досрочно расторгнуть договор или снизить арендную плату. Таким образом, вы сможете подождать, пока рынок восстановится, и выйти из проекта при удачной конъюнктуре.

Даже при продолжительных контрактах обычно можно индексировать арендные ставки в соответствии с инфляцией, то есть ежегодно повышать их примерно на 1–2%. При позитивном развитии рынка в этом есть свои минусы. Например, если рынок недвижимости каждый год растет на 4% и через десять лет вы хотели бы сдавать объект существенно дороже роста инфляции — вы не сможете этого сделать, потому что ограничены контрактом. Поэтому инвесторам, которые верят в подъем рынка в долгосрочной перспективе, лучше покупать объекты с пятилетними контрактами (например, торговую недвижимость на пешеходных улицах) и индексировать стоимость аренды по окончании контракта.

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3% до 7%. Считаю, что покупать объекты с начальной доходностью более 7% неоправданно и невыгодно для зарубежного инвестора: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте пяти — десяти лет реализуется какой-либо риск, стоимость ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.

Кроме того, рынки с низким уровнем рисков и доходности (как правило, это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.

Например, как показал проведенный нашей компанией ретроспективный анализ цен на недвижимость в США, с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3% росли в цене в среднем на 5% в год, с доходностью 5% — на 4,7%, с доходностью 7% — только на 3,5% в год, а объекты с доходностью 9% могли падать в цене. При этом среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Вероятность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учетом вероятности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7% дают в итоге бóльшую суммарную доходность.

Для прогноза роста цен важны также перспективы развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость там, где происходит джентрификация — процесс, при котором промышленные районы превращаются в престижные жилые, облагораживается территория, развивается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. При этом наиболее выигрышны районы, которые находятся близко от центра города или имеют удобное транспортное сообщение с центром.

Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшая начальная доходность имеет смысл в рамках диапазона 3–7%. Например, без учета кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учетом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8%; а если срок инвестирования десять лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5–6,5%.

Можно увеличить доходность с помощью ипотеки.

Деньги, привлеченные за счет ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 60% от стоимости объекта под 2–3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал с учетом кредита может достигать 8–10%.

В общем случае самые дешевые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.

Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет): чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. В случае коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой в первую очередь платятся проценты, а тело кредита — ближе к концу срока договора. При этом желательно, чтобы к этому времени было погашено не менее 40–50% тела.

Не стоит перекредитовывать объект и брать в долг слишком много. Но и не следует занимать слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять кредит дешевле, чем платит арендатор.

Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица в Европе и США платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость стоимостью до €1 млн проще оформить на физическое лицо. Более дорогой объект выгоднее зарегистрировать на компанию, потому что у юридических лиц обычно плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Также компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счет амортизации и вычетов по займам от банка и учредителя.

Лучше всего, если сделку удается организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резидентства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов.

Обычный срок владения доходной недвижимостью до продажи — 5–20 лет. Как правило, нужно не менее 13–14 лет, чтобы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых странах инвесторы ориентируются на срок, по истечении которого при продаже не выплачивается налог на прирост капитала (например, в Германии это десять лет).

Можно ли будет выгодно продать недвижимость через много лет — один из ключевых рисков инвестиций, который часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их привлекают предложения с начальной доходностью 8% и выше; типичные примеры — парковки или жилье для студентов на периферии. Ключевой недостаток таких объектов — низкая ликвидность, то есть маленький спрос на покупку. Если вы соберетесь их продать, придется существенно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.

При горизонте планирования 10–20 лет советую рассматривать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5% (при соблюдении остальных рекомендаций из этой статьи). Чаще всего их стоимость растет на 2–3% в год вместе с рынком или даже быстрее него. Это надежные объекты, которые можно выгодно продать и раньше запланированного срока, если ваши планы изменятся. А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.

Однако если вы собираетесь продать объект через один-три года, то лучше всего покупать наиболее доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сегодня одной из таких локаций в Европе считается Испания с ее центральными рынками Мадрида и Барселоны. Впрочем, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, поэтому для долгосрочных инвестиций, нацеленных на сохранение капитала, лучше выбирать более предсказуемые локации.

Если вы планируете не продавать недвижимость, а оставить ее наследникам, то важно выбрать правильный формат владения, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, во Франции нет налогов на наследование и дарение, если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Великобритании налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.

Сводка основных рекомендаций для инвесторов в зарубежную недвижимость

	Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Минимальный бюджет	€300 тыс.	€2,5 млн
Типы объектов	Квартиры, жилье для студентов	Торговая недвижимость на людных улицах, супермаркеты, дома престарелых
Страны	Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция, Швейцария
Города	Крупные населенные пункты с хорошей демографией и потенциалом экономического роста
Районы	Места с хорошей экологией и инфраструктурой, популярные у среднего класса; окрестности вузов, медицинских центров и деловых кварталов	Вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта, в местах скопления других объектов аналогичного профиля
Потенциал роста капитализации	Высокий	Средний
Срок инвестирования	От 10 лет
Оптимальная начальная доходность	4–6% (можно повысить за счет кредита)
LTV (доля заемных средств от стоимости объекта)	60%
Кредит	Самые дешевые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашени

Как инвестировать в недвижимость за рубежом. Инвестиции в доходную недвижимость

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м — 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы — одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость — не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск — это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости,  cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Стоимость объекта	10 млн евро
Затраты на покупку	1 млн евро
Инвестиции	5 млн евро
LTV	60 %
Процент по кредиту	2,4 %
Арендный доход	650 тыс. евро в год
Операционные затраты	100 тыс. евро в год
Рост стоимости	2 % в год

Типы доходности

Тип доходности	Определение и метод расчёта	Пример
Абсолютный годовой доход	То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов	В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро
Чистая операционная прибыль	Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат	Если недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро
Чистый денежный поток	Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов	В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) — 100 тыс. (операционные затраты) — 250 тыс. (выплаты по ипотеке))
Ставка капитализации (cap rate)	Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта	Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации — 5,5 % годовых
Рост стоимости	Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость	В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала)	Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства	В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства))
IRR (Internal Rate of Return)	Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта	Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 %. Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 — 5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5 — 6,5 %.

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 — 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 %.

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность — 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность — 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты — сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья — 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %). Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов — 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007  года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей — высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Инвестиции в недвижимость за рубежом: как начать

Даже если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, вы можете использовать ее как дом для отдыха между гостями. В некоторых случаях вы даже можете иметь право на получение личных налоговых льгот в результате ваших инвестиций за рубежом.

Как найти и выбрать недвижимость

Самая сложная часть инвестирования в недвижимость за рубежом — это выбор подходящей собственности и местоположения. К счастью, огромное количество бесплатной информации, доступной в Интернете, означает, что вам, возможно, не придется ехать в страну лично.Однако, если вы не уверены в политической или экономической обстановке в стране, вам всегда следует проконсультироваться со специалистом. Изменения геополитической ситуации в стране могут повлиять на цены на недвижимость, как отмечалось в недавней статье Wall Street Journal о рынке недвижимости США.

Самый безопасный вариант — связаться с местным агентом, желательно с тем, кто свободно владеет английским и родным языками. Они могут быть бесценным ресурсом, если вы хотите инвестировать в страну, где языковой барьер непреодолим.Примите во внимание, что многие зарубежные страны ведут бизнес иначе, чем Великобритания, поэтому наличие кого-то, кто знает все тонкости, может заключить или сорвать сделку.

Если вы решите провести собственное расследование или обратиться за помощью к агенту, всегда сначала консультируйтесь с беспристрастным юристом. Вам не нужен местный юрист, если он хорошо знает язык и законы о собственности. Британские юридические фирмы, занимающиеся такими вопросами, должны быть зарегистрированы в США.K. Юридическое общество и специализируется на международных сделках и передаче собственности.

На что обращать внимание при инвестициях в недвижимость за рубежом

Это во многом зависит от того, что вы планируете делать с инвестициями. Если вы хотите сдавать недвижимость в аренду, важно изучить местные законы, касающиеся аренды и арендодателей. Не все объекты недвижимости имеют право на сдачу в аренду, а в некоторых странах ограничительный (или нестрогий) характер правил может сделать это невыполнимым. В то время как некоторые объекты недвижимости могут допускать долгосрочную аренду, не все объекты допускают краткосрочную аренду на время отпуска, подобную той, что есть на Airbnb.

Если вы думаете о том, чтобы жить в этой собственности, то учитывайте те же факторы, что и при покупке дома на месте: тихий ли район? Это безопасно? Есть ли поблизости школы? Тем не менее, недвижимость, расположенная в чужой стране, также требует дополнительных соображений: какова стоимость жизни там? Есть ли сообщество экспатов? Есть ли доступ к достойному медицинскому обслуживанию? Есть ли в местных магазинах те знакомые удобства, без которых вы не можете жить?

Сколько вы должны потратить?

.

Покупка недвижимости за рубежом | Какой банк может предоставить мне ссуду?

Возможна ли покупка недвижимости за границей?

Многие жители Австралии предпочитают покупать недвижимость в другой стране, чтобы воспользоваться тенденциями роста капитала или просто потому, что они имеют культурную связь с этой страной.

Хотя кредиторы в Австралии не могут финансировать вашу покупку напрямую, есть несколько решений, доступных для вас, если вы уже владеете недвижимостью в Down Under.

Как работает покупка недвижимости за рубежом?

Австралийские банки не могут взять недвижимость за границей в качестве обеспечения жилищного кредита.

Однако они могут помочь вам в финансировании ваших будущих инвестиционных планов, если у вас есть недвижимость с достаточным капиталом.

Ключевым моментом является хорошее понимание того, что вы хотите делать, когда у вас есть средства.

Какой банк может мне помочь?

Если вы уже изучили рынок недвижимости или поговорили с агентом по недвижимости, чтобы понять, где вы хотите купить, вам потребуются средства для завершения покупки.

Если у вас нет собственных сбережений, следующим шагом будет обращение в австралийский банк с международными отделениями.

Ваш ипотечный брокер может лично связать вас с местным отделением.

Существует также ряд международных банков, не принадлежащих Австралии, которые могут помочь вам с финансами.

Важно, чтобы вы связались с местным отделением страны, в которой вы хотите купить.

Узнайте, какие процентные ставки и условия ипотеки доступны для вашего ценового диапазона.

Сколько я могу занять?

Важно отметить, что в некоторых странах вы можете брать в долг 80% от стоимости собственности или ссуды по отношению к стоимости (LVR).

Этот лимит заимствования типичен для многих стран, особенно для тех, которые пострадали от глобального финансового кризиса (GFC).

Австралийские банки — одно из немногих учреждений в мире, которые предлагают инвестиционных займов 105% в качестве поручителя с вашими родителями.

Без поручителя вы все равно можете получить до 95% или даже 97% от стоимости недвижимости в Австралии.

Таким образом, из-за 80% ограничения LVR, установленного международными банками, вам потребуются собственные средства для внесения 20% депозита плюс дополнительные 3-5% от стоимости недвижимости для завершения покупки недвижимости.

Эти дополнительные расходы покрывают расходы, связанные с гербовым сбором, комиссией за передачу права собственности и другими юридическими издержками, которые необходимо оплатить при покупке в этой стране.

Эти дополнительные расходы варьируются от страны к стране: некоторые из них вообще не взимают гербовый сбор!

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 ( +61 2 9194 1700 , если вы находитесь за пределами Австралии) или заполните нашу бесплатную форму оценки, чтобы обсудить свои планы по покупке недвижимости за рубежом.

Что делать, если у меня уже есть недвижимость в Австралии?

Если у вас уже есть недвижимость в Австралии и у вас осталось только 60-70% по ипотеке, вы действительно можете использовать свой капитал для покупки недвижимости за границей.

Ваш австралийский кредитор не примет иностранную собственность в качестве обеспечения, но вы можете обналичить ее с помощью своего ипотечного брокера.

Брокер обычно информирует банк о том, что вывод средств предназначен для будущих инвестиционных целей, а не обязательно для зарубежных инвестиций.

При этом, если вы не берете в долг более 80% стоимости собственности, вы обычно можете получить разрешение на выплату наличных.

Допустим, вы владеете недвижимостью, которая в настоящее время оценивается в 500 000 долларов, из которых 300 000 долларов причитаются по жилищному кредиту.

Ваш LVR будет около 60%, что намного ниже 80% ограничения для доступа к капиталу.

Недвижимость, которую вы хотите купить, находится в Бразилии, и ее стоимость составляет 250 000 долларов. Требуемый залог в размере 20% (плюс расходы на покупку) составит около 60 000 долларов.

При рефинансировании у вашего существующего кредитора вы можете обналичить эти 60 000 долларов, так что ваш новый жилищный кредит составит 360 000 долларов.

Следует ли мне рефинансировать другому кредитору?

Поговорив с опытным ипотечным брокером, у которого есть выбор из нескольких различных австралийских кредиторов, они могут правильно оценить вашу ситуацию и рефинансировать вашу ипотеку другому кредитору по более низкой процентной ставке.

При покупке недвижимости за границей полезно иметь ипотечного брокера, который поддержит вас в будущем.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную форму оценки, чтобы узнать, можете ли вы использовать долю в своей собственности для покупки недвижимости за рубежом.

Почему вы хотите покупать недвижимость за рубежом?

Многие австралийцы предпочитают покупать недвижимость за границей, потому что они разочаровались в рынке недвижимости с завышенными ценами.

Обладая сильным долларом по сравнению с валютой многих зарубежных стран, есть возможность воспользоваться сравнительно более низкими ценами на недвижимость и более высокими темпами роста в развивающихся странах.

Первое, что вам следует подумать, — это страны, в которые вы хотите инвестировать: не все рынки недвижимости созданы равными.

Несмотря на свою крупную экономику, рынок недвижимости Соединенных Штатов в течение ряда лет после GFC находился в упадке.

Между тем, в некоторых странах, которые можно было бы считать развивающимися или сильно пострадавшими от глобального финансового кризиса (GFC), например, в Греции, Бразилии, Турции и Италии, темпы роста намного выше.

Конечно, есть возможности для инвестиций везде, если вы провели исследование рынка.

Узнайте больше о рисках инвестирования в зарубежную недвижимость в блоге «6 ловушек зарубежного инвестирования в недвижимость».

жителей Австралии, являющихся иностранцами, предпочитают покупать недвижимость за границей в инвестиционных целях, но они также могут иметь культурные или семейные связи.

Когда они уезжают в отпуск или даже выходят на пенсию, они могут вернуться и сделать эту собственность своим новым домом без арендной платы.

---

Покупка недвижимости за рубежом: часто задаваемые вопросы по налогам

Если вы думаете о покупке недвижимости за границей, вам следует поговорить о своих планах с квалифицированным бухгалтером.

Трансграничное инвестирование связано с рядом налоговых последствий, и они могут быть довольно сложными.

Воспользовавшись налоговыми льготами, вы сможете создать надежный инвестиционный портфель в долгосрочной перспективе.

Надо ли сообщать в АТО?

Вам не нужно сообщать в Налоговую инспекцию Австралии (ATO) о том, что вы покупаете недвижимость за границей, но вам необходимо указать, что вы это сделали, в следующей налоговой декларации.

Это раскрытие будет охватывать такие вещи, как полученный вами доход от аренды и ваши расходы, включая любые прибыли или убытки по налогу на прирост капитала (CGT).

Когда вы принимаете во внимание соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA), действующие с Австралией и рядом различных стран, а также полномочия, которыми обладает ATO для отслеживания и наказания уклоняющихся от налогов, рекомендуется быть честным, чтобы избежать огромных штрафов.

Для получения важной информации ознакомьтесь с разделами «Доход от аренды зарубежной собственности» и «Прирост капитала от зарубежных активов».

Что такое соглашение об избежании двойного налогообложения?

Во многих случаях и Австралия, и страна, в которой находится недвижимость, имеют право облагать налогом доход от аренды.

В соглашении DTA австралийская система зачета иностранного подоходного налога (FITO) означает, что налог, подлежащий уплате с дохода от аренды, уменьшается, если вы уже заплатили иностранный налог на тот же доход.

В других случаях DTA может предоставить стране, в которой находится недвижимость, исключительные права на налог на доход от аренды и CGT, освобождая вас от налога в Австралии.

В Австралии при продаже недвижимости за рубежом применяются стандартные требования CGT, поэтому дополнительную информацию можно найти на странице «Что такое налог на прирост капитала?».

Вам следует поговорить со своим бухгалтером о том, лучше ли вам платить налог на доход от аренды или CGT в другой стране или в Австралии.

А как насчет иностранной валюты?

Обменные курсы могут быть действительно вредными для любого значительного прироста капитала, полученного вами на зарубежном рынке недвижимости.

Это также может быть довольно сложным и может включать целый ряд комиссий при переводе средств (например, дохода от аренды или выручки от продаж) в Австралию и из Австралии.

В некоторых случаях вам может быть лучше открыть банковский счет в другой стране.

Важно поговорить об этом со своим бухгалтером.

А как насчет валютного контроля?

Нет валютного контроля за переводом средств из Австралии, о котором вам следует беспокоиться.

Это действительно полезно при переводе депозита за границу.

Однако в стране, в которую вы инвестируете, может существовать валютный контроль.

Эти меры включают фиксированные обменные курсы и ограничения на количество валюты, которую можно импортировать.

Страны с валютным контролем известны как «страны, действующие в рамках статьи 14» и наиболее распространены в более бедных странах даже после резкого роста свободной торговли и глобализации в 1990-х годах.

Их очень мало и они далеки от времени, но некоторые из этих стран включают:

• Китай
• Куба.
• Египет.
• Иран.
• Malaysia.
• Пакистан.

Могу ли я требовать налоговых вычетов в Австралии?

Любые расходы на ремонт или амортизацию зарубежной инвестиционной собственности подлежат вычету в Австралии из суммы дохода от аренды.

Не облагаются налогом улучшения в собственности, предназначенные для косметических целей, например пристройки или оснащение новой кухни. Это капитальные затраты, которые не нужны для самого здания.

Вам следует уточнить в местной налоговой юрисдикции, какие налоги вы можете требовать, потому что они не обязательно будут такими же, как в Австралии.

Отрицательная передача

С 1 июля 2008 г. любые чистые убытки от иностранной валюты могут быть зачтены против австралийских или зарубежных доходов.

Раньше вы могли производить зачет только из иностранного дохода.

Вам нужна помощь в покупке недвижимости за рубежом?

Если у вас уже есть ипотечный кредит в Австралии, и вы хотите узнать, можете ли вы обналичить средства для инвестирования в офшорную недвижимость, позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу онлайн-форму оценки, чтобы узнать, чем могут помочь наши ипотечные брокеры.

Покупка недвижимости за границей возможна с небольшим творчеством и с помощью эксперта.

---

.

Инвестиции в зарубежную недвижимость привлекательны для молодых сингапурцев

Опрос молодых сингапурцев показал, что многие молодые сингапурцы открыты для идеи инвестиций в зарубежную недвижимость.

Исследование, проведенное международным специалистом по денежным переводам WorldFirst, показало, что большинство молодых сингапурцев (83,3%) рассмотрели бы возможность инвестиций в недвижимость за рубежом, если бы у них были деньги, информация, инструменты и ресурсы для принятия правильных инвестиционных решений.

Рост местных цен на недвижимость (43%) был наиболее частой причиной, которую молодые сингапурцы называли при рассмотрении инвестиций в зарубежную недвижимость. Недвижимость для сдачи в аренду сейчас и выхода на пенсию позже была самым популярным типом инвестиций в недвижимость за рубежом, на которые обращались опрошенные (37,5%), за ней следовали аренда на время отпуска за рубежом (20,5%) и инвестиции в недвижимость за рубежом, которые послужили бы диверсифицированными фондами недвижимости ( 20,3%).

Это исследование, которое подтверждает, что молодые сингапурцы открыты для инвестиций в недвижимость за рубежом, отражает результаты другого опроса, проведенного в июне 2018 года, в котором говорится, что представители поколения миллениума с большей вероятностью купят несколько домов.

В исследовательской работе HSBC «Beyond the Bricks 2» были опрошены более 10 000 человек в 10 странах и территориях, чтобы прийти к такому выводу. В их опрос вошли 1000 домовладельцев и потенциальных владельцев домов из Сингапура. Исследование показало, что миллениалы (в возрасте от 21 до 36 лет) с наибольшей вероятностью в Сингапуре являются владельцами нескольких домов, а также быстрее всего откладывают на жилищный депозит.

54% опрошенных в этой возрастной группе были домовладельцами, а 24% из этой группы владели несколькими домами.Для сравнения, только 17 процентов бэби-бумеров (в возрасте 54 лет и старше) и 19 процентов представителей поколения X (в возрасте от 37 до 53 лет) владели несколькими домами.

Глава

HSBC Bank Singapore, занимающийся розничным банковским обслуживанием и управлением активами, Анураг Матур сказал тогда: «Это исследование опровергает стереотипы о том, что миллениалы тратят зарплату и занимаются краткосрочным планированием». Он добавил: «Вместо этого, как показывают исследования, очень четкое внимание уделяется проверке будущего и инвестированию».

Из опрошенных потенциальных покупателей жилья 43% миллениалов заявили, что они планируют владеть несколькими домами в будущем.74 процента из этой группы также заявили, что они намеревались использовать свой второй дом в инвестиционных целях или для сдачи в аренду.

Исследование показало, что почти половина (47 процентов) всех миллениалов здесь проверяют цены на свои дома не реже одного раза в год с намерением сменить поставщика ипотеки или жилищного кредита. Это чаще, чем в любой другой возрастной группе.

Изображение предоставлено: Обучение оптикам

Миллениалы еще раз доказали, что они были более целеустремленными и проницательными в плане сбережений, поскольку этому поколению домовладельцев потребовалось в среднем 5 лет, чтобы откладывать свои домашние депозиты.Бэби-бумерам и поколению X потребовалось 6 и 7 лет соответственно, чтобы копить на ту же цель.

Анураг отметил, что исследование показывает, что миллениалы выбирают наиболее конкурентоспособную ипотеку, что доказывает, что они «очень четко ориентированы на будущее доказательство и инвестирование».

«Миллениалы известны своей подкованностью в цифровых технологиях, и они также подкрепляют это финансовой смекалкой. Технологии также облегчили инвесторам в недвижимость исследование и отслеживание своих кредитов.Вот почему так важно, чтобы поставщики ипотечных кредитов предлагали большую прозрачность, более конкурентоспособные сделки и более широкий выбор вариантов для удовлетворения всех их потребностей », — добавил Анураг.

Исследование: миллениалы доминируют на рынке ипотечных брокеров

Главный консультант по ипотеке iCompareLoan Пол Хо сказал: «Неудивительно, что молодые сингапурцы открыты для инвестиций в зарубежную недвижимость. Молодые люди также более восприимчивы к ипотечным брокерам, и они также привыкли к сайтам сравнения цен, например, доступным на icompareloan.com. Пожилые люди склонны думать, что мы не банк, и поэтому опасаются ».

Г-н Хо добавил, что пожилые люди склонны больше уважать банкиров, несмотря на то, что банки снизили свои критерии приема на работу банкиров.

«Банкир не может сказать вам, что его банк не предоставляет вам лучшие пакеты, поскольку его или ее роль заключается в продаже пакетов банка», — сказал г-н Хо.

Г-н Хо далее сказал, что, судя по данным, которые он собрал на icompareloan.com, ведущем веб-сайте сравнения ипотечных кредитов в Сингапуре, «бэби-бумеры, которые хорошо разбираются в ИТ или могут без труда пользоваться сетью, скорее всего, преодолеют психический блок. использования ипотечных брокеров для поиска лучших жилищных кредитов в Сингапуре.”

–

Не все жилищные ссуды в Сингапуре равны — некоторые будут пытаться взимать больше, чем другие. Вот почему очень важно найти правильного кредитора, который удовлетворит ваши потребности в дополнительных средствах. Когда вы ищете жилищный кредит в Сингапуре, в игру вступают многие факторы — например, не выполняли ли вы свои обязательства по жилищным кредитам в Сингапуре или другим кредитам в прошлом, и как вы обслуживаете свои существующие кредиты.

Учитывая, что здесь, в Сингапуре, работает большое количество местных и зарубежных финансовых учреждений, выбор кредитора и его пакетов может быть ошеломляющим.Представьте, что вам нужно сравнить более сотни различных кредитных пакетов и задать вопрос, какой из них лучше всего подходит для вас. Даже если у вас спец

.

Новости зарубежной недвижимости для покупки и проживания за рубежом

• Купить
  • Испания
  • Франция
  • Португалия
  • Италия
  • США
  • Все страны
• Горячие предложения
  • Испания
  • Франция
  • Португалия
  • Италия
  • США
  • Все страны
• Объявить
  • Рекламируйте с нами
  • Агент по недвижимости
  • Разработчик
  • Частный продавец
  • Партнер / Другое
• Помощь и совет
  • Руководство по покупке за рубежом
  • Путеводители по странам
  • Страхование
  • Валюта
  • Ипотека
• Блог
• Недвижимость в Великобритании
• Войти
Дом

.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт